BAIL D'HABITATION

Rédigé par Frédéric Fabre docteur en droit.

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- LA LOI APPLICABLE ET LE DROIT LOCATIF

- LE LOYER DU BAIL D'HABITATION

- LA DURÉE DU BAIL, LE CONGE ET LA RÉSILIATION

- LA COMMISSION DÉPARTEMENTALE DE CONCILIATION

- LES FORMALITÉS DU BAIL

- LA COLOCATION ET LA SOUS LOCATION

- LE CALCUL DES SURFACES DE LA LOI BOUTIN ET LES EXPERTISES TECHNIQUES ET ENERGETIQUES

- LES ÉCONOMIES D'ÉNERGIE

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LA LOI APPLICABLE ET LE DROIT LOCATIF

Pour la majeure partie des habitations, la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 est la "lex specialis" soit la loi prévue pour le bail d'habitation vide. Son titre Ier et son titre 1er bis, est d'ordre public.

La loi dite DUFLOT n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l'accès au logement et un urbanisme rénové, a modifié la loi du 6 juillet 1989. Elle entre en vigueur en tranches de saucisson, à des dates différées.

Article 14 de la loi n° 2004-366 du 24 mars 2014

Les contrats de location en cours à la date d'entrée en vigueur de la présente loi demeurent soumis aux dispositions qui leur étaient applicables.
Toutefois, pour les contrats en cours à la date d'entrée en vigueur de la présente loi et mentionnés au premier alinéa de l'article 2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986, dans sa rédaction antérieure à la présente loi :
1° Les articles 7, 17-1, 20-1, 21 et 23 de la même loi, dans leur rédaction résultant de la présente loi, sont applicables ;
2° L'article 11-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 précitée, dans sa rédaction résultant de la présente loi, leur est applicable pour les congés délivrés après l'entrée en vigueur de la présente loi.
Pour les contrats en cours à la date d'entrée en vigueur de la présente loi et mentionnés au premier alinéa de l'article L. 632-1 du code de la construction et de l'habitation, dans sa rédaction antérieure à la présente loi, les articles 6, 7, 20-1 et 25-11 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 précitée, dans leur rédaction résultant de la présente loi, sont applicables.

Article 1er de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989

Le droit au logement est un droit fondamental ; il s'exerce dans le cadre des lois qui le régissent.

L'exercice de ce droit implique la liberté de choix pour toute personne de son mode d'habitation grâce au maintien et au développement d'un secteur locatif et d'un secteur d'accession à la propriété ouverts à toutes les catégories sociales.

Aucune personne ne peut se voir refuser la location d'un logement pour un motif discriminatoire défini à l'article 225-1 du code pénal.

En cas de litige relatif à l'application de l'alinéa précédent, la personne s'étant vu refuser la location d'un logement présente des éléments de fait laissant supposer l'existence d'une discrimination directe ou indirecte. Au vu de ces éléments, il incombe à la partie défenderesse de prouver que sa décision est justifiée. Le juge forme sa conviction après avoir ordonné, en cas de besoin, toutes les mesures d'instruction qu'il estime utiles.

Les droits et obligations réciproques des bailleurs et des locataires doivent être équilibrés dans leurs relations individuelles comme dans leurs relations collectives.

Article 2 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989

Les dispositions du présent titre sont d'ordre public.
Le présent titre s'applique aux locations de locaux à usage d'habitation ou à usage mixte professionnel et d'habitation, et qui constituent la résidence principale du preneur, ainsi qu'aux garages, aires et places de stationnement, jardins et autres locaux, loués accessoirement au local principal par le même bailleur. La résidence principale est entendue comme le logement occupé au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure, soit par le preneur ou son conjoint, soit par une personne à charge au sens du code de la construction et de l'habitation.
Toutefois, ce titre ne s'applique pas :
1° Aux logements-foyers, à l'exception du premier alinéa de l'article 6 et de l'article 20-1 ;
2° Aux logements meublés, régis par le titre Ier bis ;
3° Aux logements attribués ou loués en raison de l'exercice d'une fonction ou de l'occupation d'un emploi et aux locations consenties aux travailleurs saisonniers, à l'exception de l'article 3-3, des deux premiers alinéas de l'article 6, de l'article 20-1 et de l'article 24-1.

LES IMMEUBLES DE LA LOI 1948

La loi n°48-1360 du 1er septembre 1948 concerne les vieux locaux d'habitation ou à usage professionnel non rénovés.

Le Décret n° 2015-1149 du 15 septembre 2015 modifie le Décret n°48-1881 du 10 décembre 1948 déterminant les prix de base au mètre carré des locaux d'habitation ou à usage professionnel.

Cour de cassation, chambre civile 3, Arrêt du 17 décembre 2015, Pourvoi n° 12-20.672 Rejet

Attendu que M. X... fait grief à l'arrêt d'ordonner son expulsion, alors, selon le moyen, que l'article 4 de la loi du 1er septembre 1948 attribue un droit au maintien dans les lieux loués à tous les occupants de bonne foi des locaux ; que sont réputés de bonne foi, notamment, les occupants qui, habitant dans les lieux en suite d'un bail écrit ou verbal, exécutent leurs obligations ; qu'en décidant que M. Jean-Pierre X... est devenu occupant sans droit ni titre du logement au décès de sa mère, alors qu'il occupait depuis l'origine ce logement, en suite du bail souscrit par son père au profit des six membres de sa famille, en exécutant les obligations nées de ce bail, la cour d'appel a violé, par refus d'application, l'article 4 de la loi du 1er septembre 1948 ;

Mais attendu que le droit au maintien dans les lieux ne bénéficie qu'à l'occupant de bonne foi disposant à l'origine d'un titre personnel de location ; qu'ayant constaté que le bail avait été signé par Lazare X... seul en qualité de preneur et exactement retenu qu'à son décès son épouse, cotitulaire du bail, était demeurée seule locataire, que le bail avait pris fin par l'effet du congé délivré le 25 novembre 2002 et que Louisa X..., devenue occupante de bonne foi, n'avait pu transmettre son droit au maintien dans les lieux à son fils qui ne figurait pas parmi les personnes énumérées par l'article 5 de la loi du 1er septembre 1948, la cour d'appel en a déduit, à bon droit, que M. X... était devenu occupant sans droit ni titre ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé

LES LITIGES SONT TRANCHES PAR LE TRIBUNAL D'INSTANCE DU LIEU DE L'IMMEUBLE

En matière d'occupation de logement, le tribunal d'instance a une compétence exclusive à charge d'appel pour une somme supérieure à 4000 euros.

L'Article R 221-38 du Code de l'Organisation Judiciaire a un aspect général

"....le tribunal d'instance connaît des actions dont un contrat de louage d'immeubles à usage d'habitation ou un contrat portant sur l'occupation d'un logement est l'objet, la cause ou l'occasion, ainsi que des actions relatives à l'application de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 portant modification et codification de la législation relative aux rapports des bailleurs et locataires ou occupants de locaux d'habitation ou à usage professionnel et instituant des allocations de logement."

En matière de squatter, le tribunal d'instance a une compétence exclusive à charge d'appel.

Article R 221-5 du Code de l'Organisation Judiciaire

Le tribunal d'instance connaît des actions tendant à l'expulsion des personnes qui occupent aux fins d'habitation des immeubles bâtis, sans droit ni titre.

LE LOYER DU BAIL D'HABITATION

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- LA RÉVISION ANNUELLE DU LOYER

- LE MODÈLE GRATUIT DE LETTRE POUR UNE RÉVISION ANNUELLE DU LOYER

- L'AUGMENTATION DU LOYER DES LOGEMENTS VACANTS

- L'AUGMENTATION DU LOYER SOUS EVALUÉ LORS DU RENOUVELLEMENT DU BAIL

- LE MODÈLE GRATUIT DE LETTRE POUR DÉPLAFONNER UN LOYER

- LA TAXE SUR LE LOYER ÉLEVÉ DU LOGEMENT DE PETITE SURFACE.

LA RÉVISION ANNUELLE DU LOYER.

Pour les logements dits "LOI de 1948" l'augmentation de loyer est fixée par le pouvoir réglementaire

Cour de Cassation, chambre civile 3 arrêt du 5 novembre 2015, pourvoi n°14-23693 Cassation partielle

sur le premier moyen du pourvoi principal :

Vu les articles 27, 30 et 31 de la loi du 1er septembre 1948, ensemble le décret n° 48-1881 du 10 décembre 1948 ;

Attendu que la valeur locative d'un local est égale au produit de la surface corrigée, telle qu'elle résulte de l'article 28, par le prix de base du mètre carré de chacune des catégories de logements prévues à l'article 30 ; que le prix de base du mètre carré applicable chaque année au 1er juillet est déterminé par décret pour les différentes catégories de logements en fonction de la qualité de leur construction et, le cas échéant, suivant la localité dans laquelle ils sont situés ; qu'à compter du 1er juillet 1965, le loyer est majoré chaque année d'une fraction du loyer applicable au cours du dernier mois de la période précédente ;

Attendu que, pour accueillir la demande de rappel de loyer, l'arrêt retient que la clause d'indexation annuelle sur l'indice de la construction insérée dans le bail est sans aucun rapport avec le mécanisme de révision du loyer prévu par l'article 32 bis de la loi du 1er septembre 1948 en cas de modification des éléments ayant servi de base à la détermination du loyer ;

Qu'en statuant ainsi, alors que le loyer devait être fixé selon les règles d'ordre public prévues par la loi du 1er septembre 1948 qui sont exclusives de l'application d'une clause conventionnelle d'indexation, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;

Et sur le second moyen du pourvoi principal :

Vu les articles 27, alinéa 5, de la loi du 1er septembre 1948, R. 641-4 du code de la construction et de l'habitation et 2 du décret n° 48-1766 du 22 novembre 1948 ;

Attendu que, pour accueillir la demande de majoration de loyer, l'arrêt retient que doit être considéré comme insuffisamment occupé le logement comportant un nombre de pièces habitables, non compris la cuisine et les pièces à usage professionnel, supérieur de plus de deux au nombre de personnes qui y ont effectivement leur résidence principale et que tel est bien le cas en l'espèce dès lors que M. et Mme Z... occupent à deux le logement qui comprend, en dehors de la cuisine et du cabinet médical, un salon séjour, trois chambres, une petite pièce de 8 m² et une salle de bains, soit effectivement plus de quatre pièces ;

Qu'en statuant ainsi, sans indiquer les pièces qu'elle retenait comme habitables, la cour d'appel, qui n'a pas mis la Cour de cassation en mesure d'exercer son contrôle, n'a pas donné de base légale à sa décision

Pour les logements régis par La loi n°89-462 du 6 juillet 1989, la révision a lieu à la date anniversaire du bail. Cette révision ne peut dépasser l'Indice de Référence des Loyers fixé par l'INSEE pour chaque nouveau trimestre. Cette révision n'est possible que si elle est prévue dans le bail.

L'INDICE DE RÉFÉRENCE DES LOYERS (IRL)

L'IRL est fixé le 12 janvier 2017, pour le quatrième trimestre 2016, à 125,50 soit une hausse de 0,18 % sur un an.

L'IRL est fixé pour le troisième trimestre 2016, à 125,33.

L'IRL est fixé pour le second trimestre 2016 à 125,25.

L'IRL est fixé pour le premier trimestre 2016 à 125,26.

L'IRL est fixé pour le quatrième trimestre 2015 à 125,28.

L'IRL est fixé pour le troisième trimestre 2015 à 125,26.

L'IRL est fixé pour le second trimestre 2015 à 125,25.

L'IRL est fixé pour le premier trimestre 2015 à 125,19.

L'IRL est fixé pour le quatrième trimestre 2014 à 125,29.

L'IRL est fixé pour le troisième trimestre 2014 à 125,24.

L'IRL est fixé pour le second trimestre 2014 à 125,15.

L'IRL est fixé pour le premier trimestre 2014 à 125,00.

L'IRL est fixé pour le quatrième trimestre 2013 à 124,83.

L'IRL est fixé pour le troisième trimestre 2013 à 124,66.

L'IRL est fixé pour le second trimestre 2013 à 124,44.

L'IRL est fixé pour le premier trimestre 2013 à 124,25.

L'IRL est fixé pour le quatrième trimestre 2012 à 123,97

L'IRL est fixé pour le troisième trimestre 2012 à 123,55

L'IRL est fixé pour le deuxième trimestre 2012 à 122,96

L'IRL est fixé pour le premier trimestre 2012 à 122,37

L'IRL est fixé pour le quatrième trimestre 2011 à 121,68

L'IRL est fixé pour le troisième trimestre 2011 à 120,95

L'IRL est fixé pour le second trimestre 2011 à 120,31

L'IRL est fixé pour le premier trimestre 2011 à 119,69

L'IRL est fixé pour le quatrième trimestre 2010 à 119,17

L'IRL est fixé pour le troisième trimestre 2010 à 118,70

L'IRL est fixé pour le deuxième trimestre 2010 à 118,26

L'IRL est fixé pour le premier trimestre 2010 à 117,81

Pour calculer le nouveau loyer, il faut faire une règle de trois entre l'ancien loyer multiplié par le nouvel Indice de Référence des Loyers connu et divisé par l'ancien indice. Vous trouverez tous les indices sur le site de l'INSEE.

