LE BAILLEUR DE LOGEMENT

"En cas de nullité du congé, le locataire doit se maintenir dans les lieux, s'il veut la
reconduction automatique du bail. S'il part, il aura droit à des dommages et intérêts"
Frédéric Fabre docteur en droit.

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- LES DROITS ET OBLIGATIONS DU BAILLEUR d'un logement

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- LES AVANTAGES FISCAUX DU BAILLEUR.

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LES DROITS ET OBLIGATIONS DU BAILLEUR

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- LA GESTION PAR UNE AGENCE IMMOBILIÈRE

- MODÈLE DE QUITTANCE DE LOYER

- MODÈLE DE DEMANDE D'ATTESTATION D'ASSURANCE

- LE BAILLEUR DOIT ASSURER LE BON VOISINAGE QUAND IL DÉPEND DE SES LOCATAIRES

- LA SURVEILLANCE DES IMMEUBLES COLLECTIFS D'HABITATION

GESTION PAR UNE AGENCE IMMOBILIÈRE

LA VALIDITÉ D'UN MANDAT DE GESTION N'EST PLUS UNE CAUSE DE NULLITE ABSOLUE MAIS DE NULLITE RELATIVE AU PROFIT DU BAILLEUR

Par le présent arrêt, la chambre mixte de la Cour de cassation, opérant un revirement de jurisprudence, décide que les dispositions des articles 7, alinéa 1er, de la loi n°70-9 du 2 janvier 1970, dite loi Hoguet, et 72, alinéa 5, du décret n°72-678 du 20 juillet 1972, visent la seule protection du mandant dans ses rapports avec le mandataire et que leur méconnaissance doit être sanctionnée par une nullité relative.

Le litige était le suivant : un locataire s’était vu délivrer un congé pour vendre par l’intermédiaire d’un agent immobilier, mandaté par le bailleur. Cet agent était titulaire d’un mandat d’administration et de gestion du bien donné à bail, à usage d’habitation, comportant le pouvoir de “donner tous congés”. A l’approche du terme du bail, et sur interpellation de l’agent immobilier, le propriétaire lui avait indiqué, dans une lettre, qu’il le mandatait pour vendre l’appartement moyennant un certain prix et délivrer congé au locataire. Celui-ci a alors assigné le bailleur en nullité du congé, en invoquant la violation des prescriptions formelles de la loi Hoguet et de son décret d’application. Il faisait, plus précisément, valoir que l’agent immobilier ne justifiait pas d’un mandat spécial pour délivrer congé pour vendre et qu’en toute hypothèse, la lettre le mandatant ne mentionnait pas la durée du mandat et ne comportait pas le numéro d’inscription du mandat sur le registre des mandats, en violation, respectivement, des articles 6 et 7, alinéa 1er, de la loi du 2 janvier 1970 et 72, alinéa 5, du décret du 20 juillet 1972. L’arrêt de la cour d’appel attaqué par le pourvoi a rejeté l’ensemble des demandes du locataire.

La chambre mixte considère, tout d’abord que le mandat spécial requis, sur le fondement de la loi Hoguet, pour qu’un agent immobilier puisse délivrer congé pour vendre a bien été caractérisé par la cour d’appel.

La question principale, ayant motivé la saisine de la formation solennelle de la Cour de cassation, résidait dans le grief portant sur la conformité du mandat aux prescriptions formelles de la loi Hoguet, et le point de savoir si le locataire, tiers au contrat de mandat, pouvait se prévaloir de la violation des dispositions de la loi du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d’exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce et de son décret d’application.

Jusque ici, une jurisprudence bien établie et concordante de la première et de la troisième chambres civiles énonçait qu’il résulte des articles 1er et 6 de la loi du 2 janvier 1970 que les conventions conclues avec des personnes physiques ou morales se livrant ou prêtant d’une manière habituelle leur concours aux opérations portant sur les biens d’autrui doivent respecter les conditions de forme prescrites par l’article 72 du décret du 20 juillet 1972 à peine de nullité absolue qui peut être invoquée par toute partie y ayant intérêt (1è Civ. 25 février 2003 pourvoi n°01-00.461 3è Civ. 8 avril 2009 pourvoi n°07-21.610 B n°80).

La solution était guidée par l’idée que la loi Hoguet avait, ainsi qu’il résulte clairement de ses travaux préparatoires, pour vocation tant de réglementer et assainir la profession d’agent immobilier que de protéger les clients de celle-ci : un double objectif, donc, répondant à l’impératif d’un ordre public de direction et d’un ordre public de protection, le premier ayant la primauté sur le second et conduisant, classiquement, à la nullité absolue des conventions conclues en violation des dispositions assurant la protection de ces impératifs.

Il reste que le tiers au contrat de mandat qui réclamait ici la protection des dispositions légales d’ordre public, en l’occurrence le locataire, bénéficie d’une protection particulière, depuis la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 (indication du motif du congé, droit de préemption et préavis). Et celle-ci a été singulièrement renforcée par les lois récentes, loi n°2014-366 du 24 mars 2014 pour l’accès au logement et à un urbanisme rénové et loi n° 2015-990 du 6 août 2015 pour la croissance, l’activité et l’égalité des chances économiques, lesquelles ont, notamment, allongé, dans certains cas, le délai de préavis et prévu une notice d’information.

Or la nature de la nullité détermine les titulaires du droit de critique de l’acte irrégulier. La nullité absolue peut être demandée par toute personne justifiant d’un intérêt, tandis que la nullité relative ne peut être demandée que par la partie que la disposition transgressée entend protéger. L’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016 portant réforme du droit des contrats, du régime général et de la preuve des obligations a consacré la distinction jurisprudentielle entre nullité absolue et nullité relative fondée sur la nature de l’intérêt protégé, en énonçant que la nullité est absolue lorsque la règle violée a pour objet la sauvegarde de l’intérêt général, elle est relative lorsque la règle violée a pour seul objet la sauvegarde d’un intérêt privé (article 1179 nouveau du code civil).

Cette évolution du droit des obligations conduit la chambre mixte à apprécier différemment l’objectif poursuivi par le législateur à travers les dispositions de la loi Hoguet, en cernant, précisément, celui de chaque disposition légale, ce qui l’amène à décider que les prescriptions formelles de cette loi, dont la violation était alléguée par la locataire, visent la seule protection du mandant dans ses rapports avec le mandataire.

En outre, les lois récentes de 2014 et 2015 précitées instituent de nouveaux mécanismes de régulation de la profession d’agent immobilier (obligation de formation continue, mise en place d’un code de déontologie, d’instances disciplinaires et de contrôles ciblés de la DGCCRF, édiction de nouvelles sanctions pénales et administratives). La chambre mixte en déduit que l’ordre public de direction n’a plus à être assuré par les parties au procès.

Dès lors, eu égard au principe de proportionnalité que la Cour européenne des droits de l’homme et la Cour de justice de l’Union européenne commandent au juge de respecter, la chambre mixte considère que les dispositions protectrices du locataire assurent un juste équilibre entre les intérêts de ce dernier et ceux du bailleur.

Elle retient en conséquence que la recherche demandée par la locataire, portant sur la mention de la durée du mandat et le report sur le mandat resté en la possession du mandant du numéro d’inscription du mandat sur le registre des mandats, était inopérante, le locataire n’ayant pas qualité pour se prévaloir des irrégularités de forme affectant le mandat.

COUR DE CASSATION CHAMBRE MIXTE Arrêt du 24 février 2017 pourvoi n° 15-20411 rejet

Attendu, selon l’arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 23 avril 2015), que la SCI Lepante, représentée par la société Immobilière Parnasse, agent immobilier, a, le 29 octobre 2012, fait délivrer à Mme X..., locataire depuis le 15 mai 2007 d’un local à usage d’habitation lui appartenant, un congé avec offre de vente pour le 14 mai 2013 ; que Mme X... l’a assignée en nullité du congé;

Attendu que Mme X... fait grief à l’arrêt de rejeter sa demande en nullité du congé pour vente et d’ordonner son expulsion alors, selon le moyen:

1°/ que le congé pour vente s’analysant en une offre de vente, l’agent immobilier doit être en possession d’un mandat spécial pour procéder à sa délivrance ; qu’en se bornant à énoncer que la société Parnasse immobilier avait été mandatée pour procéder à la vente du bien au motif qu’elle avait reçu un mandat de gestion et d’administration l’autorisant à délivrer “tous congés”, sans relever l’existence d’un mandat spécial aux fins de délivrer un congé pour vendre, la cour d’appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1er et 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 et de l’article 72 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972;

2°/ qu’un mandat pour vendre confié à un agent immobilier n’est valable que s’il est écrit et s’il mentionne une durée et un numéro d’inscription ; que pour débouter Mme X... de son action en nullité du congé et juger que la société Parnasse immobilier avait qualité pour faire délivrer un congé pour vendre, la cour d’appel s’est fondée sur une correspondance de la SCI Lepante adressée à la société Parnasse immobilier ; qu’en statuant ainsi, sans rechercher, comme elle y était invitée, si cette correspondance respectait les formalités obligatoires du mandat pour vendre confié à un agent immobilier, et notamment s’il mentionnait une durée et un numéro d’inscription sur le registre des mandats, la cour d’appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1er et 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 et de l’article 72 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972 ;

Mais attendu, d’une part, qu’ayant retenu que la société Immobilière Parnasse, titulaire d’un mandat d’administration et de gestion, avec pouvoir de donner tous congés, et d’une lettre datée du 19 octobre 2012 la mandatant spécialement pour vendre le bien occupé par Mme X... au terme du bail moyennant un certain prix et pour lui délivrer congé, la cour d’appel a procédé à la recherche prétendument omise;

Et attendu, d’autre part, qu’il résulte des articles 1er, 6 et 7 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 et 72 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972 que le mandat doit comprendre une limitation de ses effets dans le temps et que l’agent immobilier doit mentionner tous les mandats par ordre chronologique sur un registre des mandats à l’avance coté sans discontinuité et relié, et reporter le numéro d’inscription sur l’exemplaire du mandat qui reste en la possession du mandant ; que la Cour de cassation jugeait jusqu’à présent que ces dispositions, qui sont d’ordre public, sont prescrites à peine de nullité absolue, pouvant être invoquée par toute partie qui y a intérêt (1re Civ., 25 février 2003, pourvoi n° 01-00.461 ; 3e Civ., 8 avril 2009, pourvoi n° 07-21.610, Bull. 2009, III, n° 80;

Que la nullité est absolue lorsque la règle violée a pour objet la sauvegarde de l’intérêt général, tandis que la nullité est relative lorsque la règle violée a pour objet la sauvegarde d’un intérêt privé;

Que par la loi du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d’exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce, dite loi Hoguet, le législateur a entendu, tout à la fois, réguler la profession d’agent immobilier et protéger sa clientèle ; que la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l’accès au logement et à un urbanisme rénové, comme il ressort de son étude d’impact, et la loi n° 2015-990 du 6 août 2015 pour la croissance, l’activité et l’égalité des chances économiques répondent aux mêmes préoccupations;

Que la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 encadre la délivrance d’un congé pour vendre au locataire d’un local à usage d’habitation qui constitue sa résidence principale, en posant notamment des conditions de délai, en ouvrant un droit de préemption et en imposant la délivrance d’une notice d’information avec le congé;

Que l’évolution du droit des obligations, résultant de l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, conduit à apprécier différemment l’objectif poursuivi par les dispositions relatives aux prescriptions formelles que doit respecter le mandat, lesquelles visent la seule protection du mandant dans ses rapports avec le mandataire;

Que l’existence de dispositions protectrices du locataire, qui assurent un juste équilibre entre les intérêts de ce dernier et ceux du bailleur, et la finalité de protection du seul propriétaire des règles fixées par les articles 7, alinéa 1er, de la loi du 2 janvier 1970 et 72, alinéa 5, du décret du 20 juillet 1972 conduisent à modifier la jurisprudence et à décider que la méconnaissance des règles précitées doit être sanctionnée par une nullité relative;

Que, dès lors, la cour d’appel n’était pas tenue d’effectuer une recherche inopérante relative à la mention de la durée du mandat et au report, sur le mandat resté en possession du mandant, d’un numéro d’inscription sur le registre des mandats;

D’où il suit que le moyen n’est pas fondé;

Et attendu qu’il n’y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur les autres branches du moyen qui ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation;

Un bailleur doit payer les frais de gestion à l'agent immobilier qui ne fait pas de faute, même s'il a oublié de signer le mandat de gestion.

La nullité relative de la validité du mandat de gestion, exige que le bailleur subisse un préjudice.

COUR DE CASSATION CHAMBRE CIVILE 1 Arrêt du 20 septembre 2017 pourvoi n° 16-12906 rejet

Mais attendu que, selon les articles 1er et 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, dans leur rédaction issue de la loi n° 94-624 du 24 juillet 1994, applicable en la cause, les conventions conclues avec les personnes physiques ou morales qui, d'une manière habituelle, se livrent ou prêtent leur concours aux opérations portant sur les biens d'autrui et relatives, notamment, à la gestion immobilière, doivent être rédigées par écrit ; que, suivant l'article 64, alinéa 2, du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972, le titulaire de la carte professionnelle " gestion immobilière " doit détenir, à moins qu'il ne représente la personne morale qu'il administre, un mandat écrit qui précise l'étendue de ses pouvoirs et qui l'autorise expressément à recevoir des biens, sommes ou valeurs, à l'occasion de la gestion dont il est chargé ; que la Cour de cassation jugeait jusqu'à présent que ces dispositions, qui sont d'ordre public, sont prescrites à peine de nullité absolue, excluant toute possibilité de confirmation du mandat comme de ratification ultérieure de la gestion (1re Civ., 22 mars 2012, pourvoi n° 15-20. 411, Bull. 2012, I, n° 72 ; 1re Civ., 2 décembre 2015, pourvoi n° 14-17. 211, en cours de publication) ;

Que, toutefois, l'évolution du droit des obligations résultant de l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, d'après laquelle la nullité est absolue lorsque la règle violée a pour objet la sauvegarde de l'intérêt général et relative lorsque cette règle a pour objet la sauvegarde d'un intérêt privé, a conduit la Cour de cassation à apprécier différemment l'objectif poursuivi par certaines des prescriptions formelles que doit respecter le mandat de l'agent immobilier et à décider que, lorsqu'elles visent la seule protection du mandant dans ses rapports avec le mandataire, leur méconnaissance est sanctionnée par une nullité relative (Ch. mixte, 24 février 2017, pourvoi n° 15-20. 411, en cours de publication) ; que, dans les rapports entre les parties au mandat, le non-respect de son formalisme légal, qui a pour objet la sauvegarde des intérêts privés du mandant, entraîne une nullité relative, laquelle peut être couverte par la ratification ultérieure des actes de gestion accomplis sans mandat ;

Et attendu que l'arrêt relève que les consorts X...ont poursuivi leurs relations avec le mandataire de leur auteur, sans émettre la moindre protestation sur la qualité des prestations fournies ou les conditions de leur rémunération, dont l'agent immobilier leur a rendu compte de façon régulière et détaillée, avant qu'ils ne mettent un terme à sa mission sept ans plus tard, dans les formes et conditions stipulées dans les mandats écrits que celui-ci leur avait expédiés pour signature ; que, de ces motifs, faisant ressortir que les consorts X...avaient ratifié, en connaissance de cause, les actes et coût de cette gestion locative, elle a pu déduire que la restitution des honoraires perçus était injustifiée ;

D'où il suit que le moyen, qui critique des motifs surabondants, est inopérant ;

Un bailleur qui paie les primes assurance location a droit au remboursement des loyers en cas carence du locataire

COUR DE CASSATION CHAMBRE CIVILE 3 Arrêt du 2 février 2017 pourvoi n° 16-10165 cassation

Qu'en statuant ainsi, alors, d'une part, qu'il résultait de ses propres constatations que l'obligation faite aux assurés de payer les primes avait pour contrepartie l'obligation faite à l'assureur d'indemniser les assurés des pertes locatives subies antérieurement à la résiliation du contrat ainsi que, postérieurement à celle-ci, de prendre en charge la totalité des frais de procédure et d'assurer le suivi de la procédure jusqu'à son terme lorsque les conditions du contrat sont remplies, et, d'autre part, que les pertes pécuniaires liées aux défaillances postérieures à la résiliation ne trouvaient pas leur origine dans les impayés survenus pendant la période de validité du contrat, la cour d'appel a violé le texte susvisé

Un bailleur qui subit un préjudice du fait de squatters ou de locataires indélicats a droit à la réparation totale de son préjudice.

