AGENT COMMERCIAL IMMOBILIER

Rédigé par Frédéric Fabre docteur en droit.

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MODÈLE DE CONTRAT D'AGENT COMMERCIAL

Les modèles que vous pouvez télécharger, copier coller, compléter et imprimer sont accessibles avec un ticket à 7 € ttc.

Une clause de non - concurrence est rédigée dans le cadre des principes généraux commerciaux.

Trois accès directs gratuits permettent à l'agent commercial, s'il le souhaite, de s'immatriculer en ligne. Les déclarations fiscales et sociales sont naturellement à la charge de l'agent commercial.

Des clauses pénales sanctionnent la concurrence déloyale durant et après la fin du mandat donné par l'Agence immobilière.

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INFORMATIONS JURIDIQUES GRATUITES

SUR L'AGENT COMMERCIAL IMMOBILIER

Les professions d'agent immobilier agent commercial immobilier sont strictement réglementées par la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 et le décret n° 72 678 du 20 juillet 1972.

Cour de Cassation Chambre Civile 1 arrêt du 23 février 2012 N° de pourvoi 10-18343REJET

Mais attendu que les dispositions d’ordre public de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 et du décret n° 72 678 du 20 juillet 1972 s’appliquent aux personnes se livrant ou prêtant leur concours, de manière habituelle, à des opérations prévues par l’article 1er de cette loi, fût ce pour le compte de promoteurs, que ceux ci soient ou non propriétaires des biens immobiliers en cause ; qu’ayant analysé, sans le dénaturer, l’acte du 1er septembre 2002, la cour d’appel, après avoir rappelé son objet, incluant notamment la recherche et l’animation des réseaux de vente ainsi que la mise en place et la gestion des différents moyens des forces de vente, a souligné que l’article 7 prévoyait que le mandataire s’engageait à assurer la promotion et la vente des biens immobiliers à construire, édifiés et mis en vente par le promoteur immobilier, puis observé que quatre des douze avenants intervenus entre les parties donnaient pouvoir à Mme X... de signer les mandats de commercialisation ainsi que les contrats de réservation du programme, en ajoutant que la mandataire avait d’ailleurs reconnu, dans une lettre du 2 août 2005, avoir signé des contrats de réservation et des mandats de vente, tout en relevant qu’il était justifié à cet égard de la signature de douze contrats préliminaires de vente en l’état futur d’achèvement de programmes gérés par la COPAG ainsi que de correspondances démontrant une participation active de Mme X... à la négociation ; que l’arrêt en déduit exactement, sans se contredire et en effectuant la recherche prétendument omise, que, par le contrat d’agent commercial litigieux, Mme X... avait reçu mandat d’exercer une activité relevant de la loi du 2 janvier 1970 en méconnaissance des dispositions de l’article L. 134 1, alinéa 2, du code de commerce, ce dont il résultait que, se trouvant dans l’impossibilité d’exercer ses fonctions, elle ne pouvait prétendre aux indemnités sollicitées ; que le moyen, qui manque en fait en sa sixième branche, n’est fondé en aucun de ses autres griefs

Le Décret n° 2016-173 du 18 février 2016 est relatif à la formation continue des professionnels de l'immobilier.

L'AGENT COMMERCIAL IMMOBILIER N'EST PAS AGENT IMMOBILIER

L'agent commercial immobilier qui agit comme un agent immobilier ne bénéficie pas de la protection des dispositions concernant l'agent commercial immobilier.

Cour de Cassation Chambre Civile 1 arrêt du 17 février 2011 N° de pourvoi 10-13980 REJET

Attendu que, suivant acte sous seing privé du 30 avril 1997, faisant suite à de précédents contrats signés en 1989 et 1994, Mme X...a conclu avec Mme Y... , responsable d'une agence immobilière, un contrat intitulé mandat d'agent commercial, lui confiant le soin de rechercher, au nom et pour le compte de l'agence, des acquéreurs et vendeurs d'immeubles ou de fonds de commerce ; que le contrat prévoyait qu'il pouvait prendre fin à tout moment, sans préavis ni indemnité ; que, par lettre recommandée du 12 mars 2002, Mme Y... a mis fin au mandat, sans préavis ; que, se prévalant du statut des agents commerciaux, Mme X...l'a fait assigner en paiement de diverses indemnités ; que la cour d'appel ayant débouté Mme X...de ses demandes, la Cour de cassation a cassé sa décision (Civ. 1ère, 31 janvier 2008, pourvoi Q 06-20. 254), au visa de l'article 1er de la loi du 2 janvier 1970 et de l'article L. 134-1, alinéa 2, du code de commerce, au motif qu'en appliquant à Mme X...le statut des agents immobiliers sans rechercher en quoi l'agent prêtait son concours de manière habituelle à la conclusion de contrats préliminaires, à la vente et à l'achat d'immeubles, de fonds de commerce ou de biens immobiliers, la cour d'appel n'avait pas donné de base légale à sa décision

