CLAUSES ABUSIVES DU BAIL

Rédigées par Frédéric Fabre docteur en droit.

Cliquez sur un lien bleu pour accéder à l'une des Trois sources qui déterminent le caractère abusif ou non des clauses d'un bail :

- L'article 10 de la loi du 9 juillet 1970

- La loi du 6 juillet 1989 modifiée par loi du 20 décembre 2007 et la loi du 25 mars 2009 complétées par la loi du 22 octobre 2010

- Les recommandations de la Commission des Clauses Abusives qui s'imposent au juge.

INTERDIRE UN ANIMAL AU LOCATAIRE EST INTERDIT

Cette interdiction concerne tous les locaux d'Habitation

Article 10 de la loi du 9 juillet 1970 modifiée par par l'article 1 de l'Ordonnance n°2010-462 du 6 mai 2010

I - Est réputée non écrite toute stipulation tendant à interdire la détention d'un animal dans un local d'habitation dans la mesure où elle concerne un animal familier. Cette détention est toutefois subordonnée au fait que ledit animal ne cause aucun dégât à l'immeuble ni aucun trouble de jouissance aux occupants de celui-ci.

Est licite la stipulation tendant à interdire la détention d'un chien appartenant à la première catégorie mentionnée à l'article L. 211-12 du code rural et de la pêche maritime.

II - Les dispositions du présent article à l'exception de celles du dernier alinéa du I, sont applicables aux instances en cours.

Cour de Cassation Chambre civile 1 arrêt du 3 février 2011 Pourvoi n° 08-14402 CASSATION PARTIELLE

Attendu que l'association l'Union fédérale des consommateurs Que Choisir de l'Isère (l'UFC Que Choisir) a assigné l'association Clévacances Isère - départementale des locations de vacances de l'Isère (l'association Clévacances Isère) afin d'obtenir la suppression de clauses, qu'elle qualifiait d'abusives ou illicites, figurant dans un contrat de location saisonnière proposé par cette association ; que la Fédération nationale des locations de France Clévacances est intervenue volontairement à l'instance ; que la cour d'appel a ordonné la suppression, dans le contrat de location saisonnière diffusé sous le label "Clévacances", de la clause tendant à interdire la détention d'animaux familiers dans les locaux donnés en location et a rejeté les autres demandes

Mais attendu, d'abord, que l'action préventive en suppression de clauses illicites ouverte aux associations agréées de défense des consommateurs a vocation à s'appliquer aux modèles types de contrats destinés aux consommateurs et rédigés par des professionnels en vue d'une utilisation généralisée ; qu'ensuite, les dispositions impératives de l'article 10-1 de la loi du 9 juillet 1970 s'appliquent, par la généralité de leurs termes, aux locations saisonnières qui portent sur des locaux d'habitation ; que c'est à juste titre que la cour d'appel a ordonné la suppression du contrat de location saisonnière diffusé sous le label Clévacances de la clause, contrevenant à ce texte, offrant la faculté d'interdire la détention d'animaux familiers dans les locaux d'habitation donnés en location ; que le moyen n'est fondé en aucun de ses griefs

Mais sur le premier moyen du pourvoi principal :

Vu les articles L. 132-1 et L. 421-6 du code de la consommation
Attendu que l'action préventive en suppression de clauses abusives ouverte aux associations agréées de défense des consommateurs a vocation à s'appliquer aux modèles types de contrats destinés aux consommateurs et rédigés par des professionnels en vue d'une utilisation généralisée

Attendu que pour retenir l'irrecevabilité de l'action en suppression de clauses abusives engagée par l'UFC Que Choisir à l'encontre de l'association Clévacances Isère et de la Fédération nationale des locations de France Clévacances, l'arrêt relève qu'il n'est pas contesté que ces associations, ayant la qualité de professionnels participant à l'industrie du tourisme et des loisirs, n'effectuent aucune location et n'interviennent pas directement auprès des locataires et ajoute, par motifs adoptés, que l'absence de trace de leur intervention directe aux contrats de location saisonnière ne permet pas d'envisager que les consommateurs soient confrontés à ces associations en tant que victimes d'éventuels abus de leur part, faute de bénéficier de prestations effectives et rémunérées en tant que telles, avant, pendant ou après la location

LA LOI N° 89-462 DU 6 JUILLET 1989

ARTICLE 22-2 DE LA LOI DU 6 JUILLET 1989

La liste des pièces justificatives pouvant être exigées du candidat à la location ou de sa caution par le bailleur, préalablement à l'établissement du contrat de location, est définie par décret en Conseil d'Etat, pris après avis de la Commission nationale de concertation.
En préalable à l'établissement du contrat de location, le bailleur ne peut imposer la cosignature d'un ascendant ou d'un descendant du candidat à la location.
Les manquements au présent article sont punis d'une amende administrative, prononcée par le représentant de l'Etat dans le département, dont le montant ne peut être supérieur à 3 000 € pour une personne physique et à 15 000 € pour une personne morale.
Le montant de l'amende est proportionné à la gravité des faits constatés.
L'amende ne peut être prononcée plus d'un an à compter de la constatation des faits.
L'amende est prononcée après que l'intéressé a été informé de la possibilité de présenter ses observations dans un délai déterminé.

