CONGÉ pour VENTE ou REPRISE

Rédigé par Frédéric Fabre docteur en droit.

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L'Article 15 de la loi N° 89-462 du 6 juillet 1989 prévoit le congé pour vente ou reprise. Le formalisme doit être respecté.

MODÈLE GRATUIT DE CONGÉ POUR VENTE

CE CONGE DOIT IMPÉRATIVEMENT ÊTRE REÇU PAR LE LOCATAIRE SIX MOIS AVANT LA FIN DU BAIL.

LA DATE DE RÉCEPTION DE LA L.R.A.R PAR LE LOCATAIRE EST CONSIDÉRÉE ET NON PAS LA DATE DE LA PREMIÈRE PRÉSENTATION

Copiez collez sur une page Word ou autre préalablement ouverte puis complétez ou modifiez le texte comme vous le souhaitez.

Lettre Recommandée avec accusé de réception du (date) accompagnée d'une lettre simple

Le bailleur

au locataire

Objet: Congé du logement pour cause de vente

LRAR confirmée par une lettre simple

Madame, Monsieur,


Le bail d'habitation que je vous ai consenti pour
(l'appartement ou la maison) dont je suis propriétaire et située à

ayant pris effet à compter du:

viendra à expiration dans plus de six mois le:

Conformément à l'article 15§2 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, je vous informe par le présent courrier que je n'entends pas renouveler ce bail et vous donne en conséquence congé pour le.......

Date à laquelle vous devrez avoir libéré les lieux, m'avoir rendu les clés du logement en l'état des réparations locatives et satisfait à l'établissement de l'état des lieux de sortie.

Ledit congé est fondé sur ma décision de vendre le logement. Aussi, en application de la loi, je vous le propose en conséquence à la vente au prix principal de.......(si vous êtes une agence, ne mettez pas les frais de négociation) euros payables comptant. Vous avez deux mois à compter des présents pour accepter ou refuser votre droit de préemption pour acheter le bien qui vous est loué.

Ce prix correspond au prix du marché. Il est réel, concret et effectif.

Pour satisfaire aux conditions légales, je vous prie de trouver les termes intégraux compatibles de l'article 15 II  de la loi du 6 juillet 1989:

II. ― Lorsqu'il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l'offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. Les dispositions de l'article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ne sont pas applicables au congé fondé sur la décision de vendre le logement.

A l'expiration du délai de préavis, le locataire qui n'a pas accepté l'offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d'occupation sur le local.

Le locataire qui accepte l'offre dispose, à compter de la date d'envoi de sa réponse au bailleur, d'un délai de deux mois pour la réalisation de l'acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l'acceptation par le locataire de l'offre de vente est subordonnée à l'obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Le contrat de location est prorogé jusqu'à l'expiration du délai de réalisation de la vente. Si, à l'expiration de ce délai, la vente n'a pas été réalisée, l'acceptation de l'offre de vente est nulle de plein droit et le locataire est déchu de plein droit de tout titre d'occupation.

Dans le cas où le propriétaire décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l'acquéreur, le notaire doit, lorsque le bailleur n'y a pas préalablement procédé, notifier au locataire ces conditions et prix à peine de nullité de la vente. Cette notification est effectuée à l'adresse indiquée à cet effet par le locataire au bailleur ; si le locataire n'a pas fait connaître cette adresse au bailleur, la notification est effectuée à l'adresse des locaux dont la location avait été consentie. Elle vaut offre de vente au profit du locataire. Cette offre est valable pendant une durée d'un mois à compter de sa réception. L'offre qui n'a pas été acceptée dans le délai d'un mois est caduque.

Le locataire qui accepte l'offre ainsi notifiée dispose, à compter de la date d'envoi de sa réponse au bailleur ou au notaire, d'un délai de deux mois pour la réalisation de l'acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l'acceptation par le locataire de l'offre de vente est subordonnée à l'obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Si, à l'expiration de ce délai, la vente n'a pas été réalisée, l'acceptation de l'offre de vente est nulle de plein droit.

Les termes des cinq alinéas précédents sont reproduits à peine de nullité dans chaque notification.

Ces dispositions ne sont pas applicables aux actes intervenant entre parents jusqu'au troisième degré inclus, sous la condition que l'acquéreur occupe le logement pendant une durée qui ne peut être inférieure à deux ans à compter de l'expiration du délai de préavis, ni aux actes portant sur les immeubles mentionnés au deuxième alinéa de l'article L. 111-6-1 du code de la construction et de l'habitation.

Dans les cas de congés pour vente prévus à l'article 11-1, l'offre de vente au profit du locataire est dissociée du congé. En outre, le non-respect de l'une des obligations relatives au congé pour vente d'un accord conclu en application de l'article 41 ter de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 tendant à favoriser l'investissement locatif, l'accession à la propriété de logements sociaux et le développement de l'offre foncière, et rendu obligatoire par décret, donne lieu à l'annulation du congé.

Est nul de plein droit le congé pour vente délivré au locataire en violation de l'engagement de prorogation des contrats de bail en cours, mentionné au premier alinéa du A du I de l'article 10-1 de la loi n° 75-1351 du 31 décembre 1975 relative à la protection des occupants de locaux à usage d'habitation.

La première phrase de l'avant dernier alinéa de l'Article 15 - I de la loi du 6 juillet 1989 prévoit:

"Pendant le délai de préavis, le locataire n'est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur."

Par conséquent, vous ne devrez les loyers et les charges que pour la période que vous avez affectivement occupé.

ajoutez en cas de copropriété

A toute fin utile, comme le bien vendu fait partie d'une copropriété, vous trouverez ci joint la copie du règlement de copropriété.

Veuillez croire, en l'expression de mes sincères sentiments.

signature

INFORMATIONS JURIDIQUES SUR LE CONGÉ POUR VENTE

Vous souhaitez reprendre le logement que vous louez pour le vendre. Vous devez expressément signifier son congé au locataire par L.R.A.R six mois au plus tard avant le dernier jour de l'expiration du bail.

Le Droit de préemption du locataire ne s'applique que si seul son lot est vendu mais pas l'immeuble complet

COUR DE CASSATION Chambre Civile 3, arrêt du 11 mars 2015 Pourvoi n° 14-10447 REJET

Mais attendu qu'ayant exactement retenu que la vente de la totalité de l'immeuble ne donnait pas droit à l'exercice d'un droit de préemption au profit du locataire et ayant constaté que la vente du 17 mars 2004 portait sur l'immeuble en son entier, la cour d'appel en a déduit, à bon droit, sans être tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante, que Mme X... n'était pas fondée à revendiquer le bénéfice d'un droit de préemption subsidiaire et que le congé du 26 décembre 2003 était valable

C'EST LA DATE DE RÉCEPTION PAR LE LOCATAIRE DE LA L.R.A.R QUI EST CONSIDERÉE ET NON LA DATE DE LA PREMIÈRE PRÉSENTATION

Le congé doit être signifié séparément aux 2 conjoints mariés, concubins notoires ou liés par un PACS occupant le logement, même si un seul est signataire du bail sauf si l'existence du conjoint ou du concubin n'a pas été portée à la connaissance du bailleur.

