LE BAILLEUR DE LOGEMENT

Rédigé par Frédéric Fabre docteur en droit.

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- LES DROITS ET OBLIGATIONS DU BAILLEUR d'un logement

- L'ENTRETIEN DU LOGEMENT PAR LE BAILLEUR,

- LE LOGEMENT INDÉCENT ET LE LOGEMENT INSALUBRE

- LES AVANTAGES FISCAUX DU BAILLEUR.

LES DROITS ET OBLIGATIONS DU BAILLEUR

Un bailleur qui paie les primes assurance location a droit au remboursement des loyers en cas carence du locataire

COUR DE CASSATION CHAMBRE CIVILE 3 Arrêt du 2 février 2017 pourvoi n° 16-10165 cassation

Qu'en statuant ainsi, alors, d'une part, qu'il résultait de ses propres constatations que l'obligation faite aux assurés de payer les primes avait pour contrepartie l'obligation faite à l'assureur d'indemniser les assurés des pertes locatives subies antérieurement à la résiliation du contrat ainsi que, postérieurement à celle-ci, de prendre en charge la totalité des frais de procédure et d'assurer le suivi de la procédure jusqu'à son terme lorsque les conditions du contrat sont remplies, et, d'autre part, que les pertes pécuniaires liées aux défaillances postérieures à la résiliation ne trouvaient pas leur origine dans les impayés survenus pendant la période de validité du contrat, la cour d'appel a violé le texte susvisé

Un bailleur qui subit un préjudice du fait de squatters ou de locataires indélicats a droit à la réparation totale de son préjudice.

COUR DE CASSATION CHAMBRE CIVILE 3 Arrêt du 3 décembre 2015 pourvoi n° 13-22503 cassation partielle

Vu le principe de la réparation intégrale du préjudice, ensemble l'article 1382 du code civil ;

Attendu que, pour fixer à une certaine somme le montant de la réparation due par les consorts Y...au titre de l'occupation de l'immeuble, l'arrêt retient que le préjudice du fait de l'atteinte au droit de propriété de Mme X...doit être réparé par une somme forfaitaire et de principe

Si le bail est signé devant une agence immobilière, elle a un devoir d'informations du locataire de manière professionnelle.

COUR DE CASSATION CHAMBRE CIVILE 1 Arrêt du 28 OCTOBRE 2010 pourvoi n° 09-70109 REJET

Mais attendu que la cour d'appel a constaté qu'à l'occasion de la conclusion du contrat de bail, l'Immobilière des pays de Condé, qui se présentait comme mandataire de Mme X..., avait commis une faute à l'endroit de M. Y... (le locataire) pour lui avoir donné une information erronée relative à l'inutilité de la souscription d'une assurance locative ; que l'Immobilière des pays de Condé ne pouvant être admise à se prévaloir de la prétendue méconnaissance des dispositions des articles 1er et 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 pour se soustraire aux conséquences de cette faute délictuelle à l'égard d'un tiers au contrat de mandat, le moyen est inopérant.

Un professionnel immobilier est responsable de son fait

COUR DE CASSATION CHAMBRE CIVILE 3 Arrêt du 29 octobre 2015 pourvoi n° 14-17469 REJET

Mais attendu qu'ayant retenu que la société Iselection, intermédiaire spécialisé, ne pouvait ignorer la différence entre les travaux d'amélioration, admis par l'article 31 du code général des impôts, et les travaux de reconstruction, non éligibles aux déductions fiscales, que ces travaux ne pouvaient être commencés avant la fin de la commercialisation et la création d'un syndicat de copropriété, qu'elle savait, par l'étude préalable, que les travaux étaient importants par rapport au coût d'acquisition et qu'elle aurait dû attirer l'attention de M. et Mme X... sur le délai nécessaire à la mise en location et l'impossibilité de déduire la majorité des travaux réalisés lors de cette opération immobilière, la cour d'appel, qui a pu déduire de ces seuls motifs que la société Iselection avait commis une faute délictuelle envers M. et Mme X... en lien direct avec le préjudice constitué par l'échec de la défiscalisation qui leur était proposée, a légalement justifié sa décision

Le décret n° 2015-1437 du 5 novembre 2015 fixe la liste des pièces justificatives pouvant être demandées au candidat à la location et à sa caution.

ANNEXE I LISTE DES PIÈCES JUSTIFICATIVES POUVANT ÊTRE EXIGÉES DE CHACUN DES CANDIDATS À LA LOCATION

A. - Une pièce justificative d'identité en cours de validité, comportant la photographie et la signature du titulaire parmi les documents suivants :
1. Carte nationale d'identité française ou étrangère.
2. Passeport français ou étranger.
3. Permis de conduire français ou étranger.
4. Document justifiant du droit au séjour du candidat à la location étranger, notamment, carte de séjour temporaire, carte de résident, carte de ressortissant d'un Etat membre de l'Union européenne ou de l'Espace économique européen.
B. - Une seule pièce justificative de domicile parmi les documents suivants :
1. Trois dernières quittances de loyer ou, à défaut, attestation du précédent bailleur, ou de son mandataire, indiquant que le locataire est à jour de ses loyers et charges.
2. Attestation d'élection de domicile établissant le lien avec un organisme agréé au titre de l'article L. 264-2 du code de l'action sociale et des familles.
3. Attestation sur l'honneur de l'hébergeant indiquant que le candidat à la location réside à son domicile.
4. Dernier avis de taxe foncière ou, à défaut, titre de propriété de la résidence principale.
C. - Un ou plusieurs documents attestant des activités professionnelles parmi les documents suivants :
1. Contrat de travail ou de stage ou, à défaut, une attestation de l'employeur précisant l'emploi et la rémunération proposée, la date d'entrée en fonctions envisagée et, le cas échéant, la durée de la période d'essai.
2. L'extrait K ou K bis du registre du commerce et des sociétés de moins de trois mois pour une entreprise commerciale.
3. L'extrait D 1 original du registre des métiers de moins de trois mois pour un artisan.
4. La copie du certificat d'identification de l'INSEE, comportant les numéros d'identification, pour un travailleur indépendant.
5. La copie de la carte professionnelle pour une profession libérale.
6. Toute pièce récente attestant de l'activité pour les autres professionnels.
7. Carte d'étudiant ou certificat de scolarité pour l'année en cours.
D. - Un ou plusieurs documents attestant des ressources parmi les documents suivants :
1. Le dernier ou avant-dernier avis d'imposition ou de non-imposition et, lorsque tout ou partie des revenus perçus n'a pas été imposé en France mais dans un autre État ou territoire, le dernier ou avant-dernier avis d'imposition à l'impôt ou aux impôts qui tiennent lieu d'impôt sur le revenu dans cet État ou territoire ou un document en tenant lieu établi par l'administration fiscale de cet État ou territoire.
2. Trois derniers bulletins de salaires.
3. Justificatif de versement des indemnités de stage.
4. Les deux derniers bilans ou, à défaut, une attestation de ressources pour l'exercice en cours délivré par un comptable pour les professions non salariées.
5. Justificatif de versement des indemnités, retraites, pensions, prestations sociales et familiales et allocations perçues lors des trois derniers mois ou justificatif de l'ouverture des droits, établis par l'organisme payeur.
6. Attestation de simulation établie par l'organisme payeur ou simulation établie par le locataire relative aux aides au logement.
7. Avis d'attribution de bourse pour les étudiants boursiers.
8. Titre de propriété d'un bien immobilier ou dernier avis de taxe foncière.
9. Justificatif de revenus fonciers, de rentes viagères ou de revenus de valeurs et capitaux mobiliers

LES CLAUSES ABUSIVES OU LEONINES SONT INTERDITES DANS UN BAIL

Le déficit de logement met le bailleur en supériorité. Des clauses abusives apparaissent sur les baux.

LA MAJORITE DES CLAUSES ABUSIVES SONT INTERDITES DANS L'ARTICLE 4 DE LA LOI DU 6 JUILLET 1989

Une commission dite des "clauses abusives" déterminent et recensent toutes les clauses abusives réputées non écrites. Aussi bien celles prévues par la loi que celles qui sont considérées de fait comme léonines et déséquilibrées dans un rapport bailleur locataire. Leurs recommandations s'imposent au Tribunal. Cliquez ci dessous pour accéder à toutes les clauses interdites :

LES QUITTANCES DE LOYER

Le bailleur est tenu de remettre gratuitement une quittance au locataire qui en fait la demande.

Article 21 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989

"Le bailleur ou son mandataire est tenu de remettre gratuitement une quittance au locataire qui en fait la demande. La quittance porte le détail des sommes versées par le locataire en distinguant le loyer et les charges. Si le locataire effectue un paiement partiel, le bailleur est tenu de délivrer un reçu

Aucuns frais liés à la gestion de l'avis d'échéance ou de la quittance ne peuvent être facturés au locataire.

Avec l'accord exprès du locataire, le bailleur peut procéder à la transmission dématérialisée de la quittance"

L'inexécution volontaire de cette obligation est une faute dès lors que le locataire la demande.

La quittance doit préciser le détail des sommes versées, en distinguant le loyer, les charges et le droit de bail ou la TVA.
En cas de paiement partiel, il doit être délivré un reçu au locataire avec la mention qu'il ne s'agit pas d'une quittance mais d'un reçu pour paiement partiel.

MODÈLE GRATUIT DE QUITTANCE DE LOYER

Notre Conseil: Copiez collez sur une page Word, PDF ou autre préalablement ouverte puis complétez ou modifiez le texte comme vous le souhaitez.

Je soussigné,

BAILLEUR du logement situé à

donné en location à

déclare avoir reçu à titre de loyer et de charge pour la période

du..........

au.........

la somme en chiffre de ............euros

soit en toute lettre de ............EUROS

et en donne bonne et valable quittance.

Cette somme est répartie de la manière suivante :

- Loyer :

- Charges :

ajoutez le cas échéant

- Contribution au partage de l'économie de charges

[La Contribution au partage de l'économie de charges est perçue à partir du........ jusqu'au......suite à la fin des travaux nécessaires aux économies d'énergie terminés le.....]

A,

le

Fait pour servir ce que de droit

Signature du soussigné bailleur:

Pour rédiger un reçu partiel, indiquez au dessus de la signature et à la main:

"Ce n'est qu'un paiement partiel.En conséquence, il reste dû à ce jour....."

Le décret du 23 novembre 2009, prévoit une ligne supplémentaire en cas de travaux pour faire des économies d'énergie. Cette ligne s'appelle "Contribution au partage de l'économie de charges:" Cette ligne n'est possible que sous certaines conditions définies sous  ECONOMIES D'ENERGIE.

LE LOCATAIRE PEUT DEMANDER UNE QUITTANCE DE LOYER A TOUT MOMENT

La quittance de loyer est nécessaire pour justifier de votre qualité de locataire, pour prouver votre paiement ou encore pour ouvrir le bénéfice de certains droits notamment la perception de l'allocation logement.

Il faut d'abord demander les quittances par lettre suivie suivant le modèle ci dessous.

En cas de silence, il convient de mettre le bailleur en demeure pour lui rappeler les termes de la loi et la position de la jurisprudence relatifs à cette obligation essentielle. Cette lettre doit alors être envoyée en lettre recommandé avec accusé de réception en précisant comme ci dessous, JE VOUS METS EN DEMEURE.

Si le bailleur ne vous envoie aucune quittance malgré cette lettre, vous devez faire une déclaration devant le tribunal d'instance.

MODÈLE GRATUIT DE LETTRE DE DEMANDE DE QUITTANCE DE LOYER

Notre Conseil: Copiez collez sur une page Word ou autre préalablement ouverte puis complétez ou modifiez le texte comme vous le souhaitez.

Lettre Suivie du........ (pour la première demande)

ou Lettre Recommandée d'Accusé de Réception du (pour la relance)

Le locataire:

au bailleur:

Objet: demande de quittance de loyer

Madame, Monsieur,

Depuis le.........., je vous loue l'appartement situé:

Je vous verse régulièrement mon loyer d'un montant de......euros et vous ne m'adressez toujours aucune quittance malgré mes multiples demandes.

Je vous rappelle qu'il s'agit d'une obligation à votre charge. La jurisprudence considère que le refus de délivrance de quittances de loyer constitue une obstination fautive du bailleur ainsi qu'un manquement caractérisé à ses obligations légales susceptible de donner lieu à des dommages et intérêts au profit du preneur.

En conséquence, je vous demande (si c'est une première demande en lettre suivie) mets en demeure (si c'est une relance par LRAR) ,en application de l'article 21 de la loi du 6 juillet 1989 relative aux relations entre bailleurs et locataires, de m'établir une quittance de mes précédents paiements et vous serais obligé de me délivrer, désormais, une quittance pour chacun de mes prochains versements. En cas d'inexécution de votre part je me verrais dans l'obligation de saisir les tribunaux.

Recevez, Madame, Monsieur, l'expression de mes sincères sentiments.

signature du locataire

LE BAILLEUR DOIT ASSURER LE BON VOISINAGE

QUAND IL DÉPEND DE SES LOCATAIRES

Le bailleur doit assurer le bon usage du local loué même vis à vis des autres locataires de l'immeuble sauf en cas de mauvais rapports de voisinage.

Article 6-1 de la loi du 6 juillet 1989

Après mise en demeure dûment motivée, les propriétaires des locaux à usage d'habitation doivent, sauf motif légitime, utiliser les droits dont ils disposent en propre afin de faire cesser les troubles de voisinage causés à des tiers par les personnes qui occupent ces locaux.

En revanche quand il ne s'agit pas des autres locataires du bailleur, il appartient aux locataires d'agir en leur nom propre.

Article 1725 du Code Civil

Le bailleur n'est pas tenu de garantir le preneur du trouble que des tiers apportent par voies de fait à sa jouissance, sans prétendre d'ailleurs aucun droit sur la chose louée ; sauf au preneur à les poursuivre en son nom personnel.

Cour de Cassation, troisième chambre civile 3, arrêt du 9 juillet 2014, pourvoi n° 13-14802 Cassation

Vu les articles 1728 et 1741 du code civil

Attendu, selon l’arrêt attaqué (Versailles, 29 janvier 2013), que l’Office public d’habitation à loyer modéré de Gennevilliers, invoquant les manquements de Mme X... et des occupants de son chef à l’obligation d’user paisiblement de la chose louée, a assigné la locataire en résiliation du bail du 5 octobre 2005 et en expulsion de tous occupants du logement ; que le tribunal d’instance a accueilli cette demande et ordonné l’expulsion qui a été exécutée le 7 août 2012

Attendu que pour infirmer le jugement, l’arrêt retient que pendant l’année suivant les faits d’agression du 15 juillet 2011, constitutifs d’un manquement grave mais non renouvelé à l’obligation de jouissance paisible des lieux, jusqu’à l’expulsion, aucun autre trouble n’a été reproché à la locataire et que les autres faits constitutifs d’agressions qui auraient été commis par les enfants de Mme X... se sont déroulés dans des immeubles relativement éloignés

Qu’en statuant ainsi, alors que le bailleur, tenu d’une obligation d’assurer la jouissance paisible des autres locataires, invoquait l’agression commise le 30 août 2012 contre une locataire de l’immeuble par les enfants de Mme X..., en présence de celle ci, la cour d’appel, qui n’a pas recherché, comme il lui était demandé, si la répétition de faits de même nature que ceux dénoncés dans l’assignation ne rendait pas impossible le maintien des liens contractuels, n’a pas donné de base légale à sa décision.

LA SURVEILLANCE DES IMMEUBLES COLLECTIFS D'HABITATION

Le Décret n° 2011-1918 du 21 décembre 2011 relatif à l'armement des personnes chargées du gardiennage et de la surveillance de certains immeubles collectifs d'habitation, prévoit en son article 1:

"La personne morale à laquelle les gestionnaires d'immeubles collectifs d'habitation visés à l'article L. 127-1 du code de la construction et de l'habitation peuvent en confier le gardiennage et la surveillance peut acquérir et détenir des armes définies au paragraphe 2 de la sixième catégorie du B de l'article 2 du décret du 6 mai 1995 susvisé et des bâtons de défense de type «tonfa»."

Le Décret n°95-589 du 6 mai 1995 relatif à l'application du décret du 18 avril 1939 fixant le régime des matériels de guerre, armes et munitions prévoit dans son paragraphe B, une 6e catégorie concernant les Armes blanches.

Paragraphe 2 : Générateurs d'aérosols incapacitants ou lacrymogènes classés dans cette catégorie par arrêté conjoint des ministres de la défense et de l'intérieur et des ministres chargés de l'industrie et des douanes.