ARTICLE 4 DE LA LOI DU 6 JUILLET 1989

"Est réputée non écrite toute clause :

a) Qui oblige le locataire, en vue de la vente ou de la location du local loué, à laisser visiter celui-ci les jours fériés ou plus de deux heures les jours ouvrables ;

b) Par laquelle le locataire est obligé de souscrire une assurance auprès d'une compagnie choisie par le bailleur ;

c) Qui impose comme mode de paiement du loyer l'ordre de prélèvement automatique sur le compte courant du locataire ou la signature par avance de traites ou de billets à ordre ;

d) Par laquelle le locataire autorise le bailleur à prélever ou à faire prélever les loyers directement sur son salaire dans la limite cessible ;

e) Qui prévoit la responsabilité collective des locataires en cas de dégradation d'un élément commun de la chose louée ;

f) Par laquelle le locataire s'engage par avance à des remboursements sur la base d'une estimation faite unilatéralement par le bailleur au titre des réparations locatives ;

g) Qui prévoit la résiliation de plein droit du contrat en cas d'inexécution des obligations du locataire pour un motif autre que le non-paiement du loyer, des charges, du dépôt de garantie, la non-souscription d'une assurance des risques locatifs ou le non-respect de l'obligation d'user paisiblement des locaux loués, résultant de troubles de voisinage constatés par une décision de justice passée en force de chose jugée ;

h) Qui autorise le bailleur à diminuer ou à supprimer, sans contrepartie équivalente, des prestations stipulées au contrat ;

i) Qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d'infraction aux clauses d'un contrat de location ou d'un règlement intérieur à l'immeuble ;

j) Qui interdit au locataire l'exercice d'une activité politique, syndicale, associative ou confessionnelle ;

k) Qui impose au locataire la facturation de l'état des lieux dès lors que celui-ci n'est pas établi par un huissier de justice dans le cas prévu par l'article 3 ;

l) Qui prévoit le renouvellement du bail par tacite reconduction pour une durée inférieure à celle prévue à l'article 10 ;

m) Qui interdit au locataire de rechercher la responsabilité du bailleur ou qui exonère le bailleur de toute responsabilité ;

n) Qui interdit au locataire d'héberger des personnes ne vivant pas habituellement avec lui ;

o) Qui impose au locataire le versement, lors de l'entrée dans les lieux, de sommes d'argent en plus de celles prévues aux articles 5 et 22 ;

p) Qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile

COUR DE CASSATION Troisième CHAMBRE CIVILE, 13 juillet 2011, Pourvoi N° 10-22959 CASSATION

Vu l'article 4 p de la loi du 6 juillet 1989 ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 24 septembre 2009), rendu en matière de référé, que Mme X..., propriétaire d'un local d'habitation donné à bail à M. Y..., a notifié le 13 décembre 2007 à ce dernier un commandement de payer des loyers et des charges, puis l'a assigné pour voir constater la résiliation du bail par l'effet de la clause résolutoire et le voir condamner au paiement des sommes dues ;

Attendu que la cour d'appel, accueillant la demande, a condamné M. Y... à payer, conformément aux clauses contractuelles, une somme incluant des frais de relance ;

Qu'en statuant ainsi, alors que les dispositions de l'article 4, paragraphe p de la loi du 6 juillet 1989, introduites par la loi du 13 juillet 2006 portant engagement national pour le logement, selon lesquelles est réputée non écrite toute clause d'un bail d'habitation qui fait supporter au locataire, notamment, des frais de relance, s'appliquent immédiatement aux baux en cours et que les frais de relance exposés postérieurement à l'entrée en vigueur de cette loi ne peuvent être mis à la charge du locataire, la cour d'appel, qui n'a pas recherché à quelle date les frais de relance litigieux avaient été engagés, n'a pas donné de base légale à sa décision de ce chef

q) Qui prévoit que le locataire est automatiquement responsable des dégradations constatées dans le logement ;

r) Qui interdit au locataire de demander une indemnité au bailleur lorsque ce dernier réalise des travaux d'une durée supérieure à vingt et un jours ;

COUR DE CASSATION Troisième CHAMBRE CIVILE, 1er juin 2005, Pourvoi N° 04-12.200 CASSATION PARTIELLE

Le bailleur ne peut, par le biais d'une clause relative à l'exécution de travaux, s'affranchir de son obligation de délivrer les lieux loués.

s) Qui permet au bailleur d'obtenir la résiliation de plein droit du bail au moyen d'une simple ordonnance de référé insusceptible d'appel.

t) Qui impose au locataire, en surplus du paiement du loyer pour occupation du logement, de souscrire un contrat pour la location d'équipements."