Il est nécessaire de lui rappeler qu'il bénéficie d'un droit de préemption qui lui donne la priorité à l'achat.

L'agent immobilier ne peut exiger des honoraires de négociation.

Cour de cassation chambre civile 3 Arrêt du 17 décembre 2008 N° de pourvoi 07-15943 Cassation

L'offre de vente faite aux locataires titulaires d'un droit de préemption est nulle dès lors que le prix inclut des honoraires de négociation

Cour de cassation chambre civile 3 Arrêt du 3 juillet 2013 N° de pourvoi 12-19442 Cassation partielle

Vu l'article 15 II de la loi du 6 juillet 1989, ensemble l'article 6 de la loi du 2 janvier 1970 dans sa rédaction applicable ;

Attendu que lorsqu'il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée ; que le congé vaut offre de vente au profit du locataire ;

Attendu que pour dire le prix pour lequel M. et Mme Y... étaient substitués comme acquéreurs à Mme Z..., l'arrêt du 13 septembre 2011 retient que la notification du 29 juillet 2004 contenait l'offre de vente pour un « prix commission d'agence compris », que la commission d'agence est un élément du prix compris dans l'offre et qu'il n'y a pas de raison d'en dispenser le locataire acquéreur alors que l'intervention de l'agence était bien nécessaire pour la recherche d'un acquéreur et la fixation d'un accord sur le prix permettant de notifier au locataire les conditions de la vente projetée ;

Qu'en statuant ainsi, alors que le locataire titulaire d'un droit de préemption acceptant l'offre de vente du bien qu'il habite qui n'a pas à être présenté par l'agent immobilier, mandaté par le propriétaire pour rechercher un acquéreur, ne peut se voir imposer le paiement d'une commission renchérissant le prix du bien, la cour d'appel a violé les textes susvisés

Quand l'offre est acceptée par le locataire avec un prix incluant la commission, il n'est plus possible de la contester ensuite

Cour de cassation chambre civile 3 Arrêt du 8 octobre 2015 N° de pourvoi 14-20666 Rejet

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 28 novembre 2013), que M. X... et Mme Y... (les consorts X...), propriétaires d'un logement donné à bail à M. et Mme Z..., leur ont délivré un congé avec offre de vente au prix de 190 000 euros frais d'agence inclus ; que M. et Mme Z... ont initialement accepté cette offre puis proposé d'acquérir le bien au prix de 140 000 euros ; que les consorts X... ont refusé cette proposition et les ont, à l'issue du congé, assignés en validation du congé et en expulsion ;

Attendu que M. et Mme Z... font grief à l'arrêt de valider le congé et d'ordonner leur expulsion, alors, selon le moyen :

1°/ que le locataire titulaire d'un droit de préemption acceptant l'offre de vente du bien qu'il habite qui n'a pas à être présenté par l'agent immobilier, mandaté par le propriétaire pour rechercher un acquéreur, ne peut se voir imposer le paiement d'une commission renchérissant le prix du bien ; qu'il résulte des constatations de l'arrêt attaqué que les bailleurs ont fait signifier le 11 mars 2011 à leur locataire un congé avec offre de vente pour le prix de 190 000 euros, frais d'agence inclus ; qu'en refusant de prononcer la nullité de ce congé, la cour d'appel a violé l'article 15- II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ;

2°/ que lorsqu'il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée ; le congé vaut offre de vente au profit du locataire ; d'où il suit que le congé avec offre de vente incluant une commission d'agence dont le locataire ne peut se voir imposer le paiement est entaché d'une nullité de fond sans que le locataire ait à justifier d'un grief que lui causerait cette irrégularité ; qu'en écartant la nullité du congé irrégulier, au motif que l'intégration de la commission dans le prix demandé n'a eu aucune incidence sur l'exercice du droit de préemption pour les locataires, a violé l'article 15 II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et l'article 114 du code de procédure civile ;

Mais attendu qu'ayant exactement retenu que si le locataire, titulaire d'un droit de préemption, qui accepte l'offre de vente du bien qu'il habite ne peut se voir imposer le paiement d'une commission renchérissant le prix du bien, le prononcé de la nullité du congé suppose, en application de l'article 114 du code de procédure civile, la preuve d'un grief, et souverainement retenu que l'intégration de la commission dans le prix demandé n'avait eu aucune incidence sur l'exercice du droit de préemption par M. et Mme Z... qui n'avaient subi aucun préjudice, la cour d'appel en a déduit à bon droit que la demande d'annulation du congé devait être rejetée

Si le bail a été consenti à plusieurs locataires, vous devez envoyer un congé à chacun des signataires et à chacun des époux si le locataire est marié.

Article 15 II de la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989

"II. - Lorsqu'il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l'offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. Les dispositions de l'article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ne sont pas applicables au congé fondé sur la décision de vendre le logement.

A l'expiration du délai de préavis, le locataire qui n'a pas accepté l'offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d'occupation sur le local.

Le locataire qui accepte l'offre dispose, à compter de la date d'envoi de sa réponse au bailleur, d'un délai de deux mois pour la réalisation de l'acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l'acceptation par le locataire de l'offre de vente est subordonnée à l'obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Le contrat de location est prorogé jusqu'à l'expiration du délai de réalisation de la vente. Si, à l'expiration de ce délai, la vente n'a pas été réalisée, l'acceptation de l'offre de vente est nulle de plein droit et le locataire est déchu de plein droit de tout titre d'occupation.

Dans le cas où le propriétaire décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l'acquéreur, le notaire doit, lorsque le bailleur n'y a pas préalablement procédé, notifier au locataire ces conditions et prix à peine de nullité de la vente. Cette notification est effectuée à l'adresse indiquée à cet effet par le locataire au bailleur ; si le locataire n'a pas fait connaître cette adresse au bailleur, la notification est effectuée à l'adresse des locaux dont la location avait été consentie. Elle vaut offre de vente au profit du locataire. Cette offre est valable pendant une durée d'un mois à compter de sa réception. L'offre qui n'a pas été acceptée dans le délai d'un mois est caduque.

Le locataire qui accepte l'offre ainsi notifiée dispose, à compter de la date d'envoi de sa réponse au bailleur ou au notaire, d'un délai de deux mois pour la réalisation de l'acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l'acceptation par le locataire de l'offre de vente est subordonnée à l'obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Si, à l'expiration de ce délai, la vente n'a pas été réalisée, l'acceptation de l'offre de vente est nulle de plein droit.

Les termes des cinq alinéas précédents sont reproduits à peine de nullité dans chaque notification.

