ACHAT VENTE DE TERRAIN

Rédigé par Frédéric Fabre docteur en droit.

Cliquez sur un lien bleu pour accéder au modèle de bail civil ou aux informations juridiques gratuites.

- MODÈLES DE COMPROMIS DE VENTE DE TERRAIN

- INFORMATIONS JURIDIQUES GRATUITES SUR LA VENTE D'UN TERRAIN

MODÈLES DE COMPROMIS DE VENTE DE TERRAIN

Le modèle n°1 concerne le compromis de vente et le modèle n° 2 la promesse de vente.

Les modèles concernent les terrains constructibles ou non constructibles.

Le ticket pour obtenir le modèle que vous pouvez télécharger, copier coller, compléter et imprimer ne coûte que 10 € ttc.

Des conditions suspensives sont prévues; notamment la possibilité pour l'acquéreur d'obtenir un crédit et pour le vendeur, la possibilité de renoncer si le bien est grevé d'une hypothèque supérieure au prix de vente. Un avenant prévoit la possibilité pour l'acquéreur d'acheter sans crédit.

En cas de défaillance d'une partie, une clause pénale prévoit une indemnisation de dix pour cent du prix de vente au profit de l'autre partie sans oublier la possibilité de la "vente forcée" ou de "l'acquisition forcée".

Une Hot line et une adresse e mail gratuite vous permettent de nous poser vos questions particulières.

Cliquez sur le bouton pour acheter un ticket composé d'un code de chiffres et de lettres.

Le paiement hautement sécurisé est possible par CB, ajout sur facture internet ou carte neosurf.

Copiez votre code dans la fenêtre "ticket" pour accéder immédiatement aux modèles à télécharger ou copier coller.

Entrez votre ticket d'accès

Vous pouvez utiliser le code dix fois sur les modèles achetés.

INFORMATIONS JURIDIQUES SUR LA VENTE DE TERRAIN

Cliquez sur un lien bleu pour accéder au modèle de bail civil ou aux informations juridiques gratuites.

- Il N'Y A PAS DE DÉLAI DE RÉTRACTATION DE 10 JOURS POUR L'ACHAT D'UN TERRAIN

- LE DROIT DE PRÉEMPTION DE LA SAFER

- LE DROIT DE PRÉEMPTION DES LOCATAIRES AGRICOLES

- LE DROIT DE PASSAGE ET LES SERVITUDES SUR LES TERRAINS.

PAS DE DÉLAI DE RÉTRACTATION DE 10 JOURS

POUR L'ACHAT D'UN TERRAIN NON CONSTRUCTIBLE

Un terrain même constructible n'est pas une construction ou un  immeuble à usage d'habitation !

Article L271-1 du Code de la construction de l'habitation

Pour tout acte ayant pour objet la construction ou l'acquisition d'un immeuble à usage d'habitation, la souscription de parts donnant vocation à l'attribution en jouissance ou en propriété d'immeubles d'habitation ou la vente d'immeubles à construire ou de location-accession à la propriété immobilière, l'acquéreur non professionnel peut se rétracter dans un délai de dix jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre lui notifiant l'acte.

Cet acte est notifié à l'acquéreur par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou par tout autre moyen présentant des garanties équivalentes pour la détermination de la date de réception ou de remise. La faculté de rétractation est exercée dans ces mêmes formes.

Lorsque l'acte est conclu par l'intermédiaire d'un professionnel ayant reçu mandat pour prêter son concours à la vente, cet acte peut être remis directement au bénéficiaire du droit de rétractation. Dans ce cas, le délai de rétractation court à compter du lendemain de la remise de l'acte, qui doit être attestée selon des modalités fixées par décret.

Lorsque le contrat constatant ou réalisant la convention est précédé d'un contrat préliminaire ou d'une promesse synallagmatique ou unilatérale, les dispositions figurant aux trois alinéas précédents ne s'appliquent qu'à ce contrat ou à cette promesse.