Le Décret n° 2011-1918 du 21 décembre 2011 relatif à l'armement des personnes chargées du gardiennage et de la surveillance de certains immeubles collectifs d'habitation, prévoit en ses articles 2, 3, 4 et 5 :

ARTICLE 2

I. ― La personne morale mentionnée à l'article 1er justifie de l'existence d'un local, non accessible au public et sécurisé, permettant le dépôt des armes.
II. ― Elle tient à jour un registre précisant le nombre et la liste des armes détenues ainsi que la liste des agents autorisés à porter une arme et leurs horaires de travail.
Ce registre est tenu à la disposition des services de la police et de la gendarmerie nationales.

ARTICLE 3

I. ― Une formation spécifique préalable à l'autorisation de port d'arme individuel est organisée par la personne morale mentionnée à l'article 1er ou pour son compte dans les conditions fixées par arrêté du ministre de l'intérieur. Cette formation comprend, d'une part, un module théorique sur l'environnement juridique du port d'arme ainsi que sur les règles du code pénal, notamment relatives à la légitime défense et, d'autre part, un module pratique relatif au maniement des armes du paragraphe 2 de la sixième catégorie ainsi que des bâtons de défense de type « tonfa ».
II. ― La formation est sanctionnée par un certificat individuel de réussite délivré aux agents. Il est transmis au préfet lors de la demande d'autorisation de port d'arme individuel.
III. ― L'arrêté du ministre de l'intérieur prévu au I fixe également les conditions dans lesquelles une formation annuelle pratique est organisée. Cette formation est sanctionnée par un certificat individuel de suivi.

ARTICLE 4

I. ― La personne morale mentionnée à l'article 1er présente au préfet du département de son siège et, à Paris, au préfet de police, pour chaque agent nommément désigné, une demande d'autorisation de port d'arme individuel.
Le dossier de demande comporte, outre la copie d'une pièce d'identité en cours de validité, le certificat mentionné au II de l'article 3, la copie de la décision attribuant un numéro de carte professionnelle à l'agent ainsi qu'un certificat médical datant de moins de quinze jours, placé sous pli fermé, attestant que son état de santé physique et psychique n'est pas incompatible avec le port d'une arme.
Ce dossier mentionne également le nombre d'agents dont l'armement a été autorisé ou est envisagé ainsi que le nombre et le type des armes concernées.
II. ― L'autorisation est délivrée pour une durée de cinq ans. Elle est refusée ou retirée en l'absence de l'un des éléments prévus au I du présent article et au III de l'article 3.
Le préfet s'assure en outre du respect des obligations prévues à l'article 2.
III. ― La personne morale mentionnée à l'article 1er informe, sans délai, le préfet de la cessation des fonctions ayant motivé la délivrance d'une autorisation de port d'arme à l'agent. Le préfet procède au retrait de l'autorisation délivrée.

ARTICLE 5

I. ― Tout agent, détenteur d'une autorisation, ne peut porter, dans l'accomplissement de ses missions, que les armes remises par la personne morale mentionnée à l'article 1er. Il ne les porte que le temps strictement nécessaire à l'exercice de sa mission. En dehors du service, les armes sont remisées dans un local sécurisé, dont l'accès est placé sous la surveillance du responsable du groupement ou de toute personne qu'il a désignée à cet effet.
II. ― Lors de l'exercice des missions justifiant le port d'arme, l'agent de sécurité porte celle-ci de façon continue et apparente.

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L'ENTRETIEN DU LOGEMENT PAR LE BAILLEUR

LE BAILLEUR DOIT ACHETER LE DÉTECTEUR DE FUMÉE ET LES LOCATAIRES DOIVENT L'ENTRETENIR

Article R. 129-12 du Code de Construction et de l'Habitation

Chaque logement, qu'il se situe dans une habitation individuelle ou dans une habitation collective, est équipé d'au moins un détecteur de fumée normalisé.
Le détecteur est alimenté par piles ou fonctionne à partir de l'alimentation électrique du logement, sous réserve dans ce cas qu'il soit équipé d'une alimentation de  secours susceptible de prendre le relais en cas de dysfonctionnement électrique.
Le détecteur de fumée doit :
― détecter les fumées émises dès le début d'un incendie
― émettre immédiatement un signal sonore suffisant permettant de réveiller une personne endormie dans le seul logement où la détection a eu lieu.
Un arrêté conjoint des ministres chargés de la construction et de la sécurité civile fixe les modalités d'application du présent article.

Article R. 129-13 du Code de Construction et de l'Habitation

La responsabilité de l'installation du détecteur de fumée normalisé mentionné à l'article R. 129-12 incombe au propriétaire et la responsabilité de son entretien incombe à l'occupant du logement. Cependant, ces deux responsabilités incombent :

― au propriétaire pour les logements à caractère saisonnier, les logements-foyers visés au R. 351-55 dont la gestion est assurée par le propriétaire ou par un organisme autres que ceux mentionnés à l'article L. 365-4, les résidences hôtelières à vocation sociale, les logements attribués ou loués en raison de l'exercice d'une fonction ou d'un emploi et les locations meublées
― aux organismes agréés mentionnés à l'article L. 365-4 exerçant les activités d'intermédiation locative et de gestion locative sociale pour les logements-foyers et logements familiaux gérés par ces organismes.

LE BAILLEUR DOIT LOUER UN LOGEMENT DÉCENT ET EN ASSURER LE BON USAGE DURANT LE BAIL

Le bailleur doit entretenir le logement loué et assurer les grosses réparations dans le cadre de l'article 606 du Code civil.

Article 606 du Code Civil

Les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières.

Celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier.

Toutes les autres réparations sont d'entretien.

Article 1719 du Code Civil

Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant ;

2° D'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ;

3° D'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;

4° D'assurer également la permanence et la qualité des plantations.

Article 1720 du Code Civil

Le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce.

Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives.

Article 1721 du Code Civil

Il est dû garantie au preneur pour tous les vices ou défauts de la chose louée qui en empêchent l'usage, quand même le bailleur ne les aurait pas connus lors du bail.

S'il résulte de ces vices ou défauts quelque perte pour le preneur, le bailleur est tenu de l'indemniser.

Article 1723 du Code Civil

Le bailleur ne peut, pendant la durée du bail, changer la forme de la chose louée.

Article 1724 du Code Civil

Si, durant le bail, la chose louée a besoin de réparations urgentes et qui ne puissent être différées jusqu'à sa fin, le preneur doit les souffrir, quelque incommodité qu'elles lui causent, et quoiqu'il soit privé, pendant qu'elles se font, d'une partie de la chose louée.

Mais, si ces réparations durent plus de vingt et un jours, le prix du bail sera diminué à proportion du temps et de la partie de la chose louée dont il aura été privé.

Si les réparations sont de telle nature qu'elles rendent inhabitable ce qui est nécessaire au logement du preneur et de sa famille, celui-ci pourra faire résilier le bail.

Article 10-1 A de la loi n° 75-1351 du 31 décembre 1975

Quiconque exécute ou fait exécuter les travaux mentionnés aux deux premiers alinéas de l'article 2 de la loi n° 67-561 du 12 juillet 1967 relative à l'amélioration de l'habitat ou au e de l'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 sans avoir fait la notification, prévue auxdits articles, ou sans respecter les conditions d'exécution figurant dans la notification ou encore malgré une décision d'interdiction ou d'interruption des travaux prononcée par le juge du tribunal d'instance, statuant par ordonnance de référé, encourt les sanctions prévues à l'article L. 480-4 du code de l'urbanisme.
Le tribunal peut, en outre, ordonner la remise en état des lieux aux frais du condamné.
Les premier, troisième et quatrième alinéas de l'article L. 480-1, les articles L. 480-2, L. 480-3, L. 480-7, L. 480-8 et L. 480-9 du code de l'urbanisme sont applicables aux infractions mentionnées au premier alinéa du présent article.

LE BAILLEUR PEUT ÊTRE CONDAMNÉ A REMBOURSER LES ALLOCATIONS LOGEMENT INDÛMENT PERÇUS DURANT 5 ANS.

Cour de Cassation, chambre civile 2 arrêt du 30 mai 2013, pourvoi n°12-17964 Cassation

Qu'en statuant ainsi, alors que l'action en restitution des allocations de logement indûment versées entre les mains du bailleur, au titre du paiement direct, qui relève du régime spécifique des quasi-contrats, n'est pas soumise à la prescription abrégée de l'article 2277 du code civil mais à la prescription de droit commun, qui était trentenaire et est devenue quinquennale depuis la loi n° 2008-561 du 17 juin 2008, le tribunal a violé les textes susvisés

LE BAILLEUR PEUT ÊTRE CONDAMNÉ A REMBOURSER AU LOCATAIRE LES CONSÉQUENCES DU CARACTÈRE VÉTUSTE DU LOGEMENT

Cour de Cassation, chambre civile 3 arrêt du 5 novembre 2015, pourvoi n°14-23693 Cassation partielle

Sur le premier moyen du pourvoi incident, ci-après annexé :

Attendu qu'ayant souverainement retenu qu'il était impossible aux locataires d'entretenir correctement un immeuble vétuste et qu'il ne pouvait leur être reproché le fait que ce manque d'entretien avait aggravé cette vétusté alors qu'il appartenait au propriétaire de réaliser les travaux de nature à y remédier, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de suivre les conclusions de l'expert, a pu en déduire que la demande du bailleur au titre des réparations locatives n'était pas fondée et a, par ces seuls motifs, légalement justifié sa décision ;

Sur le deuxième moyen du pourvoi incident, ci-après annexé :

Attendu qu'ayant retenu que l'état de vétusté de l'immeuble rendait impossible l'exécution par les locataires de leur obligation d'entretien et constaté que ceux-ci avaient vécu et travaillé pendant plusieurs années dans un immeuble vétuste et humide dont la chaudière devait être remplacée et l'installation électrique entièrement refaite, la cour d'appel a pu en déduire que les preneurs avaient subi un préjudice de jouissance entièrement imputable au bailleur dont elle a souverainement fixé le montant ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé

UN BAILLEUR NE PEUT PAS DEMANDER AU LOCATAIRE DE FAIRE DES GROS TRAVAUX A SA PLACE

Cour de cassation, chambre civile 3, Arrêt du 3 février 2010, N° de pourvoi 08-21205 CASSATION

Vu l'article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, en sa rédaction applicable en la cause

Attendu que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté de tous les éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation ; que le bailleur doit délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; que les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer; qu'une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux normes minimales de confort et d'habitabilité définies par décret

Attendu, selon les arrêts attaqués (Angers, 30 avril 2007 et 22 janvier 2008) que, par acte du 12 août 2004, Mme X... et M. Y... ont donné à bail à M. Z... un local d'habitation ; qu'ils lui ont notifié le 21 janvier 2005 un commandement de payer des loyers puis l'ont assigné aux fins de voir constater la résiliation du bail

Attendu que pour constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire, l'arrêt retient que si le logement ne répondait pas aux normes minimales de confort et d'habitabilité prévues par le décret du 6 mars 1987 en ce que la salle de bains n'était pas cloisonnée, les parties étaient verbalement convenues que le locataire procéderait à la mise en place des matériaux que les bailleurs lui livreraient et que ces derniers bailleurs avaient satisfait à leur obligation alors que le locataire n'avait pas rempli son engagement

Qu'en statuant ainsi, alors que les parties ne pouvaient valablement convenir que le locataire exécutera, même avec une contrepartie, les travaux de mise aux normes de confort et d'habitabilité prévues par le décret du 6 mars 1987, la cour d'appel a violé le texte susvisé

LES LOGEMENTS INTERMEDIAIRES ET LE BAIL RÉEL IMMOBILIER

L'Ordonnance n° 2014-159 du 20 février 2014 est relative au logement intermédiaire.

Le Rapport au Président de la République est relatif à l'ordonnance n° 2014-159 du 20 février 2014 relative au logement intermédiaire.

LE BAILLEUR QUI N'ENTRETIENT PAS UN LOGEMENT

MALGRE LES AIDES OBTENUES EST SANCTIONNÉ

L'Avenant n° 1 du 26 juin 2013 à la convention du 14 juillet 2010 entre l'Etat et l'Agence nationale de l'habitat (ANAH) relative au programme d'investissements d'avenir (action : « Rénovation thermique des logements privés »)

Le décret du 20 octobre 2010 prévoit les Sanctions pécuniaires applicables à l'encontre des bénéficiaires des aides ayant contrevenu aux règles ou aux conventions conclues.

Article R 321-22-1 du Code de la Construction et de l'Habitation :

Le montant de la sanction applicable, en vertu de l'article L. 321-2, aux propriétaires bailleurs et aux personnes mentionnés au 1° du I de l'article R. 321-12 ne peut dépasser la moitié de l'aide accordée ou une somme équivalant à deux ans du loyer maximal prévu par la convention en cas de non-respect du loyer maximal et en cas de mutation sans poursuite expresse des engagements relatifs aux conditions d'occupation du logement ou une somme équivalant à neuf mois du loyer maximal prévu par la convention lorsque le bailleur n'exécute pas les autres engagements prévus par la convention, cette dernière somme pouvant être doublée dans le cas où le bailleur ne respecte pas plusieurs de ses obligations contractuelles pour le même logement.

Article R 321-22-2 du Code de la Construction et de l'Habitation :

Le montant de la sanction applicable, en vertu de l'article L. 321-2, aux propriétaires occupants et aux personnes mentionnés aux 2° et 3° du I de l'article R. 321-12 est fixé comme suit :
a) Lorsque le bénéficiaire a sollicité et obtenu une aide qu'il savait indue, ce montant ne peut excéder 50 % du montant de l'aide ;
b) Lorsque le bénéficiaire a sollicité et obtenu une aide indue, et que seule une négligence peut lui être imputée, ce montant ne peut excéder 25 % du montant de l'aide.

Article R 321-22-3 du Code de la Construction et de l'Habitation :

Le montant de la sanction est fixé en tenant compte du niveau des ressources du bénéficiaire, sur la base du revenu fiscal de référence du dernier avis d'imposition communiqué à l'agence.

Article R 321-22-4 du Code de la Construction et de l'Habitation :

Le règlement général de l'agence précise les modalités d'application de a présente sous-section.

LOGEMENT INDÉCENT ET LOGEMENT INSALUBRE

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- UN LOGEMENT INDÉCENT EST ANTICONSTITUTIONNEL

- LES CONDITIONS MINIMUMS D'UN LOGEMENT DECENT

- LES APL NE PEUVENT PAS ÊTRE VERSÉES POUR UN LOGEMENT INDÉCENT

- LA LUTTE CONTRE LE LOGEMENT INDIGNE

- LE LOGEMENT INSALUBRE

- LES IMMEUBLES MENAÇANT RUINE

UN LOGEMENT INDÉCENT EST ANTICONSTITUTIONNEL

Un logement indécent est illégal et anticonstitutionnel :

CONSEIL CONSTITUTIONNEL Décision n° 2015-470 QPC du 29 mai 2015

6. Considérant qu'il résulte des premier, dixième et onzième alinéas du Préambule de la Constitution du 27 octobre 1946 que la possibilité pour toute personne de disposer d'un logement décent est un objectif de valeur constitutionnelle.