PRESCRIPTION DE L'ACTION EN RÉVISION DU LOYER EST DE UN AN

Article 7-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989

Toutes actions dérivant d'un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d'exercer ce droit.
Toutefois, l'action en révision du loyer par le bailleur est prescrite un an après la date convenue par les parties dans le contrat de bail pour réviser ledit loyer.

PROCÉDURE POUR AUGMENTER LE LOYER CHAQUE ANNÉE

Article 17-1 de la loi du 6 juillet 1989 :

I. ― Lorsque le contrat prévoit la révision du loyer, celle-ci intervient chaque année à la date convenue entre les parties ou, à défaut, au terme de chaque année du contrat.
La variation qui en résulte ne peut excéder, à la hausse, la variation d'un indice de référence des loyers publié par l'Institut national de la statistique et des études économiques chaque trimestre et qui correspond à la moyenne, sur les douze derniers mois, de l'évolution des prix à la consommation hors tabac et hors loyers. A défaut de clause contractuelle fixant la date de référence, cette date est celle du dernier indice publié à la date de signature du contrat de location.
A défaut de manifester sa volonté d'appliquer la révision du loyer dans un délai d'un an suivant sa date de prise d'effet, le bailleur est réputé avoir renoncé au bénéfice de cette clause pour l'année écoulée.
Si le bailleur manifeste sa volonté de réviser le loyer dans le délai d'un an, cette révision de loyer prend effet à compter de sa demande.
II. ― Lorsque les parties sont convenues, par une clause expresse, de travaux d'amélioration du logement que le bailleur fera exécuter, le contrat de location ou un avenant à ce contrat peut fixer la majoration du loyer consécutive à la réalisation de ces travaux. Cette majoration ne peut faire l'objet d'une action en diminution de loyer.

Article 17-2 de la loi du 6 juillet 1989 :

I. ― Lors du renouvellement du contrat, et dans les zones où s'applique l'arrêté mentionné au I de l'article 17, une action en diminution de loyer peut être engagée si le montant du loyer fixé au contrat de bail, hors montant du complément de loyer [Dispositions déclarées non conformes à la Constitution par la décision du Conseil constitutionnel n° 2014-691 DC du 20 mars 2014] le cas échéant, est supérieur au loyer de référence majoré.
Dans ces mêmes zones, lors du renouvellement du contrat, une action en réévaluation de loyer peut être engagée dès lors que le loyer est inférieur au loyer de référence minoré.
Dans ces deux cas, l'une ou l'autre des parties peut proposer un nouveau loyer à son cocontractant, au moins six mois avant le terme du contrat pour le bailleur et au moins cinq mois avant le terme du contrat pour le locataire, dans les conditions de forme prévues à l'article 15. Le montant du loyer de référence majoré ou minoré pris en compte correspond à celui qui est en vigueur à la date de la proposition émise par l'une des parties.
Le nouveau loyer proposé dans le cadre d'une action en réévaluation de loyer est inférieur ou égal au loyer de référence minoré. Le locataire peut, par référence aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables, contester l'action en réévaluation de loyer selon la procédure prévue au présent article.
Les loyers servant de références doivent être représentatifs de l'ensemble des loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables, situés soit dans le même groupe d'immeubles, soit dans tout autre groupe d'immeubles comportant des caractéristiques similaires et situés dans la même zone géographique. Un décret en Conseil d'Etat définit les éléments constitutifs de ces références.
Le nombre minimal de références à fournir est de trois. Toutefois, il est de six dans les communes, dont la liste est fixée par décret, faisant partie d'une agglomération de plus d'un million d'habitants.
Lorsque le bailleur fait application du présent I, il ne peut donner congé au locataire pour la même échéance du contrat.
La notification d'une proposition d'un nouveau loyer reproduit intégralement, à peine de nullité, les dispositions du présent I et mentionne le montant du loyer ainsi que le loyer de référence majoré ou le loyer de référence minoré ayant servi à le déterminer.
En cas de désaccord ou à défaut de réponse du cocontractant saisi quatre mois avant le terme du contrat, l'une ou l'autre des parties peut saisir la commission départementale de conciliation mentionnée à l'article 20.
A défaut d'accord constaté par la commission départementale de conciliation, le juge peut être saisi, avant le terme du contrat. A défaut de saisine du juge, le contrat est reconduit de plein droit aux conditions antérieures du loyer, éventuellement révisé en application de l'article 17-1. Le contrat dont le loyer est fixé judiciairement est réputé renouvelé pour la durée définie à l'article 10, à compter de la date d'expiration du contrat. La décision du juge est exécutoire par provision.
Lorsque les parties s'accordent sur une hausse du loyer ou lorsque cette hausse est fixée judiciairement, celle-ci s'applique par tiers ou par sixième selon la durée du contrat.
Toutefois, cette hausse s'applique par sixième annuel au contrat renouvelé, puis lors du renouvellement ultérieur, dès lors qu'elle est supérieure à 10 % si le premier renouvellement avait une durée inférieure à six ans.
La révision éventuelle résultant de l'article 17-1 s'applique à chaque valeur ainsi définie.

II. ― Dans les zones où ne s'applique pas l'arrêté mentionné au I de l'article 17, lors du renouvellement du contrat, le loyer ne donne lieu à réévaluation que s'il est manifestement sous-évalué.
Dans ce cas, le bailleur peut proposer au locataire, au moins six mois avant le terme du contrat et dans les conditions de forme prévues à l'article 15, un nouveau loyer fixé par référence aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables dans les conditions définies aux cinquième et sixième alinéas du I du présent article.
Lorsque le bailleur fait application des dispositions du présent II, il ne peut donner congé au locataire pour la même échéance du contrat.
La notification reproduit intégralement, à peine de nullité, les dispositions du présent II et mentionne le montant du loyer ainsi que la liste des références ayant servi à le déterminer.
En cas de désaccord ou à défaut de réponse du locataire quatre mois avant le terme du contrat, l'une ou l'autre des parties saisit la commission départementale de conciliation.
A défaut d'accord constaté par la commission, le juge est saisi avant le terme du contrat. A défaut de saisine, le contrat est reconduit de plein droit aux conditions antérieures du loyer, éventuellement révisé. Le contrat dont le loyer est fixé judiciairement est réputé renouvelé pour la durée définie à l'article 10 à compter de la date d'expiration du contrat. La décision du juge est exécutoire par provision.
La hausse convenue entre les parties ou fixée judiciairement s'applique par tiers ou par sixième selon la durée du contrat.
Toutefois, cette hausse s'applique par sixième annuel au contrat renouvelé, puis lors du renouvellement ultérieur, dès lors qu'elle est supérieure à 10 % si le premier renouvellement avait une durée inférieure à six ans.
La révision éventuelle résultant de l'article 17-1 s'applique à chaque valeur ainsi définie.

Article 18 de la loi du 6 juillet 1989 :

Pour chacune des zones d'urbanisation continue de plus de 50 000 habitants où il existe un déséquilibre marqué entre l'offre et la demande de logements, entraînant des difficultés sérieuses d'accès au logement sur l'ensemble du parc résidentiel existant qui se caractérisent notamment par le niveau élevé des loyers, le niveau élevé des prix d'acquisition des logements anciens ou le nombre élevé de demandes de logement par rapport au nombre d'emménagements annuels dans le parc locatif social, un décret en Conseil d'Etat, pris après avis de la Commission nationale de concertation, fixe annuellement le montant maximum d'évolution des loyers des logements vacants et des contrats renouvelés.

Ce décret peut prévoir des adaptations particulières, notamment en cas de travaux réalisés par les bailleurs ou de loyers manifestement sous-évalués.

En cas de litige entre les parties résultant de l'application de ce décret, la commission départementale de conciliation est compétente et sa saisine constitue un préalable obligatoire à la saisine du juge par l'une ou l'autre des parties.

MODÈLE GRATUIT POUR UNE RÉVISION ANNUELLE DU LOYER

Notre Conseil: Copiez collez sur une page Word, PDF ou autre préalablement ouverte puis complétez ou modifiez le texte comme vous le souhaitez.

lettre suivie du

Le bailleur : Nom prénom adresse ou références de la SCI

au locataire: Nom prénom adresse

Madame, Monsieur,

Le bail du local loué arrive le mois prochain à sa date anniversaire,

L'indice publié par l'INSEE DE l'IRL était de (indice de référence) pour un loyer de (loyer actuel) euros

Le dernier indice IRL connu est aujourd'hui de (dernier indice publié par l'Insee)

Par conséquent, le nouveau loyer sera à partir du  (date) de (montant du nouveau loyer) euros, suivant la règle de trois du loyer actuel multiplié par le nouvel indice et divisé par l'ancien indice.

Veuillez agréer, Madame, Monsieur, l'assurance de mes sentiments distingués.

Signature du bailleur

AUGMENTATION DU LOYER DU LOGEMENT VACANT

Le principe est la liberté entre les parties pour fixer le loyer des logements neufs ou rénovés, sauf pour les secteurs où la demande est forte.

Le Décret n° 2015-931 du 29 juillet 2015 est relatif à l'évolution de certains loyers dans le cadre d'une nouvelle location ou d'un renouvellement de bail, pris en application de l'article 18 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

Les agglomérations concernées sont : Ajaccio, Annecy, Arles, Bastia, Bayonne, Beauvais, Bordeaux, Draguignan, Fréjus, Genève-Annemasse, Grenoble, La Rochelle, La Teste-de-Buch - Arcachon, Lille, Lyon, Marseille - Aix-en-Provence, Meaux, Menton-Monaco, Montpellier, Nantes, Nice, Paris, Saint-Nazaire, Sète, Strasbourg, Thonon-les-Bains, Toulon, Toulouse.

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Article 16 de la loi du 6 juillet 1989

Des observatoires locaux des loyers peuvent être créés à l'initiative des collectivités territoriales, des établissements publics de coopération intercommunale à fiscalité propre compétents en matière d'habitat ou de l'Etat. Ces observatoires ont notamment pour mission de recueillir les données relatives aux loyers sur une zone géographique déterminée et de mettre à la disposition du public des résultats statistiques représentatifs sur ces données.
« Le parc de référence pour l'observation et l'analyse des loyers est constitué de l'ensemble des locaux à usage d'habitation ou à usage mixte professionnel et d'habitation, à l'exception de ceux appartenant aux organismes d'habitations à loyer modéré et aux sociétés d'économie mixte de construction et de gestion des logements sociaux, ainsi que de ceux appartenant aux organismes bénéficiant de l'agrément relatif à la maîtrise d'ouvrage prévu à l'article L. 365-2 du code de la construction et de l'habitation.
« Les observatoires locaux des loyers mentionnés au premier alinéa sont agréés par le ministre chargé du logement, dans des conditions fixées par décret, après avis du comité régional de l'habitat et de l'hébergement ou du conseil départemental de l'habitat et de l'hébergement mentionnés à l'article L. 364-1 du même code et sous condition du respect des prescriptions méthodologiques émises par une instance scientifique indépendante chargée de conseiller le ministre chargé du logement, dans des conditions définies par décret. L'agrément n'est accordé qu'aux observatoires dont les statuts assurent la représentation équilibrée des bailleurs, des locataires et des gestionnaires au sein de leurs organes dirigeants ainsi que la présence de personnalités qualifiées au sein de ces organes. L'Etat et les établissements publics de coopération intercommunale dotés d'un programme local de l'habitat exécutoire sont représentés au sein des organes dirigeants des observatoires. Toutefois, peuvent être agréés, à titre transitoire et jusqu'au 31 décembre 2015, les observatoires locaux des loyers dont les statuts ne sont pas conformes aux dispositions du présent article. Les observatoires locaux des loyers sont intégrés dans le dispositif d'observation de l'habitat défini à l'article L. 302-1 dudit code.
« Les observatoires locaux des loyers peuvent prendre la forme d'association ou de groupement d'intérêt public.
« Ils transmettent l'ensemble de leurs données à l'association nationale mentionnée au troisième alinéa de l'article L. 366-1 du même code. Un décret fixe les conditions dans lesquelles ces données sont transmises et peuvent être communiquées à des tiers.
« L'organisme mentionné à l'article L. 223-1 du code de la sécurité sociale transmet à l'association nationale mentionnée au troisième alinéa de l'article L. 366-1 du code de la construction et de l'habitation les données dont il dispose relatives aux loyers et aux caractéristiques des logements dont les occupants bénéficient de l'allocation mentionnée aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale, ainsi que le nom et l'adresse des propriétaires de ces logements. Un décret en Conseil d'Etat fixe la nature de ces données et leurs conditions de transmission et d'utilisation.

Le Décret n° 2014-1334 du 5 novembre 2014 est relatif aux observatoires locaux des loyers, aux modalités de communication et de diffusion de leurs données et à la création du Comité scientifique de l'observation des loyers.

