IMMEUBLE A RÉNOVER OU CONSTRUIRE

Pour plus de sécurité, fbls immeuble à rénover ou construire est sur : https://www.fbls.net/imrenovconstruire.htm

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"La réglementation de la construction empêche la transition écologique, réduit
les surfaces agricoles et naturelles et ne permet pas de loger tous les français
"
Frédéric Fabre docteur en droit.

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- AU MODÈLE GRATUIT DE COMPROMIS DE VENTE D'UN IMMEUBLE A RENOVER

- AUX INFORMATIONS JURIDIQUES SUR LES IMMEUBLES A RÉNOVER OU CONSTRUIRE

LES DELAIS DURANT LA CRISE DU CORONAVIRUS

  • Rapport au Président de la République relatif à l'ordonnance n° 2020-539 du 7 mai 2020 fixant des délais particuliers applicables en matière d'urbanisme, d'aménagement et de construction pendant la période d'urgence sanitaire
  •  Ordonnance n° 2020-539 du 7 mai 2020 fixant des délais particuliers applicables en matière d'urbanisme, d'aménagement et de construction pendant la période d'urgence sanitaire

  • Nous pouvons analyser GRATUITEMENT et SANS AUCUN ENGAGEMENT vos griefs pour savoir s'ils sont susceptibles d'être recevables devant le parlement européen, la CEDH, le Haut Commissariat aux droits de l'homme, ou un autre organisme de règlement international de l'ONU. Contactez nous à fabre@fbls.net.

    Si vos griefs semblent recevables, pour augmenter réellement et concrètement vos chances, vous pouvez nous demander de vous aider à rédiger votre requête, votre pétition ou votre communication individuelle.

    Pour les français, pensez à nous contacter au moins au moment de votre appel, pour assurer l'épuisement des voies de recours et augmenter vos chances de réussite, devant les juridictions françaises ou internationales.

    MODÈLE DE COMPROMIS DE VENTE

    D'UN IMMEUBLE A RÉNOVER OU RECONSTRUIRE

    Notre Conseil: Copiez collez sur une page Word ou autre préalablement ouverte puis complétez ou modifiez le texte comme vous le souhaitez.

    COMPROMIS DE VENTE D'UN IMMEUBLE A RÉNOVER OU RECONSTRUIRE

    Entre les soussignés

    Nom:

    Prénoms:

    né le:                                               à:

    Et

    Nom de jeune fille:

    Prénoms:

    née le:                                               à:

    demeurant tous deux :

    dénommés ci-après les vendeurs d'une part

    Et

    Nom:

    Prénoms:

    né le:                                               à:

    Et

    Nom de jeune fille:

    Prénoms:

    née le:                                               à:

    demeurant tous deux :

     

    et toute personne morale dont les personnes désignées ci dessus seraient actionnaires, pouvant s'y substituer.

    dénommés ci-après les acquéreurs d'autre part.

    Les deux parties déclarent ne pas être concernées par une procédure de liquidation ou de redressement judiciaire.

    Il a été convenu et arrêté ce qui suit :

    ENGAGEMENT A VENDRE ET A ACHETER

    Les vendeurs s'engagent, ainsi que ses héritiers et ayants droits solidairement entre eux, mineurs ou non, à toutes les garanties de droit et à vendre aux acquéreurs qui s'engagent à l'acquisition, sous réserve de conditions suspensives décrites ci-après, les biens et droits immobiliers décrits ci-dessous:

    Les termes "immeuble" désignent l'ensemble immobilier décrit ci-dessous ainsi que toutes les dépendances:

    Désignation :

    bâtiments :

    dépendances :

    les terrains :

    les informations cadastrales sont:      section, n°

    les métrages précis sont les suivants :

    pour les bâtiments :

    pour les dépendances :

    pour les terrains :

    Le classement énergétique publié dès l'annonce est :

    L'adresse postale précise est :

    cochez la clause adéquate  

    O L'Immeuble n'est pas dans le périmètre d'un plan de prévention des risques ou technologiques dit "Seveso". Le justificatif de moins de six mois est annexé dans les présents et sera annexé dans l'acte de vente notarié. 

    O L'Immeuble fait l'objet d'un classement en plan de prévention des risques ou technologiques dit "Seveso" pour cause de:

    Par conséquent comme il est indiqué sur le plan ci annexé, le terrain est classé en zone:

    Les prescriptions du règlement du plan prescrivent les limites suivantes:

    Les précédents sinistres remboursés par les assurances sont les suivants:

    Année:                                     intensité du sinistre:  

    Année:                                     intensité du sinistre:  

    Année:                                     intensité du sinistre:  

    Les justificatifs de moins de six mois, sont annexés dans le présent acte et le seront à nouveau dans l'acte de vente notarié.

    cochez la clause adéquate  

    O L'Immeuble n'est pas dans le périmètre d'un plan d'exposition aux bruits.

    O L'Immeuble fait l'objet d'un classement en plan d'exposition aux bruits, par conséquent, les pièces sont annexées aux présents.

    Les acquéreurs reconnaissent avoir visité les biens ci-dessus décrits et en reconnaissent exacte la désignation.

    Les vendeurs déclarent qu'ils sont l'unique propriétaire des biens et qu'ils sont en état de produire les titres de propriété nécessaires à la vente.
    Les vendeur déclarent que les biens ne sont pas sous l'effet d'une servitude ou droit de passage, qu'ils ne font pas l'objet d'une hypothèque. Dans le cas où les biens seraient hypothéqués, les vendeurs s'engagent à la faire lever à leurs frais.

    Les acquéreurs donnent aux vendeurs par les présents mandat de réaliser les travaux nécessaires suivant le devis descriptif servant de base aux marchés avec un plan coté du local vendu et une notice indiquant les éléments d'équipement propres à ce local.  Ces documents sont annexés aux présents.

    Les pouvoirs des vendeurs comportent ceux de choisir les architectes, entrepreneurs et autres techniciens, d'arrêter librement les conventions passées avec eux et d'effectuer la réception des travaux qu'ils ont faits ou dirigés, y compris les travaux nécessaires à la levée des réserves.
    Ils comportent également ceux de faire toute demande d'autorisation ou déclaration prévue au code de l'urbanisme et nécessaire à la réalisation des travaux faisant l'objet du contrat.

    Les travaux devront être réalisés impérativement dans un délai de.........    mois et ........ jours francs après la date de l'acte authentique.

    Il est rappelé qu'il ne s'agit pas de reconstruire un immeuble neuf mais bien de le rénover, par conséquent le devis est conforme à l'article R 262-1 du code de la construction et de l'habitation qui prévoit que les travaux ne peuvent pas dépasser:

    1° Soit la majorité des fondations ;
    2° Soit la majorité des éléments hors fondations déterminant la résistance et la rigidité de l'ouvrage ;
    3° Soit la majorité de la consistance des façades hors ravalement ;
    4° Soit l'ensemble des éléments de second œuvre suivants, dans une proportion au moins égale à deux tiers pour chacun des éléments mentionnés :
    a) Les planchers ne déterminant pas la résistance ou la rigidité de l'ouvrage ;
    b) Les huisseries extérieures ;
    c) Les cloisons intérieures ;
    d) Les installations sanitaires et de plomberie ;
    e) Les installations électriques ;
    f) Et, pour les opérations réalisées en métropole, le système de chauffage.

    ajoutez le cas échéant:

    Les vendeurs présentent dès maintenant une garantie d'achèvement des travaux signée par (une banque ou une assurance).

    ORIGINE DE PROPRIÉTÉ

    Les  vendeurs ont acquis ou obtenu par voie de succession l'immeuble  de:
    par acte notarié du:                                     dressé par Maître                                    en son étude de
    Cette mutation a été publiée au bureau des hypothèques de                            le                    volume                          n°

    OCCUPATION DES LIEUX

    Les vendeurs déclarent que les biens seront à la date d'entrée en jouissance l'immeuble sera :

    - libre de toute occupation ou location

    - loués pour un loyer mensuel de: ........... €, par bail signé le .............. la date prévue de la fin du bail est ...................

    CONDITIONS SUSPENSIVES

    La vente de l'immeuble est conclue sous les conditions suspensives suivantes:

    1/ L'octroi aux acquéreurs d'un crédit dont le montant ne pourra excéder                 % du prix de vente au taux normal du marché pour une durée minimale de 15 ans, et sans exigence d'une garantie hypothécaire supplémentaire. Cette condition suspensive devra être réalisée dans un délai de un mois suivant la signature des présents.

    Si un mois après les présents, les acquéreurs  ne présentent pas soit deux refus bancaires, soit une acceptation bancaire de prêt, les présents sont annulés de droit et l'acompte reste entre les mains des vendeurs pour réparer le préjudice d'immobilisation.

    Si un mois après les présents, les acquéreurs  présentent deux refus bancaires, l'acompte leur est immédiatement restitué nonobstant toute contestation des vendeurs et les présents sont annulés.

    Si un mois après les présents, les acquéreurs présentent une acceptation bancaire, le notaire appelle les fonds et rédige l'acte authentique.

    2/ La renonciation par le titulaire éventuel du droit de préemption ou de préférence à son droit au plus tard à la date convenue pour la signature de l'acte authentique.

    3/ La justification que la situation hypothécaire des vendeurs ne révèle pas d'empêchement ou d'inscription pour un montant supérieur au prix nécessitant une procédure de purge.

    4/ La production d'une note d'urbanisme et un certificat d'alignement justifiant que l'immeuble n'est grevé d'aucune disposition d'urbanisme ou de servitude publique susceptible de porter atteinte à l'intégrité de l'immeuble, d'en déprécier la valeur ou de le rendre impropre à sa destination.

    5/ Le rapport par les vendeurs de toutes autorisations nécessaires pour garantir les acquéreurs contre tous risques d'éviction.

    LES EXPERTISES ANNEXÉES AUX PRÉSENTES

    cochez la clause adéquate  

    O L'immeuble n'est pas dans un périmètre délimité par Monsieur le préfet sur le risque des termites, autres parasites et mérule. Aucun rapport d'expertise n'est nécessaire.

     O L'immeuble est dans un périmètre délimité par Monsieur le préfet sur le risque des termites, autres parasites et mérule. Un rapport d'expertise de moins de six mois et aux frais des vendeurs d'un état parasitaire négatif de l'immeuble.

    O  Si l'immeuble est construit avant le 1er janvier 1949, le rapport d'expertise de moins d'un an et aux frais des vendeurs, sur l'existence ou non de peinture de plomb.

    O  Si l'immeuble est construit avant le 1er juillet 1997, le rapport d'expertise aux frais du vendeur, sur l'existence ou non d'amiante.

    O Si le système de chauffage de gaz naturel existe, une expertise de moins de trois ans et aux frais du vendeur sur son état d'usage. 

    O Une expertise valable dix ans et aux frais du vendeur, sur les performances énergétiques de l'immeuble et de son système de chauffage avec une évaluation de sa consommation annuelle. 

    O Une expertise du réseau électrique du bien immobilier de moins de trois ans.

    Lorsque les expertises visées ci-dessus ne sont pas exigibles, l'acquéreur ne peut  les réclamer ni renoncer à la signature de l'acte authentique, du seul fait de leur non - présentation. 

    CHARGES

    Dans un souci d’équité, acheteurs et vendeurs s'engagent à partager le paiement de la taxe foncière de l'immeuble due l'année de l'achat selon la règle du prorata temporis.

    Les acquéreurs paieront tous les droits, frais et honoraires pour les présents et pour l'acte authentique.

    Les vendeurs s'interdisent de modifier la situation locative de l'immeuble à partir de ce jour et à apporter toute modification.

    PRIX DE VENTE

    L'immeuble sera vendu au prix en lettres de                       euros soit en chiffres:                  €
     

    Les deux parties déclarent que le prix est exact et qu'il n'y a aucun supplément prévu sous quelques formes que ce soit.

    Le montant de l'acompte versé dix  jours francs (le délai de dix jours est obligatoire uniquement pour un bâtiment d'habitation) après la signature des présents, représente dix pour cent du prix de vente soit la somme

    de:                                                                euros par chèque de banque n°                                  tiré sur le compte n°

    ouvert à la Banque:

    Agence de:

    Le chèque qui sera remis entre les mains des vendeurs, sera signé à l'ordre de Maître:

    notaire représentant des vendeurs et rédacteur de l'acte.

    Par conséquent, Maître           est dès à présent, choisi comme séquestre par les deux parties.

    L'encaissement du chèque par Maître                équivaudra à l'acceptation de sa mission de séquestre.

    Cet acompte sera intégralement restitué à l'acquéreur si une condition suspensive ne devait pas s'exécuter. Le solde du prix sera versé lors de la signature de l'acte authentique par chèque de banque ou chèque notarié à l'ordre du notaire des vendeurs.

    Dès à présent, les acquéreurs déclarent :

    - ne pas choisir d'autre notaire

    - désigner Maître ................ notaire dont l'étude est à :

    pour les assister et les représenter à la signature de l'acte authentique.

    PRIX DES TRAVAUX

    En sus du prix de l'immeuble, les vendeurs s'engagent à faire les travaux décrits dans le devis ci annexés avec les plans aux présents pour le prix fixé dans le devis soit la somme de ..........    euros.

    Les paiements relatifs au prix des travaux représentent :
    50 % une fois achevés les travaux représentant la moitié du prix total des travaux ;
    95 % une fois achevé l'ensemble des travaux.
    Le solde est payé à la livraison. Toutefois, il peut être consigné en cas de défaut de conformité ou de vices apparents mentionnés sur le procès-verbal de livraison prévu ci dessous dans les présents.

    CLAUSE PÉNALE

    Si toutes les clauses suspensives sont réalisées et si l'une ou l'autre partie refuse de signer l'acte authentique, l'autre pourra l'y contraindre par toutes voies et moyens de droit, sans préjudice de tous dommages et intérêts auxquels elle pourra prétendre.  Dans ce but il sera fait sommation par lettre recommandée avec accusé de réception à la partie défaillante d'avoir à se trouver en l'étude du notaire rédacteur de l'acte à un jour et une heure fixé pour signer l'acte authentique ou établir un procès-verbal de difficultés ou de défaut.

    La partie défaillante devra verser dix pour cent du prix de vente stipulé dans les présents à titre de clause pénale. Il est conjointement convenu entre les parties que la caducité de la vente ne remettra pas en cause l'existence de la présente clause pénale qui ne pourra en aucun cas être considérée comme une faculté de dédit.

    CONCERNANT LES TRAVAUX:

    A la date prévue soit ....... mois et ......... jours francs après l'acte authentique, les travaux doivent être achevés.

    De la déclaration d'achèvement des travaux:

    Pour l'appréciation de cet achèvement, ne sont pris en considération ni les défauts de conformité avec les prévisions du contrat lorsqu'ils n'ont pas un caractère substantiel, ni les malfaçons qui ne rendent pas les ouvrages nouveaux impropres à leur utilisation.
    Ce constat d'achèvement résulte de la déclaration certifiée par un homme de l'art, désigné dès à présent par accord entre les parties soit M (nom, prénom adresse et qualité).
    En cas de désaccord entre les parties, l'achèvement des travaux est constaté par une personne qualifiée, désignée par ordonnance sur requête, non susceptible de recours, du président du tribunal de grande instance du lieu de situation de l'immeuble parmi celles que le tribunal commet habituellement.
    La constatation de l'achèvement des travaux n'emporte par elle-même ni reconnaissance de la conformité aux prévisions du contrat, ni renonciation aux droits que l'acquéreur tient de l'article L. 262-3 du code de la construction et de l'habitation.

    Du Constat définitif d'achèvement des travaux:

    Une fois les travaux achevés, constatés et reçus au sens ci dessus indiqué, les vendeurs convoquent les acquéreurs afin de procéder à l'établissement du procès-verbal de livraison des travaux.
    Cette convocation est notifiée aux acquéreurs par lettre recommandée avec demande d'avis de réception reçue au moins quinze jours avant la date prévue pour la livraison ou par tout autre moyen présentant des garanties équivalentes pour la détermination de la date de réception ou de remise.

    Le procès-verbal de réception des travaux est annexé à la convocation.
    En cas d'absence des acquéreurs, la constatation de la livraison des travaux est faite par une personne qualifiée désignée par ordonnance sur requête, non susceptible de recours, du président du tribunal de grande instance du lieu de l'immeuble parmi celles que le tribunal commet habituellement.
    La constatation de la livraison fait l'objet par la personne qualifiée ainsi désignée d'une déclaration devant le notaire qui a reçu la vente. Cette déclaration tient lieu de procès-verbal.
    La constatation de la livraison est parfaite par la déclaration ainsi faite.
    Elle est notifiée par la partie la plus diligente à l'autre par lettre recommandée avec accusé de réception. La notification vaut livraison à la date de cette réception.

    Si les travaux ne sont terminés dans les délais prévus ou si le prix des travaux n'est pas payé au vu du procès verbal prévu ci dessus, la partie défaillante versera à l'autre partie, 5 % du prix des travaux prévu dans le devis ci annexé, par mois de retard commencé.

    JOUISSANCE

    Les acquéreurs entreront en jouissance effective le jour de la signature de l'acte authentique. Ce transfert de propriété différé n'empêche pas la formation immédiate de la vente, laquelle a lieu dans le délai de sept jours francs après la remise aux acquéreurs d'un exemplaire signé des présents.

    En revanche dès à présent, les acquéreurs donnent mandat aux vendeurs à l'effet de passer les actes de disposition devant affecter les biens et droits vendus et indispensables à la réalisation des travaux prévus au contrat.
    Ce mandat donne tout pouvoir de passer tous les actes de disposition portant sur des parties communes et qui se révéleraient nécessaires :
    ― pour satisfaire aux prescriptions d'urbanisme ;
    ― pour satisfaire aux obligations imposées par le permis de construire délivré pour les travaux portant sur le bâtiment faisant l'objet de la vente auxquelles pourrait être subordonnée la délivrance d'un tel permis pour les travaux sur d'autres bâtiments concernés par le mandat ;
    ― pour assurer la desserte de ces immeubles ou leur raccordement avec les réseaux de distribution et les services publics.

    ajoutez le cas échéant:  

    Ce mandat concerne aussi les actes indispensables aux travaux d'autres bâtiments désignés ci dessous (adresse + numéro de cadastre)

    qui comportent des parties communes avec celui dont tout ou partie forme l'objet de la vente.

    CLAUSES PARTICULIÈRES

    Les acquéreurs peuvent se rétracter dans un délai de sept jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre lui notifiant le présent acte. Cet acte est notifié par les vendeurs aux acquéreurs par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou par tout autre moyen présentant des garanties équivalentes pour la détermination de la date de réception ou de remise. La faculté de rétractation est exercée dans ces mêmes formes. Passé ce délai de sept jours, les acquéreurs ne pourront plus se rétracter en dehors des conditions suspensives ci dessus énumérées.

    ÉLECTION DE DOMICILE

    Pour l'exécution des présents, les vendeurs et les acquéreurs élisent domicile respectivement en leurs demeures ci-dessus indiquée.

    Le tribunal compétent est celui du siège du lieu de l'immeuble objet des présents.

    Lignes rayées nulles:

    mots rayés nuls:

    paraphe des vendeurs:                          paraphe des acquéreurs

    Fait à

    le

    sur     feuilles et     pages en cinq exemplaires dont un remis à chacun des signataires, un qui sera envoyé avec le chèque au notaire des vendeurs rédacteur de l'acte, un pour l'enregistrement et le dernier éventuellement, pour le notaire des acquéreurs

      LES VENDEURS

               Signature précédée de la mention manuscrite "Lu et approuvé mandat accepté"                         

    LES ACQUEREURS

     Signature précédée de la mention manuscrite (uniquement pour un bâtiment d'habitation)

    "Lu et approuvé bon pour mandat. Je reconnais qu'un exemplaire remis par (nom du professionnel ou des vendeurs)... à (lieu)... le (date)... et je déclare avoir connaissance qu'un délai de rétractation de dix jours m'est accordé par l'article L. 271-1 du code de la construction et de l'habitation, et qu'il court à compter du lendemain de la date de remise inscrite de ma main sur le présent acte, soit à compter du... ”.

    VARIANTE A INSERER DANS LA CLAUSE PARTICULIÈRE:

    Les acquéreurs déclarent financer l'immeuble par leurs fonds propres, sans recourir à un emprunt. Par conséquent ils écrivent chacun de leur main :

    "je soussigné "nom     prénoms "déclare ne recourir à aucun emprunt. Si par la suite je le faisais, je ne pourrais me prévaloir des disposition de l'article L312-16 du code de la consommation".

    INFORMATIONS JURIDIQUES GRATUITES SUR

    LES IMMEUBLES A RÉNOVER OU RECONSTRUIRE

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    - LE DROIT DE CONSTRUIRE

    - UN BIEN A RÉNOVER OU RECONSTRUIRE

    - GARANTIE DE LIVRAISON DE PARFAIT ACHEVEMENT OU DE REMBOURSEMENT DU LOT A CONSTRUIRE

    - GARANTIE DÉCENNALE DES TRAVAUX OU BIENNALE POUR LES OUVRANTS

    - L'ASSURANCE DOMMAGE OUVRAGE

    - LA RÉCEPTION DES TRAVAUX PAR L'ACQUÉREUR

    - LES NOUVELLES NORMES TECHNIQUES DES IMMEUBLES NEUFS

    LA RESPONSABILITE DU MAÎTRE D'OUVRAGE PENAL

    Si l’article R. 238-18, 3°, b), devenu l’article R. 4532-11, alinéa 2, du code du travail, dispose que le coordonnateur exerce sa mission sous la responsabilité du maître d’ouvrage, il n’édicte pas d’obligation particulière de sécurité ou de prudence à la charge de ce dernier, au sens de l’article 222-20 du code pénal.

    Encourt dès lors la cassation l’arrêt qui, pour condamner du chef de blessures involontaires le maître d’ouvrage suite à l’accident dont a été victime le salarié d’une entreprise sous-traitante, énonce qu’en ne vérifiant pas la transmission à cette entreprise des règles de sécurité définies dans le plan général de coordination, qui n’ont pas été mises en œuvre et qui auraient permis d’éviter l’accident, la société prévenue a violé une obligation particulière de prudence ou de sécurité prévue par la loi ou le règlement.

    COUR DE CASSATION chambre criminelle arrêt du 16 mars 2021 pourvoi n° 20-81.316 Cassation sans renvoi

    1. Il résulte de l’arrêt attaqué et des pièces de procédure ce qui suit.

    2. Le 19 janvier 2007, la société Espace expansion, désignée comme maître d’ouvrage délégué, a conclu une mission de coordination en matière de sécurité et de protection de la santé avec le Bureau Veritas pour un chantier de restructuration d’un centre commercial.

    3. Le 13 février 2007, alors que deux salariés de la société Metal design procédaient sur un échafaudage à la démolition d’un mur, M. X..., salarié de la société chargée des travaux d’électricité, a été victime d’un accident du travail dû à l’effondrement de ce mur, qui lui a occasionné une incapacité totale de travail de six semaines.

    4. L’enquête diligentée a mis en évidence que ni l’entrepreneur principal ni les deux sociétés précitées sous-traitantes n’avaient reçu communication du plan général de coordination établi par le Bureau Veritas et n’avaient rédigé de plan particulier de sécurité et de protection de la santé.

    5. La société Espace expansion a été citée devant le tribunal correctionnel du chef de blessures involontaires ayant causé une incapacité de travail inférieure à trois mois par la violation manifestement délibérée d’une obligation particulière de prudence ou de sécurité imposée par la loi ou le règlement, en l’espèce notamment « en ne s’assurant pas de la mise en place des mesures de prévention définies par le plan général de coordination pour la sécurité des travailleurs, ainsi que [de] leur application par les entreprises intervenantes sur le chantier ».

    6. Les juges du premier degré ont déclaré la société Espace expansion coupable dans les termes de la prévention.

    7. La société a relevé appel de cette décision.

    Réponse de la Cour

    Vu l’article 222-20 du code pénal :

    9. Il résulte de ce texte que le délit de blessures involontaires ayant entraîné une incapacité totale de travail d’une durée inférieure ou égale à trois mois ne peut être caractérisé qu’en cas de violation manifestement délibérée d’une obligation particulière de sécurité ou de prudence prévue par la loi ou le règlement.

    10. Pour déclarer la société Espace expansion coupable de ce délit, l’arrêt relève qu’il résulte des auditions des responsables des sociétés présentes sur le chantier que le plan général de coordination ne leur a pas été communiqué.

    11. Les juges énoncent qu’en ne vérifiant pas la transmission des règles de sécurité définies dans le plan général de coordination à l’ensemble des entreprises intervenantes, la société prévenue a violé une obligation légale particulière en matière de sécurité qui lui était imposée par les dispositions de l’article R. 238-18, 3°, b, du code du travail, applicable à la date des faits, repris sous les articles R. 4532-11 et R. 4532-13 dudit code.

    12. Ils ajoutent que la signature du contrat de coordination conclu avec le Bureau Veritas ne décharge pas la société maître d’ouvrage de sa responsabilité de s’assurer de la mise en place et du respect des mesures de sécurité des travailleurs.

    13. Ils énoncent encore que la société Espace expansion s’est désintéressée de la bonne exécution du contrat de coordination et qu’un de ses représentants, présent sur le chantier, a confié la vérification du respect des normes de sécurité aux agents de sécurité du centre commercial non rémunérés pour cette mission et non concernés par ce chantier.

    14. Ils en déduisent qu’en ne s’assurant pas de la transmission du plan général de coordination qui fixait des obligations en matière de démolition, qui n’ont pas été mises en oeuvre et qui auraient permis d’éviter l’accident, la société prévenue a violé, de manière manifestement délibérée, l’obligation particulière de sécurité définie à l’article R.238-18 du code du travail.

    15. En se déterminant ainsi, la cour d’appel a méconnu le sens et la portée du texte susvisé et du principe ci-dessus rappelé.

    16. En effet, si l’article R. 238-18, 3°, b), devenu l’article R. 4532-11, alinéa 2, du code du travail, dispose que le coordonnateur exerce sa mission sous la responsabilité du maître d’ouvrage, il n’édicte pas d’obligation particulière de sécurité ou de prudence à la charge de ce dernier, au sens de l’article 222-20 du code pénal.

    17. Il s’ensuit que la cassation est encourue.

    Portée et conséquences de la cassation

    18. N’impliquant pas qu’il soit à nouveau statué sur le fond, la cassation aura lieu sans renvoi, ainsi que le permet l’article L. 411-3 du code de l’organisation judiciaire.

    Cliquez sur le bouton de droite, pour accéder aux modèles de vente de terrain.

    LE DROIT DE CONSTRUIRE

    LES EFFORTS EN FAVEUR DU LOGEMENT

    Article L. 123-1-11 du Code de l'urbanisme

    Dans les zones où ont été fixés un ou des coefficients d'occupation des sols, le plan local d'urbanisme peut prévoir que, si une partie a été détachée depuis moins de dix ans d'un terrain dont les droits à construire résultant de l'application du coefficient d'occupation des sols ont été utilisés partiellement ou en totalité, il ne peut plus être construit que dans la limite des droits qui n'ont pas déjà été utilisés.

    Si le coefficient d'occupation des sols applicable au terrain est augmenté après la division, la minoration des droits à construire résultant de l'application du premier alinéa est calculée en appliquant le coefficient d'occupation des sols existant à la date de la délivrance du permis de construire.

    Si le coefficient d'occupation des sols applicable au terrain est diminué après la division, la minoration éventuelle des droits à construire est calculée en appliquant le coefficient d'occupation des sols existant à la date de la division.

    En cas de division d'une parcelle bâtie située dans une des zones mentionnées au premier alinéa, le vendeur fournit à l'acheteur un certificat attestant la surface de plancher des bâtiments existant sur la ou les parcelles concernées. L'acte de vente atteste de l'accomplissement de cette formalité.

    Les dispositions qui précèdent ne sont pas applicables aux terrains issus d'une division effectuée à une date ou dans une zone où le plan local d'urbanisme ne prévoyait pas la règle prévue au premier alinéa.

    Le conseil municipal ou l'organe délibérant de l'établissement public de coopération intercommunale compétent en matière de plan local d'urbanisme peut, par délibération motivée, déterminer des secteurs situés dans les zones urbaines délimitées par un plan local d'urbanisme ou un document d'urbanisme en tenant lieu, à l'intérieur desquels un dépassement des règles relatives au gabarit, à la hauteur, à l'emprise au sol et au coefficient d'occupation des sols résultant de l'un de ces documents est autorisé pour permettre l'agrandissement ou la construction de bâtiments à usage d'habitation. La délibération fixe pour chaque secteur ce dépassement, qui ne peut excéder 20 % pour chacune des règles concernées. En l'absence de coefficient d'occupation des sols, l'application du dépassement ainsi autorisé ne peut conduire à la création d'une surface de plancher supérieure de plus de 20 % à la surface de plancher existante. Le projet de délibération comprenant l'exposé des motifs est porté à la connaissance du public en vue de lui permettre de formuler des observations pendant un délai d'un mois préalablement à la convocation de l'assemblée délibérante.