RECOMMANDATION N° 2000-01 ÉMISE PAR LA COMMISSION DES CLAUSES ABUSIVES

Contrats de location de locaux à usage d'habitation (complément à la recommandation n° 80-04)

La Commission des clauses abusives,

Vu les dispositions du Code de la consommation, et notamment les articles L 132-1 à L 132-5 ;
Vu les dispositions du code civil, et ses articles 1709 à 1762 ;
Vu la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 portant modification et codification de la législation relative aux rapports des bailleurs et locataires ou occupants d'habitation ou à usage professionnel et instituant des allocations de logement ;
Vu la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 ;
Vu les articles L 632-1 à L 632-3 du Code de la construction et de l'habitation ;
Vu la recommandation n° 80-04 de la Commission des clauses abusives (BOSP du 17 octobre 1980) concernant les contrats de location de locaux à usage d'habitation ;

Entendu les représentants des professionnels intéressés ;

Considérant que depuis la publication de la recommandation n° 80-04 et l'intervention de nouvelles dispositions législatives d'ordre public susvisées, de nouvelles clauses ont été relevées dans les contrats qui nécessitent une recommandation complémentaire ;

Considérant que l'examen des contrats a révélé à la Commission des clauses abusives l'existence de clauses illicites au regard de dispositions d'ordre public ; que la liste de ces clauses figure en annexe de la présente recommandation ;

Considérant que les personnes physiques qui prennent à bail leur habitation principale, secondaire ou pour un emplacement de véhicules peuvent être considérées comme des consommateurs ; que les bailleurs peuvent être soit des personnes morales professionnelles, soit des personnes physiques ayant la qualité de loueurs professionnels (comme celles notamment visées à l'article 2 de la loi n° 49-458 du 2 avril 1949 accordant le bénéfice du maintien dans les lieux à certains clients des hôtels, pensions de famille a meublés) ; que la commission est donc compétente pour examiner les contrats proposés aux locataires et en signaler les clauses abusives ;

Considérant que certains sont imprimés en caractères pâles ou de taille inférieure au corps 8 ; qu'ainsi ces contrats manquent de lisibilité ;

Considérant que les contrats proposés aux locataires sont soumis à deux régimes juridiques : celui résultant des seules dispositions du code civil (I) et celui résultant d'une loi d'ordre public (principalement lois du 1er septembre 1948 et du 6 juillet 1989) (II) ; que des clauses sont communes à tous les contrats, seule la sanction différent selon le régime applicable (III).

I. LES CLAUSES SPÉCIFIQUES AUX CONTRATS SOUMIS AUX SEULES DISPOSITIONS DU CODE CIVIL

A. - Durée du bail

1. Considérant que de nombreux contrats fixent une durée irrévocable de la location, que le bail, par exemple, n'est pas résolu par le décès du preneur dont les héritiers restent tenus au paiement des sommes dues au bailleur ; que de telles clauses qui empêchent les locataires ou leurs héritiers de donner congé pour un motif légitime déséquilibrent le contrat au détriment de ces derniers.

B. - État des lieux de sortie

2. Considérant que certains contrats font obligation au locataire de faire dresser à ses frais par l'architecte du bailleur ou son gérant l'état des réparations locatives en fin de jouissance ; qu'une telle clause, alors que cet état des lieux peut être fait sans frais contradictoirement entre les parties, est abusive en ce qu'elle fait prendre en charge par le locataire des sommes dues par le propriétaire en exécution du contrat de mandat.

C. - Clauses relatives aux dépôts de garantie

3. Considérant que certains contrats prévoient le prélèvement sur le dépôt de garantie de différentes indemnités dues en raison de «violation des clauses et conditions du bail sans justificatif a sans jugement» ; qu'une telle clause, qui abandonne au seul professionnel la détermination desdites indemnités qu'il évalue discrétionnairement dans leur principe ou leur montant, est abusive.

D. - Clauses relatives à l'obligation d'installation d'éléments d'équipement

4. Considérant qu'un contrat fait obligation au locataire de :

«- supporter à ses trais toutes modifications d'arrivée, de branchement, de remplacement de compteur ou d'installation intérieure pouvant être exigées par les compagnies distributrices des eaux, du gaz, de l'électricité ou du chauffage ;
«- faire poser, à ses frais, des compteurs d'eau chaude et froide, les frais de location, entretien et relevé étant à la charge du preneur».

Qu'une telle clause est abusive en ce qu'elle transfère au preneur des obligations qui, portant sur l'installation d'éléments d'équipement, incombent normalement au bailleur.

E. - Clauses relatives au droit de visite en cas de congé ou de vente du local

5. Considérant que certains contrats imposent au locataire, en cas de congé, de laisser visiter les lieux, par exemple, de 10 heures à 18 heures ; qu'une telle clause est abusive en ce qu'elle oblige le locataire qui ne désire ou ne peut laisser les clefs à un tiers à rester à son domicile pendant cette période.

6. Considérant que ces mêmes contrats ajoutent qu'à défaut de respecter cette obligation le locataire devra verser une indemnité forfaitaire de trois mois de loyer ; qu'une telle stipulation est abusive en ce qu'elle fixe une indemnité forfaitaire disproportionnée à ce manquement.

F. - Clauses relatives aux modalités de délivrance du congé donné par le locataire

7. Considérant qu'un contrat, conclu pour une durée irrévocable d'une année avec tacite reconduction, impose pour la validité du congé donné par le locataire la signature de son conjoint ; qu'une telle clause est abusive en ce qu'elle laisse croire que l'époux ratant seul dans les lieux ne peut donner congé sans le consentement de son conjoint.