Article 17 de la loi du 6 juillet 1989

I. ― Les zones d'urbanisation continue de plus de 50 000 habitants où il existe un déséquilibre marqué entre l'offre et la demande de logements, entraînant des difficultés sérieuses d'accès au logement sur l'ensemble du parc résidentiel existant, qui se caractérisent notamment par le niveau élevé des loyers, le niveau élevé des prix d'acquisition des logements anciens ou le nombre élevé de demandes de logement par rapport au nombre d'emménagements annuels dans le parc locatif social, sont dotées d'un observatoire local des loyers prévu à l'article 16 de la présente loi. Un décret fixe la liste des communes comprises dans ces zones.
Dans ces zones, le représentant de l'Etat dans le département fixe chaque année, par arrêté, un loyer de référence, un loyer de référence majoré et un loyer de référence minoré, exprimés par un prix au mètre carré de surface habitable, par catégorie de logement et par secteur géographique.
Les catégories de logement et les secteurs géographiques sont déterminés en fonction de la structuration du marché locatif constatée par l'observatoire local des loyers.
Chaque loyer de référence est égal au loyer médian calculé à partir des niveaux de loyers constatés par l'observatoire local des loyers selon les catégories de logement et les secteurs géographiques.
Chaque loyer de référence majoré et chaque loyer de référence minoré sont fixés respectivement par majoration et par minoration du loyer de référence
.  Les compétences attribuées au représentant de l'Etat dans le département par le présent article sont exercées, dans la région d'Ile-de-France, par le représentant de l'Etat dans la région.
Le loyer de référence majoré est égal à un montant supérieur de 20 % au loyer de référence.
Le loyer de référence minoré est égal au loyer de référence diminué de 30 %.
II. ― A. ― Dans les zones où s'applique l'arrêté mentionné au I, le loyer de base des logements mis en location est fixé librement entre les parties lors de la conclusion du contrat de bail, dans la limite du loyer de référence majoré. Une action en diminution de loyer peut être engagée si le loyer de base prévu dans le contrat de bail est supérieur au loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature dudit contrat.
B. ― Un complément de loyer peut être appliqué au loyer de base tel que fixé au A pour des logements présentant des caractéristiques de localisation ou de confort par comparaison avec les logements de la même catégorie situés dans le même secteur géographique. Les modalités d'application du présent alinéa sont précisées par décret en Conseil d'Etat.
Le montant du complément de loyer et les caractéristiques du logement le justifiant sont mentionnés au contrat de bail.
Lorsqu'un complément de loyer est appliqué, le loyer s'entend comme la somme du loyer de base et de ce complément.
Un complément de loyer ne peut être appliqué à un loyer de base inférieur au loyer de référence majoré.
Le locataire qui souhaite contester le complément de loyer dispose d'un délai de trois mois à compter de la signature du bail pour saisir la commission départementale de conciliation prévue à l'article 20 de la présente loi.
En cas de contestation, il appartient au bailleur de démontrer que le logement présente des caractéristiques de localisation ou de confort par comparaison avec les logements de la même catégorie situés dans le même secteur géographique.
En cas de conciliation, le montant du loyer, tenant compte de l'éventuel complément de loyer [Dispositions déclarées non conformes à la Constitution par la décision du Conseil constitutionnel n° 2014-691 DC du 20 mars 2014], est celui fixé par le document de conciliation délivré par la commission départementale de conciliation.
En l'absence de conciliation, le locataire dispose d'un délai de trois mois à compter de la réception de l'avis de la commission départementale de conciliation pour saisir le juge d'une demande en annulation ou en diminution du complément de loyer. La fin de non-recevoir tirée de l'absence de saisine préalable de la commission départementale de conciliation peut être soulevée d'office par le juge.
Dans les deux cas, le loyer résultant du document de conciliation ou de la décision de justice s'applique à compter de la prise d'effet du bail.
III. ― En dehors des territoires mentionnés au I, la fixation du loyer des logements mis en location est libre.
IV. ― Un décret en Conseil d'Etat fixe les modalités d'application du présent article.

Article 18 de la loi du 6 juillet 1989

Pour chacune des zones d'urbanisation continue de plus de 50 000 habitants où il existe un déséquilibre marqué entre l'offre et la demande de logements, entraînant des difficultés sérieuses d'accès au logement sur l'ensemble du parc résidentiel existant qui se caractérisent notamment par le niveau élevé des loyers, le niveau élevé des prix d'acquisition des logements anciens ou le nombre élevé de demandes de logement par rapport au nombre d'emménagements annuels dans le parc locatif social, un décret en Conseil d'Etat, pris après avis de la Commission nationale de concertation, fixe annuellement le montant maximum d'évolution des loyers des logements vacants et des contrats renouvelés.

Ce décret peut prévoir des adaptations particulières, notamment en cas de travaux réalisés par les bailleurs ou de loyers manifestement sous-évalués.

En cas de litige entre les parties résultant de l'application de ce décret, la commission départementale de conciliation est compétente et sa saisine constitue un préalable obligatoire à la saisine du juge par l'une ou l'autre des parties.

AUGMENTATION DU LOYER SOUS ÉVALUÉ

LORS DU RENOUVELLEMENT DU BAIL

Aucune réévaluation spécifique n'est possible en dehors de la révision annuelle précitée ci dessus sauf si le loyer est manifestement sous évalué.

Le Décret n° 2015-931 du 29 juillet 2015 est relatif à l'évolution de certains loyers dans le cadre d'une nouvelle location ou d'un renouvellement de bail, pris en application de l'article 18 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

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Article 1er du Décret n° 90-781 du 31 août 1990

"Les références à fournir par le bailleur en application de l'article 19 de la loi du 6 juillet 1989 susvisée mentionnent pour chaque logement loué:

a) Le nom de la rue et la dizaine de numéros où se situe l'immeuble

b) La qualité et l'époque de construction de l'immeuble

c) L'étage du logement et la présence éventuelle d'un ascenseur

d) La surface habitable du logement et le nombre de ses pièces principales

e) L'existence éventuelle d'annexes prises en compte pour le loyer

f) L'état d'équipement du logement: notamment, W-C, intérieur, salle d'eau, chauffage central

g) L'indication selon laquelle le locataire est dans les lieux depuis plus ou moins de trois ans

h) Le montant du loyer mensuel hors charges effectivement exigé"

LES LOCATAIRES DE PLUS DE 65 ANS ECHAPPENT A LA REEVALUATION

Cour de cassation, chambre civile 3, Arrêt du 10 décembre 2008, N° de pourvoi: 08-10319

"Les dispositions de l'article 17 c) de la loi du 6 juillet 1989 relatives au prix du loyer du bail renouvelé ne sont pas applicables aux locataires âgés de plus de soixante-cinq ans, bénéficiant, à l'expiration du bail qui leur a été consenti en application de l'article 28 de la loi du 23 décembre 1986, d'un droit au maintien dans les lieux aux clauses et conditions du bail expiré"

LES REFERENCES DES LOYERS DOIVENT PORTER SUR DES BIENS COMPARABLES

COUR DE CASSATION arrêt de la troisième chambre civile du 12 octobre 2011 pourvoi N° 10-21214 Rejet

Mais attendu qu'ayant retenu, à bon droit, qu'il appartient au bailleur de rapporter la preuve que le loyer en cours est manifestement sous-évalué et relevé que les références de loyer retenues pour des résidences voisines, par l'expert Y... sollicité par la bailleresse, en 2002 étaient d'une valeur égale à celle retenue pour le loyer des époux X... du fait de la première augmentation, que l'expert faisait état d'une augmentation des loyers à Hyères entre 2002 et 2007 de 23 % sans fournir d'éléments de référence, que les loyers visés par la SCI concernaient des résidences différentes quant au standing et aux équipements et des loyers fixés récemment (2005/2006/2007), que le dernier rapport daté de septembre 2009 fournissait des références de loyers pour des appartements loués d'une superficie inférieure à celle des lieux loués et pour une période d'appréciation différente, la cour d'appel, qui, sans être tenue d'apprécier la pertinence de chacune des références produites par la bailleresse, en a souverainement déduit que la preuve d'une sous-évaluation manifeste du loyer des époux X... n'était pas rapportée, a, abstraction faite de motifs surabondants, légalement justifié sa décision

LA COMMISSION DE CONCILIATION ENTRE BAILLEURS ET LOCATAIRES DOIT ETRE SAISIE AVANT LE JUGE DANS UN DELAI DE 2 MOIS

Cour de cassation, chambre civile 3, Arrêt du 8 février 2006, N° de pourvoi 04-17.690

"Le locataire d'un logement soumis aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989 ne dispose que d'un délai de deux mois à compter de la date de renouvellement de son bail pour saisir la commission de conciliation et contester le montant du loyer du bail renouvelé au regard des dispositions de l'article 17 de la loi du 6 juillet 1989."

COUR DE CASSATION arrêt de la troisième chambre civile du 12 octobre 2011 pourvoi N° 10-21216 Rejet

Attendu selon l'arrêt attaqué ( Aix-en-Provence, 12 mars 2010), que la société civile immobilière Hyéroise (la SCI), propriétaire d'un logement donné à bail à Mme X... a, le 30 août 2006, notifié à la locataire une proposition de renouvellement moyennant un loyer réévalué ; que la preneuse n'ayant pas accepté le nouveau loyer, elle a saisi la commission départementale de conciliation puis l'a assignée en fixation du prix du bail renouvelé

Mais attendu que le juge ne peut être valablement saisi avant que la commission de conciliation ait donné son avis ou que le délai de deux mois qui lui est imparti à cette fin soit écoulé qu'ayant constaté que la bailleresse avait saisi la commission de conciliation des rapports locatifs du département du Var par courrier recommandé en date du 20 février 2007, reçu le 22 février 2007, soit six jours avant le terme du bail, et que la commission avait indiqué par courrier du 22 février 2007 que le dossier était transmis tardivement et n'était pas recevable, la cour d'appel, qui a retenu, à bon droit, que cette commission n'avait pas rendu d'avis et n'avait pas été mise en mesure d'en donner un sur le litige dont elle était saisie, en a exactement déduit que l'action de la SCI n'avait pas respecté les dispositions légales impératives et était irrecevable

COUR DE CASSATION arrêt de la troisième chambre civile du 7 mars 2012 pourvoi N° 10-27820 Rejet

Mais attendu, d'une part, que Mme X... ayant demandé, dans ses conclusions en appel, de "constater que la SCI ne rempli(ssai)t pas les conditions lui permettant de saisir le juge avant le terme du contrat", la cour d'appel, qui s'est fondée sur une lettre de la commission de conciliation produite par la bailleresse et avait le pouvoir de donner aux faits et aux actes qui lui étaient soumis leur exacte qualification, n'était pas tenue d'inviter préalablement les parties à présenter leurs observations sur un moyen et des pièces qui se trouvaient dans le débat ;

Attendu, d'autre part, que le juge ne peut être valablement saisi avant que la commission de conciliation ait donné son avis ou que le délai de deux mois qui lui est imparti à cette fin soit écoulé ; qu'ayant constaté que la bailleresse avait saisi la commission départementale de conciliation par courrier recommandé en date du 27 février 2007, reçu le 6 mars 2007, et que la commission lui avait indiqué, par courrier du 7 mars 2007, que le dossier n'était pas recevable, la commission devant être saisie plus de deux mois avant le terme du bail, la cour d'appel, qui a retenu, à bon droit, que la saisine de la commission était un préalable obligatoire à la saisine du juge qui, elle-même, doit avoir lieu avant le terme du contrat et que la commission disposait d'un délai de deux mois pour donner son avis, a exactement déduit, de ces seuls motifs, en l'absence d'avis rendu par la commission, que la SCI, qui n'avait pas respecté ce délai, était irrecevable en sa demande de fixation du loyer du bail renouvelé

LE BAILLEUR PEUT DEMANDER UNE REEVALUATION DU LOYER TOUS LES TROIS ANS

COUR DE CASSATION arrêt de la troisième chambre civile du 12 octobre 2011 pourvoi N° 10-20122 Cassation

Vu les articles 10, alinéa 1er, 13 a) et 17 c), alinéas 7 et 8, de la loi du 6 juillet 1989, ensemble l'article 1134 du code civil ;

Attendu que le contrat de location est conclu pour une durée au moins égale à trois ans pour les bailleurs personnes physiques ainsi que pour les bailleurs définis à l'article 13 et à six ans pour les bailleurs personnes morales ; que les dispositions de l'article 11 et de l'article 15 peuvent être invoquées lorsque le bailleur est une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus, par la société au profit de l'un des associés ; que lors du renouvellement du contrat, le loyer ne donne lieu à réévaluation que s'il est manifestement sous-évalué ; que le hausse convenue entre les parties ou fixée judiciairement s'applique par tiers ou par sixième selon la durée du contrat ; que toutefois, cette hausse s'applique par sixième annuel au contrat renouvelé, puis lors du renouvellement ultérieur, dès lors qu'elle est supérieure à 10 % si le premier renouvellement avait une durée inférieure à six ans ;