Lorsque le contrat constatant ou réalisant la convention est dressé en la forme authentique et n'est pas précédé d'un contrat préliminaire ou d'une promesse synallagmatique ou unilatérale, l'acquéreur non professionnel dispose d'un délai de réflexion de dix jours à compter de la notification ou de la remise du projet d'acte selon les mêmes modalités que celles prévues pour le délai de rétractation mentionné aux premier et troisième alinéas. En aucun cas l'acte authentique ne peut être signé pendant ce délai de dix jours.

COUR DE CASSATION Chambre Civile 3, arrêt du 4 février 2016 Pourvoi N° 15-11140 CASSATION

Vu l'article L. 271-1 du code de la construction et de l'habitation ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 13 novembre 2014), que, par acte notarié du 13 janvier 2011, la société Bat et Bri a consenti une promesse unilatérale de vente d'un terrain à bâtir à M. et Mme X..., sous la condition suspensive de l'obtention d'un permis de construire une maison à usage d'habitation et d'un prêt ; que, la vente n'ayant pas été régularisée, la société Bat et Bri a assigné en paiement de l'indemnité d'immobilisation M. et Mme X... qui ont soutenu que la promesse unilatérale de vente était nulle, faute de leur avoir été notifiée conformément aux dispositions de l'article L. 271-1 du code de la construction et de l'habitation ;

Attendu que, pour déclarer nulle la promesse unilatérale, l'arrêt retient que la volonté des acquéreurs de construire une maison à usage d'habitation était certaine lors de la conclusion de la promesse et était entrée dans le champ contractuel et qu'il se déduit de ces éléments que le droit de rétractation prévu par les dispositions légales était applicable ;

Qu'en statuant ainsi, alors que la promesse ne portait que sur la vente d'un terrain à bâtir et que la faculté de rétractation prévue par l'article L. 271-1 précité ne concerne que les actes ayant pour objet la construction ou l'acquisition d'un immeuble à usage d'habitation, la cour d'appel a violé le texte susvisé

LE DROIT DE PRÉEMPTION DES SAFER

L'Arrêté du 17 juillet 2014 porte fixation du barème indicatif de la valeur vénale moyenne des terres agricoles en 2013.

Le droit de préemption des SAFER porte sur les terres et domaines agricoles pour permettre:

  1. L’installation, la réinstallation ou le maintien des agriculteurs

  2. L’agrandissement et l’amélioration de la répartition parcellaire des exploitations existantes

  3. La préservation de l’équilibre des exploitations lorsqu’il est compromis par l’emprise de travaux d’intérêt public

  4. La sauvegarde du caractère familial de l’exploitation

  5. La lutte contre la spéculation foncière

  6. La conservation d’exploitations viables existantes lorsqu’elle est compromise par la cession séparée des terres et de bâtiments d’habitation ou d’exploitation

  7. La mise en valeur et la protection de la forêt ainsi que l'amélioration des structures sylvicoles dans le cadre des conventions passées avec l'État

  8. La réalisation des projets de mise en valeur des paysages et de protection de l’environnement approuvés par l’État ou les collectivités locales et leurs établissements publics

  9. Dans les conditions prévues par le chapitre III du titre IV du livre Ier du code de l'urbanisme, la protection et la mise en valeur des espaces agricoles et naturels périurbains.

Le Décret n° 2015-956 du 31 juillet 2015 autorise la Société d'aménagement foncier et d'établissement rural de Corse à exercer le droit de préemption et à bénéficier de l'offre amiable avant adjudication volontaire.

Le Décret du 16 février 2012 autorise pour une période de cinq années la Société d'aménagement foncier et d'établissement rural de la Guadeloupe à exercer le droit de préemption et à bénéficier de l'offre amiable avant adjudication volontaire.

LA PROPRIÉTÉ ENTIÈRE DU TERRAIN PEUT SEULE ÊTRE PRÉEMPTÉE

COUR DE CASSATION Chambre Civile 3 arrêt du 15 décembre 2016 POURVOI N° 15-27518 rejet

Mais attendu qu'ayant relevé que la vente litigieuse n'avait pas constitué une cession isolée de nue-propriété ou d'usufruit, mais avait porté sur ces deux droits, cédés, sur le même immeuble, simultanément par leurs titulaires respectifs à un même acquéreur, dans le but de permettre la reconstitution entre ses mains de la pleine propriété d'un bien rural, que l'acte de vente, qui énonçait, au titre des quotités acquises, que la société d'exploitation du Buisson acquérait la pleine propriété, faisait apparaître la volonté des parties de la transférer, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante, en a exactement déduit que cette vente était soumise au droit de préemption de la SAFER ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé

