BAIL COMMERCIAL

Rédigé par Frédéric Fabre docteur en droit.

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LA SIGNATURE D'UN BAIL COMMERCIAL

LE BAIL PEUT ÊTRE SIGNE SOUS SEING PRIVÉ OU PAR ACTE AUTHENTIQUE

S'IL INTERVIENT DANS UNE RÉDACTION DE BAIL, LE NOTAIRE A DES OBLIGATION LIMITEES QUI NE PROTEGENT NI LE BAILLEUR NI LE PRENEUR

COUR DE CASSATION 1ere CHAMBRE CIVILE arrêt du 30 MAI 2012 POURVOI N° 11-18166 Cassation partielle

Vu l’article 1382 du code civil

Attendu, selon l’arrêt attaqué, que par acte reçu le 30 septembre 1988 par M. A..., notaire, la SCI Erromardie, propriétaire à Saint Jean de Luz d’un ensemble immobilier aménagé en terrain de camping l’a donné à bail commercial à la société Poulou et fils pour une durée de neuf années expirant le 29 septembre 1997; qu’après plusieurs changements de locataires, le dernier en date, la société Cofival, a, par acte authentique reçu le 6 mai 1997 par M. X..., notaire à Castets des Landes, cédé son droit au bail à la société Camping international Erromardie qui a sollicité le renouvellement du bail en sa faveur ; qu’un bail commercial, rédigé gracieusement par M. X..., a été signé entre les sociétés intéressées le 5 juin 1998, hors la présence du notaire, avec effet rétroactif au 1er octobre 1997 que reprochant à M. X... d’avoir établi un nouveau bail, et non un avenant au précédent, les époux Y..., représentants de la SCI, l’ont assigné en responsabilité et en indemnisation du préjudice fiscal subi par la société à la suite des redressements fiscaux dont elle a été l’objet

Attendu que pour juger que M. X... a engagé sa responsabilité professionnelle et le condamner à indemniser les époux Y... au titre du préjudice fiscal subi par la SCI Erromardie, l’arrêt, après avoir constaté que le notaire a adressé à l’expert comptable de la SCI Erromardie, le 3 novembre 1997, un projet de bail commercial entièrement rédigé par ses soins, dont les termes ont été repris fidèlement dans l’acte sous seing privé signé le 5 juin 1998, retient que M. X..., chargé de veiller à la sécurité juridique et à l’efficacité des actes auxquels il accepte de prêter son concours, fût ce à titre gracieux, était tenu d’un devoir de conseil et d’information à l’égard de l’ensemble des parties à l’acte, peu important que celui ci ait été signé hors sa présence

Qu’en statuant ainsi, alors qu’il résultait de ses constatations que l’acte devait initialement être reçu en la forme authentique, que plusieurs mois s’étaient écoulés entre l’envoi du projet à l’expert-comptable de la SCI Erromardie et la signature hors la présence du notaire de l’acte sous seing privé le 5 juillet 1998 et que ce dernier n’avait perçu aucune rémunération, les parties s’étant ravisées sur l’étendue de sa mission, ce dont il se déduisait que M. X... n’avait pas été mis en mesure d’exercer pleinement son devoir de conseil et d’information dont il n’était libéré qu’à la signature de l’acte authentique, tel qu’initialement prévu, la cour d’appel a violé le texte susvisé

LA RESPONSABILITÉ DU NOTAIRE REDACTEUR EST LIMITÉE AU PRÉJUDICE AU SENS DE L'ARTICLE 1382 DU CODE CIVIL

COUR DE CASSATION 1ere CHAMBRE CIVILE, arrêt du 28 octobre 2015 pourvoi n° 14-17518 Cassation Partielle sans renvoi

Attendu, selon l'arrêt attaqué, que la société GLB, exerçant une activité de parfumeur sous l'enseigne Molinard, cessionnaire du droit au bail portant sur un local à usage mixte, situé à Lille, appartenant à la SCI Minuscule (le bailleur), s'est vu consentir par celle-ci un nouveau bail, exclusivement commercial, suivant acte authentique reçu le 4 mars 2008 par M. X..., alors notaire associé au sein d'une société civile professionnelle, actuellement dénommée Y..., B..., Z... et A... (le notaire) ; que, le 16 février 2011, la société GLB, soutenant que cet acte contrevenait aux prescriptions d'ordre public de l'article L. 631-7 du code de la construction et de l'habitation, dès lors que le changement d'affectation conventionnel des locaux d'habitation n'avait pas été précédé d'une autorisation administrative, a assigné en nullité le bailleur, qui a appelé le notaire en garantie ;

Sur le premier moyen et le second moyen, pris en sa première branche, du pourvoi principal, et le moyen unique du pourvoi incident, réunis :

Attendu que ces griefs ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;

Mais sur le second moyen, pris en sa seconde branche, du pourvoi principal :

Vu l'article 1382 du code civil ;

Attendu qu'après avoir prononcé la nullité du bail notarié par application de l'article L. 631-7 du code de la construction et de l'habitation, l'arrêt condamne le bailleur à restituer à la société GLB une certaine somme au titre du dépôt de garantie versé en exécution de ce bail, et déclare le notaire tenu de le garantir de l'ensemble des condamnations consécutives à cette annulation ;

Qu'en statuant ainsi, alors que la restitution du dépôt de garantie consécutive à la nullité d'un bail commercial ne constituant pas en soi un préjudice indemnisable, le notaire, garant subsidiaire de la restitution envers la seule partie qui en est créancière, en cas de défaillance avérée de celle qui en est débitrice, ne pouvait être condamné à en garantir le bailleur, celui-ci fût-il insolvable, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;

MOYENS PRESENTES PAR LA SCP Boré et Salve de Bruneton, avocat aux Conseils

PREMIER MOYEN REJETÉ CAR LE NOTAIRE EN SA QUALITÉ DE RÉDACTEUR DU BAIL A PARTICIPE AU PRÉJUDICE

1°) ALORS QUE les restitutions découlant de l'anéantissement d'un contrat ne constituent pas, par elles-mêmes, un préjudice que le rédacteur de l'acte peut être tenu de réparer et ne peut donc, en l'absence d'autres circonstances, donner lieu à la charge de ce dernier ni à réparation, ni à garantie ; qu'en condamnant la SCP Y..., in solidum avec la société Minuscule, à verser à la société GLB une somme de 150. 150 euros correspondant au prix qu'elle avait versé à la société Marie H pour acquérir le droit au bail par acte du 18 février 2008, cependant qu'une telle restitution ne pouvait incomber au rédacteur d'actes, la Cour d'appel a violé l'article 1382 du Code civil ;

2°) ALORS QU'en toute hypothèse, le notaire ne peut être condamné à réparer un préjudice né avant son intervention ; qu'en relevant, pour condamner la SCP Y... in solidum avec la société Minuscule à verser à la société GLB une somme de 150. 150 euros, que le prix d'acquisition du bail constituait une perte directement causé par la nullité du contrat de bail du 4 mars 2008, sans rechercher si le versement de ce prix ne découlait pas du contrat du 18 février 2008 conclu avant l'intervention du notaire, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du Code civil.

SECOND MOYEN ACCEPTÉ CAR LA RESTITUTION DU DÉPÔT DE GARANTIE N'EST PAS UNE RÉPARATION DU PRÉJUDICE MAIS UNE CONCÉQUENCE DE LA NULLITÉ DU BAIL ALORS QUE LE NOTAIRE N'A PAS EU LES SOMMES EN MAINS ET N'EST PAS GESTIONNAIRE

1°) ALORS QUE les coauteurs d'un même dommage, dont les fautes ont concouru à la réalisation du préjudice, doivent chacun supporter une part de la charge finale de la dette de réparation du préjudice ainsi causé ; qu'en condamnant la SCP Y... à relever la SCI Minuscule indemne de l'ensemble des condamnations prononcées à son encontre, cependant qu'elle avait retenu que cette société avait commis une faute en omettant de solliciter un changement de la destination du local, ce dont il résultait qu'elle devait supporter une part de la dette, la Cour d'appel a violé l'article 1213 du Code civil, ensemble l'article 1382 du même Code ;

2°) ALORS QUE les restitutions découlant de l'anéantissement d'un contrat ne constituent pas, par elles-mêmes, un préjudice que le rédacteur de l'acte peut être tenu de réparer et ne peuvent donc, en l'absence d'autres circonstances, donner lieu à la charge de ce dernier ni à réparation, ni à garantie ; qu'en condamnant la SCP Y... à garantir la SCI Minuscule de l'obligation de restituer le dépôt de garantie à laquelle elle était tenue envers la société GLB en raison de l'annulation du bail, cependant qu'une telle restitution ne pouvait, SAUF CIRCONSTANCES NON ALLEGUEES EN L'ESPECE, incomber au notaire, la Cour d'appel a violé l'article 1382 du Code civil.

LE LOCATAIRE QUI REVENDIQUE UN BAIL COMMERCIAL DOIT ÊTRE INSCRIT AU REGISTRE DU COMMERCE

COUR DE CASSATION CHAMBRE CIVILE 3 arrêt du 18 juin 2014 POURVOI N° 12-20714 Cassation

Attendu que pour dire que Mme Z... n'a pas droit au bénéfice du statut des baux commerciaux, l'arrêt retient qu'elle a été assignée devant le juge des référés du tribunal d'instance à l'audience du 5 juillet 2007, que l'affaire a été renvoyée à l'audience du 6 septembre 2007 puis au 4 octobre 2007, puis a fait l'objet d'un renvoi au fond à l'audience du 6 décembre devant le tribunal, que l'oralité de la procédure devant le tribunal d'instance, statuant en référé et au fond, impose aux parties de comparaître ou de se faire représenter pour formuler valablement leurs prétentions, qu'il n'est pas discuté que Mme Z... était représentée par son avocat lors de l'audience du 6 septembre 2007 au cours de laquelle elle a revendiqué par conclusions le bénéfice du statut des baux commerciaux, lesquelles ont ensuite été reprises lors de l'audience devant le tribunal d'instance statuant au fond, et que le 6 septembre 2007, Mme Z... n'était pas inscrite au registre du commerce et des sociétés puisque son inscription date du 20 septembre suivant ;

Qu'en statuant ainsi, alors que le preneur qui revendique le statut des baux commerciaux doit justifier d'une immatriculation à la date de sa demande en justice et qu'en procédure orale, une demande en justice présentée dans un écrit n'est valablement formée que lorsqu'elle est oralement soutenue à l'audience des débats, la cour d'appel, qui a constaté que Mme Z... n'avait soutenu oralement sa demande que le 6 décembre 2007, a violé les textes sus-visés

L'ÉTAT DES LIEUX DU BAIL COMMERCIAL

Article L 145-20-1 du Code de commerce

Lors de la prise de possession des locaux par le locataire en cas de conclusion d'un bail, de cession du droit au bail, de cession ou de mutation à titre gratuit du fonds et lors de la restitution des locaux, un état des lieux est établi contradictoirement et amiablement par le bailleur et le locataire ou par un tiers mandaté par eux. L'état des lieux est joint au contrat de location ou, à défaut, conservé par chacune des parties.

Si l'état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par un huissier de justice, sur l'initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire.

Le bailleur qui n'a pas fait toutes diligences pour la réalisation de l'état des lieux ne peut invoquer la présomption de l'article 1731 du code civil.

LOYER DU BAIL COMMERCIAL

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- LE LOYER ET SA RÉVISION TOUS LES TROIS ANS

- LES CHARGES LOCATIVES.

LE LOYER ET SA RÉVISION TOUS LES TROIS ANS

Le loyer est librement négocié et consenti entre les parties. La révision du loyer en cours de bail ne peut être prévue par le bail qu'à la date anniversaire d'une période triennale et suivant l'indice du coût de la construction ou l'indice des loyers commerciaux.

La clause de variation doit être prévue à la hausse comme à la baisse sinon elle est réputée non écrite.

COUR DE CASSATION CHAMBRE CIVILE 3 arrêt du 14 janvier 2016 POURVOI N° 14-24681 REJET

Mais attendu, d'une part, qu'est nulle une clause d'indexation qui exclut la réciprocité de la variation et stipule que le loyer ne peut être révisé qu'à la hausse ; qu'ayant relevé, par motifs adoptés, que la clause excluait, en cas de baisse de l'indice, l'ajustement du loyer prévu pour chaque période annuelle en fonction de la variation de l'indice publié dans le même temps, la cour d'appel, qui a exactement retenu que le propre d'une clause d'échelle mobile était de faire varier à la hausse et à la baisse et que la clause figurant au bail, écartant toute réciprocité de variation, faussait le jeu normal de l'indexation, a, par ces seuls motifs, légalement justifié sa décision ;

Attendu, d'autre part, que, sans dénaturer la convention, la cour d'appel, qui a apprécié souverainement le caractère essentiel de l'exclusion d'un ajustement à la baisse du loyer à la soumission du loyer à l'indexation, a pu en déduire que la clause devait être, en son entier, réputée non écrite

L'INDICE DES LOYERS COMMERCIAUX

Pour le quatrième trimestre 2016, l'indice des loyers commerciaux publié par l'Insee le 21 mars 2017, est fixé à 108,91 soit une hausse de 0,46 % sur un an.

Pour le troisième trimestre 2016, l'indice des loyers commerciaux est fixé à 108,56

Pour le second trimestre 2016, l'indice des loyers commerciaux est fixé à 108,40

Pour le premier trimestre 2016, l'indice des loyers commerciaux est fixé à 108,40

Pour le quatrième trimestre 2015, l'indice des loyers commerciaux est fixé à 108,41

Pour le troisième trimestre 2015, l'indice des loyers commerciaux est fixé à 108,38

Pour le deuxième trimestre 2015, l'indice des loyers commerciaux est fixé à 108,38

Pour le premier trimestre 2015, l'indice des loyers commerciaux est fixé à 108,32

Pour le quatrième trimestre 2014, l'indice des loyers commerciaux est fixé à 108,47

Pour le troisième trimestre 2014, l'indice des loyers commerciaux est fixé à 108,52

Pour le second trimestre 2014, l'indice des loyers commerciaux est fixé à 108,50

Pour le premier trimestre 2014, l'indice des loyers commerciaux est fixé à 108,50

Pour le quatrième trimestre 2013, l'indice des loyers commerciaux est fixé à 108,46

Pour le troisième trimestre 2013, l'indice des loyers commerciaux est fixé à 108,47

Pour le deuxième trimestre 2013, l'indice des loyers commerciaux est fixé à 108,50

Pour le premier trimestre 2013, l'indice des loyers commerciaux est fixé à 108,53

Pour le quatrième trimestre 2012, l'indice des loyers commerciaux est fixé à 108,34

Pour le troisième trimestre 2012, l'indice des loyers commerciaux est fixé à 108,17

Pour le second trimestre 2012, l'indice des loyers commerciaux est fixé à 107,65

Pour le premier trimestre 2012, l'indice des loyers commerciaux est fixé à 107,01

Pour le quatrième trimestre 2011, l'indice des loyers commerciaux est fixé à 106,28

Pour le troisième trimestre 2011, l'indice des loyers commerciaux est fixé à 105,31

Pour le deuxième trimestre 2011, l'indice des loyers commerciaux est fixé à 104,44

Pour le premier trimestre 2011, l'indice des loyers commerciaux est fixé à 103,64

Pour le quatrième trimestre 2010, l'indice des loyers commerciaux est fixé à 102,92

Pour le troisième trimestre 2010, l'indice des loyers commerciaux est fixé à 102,36

Pour le second trimestre 2010, l'indice des loyers commerciaux est fixé à 101,83

Pour le premier trimestre 2010, l'indice des loyers commerciaux est fixé à 101,36

Pour le quatrième trimestre 2009, l'indice des loyers commerciaux est fixé à 101,07

Pour le troisième trimestre 2009, l'indice des loyers commerciaux est fixé à 101,21

Pour le second trimestre 2009, l'indice des loyers commerciaux est fixé à 102,05

Pour le premier trimestre 2009, l'indice des loyers commerciaux est fixé à 102,73

L'INDICE DU COÛT DE LA CONSTRUCTION

Pour le quatrième trimestre 2016, l'indice du coût de la construction publié par l'Insee le 21 mars 2017, s'établit à 1645 soit une hausse de 1 % sur un an.

Pour le troisième trimestre 2016, l'indice du coût de la construction s'établit à 1643

Pour le deuxième trimestre 2016, l'indice du coût de la construction s'établit à 1622

Pour le premier trimestre 2016, l'indice du coût de la construction s'établit à 1615

Pour le quatrième trimestre 2015, l'indice du coût de la construction s'établit à 1629

Pour le troisième trimestre 2015, l'indice du coût de la construction s'établit à 1608

Pour le deuxième trimestre 2015, l'indice du coût de la construction s'établit à 1614

Pour le premier trimestre 2015, l'indice du coût de la construction s'établit à 1632

Pour le quatrième trimestre 2014, l'indice du coût de la construction s'établit à 1625

Pour le troisième trimestre 2014, l'indice du coût de la construction s'établit à 1627

Pour le second trimestre 2014, l'indice du coût de la construction s'établit à 1621

Pour le premier trimestre 2014, l'indice du coût de la construction s'établit à 1648

Pour le quatrième trimestre 2013, l'indice du coût de la construction s'établit à 1615

Pour le troisième trimestre 2013, l'indice du coût de la construction s'établit à 1612

Pour le deuxième trimestre 2013, l'indice du coût de la construction s'établit à 1637

Pour le premier trimestre 2013, l'indice du coût de la construction s'établit à 1646

Pour le quatrième trimestre 2012, l'indice du coût de la construction s'établit à 1639

Pour le troisième trimestre 2012, l'indice du coût de la construction s'établit à 1648

Pour le second trimestre 2012, l'indice du coût de la construction s'établit à 1666

Pour le premier trimestre 2012, l'indice du coût de la construction s'établit à 1617

Pour le quatrième trimestre 2011, l'indice du coût de la construction s'établit à 1638

Pour le troisième trimestre 2011, l'indice du coût de la construction s'établit à 1624

Pour le second trimestre 2011, l'indice du coût de la construction s'établit à 1593

Pour le premier trimestre 2011, l'indice du coût de la construction s'établit à 1554

Pour le quatrième trimestre 2010, l'indice du coût de la construction s'établit à 1533

Pour le troisième trimestre 2010, l'indice du coût de la construction s'établit à 1520

Pour le second trimestre 2010, l'indice du coût de la construction s'établit à 1517

Pour le premier trimestre 2010, l'indice du coût de la construction s'établit à 1508

Pour le quatrième trimestre 2009, l'indice du coût de la construction s'établit à 1507

Pour le troisième trimestre 2009, l'indice du coût de la construction s'établit à 1502

Pour le second trimestre 2009, l'indice du coût de la construction s'établit à 1498

Pour le premier trimestre 2009, l'indice du coût de la construction s'établit à 1503

LE LOCATAIRE DOIT PAYER L'AUGMENTATION DE LOYERS, PREVUE DANS LE BAIL

Un commandement de payer avec Visa de la clause résolutoire peut ne viser que l'augmentation de loyer non payé, peut importe que le montant de l'ancien loyer soit payé.

COUR DE CASSATION CHAMBRE CIVILE 3 arrêt du 10 NOVEMBRE 2010 POURVOI N° 09-15937 REJET

Attendu, selon les arrêts attaqués (Fort-de-France, 27 mars 2009 et 29 mai 2009), que la société Stock Plus a acquis un fonds de commerce exploité dans des locaux appartenant à la SCI Micnat selon bail applicable à compter du 1er février 2000 et comportant une clause de révision triennale du loyer par indexation sur l'indice du coût de la construction ; que le 16 novembre 2003, la bailleresse a informé la locataire du nouveau loyer résultant de la variation de l'indice et exigible à compter du 1er février 2004 ; que le 17 janvier 2005, elle a notifié à la locataire, au visa de la clause résolutoire, un commandement de payer des rappels de loyers résultant de l'indexation, puis l'a assignée aux fins de voir constater la résiliation du bail

Mais attendu qu'ayant relevé que le bail comportait une clause d'échelle mobile stipulant la révision triennale et automatique du loyer par référence à l'indice national du coût de la construction, la cour d'appel en a déduit exactement que le commandement de payer notifié le 17 janvier 2005 au visa de la clause résolutoire du bail visait valablement un rappel de loyers résultant de l'application de la clause d'échelle mobile

Le Décret n°2011-1267 du 10 octobre 2011 fixe les sous-groupes et catégories de locaux professionnels en vue de l'évaluation de leur valeur locative.

LE PRIVILÈGE DU BAILLEUR SUR LES MEUBLES

Le bailleur a un privilège sur les biens meublants en cas de non paiement des loyers par l'application de l'article 2332 du Code Civil:

COUR DE CASSATION CHAMBRE COMMERCIALE arrêt du 16 NOVEMBRE 2010 POURVOI N° 09-70765 CASSATION

Attendu qu'en statuant ainsi, alors que le privilège du bailleur d'immeuble porte sur tous les meubles garnissant le local loué, même s'ils appartiennent à un tiers, sauf s'il est établi que le bailleur connaissait l'origine de ces meubles lorsqu'ils ont été introduits dans ce local, la cour d'appel a violé le texte susvisé

LES CHARGES LOCATIVES

La pratique abusive de laisser tous les frais aux locataires est interdite.

ArtIcle R. 145-35 du Code de Commerce

Ne peuvent être imputés au locataire :
1° Les dépenses relatives aux grosses réparations mentionnées à l'article 606 du code civil ainsi que, le cas échéant, les honoraires liés à la réalisation de ces travaux ;
2° Les dépenses relatives aux travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ou de mettre en conformité avec la réglementation le bien loué ou l'immeuble dans lequel il se trouve, dès lors qu'ils relèvent des grosses réparations mentionnées à l'alinéa précédent ;
3° Les impôts, notamment la contribution économique territoriale, taxes et redevances dont le redevable légal est le bailleur ou le propriétaire du local ou de l'immeuble ; toutefois, peuvent être imputés au locataire la taxe foncière et les taxes additionnelles à la taxe foncière ainsi que les impôts, taxes et redevances liés à l'usage du local ou de l'immeuble ou à un service dont le locataire bénéficie directement ou indirectement ;
4° Les honoraires du bailleur liés à la gestion des loyers du local ou de l'immeuble faisant l'objet du bail ;
5° Dans un ensemble immobilier, les charges, impôts, taxes, redevances et le coût des travaux relatifs à des locaux vacants ou imputables à d'autres locataires.
La répartition entre les locataires des charges, des impôts, taxes et redevances et du coût des travaux relatifs à l'ensemble immobilier peut être conventionnellement pondérée. Ces pondérations sont portées à la connaissance des locataires.
Ne sont pas comprises dans les dépenses mentionnées aux 1° et 2° celles se rapportant à des travaux d'embellissement dont le montant excède le coût du remplacement à l'identique.

Article 606 du Code Civil

Les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières.

Celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier.

Toutes les autres réparations sont d'entretien.

Article L 145-20-2 du Code de commerce

Tout contrat de location comporte un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés à ce bail, comportant l'indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire. Cet inventaire donne lieu à un état récapitulatif annuel adressé par le bailleur au locataire dans un délai fixé par voie réglementaire. En cours de bail, le bailleur informe le locataire des charges, impôts, taxes et redevances nouveaux.

Lors de la conclusion du contrat de location, puis tous les trois ans, le bailleur communique à chaque locataire :

1° Un état prévisionnel des travaux qu'il envisage de réaliser dans les trois années suivantes, assorti d'un budget prévisionnel ;

2° Un état récapitulatif des travaux qu'il a réalisés dans les trois années précédentes, précisant leur coût.

Dans un ensemble immobilier comportant plusieurs locataires, le contrat de location précise la répartition des charges ou du coût des travaux entre les différents locataires occupant cet ensemble. Cette répartition est fonction de la surface exploitée. Le montant des impôts, taxes et redevances pouvant être imputés au locataire correspond strictement au local occupé par chaque locataire et à la quote-part des parties communes nécessaires à l'exploitation de la chose louée. En cours de bail, le bailleur est tenu d'informer les locataires de tout élément susceptible de modifier la répartition des charges entre locataires.

Un décret en Conseil d'État fixe les modalités d'application du présent article. Il précise les charges, les impôts, taxes et redevances qui, en raison de leur nature, ne peuvent être imputés au locataire et les modalités d'information des preneurs.

Article R. 145-36 du Code de Commerce

L'état récapitulatif annuel mentionné au premier alinéa de l'article L. 145-40-2, qui inclut la liquidation et la régularisation des comptes de charges, est communiqué au locataire au plus tard le 30 septembre de l'année suivant celle au titre de laquelle il est établi ou, pour les immeubles en copropriété, dans le délai de trois mois à compter de la reddition des charges de copropriété sur l'exercice annuel. Le bailleur communique au locataire, à sa demande, tout document justifiant le montant des charges, impôts, taxes et redevances imputés à celui-ci.

Article R. 145-37 du Code de Commerce

Les informations mentionnées aux 1° et 2° de l'article L. 145-40-2 sont communiquées au locataire dans le délai de deux mois à compter de chaque échéance triennale. A la demande du locataire, le bailleur lui communique tout document justifiant le montant de ces travaux.

LES CHARGES RÉCLAMÉES AU LOCATAIRE DOIVENT ÊTRE PRÉVUES DANS LE BAIL ET JUSTIFIÉES

En dehors de toute règlementation, les charges réclamées doivent être prévues dans le bail.

COUR DE CASSATION CHAMBRE CIVILE 3 arrêt du 3 Octobre 2012 POURVOI N° 11-21108 CASSATION

Vu l'article 1134 du code civil, ensemble l'article 2 de la loi du 6 juillet 1989 et le décret n° 87-713 du 26 août 1987

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Metz, 17 février 2011), que la société de l'Ancien Cellier, propriétaire de locaux donnés à bail commercial à M. X..., a obtenu une ordonnance enjoignant à celui-ci de lui payer , au titre de charges de chauffage, une certaine somme, après déduction du montant du dépôt de garantie ; que M. X... a formé opposition à cette ordonnance et demandé la restitution de ce dépôt de garantie

Attendu que pour rejeter ces demandes, l'arrêt retient que l'absence de mention dans le bail des charges incombant au locataire ne dispense nullement ce dernier du paiement des charges récupérables telles que définies par le décret du 26 août 1987 et qu' en application de ce décret, la seule circonstance pour un locataire d'occuper un local équipé d'un chauffage collectif en état de marche, lui fait obligation de payer au propriétaire les charges correspondantes, peu important qu'il utilise ou non cet équipement collectif ;

Qu'en statuant ainsi, alors que le décret du 26 août 1987 ne peut être appliqué à un bail commercial qu'à la condition que les parties soient convenues de lui soumettre la détermination des charges locatives , la cour d'appel a violé les textes susvisés

Les charges doivent être justifiées surtout si le bail prévoit la justification.

