LE LOCATAIRE D'HABITATION

rédigé par Frédéric Fabre docteur en droit.

Le locataire a droit à un logement social dans les conditions de ressources prévue par le Décret n° 2017-761 du 4 mai 2017 relatif à l'agrément et au classement des communes pour l'application du quatrième alinéa du IV de l'article 199 novovicies du code général des impôts et à l'actualisation pour l'année 2017 des plafonds de loyer et de ressources des locataires prévus pour l'application du III du même article.

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- LES OBLIGATIONS DU LOCATAIRE d'un logement

- LA DOMICILIATION DE L'ACTIVITÉ PROFESSIONNELLE DU LOCATAIRE

- LA RÉSILIATION DU BAIL PAR LE LOCATAIRE

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LES OBLIGATIONS DU LOCATAIRE

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- LES APL AIDENT LE LOCATAIRE A PAYER LE LOYER

- LE LOCATAIRE DOIT USER DU BIEN LOUE RAISONNABLEMENT

- LE LOCATAIRE DOIT JUSTIFIER DE SON ASSURANCE AU BAILLEUR

- LE LOCATAIRE PEUT DEMANDER UNE QUITTANCE DE LOYERS A TOUT MOMENT

- LE LOCATAIRE NE PEUT PAS SOUS-LOUER LE LOGEMENT SANS L'HABITER

- LE LOCATAIRE DOIT LAISSER ENTRER LE BAILLEUR DANS LE LOGEMENT

- LE LOCATAIRE DOIT PRÉVENIR DE LA DÉTÉRIORATION DU LOGEMENT

- LE LOCATAIRE  A DROIT DE POSER UNE ANTENNE PARABOLIQUE

LES APL AIDENT LE LOCATAIRE A PAYER LE LOYER

LE LOCATAIRE A L'OBLIGATION DE PAYER LE LOYER

Article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989

Le locataire est obligé :

a) De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application des articles L. 542-2 et L. 831-3 du code de la sécurité sociale ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire ;

LA PRESCRIPTION DU LOYER ET DES CHARGES SONT DE TROIS ANS - LEUR RÉPÉTITION AUSSI

Article 7-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989

Toutes actions dérivant d'un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d'exercer ce droit.
Toutefois, l'action en révision du loyer par le bailleur est prescrite un an après la date convenue par les parties dans le contrat de bail pour réviser ledit loyer.

LA PRESCRIPTION DES LOYERS ET LEUR RÉPÉTITION SONT DE TROIS ANS

COUR DE CASSATION CHAMBRE CIVILE 3, 16 JUIN 2010, pourvoi n° 09-70354, Cassation

Qu'en statuant ainsi, alors que toutes les sommes indûment perçues par le bailleur au titre d'une habitation à loyer modéré sont sujettes à répétition et soumises à la prescription abrégée de trois ans, le tribunal a violé les textes susvisés

LA PRESCRIPTION DES CHARGES ET DE LEUR RÉPÉTITION EST DE TROIS ANS

Cour de Cassation, chambre civile 3, arrêt du 21 décembre 2017 requête n° 15-24430 Rejet

Attendu que Mme X... fait grief à l’arrêt de déclarer irrecevable sa demande en répétition de charges pour la période antérieure au 5 juillet 2008 ;

 Mais attendu que, faisant application de l’article 12, alinéa 2, du code de procédure civile qu’elle n’a pas violé, la cour d’appel, procédant souverainement à l’interprétation des conclusions de la locataire que leur ambiguïté rendait nécessaire, a retenu que la demande formée par celle-ci, laquelle portait sur un préjudice financier résultant de la facturation de sommes indûment payées au titre du raccordement du logement à l’installation de chauffage collectif, s’analysait en une demande en répétition de charges relevant de la prescription triennale prévue par les articles 68 de la loi du 1er septembre 1948 et L. 442-6 du code de la construction et de l’habitation ;

LE BAILLEUR PEUT ÊTRE CONDAMNÉ A REMBOURSER LES ALLOCATIONS LOGEMENT INDUMENT PERÇUES DURANT 5 ANS.

Cour de Cassation, chambre civile 2 arrêt du 30 mai 2013, pourvoi n°12-17964 Cassation

Qu'en statuant ainsi, alors que l'action en restitution des allocations de logement indûment versées entre les mains du bailleur, au titre du paiement direct, qui relève du régime spécifique des quasi-contrats, n'est pas soumise à la prescription abrégée de l'article 2277 du code civil mais à la prescription de droit commun, qui était trentenaire et est devenue quinquennale depuis la loi n° 2008-561 du 17 juin 2008, le tribunal a violé les textes susvisés

LE LOCATAIRE doit d'abord et avant tout payer son loyer au bailleur jusqu'à ce qu'il ne soit plus titulaire du bail.

Un jugement de divorce s'impose au bail et peut retirer au locataire la qualité de titularisé du bail.

Cour de Cassation, chambre civile 3, arrêt du 22 octobre 2015 requête n° 14-23726 Rejet

Mais attendu que la transcription du jugement de divorce ayant attribué le droit au bail à l’un des époux met fin à la cotitularité du bail tant légale que conventionnelle ; qu’ayant relevé que le jugement de divorce des époux X... ayant attribué le droit au bail de l’appartement à Elisa X... avait été transcrit sur les registres de l’état civil le 7 janvier 1998, ce dont il résultait que M. X... n’était plus titulaire du bail depuis cette date, la cour d’appel a, par ces seuls motifs, légalement justifié sa décision

LE LOCATAIRE PEUT OBTENIR L'Aide Personnalisée au Logement POUR L'AIDER A PAYER LE LOYER

Les dispositions aux APL se trouvent dans le Code de la Sécurité Sociale et dans le Code de la construction et de l'habitation.

Partie Législative du Code de la Sécurité Sociale

  • Livre 5 Titre 4 Chapitre 2 : Allocation de logement familiale - Primes de déménagement - Prêts à l'amélioration de l'habitat
  • Livre VIII Titre 3 : Allocation de logement des personnes âgées, des infirmes, des jeunes salariés et de certaines catégories de demandeurs d'emploi
    • Chapitre 2 : Conditions particulières aux personnes âgées et aux personnes atteintes d'une infirmité. (Article L832-1)

Partie Réglementaire du Code de la Sécurité Sociale

Partie législative du Code de la Construction et de l'Habitation

  • Livre III Titre V : Aide personnalisée au logement.
    • Chapitre II : Dispositions particulières aux bâtiments et îlots insalubres et à la restauration immobilière. (Article L352-1)

Partie réglementaire du Code de la Construction et de l'Habitation

Livre III Titre V : Aide personnalisée au logement - Fonds national d'aide au logement.

L'Arrêté du 28 septembre 2017 est relatif aux aides personnelles au logement et au seuil de versement de l'aide personnalisée au logement prévoit une baisse des APL de 5 euros.

Le Décret n° 2017-1413 du 28 septembre 2017 est relatif aux aides personnelles au logement et au seuil de versement des allocations de logement.

L'Arrêté du 28 septembre 2017 est relatif à la revalorisation des paramètres de calcul des aides personnelles au logement.

L'Arrêté du 5 juillet 2016 est relatif au calcul des aides personnelles au logement.

L'Arrêté du 28 décembre 2012 modifie l'arrêté du 29 juillet 1987 relatif aux plafonds de ressources des bénéficiaires de la législation sur les habitations à loyer modéré et des nouvelles aides de l'État en secteur locatif.

Le Décret n° 2014-1739 du 29 décembre 2014 est relatif au calcul des aides personnelles au logement.

L'Arrêté du 30 décembre 2014 modifie l'arrêté du 3 juillet 1978 modifié relatif au calcul de l'aide personnalisée au logement.

L'Arrêté du 30 décembre 2014 modifie l'arrêté du 30 juin 1979 modifié relatif au calcul de l'aide personnalisée au logement attribuée aux personnes résidant dans un logement-foyer.

LES ALLOCATIONS LOGEMENTS NE SONT VERSEES QUE POUR LE LOGEMENT PRINCIPAL.

Le TASS est le juge compétent.

Cour de Cassation chambre civile 2, arrêt du 13 février 2014 pourvoi n°13-14218 Rejet

Mais attendu que, selon l'article R. 831-1 du code de la sécurité sociale, la notion de résidence principale doit être entendue, pour l'attribution de l'allocation de logement à caractère social, au sens du logement effectivement occupé au moins huit mois par an soit par le bénéficiaire, soit par son conjoint ou concubin, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure ;

Et attendu que le jugement retient que M. X... a séjourné à l'étranger du 24 octobre au 13 décembre 2008, du 29 janvier au 23 février 2009, du 24 juin au 10 octobre 2009 et du 30 octobre 2009 au 6 février 2010 et qu'il n'a pas contesté l'ensemble de ses absences relevées lors du contrôle effectué par la caisse le 1er mars 2010 ; qu'il apparaît donc que M. X... n'y a pas occupé son logement pour lequel il percevait une allocation durant une période excédant cent vingt-deux jours ; qu'il n'est pas prouvé que son épouse ait pu se trouver dans le logement, alors qu'il se trouvait lui-même à l'étranger ;

Que de ces énonciations et constatations, procédant de son pouvoir souverain d'appréciation des éléments de fait et de preuve soumis par les parties, le tribunal a déduit à bon droit, abstraction faite du motif surabondant critiqué par la seconde branche du moyen, que faute pour lui-même ou son épouse d'avoir occupé effectivement le logement pendant la période litigieuse, M. X... ne remplissait pas les conditions d'attribution de l'allocation de logement à caractère social, de sorte qu'il était tenu au remboursement des sommes indûment perçues

EN CAS DE NON PAIEMENT DU LOYER, L'ALLOCATION D'AIDE AU LOGEMENT EST INTERROMPUE

Cour de Cassation chambre civile 2, arrêt du 22 janvier 2015 pourvoi n°14-12136 Rejet