LE LOYER N'EST PAS CAUSÉ POUR UN LOGEMENT INDÉCENT

Article 1719 du Code Civil

Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant

2° D'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée

3° D'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail

4° D'assurer également la permanence et la qualité des plantations

Cour de cassation, chambre civile 3, Arrêt du 17 décembre 2015, Pourvoi n° 14-22754 Cassation Partielle

Premier moyen

Mais attendu qu'ayant relevé, par motifs adoptés, que l'article 27-2 du règlement sanitaire départemental des Hauts-de-Seine dispose que " tout logement doit comprendre une pièce de 9 mètres carrés au moins, cette superficie étant calculée sans prise en compte des salles de bains ou de toilette et des parties formant dégagement ou cul-de-sac d'une largeur inférieure à 2 mètres " et retenu qu'il résultait du rapport du service " Hygiène Sécurité Prétention " de la commune de Clichy, du diagnostic de mesure effectué le 14 avril 2011 à la demande du bailleur et du certificat de mesurage de lot de copropriété du 13 mai 2013, que le logement loué avait une surface inférieure à 9 mètres carrés, plus exactement 8, 70 mètres carrés, surface dont devait en outre être déduite celle du bac à douche installé dans un coin de la pièce et que ce logement ne répondait donc pas aux règles d'habitabilité prévues par la loi, la cour d'appel, qui a, à bon droit, fait application des dispositions du règlement sanitaire précité, non incompatibles avec celles du décret du 30 janvier 2002 qui ne l'a pas abrogé et plus rigoureuses que celles-ci, en a exactement déduit, abstraction faite d'un motif surabondant relatif au calcul du volume habitable, que M. X... avait manqué à ses obligations

Second moyen

Attendu qu'ayant retenu, par motifs propres et adoptés, que le logement loué avait une surface inférieure à 9 mètres carrés et ne répondait pas aux règles d'habitabilité prévues par la loi et que M. X... n'avait pas respecté son obligation de délivrer un logement décent, la cour d'appel, procédant à la recherche prétendument omise, a souverainement retenu que ce manquement autorisait le locataire à suspendre le paiement des loyers et a légalement justifié sa décision de ce chef ;

Mais sur le troisième moyen :

Vu l'article 455 du code de procédure civile ;

Attendu que, pour rejeter les demandes de M. X..., l'arrêt retient qu'il ne justifie pas que son logement était habitable, que le bailleur qui délivre un logement indécent ne respecte pas son obligation de délivrance de sorte qu'il ne peut prétendre au paiement d'un loyer qui ne serait pas causé, que tel est manifestement le cas en l'espèce et que M. X... doit en conséquence être débouté de l'ensemble de ses demandes ;

Qu'en statuant ainsi, sans répondre aux conclusions de M. X... qui demandait, dans l'hypothèse où le logement serait déclaré inhabitable en raison de sa surface, l'expulsion de M. Y... pour disparition de l'obligation de payer un loyer en contrepartie de l'occupation des lieux, la cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences du texte susvisé

LE JUGE DOIT PROTÉGER LE LOCATAIRE CONTRE LE LOGEMENT INDÉCENT

RÉPÉTITION DES LOYERS VERSES

Cour de cassation, chambre civile 3, Arrêt du 19 mars 2008, N° de pourvoi 07-12103 Rejet

Le locataire dont le logement a fait l'objet d'un arrêté préfectoral le déclarant en état d'insalubrité remédiable est fondé à agir en répétition des loyers indûment versés à son bailleur jusqu'à l'achèvement des travaux, peu important qu'il ait eu connaissance de la situation de l'immeuble

LES DOMMAGES ET INTERÊTS

Cour de cassation, chambre civile 3, Arrêt du 5 janvier 2012, N° de pourvoi 10-26130 Cassation

Vu l'article 455 du code de procédure civile

Attendu que pour débouter M. Y... de sa demande en dommages-intérêts, l'arrêt retient que celui-ci représente cette demande sans moyens nouveaux ni davantage d'éléments probants qu'en première instance, qu'il ne saurait tirer grief du défaut de consignation de l'avance sur frais de l'expertise, ayant lui-même ôté tout intérêt à cette mesure en quittant les lieux un mois après l'audience des plaidoiries et que s'agissant d'une mesure d'information, expressément ordonnée avant dire droit sur l'imputabilité d'éventuels désordres restant à établir et rendue caduque par l'extinction des liens contractuels par le propre fait du locataire, le rejet de sa demande reconventionnelle d'indemnisation s'impose en cet état

Qu'en statuant ainsi, alors que M. Y... réclamait des dommages-intérêts non seulement pour avoir dû quitter des lieux loués insalubres dont il avait vainement demandé la remise en état, mais également pour y avoir vécu, la cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences du texte susvisé.

Cour de cassation, chambre civile 3, Arrêt du 21 mars 2012 pourvoi N° 11-14838 Cassation

Vu l'article 3 du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002, ensemble les articles 1719 du code civil et 6 de la loi du 6 juillet 1989

Attendu que le logement décent comporte les éléments d'équipement et de confort suivants : une installation sanitaire intérieure au logement comprenant un wc, séparé de la cuisine et de la pièce où sont pris les repas, et un équipement pour la toilette corporelle, comportant une baignoire ou une douche, aménagé de manière à garantir l'intimité personnelle, alimenté en eau chaude et froide et muni d'une évacuation des eaux usées ; que l'installation sanitaire d'un logement d'une seule pièce peut être limitée à un wc extérieur au logement à condition que ce wc soit situé dans le même bâtiment et facilement accessible

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 10 décembre 2009), que Mme X..., locataire d'un logement appartenant aux consorts Y..., a assigné ceux-ci aux fins d'obtenir leur condamnation à procéder à la mise aux normes de ce logement par l'installation d'un wc intérieur, la réduction du loyer et le paiement d'une indemnité pour le retard apporté à ces travaux

Attendu que pour rejeter ces demandes l'arrêt retient que, dans la mesure où il n'existe qu'une seule pièce, l'article 3 du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 permet de limiter l'installation sanitaire à un wc extérieur au logement à condition qu'il soit situé dans le même bâtiment et facilement accessible, que tel est le cas en l'espèce, un wc étant situé au même étage que les lieux loués

Qu'en statuant ainsi, alors qu'elle avait relevé que le logement pris à bail par Mme X... comportait une pièce disposant d'un volume habitable en conformité avec la norme réglementaire qu'elle a qualifiée de pièce principale et qu'il existait un mur de séparation à l'intérieur du logement, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations d'où il ressortait que le logement ne comportait pas qu'une seule pièce, a violé les textes susvisés.

CONDITIONS MINIMUMS D'UN LOGEMENT DECENT

Article R 111-3 du Code de la construction et de l'habitation

Tout logement doit :

a) Être pourvu d'une installation d'alimentation en eau potable et d'une installation d'évacuation des eaux usées ne permettant aucun refoulement des odeurs ;

b) Comporter au moins une pièce spéciale pour la toilette, avec une douche ou une baignoire et un lavabo, la douche ou la baignoire pouvant toutefois être commune à cinq logements au maximum, s'il s'agit de logements d'une personne groupés dans un même bâtiment ;

c) Être pourvu d'un cabinet d'aisances intérieur au logement, le cabinet d'aisances pouvant toutefois être commun à cinq logements au maximum s'il s'agit de logements d'une personne et de moins de 20 mètres carrés de surface habitable et à condition qu'il soit situé au même étage que ces logements ; le cabinet d'aisances peut ne former qu'une seule pièce avec la pièce spéciale pour la toilette mentionnée au b ;

d) Comporter un évier muni d'un écoulement d'eau et un emplacement aménagé pour recevoir des appareils de cuisson.

Les règles de construction et d'installation des fosses septiques et appareils analogues sont fixées par un arrêté conjoint du ministre chargé de la santé et du ministre chargé de la construction et de l'habitation.

Les immeubles collectifs comportent un local clos et ventilé pour le dépôt des ordures ménagères avant leur enlèvement

Le Décret n° 2014-1342 du 6 novembre 2014 modifiant les règles générales de construction applicables aux bâtiments d'habitation a supprimé en son article 1 :

« et ne communiquant pas directement avec les cuisines et les salles de séjour »

La LOI n° 2011-725 du 23 juin 2011 porte dispositions particulières relatives aux quartiers d'habitat informel et à la lutte contre l'habitat indigne dans les départements et régions d'outre-mer

En métropole, l'article 187 de la loi dite de "modernisation sociale" n° 2002-73 du 17 janvier 2002 qui modifie notamment l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 et son décret d'application n° 2002-120 du 30 janvier 2002 (voir ci dessous) interdisent toute location non conforme à un minimum de confort sous peine pour le propriétaire de  se voir diminuer le loyer par le tribunal d'instance. L'annulation de l'obligation de payer un loyer par le locataire et l'obligation d'être reloger par le bailleur peuvent aussi être ordonnées par le tribunal d'instance.

Cour de cassation, chambre civile 3, Arrêt du 4 juin 2014, N° de pourvoi 13-12314 cassation partielle

Vu l'article 6, alinéa 1er, de la loi du 6 juillet 1989, ensemble l'article 1719 du code civil ;

Attendu que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Poitiers, 18 avril 2012), que par acte du 17 juin 2000, M. X... a donné à bail à M. Y... et à Mme Z... (les consorts Y...-Z...) un local à usage d'habitation ; que la SCI Marie G (la SCI) a acquis ledit logement en avril 2002 ; que le préfet de la Charente-Maritime a, par arrêté du 28 août 2009, décidé du traitement d'urgence de la situation d'insalubrité du logement eu égard à la présence de peintures dégradées au plomb accessibles et à la prolifération importante de rongeurs ; qu'il a déclaré le logement insalubre par arrêté du 30 novembre 2009, relevant la présence de peintures dégradées contenant du plomb, la présence de rats, l'absence d'éclairage naturel suffisant, l'absence d'aération suffisante de certaines pièces et une installation électrique vétuste ; que les consorts Y...-Z... ont assigné la SCI en paiement de dommages-intérêts pour les préjudices de jouissance, matériels et moraux subis depuis avril 2002 ;

Attendu que pour allouer une certaine somme aux consorts Y...-Z... au titre de leur préjudice de jouissance, l'arrêt retient que la SCI établit avoir fait intervenir des entreprises spécialisées en dératisation en 2002 et 2003, en plomberie en 2003, en peinture en 2003 et 2004, et en électricité en 2008, que le bailleur a donc toujours répondu aux demandes des locataires, que les difficultés relevées par les arrêtés préfectoraux ne lui ont été signalées qu'en 2009, que la sur-occupation du logement a contribué à en accentuer la dégradation, que les autres logements du même immeuble n'attirent pas les rats, que la présence de rongeurs n'est ainsi pas seulement imputable au bailleur, qu'il ne peut être reproché à la SCI, qui n'était pas avisée des difficultés d'occupation, de ne pas être intervenue plus tôt et que le préjudice de jouissance ne doit être indemnisé qu'à compter du 1er janvier 2009, jusqu'au 1er septembre 2009, date de la résiliation du bail ;

Qu'en statuant ainsi, alors que l'indemnisation du preneur pour les troubles de jouissance subis du fait du manquement par le bailleur à son obligation de délivrance d'un logement décent n'est pas subordonnée à une mise en demeure du bailleur, la cour d'appel, qui a constaté que la SCI n'avait pas délivré aux consorts Y...-Z... un logement décent, a violé les textes susvisés

Article 6 de la loi du 6 juillet 1989

Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation.

Les caractéristiques correspondantes sont définies par décret en Conseil d'Etat (voir ci dessous) pour les locaux à usage de résidence principale ou à usage mixte mentionnés au deuxième alinéa de l'article 2 et les locaux visés au aux 1° à 3° du même article, à l'exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques.

Le bailleur est obligé :

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas.

b) D'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l'état des lieux, auraient fait l'objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;

c) D'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués ;

d) De ne pas s'opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée.

Article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989

Si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l'article 6, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu'il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours. A défaut d'accord entre les parties ou à défaut de réponse du propriétaire dans un délai de deux mois, la commission départementale de conciliation peut être saisie et rendre un avis dans les conditions fixées à l'article 20. La saisine de la commission ou la remise de son avis ne constitue pas un préalable à la saisine du juge par l'une ou l'autre des parties.

L'information du bailleur par l'organisme payeur de son obligation de mise en conformité du logement, telle que prévue aux articles L. 542-2 et L. 831-3 du code de la sécurité sociale, tient lieu de demande de mise en conformité par le locataire.

Le juge saisi par l'une ou l'autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu'à l'exécution de ces travaux. Le juge transmet au représentant de l'Etat dans le département l'ordonnance ou le jugement constatant que le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l'article 6.

LES CARACTÉRISTIQUES DU LOGEMENT DÉCENT

Le Décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent est pris pour l'application de l'article 187 de la loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbains.

ARTICLE 1

Un logement décent est un logement qui répond aux caractéristiques définies par le présent décret.

ARTICLE 2

Le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :

1. Il assure le clos et le couvert. Le gros oeuvre du logement et de ses accès est en bon état d'entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d'eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d'eau dans l'habitation. Pour les logements situés dans les départements d'outre-mer, il peut être tenu compte, pour l'appréciation des conditions relatives à la protection contre les infiltrations d'eau, des conditions climatiques spécifiques à ces départements ;

2. Les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage ;

3. La nature et l'état de conservation et d'entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ;

4. Les réseaux et branchements d'électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d'eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d'usage et de fonctionnement ;

5. Les dispositifs d'ouverture et de ventilation des logements permettent un renouvellement de l'air adapté aux besoins d'une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements ;

6. Les pièces principales, au sens du troisième alinéa de l'article R. 111-1 du code de la construction et de l'habitation, bénéficient d'un éclairement naturel suffisant et d'un ouvrant donnant à l'air libre ou sur un volume vitré donnant à l'air libre.

Le Décret n° 2017-312 du 9 mars 2017 modifiant le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent pris pour application de l'article 187 de la loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbains, à partir du 1er janvier 2018.

L'Arrêté du 3 août 2016 porte réglementation des installations électriques des bâtiments d'habitation.

La norme NFC 15-100 est la norme applicable des réseaux électriques à l'intérieur des logements.

ARTICLE 3

Le logement comporte les éléments d'équipement et de confort suivants :

1. Une installation permettant un chauffage normal, munie des dispositifs d'alimentation en énergie et d'évacuation des produits de combustion et adaptée aux caractéristiques du logement. Pour les logements situés dans les départements d'outre-mer, il peut ne pas être fait application de ces dispositions lorsque les conditions climatiques le justifient ;

Cour de cassation, chambre civile 3, Arrêt du 4 juin 2014, N° de pourvoi 13-17289 rejet

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Grenoble, 19 février 2013), que Mme X..., locataire d'un logement appartenant à la Société dauphinoise pour l'habitat, a assigné la bailleresse afin, notamment, de l'entendre condamner à mettre en place une installation de chauffage ;

Attendu que la Société dauphinoise pour l'habitat fait grief à l'arrêt d'accueillir la demande alors, selon le moyen :

1°/ que le logement répond aux exigences de l'article 3 du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002, cité par l'arrêt, dès lors qu'il dispose d'une alimentation en électricité ou gaz de ville, ainsi que d'un conduit d'évacuation des fumées ; que le décret n'impose pas l'installation des appareils de chauffage eux-mêmes ; qu'en décidant pourtant que le logement n'était pas conforme aux exigences du décret parce qu'il ne disposait pas d'appareils de chauffage, la cour d'appel, ajoutant au décret n° 2002-120 une condition qu'il n'exige pas, a violé ledit décret ;

2°/ que le contrat de bail prévoyait la mise à disposition d'un logement sans appareil de chauffage, moyennant un loyer adapté en conséquence ; qu'en obligeant le propriétaire à installer un tel appareil en violation des obligations convenues entre les parties, la cour d'appel a violé l'article 1134 du code civil, ensemble la convention des parties ;

Mais attendu, d'une part, qu'ayant exactement retenu que la seule alimentation en électricité ne pouvait être considérée comme un équipement ou une installation permettant un chauffage normal du logement, la cour d'appel, qui a constaté que les lieux étaient dépourvus d'appareil de chauffage, en a déduit, à bon droit, que la bailleresse avait manqué à son obligation de délivrer un logement décent ;

Attendu, d'autre part, que l'obligation pour le bailleur de délivrer un logement décent étant d'ordre public, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de prendre en compte les stipulations du bail prévoyant la livraison d'un logement sans appareil de chauffage en contrepartie d'un loyer réduit, a condamné à bon droit la bailleresse à mettre en place une installation de chauffage

2. Une installation d'alimentation en eau potable assurant à l'intérieur du logement la distribution avec une pression et un débit suffisants pour l'utilisation normale de ses locataires ;

3. Des installations d'évacuation des eaux ménagères et des eaux-vannes empêchant le refoulement des odeurs et des effluents et munies de siphon ;

4. Une cuisine ou un coin cuisine aménagé de manière à recevoir un appareil de cuisson et comprenant un évier raccordé à une installation d'alimentation en eau chaude et froide et à une installation d'évacuation des eaux usées ;

5. Une installation sanitaire intérieure au logement comprenant un w.-c., séparé de la cuisine et de la pièce où sont pris les repas, et un équipement pour la toilette corporelle, comportant une baignoire ou une douche, aménagé de manière à garantir l'intimité personnelle, alimenté en eau chaude et froide et muni d'une évacuation des eaux usées. L'installation sanitaire d'un logement d'une seule pièce peut être limitée à un w.-c. extérieur au logement à condition que ce w.-c. soit situé dans le même bâtiment et facilement accessible ;

6. Un réseau électrique permettant l'éclairage suffisant de toutes les pièces et des accès ainsi que le fonctionnement des appareils ménagers courants indispensables à la vie quotidienne.