LE DÉLAI POUR DÉCIDER DU DROIT DE PRÉEMPTION EST DE DEUX MOIS

COUR DE CASSATION Chambre Civile 3 arrêt du 20 mai 2015 POURVOI N° 14-13188 rejet

Mais attendu qu'ayant relevé que la SAFER, informée le 17 juillet 2008 de l'intention de M. Y... d'aliéner une parcelle de terre, a, par lettre recommandée avec accusé de réception reçue le 12 septembre 2008, fait connaître sa décision de préempter et exactement retenu que le délai de validité convenu entre M. Y... et M. et Mme X..., acquéreurs évincés, n'était pas opposable à la SAFER qui disposait d'un délai de deux mois pour préempter en application des articles R. 143-4 et 6 du code rural et de la pêche maritime, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante, en a déduit à bon droit que la procédure de préemption formalisée avant l'expiration de ce délai était régulière

En cas de substitution d'un acquéreur sur un compromis de vente, la SAFER bénéficie d'un nouveau délai de droit de préemption.

COUR DE CASSATION CHAMBRE CIVILE 3 ARRÊT DU 3 MAI 2012 POURVOI N° 11-10788 cassation

Vu l'article R. 143-4 du code rural et de la pêche maritime, ensemble les articles L. 143-2 et L. 412-8 du même code
Attendu que lors d'une vente, d'un échange ou d'un apport en société portant sur un fonds agricole ou un terrain à vocation agricole situé dans une zone où la société d'aménagement foncier et d'établissement rural est autorisée à exercer le droit de préemption, le notaire chargé d'instrumenter est tenu, deux mois avant la date envisagée pour cette aliénation, de faire connaître à ladite société la consistance du bien, sa localisation, le cas échéant la mention de sa classification dans un document d'urbanisme, s'il en existe, le prix et les conditions demandés, ainsi que les modalités de l'aliénation projetée ; qu'il doit, en outre, faire connaître à la société les nom, domicile et profession de la personne qui se propose d'acquérir le bien ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 18 novembre 2010), que les époux X... ont notifié, le 3 avril 2007, à la SAFER de l'Ile de France (la SAFER), aux fins de purge de son droit de préemption, un projet de vente à M. Y... d'une parcelle bâtie leur appartenant ; qu'ils lui ont adressé, le 17 avril suivant, une lettre lui indiquant que M. Y... s'était substitué, par l'effet d'une clause de la promesse de vente, une SCI Calisto (la SCI) en cours d'immatriculation ; que par lettre du 31 mai 2007, la SAFER a accusé réception de ces deux notifications et indiqué que le délai d'exercice de son droit de préemption commençait à courir à compter de la seconde notification ; que le 15 juin 2007, la SAFER a répondu qu'elle entendait exercer son droit de préemption ; que les époux X... ont agi en annulation de cette déclaration de préemption ;

Attendu que pour accueillir cette demande, l'arrêt retient que l'exercice par l'acquéreur de la faculté de substitution stipulée au contrat n'a pas pour effet d'instaurer une nouvelle vente, qu'il n'y a pas eu modification substantielle de la vente dès lors que M. Y... était le gérant de la société Calisto qui a un caractère familial et que la déclaration d'intention d'aliéner du 3 avril 2007, reçue le 5 avril suivant par la SAFER, est régulière et a fait courir le délai d'exercice de son droit de préemption, et en déduit que la déclaration de la SAFER du 18 juin 2007 est tardive ;

Qu'en statuant ainsi, alors que l'exercice par l'acquéreur de sa faculté de substitution impose une notification mentionnant l'identité complète de l'acquéreur substitué, faisant courir un nouveau délai au bénéfice de la SAFER, la cour d'appel a violé les textes susvisés

LA SAFER CONSERVE SON DROIT DE PRÉEMPTION EN CAS DE VENTE PUBLIQUE

EN CAS DE SURENCHÈRE LE DÉLAI EST DE UN MOIS A COMPTER DE L'ADJUDICATION.