Attendu selon l'arrêt attaqué ( Aix-en-Provence, 23 novembre 2009), que la société civile immobilière Hyéroise (la SCI ), propriétaire d'un logement donné à bail aux époux X..., a, le 29 juin 2006, notifié aux locataires une proposition de renouvellement moyennant un loyer réévalué ; que les preneurs n'ayant pas accepté le nouveau loyer, elle a saisi la Commission départementale de conciliation puis les a assignés en fixation du prix du bail renouvelé ;

Attendu que pour rejeter cette demande, l'arrêt retient que le contrat de bail faisait suite à un contrat de bail précédent dans le cadre duquel la Commission de conciliation avait été saisie, que cette commission a rendu le 21 novembre 2003 un avis constatant la conciliation totale des parties sur un loyer de 585 euros dans six ans avec une augmentation de 88,40 euros à étaler sur six années, que le bailleur qui a accepté en novembre 2003 que le montant du loyer soit fixé six années plus tard, soit en novembre 2009, à la somme de 585 euros, qui applique tous les ans l'augmentation de loyer par 1/6e et qui rappelle expressément son accord dans son courrier du 15 janvier 2004, ne peut pas sérieusement soutenir que ce loyer est manifestement sous-évalué sauf à mettre à néant l'accord des parties en novembre 2003 et la sécurité des transactions ;

Qu'en statuant ainsi, alors qu'au moment du renouvellement du bail d'une durée de trois ans, le loyer pouvait donner lieu à réévaluation s'il était manifestement sous-évalué, peu important qu'une précédente réévaluation, appliquée par 1/6e sur six ans suivant accord entre les parties constaté par la commission départementale de conciliation, fût en cours à cette date, la cour d'appel a violé les textes susvisés

MODÈLE GRATUIT DE LETTRE POUR DÉPLAFONNER UN LOYER

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Lettre Recommandée avec Accusé de Réception du

Le Bailleur

au locataire:

Objet: déplafonnement de loyer


Madame et Monsieur,

Vous êtes titulaire d'un bail, pour le logement que vous occupez à

qui vient à échéance le

Je vous propose le renouvellement de ce bail pour une durée de..............ans à compter du

pour expirer le

moyennant un nouveau loyer mensuel de............euros

Cette offre d'un nouveau loyer renouvelé est justifiée par le fait que le loyer du contrat en cours est manifestement sous-évalué, ainsi qu'il ressort des six références de loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables.
Le loyer qui vous est offert fait ressortir une augmentation de..............euros par rapport à votre dernier loyer annuel révisé s'élevant à............euros
Cette hausse supérieure à 10 % s'appliquera par sixième annuel au cours des trois années du contrat renouvelé puis pour le solde pendant la durée de son premier renouvellement éventuel.
En conséquence, pour la première année du contrat renouvelé, le loyer annuel sera égal à votre loyer actuel augmenté d'un sixième de la hausse proposée, soit........euros + ............euros =...........euros

A la date anniversaire qui débute la deuxième année du contrat renouvelé, ce dernier loyer sera augmenté d'un autre sixième et le tout révisé en fonction de la variation de l'indice du coût de la construction publié par l'INSEE; il en sera de même à la date anniversaire qui débute la troisième année.
Pour le cas où un décret viendrait pendant la durée de cette offre limiter l'évolution des loyers renouvelés, la présente vaudrait de plein droit notification de la hausse maximale autorisée en fonction de votre situation locative, des caractéristiques de la location ou des travaux réalisés; cette hausse serait due dès le premier jour du renouvellement du bail.
Vous voudrez bien me faire connaître votre position sur cette offre avant le délai de 4 mois antérieurs à l'échéance du contrat en cours. Si vous l'acceptez, je vous ferai parvenir un bail de trois ans avec prise d'effet au premier jour du renouvellement du bail reprenant les clauses de votre contrat en cours non contraires aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989, de sorte que le contrat renouvelé soit conforme à cette loi.
La liste des six références ayant servi à fixer le nouveau loyer offert est la suivante :

A) Quatre références concernant des locations pour lesquelles il n'y a pas eu de changement de locataire depuis trois ans selon l'article 1er du Décret n° 90-781 du 31 août 1990 reproduit ci - dessous:

1re référence:

2e référence :

3e référence:

4e référence:

B) Deux références pour lesquelles le locataire est dans les lieux depuis moins de trois ans selon l'article 1er du Décret n° 90-781 du 31 août 1990 reproduit ci - dessous:

5e référence:

6e référence:

Conformément aux dispositions de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, l'article 17 paragraphe c et l'article 19 de cette loi sont ci-dessous intégralement reproduits:

ARTICLE 17/c de la loi 89-462 du 6 juillet 1989:

"Lors du renouvellement du contrat, le loyer ne donne lieu à réévaluation que s'il est manifestement sous - évalué.  Dans ce cas, le bailleur peut proposer au locataire, au moins six mois avant le terme du contrat et dans les conditions  de forme prévues à l'article 15, un nouveau loyer fixé par référence aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables dans les conditions définies à l'article 19.

Lorsque le bailleur fait application des dispositions du présent c, il ne peut donner congé au locataire pour la même échéance, du contrat.

La notification reproduit intégralement, à peine de nullité, les dispositions des alinéas du présent c et mentionne le montant du loyer ainsi que la liste des références ayant servi à le déterminer.

En cas d'accord ou à défaut de réponse du locataire quatre mois avant le terme du contrat, l'une ou l'autre des parties saisit la commission de conciliation.

A défaut d'accord constaté par la commission, le juge est saisit avant le terme du contrat. A défaut de saisine, le contrat est reconduit de plein droit aux conditions antérieures du loyer éventuellement révisé. Le contrat dont le loyer est fixé judiciairement est réputé renouvelé pour la durée définie à l'article 10, à compter de la date d'expiration du contrat. La décision du juge est exécutoire par provision.

La hausse convenue entre les parties ou fixée judiciairement s'applique par tiers ou par sixième selon la durée du contrat.

Toutefois, cette hausse s'applique par sixième annuel au contrat renouvelé, puis lors du renouvellement ultérieur, dès lors qu'elle est supérieure à 10% si le premier renouvellement avait une durée inférieure à six ans.

La révision éventuelle résultant du d ci- dessous s'applique à chaque valeur ainsi définie"

ARTICLE 19 de la loi 89-462 du 6 juillet 1989:

"Pour l'application de l'article 17, les loyers servant de références doivent être représentatifs de l'ensemble des loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables, situés  soit dans le même groupe d'immeubles, soit dans tout autre groupe d'immeubles comportant des caractéristiques similaires et situé dans la même zone géographique. Un décret en Conseil d'Etat définit les éléments constitutifs de ces références.

Le nombre minimal des références à fournir par le bailleur est de trois. Toutefois, il est de six dans les communes, dont la liste est fixée par décret, faisant partie d'une agglomération de plus d'un million d'habitants.

Les références notifiées par le bailleur doivent comporter, au moins pour les deux tiers, des références de locations pour lesquelles il n'y a pas eu de changement de locataire depuis trois ans"

LA PRÉSENTE EST REDIGÉE SUR ....... FEUILLES

Je vous prie d'agréer, Monsieur, l'expression de mes sincères sentiments

signature

TAXE SUR LE LOYER ÉLEVÉ DU LOGEMENT DE PETITE SURFACE

L'article 79 de la LOI n° 2011-1977 du 28 décembre 2011 de finances pour 2012 établit une Section IV après la section III du chapitre III du titre Ier de la première partie du livre Ier du CGI.

SECTION IV TAXE SUR LES LOYERS ELEVES DES LOGEMENTS DE PETITE SURFACE

Article. 234.-I du GGI

I. ― Il est institué une taxe annuelle due à raison des loyers perçus au titre de logements situés dans des communes classées dans des zones géographiques se caractérisant par un déséquilibre particulièrement important entre l'offre et la demande de logements, donnés en location nue ou meublée pour une durée minimale de neuf mois et dont la surface habitable, au sens du code de la construction et de l'habitation, est inférieure ou égale à 14 mètres carrés, lorsque le montant du loyer mensuel, charges non comprises, des logements concernés excède un montant, fixé par décret, compris entre 30 et 45 € par mètre carré de surface habitable.
Le montant mentionné au premier alinéa peut être majoré, par le décret mentionné au même alinéa, au maximum de 10 % pour les locations meublées. Il peut, par le même décret, être modulé selon la tension du marché locatif au sein des zones géographiques concernées.
Le montant mentionné au premier alinéa, éventuellement majoré ou modulé dans les conditions prévues au deuxième alinéa, ainsi que les limites de 30 et 45 € mentionnées au premier alinéa du présent article sont révisés au 1er janvier de chaque année selon les modalités prévues au premier alinéa de l'article L. 353-9-2 du code de la construction et de l'habitation et arrondis au centime d'euro le plus proche.
Un arrêté des ministres chargés du budget et du logement, révisé au moins tous les trois ans, établit le classement des communes par zone.
La taxe s'applique exclusivement aux loyers perçus au titre des logements donnés en location nue ou meublée et exonérés de la taxe sur la valeur ajoutée conformément aux 2° et 4° de l'article 261 D du présent code.

II. ― La taxe, due par le bailleur, est assise sur le montant des loyers perçus au cours de l'année civile considérée au titre des logements imposables définis au I.

III. ― Le taux de la taxe est fixé à :
a) 10 % si l'écart entre le montant du loyer mensuel, charges non comprises, et la valeur du loyer mensuel de référence est inférieur à 15% de cette valeur ;
b) 18 % si l'écart entre le montant du loyer mensuel, charges non comprises, et la valeur du loyer mensuel de référence est supérieur ou égal à 15% et inférieur à 30% de cette valeur ;
c) 25 % si l'écart entre le montant du loyer mensuel, charges non comprises, et la valeur du loyer mensuel de référence est supérieur ou égal à 30% et inférieur à 55% de cette valeur ;
d) 33 % si l'écart entre le montant du loyer mensuel, charges non comprises, et la valeur du loyer mensuel de référence est supérieur ou égal à 55% et inférieur à 90% de cette valeur ;
e) 40 % si l'écart entre le montant du loyer mensuel, charges non comprises, et la valeur du loyer mensuel de référence est supérieur ou égal à 90% de la valeur du loyer mensuel de référence.

IV. ― 1. Pour les personnes physiques, la taxe est établie, contrôlée et recouvrée comme en matière d'impôt sur le revenu et sous les mêmes garanties et sanctions. Le seuil de mise en recouvrement mentionné au 1 bis de l'article 1657 s'applique à la somme de la taxe et de la cotisation initiale d'impôt sur le revenu.
2. Pour les personnes soumises à l'impôt sur les sociétés, la taxe est déclarée, contrôlée et recouvrée selon les mêmes règles d'assiette, d'exigibilité, de liquidation, de recouvrement et de contrôle que l'impôt sur les sociétés et sous les mêmes garanties et sanctions.
3. Pour les personnes relevant du régime défini à l'article 8, la taxe est déclarée, contrôlée et recouvrée, respectivement, selon les mêmes règles d'assiette, d'exigibilité, de liquidation, de recouvrement et de contrôle et sous les mêmes garanties et sanctions que l'impôt sur le revenu, au prorata des droits des associés personnes physiques, et selon les mêmes règles d'assiette, d'exigibilité, de liquidation, de recouvrement et de contrôle et sous les mêmes garanties et sanctions que l'impôt sur les sociétés, au prorata des droits des associés soumis à cet impôt.

V. ― La taxe n'est pas déductible des revenus soumis à l'impôt sur le revenu ou du résultat imposable à l'impôt sur les sociétés.

Le Décret n° 2011-2060 du 30 décembre 2011 pris pour l'application de l'article 234 du code général des impôts relatif à la taxe sur les loyers élevés des logements de petite surface, fixe le montant du loyer mensuel soumis à la taxe, à 40 euros le mètre carré loué.

DURÉE, RÉSILIATION ET CONGÉ

Cliquez sur un lien bleu pour accéder :

- AU BAIL RENOUVELÉ JUSQU'AU CONGE OU SA RÉSILIATION

- AU BAIL PRÉCAIRE D'UN AN A TROIS ANS

- A LA MORT DU LOCATAIRE ET L'ABANDON DU DOMICILE

- A LA RÉSILIATION JUDICIAIRE DU BAIL

- A L'EXPULSION DU LOCATAIRE PAR LE BAILLEUR

BAIL RENOUVELÉ JUSQU'A SON CONGÉ OU SA RÉSILIATION

La durée initiale du bail est de trois ans minimum, pour les bailleurs personnes physiques ou société civile immobilière "familiale", sauf résiliation du bail par le locataire et de six ans pour les personnes morales.

Article 10 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989

Le contrat de location est conclu pour une durée au moins égale à trois ans pour les bailleurs personnes physiques ainsi que pour les bailleurs définis à l'article 13 et à six ans pour les bailleurs personnes morales.