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Poitiers, 19 juin 2013), que M. X..., ne payant plus le loyer de son logement et le bailleur ayant refusé ses propositions d'apurement, la caisse d'allocations familiales des Deux-Sèvres (la caisse) a cessé, le 1er septembre 2010, le service de l'allocation de logement familiale qu'elle versait directement au bailleur ; que M. X... a saisi d'un recours une juridiction de sécurité sociale afin d'obtenir le rétablissement de cet avantage ;

Attendu que M. X... fait grief à l'arrêt de rejeter le recours, alors, selon le moyen, qu'à défaut de réception du plan d'apurement dans le délai fixé, l'organisme payeur de l'allocation de logement ne peut suspendre le droit à cette prestation qu'après mise en demeure du bailleur ; que le juge ne peut décider que l'organisme était dispensé de cette formalité prévue par la loi, sous prétexte qu'il aurait eu connaissance du refus du bailleur d'accepter le plan d'apurement, par une mention apposée, à une date inconnue, sur une proposition d'apurement ; qu'en statuant comme elle l'a fait, la cour d'appel a violé l'article D. 542-22-4 du code de la sécurité sociale ;

Mais attendu que l'article D. 542-22-4 du code de la sécurité sociale, qui organise les relations entre l'organisme payeur et le bailleur bénéficiaire du versement direct de l'allocation de logement, ne prévoit de mise en demeure avant cessation du paiement de cette allocation que dans l'intérêt de celui-ci ; qu'il en résulte que le bailleur est seul fondé à se prévaloir de l'omission de cette formalité ;

Et attendu qu'ayant constaté que M. X... fondait sa demande sur le fait que la caisse ne rapportait pas la preuve d'avoir mis le bailleur en demeure avant de cesser le paiement de l'allocation, la cour d'appel a ainsi légalement justifié sa décision

LE LOCATAIRE DOIT USER DU BIEN LOUE RAISONNABLEMENT

Article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989

Le locataire est obligé :

a) De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application des articles L. 542-2 et L. 831-3 du code de la sécurité sociale ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire ;

b) D'user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location ;

c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement ;

d) De prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'État, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Les modalités de prise en compte de la vétusté de la chose louée sont déterminées par décret en Conseil d'Etat, après avis de la Commission nationale de concertation. Lorsque les organismes bailleurs mentionnés à l'article L. 411-2 du code de la construction et de l'habitation ont conclu avec les représentants de leurs locataires des accords locaux portant sur les modalités de prise en compte de la vétusté et établissant des grilles de vétusté applicables lors de l'état des lieux, le locataire peut demander à ce que les stipulations prévues par lesdits accords soient appliquées ;

e) De permettre l'accès aux lieux loués pour la préparation et l'exécution de travaux d'amélioration des parties communes ou des parties privatives du même immeuble, de travaux nécessaires au maintien en état ou à l'entretien normal des locaux loués, de travaux d'amélioration de la performance énergétique à réaliser dans ces locaux et de travaux qui permettent de remplir les obligations mentionnées au premier alinéa de l'article 6. Les deux derniers alinéas de l'article 1724 du code civil sont applicables à ces travaux sous réserve du respect de la loi n° 67-561 du 12 juillet 1967 relative à l'amélioration de l'habitat. Avant le début des travaux, le locataire est informé par le bailleur de leur nature et des modalités de leur exécution par une notification de travaux qui lui est remise en main propre ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception. Aucuns travaux ne peuvent être réalisés les samedis, dimanches et jours fériés sans l'accord exprès du locataire. Si les travaux entrepris dans un local d'habitation occupé, ou leurs conditions de réalisation, présentent un caractère abusif ou vexatoire ou ne respectent pas les conditions définies dans la notification de préavis de travaux ou si leur exécution a pour effet de rendre l'utilisation du local impossible ou dangereuse, le juge peut prescrire, sur demande du locataire, l'interdiction ou l'interruption des travaux entrepris ;

f) De ne pas transformer les locaux et équipements loués sans l'accord écrit du propriétaire ; à défaut de cet accord, ce dernier peut exiger du locataire, à son départ des lieux, leur remise en l'état ou conserver à son bénéfice les transformations effectuées sans que le locataire puisse réclamer une indemnisation des frais engagés ; le bailleur a toutefois la faculté d'exiger aux frais du locataire la remise immédiate des lieux en l'état lorsque les transformations mettent en péril le bon fonctionnement des équipements ou la sécurité du local. Toutefois, des travaux d'adaptation du logement aux personnes en situation de handicap ou de perte d'autonomie peuvent être réalisés aux frais du locataire. Ces travaux font l'objet d'une demande écrite par lettre recommandée avec demande d'avis de réception auprès du bailleur. L'absence de réponse dans un délai de quatre mois à compter de la date de réception de la demande vaut décision d'acceptation du bailleur. Au départ du locataire, le bailleur ne peut pas exiger la remise des lieux en l'état. La liste des travaux ainsi que les modalités de mise en œuvre sont fixées par décret en Conseil d'Etat ;

g) De s'assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d'en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d'une attestation de l'assureur ou de son représentant.

Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d'assurance du locataire ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent alinéa.

A défaut de la remise de l'attestation d'assurance et après un délai d'un mois à compter d'une mise en demeure non suivie d'effet, le bailleur peut souscrire une assurance pour compte du locataire, récupérable auprès de celui-ci.

Cette mise en demeure doit informer le locataire de la volonté du bailleur de souscrire une assurance pour compte du locataire et vaut renoncement à la mise en œuvre de la clause prévoyant, le cas échéant, la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d'assurance du locataire.

Cette assurance constitue une assurance pour compte au sens de l'article L. 112-1 du code des assurances. Elle est limitée à la couverture de la responsabilité locative mentionnée au premier alinéa du présent g. Le montant total de la prime d'assurance annuelle, éventuellement majoré dans la limite d'un montant fixé par décret en Conseil d'Etat, est récupérable par le bailleur par douzième à chaque paiement du loyer. Il est inscrit sur l'avis d'échéance et porté sur la quittance remise au locataire.

Une copie du contrat d'assurance est transmise au locataire lors de la souscription et à chaque renouvellement du contrat.

Lorsque le locataire remet au bailleur une attestation d'assurance ou en cas de départ du locataire avant le terme du contrat d'assurance, le bailleur résilie le contrat souscrit pour le compte du locataire dans le délai le plus bref permis par la législation en vigueur. La prime ou la fraction de prime exigible dans ce délai au titre de la garantie souscrite par le bailleur demeure récupérable auprès du locataire.

Article 1728 du code civil

Le preneur est tenu de deux obligations principales :

1° D'user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention ;

2° De payer le prix du bail aux termes convenus.

Article 1729 du code civil

Si le preneur n'use pas de la chose louée raisonnablement ou emploie la chose louée à un autre usage que celui auquel elle a été destinée, ou dont il puisse résulter un dommage pour le bailleur, celui-ci peut, suivant les circonstances, faire résilier le bail.

Article 1733 du code civil

Il répond de l'incendie, à moins qu'il ne prouve :

Que l'incendie est arrivé par cas fortuit ou force majeure, ou par vice de construction.

Ou que le feu a été communiqué par une maison voisine.

Article 1734 du code civil

S'il y a plusieurs locataires, tous sont responsables de l'incendie, proportionnellement à la valeur locative de la partie de l'immeuble qu'ils occupent ;

A moins qu'ils ne prouvent que l'incendie a commencé dans l'habitation de l'un d'eux, auquel cas celui-là seul en est tenu ;

Ou que quelques-uns ne prouvent que l'incendie n'a pu commencer chez eux, auquel cas ceux-là n'en sont pas tenus.

Article 1735 du code civil

Le preneur est tenu des dégradations et des pertes qui arrivent par le fait des personnes de sa maison ou de ses sous-locataires.

Article 322-5 du Code Pénal

La destruction, la dégradation ou la détérioration involontaire d'un bien appartenant à autrui par l'effet d'une explosion ou d'un incendie provoqués par manquement à une obligation de prudence ou de sécurité imposée par la loi ou le règlement est punie d'un an d'emprisonnement et de 15000 euros d'amende.

En cas de violation manifestement délibérée d'une obligation particulière de prudence ou de sécurité prévue par la loi ou le règlement, les peines encourues sont portées à deux ans d'emprisonnement et à 30000 euros d'amende.

Lorsqu'il s'agit de l'incendie de bois, forêts, landes, maquis, plantations ou reboisements d'autrui, les peines sont portées à deux ans d'emprisonnement et à 30 000 Euros d'amende dans le cas prévu par le premier alinéa, et à trois ans d'emprisonnement et à 45 000 Euros d'amende dans le cas prévu par le deuxième alinéa.

Si cet incendie est intervenu dans des conditions de nature à exposer les personnes à un dommage corporel ou à créer un dommage irréversible à l'environnement, les peines sont portées à trois ans d'emprisonnement et à 45 000 Euros d'amende dans le cas prévu par le premier alinéa, et à cinq ans d'emprisonnement et à 100 000 Euros d'amende dans le cas prévu par le deuxième alinéa.

Si l'incendie a provoqué pour autrui une incapacité totale de travail pendant au moins huit jours, les peines sont portées à cinq ans d'emprisonnement et à 75 000 Euros d'amende dans le cas prévu par le premier alinéa, et à sept ans d'emprisonnement et à 100 000 Euros d'amende dans le cas prévu par le deuxième alinéa.

S'il a provoqué la mort d'une ou plusieurs personnes, les peines sont portées à sept ans d'emprisonnement et à 100 000 Euros d'amende dans le cas prévu par le premier alinéa, et à dix ans d'emprisonnement et à 150 000 Euros d'amende dans le cas prévu par le deuxième alinéa.