COUR DE CASSATION CHAMBRE CIVILE 3 Arrêt du 3 décembre 2015 pourvoi n° 13-22503 cassation partielle

Vu le principe de la réparation intégrale du préjudice, ensemble l'article 1382 du code civil ;

Attendu que, pour fixer à une certaine somme le montant de la réparation due par les consorts Y...au titre de l'occupation de l'immeuble, l'arrêt retient que le préjudice du fait de l'atteinte au droit de propriété de Mme X...doit être réparé par une somme forfaitaire et de principe

Si le bail est signé devant une agence immobilière, elle a un devoir d'informations du locataire de manière professionnelle.

COUR DE CASSATION CHAMBRE CIVILE 1 Arrêt du 28 OCTOBRE 2010 pourvoi n° 09-70109 REJET

Mais attendu que la cour d'appel a constaté qu'à l'occasion de la conclusion du contrat de bail, l'Immobilière des pays de Condé, qui se présentait comme mandataire de Mme X..., avait commis une faute à l'endroit de M. Y... (le locataire) pour lui avoir donné une information erronée relative à l'inutilité de la souscription d'une assurance locative ; que l'Immobilière des pays de Condé ne pouvant être admise à se prévaloir de la prétendue méconnaissance des dispositions des articles 1er et 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 pour se soustraire aux conséquences de cette faute délictuelle à l'égard d'un tiers au contrat de mandat, le moyen est inopérant.

Un professionnel immobilier est responsable de son fait

COUR DE CASSATION CHAMBRE CIVILE 3 Arrêt du 29 octobre 2015 pourvoi n° 14-17469 REJET

Mais attendu qu'ayant retenu que la société Iselection, intermédiaire spécialisé, ne pouvait ignorer la différence entre les travaux d'amélioration, admis par l'article 31 du code général des impôts, et les travaux de reconstruction, non éligibles aux déductions fiscales, que ces travaux ne pouvaient être commencés avant la fin de la commercialisation et la création d'un syndicat de copropriété, qu'elle savait, par l'étude préalable, que les travaux étaient importants par rapport au coût d'acquisition et qu'elle aurait dû attirer l'attention de M. et Mme X... sur le délai nécessaire à la mise en location et l'impossibilité de déduire la majorité des travaux réalisés lors de cette opération immobilière, la cour d'appel, qui a pu déduire de ces seuls motifs que la société Iselection avait commis une faute délictuelle envers M. et Mme X... en lien direct avec le préjudice constitué par l'échec de la défiscalisation qui leur était proposée, a légalement justifié sa décision

Le décret n° 2015-1437 du 5 novembre 2015 fixe la liste des pièces justificatives pouvant être demandées au candidat à la location et à sa caution.

ANNEXE I LISTE DES PIÈCES JUSTIFICATIVES POUVANT ÊTRE EXIGÉES DE CHACUN DES CANDIDATS À LA LOCATION

A. - Une pièce justificative d'identité en cours de validité, comportant la photographie et la signature du titulaire parmi les documents suivants :
1. Carte nationale d'identité française ou étrangère.
2. Passeport français ou étranger.
3. Permis de conduire français ou étranger.
4. Document justifiant du droit au séjour du candidat à la location étranger, notamment, carte de séjour temporaire, carte de résident, carte de ressortissant d'un Etat membre de l'Union européenne ou de l'Espace économique européen.
B. - Une seule pièce justificative de domicile parmi les documents suivants :
1. Trois dernières quittances de loyer ou, à défaut, attestation du précédent bailleur, ou de son mandataire, indiquant que le locataire est à jour de ses loyers et charges.
2. Attestation d'élection de domicile établissant le lien avec un organisme agréé au titre de l'article L. 264-2 du code de l'action sociale et des familles.
3. Attestation sur l'honneur de l'hébergeant indiquant que le candidat à la location réside à son domicile.
4. Dernier avis de taxe foncière ou, à défaut, titre de propriété de la résidence principale.
C. - Un ou plusieurs documents attestant des activités professionnelles parmi les documents suivants :
1. Contrat de travail ou de stage ou, à défaut, une attestation de l'employeur précisant l'emploi et la rémunération proposée, la date d'entrée en fonctions envisagée et, le cas échéant, la durée de la période d'essai.
2. L'extrait K ou K bis du registre du commerce et des sociétés de moins de trois mois pour une entreprise commerciale.
3. L'extrait D 1 original du registre des métiers de moins de trois mois pour un artisan.
4. La copie du certificat d'identification de l'INSEE, comportant les numéros d'identification, pour un travailleur indépendant.
5. La copie de la carte professionnelle pour une profession libérale.
6. Toute pièce récente attestant de l'activité pour les autres professionnels.
7. Carte d'étudiant ou certificat de scolarité pour l'année en cours.
D. - Un ou plusieurs documents attestant des ressources parmi les documents suivants :
1. Le dernier ou avant-dernier avis d'imposition ou de non-imposition et, lorsque tout ou partie des revenus perçus n'a pas été imposé en France mais dans un autre État ou territoire, le dernier ou avant-dernier avis d'imposition à l'impôt ou aux impôts qui tiennent lieu d'impôt sur le revenu dans cet État ou territoire ou un document en tenant lieu établi par l'administration fiscale de cet État ou territoire.
2. Trois derniers bulletins de salaires.
3. Justificatif de versement des indemnités de stage.
4. Les deux derniers bilans ou, à défaut, une attestation de ressources pour l'exercice en cours délivré par un comptable pour les professions non salariées.
5. Justificatif de versement des indemnités, retraites, pensions, prestations sociales et familiales et allocations perçues lors des trois derniers mois ou justificatif de l'ouverture des droits, établis par l'organisme payeur.
6. Attestation de simulation établie par l'organisme payeur ou simulation établie par le locataire relative aux aides au logement.
7. Avis d'attribution de bourse pour les étudiants boursiers.
8. Titre de propriété d'un bien immobilier ou dernier avis de taxe foncière.
9. Justificatif de revenus fonciers, de rentes viagères ou de revenus de valeurs et capitaux mobiliers

LES QUITTANCES DE LOYER

Le bailleur est tenu de remettre gratuitement une quittance au locataire qui en fait la demande.

Article 21 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989

"Le bailleur ou son mandataire est tenu de remettre gratuitement une quittance au locataire qui en fait la demande. La quittance porte le détail des sommes versées par le locataire en distinguant le loyer et les charges. Si le locataire effectue un paiement partiel, le bailleur est tenu de délivrer un reçu

Aucuns frais liés à la gestion de l'avis d'échéance ou de la quittance ne peuvent être facturés au locataire.

Avec l'accord exprès du locataire, le bailleur peut procéder à la transmission dématérialisée de la quittance"

L'inexécution volontaire de cette obligation est une faute dès lors que le locataire la demande.

La quittance doit préciser le détail des sommes versées, en distinguant le loyer, les charges et le droit de bail ou la TVA.
En cas de paiement partiel, il doit être délivré un reçu au locataire avec la mention qu'il ne s'agit pas d'une quittance mais d'un reçu pour paiement partiel.

MODÈLE GRATUIT DE QUITTANCE DE LOYER

Notre Conseil: Copiez collez sur une page Word, PDF ou autre préalablement ouverte puis complétez ou modifiez le texte comme vous le souhaitez.

Je soussigné,

BAILLEUR du logement situé à

donné en location à

déclare avoir reçu à titre de loyer et de charge pour la période

du..........

au.........

la somme en chiffre de ............euros

soit en toute lettre de ............EUROS

et en donne bonne et valable quittance.

Cette somme est répartie de la manière suivante :

- Loyer :

- Charges :

ajoutez le cas échéant

- Contribution au partage de l'économie de charges

[La Contribution au partage de l'économie de charges est perçue à partir du........ jusqu'au......suite à la fin des travaux nécessaires aux économies d'énergie terminés le.....]

A,

le

Fait pour servir ce que de droit

Signature du soussigné bailleur:

Pour rédiger un reçu partiel, indiquez au dessus de la signature et à la main:

"Ce n'est qu'un paiement partiel.En conséquence, il reste dû à ce jour....."

Le décret du 23 novembre 2009, prévoit une ligne supplémentaire en cas de travaux pour faire des économies d'énergie. Cette ligne s'appelle "Contribution au partage de l'économie de charges:" Cette ligne n'est possible que sous certaines conditions définies sous  ECONOMIES D'ENERGIE.

MODÈLE GRATUIT DE DEMANDE D'ATTESTATION D'ASSURANCE

Notre Conseil: Copiez collez sur une page Word ou autre préalablement ouverte puis complétez ou modifiez le texte comme vous le souhaitez.

lettre suivie du

Le bailleur : Nom prénom adresse ou références de la SCI

au locataire: Nom prénom adresse

Madame, Monsieur,

Récemment, je vous ai demandé de bien vouloir me fournir un justificatif d'assurance pour le logement que vous louez.

A ce jour, vous n'avez toujours pas donné suite à ma demande. C'est pourquoi, par cette lettre, je porte à votre connaissance les termes de loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 qui régit notre contrat.

Article 7 de la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989:

"Le locataire est obligé : (-)

g) De s'assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d'en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur.
La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d'une attestation de l'assureur ou de son représentant.
Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d'assurance du locataire ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent paragraphe."

J'attire votre attention sur le fait que faute de régularisation de votre part dans le délai d'un mois, le contrat de location sera résilié de plein droit.

Afin d'éviter un tel désagrément, je vous invite à faire le nécessaire dans les meilleurs délais pour être tout à fait en règle avec ces dispositions.

Dans cette attente, veuillez agréer, Madame, Monsieur, l'assurance de mes sentiments distingués.

LE BAILLEUR DOIT ASSURER LE BON VOISINAGE

QUAND IL DÉPEND DE SES LOCATAIRES

Le bailleur doit assurer le bon usage du local loué même vis à vis des autres locataires de l'immeuble sauf en cas de mauvais rapports de voisinage.

Article 6-1 de la loi du 6 juillet 1989

Après mise en demeure dûment motivée, les propriétaires des locaux à usage d'habitation doivent, sauf motif légitime, utiliser les droits dont ils disposent en propre afin de faire cesser les troubles de voisinage causés à des tiers par les personnes qui occupent ces locaux.

En revanche quand il ne s'agit pas des autres locataires du bailleur, il appartient aux locataires d'agir en leur nom propre.

Article 1725 du Code Civil

Le bailleur n'est pas tenu de garantir le preneur du trouble que des tiers apportent par voies de fait à sa jouissance, sans prétendre d'ailleurs aucun droit sur la chose louée ; sauf au preneur à les poursuivre en son nom personnel.

Cour de Cassation, troisième chambre civile 3, arrêt du 9 juillet 2014, pourvoi n° 13-14802 Cassation

Vu les articles 1728 et 1741 du code civil

Attendu, selon l’arrêt attaqué (Versailles, 29 janvier 2013), que l’Office public d’habitation à loyer modéré de Gennevilliers, invoquant les manquements de Mme X... et des occupants de son chef à l’obligation d’user paisiblement de la chose louée, a assigné la locataire en résiliation du bail du 5 octobre 2005 et en expulsion de tous occupants du logement ; que le tribunal d’instance a accueilli cette demande et ordonné l’expulsion qui a été exécutée le 7 août 2012

Attendu que pour infirmer le jugement, l’arrêt retient que pendant l’année suivant les faits d’agression du 15 juillet 2011, constitutifs d’un manquement grave mais non renouvelé à l’obligation de jouissance paisible des lieux, jusqu’à l’expulsion, aucun autre trouble n’a été reproché à la locataire et que les autres faits constitutifs d’agressions qui auraient été commis par les enfants de Mme X... se sont déroulés dans des immeubles relativement éloignés

Qu’en statuant ainsi, alors que le bailleur, tenu d’une obligation d’assurer la jouissance paisible des autres locataires, invoquait l’agression commise le 30 août 2012 contre une locataire de l’immeuble par les enfants de Mme X..., en présence de celle ci, la cour d’appel, qui n’a pas recherché, comme il lui était demandé, si la répétition de faits de même nature que ceux dénoncés dans l’assignation ne rendait pas impossible le maintien des liens contractuels, n’a pas donné de base légale à sa décision.

LA SURVEILLANCE DES IMMEUBLES COLLECTIFS D'HABITATION

Le Décret n° 2011-1918 du 21 décembre 2011 relatif à l'armement des personnes chargées du gardiennage et de la surveillance de certains immeubles collectifs d'habitation, prévoit en son article 1:

"La personne morale à laquelle les gestionnaires d'immeubles collectifs d'habitation visés à l'article L. 127-1 du code de la construction et de l'habitation peuvent en confier le gardiennage et la surveillance peut acquérir et détenir des armes définies au paragraphe 2 de la sixième catégorie du B de l'article 2 du décret du 6 mai 1995 susvisé et des bâtons de défense de type «tonfa»."

Le Décret n°95-589 du 6 mai 1995 relatif à l'application du décret du 18 avril 1939 fixant le régime des matériels de guerre, armes et munitions prévoit dans son paragraphe B, une 6e catégorie concernant les Armes blanches.

Paragraphe 2 : Générateurs d'aérosols incapacitants ou lacrymogènes classés dans cette catégorie par arrêté conjoint des ministres de la défense et de l'intérieur et des ministres chargés de l'industrie et des douanes.

Le Décret n° 2011-1918 du 21 décembre 2011 relatif à l'armement des personnes chargées du gardiennage et de la surveillance de certains immeubles collectifs d'habitation, prévoit en ses articles 2, 3, 4 et 5 :

ARTICLE 2

I. ― La personne morale mentionnée à l'article 1er justifie de l'existence d'un local, non accessible au public et sécurisé, permettant le dépôt des armes.
II. ― Elle tient à jour un registre précisant le nombre et la liste des armes détenues ainsi que la liste des agents autorisés à porter une arme et leurs horaires de travail.
Ce registre est tenu à la disposition des services de la police et de la gendarmerie nationales.