Si le bailleur ne donne pas congé dans les conditions de forme et de délai prévues à l'article 15, le contrat de location parvenu à son terme est soit reconduit tacitement, soit renouvelé.

En cas de reconduction tacite, la durée du contrat reconduit est de trois ans pour les bailleurs personnes physiques ainsi que pour les bailleurs définis à l'article 13, et de six ans pour les bailleurs personnes morales.

En cas de renouvellement, la durée du contrat renouvelé est au moins égale à celles définies au premier alinéa du présent article.L'offre de renouvellement est présentée dans les conditions de forme et de délai prévues pour le congé, à l'article 15. Le loyer du contrat renouvelé est défini selon les modalités prévues à l'article 17-2.

A titre dérogatoire, après l'accord exprès des parties, le contrat de location peut être renouvelé avant l'expiration du bail en cours quand le propriétaire a signé avec l'Agence nationale de l'habitat une convention avec travaux mentionnée aux articles L. 321-4 et L. 321-8 du code de la construction et de l'habitation, et sous réserve que les ressources du locataire en place soient conformes aux plafonds prévus par cette convention. L'offre de renouvellement est présentée dans le délai de trois mois après l'accord des parties et dans les formes prévues à l'article 15 de la présente loi pour le congé. Le montant du loyer fixé par le contrat de location renouvelé doit être alors fixé selon les règles applicables au conventionnement des logements avec l'Agence nationale de l'habitat.

Concernant les locaux à usage d'habitation, régis par les dispositions d'ordre public de la présente loi, le contrat de bail conclu par l'emphytéote avec le locataire se poursuit automatiquement avec le propriétaire de l'immeuble jusqu'au terme du bail prévu par le contrat de location, lorsque le bail à construction ou le bail emphytéotique prend fin avant la fin du contrat de location. Toute clause contraire est réputée non écrite.

Les sociétés d'HLM ne subissent pas cette exigence de bail renouvelé indéfiniment puisqu'un locataire qui a des revenus importants ou un autre logement peut recevoir congé en vertu de l'article 1709 du Code Civil

COUR DE CASSATION CHAMBRE CIVILE 3 ARRÊT DU 16 JUIN 2011 POURVOI N° 10-18814

Mais attendu qu'ayant justement relevé qu'en vertu de l'article 1709 du code civil, un contrat de bail ne peut être perpétuel et que si l'article 40 de la loi du 6 juillet 1989 exclut, en matière d'HLM, l'application de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 pour un congé à l'initiative du bailleur, cet article, ni aucun autre texte, n'interdit au bailleur HLM de délivrer congé en application de l'article 1736 du code civil, et retenu, à bon droit, que les époux X... pouvaient invoquer, conformément à l'article 4 de la loi du 1er septembre 1948, applicable par renvoi de l'article L. 442-6 du code de la construction et de l'habitation, le droit au maintien dans les lieux, la cour d'appel, qui a énoncé exactement qu'en application de l'article 10 9° de la loi du 1er septembre 1948, n'ont toutefois pas droit au maintien dans les lieux les personnes qui ont à leur disposition ou peuvent recouvrer, en exerçant leur droit de reprise, un autre local répondant à leurs besoins et à ceux des membres de leur famille ou des personnes à leur charge qui vivaient habituellement avec elles depuis plus de six mois, et constaté qu'il n'était pas discuté que les preneurs disposaient d'un vaste pavillon leur appartenant dans la commune édifié sur trois niveaux et occupé par trois de leurs enfants sans qu'aucun bail n'ait été signé avec eux, a légalement justifié sa décision

Tant que les clés n'ont pas officiellement été rendues au bailleur contre un reçu ou par lettre recommandée avec accusé de réception, le locataire est toujours redevable des loyers et charges et responsable des éventuels dommages causés par lui ou les personnes qu'il a lui même introduites les locaux.

LE BAIL PRÉCAIRE D'UN AN A TROIS ANS

Par exception prévue par les articles 11 et 13 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, il est possible pour une personne physique, une SCI familiale ou une indivision de conclure un bail pour une durée fixée de une à trois années

Article 11 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 :

Quand un événement précis justifie que le bailleur personne physique ait à reprendre le local pour des raisons professionnelles ou familiales, les parties peuvent conclure un contrat d'une durée inférieure à trois ans mais d'au moins un an. Le contrat doit mentionner les raisons et l'événement invoqués.

Par dérogation aux conditions de délai prévues à l'article 15, le bailleur confirme, deux mois au moins avant le terme du contrat, la réalisation de l'événement.

Dans le même délai, le bailleur peut proposer le report du terme du contrat si la réalisation de l'événement est différée. Il ne peut user de cette faculté qu'une seule fois.

Lorsque l'événement s'est produit et est confirmé, le locataire est déchu de plein droit de tout titre d'occupation du local au terme prévu dans le contrat.

Lorsque l'événement ne s'est pas produit ou n'est pas confirmé, le contrat de location est réputé être de trois ans.

Si le contrat prévu au présent article fait suite à un contrat de location conclu avec le même locataire pour le même local, le montant du nouveau loyer ne peut être supérieur à celui de l'ancien éventuellement révisé conformément au deuxième alinéa du d de l'article 17.

Article 13 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 :

Les dispositions de l'article 11 et de l'article 15 peuvent être invoquées :

a) Lorsque le bailleur est une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus, par la société au profit de l'un des associés ;

b) Lorsque le logement est en indivision, par tout membre de l'indivision.

Cour de cassation chambre civile 3, Arrêt du mercredi 29 avril 2009, N° de pourvoi 08-10506

Pour retenir la qualification de convention d'occupation précaire, la cour d'appel doit caractériser l'existence au moment de la signature de la convention de circonstances particulières indépendantes de la seule volonté des parties.

Cette possibilité de bail précaire est aussi offerte au profit de l'un des sociétaires,lorsque le bailleur est une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ou lorsque le logement est en indivision, par tout membre de l'indivision.

MORT DU LOCATAIRE ET L'ABANDON DU DOMICILE

En cas de décès du ou des locataires ou d'abandon du local par le ou les locataires, Le bail est transféré à une personne énumérés à l'article 14 de la loi du 6 juillet 1989 soit, le conjoint survivant, les descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès, le partenaire lié au locataire par un pacte civil de solidarité, les ascendants, au concubin notoire ou aux personnes à charge, qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès. S'il ne peut être transféré à une de ces personnes, le bail est résilié de plein droit.

Article 14 de la loi du 6 juillet 1989

En cas d'abandon du domicile par le locataire, le contrat de location continue :

- au profit du conjoint sans préjudice de l'article 1751 du code civil ;

- au profit des descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date de l'abandon du domicile ;

- au profit du partenaire lié au locataire par un pacte civil de solidarité ;

- au profit des ascendants, du concubin notoire ou des personnes à charge, qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date de l'abandon du domicile.

Lors du décès du locataire, le contrat de location est transféré :

- au conjoint survivant qui ne peut se prévaloir des dispositions de l'article 1751 du code civil ;

- aux descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès ;

- au partenaire lié au locataire par un pacte civil de solidarité ;

- aux ascendants, au concubin notoire ou aux personnes à charge, qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès.

En cas de demandes multiples, le juge se prononce en fonction des intérêts en présence.

A défaut de personnes remplissant les conditions prévues au présent article, le contrat de location est résilié de plein droit par le décès du locataire ou par l'abandon du domicile par ce dernier.

LE BAIL CONTINUE AU PROFIT DU CONJOINT SURVIVANT

Cour de cassation, chambre civile 3, Arrêt du 7 décembre 2016, N° de pourvoi 15-22996

Attendu, selon l'arrêt attaqué, que Pascal X..., de nationalité française et espagnole, et M. Y..., de nationalité italienne, se sont mariés le 23 mai 2011 à Madrid ; qu'à la suite du décès du premier, survenu le 29 août 2013, le second a sollicité le transfert à son profit du bail d'un local à usage d'habitation qui avait été consenti au défunt par la Régie immobilière de la ville de Paris (RIVP), puis l'a assignée à cette fin ;

Attendu que, pour rejeter la demande, l'arrêt retient que le mariage n'a pu produire d'effets à l'égard de la RIVP, tiers bailleur, qu'à compter du 8 janvier 2014, date de sa transcription sur les registres de l'état civil français, soit postérieurement à la résolution du bail consécutive au décès du locataire ;

Qu'en statuant ainsi, la cour d'appel a violé les textes susvisés

Cour de cassation, chambre civile 3, Arrêt du 10 décembre 2008, N° de pourvoi 07-19320

Le contrat de location étant résilié de plein droit au décès du locataire s'il ne peut être transféré aux personnes limitativement énumérées à l'article 14 de la loi du 6 juillet 1989, une association, légataire universelle d'un locataire, qui ne s'est pas maintenue dans les lieux après le décès de celui-ci, n'est tenue, pour la période postérieure à ce décès, ni au paiement de loyers, ni au paiement d'indemnités d'occupation

Cour de cassation, chambre civile 3, arrêt du 18 mai 2011, N° de pourvoi 10-13853 CASSATION

Vu l'article 1751, dernier alinéa, du code civil

Attendu qu'en cas de décès de l'un des époux, le conjoint survivant co-titulaire du bail dispose d'un droit exclusif sur celui-ci sauf s'il y renonce expressément

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Versailles, 7 avril 2009) qu'après le décès de son époux survenu le 8 février 2007, Mme X... a assigné la société Logirep, bailleresse, en reconnaissance d'un droit exclusif sur le bail du local ayant servi à l'habitation des époux ; que la société Logirep a, elle-même, assigné M. Nabil X..., fils de l'époux prédécédé, occupant le logement, et s'en est remise à la décision du juge quant à la personne du titulaire du bail ;

Attendu que pour rejeter la demande de Mme X..., l'arrêt retient que celle-ci, autorisée à résider séparément de son époux par une ordonnance de non conciliation qui avait attribué à ce dernier la jouissance du domicile conjugal, a, par écritures déposées pour l'audience du juge du divorce du 18 décembre 2006, demandé la confirmation de cette mesure et, ainsi, renoncé expressément au droit au bail sur le logement ;

Qu'en statuant ainsi, alors que Mme X..., qui demeurait, à la date du décès de son époux, cotitulaire du bail relatif au local ayant servi à l'habitation des époux, ne pouvait valablement renoncer en décembre 2006 à un droit dont elle n'était pas encore titulaire, la cour d'appel a violé le texte susvisé.

Cour de cassation, chambre civile 3, arrêt du 10 avril 2013, N° de pourvoi 12-13223 Rejet

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Dijon, 29 novembre 2011), que M. X..., qui était séparé de son épouse depuis 1974, a pris à bail, le 26 juin 1995, un logement appartenant à la SCI Junot ; qu'il est décédé le 7 mars 2006 ; que la bailleresse, soutenant que le bail avait été automatiquement transféré à Mme X..., en application de l'article 14 de la loi du 6 juillet 1989, a délivré à celle-ci, le 25 mars 2009, un commandement de payer visant la clause résolutoire puis l'a assignée en constatation de la résiliation du bail, paiement des loyers arriérés et fixation d'une indemnité d'occupation; que Mme X... a appelé en garantie M. Y..., notaire chargé de la succession;

Attendu que la SCI Junot fait grief à l'arrêt de la débouter de ses demandes,

Mais attendu qu'au décès du preneur le bail est transféré au conjoint survivant qui n'habite pas dans les lieux à condition qu'il en fasse la demande ; qu'ayant relevé que Mme X... n'avait jamais occupé les lieux, n'était pas cotitulaire du bail et avait autorisé le notaire et la bailleresse, par lettres des 6 et 7 août 2006, à débarrasser et à reprendre l'appartement, démontrant ainsi son intention non équivoque de ne pas occuper le logement litigieux, la cour d'appel, en a exactement déduit que le bail avait été résilié par le décès de M. X...