Attendu que Mme X...reproche à l'arrêt attaqué (Orléans, 4 mai 2009) de l'avoir déboutée de ses demandes tendant à la condamnation de Mme Y... à lui payer les sommes de 7 665 euros à titre d'indemnité de préavis et de 81 728 euros à titre d'indemnité de rupture

Mais attendu que l'arrêt relève que Mme X...rappelle longuement dans ses propres conclusions comment elle a négocié avec les époux Z..., en vertu du mandat que lui avait donné Mme Y... , la vente de l'immeuble appartenant à son ami, M. A..., et assure qu'elle a qualité pour consentir à ces acquéreurs la remise de la commission due à l'agence après en avoir simplement informé sa mandante, que Mme Y... verse aux débats soixante-trois factures, émises par Mme X...entre 1997 et 2002, dans lesquelles celle-ci a réclamé les commissions qui lui étaient dues après avoir procédé à la vente d'une maison, d'un appartement ou d'une propriété, ainsi que six factures faisant état de commissions dues après conclusion de locations, que le fait que Mme X...n'ait qu'exceptionnellement signé les compromis concernant ces opérations est inopérant dès lors qu'elle ne se contentait pas de mettre en relations d'éventuels acquéreurs ou vendeurs avec l'agence de Mme Y... mais qu'elle faisait visiter les biens en vente et procédait elle-même aux négociations conduisant à la signature de ces actes et que les pièces versées aux débats par Mme Y... démontrent bien que l'activité principale de Mme X...consistait à prêter son concours à des opérations de vente ou de location immobilière, ce qui caractérise l'activité d'agent immobilier et l'empêche de réclamer l'application à son profit de l'article L. 134-1, alinéa 2, du code de commerce

Qu'ayant ainsi constaté que Mme X...prêtait son concours de manière habituelle à la vente et à la location de biens immobiliers appartenant à autrui, la cour d'appel a légalement justifié sa décision, sans être tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante ; que le moyen n'est pas fondé

Attendu qu'il est reproché à l'arrêt d'avoir débouté Mme X...de sa demande tendant à la condamnation de Mme Y... à lui payer la somme de 35 000 euros à titre de dommages et intérêts, alors, selon le moyen, que les conventions doivent s'exécuter de bonne foi, qu'en estimant que Mme Y... n'avait commis aucune faute en rompant brutalement et sans préavis le contrat qui la liait à Mme X..., au seul motif que celle-ci avait déjà, dans la passé, usé de cette faculté, la cour d'appel, qui a examiné non pas le comportement de Mme Y... mais celui de Mme X..., s'est déterminée par une motivation inopérante et a privé sa décision de base légale au regard des articles 1134, 1147 et 1184 du code civil

Mais attendu que l'arrêt retient que le contrat signé entre les parties prévoyait que le mandat pouvait prendre fin à tout moment sans aucun préavis ni aucune indemnité de quelque nature que ce soit, par lettre recommandée adressée par la partie prenant l'initiative de la rupture, que Mme X...avait elle-même usé de cette faculté à trois reprises en adressant à Mme Y... des lettres recommandées datées des 17 janvier 1990, 31 décembre 1995 et 12 mars 2002 mentionnant que la rupture du contrat prendrait effet le jour de réception de ces courriers par sa mandante, et qu'elle ne saurait, dès lors, reprocher à Mme Y... , qui n'avait jamais contesté la régularité de ces ruptures brutales, d'avoir elle aussi usé de la clause contractuelle les permettant

Qu'ayant, par ces motifs détaillés et pertinents, fait ressortir que la volonté des parties consistait à autoriser chacune d'elles à rompre le contrat sans préavis ni indemnité, ce que Mme X...avait fait à trois reprises, et notamment le jour-même de la rupture décidée par Mme Y... , de sorte que cette dernière avait pu user, de bonne foi et sans faute, de la faculté de rupture prévue contractuellement, la cour d'appel a légalement justifié sa décision