Dans les logements situés dans les départements d'outre-mer, les dispositions relatives à l'alimentation en eau chaude prévues aux 4 et 5 ci-dessus ne sont pas applicables.

ARTICLE 4

Le logement dispose au moins d'une pièce principale ayant soit une surface habitable au moins égale à 9 mètres carrés et une hauteur sous plafond au moins égale à 2,20 mètres, soit un volume habitable au moins égal à 20 mètres cubes.

La surface habitable et le volume habitable sont déterminés conformément aux dispositions des deuxième et troisième alinéas de l'article R. 111-2 du code de la construction et de l'habitation.

ARTICLE 5

Le logement qui fait l'objet d'un arrêté d'insalubrité ou de péril ne peut être considéré comme un logement décent.

ARTICLE 6

Les travaux d'amélioration prévus à l'article 1er de la loi du 12 juillet 1967 susvisée sont ceux qui ont pour but exclusif de mettre les locaux en conformité avec tout ou partie des dispositions des articles 1er à 4 du présent décret, sans aboutir à dépasser les caractéristiques qui y sont définies.

Les articles 1er, 5 à 14 et 17 du décret du 9 novembre 1968 susvisé sont abrogés.

LE DÉCRET PREVU PAR L'ARTICLE 25 DE LA LOI N° 86-1290 DU 23 DÉCEMBRE 1986

Article 1er du Décret n°87-149 du 6 mars 1987 fixant les conditions minimales de confort et d'habitabilité auxquelles doivent répondre les locaux mis en location

Les normes mentionnées à l'article 25 de la loi du 23 décembre 1986 susvisée sont les suivantes :

1° Les logements à usage d'habitation ou la partie de locaux à usage mixte professionnel et d'habitation destinée à l'habitation doivent présenter les caractéristiques ci-après :

a) Composition et dimensions :

Un logement comprend au minimum une pièce d'habitation et les pièces de service attenantes suivantes : cuisine ou coin cuisine, salle d'eau et cabinet d'aisances, celui-ci pouvant être situé dans la salle d'eau ; cette pièce d'habitation doit avoir au moins neuf mètres carrés lorsque la cuisine est séparée ou au moins douze mètres carrés lorsqu'il existe un coin cuisine.

La hauteur sous plafond des pièces d'habitation et de la cuisine est égale au moins à deux mètres vingt. Toutefois, celle-ci peut être inférieure à deux mètres vingt, sans être inférieure à deux mètres, à condition que le logement n'ait pas subi de division en hauteur depuis le 1er septembre 1948.

La surface habitable est déterminée conformément à l'article R. 111-2 du code de la construction et de l'habitation.

b) Ouverture et ventilation :

Toute pièce d'habitation est pourvue d'un ouvrant donnant à l'extérieur du bâtiment permettant une aération et un éclairement suffisants et assurant le bon usage du logement et la conservation du bâtiment.

Toute pièce de service est pourvue d'un ouvrant donnant à l'extérieur du bâtiment ou, à défaut, est équipée d'un système d'évacuation débouchant à l'extérieur du bâtiment et assurant le bon usage du logement et la conservation de ce bâtiment.

c) Cuisine ou coin cuisine :

La cuisine ou le coin cuisine est intérieur et comprend un évier avec siphon raccordé à une chute d'eaux usées, sur lequel sont installées l'eau potable froide et l'eau chaude. La cuisine ou le coin cuisine est aménagé de manière à pouvoir recevoir un appareil de cuisson (à gaz ou électrique) ou possède un conduit d'évacuation de fumée en bon état.

d) Salle d'eau et cabinet d'aisances :

La salle d'eau est intérieure au logement, constitue une pièce séparée et comporte une baignoire ou une douche et un lavabo munis de siphons et alimentés en eau chaude et froide.

Le cabinet d'aisances est intérieur au logement, constitue une pièce séparée, à moins qu'il ne fasse partie de la salle d'eau, et est pourvu d'une cuvette à l'anglaise et d'une chasse d'eau. S'il est équipé d'une fosse étanche, la chasse d'eau peut être remplacée par un simple effet d'eau.

Le cabinet d'aisances est séparé de la cuisine et de la pièce où sont pris les repas.

Les sols sont étanches et les parois situées autour de la douche et de la baignoire sont protégées contre les infiltrations.

e) Gaz et électricité :

Le logement est alimenté en électricité, et, le cas échéant, en gaz. Ces alimentations, ainsi que la ventilation des pièces où le gaz est utilisé, répondent aux besoins normaux des usagers ; ces installations doivent assurer la sécurité des utilisateurs.

Les nouvelles installations électriques et les nouvelles alimentations en gaz éventuelles, ainsi que la ventilation des pièces où le gaz est utilisé, sont conformes à la réglementation.

f) Eau :

Les installations d'eau intérieures au logement assurent la permanence de la distribution avec une pression et un débit suffisants.

2° La partie des locaux à usage professionnel ainsi que les locaux professionnels obéissent à la législation en vigueur en matière d'hygiène et de sécurité des travailleurs.

3° Les sols, murs, plafonds des logements ou locaux ci-dessus ne présentent pas d'infiltration ni de remontée d'eau. Les ouvrants sont étanches à l'eau et en bon état de fonctionnement.

4° L'immeuble ne présente pas de défaut d'entretien grave. Le gros œuvre (murs, charpentes, escaliers, planchers, balcons) est en bon état d'entretien.

La couverture, ses raccords et ses accessoires sont étanches.

LES APL NE PEUVENT PAS ÊTRE VERSÉES POUR UN LOGEMENT INDÉCENT

Article L 831-3 du code de sécurité sociale

I. - Le versement de l'allocation de logement est soumis :

1° Aux dispositions des deux premiers alinéas de l'article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986, relatives à l'obligation pour le bailleur de remettre au locataire un logement décent présentant les caractéristiques correspondantes ;

2° A des conditions de peuplement définies par voie réglementaire.

II. - Lorsque le logement ne satisfait pas aux caractéristiques imposées au 1° du I et que l'organisme payeur ou un organisme dûment habilité par ce dernier a constaté que le logement ne constitue donc pas un logement décent au sens de l'article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 précitée, l'allocation de logement n'est pas versée au locataire ou au propriétaire mais est conservée par l'organisme payeur pendant un délai maximal de dix-huit mois. L'organisme payeur notifie au propriétaire le constat établissant que le logement ne remplit pas les conditions requises pour être qualifié de logement décent et l'informe qu'il doit mettre celui-ci en conformité dans le délai maximal précité pour que l'allocation de logement conservée lui soit versée. Durant ce délai, le locataire s'acquitte du montant du loyer et des charges récupérables, diminué du montant des allocations de logement dont il aura été informé par l'organisme payeur, sans que cette diminution puisse fonder une action du bailleur à l'encontre du locataire pour obtenir la résiliation du bail.

Pour l'application de l'article 20-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 précitée, l'information du bailleur, par l'organisme payeur, sur son obligation de mise en conformité du logement, dont le locataire est également destinataire, tient lieu de demande de mise en conformité par le locataire dans le cas où ce dernier saisit la commission départementale de conciliation. L'information du locataire reproduit les dispositions de ce même article et précise l'adresse de la commission départementale de conciliation. Dès que le constat de mise en conformité du logement est établi par l'organisme payeur ou par un organisme dûment habilité par ce dernier, le montant de l'allocation de logement conservée par l'organisme payeur est versé au propriétaire.

L'organisme payeur informe le bailleur de l'existence d'aides publiques et des lieux d'information possibles pour réaliser les travaux de mise en conformité du logement.

III. - Si le logement ne répond toujours pas aux caractéristiques mentionnées au 1° du I du présent article à l'issue du délai de mise en conformité mentionné au premier alinéa du II :

1° Le bénéfice de l'allocation de logement conservée par l'organisme payeur au titre de la période durant laquelle il a été fait application du premier alinéa du II est définitivement perdu. Le propriétaire ne peut demander au locataire le paiement de la part de loyer non perçue correspondant au montant de l'allocation conservée ;

2° L'allocation de logement, le cas échéant recalculée dans le cas où un nouveau loyer est fixé par le juge, peut, à titre exceptionnel, dans des cas fixés par décret, en vue de permettre l'achèvement d'une mise en conformité engagée, de prendre en compte l'action du locataire pour rendre son logement décent par la voie judiciaire ou de prévenir des difficultés de paiement du loyer ou de relogement du locataire, être maintenue par décision de l'organisme payeur et conservée par ce dernier, pour une durée de six mois renouvelable une fois. Durant ce délai, le locataire s'acquitte du montant du loyer et des charges récupérables, diminué du montant des allocations de logement dont il aura été informé par l'organisme payeur sans que cette diminution puisse fonder une action du bailleur à l'encontre du locataire pour obtenir la résiliation du bail.

Dès que le constat de mise en conformité du logement est établi, le montant de l'allocation de logement conservée par l'organisme payeur est versé au propriétaire. Si le logement ne répond toujours pas aux caractéristiques mentionnées au 1° du I du présent article à l'issue de ce délai, le bénéfice de l'allocation de logement conservée par l'organisme payeur au titre de la période durant laquelle il a été fait application du 2° du présent III est définitivement perdu. Le propriétaire ne peut demander au locataire le paiement de la part de loyer non perçue correspondant au montant de l'allocation conservée.

IV. - A chaque changement de locataire, s'il est de nouveau constaté que le logement n'est pas conforme aux caractéristiques mentionnées au 1° du I, l'allocation de logement n'est pas versée au nouveau locataire ou au propriétaire mais est conservée par l'organisme payeur pour une durée de six mois, éventuellement prolongée par décision de cet organisme, à titre exceptionnel, dans les cas définis par le décret mentionné au 2° du III, pour une durée de six mois. Durant ce délai, le locataire s'acquitte du montant du loyer et des charges récupérables, diminué du montant des allocations de logement dont il aura été informé par l'organisme payeur sans que cette diminution puisse fonder une action du bailleur à l'encontre du locataire pour obtenir la résiliation du bail.

Dès que le constat de mise en conformité du logement est établi ou si le logement ne répond toujours pas aux caractéristiques mentionnées au 1° du I du présent article à l'issue de ce délai, il est procédé conformément au dernier alinéa du III.

V. - Lorsque le montant de l'allocation de logement conservée par l'organisme payeur en application des II à IV est versé au propriétaire après que le constat de mise en conformité du logement a été établi, le propriétaire verse, le cas échéant, au locataire la part de l'allocation de logement conservée qui excède le montant du loyer et des charges récupérables.

VI. - Outre les cas mentionnés aux II à IV, l'allocation de logement peut être accordée à titre dérogatoire et pendant une durée déterminée, dans des conditions fixées par décret.

VII. - Toutefois, lorsque le demandeur est hébergé dans une unité ou un centre de long séjour visé au deuxième alinéa de l'article L. 831-1, l'allocation de logement peut être versée dès lors que l'établissement apporte la preuve qu'il a engagé un programme d'investissement destiné à assurer, dans un délai de trois ans, la conformité totale aux normes fixées en application du 1° du I et que ce programme a donné lieu à l'inscription à son budget, approuvé par l'autorité administrative, de la première tranche des travaux. La transmission de cette preuve à l'organisme payeur vaut constat de mise en conformité du logement pour l'application des II à V.

Cour de Cassation chambre civile 2, arrêt du 29 novembre 2012, pourvoi n° 11-20091 Rejet

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 3 mars 2010), que la caisse d'allocations familiales des Bouches-du-Rhône (la caisse), estimant que les habitations données à bail par M. X..., propriétaire d'une yourte, d'un chalet et d'une maison mobile installés à Puyricard, n'étaient pas conformes aux normes de décence et de salubrité exigées pour le versement de l'allocation de logement sociale, a réclamé à l'intéressé les sommes qu'il avait directement perçues à ce titre de 2004 à 2007 ; que ce dernier a contesté cette demande devant une juridiction de sécurité sociale

Sur le premier moyen :

Attendu que M. X... fait grief à l'arrêt de le condamner à rembourser à la caisse le montant des allocations qu'il avait perçues, alors, selon le moyen, que lorsque l'organisme payeur a versé une allocation indue et que le bailleur ou le prêteur justifie avoir déduit cette l'allocation du montant du loyer et des charges, le trop-perçu est recouvré auprès de l'allocataire ; qu'en l'espèce, M. X... a soutenu dans ses conclusions d'appel qu'il avait déduit l'allocation du montant des loyers, ce qui n'était pas contesté ; qu'en déclarant cependant recevable l'action en répétition de l'indu dirigée contre M. X..., la cour d'appel a violé l'article L. 835-2 du code de la sécurité sociale ;

Mais attendu qu'il résulte de l'alinéa 4 de l'article L. 835-2 du code de la sécurité sociale que l'allocation ne peut être versée au bailleur que si le logement répond aux exigences prévues au premier alinéa de l'article L. 831-3 du même code ;

Que la cour d'appel a jugé à bon droit que l'action de la caisse dirigée contre le bailleur était recevable sur le fondement des articles 1235 et 1376 du code civil

Mais attendu que l'arrêt retient que le décret du 30 janvier 2002 définit le logement ouvrant droit à ces allocations comme étant celui qui répond aux caractéristiques qu'il énumère et définit ; qu'au regard de ces dispositions, le rapport de M. Z... contient des indications largement insuffisantes sur les logements qu'il était chargé d'examiner et que ses appréciations sur leur " salubrité " sont sans intérêt puisqu'étrangères aux critères de décence qu'il se devait de rechercher ; que ce rapport n'ayant pas répertorié méthodiquement ces divers points de contrôle, le tribunal était fondé à en écarter les conclusions pour chacune des trois " structures " litigieuses ; que les documents versés aux débats par M. X..., outre leur caractère non contradictoire, encourent les mêmes critiques ; qu'ainsi, des analyses de l'eau du forage n'ont été réalisées qu'en date des 13 mars et 11 avril 2007, ce qui permet de confirmer les doutes existants au moment du contrôle de la caisse fin 2006, puisqu'aucune analyse antérieure ne semble avoir été faite et qu'aucune analyse postérieure n'est versée aux débats ; que l'expertise de M. Y... date de mai 2009 et que M. X... n'a pas expliqué pour quelle raison il n'avait pas voulu y associer la caisse afin de la rendre contradictoire ; que les services d'hygiène de la ville d'Aix-en-Provence ont relevé que les trois structures sont dépourvues de gros-oeuvre ou réalisées selon une technique légère, que les réseaux et branchements électriques n'ont fait l'objet d'aucun contrôle de conformité par le CONSUEL, que la ventilation des trois logements n'est pas organisée, que leur étanchéité et leur isolation thermique ne sont pas suffisantes, que les installations sanitaires ne sont pas conformes, que l'évaluation globale de l'oxyde de carbone est mauvaise, d'où un risque pour la sécurité des occupants ;

Que de ces constatations et énonciations, relevant de son pouvoir souverain d'appréciation de la valeur et la portée des éléments de preuve produits aux débats, la cour d'appel a pu, sans inversion de la charge de la preuve ni dénaturation, déduire que les trois structures ayant permis à M. X... de percevoir les allocations de logement litigieuses ne répondaient pas aux exigences légales de sorte que l'action en remboursement dirigée contre celui-ci était justifiée

Art. R. 831-19 du Code de la sécurité sociale

Si l'allocataire fait simultanément l'objet de la procédure de conservation de l'allocation de logement prévue aux II à IV de l'article L. 831-3 et de la procédure de bénéfice dérogatoire de l'allocation de logement prévue à l'article R. 831-13-1 lorsque le logement est surpeuplé au regard de sa superficie, les dispositions suivantes sont applicables :
1° Si le logement n'est toujours pas décent à l'expiration de la procédure de conservation de l'allocation de logement, cette dernière est suspendue, même si la période de bénéfice dérogatoire de l'allocation de logement au titre de l'article R. 831-13-1 n'est pas expirée ;
2° Si le logement est toujours surpeuplé au regard de sa superficie à l'expiration de la période de bénéfice dérogatoire de l'allocation de logement à ce titre, cette dernière est suspendue, même si la procédure de conservation de l'allocation de logement prévue aux II à IV de l'article L. 831-3 est toujours en cours.
Le bénéfice de l'allocation de logement au titre de l'article R. 831-13-1 ne fait pas obstacle à sa conservation par l'organisme payeur telle que prévue aux II à IV de l'article L. 831-3 pour les sommes dues pendant la période de conservation.
Dans tous les cas, l'organisme payeur informe le bailleur de la suspension de l'allocation de logement.