Cour de Cassation, 3eme chambre civile, arrêt du 5 juin 2013 pourvois n°11-26088 et 11-26153 Rejet

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Agen, 7 septembre 2011), que la vente aux enchères publiques de plusieurs biens immobiliers dépendant de la communauté ayant existé entre M. X...et Mme Y...ainsi que de leurs successions a été ordonnée et que par jugement du 10 décembre 2008 le lot n° 3 a été adjugé à M. Z...; que les époux A... ont formé une surenchère le 22 décembre 2008 annulée par jugement du 25 mars 2009 ; que le 24 avril 2009, la société d'aménagement foncier et d'établissement rural du Haut Languedoc (la SAFER) a déclaré exercer son droit de préemption sur la vente par adjudication des biens acquis par M. Z...; que soutenant que ce droit avait été exercé hors délai, M. Z...a assigné la SAFER et l'ensemble des coïndivisaires du bien, dont Mme C..., en annulation de la décision de préemption ;

Attendu que la SAFER et Mme C...font grief à l'arrêt d'accueillir cette demande

Mais attendu qu'en application des dispositions de l'article L. 143-11 du code rural et de la pêche maritime, la SAFER dispose, même en cas de surenchère, d'un délai d'un mois à compter de l'adjudication pour notifier l'exercice de la préemption au greffe du tribunal ; qu'ayant relevé que le bien avait été adjugé au profit de M. Z...par jugement du 10 décembre 2008 et que la notification de la préemption avait été faite au greffe le 24 avril 2009, la cour d'appel en a exactement déduit que l'exercice du droit de préemption était intervenu hors délai ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé.

LA SAFER NE PEUT PAS DÉTOURNER SON DROIT DE PRÉEMPTION.

COUR DE CASSATION CHAMBRE CIVILE 3 ARRÊT DU 16 JUIN 2011 POURVOI N° 09-72679 REJET

Attendu, d'une part, qu'il ne résulte ni de l'arrêt ni des conclusions d'appel de la SAFER que celle-ci ait soutenu que le tribunal paritaire des baux ruraux n'était pas compétent pour connaître des conditions d'exercice, par le preneur en place, de son droit de préemption, le moyen est de ce chef nouveau, mélangé de fait et de droit ;

Attendu, d'autre part, qu'ayant retenu que pour l'exercice de son droit de préemption, la SAFER invoquait les objectifs suivants : " 1° Installation, réinstallation ou maintien des agriculteurs, 2° Agrandissement des exploitations existantes et amélioration de leur réparation parcellaire " et qu'il n'était pas contesté que le rétrocessionnaire choisi était un homme de 77 ans demeurant en ville et retiré de la vie professionnelle active, la cour d'appel a pu, sans modification de l'objet du litige, ni violation du principe de la contradiction ou dénaturation, en déduire que la SAFER avait détourné l'exercice du droit de préemption.

COUR DE CASSATION CHAMBRE CIVILE 3 arrêt du 19 septembre 2012 POURVOI N° 10-21858 Cassation

Vu l’article L. 143 10 du code rural et de la pêche maritime ensemble l’article L. 622 16 du code de commerce dans sa rédaction antérieure à la loi du 26 juillet 2005

Attendu que le juge commissaire peut, si la consistance des biens, leur emplacement ou les offres reçues sont de nature à permettre une cession amiable dans de meilleures conditions, ordonner la vente par adjudication amiable sur la mise à prix qu’il fixe ou autoriser la vente de gré à gré aux prix et conditions qu’il détermine

Attendu, selon l’arrêt attaqué (Rouen, 20 mai 2010), que les époux Z... ont été placés en liquidation judiciaire par jugement du 6 juillet 2000 avec M. X... comme liquidateur ; que par ordonnance du 7 octobre 2008, confirmée par jugement du 19 février 2009, le juge commissaire a autorisé la cession de quatre parcelles de terre, moyennant le prix de 50 000 euros, au profit de la SCI de la Bresle; qu’avisée par le notaire chargé de la rédaction de l’acte de cession, la Société d’aménagement foncier et d’établissement rural de Haute Normandie (la SAFER), a, par lettre du 12 mai 2009, exercé son droit de préemption et, se prévalant des dispositions de l’article L. 143 10 du code rural et de la pêche maritime, elle a offert le prix de 33 000 euros; que le liquidateur a saisi le juge commissaire par requête du 11 juin 2009, en présence de la SAFER, pour qu’il soit statué sur la poursuite de la vente et, le cas échéant, être autorisé à saisir le tribunal paritaire des baux ruraux en fixation du prix