    Le sixième alinéa n'est pas applicable dans les zones A, B et C des plans d'exposition au bruit mentionnées à l'article L. 147-4 du présent code et dans les zones mentionnées aux 1° et 2° du II de l'article L. 562-1 du code de l'environnement.

    Son application est exclusive de celle des articles L. 127-1 et L. 128-1 du présent code.

    L'OBLIGATION D'AFFICHAGE DES TRAVAUX

    Code de l'Urbanisme

    Le permis de construire ou l'autorisation de travaux :

    Décision (Articles L424-1 à L424-9)

    Affichage de la décision

    Ouverture du chantier

    Affichage de la décision

    LA VIOLATION DE L'URBANISME

    COUR DE CASSATION CHAMBRE CIVILE 3 arrêt du 21 mars 2019 pourvoi n° 18-13.288 Cassation partiale

    Vu l’article 1382, devenu 1240, du code civil, ensemble l’article L. 480-13 du code de l’urbanisme ;

    Attendu que, lorsqu’une construction a été édifiée conformément à un permis de construire, le propriétaire ne peut être condamné par un tribunal de l’ordre judiciaire à la démolir du fait de la méconnaissance des règles d’urbanisme ou des servitudes d’utilité publique que si, préalablement, le permis a été annulé pour excès de pouvoir ou son illégalité constatée par la juridiction administrative et si la construction est située dans l’une des zones énumérées au 1° de l’article L. 480-13 ;

    Attendu, selon l’arrêt attaqué (Bastia, 10 janvier 2018), qu’en 2009, M. A... a obtenu un permis de construire un garage avec toiture terrasse ; qu’en 2012, ce permis a été annulé par une décision de la juridiction administrative, devenue définitive ; que M. C..., propriétaire d’un appartement dans un immeuble voisin, a, sur le fondement des articles L. 480-13 du code de l’urbanisme et 1382 du code civil, assigné M. A... en démolition de la construction ;

    Attendu que, pour confirmer le jugement ayant accueilli cette demande, l’arrêt retient que le premier juge a ordonné la démolition sur le fondement, non des dispositions de l’article L. 480-13 du code de l’urbanisme, mais de la responsabilité quasi délictuelle du propriétaire du fonds voisin, qu’il est établi que le permis de construire a été annulé en ce qu’il a autorisé la construction du garage avec toiture terrasse, que cette construction n’a pas été réalisée conformément aux règles du plan local d’urbanisme, qui prévoient une marge de recul de trois mètres, et que la faute de M. A..., démontrée par la décision de la juridiction administrative, cause un trouble de jouissance à M. C..., la méconnaissance des règles d’urbanisme et notamment la construction sans respecter la marge de recul créant une vue plongeante sur le fonds voisin ;

    Qu’en statuant ainsi, alors que l’article L. 480-13 du code de l’urbanisme s’applique à l’action en responsabilité civile tendant à la démolition d’une construction édifiée conformément à un permis de construire annulé, dès lors qu’elle est exclusivement fondée sur la violation des règles d’urbanisme ou des servitudes d’utilité publique, la cour d’appel, qui a constaté que la construction n’était pas située dans l’un des périmètres spécialement protégés, n’a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations et a violé les textes susvisés ;

    UN CERTIFICAT DE CONFORMITÉ NE PROTÈGE PAS CONTRE UNE VIOLATION D'URBANISME

    COUR DE CASSATION CHAMBRE CIVILE 3 arrêt du 23 octobre 2013 pourvoi n° 12-24919 Cassation

    Vu l'article 1382 du code civil ;

    Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 7 mai 2012), que M. X..., estimant que la maison en cours d'édification sur le terrain voisin, dépassait la hauteur autorisée par le plan d'occupation des sols et le permis de construire, a obtenu par une ordonnance du 13 novembre 2002, la désignation d'un expert ; qu'après le dépôt du rapport, M. X... a assigné M. Y... en démolition du toit de sa maison et paiement de dommages-intérêts, que ce dernier a appelé en intervention forcée le maître d'oeuvre, la société Techma et Mme Z..., ès qualités de mandataire liquidateur de cette société ;

    Attendu que pour débouter M. X... de sa demande de dommages intérêts, l'arrêt retient que le 4 octobre 2004, M. Y... s'est vu accorder un certificat de conformité pour les travaux ayant fait l'objet du permis de construire accordé le 12 octobre 2001, que ce certificat, dont la légalité n'est pas contestée, atteste de la conformité des travaux au permis de construire, que cette décision administrative, que le juge de l'ordre judiciaire ne saurait remettre en cause, prévaut sur les constatations effectuées par les experts judiciaires et apporte la preuve qu'aucune violation des règles d'urbanisme ne saurait être reprochée à M. Y... et qu'en l'absence de faute imputable à M. Y... celui-ci ne saurait voir engager sa responsabilité sur le fondement de l'article 1382 du code civil ;

    Qu'en statuant ainsi, alors que la faute de M. Y..., résultant de la violation d'une règle d'urbanisme et recherchée sur le fondement de l'article 1382 du code civil, pouvait être établie par tous moyens, la cour d'appel a violé le texte susvisé

    EN CAS DE CONSTRUCTION SANS PERMIS, LA COMMUNE PEUT DEMANDER LA DESTRUCTION

    COUR DE CASSATION chambre civile 3 arrêt du 16 mai 2019 pourvoi n° 17-31.757 Rejet

    Attendu que la SCI fait grief à l’arrêt d’accueillir la demande en démolition, alors, selon le moyen, que la commune n’a intérêt à la démolition d’un ouvrage construit sans permis de construire que si elle subit un préjudice personnel directement causé par ladite construction ; qu’en retenant qu’en l’absence de toute précision par le législateur, la commune dispose d’une action autonome en démolition ne nécessitant pas la démonstration d’un préjudice causé par les constructions édifiées sans permis de construire, la cour d’appel a violé l’article L. 480-14 du code de l’urbanisme, ensemble l’article 31 du code de procédure civile 

    Mais attendu que l’action attribuée à la commune par l’article L. 480-14 du code de l’urbanisme, qui a pour objet la démolition ou la mise en conformité, est destinée à faire cesser une situation illicite ;

    Que la volonté du législateur d’attribuer une action spécifique au profit de la commune serait compromise si cette action obéissait à la même condition de preuve d’un préjudice que l’action de droit commun ouverte à tout tiers victime de la violation de règles d’urbanisme ; Attendu, dès lors, qu’ayant retenu à bon droit que la commune disposait d’une action autonome ne nécessitant pas la démonstration d’un préjudice personnel et direct causé par les constructions irrégulières, la cour d’appel, qui a constaté l’irrégularité des ouvrages construits par la SCI sans avoir obtenu, ni même sollicité, un permis de construire ou une autorisation préalable, dans une zone qui faisait l’objet d’une protection particulière pour le maintien d’une activité agricole, en a exactement déduit que la demande en démolition devait être accueillie ; D’où il suit que le moyen n’est pas fondé ;

    EN CAS DE CONSTRUCTION SANS PERMIS, LA DESTRUCTION N'EST PLUS AUTOMATIQUE

    COUR DE CASSATION chambre criminelle arrêt du 1er septembre 2015 pourvoi n° 14-84353 Rejet

    Attendu qu'il résulte de l'arrêt attaqué et des pièces de procédure que M. Romain X..., éleveur ovin à Champcella (Hautes-Alpes), après s'être vu refuser à plusieurs reprises la délivrance d'un permis pour la construction d'une bergerie, a entrepris l'édification sur son terrain de deux serres tunnel sans attendre le terme du délai d'instruction des déclarations de travaux et malgré les arrêtés d'opposition pris par le maire ; que M. X... a été poursuivi pour exécution de travaux non soumis à permis de construire sans déclaration préalable ; que les premiers juges ont déclaré l'intéressé coupable, l'ont condamné à une peine d'amende, ont reçu la constitution de partie civile de la commune de Champcella et sur la demande de celle-ci, ont condamné le prévenu à la remise en état des lieux sous astreinte ; que ce dernier, le ministère public et la partie civile ont relevé appel de cette décision ;

    Attendu que, pour refuser de faire droit à l'unique demande de réparation formulée par la commune de Champcella, tendant au prononcé d'une mesure de remise en état des lieux, l'arrêt retient notamment que la démolition de la serre tunnel subsistante, édifiée à titre provisoire dans un secteur isolé, en zone agricole, n'est pas nécessaire à la réparation du dommage subi par la commune ;

    Attendu qu'en se déterminant ainsi, et dès lors qu'elle a souverainement apprécié, dans la limite des conclusions des parties, que la remise en état des lieux ne constituait pas une mesure propre à réparer le dommage né de l'infraction, la cour d'appel a justifié sa décision

    EN CAS DE CONSTRUCTION SUR LE FOND D'AUTRUI, LA DESTRUCTION EST AUTOMATIQUE

    COUR DE CASSATION chambre civile 3 arrêt du 21 décembre 2017 pourvoi n° 16-25406 Rejet

    Mais attendu que tout propriétaire est en droit d’obtenir la démolition d’un ouvrage empiétant sur son fonds, sans que son action puisse donner lieu à faute ou à abus ; que l’auteur de l’empiétement n’est pas fondé à invoquer les dispositions de l’article 1er du Protocole additionnel n° 1 à la Convention de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales dès lors que l’ouvrage qu’il a construit méconnaît le droit au respect des biens de la victime de l’empiétement ; que la cour d’appel, qui n’était pas tenue de procéder à des recherches inopérantes, a décidé à bon droit d’ordonner la démolition de la partie du bâtiment et des murs édifiés par M. Z... et Mme X... et empiétant sur le fonds de M. Y... ;

    D’où il suit que le moyen n’est pas fondé

    LES FRAIS DE CONSTRUCTION

    LA TAXE D'AMÉNAGEMENT

    Art. L 331-1 du Code de l'Urbanisme

    En vue de financer les actions et opérations contribuant à la réalisation des objectifs définis à l'article L. 101-2, les communes ou établissements publics de coopération intercommunale, la métropole de Lyon, les départements, la collectivité de Corse et la région d'Ile-de-France perçoivent une taxe d'aménagement.

    La taxe d'aménagement constitue un élément du prix de revient de l'ensemble immobilier au sens de l'article 302 septies B du code général des impôts.

    Art. L 331-11 du Code de l'Urbanisme

    La valeur par mètre carré de la surface de la construction est fixée à 660 €. Dans les communes de la région d'Ile-de-France, cette valeur est fixée à 748 €.

    Ces valeurs, fixées au 1er janvier 2011, sont révisées au 1er janvier de chaque année par arrêté du ministre chargé de l'urbanisme en fonction du dernier indice du coût de la construction publié par l'Institut national de la statistique et des études économiques. Elles sont arrondies à l'euro inférieur.

    L'Arrêté du 21 décembre 2017 est relatif à l'actualisation annuelle des tarifs pour le mètre carré de taxe d'aménagement (article L. 331-11 du code de l'urbanisme) ; voici les nouvelles valeurs au 1er janvier 2018:

     
    Hors Ile-de-France

    Ile-de-France

    Indices

    Rappel de la valeur 2011

    660 €

    748 €

    1 517

    Valeur 2018 (arrondie à l'€ inférieur)

    726 €

    823 €

    1670

    L'Arrêté du 19 décembre 2017 est relatif à l'actualisation annuelle des tarifs au mètre carré pour le calcul de la taxe pour la création de locaux à usage de bureaux, de locaux commerciaux et de locaux de stockage en région d'Ile-de-France (art. L. 520-1 et L. 520-8 du code de l'urbanisme).

    FINANCEMENT DE L'ARCHÉOLOGIE PRÉVENTIVE

    Chapitre 4 du livre V du code du patrimoine : Financement de l'archéologie préventive. Articles L524-1 à L524-16.

    L'Article 1er de l'Arrêté du 23 décembre 2019 porte fixation du taux de la redevance d'archéologie préventive à 0,56 euro par mètre carré pour la période du 1er janvier 2020 au 31 décembre 2020.

    Art. R. 524-27-1 du Code du patrimoine

    Le montant prévisionnel de la prise en charge est calculé par référence à la dépense éligible prévisionnelle.
    La dépense éligible prévisionnelle est le prix prévisionnel de la fouille convenu entre l'aménageur et l'opérateur affecté d'un taux correspondant à la part de la surface de construction prévisionnelle destinée au logement ouvrant droit à prise en charge en application du dernier alinéa de l'article L. 524-14.
    Pour les zones d'aménagement concerté et les lotissements soumis à permis d'aménager en application de l'article L. 421-2 du code de l'urbanisme, le montant de la prise en charge est égal à 50 % du montant de la dépense éligible prévisionnelle.
    Pour la construction de logements sociaux mentionnés au 1° de l'article L. 331-12 du code de l'urbanisme, au prorata de la surface de construction effectivement destinée à usage locatif, le montant de la prise en charge est fixé à 75 % du montant de la dépense éligible prévisionnelle.
    Dans les autres cas mentionnés à l'article L. 524-14, le montant de la prise en charge est égal à 100 % du montant de la dépense éligible prévisionnelle.

    UN BIEN A RÉNOVER OU RECONSTRUIRE

    RENOVATION ET CONSTRUCTION DE BÂTIMENT

    Partie législative

    • Livre Ier : Dispositions générales.
    • Titre II : Sécurité et protection des immeubles.
      • Chapitre Ier : Protection contre le feu. Classification des matériaux.
        Néant
    • Chapitre III : Protection contre les risques d'incendie et de panique dans les immeubles recevant du public. (Articles L123-1 à L123-4)
    • Chapitre IX : Sécurité des immeubles à usage d'habitation.
      • Section 1 : Dispositions générales pour la sécurité des occupants d'immeubles collectifs à usage d'habitation. (Articles L129-1 à L129-7)

    Titre III : Chauffage, fourniture d'eau et ravalement des immeubles - Lutte contre les termites.

    Partie réglementaire du code de la construction et de l'habitation

    • Livre Ier : Dispositions générales.

    Titre Ier : Construction des bâtiments.

    • Chapitre II : Dispositions spéciales.
      • Section 1 : Dispositions spéciales relatives à la prévention du risque sismique. (Article R112-1)
      • Section 3 : Prévention des risques de mouvement de terrain différentiel consécutif à la sécheresse et à la réhydratation des sols
        • Sous-section 1 : Modalités de définition des zones exposées (Article R112-5)
        • Sous-section 3 : Contrats non soumis aux dispositions relatives à la prévention des risques de mouvement de terrain différentiel consécutif à la sécheresse et à la réhydratation des sols en raison de la nature ou de l'ampleur limitée du projet (Article R112-9)
        • Sous-section 4 : Définition des techniques particulières de construction (Article R112-10)

    L'Arrêté du 22 juillet 2020 est relatif aux techniques particulières de construction dans les zones exposées au phénomène de mouvement de terrain différentiel consécutif à la sécheresse et à la réhydratation des sols.

    Titre II : Sécurité et protection contre l'incendie.

    Chapitre Ier : Protection contre l'incendie - Classification des matériaux. (Articles D121-1 à D121-13

    UN LOT EN COPROPRIÉTÉ DOIT ÊTRE DÉFINI MÊME SI LE CAHIER DES CHARGES N'EST PAS RÉDIGÉ

    COUR DE CASSATION Chambre Civile 3 arrêt du 17 novembre 2010 n° de pourvoi 10-11287 Rejet

    Mais attendu que la cour d'appel a retenu à bon droit que l'absence de rédaction et de publication d'un règlement de copropriété ne faisait pas obstacle à la vente de lots de copropriété dès lors qu'ils étaient individualisés et qu'il n'en résultait aucune confusion avec les lots de l'autre copropriétaire

    UN ARCHITECTE DOIT SE RENSEIGNER SUR LA DESTINATION DE L'IMMEUBLE A RÉNOVER

    COUR DE CASSATION Chambre Civile 3 arrêt du 12 octobre 2017 n° de pourvoi 16-23982 cassation partielle

    Attendu, selon l'arrêt attaqué (Limoges, 21 juin 2016), que M. et Mme X... ont conclu avec la société Architecture concept et partners (la société ACP) un contrat d'architecte comprenant une mission de maîtrise d'oeuvre complète et portant sur le réaménagement d'un bâtiment existant en logement indépendant ; qu'insatisfaite de la conception et du coût de l'ouvrage, la SCI Eugénie et Edmond (la SCI), constituée par M. et Mme X..., a, après expertise, assigné la société ACP en indemnisation ;

    Attendu que, pour rejeter des demandes d'indemnisation, l'arrêt retient que la destination locative de l'immeuble n'était pas dans le champ contractuel et que les normes d'accessibilité aux handicapés ne s'appliquent que lorsque l'ouvrage, individuel ou collectif, est destiné à la location ;

    Qu'en statuant ainsi, alors qu'il incombe à l'architecte chargé d'une opération de construction ou de réhabilitation de se renseigner sur la destination de l'immeuble au regard des normes d'accessibilité aux personnes handicapées, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;

    UNE NULLITÉ DU CONTRAT N'ENTRAÎNE PAS LA DÉMOLITION DE L'IMMEUBLE CONSTRUIT

    Article 555 du Code Civil promulgué le 6 février 1804

    Lorsque les plantations, constructions et ouvrages ont été faits par un tiers et avec des matériaux appartenant à ce dernier, le propriétaire du fonds a le droit, sous réserve des dispositions de l'alinéa 4, soit d'en conserver la propriété, soit d'obliger le tiers à les enlever.

    Si le propriétaire du fonds exige la suppression des constructions, plantations et ouvrages, elle est exécutée aux frais du tiers, sans aucune indemnité pour lui ; le tiers peut, en outre, être condamné à des dommages-intérêts pour le préjudice éventuellement subi par le propriétaire du fonds.

    Si le propriétaire du fonds préfère conserver la propriété des constructions, plantations et ouvrages, il doit, à son choix, rembourser au tiers, soit une somme égale à celle dont le fonds a augmenté de valeur, soit le coût des matériaux et le prix de la main-d'œuvre estimés à la date du remboursement, compte tenu de l'état dans lequel se trouvent lesdites constructions, plantations et ouvrages.

    Si les plantations, constructions et ouvrages ont été faits par un tiers évincé qui n'aurait pas été condamné, en raison de sa bonne foi, à la restitution des fruits, le propriétaire ne pourra exiger la suppression desdits ouvrages, constructions et plantations, mais il aura le choix de rembourser au tiers l'une ou l'autre des sommes visées à l'alinéa précédent.

    COUR DE CASSATION CHAMBRE CIVILE 3, arrêt du 24 avril 2013 N° de pourvoi 12-11640 Rejet

    Mais attendu qu'ayant retenu à bon droit que la nullité du contrat de construction n'avait pas pour effet de permettre au maître de l'ouvrage d'invoquer contre le constructeur les dispositions de l'article 555 du code civil, la cour d'appel a exactement déduit de ces seuls motifs, sans violer le principe de la contradiction, que la demande de démolition formée par M. X... devait être rejetée

    LES AVANTAGES FISCAUX

    ACHAT D'UN LOGEMENT NEUF AUX TAUX DE TVA DE 5,5%

    Article 278 sexies du CGI

    La taxe sur la valeur ajoutée est perçue au taux réduit de 5,5 % en ce qui concerne  (-)

    I (-) 11. Les livraisons d'immeubles et les travaux réalisés en application d'un contrat unique de construction de logements dans le cadre d'une opération d'accession à la propriété à usage de résidence principale, destinés à des personnes physiques dont les ressources à la date de signature de l'avant-contrat ou du contrat préliminaire ou, à défaut, à la date du contrat de vente ou du contrat ayant pour objet la construction du logement ne dépassent pas les plafonds prévus à la première phrase du huitième alinéa de l'article L. 411-2 du code de la construction et de l'habitation et situés dans des quartiers faisant l'objet d'une convention prévue à l'article 10 de la loi n° 2003-710 du 1er août 2003 précitée ou entièrement situés à une distance de moins de 300 mètres de la limite de ces quartiers

    11 bis. Les livraisons d'immeubles et les travaux réalisés en application d'un contrat unique de construction de logements dans le cadre d'une opération d'accession à la propriété à usage de résidence principale, destinés à des personnes physiques dont les ressources à la date de signature de l'avant-contrat ou du contrat préliminaire ou, à défaut, à la date du contrat de vente ou du contrat ayant pour objet la construction du logement ne dépassent pas les plafonds prévus à la première phrase du huitième alinéa de l'article L. 411-2 du code de la construction et de l'habitation et situés, à la date du dépôt de la demande de permis de construire, dans les quartiers prioritaires de la politique de la ville définis à l'article 5 de la loi n° 2014-173 du 21 février 2014 de programmation pour la ville et la cohésion urbaine qui font l'objet d'un contrat de ville prévu à l'article 6 de la même loi ou entièrement situés, à la même date, à une distance de moins de 300 mètres de la limite de ces quartiers.

    Le prix de vente ou de construction des logements ne peut excéder les plafonds prévus pour les opérations mentionnées au 4 du présent I

    LE 4 du I PRÉVOIT :

    4. Les livraisons de logements destinés à être occupés par des titulaires de contrats de location-accession conclus dans les conditions prévues par la loi n° 84-595 du 12 juillet 1984 définissant la location-accession à la propriété immobilière, qui font l'objet, dans des conditions fixées par décret, d'une convention et d'une décision d'agrément prise par le représentant de l'État dans le département.

    II. - Les livraisons à soi-même d'immeubles dont l'acquisition aurait bénéficié du taux réduit de 5,5 % en application du I ;

    III. - 1. Les livraisons à soi-même de travaux portant sur les locaux mentionnés aux 2, 5, 6 et 8 du I du présent article, lorsque ces travaux consistent en une extension ou rendent l'immeuble à l'état neuf, au sens du 2° du 2 du I de l'article 257, sous réserve de la prise en compte de ces opérations d'extension ou de remise à neuf dans les conventions mentionnées aux 2, 5, 6 et 8 du I du présent article ;

    2. Les livraisons à soi-même de travaux de rénovation, d'amélioration, de transformation ou d'aménagement réalisés dans le cadre de l'une des opérations suivantes, lorsque l'acquéreur bénéficie pour cette opération d'un prêt accordé pour la construction, l'acquisition ou l'amélioration de logements locatifs aidés ou d'une subvention de l'Agence nationale pour la rénovation urbaine et a conclu avec l'Etat une convention en application des 3° à 5° de l'article L. 351-2 du code de la construction et de l'habitation :

    a) Acquisition de logements et d'immeubles destinés à l'habitation, suivie de travaux d'amélioration ;

    b) Acquisition de locaux ou d'immeubles non affectés à l'habitation, suivie de leur transformation ou aménagement en logements ;

    c) Travaux d'amélioration exécutés sur des immeubles ou des logements cédés à bail emphytéotique par l'Etat, des collectivités territoriales ou leurs groupements ;

    IV. - 1. - Les livraisons à soi-même de travaux de rénovation portant sur les locaux mentionnés aux 2 à 8 du I et ayant pour objet de concourir directement à :

    1° La réalisation d'économies d'énergie et de fluides, concernant :

    a) Les éléments constitutifs de l'enveloppe du bâtiment ;

    b) Les systèmes de chauffage ;

    c) Les systèmes de production d'eau chaude sanitaire ;

    d) Les systèmes de refroidissement dans les départements d'outre-mer ;

    e) Les équipements de production d'énergie utilisant une source d'énergie renouvelable ;

    f) Les systèmes de ventilation ;

    g) Les systèmes d'éclairage des locaux ;

    h) Les systèmes de répartition des frais d'eau et de chauffage ;

    2° L'accessibilité de l'immeuble et du logement et l'adaptation du logement aux personnes en situation de handicap et aux personnes âgées, concernant les cheminements extérieurs, le stationnement, l'accès au bâtiment, les parties communes de l'immeuble et les logements ;

    3° La mise en conformité des locaux avec les normes mentionnées à l'article 25 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 tendant à favoriser l'investissement locatif, l'accession à la propriété de logements sociaux et le développement de l'offre foncière ;

    4° La protection de la population contre les risques sanitaires liés à une exposition à l'amiante ou au plomb ;

    5° La protection des locataires en matière de prévention et de lutte contre les incendies, de sécurité des ascenseurs, de sécurité des installations de gaz et d'électricité, de prévention des risques naturels, miniers et technologiques ou d'installation de dispositifs de retenue des personnes.

    2. - Les livraisons à soi-même de travaux induits et indissociablement liés aux travaux prévus au 1.

    NOTA : Loi n° 2014-1654 du 29 décembre 2014 de finances pour 2015 article 17 II : les présentes dispositions s'appliquent aux opérations pour lesquelles la demande de permis de construire est déposée à compter du 1er janvier 2015 et jusqu'au 31 décembre 2024 pour les opérations situées dans les quartiers faisant l'objet d'une convention prévue à l'article 10-3 de la loi n° 2003-710 du 1er août 2003 d'orientation et de programmation pour la ville et la rénovation urbaine.

    EXONÉRATION DES COTISATIONS FONCIÈRES

    Article 1387 A bis du CGI

    Les installations et bâtiments de toute nature affectés à la production de biogaz, d'électricité et de chaleur par la méthanisation, réalisée dans les conditions prévues à l'article L. 311-1 du code rural et de la pêche maritime, sont exonérés de taxe foncière sur les propriétés bâties pour une durée de sept ans à compter du 1er janvier de l'année qui suit celle de leur achèvement.
    Cette exonération cesse définitivement de s'appliquer à compter de l'année qui suit celle où les conditions prévues au premier alinéa du présent article ne sont plus remplies.
    Pour bénéficier de cette exonération, le propriétaire doit adresser, avant le 1er janvier de la première année à compter de laquelle l'exonération est applicable, une déclaration, dont le modèle est fixé par l'administration, au service des impôts du lieu de situation des biens. Cette déclaration comporte les éléments permettant d'identifier les installations et bâtiments concernés et de vérifier le respect des conditions mentionnées au premier alinéa. Lorsque cette déclaration est souscrite hors délai, l'exonération s'applique pour la période restant à courir après le 31 décembre de l'année de souscription.
    Le bénéfice de l'exonération est subordonné au respect du règlement (UE) n° 1407/2013 de la Commission, du 18 décembre 2013, relatif à l'application des articles 107 et 108 du traité sur le fonctionnement de l'Union européenne aux aides de minimis.

    LES EXONERATIONS DE TAXE DE PUBLICITE FONCIERE ET DE DROITS D'ENREGISTREMENT

    Article 266 bis de l'annexe III au code général des impôts

    I. ― La justification de l'exécution des travaux prévus au I du A de l'article 1594-0 G du code général des impôts résulte du dépôt de la déclaration spéciale mentionnée au I de l'article 244 de l'annexe II au même code.

    II. ― Lorsque l'engagement mentionné au I du A de l'article 1594-0 G du code général des impôts porte sur la construction de maisons individuelles et que la superficie du terrain acquis excède celle pour laquelle l'exonération est applicable aux termes du premier alinéa du III du A de l'article précité, l'exonération s'applique à une fraction du prix d'acquisition égale au rapport entre la superficie pour laquelle elle est applicable et celle du terrain acquis.
    « Lorsque l'engagement mentionné à l'alinéa précédent porte sur la surélévation d'un immeuble bâti existant, l'exonération s'applique à une fraction du prix d'acquisition égale au rapport entre, d'une part, la surface hors œuvre brute des locaux résultant de la surélévation et, d'autre part, la somme de cette dernière surface et de la surface hors œuvre brute de l'immeuble acquis.

    III. ― L'engagement mentionné au I du A de l'article 1594-0 G du code général des impôts précise l'objet et la consistance des travaux sur lesquels il porte. La demande de prorogation du délai prévue au IV du A de l'article précité doit être formulée au plus tard dans le mois qui suit l'expiration du délai précédemment imparti. Elle doit être adressée par pli recommandé avec demande d'avis de réception postale, être motivée et préciser la consistance des travaux prévus dans l'engagement primitif sur lesquels porte la prorogation demandée ainsi que le montant des droits dont l'exonération est subordonnée à leur exécution.

    IV. ― La demande de prorogation du délai prévue au IV bis du A de l'article 1594-0 G du code général des impôts doit être formulée au plus tard dans le mois qui suit l'expiration du délai précédemment imparti. Elle doit être adressée par pli recommandé avec demande d'avis de réception postale, être motivée et préciser la consistance des immeubles sur lesquels porte la prorogation demandée ainsi que le montant des droits dont l'exonération est subordonnée à leur revente.

    V. ― La substitution d'un engagement de construire à un engagement de revendre telle que prévue au troisième alinéa du II du A de l'article 1594-0 G du code général des impôts résulte de l'envoi au service des impôts par pli recommandé avec demande d'avis de réception postale d'une déclaration faisant référence à la date et au numéro d'enregistrement et de publication de l'acte de mutation comportant l'engagement de revendre auquel se substitue le nouvel engagement. La déclaration précise l'objet et la consistance des travaux prévus par cet engagement ainsi que le montant des droits dont l'exonération est subordonnée à leur exécution.