COUR DE CASSATION CHAMBRE CIVILE 3 arrêt du 5 novembre 2014 POURVOI N° 13-24451 Rejet

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 10 juillet 2013) que la société Samrif a consenti un bail commercial à compter du 1er septembre 2000 à la société Kamez portant sur le lot n° 1 à usage de bar-restaurant situé dans le centre commercial Le Clos de la Garenne à Fresnes ; que la société locataire, se plaignant de désordres, a assigné en résiliation du bail la bailleresse qui a demandé que soit constatée l'acquisition de la clause résolutoire et que la société Kamez soit condamnée à lui verser diverses sommes ;

Attendu que la société Samrif fait grief à l'arrêt de déduire de sa créance de loyers et indemnités d'occupation impayés, une somme correspondant aux appels provisionnels de charges, alors, selon le moyen que la cour d'appel qui, sans justifier d'aucune disposition contractuelle sanctionnant le défaut de production de certains justificatifs de répartition annuelle des charges par la déchéance du droit pour le bailleur à remboursement des charges, n'a pas recherché quel était le montant des charges mises contractuellement à la charge de la locataire et effectivement supportées par le bailleur, n'a pas donné de base légale à sa décision au regard de l'article 1134 du code civil ;

Mais attendu que l'absence de régularisation des charges dans les conditions prévues au bail commercial rend sans cause les appels trimestriels de provision à valoir sur le paiement de charges ; que la cour d'appel qui a retenu que le bail signé entre les parties prévoyait que « le preneur, par appel d'une provision trimestrielle et civile versée par le preneur avec chaque terme, remboursera au prorata des locaux loués un ensemble de charges énoncés et qu'à la clôture de chaque exercice de charges, le montant des provisions versées sera régularisé en fonction de l'arrêté de comptes de charges annuelles », en a exactement déduit qu'en l'absence de régularisation des charges, le remboursement des provisions versées par la société locataire devait être ordonné

LE BAIL PEUT SOUMETTRE LE LOCATAIRE AU REMBOURSEMENT DE LA TAXE FONCIÈRE DE LA SURFACE LOUÉE

Le montant de l'impôt foncier qui ne peut être en aucun cas un supplément de loyer doit être justifié par le bailleur. Le locataire ne peut être tenu qu'au paiement de l'impôt foncier correspondant strictement à la surface commerciale objet du bail et non pas de tout l'immeuble.

Une clause d'échelle mobile des loyers, proportionnelle au chiffre d'affaire, ne peut pas s'appliquer au remboursement de l'impôt foncier.

COUR DE CASSATION CHAMBRE CIVILE 3 arrêt du 3 MAI 2012 POURVOI N° 11-13448 REJET

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Rennes, 15 décembre 2010), que la société Construction et Gestion Hôtelière (la société CGH) est propriétaire de locaux à usage commercial donnés en location à la société Hôtel Ker Moor (la société Ker Moor) en vertu d'un bail assorti d'une clause d'échelle mobile et stipulant que le preneur doit rembourser au bailleur la taxe foncière attachée aux locaux loués; qu'invoquant une augmentation de loyer de plus du quart, la société Ker Moor a sollicité sa révision à la valeur locative ;

Attendu qu'il est fait grief à l'arrêt de déclarer cette demande irrecevable, alors, selon le moyen, que l'impôt foncier, mis contractuellement à la charge du preneur, constitue un supplément de loyer qui entre nécessairement dans l'assiette de calcul de la variation visée par les dispositions impératives de l'article L.145-39 du code de commerce ; qu'en excluant, en l'espèce, le montant de l'impôt supporté par le preneur de l'assiette de calcul de la variation du loyer, au motif inopérant pris de l'inapplicabilité de la clause d'échelle mobile à celui-ci, la cour d'appel a violé l'article L. 145-39 du code de commerce ;

Mais attendu qu'ayant retenu, à bon droit, que ne saurait être ajouté, pour le calcul de la variation prévue à l'article L 145-39 du code de commerce, au loyer annuel fixé au bail, le montant de la taxe foncière que doit rembourser le locataire au propriétaire au titre d'un transfert conventionnel des charges, la clause d'échelle mobile n'étant pas applicable à cette taxe, la cour d'appel, qui a constaté que le loyer avait été fixé à une certaine somme annuelle et que par le jeu de la clause d'échelle mobile, il avait enregistré une variation inférieure à 25%, en a exactement déduit que la demande de révision était irrecevable

L'article 1 de l'Arrêté du 4 mai 2011 délimite l'unité urbaine de Paris mentionnée aux articles 231 ter du code général des impôts concernant la taxe annuelle sur les locaux à usage de bureaux, les locaux commerciaux et les locaux de stockage perçue dans la région Ile-de-France et L. 520-3 du code de l'urbanisme concernant la taxe payée au mètre carré de bureau construit.

LE BAIL PEUT SOUMETTRE LE LOCATAIRE AU REMBOURSEMENT DE LA TAXE D'ENLÈVEMENT DES ORDURES MENAGÈRES

Ce remboursement doit être prévu expressément dans le bail.

COUR DE CASSATION CHAMBRE CIVILE 3 arrêt du 13 JUIN 2012 POURVOI N° 11-17114 Cassation

Vu l'article 1134 du code civil ;

Attendu, selon le jugement attaqué (Béziers, 14 février 2011), rendu en dernier ressort, que la société Bacotec gestion, preneuse à bail de locaux commerciaux, propriété de la SCI Jade, a formé opposition à une ordonnance lui enjoignant de rembourser à sa bailleresse une certaine somme au titre de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères ;

Attendu que pour la débouter de son opposition, le jugement retient que la taxe d'enlèvement des ordures ménagères est une taxe récupérable et que l'article 4-6 du contrat de bail fournit une liste non exhaustive des dépenses dites récupérables ;

Qu'en statuant ainsi, alors que, s'agissant d'un bail commercial, la taxe d'enlèvement des ordures ménagères ne peut être mise à la charge du preneur qu'en vertu d'une stipulation contractuelle, le tribunal a violé le texte susvisé

RENOUVELLEMENT DU BAIL DE 9 ANS ET DE 12 ANS

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- LA DEMANDE DE RENOUVELLEMENT DU BAIL

- LE LOYER DU BAIL COMMERCIAL RENOUVELÉ

- LE REFUS DU RENOUVELLEMENT DU BAIL COMMERCIAL AVEC OFFRE D'INDEMNITÉ D'ÉVICTION

- L'INDEMNITÉ D'ÉVICTION REPARE LE NON RENOUVELLEMENT DU BAIL COMMERCIAL

- LE DROIT DE REPENTIR DU BAILLEUR

- LE REFUS DU RENOUVELLEMENT DU BAIL SANS INDEMNITÉ D'ÉVICTION

LA DEMANDE DE RENOUVELLEMENT DU BAIL

Il faut que l’ancien bail ait pris fin pour qu’il y ait renouvellement et donc signature d’un nouveau bail de 9 ans ou 12 ans. Si le locataire ou le propriétaire ne manifeste pas sa volonté de renouveler le bail, l’ancien bail se poursuit tacitement sans délais définis, de six mois en six mois, jusqu'au dernier jour du trimestre civil.

Par exemple, si bail se termine un 3 octobre, sans congé ni demande de renouvellement, un congé ne pourra être délivré par le bailleur courant octobre que pour 6 mois soit courant avril, reporté au dernier jour du trimestre civil, soit le 30 juin de l'année suivante.

Le point de départ du calcul des délais

Article R. 145-38 du Code de Commerce

Lorsqu'en application des articles L. 145-4, L. 145-10, L. 145-12, L. 145-18, L. 145-19, L. 145-47, L. 145-49 et L. 145-55, une partie a recours à la lettre recommandée avec demande d'avis de réception, la date de notification à l'égard de celui qui y procède est celle de l'expédition de la lettre et, à l'égard de celui à qui elle est faite, la date de première présentation de la lettre. Lorsque la lettre n'a pas pu être présentée à son destinataire, la démarche doit être renouvelée par acte extrajudiciaire

Article L 145-9 du code de commerce

Par dérogation aux articles 1736 et 1737 du code civil, les baux de locaux soumis au présent chapitre ne cessent que par l'effet d'un congé donné six mois à l'avance ou d'une demande de renouvellement.
A défaut de congé ou de demande de renouvellement, le bail fait par écrit se prolonge tacitement au-delà du terme fixé par le contrat. Au cours de la tacite prolongation, le congé doit être donné au moins six mois à l'avance et pour le dernier jour du trimestre civil.

Le bail dont la durée est subordonnée à un événement dont la réalisation autorise le bailleur à demander la résiliation ne cesse, au-delà de la durée de neuf ans, que par l'effet d'une notification faite six mois à l'avance et pour le dernier jour du trimestre civil. Cette notification doit mentionner la réalisation de l'événement prévu au contrat.

S'agissant d'un bail comportant plusieurs périodes, si le bailleur dénonce le bail à la fin des neuf premières années ou à l'expiration de l'une des périodes suivantes, le congé doit être donné dans les délais prévus à l'alinéa premier ci-dessus.

Le congé doit être donné par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou par acte extrajudiciaire, au libre choix de chacune des parties. Il doit, à peine de nullité, préciser les motifs pour lesquels il est donné et indiquer que le locataire qui entend, soit contester le congé, soit demander le paiement d'une indemnité d'éviction, doit saisir le tribunal avant l'expiration d'un délai de deux ans à compter de la date pour laquelle le congé a été donné.

Si le propriétaire prend l’initiative, l’offre de renouvellement est faite sous la forme d’un congé qui doit être signifié au locataire impérativement par huissier ou par lettre recommandée avec accusé de réception et ce au moins 6 mois avant le terme du bail. Plusieurs cas peuvent se présenter :

- soit le locataire garde le silence, ce qui vaut alors acceptation,

- soit il accepte expressément le renouvellement et le montant du loyer,

- soit il accepte le renouvellement mais conteste le montant du loyer : le litige est alors soumis à une commission départementale de conciliation. En cas de non conciliation, le TGI saisi par la partie la plus diligente fixe le nouveau loyer. En attendant, le locataire continue à payer le loyer suivant le montant du bail initial.

Article R 145-1 du Code de de commerce

Le bailleur qui n'a pas fait connaître le montant du loyer qu'il propose dans les conditions de l'article L. 145-11 peut demander une modification du prix du bail ultérieurement, par acte d'huissier de justice, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou dans le mémoire prévu à l'article R. 145-23.

Cour de Cassation chambre civile 3, arrêt du 12 décembre 2012, pourvoi n° 11-20727 Cassation

Qu'en statuant ainsi, alors qu'une promesse de renouvellement de bail n'emporte pas renonciation du bailleur à faire fixer le prix du bail renouvelé et que s'il veut obtenir une modification du prix dès le renouvellement, il doit, sauf clause fixant une autre modalité de demande d'un nouveau prix, faire connaître le loyer qu'il propose dans un congé délivré conformément à l'article L. 145-9 du code de commerce, la cour d'appel a violé les textes susvisés

Si le locataire prend l’initiative, il a la possibilité de demander le renouvellement par exploit d’huissier ou lettre recommandée avec accusé de réception, dans les six mois qui précèdent l’expiration du bail ou à tout moment au cours de sa reconduction :

- soit le propriétaire refuse le renouvellement en offrant une indemnité,

- soit il accepte le principe du renouvellement,

- soit il garde le silence qui vaut acceptation tacite.

LE LOYER DU BAIL COMMERCIAL RENOUVELÉ

Le bail est renouvelé avec le même loyer augmenté suivant l'indice des loyers commerciaux ou de l'indice du coût de la construction. Le locataire peut demander une baisse du loyer et le bailleur peut demander de déplafonner le montant du loyer.

A LA FIN DU BAIL, LE LOCATAIRE PEUT DEMANDER UNE BAISSE DU LOYER

Cour de Cassation, chambre civile 3 arrêt du 7 janvier 2009, Pourvoi n° 07-19464

"Lorsque l'action en fixation du prix du bail renouvelé est engagée par le preneur, les dispositions de l'article L. 145-11 du code de commerce qui ne visent que la modification du prix du bail sollicitée par le bailleur ne sont pas applicables"

Cour de Cassation chambre civile 3 arrêt du 13 JUIN 2012 POURVOI N° 12-13780 Cassation sans renvoi

Vu les articles R. 145-26 et R. 145-27 du code de commerce ;

Attendu qu'aux termes de ces textes, les mémoires sont notifiés par chacune des parties à l'autre, par lettre recommandée avec accusé de réception et que le juge ne peut, à peine d'irrecevabilité, être saisi avant l'expiration d'un délai d'un mois suivant la réception par son destinataire du premier mémoire établi ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Rennes , 2 novembre 2011), que la société La Trinitaine, locataire de locaux à usage commercial appartenant à M. et Mme X..., a, par acte d'huissier de justice du 30 mars 2009, notifié à chacun des époux X... une demande de révision du loyer fondée sur les dispositions de l'article L. 145-39 du code de commerce ; que par lettre recommandée avec accusé de réception du 9 avril 2009, adressée à M. et Mme X..., elle a notifié son mémoire en révision du loyer , puis a saisi à cette fin le juge des loyers commerciaux ;

Attendu que pour déclarer recevable l'action de la société La Trinitaine, l'arrêt retient que la preuve de la connaissance du mémoire par chacun des époux est établie par la lettre de leur conseil en date du 26 mai 2009, que la première assignation du 7 juillet 2009 démontre que la réception du mémoire est antérieure de plus d'un mois à la date d'assignation du 9 octobre 2009 et que la signification du mémoire préalable par la même lettre aux deux époux n'est pas constitutive d'une nullité de fond ;

Qu'en statuant ainsi alors que le défaut de notification du mémoire à chacun des bailleurs entraîne l'irrecevabilité de l'action, la cour d'appel a violé les textes susvisés

Cour de Cassation chambre civile 3 arrêt du 5 novembre 2014 POURVOI N° 13-21990 Cassation partielle

Vu l'article L. 145-33 du code de commerce ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 30 mai 2013) que le 14 novembre 2006, la société Mercialys, propriétaire d'un local à usage commercial donné à bail à la société Rolland aux droits de laquelle vient la société Alice et Arsen, a fait délivrer à sa locataire un congé avec offre de renouvellement ; que la société preneuse a accepté l'offre de renouvellement en contestant le montant du loyer proposé et sollicité que celui-ci soit fixé à la valeur locative inférieure au loyer plafonné ;

Attendu que pour fixer le loyer selon la règle du plafonnement, l'arrêt retient qu'en l'absence de modification notable des facteurs locaux de commercialité de nature à avoir eu une incidence favorable sur l'activité commerciale du preneur et en l'absence de toute autre modification des caractéristiques du local considéré, de la destination des lieux, des obligations respectives des parties, le loyer des locaux loués n'a pas à être déplafonné par application de l'article L. 145-34 du code de commerce ;

Qu'en statuant ainsi, alors que le locataire demandait que le loyer du bail renouvelé soit fixé à un montant inférieur à celui du loyer indexé, la cour d'appel, qui n'a pas recherché si le loyer du bail renouvelé correspondait à la valeur locative, n'a pas donné de base légale à sa décision

A LA FIN DU BAIL, LE BAILLEUR PEUT DEMANDER DE DÉPLAFONNER LE LOYER

COUR DE CASSATION CHAMBRE CIVILE 3 arrêt du 16 octobre 2013 POURVOI N° 12-19352 rejet

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 6 janvier 2012), que la SCI Les Bouscauds (la SCI), propriétaire de locaux donnés à bail commercial à la société Chiots.com, a délivré à cette dernière un congé le 21 octobre 2003 pour le 31 octobre 2004 avec offre de renouvellement du bail moyennant un loyer déplafonné, lui a signifié le 10 mars 2006 un mémoire préalable en fixation du prix du bail renouvelé puis a saisi le juge des loyers commerciaux

Attendu que la société Chiots.com fait grief à l'arrêt de déclarer régulière la procédure en fixation du prix du bail renouvelé

Mais attendu qu'ayant exactement retenu d'une part, qu'aucun texte n'écartait l'application à la procédure de fixation du loyer commercial, de l'article 651 du code de procédure civile, selon lequel la notification d'un acte peut toujours être faite par voie de signification alors même que la loi l'aurait prévue sous une autre forme et, d'autre part, que l'appellation "conclusions récapitulatives après dépôt du rapport d'expertise" pour un document notifié après expertise n'avait aucune incidence sur sa validité, aucun texte n'imposant l'emploi du nom "mémoire" à peine de nullité, mais qu'il importait seulement que les écritures soient adressées directement à l'autre partie et non pas communiquées selon les règles des notifications entre avocats, la cour d'appel, qui a constaté que la SCI avait signifié le 10 mars 2006 par exploit d'huissier son mémoire à la société preneuse avant de saisir le juge et après expertise ordonnée par jugement avant dire droit, dénoncé le 15 décembre 2009 par exploit d'huissier ses nouvelles écritures, en a justement déduit que la procédure n'était entachée d'aucune irrégularité

COUR DE CASSATION CHAMBRE CIVILE 3 arrêt du 16 octobre 2013 POURVOI N° 12-20103 cassation

Vu les articles R. 145-26 et R 145-27, alinéa 1er, du code de commerce

Attendu que pour dire que le juge des loyers commerciaux n'était pas valablement saisi et déclarer l'instance en fixation du loyer définitivement éteinte, l'arrêt retient que la seule mention «non réclamée» sur la lettre recommandée avec accusé de réception notifiant le mémoire préalable en fixation du prix du bail renouvelé ne peut constituer la notification exigée par le code de commerce qui exige une remise effective de la lettre à son destinataire au sens de l'article 669 du code de procédure civile, que le mémoire préalable a été envoyé par lettre recommandée avec accusé de réception présentée à la société Kams le 7 juin 2008 mais renvoyé à M. X... le 25 juin 2008 avec la mention « non réclamé », que la lettre de notification du mémoire postérieur à l'expertise a été renvoyée le 11 mars 2010 avec la mention « non réclamé », qu'en l'absence d'un mémoire en demande régulièrement notifié, la saisine du juge des loyers par l'assignation du 21 octobre 2008 est irrecevable et aucun mémoire postérieur à l'expertise n'ayant été régulièrement notifié, l'instance est définitivement éteinte ;

Qu'en statuant ainsi, alors que la formalité de notification du mémoire en fixation du prix est remplie lorsque son destinataire est à même de retirer la lettre recommandée présentée à son domicile, la cour d'appel, qui a ajouté à la loi une condition relative à la remise effective de la lettre recommandée qu'elle ne comporte pas, a violé le texte susvisé

EN CAS DE DÉSACCORD SUR LE NOUVEAU LOYER, LE BAILLEUR PEUT PROPOSER UNE INDEMNITÉ D'ÉVICTION

COUR DE CASSATION CHAMBRE CIVILE 3 arrêt du 16 septembre 2015 POURVOI N° 14-20461 Cassation partielle

Vu les articles L. 145-10 et L. 145-57 du code de commerce ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué rendu sur renvoi après cassation (3e Civ. 3 avril 2012 n° 11-10. 492), que la SCI Saint Loup est devenue propriétaire en juin 2005 d'un immeuble dans lequel divers locaux ont été donnés le 1er octobre 1979 à bail commercial cédé en 2002 à M. et Mme X...; que les locataires ont notifié à la société bailleresse le 11 avril 2006 une demande de renouvellement du bail à effet du 1er octobre 2006 ; que le 5 décembre 2007, la société bailleresse qui n'a pas répondu à la demande de renouvellement a délivré le 30 janvier 2008 un congé déniant en raison de la persistance des manquements visés à une sommation antérieure, tout droit des locataires au renouvellement du bail échu le 30 septembre 2006 et à une indemnité d'éviction, invoquant la possibilité tant qu'une décision judiciaire définitive n'était pas acquise concernant le renouvellement du bail, de notifier un congé avec refus de renouvellement du bail, elle a demandé que le congé trouve effet à la date du 1er août 2008, sans être tenue à verser une indemnité d'éviction aux locataires eu regard de la gravité des motifs invoqués ;

Attendu que pour rejeter les demandes de la SCI Saint Loup, l'arrêt retient qu'elle est mal fondée à soutenir que si l'absence de réponse dans le délai prévu par l'article L. 145-10 du code de commerce implique acceptation du principe du renouvellement, ce texte lui laisserait un droit d'option en cas de désaccord sur le montant du loyer renouvelé, que l'article L. 145-11 du code de commerce prévoit que si le bailleur, sans être opposé au principe du renouvellement, désire obtenir une modification du prix du bail, il doit, dans le congé prévu à l'article L. 145-9 dudit code ou dans la réponse à la demande de renouvellement prévue à l'article L. 145-10 faire connaître le loyer qu'il propose ; qu'aucune demande de modification du loyer n'a été formée à l'occasion de la demande de renouvellement du congé de sorte que l'acquiescement vaut pour le tout ; que le congé ne peut prendre effet avant le 30 septembre 2015, date à laquelle il conviendra le cas échéant de se prononcer sur l'octroi éventuel d'une indemnité d'éviction, l'examen de cette question étant prématurée ;

Qu'en statuant ainsi, alors que l'acceptation de principe du renouvellement du bail résultant de l'absence de réponse du bailleur à une demande de renouvellement formée par son locataire ne présente qu'un caractère provisoire et ne fait pas obstacle à l'exercice ultérieur du droit d'option du bailleur qui refuse le renouvellement du bail en offrant le paiement d'une indemnité d'éviction, la cour d'appel a violé les textes sus-visés

LA MONOVALENCE DES LOCAUX SUITE AUX TRAVAUX DU LOCATAIRE PEUT JUSTIFIER UNE AUGMENTATION DE LOYER

COUR DE CASSATION CHAMBRE CIVILE 3 arrêt du 21 mai 2014 POURVOI N° 13-12592 Rejet

la monovalence des locaux ne concerne habituellement pas les locaux à usage industriel, dont la destination peut d'ordinaire être modifiée sans nécessiter de travaux importants ; qu'en se prononçant ainsi par un motif d'ordre général, sans examiner les circonstances de l'espèce, les juges du fond ont encore privé leur décision de base légale au regard des articles L. 145-36 et R. 145-10 du code de commerce ;
Mais attendu qu'ayant à bon droit retenu que le bailleur ne pouvait se prévaloir, pour voir retenir la qualification de locaux monovalents, des travaux d'aménagements réalisés par le preneur que s'ils étaient devenus sa propriété, la cour d'appel, qui a constaté que le bail liant les parties prévoyait que les constructions nouvelles, travaux et améliorations quelconques faits par le preneur n'accédaient au bailleur que lors de la sortie effective des lieux loués et qu'il n'y avait eu aucune sortie des lieux, en a justement déduit, abstraction faite d'un motif surabondant, que les locaux loués n'étaient pas monovalents

LE NOUVEAU LOYER EST DÛ RÉTROACTIVEMENT A PARTIR DU JOUR DE LA SIGNATURE DU NOUVEAU BAIL

Ainsi, les intérêts dus sur la différence entre le loyer du bail renouvelé et le loyer provisionnel courent à compter de la délivrance de l'assignation introductive d'instance en fixation du prix, lorsque le bailleur est à l'origine de la procédure, et à compter de la notification du premier mémoire en défense lorsque c'est le preneur qui a saisi le juge

COUR DE CASSATION CHAMBRE CIVILE 3 arrêt du 18 juin 2014 POURVOI N° 13-14715 cassation partielle

Vu l'article 1155 du code civil ;

Attendu que les revenus échus, tels que fermages, loyers, arrérages de rentes perpétuelles ou viagères, produisent intérêt du jour de la demande ou de la convention ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Lyon, 17 janvier 2013), que par acte du 1er avril 1997, M. X... a donné à bail à la société Pompes funèbres du Rhône, aux droits de laquelle vient la société MMDA, des locaux à usage commercial ; que le 15 janvier 2009, la société MMDA a sollicité le renouvellement de son bail à compter du 1er avril suivant, moyennant un loyer révisé suivant l'indice INSEE du coût de la construction ; que le bailleur a accepté le 10 avril 2009 le principe du renouvellement mais demandé un loyer déplafonné ; qu'après un échange de mémoires, la société MMDA a assigné M. X... devant le juge des loyers commerciaux par acte du 21 juillet 2010 ; que M. X... a notifié un mémoire en réponse le 10 septembre 2010 ;

Attendu que pour condamner la société MMDA à payer à M. X... les intérêts légaux sur le montant arriéré des loyers, judiciairement fixés, à compter du 10 avril 2009, l'arrêt retient que les intérêts moratoires attachés au loyer courent, en l'absence de convention contraire, du jour de la demande en fixation du nouveau loyer, en l'espèce le 10 avril ;

Qu'en statuant ainsi, alors que les intérêts dus sur la différence entre le nouveau loyer du bail renouvelé et le loyer provisionnel courent à compter de la délivrance de l'assignation introductive d'instance en fixation du prix, lorsque le bailleur est à l'origine de la procédure, et à compter de la notification du premier mémoire en défense lorsque c'est le preneur qui a saisi le juge, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;

Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer sur le premier moyen qui ne serait pas de nature à permettre l'admission du pourvoi

REFUS DU RENOUVELLEMENT DU BAIL COMMERCIAL

AVEC OFFRE D'INDEMNITÉ D'ÉVICTION

Le bailleur s'il refuse de renouveler le bail, doit le signifier par acte extrajudiciaire soit par huissier. Une Lettre Recommandée avec Accusé de Réception est insuffisante. Le bailleur peut refuser immédiatement

La cause du congé avec offre d'indemnité d'éviction doit être justifiée sinon le congé est nul. En l'espèce, le preneur pouvait sous louer aux locataires.

Cour de Cassation, chambre civile 3 arrêt du 15 avril 2015, Pourvoi n° 14-15976 CASSATION

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 28 janvier 2014) que M. X... a acquis divers lots en l'état futur d'achèvement dans une résidence éligible au dispositif fiscal dit Périssol ; que conformément à l'acte de réservation prévoyant la conclusion d'un bail commercial entre l'acquéreur et une société de gestion, M. X... a consenti, le 18 décembre 1997 à la société de gestion hôtelière La Coupole un bail commercial de neuf ans ; qu'il a, par acte du 28 février 2007, délivré à cette société un congé à effet du 29 septembre 2007, avec refus de renouvellement et d'indemnité d'éviction, en invoquant la conclusion de contrats de sous-location irréguliers en l'absence de participation du bailleur à l'acte ;

Attendu que pour valider le congé, l'arrêt retient que les clauses du bail commercial, aux termes desquelles le preneur exercera une activité d'exploitation d'un établissement d'hébergement consistant en la sous-location des logements situés dans la résidence pour un usage d'habitation, ne dispensent pas d'appeler le bailleur à concourir à l'acte de sous-location ;

Qu'en statuant ainsi, alors que lorsque les lieux loués sont destinés à une activité de résidence hôtelière consistant à mettre à disposition de la clientèle outre un hébergement, des prestations de services telles qu'énumérés au bail comme définies par l'article 261 D 4° du code général des impôts, la sous-location étant l'objet même de l'activité du locataire, le bailleur n'a pas à être appelé à concourir aux actes de sous location, la cour d'appel a violé les textes susvisés

Le bailleur a le choix d'option avant que le bail ne soit renouvelé.

Cour de Cassation, chambre civile 3 arrêt du 23 mars 2011, Pourvoi n° 06-20488 CASSATION

Vu l'article L. 145-57 du code de commerce

Attendu que dans le délai d'un mois qui suit la signification de la décision définitive fixant le loyer du bail renouvelé, les parties dressent un nouveau bail à moins que le locataire renonce au renouvellement ou que le bailleur le refuse ;

Attendu que pour refuser au bailleur l'exercice du droit d'option, l'arrêt retient que ce droit n'est ouvert qu'après une décision relative à la fixation du loyer du bail renouvelé ou, éventuellement, au cours d'une telle instance, et que ni l'une ni l'autre des parties n'a saisi le juge aux fins de voir fixer le prix du loyer ;

Qu'en statuant ainsi, alors que l'une des parties peut exercer son droit d'option avant la saisine du juge en fixation du montant du loyer, la cour d'appel a violé le texte susvisé

Toutefois le locataire peut ou non invoquer la nullité de la forme du congé sans perdre son indemnité d'éviction.