Le législateur du 13 juillet 2006 a apporté une modification importante à l'étendue des fonctions des collaborateurs indépendants des agents immobiliers puisque cette loi a prévu :

"Toutefois, ces personnes ne peuvent recevoir ou détenir des sommes d'argent, des biens, des effets ou des valeurs ou en disposer à l'occasion des activités visées à l'article 1er de la présente loi. Elles ne peuvent donner des consultations juridiques ou rédiger des actes sous seing privé, à l'exception de mandats conclus au profit du titulaire de la carte professionnelle visée à l'article 3 "

L'AGENT COMMERCIAL IMMOBILIER NE PEUT AVOIR COMME MANDATAIRE QU'UN AGENT IMMOBILIER

ET NON UN PROMOTEUR OU UNE SOCIÉTÉ IMMOBILIÈRE

Cour de Cassation Chambre Civile 1 arrêt du 28 Avril 2011 N° de pourvoi: 10-14.258 CASSATION

Vu les articles 1er et 4 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, ce dernier dans sa rédaction issue de la loi n° 2006-872 du 13 juillet 2006, ensemble l’article L. 134-1, alinéa 2, du code de commerce ;

Attendu qu’il résulte de ces textes d’ordre public que les agents commerciaux ne peuvent exercer, en cette qualité, des activités régies par la loi du 2 janvier 1970 pour le compte de mandants qui ne seraient pas titulaires de la carte professionnelle exigée par celle-ci ;

Attendu que, pour dire que la société Labourd immobilier promotion (LIP) et Mme X... étaient liées par un contrat d’agent commercial, l’arrêt attaqué énonce que l’article L. 134-1 du code de commerce dispose que l’agent commercial est un mandataire qui, à titre de profession indépendante, sans être lié par un contrat de louage de services, est chargé, de façon permanente, de négocier et éventuellement de conclure des contrats de vente, d’achat, de location ou de prestations de services au nom et pour le compte de producteurs, d’industriels, de commerçants ou d’autres agents commerciaux, que c’est exactement l’activité à laquelle s’est livrée Mme X... pour le compte de la société LIP puisqu’elle était chargée, aux termes de son contrat, de rechercher et de négocier des achats de biens immobiliers au nom et pour le compte de cette société qui n’avait pas le statut d’agent immobilier, et que Mme X... était immatriculée au registre spécial des agents commerciaux, de sorte qu’elle relevait du statut des agents commerciaux dans ses relations avec la société LIP ;

Qu’en statuant ainsi, alors qu’elle avait relevé que Mme X... s’était effectivement livrée à une activité consistant à rechercher et négocier des biens immobiliers pour le compte de la société LIP qui n’exerçait pas une activité d’agent immobilier, la cour d’appel a violé les textes susvisés.

Cour de Cassation Chambre Commerciale arrêt du 18 octobre 2011 N° de pourvoi 10-30087 CASSATION

Vu l'article L. 134-1, alinéa 2, du code de commerce, ensemble les articles 1er et 4 de la loi du 2 janvier 1970, ce dernier dans sa rédaction issue de la loi du 13 juillet 2006 ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué, qu'après avoir conclu avec M. X..., le 14 janvier 1991, un contrat d'agent commercial ayant pour objet la recherche et la négociation de terrains devant servir d'assiette à la réalisation de ses programmes de construction, la société Groupe France terre (la société) a signé avec lui un nouveau le 18 mai 2007 ; que la mandante ayant refusé de régler les commissions réclamées par l'agent sur l'ensemble des terrains qu'il avait négociés lors d'une opération d'aménagement foncier sur la commune de Limonest au motif qu'elle en aurait cédé une partie à la société MCP, M. X... a obtenu à son encontre une ordonnance d'injonction de payer contre laquelle la société a formé opposition ; que M. X... ayant été mis en redressement judiciaire, Mme Y..., désignée comme mandataire, est intervenue à l'instance ;

Attendu que pour débouter la société de sa demande en nullité des deux contrats d'agent commercial et condamner la société à payer à Mme Y..., ès qualités, une certaine somme au titre des commissions qui seraient dues à M. X... assortie d'intérêts au taux légal, l'arrêt retient que la modification de la loi du 2 janvier 1970 par l'article 97 de la loi du 13 juillet 2006 afin de conférer aux négociateurs immobiliers non salariés un statut complet et adapté à leur activité d'agent commercial, rend compatibles avec la loi du 2 janvier 1970 les activités de prospection immobilière exercées par M. X... au profit de sa mandante ;

Attendu qu'en statuant ainsi, alors que M. X... s'était livré à une activité de recherche et de négociation de biens immobiliers pour le compte de la société qui n'exerçait pas une activité d'agent immobilier et que les dispositions issues de la loi du 13 juillet 2006 ne permettent pas aux agents commerciaux d'exercer, en cette qualité, des activités régies par la loi du 2 janvier 1970 pour le compte de mandants qui ne sont pas titulaires de la carte professionnelle exigée par celle-ci, la cour d'appel a violé les textes susvisés.