Ces dispositions ne sont pas applicables aux actes intervenant entre parents jusqu'au troisième degré inclus, sous la condition que l'acquéreur occupe le logement pendant une durée qui ne peut être inférieure à deux ans à compter de l'expiration du délai de préavis, ni aux actes portant sur les immeubles mentionnés au deuxième alinéa de l'article L. 111-6-1 du code de la construction et de l'habitation.

Dans les cas de congés pour vente prévus à l'article 11-1, l'offre de vente au profit du locataire est dissociée du congé. En outre, le non-respect de l'une des obligations relatives au congé pour vente d'un accord conclu en application de l'article 41 ter de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 tendant à favoriser l'investissement locatif, l'accession à la propriété de logements sociaux et le développement de l'offre foncière, et rendu obligatoire par décret, donne lieu à l'annulation du congé.

Est nul de plein droit le congé pour vente délivré au locataire en violation de l'engagement de prorogation des contrats de bail en cours, mentionné au premier alinéa du A du I de l'article 10-1 de la loi n° 75-1351 du 31 décembre 1975 relative à la protection des occupants de locaux à usage d'habitation.".

Un locataire de plus de plus de 70 ans à la date du congé gagnant moins d'une fois et demi le SMIC doit se voir proposer un logement équivalent dans le périmètre de cinq kilomètres au plus de son logement. Ce qui est techniquement impossible sauf pour un gros propriétaire foncier qui lui reloue un autre de ses logements. Toutefois le propriétaire de 60 ans est dispensé de cette obligation. L'âge du bailleur et du locataire s'apprécie à la date de notification du congé.

Article 15 III de la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989

III.- Le bailleur ne peut s'opposer au renouvellement du contrat en donnant congé dans les conditions définies au paragraphe I ci-dessus à l'égard de tout locataire âgé de plus de soixante-cinq ans et dont les ressources annuelles sont inférieures à un plafond de ressources en vigueur pour l'attribution des logements locatifs conventionnés fixé par arrêté du ministre chargé du logement, sans qu'un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités lui soit offert dans les limites géographiques prévues à l'article 13 bis de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 précitée. Le présent alinéa est également applicable lorsque le locataire a à sa charge une personne de plus de soixante-cinq ans vivant habituellement dans le logement et remplissant la condition de ressources précitée et que le montant cumulé des ressources annuelles de l'ensemble des personnes vivant au foyer est inférieur au plafond de ressources déterminé par l'arrêté précité.

Toutefois, les dispositions de l'alinéa précédent ne sont pas applicables lorsque le bailleur est une personne physique âgée de plus de soixante-cinq ans ou si ses ressources annuelles sont inférieures au plafond de ressources mentionné au premier alinéa.

L'âge du locataire, de la personne à sa charge et celui du bailleur sont appréciés à la date d'échéance du contrat ; le montant de leurs ressources est apprécié à la date de notification du congé.

Cour de cassation, chambre civile 3, Arrêt du 7 juillet 2016, N° de pourvoi: 14-29148 Rejet

Mais attendu qu'ayant exactement retenu que la bailleresse, personne morale, ne pouvait se prévaloir au profit de l'un de ses associés de la dispense d'offre de relogement réservée par l'article 15-III de la loi du 6 juillet 1989 au bailleur personne physique et constaté que la locataire, qui était âgée de plus de 70 ans et dont les ressources étaient inférieures à une fois et demie le montant annuel du salaire minimum de croissance, n'avait bénéficié d'aucune offre de relogement, la cour d'appel a déduit, à bon droit, de ces seuls motifs, que les congés étaient irréguliers et devaient être annulés

Cour de cassation, chambre civile 3, Arrêt du mercredi 29 avril 2009, N° de pourvoi: 08-11513 Rejet

"Est valable un congé sans offre de relogement, délivré en application de l'article 15-III de la loi du 6 juillet 1989, à un locataire âgé de plus de 70 ans et ayant des ressources annuelles inférieures à une fois et demie le montant annuel du salaire minimum de croissance par des époux bailleurs dès lors que l'un d'entre eux est âgé de plus de 60 ans à la date d'échéance du contrat"

Cour de cassation, chambre civile 3, Arrêt du 2 juin 2010, N° de pourvoi 09-66698 Rejet

"Mais attendu qu'ayant retenu, à bon droit, que l'article 15-III de la loi du 6 juillet 1989 n'oblige pas le bailleur à présenter au locataire protégé une offre de relogement en même temps qu'il lui délivre le congé et qu'il faut et suffit que l'offre de relogement soit faite pendant la période de préavis, la cour d'appel, qui a relevé, par des motifs non critiqués, que les époux X... avaient présenté à Mme Y... des offres suffisamment détaillées qui correspondaient à ses besoins et à ses possibilités, en a exactement déduit que le congé n'était pas nul et que Mme Y... était déchue de tout titre d'occupation depuis sa date d'effet"

Si le locataire de plus de 70 ans meurt, son conjoint qui n'a pas atteint l'âge de 70 ans ne bénéficie pas de l'article 15-III de la loi du 6 juillet 1989

Cour de cassation, chambre civile 3, Arrêt du 3 mai 2012, N° de pourvoi 11-17010 Rejet

Mais attendu qu'ayant relevé que M. X..., qui aurait pu bénéficier des dispositions protectrices de l'article 15-III de la loi du 6 juillet 1989, était décédé le 10 avril 2007, soit huit mois avant le terme du bail, et retenu, à bon droit, qu'à son décès, son épouse, cotitulaire du bail en application de l'article 1751 du code civil, était restée bénéficiaire du droit au bail, la cour d'appel, qui a constaté que Mme X... était âgée de moins de 70 ans à la date d'échéance du contrat, en a exactement déduit qu'elle ne remplissait pas les conditions légales pour bénéficier de la protection de l'article 15-III de la loi du 6 juillet 1989 et qu'à compter du décès de M. X..., la bailleresse n'était plus obligée de faire une offre de relogement avant le terme du bail pour s'opposer au renouvellement de celui-ci.