ARTICLE 3

I. ― Une formation spécifique préalable à l'autorisation de port d'arme individuel est organisée par la personne morale mentionnée à l'article 1er ou pour son compte dans les conditions fixées par arrêté du ministre de l'intérieur. Cette formation comprend, d'une part, un module théorique sur l'environnement juridique du port d'arme ainsi que sur les règles du code pénal, notamment relatives à la légitime défense et, d'autre part, un module pratique relatif au maniement des armes du paragraphe 2 de la sixième catégorie ainsi que des bâtons de défense de type « tonfa ».
II. ― La formation est sanctionnée par un certificat individuel de réussite délivré aux agents. Il est transmis au préfet lors de la demande d'autorisation de port d'arme individuel.
III. ― L'arrêté du ministre de l'intérieur prévu au I fixe également les conditions dans lesquelles une formation annuelle pratique est organisée. Cette formation est sanctionnée par un certificat individuel de suivi.

ARTICLE 4

I. ― La personne morale mentionnée à l'article 1er présente au préfet du département de son siège et, à Paris, au préfet de police, pour chaque agent nommément désigné, une demande d'autorisation de port d'arme individuel.
Le dossier de demande comporte, outre la copie d'une pièce d'identité en cours de validité, le certificat mentionné au II de l'article 3, la copie de la décision attribuant un numéro de carte professionnelle à l'agent ainsi qu'un certificat médical datant de moins de quinze jours, placé sous pli fermé, attestant que son état de santé physique et psychique n'est pas incompatible avec le port d'une arme.
Ce dossier mentionne également le nombre d'agents dont l'armement a été autorisé ou est envisagé ainsi que le nombre et le type des armes concernées.
II. ― L'autorisation est délivrée pour une durée de cinq ans. Elle est refusée ou retirée en l'absence de l'un des éléments prévus au I du présent article et au III de l'article 3.
Le préfet s'assure en outre du respect des obligations prévues à l'article 2.
III. ― La personne morale mentionnée à l'article 1er informe, sans délai, le préfet de la cessation des fonctions ayant motivé la délivrance d'une autorisation de port d'arme à l'agent. Le préfet procède au retrait de l'autorisation délivrée.

ARTICLE 5

I. ― Tout agent, détenteur d'une autorisation, ne peut porter, dans l'accomplissement de ses missions, que les armes remises par la personne morale mentionnée à l'article 1er. Il ne les porte que le temps strictement nécessaire à l'exercice de sa mission. En dehors du service, les armes sont remisées dans un local sécurisé, dont l'accès est placé sous la surveillance du responsable du groupement ou de toute personne qu'il a désignée à cet effet.
II. ― Lors de l'exercice des missions justifiant le port d'arme, l'agent de sécurité porte celle-ci de façon continue et apparente.

L'ENTRETIEN DU LOGEMENT PAR LE BAILLEUR

LE BAILLEUR DOIT ACHETER LE DÉTECTEUR DE FUMÉE ET LES LOCATAIRES DOIVENT L'ENTRETENIR

Article R. 129-12 du Code de Construction et de l'Habitation

Chaque logement, qu'il se situe dans une habitation individuelle ou dans une habitation collective, est équipé d'au moins un détecteur de fumée normalisé.
Le détecteur est alimenté par piles ou fonctionne à partir de l'alimentation électrique du logement, sous réserve dans ce cas qu'il soit équipé d'une alimentation de  secours susceptible de prendre le relais en cas de dysfonctionnement électrique.
Le détecteur de fumée doit :
― détecter les fumées émises dès le début d'un incendie
― émettre immédiatement un signal sonore suffisant permettant de réveiller une personne endormie dans le seul logement où la détection a eu lieu.
Un arrêté conjoint des ministres chargés de la construction et de la sécurité civile fixe les modalités d'application du présent article.

Article R. 129-13 du Code de Construction et de l'Habitation

La responsabilité de l'installation du détecteur de fumée normalisé mentionné à l'article R. 129-12 incombe au propriétaire et la responsabilité de son entretien incombe à l'occupant du logement. Cependant, ces deux responsabilités incombent :

― au propriétaire pour les logements à caractère saisonnier, les logements-foyers visés au R. 351-55 dont la gestion est assurée par le propriétaire ou par un organisme autres que ceux mentionnés à l'article L. 365-4, les résidences hôtelières à vocation sociale, les logements attribués ou loués en raison de l'exercice d'une fonction ou d'un emploi et les locations meublées
― aux organismes agréés mentionnés à l'article L. 365-4 exerçant les activités d'intermédiation locative et de gestion locative sociale pour les logements-foyers et logements familiaux gérés par ces organismes.

LE BAILLEUR DOIT LOUER UN LOGEMENT DÉCENT ET EN ASSURER LE BON USAGE DURANT LE BAIL

Le bailleur doit entretenir le logement loué et assurer les grosses réparations dans le cadre de l'article 606 du Code civil.

Article 606 du Code Civil

Les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières.

Celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier.

Toutes les autres réparations sont d'entretien.

Article 1719 du Code Civil

Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant ;

2° D'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ;

3° D'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;

4° D'assurer également la permanence et la qualité des plantations.

Article 1720 du Code Civil

Le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce.

Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives.

Article 1721 du Code Civil

Il est dû garantie au preneur pour tous les vices ou défauts de la chose louée qui en empêchent l'usage, quand même le bailleur ne les aurait pas connus lors du bail.

S'il résulte de ces vices ou défauts quelque perte pour le preneur, le bailleur est tenu de l'indemniser.

Article 1723 du Code Civil

Le bailleur ne peut, pendant la durée du bail, changer la forme de la chose louée.

Article 1724 du Code Civil

Si, durant le bail, la chose louée a besoin de réparations urgentes et qui ne puissent être différées jusqu'à sa fin, le preneur doit les souffrir, quelque incommodité qu'elles lui causent, et quoiqu'il soit privé, pendant qu'elles se font, d'une partie de la chose louée.

Mais, si ces réparations durent plus de vingt et un jours, le prix du bail sera diminué à proportion du temps et de la partie de la chose louée dont il aura été privé.

Si les réparations sont de telle nature qu'elles rendent inhabitable ce qui est nécessaire au logement du preneur et de sa famille, celui-ci pourra faire résilier le bail.

Article 10-1 A de la loi n° 75-1351 du 31 décembre 1975

Quiconque exécute ou fait exécuter les travaux mentionnés aux deux premiers alinéas de l'article 2 de la loi n° 67-561 du 12 juillet 1967 relative à l'amélioration de l'habitat ou au e de l'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 sans avoir fait la notification, prévue auxdits articles, ou sans respecter les conditions d'exécution figurant dans la notification ou encore malgré une décision d'interdiction ou d'interruption des travaux prononcée par le juge du tribunal d'instance, statuant par ordonnance de référé, encourt les sanctions prévues à l'article L. 480-4 du code de l'urbanisme.
Le tribunal peut, en outre, ordonner la remise en état des lieux aux frais du condamné.
Les premier, troisième et quatrième alinéas de l'article L. 480-1, les articles L. 480-2, L. 480-3, L. 480-7, L. 480-8 et L. 480-9 du code de l'urbanisme sont applicables aux infractions mentionnées au premier alinéa du présent article.

LE BAILLEUR PEUT ÊTRE CONDAMNÉ A REMBOURSER LES ALLOCATIONS LOGEMENT INDÛMENT PERÇUS DURANT 5 ANS.

Cour de Cassation, chambre civile 2 arrêt du 30 mai 2013, pourvoi n°12-17964 Cassation

Qu'en statuant ainsi, alors que l'action en restitution des allocations de logement indûment versées entre les mains du bailleur, au titre du paiement direct, qui relève du régime spécifique des quasi-contrats, n'est pas soumise à la prescription abrégée de l'article 2277 du code civil mais à la prescription de droit commun, qui était trentenaire et est devenue quinquennale depuis la loi n° 2008-561 du 17 juin 2008, le tribunal a violé les textes susvisés

LE BAILLEUR PEUT ÊTRE CONDAMNÉ A REMBOURSER AU LOCATAIRE LES CONSÉQUENCES DU CARACTÈRE VÉTUSTE DU LOGEMENT

Cour de Cassation, chambre civile 3 arrêt du 5 novembre 2015, pourvoi n°14-23693 Cassation partielle

Sur le premier moyen du pourvoi incident, ci-après annexé :

Attendu qu'ayant souverainement retenu qu'il était impossible aux locataires d'entretenir correctement un immeuble vétuste et qu'il ne pouvait leur être reproché le fait que ce manque d'entretien avait aggravé cette vétusté alors qu'il appartenait au propriétaire de réaliser les travaux de nature à y remédier, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de suivre les conclusions de l'expert, a pu en déduire que la demande du bailleur au titre des réparations locatives n'était pas fondée et a, par ces seuls motifs, légalement justifié sa décision ;

Sur le deuxième moyen du pourvoi incident, ci-après annexé :

Attendu qu'ayant retenu que l'état de vétusté de l'immeuble rendait impossible l'exécution par les locataires de leur obligation d'entretien et constaté que ceux-ci avaient vécu et travaillé pendant plusieurs années dans un immeuble vétuste et humide dont la chaudière devait être remplacée et l'installation électrique entièrement refaite, la cour d'appel a pu en déduire que les preneurs avaient subi un préjudice de jouissance entièrement imputable au bailleur dont elle a souverainement fixé le montant ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé

UN BAILLEUR NE PEUT PAS DEMANDER AU LOCATAIRE DE FAIRE DES GROS TRAVAUX A SA PLACE

Cour de cassation, chambre civile 3, Arrêt du 3 février 2010, N° de pourvoi 08-21205 CASSATION

Vu l'article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, en sa rédaction applicable en la cause

Attendu que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté de tous les éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation ; que le bailleur doit délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; que les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer; qu'une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux normes minimales de confort et d'habitabilité définies par décret

Attendu, selon les arrêts attaqués (Angers, 30 avril 2007 et 22 janvier 2008) que, par acte du 12 août 2004, Mme X... et M. Y... ont donné à bail à M. Z... un local d'habitation ; qu'ils lui ont notifié le 21 janvier 2005 un commandement de payer des loyers puis l'ont assigné aux fins de voir constater la résiliation du bail

Attendu que pour constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire, l'arrêt retient que si le logement ne répondait pas aux normes minimales de confort et d'habitabilité prévues par le décret du 6 mars 1987 en ce que la salle de bains n'était pas cloisonnée, les parties étaient verbalement convenues que le locataire procéderait à la mise en place des matériaux que les bailleurs lui livreraient et que ces derniers bailleurs avaient satisfait à leur obligation alors que le locataire n'avait pas rempli son engagement

Qu'en statuant ainsi, alors que les parties ne pouvaient valablement convenir que le locataire exécutera, même avec une contrepartie, les travaux de mise aux normes de confort et d'habitabilité prévues par le décret du 6 mars 1987, la cour d'appel a violé le texte susvisé

LES LOGEMENTS INTERMEDIAIRES ET LE BAIL RÉEL IMMOBILIER

L'Ordonnance n° 2014-159 du 20 février 2014 est relative au logement intermédiaire.

Le Rapport au Président de la République est relatif à l'ordonnance n° 2014-159 du 20 février 2014 relative au logement intermédiaire.

LE BAILLEUR QUI N'ENTRETIENT PAS UN LOGEMENT MALGRE LES AIDES OBTENUES EST SANCTIONNÉ

L'Avenant n° 1 du 26 juin 2013 à la convention du 14 juillet 2010 entre l'Etat et l'Agence nationale de l'habitat (ANAH) relative au programme d'investissements d'avenir (action : « Rénovation thermique des logements privés »)

Le décret du 20 octobre 2010 prévoit les Sanctions pécuniaires applicables à l'encontre des bénéficiaires des aides ayant contrevenu aux règles ou aux conventions conclues.

Article R 321-22-1 du Code de la Construction et de l'Habitation :

Le montant de la sanction applicable, en vertu de l'article L. 321-2, aux propriétaires bailleurs et aux personnes mentionnés au 1° du I de l'article R. 321-12 ne peut dépasser la moitié de l'aide accordée ou une somme équivalant à deux ans du loyer maximal prévu par la convention en cas de non-respect du loyer maximal et en cas de mutation sans poursuite expresse des engagements relatifs aux conditions d'occupation du logement ou une somme équivalant à neuf mois du loyer maximal prévu par la convention lorsque le bailleur n'exécute pas les autres engagements prévus par la convention, cette dernière somme pouvant être doublée dans le cas où le bailleur ne respecte pas plusieurs de ses obligations contractuelles pour le même logement.

Article R 321-22-2 du Code de la Construction et de l'Habitation :

Le montant de la sanction applicable, en vertu de l'article L. 321-2, aux propriétaires occupants et aux personnes mentionnés aux 2° et 3° du I de l'article R. 321-12 est fixé comme suit :
a) Lorsque le bénéficiaire a sollicité et obtenu une aide qu'il savait indue, ce montant ne peut excéder 50 % du montant de l'aide ;
b) Lorsque le bénéficiaire a sollicité et obtenu une aide indue, et que seule une négligence peut lui être imputée, ce montant ne peut excéder 25 % du montant de l'aide.

Article R 321-22-3 du Code de la Construction et de l'Habitation :

Le montant de la sanction est fixé en tenant compte du niveau des ressources du bénéficiaire, sur la base du revenu fiscal de référence du dernier avis d'imposition communiqué à l'agence.

Article R 321-22-4 du Code de la Construction et de l'Habitation :

Le règlement général de l'agence précise les modalités d'application de a présente sous-section.

LES CONGÉS POUR VENTE OU REPRISE

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L'Article 15 de la loi N° 89-462 du 6 juillet 1989 prévoit le congé pour vente ou reprise. Le formalisme doit être respecté.

L'Arrêté du 13 décembre 2017 est relatif au contenu de la notice d'information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d'indemnisation du locataire jointe au congé délivré par le bailleur en raison de sa décision de reprendre ou de vendre le logement.

MODÈLE GRATUIT DE CONGÉ POUR VENTE

CE CONGE DOIT IMPÉRATIVEMENT ÊTRE REÇU PAR LE LOCATAIRE SIX MOIS AVANT LA FIN DU BAIL.

LA DATE DE RÉCEPTION DE LA L.R.A.R PAR LE LOCATAIRE EST CONSIDÉRÉE ET NON PAS LA DATE DE LA PREMIÈRE PRÉSENTATION

Copiez collez sur une page Word ou autre préalablement ouverte puis complétez ou modifiez le texte comme vous le souhaitez.

Lettre Recommandée avec accusé de réception du (date) accompagnée d'une lettre simple

Le bailleur

au locataire

Objet: Congé du logement pour cause de vente

LRAR confirmée par une lettre simple

Madame, Monsieur,


Le bail d'habitation que je vous ai consenti pour
(l'appartement ou la maison) dont je suis propriétaire et située à

ayant pris effet à compter du:

viendra à expiration dans plus de six mois le:

Conformément à l'article 15§2 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, je vous informe par le présent courrier que je n'entends pas renouveler ce bail et vous donne en conséquence congé pour le.......

Date à laquelle vous devrez avoir libéré les lieux, m'avoir rendu les clés du logement en l'état des réparations locatives et satisfait à l'établissement de l'état des lieux de sortie.