Attendu que pour autoriser M. X... à saisir le tribunal paritaire des baux ruraux l’arrêt retient que dès lors que le droit de préemption de la SAFER n’est pas contestable, celui ci ne peut s’exercer qu’au regard de l’intégralité des dispositions des articles L. 143 1 et suivants du code rural, dont celles de l’article L. 143 10 relatives à la fixation du prix ;

Qu’en statuant ainsi, alors que l’exercice du droit de préemption par la SAFER ne peut avoir pour effet de modifier les conditions de la vente autorisée par le juge commissaire, la cour d’appel a violé les textes susvisés

SI LE TERRAIN N'A PAS VOCATION AGRICOLE, LA SAFER NE PEUT PAS PRÉEMPTER.

COUR DE CASSATION CHAMBRE CIVILE 3 ARRÊT DU 28 SEPTEMBRE 2011 POURVOI N° 10-14004 REJET

Mais attendu qu'ayant constaté que la parcelle était plantée de quelques arbres fruitiers, de diverses essences arbustives et de fleurs sauvages et portait un abri de jardin en tôle ondulée, que l'état de friche enherbée tel que résultant des clichés photographiques pris en avril 2009 n'était que la conséquence de la procédure engagée en 2006 par la SAFER Île-de-France, et que la parcelle était un jardin d'agrément, garni d'un potager et d'arbres fruitiers trentenaires destinés à la consommation personnelle de ses propriétaires, la cour d'appel qui a souverainement retenu qu'avant son aliénation cette parcelle était le support d'une activité sans rapport avec une destination agricole, a exactement déduit de ces seuls motifs que ladite parcelle n'était pas soumise au droit de préemption de la SAFER

Cour de Cassation, 3eme chambre civile, arrêt du 5 juin 2013 pourvoi n°12-18313 cassation

Attendu que pour rejeter cette demande, l'arrêt retient qu'il n'est pas nécessaire, pour l'application des dispositions de l'article L. 143-4 du code rural et de la pêche maritime, que plusieurs parcelles soient mises en vente et que dans l'hypothèse de la vente d'une parcelle non intégralement boisée, la proportion de boisement est indifférente

Qu'en statuant ainsi, alors qu'une parcelle de nature mixte vendue isolément n'est susceptible d'être préemptée par la SAFER que si les surfaces à destination agricole sont prépondérantes, la cour d'appel a violé les textes susvisés

La SAFER peut préempter pour la réalisation d'un projet de mise en valeur des paysage et de protection de l'environnement approuvé par l'Etat, une collectivité territoriale ou l'un de ses établissements.

COUR DE CASSATION CHAMBRE CIVILE 3 Arrêt du 16 JUIN 2011 POURVOI N° 10-15008 REJET

Mais attendu que l'exercice du droit de préemption sur le fondement du 8° de l'article L. 143-2 du code rural ayant pour objet la réalisation d'un projet de mise en valeur des paysage et de protection de l'environnement approuvé par l'Etat, une collectivité territoriale ou l'un de ses établissements, la cour d'appel, qui a relevé que la décision de préemption litigieuse ne comportait pas d'indications concrètes constitutives du descriptif d'un projet susceptible de répondre aux objectifs à atteindre, la SAFER se contentant d'exprimer en termes généraux la mission de protection de l'environnement que lui a confiée le législateur et retenu à juste titre que l'acquisition de terres incluses dans le périmètre d'une ZNIEFF ne constituait pas en soi un projet et que l'autorisation du directeur régional de l'environnement ne valait pas approbation d'un projet spécifique dont il n'était pas fait mention dans la décision, en a déduit à bon droit, sans être tenue de se livrer à une recherche sur la portée de lettres produites que ses constatations rendaient inopérante, que cette décision de préemption devait être annulée avec toutes conséquences de droit

La SAFER qui n'a pas été informée d'une vente a six mois pour faire annuler la vente à partir non pas du jour de la vente mais du jour qu'elle en a connaissance.