En cas de vente d'un immeuble par lots, l'association des locataires doit être associée aux diagnostiques techniques

Cour de cassation, chambre civile 3, Arrêt du 31 octobre 2012, N° de pourvoi 11-19876 Cassation

Vu les dispositions des accords collectifs du 9 juin 1998 rendus obligatoires par le décret n° 99-628 du 22 juillet 1999 et notamment ses articles 1.1 et 2.2, ensemble l'article 41 ter de la loi du 23 décembre 1986 et l'article 10 de la loi du 31 décembre 1975 ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 5 avril 2011), que la Société immobilière de Paris Poissonnière (la SIPP), propriétaire d'un immeuble qu'elle souhaitait vendre par lots, après avoir tenu une réunion d'information le 22 mars 2005, a notifié à M. et Mme X..., locataires d'un appartement dans cet immeuble, une offre de vente au visa de l'article 10-I de la loi du 31 décembre 1975 ; que M. et Mme X... ont assigné la SIPP en nullité de cette offre au motif que la bailleresse n'avait pas satisfait à l'obligation d'information prescrite par l'accord collectif du 9 juin 1998 ;

Attendu que pour rejeter cette demande et dire que la SIPP a satisfait à son obligation d'information, l'arrêt retient que le 11 mars 2005, date à laquelle le propriétaire a fait part aux locataires de son intention de procéder à la mise en vente de l'immeuble, et le 22 mars 2005, date de la réunion générale d'information, l'association des locataires n'était pas constituée et que cette situation excluait sa participation aux modalités de réalisation du diagnostic technique ;

Qu'en statuant ainsi, alors qu'elle constatait que la SIPP avait été informée dès le 7 avril 2005 de la constitution d'une association de locataires, la cour d'appel, qui n'a pas recherché si la bailleresse était en mesure d'examiner avec cette association les modalités de réalisation des diagnostics et bilans techniques, n'a pas donné de base légale à sa décision

LA NULLITÉ DE L'ACCEPTATION D'ACHAT EST RELATIVE AU BAILLEUR ET NE PROFITE PAS AUX ACQUEREURS ÉVINCÉS PAR LE LOCATAIRE

Cour de cassation, chambre civile 1, Arrêt du 15 janvier 2015, N° de pourvoi 14-11019 Rejet

Mais attendu qu'ayant retenu, à bon droit, que seul le bailleur pouvait se prévaloir de la nullité de l'acceptation de l'offre de vente qu'édicte l'article 15, II, alinéa 5, de la loi du 6 juillet 1989, la cour d'appel en a exactement déduit que le notaire n'avait, en instrumentant l'acte de vente requis par le bailleur après l'expiration du délai que sanctionne cette nullité relative, manqué à aucune de ses obligations professionnelles envers les consorts X...-Y..., évincés de la vente par l'exercice du droit de préemption du locataire ; que le moyen n'est fondé en aucune de ses branches

MODÈLE GRATUIT DE CONGÉ POUR REPRISE

CE CONGÉ DOIT IMPÉRATIVEMENT ÊTRE REÇU PAR LE LOCATAIRE SIX MOIS AVANT LA FIN DU BAIL.

LA DATE DE RÉCEPTION DE LA L.R.A.R PAR LE LOCATAIRE EST CONSIDÉRÉE ET NON PAS LA DATE DE LA PREMIÈRE PRÉSENTATION

Copiez collez sur une page Word ou autre préalablement ouverte puis complétez ou modifiez le texte comme vous le souhaitez.

Lettre Recommandée avec accusé de réception du (date) accompagnée d'une lettre simple

Le bailleur

au locataire

Objet: Congé du logement pour cause de reprise

LRAR confirmée par une lettre simple

Madame, Monsieur,


Le bail d'habitation que je vous ai consenti pour l'appartement dont je suis propriétaire et située à

ayant pris effet à compter du:

viendra à expiration dans plus de six mois le:

Conformément à l'article 15§I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, je vous informe par le présent courrier que je n'entends pas renouveler ce bail et vous donne en conséquence congé pour le............date à laquelle vous devrez avoir libéré les lieux, m'avoir rendu les clés du logement en l'état des réparations locatives et satisfait à l'établissement de l'état des lieux de sortie.

Ledit congé est fondé sur ma décision de le reprendre au profit de : (nom prénom lien de parenté adresse actuelle)

Je vous rappelle les termes des huit premiers alinéas de l'article 15§I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 :

I. ― Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu'il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu'il émane du bailleur. En cas d'acquisition d'un bien occupé, tout congé pour vente n'est autorisé qu'à compter du terme du premier renouvellement du bail en cours et tout congé pour reprise n'est autorisé qu'à compter du terme du bail en cours ou, si le terme du bail intervient moins de deux ans après l'acquisition, après un délai de deux ans.

En cas de contestation, le juge peut, même d'office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n'apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.

Toutefois, la possibilité pour un bailleur de donner congé à un locataire et la durée du bail sont suspendues à compter :

a) De la réception de l'avis de tenue de la réunion de la commission départementale compétente en matière d'environnement, de risques sanitaires et technologiques, notifié par le représentant de l'Etat dans le département dans les conditions prévues aux articles L. 1331-26 et L. 1331-27 du code de la santé publique ;

b) De l'engagement par le maire de la procédure contradictoire prévue à l'article L. 511-2 du code de la construction et de l'habitation, relative aux bâtiments menaçant ruine.

Cette suspension est levée à l'expiration d'un délai maximal de six mois à compter de la réception du courrier de l'autorité administrative compétente engageant l'une des procédures mentionnées aux a et b, faute de notification d'un des arrêtés prévus à leur issue ou de leur abandon.

Lorsque l'autorité administrative compétente a notifié les arrêtés prévus respectivement aux articles L. 1331-25 et L. 1331-28 du code de la santé publique ou à l'article L. 511-2 du code de la construction et de l'habitation, il est fait application des articles L. 521-1 et L. 521-2 du même code.

Une notice d'information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d'indemnisation du locataire est jointe au congé délivré par le bailleur en raison de sa décision de reprendre ou de vendre le logement. Un arrêté du ministre chargé du logement, pris après avis de la Commission nationale de concertation, détermine le contenu de cette notice.

La première phrase de l'avant dernier alinéa l'Article 15 - I de la loi du 6 juillet 1989 prévoit:

"Pendant le délai de préavis, le locataire n'est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur."

Par conséquent, vous ne devrez les loyers et les charges que pour la période que vous avez affectivement occupé.

Je vous prie d'agréer l'expression de mes sincères sentiments.

signature

INFORMATIONS JURIDIQUES SUR LE CONGÉ POUR REPRISE

Le bailleur peut donner congé à son locataire pour reprendre le logement.

Les huit premiers alinéas de l'Article 15 I de la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989

I. ― Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu'il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu'il émane du bailleur.

En cas d'acquisition d'un bien occupé :

- lorsque le terme du contrat de location en cours intervient plus de trois ans après la date d'acquisition, le bailleur peut donner congé à son locataire pour vendre le logement au terme du contrat de location en cours ;
- lorsque le terme du contrat de location en cours intervient moins de trois ans après la date d'acquisition, le bailleur ne peut donner congé à son locataire pour vendre le logement qu'au terme de la première reconduction tacite ou du premier renouvellement du contrat de location en cours ;
- lorsque le terme du contrat en cours intervient moins de deux ans après l'acquisition, le congé pour reprise donné par le bailleur au terme du contrat de location en cours ne prend effet qu'à l'expiration d'une durée de deux ans à compter de la date d'acquisition.

En cas de contestation, le juge peut, même d'office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non reconduction du bail n'apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.