Ledit congé est fondé sur ma décision de vendre le logement. Aussi, en application de la loi, je vous le propose en conséquence à la vente au prix principal de.......(si vous êtes une agence, ne mettez pas les frais de négociation) euros payables comptant. Vous avez deux mois à compter des présents pour accepter ou refuser votre droit de préemption pour acheter le bien qui vous est loué.

Ce prix correspond au prix du marché. Il est réel, concret et effectif.

Pour satisfaire aux conditions légales, je vous prie de trouver les termes intégraux compatibles de l'article 15 II  de la loi du 6 juillet 1989:

II. ― Lorsqu'il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l'offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. Les dispositions de l'article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ne sont pas applicables au congé fondé sur la décision de vendre le logement.

A l'expiration du délai de préavis, le locataire qui n'a pas accepté l'offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d'occupation sur le local.

Le locataire qui accepte l'offre dispose, à compter de la date d'envoi de sa réponse au bailleur, d'un délai de deux mois pour la réalisation de l'acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l'acceptation par le locataire de l'offre de vente est subordonnée à l'obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Le contrat de location est prorogé jusqu'à l'expiration du délai de réalisation de la vente. Si, à l'expiration de ce délai, la vente n'a pas été réalisée, l'acceptation de l'offre de vente est nulle de plein droit et le locataire est déchu de plein droit de tout titre d'occupation.

Dans le cas où le propriétaire décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l'acquéreur, le notaire doit, lorsque le bailleur n'y a pas préalablement procédé, notifier au locataire ces conditions et prix à peine de nullité de la vente. Cette notification est effectuée à l'adresse indiquée à cet effet par le locataire au bailleur ; si le locataire n'a pas fait connaître cette adresse au bailleur, la notification est effectuée à l'adresse des locaux dont la location avait été consentie. Elle vaut offre de vente au profit du locataire. Cette offre est valable pendant une durée d'un mois à compter de sa réception. L'offre qui n'a pas été acceptée dans le délai d'un mois est caduque.

Le locataire qui accepte l'offre ainsi notifiée dispose, à compter de la date d'envoi de sa réponse au bailleur ou au notaire, d'un délai de deux mois pour la réalisation de l'acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l'acceptation par le locataire de l'offre de vente est subordonnée à l'obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Si, à l'expiration de ce délai, la vente n'a pas été réalisée, l'acceptation de l'offre de vente est nulle de plein droit.

Les termes des cinq alinéas précédents sont reproduits à peine de nullité dans chaque notification.

Ces dispositions ne sont pas applicables aux actes intervenant entre parents jusqu'au troisième degré inclus, sous la condition que l'acquéreur occupe le logement pendant une durée qui ne peut être inférieure à deux ans à compter de l'expiration du délai de préavis, ni aux actes portant sur les immeubles mentionnés au deuxième alinéa de l'article L. 111-6-1 du code de la construction et de l'habitation.

Dans les cas de congés pour vente prévus à l'article 11-1, l'offre de vente au profit du locataire est dissociée du congé. En outre, le non-respect de l'une des obligations relatives au congé pour vente d'un accord conclu en application de l'article 41 ter de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 tendant à favoriser l'investissement locatif, l'accession à la propriété de logements sociaux et le développement de l'offre foncière, et rendu obligatoire par décret, donne lieu à l'annulation du congé.

Est nul de plein droit le congé pour vente délivré au locataire en violation de l'engagement de prorogation des contrats de bail en cours, mentionné au premier alinéa du A du I de l'article 10-1 de la loi n° 75-1351 du 31 décembre 1975 relative à la protection des occupants de locaux à usage d'habitation.

La première phrase de l'avant dernier alinéa de l'Article 15 - I de la loi du 6 juillet 1989 prévoit:

"Pendant le délai de préavis, le locataire n'est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur."

Par conséquent, vous ne devrez les loyers et les charges que pour la période que vous avez affectivement occupé.

ajoutez en cas de copropriété

A toute fin utile, comme le bien vendu fait partie d'une copropriété, vous trouverez ci joint la copie du règlement de copropriété.

Veuillez croire, en l'expression de mes sincères sentiments.

signature

INFORMATIONS JURIDIQUES SUR LE CONGÉ POUR VENTE

Vous souhaitez reprendre le logement que vous louez pour le vendre. Vous devez expressément signifier son congé au locataire par L.R.A.R six mois au plus tard avant le dernier jour de l'expiration du bail.

Le Droit de préemption du locataire ne s'applique que si seul son lot est vendu mais pas l'immeuble complet

COUR DE CASSATION Chambre Civile 3, arrêt du 11 mars 2015 Pourvoi n° 14-10447 REJET

Mais attendu qu'ayant exactement retenu que la vente de la totalité de l'immeuble ne donnait pas droit à l'exercice d'un droit de préemption au profit du locataire et ayant constaté que la vente du 17 mars 2004 portait sur l'immeuble en son entier, la cour d'appel en a déduit, à bon droit, sans être tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante, que Mme X... n'était pas fondée à revendiquer le bénéfice d'un droit de préemption subsidiaire et que le congé du 26 décembre 2003 était valable

C'EST LA DATE DE RÉCEPTION PAR LE LOCATAIRE DE LA L.R.A.R QUI EST CONSIDERÉE ET NON LA DATE DE LA PREMIÈRE PRÉSENTATION

Le congé doit être signifié séparément aux 2 conjoints mariés, concubins notoires ou liés par un PACS occupant le logement, même si un seul est signataire du bail sauf si l'existence du conjoint ou du concubin n'a pas été portée à la connaissance du bailleur.

Il est nécessaire de lui rappeler qu'il bénéficie d'un droit de préemption qui lui donne la priorité à l'achat.

L'agent immobilier ne peut exiger des honoraires de négociation.

Cour de cassation chambre civile 3 Arrêt du 17 décembre 2008 N° de pourvoi 07-15943 Cassation

L'offre de vente faite aux locataires titulaires d'un droit de préemption est nulle dès lors que le prix inclut des honoraires de négociation

Cour de cassation chambre civile 3 Arrêt du 3 juillet 2013 N° de pourvoi 12-19442 Cassation partielle

Vu l'article 15 II de la loi du 6 juillet 1989, ensemble l'article 6 de la loi du 2 janvier 1970 dans sa rédaction applicable ;

Attendu que lorsqu'il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée ; que le congé vaut offre de vente au profit du locataire ;

Attendu que pour dire le prix pour lequel M. et Mme Y... étaient substitués comme acquéreurs à Mme Z..., l'arrêt du 13 septembre 2011 retient que la notification du 29 juillet 2004 contenait l'offre de vente pour un « prix commission d'agence compris », que la commission d'agence est un élément du prix compris dans l'offre et qu'il n'y a pas de raison d'en dispenser le locataire acquéreur alors que l'intervention de l'agence était bien nécessaire pour la recherche d'un acquéreur et la fixation d'un accord sur le prix permettant de notifier au locataire les conditions de la vente projetée ;

Qu'en statuant ainsi, alors que le locataire titulaire d'un droit de préemption acceptant l'offre de vente du bien qu'il habite qui n'a pas à être présenté par l'agent immobilier, mandaté par le propriétaire pour rechercher un acquéreur, ne peut se voir imposer le paiement d'une commission renchérissant le prix du bien, la cour d'appel a violé les textes susvisés

Quand l'offre est acceptée par le locataire avec un prix incluant la commission, il n'est plus possible de la contester ensuite

Cour de cassation chambre civile 3 Arrêt du 8 octobre 2015 N° de pourvoi 14-20666 Rejet

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 28 novembre 2013), que M. X... et Mme Y... (les consorts X...), propriétaires d'un logement donné à bail à M. et Mme Z..., leur ont délivré un congé avec offre de vente au prix de 190 000 euros frais d'agence inclus ; que M. et Mme Z... ont initialement accepté cette offre puis proposé d'acquérir le bien au prix de 140 000 euros ; que les consorts X... ont refusé cette proposition et les ont, à l'issue du congé, assignés en validation du congé et en expulsion ;

Attendu que M. et Mme Z... font grief à l'arrêt de valider le congé et d'ordonner leur expulsion, alors, selon le moyen :

1°/ que le locataire titulaire d'un droit de préemption acceptant l'offre de vente du bien qu'il habite qui n'a pas à être présenté par l'agent immobilier, mandaté par le propriétaire pour rechercher un acquéreur, ne peut se voir imposer le paiement d'une commission renchérissant le prix du bien ; qu'il résulte des constatations de l'arrêt attaqué que les bailleurs ont fait signifier le 11 mars 2011 à leur locataire un congé avec offre de vente pour le prix de 190 000 euros, frais d'agence inclus ; qu'en refusant de prononcer la nullité de ce congé, la cour d'appel a violé l'article 15- II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ;

2°/ que lorsqu'il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée ; le congé vaut offre de vente au profit du locataire ; d'où il suit que le congé avec offre de vente incluant une commission d'agence dont le locataire ne peut se voir imposer le paiement est entaché d'une nullité de fond sans que le locataire ait à justifier d'un grief que lui causerait cette irrégularité ; qu'en écartant la nullité du congé irrégulier, au motif que l'intégration de la commission dans le prix demandé n'a eu aucune incidence sur l'exercice du droit de préemption pour les locataires, a violé l'article 15 II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et l'article 114 du code de procédure civile ;

Mais attendu qu'ayant exactement retenu que si le locataire, titulaire d'un droit de préemption, qui accepte l'offre de vente du bien qu'il habite ne peut se voir imposer le paiement d'une commission renchérissant le prix du bien, le prononcé de la nullité du congé suppose, en application de l'article 114 du code de procédure civile, la preuve d'un grief, et souverainement retenu que l'intégration de la commission dans le prix demandé n'avait eu aucune incidence sur l'exercice du droit de préemption par M. et Mme Z... qui n'avaient subi aucun préjudice, la cour d'appel en a déduit à bon droit que la demande d'annulation du congé devait être rejetée

Si le bail a été consenti à plusieurs locataires, vous devez envoyer un congé à chacun des signataires et à chacun des époux si le locataire est marié.

Article 15 II de la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989

II. ― Lorsqu'il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l'offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. Les dispositions de l'article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ne sont pas applicables au congé fondé sur la décision de vendre le logement.

A l'expiration du délai de préavis, le locataire qui n'a pas accepté l'offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d'occupation sur le local.

Le locataire qui accepte l'offre dispose, à compter de la date d'envoi de sa réponse au bailleur, d'un délai de deux mois pour la réalisation de l'acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l'acceptation par le locataire de l'offre de vente est subordonnée à l'obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Le contrat de location est prorogé jusqu'à l'expiration du délai de réalisation de la vente. Si, à l'expiration de ce délai, la vente n'a pas été réalisée, l'acceptation de l'offre de vente est nulle de plein droit et le locataire est déchu de plein droit de tout titre d'occupation.

Dans le cas où le propriétaire décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l'acquéreur, le notaire doit, lorsque le bailleur n'y a pas préalablement procédé, notifier au locataire ces conditions et prix à peine de nullité de la vente. Cette notification est effectuée à l'adresse indiquée à cet effet par le locataire au bailleur ; si le locataire n'a pas fait connaître cette adresse au bailleur, la notification est effectuée à l'adresse des locaux dont la location avait été consentie. Elle vaut offre de vente au profit du locataire. Cette offre est valable pendant une durée d'un mois à compter de sa réception. L'offre qui n'a pas été acceptée dans le délai d'un mois est caduque.

Le locataire qui accepte l'offre ainsi notifiée dispose, à compter de la date d'envoi de sa réponse au bailleur ou au notaire, d'un délai de deux mois pour la réalisation de l'acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l'acceptation par le locataire de l'offre de vente est subordonnée à l'obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Si, à l'expiration de ce délai, la vente n'a pas été réalisée, l'acceptation de l'offre de vente est nulle de plein droit.

Les termes des cinq alinéas précédents sont reproduits à peine de nullité dans chaque notification.

Ces dispositions ne sont pas applicables aux actes intervenant entre parents jusqu'au troisième degré inclus, sous la condition que l'acquéreur occupe le logement pendant une durée qui ne peut être inférieure à deux ans à compter de l'expiration du délai de préavis, ni aux actes portant sur les immeubles mentionnés au deuxième alinéa de l'article L. 111-6-1 du code de la construction et de l'habitation.

Dans les cas de congés pour vente prévus à l'article 11-1, l'offre de vente au profit du locataire est dissociée du congé. En outre, le non-respect de l'une des obligations relatives au congé pour vente d'un accord conclu en application de l'article 41 ter de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 tendant à favoriser l'investissement locatif, l'accession à la propriété de logements sociaux et le développement de l'offre foncière, et rendu obligatoire par décret, donne lieu à l'annulation du congé.

Est nul de plein droit le congé pour vente délivré au locataire en violation de l'engagement de prorogation des contrats de bail en cours, mentionné au premier alinéa du A du I de l'article 10-1 de la loi n° 75-1351 du 31 décembre 1975 relative à la protection des occupants de locaux à usage d'habitation.

Un locataire de plus de plus de 65 ans à la date du congé dont les ressources permettent un logement en HLM doit se voir proposer un logement équivalent dans le périmètre de cinq kilomètres au plus de son logement. Ce qui est techniquement impossible sauf pour un gros propriétaire foncier qui lui reloue un autre de ses logements. Toutefois le propriétaire de 65 ans est dispensé de cette obligation. L'âge du bailleur et du locataire s'apprécie à la date de notification du congé.

Article 15 III de la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989

III. ― Le bailleur ne peut s'opposer au renouvellement du contrat en donnant congé dans les conditions définies au paragraphe I ci-dessus à l'égard de tout locataire âgé de plus de soixante-cinq ans et dont les ressources annuelles sont inférieures à un plafond de ressources en vigueur pour l'attribution des logements locatifs conventionnés fixé par arrêté du ministre chargé du logement, sans qu'un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités lui soit offert dans les limites géographiques prévues à l'article 13 bis de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 précitée. Le présent alinéa est également applicable lorsque le locataire a à sa charge une personne de plus de soixante-cinq ans vivant habituellement dans le logement et remplissant la condition de ressources précitée et que le montant cumulé des ressources annuelles de l'ensemble des personnes vivant au foyer est inférieur au plafond de ressources déterminé par l'arrêté précité.

Toutefois, les dispositions de l'alinéa précédent ne sont pas applicables lorsque le bailleur est une personne physique âgée de plus de soixante-cinq ans ou si ses ressources annuelles sont inférieures au plafond de ressources mentionné au premier alinéa.

L'âge du locataire, de la personne à sa charge et celui du bailleur sont appréciés à la date d'échéance du contrat ; le montant de leurs ressources est apprécié à la date de notification du congé.