G. - Clauses relative à l'utilisation des lieux loués

8. Considérant qu'un contrat interdit au preneur, sous peine de résiliation de plein droit du bail, d'utiliser les lieux loués comme résidence secondaire ou saisonnière ; qu'une telle clause est abusive en ce qu'elle porte atteinte au libre usage des lieux et que semblable occupation n'est pas par elle-même préjudiciable au bailleur.

H. - Clauses relatives aux responsabilités du locataire

9. Considérant que certains contrats prévoient que le preneur répond de toutes dégradations survenues pendant sa jouissance da lieux à l'exclusion seulement de celle résultant de la vétusté et de la force majeure ; que de telles clauses, qui ne permettent pas au locataire de s'exonérer de sa responsabilité en prouvant qu'il n'a pas commis de faute (art. 1732 du code civil), créent un déséquilibre significatif aux dépens de ce dernier.

I. - Clauses relatives à la rémunération de taux qui concourent à l'établissement du contrat de location

10. Considérant que la plupart des contrats mettent à la charge du preneur tous les frais liés à la conclusion du bail ; que de telles clauses déséquilibrent le contrat au détriment du locataire qui prend à sa charge exclusive les sommes permettant la conclusion d'un contrat profitant aux deux parties.

J. - Clauses relatives au paiement des sommes dues

11. Considérant que certains contrats prévoient que le paiement des sommes dues s'effectuera obligatoirement par prélèvement automatique ; que de telles clauses, qui imposent cet unique moyen de paiement, déséquilibrent les obligations contractuelles.

K. - Clauses limitatives de la libre jouissance des lieux loués ou des éléments d'équipement

12. Considérant que de nombreux contrats contiennent sous peine de résiliation de plein droit du bail, des clauses portant atteinte à la libre jouissance des lieux loués comme l'interdiction de l'usage de l'ascenseur, de l'escalier principal et l'obligation d'utiliser l'escalier de service pour les fournisseurs, livreurs, ouvriers et gens de service - l'obligation faite au locataire de donner le libre accès aux lieux loués au bailleur, à son représentant, à son architecte ou ses entrepreneurs aussi souvent qu'il sera nécessaire - de donner les clefs du logement à un tiers en cas d'absence ; que de telles clauses, dont certaines soit opèrent une discrimination illicite, soit alourdissent illégalement les obligations du preneur, sont abusives en raison de leur généralité ou de la gravité de leur sanction.

L - Fin de bail

13. Considérant qu'un contrat définit te départ effectif du locataire comme suit : «Le départ étant entendu après complet déménagement, exécution des réparations locatives, résiliation des abonnements de gaz, électricité, eau et téléphone, présentation au bailleur de la quittance taxe d'habitation (art. 1686 du CGI), établissement de l'état des lieux contradictoire en fin de contrat et remise des clefs» ; que cette clause est abusive en ce qu'elle fait dépendre la fin du bail d'événements extérieurs à la volonté des parties ou de la volonté d'une seule d'entre elle et qu'elle est susceptible d'imposer au locataire de poursuivre ses obligations sans contrepartie.

II. CLAUSES ABUSIVES DANS LES CONTRATS SOUMIS AUX DISPOSITIONS D'UNE LOI D'ORDRE PUBLIC

A - Clause relative à la présentation des obligations

14. Considérant que la plupart des contrats prévoient dans un chapitre relatif aux obligations du locataire définies par l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 (ce texte étant expressément visé dans ledit chapitre) d'autres obligations que celles édictées par la loi qu'une telle présentation est abusive en ce qu'elle fait croire au locataire que les obligations qui figurent au bail découlent d'une loi d'ordre public, et par conséquent s'imposent à lui.

B - Clauses augmentant les obligations légales du locataire

15. Considérant que des clauses imposent au locataire des obligations comme le remplacement du compteur et de l'installation électrique intérieure, l'installation à ses frais de boîte aux lettres à la demande du bailleur, le ramonage des cheminées dans le mois précédant son départ ; que de telles clauses sont abusives en ce qu'elles outrepassent les obligations légales du locataire :

C. - Clauses relatives au barème de vétusté pour les réparations locatives

16. Considérant qu'un des contrats examinés fixe un barème de vétusté pour déterminer à la charge du locataire, en fin de bail, le montant des réparations de remise en état, en proportion d'un nombre d'années d'occupation ; qu'une telle clause est abusive en ce qu'elle impose au locataire des réparations incombant légalement au bailleur.

D. - Clauses relatives aux travaux effectués par le preneur

17. Considérant que certains contrats interdisent, sous peine de résiliation judiciaire du bail, de réaliser des aménagements qui ne transforment pas la chose louée, tels que la pose d'un revêtement sur le sol ; que de telles clauses sont abusives lorsque l'aménagement envisagé n'est pas susceptible d'entraîner des dégradations irréversibles.