    VI. ― La substitution d'un engagement de revendre à un engagement de construire telle que prévue au deuxième alinéa du II du A de l'article 1594-0 G du code général des impôts résulte de l'enregistrement dans les conditions mentionnées au 1° du 1 de l'article 635 du code précité d'un acte complémentaire à l'acte de mutation comportant l'engagement d'origine auquel se substitue le nouvel engagement. Cet acte précise l'objet et la consistance des travaux auxquels il est renoncé ainsi que la valeur de l'acquisition pour laquelle est sollicité le bénéfice des dispositions de l'article 1115 du même code.

    GARANTIE DE LIVRAISON DE PARFAIT ACHEVEMENT OU DE REMBOURSEMENT DU LOT A CONSTRUIRE

    LA GARANTIE DE PARFAIT ACHEVEMENT

    COUR DE CASSATION CHAMBRE CIVILE 3, arrêt du 13 juillet 2023 pourvoi n° 22-17010 cassation

    Vu l'article 1792-6 du code civil :

    17. Selon ce texte, la garantie de parfait achèvement, à laquelle l'entrepreneur est tenu pendant un délai d'un an, à compter de la réception, s'étend à la réparation de tous les désordres signalés par le maître de l'ouvrage, soit au moyen de réserves mentionnées au procès-verbal de réception, soit par voie de notification écrite pour ceux révélés postérieurement à la réception.

    18. Ainsi, en l'absence de notification préalable à l'entrepreneur des désordres révélés postérieurement à la réception, qu'une assignation, même délivrée avant l'expiration du délai d'un an prévu à l'article 1792-6 du code civil, ne peut suppléer, le maître de l'ouvrage ne peut être indemnisé sur le fondement de la garantie de parfait achèvement.

    19. Pour accueillir les demandes de M. [K] et Mme [P] sur le fondement de la garantie de parfait achèvement, l'arrêt retient que l'assignation délivrée à la société Deloffre, valant mise en demeure, est intervenue dans le délai d'un an courant à compter de la réception de l'ouvrage.

    20. En se déterminant ainsi, sans constater que les désordres avaient, préalablement à l'assignation, été notifiés à l'entrepreneur, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision.

    Portée et conséquences de la cassation

    21. En application de l'article 624 du code de procédure civile, la cassation du chef de dispositif de l'arrêt condamnant la société Deloffre sur le fondement de la garantie de parfait achèvement entraîne la cassation du chef de dispositif condamnant l'entrepreneur à indemniser le préjudice moral des maîtres de l'ouvrage, qui s'y rattache par un lien de dépendance nécessaire.

    22. En effet, la condamnation prononcée au titre du préjudice moral se fonde sur l'existence de multiples désordres.

    23. La cassation des chefs de dispositif relatifs à la garantie de parfait achèvement et au préjudice moral n'emporte pas celle des chefs de dispositif de l'arrêt condamnant la société Deloffre aux dépens ainsi qu'au paiement d'une somme en application de l'article 700 du code de procédure civile, justifiés par d'autres condamnations prononcées à l'encontre de celle-ci.

    LA GARANTIE DE LIVRAISON

    La garantie de livraison finale est essentielle pour éviter de se retrouver à rembourser un crédit sans être logé. Il faut réclamer cette garantie au constructeur, avant de signer le contrat de construction.

    ArtIcle L. 261-10 du Code de la construction et de l'habitation

    Tout contrat ayant pour objet le transfert de propriété d'un immeuble ou d'une partie d'immeuble à usage d'habitation ou à usage professionnel et d'habitation et comportant l'obligation pour l'acheteur d'effectuer des versements ou des dépôts de fonds avant l'achèvement de la construction doit, à peine de nullité, revêtir la forme de l'un des contrats prévus aux articles 1601-2 et 1601-3 du code civil, reproduits aux articles L. 261-2 et L. 261-3 du présent code. Il doit, en outre, être conforme aux dispositions des articles L. 261-11 à L. 261-14 ci-dessous.

    Celui qui s'oblige à édifier ou à faire édifier un immeuble ou une partie d'immeuble à usage d'habitation ou à usage professionnel et d'habitation, lorsqu'il procure directement ou indirectement le terrain ou le droit de construire sur le terrain à celui qui contracte l'obligation d'effectuer les versements ou les dépôts ci-dessus définis, doit conclure un contrat conforme aux dispositions de l'alinéa précédent, sauf si le terrain ou le droit est procuré à une société régie par les chapitres Ier, II (sections I et II) et III du titre Ier du présent livre, ou si celui qui les procure est un organisme d'habitations à loyer modéré agissant comme prestataire de service.

    ArtIcle L. 261-10-1 du Code de la construction et de l'habitation

    Avant la conclusion d'un contrat prévu à l'article L. 261-10, le vendeur souscrit une garantie financière de l'achèvement de l'immeuble ou une garantie financière du remboursement des versements effectués en cas de résolution du contrat à défaut d'achèvement.

    Article R. 261-18 du code de la construction et de l'habitation

    La garantie d'achèvement résulte de l'existence de conditions propres à l'opération lorsque cette dernière répond à l'une ou l'autre des situations suivantes :
    1° Si l'immeuble est mis hors d'eau et n'est grevé d'aucun privilège, hypothèque ou gage immobilier ;
    2° Si les trois conditions suivantes sont réunies :
    a) Les fondations sont achevées ;
    b) Le financement de l'immeuble ou des immeubles compris dans un même programme est assuré à hauteur de 75 % du prix des ventes prévues par :
    ― les fonds appartenant au vendeur déjà investis dans l'opération ou disponibles pour la financer, à l'exclusion des dations en paiement et des fonds issus d'emprunts ;
    ― le montant du prix des ventes déjà conclues et pour lesquelles l'acquéreur a fourni une attestation bancaire précisant qu'il dispose des fonds ou valeurs nécessaires à l'achat ou d'un crédit confirmé ;
    ― les crédits confirmés des banques ou établissements financiers habilités à faire des opérations de crédit immobilier, déduction faite des prêts transférables aux acquéreurs des logements déjà vendus. Ne sont considérés comme crédits confirmés au sens du présent article que les crédits certains, irrévocables et maintenus jusqu'à l'achèvement de l'opération.
    Toutefois, le taux de 75 % est réduit à 60 % lorsque le financement est assuré à concurrence de 30 % du prix des ventes par les fonds appartenant au vendeur.
    Pour l'appréciation du montant du financement ainsi exigé, il est tenu compte du montant du prix des ventes conclues sous la seule condition suspensive de la justification de ce financement dans les six mois suivant l'achèvement des fondations ;
    c) Le vendeur a ouvert un compte unique, propre à l'opération, auprès d'un établissement de crédit et s'engage à y centraliser les fonds assurant le financement du ou des immeubles.

    Article R. 261-18-1 du code de la construction et de l'habitation

    Lorsque la garantie de l'achèvement de l'immeuble résulte de l'existence de conditions propres à l'opération prévues à l'article R. 261-18, les paiements ou dépôts ne peuvent excéder au total :
    35 % à l'achèvement des fondations ;
    50 % à l'achèvement du plancher haut du rez-de-chaussée ;
    65 % à l'achèvement du dernier plancher haut ;
    70 % à la mise hors d'eau ;
    80 % à l'achèvement des cloisons et à la mise hors d'air ;
    90 % à l'achèvement des travaux d'équipement, de plomberie, de menuiserie et de chauffage ;
    95 % à l'achèvement de l'immeuble.
    Le solde est payable lors de la mise du local à la disposition de l'acquéreur ; toutefois, il peut être consigné en cas de contestation sur la conformité avec les prévisions du contrat.
    Si la vente est conclue sous condition suspensive, aucun versement ni dépôt ne peut être effectué avant la réalisation de cette condition.
    Si le contrat prévoit une pénalité en cas de retard dans les paiements ou les versements, le taux de celle-ci ne peut excéder 1 % par mois.
    Le vendeur joint à chaque appel de fonds une attestation de réalisation des travaux établie par un homme de l'art. Lorsque le vendeur se charge de la maîtrise d'œuvre, l'attestation est établie par un organisme de contrôle indépendant.
    Les sommes payées par l'acquéreur ne peuvent être versées que sur le compte prévu à l'article R. 261-18 ouvert auprès d'un établissement de crédit.

    Article R 261-24 du code de la construction et de l'habitation

    La garantie d'achèvement ou de remboursement prend fin à l'achèvement de l'immeuble, tel que défini à l'article R. 261-1. Cet achèvement résulte de la constatation qui en est faite soit par une personne désignée dans les conditions prévues à l'article R. 261-2, soit par un organisme de contrôle indépendant ou un homme de l'art. Lorsque le vendeur assure lui-même la maîtrise d'œuvre, la constatation est faite par un organisme de contrôle indépendant.

    L'Arrêté du 17 mai 2016 définit le modèle d'attestation d'achèvement d'un immeuble vendu en l'état futur d'achèvement prévu à l'article R. 261-24 du code de la construction et de l'habitation.

    LA GARANTIE DE REMBOURSEMENT D'UNE MAISON N'A PAS DE CONDITION SUSPENSIVE

    COUR DE CASSATION CHAMBRE CIVILE 3, arrêt du 22 SEPTEMBRE 2010 POURVOI N° 09 60640 CASSATION

    Vu l'article L. 231-2 k) du code de la construction

    Attendu que le contrat de construction de maison individuelle doit comporter les justifications des garanties de remboursement et de livraison apportées par le constructeur, les attestations de ces garanties étant établies par le garant et annexées au contrat

    Attendu que pour débouter les époux X... de leur demande en nullité du contrat, l'arrêt retient, par motifs adoptés, que le contrat, signé le 5 juillet 2005, a donné lieu au paiement d'un premier acompte, que la garantie de remboursement n'a été délivrée que le 16 septembre 2005, qu'elle n'était donc pas jointe au contrat au moment de sa signature, en violation des dispositions de l'article L. 231-2 k) du code de la construction et de l'habitation, mais que cette nullité a été couverte par la remise de l'attestation de garantie de remboursement datée du 16 septembre 2005 et, par motifs propres, que les conditions particulières mentionnaient que le contrat était soumis à la condition suspensive de l'obtention de la garantie de livraison que s'il est fait état d'un versement à la signature du contrat il n'est pas justifié de l'encaissement de cet acompte avant la délivrance

    Qu'en statuant ainsi, alors que la garantie de remboursement est distincte de la garantie de livraison et doit être annexée au contrat, sans pouvoir faire l'objet d'une condition suspensive, la cour d'appel a violé le texte susvisé.

    Cour de cassation, chambre civile 3 arrêt du 6 juillet 2011 pourvoi 10-23438 Cassation

    Attendu que pour dire recevable la demande de Mme X...- Y..., nul le contrat de construction de maison individuelle et condamner le la société PCA Maisons à l'indemniser du préjudice subi, l'arrêt retient que les clauses du contrat de construction [d'une maison] individuelle sont, comme l'énonce l'article L. 230-1 du code de la construction et de l'habitation, réglementées par une loi d'ordre public, qu'aux termes de l'article 6 du code civil, nul ne peut déroger, même par voie de conventions, aux lois qui intéressent l'ordre public et les bonnes moeurs, qu'une nullité d'ordre public peut être invoquée par tout intéressé, que s'agissant d'une nullité absolue dès lors qu'elle affecte la validité même de l'acte, elle n'est pas susceptible d'être couverte par voie de confirmation ultérieure et qu'est donc inopérant le moyen invoqué par la société PCA Maisons tiré de la ratification des clauses du contrat par l'effet de son exécution volontaire par Mme X...- Y... ;

    Qu'en statuant ainsi, alors que les règles d'ordre public de l'article L. 231-2 du code de construction et de l'habitation, relatives aux énonciations que doit comporter ce contrat, constituent des mesures de protection édictées dans l'intérêt du maître de l'ouvrage, dont la violation est sanctionnée par une nullité relative susceptible d'être couverte, la cour d'appel a violé les textes susvisés

    Cour de Cassation chambre civile 3, arrêt du 26 juin 2013 pourvoi n° 12-18121 Cassation partielle

    Vu les articles L. 230-1 et L. 231-2 k) du code de la construction et de l'habitation, ensemble l'article 1304 du code civil;

    Attendu que pour dire que les époux X... étaient redevables du paiement du coût de la construction réalisée par la société Gilles Richard dont il convenait de déduire le montant des désordres, les condamner à payer cette somme à la société Gilles Richard et ordonner un complément d'expertise afin d'évaluer le coût de la construction sous déduction du montant des désordres, l'arrêt retient que la société Gilles Richard est bien fondée à solliciter des maîtres de l'ouvrage règlement des prestations exécutées avec leur consentement et en fonction de leurs souhaits, tant en ce qui concerne les matériaux utilisés que la main d'oeuvre pour accomplir la mission, qu'il convient de condamner les époux X... à payer ce montant, qu'il apparaît cependant que la construction a été arrêtée en raison de désordres consistant en des fissures apparues sur les murs d'élévation du sous-sol de la construction qui ne sont pas contestées par le maître d'oeuvre et qu'il convient dès lors d'ordonner un complément d'expertise aux fins d'évaluer le coût de la construction réalisée, sous déduction des désordres ;

    Qu'en statuant ainsi, alors que la nullité du contrat de construction de maison individuelle pour violation des règles d'ordre public protectrices du maître de l'ouvrage lui ouvre le droit de solliciter la remise en état du terrain sans indemnité pour le constructeur au titre des travaux réalisés, et que la démolition, ordonnée à la demande du maître de l'ouvrage, interdit au constructeur de solliciter le coût des travaux qu'il a réalisés, la cour d'appel a violé les textes susvisés

    Vu l'article 4 du code de procédure civile ;

    Attendu que pour les débouter de leur demande d'indemnisation du coût de l'assurance dommages-ouvrage, l'arrêt retient que les époux X... affirment avoir réglé à la SMABTP le montant de l'assurance multirisques des constructeurs alors que la garantie était accordée à la société Gilles Richard qui en était redevable ;

    Qu'en statuant ainsi, alors que les époux X... sollicitaient le paiement d'une somme de 2 247,37 euros qu'ils avaient réglée à perte pour la souscription d'une police dommages-ouvrage, la cour d'appel, qui a dénaturé les termes clairs et précis des conclusions, a violé le texte susvisé

    LA GARANTIE DE LIVRAISON D'UNE MAISON N'A PAS DE LIEN AVEC LE CONTRAT CONSTRUCTEUR-ASSUREUR

    La garantie de livraison d'une maison individuelle n'est pas liée à la résiliation du contrat principal entre le constructeur et son assureur

    COUR DE CASSATION CHAMBRE CIVILE 3, arrêt du 22 SEPTEMBRE 2010 POURVOI N° 09 15318 CASSATION

    Vu l'article L. 231-6 du code de la construction de l'habitation

    Attendu que pour prononcer la résiliation du contrat de garantie de livraison, l'arrêt retient qu'en conséquence de la résiliation du contrat de construction, la garantie accordée par la société CEGI est devenue caduque
    Qu'en statuant ainsi, alors que la garantie de livraison à prix et délais convenus, qui a pour but de protéger le maître de l'ouvrage contre les risques d'inexécution ou de mauvaise exécution de la construction telle qu'elle est prévue au contrat, provoqués par la défaillance du constructeur, constitue une garantie légale d'ordre public et autonome, qui ne s'éteint pas du seul fait de la résiliation du contrat de construction qui n'a pas d'effet rétroactif, la cour d'appel a violé le texte susvisé

    Et sur le moyen unique, pris en sa troisième branche, du pourvoi principal :

    Vu l'article L. 231-2 du code de la construction et de l'habitation

    Attendu que pour limiter à une certaine somme le montant de la condamnation prononcé, avant compensation, au profit de M. Y..., l'arrêt retient qu'en conséquence de la résiliation du contrat de construction, le maître de l'ouvrage ne peut réclamer au constructeur les pénalités de retard prévues par le contrat résilié qui n'a plus vocation à s'appliquer
    Qu'en statuant ainsi, alors que la résiliation du contrat de construction n'ayant pas d'effet rétroactif ne fait pas obstacle à l'application au constructeur de pénalités contractuelles en cas de retard d'exécution, la cour d'appel a violé le texte susvisé.

    COUR DE CASSATION CHAMBRE CIVILE 3, arrêt du 16 Novembre 2011 POURVOI N° 10-24517 CASSATION PARTIELLE

    Attendu que pour rejeter la demande de M. Z..., l'arrêt retient que la société Acte est fondée à soutenir que le sens clair et précis du contrat, selon lequel en son article 6 "durée de la garantie dans le temps", sont garantis "moyennant paiement de la cotisation correspondante, les travaux liés aux missions qui lui sont confiées avant la date de prise d'effet du contrat, lorsque ces travaux auront fait l'objet d'une déclaration réglementaire d'ouverture du chantier (DROC) pendant la période de validité du contrat", ce qui définit clairement les conditions de prise d'effet de la garantie en référence au document administratif et non au commencement des travaux ou à tout autre événement parmi lesquels le moment de formation du contrat, exclut que sa garantie puisse être engagée en l'espèce où, après un contrat de maîtrise d'oeuvre du 14 janvier 2003, la DROC a été établie le 25 mars 2003 et déposée en mairie le 10 octobre 2003, toutes dates qui sont antérieures à la prise d'effet du contrat fixée au 24 octobre 2003, les travaux ayant de plus débuté le 16 octobre 2003 selon le calendrier des travaux ;

    Qu'en statuant ainsi, alors qu'il résulte des articles L. 241 et A. 243-1 du code des assurances, qui sont d'ordre public, et des clauses types applicables au contrat d'assurance de responsabilité pour les travaux de bâtiment figurant à l'annexe 1 de cet article, que l'assurance de responsabilité couvre les travaux ayant fait l'objet d'une ouverture de chantier pendant la période de validité du contrat d'assurance, et que cette notion s'entend comme le commencement effectif des travaux confiés à l'assuré, la cour d'appel, qui n'a pas relevé la date à laquelle avaient effectivement commencé les travaux réalisés sous la maîtrise d'oeuvre de M. Z..., a violé les textes susvisés

    LES TRAVAUX DOIVENT ETRE REALISES DANS UN DELAI RAISONNABLE SI UN CALENDRIER N'EST PAS PREVU

    COUR DE CASSATION CHAMBRE CIVILE 3, arrêt du 16 mars 2011 N° de pourvoi 10-14051 CASSATION

    Vu l'article 1147 du code civil

    Attendu que, pour débouter M. X... de sa demande, l'arrêt retient que les devis ne mentionnaient aucun délai d'exécution et qu'aucun planning n'avait été fixé

    Qu'en statuant ainsi, sans rechercher, comme il le lui était demandé, si l'entrepreneur, infructueusement mis en demeure par le maître de l'ouvrage, avait manqué à son obligation de livrer les travaux dans un délai raisonnable, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision.

    LES DÉLAIS POUR RÉALISER LES TRAVAUX COMMANDÉS

    Attendre l'entreprise de travaux pendant un délai de trois mois, avant de résilier le contrat  est un délai raisonnable.

    COUR DE CASSATION CHAMBRE CIVILE 3, arrêt du 29 septembre 2016, Pourvoi n° 15-18238 REJET

    Mais attendu qu'ayant constaté que le devis ne mentionnait aucun délai d'exécution et relevé, procédant à la recherche prétendument omise, que la mention manuscrite « après le 15 mai » portée au bas de la page quatre du devis par l'une des parties ne pouvait être admise comme preuve d'un accord sur la date de début des travaux, la juridiction de proximité, qui a retenu, à bon droit, que le point de départ du délai pris en compte était la date du devis et souverainement que le délai de trois mois, écoulé entre la date du devis et celle de la dénonciation du contrat, était un délai raisonnable au cours duquel M. Y... était en mesure de réaliser les travaux, tout au moins de les débuter, et que l'argument tenant aux conditions météorologiques était inopérant sur cette durée, a légalement justifié sa décision ;

    L'Arrêté du 11 octobre 2011 est relatif aux attestations de prise en compte de la réglementation thermique et de réalisation d'une étude de faisabilité relative aux approvisionnements en énergie pour les bâtiments neufs ou les parties nouvelles de bâtiments

    UNE CLAUSE PEUT PRÉVOIR UNE PROLONGATION DE DÉLAIS POUR CAUSE D'INTEMPÉRIE

    COUR DE CASSATION CHAMBRE CIVILE 3, arrêt du 24 octobre 2012 N° de pourvoi 11-17800 CASSATION

    Attendu, selon l'arrêt attaqué (Amiens, 1er février 2011), que les époux X... ont acquis en état futur d'achèvement auprès de la société civile immobilière Hameau Cécilia (la SCI) une maison d'habitation dont l'achèvement était fixé au cours du premier trimestre 2007 ; que la prise de possession n'étant intervenue que le 21 décembre 2007, les époux X... ont assigné la SCI pour obtenir réparation de leurs préjudices, demandes à laquelle la SCI s'est opposée en se prévalant de la clause contractuelle prévoyant des majorations de délai en cas d'intempéries et de défaillance d'une entreprise ;

    Attendu que pour déclarer abusive en ce qu'elle était insérée dans un contrat conclu entre un professionnel et un non professionnel la clause du contrat prévoyant que "ce délai sera le cas échéant majoré des jours d'intempéries au sens de la réglementation du travail sur les chantiers du bâtiment ; ces jours seront constatés par une attestation de l'architecte ou du bureau d'études auquel les parties conviennent de se rapporter ; le délai sera le cas échéant majoré des jours de retard consécutifs à la grève et au dépôt de bilan d'une entreprise, et de manière générale, en cas de force majeure", l'arrêt retient, par motifs propres et adoptés, qu'elle confère systématiquement les effets de la force majeure à des événements qui n'en présentent pas forcément le caractère, et qu'elle renvoie l'appréciation des jours d'intempéries à l'architecte ou à un bureau d'études, alors que le maître d'œuvre, qui est lui-même tenu de respecter des délais d'exécution à l'égard du maître de l'ouvrage, peut avoir intérêt à justifier le retard de livraison par des causes légitimes
    Qu'en statuant ainsi, alors que la clause susvisée n'avait ni pour objet, ni pour effet de créer, au détriment des acquéreurs non-professionnels, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat et, partant, n'était pas abusive, la cour d'appel a violé le texte susvisé.

    LA DATE DE DÉPART DU CHANTIER POUR CALCULER LA PÉNALITÉ DES DÉLAIS DE RETARD EST CELLE INDIQUÉE DANS LE CONTRAT

    COUR DE CASSATION CHAMBRE CIVILE 3, arrêt du 12 octobre 2017 n° de pourvoi 16-21238 CASSATION PARTIELLE

    Vu l'article L. 231-2 i) du code de la construction et de l'habitation ;

    Attendu, selon les arrêts attaqués (Aix-en-Provence, 21 avril et 16 juin 2016), que la société Immobil'Hyères a confié à la société Geoxia Méditerranée la construction de cinq maisons individuelles ; que les travaux ont commencé le 11 avril 2007 ; qu'en cours de chantier, des expertises ont été ordonnées, et que la réception des travaux a été prononcée, avec réserves, selon cinq procès-verbaux du 31 mai 2013 ; que, se prévalant d'une perte de surface et d'un retard d'exécution, la société Immobil'Hyères a assigné la société Geoxia Méditerranée en paiement de sommes ;

    Attendu que, pour fixer le montant des pénalités de retard pour la période comprise entre le 3 juillet 2009 et le 1er juin 2013, l'arrêt retient que les travaux ont débuté le 11 avril 2007 et que c'est cette date, correspondant au jour du démarrage des travaux, qui constitue le point de départ du délai d'exécution ;

    Qu'en statuant ainsi, alors que le point de départ du délai d'exécution dont le non-respect est sanctionné par des pénalités de retard est la date indiquée au contrat pour l'ouverture du chantier, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;

    LES PENALITES DE RETARD SONT DUS JUSQU'A L'ACHEVEMENT DES TRAVAUX

    COUR DE CASSATION CHAMBRE CIVILE 3, arrêt du 12 septembre 2012 N° de pourvoi 11-13309 CASSATION PARTIELLE

    Vu les articles L. 231-2 et L. 231-6 du code de la construction et de l'habitation ;

    Attendu que le contrat de construction de maison individuelle doit comporter l'énonciation des pénalités prévues en cas de retard de livraison ;

    Que les stipulations du contrat relatives aux pénalités applicables en cas de retard d'exécution peuvent se référer à des clauses types approuvées par décret en Conseil d'Etat ;

    Attendu que, pour condamner la CGI bâtiment, in solidum avec la société Mansio constructions, à payer à M. X... des pénalités de retard, l'arrêt retient que celles-ci seront dues pour la période du 8 août 2009 jusqu'à l'établissement d'un procès-verbal de réception de l'ouvrage sans réserves ou d'un procès-verbal de levée des réserves ;

    Qu'en statuant ainsi, alors que les pénalités de retard prévues par l'article L. 231-2, i) du code de la construction et de l'habitation ont pour terme la livraison de l'ouvrage et non sa réception avec ou sans réserves, la cour d'appel a violé les textes susvisés

    COUR DE CASSATION CHAMBRE CIVILE 3, arrêt du 27 février 2013 N° de pourvoi 12-14090 rejet

    Attendu que la société Confort de l'habitat fait grief à l'arrêt de la condamner à payer à M. X... la somme de 8.823,76 euros au titre des pénalités de retard, alors, selon le moyen, que les pénalités prévues en cas de retard ont pour terme la livraison de l'ouvrage et non la réception avec ou sans réserves, la livraison étant distincte de la réception ; qu'en fixant la date de livraison au 27 mars 2006, c'est-à-dire à la date de réception de l'ouvrage, et en faisant ainsi courir les pénalités de retard jusqu'à cette date, la cour d'appel a violé les articles L. 231-6 et R. 231-14 du code de la construction et de l'habitation

    Mais attendu qu'ayant exactement retenu que les pénalités prévues en cas de retard avaient pour terme la livraison de l'ouvrage et non la réception avec ou sans réserves, la livraison étant distincte de la réception, la cour d'appel, qui a constaté, après avoir fixé la réception judiciaire à la date du 27 mars 2006 que c'était également à cette date que M. X... avait pris possession de l'ouvrage, a pu en déduire que cette date constituait la date de livraison de l'immeuble et le terme des pénalités de retard

    Mais attendu, d'une part, qu'ayant exactement retenu que les pénalités prévues à l'article R. 231-14 du code de la construction et de l'habitation n'étaient pas exclusives de l'allocation de dommages-intérêts, la cour d'appel a, sans procéder à la double réparation d'un même préjudice financier, condamné la société Confort de l'habitat à payer à M. X... la somme de 8 823,76 euros au titre des pénalités de retard et la somme de 6 217,73 euros au titre des intérêts intercalaires versés à la banque

    Attendu, d'autre part, qu'ayant relevé que de nouveaux désordres s'étaient révélés créant un préjudice de jouissance certain, la cour d'appel a souverainement apprécié l'étendue de ce préjudice

    LE MAITRE D'OUVRAGE N'EST PAS TENU DE S'ASSURER

    DE LA DELIVRANCE DE GARANTIE DE LIVRAISON POUR L'OBTENTION D'UN PRÊT

    Le terme maîtrise d'œuvre souvent abrégé MOE ou ME désigne une personne ou entité chargée de la conduite opérationnelle de travaux.

    Le maître d'ouvrage désigne le propriétaire de l'ouvrage et/ou le client commanditaire des travaux.