Cour de Cassation, chambre criminelle arrêt du 18 janvier 2012 pourvoi n° 11-81324 cassation

Vu l'article 322-5 du code pénal

Attendu que le délit de dégradation involontaire par explosion ou incendie ne peut être caractérisé qu'en cas de manquement à une obligation de sécurité ou de prudence imposée par la loi ou le règlement

Attendu qu'il résulte de l'arrêt attaqué et des pièces de procédure que, le 24 juillet 2008, un incendie s'est déclaré dans les combles d'un immeuble situé ... à Versailles ; que l'enquête a fait apparaître que l'incendie avait été causé par une cigarette mal éteinte, jetée par la fenêtre par M. X..., locataire dans l'immeuble ; que celui-ci a été poursuivi devant le tribunal correctionnel pour dégradation involontaire par explosion ou incendie dû à un manquement à une obligation de sécurité ou de prudence imposée par la loi ou le règlement ;

Attendu que, pour confirmer le jugement déclarant M. X...coupable de ces faits, l'arrêt retient qu'il a méconnu les dispositions de l'article 1728 du code civil aux termes desquelles le preneur est notamment tenu d'user de la chose louée en bon père de famille ;

Mais attendu qu'en se déterminant ainsi, alors que l'article 1728 du code civil n'édicte pas d'obligation de sécurité ou de prudence au sens de l'article 322-5 du code pénal, la cour d'appel a méconnu le sens et la portée du texte susvisé

Cour de Cassation, chambre civile 3, arrêt du 19 septembre 2012 pourvoi n° 11-10827 et 11-12963 cassation partielle

Vu les articles 1733 et 1384, alinéa 2 du code civil ;

Attendu qu'il résulte de ces textes que, dans ses rapports avec le bailleur, le preneur répond de l'incendie, à moins qu'il ne prouve que l'incendie est arrivé par cas fortuit ou force majeure, ou par vice de construction ou que le feu a été communiqué par une maison voisine, mais que vis-à-vis des tiers, il n'est responsable des dommages causés par l'incendie ayant pris naissance dans l'immeuble qu'il occupe que s'il est prouvé qu'il doit être attribué à sa faute ou à la faute des personnes dont il est responsable ;

Attendu que pour condamner la société Allianz à payer à la SCI une certaine somme au titre des pertes de loyers et à garantir la société Axa de sa condamnation à payer à la SCI une certaine somme au titre de son préjudice matériel, l'arrêt retient que la SCI est propriétaire d'un local commercial loué situé dans la galerie marchande et endommagé par l'incendie, qu'il résulte de l'article 1734 du code civil que s'il y a plusieurs locataires, tous sont responsables de l'incendie proportionnellement à la valeur locative de l'immeuble qu'ils occupent à moins qu'ils ne prouvent que l'incendie a commencé dans l'habitation de l'un deux, que les expertises n'ont pas permis de déterminer si le feu avait une origine électrique dans les locaux occupés par la société Twodaf ou dans ceux occupés par la société Gonesse, que dans ces conditions, il y a lieu de retenir la responsabilité sans faute des deux locataires de la société Cicofoma 3 proportionnellement à la valeur locative de leurs lots et de dire que la société Allianz est tenue en sa qualité d'assureur des sociétés Twodaf et Gonesse d'indemniser la SCI, et doit donc lui payer la somme de 75 146,63 euros pour les pertes de loyers et garantir la société Axa en ce qu'elle est condamnée à payer à son assurée, la SCI, la somme de 7 754,28 euros ;

Qu'en statuant ainsi, alors qu'il n'existait aucun rapport locatif entre la SCI et les sociétés Twodaf et Gonesse, la cour d'appel a violé les textes susvisés

LE LOCATAIRE HANDICAPÉ

Le Décret n° 2016-1282 du 29 septembre 2016 relatif aux travaux d'adaptation du logement aux personnes en situation de handicap ou de perte d'autonomie réalisés aux frais du locataire

ARTICLE 1er

La liste limitative des travaux d'adaptation du logement aux personnes en situation de handicap ou de perte d'autonomie, mentionnés au f de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 susvisée, comprend, lorsqu'ils constituent des travaux de transformation, les travaux suivants :
- création, suppression ou modification de cloisons ou de portes intérieures au logement ;
- modification de l'aménagement ou de l'équipement des pièces d'eau (cuisine, toilettes, salle d'eau) ;
- création ou modification de prises électriques ou de communications électroniques et de points d'éclairage ;
- installation ou adaptation de systèmes de commande (notamment commande des installations électriques, d'eau, de gaz et de chauffage, interphone, signalisation, interrupteurs) ; installation d'élévateurs ou d'appareils permettant notamment le déplacement de personnes à mobilité réduite ; installation ou modification des systèmes de fermeture et d'ouverture (portes, fenêtres, volets) et d'alerte.

ARTICLE 2

I. - Le locataire qui envisage de conduire à ses frais des travaux d'adaptation du logement adresse au bailleur, en vue de recueillir son accord, une demande qui décrit précisément les transformations envisagées et les conditions dans lesquelles ces travaux seront réalisés. Il indique notamment l'entreprise chargée de les exécuter.
Cette demande mentionne expressément qu'en application du f de l'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée tendant à améliorer les rapports locatifs, à défaut de réponse dans le délai de quatre mois, le bailleur sera réputé avoir donné son accord tacite à ces travaux de transformation et ne pourra pas, à l'issue du bail, demander la remise en état des lieux. Elle reproduit ces dispositions législatives.
II. - Dans un délai de deux mois suivant l'achèvement des travaux, le locataire atteste auprès du bailleur que les travaux ont été réalisés par l'entreprise choisie et correspondent effectivement aux travaux de transformation notifiés et autorisés par le bailleur.

UN LOCATAIRE PEUT CONSTRUIRE SUR UN TERRAIN LOUE, AVEC L'ACCORD DU BAILLEUR

En cours de bail, le locataire est propriétaire de ses constructions. Il ne perd la propriété des constructions qu'à la fin du bail.

Cour de cassation, chambre civile 3, Arrêt du 5 janvier 2012, N° de pourvoi 10-26965 Rejet

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Rouen, 15 septembre 2010), que les époux X... ont construit une habitation sur une parcelle de terrain appartenant à Mme Y... qui la leur avait donnée en location; qu'en novembre 2004, le terrain d'assise de cette habitation a fait l'objet d'une expropriation pour cause d'utilité publique et le bâti a été évalué par l'administration des domaines à une certaine somme ; que les preneurs ont réclamé l'allocation de cette somme

Attendu que M. Z..., venant aux droits de Mme Y..., fait grief à l'arrêt d'accueillir cette demande,

Mais attendu qu'en application de l'article 555 du code civil, le preneur reste propriétaire, pendant la durée de la location, des constructions qu'il a régulièrement édifiées sur le terrain loué et que la résiliation anticipée du bail du fait de l'expropriation ne le prive pas de son droit à indemnité pour ces constructions ; que, par ces motifs substitués à ceux critiqués par le moyen, l'arrêt se trouve légalement justifié

LE LOCATAIRE DOIT JUSTIFIER DE SON ASSURANCE AU BAILLEUR

Le locataire doit user de son logement en "bon père de famille" et apporter au propriétaire, la preuve qu'il est assuré. La résiliation du bail peut être accordé par le tribunal d'instance si le locataire ne s'assure pas. Un modèle de lettre à envoyer au locataire pour lui réclamer son attestation assurance est disponible avec le modèle de quittance de loyers.

Article 7 de la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989

"Le locataire est obligé : (-)

g) De s'assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d'en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d'une attestation de l'assureur ou de son représentant.

Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d'assurance du locataire ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent alinéa.

A défaut de la remise de l'attestation d'assurance et après un délai d'un mois à compter d'une mise en demeure non suivie d'effet, le bailleur peut souscrire une assurance pour compte du locataire, récupérable auprès de celui-ci.

Cette mise en demeure doit informer le locataire de la volonté du bailleur de souscrire une assurance pour compte du locataire et vaut renoncement à la mise en œuvre de la clause prévoyant, le cas échéant, la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d'assurance du locataire.

Cette assurance constitue une assurance pour compte au sens de l'article L. 112-1 du code des assurances. Elle est limitée à la couverture de la responsabilité locative mentionnée au premier alinéa du présent g. Le montant total de la prime d'assurance annuelle, éventuellement majoré dans la limite d'un montant fixé par décret en Conseil d'Etat, est récupérable par le bailleur par douzième à chaque paiement du loyer. Il est inscrit sur l'avis d'échéance et porté sur la quittance remise au locataire.

Une copie du contrat d'assurance est transmise au locataire lors de la souscription et à chaque renouvellement du contrat.

Lorsque le locataire remet au bailleur une attestation d'assurance ou en cas de départ du locataire avant le terme du contrat d'assurance, le bailleur résilie le contrat souscrit pour le compte du locataire dans le délai le plus bref permis par la législation en vigueur. La prime ou la fraction de prime exigible dans ce délai au titre de la garantie souscrite par le bailleur demeure récupérable auprès du locataire."

Article L 215-1 du Code des Assurances

Toute personne assujettie à l'obligation d'assurance énoncée au g de l'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 ou tout bailleur souscrivant une assurance habitation pour le compte d'un locataire dans les conditions définies au même g qui, ayant sollicité la souscription d'un contrat auprès d'une entreprise d'assurance couvrant en France les risques dont elle doit répondre en sa qualité de locataire, se voit opposer un refus peut saisir le bureau central de tarification prévu à l'article L. 212-1.
Le bureau central de tarification fixe le montant de la prime moyennant laquelle l'entreprise d'assurance intéressée est tenue de garantir le risque qui lui a été proposé. Il peut, dans les conditions fixées par décret en Conseil d'Etat, déterminer le montant d'une franchise qui reste à la charge de l'assuré.
Toute entreprise d'assurance qui maintient son refus de garantir le risque dont la prime a été fixée par le bureau central de tarification est considérée comme ne fonctionnant plus conformément à la réglementation en vigueur. Elle encourt, selon le cas, soit le retrait des agréments prévus aux articles L. 321-1, L. 321-7, L. 321-8 ou L. 321-9, soit les sanctions prévues aux articles L. 351-7, L. 351-8 et L. 363-4.