Cour de cassation, chambre civile 3, Arrêt du 23 novembre 2017, pourvoi n° 16-20475 Rejet

Mais attendu, d'une part, qu'ayant retenu à bon droit que, la loi nouvelle régissant les effets légaux des situations juridiques ayant pris naissance avant son entrée en vigueur et non définitivement réalisées, il en résultait que l'article 15 Ill de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 24 mars 2014, était applicable et relevé que la locataire était âgée de 66 ans et disposait de ressources inférieures au plafond en vigueur pour l'attribution des logements locatifs conventionnés, la cour d'appel en a exactement déduit que le congé, qui n'avait pas été assorti d'une offre de relogement, devait être annulé ;

Attendu, d'autre part, que, les bailleurs n'ayant pas soutenu dans leurs conclusions que les ressources de la locataire devaient être déterminées sans tenir compte des abattements et réductions fiscales, le moyen est de ce chef nouveau, mélangé de fait et de droit ;

Si le locataire de plus de 65 ans meurt, son conjoint qui n'a pas atteint l'âge de 65 ans ne bénéficie pas de l'article 15-III de la loi du 6 juillet 1989

Cour de cassation, chambre civile 3, Arrêt du 3 mai 2012, n° de pourvoi 11-17010 Rejet

Mais attendu qu'ayant relevé que M. X..., qui aurait pu bénéficier des dispositions protectrices de l'article 15-III de la loi du 6 juillet 1989, était décédé le 10 avril 2007, soit huit mois avant le terme du bail, et retenu, à bon droit, qu'à son décès, son épouse, cotitulaire du bail en application de l'article 1751 du code civil, était restée bénéficiaire du droit au bail, la cour d'appel, qui a constaté que Mme X... était âgée de moins de 70 ans à la date d'échéance du contrat, en a exactement déduit qu'elle ne remplissait pas les conditions légales pour bénéficier de la protection de l'article 15-III de la loi du 6 juillet 1989 et qu'à compter du décès de M. X..., la bailleresse n'était plus obligée de faire une offre de relogement avant le terme du bail pour s'opposer au renouvellement de celui-ci.

En cas de vente d'un immeuble par lots, l'association des locataires doit être associée aux diagnostiques techniques

Cour de cassation, chambre civile 3, Arrêt du 31 octobre 2012, N° de pourvoi 11-19876 Cassation

Vu les dispositions des accords collectifs du 9 juin 1998 rendus obligatoires par le décret n° 99-628 du 22 juillet 1999 et notamment ses articles 1.1 et 2.2, ensemble l'article 41 ter de la loi du 23 décembre 1986 et l'article 10 de la loi du 31 décembre 1975 ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 5 avril 2011), que la Société immobilière de Paris Poissonnière (la SIPP), propriétaire d'un immeuble qu'elle souhaitait vendre par lots, après avoir tenu une réunion d'information le 22 mars 2005, a notifié à M. et Mme X..., locataires d'un appartement dans cet immeuble, une offre de vente au visa de l'article 10-I de la loi du 31 décembre 1975 ; que M. et Mme X... ont assigné la SIPP en nullité de cette offre au motif que la bailleresse n'avait pas satisfait à l'obligation d'information prescrite par l'accord collectif du 9 juin 1998 ;

Attendu que pour rejeter cette demande et dire que la SIPP a satisfait à son obligation d'information, l'arrêt retient que le 11 mars 2005, date à laquelle le propriétaire a fait part aux locataires de son intention de procéder à la mise en vente de l'immeuble, et le 22 mars 2005, date de la réunion générale d'information, l'association des locataires n'était pas constituée et que cette situation excluait sa participation aux modalités de réalisation du diagnostic technique ;

Qu'en statuant ainsi, alors qu'elle constatait que la SIPP avait été informée dès le 7 avril 2005 de la constitution d'une association de locataires, la cour d'appel, qui n'a pas recherché si la bailleresse était en mesure d'examiner avec cette association les modalités de réalisation des diagnostics et bilans techniques, n'a pas donné de base légale à sa décision

LA NULLITÉ DE L'ACCEPTATION D'ACHAT EST RELATIVE AU BAILLEUR ET NE PROFITE PAS AUX ACQUEREURS ÉVINCÉS PAR LE LOCATAIRE

Cour de cassation, chambre civile 1, Arrêt du 15 janvier 2015, N° de pourvoi 14-11019 Rejet

Mais attendu qu'ayant retenu, à bon droit, que seul le bailleur pouvait se prévaloir de la nullité de l'acceptation de l'offre de vente qu'édicte l'article 15, II, alinéa 5, de la loi du 6 juillet 1989, la cour d'appel en a exactement déduit que le notaire n'avait, en instrumentant l'acte de vente requis par le bailleur après l'expiration du délai que sanctionne cette nullité relative, manqué à aucune de ses obligations professionnelles envers les consorts X...-Y..., évincés de la vente par l'exercice du droit de préemption du locataire ; que le moyen n'est fondé en aucune de ses branches

LE DÉFAUT DE MANDAT DE GESTION EST SOUMIS A UNE NULLITÉ RELATIVE

Cour de cassation, chambre mixte, Arrêt du 24 février 2017, N° de pourvoi 15-20411 Rejet

Mais attendu, d'une part, qu'ayant retenu que la société Immobilière Parnasse, titulaire d'un mandat d'administration et de gestion, avec pouvoir de donner tous congés, et d'une lettre datée du 19 octobre 2012 la mandatant spécialement pour vendre le bien occupé par Mme X... au terme du bail moyennant un certain prix et pour lui délivrer congé, la cour d'appel a procédé à la recherche prétendument omise ;

Et attendu, d'autre part, qu'il résulte des articles 1er, 6 et 7 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 et 72 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972 que le mandat doit comprendre une limitation de ses effets dans le temps et que l'agent immobilier doit mentionner tous les mandats par ordre chronologique sur un registre des mandats à l'avance coté sans discontinuité et relié, et reporter le numéro d'inscription sur l'exemplaire du mandat qui reste en la possession du mandant ; que la Cour de cassation jugeait jusqu'à présent que ces dispositions, qui sont d'ordre public, sont prescrites à peine de nullité absolue, pouvant être invoquée par toute partie qui y a intérêt (1re Civ., 25 février 2003, pourvoi n° 01-00. 461 ; 3e Civ., 8 avril 2009, pourvoi n° 07-21. 610, Bull. 2009, III, n° 80) ;

Que la nullité est absolue lorsque la règle violée a pour objet la sauvegarde de l'intérêt général, tandis que la nullité est relative lorsque la règle violée a pour objet la sauvegarde d'un intérêt privé ;

Que par la loi du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d'exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce, dite loi Hoguet, le législateur a entendu, tout à la fois, réguler la profession d'agent immobilier et protéger sa clientèle ; que la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l'accès au logement et à un urbanisme rénové, comme il ressort de son étude d'impact, et la loi n° 2015-990 du 6 août 2015 pour la croissance, l'activité et l'égalité des chances économiques répondent aux mêmes préoccupations ;

Que la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 encadre la délivrance d'un congé pour vendre au locataire d'un local à usage d'habitation qui constitue sa résidence principale, en posant notamment des conditions de délai, en ouvrant un droit de préemption et en imposant la délivrance d'une notice d'information avec le congé ;

Que l'évolution du droit des obligations, résultant de l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, conduit à apprécier différemment l'objectif poursuivi par les dispositions relatives aux prescriptions formelles que doit respecter le mandat, lesquelles visent la seule protection du mandant dans ses rapports avec le mandataire ;

Que l'existence de dispositions protectrices du locataire, qui assurent un juste équilibre entre les intérêts de ce dernier et ceux du bailleur, et la finalité de protection du seul propriétaire des règles fixées par les articles 7, alinéa 1er, de la loi du 2 janvier 1970 et 72, alinéa 5, du décret du 20 juillet 1972 conduisent à modifier la jurisprudence et à décider que la méconnaissance des règles précitées doit être sanctionnée par une nullité relative ;

Que, dès lors, la cour d'appel n'était pas tenue d'effectuer une recherche inopérante relative à la mention de la durée du mandat et au report, sur le mandat resté en possession du mandant, d'un numéro d'inscription sur le registre des mandats ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur les autres branches du moyen qui ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;

MOYENS DU DEMANDEUR

ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE « I – Sur la validité du congé pour vendre : il résulte des dispositions de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 que lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé peut être justifié par sa décision de vendre le logement, et lorsqu'il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée ; que Mme Corinne X... soutient tout d'abord que la SCI Lepante n'a pas donné de mandat spécial à la SARL Immobilière Parnasse pour vendre le bien immobilier ; que le congé pour vente qui a été délivré à Mme Corinne X... doit s'analyser en un acte de disposition et non de gestion puisqu'il résulte des dispositions de l'article 15 précité que « le congé vaut offre de vente au profit du locataire » ; que l'article 69 du décret du 20 juillet 1972 dispose que le titulaire d'une carte professionnelle doit avoir reçu un mandat spécial correspondant aux dispositions des articles 72 et suivants à l'effet de procéder à l'opération dont s'agit, notamment pour vendre le bien géré ; que l'article 6 de la loi du 2 janvier 1970 et l'article 72 auquel il est fait référence à l'article 69 susvisé exigent à peine de nullité la délivrance d'un mandat écrit préalablement à l'article 1er de ladite loi, notamment la vente de l'appartement, laquelle est soumise à diverses formalités ; qu'en l'espèce, il résulte du mandat d'administration de biens conclu entre la SCI Lepante et SARL Immobilière Parnasse le 12 juillet 2006 que « le mandataire a pouvoir de donner et accepter tous congés » ; que ce mandat spécial respecte donc les exigences prévues aux dispositions des articles susvisés, de sorte que la nullité du congé pour vendre ne peut être prononcée sur ce fondement, et ce nonobstant le fait que le mandat ne soit pas produit en original ; que Mme Corinne X... fait ensuite valoir que le gérant ne pouvait décider seul de vendre l'immeuble sans l'autorisation de l'assemblée générale des associés ; qu'il résulte des dispositions de l'article 1849 du code civil que dans les rapports avec les tiers, le gérant engage la société pour les actes entrant dans l'objet social ; qu'en l'espèce, il est indiqué à l'article 2 des statuts de la société que la société a pour objet « l'aliénation de ceux de ses immeubles devenus inutiles à la société au moyen de la vente (…) Pour la réalisation de cet objet, la gérance peut effectuer toutes opérations non susceptibles de porter atteinte à la nature civile de l'activité sociale » ; que dès lors, la SCI Lepante était donc habilitée à délivrer le congé pour vente sans autorisation de l'assemblée générale des associés ; que Mme Corinne X... soutient aussi que la nullité du congé doit être prononcée puisqu'elle ne connaît pas la surface de l'appartement qu'elle occupe et que le congé ne fait état que de « divers locaux » ; qu'en l'espèce, le congé qui a été délivré à Mme Corinne X... est ainsi rédigé « vous êtes locataires de divers locaux à usage d'habitation sis à..., etg 3 – 06000 Nice ainsi qu'il résulte d'un bail sous seing privé en date du 27 avril 2007 conclu à Nice consenti pour une durée de 36 mois ayant pris effet le 15 mai 2007 pour se terminer le 14 mai 2010, renouvelable et reconductible selon les modalités prévues par les textes en vigueur ; que le requérant entend se prévaloir de l'article 15-1 de la loi du 6 juillet 1989 pour refuser le renouvellement du bail en vue de vendre lesdits locaux » ; qu'il est indiqué dans le contrat de bail conclu le 26 avril 2007 entre Mme Corinne X... et la SCI Lepante que les locaux loués correspondant à « un 4 pièces, 3 chambres, séjour, cuisine salle de bain avec wc et balcon, formant le lot n° 7 est un appartement de type F2 et que le lot n° 8 est un appartement de type F4 ; que dès lors que le congé fait précisément référence à l'appartement sis à ..., étage 3 – 06000 Nice, la détermination des lieux offerts à la vente, qui sont exactement les lieux loués, est établie sans ambiguïté ; qu'en conséquence, la circonstance que la mention du lot et des tantièmes de copropriété indiqués dans le bail soit erronée et que le congé ne fasse pas mention de la superficie de l'appartement (la locataire qui occupe les lieux est à même d'en déterminer la surface), n'ont pas pour effet de rendre nulle l'offre de vente qui comporte les conditions de la vente avec la référence des lieux et le prix, répondant ainsi aux dispositions de l'article 15 II de la loi du 6 juillet 1989 ; que Mme Corinne X... ne peut valablement arguer que l'appartement qui lui a été donné à bail avait déjà été vendu, et ce en fraude de ses droits, dans la mesure où il résulte de l'attestation établie par Me Z..., notaire, que le lot qui a été vendu est le lot n° 7, désigné par erreur comme étant le lot n° 8 ; qu'en conséquence Mme Corinne X... sera déboutée de sa demande de nullité du congé pour vente » ;

1) ALORS QUE le congé pour vendre s'analysant en une offre de vente, l'agent immobilier doit être en possession d'un mandat spécial pour procéder à sa délivrance ; qu'en se bornant à énoncer que la société Parnasse immobilier avait été mandatée pour procéder à la vente du bien au motif qu'elle avait reçu un mandat de gestion et d'administration l'autorisant à délivrer « tous congés », sans relever l'existence d'un mandat spécial aux fins de délivrer un congé pour vendre, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1er et 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 et de l'article 72 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972 ;

2) ALORS QUE, un mandat pour vendre confié à un agent immobilier n'est valable que s'il est écrit et s'il mentionne une durée et un numéro d'inscription ; que pour débouter Mme Corinne X... de son action en nullité du congé et juger que la société Parnasse immobilier avait qualité pour faire délivrer un congé pour vendre, la cour d'appel s'est fondée sur une correspondance de la société SCI Lepante adressée à la société Parnasse immobilier ; qu'en statuant ainsi, sans rechercher, comme elle y était invitée, si cette correspondance respectait les formalités obligatoires du mandat pour vendre confié à un agent immobilier, et notamment s'il mentionnait une durée et un numéro d'inscription sur le registre des mandats, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1er et 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 ainsi que l'article 72 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972.

3) ALORS QUE le congé pour vendre doit comporter précisément la désignation du bien proposé à la vente ; que pour écarter la demande en nullité du congé pour vendre pour imprécision de son objet, la cour d'appel s'est bornée à affirmer que le congé précisait qu'il portait sur divers locaux à usage d'habitation situés..., étage 3, 06000 Nice ; qu'en statuant ainsi, sans rechercher si les locaux étaient précisément décrits dans le congé, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 15 II de la loi du 6 juillet 1989 ;

4°) ALORS QUE, dans ses conclusions d'appel, Mme Corinne X... faisait valoir que le congé pour vente du 29 octobre 2012 était frauduleux, le bailleur n'ayant eu aucune intention de lui vendre le bien, mais souhaitant expulser sa locataire de son logement, compte tenu du litige l'opposant à son mandataire ; qu'en ne répondant pas à ce moyen, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile.

MODÈLE GRATUIT DE CONGÉ POUR REPRISE

CE CONGÉ DOIT IMPÉRATIVEMENT ÊTRE REÇU PAR LE LOCATAIRE SIX MOIS AVANT LA FIN DU BAIL.

LA DATE DE RÉCEPTION DE LA L.R.A.R PAR LE LOCATAIRE EST CONSIDÉRÉE ET NON PAS LA DATE DE LA PREMIÈRE PRÉSENTATION

Copiez collez sur une page Word ou autre préalablement ouverte puis complétez ou modifiez le texte comme vous le souhaitez.