Cour de Cassation, chambre civile 3 arrêt du 15 septembre 2010, Pourvoi n° 09-15192 CASSATION

Qu'en l'espèce, M. X... a conclu un bail commercial avec la commune de Saint-André le 28 janvier 1987 renouvelé par acte du 1er août 1997 ; que la commune a fait connaître, par une simple lettre recommandée avec demande d'avis de réception du 23 janvier 2006, à M. X... qu'elle n'entendait pas renouveler le bail ; qu'il en résultait que le congé délivré par la commune de Saint-André était nul pour avoir été délivré par lettre recommandée et non par acte extrajudiciaire ; que cependant, tout en reconnaissant que le congé était nul, l'arrêt attaqué a décidé que rien ne s'opposait à ce que, prenant acte de ce congé irrégulier, M. X... soutienne qu'il a été évincé et qu'il lui est dû une indemnité d'éviction
Qu'en statuant ainsi alors que le congé notifié par la commune de Saint-André était nul et que par voie de conséquence le bail se poursuivait nécessairement par tacite reconduction de sorte que M. X... ne pouvait pas prétendre à une quelconque indemnité d'éviction, la cour d'appel a violé les articles L. 145-9 et L. 145-14 du code de commerce

Mais attendu que le bailleur qui a notifié à son locataire un congé par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ne peut se prévaloir de la nullité de l'acte qu'il a lui-même délivré ; qu'ayant exactement retenu que si le locataire disposait du droit de contester la validité du congé et de se maintenir dans les lieux, le simple fait qu'il n'ait pas usé de ce droit n'autorisait en rien la commune à inverser la situation de fait telle qu'elle résultait de la lettre de congé en prétendant que le locataire aurait volontairement mis fin au bail et renoncé ainsi à son droit à indemnité d'éviction, la cour d'appel, répondant aux conclusions, a pu en déduire qu'aucune faute grave au sens de l'article L. 145-17 du code de commerce n'ayant été reprochée au preneur évincé des lieux loués, celui-ci pouvait prétendre au paiement d'une indemnité d'éviction

Cour de Cassation, chambre civile 3 arrêt du 3 juillet 2013, Pourvoi n° 12-21541 rejet

Mais attendu que les effets légaux d'un contrat étant régis par la loi en vigueur à la date où ils se produisent, la cour d'appel qui a exactement retenu que la loi du 4 août 2008, modifiant l'article L. 145-9 du code de commerce et imposant de délivrer congé pour le dernier jour du trimestre civil et au moins six mois à l'avance, était applicable aux contrats en cours et qui a relevé que le congé avait été donné le 30 mars 2009 pour le 30 septembre 2009, en a déduit, à bon droit, que le congé était valable

LE DROIT AU RENOUVELLEMENT AU BAIL N'EST PAS LIÉ A LA NATIONALITÉ DU BAILLEUR

Cour de Cassation, chambre civile 3 arrêt du 9 novembre 2011, Pourvoi n° 10-30.291 rejet

Attendu, selon l’arrêt attaqué (Paris, 2 décembre 2009), que par acte à effet au 1er janvier 1975, Mme Renée Y... a donné à bail en renouvellement à la société Antiquités et décoration Rapp (la société Rapp) des locaux à usage commercial; que le 17 mars 1975, la société Rapp a cédé son droit au bail à M. Z..., de nationalité turque ; que Mme Renée Y... a renouvelé le bail de M. Z... par acte des 6 mars 1984 puis 20 janvier 1993; que le 23 juillet 2004, Mme Monique Y..., venant aux droits de Mme Renée Y..., a délivré à M. Z... un congé pour le 31 mars 2005 avec offre de renouvellement à compter du 1er avril 2005 moyennant un loyer déplafonné ; que M. Z... a demandé le renouvellement de son bail le 23 août 2004; que le juge des loyers a été saisi et s’est déclaré incompétent au profit du tribunal de grande instance, les parties s’opposant sur la date du renouvellement du bail

Mais attendu que l’article L 145-13 du code de commerce, en ce qu’il subordonne, sans justification d’un motif d’intérêt général, le droit au renouvellement du bail commercial, protégé par l’article 1er du 1er protocole additionnel de la Convention de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales, à une condition de nationalité, constitue une discrimination prohibée par l’article 14 de cette même Convention

Que par ces motifs de pur droit substitués à ceux critiqués, l’arrêt attaqué est légalement justifié

LE LOCATAIRE DOIT ENCORE ÊTRE INSCRIT AU REGISTRE DU COMMERCE

Cour de Cassation, chambre civile 3, arrêt du 22 septembre 2016 pourvoi n° 15-18456 cassation partielel

Vu les articles L. 145-1-I, L. 145-8 et L. 147-17-I du code de commerce ;

Attendu que le droit au renouvellement ne peut être invoqué que par le propriétaire du fonds qui est exploité dans les lieux ; que les dispositions portant statut des baux commerciaux s'appliquent aux baux des immeubles ou locaux dans lesquels un fonds est exploité, que ce fonds appartienne, soit à un commerçant, soit à un industriel immatriculé au registre du commerce et des sociétés accomplissant ou non des actes de commerce ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 25 mars 2015), qu'en réponse à une demande de renouvellement du bail notifiée par la société La Tentation du mandarin le 7 juillet 2010, le bailleur, aux droits duquel se trouve M. X..., a signifié, le 29 septembre 2010, un refus de renouvellement avec offre d'une indemnité d'éviction ; qu'après sommation visant la clause résolutoire délivrée, le 23 décembre 2010, le bailleur a assigné la locataire en acquisition de la clause résolutoire, subsidiairement, en résiliation du bail à ses torts et, en tout état de cause, en déchéance du droit à une indemnité d'éviction, au regard du défaut d'immatriculation au registre du commerce et des sociétés pour l'activité réellement exercée dans les lieux ;ext-indent:

Attendu que, pour rejeter la demande de déchéance du droit à une indemnité d'éviction, l'arrêt retient que, pour bénéficier du droit au renouvellement du bail et du paiement de l'indemnité d'éviction, la condition d'immatriculation au registre du commerce et des sociétés du preneur doit s'apprécier à la date de la demande de renouvellement du bail, soit au 7 juillet 2010, que la société La Tentation du mandarin a toujours été immatriculée au registre du commerce et des sociétés pour les activités de vente d'objets d'art, bois sculptés, miniatures et ivoires, d'importation et d'exportation d'objets de luxe, que l'activité figurant à l'extrait K bis aurait dû être modifiée à la suite de la modification de l'activité exercée par la société La Tentation du mandarin, que l'absence de modification de l'immatriculation ne peut pour autant pas constituer un manquement suffisamment grave justifiant la déchéance du droit au paiement de l'indemnité d'éviction alors que le bailleur n'a jamais mis en demeure son locataire de régulariser la situation et que la loi ne prévoit expressément que l'obligation d'immatriculation ;

Qu'en statuant ainsi, alors que la dénégation du droit au statut des baux commerciaux en raison du défaut d'immatriculation n'a pas à être précédée d'une mise en demeure et alors qu'elle avait constaté que la société La Tentation du mandarin était immatriculée au registre du commerce et des sociétés au titre d'une activité qui n'était pas celle réellement exercée dans les lieux loués, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences de ses propres constatations, a violé les textes susvisés ;

L'INDEMNITÉ D'ÉVICTION REPARE LE NON RENOUVELLEMENT DU BAIL

Le locataire qui se voit proposer une indemnité, a alors la possibilité soit de l’accepter, soit de négocier le montant, soit encore de saisir le tribunal à défaut d’accord pour qu'il tranche et la fixe.

Article L. 145-10 du code de commerce dernier alinéa

L'acte extrajudiciaire notifiant le refus de renouvellement doit, à peine de nullité, indiquer que le locataire qui entend, soit contester le refus de renouvellement, soit demander le paiement d'une indemnité d'éviction, doit saisir le tribunal avant l'expiration d'un délai de deux ans à compter de la date à laquelle est signifié le refus de renouvellement.

L'INDEMNITÉ D'ÉVICTION CONCERNE AUSSI LES HÉRITIERS

Cour de Cassation, chambre civile 3, arrêt du 19 février 2014 pourvoi n° 12-17263 cassation

Vu l'article 455 du code civil ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Nouméa, 30 mai 2011), que la société Hong Hoa a donné à bail des locaux commerciaux à M. et Mme X... ; que M. X... est décédé le 12 octobre 2004 ; que la bailleresse ayant refusé le renouvellement du bail, Mme X... l'a assignée en paiement d'une indemnité d'éviction ; qu'en cours d'instance, elle a déclaré intervenir volontairement au nom de ses deux enfants mineurs ;

Attendu que pour dire que le refus de renouvellement du bail n'est pas opposable à Audrez et Lorenzo X... et que le bail est renouvelé à leur égard, l'arrêt retient qu'il appartenait à la société Hong Hoa qui savait depuis 2005, à l'occasion des procédures antérieures, que M. X... était décédé, de vérifier si celui-ci avait laissé des ayants droit et qu'elle s'est au contraire bornée à notifier le refus de renouvellement du bail à Mme X... à titre personnel, sans se préoccuper de délivrer le congé aux ayants droit de M. X..., co-titulaires du bail ;

Qu'en statuant ainsi, alors que le décès de l'un des codébiteurs solidaires qui laisse plusieurs héritiers n'efface pas le caractère solidaire de la dette au regard des débiteurs originaires, la cour d'appel, qui n'a pas répondu aux conclusions de la société Hong Hoa qui soutenait que, le bail ayant été consenti solidairement aux époux X..., le refus de renouvellement délivré à Mme X... était opposable aux héritiers de M. X..., n'a pas satisfait aux exigences du texte susvisé

LE CALCUL DE L'INDEMNITÉ D'ÉVICTION

L’indemnité d’éviction comprend normalement la valeur marchande du fonds de commerce déterminée selon les usages de la profession, les frais normaux de déménagement et de réinstallation et les frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur.

Article L. 145-14 du code de commerce

Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d'éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement.

Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre.

COUR DE CASSATION CHAMBRE CIVILE 3 arrêt du 5 février 2014 pourvoi n° 13-10174 Cassation

Vu l'article L. 145-14 du code de commerce ;

Attendu qu'il résulte de ce texte que l'indemnité, égale au préjudice causé par le non renouvellement du bail qui comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, est déterminée suivant les usages de la profession ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Bastia, 24 octobre 2012) que la société Corin aux droits de laquelle se trouvent la société Corin Asset management et la société Mercialys, ont donné en location à M. X... pour l'exercice d'une activité de vente de prêt à porter, un local situé dans un centre commercial, pour une durée de neuf années à compter du 1er avril 1997, que le 29 mai 2007 les sociétés bailleresses ont fait délivrer un congé à effet du 1er décembre 2007 avec offre d'une indemnité d'éviction ;

Attendu que pour fixer à une certaine somme l'indemnité d'éviction due par les bailleresses, la cour d'appel retient que seul le montant hors taxe sur la valeur ajoutée du chiffre d'affaires doit être pris en considération, l'indemnité attribuée s'inscrivant dans la réparation d'un préjudice et non dans une transaction imposable ;

Qu'en statuant ainsi, alors que le fait qu'une indemnité réparatrice ne soit pas soumise à une taxe sur la valeur ajoutée ne fait pas, en soi, obstacle à la prise en compte pour sa fixation, d'éléments comptables arrêtés toutes taxes comprises et que la détermination de la valeur marchande du fonds de commerce s'effectue selon les usages et modalités retenus dans la profession ou le secteur d'activité commerciale concernés, la cour d'appel, qui n'a pas recherché quelles étaient les modalités d'évaluation des fonds de commerce en vue d'une transaction en usage dans la profession, n'a pas donné de base légale à sa décision

Cependant, lorsque le refus de renouvellement n’entraîne pas la disparition de la clientèle, le propriétaire peut apporter la preuve que le préjudice est moins important afin de fixer une indemnité correspondant à la valeur de déplacement et non pas à la valeur du fonds. La date à laquelle l'évaluation de l’indemnité d’éviction doit être calculée, est celle du départ effectif du locataire. Aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d’éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l’avoir reçue. Le versement de l’indemnité peut avoir lieu soit entre les mains du locataire soit entre celles d’un séquestre.

Le locataire peut à tout moment demander au juge d'ordonner à des tiers la production de documents nécessaires pour fixer l'indemnité d'éviction.

Cour de Cassation, chambre civile 2 arrêt du 26 mai 2011, Pourvoi n°10-20048 CASSATION

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 13 avril 2010), que la société Soval, qui avait délivré à la société Marcadet distribution 75 (la société Marcadet), sa locataire commerciale, un congé avec refus de renouvellement du bail et offre de paiement d'une indemnité d'éviction, a assigné celle-ci devant un juge des référés, sur le fondement de l'article 145 du code de procédure civile, afin d'obtenir l'instauration d'une mesure d'expertise en vue de la fixation du montant de cette indemnité ; que la société Marcadet a alors demandé la production de diverses pièces par des tiers

Attendu que la société Soval fait grief à l'arrêt d'ordonner cette production, alors, selon le moyen, que si les dispositions de l'article 138 du code de procédure civile prévoient, au sujet d'un tiers tout à fait étranger à la procédure, qu'en cours d'instance une partie qui entend faire état d'un acte authentique ou sous seing privé auquel elle n'a pas été partie ou d'une pièce détenue par un tiers, peut demander au juge saisi de l'affaire d'ordonner la délivrance d'une expédition ou la production de l'acte ou de la pièce, tel n'est pas le cas de celles de l'article 145 du code de procédure civile ; que celui-ci se borne à indiquer que "s'il existe un motif légitime de conserver ou d'établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d'un litige, les mesures d'instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé" ; que si cet ordre peut viser les pièces détenues par un tiers à la procédure au fond, celui-ci est néanmoins partie à la procédure de référé ; qu'il s'ensuit que le juge n'a pas, sur le fondement de ce dernier texte, le pouvoir d'ordonner à un tiers totalement étranger à la procédure la production d'une pièce ; qu'en décidant dès lors de confirmer l'ordonnance déférée en ce qu'elle avait, sur le fondement de l'article 145 du code de procédure civile, ordonné la production des pièces litigieuses détenues par un tiers, la cour d'appel, qui a outrepassé les pouvoirs qu'elle détenait de ce texte, en a violé les dispositions

Mais attendu qu'il résulte de la combinaison des articles 10 du code civil, 11 et 145 du code de procédure civile qu'il peut être ordonné à des tiers, sur requête ou en référé, de produire tous documents qu'ils détiennent, s'il existe un motif légitime de conserver ou d'établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d'un litige et si aucun empêchement légitime ne s'oppose à cette production par le tiers détenteur

LE TGI EST COMPÉTENT POUR FIXER L'INDEMNITÉ D'ÉVICTION

Article R. 145-23 du code de commerce

Les contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé sont portées, quel que soit le montant du loyer, devant le président du tribunal de grande instance ou le juge qui le remplace. Il est statué sur mémoire.

Les autres contestations sont portées devant le tribunal de grande instance qui peut, accessoirement, se prononcer sur les demandes mentionnées à l'alinéa précédent.

La juridiction territorialement compétente est celle du lieu de la situation de l'immeuble.

LA PRESCRIPTION POUR DEMANDER L'INDEMNITÉ D'ÉVICTION EST DE DEUX ANS

Article L. 145-60 du code de commerce

Toutes les actions exercées en vertu du présent chapitre se prescrivent par deux ans.

Cour de Cassation, chambre civile 3 arrêt du 1er février 2012, Pourvoi n° 11-10482 CASSATION

Vu l'article L. 145-10 du code de commerce, dans sa rédaction applicable en la cause ;

Attendu que l'acte extra-judiciaire notifiant le refus de renouvellement doit, à peine de nullité, indiquer que le locataire qui entend, soit contester le refus de renouvellement, soit demander le paiement d'une indemnité d'éviction, doit, à peine de forclusion, saisir le tribunal avant l'expiration d'un délai de deux ans à compter de la date à laquelle est signifié le refus de renouvellement ;

Attendu que, pour accueillir cette demande, l'arrêt retient que l'article L. 145-10 du code de commerce n'édicte pas une règle de forclusion mais une exigence formelle de l'acte de refus de renouvellement ; que pour ce qui est du calcul du délai de prescription, ce n'est pas la date de la saisine du tribunal qui importe mais celle de la délivrance de l'assignation ;

Qu'en statuant ainsi, alors que seule la saisine du tribunal pouvait interrompre le délai, la cour d'appel a violé le texte susvisé

L'ASSIGNATION AU TGI DOIT ÊTRE SIGNIFIÉE DANS UN DÉLAI DE DEUX ANS

Cour de Cassation, chambre civile 3 arrêt du 23 janvier 2013, Pourvoi n° 11-20313 CASSATION SANS RENVOI

Vu les articles L. 145-60 et R. 145-27 du code de commerce, ensemble l'article 791 du code de procédure civile ;

Attendu, selon le premier de ces textes, que toutes les actions exercées en vertu du chapitre régissant le statut des baux commerciaux se prescrivent par deux ans; que, selon le deuxième, la partie la plus diligente remet au greffe son mémoire aux fins de fixation de la date de l'audience ; que, selon le troisième, le tribunal est saisi par la remise d'une copie de l'assignation au greffe;

Attendu selon les arrêts attaqués (Basse-Terre, 8 mars 2010 et 18 avril 2011), que la société Rosa Fé, la société Raymo et M. X..., propriétaires de locaux à usage commercial donnés à bail à la société SMD Mobilia, ont délivré congé à celle-ci par acte du 29 octobre 2004, avec offre de renouvellement moyennant un loyer déplafonné ; qu'à défaut d'accord des parties sur le prix du bail renouvelé, les bailleurs ont saisi le juge des loyers commerciaux en fixation de ce prix ;

Attendu que pour déclarer l'action recevable, l'arrêt du 8 mars 2010 retient que le mémoire a été notifié le 7 décembre 2005 et enrôlé au greffe le 30 novembre 2007, soit avant l'écoulement du délai biennal de prescription, même si l'assignation est du 24 décembre 2007 ;

Qu'en statuant ainsi, alors que la remise au greffe du mémoire aux fins de fixation de la date de l'audience ne saisit pas le juge des loyers commerciaux, et ne peut donc interrompre le délai de la prescription, la cour d'appel a violé les textes susvisés

LE LOCATAIRE DOIT CONTINUER A ÊTRE INSCRIT AU REGISTRE DE COMMERCE POUR PRÉTENDRE A L'INDEMNITÉ D'ÉVICTION

Cour de Cassation, chambre civile 3 audience publique du 1er juin 2011, Pourvoi n°10-18855 CASSATION

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Grenoble, 26 novembre 2009) que M. Alain X... et Mme Jocelyne Y... ont pris à bail en 1992 des locaux à usage commercial ; que les époux X... ont divorcé par jugement du 17 décembre 1997 ; que les bailleurs leur ont délivré congé sans offre de renouvellement ni indemnité d'éviction par acte du 23 avril 2007, en invoquant le défaut d'immatriculation au registre du commerce de M. X... ; que Mme Y... a assigné les bailleurs, en présence de son ex-époux, en paiement d'une indemnité d'éviction

Mais attendu qu'ayant relevé que les copreneurs, qui avaient été mariés sous le régime de la communauté, se trouvaient en indivision post-communautaire, et que l'ex-épouse, exploitant le fonds dans l'intérêt de l'indivision, était immatriculée au registre du commerce, la cour d'appel, devant laquelle les bailleurs n'ont pas invoqué l'exploitation temporaire du fonds en location-gérance, en a exactement déduit que les bailleurs ne pouvaient se prévaloir du défaut d'immatriculation de l'autre copreneur pour refuser le paiement d'une indemnité d'éviction

EN CAS DE NULLITÉ DU CONGÉ, LE COMMERÇANT PEUT PARTIR AVANT LA FIN DE LA PROCÉDURE JUDICIAIRE

ET CONSERVER SON DROIT A INDEMNITÉ

Cour de Cassation, chambre civile 3, arrêt du 19 février 2014 pourvoi n° 12-17263 cassation

Vu les articles L. 145-9, dernier alinéa, et L. 145-14, alinéa 1er, et L. 145-17 du code de commerce ;

Attendu que le congé doit être donné par acte extrajudiciaire ; qu'il doit, à peine de nullité, préciser les motifs pour lesquels il est donné et indiquer que le locataire qui entend, soit contester le congé, soit demander le paiement d'une indemnité d'éviction, doit saisir le tribunal avant l'expiration d'un délai de deux ans à compter de la date pour laquelle le congé a été donné ; que le bailleur peut refuser le renouvellement du bail ; que toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d'éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement ; que le bailleur peut refuser le renouvellement du bail sans être tenu au paiement d'aucune indemnité s'il justifie d'un motif grave et légitime à l'encontre du locataire sortant ; que toutefois, s'il s'agit soit de l'inexécution d'une obligation, soit de la cessation sans raison sérieuse et légitime de l'exploitation des fonds, compte tenu des dispositions de l'article L. 145-8, l'infraction commise par le preneur ne pourra être invoquée que si elle s'est poursuivie ou renouvelée plus d'un mois après mise en demeure du bailleur d'avoir à la faire cesser ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Colmar, 19 octobre 2011), que par acte du 1er mai 1993, la SCI Johan (la SCI) a donné à bail à Mme Y..., aux droits de laquelle vient la société Bare, un local à usage commercial ; que la SCI a signifié un congé par acte du 6 juillet 2007 à effet au 30 avril 2008 sans offre de renouvellement ni indemnité d'éviction ; que la société Bare l'a alors assignée en nullité du congé et paiement d'une indemnité d'éviction et a restitué les lieux loués en cours d'instance ; que la SCI a formé une demande reconventionnelle en paiement de loyers et de charges ;

Attendu que pour dire que le bail commercial a été rompu par le départ volontaire de la société preneuse et rejeter sa demande en paiement d'une indemnité d'éviction, l'arrêt retient que le congé est nul pour être dépourvu de motifs, qu'un congé nul ne peut produire aucun effet si bien que le bail initial s'est poursuivi au-delà du 30 avril 2008 par tacite reconduction pour une durée indéterminée, qu'il n'a été rompu qu'à l'initiative de la société preneuse qui, suite à son courrier du 18 juin 2008 indiquant qu'elle cessait son activité, a effectivement quitté les lieux et restitué les clés le 5 septembre 2008 et que le départ volontaire de la locataire sans attendre l'issue de la procédure en nullité du congé qu'elle avait elle-même initiée ne constitue pas un cas légal d'ouverture à paiement d'une indemnité d'éviction ;

Qu'en statuant ainsi, alors que le preneur auquel un congé sans motif est délivré peut quitter les lieux sans attendre l'issue de la procédure judiciaire qu'il a initiée et que sa demande en constat de la nullité du congé pour défaut de motif ne peut le priver de son droit à indemnité d'éviction, la cour d'appel a violé les textes sus-visés.

LE LOCATAIRE PEUT RESTER DANS LES LIEUX JUSQU'AU PAIEMENT DE L'INDEMNITÉ D'ÉVICTION

Article L 145-28 du Code de Commerce

Aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d'éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l'avoir reçue. Jusqu'au paiement de cette indemnité, il a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré. Toutefois, l'indemnité d'occupation est déterminée conformément aux dispositions des sections 6 et 7, compte tenu de tous éléments d'appréciation.

Par dérogation au précédent alinéa, dans le seul cas prévu au deuxième alinéa de l'article L. 145-18, le locataire doit quitter les lieux dès le versement d'une indemnité provisionnelle fixée par le président du tribunal de grande instance statuant au vu d'une expertise préalablement ordonnée dans les formes fixées par décret en Conseil d'Etat, en application de l'article L. 145-56.