    COUR DE CASSATION CHAMBRE CIVILE 3 Arrêt du 25 mai 2011 pourvoi n°10-10905 CASSATION

    Vu l'article L. 231-10 du code de la construction et de l'habitation, ensemble l'article 1147 du code civil

    Attendu que pour retenir la responsabilité de la CCM à hauteur de 50 % seulement, et limiter en conséquence le montant des dommages-intérêts alloués aux époux X...- Y... à la somme de 25 355 euros, l'arrêt retient que si le prêteur aurait dû rappeler au maître de l'ouvrage la nécessité de s'enquérir auprès du constructeur d'une garantie de livraison avant tout déblocage des fonds pour les travaux de construction entre les mains de l'emprunteur et aurait dû exiger la remise des justificatifs de cette garantie avant de libérer les fonds, le maître de l'ouvrage avait un devoir de vigilance sur l'opération en cause et il ne pouvait se décharger sur le banquier de ses propres obligations d'avoir à solliciter du constructeur l'attestation de garantie légalement prévue avant l'ouverture du chantier et à la remettre au préteur préalablement à toute demande de fonds, qu'il ressort donc de ces circonstances que ni les maîtres d'ouvrage ni le préteur n'ont rempli leurs obligations, d'où une absence de garantie supportée par les maîtres de l'ouvrage confrontés à la défaillance du constructeur

    Qu'en statuant ainsi, alors que le maître de l'ouvrage n'est pas tenu de s'assurer de la délivrance de l'attestation de garantie de livraison pour l'obtention d'un prêt destiné à financer un contrat de construction de maison individuelle avec fourniture de plan, la cour d'appel a violé les textes susvisés

    LA BANQUE PRÊTEUSE A UN DEVOIR DE CONSEIL ET DE PROTECTION DE L'EMPRUNTEUR

    Le constructeur selon contrat de construction de maison individuelle, qu'il comporte ou non fourniture du plan, doit souscrire une garantie de livraison, qui prend notamment en charge le coût des travaux nécessaires à l'achèvement de l'ouvrage et les pénalités de retard de livraison excédant trente jours. Dès lors, viole les articles 1147 du code civil, L. 231-2, k), L. 232-1, g), et L. 231-6 du code de la construction et de l'habitation, une cour d'appel qui limite le préjudice de jouissance imputable à la banque après avoir pourtant retenu que la faute de celle-ci avait privé les acquéreurs d'une garantie de livraison

    COUR DE CASSATION CHAMBRE CIVILE 3, arrêt du 11 mai 2023 pourvoi n ° 21-23.859 et 22-12.778 CASSATION

    Vu l'article 1147 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, et les articles L. 231-2, k), L. 232-1, g), et L. 231-6 du code de la construction et de l'habitation :

    15. Aux termes du premier de ces textes, le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, toutes les fois qu'il ne justifie pas que l'inexécution provient d'une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu'il n'y ait aucune mauvaise foi de sa part.

    16. En application des deux suivants, le constructeur selon contrat de construction de maison individuelle, qu'il comporte ou non fourniture du plan, doit souscrire une garantie de livraison, qui prend notamment en charge, selon le dernier, le coût des travaux nécessaires à l'achèvement de l'ouvrage et les pénalités de retard de livraison excédant trente jours.

    17. Pour limiter le préjudice de jouissance imputable à la banque au titre du retard de livraison, l'arrêt retient que la banque ne saurait supporter les conséquences d'une absence de livraison de la maison au 7 septembre 2020, cette situation ne présentant pas de lien de causalité directe avec la faute retenue et que si un garant de livraison était intervenu, l'achèvement aurait été acquis, compte tenu d'un délai de travaux de démolition-reconstruction fixé à dix-huit mois, à la date du 30 novembre 2015.

    18. En statuant ainsi, après avoir retenu que la faute de la banque avait privé les acquéreurs du bénéfice d'une garantie de livraison, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé les textes susvisés.

    COUR DE CASSATION CHAMBRE CIVILE 3  Arrêt du 5 janvier 2017 pourvoi n°15-27290 REJET

    Mais attendu qu'ayant relevé, par motifs adoptés, que le contrat de construction de maison individuelle avec fourniture de plan avait été conclu sous la condition suspensive d'obtention de l'assurance dommages-ouvrage et de la garantie de livraison et que les seuls fonds débloqués étaient destinés à l'acquisition du terrain sur lequel devait être édifiée la construction, la cour d'appel a exactement retenu qu'aucun manquement au devoir de vérification, lors de l'émission de l'offre de prêt, ne pouvait être reproché au Crédit foncier et que le déblocage de la portion du prêt destinée à l'achat du terrain pouvait intervenir avant la réception de l'attestation de garantie de livraison

    COUR DE CASSATION CHAMBRE CIVILE 3 Arrêt du 11 janvier 2012 pourvoi n°10-19714 REJET

    Mais attendu, d'une part, qu'ayant exactement retenu que, si l'article L. 231-10 du code de la construction et de l'habitation ne met pas à la charge du prêteur de deniers l'obligation de requalifier en contrat de construction de maison individuelle le document qui lui est soumis et si le prêteur ne peut s'immiscer dans la convention passée entre le constructeur et le maître de l'ouvrage, il n'en a pas moins un devoir d'information et de conseil et qu'en l'espèce, il ne pouvait échapper au prêteur, rompu à la lecture des contrats de construction de maison individuelle, que l'acte passé entre les consorts X...-Y... et la société Pro-conseils-Wako France était un véritable contrat de ce type même s'il était qualifié de marché de travaux pour la construction d'une maison individuelle et, d'autre part, qu'ayant constaté que l'acte de prêt comportait plus de cent pages avec ses annexes, que le paragraphe intitulé " conditions diverses ", par lequel l'emprunteur était informé qu'il ne bénéficiait pas des règles protectrices instituées par le code de la construction et de l'habitation, n'était pas évocateur et que les risques encourus n'étaient pas indiqués précisément, la cour d'appel a pu en déduire, sans être tenue de suivre les parties dans le détail de leur argumentation, que le Crédit immobilier avait manqué à son obligation de renseignement et de conseil

    LE DOL DU VENDEUR CONSTRUTEUR ENGAGE SA RESPONSABILITÉ EN DEHORS DE LA GARANTIE DECENNALE

    COUR DE CASSATION, CHAMBRE CIVILE 3, arrêt du 5 janvier 2017 pourvoi n° 15-22772 cassation

    Vu l'article 1147 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016 ;

    Attendu que, pour condamner la société d'HLM à verser diverses sommes à M. et Mme X..., l'arrêt retient que cette société, n'ayant pas pris les précautions élémentaires pour surveiller la totalité de l'exécution des travaux de gros-oeuvre qu'elle a sous-traités, a commis, de manière délibérée, une faute dolosive, de nature à engager sa responsabilité contractuelle, nonobstant la forclusion décennale ;

    Qu'en statuant ainsi, par des motifs qui ne suffisent pas à caractériser la faute dolosive du constructeur, la cour d'appel a violé le texte susvisé

    LE CONSTRUCTEUR NE DOIT QUE LES TRAVAUX NON RÉALISÉS

    COUR DE CASSATION, CHAMBRE CIVILE 3, arrêt du 7 mars 2019 pourvoi n° 18-12.221 Rejet

    Attendu, selon l’arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 14 décembre 2017), que M. et Mme Q... ont entrepris des travaux de rénovation et d’extension d’une maison et de construction d’un logement de gardien ; qu’une mission complète de maîtrise d’oeuvre a été confiée à M. V..., architecte assuré auprès de la société Mutuelle des architectes français (la MAF) ; que la société Arcadia, assurée auprès de la société Sagena, devenue SMA, a été chargée des lots gros oeuvre, charpente couverture, étanchéité cloisons, isolation ferronnerie carrelage revêtements ; que la société Apave a été chargée des missions de contrôle technique concernant la solidité des ouvrages et celle des ouvrages existants ; que les maîtres d’ouvrage ont souscrit une assurance dommages-ouvrage auprès de la société Axa France IARD (Axa) ; que, par lettre du 27 juillet 2009, adressée également en télécopie, les maîtres de l’ouvrage ont résilié le marché de travaux et convoqué la société Arcadia pour le 31 juillet 2009 afin d’établir un état des lieux valant procès-verbal de réception ; que, le 31 juillet 2009, un compte-rendu de visite a été établi ; que M. et Mme Q... ont adressé deux déclarations de sinistre à la société Axa ; qu’après expertise, celle-ci a versé à M. et Mme Q... une somme totale de 1 149 280 euros, puis a assigné M. V..., la MAF, la société Sagena et l’Apave en paiement de cette somme;

    Sur le moyen unique du pourvoi principal :

    Attendu que la SMA fait grief à l’arrêt de dire que la réception expresse du 31 juillet 2009 était intervenue avec réserves, que le coût des travaux de reprise devait être fixé à la somme totale de 1 149 280 euros, de constater que la société Axa avait indemnisé le maître de l’ouvrage en lui réglant ladite somme, de la condamner, in solidum avec M. V..., la MAF et l’Apave, à payer à la société Axa la somme de 107 646,52 euros, de la condamner, in solidum avec M. V... et la MAF, à payer à la société Axa la somme de 1 041 633,48 euros et de fixer, pour chacune de ces condamnations, la répartition de la somme due par les constructeurs et assureurs dans leurs rapports entre eux, alors, selon le moyen, que la réception est l’acte par lequel le maître de l’ouvrage déclare accepter l’ouvrage avec ou sans réserves, et elle est, en tout état de cause, prononcée contradictoirement ; que lorsque l’entreprise a été dûment convoquée aux opérations de réception, son absence ne peut priver la réception expresse de son caractère contradictoire ; que le rapport d’émission de la télécopie de convocation ne peut, à lui seul, rapporter la démonstration de la réception effective par l’entrepreneur de la transmission littérale et intégrale de l’acte de convocation, et il doit être corroboré par des éléments complémentaires ; que, pour retenir que la réception de l’ouvrage effectuée le 31 juillet 2009 était contradictoire, la cour d’appel affirme que, si la convocation par lettre recommandée avec accusé de réception n’a été présentée que le 30 juillet, et distribuée le 7 août suivant, l’entrepreneur a néanmoins été dûment convoqué aux opérations de réception par l’envoi d’une télécopie le 27 juillet, qu’il aurait reçue ; qu’en statuant ainsi, sans indiquer sur quel élément complémentaire corroborant le rapport d’émission de la télécopie, seul produit par le maître d’ouvrage, elle se fondait pour effectuer une telle affirmation, quand la SMA contestait précisément que la société Arcadia ait reçu la convocation par l’envoi de la télécopie, la cour d’appel a privé sa décision de base légale au regard de l’article 1792-6 du code civil

    Mais attendu qu’ayant relevé, par motifs propres et adoptés, que l’entreprise avait été convoquée par lettre recommandée avec demande d’avis de réception datée du 27 juillet 2009 et par une télécopie du même jour, qui a été adressée au numéro de la société Arcadia figurant sur les procès-verbaux des réunions de chantier et étant celui auquel avaient été adressées des télécopies de M. V... écrivant à l’entrepreneur pour lui notifier des erreurs d’exécution, et qui avait été reçue, la cour d’appel, qui a retenu, à bon droit, que la réception prononcée en présence du maître de l’ouvrage et du maître d’oeuvre, alors que l’entrepreneur avait été valablement convoqué, était contradictoire, a légalement justifié sa décision de ce chef ;

    Sur le moyen unique du pourvoi provoqué, ci-après annexé  :

    Attendu que M. V... et la MAF font grief à l’arrêt de rejeter leurs demandes en garantie formée contre l’Apave ;

    Mais attendu qu’ayant relevé, procédant à la recherche prétendument omise, que la mission confiée à l’Apave était limitée à la solidité des ouvrages existants et à construire et ne comprenait pas la vérification de la pérennité de l’ouvrage en cas d’événements exceptionnels comme les séismes, la cour d’appel a légalement justifié sa décision ;

    COUR DE CASSATION, CHAMBRE CIVILE 3, arrêt du 22 novembre 2018 pourvoi n° 17-12.537 Rejet

    Attendu, selon l’arrêt attaqué (Nîmes, 8 décembre 2016), que M. X... a confié à la société Les 5 Eléments la construction d’une maison individuelle ; que le chantier a été interrompu ; que la société Les 5 Eléments, prise en la personne de son liquidateur, a, après expertise, assigné M. X... en paiement de sommes ; que M. X... a assigné en intervention forcée la société L’Auxillaire et M. Z..., respectivement assureur et gérant de la société Les 5 Eléments, en sollicitant la requalification du contrat en contrat de construction de maison individuelle, sa résiliation aux torts exclusifs du constructeur et la condamnation de M. Z... à réparer le préjudice lié au défaut de garantie de livraison ;

    Attendu que M. X... fait grief à l’arrêt de rejeter ses demandes et de le condamner à payer au liquidateur la somme de 172 520,46 euros

    Mais attendu qu’ayant retenu que les désordres constatés consistaient en une erreur d’implantation de l’angle du bâtiment, une erreur de réalisation des trémies de l’escalier rendant l’aménagement prévu au-dessous impossible, un défaut d’enrobage de certains fers des ouvrages en béton armé, un défaut d’aspect des poteaux ronds et une mauvaise réparation de l’angle d’un chapiteau en pierre, un oubli de la réservation de la cheminée et une dégradation de murs enterrés, que le montant total des travaux réalisés s’élevait à 280 313 euros pour des malfaçons à reprendre pour un coût évalué à 27 695 euros, les travaux réalisés par le constructeur ayant été évalués à 89,5 % du gros-oeuvre, et que les photographies versées au débat attestaient que la maison était à ce jour quasiment terminée, la cour d’appel, qui, procédant à la recherche prétendument omise, a pu en déduire que la mesure de remise en état des lieux, seule expressément formulée par M. X..., alors qu’il avait pris l’initiative de faire achever l’ouvrage, constituerait une sanction disproportionnée, au regard des travaux réalisés, et aujourd’hui quasiment achevés, et de la gravité des désordres, et que, ce chef de demande étant rejeté, M. X... restait redevable, par le jeu des restitutions réciproques, du coût de la construction réalisée, sous déduction des malfaçons et moins-values et des sommes déjà versées, a légalement justifié sa décision ;

    LE SOUS TRAITANT A DROIT A UNE ACTION DIRECTE CONTRE LE MAITRE D'OUVRAGE

    COUR DE CASSATION, CHAMBRE CIVILE 3, arrêt du 13 juillet 2023 pourvoi n° 21-23.747 cassation

    4. En application de l'article 1014, alinéa 2, du code de procédure civile, il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce grief qui n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation.

    Mais sur le moyen relevé d'office

    5. Après avis donné aux parties, conformément à l'article 1015 du code de procédure civile, il est fait application de l'article 620, alinéa 2 du même code.

    Vu l'article 12, alinéas 1 et 3, de la loi n° 75-1334 du 31 décembre 1975 :

    6. Selon ce texte, le sous-traitant a une action directe contre le maître de l'ouvrage si l'entrepreneur principal ne paie pas, un mois après en avoir été mis en demeure, les sommes qui sont dues en vertu du contrat de sous-traitance ; copie de cette mise en demeure est adressée au maître de l'ouvrage. Cette action directe subsiste même si l'entrepreneur principal est en état de liquidation des biens, de règlement judiciaire ou de suspension provisoire des poursuites.

    7. Il est jugé que lorsque l'entrepreneur principal a été mis en liquidation judiciaire, le sous-traitant est tenu pour exercer l'action directe, prévue à l'article susvisé, contre le maître de l'ouvrage, d'adresser à celui-ci une copie de sa production au passif de l'entrepreneur principal, cette production tenant lieu de mise en demeure (Com., 12 mai 1992, n° 89-17.908, Bull, 1992 IV, n° 178 ; Com, 9 mai 1995, pourvoi n° 93-10.568, Bull 1995, IV, n° 131).

    8. Pour condamner le maître de l'ouvrage à payer une certaine somme au sous-traitant ayant agi directement contre lui, l'arrêt retient que ce dernier démontre avoir adressé à l'entrepreneur principal, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception du 6 octobre 2014, une mise en demeure de payer le solde du marché, la mise en liquidation judiciaire antérieure de l'entrepreneur principal étant indifférente.

    9. En statuant ainsi, alors que faute de mise en demeure préalable à la liquidation judiciaire, seule la déclaration de créance vaut mise en demeure de l'entrepreneur principal, la cour d'appel a violé le texte susvisé.

    Portée et conséquences de la cassation

    10. Après avis donné aux parties, conformément à l'article 1015 du code de procédure civile, il est fait application des articles L. 411-3, alinéa 2, du code de l'organisation judiciaire et 627 du code de procédure civile.

    11. L'intérêt d'une bonne administration de la justice justifie, en effet, que la Cour de cassation statue au fond.

    12. La mise en demeure adressée, le 6 octobre 2014, par le sous-traitant à l'entrepreneur principal, dessaisi de la gestion de ses biens à compter du prononcé de la liquidation judiciaire, est inefficace. En l'absence de déclaration de créance au passif de l'entrepreneur principal valant mise en demeure, l'action directe exercée par le sous-traitant contre le maître de l'ouvrage est irrecevable.

    GARANTIE DECENNALE DES TRAVAUX OU BIENNALE POUR LES OUVRANTS

    La garantie décennale et la garantie biennale doivent être présentée par le constructeur. Il faut les exiger avant de signer le contrat de construction.

    La garantie décennale concernent les éléments fixes comme les murs et toitures, la garantie biennale concerne les ouvrants comme les portes et fenêtres.

    Il faut vérifier que l'assurance couvre bien les travaux à exécuter.

    COUR DE CASSATION, CHAMBRE CIVILE 3, arrêt du 30 juin 2016 N° Pourvoi 15-18206 Rejet

    Mais attendu qu'ayant relevé que l'assureur versait la photocopie des conditions particulières d'une assurance protection professionnelle des artisans du bâtiment concernant la société Boulangeot, datées du 6 février 2006, pour les « activités garanties » de « maçonnerie béton armé, plâtrerie, carrelage et revêtements matériaux durs, charpente bois, menuiserie bois ou PVC ou métallique, couverture zinguerie », la cour d'appel a pu, sans violer l'article 1165 du code civil, en déduire que la société Sagena, qui établissait que les activités garanties ne concernaient pas la pose de revêtements spéciaux et notamment de peinture « membrane » sur les parois d'une piscine, était fondée à opposer une non-garantie

    SI LE PROMOTEUR N'A PAS DE GARANTIE DÉCENNALE DANS LES DÉLAIS PREVUS LE CONTRAT DE RÉSERVATION EST NUL

    COUR DE CASSATION CHAMBRE CIVILE 3, arrêt du 30 mars 2011 N° de pourvoi 10-13457 10-13854 Rejet.

    Mais attendu que si le contrat de construction d'une maison individuelle avec fourniture du plan peut être conclu sous la condition suspensive de l'obtention de la garantie de livraison, le délai maximum de réalisation de cette condition suspensive ainsi que la date d'ouverture du chantier, déterminée à partir de ce délai, doivent, à peine de nullité, être précisés par le contrat ; qu'ayant, par motifs propres et adoptés, constaté que la garantie de livraison avait été délivrée à la société ESB postérieurement à l'expiration du délai contractuel de réalisation des conditions suspensives et après le début des travaux, la cour d'appel a exactement retenu que les articles L. 231-2,k et L. 231-4 du code de la construction et de l'habitation étant d'ordre public, en application de l'article L. 230-1 du même code, le contrat conclu le 8 avril 2003 était nul.

    COUR DE CASSATION CHAMBRE CIVILE 3, arrêt du 6 juillet 2011 N° de pourvoi 23-438 CASSATION

    Vu l'article L. 230-1 du code de la construction et de l'habitation, ensemble les articles L. 231-2 de ce code et 1338 du code civil

    Attendu que les règles prévues au titre III " Construction d'une maison individuelle " sont d'ordre public

    Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 3 juin 2010), que Mme X...- Y..., maître de l'ouvrage, a, par contrat du 21 mars 2005, chargé la société PCA Maisons de la construction d'une maison individuelle avec fourniture du plan ; qu'il était stipulé que le coût total de l'ouvrage fixé à 109 387 € TTC comprenait, à concurrence de 10 910 €, d'une part, le coût des travaux dont le maître de l'ouvrage s'était réservé l'exécution, soit le nivellement de l'aire d'implantation 400m ², l'arrachage des arbres, les raccordements aux réseaux eau/ EDF/ PTT, d'autre part, la constitution de provisions pour fondations spéciales réalisées en terrain semi-rocheux (béton supplémentaire éventuel) et pour pompes à béton éventuelles ; que des difficultés ayant opposé les parties sur la réalisation, conforme au permis de construire, des travaux de terrassement exécutés par une tierce entreprise, et, le chantier n'ayant pas été poursuivi, Mme X...- Y... a, par acte du 10 août 2006, assigné la société PCA Maisons en nullité du contrat et indemnisation de préjudice ; que la société PCA Maisons a formé une demande reconventionnelle en résolution du contrat aux torts du maître de l'ouvrage et paiement de dommages-intérêts

    Attendu que pour dire recevable la demande de Mme X...- Y..., nul le contrat de construction de maison individuelle et condamner le la société PCA Maisons à l'indemniser du préjudice subi, l'arrêt retient que les clauses du contrat de construction individuelle sont, comme l'énonce l'article L. 230-1 du code de la construction et de l'habitation, réglementées par une loi d'ordre public, qu'aux termes de l'article 6 du code civil, nul ne peut déroger, même par voie de conventions, aux lois qui intéressent l'ordre public et les bonnes moeurs, qu'une nullité d'ordre public peut être invoquée par tout intéressé, que s'agissant d'une nullité absolue dès lors qu'elle affecte la validité même de l'acte, elle n'est pas susceptible d'être couverte par voie de confirmation ultérieure et qu'est donc inopérant le moyen invoqué par la société PCA Maisons tiré de la ratification des clauses du contrat par l'effet de son exécution volontaire par Mme X...- Y...

    Qu'en statuant ainsi, alors que les règles d'ordre public de l'article L. 231-2 du code de construction et de l'habitation, relatives aux énonciations que doit comporter ce contrat, constituent des mesures de protection édictées dans l'intérêt du maître de l'ouvrage, dont la violation est sanctionnée par une nullité relative susceptible d'être couverte, la cour d'appel a violé les textes susvisés

    LA GARANTIE DÉCENNALE DURE DIX ANS

    COUR DE CASSATION CHAMBRE CIVILE 3, arrêt du 19 janvier 2017 N° Pourvoi 15-27068 Rejet

    Mais attendu qu'ayant relevé que l'expert judiciaire avait établi un tableau récapitulatif et chronologique des livraisons des toupies de béton et vérifié les quantités mises en oeuvre et les dates de tirage des photographies prises au fur et à mesure de l'avancement de l'ouvrage, et retenu que la terrasse était utilisable et propre à sa fonction à l'été 1999, ce qui corroborait des attestations témoignant de son utilisation à cette date, la cour d'appel, qui a pu en déduire, sans inverser la charge de la preuve, qu'à la date de l'assignation en référé, le 7 octobre 2009, le délai d'épreuve de l'article 1792-4-1 du code civil était expiré, a légalement justifié sa décision

    LA GARANTIE DECENNALE CONCERNE TOUS LES ACQUÉREURS ET SOUS ACQUÉREURS

    COUR DE CASSATION CHAMBRE CIVILE 3, arrêt du 12 juillet 2018 Pourvoi n° 17-20627 rejet

    Attendu, selon l’arrêt attaqué (Paris, 24 mars 2017), qu’en 1987, M. et Mme Z... ont confié à la société Maisons Pierre la construction d’une maison individuelle ; que la livraison est intervenue sans réserve le 24 novembre 1987 ; que, le 11 mars 1991, M. et Mme Z... ont vendu leur maison à M. et Mme Y..., qui, le 4 avril 2005, l’ont revendue à M. X... et à Mme X... (les consorts X...) ; que, des désordres affectant le réseau électrique et la charpente étant constatés, les consorts X... ont, après expertise, assigné M. et Mme Z..., M. et Mme Y... et la société Maisons Pierre en indemnisation de leurs préjudices ;

    Sur le premier moyen :

    Attendu que la société Maisons Pierre fait grief à l’arrêt de déclarer recevable l’action contractuelle pour faute dolosive engagée par les consorts X..., alors, selon le moyen, que l’action en responsabilité contractuelle du maître de l’ouvrage à l’encontre du constructeur sur le fondement de la faute dolosive de ce dernier au cours du contrat de construction, qui ne tient pas à la qualité de l’immeuble mais suppose un dol commis par le constructeur à l’égard du maître de l’ouvrage, ne se transmet pas au sous-acquéreur ; que l’action exercée par le sous-acquéreur de l’immeuble à l’encontre du constructeur ne peut donc être que de nature délictuelle ; qu’en retenant en l’espèce que l’action contractuelle du maître de l’ouvrage fondée sur la faute dolosive du constructeur était attachée à l’immeuble et était transmissible au sous-acquéreur, la cour d’appel a violé les articles 1147, 1165 et 1382 du code civil, en leur rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance du 10 février 2016

    Mais attendu qu’ayant retenu, à bon droit, que l’action engagée par les consorts X..., sur le fondement de la faute dolosive du constructeur, s’analysait en une action contractuelle et que, attachée à l’immeuble, elle était transmissible aux acquéreurs successifs, la cour d’appel en a exactement déduit que cette action était recevable.

    D’où il suit que le moyen n’est pas fondé

    Sur le second moyen, ci-après annexé :

    Attendu que la société Maisons Pierre fait grief à l’arrêt de la condamner à payer diverses sommes aux consorts X...;

    Mais attendu qu’ayant retenu que la société Maisons Pierre avait présidé à la livraison et à la remise des clefs, que l’examen des lieux lors de la réception ne pouvait manquer de révéler la modification de la structure réalisée sur la charpente par le sciage des contreventements des fermettes et les insuffisances du plancher, qui n’était pas destiné à supporter des combles habitables, et que la société Maisons Pierre ne pouvait ignorer le projet d’aménagement des combles puisque M. et Mme Z... avaient déposé une demande de permis de construire modificatif à cette fin, la cour d’appel a pu en déduire que, cette société ayant remis les clefs de la maison en demeurant taisante, une violation délibérée et consciente de ses obligations contractuelles était caractérisée

    D’où il suit que le moyen n’est pas fondé

    LA GARANTIE DECENNALE PEUT CONCERNER LE REMPLACEMENT D'UN SEUL ÉLÉMENT

    COUR DE CASSATION CHAMBRE CIVILE 3, arrêt du 15 juin 2017 Pourvoi n° 16-19640 cassation

    Vu l'article 1792 du code civil ;

    Attendu, selon l'arrêt attaqué (Douai, 21 avril 2016), que M. X...a confié la fourniture et la pose d'une pompe à chaleur air-eau à la société Inno 59, assurée auprès de la société AXA ; que cette installation a été financée par un prêt consenti par la société Domofinance ; qu'invoquant des dysfonctionnements, M. X... a assigné le liquidateur judiciaire de la société Inno 59, la société AXA et la société Domofinance ;

    Attendu que, pour rejeter ces demandes, l'arrêt retient que les éléments d'équipement bénéficiant de la garantie décennale sont ceux qui ont été installés au moment de la réalisation de l'ouvrage, ce qui n'est pas le cas de la pompe à chaleur considérée par rapport à l'ouvrage constitué par la construction de la maison de M. X... ;

    Qu'en statuant ainsi, alors que les désordres affectant des éléments d'équipement, dissociables ou non, d'origine ou installés sur existant, relèvent de la responsabilité décennale lorsqu'ils rendent l'ouvrage dans son ensemble impropre à sa destination, la cour d'appel a violé le texte susvisé

    LE DÉFAUT DE GARANTIE DÉCENNALE D'UNE SOCIÉTÉ ENGAGE LA RESPONSABILITÉ PERSONNELLE DU DIRIGEANT POUR FAUTE DÉTACHABLE

    COUR DE CASSATION, CHAMBRE CIVILE 3, arrêt du 10 mars 2016 N° Pourvoi 14-15326 Rejet

    Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 4 juillet 2013), que la société civile immobilière Z... (la SCI) et M. et Mme Z... ont confié à la société Clé du Sud, ayant pour gérant M. X..., la construction de cinq chalets ; que, se plaignant de désordres de construction, les maîtres de l'ouvrage ont, après avoir obtenu la désignation d'un expert et une provision, assigné en indemnisation la société Clé du Sud, depuis en liquidation judiciaire, et M. X... à titre personnel ;

    Attendu que M. X... fait grief à l'arrêt de le condamner à payer à la SCI diverses sommes, alors, selon le moyen que le défaut de souscription des assurances de dommage et de responsabilité constitutives d'une infraction pénale et caractérisant une abstention fautive imputable au dirigeant de la personne morale n'est pas séparable des fonctions de dirigeant de cette personne morale ; qu'en déclarant le contraire, la cour d'appel a violé les articles L. 223-22 du code de commerce, L. 241-1, L. 242-1 et L. 243.-3 du code des assurances ;

    Mais attendu qu'ayant retenu que M. X..., gérant de la société Clé du Sud, qui n'avait pas souscrit d'assurance décennale, avait commis une faute intentionnelle, constitutive d'une infraction pénale, la cour d'appel en a exactement déduit qu'il avait commis une faute séparable de ses fonctions sociales et engagé sa responsabilité personnelle

    RESPONSABILITÉ DES DÉSORDRES DE CONSTRUCTION

    L'assurance décennale doit couvrir le constructeur qui rend un ouvrage défectueux. C'est la nature des désordres qui compte.