Lettre Recommandée avec accusé de réception du (date) accompagnée d'une lettre simple

Le bailleur

au locataire

Objet: Congé du logement pour cause de reprise

LRAR confirmée par une lettre simple

Madame, Monsieur,


Le bail d'habitation que je vous ai consenti pour l'appartement dont je suis propriétaire et située à

ayant pris effet à compter du:

viendra à expiration dans plus de six mois le:

Conformément à l'article 15§I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, je vous informe par le présent courrier que je n'entends pas renouveler ce bail et vous donne en conséquence congé pour le............date à laquelle vous devrez avoir libéré les lieux, m'avoir rendu les clés du logement en l'état des réparations locatives et satisfait à l'établissement de l'état des lieux de sortie.

Ledit congé est fondé sur ma décision de le reprendre au profit de : (nom prénom lien de parenté adresse actuelle)

Je vous rappelle les termes des huit premiers alinéas de l'article 15§I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 :

I. ― Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu'il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu'il émane du bailleur. En cas d'acquisition d'un bien occupé, tout congé pour vente n'est autorisé qu'à compter du terme du premier renouvellement du bail en cours et tout congé pour reprise n'est autorisé qu'à compter du terme du bail en cours ou, si le terme du bail intervient moins de deux ans après l'acquisition, après un délai de deux ans.

En cas de contestation, le juge peut, même d'office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n'apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.

Toutefois, la possibilité pour un bailleur de donner congé à un locataire et la durée du bail sont suspendues à compter :

a) De la réception de l'avis de tenue de la réunion de la commission départementale compétente en matière d'environnement, de risques sanitaires et technologiques, notifié par le représentant de l'Etat dans le département dans les conditions prévues aux articles L. 1331-26 et L. 1331-27 du code de la santé publique ;

b) De l'engagement par le maire de la procédure contradictoire prévue à l'article L. 511-2 du code de la construction et de l'habitation, relative aux bâtiments menaçant ruine.

Cette suspension est levée à l'expiration d'un délai maximal de six mois à compter de la réception du courrier de l'autorité administrative compétente engageant l'une des procédures mentionnées aux a et b, faute de notification d'un des arrêtés prévus à leur issue ou de leur abandon.

Lorsque l'autorité administrative compétente a notifié les arrêtés prévus respectivement aux articles L. 1331-25 et L. 1331-28 du code de la santé publique ou à l'article L. 511-2 du code de la construction et de l'habitation, il est fait application des articles L. 521-1 et L. 521-2 du même code.

Une notice d'information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d'indemnisation du locataire est jointe au congé délivré par le bailleur en raison de sa décision de reprendre ou de vendre le logement. Un arrêté du ministre chargé du logement, pris après avis de la Commission nationale de concertation, détermine le contenu de cette notice.

La première phrase de l'avant dernier alinéa l'Article 15 - I de la loi du 6 juillet 1989 prévoit:

"Pendant le délai de préavis, le locataire n'est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur."

Par conséquent, vous ne devrez les loyers et les charges que pour la période que vous avez affectivement occupé.

Je vous prie d'agréer l'expression de mes sincères sentiments.

signature

INFORMATIONS JURIDIQUES SUR LE CONGÉ POUR REPRISE

Le bailleur peut donner congé à son locataire pour reprendre le logement.

Les huit premiers alinéas de l'Article 15 I de la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989

I. ― Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu'il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu'il émane du bailleur.

En cas d'acquisition d'un bien occupé :

- lorsque le terme du contrat de location en cours intervient plus de trois ans après la date d'acquisition, le bailleur peut donner congé à son locataire pour vendre le logement au terme du contrat de location en cours ;

- lorsque le terme du contrat de location en cours intervient moins de trois ans après la date d'acquisition, le bailleur ne peut donner congé à son locataire pour vendre le logement qu'au terme de la première reconduction tacite ou du premier renouvellement du contrat de location en cours ;

- lorsque le terme du contrat en cours intervient moins de deux ans après l'acquisition, le congé pour reprise donné par le bailleur au terme du contrat de location en cours ne prend effet qu'à l'expiration d'une durée de deux ans à compter de la date d'acquisition.

En cas de contestation, le juge peut, même d'office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n'apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.

Toutefois, la possibilité pour un bailleur de donner congé à un locataire et la durée du bail sont suspendues à compter :

a) De la réception de l'avis de tenue de la réunion de la commission départementale compétente en matière d'environnement, de risques sanitaires et technologiques, notifié par le représentant de l'Etat dans le département dans les conditions prévues aux articles L. 1331-26 et L. 1331-27 du code de la santé publique ;

b) De l'engagement par le maire de la procédure contradictoire prévue à l'article L. 511-2 du code de la construction et de l'habitation, relative aux bâtiments menaçant ruine.

Cette suspension est levée à l'expiration d'un délai maximal de six mois à compter de la réception du courrier de l'autorité administrative compétente engageant l'une des procédures mentionnées aux a et b, faute de notification d'un des arrêtés prévus à leur issue ou de leur abandon.

Lorsque l'autorité administrative compétente a notifié les arrêtés prévus respectivement aux articles L. 1331-25 et L. 1331-28 du code de la santé publique ou à l'article L. 511-2 du code de la construction et de l'habitation, il est fait application des articles L. 521-1 et L. 521-2 du même code.

Une notice d'information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d'indemnisation du locataire est jointe au congé délivré par le bailleur en raison de sa décision de reprendre ou de vendre le logement. Un arrêté du ministre chargé du logement, pris après avis de la Commission nationale de concertation, détermine le contenu de cette notice.

Lorsqu'il émane du locataire, le délai de préavis applicable au congé est de trois mois.

Le délai de préavis est toutefois d'un mois :

1° Sur les territoires mentionnés au premier alinéa du I de l'article 17 ;

2° En cas d'obtention d'un premier emploi, de mutation, de perte d'emploi ou de nouvel emploi consécutif à une perte d'emploi ;

3° Pour le locataire dont l'état de santé, constaté par un certificat médical, justifie un changement de domicile ;

4° Pour les bénéficiaires du revenu de solidarité active ou de l'allocation adulte handicapé ;

5° Pour le locataire qui s'est vu attribuer un logement défini à l'article L. 351-2 du code de la construction et de l'habitation.

Le locataire souhaitant bénéficier des délais réduits de préavis mentionnés aux 1° à 5° précise le motif invoqué et le justifie au moment de l'envoi de la lettre de congé. A défaut, le délai de préavis applicable à ce congé est de trois mois.

Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, signifié par acte d'huissier ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l'acte d'huissier ou de la remise en main propre.

Pendant le délai de préavis, le locataire n'est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur. Il est redevable du loyer et des charges concernant tout le délai de préavis si c'est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur.

A l'expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d'occupation des locaux loués.

Vous devez expressément signifier son congé au locataire par L.R.A.R six mois et un jour au plus tard avant l'expiration du bail.

C'EST LA DATE DE RÉCEPTION PAR LE LOCATAIRE DE LA L.R.A.R

QUI EST CONSIDERÉE ET NON LA DATE DE LA PREMIÈRE PRÉSENTATION

Le congé doit être signifié séparément aux 2 conjoints mariés, concubins notoires ou liés par un PACS occupant le logement, même si un seul est signataire du bail sauf si l'existence du conjoint ou du concubin n'a pas été portée à la connaissance du bailleur.

Hors des motifs légitimes et sérieux soit des infractions aux obligations du locataire, les motifs du congé sont :

1/ la reprise par le propriétaire pour l'habiter lui-même, son conjoint, son partenaire pacsé, son concubin notoire depuis un an à la date du congé, un ascendant ou un descendant du bailleur, de son conjoint, de son partenaire pacsé, ou de son concubin notoire depuis un an à la date du congé.

Cour de cassation chambre civile 3 Arrêt du 13 novembre 2008, N° de pourvoi 05-19722 Cassation

Le droit de reprise du bailleur institué par l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 ne peut s'exercer que sur un logement qui est destiné à constituer l'habitation principale du bénéficiaire de la reprise

A peine de nullité du congé, le bailleur doit préciser les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise afin que le locataire puisse vérifier.

2/ La reprise pour habiter quand le bailleur est une SCI ne concerne qu'un associé de la SCI

COUR DE CASSATION Chambre CIVILE 3 arrêt du 19 Janvier 2005 N° POURVOI 03-15922 CASSATION

Une société civile de famille ne peut donner congé aux fins de reprise pour habiter qu'au profit de l'un de ses associés, et non à celui des descendants de l'un de ceux-ci.

3/ Un locataire de plus de plus de 65 ans à la date du congé dont les ressources permettent un logement en HLM doit se voir proposer un logement équivalent dans le périmètre de cinq kilomètres au plus de son logement. Ce qui est techniquement impossible sauf pour un gros propriétaire foncier qui lui reloue un autre de ses logements. Toutefois le propriétaire de 65 ans est dispensé de cette obligation. L'âge du bailleur et du locataire s'apprécie à la date de notification du congé.

Article 15 III de la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989

III. ― Le bailleur ne peut s'opposer au renouvellement du contrat en donnant congé dans les conditions définies au paragraphe I ci-dessus à l'égard de tout locataire âgé de plus de soixante-cinq ans et dont les ressources annuelles sont inférieures à un plafond de ressources en vigueur pour l'attribution des logements locatifs conventionnés fixé par arrêté du ministre chargé du logement, sans qu'un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités lui soit offert dans les limites géographiques prévues à l'article 13 bis de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 précitée. Le présent alinéa est également applicable lorsque le locataire a à sa charge une personne de plus de soixante-cinq ans vivant habituellement dans le logement et remplissant la condition de ressources précitée et que le montant cumulé des ressources annuelles de l'ensemble des personnes vivant au foyer est inférieur au plafond de ressources déterminé par l'arrêté précité.

Toutefois, les dispositions de l'alinéa précédent ne sont pas applicables lorsque le bailleur est une personne physique âgée de plus de soixante-cinq ans ou si ses ressources annuelles sont inférieures au plafond de ressources mentionné au premier alinéa.

L'âge du locataire, de la personne à sa charge et celui du bailleur sont appréciés à la date d'échéance du contrat ; le montant de leurs ressources est apprécié à la date de notification du congé.

Cour de cassation, chambre civile 3, Arrêt du 23 novembre 2017, pourvoi n° 16-20475 Rejet

Mais attendu, d'une part, qu'ayant retenu à bon droit que, la loi nouvelle régissant les effets légaux des situations juridiques ayant pris naissance avant son entrée en vigueur et non définitivement réalisées, il en résultait que l'article 15 Ill de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 24 mars 2014, était applicable et relevé que la locataire était âgée de 66 ans et disposait de ressources inférieures au plafond en vigueur pour l'attribution des logements locatifs conventionnés, la cour d'appel en a exactement déduit que le congé, qui n'avait pas été assorti d'une offre de relogement, devait être annulé ;

Attendu, d'autre part, que, les bailleurs n'ayant pas soutenu dans leurs conclusions que les ressources de la locataire devaient être déterminées sans tenir compte des abattements et réductions fiscales, le moyen est de ce chef nouveau, mélangé de fait et de droit ;

Si le locataire de plus de 65 ans meurt, son conjoint qui n'a pas atteint l'âge de 65 ans ne bénéficie pas de l'article 15-III de la loi du 6 juillet 1989

Cour de cassation, chambre civile 3, Arrêt du 3 mai 2012, n° de pourvoi 11-17010 Rejet

Mais attendu qu'ayant relevé que M. X..., qui aurait pu bénéficier des dispositions protectrices de l'article 15-III de la loi du 6 juillet 1989, était décédé le 10 avril 2007, soit huit mois avant le terme du bail, et retenu, à bon droit, qu'à son décès, son épouse, cotitulaire du bail en application de l'article 1751 du code civil, était restée bénéficiaire du droit au bail, la cour d'appel, qui a constaté que Mme X... était âgée de moins de 70 ans à la date d'échéance du contrat, en a exactement déduit qu'elle ne remplissait pas les conditions légales pour bénéficier de la protection de l'article 15-III de la loi du 6 juillet 1989 et qu'à compter du décès de M. X..., la bailleresse n'était plus obligée de faire une offre de relogement avant le terme du bail pour s'opposer au renouvellement de celui-ci.

SEUL LE BAILLEUR PEUT DONNER CONGE, IL PEUT AGIR PAR TIERCE OPPOSITION POUR PROTÉGER SON LOCATAIRE

Cour de cassation, chambre civile 3, Arrêt du 23 juin 2016, N° de pourvoi 14-23645 cassation

Vu l'article 583 du code de procédure civile ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 1er juillet 2014), que la société DP immobilier, propriétaire d'un logement donné à bail à M. X..., a, après lui avoir délivré un congé pour vendre, cédé le bien à la société civile immobilière (SCI) 2L ; que, par arrêt du 29 mars 2011, la cour d'appel de Paris, saisie par la SCI 2L en validation du congé, a reporté ses effets au 9 octobre 2009 et ordonné l'expulsion de M. X... ; que la société DP immobilier, assignée par celui-ci en indemnisation de la perte de chance d'exercer son droit de préemption dans les deux premiers mois du préavis précédant ce terme, a formé tierce opposition à cet arrêt ;

Attendu que, pour déclarer irrecevable la tierce opposition, l'arrêt retient que, dans l'instance en validation du congé délivré par la société DP immobilier à M. X..., son locataire, la SCI 2L, nouveau propriétaire, tirait ses droits de la société DP immobilier et agissait en qualité de bailleur, et que la société DP immobilier était ainsi représentée, dans l'instance ayant donné lieu à l'arrêt du 29 mars 2011, par la SCI 2L, son ayant cause à titre particulier, toutes deux possédant la même qualité de bailleur vis-à-vis de M. X... ;

Qu'en statuant ainsi, alors que le vendeur d'un bien immobilier donné à bail d'habitation n'est pas représenté par l'acquéreur dans l'instance en validation du congé, délivré avant la vente, engagée par celui-ci à l'encontre du locataire, de sorte qu'il est recevable à former tierce opposition à la décision statuant sur la validité du congé, la cour d'appel a violé le texte susvisé

MODÈLE GRATUIT DE REFUS DE CONGÉ POUR CAUSE DE NULLITÉ

Copiez collez sur une page Word ou autre préalablement ouverte puis complétez ou modifiez le texte comme vous le souhaitez.

LETTRE RECOMMANDÉE AVEC ACCUSÉ DE RÉCEPTION DU

Le locataire:

 

 

au bailleur:

 

 

OBJET: défaut de forme de votre tentative de résiliation de bail

 

Madame, Monsieur,

Je vous loue l'appartement

Le............, vous m'avez adressé un congé pour mon bail qui arrive normalement à expiration le...........

Ce congé m'a donc été notifié seulement x...... mois et x....... jours avant l'échéance.

Or, je vous rappelle que l'article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le délai de préavis applicable au congé émanant du bailleur est de 6 mois.

Votre congé ne remplit pas les conditions de rédaction prévues par l'article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. Ces erreurs me portent préjudice.

Je vous rappelle qu'aux termes de l'article 15 - I de la loi du 6 juillet 1989, le congé donné par le bailleur doit, à peine de nullité, indiquer le motif légal qui le justifie.

Votre congé ne respectant pas les conditions de rédaction et de délais légales, il est nul de plein droit.

Je ne donnerai donc pas suite au présent congé.

En conséquence, conformément à l'article 10 de cette même loi, je considère que mon contrat de bail est reconduit de plein droit pour une durée égale à la durée initiale du présent bail.