LA CONTINUITÉ DU BAIL POUR LES DESCENDANTS EST DE DROIT

Cour de cassation, chambre civile 3, arrêt du 25 mars 2015, N° de pourvoi 14-11043 Rejet

Mais attendu qu'ayant énoncé qu'en application de l'article 40 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction résultant de la loi du 25 mars 2009, l'article 14 de la loi du 6 juillet 1989 relatif au transfert du bail en cas de décès du locataire est applicable aux logements appartenant aux organismes d'habitations à loyer modéré à condition que le bénéficiaire du transfert ou de la continuation du contrat remplisse les conditions d'attribution du logement concerné et que le logement soit adapté à la taille du ménage et exactement retenu qu'aucun texte ne faisait obstacle à ce que le bail puisse faire l'objet d'un transfert commun aux trois frères et soeur qui vivaient ensemble dans les lieux depuis de nombreuses années et que le ménage devait être entendu dans son acception de cellule économique et familiale, la cour d'appel, qui a relevé que le logement de quatre pièces était adapté à la taille d'un ménage d'au moins trois personnes et que les ressources des demandeurs ne dépassaient pas le plafond fixé pour l'attribution d'un logement HLM, en a exactement déduit que la demande de transfert de bail formée conjointement par MM. et Mme Abdelkader, Souméa et Mohamed X... devait être accueillie

LA CONTINUITÉ DU BAIL POUR LES CONCUBINS

Cour de cassation, chambre civile 3, arrêt du 16 octobre 2015, N° de pourvoi 15-19091 Cassation partielle

Mais attendu qu'en application de l'article 14 de la loi du 6 juillet 1989, le bail est transféré, au décès du locataire, au concubin notoire lorsqu'il vivait avec le titulaire du bail depuis au moins un an à la date du décès ;

Que, si l'article 40, I, alinéa 2, de la loi du 6 juillet 1989 subordonne le transfert du bail portant sur des logements appartenant aux organismes d'HLM et ne faisant pas l'objet d'une convention passée en application de l'article L. 351-2 du code de la construction et de l'habitation au fait que le bénéficiaire du transfert ou de la continuation du contrat remplisse les conditions d'attribution d'un tel logement et que le logement soit adapté à la taille du ménage, ces conditions ne sont pas requises du concubin notoire ;

Qu'il en résulte que les conditions d'attribution d'un logement définies par l'article R. 441-1 du code de la construction et de l'habitation, notamment la condition tenant au fait que ces logements sont attribués aux personnes physiques séjournant régulièrement sur le territoire français dans des conditions de permanence définies par arrêté, ne sont pas applicables au concubin notoire qui remplit les conditions de transfert du bail prévues par l'article 14 de la loi du 6 juillet 1989 ;

Attendu qu'ayant relevé que M. Y... était le concubin notoire de Janine X... et vivait avec elle depuis au moins un an à la date de son décès, la cour d'appel en a exactement déduit que le bail devait lui être transféré ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

Mais sur le second moyen :

Vu l'article 12 du code de procédure civile ;

Attendu que, pour rejeter la demande en paiement de la société Coopération et famille, l'arrêt retient que celle-ci sollicite la somme de 23 103, 67 euros à la date du 26 septembre 2014 et demande que le montant de l'indemnité d'occupation soit augmenté de 30 % à titre indemnitaire, mais que, le bail devant être transféré à M. Y..., les sommes dues le sont au titre du loyer et non d'une indemnité d'occupation, et que le fondement juridique de la demande ne peut être modifié ;

Qu'en statuant ainsi, alors que l'article 12 du code de procédure civile permet au juge, lorsque les parties n'ont pas, en vertu d'un accord exprès, limité le débat, de changer la dénomination ou le fondement juridique de la demande, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;

LE DROIT DE PRÉEMPTION NE CONCERNE QUE LE LOCATAIRE

ET NON PAS L'OCCUPANT SANS TITRE

En matière de congé pour vente, le bailleur doit respecter le droit de préemption du locataire prioritaire pour acquérir son logement. Ce droit de préemption ne peut pas profiter à un tiers occupant pour quelque cause que ce soit

Cour de cassation, chambre civile 3, arrêt du 20 octobre 2010, N° de pourvoi 09-66113 CASSATION

Attendu que pour dire parfaite la vente au profit de Mme Y..., l'arrêt retient que la société Compagnie foncière et financière Morizet-Coffim propriétaire de l'immeuble, avait commis une erreur inexcusable en sa qualité de professionnel de l'immobilier en se méprenant sur l'existence d'un droit de préemption au profit du tiers occupant les lieux

Qu'en statuant ainsi, alors que le caractère inexcusable de l'erreur de droit à l'origine de la notification du droit de préemption est sans incidence sur la validité de l'offre, la cour d'appel a violé le texte susvisé.

LA MORT, L'ABANDON DE DOMICILE OU LA RESILIATION D'UN SEUL DES LOCATAIRES

La loi n° 2010-1609 du 22 décembre 2010 prévoit un nouvel article 14-1 à la loi du 6 juillet 1989

Article 14-1 de la loi du 6 juillet 1989

Lorsque des éléments laissent supposer que le logement est abandonné par ses occupants, le bailleur peut mettre en demeure le locataire de justifier qu'il occupe le logement.
Cette mise en demeure, faite par acte d'huissier de justice, peut être contenue dans un des commandements visés aux articles 7 et 24.
S'il n'a pas été déféré à cette mise en demeure un mois après signification, l'huissier de justice peut procéder comme il est dit dans les conditions prévues aux articles L. 142-1 et L. 142-2 du code des procédures civiles d'exécution, à la constatation de l'état d'abandon du logement.
Pour établir l'état d'abandon du logement en vue de voir constater par le juge la résiliation du bail, l'huissier de justice dresse un procès-verbal des opérations. Si le logement lui semble abandonné, ce procès-verbal contient un inventaire des biens laissés sur place, avec l'indication qu'ils paraissent ou non avoir valeur marchande.
La résiliation du bail est constatée par le juge dans des conditions prévues par voie réglementaire.

Le Décret n° 2011-945 du 10 août 2011 est relatif aux procédures de résiliation de baux d'habitation et de reprise des lieux en cas d'abandon des locataires.

En cas de bail à plusieurs locataires ou de colocation, lorsqu'un locataire part, le bail continue pour tous et le locataire parti est toujours engagé dans ses obligations. La solution est d'exiger soit le épart des autres locataires avec lui, soit la signature d'un nouveau bail entre les locataires restants et le bailleur ou soit encore la sous location avec un bail de colocation d'un locataire principal qui reçoit un colocataire.

En revanche en cas de décès ou d'abandon de domicile d'un locataire, LE BAIL CONTINUE uniquement au profit d'une personne énumérés à l'article 14 de la loi du 6 juillet 1989 soit, le conjoint, les descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an, le partenaire lié au locataire par un pacte civil de solidarité, les ascendants, au concubin notoire ou aux personnes à charge, qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date de l'abandon de domicile. S'il ne peut être transféré à une de ces personnes, le bail est résilié de plein droit.

Allez sous les formalités à faire sous les trente jours pour avoir un modèle gratuit de résiliation ou de mutation de bail en cas de de décès du locataire principal

La Cour de cassation a étendu la définition d'abandon de domicile qui est à l'origine, un évènement brusque et imprévisible. La Cour de cassation considère aussi le caractère définitif du départ et le fait qu'il soit imposé à celui qui demeure pour étendre le droit à la poursuite du bail.

En conséquence, le placement définitif d'un locataire en maison de retraite, imposé à l‘une des personnes qui partage le même logement, constitue un élément justifiant le droit à la poursuite du bail même si son placement en maison de retraite était prévisible depuis 4 mois.

Cour de cassation, chambre civile 3, arrêt du 26 novembre 2008, pourvoi 07-17728 Cassation

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Douai, 2 novembre 2006), que M. X..., occupant d'un logement qui avait été donné à bail à Mme Y..., sa mère, par la société Roubaix habitat (la société), a assigné cette dernière aux fins de faire juger que le bail s'était continué à son profit lors de l'entrée en maison de retraite de sa mère ou, subsidiairement, qu'il lui avait été transféré à son décès

Vu l'article 14 de la loi du 6 juillet 1989

Attendu qu'en cas d'abandon du domicile par le locataire, le contrat de location continue :

- au profit du conjoint, sans préjudice de l'article 1751 du code civil

- au profit des descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date de l'abandon du domicile

- au profit du partenaire lié au locataire par un pacte civil de solidarité

- au profit des ascendants, du concubin notoire ou des personnes à charge, qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date de l'abandon du domicile

Attendu que pour rejeter la demande en continuation du bail, l'arrêt retient que Mme Y..., locataire de l'appartement litigieux, a été hospitalisée à l'hôpital du 15 mars 2003 au 2 mai 2003, puis à la clinique du 2 mai 2003 au 4 août 2003, date de son admission à la maison de retraite, qu'il résulte du certificat médical établi le 17 janvier 2005 que, pour une raison de santé impérative qui nécessitait des soins et une prise en charge adaptés dans une maison médicalisée pour personnes âgées, le maintien de Mme Y... à son domicile était impossible, qu'il est ainsi établi que l'hospitalisation de Mme Y... a été motivée par la nécessité de lui prodiguer des soins qui, en raison de son âge et de son état de santé, ne pouvaient l'être à son domicile, et non par la nécessité de lui faire subir une intervention chirurgicale urgente, que le placement de Mme Y... en maison de retraite est intervenu à l'issue d'un séjour hospitalier de plus de quatre mois, que ce placement, qui suppose une procédure préalable d'admission, ne peut être considéré comme un événement brutal et imprévisible

Qu'en statuant ainsi, alors que le placement définitif d'un locataire en maison de retraite imposé à une des personnes mentionnées à l'article 14 de la loi du 6 juillet 1989 constitue un abandon du domicile au sens de cet article, la cour d'appel a violé le texte susvisé

Cour de cassation, chambre civile 3, arrêt du mercredi 28 octobre 2009, pourvoi N° 08-17209 Rejet

Mais attendu qu'ayant constaté que Mme X..., co-titulaire du bail, avait délivré seule congé, alors que M. Y... s'était maintenu dans les lieux en application du bail consenti par la société Siloge, et que le contrat ne comportait aucune clause de solidarité entre les locataires, la cour d'appel, sans violer le principe de contradiction, en a exactement déduit que dès lors que le logement se trouvait occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bail leur, Mme X... n'était pas redevable des loyers et charges afférents à la période du préavis.

LA RÉSILIATION JUDICIAIRE DU BAIL

Pour prévenir les impayés de loyer et les expulsions, le numéro vert  0805 160 075 est mis à la disposition des locataires et des propriétaires pour contacter un responsable de l'ADIL soit l'Agence départementale pour l’information sur le logement chargée de trouver avec vous une solution pérenne.

Le bail est résilié de plein droit en cas de non-paiement du loyer, des charges ou du dépôt de garantie deux mois après un commandement de payer resté infructueux. Nos modèles prévoient une clause résolutoire pour prévoir la résiliation du bail et l'expulsion des locataires.

Le bailleur doit prévenir le préfet au moins deux mois avant l'audience. Le locataire doit soulever lui même ce moyen de nullité qui n'est pas d'office.

COUR DE CASSATION Chambre civile 3, arrêt du 30 mai 2012, pourvoi n°11-19.008, Inédit CASSATION PARTIELLE

Vu l'article 1134 du code civil ;

Attendu que, pour accueillir la demande reconventionnelle en résiliation du bail, l'arrêt retient que le défaut de notification de cette demande au préfet ne peut être soulevé d'office, que M. Y...n'a pas fait d'observations particulières sur ce point et que ce moyen n'est pas expressément repris dans ses conclusions ;

Qu'en statuant ainsi, alors que M. Y...sollicitait dans ses conclusions la confirmation du jugement ayant déclaré irrecevable la demande reconventionnelle, la cour d'appel a dénaturé les termes clairs et précis desdites conclusions et violé le texte susvisé

Le moyen présenté par le requérant est le suivant :

ALORS QUE l'objet du litige est déterminé par les prétentions des parties telles qu'elles sont explicitées par leurs moyens ; que dans ses conclusions d'appel, M. Y...avait expressément demandé la confirmation de la motivation du tribunal d'instance en ce qu'il avait retenu, pour déclarer irrecevable sa demande reconventionnelle de résiliation du bail, que Mme X... ne justifiait pas qu'elle avait notifié au préfet du département sa demande de résiliation du bail ; qu'en affirmant que M. Y...n'avait pas fait d'observations particulières sur ce point dans ses écritures d'appel, la cour d'appel a méconnu les termes du litige qui faisaient ressortir, au contraire, la réalité de sa contestation claire et précise sur ce point, violant ainsi l'article 4 du code de procédure civile.

Le bailleur ne peut régulariser l'oubli de la saisine du préfet en cours d'audience.

Cour de cassation troisième chambre civile arrêt du 16 avril 2008. - BICC n°687 du 15 septembre 2008 CASSATION

Attendu que pour rejeter la demande et statuer au fond l'arrêt retient que l'assignation initiale délivrée à la requête de la société en vue de la résiliation du bail visait tout autant l'absence de jouissance paisible du locataire que la dette de loyers et qu'il est acquis que l'omission initiale n'a pas fait grief puisqu'il y a eu régularisation par notification au préfet des conclusions signifiées en cours d'audience ;

Qu'en statuant ainsi, alors qu'elle avait relevé que la demande en résiliation était, notamment, motivée par l'existence d'une dette locative et que la bailleresse n'avait pas procédé à sa notification préalable au représentant de l'Etat dans le délai qui lui était imparti, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé le texte susvisé

LE COMMANDEMENT DE PAYER DOIT ÊTRE DELIVRE PAR LE BAILLEUR EN TITRE.

Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Article L 412-5 du code des procédures civiles d'exécution

Dès le commandement d'avoir à libérer les locaux, l'huissier de justice chargé de l'exécution de la mesure d'expulsion en saisit le représentant de l'Etat dans le département afin que celui-ci en informe la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 visant à la mise en œuvre du droit au logement, et qu'il informe le ménage locataire de la possibilité de saisir la commission de médiation en vue d'une demande de relogement au titre du droit au logement opposable. A défaut de saisine du représentant de l'Etat dans le département par l'huissier, le délai avant l'expiration duquel l'expulsion ne peut avoir lieu est suspendu.
La saisine du représentant de l'Etat dans le département par l'huissier et l'information de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par le représentant de l'Etat dans le département peuvent s'effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

Article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989

I. ― A peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l'huissier de justice au représentant de l'Etat dans le département, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, au moins deux mois avant l'audience, afin qu'il saisisse, l'organisme compétent désigné par le plan départemental pour l'hébergement et le logement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l'offre globale de services d'accompagnement vers et dans le logement prévue à l' article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine peut s'effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L'organisme saisi réalise un diagnostic social et financier au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l'audience, ainsi qu'à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostique.

Le commandement de payer reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent article et des trois premiers alinéas de l'article 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 visant la mise en œuvre du droit au logement, en mentionnant la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement, dont l'adresse de saisine est précisée.

Lorsque les obligations résultant d'un contrat de location conclu en application du présent titre sont garanties par un cautionnement, le commandement de payer est signifié à la caution dans un délai de quinze jours à compter de sa signification au locataire. A défaut, la caution ne peut être tenue au paiement des pénalités ou des intérêts de retard.

Le représentant de l'Etat dans le département fixe, par arrêté, le montant et l'ancienneté de la dette au-delà desquels les commandements de payer, délivrés à compter du 1er janvier 2015 pour le compte d'un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus, sont signalés par l'huissier de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Ce signalement est fait dès lors que l'un des deux seuils est atteint, par simple lettre reprenant les éléments essentiels du commandement. Il peut s'effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

L'arrêté mentionné à l'avant-dernier alinéa du présent I est pris après avis du comité responsable du plan départemental d'action pour l'hébergement et le logement des personnes défavorisées ainsi que de la chambre départementale des huissiers de justice. Les modalités de détermination du montant et de l'ancienneté de la dette au-delà desquels les commandements sont signalés sont fixées par décret en Conseil d'État.

II. ― A compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L. 351-2 du code de la construction et de l'habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s'effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret

III. ― Le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement, dans les conditions prévues aux articles 1244-1 (premier alinéa) et 1244-2 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

IV. ― Les II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu'elle est motivée par l'existence d'une dette locative du preneur. Ils sont également applicables aux demandes reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation motivées par l'existence d'une dette locative, la notification au représentant de l'Etat dans le département incombant au bailleur.

V. ― Le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1244-1 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. L'article 1244-2 du même code s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi.

Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

VI. ― La notification de la décision de justice prononçant l'expulsion indique les modalités de saisine et l'adresse de la commission de médiation prévue à l'article L. 441-2-3 du code de la construction et de l'habitation.

UNE INDIVISION N'A PAS DE PERSONNALITE JURIDIQUE.

COUR DE CASSATION arrêt du 9 juin 2011 N° pourvoi 10-19241 Cassation

Vu l'article 815-3 du code civil, ensemble l'article 117 du code de procédure civile

Attendu, selon l'arrêt attaqué, que, par un jugement du 28 mai 2008, un tribunal d'instance a dit régulier le congé délivré à Mme X..., locataire d'un bien appartenant en indivision à M. Y..., Mme Y... et Mme Z..., aux droits de leur mère décédée, et ordonné son expulsion avec exécution provisoire ; que, le 7 juillet 2008, un commandement de quitter les lieux a été délivré à Mme X...à la demande de l'indivision Y..., représentée par la société Cabinet Tordo, et que, par un arrêt irrévocable du 4 décembre 2008, le jugement du 28 mai 2008 a été confirmé en ce qu'il avait déclaré valable le congé et des délais accordés à Mme X...jusqu'en juin 2010 pour libérer l'appartement ; que Mme X...a contesté la validité du commandement de quitter les lieux

Attendu que, pour rejeter la demande de nullité du commandement, l'arrêt retient que l'acte a été signifié régulièrement au nom et pour le compte de l'indivision Y... en droit de se faire représenter par la société Cabinet Tordo, titulaire d'un mandat pour gérer le bien immobilier en indivision, et en parfaite connaissance de cause de Mme X..., et d'autre part que celle-ci avait bénéficié de fait d'un délai de deux années pour se reloger

Qu'en statuant ainsi, alors qu'il résultait de ses constatations que l'acte avait été délivré par une indivision, laquelle est dépourvue de la personnalité juridique, de sorte qu'il était affecté d'une irrégularité de fond entraînant sa nullité à défaut de régularisation, la cour d'appel a violé les textes susvisés.

UN COMMANDEMENT DE PAYER AVEC VISA DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE EST A LA CHARGE DU BAILLEUR

Cour de Cassation, chambre civile 2, arrêt du 21 mars 2013, pourvoi n°12-17107 cassation

Vu les articles 117 et 121 du code de procédure civile

Attendu, selon l'arrêt attaqué, que la SCI Graverol (la SCI), représentée par son gérant Erik X..., qui avait fait délivrer le 20 avril 2009 à Mme Y..., sa locataire, un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail, l'a ensuite assignée le 24 juillet 2009 devant le juge d'un tribunal d'instance statuant en référé, aux fins de voir constater la résiliation de plein droit du bail, ordonner l'expulsion de l'intéressée et sa condamnation au paiement des loyers arriérés ; que Mme Y... a interjeté appel de l'ordonnance qui avait accueilli les demandes, en soulevant la nullité du commandement de payer, de l'assignation introductive d'instance et de l'ordonnance à raison du décès du gérant de la SCI au nom de laquelle la procédure avait été engagée, survenu le 26 mai 2006, soit antérieurement à la délivrance des actes

Attendu que pour rejeter l'exception de nullité des actes de procédure et confirmer l'ordonnance, l'arrêt retient que la nomination en septembre 2010 de M. Nacer X... en qualité de gérant de la SCI en remplacement de son frère décédé, est rétroactive à la date du décès, de sorte que la procédure diligentée au nom de la SCI, prise en la personne de son représentant légal M. X... n'est pas irrégulière au regard des dispositions des articles 117 et suivants du code de procédure civile

Qu'en statuant ainsi, alors que le commandement de payer, délivré à la requête d'une personne morale dont le représentant était décédé à la date de la délivrance de l'acte, était affecté d'une irrégularité de fond qui n'était pas susceptible d'être couverte et entraînait la nullité de tous les actes subséquents, la cour d'appel a violé les textes susvisés

LE COMMANDEMENT DE PAYER PEUT ÊTRE DELIVRE QU'A UN SEUL DES LOCATAIRES PACSES OU MARIES

SI LE BAILLEUR N'EST PAS INFORME DU MARIAGE OU DU PACS

Article 9-1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989

Nonobstant les dispositions des articles 515-4 et 1751 du code civil, les notifications ou significations faites en application du présent titre par le bailleur sont de plein droit opposables au partenaire lié par un pacte civil de solidarité au locataire ou au conjoint du locataire si l'existence de ce partenaire ou de ce conjoint n'a pas été préalablement portée à la connaissance du bailleur.

COUR DE CASSATION arrêt du 9 novembre 2011 N° pourvoi 10-20287 Rejet

Mais attendu qu'ayant constaté que M. X... et Mme Y... s'étaient mariés le 10 mai 2003, que le logement loué constituait leur habitation et que l'arrêt rendu le 6 décembre 2006 ne visait que M. X... et Mme Lise X... et disait n'y avoir lieu à statuer à l'égard de Mme Y..., épouse X..., volontairement intervenue à l'instance, le bailleur n'ayant pas demandé que la résiliation du bail lui soit déclarée opposable en conséquence de l'article 9-1 de la loi du 6 juillet 1989, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de procéder à des recherches qui n'étaient pas demandées et, de surcroît, inopérantes en l'état de ses constatations, en a déduit à bon droit que Mme Arane X... avait conservé la cotitularité légale du bail et que sa demande était recevable.

Le bail peut aussi être résilié en cas de défaut d'assurance et non renouvelé pour non usage des locaux suivant l'usage pour lequel il est loué.

LE TRIBUNAL D'INSTANCE est indispensable pour constater la résiliation du bail pour faute du locataire. Faire signer un bail devant un notaire est par conséquent inutile.

Les deux derniers alinéas de l'article 14-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 sont ainsi rédigés depuis l'article 69 de la loi n° 2011-1862 du 13 décembre 2011:

"Le juge qui constate la résiliation du bail autorise, si nécessaire, la vente aux enchères des biens laissés sur place et peut déclarer abandonnés les biens non susceptibles d'être vendus."

Un décret en Conseil d'Etat précise les conditions d'application du présent article."

Le bailleur doit présenter tous ses moyens de sa demande

COUR DE CASSATION arrêt du jeudi 26 mai 2011 N° pourvoi 10-16735 Cassation

Vu l'article 1351 du code civil

Attendu que, s'il incombe au demandeur de présenter dès l'instance relative à la première demande l'ensemble des moyens qu'il estime de nature à fonder celle-ci, il n'est pas tenu de présenter dans la même instance toutes les demandes fondées sur les mêmes faits

Attendu que pour déclarer cette demande irrecevable, l'arrêt retient qu'il incombe au demandeur de présenter dans la même instance toutes les demandes fondées sur la même cause, qu'il ne peut invoquer dans une instance postérieure un fondement juridique qu'il s'était abstenu de soulever en temps utile ; qu'au cas d'espèce, la demande de M. X... tendant au paiement des loyers de l'immeuble échus depuis la date de son entrée en jouissance procède de la même cause juridique et du même rapport de droit que sa demande initiale tendant à voir constater la perfection de la vente, à savoir l'accord des parties sur la chose et sur le prix entraînant transfert de propriété de l'immeuble, et qu'il s'ensuit que cette prétention, qui n'a pas été présentée lors de l'instance initiale, se heurte à l'autorité de la chose jugée attachée à l'arrêt du 5 octobre 2006

Qu'en statuant ainsi, alors que la demande en paiement des loyers n'avait pas le même objet que la demande tendant à faire juger que la vente de l'immeuble était parfaite, la cour d'appel a violé le texte susvisé

LE BAILLEUR PEUT AGIR SEUL par acte d'huissier en cas de demande résiliation de bail ou dans les autres cas, par simple déclaration postée au greffe. Devant un tribunal d'instance, la représentation par un avocat n'est pas obligatoire.

Tous les litiges concernant les baux d'habitation sont de la compétence du tribunal d'instance dont dépendent les locaux loués.

En cas de non paiement du loyer, le propriétaire doit d'abord faire signifier par le ministère d'un huissier, un COMMANDEMENT DE PAYER au locataire. Deux mois après la date de signification du commandement de payer, si le locataire n'a pas réglé sa dette, le propriétaire peut saisir le tribunal d'instance pour obtenir:
- que la résiliation du bail soit constaté,
- que le locataire soit condamné à payer l'arriéré,
- des indemnités d'occupation jusqu'à son départ et qu'il soit expulsé,
- une indemnité au titre de l'article 700 du N.C.P.C pour se faire rembourser les frais exposés en justice.

Si en cours de procédure, le locataire paie avec retard, un échéancier consenti par le bailleur, l'acquisition de la clause résolutoire est rejetée.

Cour de cassation, chambre civile 3, arrêt du mercredi 18 mars 2009, N° de pourvoi 08-10743

Le juge, qui retient que le locataire, bénéficiaire d'un plan d'apurement consenti par son bail leur dans le délai de deux mois du commandement de payer visant la clause résolutoire, a, au terme de ce plan, respecté ses engagements, en déduit, sans violer l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que la demande en constatation de l'acquisition de la clause résolutoire doit être rejetée, peu important le retard apporté dans le paiement des premières mensualités de ce plan amiable

La loi du 25 mars 2009 modifie l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 pour confirmer et renforcer la jurisprudence de la Cour de Cassation

Le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement, dans les conditions prévues aux articles 1244-1 (premier alinéa) et 1244-2 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus ; ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

LE LOCATAIRE PEUT DEMANDER A TOUT MOMENT DE LA PROCEDURE

DES DELAIS DE PAIEMENT AU JUGE POUR SAUVER SON BAIL

Cour de cassation, chambre civile 3, arrêt du 16 février 2011, N° de pourvoi 10-14945 CASSATION

Vu l'article 24, alinéas 1 et 3, de la loi du 6 juillet 1989
Attendu que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ; que le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement, dans les conditions prévues aux articles 1244-1 (premier alinéa) et 1244-2 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Orléans, 17 février 2010) rendu en matière de référé, que les époux X..., propriétaires d'un immeuble à usage d'habitation donné en location à Mme Y..., ont délivré à celle-ci un commandement visant la clause résolutoire insérée au bail et l'ont assignée aux fins de faire constater l'acquisition de cette clause ; que la preneuse, en cause d'appel, a, reconventionnellement, sollicité des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire.