    Cour de Cassation chambre civile 3, arrêt du 8 novembre 2018 pourvoi n°17-13833 Cassation Partielle

    Attendu, selon l’arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 9 décembre 2016), que la société Saint-Rieul a, sous la maîtrise d’oeuvre de conception de M. X..., architecte, et la maîtrise d’oeuvre d’exécution du cabinet TEB, tous deux assurés par la MAF, entrepris la réhabilitation d’une bastide ancienne, et sa transformation en un immeuble collectif ; que la société Méditerranée charpentes, assurée auprès de la SMABTP, a été chargée de la révision générale de la toiture-couverture ; qu’une mission de contrôle technique a été confiée à la société Bureau Veritas ; que l’assureur dommages-ouvrage de l’opération était la SMABTP ; que les parties communes ont fait l’objet d’un procès-verbal de réception avec réserves en date du 3 juin 2004 ; que la société Saint-Rieul a vendu en l’état futur d’achèvement à M. Y... un appartement situé au rez-de-chaussée de l’immeuble, lequel a déclaré à la SMABTP, assureur dommages ouvrage, un sinistre relatif à des décollements de tuiles et des chutes de fragments de tuiles et de mortier ; que la SMABTP, assureur dommages-ouvrage, a, après expertise, reconnu devoir sa garantie et émis des propositions de financement, jugées insuffisantes par M. Y... et le syndicat des copropriétaires, qui l’ont assignée en paiement de sommes ; que des appels en garantie ont été formés ;

    Sur le premier moyen, ci-après annexé :

    Attendu qu’il n’y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce moyen qui n’est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;

    Mais sur le second moyen :

    Vu les articles L. 124-3 et L. 241-1 du code des assurances ;

    Attendu que, pour rejeter le recours en garantie formé par M. X..., la société TEB et la MAF contre la SMABTP, assureur décennal de la société Méditerranée charpentes, l’arrêt retient que l’exécution défectueuse des travaux de révision de la toiture par cette société est constitutive d’une faute engageant sa responsabilité civile quasi-délictuelle, sur le fondement de l’article 1382 du code civil, fondement qui exclut que la garantie de la SMABTP, assureur décennal de la société Méditerranée charpentes, soit retenue ;

    Qu’en statuant ainsi, en prenant en compte, non la nature des désordres, mais le fondement juridique de la responsabilité de l’assuré, alors que l’assureur de responsabilité décennale d’un constructeur doit sa garantie pour les désordres relevant de la garantie décennale, la cour d’appel a violé les textes susvisés ;

    Le constructeur doit avoir signé une garantie décennale pour les travaux qu'il effectue. Sinon, il est sans garantie décennale.

    Cour de Cassation chambre civile 3, arrêt du 8 novembre 2018 pourvoi n°17-24488 Rejet

    Mais attendu qu’ayant retenu que la société Avilia avait souscrit une police garantissant ses responsabilités civile et décennale en déclarant l’activité n° 10 « Etanchéité sur supports horizontaux ou inclinés exclusivement par procédé Paralon » et constaté qu’elle ne contestait pas avoir mis en oeuvre un procédé d’étanchéité Moplas sbs et non un procédé Paralon, la cour d’appel, qui en a exactement déduit qu’elle ne pouvait se prévaloir de la garantie de la société Thelem, peu important que les deux procédés eussent trait à l’étanchéité, a, par ces seuls motifs, légalement justifié sa décision ;

    Le sachant est responsable de la construction. Un marchand de biens n'est pas un sachant.

    Cour de Cassation chambre civile 3, arrêt du 21 janvier 2015 pourvoi n°13-25268 Cassation Partielle

    Attendu, selon l'arrêt attaqué (Lyon, 9 juillet 2013), que M. Y... a confié à la société Star Bat, assurée auprès de la société Covea Risks, un marché de travaux portant sur le gros oeuvre et le second oeuvre d'une maison d'habitation, se réservant la réalisation des cloisons et des travaux d'isolation des murs périphériques ; que la société Star Bat a sous-traité à la société Erbay, assurée auprès de la société MAAF, les prestations de maçonnerie ; que M. Y... a vendu le bien à M. et Mme X..., qui, se plaignant d'humidité en partie basse des cloisons, ont, après expertise, assigné en indemnisation M. Y... et la société Star Bat, laquelle a appelé en garantie la société Erbay et la société MAAF ; que la société Covea Risks est intervenue volontairement dans l'instance

    Attendu que la société Star Bat fait grief à l'arrêt de la condamner à garantir M. Y... et de la débouter de ses demandes à l'encontre de ce dernier

    Mais attendu qu'ayant relevé qu'il n'était pas établi que M. Y... eût assumé une mission de contrôle des travaux de la société Star Bat ou une mission de coordination des entreprises, ni qu'il fût intervenu dans les travaux de gros oeuvre confiés à cette société, la cour d'appel, qui a pu retenir que l'exercice de la profession de marchand de biens ne conférait pas de compétence notoire en matière de construction, que M. Y... n'avait pu s'assurer de la réalisation du drainage ni de la conformité aux règles de l'art du vide sanitaire et que la conception et la pose des cloisons n'étaient pas la cause directe des désordres, a pu en déduire que M. Y... n'avait pas commis d'immixtion ou de faute ayant concouru à la réalisation des dommages

    LE DÉSORDRE DU FAIT DU VENDEUR CONSTRUCTEUR, ENGAGE SA RESPONSABILITÉ

    Article L 111-20 du Code de la Construction et de l'Habitation

    En dehors des actions régies par les articles 1792-3, 1792-4-1 et 1792-4-2 du code civil, les actions en responsabilité dirigées contre les constructeurs désignés aux articles 1792 et 1792-1 du code civil et leurs sous-traitants se prescrivent par dix ans à compter de la réception des travaux.

    COUR DE CASSATION, CHAMBRE CIVILE 3, arrêt du 23 février 2017 N° Pourvoi 15-26505 Rejet

    Attendu que M. X... et Mme Y... font grief à l'arrêt de les condamner à payer à M. A... et Mme Z... certaines sommes au titre de la reprise des désordres et au titre du trouble de jouissance;

    Mais attendu qu'ayant relevé que le poteau de la cuisine n'était pas conçu pour supporter une surcharge concentrée de trente tonnes et souverainement retenu, par motifs propres et adoptés, que la " mutilation " de la charpente compromettait la solidité du plancher de la cuisine, celle de l'entrait et celle d'une cloison, la cour d'appel, qui a caractérisé l'existence d'un dommage actuel compromettant la solidité de l'ouvrage, a pu déduire, de ces seuls motifs, que la responsabilité décennale de M. X... et Mme Y... était engagée ;

    D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

    COUR DE CASSATION, CHAMBRE CIVILE 3, arrêt du 20 juin 2012 N° Pourvoi 11-15199 Cassation

    Vu l'article 55 du décret du 17 mars 1967, ensemble les articles L. 114-1, L. 242-1, et A. 243-1 du code des assurances ;

    Attendu que pour déclarer recevable l'action du syndicat, l'arrêt retient que l'action introduite le 30 septembre 2005 par le syndic a été approuvée par l'assemblée générale du 3 mars 2006 l'ayant habilité à engager toutes procédures utiles, tant en référé qu'au fond, en première instance et en appel s'il y a lieu, à l'encontre de l'assureur dommages-ouvrage pour les désordres affectant l'immeuble et que cette ratification n'est pas tardive, puisqu'elle n'est pas une action fondée sur la garantie décennale, mais une action indemnitaire à l'encontre de l'assureur dommages ouvrage au titre des sanctions pour inobservation du délai de soixante jours, engagée dans les deux ans du jour où la garantie de l'assureur a été acquise automatiquement à titre de sanction, soit le 2 janvier 2005, que, dans ces conditions, l'action du syndicat des copropriétaires introduite le 30 septembre 2005 est recevable ;

    Qu'en statuant ainsi, après avoir constaté que la réception était intervenue le 15 avril 1990, et alors que l'assureur dommages ouvrage n'était pas tenu de répondre à une réclamation présentée plus de deux ans après l'expiration de la garantie décennale et qu'en conséquence l'habilitation donnée au syndic était inopérante, la cour d'appel a violé les textes susvisés

    COUR DE CASSATION, CHAMBRE CIVILE 3, arrêt du 12 septembre 2012 pourvoi n° 11-16943 Rejet

    Mais attendu qu'ayant relevé, par motifs propres et adoptés, que la société Pavillons Still avait, lors de la construction de la maison, procédé à l'excavation des terres sans tenir compte des contraintes techniques inhérentes au site et que ces travaux avaient aggravé la pente préexistante du talus situé à l'arrière de la propriété et créé un risque certain d'éboulement dans le délai de la garantie décennale, mettant en péril La solidité du bâtiment et la sécurité des occupants et rendant impossible l'utilisation de l'arrière de la maison, la cour d'appel a retenu à bon droit que la société Pavillons Still devait supporter la charge des travaux permettant de remédier à la situation et indemniser les maîtres d'ouvrage du préjudice résultant de la restriction de jouissance de l'habitation

    LA RESPONSABILITÉ DU CONSTRUCTEUR DOIT ÊTRE EXAMINÉE A LA LECTURE DES CONDITIONS DU CONTRAT DE CONSTRUCTION

    COUR DE CASSATION, CHAMBRE CIVILE 3, arrêt du 12 juillet 2018 pourvoi n° 17-19701 cassation partielle

    Attendu que, pour condamner la société BETMI à payer diverses sommes au syndicat des copropriétaires, l’arrêt retient que le plancher litigieux souffre de deux défauts majeurs, les caractéristiques mécaniques du béton sont faibles, proches de la valeur minimale imposée pour qu’un ouvrage en béton puisse être apte au béton armé, et les plans d’armatures établis par la société BETMI ne sont pas conformes et conduisent à un déficit en armature de quatre-vingt-trois pour cents, que seul le cloisonnement établi au rez-de-chaussée par la banque utilisatrice des lieux permettait de rigidifier la dalle au-dessus, alors que ces cloisons n’étaient pas conçues pour ce faire et n’étaient d’ailleurs pas prévues sur les plans initiaux de l’immeuble, que l’ingénieur ayant procédé aux calculs note que le déficit d’armatures est tellement élevé qu’il n’est pas concevable de garder cette dalle en l’état et que l’expert judiciaire conclut que les désordres sont donc consécutifs à une erreur de conception de la société BETMI tout en précisant que la qualité du béton était à la limite de l’acceptable et que l’ampleur considérable du déficit de ferraillage du béton armé conduisant à poser une dalle, qui n’avait résisté jusqu’à présent que grâce aux cloisons installées en-dessous alors qu’elles n’étaient pas prévues pour cet usage, caractérise de la part d’un professionnel une faute lourde tellement grave qu’elle doit être qualifiée de dolosive

    Qu’en statuant ainsi, par des motifs insuffisants à caractériser que la société BETMI aurait violé ses obligations contractuelles par dissimulation ou par fraude et, partant, commis une faute dolosive, la cour d’appel a violé les textes susvisés.

    LA RESPONSABILITÉ DU CONSTRUCTEUR N'EST ENGAGÉE QUE SUR LE MONTANT DES TRAVAUX A RÉALISER. L'ASSURÉ NE PEUT PAS S'ENRICHIR

    COUR DE CASSATION, CHAMBRE CIVILE 3, arrêt du 4 mai 2016 pourvoi n° 14-19804 Rejet

    Attendu, selon les arrêts attaqués (Montpellier, 23 mai 2012 et 23 avril 2014), que M. X... et Mme Y... (les consorts X...) ont fait édifier une maison d'habitation ; que, des fissures et affaissement du dallage étant apparus après réception, ils ont déclaré le sinistre à la société Aviva, assureur dommages-ouvrage, qui les a indemnisés à hauteur de 109 508, 78 euros ; que, soutenant que les consorts X... ne démontraient pas l'affectation des indemnités perçues à l'exécution des travaux de reprise, la société Aviva les a assignés en restitution de la somme de 97 904, 36 euros ;

    Attendu que les consorts X... font grief à l'arrêt de les condamner à payer la somme de 36 116, 06 euros, alors, selon le moyen, qu'en mettant à la charge des consorts X... la preuve qu'ils avaient réalisé les travaux nécessaires à la réparation des dommages et d'établir quel en a été le coût, la cour d'appel a inversé la charge de la preuve, en violation de l'article 1315 du code civil ;

    Mais attendu qu'ayant exactement retenu, sans inverser la charge de la preuve, qu'il incombait aux consorts X... de démontrer qu'ils avaient réalisé les travaux nécessaires à la réparation des dommages et d'établir quel en avait été le coût, l'assureur étant en droit d'obtenir la restitution de ce qu'il avait versé au-delà de ce que l'assuré avait payé, la cour d'appel, qui a constaté que l'assureur dommages-ouvrage avait versé la somme de 109 508, 78 euros et qu'il résultait des investigations effectuées par l'expert que les consorts X... ne justifiaient de l'exécution de travaux de reprise que pour un montant de 73 392, 72 euros, a pu les condamner à payer à la société Aviva la somme de 36 116, 06 euros

    LA RESPONSABILITE DE L'ARCHITECTE NE PEUT ÊTE ENGAGEE QU'APRES NEGOCIATION

    COUR DE CASSATION, CHAMBRE CIVILE 3, arrêt du 11 mai 2022 pourvoi n° 21-16.023 cassation partielle

    Vu les articles 1134, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, et 1792 du code civil :

    7. Aux termes du premier de ces textes, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

    8. Selon le second, tout constructeur est responsable de plein droit, envers le maître ou l'acquéreur de l'ouvrage, des dommages, même résultant d'un vice du sol, qui compromettent la solidité de l'ouvrage ou qui, l'affectant dans l'un de ses éléments constitutifs ou l'un de ses éléments d'équipement, le rendent impropre à sa destination. Une telle responsabilité n'a point lieu si le constructeur prouve que les dommages proviennent d'une cause étrangère.

    9. Il résulte de ces dispositions que la clause de saisine de l'ordre des architectes préalable à toute action judiciaire, en cas de litige sur le respect des clauses du contrat, ne peut porter que sur les obligations des parties au regard des dispositions de l'article 1134 du code civil et n'a donc pas vocation à s'appliquer dès lors que la responsabilité de l'architecte est recherchée sur le fondement de l'article 1792 du même code.

    10. Pour déclarer irrecevable l'action engagée par Mme [Y] contre l'architecte et la MAF, l'arrêt retient que la clause de l'article G 10 du cahier des clauses générales est licite, claire et précise, qu'elle institue une procédure de conciliation obligatoire et préalable à la saisine du juge et que le moyen tiré du défaut de mise en oeuvre de cette clause constitue une fin de non-recevoir qui peut être soulevée en tout état de cause, y compris pour la première fois en appel, de sorte que l'action en responsabilité formée par Mme [Y], qui ne conteste pas ne pas avoir saisi le conseil régional de l'ordres des architectes, est irrecevable.

    11. En statuant ainsi, alors qu'il résultait de ses propres constatations que Mme [Y] demandait réparation de désordres sur le fondement, notamment, de l'article 1792 du code civil, ce dont il résultait que la clause n'était pas applicable, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé les textes susvisés.

    UNE CLAUSE QUI ECARTE LA GARANTIE DECENNALE DIRECTEMENT OU INDIRECTEMENT, EST REPUTEE NON ECRITE

    COUR DE CASSATION, CHAMBRE CIVILE 3, arrêt du 19 mars 2020 pourvoi n° 18-22.983 cassation

    Vu l’article 1792-5 du code civil :

    4. Aux termes de ce texte, toute clause d’un contrat qui a pour objet, soit d’exclure ou de limiter la responsabilité prévue aux articles 1792, 1792-1 et 1792-2, soit d’exclure les garanties prévues aux articles 1792-3 et 1792-6 ou d’en limiter la portée, soit d’écarter ou de limiter la solidarité prévue à l’article 1792-4, est réputée non écrite.

    5. Pour déclarer irrecevables, pour cause d’exclusion de garantie décennale, les demandes de M. et Mme X..., l’arrêt retient que le litige porte sur le système d’assainissement installé par M. Y... et qu’il résulte des termes de l’acte de vente conclu entre M. et Mme Z... et M. et Mme X... que les parties ont entendu exclure tout recours contre quiconque de la part des acquéreurs concernant le raccordement au réseau d’assainissement.

    6. En statuant ainsi, alors que la clause dont elle a fait application avait pour effet d’exclure la garantie décennale des constructeurs et devait, par suite, être réputée non écrite, la cour d’appel a violé le texte susvisé.

    UN CONTRAT D'ASSURANCE NE PEUT PAS LIMITER LA RÉPARATION QUANT LES DÉSORDRES AFFECTENT LA DESTINATION DE L'IMMEUBLE

    COUR DE CASSATION, CHAMBRE CIVILE 3, arrêt du 4 février 2016 N° Pourvois 14-29790 et 15-12128 cassation partielle

    Attendu que, pour écarter la garantie de la société MMA, l'arrêt retient que le rapport d'expertise constate que le fond et les parois verticales de la piscine ont été réalisés en béton, ce qui correspond à la structure de l'ouvrage, mais que le béton a été recouvert d'un enduit en marbre reconstitué qui devait être parfaitement lisse, que la rugosité de ce revêtement provient d'une mauvaise mise en oeuvre par la société Languedoc piscines et rend l'ouvrage impropre à sa destination mais que ce désordre ne peut pas être pris en charge par la police d'assurance souscrite qui précise que la garantie relevant de l'article 1792 du code civil est limitée aux seuls défauts de solidité affectant la structure de la piscine ;

    Qu'en statuant ainsi, après avoir constaté que les désordres rendaient l'ouvrage impropre à sa destination et alors que la clause limitant la garantie aux seuls dommages affectant la structure de la piscine faisait échec aux règles d'ordre public relatives à l'étendue de l'assurance de responsabilité obligatoire en matière de construction et devait, par suite, être réputée non écrite, la cour d'appel a violé les textes susvisés

    Article 1642-1 du Code Civil

    Le vendeur d'un immeuble à construire ne peut être déchargé, ni avant la réception des travaux, ni avant l'expiration d'un délai d'un mois après la prise de possession par l'acquéreur, des vices de construction ou des défauts de conformité alors apparents.

    Il n'y aura pas lieu à résolution du contrat ou à diminution du prix si le vendeur s'oblige à réparer.

    Article 1648 du Code Civil

    L'action résultant des vices rédhibitoires doit être intentée par l'acquéreur dans un délai de deux ans à compter de la découverte du vice.

    Dans le cas prévu par l'article 1642-1, l'action doit être introduite, à peine de forclusion, dans l'année qui suit la date à laquelle le vendeur peut être déchargé des vices ou des défauts de conformité apparents.

    COUR DE CASSATION, CHAMBRE CIVILE 3, arrêt du 11 juillet 2019 N° Pourvoi 18-17856 REJET

    Vu l’article 1648 du code civil, dans sa version applicable au litige ;

    Attendu, selon l’arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 5 avril 2018), que la société civile immobilière Les Hauts de Septèmes (la SCI) a vendu en l’état futur d’achèvement une maison d’habitation à M. et Mme Y... ; que la livraison, prévue au plus tard à la fin du premier trimestre 2007, est intervenue avec réserves le 14 décembre 2007 ; qu’une ordonnance de référé du 11 mars 2008 a condamné sous astreinte la SCI à lever les réserves figurant au procès-verbal de livraison ; qu’une seconde ordonnance du 3 mars 2009 a ordonné une expertise ; que, le 15 juillet 2011, M. et Mme Y... ont assigné la SCI en réparation au titre des réserves non-levées et du retard de livraison ; que la SCI a appelé en garantie la société X..., architecte, la société Coordination économie de la construction (CEC), pilote de l’opération, la société Menuiseries fermetures du Vaucluse (MFV), titulaire du lot menuiseries, représentée par son liquidateur, la société Figuière, titulaire du lot terrassement, représentée par son liquidateur, et la société CIC Lyonnaise de banque (CIC), caution de la société Figuière ;

    Attendu que, pour rejeter la fin de non-recevoir tirée de la forclusion invoquée par la société X... et la SCI et les condamner à payer certaines sommes à M. et Mme Y..., l’arrêt retient que la livraison de la maison a eu lieu le 14 décembre 2007, avec réserves, que M. et Mme Y... ont assigné en référé le vendeur dans le délai de l’article 1648, alinéa 2, du code civil pour les vices et non-conformités apparents, que l’ordonnance du 11 mars 2008 a reconnu le droit de M. et Mme Y... d’obtenir réparation des désordres énumérés, que les droits constatés par une décision de justice se prescrivent par le délai de dix années à compter de celle-ci, que l’ordonnance de référé a eu un effet non seulement interruptif de forclusion, mais également interversif du délai qui a été à son tour interrompu par l’assignation en référé-expertise, de sorte que l’action intentée par M. et Mme Y... est recevable ;

    Qu’en statuant ainsi, alors qu’à la suite de l’ordonnance de référé du 11 mars 2008 ayant interrompu le délai de forclusion courant depuis la livraison de la maison le 14 décembre 2007, un nouveau délai d’un an avait couru à compter de cette interruption, lui-même interrompu par l’ordonnance de référé du 3 mars 2009 ordonnant une expertise, décision à compter de laquelle un nouveau délai d’un an avait couru, de sorte qu’en n’assignant au fond le vendeur en l’état futur d’achèvement que le 15 juillet 2011, soit plus d’un an après l’ordonnance du 3 mars 2009, M. et Mme Y... étaient irrecevables comme forclos en leur action, la cour d’appel a violé le texte susvisé

    COUR DE CASSATION, CHAMBRE CIVILE 3, arrêt du 20 juin 2012 N° Pourvoi 11-14969 REJET

    Vu l'article 1792-1 2°, du code civil

    Attendu, selon l'arrêt attaqué (Montpellier, 20 janvier 2009), que, le 13 décembre 1999, les époux X... ont vendu à M. Y... une maison à usage d'habitation dans laquelle les vendeurs avaient fait procéder à des travaux de rénovation ; que se plaignant de désordres, M. Y... a assigné les époux X... en réparation

    Attendu pour débouter M. Y... de sa demande au titre des désordres affectant les travaux d'étanchéité de la façade, l'arrêt retient que l'expert n'a pas constaté l'existence de désordres entrant dans le champ d'application de l'article 1792 du code civil et que l'acquéreur n'est pas fondé à soutenir que la responsabilité de droit commun des vendeurs serait engagée car s'agissant de l'exécution d'un contrat de vente et non d'un contrat de construction, il ne suffit pas de constater l'existence d'un défaut d'exécution, consistant dans une non-conformité au document technique unifié, mais il faut caractériser la défaillance des vendeurs dans l'exécution de leurs obligations spécifiques découlant du contrat de vente

    Qu'en statuant ainsi, alors qu'étant réputée constructeur, la personne qui vend, après achèvement, un ouvrage qu'elle a construit ou fait construire est tenue d'une responsabilité pour faute prouvée en ce qui concerne les dommages intermédiaires, la cour d'appel a violé le texte susvisé

    LE CONSTRUCTEUR DOIT AVOIR LES CONNAISSANCES ET DECLARER LA REALITE DE SON ACTIVITE A L'ASSURANCE

    Le procédé Harnois est une activité spécifique de construction qui mérite une formation approfondie.

    COUR DE CASSATION CHAMBRE CIVILE 3, Arrêt du 30 janvier 2018 POURVOI N° 17-31.121 Rejet

    Attendu, selon l’arrêt attaqué (Toulouse, 23 octobre 2017), que des travaux de surélévation avec aménagement des combles d’une maison d’habitation ont été confiés à la société AJ construction, assurée auprès de la société Aviva assurances au titre de l’activité déclarée de « contractant général, unique locateur d’ouvrage avec le maître de l’ouvrage, dans le cadre de l’aménagement de combles et greniers selon le procédé Harnois, assumant la maîtrise d’oeuvre de conception et d’exécution et tout ou partie de l’exécution des travaux » ; que, des infiltrations d’eaux pluviales étant apparues, la société AJ construction a assigné en garantie son assureur ;

    Attendu que la société AJ construction fait grief à l’arrêt de dire que la société Aviva assurances ne doit pas sa garantie, alors, selon le moyen, que toute personne physique ou morale, dont la responsabilité peut être engagée sur le fondement de la présomption établie par les articles 1792 et suivants du code civil à propos des travaux de bâtiment, doit être couverte par une assurance ; que tout contrat d’assurance souscrit par une personne assujettie à l’obligation d’assurance est, nonobstant toute clause contraire, réputé comporter des garanties au moins équivalentes à celles figurant dans les clauses types prévues par l’article A. 243-1 du code des assurances ; qu’il en résulte qu’aucune stipulation d’un contrat d’assurance ne peut avoir pour effet d’amoindrir d’une manière quelconque le contenu de ces garanties et que toute clause d’un contrat d’assurance faisant échec aux règles d’ordre public relatives à l’étendue de l’assurance de responsabilité obligatoire en matière de construction doit être réputée non écrite ; que si la garantie de l’assureur ne concerne que le secteur d’activité professionnelle déclaré par le constructeur, la clause limitant la garantie des travaux réalisés, dans ce secteur d’activité, par une personne assujettie à l’obligation d’assurance à ceux effectués selon des modalités d’exécution particulières, fait échec aux règles d’ordre public relatives à l’étendue de l’assurance de responsabilité obligatoire en matière de construction et doit, par suite, être réputée non écrite ; qu’en énonçant, par conséquent, pour dire que la société Aviva assurances ne devait pas sa garantie à la société AJ construction et pour débouter la société AJ construction de ses demandes formulées à l’encontre de la société Aviva assurances, que le contrat d’assurance liant la société Aviva assurances et la société AJ construction avait pour objet une activité de « contractant général, unique locateur d’ouvrage avec le maître de l’ouvrage, dans le cadre de l’aménagement de combles et greniers selon le procédé Harnois, assumant la maîtrise d’oeuvre de conception et d’exécution et tout ou partie de l’exécution des travaux », que le procédé Harnois était décrit dans le cahier des charges accepté par l’entreprise Socotec comme permettant d’aménager les combles des maisons particulières et même d’effectuer une surélévation de la toiture afin de rendre utilisable l’espace existant entre la couverture et les plafonds considéré a priori comme perdu par suppression d’une multitude des barres de fermettes en bois ou métalliques créant un volume libre à toute circulation et accessible à toute forme d’aménagement, que la surface supplémentaire ainsi constituée pouvait aller jusqu’à 70 % de la surface habitable et être aménagée en pièces d’habitation et qu’au regard de la réalisation de ce type de travaux conformément à des techniques particulières nécessitant des compétences spécifiques que l’entrepreneur était supposé détenir à la date de la souscription de son contrat d’assurance, les parties avaient entendu limiter la garantie de l’assureur en sorte que le recours au procédé Harnois contenu dans la clause relative à l’objet du contrat ne constituait pas une simple modalité d’exécution de l’activité déclarée mais bien cette activité elle-même, quand, en se déterminant de la sorte, elle se fondait sur une modalité d’exécution particulière de l’activité d’aménagement de combles et de greniers déclarée par la société AJ construction, et non sur son objet, et quand la clause du contrat d’assurance liant la société Aviva assurances et la société AJ construction, en ce qu’elle subordonnait la garantie au recours au procédé Harnois, et, donc, à une modalité d’exécution particulière de l’activité d’aménagement de combles et de greniers déclarée par la société AJ construction, faisait échec aux règles d’ordre public relatives à l’étendue de l’assurance de responsabilité obligatoire en matière de construction et devait, par suite, être réputée non écrite, la cour d’appel a violé les dispositions des articles L. 241-1, L. 243-8 et A. 243-1 du code des assurances ;

    Mais attendu qu’ayant relevé que le procédé Harnois permettait d’aménager les combles et d’effectuer une surélévation de la toiture afin de rendre utilisable l’espace existant entre la couverture et les plafonds considéré a priori comme perdu par suppression d’une multitude des barres de fermettes en bois ou métalliques, créant un volume libre à toute circulation et accessible à toute forme d’aménagement, la surface supplémentaire ainsi constituée pouvant être aménagée en pièces d’habitation, la cour d’appel a exactement retenu qu’au regard de la réalisation de ce type de travaux, conformément à des techniques particulières nécessitant des compétences spécifiques que l’entrepreneur était supposé détenir à la date de la souscription de son contrat d’assurance, les parties avaient entendu limiter la garantie de l’assureur en sorte que le recours au procédé Harnois contenu dans la clause relative à l’objet du contrat ne constituait pas une simple modalité d’exécution de l’activité déclarée, mais cette activité elle-même ;

    D’où il suit que le moyen n’est pas fondé;

    LA GARANTIE DECENNALE N'EST APPLICABLE QUE S'IL Y A LIEN ENTRE L'OSSATURE ET LE DOMMAGE

    COUR DE CASSATION CHAMBRE CIVILE 3, Arrêt du 29 janvier 2014 POURVOI N° 12-27919 Rejet

    Mais attendu qu'ayant exactement retenu que les exceptions visées par l'article L. 113-17 du code des assurances, en ce qu'elles se rapportent aux garanties souscrites, ne concernent ni la nature des risques souscrits, ni le montant de la garantie et relevé qu'en première instance M. X... et la société Sagena avaient conclu, par le même conseil, au débouté des demandes du maître d'ouvrage au motif que les désordres allégués ne relevaient pas de la garantie décennale en ce qu'ils affectaient un élément dissociable de l'ossature de l'immeuble, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de procéder à une recherche qui ne lui était pas demandée et qui a pu en déduire que la société Sagena n'avait pas renoncé à invoquer l'absence de caractère décennal des désordres, a légalement justifié sa décision

    LA GARANTIE DECENNALE POUR LE CHAUFFAGE

    COUR DE CASSATION CHAMBRE CIVILE 3, Arrêt du 12 novembre 2020 POURVOI N° 19-18213 Rejet

    13. En premier lieu, la cour d’appel, ayant constaté que les parties avaient conclu un contrat de fourniture et de pose d’une installation de chauffage incluant la fourniture et la mise en place de toute l’installation de climatisation de l’hôtel avec pose des compresseurs, climatiseurs, gaines et canalisation d’air dans et à travers les murs du bâtiment, a pu en déduire que le litige portait sur la construction d’un ouvrage.