Cour de Cassation, chambre civile 3 arrêt du 17 février 2010, Pourvoi n° 08-19357 CASSATION

"Vu les articles L. 145-14 et L. 145-28 du code de commerce, ensemble l'article L. 145-16 du même code et les articles 1108 et 1134 du code civil ;

Attendu que le bail leur peut refuser le renouvellement du bail ; que, toutefois, le bail leur doit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d'éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement ; qu'aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d'éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l'avoir reçue ; que jusqu'au paiement de cette indemnité, il a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré

Attendu selon l'arrêt attaqué (Bastia, 18 juin 2008) que, par acte du 16 septembre 1996, les consorts X..., propriétaires de locaux à usage commercial donnés à bail à la société Pompa, lui ont délivré congé pour le 1er avril 1997, avec offre de renouvellement ; qu'un jugement du 17 octobre 2000, confirmé par un arrêt du 2 septembre 2003, a fixé le prix du bail renouvelé ; que par acte du 30 novembre 2000, réitéré les 22 décembre 2000 et 4 janvier 2001, les consorts X... ont informé le locataire de leur "décision irrévocable de refuser le renouvellement du bail" ; que, par acte authentique du 17 janvier 2001, la société Pompa, placée en liquidation judiciaire et représentée par son liquidateur, a cédé son fonds de commerce à la société ASC ; que cette dernière a assigné les consorts X... aux fins, pour le cas où leur refus de renouvellement du bail serait validé, d'obtenir paiement d'une indemnité d'éviction

Attendu que pour rejeter cette demande et dire la société ASC occupante sans droit ni titre des locaux, l'arrêt retient, par motifs propres et adoptés, que si l'acquéreur d'un droit au bail bénéficie du droit au renouvellement de ce bail et du droit au paiement d'une indemnité d'éviction, c'est à la condition que la cession soit régulière et opposable au bailleur, que l'exercice par les consorts X... de leur droit de rétractation a eu pour effet le non renouvellement du bail, lequel a pris fin à la date du 1er avril 2007, que le bail commercial n'existait donc plus à la date du 17 janvier 2001 à laquelle la société Pompa a cédé son fonds de commerce à la société ASC, que la vente d'un droit au bail inexistant était donc sans objet et doit être annulée par application des dispositions de l'article 1108 du code civil et qu'en raison de l'effet rétroactif de cette nullité, la société ASC, qui n'a jamais eu la qualité du locataire, ne peut bénéficier de l'indemnité d'éviction due uniquement au locataire évincé et occupe sans droit ni titre les locaux

Qu'en statuant ainsi alors que, sauf clause contraire incluse dans l'acte, toute cession de fonds de commerce emporte cession de la créance d'indemnité d'éviction due au cédant et du droit au maintien dans les lieux et que cette cession peut valablement intervenir jusqu'au paiement de l'indemnité d'éviction, la cour d'appel a violé les textes susvisés"

Cour de Cassation, chambre civile 3, arrêt du 5 septembre 2012, Pourvoi n° 11-19200 CASSATION PARTIELLE

Vu l'article L. 145-28 du code de commerce, ensemble l'article 1382 du code civil ;

Attendu qu'aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d'éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l'avoir reçue ; que jusqu'au payement de cette indemnité il a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré ; que toutefois cette indemnité est déterminée conformément aux dispositions des articles L. 145-33 et suivants, compte tenu de tous éléments d'appréciation ;

Attendu que pour fixer, à compter du 1er avril 2006, date de la fin du bail, l'indemnité d'occupation due par la société Le Boulingrin, l'arrêt retient que cette indemnité n'est pas celle prévue par l'article L. 145-28 du code de commerce et n'a pas à être fixée selon les modalités prévues par ce texte, qu'elle présente un caractère à la fois compensateur et indemnitaire et répare le préjudice subi par le bailleur dont le preneur se maintient indûment dans les lieux ;

Qu'en statuant ainsi, alors qu'elle avait constaté que l'action en payement de l'indemnité d'éviction n'était prescrite qu'à compter du 6 septembre 2008, ce dont il résultait que jusqu'à cette date le preneur s'était maintenu dans les lieux en vertu du titre qu'il tenait de l'article L. 145-28 du code de commerce, la cour d'appel a violé les textes susvisés

Cour de Cassation, chambre civile 3 arrêt du 2 Octobre 2012, Pourvoi n° 11-17098 CASSATION PARTIELLE

Vu les articles L. 145-28, L. 145-29 dans sa rédaction antérieure à la loi du 4 août 2008 et L. 145-30 du code de commerce ;

Attendu qu'aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d'éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l'avoir reçue ; que, jusqu'au paiement de cette indemnité, il a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré ; qu'en cas d'éviction, les lieux doivent être remis au bailleur pour le premier jour du terme d'usage qui suit l'expiration du délai de quinzaine à compter du versement de l'indemnité entre les mains du locataire lui-même ou, éventuellement, d'un séquestre ; qu'en cas de non-remise des clés à la date fixée et après mise en demeure, le séquestre retient 1 % par jour de retard sur le montant de l'indemnité et restitue cette retenue au bailleur sur sa seule quittance

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Bordeaux, 22 mars 2010) que M. X..., propriétaire de locaux à usage commercial donnés à bail aux époux Y..., a, après avoir séquestré l'indemnité d'éviction due à ces derniers en exécution d'un jugement du 5 décembre 2006, assorti de l'exécution provisoire, mis en demeure les preneurs de libérer les lieux pour le 30 juin 2007 ; que ceux-ci ont pratiqué une saisie-attribution le 9 juillet 2008 sur un compte appartenant à M. X... ; que ce dernier les a assignés en nullité de cette saisie, en soutenant que l'indemnité d'éviction n'était plus due ;

Attendu que pour accueillir cette demande, l'arrêt retient que M. X... a mis en demeure les époux Y... de restituer les lieux au plus tard le 30 juin 2007 indiquant que passé ce délai, il serait fait application des dispositions de l'article L. 145-30 du code de commerce, que les clés du local ont été remises par les preneurs le 24 octobre 2008 soit largement plus de cent jours après le 30 juin 2007, que le jugement du 5 décembre 2006, fixant l'indemnité d'éviction, était assorti de l'exécution provisoire, dont les époux Y... n'avaient pas sollicité l'arrêt, ce qui aurait eu pour effet d'empêcher l'application des dispositions de l'article L. 145-30 du code de commerce dont ils avaient pourtant connaissance

Qu'en statuant ainsi, tout en constatant que ce n'est que par arrêt du 7 janvier 2008, devenu définitif, que la cour d'appel avait confirmé le montant de l'indemnité d'éviction, la cour d'appel a violé les textes susvisés

COUR DE CASSATION CHAMBRE CIVILE 3, arrêt du 17 octobre 2012, pourvoi n° 11-22920 Cassation partielle

Vu les articles L. 145-28 et L. 145- 60 du code de commerce

Attendu que toutes les actions relatives au bail commercial se prescrivent par deux ans ; qu'aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d'éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l'avoir reçue ; que, jusqu'au paiement de cette indemnité, il a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré ; que, toutefois, l'indemnité d'occupation est déterminée conformément aux dispositions des sections VI et VII, compte tenu de tous éléments d'appréciation

Attendu que pour déclarer prescrite l'action en fixation de l'indemnité d'occupation, l'arrêt retient que la bailleresse n'est pas fondée à soutenir que le point de départ de la prescription de l'action en paiement des indemnités d'occupation est différé en cas de contestation du droit à une indemnité d'éviction alors, d'une part, que son congé avec refus de renouvellement était délivré avec offre d'une indemnité d'éviction, ce droit à une indemnité d'éviction ayant été contesté seulement devant la cour au regard des manquements allégués du locataire au paiement régulier des termes d'occupation et alors, d'autre part, et en tout état de cause, que l'article L. 145-60 du code de commerce ne subordonne pas la prescription de deux ans qu'il édicte à la condition que le droit du preneur à indemnité d'éviction soit contesté

Qu'en statuant ainsi, alors que le délai de prescription de l'action en paiement de l'indemnité d'occupation fondée sur l'article L. 145-28 du code de commerce ne peut commencer à courir avant le jour où est définitivement consacré, dans son principe, le droit du locataire au bénéfice d'une indemnité d'éviction, la cour d'appel, qui a elle-même statué sur la contestation du droit à indemnité d'éviction soulevée par la société Dugong Investissement, a violé les textes susvisés

LES LOCAUX NE DOIVENT PAS ÊTRE DÉTRUITS POUR QUE LE LOCATAIRE OBTIENNE SON INDEMNITÉ D'ÉVICTION

La destruction des locaux entraîne la résiliation automatique du bail commercial.

Cour de Cassation, chambre civile 3, arrêt du 29 juin 2011, Pourvoi n° 10-19975 REJET

Mais attendu qu'ayant retenu, à bon droit, qu' en application de l'article 1722 du code civil, la destruction totale du bien loué avait entraîné la résiliation de plein droit du bail et la perte de ses droits contractuels et statutaires par la société Discothèque Le Malibu, la cour d'appel en a exactement déduit , sans violer l'article 1er du premier protocole additionnel de la Convention de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales, ni l'article 17 de la Charte des droits fondamentaux de l'Union européenne, que cette société ne pouvait plus prétendre au versement d'une indemnité d'éviction qui ne lui était pas définitivement acquise au jour du sinistre et n'était pas entrée dans son patrimoine

L'ORDONNANCE D'EXPROPRIATION DES LOCAUX N'ÉTEINT PAS LE FONDS DE COMMERCE ET LE PAIEMENT DE L'INDEMNITÉ

Cour de Cassation, chambre civile 3, arrêt du 20 mars 2013, Pourvoi n° 11-28788 CASSATION

Vu l'article L. 12-2 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique, ensemble l'article L. 141-5 du code de commerce

Attendu que l'ordonnance d'expropriation éteint, par elle-même et à sa date, tous droits réels et personnels existant sur les immeubles expropriés

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Versailles, 22 novembre 2011), que, par ordonnance du 29 juillet 2005, le juge de l'expropriation du département des Hauts-de-Seine a prononcé, au profit de la commune de Clichy-La-Garenne, le transfert de propriété d'un immeuble dans lequel était exploité un commerce de peinture décoration et revêtement de sols et murs par M. X... ; que celui-ci a, par acte sous seing privé du 31 janvier 2008, cédé les éléments de ce fonds, à la société Cité Peinture ; que la commune de Clichy-La-Garenne a saisi le juge de l'expropriation pour faire constater qu'elle n'était redevable d'aucune indemnité d'éviction envers cette société

Attendu que pour accueillir cette demande, l'arrêt retient que l'ordonnance éteint à la date à laquelle elle est rendue tout droit réel ou personnel existant sur l'immeuble exproprié, que cette ordonnance a été publiée au bureau des hypothèques en 2007 et que si M. X... a momentanément pu poursuivre l'exploitation de son affaire, il reste qu'aucun droit sur le fonds, qui avait disparu, n'a pu être transféré postérieurement au 29 juillet 2005

Qu'en statuant ainsi, alors que l'ordonnance d'expropriation, qui éteint le droit au bail, ne fait pas disparaître le fonds de commerce et que la cession de ce fonds emporte, sauf clause contraire incluse dans l'acte, cession de la créance d'indemnité d'éviction due au cédant, la cour d'appel a violé les textes susvisés

L'INDEMNITÉ D'ÉVICTION N'EST PAS UNE CRÉANCE PRIVILÉGIÉE

Cour de cassation chambre commerciale Arrêt du 25 octobre 2011 N° de pourvoi: 10-25257 Rejet

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Montpellier, 1er juillet 2010), que la société Sud pièces poids lourds (la société Sud) a occupé sans titre un terrain, affecté à son activité et dépendant d'une indivision post-communautaire existant entre M. X... et son ex-conjoint ; que le 13 novembre 2006, la société Sud a été mise en liquidation judiciaire, Mme Y... étant nommée liquidateur ; que le 5 janvier 2007, M. X... a déclaré au passif privilégié de la société Sud une créance d'un montant de 73 348 euros au titre de "loyers impayés" et représentant la part lui revenant dans l'indivision post-communautaire ; que répondant à une lettre du liquidateur, M. X... a précisé que sa créance était une créance d'indemnités d'occupation ;

Attendu que la société Sud fait grief à l'arrêt d'avoir admis la créance déclarée par M. X... à concurrence de 25 300 euros à titre privilégié et de 30 250 euros à titre chirographaire, alors, selon le moyen, que les privilèges ne peuvent être établis que par la loi et les dispositions qui les établissent doivent être interprétées restrictivement ; que le privilège du bailleur ne s'applique pas aux indemnités d'occupation ; qu'en décidant néanmoins que M. X... qui revendiquait une créance au titre de l'indemnité d'occupation pouvait prétendre au privilège du bailleur à concurrence de 25 000 euros, la cour d'appel a violé les articles 2332 du code civil et L. 622-16 du code de commerce ;

Mais attendu qu'ayant énoncé que le privilège du bailleur d'immeuble s'appliquait à toute créance résultant de l'occupation des lieux à quelque titre que ce soit et relevé que la créance d'indemnités d'occupation déclarée par M. X... était fondée, la cour d'appel a exactement retenu que ce dernier pouvait prétendre au privilège du bailleur pour les deux années précédant le jugement d'ouverture ; que le moyen n'est pas fondé

LE DROIT DE REPENTIR DU BAILLEUR

LE BAILLEUR A UN DROIT DE REPENTIR ET ACCEPTER LE RENOUVELLEMENT DU BAIL. LE REPENTIR EST IRRÉVOCABLE

Article L145-58 du Code de Commerce

Le propriétaire peut, jusqu'à l'expiration d'un délai de quinze jours à compter de la date à laquelle la décision est passée en force de chose jugée, se soustraire au paiement de l'indemnité, à charge par lui de supporter les frais de l'instance et de consentir au renouvellement du bail dont les conditions, en cas de désaccord, sont fixées conformément aux dispositions réglementaires prises à cet effet. Ce droit ne peut être exercé qu'autant que le locataire est encore dans les lieux et n'a pas déjà loué ou acheté un autre immeuble destiné à sa réinstallation.

Cour de Cassation, chambre civile 3, arrêt du 4 juillet 2012, pourvoi N° 11-19043 irrecevabilité

Vu l'article L. 145-59 du code de commerce, ensemble l'article 31 du Code de procédure civile ;

Attendu que la décision du propriétaire de se soustraire au paiement de l'indemnité d'éviction est irrévocable ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 23 février 2011), que la société Alliance développement capital SIIC (la société Alliance), propriétaire de locaux commerciaux donnés à bail à la société Les Nouvelles Résidences de France (la société NRF), lui a délivré un congé avec refus de renouvellement par acte du 21 décembre 2004 ; que par acte du 28 février 2011, soit postérieurement à l'arrêt attaqué ayant fixé le montant de l'indemnité d'éviction due à la société NRF et rejeté la demande de la société Alliance en résiliation du bail pour manquements commis au cours de la période de maintien dans les lieux, cette dernière a notifié à la société NRF l'exercice de son droit de repentir, en lui consentant un bail de neuf ans moyennant un nouveau prix, toutes clauses, charges et conditions du bail expiré demeurant inchangées, sans assortir ce renouvellement de réserves ;

Que l'exercice, par la société Alliance, de son droit de repentir ayant entraîné le renouvellement du bail dont elle demandait la résiliation, le pourvoi, ainsi devenu sans objet, est irrecevable

LE DROIT DE REPENTIR SE TERMINE 15 JOURS APRÈS LE PRONONCÉ DE L'ARRÊT DE LA COUR D'APPEL

Cour de Cassation, chambre civile 1, arrêt du 4 juin 2014, pourvoi N° 13-14363 cassation

Attendu, selon l'arrêt attaqué, qu'à l'occasion d'un litige l'opposant aux époux X..., locataires d'un local à usage commercial, sur la fixation de l'indemnité d'éviction due après délivrance d'un congé avec refus de renouvellement, la SCI Aurelaura a confié la défense de ses intérêts à Mme Z..., avocat, puis, en cause d'appel, à M. Y..., avoué ; que par arrêt du 4 novembre 1998, la cour d'appel a fixé le montant de ladite indemnité ; que la SCI Aurelaura a notifié le 27 novembre 1998 aux époux X...l'exercice de son droit de repentir, qui a été irrévocablement jugé tardif, le délai ayant expiré le 20 novembre 1998, quinze jours après le prononcé de l'arrêt passé en force de chose jugée conformément à l'article 32 du décret n° 53-960 du 30 septembre 1953, alors applicable ; que la SCI Aurelaura a assigné ses conseils en responsabilité professionnelle et indemnisation, leur reprochant de ne pas lui avoir communiqué l'arrêt rendu le 4 novembre 1998 en temps utile et d'avoir omis d'attirer son attention sur les conditions d'exercice du droit de repentir ;
Attendu que pour rejeter la demande de la SCI Aurelaura, l'arrêt, après avoir retenu que cette dernière n'avait pas eu connaissance de la décision fixant le montant de l'indemnité d'éviction avant le 20 novembre 1998, relève que la fixation du point de départ du délai d'exercice du droit de repentir au jour du prononcé de l'arrêt d'appel n'a été décidée par la Cour de cassation que par un arrêt postérieur aux faits de l'espèce, de sorte qu'il ne peut être reproché à l'avocat et à l'avoué d'avoir méconnu une évolution jurisprudentielle annoncée mais non encore acquise, en considérant que le délai d'exercice du droit de repentir ne courait qu'à compter de la signification de l'arrêt conformément à l'article 503 du code de procédure civile ;
Qu'en statuant ainsi, alors que l'arrêt rendu par la Cour de cassation en 1999, conforme à une jurisprudence constante selon laquelle une décision de cour d'appel, lorsqu'elle n'est susceptible d'aucun recours suspensif d'exécution, a force de chose jugée dès son prononcé conformément à l'article 500 du code de procédure civile, ne constituait ni un revirement ni même l'expression d'une évolution imprévisible de la jurisprudence, ce dont il résultait que Mme Z... et M. Y...n'étaient pas fondés à s'en prévaloir pour s'exonérer de leur responsabilité, la cour d'appel a violé le texte susvisé

LA SCI A AUSSI LE DROIT DE REPENTIR EN CAS DE REFUS DE RENOUVELER UN BAIL COMMERCIAL

COUR DE CASSATION Chambre CIVILE 3 arrêt du 31 mai 2012 pourvoi N° 11-17534 CASSATION

Et attendu, d'autre part, qu'ayant à bon droit retenu que l'usufruitier ne pouvait, sans le concours du nu-propriétaire, faire valoir son droit de repentir et que la validité de l'exercice de ce droit devait donc être examinée au regard de l'opposabilité tant au nu-propriétaire qu'à l'usufruitier de l'antériorité, par la société Daudon et Cosuti, de l'acquisition de parts sociales, la cour d'appel, qui a relevé que la SCI était une société civile et constaté que l'acte du 25 mars 2010 n'avait pas date certaine au sens de l'article 1328 du code civil, en a justement déduit, sans être tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante et abstraction faite d'un motif surabondant, que la société preneuse n'apportait pas la preuve qui lui incombait que l'exercice de leur droit de repentir par la SCI et la société Sogil, ensemble titulaires du droit de propriété sur le bien donné à bail, l'ait été après qu'elle avait loué ou acheté un autre immeuble destiné à sa réinstallation.

Article L145-59 du Code de Commerce

La décision du propriétaire de refuser le renouvellement du bail, en application du dernier alinéa de l'article L. 145-57, ou de se soustraire au paiement de l'indemnité, dans les conditions prévues au dernier alinéa de l'article L. 145-58, est irrévocable.

Article L145-60 du Code de Commerce

Toutes les actions exercées en vertu du présent chapitre se prescrivent par deux ans.

Cour de Cassation chambre civile 3 arrêt du 9 MARS 2011 pourvoi 10-10409 CASSATION

Vu l'article L145-58 du code de commerce, ensemble l'article L. 145-59 du même code

Attendu que le propriétaire peut, jusqu'à l'expiration d'un délai de quinze jours à compter de la date à laquelle la décision est passée en force de chose jugée, se soustraire au paiement de l'indemnité d'éviction ; que cette décision du propriétaire est irrévocable

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 10 septembre 2009), que M. et Mme X..., bailleurs de locaux à usage commercial, aux droits desquels vient la société Jumbo Ventures limited, ont, le 13 juin 1993, notifié à M. Y..., locataire, un congé avec refus de renouvellement pour motifs graves et légitimes, à l'échéance du 31 décembre 1993 ;qu'en l'état d'un jugement en date du 27 octobre 1995 du tribunal de grande instance de Grasse, qui avait dit mal fondés les motifs allégués par les bailleurs, d'un arrêt du 1er mars 2004 de la cour d'appel de Montpellier statuant comme cour de renvoi, qui a dit nulle sa saisine, et d'un pourvoi contre cet arrêt, les bailleurs ont, le 26 mars 2004, notifié au preneur un congé avec offre de renouvellement sous réserve de ce pourvoi ; que la société Jumbo Ventures limited, qui a acquis les locaux le 8 avril 2004, a engagé l'action en fixation du prix du bail renouvelé le 17 juillet 2006 ;

Attendu que pour déclarer cette demande irrecevable, l'arrêt retient, le bail ayant expiré le 31 décembre 1993 par l'effet du précédent congé sans offre de renouvellement délivré le 13 juin 1993, que M. et Mme X..., en notifiant le 26 mars 2004, un congé avec offre de renouvellement, ont exercé le droit de repentir et renouvelé le bail à cette date, et que l'action du bailleur, engagée le 17 juillet 2006 en fixation du loyer de ce bail, est prescrite ;

Qu'en statuant ainsi, alors que le congé avec offre de renouvellement, notifié le 26 mars 2004 sous réserve du pourvoi en cassation formé contre l'arrêt de la cour d'appel de Montpellier en date du 1er mars 2004, dépourvu du caractère irrévocable, ne pouvait valablement caractériser l'exercice par les bailleurs du droit de repentir, la cour d'appel a violé les textes susvisés

LE DROIT DE REPENTIR N'EST PAS ANTICONSTITUTIONNELLE

Cour de Cassation chambre civile 3 arrêt du 13 décembre 2011 pourvoi 11-19043 Non transmission QPC

Attendu que la société Alliance développement capital (la société Alliance) soutient que les dispositions des articles L. 145-58 et L. 145-59 du code de commerce qui imposent un délai de quinze jours à compter du prononcé de l'arrêt pour l'exercice du droit de repentir et posent le principe du caractère irrévocable de l'exercice de ce droit, portent une atteinte injustifiée à l'équilibre des droits des parties et à l'accès au juge de cassation, en violation des articles 1, 6 et 16 de la Déclaration des droits de l'homme et du citoyen du 26 août 1789, ainsi qu'au droit de propriété garanti par l'article 17 de la Déclaration des droits de l'homme et du citoyen du 26 août 1789 ;

Et attendu, d'autre part, que la question posée ne présente pas un caractère sérieux en ce que le droit de repentir, qui permet au bailleur, condamné au paiement d'une indemnité d'éviction, d'offrir le renouvellement du bail après l'avoir refusé, ne le prive pas de son droit de propriété dès lors qu'il conserve le droit de percevoir un loyer ou de vendre son bien, que le fait d'enfermer l'exercice de ce droit dans un certain délai et de lui conférer un caractère irrévocable répond à un objectif d'intérêt général de sécurité juridique et de pérennité du fonds de commerce et que le bailleur a bénéficié d'un recours juridictionnel effectif devant un juge compétent

LE DROIT DE REPENTIR EST PROTÉGÉ MÊME EN CAS DE CONCURRENCE DE LA PART DU BAILLEUR

Cour de Cassation chambre civile 3 arrêt du 1er octobre 2014 pourvoi 13-17114 Rejet

Sur le premier moyen :

Attendu que la société Cailliez fait grief à l'arrêt de la débouter de sa demande en nullité de l'exercice du droit de repentir pour défaut de paiement des frais de l'instance en fixation de l'indemnité d'éviction alors, selon le moyen, que si le bailleur peut, jusqu'à l'expiration d'un délai de 15 jours à compter de la date à laquelle la décision statuant sur le montant de l'indemnité d'éviction est passée en force de chose jugée, se soustraire au paiement de l'indemnité, c'est à condition de supporter les frais de l'instance ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a constaté que par jugement du 16 mars 2010, le tribunal de grande instance de Reims a fixé le montant de l'indemnité d'éviction due par la société ICE à la société Cailliez, que par exploit du 25 mars 2010, cette dernière a exercé son droit de repentir sans pour autant offrir de régler les frais de l'instance et que par la suite, la société ICE a refusé de régler les dépens de l'instance en fixation de l'indemnité d'éviction qui lui avaient été régulièrement notifiés le 24 septembre 2010 ; qu'en déboutant néanmoins la société Cailliez de sa demande de nullité du droit de repentir, quand il ressortait de ses propres constatations que la bailleresse refusait de supporter les frais de l'instance ayant permis la fixation de l'indemnité d'éviction, la cour d'appel a violé l'article L. 145-58 du code de commerce ;

Mais attendu qu'ayant exactement retenu que le paiement des frais de l'instance en fixation de l'indemnité d'éviction est une conséquence de l'exercice du droit de repentir et non une condition de sa validité, la cour d'appel en a déduit, à bon droit, que la nullité de l'exercice du droit de repentir par la bailleresse n'était pas encourue

Sur le deuxième moyen, ci-après annexé :

Attendu qu'ayant constaté que le licenciement économique des salariés n'était pas intervenu à la date de l'exercice du droit de repentir, que la locataire n'établissait ni avoir liquidé son stock ni signé un nouveau bail en vue de sa réinstallation ni acheté un immeuble à cette fin, la cour d'appel a pu en déduire que la société Cailliez n'avait pas engagé un processus irréversible de départ des lieux de nature à faire obstacle à l'exercice du droit de repentir par la bailleresse ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé

Sur le troisième moyen, ci-après annexé :

Attendu d'une part, qu'ayant relevé que s'il était constant que M. X..., gérant de la société Investissement constructions Est, exerçait une activité concurrente dans la même galerie commerciale, à proximité du siège de la société Cailliez, la liberté du commerce autorisait quiconque à créer une activité commerciale concurrente identique à celle existant sur un même site et que les méthodes utilisées ne constituaient que des mesures de publicité habituellement pratiquées lors de l'ouverture d'une nouvelle enseigne, la cour d'appel a pu en déduire que la société Cailliez n'apportait la preuve d'aucune pratique concurrentielle déloyale ;

Attendu d'autre part, qu'ayant constaté que la société Cailliez ne produisait aucune pièce de nature à établir la mauvaise foi de la bailleresse, la cour d'appel qui a répondu aux conclusions a légalement justifié sa décision de ce chef ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé

REFUS DU RENOUVELLEMENT DU BAIL SANS INDEMNITÉ D'ÉVICTION

Le Code de Commerce édicte que le bailleur peut refuser le renouvellement du bail sans être tenu au paiement d’aucune indemnité, et notamment de l’indemnité d’éviction, s’il justifie d’un motif grave et légitime à l’encontre du locataire sortant.

Ces motifs sont très divers mais doivent toujours être imputables au locataire et être d’une gravité suffisante : retard de paiement, dégradation ou défaut d’entretien du local loué, transformation ou changement de destination des lieux, sous-location ou cession de bail interdite ou encore interdiction par le locataire d'avoir le statut de commerçant.

Si le propriétaire donne congé en refusant le renouvellement mais en offrant une indemnité d’éviction il n’a pas à motiver son refus. En revanche, si le propriétaire donne congé avec refus de renouvellement sans indemnité, il doit motiver son refus.

Cour de Cassation, chambre civile 3 du mercredi 28 octobre 2009, Pourvoi n° 08-16135

"Vu l'article L. 145 17 du code de commerce, ensemble l'article L. 145 14, alinéa 1, du même code

Attendu que le bail leur peut refuser le renouvellement du bail sans être tenu au paiement d'aucune indemnité s'il justifie d'un motif grave et légitime à l'encontre du locataire sortant ; que toutefois, s'il s'agit soit de l'inexécution d'une obligation, soit de la cessation sans raison sérieuse et légitime de l'exploitation des fonds, compte tenu des dispositions de l'article L. 145 8, l'infraction commise par le preneur ne pourra être invoquée que si elle s'est poursuivie ou renouvelée plus d'un mois après mise en demeure du bail leur d'avoir à la faire cesser ;

Attendu que, pour dire que le bail se trouve renouvelé pour une durée de neuf ans qui a pris effet le 1er mai 2002, l'arrêt retient que le bail leur ne précise pas dans la mise en demeure les remises en état dont il demande l'exécution, que les preneurs ne sont pas en mesure de connaître qu'elle est la faute ou la violation aux clauses du bail qu'il leur est demandé de réparer dans le délai imparti et que le refus de renouvellement de bail sans offre d'indemnité d'éviction n'étant pas motivé, le bail se trouve renouvelé ;

Qu'en statuant ainsi, alors que l'absence ou l'insuffisance de motivation d'un congé avec refus de renouvellement pour motifs graves et légitimes sans offre d'indemnité d'éviction laisse subsister le congé et le droit pour le preneur de prétendre au paiement d'une indemnité d'éviction, la cour d'appel a violé les textes susvisés"

Le fait invoqué doit concerner le preneur lui même et non un éventuel tiers ou cédant.

Cour de Cassation, chambre civile 3 du 15 septembre 2010, Pourvoi n° 09-14519 CASSATION

Attendu que pour rejeter les demandes de la société GV et la déclarer occupante sans droit ni titre, la cour d'appel retient que la cession de contrat plaçant le cessionnaire dans la situation qui était celle du cédant, la société GV n'a pu acquérir et revendiquer plus de droits que n'en avait la société Régaliz, que les fautes graves commises par cette dernière, consistant en défaut et retards de paiement de loyers, sont opposables à la société GV, qui avait connaissance, à la date de la cession, de la délivrance du congé, que ces fautes constituent un motif grave et légitime justifiant le refus de renouvellement sans versement de l'indemnité d'éviction, et que le congé notifié le 4 septembre 2003 est donc valable

Qu'en statuant ainsi, alors que le bailleur ne peut relever comme motifs graves et légitimes de refus de renouvellement que des faits imputables au locataire sortant lui-même, la cour d'appel, qui a constaté que les faits invoqués à l'appui du refus de renouvellement n'étaient imputables qu'à la société Régaliz, a violé le texte sus-visé.