LE LOCATAIRE PEUT DEMANDER UNE QUITTANCE DE LOYER A TOUT MOMENT

La quittance de loyer est nécessaire pour justifier de votre qualité de locataire, pour prouver votre paiement ou encore pour ouvrir le bénéfice de certains droits notamment la perception de l'allocation logement.

Il faut d'abord demander les quittances par lettre suivie suivant le modèle ci dessous.

En cas de silence, il convient de mettre le bailleur en demeure pour lui rappeler les termes de la loi et la position de la jurisprudence relatifs à cette obligation essentielle. Cette lettre doit alors être envoyée en lettre recommandé avec accusé de réception en précisant comme ci dessous, JE VOUS METS EN DEMEURE.

Si le bailleur ne vous envoie aucune quittance malgré cette lettre, vous devez faire une déclaration devant le tribunal d'instance.

MODÈLE GRATUIT DE LETTRE DE DEMANDE DE QUITTANCE DE LOYER

Notre Conseil: Copiez collez sur une page Word ou autre préalablement ouverte puis complétez ou modifiez le texte comme vous le souhaitez.

Lettre Suivie du........ (pour la première demande)

ou Lettre Recommandée d'Accusé de Réception du (pour la relance)

Le locataire:

au bailleur:

Objet: demande de quittance de loyer

Madame, Monsieur,

Depuis le.........., je vous loue l'appartement situé:

Je vous verse régulièrement mon loyer d'un montant de......euros et vous ne m'adressez toujours aucune quittance malgré mes multiples demandes.

Je vous rappelle qu'il s'agit d'une obligation à votre charge. La jurisprudence considère que le refus de délivrance de quittances de loyer constitue une obstination fautive du bailleur ainsi qu'un manquement caractérisé à ses obligations légales susceptible de donner lieu à des dommages et intérêts au profit du preneur.

En conséquence, je vous demande (si c'est une première demande en lettre suivie) mets en demeure (si c'est une relance par LRAR) ,en application de l'article 21 de la loi du 6 juillet 1989 relative aux relations entre bailleurs et locataires, de m'établir une quittance de mes précédents paiements et vous serais obligé de me délivrer, désormais, une quittance pour chacun de mes prochains versements. En cas d'inexécution de votre part je me verrais dans l'obligation de saisir les tribunaux.

Recevez, Madame, Monsieur, l'expression de mes sincères sentiments.

signature du locataire

LE LOCATAIRE NE PEUT PAS SOUS-LOUER LE LOGEMENT SANS L'HABITER

OU LE LAISSER A LA DISPOSITION DE SA FAMILLE, SANS ACCORD EXPRESS DU BAILLEUR

Le Locataire peut recevoir qui bon lui semble à condition de ne pas abandonner le logement définitivement pour le sous louer. Il doit l'habiter lui même.

Cour de cassation chambre civile 3 Arrêt du 10 mars 2010, pourvoi N° 09-10412 REJET

Mais attendu, d'une part, que la cour d'appel a retenu à bon droit que la stipulation contractuelle interdisant le prêt des lieux à un tiers sans le consentement exprès et par écrit du bailleur, était licite, ne faisait pas obstacle, conformément aux dispositions de l'article 8 § 1 de la Convention européenne de sauvegarde des droits de l'homme, à ce que le preneur héberge un membre de sa famille mais prohibait qu'il mette les locaux à la disposition d'un tiers, quel qu'il soit, si lui-même n'occupait plus effectivement les locaux

Attendu, d'autre part, que la cour d'appel a souverainement retenu que M. X... n'occupait plus effectivement les locaux loués et les avait laissés à la disposition de sa sœur, Mme X... ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé de ce chef

Dans le secteur des HLM, ce phénomène de sous location est récurent. Les sociétés d'hlm doivent contrôler les ressources des candidats locataires pour louer.

L'Arrêté du 22 décembre 2011 modifie l'arrêté du 29 juillet 1987 relatif aux plafonds de ressources des bénéficiaires de la législation sur les habitations à loyer modéré et des nouvelles aides de l'Etat en secteur locatif

LE LOCATAIRE DOIT LAISSER ENTRER LE BAILLEUR DANS LE LOGEMENT

Le principe est que locataire doit pouvoir user paisiblement du bien loué et ne doit pas supporter les intrusions du bailleur.

Le bailleur n'a pas le droit de s'introduire dans le logement sans prévenir et en l'absence du locataire qui n'aurait pas donné d'autorisation. S'il le fait, il peut être poursuivi pour violation du domicile puisque le locataire est chez lui.

Toutefois, le locataire doit laisser le bailleur entrer dans trois cas :

- Le bailleur peut demander une visite annuelle de courtoisie pour pouvoir vérifier que le logement est entretenu et non transformé.

Article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989

Le locataire est obligé : (-)

f) De ne pas transformer les locaux et équipements loués sans l'accord écrit du propriétaire ; à défaut de cet accord, ce dernier peut exiger du locataire, à son départ des lieux, leur remise en l'état ou conserver à son bénéfice les transformations effectuées sans que le locataire puisse réclamer une indemnisation des frais engagés ; le bailleur a toutefois la faculté d'exiger aux frais du locataire la remise immédiate des lieux en l'état lorsque les transformations mettent en péril le bon fonctionnement des équipements ou la sécurité du local. Toutefois, des travaux d'adaptation du logement aux personnes en situation de handicap ou de perte d'autonomie peuvent être réalisés aux frais du locataire. Ces travaux font l'objet d'une demande écrite par lettre recommandée avec demande d'avis de réception auprès du bailleur. L'absence de réponse dans un délai de quatre mois à compter de la date de réception de la demande vaut décision d'acceptation du bailleur. Au départ du locataire, le bailleur ne peut pas exiger la remise des lieux en l'état. La liste des travaux ainsi que les modalités de mise en œuvre sont fixées par décret en Conseil d'État ;

- Le bailleur peut venir voir les dégâts causés dans le local loué notamment en cas de dégâts des eaux ou d'inondation.

- Le locataire est tenu de tolérer la présence du bailleur hors jours fériés, jusqu’à deux heures par jour dès lors qu’il a donné son congé, ou que le logement est mis en vente par le bailleur. Le bailleur doit prévenir le locataire de son passage ou de celui intéressé par le logement. Il doit par conséquent prendre rendez-vous.

Le locataire n'a pas à tolérer plus.

L'article 4 de la loi du 6 juillet 1989

"Est réputée non écrite toute clause :

a) Qui oblige le locataire, en vue de la vente ou de la location du local loué, à laisser visiter celui-ci les jours fériés ou plus de deux heures les jours ouvrables"

LE LOCATAIRE DOIT LAISSER FAIRE LES TRAVAUX

Article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989

Le locataire est obligé :

e) De permettre l'accès aux lieux loués pour la préparation et l'exécution de travaux d'amélioration des parties communes ou des parties privatives du même immeuble, de travaux nécessaires au maintien en état ou à l'entretien normal des locaux loués, de travaux d'amélioration de la performance énergétique à réaliser dans ces locaux et de travaux qui permettent de remplir les obligations mentionnées au premier alinéa de l'article 6. Les deux derniers alinéas de l'article 1724 du code civil sont applicables à ces travaux sous réserve du respect de la loi n° 67-561 du 12 juillet 1967 relative à l'amélioration de l'habitat. Avant le début des travaux, le locataire est informé par le bailleur de leur nature et des modalités de leur exécution par une notification de travaux qui lui est remise en main propre ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception. Aucuns travaux ne peuvent être réalisés les samedis, dimanches et jours fériés sans l'accord exprès du locataire. Si les travaux entrepris dans un local d'habitation occupé, ou leurs conditions de réalisation, présentent un caractère abusif ou vexatoire ou ne respectent pas les conditions définies dans la notification de préavis de travaux ou si leur exécution a pour effet de rendre l'utilisation du local impossible ou dangereuse, le juge peut prescrire, sur demande du locataire, l'interdiction ou l'interruption des travaux entrepris ;

LE LOCATAIRE DOIT PRÉVENIR DE LA DÉTÉRIORATION DU LOGEMENT

LE LOCATAIRE DOIT AVERTIR LE BAILLEUR DES DETERIORATIONS DU LOGEMENT LOUE

Cour de cassation chambre civile 3 Arrêt du 9 février 2005, pourvoi N° 03-19.609 REJET

La cour d'appel, qui relève que les preneurs ont attendu au moins huit ans avant d'avertir les bailleresses de l'affaissement des planchers, peut en déduire qu'ils ont commis une faute ayant contribué à la réalisation des désordres et qu'il convient de les condamner à prendre en charge, dans une proportion qu'elle apprécie souverainement, la remise en état de ces planchers.

Cette obligation d'avertissement est impérative en cas de présence de termites. Le locataire peut être pénalement responsable s'il ne prévient pas le bailleur. L'envoi d'une lettre recommandée avec accusé de réception au bailleur le protègera.