    14. En deuxième lieu, ayant relevé que l’hôtel avait ouvert en septembre 2005, de sorte que l’installation litigieuse n’avait été mise en fonctionnement qu’à compter de cette date, mais que le paiement intégral de la facture n’était intervenu que le 26 mai 2006, elle a pu en déduire que la réception tacite résultait de la prise de possession jointe au paiement intégral, de sorte que la date à retenir pour le point de départ de l’action en garantie décennale était le 26 mai 2006.

    15. En troisième lieu, ayant retenu que la société Dim froid avait installé une climatisation entachée d’un vice de construction puisqu’elle n’était pas d’une puissance suffisante pour lui permettre de fonctionner normalement et d’être pérenne et que les pannes répétées avaient montré que l’installation mise en place était dans l’incapacité de fonctionner par grand froid ou forte chaleur par manque de puissance entraînant ainsi la casse systématique du compresseur, elle a pu retenir la responsabilité décennale de la société Dim froid sans être tenue de répondre à des conclusions que ses constatations rendaient inopérantes.

    16. Elle a ainsi légalement justifié sa décision.

    UNE CONSTRUCTION SUR UN MAUVAIS REMBLAI FIXE ANTERIEUREMENT ENGAGE LA RESPONSABILITE DECENNALE

    COUR DE CASSATION CHAMBRE CIVILE 3, Arrêt du 21 novembre 2019 POURVOI N° 16-23.509 Rejet

    Mais attendu qu’ayant retenu, à bon droit, que M. X..., auteur du projet architectural et chargé d’établir les documents du permis de construire, devait proposer un projet réalisable, tenant compte des contraintes du sol, la cour d’appel, qui a constaté que la mauvaise qualité des remblais, mis en oeuvre avant son intervention, était la cause exclusive des désordres compromettant la solidité de l’ouvrage, en a exactement déduit, sans être tenue de répondre à des conclusions que ses constatations rendaient inopérantes, que M. X... engageait sa responsabilité décennale ;

    D’où il suit que le moyen n’est pas fondé ;

    Sur le premier moyen du pourvoi incident, ci-après annexé :

    Attendu que M. Y... fait grief à l’arrêt de retenir sa responsabilité décennale et de rejeter sa demande d’exonération de responsabilité ;

    Mais attendu qu’ayant relevé que la mission de M. Y... consistait en une étude des fondations de l’immeuble et retenu qu’il ne pouvait pas invoquer à son profit une quelconque cause d’exonération de sa responsabilité, la cour d’appel a pu en déduire, sans inverser la charge de la preuve, que sa responsabilité était engagée sur le fondement de la garantie décennale ;

    D’où il suit que le moyen n’est pas fondé ;

    UNE ANNEXE PEUT NE PAS ÊTRE GARANTIE SI ELLE N'EST PAS INDISPENSABLE A LA MAISON

    Lisez bien vos contrats pour vérifier que les annexes de type parking, préau sont prises en charge par l'assurance du constructeur au titre de la garantie décennale.

    COUR DE CASSATION CHAMBRE CIVILE 3, ARRÊT DU 2 MARS 2011 POURVOI N° 09-72576 REJET

    Mais attendu qu'ayant relevé que le préau relevait de l'assurance de dommages obligatoire prévue par l'article L. 242-1 du code des assurances et exactement retenu que le défaut de souscription de cette assurance, laquelle n'est pas un accessoire indispensable de l'immeuble vendu, n'empêchait pas la vente de l'ouvrage, la cour d'appel a, par ces seuls motifs, légalement justifié sa décision de ce chef

    UN DÉSORDRE QUI NE COMPROMET PAS LA SOLIDITÉ DE L'IMMEUBLE NE RELÈVE PAS DE LA GARANTIE DE BON FONCTIONNEMENT

    COUR DE CASSATION CHAMBRE CIVILE 3, Arrêt du 18 novembre  2016 pourvoi n° 15-24379 Cassation

    Vu l'article 1792-2 du code civil ;

    Attendu que, pour rejeter les demandes au titre des désordres affectant les éléments d'équipement, l'arrêt retient qu'aucun désordre d'humidité ou de moisissures, qui aurait pu rendre la ventilation mécanique contrôlée (VMC) impropre à sa destination, n'a été constaté par l'expert ;

    Qu'en statuant ainsi, sans rechercher, comme il le lui était demandé, si la VMC, dont l'expert avait constaté qu'elle ne fonctionnait pas, l'air étant rejeté dans les combles, ne rendait pas l'ouvrage impropre à sa destination, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision

    COUR DE CASSATION CHAMBRE CIVILE 3, Arrêt du 18 février 2016 pourvoi n° 15-10750 Cassation partielle

    Vu l'article 1792-3 du code civil ;

    Attendu, selon l'arrêt attaqué (Bordeaux, 17 novembre 2014), que le syndicat des copropriétaires de la résidence Patio Verde, se plaignant d'une insuffisance de végétation sur les toitures terrasses végétalisées réalisées par la société Soprema a, après expertise, assigné en responsabilité la société Bouygues immobilier, promoteur-vendeur, et le cabinet d'architectes Brochet-Lajus-Pueyo, maître d'oeuvre, qui ont sollicité la garantie de la société Soprema ;

    Attendu que, pour condamner la société Bouygues immobilier sur le fondement de la garantie de bon fonctionnement et condamner la société Soprema à relever indemne la société Bouygues immobilier de cette condamnation prononcée contre elle au titre du désordre n° 24, l'arrêt retient que les végétaux constituent un élément d'équipement de l'ouvrage pouvant en être dissociés et que si leur fonction est essentiellement décorative, ils font partie du concept d'ensemble de la construction ;

    Qu'en statuant ainsi, alors que des désordres qui affectent le revêtement végétal d'une étanchéité, ne compromettant pas la solidité de l'ouvrage ni ne le rendant impropre à sa destination et concernant un élément dissociable de l'immeuble non destiné à fonctionner, ne relèvent pas de la garantie de bon fonctionnement, la cour d'appel a violé le texte susvisé

    L'INEFFICACITE DES TRAVAUX DE REPRISE DES PREMIERS DESORDRES,NE SUPPRIME PAS LE PLAFOND CONTRACTUEL DE GARANTIE MAIS PEUT AGGRAVER LA RESPONSABILITE DU CONSTRUCTEUR

    Ayant relevé que des travaux de réparation entrepris par une société, non seulement n’avaient pas permis de remédier aux désordres initiaux, insusceptibles de constituer une cause étrangère exonératrice, mais les avaient aggravés et étaient à l’origine de l’apparition de nouveaux désordres, une cour d’appel en déduit à bon droit que la responsabilité de cette société est engagée pour l’ensemble des désordres de nature décennale.

    COUR DE CASSATION CHAMBRE CIVILE 3, Arrêt du 4 mars 2021 N° de pourvoi 19-25.702 Rejet

    6. La cour d’appel a constaté, d’une part, que la société Uretek était intervenue en 2008 pour effectuer deux séries de travaux de reprise destinés à remédier au manque de stabilité de l’ouvrage et ayant consisté en la stabilisation et le relevage du dallage et en des injections sous fondations, d’autre part, que ces travaux avaient été réceptionnés les 25 octobre et 9 décembre 2008.

    7. Elle a relevé que, selon l’expert, ces travaux avaient été inopérants dès lors que la stabilité du dallage n’était pas acquise et que les injections réalisées n’avaient apporté aucun remède, les fissures demeurant évolutives et la stabilité des murs périphériques n’étant pas obtenue, et que la cause de cette défaillance tenait à la faible profondeur des injections réalisées par la société Ureteck et à un maillage insuffisant, aucune conception générale de réparation n’ayant été élaborée.

    8. Elle a également relevé que la reprise infructueuse réalisée par la société Uretek tendait à remédier à des désordres compromettant la solidité de l’ouvrage puisqu’ils en affectaient la stabilité et étaient à l’origine de fissurations évolutives et que l’expert précisait à ce sujet que certaines fissures présentaient des aggravations et que de nouvelles fissurations étaient apparues.

    9. Ayant retenu, par une décision motivée, que les désordres initiaux n’étaient pas de nature à constituer une cause étrangère de nature à exonérer la société Ureteck dont la garantie décennale se trouvait engagée en raison de ses travaux de réparation qui, non seulement n’avaient pas permis de remédier aux désordres initiaux, mais avaient aggravé ceux-ci et étaient à l’origine de l’apparition de nouveaux désordres, la cour d’appel en a déduit à bon droit que la responsabilité de la société Ureteck était engagée pour l’ensemble des désordres de nature décennale.

    10. Le moyen n’est donc pas fondé.

    COUR DE CASSATION CHAMBRE CIVILE 3, Arrêt du 3 novembre 2011 N° de pourvoi: 10-21874 Rejet

    Attendu que M. X... fait grief à l'arrêt de lui déclarer opposable le plafond de garantie stipulé dans la police dommages-ouvrage et de limiter l'obligation à garantie de l'assureur au profit des époux Y..., acquéreurs de la maison, à raison des condamnations indemnitaires déjà prononcées à leur profit, alors, selon le moyen, que l'assureur dommages-ouvrage qui ne remplit pas ses obligations contractuelles en ne préfinançant pas des travaux efficaces de nature à mettre fin aux désordres ne peut opposer à son assuré ou aux tiers les plafonds contractuels de garantie ; que pour déclarer opposables à M. X... les limitations conventionnelles de garantie stipulées dans la police dommages-ouvrage souscrite auprès des MMA, la cour d'appel s'est fondée sur la circonstance qu'il n'était pas établi que les travaux inefficaces avaient renchéri le coût des réfections dans une proportion déterminée ; qu'en se prononçant par un motif inopérant, la cour d'appel a privé son arrêt de base légale au regard des articles 1147 du code civil, ensemble L. 243-1 et A 243-1 du code des assurances ;

    Mais attendu qu'ayant exactement retenu que l'inefficacité des travaux de reprise des premiers désordres ne justifiait pas la suppression du plafond contractuel de garantie, la cour d'appel a légalement justifié sa décision

    L'ASSURANCE DOMMAGE OUVRAGE

    La garantie Dommages Ouvrage est bien une assurance obligatoire en cas de construction d’une maison, d’extension à une maison existante (ex : création d’un étage, garage, …), ainsi que pour des travaux de rénovation ou d’amélioration d’une maison existante (ex : aménagement d’un comble, remplacement des menuiseries extérieures simple vitrage par du double vitrage).

    Cette assurance doit être souscrite avant l'ouverture du chantier par le maître de l'ouvrage soit le client qui fait construire ou réaliser des travaux par une entreprise, sous peine de se voir exposer à des sanctions pénales, s'il n'est pas un particulier qui construit pour se loger ou loger sa famille.

    Il ne faut pas confondre la garantie dommage ouvrage et la garantie décennale.

    Vous ne pouvez pas assigner sur la dommage ouvrage puis réclamer ensuite réclamer la garantie décennale à l'assurance !

    COUR DE CASSATION CHAMBRE CIVILE 3, Arrêt du 29 mars 2018 pourvoi 17-15.042 Rejet

    Mais attendu qu’ayant relevé que M. et Mme X... avaient assigné la société AGF sous le numéro commun des polices d’assurances en sa qualité d’assureur dommages-ouvrage sans faire référence à sa qualité d’assureur de la responsabilité décennale des constructeurs et, procédant à la recherche prétendument omise, que les contrats souscrits, bien que référencés sous le même numéro, étaient distincts par leur objet, la garantie dommages-ouvrage n’étant pas reprise à la police constructeur de maisons individuelles, nonobstant le dernier alinéa de son intitulé qui ne faisait qu’énoncer une possibilité, la cour d’appel, qui en a exactement déduit que, l’assignation de l’assureur en sa seule qualité d’assureur dommages-ouvrage n’ayant pas interrompu le délai de prescription de l’action engagée pour le même ouvrage contre la même société, prise en sa qualité d’assureur de responsabilité civile décennale, cette action était prescrite, a légalement justifié sa décision.

    L'ACQUEREUR PEUT RECLAMER AUX HERITIERS DU CONSTRUCTEUR, LES TRAVAUX NECESSAIRES A REMEDIER AUX DESORDRES

    COUR DE CASSATION CHAMBRE CIVILE 3, Arrêt du 30 janvier 2019 pourvoi 18-10.941 Rejet

    Mais attendu qu’ayant relevé que, si le contrat de louage d’ouvrage avait été dissous par la mort de l’architecte, il avait été exécuté par Roger Y... avant son décès et que celui-ci avait été attrait à l’instance pour répondre des conséquences dommageables de son exécution, la cour d’appel a retenu à bon droit que les consorts Y... en étaient tenus en raison de la transmission des obligations du de cujus ;

    Article 1792 du Code Civil

    Tout constructeur d'un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l'acquéreur de l'ouvrage, des dommages, même résultant d'un vice du sol, qui compromettent la solidité de l'ouvrage ou qui, l'affectant dans l'un de ses éléments constitutifs ou l'un de ses éléments d'équipement, le rendent impropre à sa destination.

    Une telle responsabilité n'a point lieu si le constructeur prouve que les dommages proviennent d'une cause étrangère.

    COUR DE CASSATION CHAMBRE CIVILE 3, Arrêt du 30 janvier 2019 pourvoi n° 18-11.741 Cassation

    Vu l’article 1792 du code civil ;

    Attendu, selon l’arrêt attaqué (Metz, 2 mars 2017), rendu sur renvoi après cassation (3e Civ 3, 7 novembre 2012, pourvoi n° 11-20.532), que M. et Mme F..., propriétaires d’une maison d’habitation détruite par un incendie, et la Caisse meusienne d’assurances mutuelles (la CMAM) ont, après expertise, assigné la société Euroceramique, chargée des travaux de remplacement d’un insert, en indemnisation de leurs préjudices ; que la SMABTP, assureur décennal de cette société, est intervenue volontairement à l’instance ;

    Attendu que, pour rejeter ces demandes, l’arrêt retient qu’après avoir déposé un foyer fermé installé par M. F..., l’entreprise Eurocéramique a mis en place un nouvel insert en conservant l’habillage décoratif de cheminée et le conduit principal d’évacuation des fumées, que ses prestations comprenaient, en fourniture et en pose, l’insert, le conduit de raccordement, la pièce jonction de raccordement entre conduit simple paroi et conduit double paroi existant et l’exécution d’une hotte en plaques de plâtre sur ossature métallique, qu’il en découle qu’elle n’a pas exécuté l’installation d’un ouvrage faisant corps avec la construction et ne pouvant en être dissocié et qu’il convient de confirmer le jugement en ce qu’il rejette les demandes fondées sur la présomption de responsabilité des constructeurs de l’article 1792 du code civil ;

    Qu’en statuant ainsi, après avoir constaté que le désordre affectant l’insert avait causé un incendie ayant intégralement détruit l’habitation de sorte qu’il importait peu que l’insert eût été dissociable ou non, d’origine ou installé sur existant, la cour d’appel, qui n’a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé le texte susvisé ;

    LA RÉCEPTION DES TRAVAUX PAR L'ACQUÉREUR

    LA NON CONFORMITE DES TRAVAUXAU PERMIS DE CONSTRUIRE

    Le juge saisi d'une demande de démolition-reconstruction d'un ouvrage en raison des non-conformités qui l'affectent, que celle-ci soit présentée au titre d'une demande d'exécution forcée sur le fondement de l'article 1221, anciennement 1184, du code civil, ou sous le couvert d'une demande en réparation à hauteur du coût de la démolition-reconstruction, doit rechercher, si cela le lui est demandé, s'il n'existe pas une disproportion manifeste entre son coût pour le débiteur de bonne foi et son intérêt pour le créancier au regard des conséquences dommageables des non-conformités constatées. En cas de disproportion manifeste, les dommages-intérêts alloués sont souverainement appréciés au regard des seules conséquences dommageables des non-conformités retenues, dans le respect du principe de la réparation sans perte ni profit pour la victime

    COUR DE CASSATION, CHAMBRE CIVILE 3, arrêt du 6 juillet 2023 Pourvoi n° 22-10.884 cassation

    Vu les articles 1147, 1149 et 1184 du code civil dans leur rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 :

    7. Aux termes du premier de ces textes, le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, toutes les fois qu'il ne justifie pas que l'inexécution provient d'une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu'il n'y ait aucune mauvaise foi de sa part.

    8. En application du deuxième, les dommages-intérêts alloués à une victime doivent réparer le préjudice subi, sans qu'il en résulte pour elle ni perte ni profit (3e Civ., 8 juillet 2009, pourvoi n° 08-10.869, Bull. 2009, III, n° 170).

    9. Il est jugé, au visa du troisième, que la demande de démolition et de reconstruction d'un ouvrage en raison des non-conformités qui l'affecte peut ne pas être accueillie si elle se heurte au principe de proportionnalité du coût de celle-ci au regard des conséquences dommageables des non-conformités constatées (3e Civ., 17 novembre 2021, pourvoi n° 20-17.218, publié).

    10. En l'état de la jurisprudence, la demande de démolition et de reconstruction peut faire l'objet d'un contrôle de proportionnalité lorsqu'elle est formée au titre de l'exécution forcée ou en nature du contrat, tandis que si elle est présentée sous le couvert d'une demande de dommages-intérêts d'un montant égal à celui de la démolition et de la reconstruction, le juge saisi, qui apprécie souverainement les modalités de réparation et leur coût, n'est pas tenu à un tel contrôle.

    11. La différence de traitement qui en résulte, tant au regard des droits et obligations des parties placées dans une situation semblable qu'en ce qui concerne l'office du juge, n'apparaît pas justifiée.

    12. Il résulte des considérations qui précédent que le juge saisi d'une demande de démolition-reconstruction d'un ouvrage en raison des non-conformités qui l'affectent, que celle-ci soit présentée au titre d'une demande d'exécution forcée sur le fondement de l'article 1184 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 ou, depuis la date d'entrée en vigueur de cette ordonnance, sur le fondement de l'article 1221 du même code, ou sous le couvert d'une demande en réparation à hauteur du coût de la démolition-reconstruction, doit rechercher, si cela lui est demandé, s'il n'existe pas une disproportion manifeste entre son coût pour le débiteur de bonne foi et son intérêt pour le créancier au regard des conséquences dommageables des non-conformités constatées.

    13. En cas de disproportion manifeste, les dommages-intérêts alloués sont souverainement appréciés au regard des seules conséquences dommageables des non-conformités retenues, dans le respect du principe de la réparation sans perte ni profit énoncé au point 8.

    14. Pour allouer aux maîtres de l'ouvrage, à titre de réparation, une somme correspondant au coût de la complète démolition-reconstruction de l'immeuble, l'arrêt retient que la non-conformité contractuelle est sanctionnée par l'exécution en nature de l'obligation méconnue sur le fondement de l'article 1184 du code civil, qu'il s'agit de la seule solution pour remédier à la non-conformité contractuelle résultant de la hauteur insuffisante du plafond du rez-de-chaussée et que le coût et l'importance des travaux portant sur le seul rehaussement du premier étage, associés à l'aléa d'une telle opération, ne permettent pas de retenir le caractère disproportionné d'une démolition-reconstruction.

    15. En se déterminant ainsi, sans avoir recherché, comme il le lui était demandé, si la solution réparatoire consistant en la démolition-reconstruction du complet ouvrage n'était pas manifestement disproportionnée au regard des conséquences dommageables des non-conformités retenues, la cour d'appel, qui ne s'est déterminée qu'en fonction du coût comparé des solutions réparatoires entre elles, n'a pas donné de base légale à sa décision.

    LE MAÎTRE D'OUVRAGE PEUT FAIRE CONSTATER LA NULLITÉ DU CONTRAT DE CONSTRUCTION

    COUR DE CASSATION, CHAMBRE CIVILE 3, arrêt du 21 janvier 2016 N° Pourvoi 14-26085 Cassation partielle

    Vu l'article L. 231-2 du code de la construction et de l'habitation, ensemble l'article 1304 du code civil ;

    Attendu que, pour déclarer irrecevable l'action des consorts X... en nullité du contrat de construction et les condamner à verser à la société Maisons Columbia la somme de 74 754, 04 euros au titre du solde restant à leur charge, l'arrêt retient que l'annulation du contrat de construction entraînant la restitution des sommes payées par les maîtres de l'ouvrage et la destruction totale de la maison avec remise en l'état initial du terrain sur lequel elle avait été construite, les consorts X... ne pouvaient pas demander l'annulation du contrat avec restitution de l'argent versé et solliciter que la démolition de l'immeuble soit laissée à leur libre appréciation et que, s'étant abstenus de solliciter la démolition de l'immeuble, leur demande en nullité du contrat n'était pas valablement soutenue et ne saurait dès lors prospérer ;

    Qu'en statuant ainsi, alors que le maître de l'ouvrage, qui invoque la nullité d'un contrat de construction de maison individuelle, n'est pas tenu de demander la démolition de la construction, que le juge n'est pas tenu d'ordonner, et peut limiter sa demande à l'indemnisation du préjudice résultant de cette nullité, la cour d'appel a violé les textes susvisés

    LA RÉCEPTION JUDICIAIRE DES TRAVAUX N'EST POSSIBLE QUE SI L'IMMEUBLE EST EN ÉTAT D'ÊTRE RÉCEPTIONNÉ

    Article 1792 du Code Civil

    Tout constructeur d'un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l'acquéreur de l'ouvrage, des dommages, même résultant d'un vice du sol, qui compromettent la solidité de l'ouvrage ou qui, l'affectant dans l'un de ses éléments constitutifs ou l'un de ses éléments d'équipement, le rendent impropre à sa destination.

    Une telle responsabilité n'a point lieu si le constructeur prouve que les dommages proviennent d'une cause étrangère.

    COUR DE CASSATION Chambre Civile 3, Arrêt du 23 mai 2019 Pourvoi n° 18-15.286 Cassation partielle

    Vu l’article 12 du code de procédure civile ;

    Attendu, selon l’arrêt attaqué (Douai, 18 janvier 2018), que M. X... et Mme Y..., qui ont entrepris de faire édifier une maison d’habitation, ont confié une mission de maîtrise d’oeuvre à la société Aedifi et l’exécution des travaux de gros-oeuvre à la société Les Bâtiments artésiens ; que les travaux ont été réceptionnés le 1er août 2012 ; que la société Les Bâtiments artésiens a assigné M. X... et Mme Y... en paiement d’un solde restant dû ; que, se plaignant de désordres, M. X... et Mme Y... ont appelé à l’instance la société Aedifi, sollicité une expertise et réclamé l’indemnisation de leurs préjudices ;

    Attendu que, pour dire que l’action à l’égard de la société Aedifi est irrecevable, l’arrêt retient que le contrat d’architecte comporte une clause G 10 selon laquelle « En cas de différend portant sur le respect des clauses du présent contrat, les parties conviennent de saisir pour avis le conseil régional de l’ordre des architectes dont relève l’architecte, avant toute procédure judiciaire, sauf conservatoire », que M. X... et Mme Y... ne justifient pas avoir mis en oeuvre la procédure organisée par cette clause préalablement à la présentation de leur demande d’expertise, que le défaut de mise en oeuvre d’une procédure contractuelle de conciliation préalable à une action judiciaire avant la saisine de la juridiction du premier degré ne peut être régularisé en cause d’appel et que faute pour M. X... et Mme Y... d’avoir saisi pour avis le conseil régional de l’ordre des architectes avant la présentation de leur demande contre la société Aedifi en première instance, cette demande ainsi que celles qui sont formées en cause d’appel sont irrecevables ;

    Qu’en statuant ainsi, sans rechercher, au besoin d’office, si l’action, exercée postérieurement à la réception de l’ouvrage, en réparation de désordres rendant l’ouvrage impropre à sa destination, n’était pas fondée sur l’article 1792 du code civil, ce qui rendait inapplicable la clause litigieuse, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision ;

    COUR DE CASSATION Chambre Civile 3, Arrêt du 12 octobre 2017 Pourvoi n° 15-27802 Cassation partielle

    Vu l'article 1792-6 du code civil ;

    Attendu que, pour refuser la réception judiciaire des travaux, l'arrêt retient que le prononcé de celle-ci suppose que les travaux soient en état d'être reçus mais aussi un refus abusif du maître d'ouvrage de prononcer une réception expresse sollicitée par le constructeur ;

    Qu'en statuant ainsi, alors qu'en l'absence de réception amiable, la réception judiciaire peut être ordonnée si les travaux sont en état d'être reçus, la cour d'appel a violé le texte susvisé;

    LES TRAVAUX NE PEUVENT ETRE REFUSES QUE SI LA SOLIDITÉ OU LA DESTINATION DE L'IMMEUBLE EST EN CAUSE

    COUR DE CASSATION CHAMBRE CIVILE 3, Arrêt du 6 OCTOBRE 2010 POURVOI N° 09 66521 CASSATION

    Vu l'article 1646-1 du code civil, ensemble l'article 1641 du même code ;

    Attendu que pour condamner la société Edificare à payer aux époux Z... la somme de 22 714, 10 euros, plus la TVA, ainsi que 1 000 euros à titre de dommages-intérêts, l'arrêt retient que la présence d'eau dans le vide sanitaire constitue un vice de construction qui n'était pas apparent dans ses causes et ses conséquences, que la contre pente, qui constitue un vice de la construction, n'était perceptible que par un professionnel du bâtiment ou après que la terrasse ait été mouillée et doit être traité comme un vice caché et que le trou de communication dans le mur de refend traversant le vide sanitaire laissé sans linteau constitue un vice de construction caché, nul n'attendant du maître de l'ouvrage qu'il visite le vide sanitaire et que le trouble de jouissance que les époux Z... subiront lors de l'exécution du chantier sera réparé par l'allocation de la somme supplémentaire de 1 000 euros

    Qu'en statuant ainsi, tout en relevant qu'aucun des désordres et non conformités ne portait atteinte à la solidité ou à la destination de l'ouvrage et sans retenir l'existence d'une faute, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé les textes susvisés

    COUR DE CASSATION CHAMBRE CIVILE 3, arrêt du 15 DECEMBRE 2010 POURVOI N° 09 67232 CASSATION

    Vu l'article R. 261-14 du code de la construction et de l'habitation

    Attendu que le solde du prix de vente est payable lors de la mise du local à la disposition de l'acquéreur ; que toutefois il peut être consigné en cas de contestation sur la conformité avec les prévisions du contrat

    Attendu que pour débouter Mmes X... de leur demande tendant à obtenir la remise des clés des appartements sous astreinte, l'arrêt retient que cette remise ne peut intervenir qu'après le règlement du solde du prix de vente ainsi que les parties en ont convenu et que le payement effectif n'étant pas intervenu, c'est à bon droit que la SCI retient les clés

    Qu'en statuant ainsi, alors qu'elle avait constaté que Mmes X... avaient été autorisées à consigner le solde du prix de vente et alors que la consignation vaut payement, la cour d'appel a violé le texte susvisé

    COUR DE CASSATION CHAMBRE CIVILE 3, arrêt du 6 JUILLET 2011 POURVOI N° 10-17965 et 10-20136 CASSATION

    Attendu, selon l'arrêt attaqué (Bourges, 29 avril 2010), que les époux X..., assurés en police dommages-ouvrage auprès de la société Assurances générales de France (AGF), aux droits de laquelle se trouve la société Allianz, ont confié la construction de leur maison d'habitation à la société Bitaud ; que les travaux ont été réceptionnés sans réserve le 28 février 1990 ; que des fissures étant apparues, les époux X... ont adressé une déclaration de sinistre le 11 septembre 1998, puis le 18 septembre 1999 ; que les époux X... ont adressé une troisième déclaration de sinistre le 15 septembre 2006 ; qu'après expertise, les époux X... ont assigné la société AGF en indemnisation de leur préjudice
    Vu l'article 1792 du code civil, ensemble l'article 2270 du même code dans sa rédaction applicable à la cause