Art. D. 542-14-1 du Code de la sécurité sociale

Le logement au titre duquel le droit à l'allocation de logement est ouvert doit être occupé à titre de résidence principale et répondre aux conditions suivantes :

1° Remplir les caractéristiques de logement décent telles que définies par le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent pris pour l'application des premier et deuxième alinéas de l'article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée tendant à améliorer les rapports locatifs.

Lorsque le logement ne répond pas aux caractéristiques mentionnées à l'alinéa précédent ou lorsque le propriétaire n'a pas produit l'attestation mentionnée au I de l'article D. 542-17, l'allocation de logement peut être accordée, à titre dérogatoire, par l'organisme payeur :

a) Aux personnes locataires, pour une durée de six mois, pour leur permettre de demander la mise en conformité du logement dans les conditions fixées à l'article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 susvisée ou d'engager une action en justice en application du c de l'article 6 de la même loi. L'organisme payeur doit en informer son conseil d'administration et le préfet. En cas de refus de dérogation, le préfet doit également être tenu informé ;

b) Aux personnes logées en hôtel meublé ou en pension de famille, pour une durée d'un an. L'organisme payeur doit en informer son conseil d'administration et le préfet.

Le préfet désigne alors, dans le cadre du plan départemental pour le logement des personnes défavorisées mentionné aux articles 2 et suivants de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990, un organisme privé ou public aux fins de proposer au propriétaire une solution adaptée d'amélioration du logement ou à l'allocataire une solution de relogement correspondant à ses besoins et à ses possibilités.

Cette dérogation peut être prorogée pour six mois par le conseil d'administration de l'organisme payeur si les travaux de mise aux normes, bien que décidés, n'ont pas encore pu être achevés à l'issue de la première année ou si la solution de relogement bien qu'acceptée par l'allocataire n'a pas encore pris effet dans le même délai.

En cas de refus de dérogation, le préfet doit également être tenu informé ;

c) Aux personnes visées à l'article D. 542-24. L'organisme payeur doit en informer son conseil d'administration et le préfet.

Ce dernier saisit le comité de pilotage du plan départemental pour le logement des personnes défavorisées mentionné ci-dessus afin qu'il examine avec l'allocataire une solution adaptée d'amélioration du logement. La dérogation est maintenue, sauf avis contraire du comité de pilotage.

En cas de refus de dérogation, le préfet doit également être tenu informé.

2° Présenter une surface habitable globale au moins égale à seize mètres carrés pour un ménage sans enfant ou deux personnes, augmentée de neufs mètres carrés par personne en plus dans la limite de soixante-dix mètres carrés pour huit personnes et plus.

Art. D. 542-14-1 du Code de la sécurité sociale

Les cas prévus au 2° du III de l'article L. 542-2 sont les suivants :
1° Le bailleur du logement apporte la preuve auprès de l'organisme payeur qu'il a engagé les travaux de mise en conformité en vue d'un achèvement dans un délai de six mois. Le renouvellement de ce délai de six mois ne peut être accordé que si le propriétaire apporte la preuve que la réalisation des travaux nécessite un délai supérieur ou que le retard dans l'avancement des travaux ne lui est pas imputable ;
2° Le locataire du logement a engagé une action en justice toujours en cours fondée sur la méconnaissance par le bailleur de l'article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 ;
3° L'allocation de logement hors charges constitue plus de la moitié du dernier loyer brut hors charges connu de l'organisme payeur. A l'issue du délai de six mois prévu au 2° du III de l'article L. 542-2, un deuxième renouvellement de six mois ne peut être accordé que si l'allocataire apporte la preuve qu'il n'était manifestement pas en mesure d'entreprendre les démarches prévues au 2° ou au 5° au cours du délai précédent ;
4° L'allocataire en situation d'impayé de loyers au sens de l'article D.542-19 bénéficie du maintien de l'allocation de logement au titre de l'article L. 542-2-1 ;
5° Le locataire du logement apporte la preuve soit qu'il a accompli des actes positifs et récents en vue de trouver un nouveau logement ou a saisi la commission de médiation prévue à l'article L. 441-2-3 du code de la construction et de l'habitation, soit qu'il n'était manifestement pas en mesure de trouver un logement. A l'issue du délai de six mois prévu au 2° du III de l'article L. 542-2, un deuxième renouvellement de six mois ne peut être accordé que si l'allocataire apporte la preuve qu'il n'était manifestement pas en mesure de trouver un logement au cours du délai précédent.

Art. D. 542-14-2 du Code de la sécurité sociale

Les organismes mentionnés au II de l'article L. 542-2 sont habilités, au vu de leur expertise professionnelle, par convention conclue avec l'organisme payeur. L'organisme payeur ne peut habiliter un organisme de droit privé que si celui-ci est en règle au regard de ses obligations fiscales et sociales et s'il n'a pas fait l'objet de condamnation pénale définitive en rapport avec son activité depuis au moins cinq ans. L'habilitation ne porte que sur les logements pour lesquels l'organisme payeur verse une allocation de logement.

Art. D. 542-14-3 du Code de la sécurité sociale

Si l'allocataire fait simultanément l'objet de la procédure de conservation de l'allocation de logement prévue aux II à IV de l'article L. 542-2 et de la procédure prévue à l'article D. 542-2 ou à l'article D. 542-15 lorsque le logement est surpeuplé au regard de sa superficie, les dispositions suivantes sont applicables :
1° Si le logement n'est toujours pas décent à l'expiration de la procédure de conservation de l'allocation de logement, cette dernière est suspendue, même si la période de bénéfice dérogatoire de l'allocation de logement au titre de l'article D. 542-2 ou de l'article D. 542-15 n'est pas expirée ;
2° Si le logement est toujours surpeuplé au regard de sa superficie à l'expiration de la période de bénéfice dérogatoire de l'allocation de logement à ce titre, cette dernière est suspendue, même si la procédure de conservation de l'allocation de logement prévue aux II à IV de l'article L. 542-2 est toujours en cours.
Le bénéfice de l'allocation de logement au titre des articles D. 542-2 et D. 542-15 ne fait pas obstacle à sa conservation par l'organisme payeur telle que prévue aux II à IV de l'article L. 542-2 pour les sommes dues pendant la période de conservation.
Dans tous les cas, l'organisme payeur informe le bailleur de la suspension de l'allocation de logement.

DES VÉRIFICATIONS SUR PLACE SONT POSSIBLES

Article L 831-7 du code de sécurité sociale

Les informations nécessaires à l'appréciation des conditions d'ouverture, au maintien des droits et au calcul de l'allocation de logement, notamment les ressources, peuvent être obtenues par les organismes et services chargés du paiement de cette allocation selon les modalités de l'article L. 114-14.

Sans préjudice des sanctions pénales encourues, la fraude, la fausse déclaration, l'inexactitude ou le caractère incomplet des informations recueillies en application du premier alinéa du présent article exposent l'allocataire, le demandeur ou le bailleur aux sanctions et pénalités prévues à l'article L. 114-17 du code de la sécurité sociale.

Lorsque les informations ne peuvent pas être obtenues dans les conditions prévues au premier alinéa, les allocataires, les demandeurs ou les bailleurs les communiquent par déclaration aux organismes chargés du paiement de cette allocation. Ces organismes peuvent contrôler les déclarations des bailleurs, afin de vérifier notamment l'existence ou l'occupation du logement pour lequel l'allocation de logement est perçue.

Ces organismes sont également habilités à faire vérifier sur place si le logement satisfait aux exigences visées aux 1° et 2° du I de l'article L. 831-3. Le maire ou toute association de défense des droits des locataires affiliée à une association siégeant à la Commission nationale de concertation peuvent, s'il est porté à leur connaissance l'existence d'un immeuble ou d'un groupe d'immeubles habité ne satisfaisant pas aux exigences de décence telles que définies par l'article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 précitée, saisir les organismes et services chargés du paiement de l'allocation. Le même droit est reconnu à la direction départementale des affaires sanitaires et sociales.

Le contrôle des déclarations des demandeurs ou des bénéficiaires de l'allocation de logement ou des bailleurs est assuré par le personnel assermenté desdits organismes.

ELLES PEUVENT ÊTRE DEMANDEES PAR UN CITOYEN, L'ADMINISTRATION A TROIS MOIS POUR FAIRE LA VISITE

Article 25-1-A de la loi n° 2000-321 du 12 avril 2000

Lorsqu'une demande d'un citoyen auprès de l'administration relève des prérogatives des maires au titre des articles L. 123-3 et L. 123-4, L. 129-1 à L. 129-6 et L. 511-1 à L. 511-6 du code de la construction et de 'habitation, ou des prérogatives du représentant de l'Etat dans le département définies aux articles L. 1331-22 à L. 1331-30 du code de la santé publique, le déplacement d'un agent assermenté pour établir un constat doit intervenir dans un délai de trois mois à compter de la demande.

LA LUTTE CONTRE LE LOGEMENT INDIGNE

L'ASTREINTE ADMINISTRATIVE CONTRE LE LOGEMENT INDIGNE

Le code de la construction et de l'habitation (partie réglementaire)

Section 7 : Dispositions relatives à l'astreinte administrative

Art. R. 123-56

Les conditions d'application de l'astreinte mentionnée au III de l'article L. 123-3 sont fixées par les dispositions de la section 4 du chapitre unique du titre Ier du livre V de la partie réglementaire du présent code. Le montant journalier unitaire de l'astreinte fixé en application des articles R. 511-14 et R. 511-15 est multiplié par le nombre de chambres ou logements que comporte l'établissement recevant du public.

Sous-section 4 : Dispositions relatives à l'astreinte administrative

Art. R. 129-11-1

Les conditions d'application de l'astreinte mentionnée à l'article L. 129-2 sont fixées par les dispositions de la section 4 du chapitre unique du titre Ier du livre V de la partie réglementaire du présent code ;

Le chapitre unique du titre Ier du livre V est complété par une section 4 ainsi rédigée :

Section 4 : Dispositions relatives à l'astreinte administrative

Art. R. 511-14

Le montant de l'astreinte mentionnée à l'article L. 511-2 est fixé à 20 € par logement concerné et par jour de retard dans l'exécution des mesures et travaux prescrits.

Art. R. 511-15

Lorsqu'une interdiction d'habiter ou d'utiliser les lieux a été prononcée dans l'arrêté prescrivant les mesures et travaux, le montant fixé à l'article R. 511-14 peut être porté à 50 € par logement et par jour de retard.

Art. R. 511-16

Lorsque l'astreinte est prise dans le cadre d'une procédure concernant les parties communes d'un immeuble collectif non soumis à la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, le montant journalier de l'astreinte relative aux parties communes résulte de la multiplication du montant unitaire fixé à l'article R. 511-14 par le nombre de logements que comporte l'immeuble.
Le cas échéant, cette astreinte relative aux parties communes s'ajoute à celles relatives aux parties privatives prises en application des articles L. 1331-29 du code de la santé publique et L. 123-3 et L. 511-2 du présent code.

Art. R. 511-17

Lorsque l'astreinte est prise dans le cadre d'une procédure concernant les seules parties communes d'un immeuble soumis à la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, le montant journalier unitaire de l'astreinte fixé à l'article R. 511-14 est multiplié par le nombre de lots tel qu'il figure dans l'état descriptif de division.

Art. R.511-18

A compter de la date de notification de l'arrêté prononçant l'astreinte, le montant de cette dernière est majoré de 20 % chaque mois jusqu'au constat, par un agent compétent, de la réalisation des mesures prescrites.

Art. R. 511-19

L'arrêté fixant le montant de l'astreinte mentionne les critères ayant conduit à la détermination du montant de l'astreinte, ainsi que le taux de progressivité prévu par l'article R. 511-18.

Art. R. 511-20

Le titre exécutoire nécessaire au recouvrement des astreintes mentionnées aux articles L. 123-3, L. 129-2 et L. 511-2 est établi et recouvré selon les règles définies à l'article R. 2342-4 du code général des collectivités territoriales

Art. R. 1331-12 du chapitre Ier du titre III du livre III de la première partie du code de la santé publique

Les conditions d'application de l'astreinte mentionnée au III de l'article L. 1331-29 sont fixées par les dispositions de la section 4 du chapitre unique du titre Ier du livre V de la partie réglementaire du code de la construction et de l'habitation.
Le titre exécutoire nécessaire au recouvrement des astreintes mentionnées au III de l'article L. 1331-29 est établi et émis par le préfet et recouvré selon les règles de gestion des créances étrangères à l'impôt, dans les conditions prévues aux articles 23 à 28 et 112 à 124 du décret n° 2012-1246 du 7 novembre 2012 relatif à la gestion budgétaire et comptable publique.