COUR DE CASSATION CHAMBRE CIVILE 3 Arrêt du 16 JUIN 2011 POURVOI N° 10-15410 et 10-10788 Cassation

Attendu que pour déclarer la SAFER forclose en son action, l'arrêt retient que le délai de six mois de l'action en nullité d'une vente faite sans observation des formalités relatives à l'exercice du droit de préemption de la SAFER court à compter du jour où la date de la vente lui est connue, que s'agissant d'une matière soumise à la publicité foncière, la vente litigieuse est opposable aux tiers et donc à la SAFER à compter de sa publication à la conservation des hypothèques, publication précisément destinée à porter les actes de vente immobilière à la connaissance des tiers tels la SAFER, et que l'acte de vente ayant été publié à la conservation des hypothèques d'Antibes le 12 mars 2004 et l'assignation en nullité de la vente ayant été délivrée le 14 septembre 2005, la forclusion est encourue ;

Qu'en statuant ainsi, alors que la publication de l'acte de vente à la conservation des hypothèques ne fait pas, à elle seule, courir le délai de forclusion prévu par le texte susvisé, lequel suppose, de la part du titulaire du droit de préemption méconnu, la connaissance effective de la date de la vente, la cour d'appel a violé le texte susvisé.

LES COHERITIERS QUI ACHETENT PEUVENT ÉCHAPPER

AU DROIT DE PRÉEMPTION DE LA SAFER EN CAS DE LICITATION AMIABLE

COUR DE CASSATION CHAMBRE CIVILE 3 Arrêt du 1er février 2012 POURVOI N° 11-11972 Cassation

Vu l'article L. 143-4, 3° du code rural et de la pêche maritime ;

Attendu qu'il résulte de ce texte que ne peuvent faire l'objet d'une préemption par les sociétés d'aménagement foncier et d'établissement rural les acquisitions effectuées par des cohéritiers sur licitation amiable ;
Attendu que, pour refuser à Mme X... le bénéfice de ces dispositions, l'arrêt retient que la clause de substitution, de nature conventionnelle, ne peut primer le droit de préemption de la SAFER, d'ordre public, comme rappelé au dernier alinéa de ladite clause ;

Qu'en statuant ainsi, alors que l'exception apportée, au profit des cohéritiers, par la loi au droit de préemption de la SAFER est d'ordre public, la cour d'appel, qui a constaté que Mme X..., cohéritière des propriétaires du bien litigieux, l'avait acquis sur licitation amiable, a violé le texte susvisé

LA SAFER DOIT PRÉVENIR EN CAS DE RÉTROCESSION DES TERRES

COUR DE CASSATION CHAMBRE CIVILE 3 Arrêt du 29 octobre 2013 POURVOI N° 12-19870 Cassation partielle

Vu les articles L. 143-14, R. 143-11 du code rural et de la pêche maritime, ensemble l'article 6 § 1 de la convention de sauvegarde des droits de l'Homme et des libertés fondamentales ;

Attendu, selon le premier de ces textes, que sont irrecevables les actions en justice contestant les décisions de rétrocession prises par les SAFER ainsi que les décisions de préemption s'il s'agit de la mise en cause du respect des objectifs définis à l'article L. 143-2 intentées au-delà d'un délai de six mois à compter du jour où les décisions motivées ont été rendues publiques ;

Que, selon le deuxième, avant de rétrocéder les biens préemptés, la SAFER prend les mesures de publicité prévues à l'article R. 142-3 ; que la décision de rétrocession est notifiée, avec indication des motifs ayant déterminé le choix de l'attributaire, aux candidats non retenus, et par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, à l'acquéreur évincé ; que la décision de rétrocession fait l'objet, dans le délai d'un mois à compter du jour de la signature de l'acte authentique, d'un affichage, pendant quinze jours, à la mairie de la commune de situation des biens et que cet affichage constitue le point de départ du recours prévu à l'article L. 143-14 ;