Recevez Madame, Monsieur, l'assurance de mes sincères sentiments.

signature

INFORMATIONS JURIDIQUES SUR LA NULLITÉ DU CONGÉ

Article 15, paragraphe I de la loi n° 89- 462 du 6 juillet 1989

I. ― Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu'il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu'il émane du bailleur.

En cas d'acquisition d'un bien occupé :

- lorsque le terme du contrat de location en cours intervient plus de trois ans après la date d'acquisition, le bailleur peut donner congé à son locataire pour vendre le logement au terme du contrat de location en cours ;

- lorsque le terme du contrat de location en cours intervient moins de trois ans après la date d'acquisition, le bailleur ne peut donner congé à son locataire pour vendre le logement qu'au terme de la première reconduction tacite ou du premier renouvellement du contrat de location en cours ;

- lorsque le terme du contrat en cours intervient moins de deux ans après l'acquisition, le congé pour reprise donné par le bailleur au terme du contrat de location en cours ne prend effet qu'à l'expiration d'une durée de deux ans à compter de la date d'acquisition.

En cas de contestation, le juge peut, même d'office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n'apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.

Toutefois, la possibilité pour un bailleur de donner congé à un locataire et la durée du bail sont suspendues à compter :

a) De la réception de l'avis de tenue de la réunion de la commission départementale compétente en matière d'environnement, de risques sanitaires et technologiques, notifié par le représentant de l'Etat dans le département dans les conditions prévues aux articles L. 1331-26 et L. 1331-27 du code de la santé publique ;

b) De l'engagement par le maire de la procédure contradictoire prévue à l'article L. 511-2 du code de la construction et de l'habitation, relative aux bâtiments menaçant ruine.

Cette suspension est levée à l'expiration d'un délai maximal de six mois à compter de la réception du courrier de l'autorité administrative compétente engageant l'une des procédures mentionnées aux a et b, faute de notification d'un des arrêtés prévus à leur issue ou de leur abandon.

Lorsque l'autorité administrative compétente a notifié les arrêtés prévus respectivement aux articles L. 1331-25 et L. 1331-28 du code de la santé publique ou à l'article L. 511-2 du code de la construction et de l'habitation, il est fait application des articles L. 521-1 et L. 521-2 du même code.

Une notice d'information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d'indemnisation du locataire est jointe au congé délivré par le bailleur en raison de sa décision de reprendre ou de vendre le logement. Un arrêté du ministre chargé du logement, pris après avis de la Commission nationale de concertation, détermine le contenu de cette notice.

Lorsqu'il émane du locataire, le délai de préavis applicable au congé est de trois mois.

Le délai de préavis est toutefois d'un mois :

1° Sur les territoires mentionnés au premier alinéa du I de l'article 17 ;

2° En cas d'obtention d'un premier emploi, de mutation, de perte d'emploi ou de nouvel emploi consécutif à une perte d'emploi ;

3° Pour le locataire dont l'état de santé, constaté par un certificat médical, justifie un changement de domicile ;

4° Pour les bénéficiaires du revenu de solidarité active ou de l'allocation adulte handicapé ;

5° Pour le locataire qui s'est vu attribuer un logement défini à l'article L. 351-2 du code de la construction et de l'habitation.

Le locataire souhaitant bénéficier des délais réduits de préavis mentionnés aux 1° à 5° précise le motif invoqué et le justifie au moment de l'envoi de la lettre de congé. A défaut, le délai de préavis applicable à ce congé est de trois mois.

Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, signifié par acte d'huissier ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l'acte d'huissier ou de la remise en main propre.

Pendant le délai de préavis, le locataire n'est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur. Il est redevable du loyer et des charges concernant tout le délai de préavis si c'est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur.

A l'expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d'occupation des locaux loués.

Article 10, alinéa 2 de la Loi n° 89- 462 du 6 juillet 1989

Si le bailleur ne donne pas congé dans les conditions de forme et de délai prévues à l'article 15, le contrat de location parvenu à son terme est soit reconduit tacitement, soit renouvelé.

Tous les titulaires du bail doivent recevoir congé, sinon il est inopposable à ceux qui ne l'ont pas reçu

Cour de cassation chambre civile 3 Arrêt du mercredi 17 février 2010, N° de pourvoi 09-12989 CASSATION

Attendu que pour déclarer nul le congé délivré à M. Z..., l'arrêt retient que le bail a été consenti à M. Z... et son épouse, que le congé litigieux n'a été délivré qu'à M. Z..., qu'aucune attribution du bénéfice du bail n'ayant été effectuée entre les deux époux à la suite de leur divorce, le congé aurait dû être délivré dans les mêmes formes à Mme A..., cotitulaire du bail
Qu'en statuant ainsi, alors que le congé délivré à un seul copreneur n'est pas nul, mais valable à son égard et seulement inopposable à l'autre copreneur, la cour d'appel a violé le texte susvisé

LE FAIT POUR LE LOCATAIRE DE NE PAS CHERCHER LA LETTRE RECOMMANDEE

AVEC ACCUSE DE RECEPTION EST UNE NULLITE DU CONGE

Cour de cassation chambre civile 3 Arrêt du 13 juillet 2011, N° de pourvoi 10-20478 CASSATION

Vu les articles 15-I de la loi du 6 juillet 1989 et 669 du code de procédure civile, ensemble l'article 670 du même code ;

Attendu que le délai de préavis applicable au congé court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée ou de la signification de l'acte d'huissier de justice ; que la date de réception d'une notification par lettre recommandée avec demande d'avis de réception est celle qui est apposée par l'administration des postes lors de la remise de la lettre à son destinataire;

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Montpellier, 6 avril 2010), que les consorts X... ont fait l'acquisition d'un immeuble sur lequel avaient été consentis deux baux à usage d'habitation ; que Mme Y..., l'une des locataires, n'ayant pas déféré au congé qui lui avait été délivré, antérieurement à la vente, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, par la société Immobilier prestige (la société), au nom des précédents propriétaires, les acquéreurs, arguant de l'irrégularité de ce congé, ont assigné la société en réparation de leur préjudice ;

Attendu que pour rejeter la demande, l'arrêt retient qu'au sens des dispositions de l'article 15 de la loi de 1989, le terme de réception du congé par le locataire emporte la connaissance par celui-ci de la lettre recommandée avec accusé de réception adressée par le bailleur, qu'en effet cet article parle de réception et non pas de remise effective au locataire, que donc la présentation de la lettre recommandée avec accusé de réception emporte connaissance par le destinataire du courrier dès lors que par la suite il refuse de prendre réception de ce même courrier, que cette disposition serait vidée de tout effet si elle conditionnait l'effectivité du congé à la remise effective du courrier au locataire ce qui aurait pour effet de laisser au seul locataire la maîtrise de la validité de ce congé en acceptant ou en refusant la remise effective de ce courrier ; que tel est le cas d'espèce puisqu'il est constant que le courrier adressé à Mme Y... est revenu à son expéditeur avec la mention "non réclamé retour à l'envoyeur", alors même que ce courrier avait été présenté à la destinataire le 21 décembre 2005 ;

Qu'en statuant ainsi, alors que la date de réception de la notification d'un congé par lettre recommandée avec demande d'avis de réception est celle qui est apposée par le service de la poste lors de la remise de la lettre à son destinataire, la cour d'appel, qui a constaté que le courrier adressé à la locataire était revenu à son expéditeur avec la mention "non réclamé retour à l'envoyeur", a violé les textes susvisés

Si la lettre Recommandée avec Accusé de Réception revient, faites délivrer le congé par un huissier de justice.

LE CONGÉ POUR MOTIF LÉGITIME ET SÉRIEUX

Le juge du fond est souverain pour apprécier la portée du caractère légitime et sérieux en cas de contestation du congé par le locataire. Le juge doit avoir une tolérance certaine vis à vis d'un locataire qui paie son loyer. Sauf faute extrêmement grave, il est déconseillé aux bailleurs de donner congé pour motif légitime et sérieux. Le locataire qui saisit le tribunal d'instance auprès du logement, aura toutes les chances de faire annuler le congé et d'obtenir des dommages et intérêts.

LE CONGE POUR VENTE PAR LOT, D'UN IMMEUBLE DE PLUS DE DIX LOGEMENTS

Article 11-1 de la Loi n° 89- 462 du 6 juillet 1989

Quand un congé pour vente conforme aux dispositions de l'article 15 est délivré par un bailleur relevant de secteurs locatifs définis aux quatrième et cinquième alinéas de l'article 41 ter de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 précitée, dans le cadre d'une vente par lots de plus de cinq logements dans le même immeuble, le bail peut être expressément reconduit pour une durée inférieure à celle prévue par l'article 10. Quand ce congé pour vente intervient moins de deux ans avant le terme du bail, la reconduction du bail est de droit, à la demande du locataire, afin de lui permettre, dans tous les cas, de disposer du logement qu'il occupe pendant une durée de deux ans à compter de la notification du congé pour vente.

Article 11-2 de la Loi n° 89- 462 du 6 juillet 1989

Lorsqu'un immeuble à usage d'habitation ou à usage mixte d'habitation et professionnel de cinq logements ou plus, situé dans une des zones mentionnées au I de l'article 17, est mis en copropriété :

1° Les baux en cours dont le terme intervient moins de trois ans après la date de mise en copropriété sont prorogés de plein droit d'une durée de trois ans ;

2° Les autres baux en cours sont prorogés d'une durée permettant au locataire d'occuper le logement pendant une durée de six ans à compter de la mise en copropriété.

Cour de cassation chambre civile 3 Arrêt du 18 janvier 2012, N° de pourvoi 11-10389 REJET

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Versailles, 10 novembre 2010), que la société Paris Neuilly Levallois (la société), propriétaire d'un appartement pris à bail par les époux X..., a fait part aux locataires, par lettre du 23 mai 2005, de son intention de procéder à une vente par lots de plus de dix logements dans le même immeuble, leur offrant la possibilité d'acquérir le leur en application de l'article 10 de la loi du 31 décembre 1975 ; que, par acte du 18 octobre 2007, elle leur a notifié un congé pour vendre au visa de l'article 15-II de la loi du 6 juillet 1989, à effet du 30 avril 2008 ; que les époux X... ont, le 30 avril 2008, demandé l'application à leur profit des dispositions de l'article 11-1 de la loi du 6 juillet 1989 ; que la société, par courrier du 7 avril 2009, leur a indiqué que leur bail prendrait fin le 17 octobre 2009 ; que les preneurs s'étant maintenus dans les lieux au-delà de cette date, la bailleresse les a assignés aux fins de faire déclarer le congé valable et obtenir leur expulsion ; que les locataires ont soulevé la nullité de l'offre de vente et du congé, faute pour la bailleresse d'avoir satisfait aux exigences des accords collectifs des 9 juin 1998 et 16 mars 2005

Attendu que la société fait grief à l'arrêt de prononcer la nullité de l'offre de vente et du congé pour vendre

Mais attendu qu'ayant relevé, à bon droit, que la renonciation à un droit ou une action ne peut se présumer et que, pour être utilement opposée par celui qui s'en prévaut, elle doit être certaine, expresse et non équivoque, la cour d'appel a pu, sans méconnaître l'article 6-1 de la Convention de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales, retenir que le seul fait pour les locataires d'avoir sollicité que le bail fût prorogé à compter de la date prévue pour son terme en application de l'article 11-1 de la loi du 6 juillet 1989, ne pouvait faire obstacle à la recevabilité de leur demande tendant à faire constater que l'offre de vente et le congé délivrés étaient nuls

Cour de cassation chambre civile 3 Arrêt du 18 janvier 2012, N° de pourvoi 11-30003 CASSATION

Vu les dispositions des accords collectifs du 9 juin 1998 et 16 mars 2005, respectivement rendus obligatoires par le décret du 22 juillet 1999 et le décret du 10 novembre 2006 à tous les logements des secteurs locatifs II et III, ensemble l'article 41 ter de la loi du 23 décembre 1986 dans sa rédaction modifiée par la loi du 13 décembre 2000, l'article 10 de la loi du 31 décembre 1975 et l'article 15- II de la loi du 6 juillet 1989 ;

Attendu qu'il résulte de ces textes que sont applicables aux bailleurs personnes morales, autres que les sociétés civiles immobilières constituées exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus, les dispositions des accords collectifs des 9 juin 1998 et 16 mars 2005 lorsqu'ils décident de mettre en vente par lots plus de dix de logements dans un même immeuble;

Attendu selon l'arrêt attaqué (Paris, 14 octobre 2010), que la société en nom collectif Corbert (la société), propriétaire depuis le 16 juin 1998 de l'immeuble dont dépend l'appartement donné à bail aux époux X..., a, le 28 septembre 2007, notifié à ceux-ci un congé pour vendre ; que les locataires s'étant maintenus dans les lieux, elle les a assignés aux fins de faire juger le congé valable ; que les preneurs, arguant d'une méconnaissance des exigences des accords collectifs du 9 juin 1998 et du 16 mars 2005, ont soulevé la nullité du congé ;

Attendu que pour accueillir la demande de la bailleresse l'arrêt retient qu'il est constant que la société a, de mars 1999 à mai 2002, vendu onze logements, et d'août 2000 à décembre 2003, délivré quatre congés pour vendre non suivis de ventes dont l'un à l'encontre des époux X..., que toutefois il ne peut être déduit aucune conséquence du congé délivré à ces derniers dès lors qu'il a été annulé, qu'eu égard à la longueur de la période écoulée entre 2003 et 2007, il n'est pas démontré une volonté de scission des différentes phases d'une même opération globale, de sorte d'échapper à l'application des accords collectifs, que n'est pas établie la décision de la société d'une opération unique de mise en vente par lots de plus de dix logements ;

Qu'en statuant ainsi, alors qu'elle avait relevé que la société, avait mis en vente par lots plus de dix logements dans le même immeuble, la cour d'appel, qui s'est déterminée exclusivement sur le temps écoulé entre la dernière vente et le congé délivré aux époux X..., a ajouté à la loi une condition que celle-ci ne comporte pas et ainsi violé les textes susvisés

LA NULLITÉ DE RÉDACTION DU CONGÉ N'EST RECEVABLE QUE SI ELLE PORTE PRÉJUDICE

Cour de cassation chambre civile 3 Arrêt du 15 mai 2008, N° de pourvoi 07-19243 REJET

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Montpellier, 14 décembre 2005), que le 13 février 1995 Mme X... a donné en location un appartement aux époux Y... et que le 25 juillet 2003, elle a notifié à ces derniers, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, un congé pour vendre au visa de l'article 15-II de la loi du 6 juillet 1989 ;

Attendu que les époux Y... font grief à l'arrêt de déclarer valable le congé

Mais attendu qu'ayant, par motifs propres et adoptés, relevé que le congé reprenait le texte de l'article 15-II de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction antérieure à celle issue de la loi du 21 juillet 1994 et exactement énoncé qu'aux termes de l'article 114 du code de procédure civile, la nullité d'un acte de procédure ne peut être prononcée que si celui qui l'invoque justifie d'un grief que lui cause l'irrégularité, la cour d'appel a souverainement retenu que les époux Y..., qui n'avaient jamais manifesté l'intention de se porter acquéreurs, ne démontraient pas le grief que leur aurait causé le motif invoqué

LES CONSÉQUENCES DE LA NULLITÉ D'UN CONGÉ

Votre bail arrive bientôt à expiration et votre bailleur ne souhaite plus vous louer le logement. Il vous donne donc congé. Afin de protéger les locataires de logements non-meublés, la loi du 6 juillet 1989 impose aux bailleurs des conditions strictes pour pouvoir donner congé.