Toutefois, la possibilité pour un bailleur de donner congé à un locataire et la durée du bail sont suspendues à compter :

a) De la réception de l'avis de tenue de la réunion de la commission départementale compétente en matière d'environnement, de risques sanitaires et technologiques, notifié par le représentant de l'Etat dans le département dans les conditions prévues aux articles L. 1331-26 et L. 1331-27 du code de la santé publique ;

b) De l'engagement par le maire de la procédure contradictoire prévue à l'article L. 511-2 du code de la construction et de l'habitation, relative aux bâtiments menaçant ruine.

Cette suspension est levée à l'expiration d'un délai maximal de six mois à compter de la réception du courrier de l'autorité administrative compétente engageant l'une des procédures mentionnées aux a et b, faute de notification d'un des arrêtés prévus à leur issue ou de leur abandon.

Lorsque l'autorité administrative compétente a notifié les arrêtés prévus respectivement aux articles L. 1331-25 et L. 1331-28 du code de la santé publique ou à l'article L. 511-2 du code de la construction et de l'habitation, il est fait application des articles L. 521-1 et L. 521-2 du même code.

Une notice d'information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d'indemnisation du locataire est jointe au congé délivré par le bailleur en raison de sa décision de reprendre ou de vendre le logement. Un arrêté du ministre chargé du logement, pris après avis de la Commission nationale de concertation, détermine le contenu de cette notice.

Les trois derniers alinéas de l'Article 15 I de la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989

Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, signifié par acte d'huissier ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l'acte d'huissier ou de la remise en main propre.

Pendant le délai de préavis, le locataire n'est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur. Il est redevable du loyer et des charges concernant tout le délai de préavis si c'est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur.

A l'expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d'occupation des locaux loués.

Vous devez expressément signifier son congé au locataire par L.R.A.R six mois et un jour au plus tard avant l'expiration du bail.

C'EST LA DATE DE RÉCEPTION PAR LE LOCATAIRE DE LA L.R.A.R

QUI EST CONSIDERÉE ET NON LA DATE DE LA PREMIÈRE PRÉSENTATION

Le congé doit être signifié séparément aux 2 conjoints mariés, concubins notoires ou liés par un PACS occupant le logement, même si un seul est signataire du bail sauf si l'existence du conjoint ou du concubin n'a pas été portée à la connaissance du bailleur.

Hors des motifs légitimes et sérieux soit des infractions aux obligations du locataire, les motifs du congé sont :

1/ la reprise par le propriétaire pour l'habiter lui-même, son conjoint, son partenaire pacsé, son concubin notoire depuis un an à la date du congé, un ascendant ou un descendant du bailleur, de son conjoint, de son partenaire pacsé, ou de son concubin notoire depuis un an à la date du congé.

Cour de cassation chambre civile 3 Arrêt du 13 novembre 2008, N° de pourvoi 05-19722 Cassation

Le droit de reprise du bailleur institué par l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 ne peut s'exercer que sur un logement qui est destiné à constituer l'habitation principale du bénéficiaire de la reprise

A peine de nullité du congé, le bailleur doit préciser les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise afin que le locataire puisse vérifier.

2/ La reprise pour habiter quand le bailleur est une SCI ne concerne qu'un associé de la SCI

COUR DE CASSATION Chambre CIVILE 3 arrêt du 19 Janvier 2005 N° POURVOI 03-15922 CASSATION

Une société civile de famille ne peut donner congé aux fins de reprise pour habiter qu'au profit de l'un de ses associés, et non à celui des descendants de l'un de ceux-ci.

3/ Un locataire de plus de plus de 70 ans à la date du congé gagnant moins d'une fois et demi le SMIC doit se voir proposer un logement équivalent dans le périmètre de cinq kilomètres au plus de son logement. Ce qui est techniquement impossible sauf pour un gros propriétaire foncier qui lui reloue un autre de ses logements. Toutefois le propriétaire de 60 ans est dispensé de cette obligation. L'âge du bailleur et du locataire s'apprécie à la date de notification du congé.

Cour de cassation, chambre civile 3, Arrêt du 29 avril 2009, N° de pourvoi: 08-11513 Rejet

"Est valable un congé sans offre de relogement, délivré en application de l'article 15-III de la loi du 6 juillet 1989, à un locataire âgé de plus de 70 ans et ayant des ressources annuelles inférieures à une fois et demie le montant annuel du salaire minimum de croissance par des époux bailleurs dès lors que l'un d'entre eux est âgé de plus de 60 ans à la date d'échéance du contrat"

Cour de cassation, chambre civile 3, Arrêt du 2 juin 2010, N° de pourvoi 09-66698 Rejet

"Mais attendu qu'ayant retenu, à bon droit, que l'article 15-III de la loi du 6 juillet 1989 n'oblige pas le bailleur à présenter au locataire protégé une offre de relogement en même temps qu'il lui délivre le congé et qu'il faut et suffit que l'offre de relogement soit faite pendant la période de préavis, la cour d'appel, qui a relevé, par des motifs non critiqués, que les époux X... avaient présenté à Mme Y... des offres suffisamment détaillées qui correspondaient à ses besoins et à ses possibilités, en a exactement déduit que le congé n'était pas nul et que Mme Y... était déchue de tout titre d'occupation depuis sa date d'effet"

Si le locataire de plus de 70 ans meurt, son conjoint qui n'a pas atteint l'âge de 70 ans ne bénéficie pas de l'article 15-III de la loi du 6 juillet 1989

Cour de cassation, chambre civile 3, Arrêt du 3 mai 2012, N° de pourvoi 11-17010 Rejet

Mais attendu qu'ayant relevé que M. X..., qui aurait pu bénéficier des dispositions protectrices de l'article 15-III de la loi du 6 juillet 1989, était décédé le 10 avril 2007, soit huit mois avant le terme du bail, et retenu, à bon droit, qu'à son décès, son épouse, cotitulaire du bail en application de l'article 1751 du code civil, était restée bénéficiaire du droit au bail, la cour d'appel, qui a constaté que Mme X... était âgée de moins de 70 ans à la date d'échéance du contrat, en a exactement déduit qu'elle ne remplissait pas les conditions légales pour bénéficier de la protection de l'article 15-III de la loi du 6 juillet 1989 et qu'à compter du décès de M. X..., la bailleresse n'était plus obligée de faire une offre de relogement avant le terme du bail pour s'opposer au renouvellement de celui-ci.