18. Considérant que certains contrats prévoient que les travaux et aménagements effectués par le preneur «feront immédiatement accession à l'immeuble» et resteront acquis au bailleur à la fin du contrat qu'elle qu'en soit la cause, sans aucune indemnité ni remboursement de sa part ou de la part des occupants suivants, le bailleur conservant la faculté d'exiger, lors du départ du preneur, la remise des locaux dans leur état d'origine ; qu'une telle clause, qui laisse au seul bailleur le choix entre la remise en état des lieux loués et l'abandon des aménagements réalisés par le preneur, constitue un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat.»

E. - Clauses relatives au congé donné par le locataire

19. Considérant que certains contrats exigent du locataire qui se prévaut du délai de préavis réduit d'un mois, qu'il justifie du motif légal lors de l'envoi du congé et qu'à défaut le délai de préavis de trois mois s'appliquera ; qu'une telle clause, qui laisse croire au consommateur qu'une justification postérieure de sa part serait inopérante, déséquilibre gravement le contrat au détriment du locataire en ce qu'elle peut amener le propriétaire à exiger l'observation du préavis de droit commun et la perception des sommes y afférentes.

F. - Clauses relatives aux frais de procédure de renouvellement du bail

20. Considérant qu'un contrat prévoit qu'en cas de renouvellement du bail avec hausse de loyer (art. 17 c de la loi du 6 juillet 1989), les frais de procédure seront intégralement à la charge du locataire si celui-ci ne s'est pas manifesté auprès du bailleur lors de la notification de l'offre de renouvellement ou après la saisine de la commission de conciliation ; qu'une telle clause, qui laisse croire au locataire qu'il doit négocier avec le propriétaire est abusive.

III. CLAUSES COMMUNES A L'ENSEMBLE DES CONTRATS DE LOCATION

A. - Clauses relatives aux obligations du locataire<

21. Considérant que de nombreux contrats font obligation au locataire de tenir les lieux garnis de meubles et objets meublants en quantité et en «qualité» pour répondre en tout temps du paiement du loyer et des charges et de l'exécution des conditions du bail ; qu'une telle clause, compte tenu de l'exigence systématique d'un dépôt de garantie, est abusive en ce qu'elle fait double emploi avec les dispositions de l'article 1752 du code civil.

22. Considérant que certains contrats font obligations aux locataires de procéder au ramonage des cheminées plusieurs fois par an qu'une telle clause par sa généralité est abusive. 

B. - Clauses de responsabilité et de recours

23. Considérant qu'un contrat impose au locataire d'accepter toutes les stipulations qu'il comporte «sans pouvoir prétendre à aucune diminution de loyer ni indemnité quelconque, mais au contraire à peine de résiliation» ; qu'une telle clause qui interdit tout recours au locataire quelles que soient les clauses concernées, entraîne un déséquilibre entre les droits et les obligations des parties.

24. Considérant que d'autres clauses interdisent au locataire de rechercher la responsabilité du bailleur dans des circonstances visées par une liste limitative débutant par exemple par l'adverbe «notamment» ; que de telles clauses sont abusives en ce qu'elles tendent à interdire toute réclamation du locataire.

25. Considérant que certains contrats, relatifs à la location d'emplacements de véhicule, contiennent des clauses qui exonèrent le bailleur de sa responsabilité en cas de détérioration du véhicule que de telles clauses sont abusives en ce qu'elles excluent les cas où la responsabilité du bailleur serait engagée notamment en raison du défaut d'entretien de l'immeuble.

26. Considérant que d'autres contrats exonèrent le bailleur de sa responsabilité dans de nombreuses hypothèses : chute des appareils d'éclairage, accidents survenus aux usagers d'un terrain de jeux, arrêt de la fourniture de certaines prestations (ascenseur, chauffage ...) ; que de telles clauses sont abusives en ce qu'elles exonèrent le bailleur de ses obligations liées à l'entretien de l'immeuble, à l'entretien et au fonctionnement des installations ou à la sécurité des équipements.

27. Considérant que certaines clauses interdisent au preneur tout recours en cas de destruction totale des lieux loués ; que ces clauses sont abusives en ce qu'elles interdisent la mise en jeu de la responsabilité du bailleur.

28. Considérant que certaines clauses déchargent le bailleur de sa responsabilité du fait de ses préposés ou des tiers désignés par lui lorsque le preneur est par ailleurs obligé de leur laisser une clef du logement en cas d'absence ; que de telles clauses, qui permettent au bailleur d'imposer une obligation sans en assumer les conséquences dommageables, sont abusives.

29. Considérant que de nombreux contrats contiennent une clause prévoyant que la responsabilité du bailleur ne pourra être recherchée pour «les troubles, dommages ou actes délictueux dont le preneur, les membres de sa famille, les personnes à charge où à son service seraient victimes du fait de colocataires ou occupants) de l'immeuble ou de tiers, le preneur ayant alors une action directe à l'encontre du responsable des troubles, des dommages ou actes délictueux» ; qu'une telle clause est abusive en ce qu'elle dispense le bailleur de garantir une jouissance paisible et d'agir en conséquence dans la limite de ses obligations et de ses droits.

C. - Clauses relatives aux travaux effectués avec l'accord du propriétaire

30. Considérant qu'un contrat prévoit qu'en cas de travaux effectués avec l'accord du bailleur le locataire est obligé de prendre l'architecte et les entreprises choisis par le propriétaire ; qu'une telle clause, qui ne distingue pas selon les travaux envisages, et qui va au-delà du contrôle exercé sur la nature et la qualité des travaux par un professionnel désigné par le bailleur, est abusive.