LE STATUT DE L'AGENT COMMERCIAL IMMOBILIER

Dès 1970, les agents immobiliers, régis par la loi Hoguet du 2 janvier 1970, ont largement fait appel aux services de collaborateurs non salariés soumis au statut des agents commerciaux sans que cette pratique ne suscite des questions.

voici l'article 4 complet modifié par la loi du 13 juillet 2006:

"Toute personne habilitée par un titulaire de la carte professionnelle à négocier, s'entremettre ou s'engager pour le compte de ce dernier justifie de sa qualité et de l'étendue de ses pouvoirs dans les conditions fixées par décret en Conseil d'Etat. Les dispositions du titre II de la présente loi lui sont applicables.

Les dispositions du chapitre IV du titre III du livre Ier du code de commerce sont applicables aux personnes visées au premier alinéa lorsqu'elles ne sont pas salariées. Toutefois, ces personnes ne peuvent recevoir ou détenir des sommes d'argent, des biens, des effets ou des valeurs ou en disposer à l'occasion des activités visées à l'article 1er de la présente loi. Elles ne peuvent donner des consultations juridiques ou rédiger des actes sous seing privé, à l'exception de mandats conclus au profit du titulaire de la carte professionnelle visée à l'article 3.

Celles d'entre elles qui exercent déjà leur activité à titre non salarié à la date d'entrée en vigueur de la loi n° 2006-872 du 13 juillet 2006 portant engagement national pour le logement doivent s'immatriculer en qualité d'agents commerciaux dans les neuf mois à compter de cette date."

Pour répondre aux obligations de la loi du 2 janvier 1970, en sa rédaction de la loi du 13 juillet 2006, l'agent commercial immobilier DOIT S'INSCRIRE AU REGISTRE SPECIAL DES AGENT COMMERCIAUX AUPRES DU REGISTRE DU COMMERCE. Les préfectures ne délivrent la carte d'agent commercial immobilier qu'à cette condition.

Pour bénéficier du statut d'agent commercial immobilier un auto-entrepreneur doit se rendre au greffe du tribunal de commerce avec sa déclaration d'auto-entrepreneur, un contrat d'agent commercial immobilier signé par une agence et demander de se faire inscrire au Registre Spécial des Agents Commerciaux (RSAC).

L'article 9 du décret n°72-678 du 20 juillet 1972 prévoit que l'agent commercial immobilier se fait remettre par l'agence immobilière, une carte visée par le préfet sur des documents fournis par la préfecture:

"Toute personne habilitée par un titulaire de la carte professionnelle à négocier, s'entremettre ou s'engager pour le compte de ce dernier, justifie de la qualité et de l'étendue de ses pouvoirs par la production d'une attestation conforme à un modèle déterminé par arrêté conjoint du garde des sceaux, ministre de la justice et du ministre de l'intérieur.

Cette attestation est délivrée par le titulaire de la carte professionnelle, après avoir été visée par le préfet compétent en vertu des dispositions de l'article 5 du présent décret. Les dispositions des deux derniers alinéas de l'article 3 ci-dessus sont applicables pour le visa de l'attestation par le préfet.

Toute personne qui détient une attestation est tenue de la restituer au titulaire de la carte professionnelle qui la lui a délivrée, dans les vingt-quatre heures de la demande qui en a été faite par lettre recommandée avec demande d'avis de réception.

Sur simple demande du préfet ou du procureur de la République formulée à cet effet, l'attestation doit être retirée.

En cas de non-restitution de cette attestation, le titulaire de la carte professionnelle doit en aviser aussitôt le procureur de la République ainsi que le préfet.

Toute modification dans les énonciations de l'attestation donne lieu à délivrance d'un nouveau document sur remise de l'ancien.

Les nom et qualité du titulaire de l'attestation doivent être mentionnés dans les conventions visées à l'article 6 de la loi du 2 janvier 1970 susvisée lorsqu'il intervient dans leur conclusion, ainsi que sur les reçus de versements ou remises lorsqu'il en délivre."

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fabre@fbls.net