LE NON PAIEMENT DU LOYER DURANT UN AN N'EST PAS UNE CAUSE DE REFUS DU PAIEMENT D'INDEMNITÉ D'ÉVICTION

COUR DE CASSATION CHAMBRE CIVILE 3, arrêt du 17 octobre 2012, pourvoi n° 11-22920 Cassation partielle

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 30 juin 2010), que la société Dugong Investissement, propriétaire de locaux commerciaux donnés à bail à M. X..., a délivré à celui-ci un congé avec refus de renouvellement et offre d'une indemnité d'éviction pour le 1er juillet 2001 ; que M. X... ayant saisi le tribunal en fixation du montant de cette indemnité, la bailleresse, par conclusions du 13 septembre 2005, a demandé le paiement d'une indemnité d'occupation ; qu'en appel, elle a sollicité la déchéance du droit du locataire à percevoir une indemnité d'éviction

Attendu que la société Dugong Investissement fait grief à l'arrêt de la débouter de sa demande en déchéance du droit de M. X... à percevoir une indemnité d'éviction alors, selon le moyen que tout jugement doit être motivé, à peine de nullité ; qu'en l'espèce, pour débouter la société Dugong de sa demande de résiliation judiciaire, la cour d'appel, après avoir relevé que le preneur, avant 2008, avait eu des incidents de paiement réguliers et, après cette date, des retards de paiement des loyers et que le dernier décompte présentait un solde débiteur, s'est bornée à énoncer que "compte tenu des circonstances de l'espèce et des développements sur l'indemnité d'occupation" le manquement n'apparaissait "pas d'une gravité telle qu'il devait être sanctionné" ; qu'en statuant ainsi, par une motivation de pure forme et par un renvoi à des développements qui ne comportent pas plus de motivation sur ce point, sans caractériser en quoi le non-paiement de plus d'une année de loyer ne constituait pas un manquement suffisamment grave, la cour d'appel a privé sa décision de motifs et a violé l'article 455 du code de procédure civile

Mais attendu qu'ayant souverainement retenu, par une décision motivée, que, dans les circonstances de la cause, les retards de paiement de quelques termes d'occupation n'étaient pas d'une gravité telle qu'ils devaient être sanctionnés par la déchéance du droit à indemnité d'éviction, la cour d'appel a légalement justifié sa décision

Et attendu, d'autre part, qu'ayant relevé, par motifs propres et adoptés, que le fonds de commerce n'avait qu'une faible rentabilité et que sa valeur marchande devait être appréciée en fonction de la valeur du droit au bail, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de procéder à une recherche sur les éléments comptables que ses constatations rendaient inopérante, a souverainement fixé le montant de l'indemnité d'éviction à allouer au locataire

LE MOTIF INVOQUÉ DOIT ÊTRE GRAVE COMME UNE VIOLATION EXPRESSE DU BAIL OU DE LA RÈGLEMENTATION

Dans l'affaire ci dessous, un fonctionnaire ne peut être commerçant

COUR DE CASSATION CHAMBRE CIVILE 3, arrêt du 16 FEVRIER 2011, pourvoi n° 09-71158, Rejet

Attendu que les fonctionnaires consacrent l'intégralité de leur activité professionnelle aux tâches qui leur sont confiées, qu'ils ne peuvent exercer à titre professionnel une activité privée lucrative de quelque nature que ce soit

Attendu selon l'arrêt attaqué (Montpellier, 8 septembre 2009) rendu sur renvoi après cassation (Civ III, 11 juin 2008 R 07-14 256), que Mme Z... a, le 26 mars 1994, donné à bail à Mme A... un local commercial ; qu'elle a cédé aux époux X... le 29 novembre 2002 l'immeuble dans lequel était exploité le fonds donné à bail ; que Mme A... a demandé le renouvellement de son bail le 17 juillet 2003 ; que les époux X... lui ont, le 22 octobre 2003, donné congé avec refus de renouvellement et refus d'indemnité d'éviction ; que Mme A... a saisi le tribunal d'une demande de renouvellement du bail ; qu'elle a cédé le 23 février 2004, le fonds de commerce à la société XP consult ; qu'en cause d'appel les bailleurs ont invoqué l'incompatibilité entre l'activité professionnelle de Mme A... et le statut de commerçante propriétaire d'un fonds de commerce

Attendu que pour dire que le refus de renouvellement du bail n'était pas justifié, l'arrêt retient qu'il n'est pas démontré que l'activité salariée de Mme A..., agent d'entretien à temps partiel à la Mairie de Beziers, était incompatible avec l'exploitation du commerce de Valras Plage, rien ne s'opposant en outre à ce que le fonds soit exploité par un parent mandataire.

Dans l'affaire ci dessous, il s'agit d'une baignage organisée par le locataire de manière habituelle alors que le règlement l'interdit

COUR DE CASSATION CHAMBRE CIVILE 3, 2 JUIN 2010, pourvoi n° 09-13075, Rejet

"Mais attendu qu'ayant relevé, appréciant souverainement la valeur et la portée des éléments de preuve qui lui étaient soumis, que la société Parc résidentiel du Lac de Cadeuil avait mis en place, en violation de décisions administratives l'interdisant, une zone de baignade qui empiétait sur la propriété de la bailleresse et qu'elle avait sous-loué deux parcelles non incluses dans les lieux loués et retenu souverainement que ces seuls motifs, dont la réalité était démontrée, caractérisaient le motif grave et légitime justifiant le refus de renouvellement du bail sans indemnité"

Dans l'affaire ci dessous, il s'agit de la construction d'un barbecue sur la façade arrière d'un immeuble en plein centre de Montpellier.

Cour de Cassation, chambre civile 3 du 16 février 2010, Pourvoi n° 09-11742 REJET

"Mais attendu qu'ayant constaté qu'en 1998, la société No Name's Bar avait édifié, sur le lot numéro 19, un barbecue maçonné d'une dimension imposante, avec un conduit de cheminée en métal adossé à la façade de l'immeuble, ainsi qu'un muret et que l'utilisation de ce barbecue avait entraîné des nuisances pour les occupants de l'immeuble, la cour d'appel, qui a souverainement retenu que le bail n'autorisait pas ces constructions, en a déduit que celles-ci constituaient un motif grave et sérieux permettant au bail leur de refuser le renouvellement du bail sans être tenu au paiement d'une indemnité d'éviction"

Dans l'affaire ci dessous, le locataire invoquait un accord du bailleur pour exploiter le commerce au troisième étage

Cour de Cassation, chambre civile 3 du 15 septembre 2010, Pourvoi n° 09-10339 CASSATION

Vu l'article 1134 du code civil, ensemble l'article L. 145-41 du code de commerce

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 12 novembre 2008), rendu en matière de référé, que, par acte du 20 avril 1999, la société civile immobilière du 53 rue de la Chaussée d'Antin (la SCI) a consenti à la société DB gestion un bail portant sur des locaux à usage commercial situés aux premier et deuxième étages de l'immeuble sis à la même adresse ; que par acte du 23 novembre 2007, la SCI a fait délivrer à la société DB gestion un commandement visant la clause résolutoire de cesser l'activité commerciale dans les locaux du troisième étage qu'elle avait donnés à bail d'habitation séparément le 18 novembre 1998 au gérant de la société locataire ; que cette dernière, se prévalant de l'accord tacite du bailleur pour cette occupation, a formé opposition au commandement

Attendu que pour constater la résiliation du bail commercial du 20 avril 1999, après un délai de six mois accordé à la locataire pour libérer les locaux du troisième étage, l'arrêt retient, par motifs propres et adoptés, que celle-ci ne conteste pas avoir annexé les locaux du troisième étage appartenant également à la SCI, qu'elle ne justifie d'aucun titre ni d'aucune autorisation du bailleur, que cette occupation est contraire au champ d'application du bail commercial et que la persistance de l'infraction, un mois après la sommation, n'est pas contestée

Qu'en statuant ainsi, alors que la résiliation de plein droit d'un bail commercial par application de la clause résolutoire implique un manquement aux obligations expressément visées dans ce bail, la cour d'appel a violé les textes susvisés

Dans l'affaire ci dessous, si le propriétaire du fonds n'est pas inscrit au registre du commerce, son locataire gérant l'est et le bail ne peut pas être résilié sans indemnité d'éviction.

Cour de Cassation, chambre civile 3 du 15 septembre 2010, Pourvoi n° 09-68521 CASSATION

Mais attendu, d'une part, que la cessation temporaire d'activité n'implique pas en elle-même la disparition de la clientèle ; qu'ayant relevé souverainement que l'interruption temporaire d'exploitation à la suite du décès de l'exploitant n'avait pas affecté l'achalandage attaché au fonds en raison de l'activité exercée concernant en quasi totalité la clientèle de passage constituée par les pèlerins venant à Lourdes et que, tout comme l'achalandage, la clientèle du fonds n'avait pas davantage pâti de l'interruption de l'exploitation, s'étant naturellement reconstituée dès la réouverture du fonds au public, la cour d'appel, qui a ainsi caractérisé l'existence d'une clientèle actuelle et certaine et non future ou potentielle, en a déduit, à bon droit, que le fonds de commerce litigieux n'avait pas disparu à la date de la conclusion du contrat de location-gérance ;

Attendu, d'autre part, que le défaut d'immatriculation du locataire-gérant d'un fonds de commerce au registre du commerce et des sociétés à la date de délivrance du congé au preneur à bail des locaux où est exploité ce fonds n'est pas de nature à priver ce preneur du bénéfice du statut des baux commerciaux ; que la cour d'appel a exactement retenu, sans être tenue de rechercher si le locataire-gérant avait effectué à la date de délivrance du congé les diligences lui incombant en matière d'immatriculation au registre du commerce et des sociétés, qu'en vertu de l'article L. 145-I-II du code de commerce, M. Claude X..., propriétaire du fonds de commerce donné en location-gérance, n'avait pas besoin d'être immatriculé pour bénéficier du statut des baux commerciaux

CONDITIONS DE PROCÉDURE DU REFUS DE RENOUVELLEMENT DE BAIL SANS INDEMNITÉ D'ÉVICTION

La validité du congé avec refus de renouvellement pour motifs graves et légitimes nécessite d’adresser au preneur une mise en demeure préalable par acte d'huissier pour lui laisser la possibilité de corriger sa faute.

Cour de Cassation, chambre civile 3 du 23 novembre 2011, Pourvoi n° 10-24180 CASSATION

Vu l'article L. 145-17 du code de commerce ;

Attendu que le bailleur peut refuser le renouvellement du bail sans être tenu au paiement d'aucune indemnité s'il justifie d'un motif grave et légitime à l'encontre du locataire sortant ; que, toutefois, s'il s'agit soit de l'inexécution d'une obligation, soit de la cessation sans raison sérieuse et légitime de l'exploitation du fonds, compte tenu des dispositions de l'article L. 145-8, l'infraction commise par le preneur ne peut être invoquée que si elle s'est poursuivie ou renouvelée plus d'un mois après mise en demeure du bailleur d'avoir à la faire cesser ;

Attendu que pour valider le congé sans offre de renouvellement et d'indemnité d'éviction, l'arrêt retient que M. Y... exploitait son fonds illégalement et que cette infraction, alléguée comme motif grave et légitime du congé, étant consommée et non susceptible de régularisation, une mise en demeure préalable n'était pas exigée à peine de nullité ;

Qu'en statuant ainsi, alors que M. Y... pouvait régulariser sa situation selon différentes voies de droit, et qu'en conséquence, le bailleur était tenu de lui délivrer une mise en demeure, la cour d'appel a violé le texte susvisé.

SI LE MOTIF DU BAILLEUR EST REJETÉ,

LE LOCATAIRE A DROIT A UNE INDEMNITÉ D'ÉVICTION ET LE BAILLEUR A DROIT A UNE INDEMNITÉ D'OCCUPATION

Cour de Cassation, chambre civile 3 arrêt du 23 mars 2011, Pourvoi n° 10-13898 CASSATION

Vu les articles L. 145-28 et L. 145-60 du code de commerce

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 16 décembre 2009) que M. X... a donné à bail à la société Actua immobilier un local commercial puis a notifié à cette dernière un congé pour le 30 juin 1999 pour motifs graves et légitimes sans offre de paiement de l'indemnité d'éviction ; que la société Actua immobilier a alors notifié une demande en renouvellement du bail en contestant le congé puis a assigné le bailleur en reconnaissance et évaluation d'une indemnité d'éviction ; qu'en cours de procédure, M. X... a accepté, par conclusions du 10 octobre 2002, le paiement d'une indemnité d'éviction et sollicité la condamnation de la société locataire au paiement d'une indemnité d'occupation

Attendu que pour déclarer prescrite l'action en fixation de l'indemnité d'occupation et rejeter la demande de compensation des consorts X... et de la SCI du Val de Cere, venant aux droits de M. X..., la cour d'appel retient que les bailleurs ont renoncé à contester le droit de la société Actua immobilier à indemnité d'éviction, admettant ainsi a posteriori que celle-ci bénéficiait de ce droit dès le congé, soit le 30 juin 1999, et qu'aucune demande aux fins de paiement d'une indemnité d'occupation n'a été formulée avant le 10 octobre 2002

Qu'en statuant ainsi , alors que le délai de l'action en paiement de l'indemnité d'occupation fondée sur l'article L. 145-28 du code de commerce ne peut commencer à courir avant le jour où est définitivement consacré, dans son principe, le droit du locataire au bénéfice d'une indemnité d'éviction, la cour d'appel a violé les textes susvisés.

UNE COLLECTIVITÉ PUBLIQUE PEUT DENIER LE CARACTÈRE COMMERCIAL DU BAIL A TOUT MOMENT DE LA PROCÉDURE

Cour de Cassation, chambre civile 3 arrêt du 3 novembre 2016, Pourvoi n° 15-25427 CASSATION

Attendu que, pour dire que le bail consenti par la commune à M. X... était un bail commercial et que ce dernier pouvait prétendre au paiement d'une indemnité d'éviction, l'arrêt retient que la commune soutient qu'il ne s'agit pas d'un bail commercial et ce, en contradiction avec les termes de son acte du 30 juin 2011 et au détriment de M. X... à qui elle conteste désormais le droit à bénéficier du statut des baux commerciaux, alors qu'elle lui reconnaissait ce droit précédemment, l'obligeant ainsi à plaider sur ce point qui était acquis aux termes de l'acte du 30 juin 2011 et qu'il s'induit de cette contradiction, au nom du principe de cohérence, que la contestation opposée par la commune sur la qualification du bail litigieux en bail commercial est sans portée ;

Qu'en statuant ainsi, alors que, les défenses au fond pouvant être invoquées en tout état de cause, un bailleur qui a délivré un congé avec refus de renouvellement peut, au cours de l'instance en fixation de l'indemnité d'éviction, dénier l'application du statut des baux commerciaux, la cour d'appel a violé le texte susvisé

DROITS ET DEVOIRS DU LOCATAIRE COMMERCIAL

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- L'EXPLOITATION PAISIBLE DU FONDS DE COMMERCE

- LE CHANGEMENT DE DESTINATION DES LOCAUX COMMERCIAUX

- L'ENTRETIEN  LA DEVANTURE, LES ENSEIGNES ET PRE-ENSEIGNES.

EXPLOITATION PAISIBLE DU FONDS DE COMMERCE

Le bail peut être mixte et prévoir un local commercial et une habitation pour le locataire.

Il ne peut pas être imposé au locataire d'adhérer à une association de commerçant sans violer l'article 11 de la Convention

Cour de Cassation, première chambre civile arrêt du 12 juillet 2012, Pourvoi n° 11-17587 Rejet

Attendu, selon l’arrêt attaqué (Caen, 27 janvier 2011), que la société GM 92 devenue la société CA Etoile, a donné à bail à la société Normandie Automatic (la société) un local situé dans un centre commercial en vertu d’un contrat dont l’article 6 faisait obligation à celle ci d’adhérer pendant toute la durée du bail et de ses renouvellements éventuels à l’association des commerçants du centre commercial de Mondeville Etoile 'l’association), laquelle avait pour objet la promotion, l’organisation et le développement de la publicité du centre, et de lui payer des cotisations en contrepartie des prestations ainsi fournies ; qu’après que le bail eut été résilié, la société, invoquant la nullité de l’article 6 du bail, a assigné l’association en remboursement des cotisations qu’elle lui avait payées ; qu’après avoir constaté qu’en cause d’appel l’association ne contestait pas la disposition du jugement déclarant ladite clause nulle d’une nullité absolue comme contrevenant aux dispositions de l’article 11 de la Convention de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales et à l’article 4 de la loi du 1er juillet 1901, la cour d’appel a rejeté la demande en remboursement des cotisations litigieuses

Attendu que la société fait grief à l’arrêt de statuer ainsi, alors, selon le moyen, que toute personne dont les droits et libertés reconnus dans la Convention de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales ont été violés, a droit à un recours effectif devant une instance nationale ; qu’en constatant en l’espèce la nullité absolue de la clause 6.1. du contrat de bail du 20 avril 1994 obligeant la société à « adhérer et maintenir son adhésion pendant toute la durée du présent bail et des renouvellements éventuels à “l’association des commerçants du centre commercial de Mondeville l’Etoile … et … à régler ponctuellement tous appels de fonds de cotisations” tout en décidant que la société était néanmoins tenue de verser à l’association une somme de même valeur que les cotisations en contrepartie des prestations de promotion, la cour d’appel, qui a statué par une décision aboutissant à une reconnaissance simplement théorique et illusoire de liberté de ne pas adhérer à l’association, privant ainsi la société de son droit à un recours effectif, a violé les articles 6 § 1, 11 et 13 de la Convention de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales

Mais attendu que les juges du second degré ont exactement retenu que la nullité déclarée de la clause d’adhésion avait pour effet de remettre à cet égard les parties dans leur situation initiale, de sorte que la société devait restituer en valeur les services dont elle avait bénéficié à ce titre, valeur qu’ils ont souverainement estimée

Seul un commerçant peut être titulaire d'un bail commercial

Cour de Cassation, chambre commerciale arrêt du 29 juin 2010, Pourvoi n° 09-66773, Cassation

Attendu que pour condamner la société Chattawak à payer une indemnité de cessation de contrat, l'arrêt retient enfin que la cession par la société Chantal X... du droit au bail des locaux où était exploité le fonds de commerce, sur lesquels la société Chattawak ne prétend pas avoir un quelconque droit, n'est pas un élément essentiel du litige

Attendu qu'en statuant ainsi, alors que la circonstance que la société Chantal X... ait été titulaire du bail commercial était un élément essentiel pour déterminer si celle-ci avait la qualité de commerçant qu'un agent commercial ne peut posséder, la cour d'appel a violé les textes susvisés

Le bailleur peut demander que le locataire exploite réellement le fonds de commerce mais il doit faire inscrire cette obligation dans le bail pour l'imposer.

Cour de Cassation, chambre civile 3 du mercredi 10 juin 2009, Pourvoi n° 08-14422, Cassation

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 13 décembre 2007), que la société civile immobilière Liberté 11, propriétaire de locaux à usage commercial donnés à bail< à M. X..., a assigné ce dernier aux fins de voir prononcer la résiliation du bail pour défaut d'exploitation des locaux

Attendu que pour accueillir cette demande, l'arrêt retient qu'il est établi que M. X... n'exploitait plus les locaux depuis plusieurs années, sans pouvoir établir un motif sérieux et légitime

Qu'en statuant ainsi, alors qu'aucune stipulation expresse du bail ne faisait obligation au preneur d'exploiter son fonds de commerce dans les locaux loués, la cour d'appel a violé les textes susvisés

Dans ce cas le bailleur doit accepter la possibilité de location gérance ou de sous location si le locataire n'a pas la possibilité de l'exploiter lui même.

Un bailleur public peut exiger dans le bail des conditions d'ouverture exceptionnelle au commerçant participant au service public.

COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE 1, 4 NOVEMBRE 2010 N° Pourvoi 09-70284 REJET

Attendu que le centre hospitalier "Louis Giorgi" d'Orange, établissement public chargé de l'exécution d'un service public de santé, a donné à bail à la société ANTS, société commerciale de droit privé, un local à usage de boutique situé dans le hall de l'hôpital et un local à usage de rangement, avec faculté pour le preneur d'installer à l'extérieur du local des tables, chaises et meubles roulants d'exposition de journaux et de fleurs, destinés à l'exploitation du commerce de petite restauration et de presse et prévoyant que le preneur assurait la location de téléviseurs ; que le centre hospitalier ayant donné congé à la société ANTS, celle-ci l'a assigné devant la juridiction de l'ordre judiciaire en nullité de la résiliation et en paiement de dommages-intérêts pour rupture abusive
Mais attendu qu'ayant relevé que le centre hospitalier dans l'enceinte duquel étaient situés les locaux donnés à bail était entièrement affecté au service public hospitalier et que le contrat stipulait la soumission de la société ANTS à des contraintes horaires et à l'interdiction de fermeture hebdomadaire liées aux sujétions de ce service, la cour d'appel, par ces seuls motifs, a légalement justifié sa décision

LE LOCATAIRE DOIT USER DU BIEN LOUE PAISIBLEMENT

Article 1728 du code civil

Le preneur est tenu de deux obligations principales :

1° D'user de la chose louée en bon père de famille, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention ;

2° De payer le prix du bail aux termes convenus.

Article 1733 du code civil

Il répond de l'incendie, à moins qu'il ne prouve :

Que l'incendie est arrivé par cas fortuit ou force majeure, ou par vice de construction.

Ou que le feu a été communiqué par une maison voisine.

Article 1734 du code civil

S'il y a plusieurs locataires, tous sont responsables de l'incendie, proportionnellement à la valeur locative de la partie de l'immeuble qu'ils occupent ;

A moins qu'ils ne prouvent que l'incendie a commencé dans l'habitation de l'un d'eux, auquel cas celui-là seul en est tenu ;

Ou que quelques-uns ne prouvent que l'incendie n'a pu commencer chez eux, auquel cas ceux-là n'en sont pas tenus.

Article 1735 du code civil

Le preneur est tenu des dégradations et des pertes qui arrivent par le fait des personnes de sa maison ou de ses sous-locataires.

Cour de Cassation, chambre civile 3, arrêt du 19 septembre 2012 pourvoi n° 11-10827 et 11-12963 cassation partielle

Vu les articles 1733 et 1384, alinéa 2 du code civil ;

Attendu qu'il résulte de ces textes que, dans ses rapports avec le bailleur, le preneur répond de l'incendie, à moins qu'il ne prouve que l'incendie est arrivé par cas fortuit ou force majeure, ou par vice de construction ou que le feu a été communiqué par une maison voisine, mais que vis-à-vis des tiers, il n'est responsable des dommages causés par l'incendie ayant pris naissance dans l'immeuble qu'il occupe que s'il est prouvé qu'il doit être attribué à sa faute ou à la faute des personnes dont il est responsable ;

Attendu que pour condamner la société Allianz à payer à la SCI une certaine somme au titre des pertes de loyers et à garantir la société Axa de sa condamnation à payer à la SCI une certaine somme au titre de son préjudice matériel, l'arrêt retient que la SCI est propriétaire d'un local commercial loué situé dans la galerie marchande et endommagé par l'incendie, qu'il résulte de l'article 1734 du code civil que s'il y a plusieurs locataires, tous sont responsables de l'incendie proportionnellement à la valeur locative de l'immeuble qu'ils occupent à moins qu'ils ne prouvent que l'incendie a commencé dans l'habitation de l'un deux, que les expertises n'ont pas permis de déterminer si le feu avait une origine électrique dans les locaux occupés par la société Twodaf ou dans ceux occupés par la société Gonesse, que dans ces conditions, il y a lieu de retenir la responsabilité sans faute des deux locataires de la société Cicofoma 3 proportionnellement à la valeur locative de leurs lots et de dire que la société Allianz est tenue en sa qualité d'assureur des sociétés Twodaf et Gonesse d'indemniser la SCI, et doit donc lui payer la somme de 75 146,63 euros pour les pertes de loyers et garantir la société Axa en ce qu'elle est condamnée à payer à son assurée, la SCI, la somme de 7 754,28 euros ;

Qu'en statuant ainsi, alors qu'il n'existait aucun rapport locatif entre la SCI et les sociétés Twodaf et Gonesse, la cour d'appel a violé les textes susvisés

LE CHANGEMENT DE DESTINATION DES LOCAUX COMMERCIAUX

LE CHANGEMENT D'AFFECTATION DES LOCAUX D'HABITATION EN LOCAUX COMMERCIAUX

L'Arrêté du 29 janvier 2014 est relatif au modèle de déclaration à souscrire par les propriétaires de locaux à usage professionnel ou commercial créés après le 1er janvier 2013 ou ayant fait l'objet après cette date d'un changement de consistance, d'affectation ou d'utilisation

L'article 1er prévoit qu'après l'article 1er de l'arrêté du 6 mars 1970 susvisé, il est inséré un article 1er bis ainsi rédigé

"Art. 1er bis. - Pour les locaux affectés à une activité professionnelle non commerciale mentionnés au I de l'article 34 de la loi du 29 décembre 2010 susvisée, créés après le 1er janvier 2013 ou ayant fait l'objet après cette date, d'un changement de consistance, d'affectation ou d'utilisation, les propriétaires souscrivent leur déclaration, conformément à l'article 1406 du code général des impôts, sur un imprimé conforme au modèle CERFA n° 14248*03."

L'article 2 prévoit qu'après l'article 1er de l'arrêté du 20 décembre 2002 susvisé, il est inséré un article 1er bis ainsi rédigé :

« Art. 1er bis. - Pour les locaux affectés à une activité commerciale mentionnés au I de l'article 34 de la loi du 29 décembre 2010 susvisée, créés après le 1er janvier 2013 ou ayant fait l'objet après cette date, d'un changement de consistance, d'affectation ou d'utilisation, les propriétaires souscrivent leur déclaration, conformément à l'article 1406 du code général des impôts, sur un imprimé conforme au modèle CERFA n° 14248*03.»

LE CHANGEMENT D'ACTIVITÉ COMMERCIALE

S'il n'y a aucune indication dans le bail, il est réputé "tout commerce". Le locataire peut exploiter et changer de commerce comme il l'entend.

Si l'indication de l'activité est inscrite dans le bail, les locaux doivent être utilisés pour l’usage et l’activité indiqués.

Article R 145-5 du Code de commerce

La destination des lieux est celle autorisée par le bail et ses avenants ou par le tribunal dans les cas prévus aux articles L. 145-47 à L. 145-55 et L. 642-7.

L'article L 642-7 du Code de Commerce, concerne l'entreprise placée en redressement judiciaire, qui peut bénéficier de rajout d'activités contre l'avis du bailleur, par le tribunal de commerce, dans l'intérêt du développement économique de l'entreprise.

Dans les autres cas, le locataire n’a pas la possibilité de les modifier sans l’accord du bailleur, à moins d’une procédure de déspécialisation devant le Tribunal de Grande Instance, dans les conditions des articles L 145-47 à L 145- 55 du Code de Commerce.

Cour de Cassation, chambre civile 3 arrêt du 9 février 2017, Pourvoi n° 15-28759 Cassation

Mais attendu qu'ayant exactement retenu que le bailleur n'était pas tenu de motiver sa contestation, la cour d'appel, qui a constaté que les bailleresses avaient manifesté de façon non équivoque leur opposition à l'adjonction aux activités autorisées au bail de l'activité envisagée par la locataire dans le délai imparti, en a justement déduit que la déchéance prévue à l'article L. 145-47 du code de commerce n'était pas encourue

Dans tous les cas, le locataire a droit a l'extension naturelle par exemple un bar peut proposer des sandwichs et de la petite restauration. Une clause de non concurrence empêchant une extension, serait réputée nulle au sens des articles L 145-47 à L 145- 55 du Code de Commerce.