LE LOCATAIRE DOIT LAISSER LE BAILLEUR FAIRE L'ENTRETIEN ET LES RÉPARATIONS DU LOGEMENT LOUE

Cour de cassation chambre civile 3 Arrêt du 28 mars 2013, pourvoi N° 12-13.734 REJET

Mais attendu que le preneur à bail de locaux à usage d'habitation, qui recherche la responsabilité du bailleur pour défaut d'exécution de son obligation d'entretien, ne pouvant refuser l'offre de ce dernier d'exécuter son obligation en nature, la cour d'appel, qui a constaté que l'OPAC offrait de réaliser les travaux, a pu en déduire, sans modifier l'objet du litige, que le locataire ne pouvait demander une réparation en équivalent

LE BAILLEUR NE PEUT ÊTRE DÉCLARÉ RESPONSABLE DES INSTALLATIONS DANGEREUSES DU LOCATAIRE

Cour de cassation, chambre civile 3, Arrêt du 15 Septembre 2010, N° de pourvoi 09-67192 Cassation

Vu l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, ensemble l'article 1er du décret du 6 mars 1987

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Versailles, 19 mai 2009), que Mme X..., locataire avec son époux, selon acte du 13 novembre 1986, d'un logement appartenant à l'office public départemental d'habitat des Hauts-de-Seine, a été grièvement blessée par électrocution le 22 mars 2005, en ouvrant l'armoire murale installée en 1988 dans la salle de bains ; que le bailleur a assigné la locataire pour la faire déclarer seule responsable de cet accident

Attendu que pour dire que la responsabilité de l'accident incombe pour moitié au bailleur, l'arrêt retient que si les locataires ont commis la faute de remplacer l'applique murale de classe 2 qui équipait la salle de bains par une armoire murale de classe 1 sans la relier à une prise de terre, l'office public départemental d'habitat des Hauts-de-Seine, bailleur institutionnel, s'est abstenu, pendant tout le cours de l'exécution du bail, de procéder à une vérification de l'installation électrique du logement, qui l'aurait conduit à constater le défaut de conformité de cette installation aux normes réglementaires intervenues et à installer un différentiel de haute sensibilité, dispositif qui a été rendu obligatoire dès 1987 et aurait prévenu l'accident

Qu'en statuant ainsi, sans constater que les locataires avaient informé le bailleur du remplacement, dans la salle de bains, d'une applique de classe 2 par une armoire murale de classe 1 et l'avaient invité à remédier aux risques qui pouvaient s'ensuivre, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision

LE LOCATAIRE A DROIT DE POSER UNE ANTENNE PARABOLIQUE

LE BAILLEUR NE PEUT S'Y OPPOSER QU'EN CAS DE MOTIF SERIEUX

COUR DE CASSATION chambre civile 3 Arrêt du 5 janvier 2011 N° de pourvoi 09-72538 REJET

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 15 octobre 2009), que la société Espace habitat construction (la société), propriétaire d'un pavillon, l'a donné en location à M. X... ; qu'apprenant que ce dernier avait installé une antenne parabolique sans l'en informer, elle l'a assigné aux fins d'obtenir le retrait de cette antenne

Mais attendu qu'ayant relevé, à bon droit, qu'il résultait des dispositions de l'article 1er de la loi du 2 juillet 1966 et du décret du 22 décembre 1967 qu'un bail ne pouvait soumettre l'installation, par un locataire, d'une antenne parabolique de télévision à l'autorisation préalable du bailleur, que le défaut d'information du bailleur par le locataire souhaitant installer une telle antenne n'avait pas pour effet de rendre illégale la pose de l'antenne mais de rendre inopposable le délai de forclusion octroyé au bailleur pour s'y opposer et que le bailleur ne pouvait s'opposer à l'installation qu'à charge pour lui de démontrer l'existence d'un motif sérieux et légitime, la cour d'appel, qui n'était saisie par la société que d'une demande tendant à obtenir le retrait de l'antenne et a, répondant aux objections soulevées par la bailleresse, souverainement retenu que les photographies jointes au procès-verbal de constat ne permettaient pas d'établir en quoi l'antenne nuirait à l'esthétique ou à l'harmonie de la résidence et que l'argument selon lequel la pose d'une telle installation risquait d'entraîner d'autres poses anarchiques était inopérant, a, abstraction faite d'un motif surabondant, sans modifier l'objet du litige ni inverser la charge de la preuve, légalement justifié sa décision.

ACTIVITE PROFESSIONNELLE DU LOCATAIRE CHEZ LUI

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- LA PERMISSION DU LOCATAIRE D'EXERCER CHEZ LUI POUR STIMULER L'ÉCONOMIE

- LA SITUATION DU LOCATAIRE POUR DOMICILIER SON ACTIVITÉ CHEZ LUI.

PERMETTRE AU LOCATAIRE D'EXERCER CHEZ LUI POUR STIMULER L'ÉCONOMIE

Un locataire peut exercer une activité professionnelle si le bail ou le règlement de copropriété ne l'interdit pas expressément.

Dans les communes de plus de 200 000 habitants soit dans l'ordre décroissant Paris, Marseille, Lyon, Toulouse, Nice, Nantes, Strasbourg, Montpellier, Bordeaux, Lille et Rennes (Reims a 184 800 habitants, Le Havre a 183 600 habitants et Saint Etienne 175 500 habitants) ainsi que les communes des départements des Hauts-de-Seine, de la Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne, l'activité professionnelle est soumise à autorisation préalable du maire où est situé l'immeuble. En aucun cas, cette autorisation ne peut être accordée dans une zone franche.

A Paris, Marseille et Lyon, l'avis du maire d'arrondissement concerné est nécessaire. L'autorisation peut être subordonnée à une compensation sous la forme de la transformation concomitante en habitation de locaux ayant un autre usage.

L'autorisation de changement d'usage est accordée à titre personnel. Elle cesse de produire effet lorsqu'il est mis fin, à titre définitif, pour quelque raison que ce soit, à l'exercice professionnel du bénéficiaire. Toutefois, lorsque l'autorisation est subordonnée à une compensation, le titre est attaché au local et non à la personne. Les locaux offerts en compensation sont mentionnés dans l'autorisation qui est publiée au fichier immobilier ou inscrite au livre foncier.

L'autorisation ne doit pas être accordée à la tête du client. Une délibération du conseil municipal fixe les conditions dans lesquelles sont délivrées les autorisations et détermine les compensations par quartier et, le cas échéant, par arrondissement, au regard des objectifs de mixité sociale, en fonction notamment des caractéristiques des marchés de locaux d'habitation et de la nécessité de ne pas aggraver la pénurie de logements. Si la commune est membre d'un établissement public de coopération intercommunale compétent en matière de plan local d'urbanisme, la délibération est prise par l'organe délibérant de cet établissement.

La loi du 4 août 2008 prévoit des modification du Code de la Construction et de l'Habitation pour les communes de plus de 200 000 habitants et pour celles des départements des Hauts-de-Seine, de la Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne.

Article L631-7-2 du Code de la Construction et de l'habitation :

Dès lors qu'aucune stipulation contractuelle prévue dans le bail ou le règlement de copropriété ne s'y oppose, le maire peut autoriser, dans une partie d'un local d'habitation utilisé par le demandeur comme sa résidence principale, l'exercice d'une activité professionnelle, y compris commerciale, pourvu qu'elle n'engendre ni nuisance, ni danger pour le voisinage et qu'elle ne conduise à aucun désordre pour le bâti.

Le bail d'habitation de cette résidence principale n'est pas soumis aux dispositions du chapitre V du titre IV du livre Ier du code de commerce et ne peut être un élément constitutif du fonds de commerce.

Article L631-7-3 du Code de la Construction et de l'habitation :

Dès lors qu'aucune stipulation contractuelle prévue dans le bail ou le règlement de copropriété ne s'y oppose, l'exercice d'une activité professionnelle, y compris commerciale, est autorisé dans une partie d'un local à usage d'habitation, dès lors que l'activité considérée n'est exercée que par le ou les occupants ayant leur résidence principale dans ce local et ne conduit à y recevoir ni clientèle ni marchandises.

Les dispositions du présent article sont applicables aux représentants légaux des personnes morales.

Article L631-8 du Code de la Construction et de l'habitation :

Lorsque le changement d'usage fait l'objet de travaux entrant dans le champ d'application du permis de construire, la demande de permis de construire ou la déclaration préalable vaut demande de changement d'usage.

SITUATION DU LOCATAIRE POUR DOMICILIER SON ACTIVITÉ CHEZ LUI

VOUS ETES EN ENTREPRISE INDIVIDUELLE :

- si vous êtes dans une autre ville que celles visées ci dessus, vous pouvez domicilier votre activité chez vous sauf si le bail ou le règlement de copropriété s'y oppose. Il faudra alors demander une autorisation au bailleur et à la copropriété.

- si vous êtes dans l'une des villes visées ci dessus, vous devez demander l'autorisation au maire de la commune:

Il vous l'accorde, pas de problème sauf opposition du bailleur ou du règlement de copropriété.

Il ne vous l'accorde pas, vous ne pourrez pas domicilier votre activité chez vous sauf à usage d'adresse.

Alinéa 2 de l'article L123-10 du Code de la Construction et de l'Habitation :

"Les personnes physiques peuvent déclarer l'adresse de leur local d'habitation et y exercer une activité, dès lors qu'aucune disposition législative ou stipulation contractuelle ne s'y oppose."

Alinéa 3 de l'article L123-10 du Code de la Construction et de l'Habitation :

"Lorsqu'elles ne disposent pas d'un établissement, les personnes physiques peuvent, à titre exclusif d'adresse de l'entreprise, déclarer celle de leur local d'habitation. Cette déclaration n'entraîne ni changement d'affectation des locaux, ni application du statut des baux commerciaux."

Par conséquent, si vous n'exercez pas votre activité chez vous mais à l'extérieur, vous pourrez domicilier votre entreprise chez vous à titre exclusif d'adresse.

VOUS ETES EN SOCIÉTÉ NOTAMMENT EN SARL OU EURL :

- si vous êtes dans une autre ville que celles visées ci dessus, vous pouvez domicilier votre activité chez vous sauf si le bail ou le règlement de copropriété s'y oppose. Il faudra alors demander une autorisation au bailleur et à la copropriété.