Attendu que pour déclarer irrecevable la contestation par Mme Y..., épouse Z... des décisions de préemption du 25 juillet 2000 et de rétrocession du 23 février 2006 prises par la SAFER, l'arrêt retient que l'acte de rétrocession des parcelles DK 221 et 223 à M. A... a fait l'objet d'une publicité par affichage en mairie le 1er août 2006, qu'il s'ensuit que Mme Y... devait engager sa contestation avant le 1er février 2007 et que l'ayant fait le 28 juin 2007, elle était irrecevable à agir ;

Qu'en statuant ainsi, tout en constatant que la SAFER n'établissait pas avoir notifié à Mme Y..., épouse Z..., l'acte de rétrocession, alors que le délai de six mois à compter de l'affichage en mairie ne peut, sans porter atteinte au droit à un recours effectif, courir contre une personne à qui la décision qu'elle entend contester n'a pas été notifiée, la cour d'appel a violé les textes susvisés

AMÉNAGEMENT FONCIER ET DROIT DE PRÉEMPTION

Cour de Cassation, chambre civile 3 arrêt du 5 novembre 2015, pourvoi n°14-21854 Rejet

Mais attendu qu'ayant retenu à bon droit que la déclaration prévue à l'article R. 143-9 précité ne vaut pas offre de vente, de sorte que la notification par la SAFER de son droit de préemption n'a pas eu pour effet de rendre la vente parfaite, la cour d'appel en a exactement déduit, sans modifier l'objet du litige ni violer le principe de la contradiction, abstraction faite d'un motif erroné mais surabondant, que la venderesse pouvait valablement revenir sur sa décision de vendre

LE DROIT DE PREEMPTION DES LOCATAIRES AGRICOLES

cour de cassation chambre civile 3 arrêt du 10 juillet 2013 Pourvoi 10-25979 rejet

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Riom, 2 septembre 2010), que M. et Mme X... ont donné à bail à M. et Mme Y... divers biens agricoles ; qu'ayant consenti le 10 janvier 2000 à un tiers une promesse de vente sur ces biens, M. et Mme X... ont notifié les modalités de la vente projetée à M. et Mme Y... qui ont exercé leur droit de préemption ; que ceux-ci ayant été définitivement déclarés forclos le 14 juin 2005, M. et Mme X... ont réitéré la vente en la forme authentique le 31 mai 2008 ; que M. et Mme Y... ont assigné leurs bailleurs en nullité de cette vente au motif que la procédure de notification n'avait pas été renouvelée ;

Attendu que M. et Mme Y... font grief à l'arrêt de rejeter cette demande, alors, selon le moyen, que lorsqu'un an après l'envoi de la dernière notification, la vente n'étant pas réalisée, le propriétaire persiste dans son intention de vendre, il est tenu de renouveler la procédure prévue à l'article L. 412-8 du code rural ; qu'en l'espèce, pour décider que la vente promise à M. Z... par les consorts X... n'avait pas à faire l'objet d'une nouvelle notification au preneur, la cour d'appel s'est bornée à relever que l'acte notarié du 31 mai 2008 ne constituait pas une nouvelle vente, distincte de la promesse du 10 janvier 2000 notifiée une première fois aux époux Y... ; qu'en statuant ainsi, elle a violé l'article L. 412-9 du code rural ;

Mais attendu qu'ayant relevé que la promesse synallagmatique de vente du 10 janvier 2000 comportait une condition suspensive relative à la purge du droit de préemption, laquelle avait été réalisée par les décisions judiciaires consacrant la forclusion du droit du preneur, et qu'ainsi la vente était devenue parfaite, la cour d'appel en a exactement déduit que l'acte notarié du 31 mai 2008 ne constituait pas une nouvelle vente nécessitant une nouvelle notification au preneur

LE DÉSENCLAVEMENT D'UN TERRAIN

La propriété qui subit une servitude, est appelé le "fonds servant" et la propriété qui profite de la servitude est appelée le "fonds dominant".