Cour de Cassation, chambre civile 3 arrêt du 15 février 2012, Pourvoi n° 11-17213 Cassation

Vu les articles L. 145-15 et L. 145-47 du code de commerce ;

Attendu que sont nuls et de nul effet, quelle qu'en soit la forme, les clauses, stipulations et arrangements qui ont pour effet de faire échec aux dispositions de l'article L. 145-47 ; que le locataire peut adjoindre à l'activité prévue au bail des activités connexes ou complémentaires

Attendu que pour dire fondé le refus opposé par les bailleresses à la demande de déspécialisation présentée par la société Midas, l'arrêt relève que la volonté commune du bailleur/concédant et des preneurs/concessionnaires, lors de la signature des contrats, a été de garantir à chacun des exploitants l'exercice exclusif de l'activité autorisée par son bail et de lui interdire de concurrencer celle des autres, et retient que la société Midas ne peut, sans mauvaise foi ni faute de sa part, créer un déséquilibre entre les obligations et les droits de chacune des parties en violant l'engagement de non concurrence qu'elle a souscrit, dont les autres locataires sont parfaitement en droit d'exiger le respect et que, dans le contexte particulier, accepté par elle et dont elle bénéficie, de l'exercice par chacun des exploitants d'activités spécialisées et exclusives dans le cadre d'un centre dédié à l'automobile, elle ne saurait valablement qualifier de connexe ou complémentaire à la sienne l'activité de pneumatiques ;

Qu'en se fondant ainsi, non sur le caractère objectivement connexe ou complémentaire des activités dont l'adjonction était demandée, mais exclusivement sur la clause de non-concurrence figurant au bail liant les parties, alors qu'une telle clause ne peut avoir pour effet d'interdire au preneur de solliciter la déspécialisation partielle, la cour d'appel a violé les textes susvisés

Un Bar restaurant peut proposer une activité adjointe de vente de ticket pour visiter le monument historique situé à coté

Cour de Cassation, chambre civile 3 arrêt du 16 septembre 2015, Pourvoi n° 14-18708 Rejet

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Versailles, 8 avril 2014) que dénonçant l'adjonction, sans autorisation, d'une activité de vente de billets d'entrée au château, connexe et complémentaire à celle autorisée par le contrat de bail commercial, la société Secoia bailleresse a sommé, le 18 mai 2011, la société Sullyvan de mettre fin à cette activité puis, après protestation de la société locataire, a saisi le tribunal de grande instance d'une demande d'acquisition de la clause résolutoire et d'expulsion ;

Attendu que la société Secoia fait grief à l'arrêt de la débouter de ses demandes, alors, selon le moyen, que toute extension de la destination des lieux, même limitée à une activité connexe ou complémentaire de celle autorisée par le bail, réalisée sans l'autorisation préalable du bailleur, constitue un manquement du preneur à ses obligations, de nature à justifier la résiliation du bail ; qu'en se bornant à affirmer, pour décider que l'activité de vente de billets d'entrée au château de Versailles était incluse dans la destination contractuelle, que la plupart des établissements de café et brasserie situés près du château de Versailles vendent des « billets château » et que les deux activités visent la même clientèle et poursuivent le même but de rendre un service de proximité, sans rechercher, comme elle y était pourtant invitée, si l'activité de vente de billets d'entrée à un monument historique constituait le prolongement naturel et direct de l'activité de café, bar, salon de thé, restauration, vente de jeux instantanés de la Française des jeux, seule autorisée par le bail, la cour d'appel, qui a statué par des motifs inopérants, a privé sa décision de base légale au regard des articles 1134 du code civil et L. 145-47 du code de commerce ;

Mais attendu qu'ayant relevé que la vente de billets d'accès au château de Versailles était un service offert à leur clientèle par l'ensemble des bars restaurants situés à proximité et que cette activité offrait un service de proximité correspondant à l'évolution des usages locaux commerciaux aux abords du château, la cour d'appel a pu en déduire que cette activité devait être considérée comme incluse dans le bail.

En revanche un restaurant ne peut pas devenir un bar de nuit. Un commerce d'alimentation ne peut devenir un restaurant.

Cour de Cassation, chambre civile 3 arrêt du 20 janvier 2010, Pourvoi n° 08-18685 REJET

Mais attendu qu'ayant souverainement retenu que, nonobstant toutes autres clauses du contrat de bail, les parties avaient entendu réserver exclusivement les locaux loués à l'exploitation d'un fonds de commerce de vente de produits alimentaires, ce qui excluait toute référence aux usages locaux, la cour d'appel, qui ne s'est pas fondée sur un manquement de la locataire à l'obligation d'entretien, a légalement justifié sa décision.

L'adjonction d'une activité peut justifier un déplafonnement du loyer lors de son renouvellement.

Cour de Cassation, chambre civile 3 arrêt du 18 janvier 2012, Pourvoi n° 11-10072 REJET

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Bordeaux, 2 novembre 2010), que, par acte du 22 mars 2005, Mme X... et M. Y..., respectivement usufruitière et nu-propriétaire de locaux à usage commercial donnés à bail à M. Z..., lui ont délivré congé avec offre de renouvellement, moyennant un certain loyer ; que les parties ne s'étant pas accordées sur le prix du bail renouvelé, le juge des loyers commerciaux a été saisi

Attendu que M. Z... fait grief à l'arrêt d'écarter la règle du plafonnement et de fixer le loyer à une certaine somme

Mais attendu, d'abord, que M. Z... n'a pas soutenu que la stipulation, dans l'avenant au contrat de bail, d'une extension de la destination des lieux loués sans augmentation du loyer, s'opposait à toute modification de celui-ci lors du renouvellement du bail ; que le moyen est, de ce chef, nouveau, mélangé de fait et de droit

Attendu, ensuite, qu'ayant relevé que l'extension de la destination du bail permettait d'adjoindre deux autres activités et souverainement retenu que cette modification était notable, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de rechercher si elle avait une incidence favorable sur l'activité exercée par le preneur, en a déduit à bon droit que le loyer devait être fixé hors plafonnement
Attendu, enfin, que la cour d'appel qui n'était pas tenue de répondre à une demande d'annulation du rapport d'expertise dont elle n'était pas saisie et qui a apprécié la valeur probante des documents que M. Z... avait fait établir de façon non contradictoire postérieurement au dépôt de ce rapport sans retenir qu'ils n'étaient pas recevables, a souverainement fixé le loyer à la valeur locative en adoptant le mode de calcul qui lui est apparu le meilleur

QUAND LE LOCATAIRE PREND SA RETRAITE, IL PEUT CÉDER SON BAIL POUR TOUTE ACTIVITÉ, LE BAILLEUR A UN DROIT DE PRÉEMPTION.

Cour de cassation chambre civile 3, Arrêt du 6 février 2013 pourvoi n°11-24708 Cassation

Vu l'article L. 145-51 du code de commerce ;

Attendu que lorsque le locataire ayant demandé à bénéficier de ses droits à la retraite ou ayant été admis au bénéfice d'une pension d'invalidité attribuée par le régime d'assurance invalidité-décès des professions artisanales ou des professions industrielles et commerciales, a signifié à son propriétaire et aux créanciers inscrits sur le fonds de commerce son intention de céder son bail en précisant la nature des activités dont l'exercice est envisagé ainsi que le prix proposé, le bailleur a, dans un délai de deux mois, une priorité de rachat aux conditions fixées dans la signification. A défaut d'usage de ce droit par le bailleur, son accord est réputé acquis si, dans le même délai de deux mois, il n'a pas saisi le tribunal de grande instance. La nature des activités dont l'exercice est envisagé doit être compatible avec la destination, les caractères et la situation de l'immeuble. Les dispositions du présent article sont applicables à l'associé unique d'une entreprise unipersonnelle à responsabilité limitée, ou au gérant majoritaire depuis au moins deux ans d'une société à responsabilité limitée, lorsque celle-ci est titulaire du bail ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Chambéry, 21 juin 2011), que par acte du 18 novembre 1992, Mme A... a donné à bail en renouvellement à M. Y... des locaux à usage commercial ; que le bail a de nouveau été renouvelé le 27 septembre 2001 et que M. Y... est décédé le 26 septembre 2002 laissant pour lui succéder son épouse Mme X..., usufruitière du tout, et ses trois enfants, Anne, Jean-Marie et Frédéric Y... (les consorts Y...), nus-propriétaires indivis pour un tiers chacun ; que Mme Y..., immatriculée depuis le 7 avril 2003, a notifié le 13 janvier 2009 à Mme A... une cession déspécialisation pour cause de retraite visant l'article L. 145-51 du code de commerce ; que par acte du 11 mars 2009, Mme A... a fait connaître son intention de racheter le fonds ; que les actes n'ont pas été signés et que Mme A... a assigné Mme Y... et les consorts Y... en nullité de l'acte du 13 janvier 2009 ;

Attendu que pour accueillir cette demande, l'arrêt retient que le texte dérogatoire de l'article L. 145-51 du code de commerce, permettant une déspécialisation, ne peut être étendu à d'autres situations ou personnes que celles expressément visées, que Mme Y... n'est pas locataire mais seulement usufruitière du droit au bail, et que la circonstance qu'elle ait pu demander le bénéfice de ses droits à la retraite est insuffisante pour lui permettre de se prévaloir des dispositions de cet article, peu important qu'elle ait été mandatée par les nus-propriétaires indivis qui ne satisfont pas non plus aux conditions posées par le texte ;

Qu'en statuant ainsi, alors que l'article L. 145-51 du code de commerce bénéficie à l'usufruitier du droit au bail, immatriculé au registre du commerce et des sociétés pour le fonds qu'il exploite dans les lieux loués, s'il justifie de l'accord des nus-propriétaires pour la cession du bail, la cour d'appel a violé le texte précité

L'ENTRETIEN LA DEVANTURE, LES ENSEIGNES ET PRE-ENSEIGNES

L'ENTRETIEN DES LOCAUX COMMERCIAUX

LA RESPONSABILITÉ SE TRANSMET DE LOCATAIRE A LOCATAIRE APRÈS CESSION DU BAIL OU DU FONDS DE COMMERCE VIS A VIS DU BAILLEUR

COUR DE CASSATION chambre civile 3 arrêt du 30 septembre 2015 pourvoi N° 14-21237 REJET

Mais attendu qu'ayant relevé qu'aux termes de l'acte de cession du fonds de commerce, la société First Cale avait accepté de prendre le fonds avec tous ses éléments corporels et incorporels en dépendant dans l'état où il se trouvait sans recours contre le cédant pour quelque cause que ce soit, que la dégradation du plancher était la résultante d'une fuite ancienne sous évier imputable à l'un des locataires précédents et exactement retenu que les cessions successives d'un bail commercial opérant transmission des obligations en découlant au dernier titulaire du contrat, celui-ci devenait débiteur envers son bailleur de la réparation des dégradations commises par ses prédécesseurs et que le syndicat de copropriétaires, tiers au contrat, pouvait invoquer sur le fondement de la responsabilité délictuelle, le manquement contractuel de la société First Cale, tenue à réparation envers son bailleur, dès lors que ce manquement lui avait causé un dommage, la cour d'appel a pu en déduire, même en l'absence de clause particulière, que la société First Cale devait être condamnée à réparer le désordre atteignant le plancher

Mais attendu qu'ayant relevé qu'il ressortait du rapport d'expertise que le pourrissement du plancher était la conséquence d'une fuite ancienne provenant de l'évier du bar qui est un équipement privatif, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante, a pu en déduire que la responsabilité du syndicat des copropriétaires, qui suppose qu'une partie commune soit à l'origine du dommage, ne pouvait être engagée sur le fondement de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé

COUR DE CASSATION chambre civile 3 arrêt du 8 octobre 2015 pourvoi N° 14-13179 cassation

Vu l'article 1134 du code civil, ensemble l'article L. 145-41 du code de commerce ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Versailles le 7 janvier 2014), que le 30 avril 2008, la société Sab, locataire de divers locaux commerciaux appartenant à M. John X... III et la SCI Thorez, a cédé à la société Bab son fonds de commerce de bar-restaurant ; que, postérieurement à la cession, les bailleurs ont délivré à la société Bab un commandement d'avoir à remettre les lieux dans leur état d'origine en ré-affectant à l'habitation deux pièces et en restituant la jouissance d'une mansarde, puis un commandement d'avoir à remettre en état la devanture du local ; que, reconventionnellement à l'opposition à ces commandements formée par la société locataire, les bailleurs ont demandé que la clause résolutoire visée dans ces commandements restés infructueux leur soit déclarée acquise ;

Attendu que, pour rejeter cette demande, l'arrêt retient, par motifs propres et adoptés, que le cessionnaire du bail ne saurait être tenu des fautes et manquements aux clauses et conditions du bail dont il n'est pas l'auteur et que, la transformation des deux chambres en cuisine, réserve et wc avec démolition de la cloison séparative et reconstruction de nouvelles cloisons visée par le commandement du 11 juillet 2008 n'étant pas imputable à la société Bab, ce motif ne peut être retenu pour la mise en jeu de la clause résolutoire et encore qu'aux termes du bail initial tel que rapporté dans l'acte de cession du 30 avril 2008, que l'entretien et les réparations des devantures et fermetures sont à la charge du preneur et que les bailleurs ne démontrent pas que les travaux portant sur la devanture du local visés par le commandement du 20 février 2009 l'ont été en violation du règlement de copropriété de l'immeuble ;

Qu'en statuant ainsi, sans rechercher, comme il le lui était demandé, si, à la suite des commandements qui lui avaient été délivrés, il n'incombait pas à la société Bab de mettre un terme à la persistance des manquements contractuels visés par le premier commandement et si la régularité d'une modification de la devanture des lieux loués visée au second commandement n'était pas, selon le bail, conditionnée à une autorisation des bailleurs, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision au regard des textes susvisés

L'ENTRETIEN DE LA DEVANTURE

Le Code de l'Environnement exige l'entretien des enseignes et de la devanture des surfaces commerciales. Cette exigence est aussi de l'intérêt du locataire commercial puisqu'une l'état général d'une façade peut rassurer ou inquiéter le client.

Article L 581-3 du Code de l'Environnement

Au sens du présent chapitre :

1° Constitue une publicité, à l'exclusion des enseignes et des préenseignes, toute inscription, forme ou image, destinée à informer le public ou à attirer son attention, les dispositifs dont le principal objet est de recevoir lesdites inscriptions, formes ou images étant assimilées à des publicités

2° Constitue une enseigne toute inscription, forme ou image apposée sur un immeuble et relative à une activité qui s'y exerce

3° Constitue une préenseigne toute inscription, forme ou image indiquant la proximité d'un immeuble où s'exerce une activité déterminée.

LES ENSEIGNES

Article R 581-58 du Code de l'Environnement

Une enseigne doit être constituée par des matériaux durables.

Elle doit être maintenue en bon état de propreté, d'entretien et, le cas échéant, de fonctionnement, par la personne exerçant l'activité qu'elle signale.

Elle est supprimée par la personne qui exerçait l'activité signalée et les lieux sont remis en état dans les trois mois de la cessation de cette activité, sauf lorsqu'elle présente un intérêt historique, artistique ou pittoresque.

Article R581-59 du Code de l'Environnement

Une enseigne lumineuse est une enseigne à la réalisation de laquelle participe une source lumineuse spécialement prévue à cet effet.

Les enseignes lumineuses satisfont à des normes techniques fixées par arrêté ministériel, portant notamment sur les seuils maximaux de luminance, exprimés en candelas par mètre carré et l'efficacité lumineuse des sources utilisées, exprimée en lumens par watt.

Les enseignes lumineuses sont éteintes entre 1 heure et 6 heures, lorsque l'activité signalée a cessé.

Lorsqu'une activité cesse ou commence entre minuit et 7 heures du matin, les enseignes sont éteintes au plus tard une heure après la cessation d'activité de l'établissement et peuvent être allumées une heure avant la reprise de cette activité.

Il peut être dérogé à cette obligation d'extinction lors d'événements exceptionnels définis par arrêté municipal ou préfectoral.

Les enseignes clignotantes sont interdites, à l'exception des enseignes de pharmacie ou de tout autre service d'urgence.

Article R581-60 du Code de l'Environnement

Les enseignes apposées à plat sur un mur ou parallèlement à un mur ne doivent pas dépasser les limites de ce mur ni constituer par rapport à lui une saillie de plus de 0,25 mètre.

Des enseignes peuvent être installées sur un auvent ou une marquise si leur hauteur ne dépasse pas un mètre, devant un balconnet ou une baie si elles ne s'élèvent pas au-dessus du garde-corps ou de la barre d'appui du balconnet ou de la baie, enfin, sur le garde-corps d'un balcon si elles ne dépassent pas les limites de ce garde-corps et si elles ne constituent pas une saillie de plus de 0,25 mètre par rapport à lui.

Article R581-61 du Code de l'Environnement

Les enseignes perpendiculaires au mur qui les supporte ne doivent pas dépasser la limite supérieure de ce mur.

Elles ne doivent pas constituer, par rapport au mur, une saillie supérieure au dixième de la distance séparant les deux alignements de la voie publique, sauf si des règlements de voirie plus restrictifs en disposent autrement. Dans tous les cas, cette saillie ne peut excéder deux mètres.

Ces enseignes ne peuvent pas être apposées devant une fenêtre ou un balcon.

Article R581-62 du Code de l'Environnement

Des enseignes peuvent être installées sur des toitures ou sur des terrasses en tenant lieu dans les conditions fixées par le présent article.

Lorsque les activités qu'elles signalent sont exercées dans la moitié ou moins de la moitié du bâtiment qui les supporte, leur installation est régie par les prescriptions applicables, dans les lieux considérés, aux dispositifs publicitaires sur toiture ou sur terrasse en tenant lieu.

Lorsque les activités qu'elles signalent sont exercées dans plus de la moitié du bâtiment qui les supporte, ces enseignes doivent être réalisées au moyen de lettres ou de signes découpés dissimulant leur fixation et sans panneaux de fond autres que ceux nécessaires à la dissimulation des supports de base. Ces panneaux ne peuvent pas dépasser 0,50 mètre de haut.

Dans le cas prévu à l'alinéa précédent, la hauteur des enseignes ne peut excéder 3 mètres lorsque la hauteur de la façade qui les supporte est inférieure ou égale à 15 mètres ni le cinquième de la hauteur de la façade, dans la limite de 6 mètres, lorsque cette hauteur est supérieure à 15 mètres.

La surface cumulée des enseignes sur toiture d'un même établissement ne peut excéder 60 mètres carrés, à l'exception de certains établissements ou catégories d'établissements culturels dont la liste est fixée par arrêté du ministre chargé de la culture.

Article R581-63 du Code de l'Environnement

Les enseignes apposées sur une façade commerciale d'un établissement ne peuvent avoir une surface cumulée excédant 15 % de la surface de cette façade.

Toutefois, cette surface peut être portée à 25 % lorsque la façade commerciale de l'établissement est inférieure à 50 mètres carrés.

Les baies commerciales sont comprises dans le calcul de la surface de référence. Les publicités qui sont apposées dans les baies commerciales ainsi que les auvents et les marquises ne sont pas décomptées dans le calcul de la surface autorisée.

Le présent article ne s'applique pas aux activités culturelles et aux établissements ou catégories d'établissements culturels dont la liste est fixée par arrêté du ministre chargé de la culture.

Article R581-64 du Code de l'Environnement

Les enseignes de plus de 1 mètre carré, scellées au sol ou installées directement sur le sol, ne peuvent être placées à moins de 10 mètres d'une baie d'un immeuble situé sur un fonds voisin lorsqu'elles se trouvent en avant du plan du mur contenant cette baie.

Ces enseignes ne doivent pas être implantées à une distance inférieure à la moitié de leur hauteur au-dessus du niveau du sol d'une limite séparative de propriété. Elles peuvent cependant être accolées dos à dos si elles signalent des activités s'exerçant sur deux fonds voisins et si elles sont de mêmes dimensions.

Les enseignes de plus de 1 mètre carré scellées au sol ou installées directement sur le sol sont limitées en nombre à un dispositif placé le long de chacune des voies ouvertes à la circulation publique bordant l'immeuble où est exercée l'activité signalée.

Article R581-65 du Code de l'Environnement

I. - La surface unitaire maximale des enseignes mentionnées à l'article R. 581-64 est de 6 mètres carrés.

Elle est portée à 12 mètres carrés dans les agglomérations de plus de 10 000 habitants.

II. - Ces enseignes ne peuvent dépasser :

1° 6,50 mètres de haut lorsqu'elles ont 1 mètre ou plus de large ;

2° 8 mètres de haut lorsqu'elles ont moins de 1 mètre de large.

LES PRE-ENSEIGNES

Article R581-66 du Code de L'Environnment

Les préenseignes mentionnées au dernier alinéa de l'article L. 581-19 et au III de l'article L. 581-20 peuvent être, en dehors des agglomérations et dans les agglomérations de moins de 10 000 habitants ne faisant pas partie d'un ensemble multicommunal de plus de 100 000 habitants, scellées au sol ou installées directement sur le sol.

Leurs dimensions ne doivent pas excéder 1 mètre en hauteur et 1,50 mètre en largeur.

Elles ne peuvent pas être implantées à plus de 5 kilomètres de l'entrée de l'agglomération ou du lieu où est exercée l'activité qu'elles signalent. Toutefois, cette distance est portée à 10 kilomètres pour les monuments historiques, classés ou inscrits, ouverts à la visite.

Article R581-67 du Code de l'Environnement

Il ne peut y avoir plus de quatre préenseignes par monument, lorsque ces préenseignes signalent des monuments historiques, classés ou inscrits, ouverts à la visite. Deux de ces préenseignes lorsqu'elles indiquent la proximité d'un monument historique, classé ou inscrit, ouvert à la visite, peuvent être installées à moins de cent mètres ou dans la zone de protection de ce monument.

Il ne peut y avoir plus de quatre préenseignes par établissement lorsque ces préenseignes signalent des activités particulièrement utiles pour les personnes en déplacement.

Il ne peut y avoir plus de deux préenseignes par établissement lorsque ces préenseignes signalent des activités soit liées à des services publics ou d'urgence, soit s'exerçant en retrait de la voie publique, soit en relation avec la fabrication ou la vente de produits du terroir par des entreprises locales.

Une de ces préenseignes, lorsqu'elles signalent des activités liées à des services d'urgence ou s'exerçant en retrait de la voie publique, peut être installée, en agglomération, dans les lieux mentionnés aux articles L. 581-4 et L. 581-8 lorsque ces activités y sont situées.

LA TAXE SUR LES ENSEIGNES, PRE -ENSEIGNES ET PUBLICITES EXTERIEURES

Décision n° 2013-351 QPC du 25 octobre 2013

Société Boulanger [Taxe locale sur la publicité extérieure II]

Le Conseil constitutionnel a été saisi le 3 septembre 2013 par la Cour de cassation d'une question prioritaire de constitutionnalité posée par la société Boulanger. Cette question était relative à la conformité aux droits et libertés que la Constitution garantit des articles L. 2333-6 à L. 2333-14 ainsi que des paragraphes A et D de l'article L. 2333-16 du code général des collectivités territoriales, dans leur rédaction issue de l'article 171 de la loi n° 2008-776 du 4 août 2008 de modernisation de l'économie.

Ces dispositions sont relatives à la taxe locale sur la publicité extérieure. Le Conseil constitutionnel a fait droit à l'un des griefs des requérants et jugé qu'en omettant de déterminer les modalités de recouvrement de la taxe locale sur la publicité extérieure, le législateur a méconnu l'étendue de la compétence qu'il tient de l'article 34 de la Constitution. En conséquence il a déclaré contraires à la Constitution les dispositions des articles L. 2333-6 à L. 2333-14 ainsi que celles des paragraphes A et D de l'article L. 2333-16 du code général des collectivités territoriales, dans leur rédaction issue de l'article 171 de la loi du 4 août 2008.Cette déclaration d'inconstitutionnalité prend effet à compter de la publication de la présente décision. Elle ne peut être invoquée qu'à l'encontre des impositions contestées avant cette date.

