MODÈLES POUR UN BAIL

Rédigés par Frédéric Fabre docteur en droit.

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- BAIL CIVIL, D'HABITATION DE GARAGE, DE PARKING ET FORMALITÉS

- BAIL COMMERCIAL ET BAIL PROFESSIONNEL

- CESSION DU BAIL COMMERCIAL ET PROFESSIONNEL

- LOCATION ET CESSION DU FONDS DE COMMERCE.

LE BAIL D'HABITATION ET LES FORMALITÉS

LE BAIL COMMERCIAL ET LE BAIL PROFESSIONNEL

CESSION du BAIL COMMERCIAL ou PROFESSIONNEL

LOCATION ET CESSION DU FONDS DE COMMERCE

LE BAIL RÉEL IMMOBILIER DANS LE CODE DE LA CONSTRUCTION ET DE L'HABITATION

RÈGLEMENT : Chapitre IV Bail réel immobilier dans le code de la construction et de l'habitation

Section 1 Modalités de contrôle de l'affectation des logements

Art. R. 254-1

Le logement est occupé à titre de résidence principale au sens du 1° de l'article R. 31-10-6.

Art. R. 254-2

Est annexée au contrat de location ou de cession des droits réels, conclu en application des articles L. 254-1 et suivants, une copie de l'avis d'imposition ou de non-imposition du ou des occupants établi au titre de l'avant-dernière année précédant celle de la signature du contrat.

Art. R. 254-3

Le titulaire des droits réels notifie au bailleur par lettre recommandée avec accusé de réception, dans le mois suivant la signature d'un contrat de location ou de cession de ses droits réels, une copie du bail ou de l'acte de cession et de ses annexes.
Le bailleur peut, à tout moment, requérir la communication des pièces requises à l'article R. 254-2 et au présent article.

Art. R. 254-4

L'immeuble, objet du bail réel immobilier, doit rester à destination principale de logement dans les conditions énoncées à l'article L. 254-1.
Le contrat de bail réel immobilier précise si l'immeuble, objet du contrat, peut accueillir des locaux destinés à des activités accessoires ainsi que leur proportion de surface de plancher, qui ne peut être supérieure à 25 % de celle de l'immeuble objet du bail réel immobilier.
Lorsque l'immeuble est soumis au statut de la copropriété, ces dispositions sont rapportées dans la section relative à la destination de l'immeuble du règlement de copropriété.

Section 3 : Nullité et résiliation du contrat de bail immobilier

Art. R. 254-6

L'action en nullité à l'encontre du contrat de bail réel immobilier conclu en méconnaissance de l'article L. 254-1 peut être exercée par les parties, dans un délai de cinq ans à compter de la date de signature du contrat de bail réel immobilier.

Art. R. 254-7

L'inexécution par le preneur de ses obligations contractuelles mentionnées aux articles L. 254-1 à L. 254-3 peut conduire à la résiliation du bail réel immobilier dans les conditions énoncées à l'article L. 254-3.

LE BAIL A CONSTRUCTION EST UN DROIT RÉEL SANS AUTRE LIMITE QUE SON OBJET

Cour de Cassation, chambre civile 3, arrêt du 24 septembre 2014, pourvoi n°13-22357 rejet

Attendu que la société Immobilière Carrefour fait grief à l'arrêt de la débouter de sa demande en résiliation judiciaire du bail, alors, selon le moyen, que la clause d'agrément, stipulée dans un bail à construction, subordonnant la cession du contrat à l'accord du bailleur, est valable, car elle se borne à restreindre le droit du preneur à céder son bail, sans lui interdire de le faire ; qu'en annulant la clause d'agrément figurant dans le bail à construction liant la société Immobilière Carrefour à la SCI du Centre commercial de Stains, sous prétexte qu'elle restreignait la liberté de cession du preneur titulaire d'un droit réel immobilier, la cour d'appel a violé les articles L. 251-3 et L. 251-8 du code de la construction et de l'habitation ;

Mais attendu que la cour d'appel a retenu, à bon droit, que, le bail à construction conférant au preneur un droit réel immobilier, la clause soumettant la cession à l'agrément du bailleur, qui constitue une restriction au droit de céder du preneur contraire à la liberté de cession, est nulle et de nul effet

UN DROIT RÉEL NON ACCORDÉ A UN PARTICULIER NE DURE QUE 30 ANS (articles combinés 619 et 625 du Code Civil)

Cour de Cassation, chambre civile 3, arrêt du 28 janvier 2015, pourvoi n°14-10013 cassation

Vu les articles 544, 619, 625 et 1134 du code civil ;

Attendu qu'il résulte de ces textes que le propriétaire peut consentir, sous réserve des règles d'ordre public, un droit réel conférant le bénéfice d'une jouissance spéciale de son bien ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Caen, 29 octobre 2013), que par acte du 28 avril 1981, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble 11 rue de la Halle aux Toiles à Alençon (le syndicat) a constitué, au bénéfice de la société EDF devenue ERDF, un droit d'usage sur un lot composé d'un transformateur de distribution publique d'électricité ; que le syndicat a assigné la société ERDF pour faire constater l'expiration de la convention de droit d'usage à la date du 28 avril 2011 et ordonner la libération des lieux ;

Attendu que pour rejeter la demande, l'arrêt retient que la constitution de ce droit d'usage a été consentie et acceptée moyennant paiement d'un prix, que ni le règlement de copropriété ni l'acte du 28 avril 1981 ne fixent de durée au droit d'usage convenu et que ces actes instituent et réglementent un droit réel de jouissance spéciale exclusif et perpétuel en faveur d'un tiers ;

Qu'en statuant ainsi alors que, lorsque le propriétaire consent un droit réel, conférant le bénéfice d'une jouissance spéciale de son bien, ce droit, s'il n'est pas limité dans le temps par la volonté des parties, ne peut être perpétuel et s'éteint dans les conditions prévues par les articles 619 et 625 du code civil, la cour d'appel a violé les textes susvisés

BAIL A CONSTRUCTION, BAIL A RÉHABILITATION, BAIL DANS LE CADRE D'UNE CONVENTION D'USUFRUIT

LES POUBELLES

Art. R. 632-1 du Code Pénal

Est puni de l'amende prévue pour les contraventions de la 2e classe le fait de déposer, aux emplacements désignés à cet effet par l'autorité administrative compétente, des ordures, déchets, matériaux ou tout autre objet de quelque nature qu'il soit, en vue de leur enlèvement par le service de collecte, sans respecter les conditions fixées par cette autorité, notamment en matière d'adaptation du contenant à leur enlèvement, de jours et d'horaires de collecte ou de tri des ordures.

Art. R. 633-6 du Code Pénal

Hors les cas prévus par les articles R. 635-8 et R. 644-2, est puni de l'amende prévue pour les contraventions de la 3e classe le fait de déposer, d'abandonner, de jeter ou de déverser, en lieu public ou privé, à l'exception des emplacements désignés à cet effet par l'autorité administrative compétente, des ordures, déchets, déjections, matériaux, liquides insalubres ou tout autre objet de quelque nature qu'il soit, y compris en urinant sur la voie publique, si ces faits ne sont pas accomplis par la personne ayant la jouissance du lieu ou avec son autorisation.

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