AVIS DU CONSEIL D'ÉTAT N° 332825 DU 2 JUILLET 2010 SUR LE LOGEMENT DÉCENT

Le Conseil d'Etat (section du contentieux, 4e et 5e sous-sections réunies),
Sur le rapport de la 4e sous-section de la section du contentieux,
Vu le jugement du 15 octobre 2009, enregistré le 19 octobre 2009 au secrétariat du contentieux du Conseil d'Etat, par lequel le tribunal administratif de Paris, avant de statuer sur le surplus de la demande présentée par M. Abdelkrim MAACHE, demeurant 1, place Maurice-Chevalier à Paris (75020), relative à la décision notifiée le 26 août 2008 de la commission de médiation de Paris le reconnaissant comme prioritaire et devant se voir attribuer un logement en urgence, a décidé, par application des dispositions de l'article L. 113-1 du code de justice administrative, de transmettre le dossier au Conseil d'Etat en soumettant à son examen les questions suivantes :
1° Le versement de l'astreinte à un fonds de l'Etat, destiné à financer des actions foncières et immobilières en faveur du logement social, prévu à l'article L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l'habitation, est-il compatible avec le droit à un recours effectif garanti par les stipulations de la Convention européenne de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales ?
2° Les dispositions du septième alinéa du I de l'article L. 441-2-3-1, issues de l'article 76 de la loi n° 2009-323 du 25 mars 2009, doivent-elles et peuvent-elles, au regard tant du principe constitutionnel de séparation des pouvoirs que des droits des demandeurs garantis par les mêmes stipulations conventionnelles, être considérées comme imposant au juge de limiter le montant de l'astreinte à celui du loyer moyen qu'elles mentionnent, ces deux montants étant appréciés sur la même période ?
3° S'il est estimé que ces dispositions permettent de calculer l'astreinte par application d'un multiple du loyer moyen de référence, dans quelle mesure le juge peut-il, dans des zones, comme Paris, où la mise en œuvre du droit au logement opposable implique une incitation de l'Etat, par l'intermédiaire du fonds d'aménagement urbain, à financer et à construire les logements indispensables à la population concernée, fixer une astreinte d'un montant pouvant, à l'issue d'un délai d'inexécution d'un an, être au moins égal à ce que coûterait à l'Etat un logement social financé en prêt locatif aidé d'intégration ?
4° Les dispositions du septième alinéa du I de l'article L. 441-2-3-1 impliquent-elles nécessairement le prononcé d'une astreinte forfaitaire, ou bien une modulation de l'astreinte en fonction de la taille de la famille du demandeur ? Autorisent-elles la prise en compte de circonstances spécifiques tenant à la situation de certaines catégories de personnes particulièrement vulnérables ?
5° De façon générale, doit-on considérer que l'indication dans la loi de ce que le montant de l'astreinte est déterminé en fonction de ce loyer, fait désormais obstacle à ce que le juge puisse moduler l'astreinte, à la hausse ou à la baisse, en fonction notamment de la célérité ou des diligences de l'Etat, que ce soit lors de la fixation de l'astreinte provisoire, ou lors de sa liquidation et de la fixation d'une nouvelle astreinte pour la période ultérieure ?
Vu les autres pièces du dossier ;
Vu la Convention européenne de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales ;
Vu le code de la construction et de l'habitation ;
Vu la loi n° 2009-323 du 25 mars 2009 ;
Vu le code de justice administrative, notamment son article L. 113-1 ;
Après avoir entendu en séance publique :
― le rapport de Mme Bethânia Gaschet, auditeur ;
― les conclusions de Mme Gaëlle Dumortier, rapporteur public,
Rend l'avis suivant :
Aux termes de l'article L. 300-1 du code de la construction et de l'habitation : « Le droit à un logement décent et indépendant (...) est garanti par l'Etat à toute personne qui (...) n'est pas en mesure d'y accéder par ses propres moyens ou de s'y maintenir. / Ce droit s'exerce par un recours amiable puis, le cas échéant, par un recours contentieux dans les conditions et selon les modalités fixées par le présent article et les articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1. » En cas de reconnaissance du caractère urgent et prioritaire de la demande par la commission de médiation prévue à l'article L. 441-2-3, et en l'absence de relogement dans le délai indiqué par l'article R. 441-16-1 du même code, l'article L. 441-2-3-1 ouvre un recours contentieux devant le tribunal administratif, permettant au juge, lorsqu'il constate la carence de l'administration, d'ordonner le logement ou le relogement de l'intéressé en assortissant, le cas échéant, cette injonction d'une astreinte, que l'Etat verse à un fonds d'aménagement urbain régional, et dont le montant est déterminé en fonction du loyer moyen du type de logement considéré comme adapté aux besoins du demandeur par la commission de médiation.
En ce qui concerne la compatibilité avec le droit à un recours effectif, garanti par les stipulations de la Convention européenne de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales:
Les litiges relatifs au droit d'accès à un logement décent et indépendant garanti par l'Etat à toute personne qui n'est pas en mesure d'y accéder par ses propres moyens, prévu par l'article L. 300-1 du code de la construction et de l'habitation, ressortissent à la matière civile, au sens de l'article 6-1 de la Convention européenne de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales, qui garantit le droit d'accéder à un tribunal doté de pouvoirs effectifs.
Le mécanisme institué par les dispositions précitées du code de la construction et de l'habitation ouvre, pour les demandeurs remplissant les conditions fixées par ce code, un recours contentieux qui peut conduire le juge à ordonner leur logement, leur relogement ou leur hébergement, et à assortir cette injonction d'une astreinte. Par ailleurs, la décision de la commission départementale de médiation est susceptible d'un recours de droit commun devant le juge administratif. Enfin, l'inaction de l'Etat est susceptible d'être sanctionnée, le cas échéant, par le juge saisi d'un recours en responsabilité.
La voie de recours spécifique ouverte aux demandeurs, sans préjudice de ces autres voies de recours, par les dispositions de l'article L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l'habitation, devant un juge doté d'un pouvoir d'injonction et d'astreinte de nature à surmonter les éventuels obstacles à l'exécution de ses décisions, présente un caractère effectif, au regard des exigences découlant de l'article 6-1 de la Convention européenne de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales. Il en va ainsi, alors même que l'astreinte éventuellement prononcée sur le fondement de cet article, compte tenu des critères qu'il énonce, est versée par l'Etat, non au requérant, mais à un fonds d'aménagement urbain régional dépendant de l'Etat, dont les moyens ne sont pas exclusivement employés à la construction de logements sociaux.
Les dispositions en cause ouvrant aux justiciables qu'elles visent le droit d'accéder à un tribunal doté de pouvoirs effectifs, conformément aux stipulations de l'article 6-1 de la Convention européenne de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales, il n'y a dès lors pas lieu de rechercher si le droit d'obtenir un logement décent et indépendant est au nombre de ceux auxquels renvoie l'article 13 de la même convention.
En ce qui concerne les autres questions :
Il ressort des termes de l'article L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l'habitation, éclairés par les travaux préparatoires à la loi du 25 mars 2009 de mobilisation pour le logement et la lutte contre l'exclusion, que le législateur, en précisant que le montant de l'astreinte devait être déterminé en fonction du loyer moyen du type de logement adapté aux besoins du demandeur, n'a pas entendu limiter le montant de cette astreinte au montant du loyer moyen de ce logement, mais permettre qu'elle soit modulée, selon les circonstances de l'espèce, en fonction de ce montant, calculé sur la même période que l'astreinte.
L'astreinte prononcée, qui peut être un multiple du montant de ce loyer moyen, ne saurait néanmoins s'écarter de cette référence de façon disproportionnée. En particulier, l'hypothèse d'une astreinte dont le montant serait égal au coût pour l'Etat de la construction d'un logement social, calculé sur la même période, ne prendrait pas en compte de façon raisonnable cette référence au loyer moyen. Cette référence vaut pour la ville de Paris, pour laquelle les dispositions législatives précitées ne prévoient pas de règle spécifique ; il ressort au contraire des travaux préparatoires à la loi du 25 mars 2009 que le législateur a, précisément, souhaité définir une règle homogène applicable sur l'ensemble du territoire.
Dès lors que le juge dispose ainsi de la faculté de moduler le montant de l'astreinte, il doit pouvoir prendre en compte d'autres éléments que le montant du loyer moyen du type de logement adapté aux besoins du demandeur et statuer en fonction de l'ensemble des circonstances de l'espèce. Il lui est, par suite, possible de moduler le montant de l'astreinte en fonction de critères tenant notamment à la taille de la famille, à la vulnérabilité particulière du demandeur, à la célérité et aux diligences de l'Etat, tant lors de la fixation de l'astreinte que lors de sa liquidation et, le cas échéant, de la fixation d'une nouvelle astreinte pour la période ultérieure.
Le présent avis sera notifié au tribunal administratif de Paris, à M. Abdelkrim MAACHE et au ministre d'Etat, ministre de l'écologie, de l'énergie, du développement durable et de la mer, en charge des technologies vertes et des négociations sur le climat.
Il sera publié au Journal officiel de la République française.

LA LUTTE CONTRE LES QUARTIERS A HABITAT DÉGRADÉ

Dans ces quartiers, il faut remplir une demande d'autorisation préalable de location pour démontrer que le logement mis en location est digne.

La demande d'autorisation préalable doit être faite sur CERFA 15652 - le mode d'emploi pour le remplir est sur CERFA 52148

Le transfert de l'autorisation préalable doit être fait sur CERFA 15663 - le mode d'emploi pour le remplir est sur CERFA 52149

LES TEXTES

L'Arrêté du 27 mars 2017 est relatif au formulaire de déclaration de mise en location de logement.

L'Arrêté du 27 mars 2017 est relatif au formulaire de demande d'autorisation préalable de mise en location de logement et au formulaire de déclaration de transfert de l'autorisation préalable de mise en location de logement.

Art. L 635-1 du Code de la Construction et de l'Habitation

I. - L'organe délibérant de l'établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d'habitat ou, à défaut, le conseil municipal peut délimiter des zones soumises à autorisation préalable de mise en location sur les territoires présentant une proportion importante d'habitat dégradé. Ces zones sont délimitées au regard de l'objectif de lutte contre l'habitat indigne et en cohérence avec le programme local de l'habitat en vigueur et le plan local d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées. Ces zones peuvent concerner un ou plusieurs ensembles immobiliers.

II. - La délibération mentionnée au I peut fixer, pour chacune des zones géographiques qu'elle délimite, les catégories et caractéristiques des logements qui sont soumis à autorisation préalable. Elle précise la date d'entrée en vigueur du dispositif, qui ne peut être fixée à un délai inférieur à six mois à compter de la publication de la délibération mentionnée au I, ainsi que le lieu et les modalités de dépôt de la demande d'autorisation.

Art. R. 635-1 du Code de la Construction et de l' Habitation

Pour l'application des dispositions des articles L. 635-1 à L. 635-11, une mise en location, une relocation ou une nouvelle mise en location sont définies comme étant la conclusion d'un contrat de location soumis au titre Ier ou au titre Ier bis de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986, à l'exclusion de sa reconduction ou de son renouvellement ou de la conclusion d'un avenant à ce contrat.

Art. R. 635-2 du Code de la Construction et de l'Habitation

La demande d'autorisation préalable de mise en location est établie par le ou les bailleurs ou leur mandataire et précise :
1° Pour un bailleur personne physique, son identité, son adresse et ses coordonnées ;
2° Pour un bailleur personne morale, sa dénomination ou sa raison sociale, sa forme juridique, l'adresse de son siège social ainsi que la qualité du signataire de la déclaration ;
3° Dans le cas où le mandataire agit pour le compte du bailleur, le nom ou la raison sociale du mandataire, son adresse ainsi que l'activité exercée et, le cas échéant, le numéro et le lieu de délivrance de la carte professionnelle ;
4° La localisation, la désignation et la consistance du logement et, le cas échéant, de l'immeuble dans lequel il est situé.

Art. R. 635-3 du Code de la Construction et de l'Habitation

Pour l'application de l'article L. 635-4, la délivrance de l'accusé de réception mentionné aux articles L. 112-3, R. 112-5 et R. 112-6 du code des relations entre le public et l'administration vaut récépissé de demande d'autorisation.
L'autorisation préalable de mise en location reproduit l'ensemble des informations mentionnées dans la demande d'autorisation.
L'autorisation devient caduque s'il apparaît qu'elle n'est pas suivie d'une mise en location dans un délai de deux ans suivant sa délivrance.
 En cas de mutation à titre gratuit ou onéreux du logement, une autorisation en cours de validité peut être transférée au nouveau propriétaire du logement. Ce transfert prend effet à compter du dépôt par le nouveau propriétaire, auprès de l'autorité compétente, d'une déclaration de transfert, sous réserve de l'accord du bénéficiaire initial de l'autorisation. La déclaration de transfert est établie conformément à un formulaire dont le modèle est fixé par arrêté du ministre chargé du logement et déposée selon des modalités définies par l'autorité compétente mentionnée au I de l'article L. 635-1.

Art. R. 635-4 du Code de la Construction et de l'habitation.

I. - Le délai pendant lequel l'intéressé a la possibilité de présenter ses observations, mentionné aux premier et deuxième alinéas de l'article L. 635-7, est fixé à un mois.
II. - Pour l'application du premier alinéa de l'article L. 635-7, lorsque le préfet est informé qu'une personne a mis en location un logement sans avoir préalablement déposé une demande d'autorisation, l'intéressé peut procéder à la régularisation de sa situation dans le délai qui lui est imparti pour présenter ses observations. A cet effet, il joint aux observations adressées au préfet copie du récépissé du dépôt de la demande d'autorisation.

LE LOGEMENT INSALUBRE

La procédure commence par une lettre recommandée avec accusé de réception adressé au propriétaire des lieux.
S'ils restent infructueux, le locataire peut saisir l'Agence régionale de la santé (ARS) et la direction départementale de la cohésion sociale et de la protection des populations (DDCSPP). Le locataire peut avertir le maire ou le Service communal d'hygiène et de santé, qui rendent un rapport sur l'état de l'immeuble concerné.

Le Préfet rend un arrêté d'insalubrité, qui peut éventuellement édicter sa destruction. Dans ce dernier cas, il donne au bailleur une liste des travaux à réaliser et des délais à respecter.

La déclaration d'insalubrité d'un logement a pour effet la suspension de l'obligation de paiement des loyers à compter du mois suivant la date de l'arrêté préfectoral.

L'insalubrité d'un logement est évaluée suivant la circulaire du 23 juin 2003 au cas par cas en fonction d'une liste de 29 critères pour le logement et 35 critères pour le bâtiment.

Article L 123-3 du Code de la construction et de l'habitation

I. ― Dans le cas où un établissement recevant du public est à usage total ou partiel d'hébergement et que le maire a prescrit, par arrêté, à l'exploitant et au propriétaire les mesures nécessaires pour faire cesser la situation d'insécurité constatée par la commission de sécurité et, le cas échéant, pour réaliser des aménagements et travaux dans un délai fixé, le maire peut, à défaut d'exécution volontaire, et après mise en demeure demeurée infructueuse, procéder d'office aux travaux nécessaires pour mettre fin à la situation d'insécurité manifeste, et voir condamner l'exploitant à lui verser une provision à valoir sur le coût des travaux. En cas de litige sur les conditions d'entrée dans l'immeuble, le juge des référés statue.

Lorsque la commune procède d'office aux travaux, elle agit en lieu et place des propriétaires, pour leur compte et à leurs frais. Sa créance est recouvrée comme en matière de contributions directes.

Le maire peut également prononcer une interdiction temporaire d'habiter ou d'utiliser les lieux applicable jusqu'à la réalisation des mesures prescrites.

Si une interdiction temporaire d'habiter ou d'utiliser les lieux est décidée ou si l'état des locaux impose une fermeture définitive de l'établissement, l'hébergement ou le relogement des occupants est assuré dans les conditions fixées aux articles L. 521-1 et suivants du présent code.

Les pouvoirs dévolus au maire par le présent article sont exercés à Paris par le préfet de police.

II. ― L'arrêté prévu au I précise que la non-exécution des travaux qu'il prescrit dans le délai fixé expose l'exploitant et le propriétaire au paiement d'une astreinte par jour de retard. Le propriétaire de l'immeuble et l'exploitant du fonds de commerce sont solidairement tenus au paiement de l'astreinte à compter de la notification par le maire à chacun d'entre eux de l'arrêté appliquant l'astreinte.

Lorsque l'arrêté prévu au I concerne un immeuble en indivision, l'astreinte est appliquée dans les conditions fixées à l'article L. 541-2-1.

III. ― Si les travaux prescrits par l'arrêté prévu au I n'ont pas été exécutés dans le délai fixé, le maire peut également, sans attendre l'expiration du délai fixé par la mise en demeure, appliquer, par arrêté, une astreinte d'un montant maximal de 1 000 € par jour de retard à l'encontre du propriétaire et de l'exploitant défaillants. Son montant peut être progressif dans le temps et modulé dans des conditions fixées par voie réglementaire, tenant compte de l'ampleur des mesures et travaux prescrits et des conséquences de la non-exécution.

L'astreinte court à compter de la notification de l'arrêté la prononçant et jusqu'à la complète exécution des travaux prescrits. Le recouvrement des sommes est engagé par trimestre échu.

Le maire peut, lors de la liquidation du dernier terme échu, consentir une remise de son produit si les travaux prescrits par l'arrêté prévu au I ont été exécutés et si le redevable établit que le non-respect du délai imposé pour l'exécution totale de ses obligations est exclusivement dû à des circonstances indépendantes de sa volonté. Le total des sommes demandées ne peut être supérieur au montant de l'amende prévue au VI.

L'astreinte est recouvrée, dans les conditions prévues par les dispositions relatives aux produits communaux, au bénéfice de la commune sur le territoire de laquelle est implanté l'établissement ayant fait l'objet de l'arrêté. Dans le cas où l'arrêté a été pris par le président d'un établissement public de coopération intercommunale en application de l'article L. 5211-9-2 du code général des collectivités territoriales, l'astreinte est recouvrée au bénéfice de l'établissement public concerné.

A défaut pour le maire ou, le cas échéant, le président de l'établissement public de coopération intercommunale de liquider le produit de l'astreinte, de dresser l'état nécessaire à son recouvrement et de le faire parvenir au représentant de l'Etat dans le département le mois qui suit la demande émanant de celui-ci, la créance est liquidée et recouvrée par l'Etat. Après prélèvement de 4 % pour frais de recouvrement sur les sommes perçues, 43 % des sommes sont versées au budget de l'Agence nationale de l'habitat.

L'application de l'astreinte et sa liquidation ne font pas obstacle à l'exécution d'office par l'autorité administrative des mesures et travaux prescrits par l'arrêté prévu au I. Dans ce cas, le montant de l'astreinte, qui s'ajoute à celui du coût des mesures et des travaux exécutés d'office, est garanti par les dispositions prévues au 8° de l'article 2374 du code civil. Les articles L. 541-1 et suivants du présent code sont applicables.

IV. ― Est puni d'un emprisonnement d'un an et d'une amende de 50 000 € le refus délibéré et sans motif légitime, constaté après mise en demeure, d'exécuter les travaux prescrits en application du I.

V. ― Est puni d'un emprisonnement de deux ans et d'une amende de 75 000 € le fait de louer des chambres ou locaux dans des conditions qui conduisent manifestement à leur suroccupation.

VI. ― Est puni d'un emprisonnement de trois ans et d'une amende de 100 000 € :

― le fait de dégrader, détériorer, détruire des locaux ou de les rendre impropres à l'hébergement de quelque façon que ce soit, dans le but d'en faire partir les occupants, lorsque ces locaux sont visés par un arrêté fondé sur le I ;

― le fait, de mauvaise foi, de ne pas respecter une interdiction d'habiter et d'utiliser les lieux prononcée en application du troisième alinéa du I.

VII. ― Les personnes physiques encourent également les peines complémentaires suivantes :

1° La confiscation du fonds de commerce ou de l'immeuble destiné à l'hébergement des personnes et ayant servi à commettre l'infraction ;

1° bis. La confiscation au profit de l'Etat de l'usufruit de tout ou partie de leurs biens, quelle qu'en soit la nature, meubles ou immeubles, divis ou indivis, ayant servi à commettre l'infraction, les personnes physiques coupables gardant la nue-propriété de leurs biens.