D. - Clauses relatives à l'hébergement de tiers

31. Considérant que de nombreux contrats interdisent au locataire à peine de résiliation du bail de faire occuper les lieux loués même temporairement, par des personnes autres que son conjoint, ses ascendants ou descendants à charge vivant habituellement à son foyer et les employés de maison à son service ; que d'autres contrats limitent l'usage du logement «aux personnes déclarées au bail ainsi qu'aux enfants à naître» ; que de telles clauses, de par leur généralité, sont de nature à entraîner au détriment du consommateur un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties.

E. - Clauses pénales

32. Considérant que tous les contrats comportent, à la charge exclusive du locataire, des clauses pénales (dépôt de garantie acquis au bailleur, indemnité d'occupation de deux à trois fois le loyer quotidien ...) en cas d'inexécution d'une des clauses du bail ou de retard dans le paiement du loyer ; que de telles clauses, compte tenu de l'absence de réciprocité en cas de manquement du bailleur, sont source de déséquilibre contractuel au détriment du consommateur.

F. - Clauses relatives aux tolérances

33. Considérant que la plupart des contrats prévoient la faculté pour le bailleur de mettre fin à toute tolérance sans délai ; que de telles clauses sont abusives en ce qu'elles ne prévoient pas l'obligation pour le bailleur de notifier au preneur, sous une forme explicite qu'il met fin à l'usage qui s'est instauré de déroger aux clauses du bail, et de lui laisser un délai suffisant pour se mettre en conformité avec ladite obligation.

G. - Clauses relatives aux assurances souscrites par le locataire

34. Considérant que certains contrats exigent du locataire qu'il souscrive des assurances garantissant des risques (par exemple bris de glace) autres que ceux pour lesquels il est d'usage que le locataire s'assure ; que de telles clauses en ce qu'elles aggravent les obligations du locataire sont abusives.

H. - Clauses relatives à l'élection de domicile

35. Considérant que la plupart des contrats, tout en exigeant que le locataire indique en fin de bail une nouvelle adresse ou une domiciliation, prévoient qu'il élise domicile dans la lieux loués, après son départ ; que de telles clauses sont abusives en ce qu'elles permettent au bailleur de notifier des actes de procédure à une adresse à laquelle il sait que le locataire ne réside plus

Recommande :

A. - Que les documents contractuels soient imprimés lisiblement avec des caractères dont la hauteur ne saurait être inférieure au corps 8.

B. - Que soient éliminées des contrats les clauses ayant objet ou pour effet :

I. - Pour les contrats soumis aux seuls dispositions du code civil

1. D'imposer une durée irrévocable au contrat, sans prévoir la possibilité d'une résiliation anticipée pour motif légitime

2. D'imposer au locataire de faire dresser à ses frais par l'architecte du bailleur ou de son gérant l'état des réparations locatives en fin de bail

3. D'autoriser le bailleur à prélever sur le dépôt de garantie des indemnités qu'il a évaluées discrétionnairement dans leur principe ou leur montant

4. De transférer au preneur des obligations qui, portant sur l'installation d'éléments d'équipement, incombent normalement au bailleur

5. De fixer, en cas de congé, des horaires de visite du logement incompatibles avec les contraintes de la vie courante des locataires

6. De fixer des indemnités disproportionnées au manquement du locataire à l'obligation de laisser visiter les lieux après congé ou muse en vente

7. De subordonner la validité du congé donné par le locataire à la signature de son conjoint

8. D'interdire au preneur, sous peine de résiliation de plein droit du bail, d'utiliser les lieux loués comme résidence secondaire ou saisonnière;

9. D'empêcher le locataire de s'exonérer de sa responsabilité en raison des dégradations survenues pendant sa jouissance des lieux, dans les hypothèses où il n'a pas commis de faute

10. De mettre à la charge exclusive du preneur les frais liés à la conclusion du bail

11. D'imposer le prélèvement automatique comme unique moyen de paiement des sommes dues en exécution du bail

12. De porter atteinte à la libre jouissance des lieux loués

12 bis. De prévoir la résiliation de plein droit du bail pour le manquement du locataire à ses obligations autres qu'essentielles

13. De faire dépendre d'événements extérieurs à la volonté des parties ou d'une seule d'entre elles le «départ effectif» du locataire et donc la cessation de son obligation de régler le loyer et les charges.

II. - Pour les contrats soumis aux dispositions d'une loi d'ordre public :

14. De laisser croire au locataire que certaines obligations figurant au bail sont imposées par une loi d'ordre public

15. D'imposer au locataire des obligations qui outrepassent ses obligations légales

16. De laisser à la charge du locataire, en fin de bail, les frais de remise en état incombant légalement au bailleur

17. D'interdire au preneur d'effectuer des aménagements qui ne causent pas de dégradations irréversibles aux lieux loués

18. De laisser pour les travaux et aménagements effectués par le locataire, au seul bailleur l'option entre la remise en état des lieux loués et l'abandon sans indemnité

19. De laisser croire au consommateur qu'il ne peut justifier, postérieurement à l'envoi du congé, du motif de préavis réduit d'un mois

20. D'obliger le locataire à négocier avec le propriétaire le montant du loyer renouvelé faute de quoi les frais de la procédure de renouvellement seraient à sa charge.