SEUL LE BAILLEUR PEUT DONNER CONGE, IL PEUT AGIR PAR TIERCE OPPOSITION POUR PROTÉGER SON LOCATAIRE

Cour de cassation, chambre civile 3, Arrêt du 23 juin 2016, N° de pourvoi 14-23645 cassation

Vu l'article 583 du code de procédure civile ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 1er juillet 2014), que la société DP immobilier, propriétaire d'un logement donné à bail à M. X..., a, après lui avoir délivré un congé pour vendre, cédé le bien à la société civile immobilière (SCI) 2L ; que, par arrêt du 29 mars 2011, la cour d'appel de Paris, saisie par la SCI 2L en validation du congé, a reporté ses effets au 9 octobre 2009 et ordonné l'expulsion de M. X... ; que la société DP immobilier, assignée par celui-ci en indemnisation de la perte de chance d'exercer son droit de préemption dans les deux premiers mois du préavis précédant ce terme, a formé tierce opposition à cet arrêt ;

Attendu que, pour déclarer irrecevable la tierce opposition, l'arrêt retient que, dans l'instance en validation du congé délivré par la société DP immobilier à M. X..., son locataire, la SCI 2L, nouveau propriétaire, tirait ses droits de la société DP immobilier et agissait en qualité de bailleur, et que la société DP immobilier était ainsi représentée, dans l'instance ayant donné lieu à l'arrêt du 29 mars 2011, par la SCI 2L, son ayant cause à titre particulier, toutes deux possédant la même qualité de bailleur vis-à-vis de M. X... ;

Qu'en statuant ainsi, alors que le vendeur d'un bien immobilier donné à bail d'habitation n'est pas représenté par l'acquéreur dans l'instance en validation du congé, délivré avant la vente, engagée par celui-ci à l'encontre du locataire, de sorte qu'il est recevable à former tierce opposition à la décision statuant sur la validité du congé, la cour d'appel a violé le texte susvisé

MODÈLE GRATUIT DE REFUS DE CONGÉ POUR CAUSE DE NULLITÉ

Copiez collez sur une page Word ou autre préalablement ouverte puis complétez ou modifiez le texte comme vous le souhaitez.

LETTRE RECOMMANDÉE AVEC ACCUSÉ DE RÉCEPTION DU

Le locataire:

 

 

au bailleur:

 

 

OBJET: défaut de forme de votre tentative de résiliation de bail

 

Madame, Monsieur,

Je vous loue l'appartement

Le............, vous m'avez adressé un congé pour mon bail qui arrive normalement à expiration le...........

Ce congé m'a donc été notifié seulement x...... mois et x....... jours avant l'échéance.

Or, je vous rappelle que l'article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le délai de préavis applicable au congé émanant du bailleur est de 6 mois.

Votre congé ne remplit pas les conditions de rédaction prévues par l'article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. Ces erreurs me portent préjudice.

Je vous rappelle qu'aux termes de l'article 15 - I de la loi du 6 juillet 1989, le congé donné par le bailleur doit, à peine de nullité, indiquer le motif légal qui le justifie.

Votre congé ne respectant pas les conditions de rédaction et de délais légales, il est nul de plein droit.

Je ne donnerai donc pas suite au présent congé.

En conséquence, conformément à l'article 10 de cette même loi, je considère que mon contrat de bail est reconduit de plein droit pour une durée égale à la durée initiale du présent bail.

Recevez Madame, Monsieur, l'assurance de mes sincères sentiments.

signature

INFORMATIONS JURIDIQUES SUR LA NULLITÉ DU CONGÉ

Article 15, paragraphe I de la loi n° 89- 462 du 6 juillet 1989

I. - Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu'il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu'il émane du bailleur.

En cas d'acquisition d'un bien occupé :

- lorsque le terme du contrat de location en cours intervient plus de trois ans après la date d'acquisition, le bailleur peut donner congé à son locataire pour vendre le logement au terme du contrat de location en cours ;
- lorsque le terme du contrat de location en cours intervient moins de trois ans après la date d'acquisition, le bailleur ne peut donner congé à son locataire pour vendre le logement qu'au terme de la première reconduction tacite ou du premier renouvellement du contrat de location en cours ;
- lorsque le terme du contrat en cours intervient moins de deux ans après l'acquisition, le congé pour reprise donné par le bailleur au terme du contrat de location en cours ne prend effet qu'à l'expiration d'une durée de deux ans à compter de la date d'acquisition.

En cas de contestation, le juge peut, même d'office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n'apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.
Toutefois, la possibilité pour un bailleur de donner congé à un locataire et la durée du bail sont suspendues à compter :
a) De la réception de l'avis de tenue de la réunion de la commission départementale compétente en matière d'environnement, de risques sanitaires et technologiques, notifié par le représentant de l'Etat dans le département dans les conditions prévues aux articles L. 1331-26 et L. 1331-27 du code de la santé publique ;
b) De l'engagement par le maire de la procédure contradictoire prévue à l'article L. 511-2 du code de la construction et de l'habitation, relative aux bâtiments menaçant ruine.
Cette suspension est levée à l'expiration d'un délai maximal de six mois à compter de la réception du courrier de l'autorité administrative compétente engageant l'une des procédures mentionnées aux a et b, faute de notification d'un des arrêtés prévus à leur issue ou de leur abandon.
Lorsque l'autorité administrative compétente a notifié les arrêtés prévus respectivement aux articles L. 1331-25 et L. 1331-28 du code de la santé publique ou à l'article L. 511-2 du code de la construction et de l'habitation, il est fait application des articles L. 521-1 et L. 521-2 du même code.
Une notice d'information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d'indemnisation du locataire est jointe au congé délivré par le bailleur en raison de sa décision de reprendre ou de vendre le logement. Un arrêté du ministre chargé du logement, pris après avis de la Commission nationale de concertation, détermine le contenu de cette notice.

Lorsqu'il émane du locataire, le délai de préavis applicable au congé est de trois mois.
Le délai de préavis est toutefois d'un mois :
1° Sur les territoires mentionnés au premier alinéa du I de l'article 17 ;
2° En cas d'obtention d'un premier emploi, de mutation, de perte d'emploi ou de nouvel emploi consécutif à une perte d'emploi ;
3° Pour le locataire dont l'état de santé, constaté par un certificat médical, justifie un changement de domicile ;
4° Pour les bénéficiaires du revenu de solidarité active ou de l'allocation adulte handicapé ;
5° Pour le locataire qui s'est vu attribuer un logement défini à l'article L. 351-2 du code de la construction et de l'habitation.
Le locataire souhaitant bénéficier des délais réduits de préavis mentionnés aux 1° à 5° précise le motif invoqué et le justifie au moment de l'envoi de la lettre de congé. A défaut, le délai de préavis applicable à ce congé est de trois mois.

Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, signifié par acte d'huissier ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l'acte d'huissier ou de la remise en main propre.

Pendant le délai de préavis, le locataire n'est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur. Il est redevable du loyer et des charges concernant tout le délai de préavis si c'est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur.

A l'expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d'occupation des locaux loués.

Article 10, alinéa 2 de la Loi n° 89- 462 du 6 juillet 1989

Si le bailleur ne donne pas congé dans les conditions de forme et de délai prévues à l'article 15, le contrat de location parvenu à son terme est soit reconduit tacitement, soit renouvelé.