    Attendu que pour déclarer recevable l'action formée par les époux X... à l'encontre de la société Allianz, l'arrêt retient que les époux X..., auxquels il avait été indiqué pendant la période décennale qu'il s'agissait de désordres esthétiques ne mettant pas en jeu l'assurance dommages-ouvrage, n'ont été réellement informés de la réalité et de la gravité des dommages qu'à la réception du rapport du cabinet Eura en 2007 et qu'après leur déclaration de sinistre adressée le 15 septembre 2006, ils n'étaient donc pas forclos lorsqu'ils avaient assigné en référé-expertise le 13 mars 2008 la société AGF en sa qualité d'assureur dommages-ouvrage

    Qu'en statuant ainsi, sans relever qu'un désordre compromettant la solidité de l'ouvrage ou le rendant impropre à sa destination avait été dénoncé dans le délai de la garantie décennale, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision

    COUR DE CASSATION CHAMBRE CIVILE 3, arrêt du 21 SEPTEMBRE 2011 POURVOI N° 10-22721 CASSATION

    Vu l'article 1792 du code civil ;

    Attendu, selon l'arrêt attaqué (Poitiers, 30 avril 2010), qu'en 1998, la société Eiffage immobilier Atlantique (société EIA), aux droits de laquelle se trouve la société Eiffage immobilier Aquitaine, a fait édifier un immeuble de quarante trois logements dénommé la résidence Les Terrasses du Lac ; que les travaux ont été confiés à la société Eiffage construction Atlantique (société ECA), aux droits de laquelle se trouve la société Eiffage construction Poitou-Charentes ; que la réception est intervenue le 10 septembre 1999 ; que des désordres affectant l'isolation phonique et la façade sont apparus; qu'après expertise, le syndicat des copropriétaires a assigné la société EIA et la société ECA en paiement de sommes ;

    Attendu que pour débouter le syndicat des copropriétaires de ses demandes au titre du défaut d'isolation phonique, l'arrêt retient qu'il ressort du rapport d'expertise que l'isolation des quarante deux appartements est conforme aux dispositions réglementaires en vigueur et qu'il n'existe aucun dommage réparable au sens de l'article 1792 du code civil ;

    Qu'en statuant ainsi, sans rechercher, comme il le lui était demandé, si les défauts d'isolation phonique ne rendaient pas l'ouvrage impropre à sa destination, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision

    COUR DE CASSATION CHAMBRE CIVILE 3, arrêt du 13 février 2013 POURVOI N° 12-12016 CASSATION PARTIELLE

    Vu les articles 1147 et 1792-3 du code civil ;

    Attendu, selon l'arrêt attaqué (Amiens, 10 novembre 2011), qu'en 1999-2000, la SCI La Jeune Peupleraie (la SCI), assurée en police dommages-ouvrage auprès de la société Aviva assurances (société Aviva) a fait édifier un centre commercial ; que la maîtrise d'oeuvre avec mission complète a été confiée à l'EURL Lameynardie, assurée auprès la MAF ; que la société Bureau Véritas est intervenue en qualité de bureau de contrôle ; que le lot carrelage a été réalisé par la société Sedem, assurée auprès de la société MMA ; que la réception de l'ouvrage est intervenue le 1er mars 2001 ; que, courant 2002, des fissurations et des décollements de carrelages ont affecté le sol de la galerie marchande ; qu'après expertise, la SCI a assigné la société Sedem, la société MMA, l'EURL Lameynardie, la société Bureau Veritas et la société Aviva en indemnisation de ses préjudices ;

    Attendu que pour dire que les désordres relèvent des dispositions de l'article 1792-3 du code civil et déclarer irrecevable la demande fondée sur l'article 1147 du code civil, l'arrêt retient qu'il n'y avait pas d'impropriété à destination du centre commercial mais uniquement impropriété à destination de l'élément d'équipement lui-même, que l'action en garantie biennale de l'article 1792-3 du code civil applicable aux éléments d'équipement dissociables était expirée et que dès lors que les désordres relèvent de l'article 1792-3 du code civil, les demandes fondées sur la théorie des dommages intermédiaires sont irrecevables ;

    Qu'en statuant ainsi, alors que les dallages ne constituant pas des éléments d'équipement soumis à la garantie de bon fonctionnement de l'article 1792-3 du code civil, la demande en réparation des désordres les affectant, lorsqu'ils ne rendent pas l'ouvrage impropre à sa destination ou n'affectent pas sa solidité, ne peut être fondée, avant comme après réception, que sur la responsabilité contractuelle de droit commun, la cour d'appel a violé les textes susvisés

    COUR DE CASSATION CHAMBRE CIVILE 3, arrêt du 28 janvier 2015 POURVOIS N° 13-19945 et 13-27050 Rejet

    Mais attendu qu'ayant relevé que l'immeuble avait été vendu comme étant raccordé au réseau public d'assainissement et constaté que le raccordement n'était pas conforme aux stipulations contractuelles, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante, en a exactement déduit que les vendeurs avaient manqué à leur obligation de délivrance

    EN CAS DE COMMANDEMENT DE PAYER DU CONSTRUCTEUR IL FAUT FAIRE OPPOSITION IMMÉDIATEMENT

    COUR DE CASSATION CHAMBRE CIVILE 3, arrêt du 28 janvier 2015 POURVOI N° 14-10963 Rejet

    Mais attendu, d'une part, qu'ayant relevé, par motifs propres et adoptés, que le contrat de vente comportait une clause résolutoire qui avait été rappelée dans le commandement de payer du 31 octobre 2006 et que, dans le mois de ce commandement, M. X... n'avait ni payé ni saisi le juge aux fins de suspension des effets de la clause résolutoire comme l'y autorisait l'article L. 261-13 du code de la construction et de l'habitation, la cour d'appel en a déduit, à bon droit, sans violer l'article 6 § 1 de la Convention de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales, que pour s'opposer à l'acquisition de la clause résolutoire M. X... invoquait en vain une exception d'inexécution ;

    Attendu, d'autre part, qu'ayant relevé, sans inverser la charge de la preuve, que la comparaison entre le plan modificatif signé entre les parties, objet de la pièce numéro 12 de l'intimé, et du procès-verbal de constat d'huissier de justice dressé le 16 octobre 2006, produit par l'appelant ne permettait pas d'établir que les cloisons n'étaient pas conformes aux souhaits du client, la cour d'appel qui a retenu, répondant aux conclusions, que la question de la livraison du garage n'avait pas d'incidence sur la validité du commandement de payer, a, abstraction faite d'un motif inopérant mais surabondant, légalement justifié sa décision ;

    LE CONSTRUCTEUR DOIT REMETTRE LE CONSUEL

    COUR DE CASSATION CHAMBRE CIVILE 3, arrêt du 5 décembre 2012 POURVOI N° 11-24499 Cassation partielle

    Vu l'article 1147 du code civil ;

    Attendu que, pour débouter les époux X... de leur demande d'indemnisation concernant le retard de livraison de l'ouvrage, l'arrêt retient, par motifs propres et adoptés, que, si la livraison devait être effectuée au plus tard le 8 janvier 2003, elle n'était intervenue que le 27 janvier 2003 pour des raisons personnelles incombant aux époux X... et qu'une partie des prestations électricité ayant été prévue par ces derniers hors contrat, le consuel, délivré le 3 décembre 2002 et remis au constructeur, ne pouvait concerner que les prestations prévues contractuellement entre les parties de sorte que le fait qu'EDF ait tardé à effectuer le raccordement était étranger à la société Les Demeures d'Helios ;

    Qu'en statuant ainsi, sans rechercher, comme il le lui était demandé, si le constructeur n'était pas en faute pour ne pas avoir remis le consuel aux époux X... lors de la livraison de l'ouvrage ce dont il résultait que celui-ci n'était pas habitable à cette date et que le retard ne pouvait leur être imputé, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision de ce chef

    LORSQU'UNE PROCÉDURE DE RÉCEPTION DES TRAVAUX EST PRÉVUE DANS LE CONTRAT, ELLE DOIT ÊTRE APPLIQUÉE

    COUR DE CASSATION CHAMBRE CIVILE 3, arrêt du 21 novembre 2012 POURVOI N° 11-19309 Rejet

    Attendu, selon l'arrêt attaqué (Metz, 17 février 2011), statuant sur renvoi après cassation (Civile 2, 3 juillet 2008, n° 07-16.400), que, par acte du 17 mars 1990, la société civile immobilière Le Pivert Sénéchal (la SCI) a vendu en l'état futur d'achèvement un appartement aux époux X... ; que se prévalant de l'achèvement de l'immeuble, la SCI a assigné les époux X... en paiement de sommes dont le solde du prix de vente ;

    Attendu que la SCI fait grief à l'arrêt de déclarer irrecevables ses demandes en paiement

    Mais attendu qu'ayant relevé que l'acte de vente instaurait une procédure relative à la constatation de l'achèvement des ouvrages vendus et retenu à bon droit que la SCI ne pouvait soutenir que cette clause présentait un caractère potestatif dès lors qu'il appartenait à la venderesse de mettre en application la procédure contractuellement prévue, la cour d'appel, qui, ayant constaté que cette procédure n'avait pas été mise en oeuvre, en a déduit, à bon droit, que la demande de la SCI était irrecevable, a, par ces seuls motifs, légalement justifié sa décision

    LA RÉCEPTION DES TRAVAUX EST CONSTATEE PAR UN PV DE RECEPTION SANS RESERVE OU PAR LA REMISE DES CLEFS

    COUR DE CASSATION CHAMBRE CIVILE 3, arrêt du 12 JANVIER 2011 POURVOI N° 10-10520 REJET

    Mais attendu qu'ayant constaté que les époux X... avaient reçu les clés de l'immeuble le 24 novembre 2004 et retenu que la société AIOI Motor ne s'était pas assurée de la levée des réserves auprès des maîtres d'ouvrage, la cour d'appel a pu en déduire que les pénalités de retard étaient dues jusqu'à cette date

    COUR DE CASSATION CHAMBRE CIVILE 3, arrêt du 9 mai 2012 POURVOI N° 11-14943 cassation

    Attendu que pour condamner la société CEGI au paiement du coût des travaux nécessaires pour mettre la maison en conformité avec les prestations contractuelles initiales, l'arrêt retient qu'à aucun moment la CEGI n'a contesté le principe ni la nature des réserves formulées dans le procès-verbal de réception ;

    Qu'en statuant ainsi, sans rechercher, comme il le lui était demandé, si ces réserves correspondaient à des prestations prévues au contrat de construction du 2 juin 1993, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision

    UNE RÉCEPTION TACITE PAR LA REMISE DES CLEFS DOIT ÊTRE DATÉE

    COUR DE CASSATION CHAMBRE CIVILE 3, arrêt du 30 MARS 2011 POURVOI N° 10-30116 CASSATION

    Vu les articles 1792 et 1792-6 du code civil

    Attendu que pour dire que la société Axa devait sa garantie à Mme Y..., en application de la police multirisque artisan souscrite le 23 avril 1999 sous le n° 1119192604, au titre des désordres de nature décennale relevés dans l'immeuble de la SCI, et la condamner à payer à cette dernière la somme de 18 995, 16 euros, l'arrêt retient que la SCI a respecté les situations de travaux présentées par l'entreprise Y... en sorte qu'elle a toujours été à jour de ses règlements par rapport à la facturation émise, a pris possession de l'immeuble et que cette situation caractérise une réception tacite de l'ouvrage

    Qu'en statuant ainsi, sans préciser la date à laquelle cette réception tacite serait intervenue, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision.

    UNE INSTALLATION DANS LES LIEUX OU LE PAIEMENT DE L'INTÉGRALITÉ DES TRAVAUX, VAUT RÉCEPTION DES TRAVAUX

    COUR DE CASSATION CHAMBRE CIVILE 3, arrêt du 18 avril 2019 pourvoi n° 18-13734 cassation

    Vu l’article 1792-6 du code civil ;

    Attendu qu’en vertu de ce texte, la prise de possession de l’ouvrage et le paiement des travaux font présumer la volonté non équivoque du maître de l’ouvrage de le recevoir avec ou sans réserves ;

    Attendu, selon l’arrêt attaqué (Limoges, 23 novembre 2017), que M. et Mme X... ont confié l’installation d’un chauffage par géothermie à la société Ovalis, assurée auprès de la société Aviva ; que, se plaignant de dysfonctionnements, M. et Mme X... ont, après expertise, assigné le mandataire liquidateur de la société Ovalis et la société Aviva en indemnisation de leurs préjudices ;

    Attendu que, pour rejeter ces demandes, l’arrêt retient qu’une réception tacite peut être retenue si la preuve est rapportée d’une volonté non équivoque du maître de l’ouvrage d’accepter l’ouvrage sans réserves ;

    Qu’en statuant ainsi, la cour d’appel a violé le texte susvisé ;

    COUR DE CASSATION CHAMBRE CIVILE 3, arrêt du 4 avril 2019 pourvoi n° 18-12410 Rejet

    Mais attendu, d’une part, que, l’arrêt n’ayant pas retenu que, par principe, une réception tacite ne pouvait pas intervenir en l’état de désordres s’étant révélés dès l’entrée du maître de l’ouvrage dans les lieux, le moyen manque en fait ;

    Attendu, d’autre part, qu’ayant relevé que la clause contractuelle relative à la réception était valable et opposable à la victime, que M. et Mme X... avaient pris possession des lieux en janvier 2008, qu’il résultait tant du rapport d’expertise que de l’assignation délivrée par M. et Mme X... que les désordres étaient survenus dès l’installation dans les lieux, que M. X... avait appelé à plusieurs reprises la société Y... pour qu’elle intervienne, que le constat des dysfonctionnements avait donc été immédiat, dès l’entrée dans les lieux, ce qui ne permettait pas de retenir l’absence de réclamation sur une période significative, la cour d’appel en a exactement déduit que, les conditions d’une réception tacite, au sens de la clause du contrat, n’étant pas remplies, la société Thelem assurances n’était pas tenue de garantir les désordres ;

    COUR DE CASSATION CHAMBRE CIVILE 3, arrêt du 30 janvier 2019 pourvois n° 18-10.197 et 18-10.699 CASSATION

    Vu l’article 1792-6 du code civil ;

    Attendu, selon l’arrêt attaqué (Rennes, 26 octobre 2017), que, pour la réalisation d’une construction permettant de relier deux bâtiments d’habitation, M. Y... a confié les travaux de terrassement et de gros oeuvre à M. X..., assuré en responsabilité décennale auprès de la caisse régionale d’assurance mutuelle agricole de Bretagne-Pays-de-Loire (la société Groupama), lesquels ont été intégralement payés ; qu’invoquant l’apparition de désordres, le maître de l’ouvrage a, après expertise, assigné en responsabilité M. X... et son assureur ;

    Attendu que, pour dire la responsabilité de M. X... engagée sur le seul fondement contractuel, rejeter les demandes de MM. X... et Y... dirigées contre la société Groupama, mise hors de cause, et condamner M. X... à payer à M. Y... diverses sommes, l’arrêt retient que la réception tacite par l’entrée dans les lieux ou la prise de possession et le paiement du prix des travaux de construction de l’ouvrage exige la preuve que le maître de l’ouvrage a affirmé sa volonté non équivoque de le recevoir, qu’en l’espèce, rien ne permet d’affirmer qu’en payant la dernière facture de M. X..., M. Y... a, de façon non équivoque, voulu accepter les travaux de gros oeuvre et que les conditions d’une réception partielle tacite du lot de M. X... ne sont pas réunies ;

    Qu’en statuant ainsi, alors que l’achèvement de la totalité de l’ouvrage n’est pas une condition de la prise de possession d’un lot et de sa réception et que le paiement de l’intégralité des travaux d’un lot et sa prise de possession par le maître de l’ouvrage valent présomption de réception tacite, la cour d’appel a violé le texte susvisé ;

    COUR DE CASSATION CHAMBRE CIVILE 3, arrêt du 8 novembre 2018 pourvoi n° 17-20677 CASSATION

    Vu les articles 1er et 2 de la loi n° 71-584 du 16 juillet 1971 ;

    Attendu, selon l’arrêt attaqué (Nouméa, 27 avril 2017), rendu en référé, que la société Auteuil, ayant réalisé une opération immobilière, a confié le marché terrassement, voiries et réseaux divers (VRD) à la société Pose système épuration (PSE), qui a sous-traité le lot terrassement à la société Entreprise Luciani (société Luciani) ; que le sous-traitant a assigné le maître de l’ouvrage en paiement d’une provision à valoir sur le montant de la retenue de garantie ;

    Attendu que, pour condamner la société Auteuil à payer à la société Luciani une somme provisionnelle à valoir sur la restitution de la retenue de garantie contractuelle au titre du marché de sous-traitance conclu entre les sociétés PSE et Luciani, l’arrêt retient que la société Luciani a effectué les travaux du lot terrassements qui lui avaient été confiés, qu’un décompte général définitif a été signé par la société Auteuil, le bureau d’études et la société Luciani et que, pour s’opposer à la restitution de la retenue de garantie, la société Auteuil soutient que les travaux réalisés par la société PSE ont donné lieu à des non-conformités et malfaçons qui ont nécessité des travaux de reprise mais que les réserves invoquées portent sur des canalisations et ne concernent que la société PSE, entrepreneur principal et qu’il n’existe aucune raison de pénaliser le sous-traitant ;

    Qu’en statuant ainsi, sans rechercher, comme il le lui était demandé, si la réception des travaux était intervenue, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision ;

    COUR DE CASSATION CHAMBRE CIVILE 3, arrêt du 6 septembre 2018 pourvoi n° 17-21.155 CASSATION PARTIELLE

    Vu l’article 1792-6 du code civil;

    Attendu que, pour condamner la société PA concept, sous astreinte, à procéder à la levée de la totalité des réserves, l’arrêt retient que le jugement du 21 avril 2015 a ordonné la cession des contrats clients à cette société, que les travaux ont été réceptionnés avec des réserves qui n’ont pas été levées et que, tant que celles-ci ne l’ont pas été, le contrat est toujours en cours, de sorte que la contestation de la société cessionnaire ne revêt pas à cet égard un caractère sérieux ;

    Qu’en statuant ainsi, alors que le contrat d’entreprise prend fin à la réception de l’ouvrage, avec ou sans réserves, la cour d’appel a violé le texte susvisé ;

    COUR DE CASSATION CHAMBRE CIVILE 3, arrêt du 18 mai 2017 pourvoi N° 16-11260 CASSATION PARTIELLE

    Vu l'article 1792-6 du code civil ;

    Attendu que, pour rejeter la demande de constatation de la réception tacite, l'arrêt retient que Mme X... a mis fin unilatéralement aux travaux, puis a décidé de vivre dans le chantier inachevé et dangereux pendant six ans, sans aval de l'architecte, et qu'il ne saurait être admis qu'une réception même tacite est intervenue, un tel acte se faisant de façon unique à la fin des travaux en présence de l'architecte, et que Mme X... n'a jamais sollicité qu'un tel acte intervienne et n'a protesté que six ans après l'occupation par elle des locaux sans formuler aucune réserve ;

    Qu'en statuant ainsi, alors qu'elle avait relevé que Mme X... avait pris possession de son appartement, en octobre 1999, avant l'achèvement des travaux et qu'à cette date, elle avait payé le montant des travaux déjà réalisés, ce qui laissait présumer sa volonté non équivoque de recevoir l'ouvrage, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé le texte susvisé ;

    COUR DE CASSATION CHAMBRE CIVILE 3, arrêt du 13 juillet 2016 POURVOI N° 15-17208 CASSATION PARTIELLE

    Vu l'article 1792-6, alinéa 1er, du code civil ;

    Attendu que, pour rejeter les demandes de M. et Mme X... et de leur assureur, l'arrêt retient que les maîtres de l'ouvrage ont indiqué que leur installation dans les lieux ne pouvait plus être différée compte tenu de leurs impératifs financiers, qu'ils retenaient le solde du marché en attente de l'exécution de ses engagements par la société Batica, qu'ils avaient exprimé des réserves et fait état de risques de désordres structurels et que la preuve de la volonté, non équivoque, des maîtres d'ouvrage d'accepter l'ouvrage, même avec réserves, n'est pas rapportée ;

    Qu'en statuant ainsi, par des motifs qui ne suffisent pas à caractériser une volonté non équivoque de ne pas recevoir l'ouvrage, après avoir relevé que M. et Mme X... avaient pris possession des lieux le 1er juin 1999 et qu'à cette date ils avaient réglé la quasi-totalité du marché de la société Batica, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision

    POUR L'ASSAINISSEMENT D'UN TERRAIN, L'INTRODUCTION D'UN REFERE EXPERTISE DEMONTRE LE REFUS DE RECEPTION DES TRAVAUX

    COUR DE CASSATION CHAMBRE CIVILE 3, arrêt du 12 septembre 2012 POURVOI N° 09-71189 Rejet

    Attendu, selon l'arrêt attaqué (Douai, 9 juin 2009), qu'en 1995, les époux X... et les époux Y... (consorts X...- Y...) ont fait réaliser des travaux d'assainissement et de viabilisation de terrains ; que ces travaux ont été réalisés par la société de droit belge Art Green ; qu'après expertise, les consorts X...- Y... ont assigné la société Art Green et M. Z..., pris en sa qualité de maître d'œuvre, en indemnisation de leurs préjudices ; que M. Z... a soulevé l'incompétence des juridictions françaises

    Mais attendu qu'ayant relevé, d'une part, répondant aux conclusions, que M. Z... ne produisait aucun élément permettant d'accréditer la thèse d'une relation de sous-traitance avec la société Art Green, d'autre part, que M. Z... avait encaissé un règlement des consorts X...- Y..., ce qui ne pouvait s'analyser qu'en une contrepartie des prestations de conception de l'installation d'assainissement, la cour d'appel, qui a pu retenir l'existence d'une relation contractuelle entre M. Z... et les consorts X...- Y..., en a exactement déduit que, les plans de l'installation étant destinés à un client domicilié en France, le service s'exécutait ainsi en France, de sorte que les tribunaux français étaient bien compétents et a légalement justifié sa décision de ce chef ;

    Sur le second moyen,

    Attendu qu'ayant relevé, sans se contredire, que si les consorts X... avaient pris possession de l'ouvrage au début de l'année 1996, ils n'avaient jamais réglé le solde des travaux et avaient manifesté leur refus de réception de l'ouvrage en introduisant dès novembre 1997 une procédure de référé-expertise, la cour d'appel, qui n'était tenue de répondre ni à des conclusions que ses constatations rendaient inopérantes, ni à un simple argument, a pu en déduire l'absence de réception tacite de l'ouvrage

    L'ASSUREUR DOIT ÊTRE APPELÉ A L'EXPERTISE OU EN AVOIR CONNAISSANCE

    COUR DE CASSATION Chambre civile 3, arrêt du 29 septembre 2016 n° 15-16342 Cassation partielle

    Vu l'article 16 du code de procédure civile ;

    Attendu que, pour dire que le rapport d'expertise n'est pas opposable à la CAMBTP, l'arrêt retient que l'assureur n'a pas été appelé à la procédure de référé engagée par M. et Mme X... à l'encontre de la société Archica et de l'administrateur judiciaire, qu'ainsi le rapport d'expertise judiciaire, à laquelle la partie à qui on l'oppose n'a pas été appelée, qui, certes, a été soumis à la libre discussion des parties durant les procédures de première instance et d'appel, ne peut à soi seul constituer la preuve des manquements contractuels du maître d'oeuvre à ses obligations en qualité de constructeur ;

    Qu'en statuant ainsi, alors que l'assureur, qui, en connaissance des résultats de l'expertise dont le but est d'établir la réalité et l'étendue de la responsabilité de son assuré qu'il garantit, a eu la possibilité d'en discuter les conclusions, ne peut, sauf s'il y a eu fraude à son encontre, soutenir qu'elle lui est inopposable, la cour d'appel a violé le texte susvisé

    COUR DE CASSATION Chambre civile 3, arrêt du 29 juin 2017 n° 16-19634 Cassation partielle

    Vu l'article 1315, devenu 1353, du code civil ;

    Attendu, selon l'arrêt attaqué (Caen, 19 avril 2016), que la résidence de l'Hermitage est composée de bâtiments dont la réception a été prononcée le 31 octobre 1986 ; que, le 30 août 1996, le syndicat a déclaré un sinistre relatif à des désordres affectant les garde-corps en chêne des balcons à la société AGF, devenue société Allianz, assureur dommages-ouvrage, qui a notifié sa prise en charge du sinistre ; que les travaux de reprise ont été confiés à la société Menuiserie Haute et Basse Normandie (la société MHBN), assurée auprès de la société Axa, sous le contrôle de la société de coordination et d'ordonnancement (la société SCO), assurée auprès de la société Sagena ; qu'est également intervenue la société Desperrois, qui a réalisé un métré des éléments détériorés ; que les travaux ont été réceptionnés le 2 octobre 2001 ; qu'en 2007, le syndicat a adressé une nouvelle déclaration de sinistre à la société AGF, qui y a opposé la prescription de l'action ; que le syndicat a, après expertise, assigné la société Allianz en indemnisation de ses préjudices ;

    Attendu que, pour rejeter cette demande, l'arrêt retient que l'expert judiciaire a retenu que le bois était atteint et complètement pourri à raison de la présence d'un champignon résupiné, le perenniporia meridionalis, dont la première description remontait à 2004, qui avait été récolté en Belgique à partir de 1990 et dans l'Est de la France en 2002 et répertorié dans l'Ouest en 2005-2008, que ce champignon faisait perdre toute résistance mécanique aux garde-corps et que le sinistre trouvait sa source dans les bois d'origine et non dans ceux mis en oeuvre en 1999 et 2000, que ce n'était donc pas sans contradiction qu'il avait écrit et affirmé que la dégradation des garde-corps constatés en 2007, sept ans après les travaux de reprise, était la nécessaire continuité des désordres les ayant affectés en 1996 et que c'est par une juste appréciation des éléments de la cause que le tribunal a jugé que n'était pas rapportée la preuve d'une insuffisance ou d'une inefficacité des travaux financés par l'assureur dommages-ouvrage ;

    Qu'en statuant ainsi, alors qu'il incombe à l'assureur dommages-ouvrage, tenu d'une obligation de préfinancer les travaux de nature à remédier efficacement aux désordres, de rapporter la preuve de l'absence de lien de causalité entre son intervention et le dommage, la cour d'appel, qui a inversé la charge de la preuve, a violé le texte susvisé ;

    LA RÉCEPTION DES TRAVAUX EST UN ACTE UNIQUE SANS EXCLUSION DE LOTS DANS LE BUT DE FAIRE COURIR LA GARANTIE DÉCENNALE

    COUR DE CASSATION Chambre civile 3, arrêt du 2 février 2017  n° 14-18279 Rejet

    Mais attendu qu'en raison du principe d'unicité de la réception, il ne peut y avoir réception partielle à l'intérieur d'un même lot ; qu'ayant relevé que la pièce, présentée comme procès-verbal de réception et établie par l'entreprise JPM rénovation, qui ne concernait que les travaux de menuiseries et de fermetures et se voulait être un procès-verbal de réception avec réserves des lots 6 et 14, comportait la mention manuscrite "non réceptionné" en face d'un certain nombre d'éléments, la cour d'appel en a exactement déduit une absence de réception de ces lots, de sorte que la responsabilité décennale des constructeurs ne pouvait être mise en oeuvre, et a, par ces seuls motifs, légalement justifié sa décision

    LA GARANTIE DÉCENNALE COURT A LA LIVRAISON DE LA MAISON ET NON AUX RÉPARATIONS DU DÉSORDRE

    COUR DE CASSATION CHAMBRE CIVILE 3, arrêt du 2 MARS 2011 POURVOI N° 10-15211 CASSATION

    Vu les articles 1792 et 2270 du code civil

    Attendu que pour juger que la société SMABTP devait sa garantie pour la totalité des travaux de réparation des désordres, l'arrêt retient que les trois reprises constituent un ensemble indissociable dont la troisième tranche est l'achèvement, et dont la réparation de l'inefficacité globale exige une reprise en sous-œuvre de l'ensemble des fondations et qu'il en résulte que c'est à partir de la date de réception des travaux de stabilisation pris dans leur ensemble que court la garantie décennale du constructeur

    Qu'en statuant ainsi, alors que le point de départ de l'action en garantie décennale est fixé à la date de la réception des travaux et qu'elle avait constaté que la réparation des désordres était intervenue selon trois paliers successifs qui avaient fait l'objet de trois réceptions distinctes en date du 26 juillet 1993, 25 avril 1994 et 8 novembre 1994, la cour d'appel a violé les textes susvisés.