- si vous êtes dans l'une des villes visées ci dessus, vous devez demander l'autorisation au maire de la commune.

Il vous l'accorde, pas de problème sauf opposition du bailleur ou du règlement de copropriété.

Il ne vous l'accorde pas, vous pourrez domicilier votre société et votre activité chez vous pour une durée maximale de cinq ans.

LA RESILIATION DU BAIL PAR LE LOCATAIRE

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- LA FORME DE LA RESILIATION DU BAIL

- LE LE MODELE GRATUIT DE LA RESILIATION DU BAIL AVEC UN PREAVIS DE TROIS MOIS

- LES INFORMATIONS JURIDIQUES SUR LA RESILIATION DU BAIL AVEC UN PREAVIS DE TROIS MOIS

- LE MODELE GRATUIT DE LA RESILIATION DU BAIL AVEC UN PREAVIS D'UN MOIS.

- LES INFORMATIONS JURIDIQUES SUR LA RESILIATION DU BAIL AVEC UN PREAVIS DE UN MOIS.

LA FORME DE LA RÉSILIATION DU BAIL

Le locataire peut résilier à n'importe quel moment de la durée du bail. Il doit le faire par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte d'huissier. Il doit respecter un préavis de 3 mois ou un préavis dit abrégé de un mois dans 7 circonstances exposées ci-dessous.

Article 12 de la Loi n° 89- 462 du 6 juillet 1989

Le locataire peut résilier le contrat de location à tout moment dans les conditions de forme et de délai prévues à l'article 15.

L'article 15 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989

"Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, signifié par acte d'huissier ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l'acte d'huissier ou de la remise en main propre."

Le délai court à la réception de la lettre par le bailleur. Confirmez cette LRAR par une lettre simple. Si la lettre recommandée avec accusé de réception vous revient et que le bailleur dit ne rien avoir reçu, signifiez votre congé par voie d'huissier.

Cour de cassation chambre civile 1 du 30 septembre 2010 N° de pourvoi: 09-68555 REJET

Vu l'article 287 du code de procédure civile, ensemble les articles 1316-1 et 1316-4 du code civil

Attendu que pour rejeter les prétentions de M. X..., propriétaire d'un local d'habitation donné à bail à Mme Y..., et le condamner à payer à cette dernière la somme de 758, 29 euros à titre de trop-perçu, l'arrêt retient qu'il ressort des termes du message qu'il a transmis à sa locataire par voie électronique le 13 octobre 2006 et qui tout comme l'ensemble des écrits sous forme électronique émanant de M. X... doivent être admis en preuve dès lors que leur signataire ne communique aucun document de nature à combattre la présomption de fiabilité édictée par l'article 1316-4 du code civil, que ce bailleur avait bien reçu ce congé le 28 août 2006 et qu'il acceptait de faire courir le délai de préavis à compter de cette date

Qu'en statuant ainsi, sans vérifier, comme elle y était tenue dès lors que M. X... déniait être l'auteur des messages produits par Mme Y..., si les conditions mises par les articles 1316-1 et 1316-4 du code civil à la validité de l'écrit ou de la signature électroniques étaient satisfaites, la cour d'appel a violé les disposition susvisées

Article 15 - I de la loi du 6 juillet 1989

Pendant le délai de préavis, le locataire n'est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur. Il est redevable du loyer et des charges concernant tout le délai de préavis si c'est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur.

Il est donc possible de présenter un autre locataire au bailleur et d'échapper ainsi aux délais de préavis.

Cour de cassation, chambre civile 3, Audience publique du mercredi 28 octobre 2009, N° de pourvoi: 08-17209 REJET

Mais attendu qu'ayant constaté que Mme X..., co-titulaire du bail, avait délivré seule congé, alors que M. Y... s'était maintenu dans les lieux en application du bail consenti par la société Siloge, et que le contrat ne comportait aucune clause de solidarité entre les locataires, la cour d'appel, sans violer le principe de contradiction, en a exactement déduit que dès lors que le logement se trouvait occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur, Mme X... n'était pas redevable des loyers et charges afférents à la période du préavis

MODÈLE GRATUIT DE RESILIATION DE BAIL AVEC PREAVIS DE 3 MOIS

Copiez collez sur une page Word ou autre préalablement ouverte puis complétez ou modifiez le texte comme vous le souhaitez.

Lettre Recommandée avec Accusé de Réception du

Le locataire

 

 

au Bailleur

 

 

Objet: résiliation de bail avec préavis de trois mois

 

Madame, Monsieur,

  Conformément aux dispositions de l'article 12 de la loi du 6 juillet 1989, j'ai l'honneur de vous donner congé pour le

du logement que j'occupe à

 

et que vous me louez depuis le

Je vous remercie par avance de bien vouloir de me proposer une ou plusieurs dates en vue de l'établissement de l'état des lieux de sortie.

Je vous serai gré aussi de convenir du remboursement de la caution représentant        mois de loyer versée lors de mon entrée dans les lieux.

Veuillez agréer, Madame, Monsieur, l'assurance de mes sincères sentiments.

signature

RÉSILIATION DU BAIL AVEC PRÉAVIS DE 3 MOIS

Le locataire n'a pas à motiver sa décision. La loi prévoit un délai de préavis et des conditions de forme. Le non-respect du préavis et des conditions légales entraîne la nullité de la résiliation et la reconduction d'office et automatique du bail.

Les conjoints mariés et les personnes liées par un pacte civil de solidarité (PACS) étant légalement titulaires du bail, la résiliation doit être donnée au propriétaire par les 2 membres du couple.

Le délai de préavis doit impérativement être respecté. Il est calculé jour pour jour d'après la date à laquelle le locataire souhaite quitter le logement. Par exemple, un locataire qui souhaite quitter son logement le 20 octobre doit en informer son bailleur,le 19 juillet au plus tard.

Le préavis court à compter de la signification par huissier ou de la réception effective de la lettre et non pas à la date de première présentation de la lettre recommandée avec accusé de réception.

Le locataire qui résilie son bail, ne peut plus revenir sur sa décision, sauf avec accord express du bailleur. Après l'expiration du préavis, il doit quitter les lieux sous peine d'expulsion.

Pendant la période de préavis, le propriétaire pourra faire visiter les lieux et le locataire pourra les quitter.

Cour de cassation, chambre civile 3, arrêt du 9 janvier 2008, N° de pourvoi: 07-11379

"La libération au cours du délai de préavis des lieux à usage d'habitation par le locataire qui a donné congé n'est pas en soi constitutive d'un manquement à l'obligation de jouissance paisible. L'intrusion de squatters dans le logement loué libéré peut constituer un cas de force majeure ayant fait obstacle à la restitution libre de toute occupation de l'appartement"

MODÈLE GRATUIT DE RÉSILIATION DE BAIL AVEC PRÉAVIS DE UN MOIS

Copiez collez sur une page Word ou autre préalablement ouverte puis complétez ou modifiez le texte comme vous le souhaitez.

Lettre Recommandée avec Accusé de Réception du

Le locataire

 

 

au Bailleur

 

 

Objet: Résiliation de bail avec préavis de un mois:

 

 

Madame, Monsieur,

J'ai l'honneur de vous informer que suite à

Exposez l'un des six cas ci dessus exposés

je suis contraint de quitter le logement situé

que vous me louez depuis le

Ma situation est la suivante :

Dans cette hypothèse, l'article 15 de loi du 6 juillet prévoit que le délai de préavis est réduit à un mois. Vous voudrez bien noter, par conséquent, que ce congé prendra effet le

Je vous remercie par avance de bien vouloir de me proposer une ou plusieurs dates en vue de l'établissement de l'état des lieux de sortie.

Je vous serai gré aussi de convenir du remboursement de la caution représentant        mois de loyer versée lors de mon entrée dans les lieux.

Veuillez agréer, Madame, Monsieur, l'assurance de mes sincères sentiments.

signature

pièce jointe : justificatif de ma situation

RÉSILIATION DU BAIL AVEC UN PRÉAVIS DE UN MOIS

L'Article 15§I prévoit la possibilité de résiliation du bail avec un préavis raccourci à un mois

Article 15 - I de la loi du 6 juillet 1989

Lorsqu'il émane du locataire, le délai de préavis applicable au congé est de trois mois.

Le délai de préavis est toutefois d'un mois :

1° Sur les territoires mentionnés au premier alinéa du I de l'article 17 ;

2° En cas d'obtention d'un premier emploi, de mutation, de perte d'emploi ou de nouvel emploi consécutif à une perte d'emploi ;

3° Pour le locataire dont l'état de santé, constaté par un certificat médical, justifie un changement de domicile ;

4° Pour les bénéficiaires du revenu de solidarité active ou de l'allocation adulte handicapé ;

5° Pour le locataire qui s'est vu attribuer un logement défini à l'article L. 351-2 du code de la construction et de l'habitation.

Le locataire souhaitant bénéficier des délais réduits de préavis mentionnés aux 1° à 5° précise le motif invoqué et le justifie au moment de l'envoi de la lettre de congé. A défaut, le délai de préavis applicable à ce congé est de trois mois.

Par conséquent, le préavis est réduit à 1 mois SANS DELAI PAR RAPPORT A L'EVENEMENT dans l'un des sept cas suivants:

1/ EN CAS DE MUTATION PROFESSIONNELLE DU LOCATAIRE

La loi n'exige aucune condition dans l'éloignement géographique.

Cour de cassation, chambre civile 3, Audience publique 22 octobre 2003, N° de pourvoi: 02-15627 cassation.