Le non-respect de ces conditions légales est sanctionné par la nullité du congé. Il vaut donc mieux connaître ses droits sur ce sujet afin de ne pas se laisser abuser.

Si le bailleur ne respecte pas les conditions de fond soit les motifs légaux et de forme, le congé sera nul et le bail est reconduit d'office et de plein droit, pour une nouvelle période équivalente à la période initiale du bail.

LA NULLITÉ DU CONGÉ NE LAISSE PAS SUBSISTER LE DROIT DE PRÉEMPTION DU LOCATAIRE

Cour de cassation chambre civile 3 Arrêt du 9 novembre 2011, N° de pourvoi 10-23542 REJET

Mais attendu qu'ayant à bon droit retenu que la nullité du congé ne laisse pas subsister le droit de préemption du locataire, la cour d'appel en a exactement déduit que Mme Y... et M. Z... n'étaient pas fondés à invoquer un défaut de notification de la vente consentie à des tiers et la privation d'un droit de préemption

Article 15, paragraphe IV de la loi n° 89- 462 du 6 juillet 1989

IV. ― Le fait pour un bailleur de délivrer un congé justifié frauduleusement par sa décision de reprendre ou de vendre le logement est puni d'une amende pénale dont le montant ne peut être supérieur à 6 000 € pour une personne physique et à 30 000 € pour une personne morale.

Le montant de l'amende est proportionné à la gravité des faits constatés. Le locataire est recevable dans sa constitution de partie civile et la demande de réparation de son préjudice.

LES AVANTAGES FISCAUX DU BAILLEUR

Article 199 novovicies du Code General des Impôts :

I. – A. – Les contribuables domiciliés en France, au sens de l'article 4 B, qui acquièrent, entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2021, un logement neuf ou en l'état futur d'achèvement bénéficient d'une réduction d'impôt sur le revenu à condition qu'ils s'engagent à le louer nu à usage d'habitation principale pendant une durée minimale fixée, sur option du contribuable, à six ans ou à neuf ans. Cette option, qui est exercée lors du dépôt de la déclaration des revenus de l'année d'achèvement de l'immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure, est irrévocable pour le logement considéré.

La réduction d'impôt s'applique, dans les mêmes conditions, lorsque l'immeuble est la propriété d'une société non soumise à l'impôt sur les sociétés, autre qu'une société civile de placement immobilier, à la condition que le porteur de parts s'engage à conserver la totalité de ses titres jusqu'à l'expiration de l'engagement de location mentionné au premier alinéa.

B. – La réduction d'impôt s'applique également dans les mêmes conditions :

1° Au logement que le contribuable fait construire et qui fait l'objet d'un dépôt de demande de permis de construire entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2021 ;

2° Au logement que le contribuable acquiert entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2021 et qui fait ou qui a fait l'objet de travaux concourant à la production ou à la livraison d'un immeuble neuf au sens du 2° du 2 du I de l'article 257 ;

3° Au logement qui ne satisfait pas aux caractéristiques de décence, prévues à l'article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986, que le contribuable acquiert entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2021 et qui fait ou qui a fait l'objet de travaux de réhabilitation, définis par décret, permettant au logement d'acquérir des performances techniques voisines de celles d'un logement neuf ;

4° Au local affecté à un usage autre que l'habitation que le contribuable acquiert entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2021 et qui fait ou qui a fait l'objet de travaux de transformation en logement.

C. – L'achèvement du logement doit intervenir dans les trente mois qui suivent la date de la signature de l'acte authentique d'acquisition, dans le cas d'un logement acquis en l'état futur d'achèvement, ou la date de l'obtention du permis de construire, dans le cas d'un logement que le contribuable fait construire.

Pour les logements qui font l'objet des travaux mentionnés aux 2°, 3° et 4° du B après l'acquisition par le contribuable, l'achèvement de ces travaux doit intervenir au plus tard le 31 décembre de la deuxième année qui suit celle de l'acquisition du local ou du logement concerné.

Pour les logements qui ont fait l'objet des travaux mentionnés aux mêmes 2°, 3° et 4° avant l'acquisition par le contribuable, la réduction d'impôt s'applique aux logements qui n'ont pas été utilisés ou occupés à quelque titre que ce soit depuis l'achèvement des travaux.

D. – La location ne peut pas être conclue avec un membre du foyer fiscal du contribuable ou, lorsque le logement est la propriété d'une société non soumise à l'impôt sur les sociétés, autre qu'une société civile de placement immobilier, avec l'un des associés ou un membre du foyer fiscal de l'un des associés.

La location du logement consentie à un organisme public ou privé qui le donne en sous-location nue à usage d'habitation principale à une personne autre que l'une de celles mentionnées au premier alinéa ne fait pas obstacle au bénéfice de la réduction d'impôt à la condition que cet organisme ne fournisse aucune prestation hôtelière ou para-hôtelière.

La réduction d'impôt n'est pas applicable aux logements dont le droit de propriété est démembré ou aux logements appartenant à une société non soumise à l'impôt sur les sociétés, autre qu'une société civile de placement immobilier, dont le droit de propriété des parts est démembré.

Elle n'est pas non plus applicable aux immeubles classés ou inscrits au titre des monuments historiques ou ayant reçu le label délivré par la " Fondation du patrimoine ", mentionnés au premier alinéa du 3° du I de l'article 156, et aux logements financés au moyen d'un prêt mentionné à l'article R. 331-1 du code de la construction et de l'habitation.

E. – Un contribuable ne peut, pour un même logement, bénéficier à la fois du m du 1° du I de l'article 31, de l'une des réductions d'impôt prévues aux articles 199 undecies A, 199 undecies C et 199 tervicies et de la réduction d'impôt prévue au présent article.

F. – Les dépenses de travaux retenues pour le calcul de la réduction d'impôt prévue au présent article ne peuvent faire l'objet d'une déduction pour la détermination des revenus fonciers.

II. – La réduction d'impôt s'applique aux logements pour lesquels le contribuable justifie du respect d'un niveau de performance énergétique globale fixé par décret en fonction du type de logement concerné.

III. – L'engagement de location mentionné au I doit prendre effet dans les douze mois qui suivent la date d'achèvement de l'immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure. Cet engagement prévoit que le loyer et les ressources du locataire appréciées à la date de conclusion du bail ne doivent pas excéder des plafonds fixés par décret en fonction de la localisation du logement et de son type.

Les plafonds de loyer mentionnés au premier alinéa peuvent être réduits, dans des conditions définies par décret, par le représentant de l'Etat dans la région après avis du comité régional de l'habitat et de l'hébergement mentionné à l'article L. 364-1 du code de la construction et de l'habitation, afin d'être adaptés aux particularités des marchés locatifs locaux.

IV. – La réduction d'impôt s'applique exclusivement aux logements situés dans des communes classées, par arrêté des ministres chargés du budget et du logement, dans des zones géographiques se caractérisant par un déséquilibre important entre l'offre et la demande de logements entraînant des difficultés d'accès au logement sur le parc locatif existant et aux logements situés dans des communes dont le territoire est couvert par un contrat de redynamisation de site de défense.

V. – A. – La réduction d'impôt est calculée sur le prix de revient d'au plus deux logements, retenu dans la limite d'un plafond par mètre carré de surface habitable fixé par décret et sans pouvoir dépasser la limite de 300 000 € par contribuable et pour une même année d'imposition.

Lorsque la réduction d'impôt est acquise au titre des 2° à 4° du B du I, le prix de revient mentionné au premier alinéa du présent A s'entend du prix d'acquisition du local ou du logement augmenté du prix des travaux.

B. – Lorsque le logement est détenu en indivision, chaque indivisaire bénéficie de la réduction d'impôt dans la limite de la quote-part du prix de revient correspondant à ses droits dans l'indivision.

Lorsque les logements sont la propriété d'une société non soumise à l'impôt sur les sociétés, autre qu'une société civile de placement immobilier, le contribuable bénéficie de la réduction d'impôt dans la limite de la quote-part du prix de revient correspondant à ses droits sur les logements concernés.

VI. – Le taux de la réduction d'impôt est fixé à :

1° 12 % lorsque l'engagement de location mentionné au I est pris pour une durée de six ans ;

2° 18 % lorsque l'engagement de location mentionné au même I est pris pour une durée de neuf ans.

VII. – La réduction d'impôt est répartie, selon la durée de l'engagement de location, sur six ou neuf années. Elle est accordée au titre de l'année d'achèvement du logement, ou de son acquisition si elle est postérieure, et imputée sur l'impôt dû au titre de cette même année, puis sur l'impôt dû au titre de chacune des cinq ou huit années suivantes à raison d'un sixième ou d'un neuvième de son montant total au titre de chacune de ces années.

VII bis. – A. – A l'issue de la période couverte par l'engagement de location mentionnée au I, lorsque le logement reste loué par période triennale dans les conditions prévues au III, le contribuable peut continuer à bénéficier de la réduction d'impôt prévue au présent article, à la condition de proroger son engagement initial pour au plus :

1° Trois années supplémentaires, renouvelables une fois, si l'engagement de location mentionné au I était d'une durée de six ans. Dans ce cas, la réduction d'impôt est égale à 6 % du prix de revient du logement, mentionné au A du V, pour la première période triennale et à 3 % pour la seconde période triennale ;

2° Trois années supplémentaires, si l'engagement de location mentionné au I était d'une durée de neuf ans. Dans ce cas, la réduction d'impôt est égale à 3 % du prix de revient du logement, mentionné au A du V, pour cette période triennale.

B. – Pour l'application du A du présent VII bis, la réduction d'impôt est imputée, par période triennale, à raison d'un tiers de son montant sur l'impôt dû au titre de l'année au cours de laquelle l'engagement de location a été prorogé et des deux années suivantes.

VIII. – A. – La réduction d'impôt est applicable, dans les mêmes conditions, à l'associé d'une société civile de placement immobilier régie par le paragraphe 4 de la sous-section 2 de la section 2 du chapitre IV du titre Ier du livre II du code monétaire et financier dont la quote-part de revenu est, en application de l'article 8 du présent code, soumise en son nom à l'impôt sur le revenu dans la catégorie des revenus fonciers.

B. – La réduction d'impôt, qui n'est pas applicable aux titres dont le droit de propriété est démembré, est subordonnée à la condition que 95 % de la souscription servent exclusivement à financer un investissement pour lequel les conditions d'application du présent article sont réunies. Le produit de la souscription annuelle doit être intégralement investi dans les dix-huit mois qui suivent la clôture de celle-ci.

C. – La société doit prendre l'engagement de louer le logement dans les conditions prévues au présent article. L'associé doit s'engager à conserver la totalité de ses titres jusqu'au terme de l'engagement de location souscrit par la société.

D. – La réduction d'impôt est calculée sur 100 % du montant de la souscription retenu dans la limite de 300 000 € par contribuable et pour une même année d'imposition.

E. – Le taux de la réduction d'impôt est fixé à :

1° 12 % pour les souscriptions qui servent à financer des logements faisant l'objet d'un engagement de location pris pour une durée de six ans ;

2° 18 % pour les souscriptions qui servent à financer des logements faisant l'objet d'un engagement de location pris pour une durée de neuf ans.

F. – La réduction d'impôt est répartie, selon la durée de l'engagement de location, sur six ou neuf années. Elle est accordée au titre de l'année de la souscription et imputée sur l'impôt dû au titre de cette même année, puis sur l'impôt dû au titre de chacune des cinq ou huit années suivantes à raison d'un sixième ou d'un neuvième de son montant total au titre de chacune de ces années.

IX. – (Abrogé).

X. – Le montant total des dépenses retenu pour l'application du présent article au titre, d'une part, de l'acquisition ou de la construction de logements et, d'autre part, de souscriptions de titres ne peut excéder globalement 300 000 € par contribuable et pour une même année d'imposition.

X bis.-Le montant des frais et commissions directs et indirects imputés au titre d'une même acquisition de logement ouvrant droit à la réduction d'impôt prévue au présent article par les personnes physiques ou morales exerçant, au titre de l'acquisition, une activité de conseil ou de gestion au sens de l'article L. 321-1 du code monétaire et financier, un acte de démarchage au sens de l'article L. 341-1 du même code ou une activité d'intermédiation en biens divers au sens de l'article L. 550-1 dudit code ou qui se livrent ou prêtent leur concours à l'opération au sens de l'article 1er de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d'exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce ne peut excéder un plafond exprimé en pourcentage du prix de revient et fixé par décret.

Tout manquement à ces interdictions est passible d'une amende dont le montant ne peut excéder dix fois les frais indûment perçus.

XI. – A. – La réduction d'impôt obtenue fait l'objet d'une reprise au titre de l'année au cours de laquelle intervient :

1° La rupture de l'un des engagements mentionnés au I, au VII bis ou au VIII ;

2° Le démembrement du droit de propriété de l'immeuble concerné ou des parts. Toutefois, aucune remise en cause n'est effectuée lorsque le démembrement de ce droit ou le transfert de la propriété du bien résulte du décès de l'un des membres du couple soumis à imposition commune et que le conjoint survivant attributaire du bien ou titulaire de son usufruit s'engage à respecter les engagements prévus au I, au VII bis et, le cas échéant, au VIII, dans les mêmes conditions et selon les mêmes modalités, pour la période restant à courir à la date du décès.

B. – Aucune reprise n'est effectuée en cas d'invalidité correspondant au classement dans la deuxième ou la troisième des catégories prévues à l'article L. 341-4 du code de la sécurité sociale, de licenciement ou de décès du contribuable ou de l'un des membres du couple soumis à imposition commune.

XII. – Les investissements mentionnés aux I et VIII et afférents à des logements situés en Guadeloupe, en Guyane, en Martinique, à La Réunion, à Mayotte, à Saint-Barthélemy, à Saint-Martin, à Saint-Pierre-et-Miquelon, en Nouvelle-Calédonie, en Polynésie française et dans les îles Wallis et Futuna ou à des souscriptions employées dans les conditions définies aux B et C du VIII pour le financement de tels logements ouvrent droit à la réduction d'impôt prévue au présent article dans les mêmes conditions, sous réserve des adaptations suivantes :

1° Le II n'est pas applicable à Mayotte. Il est applicable à Saint-Barthélemy, Saint-Martin, Saint-Pierre-et-Miquelon, en Nouvelle-Calédonie, en Polynésie française et dans les îles Wallis et Futuna dans des conditions fixées par décret et à compter de l'entrée en vigueur de ce décret ;

2° Les plafonds de loyer et de ressources du locataire mentionnés au III peuvent être adaptés par décret ;

3° Par dérogation au VI et au E du VIII, le taux de la réduction d'impôt est fixé à :

a) 23 % lorsque l'engagement de location mentionné au I est pris pour une durée de six ans et pour les souscriptions qui servent à financer des logements faisant l'objet d'un engagement de location pris pour une durée de six ans ;

b) 29 % lorsque l'engagement de location mentionné au même I est pris pour une durée de neuf ans et pour les souscriptions qui servent à financer des logements faisant l'objet d'un engagement de location pris pour une durée de neuf ans.

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