III. - Clauses communes à l'ensemble des contrats de location :

21. D'exiger du locataire, lorsqu'un dépôt de garantie est prévu, de tenir les lieux garnis de meubles et objets meublants pour répondre des obligations découlant du bail

22. D'exiger du locataire, sans motif légitime, le ramonage des cheminées plusieurs fois par an

p align="justify">23. D'interdire au locataire de contester les clauses du bail, à peine de résiliation

24. D'interdire au locataire, par des clauses non limitatives de renonciation, tout recours contre le bailleur

25. D'exonérer le bailleur d'un emplacement de véhicule de sa responsabilité en cas de détérioration du véhicule lorsque celle-ci lui est imputable

26. D'interdire au locataire de rechercher la responsabilité du bailleur en raison d'un défaut d'entretien de l'immeuble, de la vétusté ou de la dangerosité des éléments installés

27. D'interdire au preneur de rechercher la responsabilité du bailleur en cas de destruction totale des lieux loués

28. D'exonérer le bailleur de sa responsabilité lorsque le contrat impose au locataire de remettre ses clefs, en cas d'absence, à une personne qu'il n'a pas lui-même librement choisie

29. D'exonérer, dans tous les cas, le bailleur de sa responsabilité pour les troubles, dommages ou actes délictueux causés par les colocataires occupants de l'immeuble ou les tiers

30. D'exiger du locataire qui effectue des travaux avec l'accord du propriétaire, d'en confier la réalisation à l'architecte ou aux entreprises choisis par ce dernier

31. D'interdire au preneur de faire occuper les lieux loués par les personnes de son choix

32. De déterminer le montant de l'indemnité due par locataire qui n'exécute pas ses obligations sans prévoir une indemnité du même ordre à la charge du bailleur qui n'exécute pas les siennes

33. De permettre au bailleur de mettre fin à l'usage qui s'est instauré de déroger à une clause du bail, sans mise en demeure laissant au preneur un délai de mise en conformité

34. D'exiger du ocataire qu'il souscrive des assurances autres que celles qu'il est d'usage de contracter

35. De prévoir une «domiciliation» du locataire dans les lieux qu'il a libérés.

(Texte adopté le 17 février 2000 sur le rapport de M. Pierre Bouaziz.)

ANNEXE

Clauses illicites au regard de dispositions d'ordre public

Clauses de résiliation de plein droit

1. Clauses prévoyant la résiliation de plein droit du bail par une simple ordonnance de référé et interdisant le droit d'appel à l'encontre desdites ordonnances : article 490 du NCPC.

Clauses relatives à la souscription d'un contrat d'assurance

2. Clause obligeant le locataire à souscrire une assurance auprès d'une entreprise d'assurance française : article 49 du traité instituant la communauté européenne.

Clauses d'aggravation des charges

3. Clause prévoyant que le locataire devra payer tous les frais et honoraires en cas de procédure faite à son encontre : article 32 de la loi n° 91-650 du 9 juillet 1991.

Clauses interdisant au locataire de demander des délais pour libérer les lieux

4. Clause interdisant au locataire dont l'expulsion est poursuivie, de solliciter des délais pour libérer les lieux : articles 1244-1 et 1244-3 du code civil et L. 613-1 du Code de la construction et de l'habitation

Clauses relatives à l'obligation de délivrance

5. Clause prévoyant que le locataire lors de son entrée en jouissance prend les lieux loués dans l'état où ils se trouvent, sans pouvoir exiger de travaux de remise en état ou de réparation : article 6 de la loi du 6 juillet 1989.

Clauses relatives aux frais de rédaction du bail

6. Clause prévoyant que «les frais de constitution de dossier et d'établissement du bail (frais d'acte, de rédaction, d'imprimés notamment) sont à la charge du preneur. Il en sera de même pour les frais d'enregistrement si le contrat est soumis à cette formalité» ; ou que les frais de photocopies des pièces annexées au bail sont à la charge du preneur seul : article 5 de la loi du 6 juillet 1989.

Clauses relatives aux frais d'établissement d'état des lieux

7. Clause prévoyant que si le preneur fait obstacle à l'établissement contradictoire d'un état des lieux lors de l'entrée dans les lieux, ceux-ci seront réputés en parfait état : article 3 de la loi du 6 juillet 1989.

8. Clause prévoyant que seront partagés par moitié les frais relatifs à l'état des lieux établi contradictoirement : article 3, alinéa 2 de la loi de 1989.

Clauses relatives à la limitation de la jouissance paisible du logement

9. Clause prévoyant que le locataire doit laisser un accès permanent au bailleur pour quelque motif que ce soit ou pour y exécuter des travaux: article 6 (b) de la loi du 6 juillet 1989.