Vu l'article 15-1 de la loi du 6 juillet 1989 ;

Attendu que le délai de préavis applicable au congé est de trois mois lorsqu'il émane du locataire ; que toutefois, en cas de mutation, de perte d'emploi ou de nouvel emploi consécutif à une perte d'emploi, le locataire peut donner congé au bailleur avec un délai de préavis d'un mois ;

Attendu, selon le jugement attaqué (tribunal d'instance de Saint-Germain-en-Laye, 7 mars 2002) rendu en dernier ressort, que M. et Mme X..., locataires d'un logement donné à bail par M. et Mme Y..., ont donné congé avec un délai de préavis réduit à un mois en raison de la mutation professionnelle de M. X... ; qu'ils ont assigné leurs bailleurs en paiement du dépôt de garantie et de dommages-intérêts ;

Attendu que pour rejeter leur demande, le jugement retient que M. X... avait produit pour donner congé une attestation datée du 3 mai de 2001 de mutation pour le Gard à compter du 1er mai 2001, qu'il avait également fourni une attestation datée du 12 novembre 2001 indiquant qu'il avait été muté au Havre "rétroactivement" le 2 mai 2001, que le domicile actuel des époux X... se trouvait situé dans la même ville que l'appartement loué par les époux Y..., à peine à quelques pâtés de maison et que les preneurs avaient ainsi abusivement profité d'une mutation de l'un d'eux sans intention de quitter la ville mais uniquement pour se défaire, à moindre coût, d'une location qui ne leur convenait pas ;

Qu'en statuant ainsi, le tribunal d'instance, qui a ajouté à la loi une condition qu'elle ne comporte pas en exigeant que la mutation nécessite un changement de domicile dans une autre ville, a violé le texte susvisé ;

La mutation peut avoir été demandée par le salarié ou avoir été imposée.

Cour de cassation, chambre civile 3, Audience publique du mercredi 20 janvier 2010, N° de pourvoi: 09-10287

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Colmar, 10 novembre 2008), que les époux X..., locataires d'un logement appartenant à la SCI PM Simonis (SCI), ont, par lettre du 29 juin 2005, donné congé au bailleur pour le 31 juillet 2005, en invoquant une mutation professionnelle de M. X... à compter du 1er septembre 2005 ; que la SCI a assigné les locataires afin d'établir les comptes entre les parties, soutenant en particulier que M. X... ne pouvait bénéficier d'une réduction du délai de préavis ;

Attendu que la SCI fait grief à l'arrêt de rejeter sa demande alors, selon le moyen, qu'en cas de mutation, le locataire peut prétendre au bénéfice d'un délai de préavis réduit d'un mois à la condition qu'elle lui ait été imposée par son employeur ; qu'en considérant que M. X... était en droit de bénéficier du délai de préavis réduit d'un mois sans qu'il y soit nécessaire que sa mutation lui ait été imposée par son employeur, bien qu'il ait pris l'initiative de quitter ses fonctions pour en occuper de nouvelles auprès de la succursale de la Banque de France à Rennes, dans le désir de rejoindre son épouse, la cour d'appel a violé l'article 15-I, alinéa 2, de la loi du 6 juillet 1989 ;

Mais attendu qu'ayant retenu, à bon droit, que l'article 15-1, alinéa 2, de la loi du 6 juillet 1989, prévoyant que le préavis était réduit à un mois en cas de mutation, sans préciser que celle-ci devait être imposée par l'employeur, la cour d'appel en a déduit exactement qu'il importait peu que M. X... fût à l'origine de cette mutation pour bénéficier de la réduction de ce délai

Par conséquent, un locataire qui démissionne pour retrouver un meilleur emploi dans une autre entreprise, effectue un changement d'activité qui peut être considéré comme une mutation. IL PEUT AVOIR DROIT AU PRÉAVIS DE UN MOIS. La loi n'impose pas une mutation au sein de la même entreprise ni un caractère imposé à la mutation. Des Cours d'Appel interprètent en ce sens notamment celle de Paris dans un arrêt du 18 novembre 1999* mais il n'y a pas à ce jour une confirmation ferme de la Cour de Cassation.

Cette évolution jurisprudentielle de la Cour de Cassation non encore existante, est prévisible. Ne pas considérer le changement d'activité comme une mutation, serait faire une distinction incompatible avec l'égalité de tous les citoyens devant la loi, entre un fonctionnaire qui peut obtenir une mutation au sein de son service pour rejoindre son épouse comme dans le cas de l'arrêt de la Cour de Cassation du 20 janvier 2010 ci-dessus et un salarié du secteur privé qui ne peut obtenir ce même rapprochement que par un changement d'entreprise.

En revanche, un préavis de trois mois s'impose au locataire qui démissionne sans avoir trouvé, un nouvel emploi.

Toutefois, vu que la jurisprudence est incertaine, nous conseillons d'obtenir une rupture conventionnelle de contrat de travail au lieu de démissionner.

* visé dans la revue "Loyers et copropriété" n°219 de l'année 2000.

2/ QUAND LE LOGEMENT EST DANS UNE ZONE DITE DE LOYERS TENDUS

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Zone très tendue

Zone tendue

3/ LORSQUE LE LOCATAIRE PERD INVOLONTAIREMENT SON EMPLOI

Sont donc exclus les départs à la retraite et les démissions, puisqu'elles ont un caractère volontaire de se retrouver sans activité ou sont prévisibles à long terme. Le licenciement est une condition suffisante. Quitter la région n'est pas nécessaire.

Cour de cassation, chambre civile 3, Arrêt du 19 septembre 2012, N° de pourvoi 11-30369 Rejet

Vu l'article 15-I de la loi du 6 juillet 1989 ;

Attendu que le délai de préavis est de trois mois lorsqu'il émane du locataire ; que toutefois, en cas d'obtention d'un premier emploi, de mutation, de perte d'emploi ou de nouvel emploi consécutif à une perte d'emploi, le locataire peut donner congé au bailleur avec un délai de préavis d'un mois ;

Attendu selon le jugement attaqué (tribunal d'instance, 22 mars 2011) rendu en dernier ressort, que Mme X..., propriétaire d'une maison d'habitation, l'a donnée à bail à Mme Y... et M. Z... (les consorts Y...-Z...) ; que, le 28 janvier 2010, ceux-ci ont donné congé en sollicitant le bénéfice de la réduction du délai de préavis à un mois et ont quitté les lieux le 1er mars suivant ; que la bailleresse les a assignés en paiement des loyers correspondant à un délai de préavis de trois mois ;

Attendu que pour condamner les locataires en paiement de loyers jusqu'au 24 mars 2010, date de l'entrée dans les lieux du nouveau locataire, le jugement retient que s'il est justifié pour Mme Y... de son licenciement à compter du 10 janvier 2010, elle n'établit pas avoir quitté la région ;

Qu'en statuant ainsi, le tribunal, qui a ajouté à la loi une condition qu'elle ne comporte pas, a violé le texte susvisé

Vu l'article 15-I de la loi du 6 juillet 1989 ;

Attendu que le délai de préavis est de trois mois lorsqu'il émane du locataire ; que toutefois, en cas d'obtention d'un premier emploi, de mutation, de perte d'emploi ou de nouvel emploi consécutif à une perte d'emploi, le locataire peut donner congé au bailleur avec un délai de préavis d'un mois ;

Attendu selon le jugement attaqué (tribunal d'instance, 22 mars 2011) rendu en dernier ressort, que Mme X..., propriétaire d'une maison d'habitation, l'a donnée à bail à Mme Y... et M. Z... (les consorts Y...-Z...) ; que, le 28 janvier 2010, ceux-ci ont donné congé en sollicitant le bénéfice de la réduction du délai de préavis à un mois et ont quitté les lieux le 1er mars suivant ; que la bailleresse les a assignés en paiement des loyers correspondant à un délai de préavis de trois mois ;

Attendu que pour condamner les locataires en paiement de loyers jusqu'au 24 mars 2010, date de l'entrée dans les lieux du nouveau locataire, le jugement retient que s'il est justifié pour Mme Y... de son licenciement à compter du 10 janvier 2010, elle s'établit pas avoir quitté la région ;

Qu'en statuant ainsi, le tribunal, qui a ajouté à la loi une condition qu'elle ne comporte pas, a violé le texte susvisé

Il n'est pas possible de réduire le délai de préavis à un mois, pour un chômeur s'il n'a pas subi de changement de situation professionnelle.

Cour de cassation, chambre civile 3, Audience publique du mercredi 24 mars 2010, N° de pourvoi: 09-10084

Mais attendu qu'ayant retenu, à bon droit, que la seule absence d'emploi, du fait d'une période de chômage plus ou moins longue avant la délivrance du congé, ne permettait pas au locataire de bénéficier d'un délai de préavis réduit et ne rentrait pas dans les conditions limitatives de l'article 15 qui ne prévoit que des cas de modification de la situation professionnelle, la cour d'appel, abstraction faite d'un motif surabondant, a légalement justifié sa décision

Les cessations d'activité pour quelque cause que ce soit sont admises au bénéfice du préavis de un mois.

4/ UNE RUPTURE CONVENTIONNELLE DE CONTRAT DE TRAVAIL EST CONSIDEREE COMME UNE PERTE INVOLONTAIRE D'EMPLOI

REPONSE DU MINISTRE DU LOGEMENT publiée au JO le 16/03/2010 page 3128 à LA QUESTION n°40307 de M. Dominique Le Mener UMP de la Sarthe

L'article 15-1, alinéa 2, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs prévoit que la durée du préavis, lorsqu'un locataire donne congé, est fixée à trois mois. Cette durée a été instaurée pour permettre au propriétaire de disposer d'un délai raisonnable pour rechercher un nouveau locataire et limiter ainsi la vacance du logement. Toutefois, dans un certain nombre limité de cas expressément prévus par la loi, ce délai peut être réduit à un mois pour tenir compte d'événements imprévus ou de situations particulières lors de l'obtention d'un premier emploi, d'une mutation, d'une perte d'emploi, ou d'un nouvel emploi consécutif à une perte d'emploi, lorsque le locataire est âgé de plus de soixante ans et que son état de santé justifie un changement de domicile. En cas de rupture conventionnelle du contrat de travail à durée indéterminée, le locataire qui donne congé bénéficie, sous réserve de l'interprétation des tribunaux de l'ordre judiciaire, d'un délai de préavis réduit à un mois. En effet, cette rupture conventionnelle du contrat de travail conduit à une perte d'emploi, condition pour bénéficier d'un préavis réduit.