Tous les titulaires du bail doivent recevoir congé, sinon il est inopposable à ceux qui ne l'ont pas reçu

Cour de cassation chambre civile 3 Arrêt du mercredi 17 février 2010, N° de pourvoi 09-12989 CASSATION

Attendu que pour déclarer nul le congé délivré à M. Z..., l'arrêt retient que le bail a été consenti à M. Z... et son épouse, que le congé litigieux n'a été délivré qu'à M. Z..., qu'aucune attribution du bénéfice du bail n'ayant été effectuée entre les deux époux à la suite de leur divorce, le congé aurait dû être délivré dans les mêmes formes à Mme A..., cotitulaire du bail
Qu'en statuant ainsi, alors que le congé délivré à un seul copreneur n'est pas nul, mais valable à son égard et seulement inopposable à l'autre copreneur, la cour d'appel a violé le texte susvisé

LE FAIT POUR LE LOCATAIRE DE NE PAS CHERCHER LA LETTRE RECOMMANDEE

AVEC ACCUSE DE RECEPTION EST UNE NULLITE DU CONGE

Cour de cassation chambre civile 3 Arrêt du 13 juillet 2011, N° de pourvoi 10-20478 CASSATION

Vu les articles 15-I de la loi du 6 juillet 1989 et 669 du code de procédure civile, ensemble l'article 670 du même code ;

Attendu que le délai de préavis applicable au congé court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée ou de la signification de l'acte d'huissier de justice ; que la date de réception d'une notification par lettre recommandée avec demande d'avis de réception est celle qui est apposée par l'administration des postes lors de la remise de la lettre à son destinataire;

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Montpellier, 6 avril 2010), que les consorts X... ont fait l'acquisition d'un immeuble sur lequel avaient été consentis deux baux à usage d'habitation ; que Mme Y..., l'une des locataires, n'ayant pas déféré au congé qui lui avait été délivré, antérieurement à la vente, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, par la société Immobilier prestige (la société), au nom des précédents propriétaires, les acquéreurs, arguant de l'irrégularité de ce congé, ont assigné la société en réparation de leur préjudice ;

Attendu que pour rejeter la demande, l'arrêt retient qu'au sens des dispositions de l'article 15 de la loi de 1989, le terme de réception du congé par le locataire emporte la connaissance par celui-ci de la lettre recommandée avec accusé de réception adressée par le bailleur, qu'en effet cet article parle de réception et non pas de remise effective au locataire, que donc la présentation de la lettre recommandée avec accusé de réception emporte connaissance par le destinataire du courrier dès lors que par la suite il refuse de prendre réception de ce même courrier, que cette disposition serait vidée de tout effet si elle conditionnait l'effectivité du congé à la remise effective du courrier au locataire ce qui aurait pour effet de laisser au seul locataire la maîtrise de la validité de ce congé en acceptant ou en refusant la remise effective de ce courrier ; que tel est le cas d'espèce puisqu'il est constant que le courrier adressé à Mme Y... est revenu à son expéditeur avec la mention "non réclamé retour à l'envoyeur", alors même que ce courrier avait été présenté à la destinataire le 21 décembre 2005 ;

Qu'en statuant ainsi, alors que la date de réception de la notification d'un congé par lettre recommandée avec demande d'avis de réception est celle qui est apposée par le service de la poste lors de la remise de la lettre à son destinataire, la cour d'appel, qui a constaté que le courrier adressé à la locataire était revenu à son expéditeur avec la mention "non réclamé retour à l'envoyeur", a violé les textes susvisés

Si la lettre Recommandée avec Accusé de Réception revient, faites délivrer le congé par un huissier de justice.

LE CONGÉ POUR MOTIF LÉGITIME ET SÉRIEUX

Le juge du fond est souverain pour apprécier la portée du caractère légitime et sérieux en cas de contestation du congé par le locataire. Le juge doit avoir une tolérance certaine vis à vis d'un locataire qui paie son loyer. Sauf faute extrêmement grave, il est déconseillé aux bailleurs de donner congé pour motif légitime et sérieux. Le locataire qui saisit le tribunal d'instance auprès du logement, aura toutes les chances de faire annuler le congé et d'obtenir des dommages et intérêts.

LE CONGE POUR VENTE PAR LOT, D'UN IMMEUBLE DE PLUS DE DIX LOGEMENTS

Article 11-1 de la Loi n° 89- 462 du 6 juillet 1989

Quand un congé pour vente conforme aux dispositions de l'article 15 est délivré par un bailleur relevant de secteurs locatifs définis aux quatrième et cinquième alinéas de l'article 41 ter de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 précitée, dans le cadre d'une vente par lots de plus de cinq logements dans le même immeuble, le bail peut être expressément reconduit pour une durée inférieure à celle prévue par l'article 10. Quand ce congé pour vente intervient moins de deux ans avant le terme du bail, la reconduction du bail est de droit, à la demande du locataire, afin de lui permettre, dans tous les cas, de disposer du logement qu'il occupe pendant une durée de deux ans à compter de la notification du congé pour vente.

Article 11-2 de la Loi n° 89- 462 du 6 juillet 1989

Lorsqu'un immeuble à usage d'habitation ou à usage mixte d'habitation et professionnel de cinq logements ou plus, situé dans une des zones mentionnées au I de l'article 17, est mis en copropriété :
1° Les baux en cours dont le terme intervient moins de trois ans après la date de mise en copropriété sont prorogés de plein droit d'une durée de trois ans ;
2° Les autres baux en cours sont prorogés d'une durée permettant au locataire d'occuper le logement pendant une durée de six ans à compter de la mise en copropriété.

Cour de cassation chambre civile 3 Arrêt du 18 janvier 2012, N° de pourvoi 11-10389 REJET

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Versailles, 10 novembre 2010), que la société Paris Neuilly Levallois (la société), propriétaire d'un appartement pris à bail par les époux X..., a fait part aux locataires, par lettre du 23 mai 2005, de son intention de procéder à une vente par lots de plus de dix logements dans le même immeuble, leur offrant la possibilité d'acquérir le leur en application de l'article 10 de la loi du 31 décembre 1975 ; que, par acte du 18 octobre 2007, elle leur a notifié un congé pour vendre au visa de l'article 15-II de la loi du 6 juillet 1989, à effet du 30 avril 2008 ; que les époux X... ont, le 30 avril 2008, demandé l'application à leur profit des dispositions de l'article 11-1 de la loi du 6 juillet 1989 ; que la société, par courrier du 7 avril 2009, leur a indiqué que leur bail prendrait fin le 17 octobre 2009 ; que les preneurs s'étant maintenus dans les lieux au-delà de cette date, la bailleresse les a assignés aux fins de faire déclarer le congé valable et obtenir leur expulsion ; que les locataires ont soulevé la nullité de l'offre de vente et du congé, faute pour la bailleresse d'avoir satisfait aux exigences des accords collectifs des 9 juin 1998 et 16 mars 2005

Attendu que la société fait grief à l'arrêt de prononcer la nullité de l'offre de vente et du congé pour vendre