Le produit de l'usufruit confisqué est liquidé et recouvré par l'Etat. Les sommes sont versées au budget de l'Agence nationale de l'habitat ;

2° L'interdiction pour une durée de cinq ans au plus d'exercer une activité professionnelle ou sociale dès lors que les facilités que procure cette activité ont été sciemment utilisées pour préparer ou commettre l'infraction. Cette interdiction n'est toutefois pas applicable à l'exercice d'un mandat électif ou de responsabilités syndicales ;

3° L'interdiction d'acheter pour une durée de cinq ans au plus soit à titre personnel, soit en tant qu'associé ou mandataire social de la société civile immobilière ou en nom collectif se portant acquéreur, soit sous forme de parts immobilières un bien immobilier à usage d'habitation, à d'autres fins que son occupation à titre personnel.

VIII. ― Les personnes morales encourent, outre l'amende prévue à l'article 131-38 du code pénal, les peines complémentaires prévues aux 2°, 4°, 8° et 9° de l'article 131-39 du même code. La confiscation mentionnée au 8° du même article porte sur le fonds de commerce ou l'immeuble destiné à l'hébergement des personnes et ayant servi à commettre l'infraction.

IX. ― Lorsque les poursuites sont effectuées à l'encontre d'exploitants de fonds de commerce aux fins d'hébergement, il est fait application de l'article L. 651-10 du présent code.

LE BAILLEUR DOIT RELOGER LES LOCATAIRES

Cour de Cassation chambre civile 3, arrêt du 9 février 2017, pourvoi n° 16-13260 Cassation

Vu l'article 1751 du code civil, ensemble les articles L. 521-1 et L. 521-3-1 du code de la construction et de l'habitation ;

Attendu qu'il résulte de ces textes que la proposition du relogement de la famille consécutive à un arrêté d'insalubrité portant interdiction d'habiter les lieux donnés à bail doit être adressée par le bailleur à chacun des époux cotitulaires du bail ;

Attendu que, pour dire que M. X... n'a pas manqué à son obligation de relogement, l'arrêt retient que celui-ci justifie, par la production d'une attestation d'une agence immobilière, d'une proposition de relogement adressée à Mme Y... et que, compte tenu de l'unicité du bail dont les deux époux étaient titulaires, ce relogement est satisfactoire.

LE NOTAIRE DOIT VÉRIFIER SI L'ACQUEREUR EST FRAPPE OU NON D'INTERDICTION D'ACHETER UN IMMEUBLE

Article L 551-1 du Code de la Construction

I. ― Pour l'application de la peine d'interdiction d'acheter un bien immobilier à usage d'habitation ou un fonds de commerce d'un établissement recevant du public à usage total ou partiel d'hébergement prévue au 5° bis de l'article 225-19 du code pénal, au 3° du IV de l'article L. 1337-4 du code de la santé publique, au 3° du VII de l'article L. 123-3 et au 3° du III de l'article L. 511-6 du présent code, le notaire chargé d'établir l'acte authentique de vente d'un bien immobilier à usage d'habitation ou d'un fonds de commerce d'un établissement recevant du public à usage total ou partiel d'hébergement vérifie si l'acquéreur a fait l'objet de l'une de ces condamnations. A cette fin, il interroge le casier judiciaire national par l'intermédiaire de l'Association pour le développement du service notarial placée sous le contrôle du Conseil supérieur du notariat, qui lui indique si l'acheteur personne physique ou l'un des associés ou mandataires sociaux de la société civile immobilière ou en nom collectif se portant acquéreur est dans la situation mentionnée ci-dessus.

Lorsqu'il résulte de cette procédure que l'acquéreur a fait l'objet d'une condamnation définitive à la peine mentionnée au premier alinéa, l'acte authentique n'est pas signé et l'avant-contrat de vente signé antérieurement est réputé nul et non avenu aux torts de l'acquéreur.

II. ― L'acte authentique de vente d'un bien immobilier à usage d'habitation au profit d'un acquéreur ayant fait l'objet de l'une des condamnations mentionnées au I peut toutefois être signé si l'acquéreur atteste, dans l'acte de vente, que le bien est destiné à son occupation personnelle. Dans ce cas, l'acte de vente et l'attestation sont notifiés à l'administration fiscale par le notaire.

LE BAILLEUR EST POURSUIVI DEVANT LE TRIBUNAL CORRECTIONNEL

Article 215-14 du Code Pénal

Le fait de soumettre une personne, dont la vulnérabilité ou l'état de dépendance sont apparents ou connus de l'auteur, à des conditions de travail ou d'hébergement incompatibles avec la dignité humaine est puni de cinq ans d'emprisonnement et de 150 000 Euros d'amende.

Article 215-15 du Code Pénal

Les infractions définies aux articles 225-13 et 225-14 sont punies de sept ans d'emprisonnement et de 200000 euros d'amende lorsqu'elles sont commises à l'égard de plusieurs personnes.

Lorsqu'elles sont commises à l'égard d'un mineur, elles sont punies de sept ans d'emprisonnement et de 200 000 Euros d'amende.

Lorsqu'elles sont commises à l'égard de plusieurs personnes parmi lesquelles figurent un ou plusieurs mineurs, elles sont punies de dix ans d'emprisonnement et de 300 000 Euros d'amende.

Article 215-15-1 du Code Pénal

Pour l'application des articles 225-13 et 225-14, les mineurs ou les personnes qui ont été victimes des faits décrits par ces articles à leur arrivée sur le territoire français sont considérés comme des personnes vulnérables ou en situation de dépendance.

Article 215-19 du Code Pénal

Les personnes physiques coupables des infractions prévues par les sections 1 et 3 du présent chapitre encourent également les peines complémentaires suivantes :

1° L'interdiction des droits prévus aux 2° et 3° de l'article 131-26 pour une durée de cinq ans au plus ;

2° L'affichage ou la diffusion de la décision prononcée, dans les conditions prévues par l'article 131-35 ;

3° La fermeture, pour une durée de cinq ans au plus ou à titre définitif, de l'un, de plusieurs ou de l'ensemble des établissements de l'entreprise appartenant à la personne condamnée ;

4° L'exclusion des marchés publics à titre définitif ou pour une durée de cinq ans au plus ;

4° bis. La confiscation au profit de l'Etat de l'usufruit de tout ou partie de leurs biens, quelle qu'en soit la nature, meubles ou immeubles, divis ou indivis, ayant servi à commettre l'infraction prévue à l'article 225-14, les personnes physiques coupables gardant la nue-propriété de leurs biens ;

5° La confiscation de tout ou partie de leurs biens, quelle qu'en soit la nature, meubles ou immeubles, divis ou indivis, ayant servi à commettre les infractions prévues aux articles 225-13 à 225-14-2 ;

5° bis. Pour l'infraction prévue à l'article 225-14, l'interdiction d'acheter pour une durée de cinq ans au plus soit à titre personnel, soit en tant qu'associé ou mandataire social de la société civile immobilière ou en nom collectif se portant acquéreur, soit sous forme de parts immobilières un bien immobilier à usage d'habitation, à d'autres fins que son occupation à titre personnel, ou un fonds de commerce d'un établissement recevant du public à usage total ou partiel d'hébergement ;

6° L'obligation d'accomplir un stage de citoyenneté, selon les modalités prévues par l'article 131-5-1 ;

7° Pour les infractions prévues aux articles 225-13 à 225-15, l'interdiction, suivant les modalités prévues par l'article 131-27, soit d'exercer une fonction publique ou d'exercer l'activité professionnelle ou sociale dans l'exercice ou à l'occasion de l'exercice de laquelle l'infraction a été commise, soit d'exercer une profession commerciale ou industrielle, de diriger, d'administrer, de gérer ou de contrôler à un titre quelconque, directement ou indirectement, pour son propre compte ou pour le compte d'autrui, une entreprise commerciale ou industrielle ou une société commerciale. Ces interdictions d'exercice peuvent être prononcées cumulativement.

EN CAS DE RECIDIVE

Article 434-41 du Code Pénal

Est punie de deux ans d'emprisonnement et de 30 000 euros d'amende la violation, par le condamné, des obligations ou interdictions résultant des peines de suspension ou d'annulation du permis de conduire, d'interdiction de conduire certains véhicules terrestres à moteur, d'interdiction de paraître dans certains lieux ou de rencontrer certaines personnes, d'obligation d'accomplir un stage, d'interdiction de détenir ou de porter une arme, de retrait du permis de chasser, d'interdiction de détenir un animal, d'interdiction d'émettre des chèques ou d'utiliser des cartes de paiement, de fermeture d'établissement ou d'exclusion des marchés publics prononcées en application des articles 131-5-1,131-6, 131-10, 131-14,131-16 ou 131-17, d'interdiction de souscrire un nouveau contrat d'abonnement à un service de communication au public en ligne résultant de la peine complémentaire prévue en matière délictuelle par l'article L. 335-7 du code de la propriété intellectuelle, d'interdiction d'acheter un bien immobilier ou un fonds de commerce d'un établissement recevant du public à usage total ou partiel d'hébergement résultant de la peine complémentaire prévue au 5° bis de l'article 225-19 du présent code, au 3° du III de l'article L. 511-6 du code de la construction et de l'habitation et au 3° du IV de l'article L. 1337-4 du code de la santé publique.

Est puni des mêmes peines le fait de détruire, détourner ou tenter de détruire ou de détourner un véhicule immobilisé ou un véhicule, une arme, tout autre bien, corporel ou incorporel, ou un animal confisqués en application des articles 131-6,131-10,131-14,131-16,131-21 ou 131-39.

Est également puni des mêmes peines le fait, par une personne recevant la notification d'une décision prononçant à son égard, en application des articles précités, la suspension ou l'annulation du permis de conduire, le retrait du permis de chasser ou la confiscation d'un véhicule, d'une arme, de tout autre bien corporel ou incorporel ou d'un animal, de refuser de remettre le permis suspendu, annulé ou retiré, le bien ou l'animal confisqué à l'agent de l'autorité chargé de l'exécution de cette décision.

LES IMMEUBLES MENAÇANT RUINE

Article L 511-2 du Code de la Construction et de l'habitation

I. ― Le maire, par un arrêté de péril pris à l'issue d'une procédure contradictoire dont les modalités sont définies par décret en Conseil d'Etat, met le propriétaire de l'immeuble menaçant ruine, et le cas échéant les personnes mentionnées au premier alinéa de l'article L. 511-1-1, en demeure de faire dans un délai déterminé, selon le cas, les réparations nécessaires pour mettre fin durablement au péril ou les travaux de démolition, ainsi que, s'il y a lieu, de prendre les mesures indispensables pour préserver les bâtiments contigus.

Lorsque le bâtiment menaçant ruine est à usage principal d'habitation, l'arrêté de péril précise également que la non-exécution des réparations, travaux ou mesures dans le délai qu'il détermine expose le propriétaire au paiement d'une astreinte par jour de retard.

Si l'état du bâtiment, ou d'une de ses parties, ne permet pas de garantir la sécurité des occupants, le maire peut assortir l'arrêté de péril d'une interdiction d'habiter et d'utiliser les lieux qui peut être temporaire ou définitive. Les dispositions des articles L. 521-1 à L. 521-4 sont alors applicables.

Cet arrêté précise la date d'effet de l'interdiction, qui ne peut être fixée au-delà d'un an si l'interdiction est définitive, ainsi que la date à laquelle le propriétaire ou l'exploitant des locaux d'hébergement doit avoir informé le maire de l'offre d'hébergement ou de relogement qu'il a faite aux occupants en application de l'article L. 521-3-1.

II. ― La personne tenue d'exécuter les mesures prescrites par l'arrêté de péril peut se libérer de son obligation par la conclusion d'un bail à réhabilitation. Elle peut également conclure un bail emphytéotique ou un contrat de vente moyennant paiement d'une rente viagère, à charge pour les preneurs ou débirentiers d'exécuter les travaux prescrits et d'assurer, le cas échéant, l'hébergement des occupants. Les parties peuvent convenir que l'occupant restera dans les lieux lorsqu'il les occupait à la date de l'arrêté de péril.

III. ― Sur le rapport d'un homme de l'art, le maire constate la réalisation des travaux prescrits ainsi que leur date d'achèvement et prononce la mainlevée de l'arrêté de péril et, le cas échéant, de l'interdiction d'habiter et d'utiliser les lieux.

L'arrêté du maire est publié au fichier immobilier ou au livre foncier dont dépend l'immeuble pour chacun des locaux, à la diligence du propriétaire et à ses frais.

IV. ― Lorsque l'arrêté de péril n'a pas été exécuté dans le délai fixé, le maire met en demeure le propriétaire d'y procéder dans un délai qu'il fixe et qui ne peut être inférieur à un mois.

Lorsque l'arrêté de péril concerne tout ou partie des parties communes d'un immeuble soumis à la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, l'astreinte est appliquée dans les conditions prévues à l'article L. 543-1.

Lorsque l'arrêté concerne un immeuble en indivision, l'astreinte est appliquée dans les conditions fixées à l'article L. 541-2-1.

Lorsque le bâtiment menaçant ruine est à usage principal d'habitation, le maire peut, sans attendre l'expiration du délai fixé par la mise en demeure, appliquer une astreinte d'un montant maximal de 1 000 € par jour de retard à l'encontre du propriétaire défaillant. Son montant peut être progressif dans le temps et modulé dans des conditions fixées par voie réglementaire, tenant compte de l'ampleur des mesures et travaux prescrits et des conséquences de la non-exécution.

L'application de l'astreinte et sa liquidation ne font pas obstacle à l'exécution d'office par le maire des mesures et travaux prescrits par l'arrêté prévu au I pour mettre fin à l'exposition au risque d'incendie ou de panique des occupants ou des voisins. Dans ce cas, le montant de l'astreinte s'ajoute à celui du coût des mesures et travaux exécutés d'office. Il est recouvré comme en matière de contributions directes et garanti par les dispositions prévues au 8° de l'article 2374 du code civil et aux articles L. 541-1 et suivants du présent code.

Si les mesures prescrites concernent un établissement recevant du public aux fins d'hébergement, l'arrêté appliquant l'astreinte est notifié au propriétaire de l'immeuble et à l'exploitant, lesquels sont alors solidairement tenus au paiement de l'astreinte.

L'astreinte court à compter de la notification de l'arrêté la prononçant et jusqu'à la complète exécution des travaux prescrits. Le recouvrement des sommes est engagé par trimestre échu.

Le maire peut, lors de la liquidation du dernier terme échu, consentir à une remise de son produit lorsque les réparations, travaux ou mesures prescrits par l'arrêté de péril ont été exécutés et si le redevable établit que le non-respect du délai imposé pour l'exécution totale de ses obligations est exclusivement dû à des circonstances indépendantes de sa volonté. Le montant total des sommes demandées ne peut être supérieur au montant de l'amende prévue au I de l'article L. 511-6.

L'astreinte est recouvrée, dans les conditions prévues par les dispositions relatives aux produits communaux, au bénéfice de la commune sur le territoire de laquelle est implanté l'immeuble ayant fait l'objet de l'arrêté. Dans le cas où l'arrêté a été pris par le président d'un établissement public de coopération intercommunale en application de l'article L. 5211-9-2 du code général des collectivités territoriales, l'astreinte est recouvrée au bénéfice de l'établissement public concerné.

A défaut pour le maire ou, le cas échéant, le président de l'établissement public de coopération intercommunale de liquider le produit de l'astreinte, de dresser l'état nécessaire à son recouvrement et de la faire parvenir au représentant de l'Etat dans le département dans le mois qui suit la demande émanant de celui-ci, la créance est liquidée et recouvrée par l'Etat. Après prélèvement de 4 % pour frais de recouvrement sur les sommes perçues, 43 % des sommes sont versées au budget de l'Agence nationale de l'habitat.

V. ― A défaut de réalisation des travaux dans le délai imparti, le maire, par décision motivée, fait procéder d'office à leur exécution. Il peut également faire procéder à la démolition prescrite, sur ordonnance du juge statuant en la forme des référés, rendue à sa demande.

Si l'inexécution de travaux prescrits portant sur les parties communes d'un immeuble en copropriété résulte de la défaillance de certains copropriétaires, sur décision motivée du maire, la commune peut se substituer à ceux-ci pour les sommes exigibles à la date votée par l'assemblée générale des copropriétaires ; elle est alors subrogée dans les droits et actions du syndicat à concurrence des sommes par elle versées.

Lorsque la commune se substitue au propriétaire défaillant et fait usage des pouvoirs d'exécution d'office qui lui sont reconnus, elle agit en lieu et place des propriétaires, pour leur compte et à leurs frais.