LE CONSEIL CONSTITUTIONNEL,

Vu la Constitution ;

Vu l'ordonnance n° 58-1067 du 7 novembre 1958 modifiée portant loi organique sur le Conseil constitutionnel ;

Vu la loi n° 2008-776 du 4 août 2008 de modernisation de l'économie ;

Vu la loi n° 2011-1978 du 28 décembre 2011 de finances rectificative pour 2011 ;

Vu le code général des collectivités territoriales ;

Vu le règlement du 4 février 2010 sur la procédure suivie devant le Conseil constitutionnel pour les questions prioritaires de constitutionnalité ;

Vu les observations en intervention produites pour la commune de Beynost par la SCP Jakubowicz, Mallet-Guy et associés, avocat au barreau de Lyon, enregistrées les 17 et 24 septembre 2013 ;

Vu les observations en intervention produites pour les sociétés La Halle SA, Galeries Lafayette Haussmann SAS et Aubert France SA par le CMS Bureau Francis Lefebvre, avocat au barreau des Hauts-de-Seine, enregistrées le 23 septembre 2013 ;

Vu les observations produites pour la commune d'Orgeval, partie en défense, par la SCP FEDARC, avocat au barreau du Val d'Oise, enregistrées le 24 septembre 2013 ;

Vu les observations produites pour la société requérante par la SCP Piwnica et Molinié, avocat au Conseil d'État et à la Cour de cassation, et la SELARL Cornet Vincent Segurel, avocat au barreau de Lille, enregistrées les 25 septembre et 10 octobre 2013 ;

Vu les observations produites par le Premier ministre, enregistrées les 25 septembre et 10 octobre 2013 ;

Vu les pièces produites et jointes au dossier ;

Me Emmanuel Piwnica, avocat au Conseil d'État et à la Cour de cassation, et Me Thomas Deschryver, avocat au barreau de Lille, pour la société requérante, Me Éric Azoulay, avocat au barreau du Val d'Oise, pour la commune d'Orgeval, partie en défense, Me Luc-Marie Augagneur, avocat au barreau de Lyon, pour la commune de Beynost, partie intervenante, Me Stéphane Austry, avocat au barreau des Hauts-de-Seine, pour les sociétés La Halle SA, Galeries Lafayette Haussmann SAS et Aubert France SA, parties intervenantes, et M. Xavier Pottier, désigné par le Premier ministre, ayant été entendus à l'audience publique du 15 octobre 2013 ;
Le rapporteur ayant été entendu ;

1. Considérant qu'aux termes de l'article L. 2333-6 du code général des collectivités territoriales dans sa rédaction issue de l'article 171 de la loi du 4 août 2008 susvisée : « Les communes peuvent, par délibération de leur conseil municipal, prise avant le 1er juillet de l'année précédant celle de l'imposition, instaurer une taxe locale sur la publicité extérieure frappant les dispositifs publicitaires dans les limites de leur territoire, dans les conditions déterminées par la présente section.
« Une commune membre d'un établissement public de coopération intercommunale à fiscalité propre compétent en matière de voirie ou comptant sur son territoire une ou plusieurs zones d'aménagement concerté d'intérêt communautaire ou zones d'activités économiques d'intérêt communautaire peut décider de transférer le produit de la taxe à cet établissement public de coopération intercommunale. Ce transfert se fait par délibérations concordantes de son conseil municipal et de l'organe délibérant de l'établissement public de coopération intercommunale, avant le 1er juillet de l'année précédant celle de l'imposition. L'établissement public de coopération intercommunale se substitue alors à la commune membre pour l'ensemble des délibérations prévues par la présente section sur le périmètre de la voirie d'intérêt communautaire et des zones concernées.
« La commune ou l'établissement public de coopération intercommunale percevant la taxe sur un dispositif publicitaire ou une préenseigne ne peut également percevoir, au titre de ce dispositif, un droit de voirie.
« Les modalités de mise en oeuvre de la présente section sont précisées, en tant que de besoin, par un décret en Conseil d'État » ;

2. Considérant qu'aux termes de l'article L. 2333-7 du même code dans sa rédaction issue de l'article 171 de la loi du 4 août 2008 susvisée : « Cette taxe frappe les dispositifs fixes suivants, visibles de toute voie ouverte à la circulation publique, au sens du chapitre Ier du titre VIII du livre V du code de l'environnement :
« - les dispositifs publicitaires ;
« - les enseignes ;
« - les préenseignes, y compris celles visées par les deuxième et troisième alinéas de l'article L. 581-19 du code de l'environnement.
« Elle est assise sur la superficie exploitée, hors encadrement, du dispositif.
« Sont exonérés :
« - les dispositifs exclusivement dédiés à l'affichage de publicités à visée non commerciale ou concernant des spectacles ;
« - sauf délibération contraire de l'organe délibérant de la commune ou de l'établissement public de coopération intercommunale, les enseignes, si la somme de leurs superficies est égale au plus à 7 mètres carrés » ;

3. Considérant qu'aux termes de l'article L. 2333-8 du même code dans sa rédaction issue de l'article 171 de la loi du 4 août 2008 susvisée : « Les communes et les établissements publics de coopération intercommunale peuvent, par délibération prise avant le 1er juillet de l'année précédant celle de l'imposition et portant sur une ou plusieurs de ces catégories, exonérer ou faire bénéficier d'une réfaction de 50 % :
« - les enseignes, autres que celles scellées au sol, si la somme de leurs superficies est égale au plus à 12 mètres carrés ;
« - les préenseignes de plus de 1,5 mètre carré ;
« - les préenseignes de moins de 1,5 mètre carré ;
« - les dispositifs dépendant des concessions municipales d'affichage ;
« - les dispositifs apposés sur des éléments de mobilier urbain.
« Les enseignes dont la somme des superficies est supérieure à 12 mètres carrés et égale au plus à 20 mètres carrés peuvent faire l'objet d'une réfaction de 50 %.
« Dans le cas des dispositifs apposés sur des éléments de mobilier urbain ou dépendant des concessions municipales d'affichage, l'instauration ou la suppression de l'exonération ou de la réfaction s'applique aux seuls contrats ou conventions dont l'appel d'offres ou la mise en concurrence a été lancé postérieurement à la délibération relative à cette instauration ou à cette suppression » ;

4. Considérant qu'aux termes de l'article L. 2333-9 du même code dans sa rédaction issue de l'article 171 de la loi du 4 août 2008 susvisée : « A. - Sous réserve des dispositions de l'article L. 2333-10, les tarifs maximaux visés au B sont applicables.
« B. - Sous réserve des dispositions des articles L. 2333-12 et L. 2333-16, ces tarifs maximaux sont, à compter du 1er janvier 2009, par mètre carré et par an :
« 1° Pour les dispositifs publicitaires et les préenseignes dont l'affichage se fait au moyen d'un procédé non numérique, de 15 € dans les communes de moins de 50 000 habitants, 20 € dans les communes dont la population est comprise entre 50 000 habitants et moins de 200 000 habitants et 30 € dans les communes de 200 000 habitants et plus ;
« 2° Pour les dispositifs publicitaires et les préenseignes dont l'affichage se fait au moyen d'un procédé numérique, de trois fois le tarif prévu au 1°, le cas échéant majoré ou minoré selon les articles L. 2333-10 et L. 2333-16.
« Pour les établissements publics de coopération intercommunale percevant la taxe en application du deuxième alinéa de l'article L. 2333-6, le tarif prévu au 1° est de 15 € dans ceux de moins de 50 000 habitants, 20 € dans ceux dont la population est comprise entre 50 000 habitants et moins de 200 000 habitants et 30 € dans ceux de 200 000 habitants et plus.
« Ces tarifs maximaux sont doublés pour la superficie des supports excédant 50 mètres carrés.
« Pour les enseignes, le tarif maximal est égal à celui prévu pour les dispositifs publicitaires et les préenseignes dont l'affichage se fait au moyen d'un procédé non numérique, le cas échéant majoré selon l'article L. 2333-10, lorsque la superficie est égale au plus à 12 mètres carrés. Ce tarif maximal est multiplié par deux lorsque la superficie est comprise entre 12 et 50 mètres carrés, et par quatre lorsque la superficie excède 50 mètres carrés. Pour l'application du présent alinéa, la superficie prise en compte est la somme des superficies des enseignes.
« C. - La taxation se fait par face.
« Lorsqu'un dispositif dont l'affichage se fait au moyen d'un procédé non numérique est susceptible de montrer plusieurs affiches de façon successive, ces tarifs sont multipliés par le nombre d'affiches effectivement contenues dans le dispositif » ;

5. Considérant qu'aux termes de l'article L. 2333-10 du même code dans sa rédaction issue de l'article 171 de la loi du 4 août 2008 susvisée : « La commune ou l'établissement public de coopération intercommunale peut, par une délibération prise avant le 1er juillet de l'année précédant celle de l'imposition :
« - fixer tout ou partie des tarifs prévus par l'article L. 2333-9 à des niveaux inférieurs aux tarifs maximaux ;
« - dans le cas des communes de moins de 50 000 habitants appartenant à un établissement public de coopération intercommunale de 50 000 habitants et plus, fixer le tarif prévu par le 1° du B de l'article L. 2333-9 à un niveau inférieur ou égal à 20 € par mètre carré ;
« - dans le cas des communes de 50 000 habitants et plus appartenant à un établissement public de coopération intercommunale de 200 000 habitants et plus, fixer le tarif prévu par le 1° du B de l'article L. 2333-9 à un niveau inférieur ou égal à 30 € par mètre carré » ;

6. Considérant qu'aux termes de l'article L. 2333-11 du même code dans sa rédaction issue de l'article 171 de la loi du 4 août 2008 susvisée : « À l'expiration de la période transitoire prévue par le C de l'article L. 2333-16, l'augmentation de la tarification par mètre carré d'un dispositif est limitée à 5 € par rapport à l'année précédente » ;

7. Considérant qu'aux termes de l'article L. 2333-12 du même code dans sa rédaction issue de l'article 171 de la loi du 4 août 2008 susvisée : « À l'expiration de la période transitoire prévue par le C de l'article L. 2333-16, les tarifs maximaux et les tarifs appliqués sont relevés, chaque année, dans une proportion égale au taux de croissance de l'indice des prix à la consommation hors tabac de la pénultième année. Toutefois, lorsque les tarifs ainsi obtenus sont des nombres avec deux chiffres après la virgule, ils sont arrondis pour le recouvrement au dixième d'euro, les fractions d'euro inférieures à 0,05 € étant négligées et celles égales ou supérieures à 0, 05 € étant comptées pour 0,1 € » ;

8. Considérant qu'aux termes de l'article L. 2333-13 du même code dans sa rédaction issue de l'article 171 de la loi du 4 août 2008 susvisée : « La taxe est acquittée par l'exploitant du dispositif ou, à défaut, par le propriétaire ou, à défaut, par celui dans l'intérêt duquel le dispositif a été réalisé.
« Lorsque le dispositif est créé après le 1er janvier, la taxe est due à compter du premier jour du mois suivant celui de la création du dispositif. Lorsque le dispositif est supprimé en cours d'année, la taxe n'est pas due pour les mois restant à courir à compter de la suppression du dispositif » ;

9. Considérant qu'aux termes de l'article L. 2333-14 du même code dans sa rédaction issue de l'article 171 de la loi du 4 août 2008 susvisée : « La taxe est payable sur la base d'une déclaration annuelle à la commune ou à l'établissement public de coopération intercommunale, effectuée avant le 1er mars de l'année d'imposition pour les dispositifs existant au 1er janvier, et dans les deux mois à compter de leur installation ou de leur suppression.
« Le recouvrement de la taxe est opéré par les soins de l'administration de la commune ou de l'établissement public de coopération intercommunale percevant la taxe, à compter du 1er septembre de l'année d'imposition.
« Le recouvrement peut être poursuivi solidairement contre les personnes visées au premier alinéa de l'article L. 2333-13 » ;

10. Considérant qu'aux termes du paragraphe A de l'article L. 2333-16 du même code dans sa rédaction issue de l'article 171 de la loi du 4 août 2008 susvisée : « Pour les communes percevant en 2008 la taxe prévue par l'article L. 2333-6 ou celle prévue par l'article L. 2333-21, dans leur rédaction antérieure au 1er janvier 2009, cette taxe est remplacée, à compter du 1er janvier 2009, par celle prévue par l'article L. 2333-6 » ;

11. Considérant qu'aux termes du paragraphe D du même article : « Les dispositifs publicitaires apposés sur des éléments de mobilier urbain et mis à la disposition d'une collectivité territoriale avant le 1er janvier 2009, ou dans le cadre d'un appel d'offres lancé avant le 1er octobre 2008, ainsi que les dispositifs dépendant, au 1er janvier 2009, d'une concession municipale d'affichage, sont soumis aux dispositions suivantes :
« - les dispositifs soumis en 2008 à la taxe sur la publicité extérieure frappant les affiches, réclames et enseignes lumineuses, prévue par l'article L. 2333-6 dans sa rédaction antérieure au 1er janvier 2009, sont imposés au même tarif que celui appliqué en 2008 et, le cas échéant, aux mêmes droits de voirie, jusqu'à l'échéance du contrat ou de la convention ;
« - les autres dispositifs ne sont pas imposés, jusqu'à l'échéance du contrat ou de la convention » ;

12. Considérant que, selon la société requérante, en ne précisant pas les modalités de recouvrement de la taxe locale sur la publicité extérieure, les dispositions contestées portent atteinte à l'article 34 de la Constitution et à l'article 16 de la Déclaration des droits de l'homme et du citoyen de 1789 ; qu'en outre, elle soutient que ces dispositions méconnaissent le principe d'égalité devant les charges publiques, la liberté d'entreprendre, la liberté de communication ainsi que l'objectif d'accessibilité et d'intelligibilité de la loi ;

13. Considérant qu'aux termes du premier alinéa de l'article 61-1 de la Constitution : « Lorsque, à l'occasion d'une instance en cours devant une juridiction, il est soutenu qu'une disposition législative porte atteinte aux droits et libertés que la Constitution garantit, le Conseil constitutionnel peut être saisi de cette question sur renvoi du Conseil d'État ou de la Cour de cassation qui se prononce dans un délai déterminé » ; que la méconnaissance par le législateur de sa propre compétence ne peut être invoquée à l'appui d'une question prioritaire de constitutionnalité que dans le cas où cette méconnaissance affecte par elle-même un droit ou une liberté que la Constitution garantit ;

14. Considérant qu'aux termes de l'article 34 de la Constitution : « La loi fixe les règles concernant... l'assiette, le taux et les modalités de recouvrement des impositions de toutes natures... » ; qu'il s'ensuit que, lorsqu'il définit une imposition, le législateur doit déterminer ses modalités de recouvrement, lesquelles comprennent les règles régissant le contrôle, le recouvrement, le contentieux, les garanties et les sanctions applicables à cette imposition ; que s'il peut, lorsqu'il s'agit d'une imposition perçue au profit d'une collectivité territoriale, confier à cette dernière la tâche d'assurer ce recouvrement, il doit avec une précision suffisante déterminer les règles relatives à ce recouvrement ;

15. Considérant que l'absence de détermination des modalités de recouvrement d'une imposition affecte le droit à un recours effectif garanti par l'article 16 de la Déclaration de 1789 ;

16. Considérant que, selon l'article L. 2333-14 du code général des collectivités territoriales, dans sa rédaction issue de l'article 171 de la loi du 4 août 2008 susvisée, la taxe locale sur la publicité extérieure est payable sur la base d'une déclaration annuelle à la commune ou à l'établissement public de coopération intercommunale, effectuée avant le 1er mars de l'année d'imposition pour les dispositifs existant au 1er janvier, ou dans les deux mois à compter de leur installation ou de leur suppression ; que le deuxième alinéa de cet article se borne à prévoir que « le recouvrement de la taxe est opéré par les soins de l'administration de la commune ou de l'établissement public de coopération intercommunale percevant la taxe, à compter du 1er septembre de l'année d'imposition » ; qu'en omettant de déterminer les modalités de recouvrement de la taxe locale sur la publicité extérieure, le législateur a méconnu l'étendue de la compétence qu'il tient de l'article 34 de la Constitution ; que, par suite, sans qu'il soit besoin d'examiner les autres griefs, les dispositions des articles L. 2333-6 à L. 2333-14 ainsi que celles des paragraphes A et D de l'article L. 2333-16 du code général des collectivités territoriales, dans leur rédaction issue de l'article 171 de la loi du 4 août 2008 susvisée, doivent être déclarées contraires à la Constitution ;

17. Considérant qu'aux termes du deuxième alinéa de l'article 62 de la Constitution : « Une disposition déclarée inconstitutionnelle sur le fondement de l'article 61-1 est abrogée à compter de la publication de la décision du Conseil constitutionnel ou d'une date ultérieure fixée par cette décision. Le Conseil constitutionnel détermine les conditions et limites dans lesquelles les effets que la disposition a produits sont susceptibles d'être remis en cause » ; que, si, en principe, la déclaration d'inconstitutionnalité doit bénéficier à l'auteur de la question prioritaire de constitutionnalité et la disposition déclarée contraire à la Constitution ne peut être appliquée dans les instances en cours à la date de la publication de la décision du Conseil constitutionnel, les dispositions de l'article 62 de la Constitution réservent à ce dernier le pouvoir tant de fixer la date de l'abrogation et reporter dans le temps ses effets que de prévoir la remise en cause des effets que la disposition a produits avant l'intervention de cette déclaration ;

18. Considérant que les dispositions déclarées contraires à la Constitution le sont dans leur rédaction antérieure à leur modification par l'article 75 de la loi du 28 décembre 2011 de finances rectificative pour 2011 susvisée ; que la déclaration d'inconstitutionnalité, qui prend effet à compter de la publication de la présente décision, ne peut être invoquée qu'à l'encontre des impositions contestées avant cette date,

D É C I D E :

Article 1er.- Les articles L. 2333-6 à L. 2333-14 ainsi que les paragraphes A et D de l'article L. 2333-16 du code général des collectivités territoriales, dans leur rédaction issue de l'article 171 de la loi n° 2008-776 du 4 août 2008 de modernisation de l'économie, sont contraires à la Constitution.

Article 2.- La déclaration d'inconstitutionnalité de l'article 1er prend effet à compter de la publication de la présente décision dans les conditions prévues au considérant 18.

Article 3.- La présente décision sera publiée au Journal officiel de la République française et notifiée dans les conditions prévues à l'article 23-11 de l'ordonnance du 7 novembre 1958 susvisée.


Délibéré par le Conseil constitutionnel dans sa séance du 24 octobre 2013, où siégeaient : M. Jean-Louis DEBRÉ, Président, M. Jacques BARROT, Mmes Claire BAZY MALAURIE, Nicole BELLOUBET, MM. Guy CANIVET, Michel CHARASSE, Renaud DENOIX de SAINT MARC et Mme Nicole MAESTRACCI.

Article L 2333-6 du Code Général des collectivités territoriales

Les communes peuvent, par délibération de leur conseil municipal, prise avant le 1er juillet de l'année précédant celle de l'imposition, instaurer une taxe locale sur la publicité extérieure frappant les supports publicitaires dans les limites de leur territoire, dans les conditions déterminées par la présente section.

Un établissement de coopération intercommunale à fiscalité propre compétent en matière de voirie, de zone d'aménagement concerté ou de zone d'activités économiques d'intérêt communautaire peut décider d'instituer, en lieu et place de tout ou partie de ses communes membres, la taxe locale sur la publicité extérieure, avant le 1er juillet de l'année précédant celle de l'imposition. Cette décision est prise après délibérations concordantes de l'organe délibérant de l'établissement public de coopération intercommunale compétent et des conseils municipaux des communes membres se prononçant dans les conditions de majorité requises pour la création de l'établissement public de coopération intercommunale et définies au II de l'article L. 5211-5 et après chaque renouvellement de l'organe délibérant de l'établissement public de coopération intercommunale. L'établissement public de coopération intercommunale se substitue alors aux communes membres pour l'ensemble des délibérations prévues par la présente section.

Sauf délibérations concordantes de l'organe délibérant de l'établissement public de coopération intercommunale et des conseils municipaux des communes membres prises dans les conditions prévues au deuxième alinéa, les transferts de taxe locale sur la publicité extérieure réalisés sur tout ou partie du territoire d'une commune antérieurement au 1er janvier 2012 continuent de s'appliquer.

La commune ou l'établissement public de coopération intercommunale percevant la taxe sur un support publicitaire ou une préenseigne ne peut également percevoir, au titre de ce support, un droit de voirie ou de redevance d'occupation du domaine public.

Les modalités de mise en œuvre de la présente section sont précisées, en tant que de besoin, par un décret en Conseil d'Etat.

Article L 2333-7 du Code Général des collectivités territoriales

Cette taxe frappe les supports publicitaires fixes suivants définis à l'article L. 581-3 du code de l'environnement, visibles de toute voie ouverte à la circulation publique, au sens de l'article R. 581-1 du même code, à l'exception de ceux situés à l'intérieur d'un local au sens de l'article L. 581-2 dudit code :

-les dispositifs publicitaires au sens du 1° de l'article L. 581-3 du code de l'environnement ;

-les enseignes ;

-les préenseignes, y compris celles visées par les deuxième et troisième alinéas de l'article L. 581-19 du code de l'environnement.

Elle est assise sur la superficie exploitée, hors encadrement, du support

Sont exonérés :

-les supports exclusivement dédiés à l'affichage de publicités à visée non commerciale ou concernant des spectacles

-les supports ou parties de supports prescrits par une disposition légale ou réglementaire ou imposés par une convention signée avec l'Etat

-les supports relatifs à la localisation de professions réglementées

-les supports exclusivement destinés à la signalisation directionnelle apposés sur un immeuble ou installés sur un terrain et relatifs à une activité qui s'y exerce ou à un service qui y est proposé

-les supports ou parties de supports dédiés aux horaires ou aux moyens de paiement de l'activité, ou à ses tarifs, dès lors, dans ce dernier cas, que la superficie cumulée des supports ou parties de supports concernés est inférieure ou égale à un mètre carré.

-sauf délibération contraire de l'organe délibérant de la commune ou de l'établissement public de coopération intercommunale, les enseignes apposées sur un immeuble ou installées sur un terrain, dépendances comprises, et relatives à une activité qui s'y exerce, si la somme de leurs superficies est inférieure ou égale à 7 mètres carrés.

Article L 2333-8 du Code Général des collectivités territoriales

Les communes et les établissements publics de coopération intercommunale peuvent, par délibération prise avant le 1er juillet de l'année précédant celle de l'imposition et portant sur une ou plusieurs de ces catégories, exonérer totalement ou faire bénéficier d'une réfaction de 50 % :

- les enseignes, autres que celles scellées au sol, si la somme de leurs superficies est inférieure ou égale à 12 mètres carrés

- les préenseignes supérieures à 1,5 mètre carré

- les préenseignes inférieures ou égales à 1,5 mètre carré

- les dispositifs publicitaires dépendant des concessions municipales d'affichage

- les dispositifs publicitaires apposés sur des éléments de mobilier urbain ou de kiosque à journaux

Les enseignes dont la somme des superficies est supérieure à 12 mètres carrés et inférieure ou égale à 20 mètres carrés peuvent faire l'objet d'une réfaction de 50%.

Dans le cas des dispositifs publicitaires apposés sur des éléments de mobilier urbain ou de kiosque à journaux ou dépendant des concessions municipales d'affichage, l'instauration ou la suppression de l'exonération ou de la réfaction s'applique aux seuls contrats ou conventions dont l'appel d'offres ou la mise en concurrence a été lancé postérieurement à la délibération relative à cette instauration ou à cette suppression.

LES AUTRES ARTICLES LEGISLATIFS SUR LES TAXES PUBLICITAIRES, ENSEIGNES ET PRE-ENSEIGNE

Article R 2333-10 du Code Général des collectivités territoriales

La taxe locale sur la publicité extérieure est liquidée par les soins de l'administration de la commune ou de l'établissement public de coopération intercommunale qui la perçoit, sur la base des déclarations mentionnées à 1'article L. 2333-14 souscrites auprès de la commune ou de l'établissement public de coopération intercommunale par l'exploitant du support publicitaire.

Article R 2333-11 du Code Général des collectivités territoriales

La commune ou l'établissement public de coopération intercommunale qui perçoit la taxe met à la disposition des exploitants de supports publicitaires un formulaire pour la déclaration des supports publicitaires énumérés à l'article L. 2333-7, conforme au modèle fixé par arrêté conjoint du ministre chargé des collectivités territoriales, du ministre chargé du budget et du ministre chargé du commerce.

Article R 2333-12 du Code Général des collectivités territoriales

Le recouvrement de la taxe locale sur la publicité extérieure est assuré par le comptable public compétent.

Article R 2333-13 du Code Général des collectivités territoriales

Les déclarations mentionnées à l'article L. 2333-14 sont contrôlées par les agents de la commune ou de l'établissement public de coopération intercommunale qui perçoit la taxe.

Article R 2333-14 du Code Général des collectivités territoriales

Si le maire ou le président de l'établissement public de coopération intercommunale constate une insuffisance, une inexactitude ou une omission dans les éléments déclarés servant de base au calcul de la taxe, il adresse au redevable, par lettre recommandée avec avis de réception, une mise en demeure de mettre en conformité sa déclaration dans un délai de trente jours. A cette fin, il adresse au redevable une proposition de rectification motivée de manière à lui permettre de formuler ses observations.
Cette proposition de rectification indique la nature, la localisation et la surface exploitée de chaque support publicitaire donnant lieu à rectification ainsi que les éléments de liquidation de la taxe à acquitter, en précisant le tarif applicable au support, les éventuelles réfactions ou exonérations applicables, et les conditions d'application de la règle de pro rata temporis.
Elle mentionne, sous peine de nullité, les droits résultant des rectifications, les voies et délais de recours ouverts au redevable ainsi que la faculté pour lui de se faire assister d'un conseil de son choix pour discuter la proposition ou pour y répondre.
Le redevable dispose d'un délai de trente jours à compter de la notification de la proposition de rectification pour produire ses observations ou faire connaître son acceptation. Le défaut de réponse du redevable dans le délai imparti vaut acceptation tacite de la proposition de rectification.
Lorsque le désaccord persiste sur la proposition de rectification, le maire ou le président de l'établissement public de coopération intercommunale fait connaître sa position définitive par une réponse dûment motivée et notifiée dans les quinze jours suivant la réception des observations du redevable. Elle mentionne, sous peine de nullité, les droits résultant des rectifications ainsi que les voies et délais de recours juridictionnels.
Au terme de la procédure ayant permis au redevable de présenter ses observations dans les délais mentionnés ci-dessus, le maire ou le président de l'établissement public de coopération intercommunale liquide le montant dû au regard des nouveaux éléments d'assiette arrêtés à l'issue de la procédure contradictoire et émet le titre de recettes exécutoire mentionnant les bases d'imposition retenues à l'encontre du redevable.

Article R 2333-15 du Code Général des collectivités territoriales

Si le maire ou le président de l'établissement public de coopération intercommunale constate le défaut de déclaration d'un support publicitaire dans les délais prescrits au premier alinéa de l'article L. 2333-14, il met en demeure l'exploitant de ce support par lettre recommandée avec avis de réception de souscrire une déclaration dans un délai de trente jours à compter de la notification de la mise en demeure.
Faute de déclaration dans le délai de trente jours suivant la notification de cette mise en demeure, le maire ou le président de l'établissement public de coopération intercommunale adresse à l'exploitant par lettre recommandée avec avis de réception un avis de taxation d'office dûment motivé, trente jours au moins avant la mise en recouvrement de l'imposition.
Cet avis indique la nature, la localisation et la surface exploitée de chaque support publicitaire donnant lieu à rectification ainsi que les éléments de liquidation de la taxe à acquitter, en précisant le tarif applicable au support, les éventuelles réfactions ou exonérations applicables, et les conditions d'application de la règle de pro rata temporis.
Il indique, sous peine de nullité, les droits résultant des rectifications, les voies et délais de recours ouverts à l'exploitant ainsi que la faculté pour lui de se faire assister d'un conseil de son choix pour présenter ses observations.
Dans le délai de trente jours suivant la notification de l'avis de taxation d'office, l'exploitant peut présenter ses observations auprès du maire ou du président de l'établissement public de coopération intercommunale. Le maire ou le président de l'établissement public de coopération intercommunale fait alors connaître sa position définitive par une réponse dûment motivée et notifiée dans les quinze jours suivant la réception des observations de l'exploitant. Cette réponse mentionne, sous peine de nullité, les droits résultant des rectifications ainsi que les voies et délais de recours juridictionnels.
Le maire ou le président de l'établissement public de coopération intercommunale liquide le montant dû au regard des éléments d'assiette arrêtés à l'issue de la procédure de taxation d'office et émet le titre de recettes exécutoire mentionnant les bases d'imposition retenues à l'encontre du redevable.

Article R 2333-16 du Code Général des collectivités territoriales

Sont punis des peines d'amende prévues pour les contraventions de la quatrième classe :
1° Le fait de ne pas avoir déclaré un support publicitaire ou de ne pas l'avoir déclaré dans les délais prévus à l'article L. 2333-14 ;
2° Le fait d'avoir souscrit une déclaration inexacte ou incomplète.
Chaque support donne lieu à une infraction distincte.

Article R 2333-17 du Code Général des collectivités territoriales

Le maire, le président de l'établissement public de coopération intercommunale, les fonctionnaires municipaux ou intercommunaux assermentés et tous les agents de la force publique sont qualifiés pour constater par procès-verbal les infractions aux dispositions relatives à la taxe locale sur la publicité extérieure.