LE DROIT DE PASSAGE POUR DESSERVIR UN FOND ENCLAVE

Article 682 du Code Civil

Le propriétaire dont les fonds sont enclavés et qui n'a sur la voie publique aucune issue, ou qu'une issue insuffisante, soit pour l'exploitation agricole, industrielle ou commerciale de sa propriété, soit pour la réalisation d'opérations de construction ou de lotissement, est fondé à réclamer sur les fonds de ses voisins un passage suffisant pour assurer la desserte complète de ses fonds, à charge d'une indemnité proportionnée au dommage qu'il peut occasionner.

Article 683 du Code Civil

Le passage doit régulièrement être pris du côté où le trajet est le plus court du fonds enclavé à la voie publique.

Néanmoins, il doit être fixé dans l'endroit le moins dommageable à celui sur le fonds duquel il est accordé.

LE DROIT DE PASSAGE DOIT PRÉVOIR LE PASSAGE D'UN VÉHICULE AUTOMOBILE

COUR DE CASSATION CHAMBRE CIVILE 3 arrêt du 14 janvier 2016 POURVOI N° 14-25089 cassation

Vu l'article 682 du code civil ;

Attendu que le propriétaire dont les fonds sont enclavés, et qui n'a sur la voie publique aucune issue ou qu'une issue insuffisante, est fondé à réclamer sur le fonds de ses voisins un passage suffisant pour assurer la desserte complète de son fonds ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 12 juin 2014), que les époux X... ont acquis une propriété sur laquelle est édifiée une maison à laquelle ils accédaient par un chemin appartenant aux consorts Y... ; que, ceux-ci ayant fermé ce chemin en 2011, les époux X..., soutenant que leur fonds, auquel on accède par un escalier escarpé de quatre-vingt-dix-neuf marches, était enclavé, ont assigné les consorts Y... en désenclavement ;

Attendu que, pour rejeter cette demande, l'arrêt retient que la maison des époux X... est desservie par un escalier extrêmement pentu et que, si l'approche de la maison en véhicule est impossible par cet escalier, l'accès à la propriété reste possible moyennant certains aménagements ;

Qu'en statuant ainsi, alors que l'accès par un véhicule automobile correspond à l'usage normal d'un fonds destiné à l'habitation, la cour d'appel a violé le texte susvisé

LE DÉSENCLAVEMENT D'UN TERRAIN DOIT ÊTRE ÉTUDIÉ AUSSI SUIVANT SON CLASSEMENT TERRITORIAL

COUR DE CASSATION CHAMBRE CIVILE 3 arrêt du 14 janvier 2016 POURVOI N° 14-26640 Irrecevabilité

Mais attendu qu'ayant constaté que le certificat d'urbanisme interdisait tout accès direct depuis la route départementale 183 au fonds de la SCI et justement retenu que celle-ci ne pouvait se voir contrainte à exercer un recours à l'encontre de cet acte, la cour d'appel a, abstraction faite d'un motif surabondant relatif à la légitimité de ce certificat, souverainement retenu que le fonds concerné était enclavé et devait bénéficier d'une servitude légale de passage ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

Cour de Cassation chambre civile 3 arrêt du 5 septembre 2012 pourvoi N°11-22276 Cassation

Vu les articles 682 et 683 du code civil, ensemble l'article L. 642-2 du code du patrimoine

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Rennes, 31 mai 2011) que les époux X..., propriétaires d'un terrain cadastré AX n° 109, ont assigné les consorts Y..., propriétaires de la parcelle voisine AX 110, en fixation de l'assiette de la servitude légale dont ils bénéficient sur cette parcelle pour désenclaver leur fonds

Attendu que pour fixer l'assiette de la servitude dans la partie sud de la parcelle AX 110, selon la solution N° 1 figurant sur le plan annexé au rapport d'expertise, l'arrêt retient que ce tracé, bien que présentant un trajet plus long, est le moins dommageable pour le fonds servant

Qu'en statuant ainsi, sans rechercher, comme il lui était demandé, si ce tracé était compatible avec les contraintes d'urbanisme et environnementales applicables à cette parcelle située en zone de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision

POUR TOUT SAVOIR SUR LES SERVITUDES, CLIQUEZ SUR LES SERVITUDES DE L'IMMEUBLE

Cliquez sur le bouton pour accéder aux informations juridiques sur l'achat ou la vente immobilière

Cliquez pour nous poser vos questions, l'e mail permet de rester confidentiel.