Clauses relatives aux modifications de la consistance de la chose louée

10. Clause prévoyant que le bailleur pourra modifier la consistance de la chose louée sans recours possible du locataire (dépose définitive des volets, persiennes et jalousies ...) : articles 4 h et 6 c de la loi du 6 juillet 1989.

Clauses relatives à la responsabilité du locataire

11. Clause prévoyant que le locataire doit répondre «des dégradations et pertes qui surviennent au cours de son occupation dans les lieux loués, à moins, qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure.» : article 7 c de la loi du 6 juillet 1989.

Clauses relatives aux charges locatives

12. Clause prévoyant que les frais relatifs notamment à l'envoi des avis d'échéance ou quittances de loyer sont à la charge du locataire : article 23 de la loi du 6 juillet 1989 et annexe au décret n° 87-713 du 26 août 1987.

13. Clause prévoyant l'obligation du locataire de prendre «toute les dispositions nécessaires pour éviter et éventuellement faire disparaître tout insecte, parasite ou rongeur.» : annexe VI-I au décret du 26 août 1987.

Clauses relatives au congé donné par le locataire

14. Clause prévoyant que si le locataire résilie le bail, il devra rembourser au propriétaire, au prorata temporis de la durée non courue, la part des honoraires réglés par celui-ci lors de la réalisation de la location : article 12 de la loi du 6 juillet 1989.

Clauses relatives au montant des sommes dues durant la période de préavis

15. Clause prévoyant que «tout mois commencé est et sera dû intégralement tant pour le loyer que pour les accessoires» : article 15, alinéa 3, de la loi du 6 juillet 1989.

Clauses relatives à la restitution des clefs des lieux loués

16. Clause prévoyant que les clefs doivent être rendues au bailleur avant midi le jour où finira la location sous-entendant que, passé cette heure, c'est une nouvelle journée qui commence et donc des sommes supplémentaires dues par le locataire : article 15 de la loi du 6 juillet 1986 et des articles 641 et 642 du NCPC.

Clauses relatives à la restitution du dépôt de garantie

17. Clause prévoyant que si le locataire n'exécute pas les réparations locatives (après établissement de l'état des lieux) et ne justifie pas du paiement de toutes les sommes dont le bailleur doit être tenu à sa place, le coût desdites réparations et des sommes fera l'objet d'une évaluation forfaitaire dont le montant sera déduit du dépôt de garantie, le même contrat prévoyant que dès justification au bailleur du paiement par le preneur des sommes dont il pourrait être redevable la somme forfaitairement retenue à ce titre serait remboursée : article 22 de la loi du 6 juillet 1980.

Clauses relatives à la domiciliation d'une activité artisanale ou commerciale

18. Clause faisant interdiction au preneur de domicilier dans les lieux loués, sans autorisation du bailleur une activité libérale, artisanale, commerciale ou industrielle: article 1er ter de la loi du 21 décembre 1984.

Clauses relatives a la suppression du gardiennage

19. Clause prévoyant que le locataire ne pourra exercer aucun recours en cas de modification ou de suppression de gardiennage de l'immeuble : article 4 h de la loi du 6 juillet 1989.

Clauses exonérant le bailleur de son obligation d'entretien

20. Clause exonérant le bailleur de toute responsabilité en cas d'arrêt ou mauvais fonctionnement des différents appareils et installations quelconques se trouvant dans les lieux loués ou dans l'immeuble : article 6 a et c de la loi du 6 juillet 1989.

Clauses relatives au sort des meubles délaissés par le locataire

21. Clause prévoyant qu'en cas de délaissement par le locataire de meubles, objets, effets, ceux-ci seront réputés appartenir au bailleur qui pourra les faire enlever et entreposer aux frais du locataire et en disposer à son gré à l'expiration d'un délai d'un mois : article 201 et suivants du décret n° 92-755 du 31 juillet 1992.

Clauses relatives à la responsabilité collective des locataires

22. Clause prévoyant que les frais de dégorgement et de réparation de canalisations d'évacuations ou vide-ordures obstrués ou détériorés seront à la charge de l'ensemble des locataires lorsque l'auteur restera inconnu : article 4 e de la loi du 6 juillet 1989.

Clauses relatives a la saisie

23. Clause autorisant le bailleur à effectuer une saisie arrêt sur les rémunérations auprès de l'employeur en cas dé défaillance du locataire : prohibée par l'article 4 d de la loi du 6 juillet 1989.

Clauses relatives aux installations d'antenne de télévision

24. Clause interdisant au preneur d'installer une antenne extérieure sans l'autorisation expresse a écrite du bailleur a l'obligeant à se brancher à ses frais sur l'antenne collective de l'immeuble s'il en existe une : article 1er de la loi n° 66457 du 2 juillet 1966 modifiée et décret du 22 décembre 1967.

Clauses relatives aux assurances souscrites par le locataire

25. Clause exigeant du locataire qu'il remette une copie de la police d'assurance ainsi que ses avenants certifiés conformes, ou qu'il justifie chaque année sans demande préalable du propriétaire, qu'il est assuré et que soit stipulée une priorité pour le bailleur pour les sommes assurées : article 7 g du 6 juillet 1989.

La commission des clauses abusives: http://www.clauses-abusives.fr/

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