LES DROITS ET DEVOIRS DU BAILLEUR

LE BAILLEUR DOIT DÉLIVRER LES LOCAUX AVEC LES ÉQUIPEMENTS DÉCRITS DANS LE BAIL

Cour de Cassation, 3ieme chambre civile, arrêt du 19 novembre 2014, pourvoi n° 12-27061 cassation partielle

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Montpellier, 20 juin 2012), que par acte du 1er février 2005, Mme X... a acquis un fonds de commerce de boucherie, exploité dans un local, propriété de M. et Mme Y... et de leur fille (les consorts Y...), en vertu d'un bail commercial du 19 février 1988 ; que le 2 mars 2007, un feu s'est déclaré dans le conduit de la chaudière à gaz du local ; que les bailleurs ont remplacé le système de chauffage et de production d'eau chaude au gaz par un système électrique ; que Mme X... les a assignés en paiement du coût de l'installation à neuf d'une chaudière au gaz et en indemnisation de sa surconsommation d'électricité et de ses pertes d'exploitation du fait des travaux à intervenir

Mais attendu qu'ayant relevé, par motifs propres et adoptés, par une interprétation souveraine de la commune intention des parties, que le bail avait été conclu au regard notamment de la consistance des locaux, des éléments d'équipements de ces locaux, et du montant du loyer correspondant et que l'installation de chauffage desdits locaux et de la production d'eau chaude, nécessaire aux activités de boucherie exercées, figurait au nombre des éléments décisionnels du contrat et des conditions économiques dans lesquelles le preneur exerçait sa profession et constaté, sans dénaturation, que l'expertise révélait que l'installation électrique actuelle ne correspondait pas aux besoins de la locataire ni à la destination du fonds, étant impropre à assurer le chauffage des locaux et le chauffage de l'eau et que ce type d'installation revenait plus cher que le gaz naturel, la cour d'appel, qui a ainsi caractérisé la perte d'un avantage que le preneur tenait du bail, en a exactement déduit que Mme X... était fondée à réclamer une nouvelle installation du même type que la précédente et que les bailleurs devaient l'indemniser du surcoût de la consommation électrique entraîné par la substitution d'une installation de chauffage électrique à l'installation de chauffage au gaz

LE PROPRIÉTAIRE D'UN CENTRE COMMERCIAL DOIT ENTRETENIR SES LOCAUX

POUR QUE LES CLIENTS PUISSENT ARRIVER AUX MAGASINS

Cour de Cassation, 3ieme chambre civile, arrêt du 19 décembre 2012, pourvoi n° 11-23541 Rejet

Attendu, selon l’arrêt attaqué (Caen, 23 juin 2011), que, par acte du 5 juillet 1989, la société Agneaux distribution (la société Agneaux) a donné à bail à la société Centre technique du cheveu (la société "CTC"), devenue la société Go Direct, un local à usage de salon de coiffure dans une galerie commerciale dans laquelle était aussi installé un hypermarché ; qu’un nouveau centre commercial, dans lequel l’hypermarché et les autres boutiques ont déménagé, a été construit, et la société CTC est restée seule commerçante dans l’ancienne galerie commerciale ; qu’elle a alors assigné la société Agneaux en résiliation du bail à ses torts et en paiement de diverses sommes

Attendu que la société Agneaux fait grief à l’arrêt d’accueillir ces demandes

Mais attendu que le bailleur d’un local situé dans un centre commercial dont il est propriétaire étant tenu d’entretenir les parties communes du centre, accessoires nécessaires à l’usage de la chose louée, la cour d’appel, qui a relevé un dépérissement général de l’immeuble, la suppression de l’accès aux toilettes WC du centre et l’existence de gravats et de levées de terre empêchant le libre accès au parking, en a justement déduit un manquement grave du bailleur à ses obligations légales et a, par ces seuls motifs, légalement justifié sa décision.

LE COMMERCANT DOIT PAYER LE LOYER MAIS IL PEUT AVOIR COMPENSATION ENTRE

LE LOYER NON PAYE ET LES TROUBLES DE JOUISSANCE CAUSES PAR LES INFILTRATIONS D'EAU

Cour de Cassation, chambre civile 3 arrêt du 23 mai 2013 pourvoi n° 11-26095 cassation partielle

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Toulouse, 14 juin 2011), que par acte du 14 janvier 2004, la SCl Allegresse (la SCI), nu-propriétaire, et M. X... et Mme Y..., son épouse, usufruitiers, ont donné à bail de vingt-quatre mois à la société Informatique et sécurité (la société SIS) des locaux à usage commercial ; que la société SIS les a assignés en référé aux fins d'obtenir la remise en état du local ; que le juge des référés a saisi, en application de l'article 811 du code de procédure civile, le tribunal de grande instance devant lequel chacune des parties a sollicité la résiliation du bail aux torts de son co-contractant et l'allocation de diverses sommes

Attendu qu'ayant souverainement retenu que si étaient établies des infiltrations d'eau de pluie en toiture de nature à troubler la jouissance paisible des lieux et dont les réparations incombaient au bailleur, l'activité avait pu se poursuivre dans les lieux loués, la cour d'appel a pu déduire de ces seuls motifs, sans dénaturation et sans être tenue d'effectuer une recherche que ses constatations rendaient inopérante, que le non-paiement total des loyers n'était pas justifié

Vu l'article 1290 du code civil ;

Attendu que la compensation s'opère de plein droit par la seule force de la loi, même à l'insu des débiteurs ; que les deux dettes s'éteignent réciproquement, à l'instant où elles se trouvent exister à la fois, jusqu'à concurrence de leurs quotités respectives ;

Attendu que pour rejeter la demande de la société SIS en dommages-intérêts pour troubles de jouissance, l'arrêt retient que l'arriéré locatif doit être arrêté à 19 054,02 euros, que le premier juge a apprécié le préjudice lié aux troubles de la jouissance comme équivalent au montant des loyers dus, les deux créances devant se compenser entre elles et la résistance du bailleur justifiant une indemnité de 5 000 euros, que compte tenu de l'absence d'insalubrité des locaux et des interventions tout de même diligentées par le gestionnaire, cette appréciation, qui revient à accorder quatre années d'occupation gratuite, ne peut être approuvée, que seule la créance indemnitaire pour troubles locatifs de la locataire peut être considérée comme compensée avec l'indemnité qu'elle doit pour la rupture du bail à ses torts et que la société SIS doit donc être condamnée à payer l'intégralité de l'arriéré locatif ;

Qu'en statuant ainsi, sans liquider préalablement les préjudices résultant, pour les bailleurs, de la rupture du bail aux torts de la preneuse, et, pour le preneur, des troubles de jouissance dont elle constatait l'existence, la cour d'appel a violé le texte sus-visé

LES TRAVAUX NON URGENTS FAITS PAR LE LOCATAIRE DOIVENT ÊTRE AUTORISÉS

PAR LE JUGE POUR QUE LE BAILLEUR AIT L'OBLIGATION DE REMBOURSER

Cour de Cassation, chambre civile 3 arrêt du 23 mai 2013 pourvoi n° 11-29011 Rejet

Mais attendu que, sauf urgence, le bailleur ne doit rembourser au preneur les travaux dont il est tenu que s'il a été préalablement mis en demeure de les réaliser et, qu'à défaut d'accord, le preneur a obtenu une autorisation judiciaire de se substituer à lui ; qu'ayant relevé que le premier courrier adressé à la société DK Tanche était daté du 19 janvier 2005, alors que la société Norauto groupe avait fait procéder à des sondages par la société Fondasol dès août 2004 et fait exécuter des travaux de consolidation dès octobre 2004, que si les travaux avaient continué après le 19 janvier 2005, il ressortait du courrier du Bureau Veritas du 14 janvier 2005 que la reprise des fondations était organisée dès cette date, sans que le bailleur ait été associé au constat des désordres, à l'identification de leurs causes et au choix ainsi qu'à la mise en oeuvre des travaux nécessaires et que l'instabilité de l'immeuble était mentionnée dans le protocole de cession de parts du 30 décembre 2003, la cour d'appel, qui a pu en déduire que l'urgence n'était pas établie, a, par ces seuls motifs, légalement justifié sa décision.

LE BAILLEUR RESTE PROPRIETAIRE MÊME APRES UN COMMANDEMENT DE PAYER DE SAISIE IMMOBILIERE

Cour de Cassation, chambre civile 3 audience du 23 mars 2011, Pourvoi n° 10-10804, REJET

Mais attendu qu'ayant exactement retenu, par motifs propres et adoptés que, tout bail, même conclu postérieurement au commandement de saisie immobilière, dont l'adjudicataire a eu connaissance avant l'adjudication, lui était opposable, la cour d'appel, qui a relevé que le cahier des charges était explicite sur la situation locative exacte du bien vendu sur saisie immobilière, comportant copies intégrales du bail, de l'avenant en date du 1er septembre 1999 au bail du 1er janvier 1995 et du bail du 1er janvier 1995 lui-même, ces deux contrats ayant fait l'objet d'ajouts par des dires déposés par le créancier saisissant les 4 et 21 avril 2000, et constaté que la vente à la barre du tribunal avait eu lieu 18 mois plus tard, le 22 novembre 2001, à la suite d'une publicité mentionnant expressément l'existence de l'avenant en cause, en a bon droit déduit que la société L'Etoile II ayant eu connaissance de cet avenant avant l'adjudication, sa demande en nullité devait être rejetée.

LE DOMAINE PUBLIC NE PEUT FAIRE L'OBJET D'UN BAIL COMMERCIAL

Le bail commercial de 9 ans ou 12 ans, aliène le local commercial et donne au locataire des droits incompatibles avec le domaine public.

Cour de Cassation, chambre civile 3 audience publique du mercredi 10 mars 2010, Pourvoi n° 09-12714, Cassation

Attendu que les dispositions du chapitre V du livre premier du code de commerce s'appliquent aux baux d'immeubles ou de locaux principaux ou accessoires, nécessaires à la poursuite de l'activité des entreprises publiques et établissements publics à caractère industriel ou commercial, dans les limites définies par les lois et règlements qui les régissent et à condition que ces baux ne comportent aucune emprise sur le domaine public

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Montpellier, 7 janvier 2009), que par acte notarié du 1er mars 1977, le maire de la commune de Palavas-les-Flots a consenti aux époux X... un contrat d'amodiation pour divers lots du centre commercial installé sur l'esplanade portuaire et que par le même acte, les époux X... ont acquis les lots en cause de la société Les Marines du Prévost, amodiataire de la commune pour la construction du centre commercial ; que par acte notarié du 17 avril 1977 puis par acte sous seing-privé du 14 mars 1983, un bail commercial a été conclu entre les époux X... et la société Le New Port ; que le bail a été renouvelé en 1992, avec fixation judiciaire du loyer, puis en 2002, le juge des loyers commerciaux étant de nouveau saisi ; que les bail leurs ont délivré à la preneuse le 27 avril 2006 un commandement d'avoir à respecter les clauses du bail et de remettre les lieux en état et que la société Le New Port les a assignés en nullité des commandements

Attendu que pour constater la résiliation du bail commercial en application de la clause résolutoire visée au commandement du 27 avril 2006, l'arrêt retient, par motifs propres et adoptés, que la société Le New Port occupe les lieux depuis le bail initial du 12 avril 1977 qui rappelle le droit d'amodiation en vertu duquel les époux X... donnent les locaux à bail, que la société Le New Port connaissait donc l'existence de ce contrat d'amodiation, que c'est en connaissance de cause que le contrat de bail commercial a été conclu et qu'il est loisible aux parties de soumettre leurs rapports à la législation afférente aux baux commerciaux dès lors que cette législation n'est pas opposable aux autorités ayant consenti le contrat d'amodiation aux époux X..

Qu'en statuant ainsi, alors que les parties ne peuvent choisir de soumettre leurs relations locatives au statut des baux commerciaux lorsqu'elles portent sur des biens appartenant au domaine public, la cour d'appel a violé les textes susvisés

RÉSILIATION DU BAIL ET PROCÉDURE JUDICIAIRE

Pour les litiges concernant bailleur et locataire commerçant, le juge compétent n'est pas le tribunal de commerce mais le TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE. Toutes les actions se prescrivent par deux ans suivant l'article L 146-60 du Code de commerce même pour une demande d'indemnité d'éviction:

Cour de Cassation, chambre civile 3 arrêt du 8 juillet 2009, Pourvoi n° 08-13962, Rejet

 "Attendu, d'autre part, qu'ayant relevé que le congé comportant offre de payer une indemnité d'éviction avait été délivré le 27 avril 2001 pour le 31 octobre 2001, que la prescription avait été interrompue par l'assignation initiale des bailleurs du 6 novembre 2001 ; qu'elle avait repris effet à la date de l'ordonnance de référé du 9 janvier 2002 désignant un expert en vue de la détermination du montant de l'indemnité d'éviction et que plus de deux ans s'étaient écoulés entre cette date et les conclusions du 26 avril 2004 par lesquelles la locataire avait demandé le paiement d'une indemnité d'éviction, la cour d'appel a exactement déduit de ses constatations que cette demande était prescrite en application des dispositions de l'article L. 145-60 du code de commerce"

LA PROCÉDURE DE RÉSILIATION DE BAIL POUR NON PAIEMENT DES LOYERS

DOIT ÊTRE CONFORME A L'ARTICLE L145-41 DU CODE DE COMMERCE

Article L145-41 du Code de Commerce

Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues aux articles 1244-1 à 1244-3 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

Article L145-15 du Code de Commerce

Sont nuls et de nul effet, quelle qu'en soit la forme, les clauses, stipulations et arrangements qui ont pour effet de faire échec au droit de renouvellement institué par le présent chapitre ou aux dispositions des articles L. 145-4, L. 145-37 à L. 145-41, du premier alinéa de l'article L. 145-42 et des articles L. 145-47 à L. 145-54.

COUR DE CASSATION CHAMBRE CIVILE 3 ARRÊT DU 8 DECEMBRE 2010 N° de pourvoi: 09-16939 REJET

Mais attendu qu'ayant relevé que le bail prévoyait qu'à défaut de paiement d'un seul terme de loyer à son échéance exacte ou d'exécution d'une seule des conditions du bail et quinze jours après un simple commandement de payer ou une sommation d'exécuter contenant mention de la clause resté sans effet, le bail serait résilié de plein droit, la cour d'appel, qui a retenu à bon droit que la mention dans la clause résolutoire insérée au bail d'un délai de quinze jours tenait en échec les dispositions d'ordre public de l'article L. 145-41 du code de commerce aux termes duquel toute clause prévoyant la résiliation de plein droit ne produisait effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux, en a justement déduit que, l'article L. 145-15 du même code édictant la nullité de toute clause ayant pour effet de faire échec aux dispositions de l'article L. 145-41, la clause résolutoire insérée au bail litigieux était nulle

LORSQUE LA RÉSILIATION DU BAIL EST OBTENUE POUR NON PAIEMENT DES LOYERS,

LE LOCATAIRE N'A PLUS A PAYER LES LOYERS POSTERIEURS A LA RESILIATION

La pratique de demander les loyers durant une période triennale entière quelque soit le jour du départ du locataire a donc des limites

Cour de Cassation, chambre civile 3 arrêt du 29 septembre 2010, Pourvoi n° 09-13922, Cassation

Vu l'article L. 145-41 du code de commerce

Attendu que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Versailles, 18 mars 2009), que, par acte du 23 décembre 1991, Mme X..., aux droits de laquelle se trouvent les époux Y..., a donné à bail à Mme Z..., aux droits de laquelle se trouve la société Miramar devenue la société Nemrot, des locaux à usage commercial ; que les bailleurs ayant fait délivrer à celle-ci, le 28 avril 2006, un commandement de payer des loyers échus et obtenu en référé que la clause résolutoire visée au commandement soit déclarée acquise, ont fait procéder à l'expulsion de la locataire le 17 avril 2007 ; qu'après infirmation de l'ordonnance de référé, et délivrance, le 23 juillet 2007, d'un nouveau commandement de payer des loyers, les bailleurs ont saisi la juridiction au fond pour voir constater la résiliation du bail

Attendu que pour accueillir cette demande, l'arrêt constate l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail liant les parties respectivement à la date du 28 mai 2006 et à la date du 23 août 2007, et condamne la société Nemrot à payer aux époux Y... la somme de 5 827,90 euros au titre des loyers dus jusqu'au 16 avril 2007 et à supporter le coût des commandements de payer des 28 avril 2006 et 23 juillet 2007

Qu'en statuant ainsi, alors qu'un bail dont la résiliation est acquise ne peut être à nouveau résilié et que le preneur dont le bail est résilié n'est plus tenu au paiement de loyers postérieurement à la résiliation, la cour d'appel a violé le texte susvisé

LA RÉSILIATION DE BAIL EN CAS DE LIQUIDATION JUDICIAIRE DU PRENEUR

Article L641-12 du Code de Commerce

Sans préjudice de l'application du I et du II de l'article L. 641-11-1, la résiliation du bail des immeubles utilisés pour l'activité de l'entreprise intervient dans les conditions suivantes :

1° Au jour où le bailleur est informé de la décision du liquidateur de ne pas continuer le bail ;

2° Lorsque le bailleur demande la résiliation judiciaire ou fait constater la résiliation de plein droit du bail pour des causes antérieures au jugement de liquidation judiciaire ou, lorsque ce dernier a été prononcé après une procédure de sauvegarde ou de redressement judiciaire, au jugement d'ouverture de la procédure qui l'a précédée. Il doit, s'il ne l'a déjà fait, introduire sa demande dans les trois mois de la publication du jugement de liquidation judiciaire ;

3° Le bailleur peut également demander la résiliation judiciaire ou faire constater la résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement des loyers et charges afférents à une occupation postérieure au jugement de liquidation judiciaire, dans les conditions prévues aux troisième à cinquième alinéas de l'article L. 622-14.

Le liquidateur peut céder le bail dans les conditions prévues au contrat conclu avec le bailleur avec tous les droits et obligations qui s'y rattachent. En ce cas, toute clause imposant au cédant des dispositions solidaires avec le cessionnaire est réputée non écrite.

Le privilège du bailleur est déterminé conformément aux trois premiers alinéas de l'article L. 622-16.

Cour de Cassation chambre Civile 3 Arrêt du 16 mars 2017 pourvoi n°15-29206 Rejet

Mais attendu, d'une part, que la cour d'appel a retenu à bon droit qu'aucune disposition légale n'impose au bailleur de dénoncer le commandement de payer visant la clause résolutoire aux créanciers inscrits ;

Attendu, d'autre part, qu'ayant relevé que le commandement de payer et l'assignation en référé visaient des loyers échus après le jugement d'ouverture de la procédure de redressement judiciaire, la cour d'appel a exactement retenu que les dispositions de l'article L. 622-23 du code de commerce n'étaient pas applicables ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé

Cour de Cassation chambre Commerciale Arrêt du 21 février 2012 pourvoi n°11-11512 Rejet

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Lyon, 19 novembre 2010), que le 6 juillet 2007, M. et Mme B... (les bailleurs) ont donné à bail commercial à l'Eurl Contreverse (l'Eurl) un immeuble affecté à l'activité de cette entreprise ; que le 4 février 2009, l'Eurl a été mise en liquidation judiciaire, M. X... étant nommé liquidateur (le liquidateur) ; que par jugement du 18 mars 2009, le tribunal a fait application de la procédure de liquidation judiciaire simplifiée et ordonné la vente du fonds de commerce aux enchères publiques ; que les loyers postérieurs au jugement d'ouverture étant restés impayés, les bailleurs ont présenté une requête aux fins de constatation de la résiliation du bail commercial au juge-commissaire, qui l'a rejetée par ordonnance du 2 juin 2009, elle-même frappée d'une opposition ; que le 4 juin 2009, le fonds de commerce a été vendu par voie d'adjudication.

Attendu que le liquidateur fait grief à l'arrêt d'avoir constaté la résiliation du bail commercial du 6 juillet 2007 avec effet au 4 mai 2009.

Mais attendu que l'arrêt retient que le liquidateur n'ayant pas réglé les loyers postérieurs au jugement de liquidation pendant plus de trois mois , la demande des bailleurs tendant à la constatation de la résiliation du bail était recevable ; qu'il retient encore qu'à la date de la présentation de la requête, comme à celle à laquelle le juge-commissaire s'est prononcé, le fonds de commerce, incluant le bail commercial, n'était pas vendu, la vente étant intervenue seulement le 4 juin 2009 en exécution du jugement du 18 mars 2009 ; que l'arrêt retient enfin qu'à la date du 2 juin 2009, le juge-commissaire ne pouvait que constater la résiliation du bail du 6 juillet 2007, avec effet au 4 mai 2009, date de présentation de la requête ; que de ces énonciations, constatations et appréciations, la cour d'appel a exactement déduit que le jugement ordonnant la vente du fonds de commerce, qui n'avait pas eu d'effet translatif de la propriété de ce fonds, ne pouvait pas avoir pour effet de priver les bailleurs de leur droit de poursuivre la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers échus après l'ouverture de la procédure ; que le moyen n'est pas fondé.

LES EXPERTISES TECHNIQUES ET ÉNERGÉTIQUES

LE DOSSIER ENVIRONNEMENTAL DES LOCAUX DE PLUS DE 2000 M2

La loi du 12 juin 2010 ajoute un article L 125-9 au Code de l'Environnement.

Article L 125-9 du Code de l'Environnement

Les baux conclus ou renouvelés portant sur des locaux de plus de 2 000 mètres carrés à usage de bureaux ou de commerces comportent une annexe environnementale.
Un décret définit le contenu de cette annexe.
2. Le preneur et le bailleur se communiquent mutuellement toutes informations utiles relatives aux consommations énergétiques des locaux loués. Le preneur permet au bailleur l'accès aux locaux loués pour la réalisation de travaux d'amélioration de la performance énergétique.
3. Cette annexe environnementale peut prévoir les obligations qui s'imposent aux preneurs pour limiter la consommation énergétique des locaux concernés.
4. Ces dispositions prennent effet le 1er janvier 2012 à l'égard des baux conclus ou renouvelés à partir de cette date. Elles prennent effet trois ans après l'entrée en vigueur de la
loi n° 2010-788 du 12 juillet 2010 portant engagement national pour l'environnement pour les baux en cours.

Article D 145-34 du Code de Commerce

Le contenu de l'annexe environnementale mentionnée à l'article L. 125-9 du code de l'environnement est défini aux articles R. 136-1 à R. 136-3 du code de la construction et de l'habitation.

Article R 136-1 du Code de la Construction et de l'Habitation

L'annexe environnementale mentionnée au 1 de l'article L. 125-9 du code de l'environnement comporte les éléments suivants, fournis par le bailleur:
1° La liste, le descriptif complet ainsi que les caractéristiques énergétiques des équipements existants dans le bâtiment et relatifs au traitement des déchets, au chauffage, au refroidissement, à la ventilation et à l'éclairage ainsi qu'à tout autre système lié aux spécificités du bâtiment ;
2° Les consommations annuelles énergétiques réelles des équipements et systèmes dont il a l'exploitation ;
3° Les consommations annuelles d'eau des locaux loués et des équipements et systèmes dont il a l'exploitation ;
4° La quantité annuelle de déchets générée par le bâtiment si le bailleur en assure le traitement et, le cas échéant, la quantité qu'il a fait collecter en vue d'une valorisation ou d'un traitement spécifique.

Article R 136-2 du Code de la Construction et de l'Habitation

L'annexe environnementale mentionnée au 1 de l'article L. 125-9 du code de l'environnement comporte les éléments suivants, fournis par le preneur :
1° La liste, le descriptif complet ainsi que les caractéristiques énergétiques des équipements qu'il a mis en place dans les locaux loués et relatifs au traitement des déchets, au chauffage, au refroidissement, à la ventilation, à l'éclairage ainsi qu'à tout autre système lié à son activité spécifique ;
2° Les consommations annuelles énergétiques réelles des équipements et des systèmes situés dans les locaux loués ou dont il a l'exploitation ;
3° Les consommations annuelles d'eau des locaux loués et des équipements et systèmes dont il a l'exploitation ;
4° La quantité annuelle de déchets générée à partir des locaux loués, si le preneur en assure le traitement, et, le cas échéant, la quantité qu'il a fait collecter en vue d'une valorisation ou d'un traitement spécifique.

Article R 136-2 du Code de la Construction et de l'Habitation

Le preneur et le bailleur établissent, selon la périodicité qu'ils fixent, un bilan de l'évolution de la performance énergétique et environnementale du bâtiment et des locaux loués. Sur la base de ce bilan, les deux parties s'engagent sur un programme d'actions visant à améliorer la performance énergétique et environnementale du bâtiment et des locaux loués.

LES RAPPORTS TECHNIQUES POUR LES AUTRES LOCAUX

LE RAPPORT ENERGETIQUE doit être présenté dans les mêmes conditions que pour un bail d'habitation

LA MENTION DE L'ETIQUETTE ENERGIE DANS LES ANNONCES DE LOCATION doit être présentée dans les mêmes conditions que pour un bail d'habitation

LES DOCUMENTS DES RISQUES NATURELS SISMIQUES ET SEVESO doivent être présentés dans les mêmes conditions que pour un bail d'habitation

LE CONSTAT DE RISQUE D'EXPOSITION AU PLOMB doit être présenté dans les mêmes conditions que pour un bail d'habitation

Cliquez sur le bouton ci-dessous pour accéder aux expertises techniques et énergétiques.

LES EXCEPTIONS A LA PRODUCTION DU RAPPORT ENERGETIQUE

Article R 134-1 du Code de Construction et de l'habitation

La présente section s'applique à tout bâtiment ou partie de bâtiment clos et couvert, à l'exception des catégories suivantes :

a) Les constructions provisoires prévues pour une durée d'utilisation égale ou inférieure à deux ans ;

b) Les bâtiments indépendants dont la surface hors œuvre brute au sens de l'article R. 112-2 du code de l'urbanisme est inférieure à 50 mètres carrés

c) Les bâtiments ou parties de bâtiments à usage agricole, artisanal ou industriel, autres que les locaux servant à l'habitation, dans lesquels le système de chauffage ou de refroidissement ou de production d'eau chaude pour l'occupation humaine produit une faible quantité d'énergie au regard de celle nécessaire aux activités économiques

d) Les bâtiments servant de lieux de culte

e) Les monuments historiques classés ou inscrits à l'inventaire en application du code du patrimoine

f) Les bâtiments ou parties de bâtiments non chauffés ou pour lesquels les seuls équipements fixes de chauffage sont des cheminées à foyer ouvert, et ne disposant pas de dispositif de refroidissement des locaux

g) Les bâtiments ou parties de bâtiments résidentiels qui sont destinés à être utilisés moins de quatre mois par an.

L'Arrêté du 21 décembre 2012 est relatif à l'actualisation annuelle des tarifs au mètre carré pour le calcul de la redevance pour la création de locaux à usage de bureaux, des locaux commerciaux et des locaux de stockage en région d'Ile-de-France (articles L. 520-1 et L. 520-3 du code de l'urbanisme) et pour le mètre carré de taxe d'aménagement article L. 311-11 du même code)

L'Arrêté du 31 décembre 2012 fixe les tarifs de la taxe annuelle sur les locaux à usage de bureaux, les locaux commerciaux, les locaux de stockage et les surfaces de stationnement perçue dans la région Ile-de-France pour l'année 2013 et délimitant l'unité urbaine de Paris mentionnée à l'article 231 ter du code général des impôts.

L'Arrêté du 25 janvier 2013 est relatif à l'éclairage nocturne des bâtiments non résidentiels afin de limiter les nuisances lumineuses et les consommations d'énergie.

Nous pouvons analyser GRATUITEMENT et SANS AUCUN ENGAGEMENT vos griefs pour savoir s'ils sont susceptibles d'être recevables devant le parlement européen, la CEDH, le Haut Commissariat aux droits de l'homme, ou un autre organismede règlement international de l'ONU.

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