Les dispositions du quatrième alinéa de l'article L. 1334-4 du code de la santé publique sont applicables.

VI. ― Les pouvoirs dévolus au maire par le présent article sont exercés à Paris par le préfet de police.

LES LOYERS SONT SUSPENDUS

Cour de cassation, chambre civile 3, Arrêt du 20 octobre 2016 pourvoi N° 15-22680 Cassation

Vu l'article L. 521-2, I, du code de la construction et de l'habitation ;

Attendu que, pour condamner M. Y... au paiement d'une somme de 3 640, 28 euros, l'arrêt retient qu'un arrêté municipal du 17 septembre 2010 a ordonné aux copropriétaires de l'immeuble de mettre fin durablement au péril en réalisant des travaux de réparation, que cet arrêté ne porte que sur les parties communes de l'immeuble et non privatives et n'est pas assorti d'une interdiction d'habiter, qu'il n'apparaît pas que la nature des désordres et des travaux à entreprendre pour y remédier aient pu priver ou interdire à M. Y... l'occupation sécurisée de son logement, et que l'article L. 521-2, qui prévoit la suspension du paiement des loyers pendant la durée des travaux ordonnés par arrêté de péril dans le cas où l'état du bâtiment ne permet pas de garantir la sécurité des occupants, n'a donc pas à recevoir application ;

Qu'en statuant ainsi, alors que, lorsqu'un arrêté de péril vise des parties communes d'un immeuble en copropriété, la mesure de suspension des loyers prévue par l'article L. 521-2, I, précité s'applique à la totalité des lots comprenant une quote-part dans ces parties communes, la cour d'appel, qui a ajouté à la loi une condition relative au fait que l'état du bâtiment ne permette pas de garantir la sécurité des occupants qu'elle ne comporte pas, a violé le texte susvisé ;

LES AVANTAGES FISCAUX DU BAILLEUR

Article 199 novovicies du Code General des Impôts :

I. ― A. ― Les contribuables domiciliés en France, au sens de l'article 4 B, qui acquièrent, entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2017, un logement neuf ou en l'état futur d'achèvement bénéficient d'une réduction d'impôt sur le revenu à condition qu'ils s'engagent à le louer nu à usage d'habitation principale pendant une durée minimale fixée, sur option du contribuable, à six ans ou à neuf ans. Cette option, qui est exercée lors du dépôt de la déclaration des revenus de l'année d'achèvement de l'immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure, est irrévocable pour le logement considéré.

La réduction d'impôt s'applique, dans les mêmes conditions, lorsque l'immeuble est la propriété d'une société non soumise à l'impôt sur les sociétés, autre qu'une société civile de placement immobilier, à la condition que le porteur de parts s'engage à conserver la totalité de ses titres jusqu'à l'expiration de l'engagement de location mentionné au premier alinéa.

B. ― La réduction d'impôt s'applique également dans les mêmes conditions :

1° Au logement que le contribuable fait construire et qui fait l'objet d'un dépôt de demande de permis de construire entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2017 ;

2° Au logement que le contribuable acquiert entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2017 et qui fait ou qui a fait l'objet de travaux concourant à la production ou à la livraison d'un immeuble neuf au sens du 2° du 2 du I de l'article 257 ;

3° Au logement qui ne satisfait pas aux caractéristiques de décence, prévues à l'article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986, que le contribuable acquiert entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2017 et qui fait ou qui a fait l'objet de travaux de réhabilitation, définis par décret, permettant au logement d'acquérir des performances techniques voisines de celles d'un logement neuf ;

4° Au local affecté à un usage autre que l'habitation que le contribuable acquiert entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2017 et qui fait ou qui a fait l'objet de travaux de transformation en logement.

C. ― L'achèvement du logement doit intervenir dans les trente mois qui suivent la date de la signature de l'acte authentique d'acquisition, dans le cas d'un logement acquis en l'état futur d'achèvement, ou la date de l'obtention du permis de construire, dans le cas d'un logement que le contribuable fait construire.

Pour les logements qui font l'objet des travaux mentionnés aux 2°, 3° et 4° du B après l'acquisition par le contribuable, l'achèvement de ces travaux doit intervenir au plus tard le 31 décembre de la deuxième année qui suit celle de l'acquisition du local ou du logement concerné.

Pour les logements qui ont fait l'objet des travaux mentionnés aux mêmes 2°, 3° et 4° avant l'acquisition par le contribuable, la réduction d'impôt s'applique aux logements qui n'ont pas été utilisés ou occupés à quelque titre que ce soit depuis l'achèvement des travaux.

D. ― La location ne peut pas être conclue avec un membre du foyer fiscal du contribuable ou, lorsque le logement est la propriété d'une société non soumise à l'impôt sur les sociétés, autre qu'une société civile de placement immobilier, avec l'un des associés ou un membre du foyer fiscal de l'un des associés.

La location du logement consentie à un organisme public ou privé qui le donne en sous-location nue à usage d'habitation principale à une personne autre que l'une de celles mentionnées au premier alinéa ne fait pas obstacle au bénéfice de la réduction d'impôt à la condition que cet organisme ne fournisse aucune prestation hôtelière ou para-hôtelière.

La réduction d'impôt n'est pas applicable aux logements dont le droit de propriété est démembré ou aux logements appartenant à une société non soumise à l'impôt sur les sociétés, autre qu'une société civile de placement immobilier, dont le droit de propriété des parts est démembré.

Elle n'est pas non plus applicable aux immeubles classés ou inscrits au titre des monuments historiques ou ayant reçu le label délivré par la " Fondation du patrimoine ”, mentionnés au premier alinéa du 3° du I de l'article 156, et aux logements financés au moyen d'un prêt mentionné à l'article R. 331-1 du code de la construction et de l'habitation.

E. ― Un contribuable ne peut, pour un même logement, bénéficier à la fois du m du 1° du I de l'article 31, de l'une des réductions d'impôt prévues aux articles 199 undecies A, 199 undecies C et 199 tervicies et de la réduction d'impôt prévue au présent article.

F. ― Les dépenses de travaux retenues pour le calcul de la réduction d'impôt prévue au présent article ne peuvent faire l'objet d'une déduction pour la détermination des revenus fonciers.

II. ― La réduction d'impôt s'applique aux logements pour lesquels le contribuable justifie du respect d'un niveau de performance énergétique globale fixé par décret en fonction du type de logement concerné.

III. ― L'engagement de location mentionné au I doit prendre effet dans les douze mois qui suivent la date d'achèvement de l'immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure. Cet engagement prévoit que le loyer et les ressources du locataire appréciées à la date de conclusion du bail ne doivent pas excéder des plafonds fixés par décret en fonction de la localisation du logement et de son type.

Les plafonds de loyer mentionnés au premier alinéa peuvent être réduits, dans des conditions définies par décret, par le représentant de l'Etat dans la région après avis du comité régional de l'habitat et de l'hébergement mentionné à l'article L. 364-1 du code de la construction et de l'habitation, afin d'être adaptés aux particularités des marchés locatifs locaux.

IV. ― La réduction d'impôt s'applique exclusivement aux logements situés dans des communes classées, par arrêté des ministres chargés du budget et du logement, dans des zones géographiques se caractérisant par un déséquilibre important entre l'offre et la demande de logements entraînant des difficultés d'accès au logement sur le parc locatif existant.

Dans les zones géographiques se caractérisant par un déséquilibre entre l'offre et la demande de logements, autres que celles mentionnées au premier alinéa, la réduction d'impôt s'applique aux logements situés dans des communes caractérisées par des besoins particuliers en logement locatif qui ont fait l'objet, dans des conditions définies par décret, d'un agrément du représentant de l'Etat dans la région après avis du comité régional de l'habitat et de l'hébergement mentionné à l'article L. 364-1 du code de la construction et de l'habitation.

Toutefois, pour les logements que le contribuable acquiert jusqu'au 30 juin 2013 ou fait construire et qui font l'objet d'un dépôt de demande de permis de construire jusqu'à cette date, la réduction d'impôt s'applique également aux logements situés dans l'ensemble des communes classées dans les zones géographiques mentionnées au deuxième alinéa.

Dans les zones géographiques autres que celles mentionnées aux premier et deuxième alinéas, la réduction d'impôt s'applique aux logements situés dans des communes caractérisées par des besoins particuliers en logement locatif liés à une dynamique démographique ou économique particulière, qui ont fait l'objet, dans des conditions définies par décret, d'un agrément du représentant de l'Etat dans la région après avis conforme du comité régional de l'habitat et de l'hébergement mentionné à l'article L. 364-1 du code de la construction et de l'habitation. (1)

V. ― A. ― La réduction d'impôt est calculée sur le prix de revient d'au plus deux logements, retenu dans la limite d'un plafond par mètre carré de surface habitable fixé par décret et sans pouvoir dépasser la limite de 300 000 € par contribuable et pour une même année d'imposition.

Lorsque la réduction d'impôt est acquise au titre des 2° à 4° du B du I, le prix de revient mentionné au premier alinéa du présent A s'entend du prix d'acquisition du local ou du logement augmenté du prix des travaux.

B. ― Lorsque le logement est détenu en indivision, chaque indivisaire bénéficie de la réduction d'impôt dans la limite de la quote-part du prix de revient correspondant à ses droits dans l'indivision.

Lorsque les logements sont la propriété d'une société non soumise à l'impôt sur les sociétés, autre qu'une société civile de placement immobilier, le contribuable bénéficie de la réduction d'impôt dans la limite de la quote-part du prix de revient correspondant à ses droits sur les logements concernés.

VI.-Le taux de la réduction d'impôt est fixé à :

1° 12 % lorsque l'engagement de location mentionné au I est pris pour une durée de six ans ;

2° 18 % lorsque l'engagement de location mentionné au même I est pris pour une durée de neuf ans.

VII. ― La réduction d'impôt est répartie, selon la durée de l'engagement de location, sur six ou neuf années. Elle est accordée au titre de l'année d'achèvement du logement, ou de son acquisition si elle est postérieure, et imputée sur l'impôt dû au titre de cette même année, puis sur l'impôt dû au titre de chacune des cinq ou huit années suivantes à raison d'un sixième ou d'un neuvième de son montant total au titre de chacune de ces années.

VII bis.-A.-A l'issue de la période couverte par l'engagement de location mentionnée au I, lorsque le logement reste loué par période triennale dans les conditions prévues au III, le contribuable peut continuer à bénéficier de la réduction d'impôt prévue au présent article, à la condition de proroger son engagement initial pour au plus :

1° Trois années supplémentaires, renouvelables une fois, si l'engagement de location mentionné au I était d'une durée de six ans. Dans ce cas, la réduction d'impôt est égale à 6 % du prix de revient du logement, mentionné au A du V, pour la première période triennale et à 3 % pour la seconde période triennale ;

2° Trois années supplémentaires, si l'engagement de location mentionné au I était d'une durée de neuf ans. Dans ce cas, la réduction d'impôt est égale à 3 % du prix de revient du logement, mentionné au A du V, pour cette période triennale.

B.-Pour l'application du A du présent VII bis, la réduction d'impôt est imputée, par période triennale, à raison d'un tiers de son montant sur l'impôt dû au titre de l'année au cours de laquelle l'engagement de location a été prorogé et des deux années suivantes.

VIII. ― A. ― La réduction d'impôt est applicable, dans les mêmes conditions, à l'associé d'une société civile de placement immobilier régie par le paragraphe 4 de la sous-section 2 de la section 2 du chapitre IV du titre Ier du livre II du code monétaire et financier dont la quote-part de revenu est, en application de l'article 8 du présent code, soumise en son nom à l'impôt sur le revenu dans la catégorie des revenus fonciers.

B. ― La réduction d'impôt, qui n'est pas applicable aux titres dont le droit de propriété est démembré, est subordonnée à la condition que 95 % de la souscription servent exclusivement à financer un investissement pour lequel les conditions d'application du présent article sont réunies. Le produit de la souscription annuelle doit être intégralement investi dans les dix-huit mois qui suivent la clôture de celle-ci.

C. ― La société doit prendre l'engagement de louer le logement dans les conditions prévues au présent article. L'associé doit s'engager à conserver la totalité de ses titres jusqu'au terme de l'engagement de location souscrit par la société.

D. ― La réduction d'impôt est calculée sur 100 % du montant de la souscription retenu dans la limite de 300 000 € par contribuable et pour une même année d'imposition.

E.-Le taux de la réduction d'impôt est fixé à :

1° 12 % pour les souscriptions qui servent à financer des logements faisant l'objet d'un engagement de location pris pour une durée de six ans ;

2° 18 % pour les souscriptions qui servent à financer des logements faisant l'objet d'un engagement de location pris pour une durée de neuf ans.

F. ― La réduction d'impôt est répartie, selon la durée de l'engagement de location, sur six ou neuf années. Elle est accordée au titre de l'année de la souscription et imputée sur l'impôt dû au titre de cette même année, puis sur l'impôt dû au titre de chacune des cinq ou huit années suivantes à raison d'un sixième ou d'un neuvième de son montant total au titre de chacune de ces années.

IX. ― (Abrogé).

X. ― Le montant total des dépenses retenu pour l'application du présent article au titre, d'une part, de l'acquisition ou de la construction de logements et, d'autre part, de souscriptions de titres ne peut excéder globalement 300 000 € par contribuable et pour une même année d'imposition.

XI. ― A. ― La réduction d'impôt obtenue fait l'objet d'une reprise au titre de l'année au cours de laquelle intervient :

1° La rupture de l'un des engagements mentionnés au I, au VII bis ou au VIII ;

2° Le démembrement du droit de propriété de l'immeuble concerné ou des parts. Toutefois, aucune remise en cause n'est effectuée lorsque le démembrement de ce droit ou le transfert de la propriété du bien résulte du décès de l'un des membres du couple soumis à imposition commune et que le conjoint survivant attributaire du bien ou titulaire de son usufruit s'engage à respecter les engagements prévus au I, au VII bis et, le cas échéant, au VIII, dans les mêmes conditions et selon les mêmes modalités, pour la période restant à courir à la date du décès.

B. ― Aucune reprise n'est effectuée en cas d'invalidité correspondant au classement dans la deuxième ou la troisième des catégories prévues à l'article L. 341-4 du code de la sécurité sociale, de licenciement ou de décès du contribuable ou de l'un des membres du couple soumis à imposition commune.

XII. ― Les investissements mentionnés aux I et VIII et afférents à des logements situés en Guadeloupe, en Guyane, en Martinique, à La Réunion, à Mayotte, à Saint-Barthélemy, à Saint-Martin, à Saint-Pierre-et-Miquelon, en Nouvelle-Calédonie, en Polynésie française et dans les îles Wallis et Futuna ou à des souscriptions employées dans les conditions définies aux B et C du VIII pour le financement de tels logements ouvrent droit à la réduction d'impôt prévue au présent article dans les mêmes conditions, sous réserve des adaptations suivantes :

1° Le II n'est pas applicable à Mayotte. Il est applicable à Saint-Barthélemy, Saint-Martin, Saint-Pierre-et-Miquelon, en Nouvelle-Calédonie, en Polynésie française et dans les îles Wallis et Futuna dans des conditions fixées par décret et à compter de l'entrée en vigueur de ce décret ;

2° Les plafonds de loyer et de ressources du locataire mentionnés au III peuvent être adaptés par décret ;

3° Par dérogation au VI et au E du VIII, le taux de la réduction d'impôt est fixé à :

a) 23 % lorsque l'engagement de location mentionné au I est pris pour une durée de six ans et pour les souscriptions qui servent à financer des logements faisant l'objet d'un engagement de location pris pour une durée de six ans ;

b) 29 % lorsque l'engagement de location mentionné au même I est pris pour une durée de neuf ans et pour les souscriptions qui servent à financer des logements faisant l'objet d'un engagement de location pris pour une durée de neuf ans.

(1) Loi no 2016-1917 du 29 décembre 2016, art. 68 : Ces dispositions s'appliquent du 1er janvier au 31 décembre 2017 aux acquisitions de logements ou, s'agissant des logements que le contribuable fait construire, aux dépôts de demande de permis de construire, réalisés à compter de l'entrée en vigueur de l'agrément de la commune concernée.

Le Décret n° 2013-1235 du 23 décembre 2013 est relatif aux obligations déclaratives afférentes à l'article 199 novovicies du code général des impôts.

LOGEMENTS FOYERS

Le Décret n° 2011-356 du 30 mars 2011

est relatif aux conventions conclues en application de l'article L. 351-2 du code de la construction et de l'habitation pour les logements-foyers et prévoit en annexe un modèle gratuit de convention.

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