Mais attendu qu'ayant relevé, à bon droit, que la renonciation à un droit ou une action ne peut se présumer et que, pour être utilement opposée par celui qui s'en prévaut, elle doit être certaine, expresse et non équivoque, la cour d'appel a pu, sans méconnaître l'article 6-1 de la Convention de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales, retenir que le seul fait pour les locataires d'avoir sollicité que le bail fût prorogé à compter de la date prévue pour son terme en application de l'article 11-1 de la loi du 6 juillet 1989, ne pouvait faire obstacle à la recevabilité de leur demande tendant à faire constater que l'offre de vente et le congé délivrés étaient nuls

Cour de cassation chambre civile 3 Arrêt du 18 janvier 2012, N° de pourvoi 11-30003 CASSATION

Vu les dispositions des accords collectifs du 9 juin 1998 et 16 mars 2005, respectivement rendus obligatoires par le décret du 22 juillet 1999 et le décret du 10 novembre 2006 à tous les logements des secteurs locatifs II et III, ensemble l'article 41 ter de la loi du 23 décembre 1986 dans sa rédaction modifiée par la loi du 13 décembre 2000, l'article 10 de la loi du 31 décembre 1975 et l'article 15- II de la loi du 6 juillet 1989 ;

Attendu qu'il résulte de ces textes que sont applicables aux bailleurs personnes morales, autres que les sociétés civiles immobilières constituées exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus, les dispositions des accords collectifs des 9 juin 1998 et 16 mars 2005 lorsqu'ils décident de mettre en vente par lots plus de dix de logements dans un même immeuble;

Attendu selon l'arrêt attaqué (Paris, 14 octobre 2010), que la société en nom collectif Corbert (la société), propriétaire depuis le 16 juin 1998 de l'immeuble dont dépend l'appartement donné à bail aux époux X..., a, le 28 septembre 2007, notifié à ceux-ci un congé pour vendre ; que les locataires s'étant maintenus dans les lieux, elle les a assignés aux fins de faire juger le congé valable ; que les preneurs, arguant d'une méconnaissance des exigences des accords collectifs du 9 juin 1998 et du 16 mars 2005, ont soulevé la nullité du congé ;

Attendu que pour accueillir la demande de la bailleresse l'arrêt retient qu'il est constant que la société a, de mars 1999 à mai 2002, vendu onze logements, et d'août 2000 à décembre 2003, délivré quatre congés pour vendre non suivis de ventes dont l'un à l'encontre des époux X..., que toutefois il ne peut être déduit aucune conséquence du congé délivré à ces derniers dès lors qu'il a été annulé, qu'eu égard à la longueur de la période écoulée entre 2003 et 2007, il n'est pas démontré une volonté de scission des différentes phases d'une même opération globale, de sorte d'échapper à l'application des accords collectifs, que n'est pas établie la décision de la société d'une opération unique de mise en vente par lots de plus de dix logements ;

Qu'en statuant ainsi, alors qu'elle avait relevé que la société, avait mis en vente par lots plus de dix logements dans le même immeuble, la cour d'appel, qui s'est déterminée exclusivement sur le temps écoulé entre la dernière vente et le congé délivré aux époux X..., a ajouté à la loi une condition que celle-ci ne comporte pas et ainsi violé les textes susvisés

LA NULLITÉ DE RÉDACTION DU CONGÉ N'EST RECEVABLE QUE SI ELLE PORTE PRÉJUDICE

Cour de cassation chambre civile 3 Arrêt du 15 mai 2008, N° de pourvoi 07-19243 REJET

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Montpellier, 14 décembre 2005), que le 13 février 1995 Mme X... a donné en location un appartement aux époux Y... et que le 25 juillet 2003, elle a notifié à ces derniers, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, un congé pour vendre au visa de l'article 15-II de la loi du 6 juillet 1989 ;

Attendu que les époux Y... font grief à l'arrêt de déclarer valable le congé

Mais attendu qu'ayant, par motifs propres et adoptés, relevé que le congé reprenait le texte de l'article 15-II de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction antérieure à celle issue de la loi du 21 juillet 1994 et exactement énoncé qu'aux termes de l'article 114 du code de procédure civile, la nullité d'un acte de procédure ne peut être prononcée que si celui qui l'invoque justifie d'un grief que lui cause l'irrégularité, la cour d'appel a souverainement retenu que les époux Y..., qui n'avaient jamais manifesté l'intention de se porter acquéreurs, ne démontraient pas le grief que leur aurait causé le motif invoqué

LES CONSÉQUENCES DE LA NULLITÉ D'UN CONGÉ

Votre bail arrive bientôt à expiration et votre bailleur ne souhaite plus vous louer le logement. Il vous donne donc congé. Afin de protéger les locataires de logements non-meublés, la loi du 6 juillet 1989 impose aux bailleurs des conditions strictes pour pouvoir donner congé.

Le non-respect de ces conditions légales est sanctionné par la nullité du congé. Il vaut donc mieux connaître ses droits sur ce sujet afin de ne pas se laisser abuser.

Si le bailleur ne respecte pas les conditions de fond soit les motifs légaux et de forme, le congé sera nul et le bail est reconduit d'office et de plein droit, pour une nouvelle période équivalente à la période initiale du bail.

LA NULLITÉ DU CONGÉ NE LAISSE PAS SUBSISTER LE DROIT DE PRÉEMPTION DU LOCATAIRE

Cour de cassation chambre civile 3 Arrêt du 9 novembre 2011, N° de pourvoi 10-23542 REJET

Mais attendu qu'ayant à bon droit retenu que la nullité du congé ne laisse pas subsister le droit de préemption du locataire, la cour d'appel en a exactement déduit que Mme Y... et M. Z... n'étaient pas fondés à invoquer un défaut de notification de la vente consentie à des tiers et la privation d'un droit de préemption

Article 15, paragraphe IV de la loi n° 89- 462 du 6 juillet 1989

Le fait pour un bailleur de délivrer un congé justifié frauduleusement par sa décision de reprendre ou de vendre le logement est puni d'une amende pénale dont le montant ne peut être supérieur à 6 000 € pour une personne physique et à 30 000 € pour une personne morale.
Le montant de l'amende est proportionné à la gravité des faits constatés. Le locataire est recevable dans sa constitution de partie civile et la demande de réparation de son préjudice.

Nous pouvons analyser GRATUITEMENT et SANS AUCUN ENGAGEMENT vos griefs pour savoir s'ils sont susceptibles d'être recevables devant le parlement européen, la CEDH, le Haut Commissariat aux droits de l'homme, ou un autre organismede règlement international de l'ONU.

Si vos griefs semblent recevables, pour augmenter réellement et concrètement vos chances et pour un tarif modique, vous pouvez nous demander de vous aider à rédiger votre pétition, votre requête ou votre communication individuelle.

Pour établir une stratégie, nous pouvons aussi prévoir des observations en réponse, au rapport du conseiller rapporteur à la Cour de Cassation ou du rapporteur public devant le Conseil d'État. Pensez à nous contacter si possible durant la procédure en cassation ou devant les juridictions suprêmes.

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