    LA GARANTIE DECENNALE COURT MALGRE LE MANQUE DE RESERVE SUR LE PV DE RECEPTION DES TRAVAUX

    COUR DE CASSATION CHAMBRE CIVILE 3, arrêt du 21 septembre 2011 POURVOI N° 09-69933 CASSATION PARTIELLE

    Attendu, selon l'arrêt attaqué (Chambéry, 16 juin 2009), que, par acte du 8 novembre 2002, la société civile immobilière Chalets La Clarée (SCI) a vendu en l'état futur d'achèvement un appartement aux époux X... ; qu'après expertise, les époux X... ont assigné la SCI en paiement de sommes ;

    Mais attendu qu'ayant relevé qu'il résultait du rapport d'expertise que les assemblages de menuiserie n'avaient pas de coupes franches, avaient du jeu, des joints marqués et des désafleurements de telle sorte que ces assemblages n'étaient pas capables d'assurer une étanchéité à l'air et à l'eau et qu'un ouvrage, qui n'est pas hors d'air et hors d'eau, étant impropre à sa destination, ce désordre, non apparent, entrait dans le champ de la garantie décennale dont le vendeur d'immeuble à construire est tenu, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de procéder à une recherche relative aux réserves faites par les acquéreurs lors de la prise de possession des lieux que ses constatations rendaient inopérante, a légalement justifié sa décision de ce chef ;

    Mais attendu qu'ayant retenu que si les époux X... avaient signalé le 18 mars 2003 que six planches de lambris étaient à changer, il résultait du rapport d'expertise qu'en réalité la mise en œuvre des lambris était déplorable dans tout l'appartement, les disjonctions des lambris étant dues à un taux d'humidité trop élevé au moment de la pose, de telle sorte qu'il était nécessaire de tout reprendre et, répondant aux conclusions, qu'aucun des documents échangés entre les parties en 2003 ne valait "protocole transactionnel" faute d'accord précis sur la nature et le montant des réparations, la cour d'appel a légalement justifié sa décision de ce chef ;

    Mais attendu qu'après avoir relevé que les désordres affectant les menuiseries extérieures rendaient l'ouvrage impropre à sa destination et entraient dans le champ de la garantie décennale, la cour d'appel a retenu que la même solution devait être adoptée pour la ventilation mécanique car si le bruit produit avait été signalé dans les réserves faites le 18 mars 2003, les odeurs en provenance des autres appartements n'étaient apparues qu'ultérieurement de telle sorte que le vice ne pouvait pas être connu dans toute son ampleur lors de la prise de possession le 18 mars 2003 et a légalement justifié sa décision ;

    Mais sur le premier moyen :

    Vu les articles 1147, 1642-1 et 1648 du code civil ;

    Attendu que pour déclarer recevable l'action des époux X... et condamner la SCI à payer les sommes de 180 euros et 210 euros au titre des désordres affectant la salle de bains et la porte vitrée du sas d'entrée, l'arrêt retient que le revêtement de sol brûlé par une cigarette, le miroir rayé et la colle débordant sur tous les pares closes qui tiennent le vitrage de la porte vitrée du sas d'entrée ne sont pas des vices de construction mais relèvent d'un non respect par le vendeur de son obligation contractuelle de délivrer une chose conforme à ce qui a été acheté ;

    Qu'en statuant ainsi, alors que le revêtement de sol brûlé par une cigarette, le miroir rayé et la colle débordant sur toutes les parcloses tenant le vitrage de la porte vitrée constituaient des malfaçons affectant l'ouvrage et donc des vices de construction, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;

    Et sur le quatrième moyen :

    Vu l'article 455 du code de procédure civile ;

    Attendu que pour déclarer recevable l'action des époux X... et condamner la SCI à payer la somme de 1 580 euros au titre de l'absence de claustra, l'arrêt retient que le claustra, même s'il ne figure pas dans le descriptif vente particulièrement sommaire, figure néanmoins sur les plans, conformément d'ailleurs aux usages habituels des constructions comportant des balcons couvrant des appartements distincts ;

    Qu'en statuant ainsi, sans répondre aux conclusions de la SCI faisant valoir que l'absence de claustra avait été acceptée dans l'état des lieux par les époux X..., la cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences du texte susvisé

    LA GARANTIE DECENNALE COURT CONTRE LE CONSTRUCTEUR ET NON PAS LE MANDANT

    COUR DE CASSATION CHAMBRE CIVILE 3, arrêt du 7 SEPTEMBRE 2011 POURVOI N° 10-21331 CASSATION

    Attendu que les époux X... font grief à l'arrêt de les débouter de leur demande formée contre la société CEGI, alors, selon le moyen, que relèvent de la présomption de garantie décennale ceux qui, par une activité de gestion, prévention, contrôle, direction ou de coordination, concourent à la réalisation d'une opération de construction ; que le garant de livraison couvre le maître de l'ouvrage contre les risques d'inexécution ou de mauvaise exécution des travaux prévus au contrat à prix et délais convenus ; que, tenu, en cas d'inachèvement de l'immeuble par le constructeur, d'effectuer ou de faire effectuer sous sa responsabilité les travaux en vue de la réalisation finale de l'ouvrage, le garant de livraison est réputé constructeur ; qu'en décidant le contraire, la cour d'appel a violé les articles 1792 du code civil et L. 231-6 du code de la construction et de l'habitation ;

    Mais attendu qu'ayant constaté qu'en exécution de sa garantie, la société CEGI avait, conformément à l'article L. 231-6 du code de la construction et de l'habitation, désigné la société SETS pour achever la construction, la cour d'appel a exactement retenu que l'exécution par le garant de livraison de ses obligations d'achèvement ne lui conférait pas la qualité de constructeur tenu en application de l'article 1792 du code civil de garantir les désordres de nature décennale apparus après la réception de la construction

    L'ACQUEREUR DEMANDE UNE DIMINUTION DU PRIX SI LES SURFACES PROMISES DANS LE COMPROMIS NE SONT PAS EXISTANTES UNE FOIS L'IMMEUBLE CONSTRUIT

    COUR DE CASSATION CHAMBRE CIVILE 3, arrêt du 11 JANVIER 2012 POURVOI N° 10-22924 REJET

    Attendu que la SCI fait grief à l'arrêt de la condamner à payer une somme au titre de la différence de superficie de l'appartement, alors, selon le moyen, que l'action en réduction du prix pour moindre mesure ouverte à l'acquéreur d'un lot de copropriété doit être exercée, à peine de déchéance, dans le délai d'un an à compter de la conclusion de l'acte authentique de vente, peu important que la vente ait porté sur un immeuble en état futur d'achèvement ; qu'en plaçant le point de départ de la prescription annale de l'action exercée par les époux X..., non au jour de la conclusion de l'acte de vente, mais à la date de la livraison, la cour d'appel a violé l'article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, en sa rédaction issue de la loi n° 96-1107 du 18 décembre 1996 ;

    Mais attendu qu'ayant, à bon droit, retenu que l'article 1622 du code civil relatif à l'action en diminution de prix était applicable à la vente en l'état futur d'achèvement et que le point de départ du délai préfix d'un an était la date de la livraison du bien, la vérification de la superficie de l'immeuble vendu ne pouvant être opérée qu'à cette date, et ayant constaté que la livraison de l'immeuble était intervenue le 1er août 2005, la cour d'appel en a exactement déduit, abstraction faite de la référence erronée à l'article 46 de la loi n 65-557 du 10 juillet 1965, que l'action en réduction du prix introduite par les époux X... le 27 juillet 2006 par l'assignation de la SCI était recevable

    L'ACQUEREUR DEMANDE UNE DIMINUTION DU PRIX EN CAS DE VICES GRAVES

    COUR DE CASSATION CHAMBRE CIVILE 3, arrêt du 7 mars 2019  pourvoi N° 18-16.182 REJET

    Attendu, selon l’arrêt attaqué (Versailles, 5 mars 2018), que la société Les Bordes, aux droits de laquelle se trouve la société Pierres et territoires Eure-et-Loir (la société Pierres et territoires), a vendu à M. T... une maison en l’état futur d’achèvement ; qu’il a été établi une liste de réserves dénonçant des vices de construction et des défauts de conformité au nombre desquels la position, à une hauteur excessive, des fenêtres des chambres ne permettant ni une vision aisée vers l’extérieur ni la manoeuvre des poignées par une personne à mobilité réduite ; que M. T... a assigné la société Pierres et territoires pour réclamer l’exécution de travaux et une diminution du prix ;

    Attendu que la société Pierres et territoires fait grief à l’arrêt de la condamner à payer à M. T... la somme de 30 000 euros au titre de la diminution du prix de vente de l’immeuble alors, selon le moyen, que si le vendeur d’un immeuble à construire ne peut être déchargé, ni avant la réception des travaux ni avant l’expiration d’un délai d’un mois après la prise de possession par l’acquéreur, des vices de construction ou des défauts de conformité alors apparents, il n’y a pas lieu à résolution du contrat ou à diminution du prix si le vendeur s’oblige à réparer ; qu’en condamnant la société Pierres et territoires à payer à M. T... la somme de 30 000 euros à titre de diminution du prix de vente de l’immeuble en écartant l’engagement qui avait été pris de réparer les vices, et ce à raison du caractère « particulièrement manifeste » des vices et de ce que M. T... « pouvait raisonnablement douter de la fiabilité » de l’engagement de réparer, la cour d’appel a violé l’article 1642-1 du code civil;

    Mais attendu qu’ayant retenu, par motifs propres et adoptés, qu’il n’était pas démontré que le pavillon mitoyen proposé à M. T... en échange présentait les mêmes caractéristiques que la maison litigieuse et que, compte tenu du caractère particulièrement manifeste du vice affectant les fenêtres résultant du choix architectural de privilégier l’esthétisme des façades plutôt que le confort de vie intérieur, il pouvait raisonnablement être douté de la fiabilité de la proposition de reprise du constructeur qui n’était ni pertinente ni opportune, la cour d’appel en a souverainement déduit que cette proposition ne constituait pas une offre consistant en l’obligation de réparer permettant au vendeur de s’opposer à l’action en diminution du prix ;

    UNE DÉCLARATION DE SINISTRE DOIT ÊTRE FAITE PAR LRAR ET NON PAR SIMPLE TÉLÉCOPIE

    COUR DE CASSATION CHAMBRE CIVILE 3, arrêt du 6 juin 2012, POURVOI N° 11-15567 REJET

    Mais attendu qu'ayant exactement retenu que la déclaration de sinistre faite par télécopie ne remplissait pas les conditions d'exigence d'un écrit rappelées par l'article A.243-1, annexe II, du code des assurances, la cour d'appel a pu en déduire, sans dénaturer la lettre du 29 août 2007, que le délai dont la société Covea Risks disposait pour prendre parti avait été ouvert à une date qu'il convenait de fixer, en fonction des éléments qui lui étaient soumis, au 29 août 2007, jour de l'envoi par la société Covea Risks de sa décision de nommer l'expert amiable.

    LE SINISTRE N'EST REPARE QU'UNE FOIS ET NON DEUX FOIS

    COUR DE CASSATION CHAMBRE CIVILE 3, arrêt du 10 octobre 2012, POURVOI N° 11-17496 REJET

    Attendu, selon l'arrêt attaqué (Saint-Denis, 26 février 2010), qu'en 1998, les époux X... ont fait édifier une villa ; qu'une police d'assurance dommages-ouvrage a été souscrite auprès de la société AGF, devenue Allianz ; que des infiltrations sont apparues après réception ; qu'après lui avoir adressé deux déclarations de sinistre, la première, le 17 novembre 2000, la seconde, le 16 avril 2004, les époux X... ont assigné la société AGF en paiement de sommes

    Attendu qu'ayant relevé que les désordres objet de la déclaration de sinistre du 16 avril 2004 étaient exactement identiques à ceux objet de la déclaration de sinistre du 17 novembre 2000 dont ils avaient été déjà indemnisés par le versement d'une somme qu'ils étaient forclos à contester, la cour d'appel, qui a pu en déduire que les époux X... n'étaient pas fondés en leur demande tendant à voir prendre en charge un dommage dont ils avaient déjà obtenu réparation, a légalement justifié sa décision

    LA RÉCEPTION DES TRAVAUX NE S'OPPOSE PAS A UN RECOURS POUR DOL DE LA PART DES ACQUÉREURS SUCCESSIFS

    COUR DE CASSATION CHAMBRE CIVILE 3, arrêt du 12 juillet 2018, pourvoi n° 17-20627 REJET

    Sur le premier moyen 

    Attendu que la société Maisons Pierre fait grief à l’arrêt de déclarer recevable l’action contractuelle pour faute dolosive engagée par les consorts X..., alors, selon le moyen, que l’action en responsabilité contractuelle du maître de l’ouvrage à l’encontre du constructeur sur le fondement de la faute dolosive de ce dernier au cours du contrat de construction, qui ne tient pas à la qualité de l’immeuble mais suppose un dol commis par le constructeur à l’égard du maître de l’ouvrage, ne se transmet pas au sous-acquéreur ; que l’action exercée par le sous-acquéreur de l’immeuble à l’encontre du constructeur ne peut donc être que de nature délictuelle ; qu’en retenant en l’espèce que l’action contractuelle du maître de l’ouvrage fondée sur la faute dolosive du constructeur était attachée à l’immeuble et était transmissible au sous-acquéreur, la cour d’appel a violé les articles 1147, 1165 et 1382 du code civil, en leur rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance du 10 février 2016 ;

    Mais attendu qu’ayant retenu, à bon droit, que l’action engagée par les consorts X..., sur le fondement de la faute dolosive du constructeur, s’analysait en une action contractuelle et que, attachée à l’immeuble, elle était transmissible aux acquéreurs successifs, la cour d’appel en a exactement déduit que cette action était recevable ;

    D’où il suit que le moyen n’est pas fondé ;

    Sur le second moyen, ci-après annexé ;

    Attendu que la société Maisons Pierre fait grief à l’arrêt de la condamner à payer diverses sommes aux consorts X... ;

    Mais attendu qu’ayant retenu que la société Maisons Pierre avait présidé à la livraison et à la remise des clefs, que l’examen des lieux lors de la réception ne pouvait manquer de révéler la modification de la structure réalisée sur la charpente par le sciage des contreventements des fermettes et les insuffisances du plancher, qui n’était pas destiné à supporter des combles habitables, et que la société Maisons Pierre ne pouvait ignorer le projet d’aménagement des combles puisque M. et Mme A... avaient déposé une demande de permis de construire modificatif à cette fin, la cour d’appel a pu en déduire que, cette société ayant remis les clefs de la maison en demeurant taisante, une violation délibérée et consciente de ses obligations contractuelles était caractérisée ;

    D’où il suit que le moyen n’est pas fondé ;

    LES NOUVELLES NORMES TECHNIQUES

    LA RÉGLEMENTATION THERMIQUE DES IMMEUBLES NEUFS

    Article R. 111-20 du code de la construction et de l'habitation

    I. ― Les bâtiments nouveaux et les parties nouvelles de bâtiments doivent être construits et aménagés de telle sorte qu'ils respectent des caractéristiques thermiques ainsi que les conditions suivantes :
    1° La consommation conventionnelle d'énergie d'un bâtiment pour le chauffage, le refroidissement, la production d'eau chaude sanitaire, l'éclairage, les auxiliaires de chauffage, de refroidissement, d'eau chaude sanitaire et de ventilation, doit être inférieure ou égale à une consommation maximale
    2° Le besoin conventionnel en énergie d'un bâtiment pour le chauffage, le refroidissement et l'éclairage ne doit pas dépasser une valeur maximale
    3° Pour certains types de bâtiments, la température intérieure conventionnelle atteinte en été doit être inférieure ou égale à la température intérieure conventionnelle de référence.
    II. ― Un arrêté du ministre chargé de l'énergie et du ministre chargé de la construction et de l'habitation fixe, en fonction des catégories de bâtiments:
    1° Les caractéristiques thermiques intervenant dans la performance énergétique du bâtiment ;
    2° La méthode de calcul de la consommation conventionnelle d'énergie d'un bâtiment et les principales conventions prises en compte dans cette méthode
    3° La valeur de la consommation maximale ;
    4° La méthode de calcul du besoin conventionnel en énergie d'un bâtiment pour le chauffage, le refroidissement et l'éclairage et les principales conventions prises en compte dans cette méthode 5° La valeur du besoin maximal en énergie ;
    6° Les bâtiments pour lesquels la température intérieure conventionnelle atteinte en été ne doit pas être supérieure à une température intérieure conventionnelle de référence
    7° Pour les bâtiments visés au 3° du I, la méthode de calcul de la température intérieure conventionnelle atteinte en été ;
    8° Les caractéristiques thermiques de référence pour le calcul de la température intérieure conventionnelle de référence atteinte en été ;
    9° Les conditions particulières d'évaluation de la performance thermique des systèmes ou projets de construction pour lesquels, en raison de leur spécificité, les caractéristiques thermiques minimales ou les méthodes de calcul ne sont pas applicables ;
    10° Les conditions d'approbation des procédés et modes d'application simplifiés permettant de regarder comme remplies les conditions définies au I
    11° Les modalités de transmission des données utilisées pour ces calculs et communiquées à leur demande aux personnes habilitées visées à l'article L. 151-1, à tout acquéreur, à toute personne chargée d'établir une attestation de prise en compte de la réglementation thermique, de toute personne chargée de vérifier la conformité à un label de "haute performance énergétique”, et à toute personne chargée d'établir le diagnostic de performance énergétique visé à l'article L. 134-2.
    III. ― Un arrêté du ministre chargé de l'énergie et du ministre chargé de la construction et de l'habitation détermine les conditions d'attribution à un bâtiment du label "haute performance énergétique”.
    IV. ― Les dispositions du présent article ne s'appliquent pas aux bâtiments et parties de bâtiment dont la température normale d'utilisation est inférieure ou égale à 12 °C et aux constructions provisoires prévues pour une durée d'utilisation de moins de deux ans.

    L'application de cet article est prévue par l'Arrêté du 26 octobre 2010 relatif aux caractéristiques thermiques et aux exigences de performance énergétique des bâtiments nouveaux et des parties nouvelles de bâtiments.

    LA RÉGLEMENTATION THERMIQUE DES IMMEUBLES A RENOVER

    Art. R. 131-28-7 du Code de la Construction

    Lorsqu'un bâtiment fait l'objet de travaux de ravalement importants, portant sur des parois de locaux chauffés donnant sur l'extérieur, le maître d'ouvrage réalise des travaux d'isolation thermique conformes aux prescriptions définies pour les parois concernées en application de l'article R. 131-28.
    « Les travaux de ravalement concernés sont des travaux comprenant la réfection de l'enduit existant, le remplacement d'un parement existant ou la mise en place d'un nouveau parement, concernant au moins 50 % d'une façade du bâtiment, hors ouvertures.

    Art. R. 131-28-8 du Code de la Construction

     Lorsqu'un bâtiment fait l'objet de travaux importants de réfection de toiture, le maître d'ouvrage réalise des travaux d'isolation thermique de la toiture ou du plancher haut du dernier niveau occupé ou chauffé, conformes aux prescriptions définies en application de l'article R. 131-28.
    « Les travaux de réfection concernés sont des travaux comprenant le remplacement ou le recouvrement d'au moins 50 % de l'ensemble de la couverture, hors ouvertures.

    Art. R. 131-28-9 du Code de la Construction

     I. - Les dispositions des articles R. 131-28-7 et R. 131-28-8 ne sont pas applicables dans les cas suivants :
    1° Il existe un risque de pathologie du bâti liée à tout type d'isolation. Le maître d'ouvrage justifie du risque technique encouru en produisant une note argumentée rédigée par un homme de l'art sous sa responsabilité ;
    2° Les travaux d'isolation ne sont pas conformes à des servitudes ou aux dispositions législatives et réglementaires relatives au droit des sols, au droit de propriété ou à l'aspect des façades et à leur implantation ;
    3° Les travaux d'isolation entraînent des modifications de l'aspect de la construction en contradiction avec les prescriptions prévues pour les secteurs sauvegardés, les aires de mise en valeur de l'architecture et du patrimoine, les abords des monuments historiques, les sites inscrits et classés, ou avec les règles et prescriptions définies en application des articles L. 151-18 et L. 151-19 du code de l'urbanisme ;
    4° Il existe une disproportion manifeste entre les avantages de l'isolation et ses inconvénients de nature technique, économique ou architecturale, les améliorations apportées par cette isolation ayant un impact négatif trop important en termes de qualité de l'usage et de l'exploitation du bâtiment, de modification de l'aspect extérieur du bâtiment au regard de sa qualité architecturale, ou de surcoût.
    II. - Sont réputées relever de la disproportion manifeste au sens du 4° du I les situations suivantes :
    1° Une isolation par l'extérieur dégraderait significativement la qualité architecturale. Le maître d'ouvrage justifie de la valeur patrimoniale ou architecturale de la façade et de la dégradation encourue, en produisant une note argumentée rédigée par un professionnel mentionné à l'article 2 de la loi n° 77-2 du 3 janvier 1977 sur l'architecture ;
    2° Le temps de retour sur investissement du surcoût induit par l'ajout d'une isolation, déduction faite des aides financières publiques, est supérieur à dix ans. L'assiette prise en compte pour calculer ce surcoût comprend, outre le coût des travaux d'isolation, l'ensemble des coûts induits par l'ajout d'une isolation. L'évaluation du temps de retour sur investissement s'appuie sur une méthode de calcul de la consommation énergétique du bâtiment référencée dans un guide établi par le ministre chargé de la construction et publié dans les conditions prévues à l'article R. 312-3 du code des relations entre le public et l'administration.
    « Le maître d'ouvrage justifie du temps de retour sur investissement soit en produisant une note réalisée par un homme de l'art sous sa responsabilité, soit en établissant que sa durée est supérieure à dix ans par comparaison du bâtiment aux cas types référencés dans le guide mentionné au précédent alinéa.

    Art. R. 131-28-10 du Code de la Construction

     Les dispositions des articles R. 131-28-7 à R. 131-28-9 s'appliquent aux bâtiments à usage d'habitation, de bureau, de commerce et d'enseignement ainsi qu'aux hôtels.

    Art. R. 131-28-11 du Code de la Construction

    Lorsqu'un maître d'ouvrage réalise dans un bâtiment à usage d'habitation des travaux d'aménagement en vue de rendre habitable un comble, un garage annexe ou toute autre pièce non habitable, d'une surface minimale de plancher de 5 m2, non enterrée ou semi-enterrée, il réalise des travaux d'isolation thermique des parois opaques donnant sur l'extérieur conformes aux prescriptions définies, pour les parois concernées, en application de l'article R. 131-28.
    Les dispositions du présent article ne s'appliquent pas lorsque les travaux d'isolation engendrent un risque de pathologie du bâti, qui doit être attesté par un homme de l'art selon les modalités prévues au 1° de l'article R. 131-28-9.

    LA RÉGLEMENTATION ACOUSTIQUE DES IMMEUBLES NEUFS

    Art. R. 111-4-2 du Code de la Construction et de l'habitation

    A l'achèvement des travaux portant sur des bâtiments d'habitation neufs situés en France métropolitaine, qu'il s'agisse de bâtiments collectifs soumis à permis de construire ou, lorsqu'elles font l'objet d'un même permis de construire, de maisons individuelles accolées, ou contiguës à un local d'activité ou superposées à celui-ci :
    ― si le maître d'œuvre de l'opération de construction est chargé d'une double mission de conception de l'opération et de suivi de l'exécution des travaux, le maître d'ouvrage fournit à l'autorité qui a délivré le permis de construire un document attestant, pour les bâtiments concernés, la prise en compte par le maître d'œuvre de la réglementation acoustique, en application des articles R.* 111-4 et R. 111-4-1;
    ― si le maître d'œuvre de l'opération de construction chargé de la mission de conception n'est pas le même que le maître d'œuvre chargé de la mission de suivi de l'exécution des travaux, ou si le maître d'ouvrage n'a pas désigné de maître d'œuvre, le maître d'ouvrage fournit à l'autorité qui a délivré le permis de construire un document attestant, pour les bâtiments concernés, qu'il a pris en compte la réglementation acoustique, en application des articles R.* 111-4 et R. 111-4-1.
    Cette attestation est jointe à la déclaration d'achèvement des travaux dans les conditions prévues à l'article R. 462-4-2 du code de l'urbanisme.
    Lorsque l'opération de construction est réalisée en plusieurs tranches, chaque tranche fait l'objet d'un document spécifique attestant la prise en compte de la réglementation acoustique qui lui est applicable.

    Art. R. 111-4-3 du Code de la Construction et de l'habitation :

    La personne qui établit l'attestation prévue à l'article R. 111-4-2 doit justifier auprès du maître d'ouvrage de compétences en acoustique. Elle peut être notamment :
    a) Un architecte soumis à l'article 2 de la loi n° 77-2 du 3 janvier 1977 sur l'architecture ;
    b) Un contrôleur technique au sens de l'article L. 111-23, titulaire d'un agrément l'autorisant à intervenir sur les bâtiments ;
    c) Un bureau d'études ou un ingénieur-conseil ;
    d) En l'absence de maître d'œuvre, le maître d'ouvrage de l'opération.

    Art. R. 111-4-4 du Code de la Construction et de l'habitation :

    Le document prévu à l'article R. 111-4-2 est établi notamment sur la base de constats effectués en phases études et chantier et de mesures acoustiques réalisées à la fin des travaux de construction par échantillonnage selon des modalités définies par arrêté du ministre chargé de la construction. Ces constats et mesures acoustiques sont destinés à permettre au maître d'ouvrage de s'assurer de la prise en compte de la réglementation acoustique applicable.
    « Un arrêté définit les éléments d'information que le maître d'ouvrage doit fournir aux personnes mentionnées à l'article R. 111-4-3 afin de permettre l'établissement du document prévu à l'article R.111-4-2.

    Art. R. 111-4-5 du Code de la Construction et de l'habitation

    Un arrêté du ministre chargé de la construction détermine les modalités d'application des articles R. 111-4-2 à R. 111-4-4.

    Art. R. 462-4-2 du Code de l'Urbanisme :

    Dans les cas prévus aux articles R. 131-26 et R. 131-28 du code de la construction et de l'habitation, la déclaration d'achèvement est accompagnée d'un document établi par l'une des personnes habilitées, telle que mentionnée à l'article R. 131-28-4 du même code, attestant, pour chaque bâtiment concerné, la prise en compte de la réglementation thermique par le maître d'œuvre ou par le maître d'ouvrage, selon les cas prévus par l'article R. 131-28-2 de ce code.

    LE HAUT DÉBIT NUMÉRIQUE POUR LES IMMEUBLES NEUFS

    Article L 111-5-1 du Code de la Construction et de l'Habitation

    Toute personne qui construit un ensemble d'habitations l'équipe au moins des gaines techniques nécessaires à la réception, par tous réseaux de communications électroniques, des services en clair de télévision par voie hertzienne en mode numérique.

    Les immeubles neufs groupant plusieurs logements ou locaux à usage professionnel doivent être pourvus des lignes de communications électroniques à très haut débit en fibre optique nécessaires à la desserte de chacun des logements ou locaux à usage professionnel par un réseau de communications électroniques à très haut débit en fibre optique ouvert au public.

    L'obligation prévue à l'alinéa précédent s'applique aux immeubles dont le permis de construire est délivré après le 1er janvier 2010 ou, s'ils groupent au plus vingt-cinq locaux, après le 1er janvier 2011.

    Un décret en Conseil d'Etat fixe les modalités d'application du présent article.

    Article. L. 111-5-1-1 du Code de la Construction et de l'Habitation

    Les immeubles neufs et les maisons individuelles neuves ne comprenant qu'un seul logement ou qu'un seul local à usage professionnel sont pourvus des lignes de communications électroniques à très haut débit en fibre optique nécessaires à la desserte du logement ou du local à usage professionnel par un réseau de communications électroniques à très haut débit en fibre optique ouvert au public.
    Un décret en Conseil d'État fixe les modalités d'application du présent article.

    Article L. 111-5-1-2 du Code de la Construction et de l'Habitation

    Les immeubles groupant plusieurs logements ou locaux à usage professionnel faisant l'objet de travaux soumis à permis de construire conformément à l'article L. 111-1 sont pourvus, aux frais des propriétaires, lorsque le coût des travaux d'équipement ne paraît pas disproportionné par rapport au coût des travaux couverts par le permis de construire, des lignes de communications électroniques à très haut débit en fibre optique nécessaires à la desserte de chacun des logements ou locaux à usage professionnel par un réseau de communications électroniques à très haut débit en fibre optique ouvert au public.
    Un décret en Conseil d'État fixe les modalités d'application du présent article

    II de l'article 118 de la loi n° 2015-990 du 6 août 2015 pour la croissance, l'activité et l'égalité des chances économiques appliquée depuis le 1er juillet 2016 :

    Les lotissements neufs sont pourvus des lignes de communications électroniques à très haut débit en fibre optique nécessaires à la desserte de chacun des lots par un réseau de communications électroniques à très haut débit en fibre optique ouvert au public.
    Un décret en Conseil d'État fixe les modalités d'application du présent article.

    Nous pouvons analyser GRATUITEMENT et SANS AUCUN ENGAGEMENT vos griefs pour savoir s'ils sont susceptibles d'être recevables devant le parlement européen, la CEDH, le Haut Commissariat aux droits de l'homme, ou un autre organisme de règlement international de l'ONU.

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