5/ LORSQUE LE LOCATAIRE EST EN FIN DE CDD

La jurisprudence l'admet définitivement depuis l'arrêt du 8 juillet 2009 puisqu'il s'agit d'une perte d'emploi involontaire.

Cour de cassation, chambre civile 3, Audience publique du mercredi 8 juillet 2009, N° de pourvoi: 08-14903

"Attendu que, pour rejeter sa demande, le jugement retient que l'application de l'article 15-1, alinéa 2, de la loi du 6 juillet 1989 suppose qu'au moment de la signature du bail, le preneur soit dans l'ignorance de l'événement à l'origine du congé ; que tel n'est pas le cas de l'échéance du terme d'un contrat à durée déterminée puisque cette échéance est, comme la démission, le résultat de l'expression de la volonté du preneur, le contrat stipulant de manière expressément convenue le terme ;

Qu'en statuant ainsi, alors que le terme d'un contrat à durée déterminée constitue une perte d'emploi, le tribunal d'instance a violé le texte susvisé"

6/ QUAND LE LOCATAIRE TROUVE UN PREMIER EMPLOI OU RETROUVE UN EMPLOI APRES UNE PERTE D'EMPLOI

Par conséquent, si un locataire n'a pas le droit au préavis de un mois quand il démissionne.

Un premier emploi est un emploi professionnel et non pas un job d'étudiant.

COUR DE CASSATION chambre civile 3 ARRÊT du 29 JUIN 2011 Pourvoi N° 10-18271 REJET

Attendu, selon le jugement attaqué (Caen, 23 mars 2010), rendu en dernier ressort, que M. X..., preneur à bail d'un logement propriété des consorts Y..., a, par lettre du 13 mai 2008, donné congé pour le 13 juin 2008 en faisant valoir qu'il avait obtenu un emploi dans la région parisienne depuis le 5 mai 2008, puis a assigné ses bailleurs en restitution du dépôt de garantie, soutenant qu'il s'agissait d'un premier emploi lui permettant de bénéficier d'une réduction du délai de préavis ;

Attendu que les consorts Y... font grief au jugement d'accueillir cette demande, alors, selon le moyen, que constitue un premier emploi ouvrant à celui qui l'a obtenu le bénéfice du délai de congé abrégé prévu par l'article 15, alinéa 2, de la loi du 6 juillet 1989 modifiée l'emploi ayant entraîné, pour la première fois, affiliation à la sécurité sociale ; que dès lors, ayant constaté que, selon un relevé de carrière établi par la CRAM de Normandie, M. X... avait perçu des salaires et cotisé au titre d'un travail accompli en 2001, le tribunal, en retenant, pour juger que ce locataire bénéficiait du délai de préavis réduit à un mois, que, par un contrat de travail du 5 mai 2008, il avait obtenu un premier emploi en adéquation avec sa qualification, n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations desquelles il résultait que M. X..., affilié au régime général de la sécurité sociale depuis 2001, avait déjà obtenu son premier emploi cette année là et ne pouvait donc pas, à la faveur de son contrat de travail du 5 mai 2008, quelle que soit l'adéquation de celui-ci à sa formation, bénéficier d'un avantage prévu en cas d'obtention d'un premier emploi, et a ainsi violé ladite disposition ;

Mais attendu qu'ayant pu retenir que n'était pas un premier emploi celui d'étudiant occupé en 2001 par M. X... alors qu'il était domicilié chez ses parents et n'avait pas commencé son cycle universitaire, le tribunal, qui a constaté que le preneur avait obtenu le 5 mai 2008 un emploi, en a exactement déduit qu'il devait bénéficier d'un délai de préavis réduit à un mois

7/ QUAND LE LOCATAIRE BENEFICIE DU REVENU MINIMUM (RMI ou RSA) OU L'ALLOCATION ADULTE HANDICAPÉ

Même dans le cas d'un bail mixte habitation et commercial le juge doit accorder au bénéficiaire du RMI ou du RSA le préavis de un mois sur la partie habitation

Cour de cassation, chambre civile 3, Arrêt du 30 juin 2010, N° de pourvoi: 09-16244 Cassation

Qu'en statuant ainsi, alors qu'elle avait constaté que les causes du commandement incluaient des loyers dus au titre des locaux d'habitation, la cour d'appel, qui n'a pas recherché la part exacte que représentaient, après imputation des versements omis dans le décompte joint, les loyers dus au titre du seul bail commercial, n'a pas donné de base légale à sa décision de ce chef

Si le niveau des revenus, est inférieur au RMI, le locataire ne peut pas bénéficier du délai de un mois.

Cour de cassation, chambre civile 3, Arrêt du 19 septembre 2012, N° de pourvoi 11-21186 Rejet

Attendu selon le jugement attaqué (tribunal d'instance de Meaux, 11 mai 2011) rendu en dernier ressort, que Mme X..., propriétaire de locaux à usage d'habitation, les a donnés à bail à M. Y... et Mme Z... ; que, le 20 juillet 2009, ceux-ci ont donné congé en sollicitant la réduction du délai de préavis à un mois et ont quitté les lieux le 1er septembre suivant ; que la bailleresse les a assignés en paiement des loyers correspondant à un délai de préavis de trois mois ;

Attendu que Mme X... fait grief au jugement de rejeter la demande alors, selon le moyen :

1°/ que le délai de préavis applicable au congé donné par le preneur d'un local à usage d'habitation est réduit de trois à un mois lorsque le preneur est bénéficiaire du revenu minimum d'insertion sans autre condition ; qu'en faisant bénéficier les locataires de cette réduction, au motif qu'ils percevaient "moins que la somme correspondant au RMI", sans constater que les intéressés étaient effectivement bénéficiaires du revenu minimum d'insertion, le tribunal a privé sa décision de base légale au regard de l'article 15-I de la loi du 6 juillet 1989 ;

2°/ que les dispositions de l'article 15-I de la loi du 6 juillet 1989 sont d'ordre public ; qu'en opposant à la bailleresse le fait qu'elle avait accepté dans un premier temps la réduction de délai revendiquée par les locataires, sans avoir averti ceux-ci en temps utile de la rétractation de cette acceptation, cependant que les dispositions relatives au délai de préavis abrégé s'appliquent, ou non, nonobstant tout accord ou désaccord manifesté par le bailleur, le tribunal d'instance a violé l'article 15-I de la loi du 6 juillet 1989 ;

Mais attendu qu'ayant constaté que les locataires avaient quitté les lieux le 30 août 2009 après que Mme X... eut accepté la réduction du délai de préavis à un mois le 23 juillet 2009, le tribunal, qui a retenu que si Mme X... soutenait qu'elle était revenue sur son acceptation, elle ne justifiait pas en avoir informé les locataires avant leur départ, a pu, abstraction faite d'un motif erroné mais surabondant relatif à la possibilité ouverte aux preneurs non bénéficiaires du revenu minimum d'insertion de prétendre, du seul fait du niveau de leurs ressources, à un délai de préavis abrégé, déduire que la bailleresse ne pouvait ultérieurement solliciter le paiement de loyers correspondant à un délai de préavis de trois mois

8/ QUAND L'ÉTAT DE SANTÉ DU LOCATAIRE CONFIRMÉ PAR CERTIFICAT MÉDICAL, JUSTIFIE LE CHANGEMENT DE DOMICILE

Les conjoints mariés et les personnes liées par un pacte civil de solidarité (PACS) sont légalement titulaires du bail même si leur nom n'y est pas inscrit. Par conséquent, il suffit que l'un des deux réponde à l'une des six conditions ci-dessus énoncées pour que le préavis soit réduit à un mois.

Le locataire qui peut bénéficier du préavis abrégé est tenu d'en préciser la raison et doit être en mesure, le cas échéant de fournir des justificatifs.

Cour de cassation, chambre civile 3, Arrêt du 5 janvier 2012, N° de pourvoi 10-26130 Cassation

Vu l'article 15- I, alinéa 2, de la loi du 6 juillet 1989, ensemble l'article 1751 du code civil ;

Attendu que le délai de préavis est réduit à un mois en faveur des locataires âgés de plus de soixante ans dont l'état de santé justifie un changement de domicile ;

Attendu que pour débouter M. Y... de sa demande de réduction à un mois du délai de préavis et le dire redevable d'une somme au titre des loyers des mois de mai, juin et juillet 2007, l'arrêt retient qu'aucun préavis abrégé ne peut être invoqué en l'espèce, le délai réduit à un mois étant stipulé en faveur du locataire âgé de plus de soixante ans dont l'état de santé justifie un changement de domicile et le locataire ne se référant lui-même qu'à la santé de son conjoint et non pas à des problèmes personnels de santé et, qu'en toute hypothèse, aucune nécessité soudaine de changement de domicile ne pouvait être alléguée en 2007, la pathologie respiratoire du conjoint remontant à 2001 ;

Qu'en statuant ainsi, alors, d'une part, que le bénéfice de la réduction du délai de préavis peut être revendiqué par le locataire dont le conjoint, cotitulaire légal du bail, âgé de plus de soixante ans, présente un état de santé justifiant un changement de domicile conjugal et que, d'autre part, ce bénéfice n'est pas subordonné à la nécessité soudaine de changement de domicile, la cour d'appel a violé les textes susvisés

9/ QUAND LE LOCATAIRE OBTIENT UN LOGEMENT EN HLM

L'article 15 - I prévoit pour accorder un préavis de un mois, le "logement défini à l'article L. 351-2 du code de la construction et de l'habitation."

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