Attendu que pour déclarer irrecevable cette demande reconventionnelle, l'arrêt retient que si Mme Y... entendait obtenir la suspension des effets de la clause de résiliation, elle était tenue de saisir le juge d'une demande de délai dans les termes des articles 24 de la loi du 6 juillet 1989, 1244-1 et 1244-2 du code civil, dans les deux mois qui avaient suivi la délivrance du commandement de payer, qu'à défaut le bail a ainsi été irrévocablement résilié à compter du 15 février 2009.

Qu'en statuant ainsi, alors qu'aucun délai n'est imposé au preneur pour saisir le juge d'une demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire, la cour d'appel a violé le texte susvisé.

LA PRESCRIPTION DES LOYERS ET CHARGES IMPAYES EST DE TROIS ANS et la prescription de révision de loyer est de un an.

Article 7-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989

Toutes actions dérivant d'un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d'exercer ce droit.
Toutefois, l'action en révision du loyer par le bailleur est prescrite un an après la date convenue par les parties dans le contrat de bail pour réviser ledit loyer.

LE BAIL D'HABITATION N'ENTRE PAS DANS LA LIQUIDATION JUDICIAIRE DU LOCATAIRE COMMERÇANT

Article L 641-13 I du Code de Commerce

I.-Sont payées à leur échéance les créances nées régulièrement après le jugement qui ouvre ou prononce la liquidation judiciaire pour les besoins du déroulement de la procédure ou du maintien provisoire de l'activité autorisé en application de l'article L. 641-10 ou en contrepartie d'une prestation fournie au débiteur pendant ce maintien de l'activité.

En cas de prononcé de la liquidation judiciaire, sont également payées à leur échéance, les créances nées régulièrement après le jugement d'ouverture de la procédure de sauvegarde ou de redressement judiciaire mentionnées au I de l'article L. 622-17.

Cour de cassation, chambre commerciale, arrêt du 12 mars 2013, N° de pourvoi 11-24365 CASSATION

Vu l’article L. 641-13, I du code de commerce ;

Attendu, selon le jugement attaqué, que Mme X... (le bailleur) a donné à bail à M. Y... (le débiteur) des locaux à usage d’habitation suivant contrat du 3 mai 2009 ; que le débiteur a été mis en liquidation judiciaire le 25 juin 2009 avec poursuite d’activité jusqu’au 3 juillet 2009, la société Soinne étant désignée liquidateur ; que le bailleur a assigné le débiteur en paiement de loyers échus depuis le mois de juillet 2009 ; que le liquidateur est intervenu volontairement à l’instance

Attendu que pour condamner le liquidateur au paiement des loyers réclamés, le jugement retient que la créance locative est née pour les besoins du déroulement de la procédure

Attendu qu’en statuant ainsi, alors que la créance de loyer d’habitation du débiteur, échue postérieurement au jugement d’ouverture de la liquidation judiciaire de ce dernier, n’est pas une créance née pour les besoins du déroulement de la procédure, le tribunal d’instance a violé le texte susvisé

L'EXPULSION DU LOCATAIRE PAR LE BAILLEUR

Article L 411-1 du Code des Procédures Civiles d'exécution

Sauf disposition spéciale, l'expulsion d'un immeuble ou d'un lieu habité ne peut être poursuivie qu'en vertu d'une décision de justice ou d'un procès-verbal de conciliation exécutoire et après signification d'un commandement d'avoir à libérer les locaux.

Le locataire peut aussi obtenir un sursis judiciaire pour retarder l'expulsion.

Cour de cassation, chambre civile 2, arrêt du 10 juillet 2008, N° de pourvoi 07-13503

Le sursis judiciaire à l'exécution des décisions d'expulsion peut être ordonné, sur le fondement de l'article L. 613-1 du code de la construction et de l'habitation, en tout état de cause.

Le locataire bénéficie de la trêve hivernale durant laquelle il ne peut pas se faire expulser

Article L 412-6 du Code de la Construction et de l'Habitation

Nonobstant toute décision d'expulsion passée en force de chose jugée et malgré l'expiration des délais accordés en vertu de l'article L. 412-3, il est sursis à toute mesure d'expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu'au 31 mars de l'année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l'unité et les besoins de la famille.
Toutefois, le juge peut supprimer le bénéfice du sursis prévu au premier alinéa lorsque les personnes dont l'expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux par voie de fait.

Article 226-4-2 du Code Pénal

Le fait de forcer un tiers à quitter le lieu qu'il habite sans avoir obtenu le concours de l'Etat dans les conditions prévues à l'article L. 153-1 du code des procédures civiles d'exécution, à l'aide de manœuvres, menaces, voies de fait ou contraintes, est puni de trois ans d'emprisonnement et de 30 000 € d'amende

LE PREFET EST SAISI PAR LE BAILLEUR qui notifie deux mois avant l'audience, une L.R.A.R au représentant de l'État du département pour l'avertir de l'assignation avec la demande de résiliation de bail sous peine de nullité de la dite assignation suivant l'article 114 de la loi n°98-657 du 29 juillet 1998.

Le préfet saisit une commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives coprésidée par le préfet et le président du conseil général, composée selon l'article 1er du décret du 26 février 2008 par:
― le préfet ou son représentant ;
― le président du conseil général ou son représentant ;
― un représentant de chacun des organismes payeurs des aides personnelles au logement ;
― le maire de la commune, ou son représentant, sur le territoire de laquelle se trouve le logement des ménages concernés ;
― le président de l'établissement public de coopération intercommunale ou son représentant ayant conclu, en application de l'article L. 301-5-1 du code de la construction et de l'habitation, une convention avec l'Etat et sur le territoire duquel se trouvent les logements concernés.

L'article 2 du décret du 26 février 2008 prévoit aussi la présence sur leur demande des représentants:
― des bailleurs sociaux
― des propriétaires bailleurs privés
― des associations de locataires
― des associations dont l'un des objets est l'insertion ou le logement des personnes défavorisées ou la défense des personnes en situation d'exclusion par le logement
― des associations locales d'information sur le logement
― de la commission de surendettement des particuliers mentionnée aux articles L. 331-1 et suivants du code de la consommation.

COUR DE CASSATION CHAMBRE CIVILE 2, Arrêt du 18 février 2016 pourvoi n° 14-17782 Rejet

Mais attendu que le moyen tiré de l'effacement de la dette locative à l'issue d'une procédure de traitement du surendettement alors que la clause résolutoire était acquise est inopérant.

Une fois la décision rendue, l'huissier est seul habilité à procéder à l'exécution de la décision avec l'assistance de la force publique.

Il doit bien évidemment attendre la décision de la commission saisie chargée de trouver une solution de relogement pour les familles expulsées. Cette commission a aussi une fonction de proposition pour lutter contre la précarité du logement et les exclusions.

Le locataire bénéficie de la trêve hivernale entre le premier novembre et le quinze mars de chaque année. Il ne peut pas être expulsé. Quand le locataire a déposé à la banque de France un dossier de surendettement, son expulsion est suspendue.

Si le Préfet n'autorise pas l'huissier à user de la force publique et que de ce fait, le locataire se maintient dans les lieux sans payer, le propriétaire peut obtenir un dédommagement de l'Etat en saisissant par le ministère obligatoire d'un avocat, le tribunal administratif d'une requête en réparation du préjudice subi dans le cadre du célèbre arrêt du Conseil d'Etat "Couitéas".

La Cour Européenne des droits de l'homme peut condamner la France pour violation de l'article 6-1 de la Convention pour non accès à un tribunal puisqu'une décision de justice n'est pas appliquée et à une violation de l'article 1 du Protocole 1 de la Convention pour violation du droit de la propriété. Toutefois, quand l'Etat indemnise même partiellement le bailleur, la CEDH ne condamne pas la France.

COMMISSION DEPARTEMENTALE DE CONCILIATION

Article 20 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989

Il est créé, auprès du représentant de l'Etat dans chaque département, une commission départementale de conciliation composée de représentants d'organisations de bailleurs et d'organisations de locataires, en nombre égal. La commission rend un avis dans le délai de deux mois à compter de sa saisine et s'efforce de concilier les parties.
La compétence de la commission porte sur :
1° Les litiges résultant de l'application des articles 17,17-1,17-2 et 18 de la présente loi et des articles 30 et 31 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 tendant à favoriser l'investissement locatif, l'accession à la propriété de logements sociaux et le développement de l'offre foncière ;
2° Les litiges relatifs aux caractéristiques du logement mentionnées aux deux premiers alinéas de l'article 6 de la présente loi ;
3° Les litiges relatifs à l'état des lieux, au dépôt de garantie, aux charges locatives et aux réparations ;
4° Les litiges relatifs aux congés délivrés en application de l'article 15 ;
5° Les difficultés résultant de l'application des accords collectifs nationaux ou locaux prévus aux articles 41 ter et 42 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 précitée ou de l'application du plan de concertation locative prévu à l'article 44 bis de la même loi et les difficultés résultant des modalités de fonctionnement de l'immeuble ou du groupe d'immeubles.
Pour le règlement des litiges mentionnés aux 1° à 4° du présent article, la commission départementale de conciliation peut être saisie par le bailleur ou le locataire. Pour le règlement des difficultés mentionnées au 5°, elle peut être saisie par le bailleur, plusieurs locataires ou une association représentative de locataires.
A défaut de conciliation entre les parties, elle rend un avis comportant l'exposé du différend et la position des parties ainsi que, le cas échéant, celle de la commission. Cet avis peut être transmis au juge par l'une ou l'autre des parties. En cas de conciliation, elle établit un document de conciliation comportant les termes de l'accord trouvé.
La composition de la commission départementale de conciliation, le mode de désignation de ses membres, son organisation et ses règles de saisine et de fonctionnement sont fixés par décret

Cliquez sur l'un des boutons pour accéder à un modèle de bail.

LES FORMALITÉS DU BAIL D'HABITATION

Cliquez sur un lien bleu pour accéder :

- A L'OBLIGATION DU BAIL ÉCRIT

- AU PAIEMENT DES HONORAIRES DES AGENTS IMMOBILIERS ET INTERMÉDIAIRES

- AU DÉPÔT DE GARANTIE DU LOCATAIRE

- A LA GARANTIE UNIVERSELLE

- AU GARANT SOLIDAIRE DU LOCATAIRE

- A L'ÉTAT DES LIEUX D'ENTRÉE ET DE SORTIE DU LOGEMENT.

LE BAIL DOIT ÊTRE ÉCRIT

La loi n°89-462 du 6 juillet 1989 impose la rédaction d'un bail écrit signé par le bailleur et le locataire. Un exemplaire est remis à chaque partie et doit préciser obligatoirement les éléments prévus à l'article 3 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Si un bail n'est pas écrit, malgré l'obligation légale, la loi du 6 juillet 1989 s'impose au bailleur et au locataire.

Le locataire ne peut demander la nullité du bail d'habitation et se faire rembourser les loyers s'il n'est pas écrit mais seulement exiger que le bail soit écrit.

Article 1714 du Code Civil

On peut louer ou par écrit ou verbalement, sauf, en ce qui concerne les biens ruraux, application des règles particulières aux baux à ferme et à métayage.

En revanche, une fois écrit, si bail n'est pas conforme aux prescriptions de l'article 3 de la loi du 6 juillet 1989 qui sont d'ordre public, le locataire peut demander la nullité du bail à condition que cette nullité ait porté préjudice. Le locataire rend l'immeuble et le propriétaire rembourse les loyers !

Cour de Cassation chambre civile 3 arrêt du 8 juillet 2015, pourvoi n° 14-11582 Cassation partielle

Vu les articles 1108 et 1184 du code civil ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Lyon, 5 novembre 2013), rendu sur renvoi après cassation (Civ. 3 - 16 janvier 2013, N° 11-27.837), que la commune de Portes-lès-Valence (la commune) a consenti à la société civile immobilière l'Allexoise (la SCI) un contrat de crédit-bail immobilier ; que, se prévalant d'un défaut de paiement des loyers, la commune a obtenu par ordonnance de référé du 21 avril 2004, la constatation de la résolution du contrat aux torts de la SCI et la condamnation de cette dernière à lui verser une provision à valoir sur les loyers échus et une indemnité d'occupation mensuelle jusqu'à la libération des lieux ; que la SCI a assigné la commune en nullité du contrat de crédit-bail et remboursement des loyers versés, au motif de l'absence d'autorisation délivrée au maire par le conseil municipal pour conclure un tel contrat ; que la commune a subsidiairement sollicité le paiement d'une indemnité d'occupation pour la période antérieure à l'annulation ;

Attendu que pour rejeter la demande de la commune en paiement d'une indemnité d'occupation pour la période antérieure au prononcé de l'annulation, l'arrêt retient que, du fait de la restitution de son bien immobilier, la commune, qui a eu la jouissance des loyers versés, fixés à un montant élevé dans le cadre d'un contrat de crédit-bail ayant pour finalité l'acquisition de l'immeuble, ne subit pas d'appauvrissement et n'est pas fondée à obtenir une indemnité correspondant à la seule occupation de l'immeuble, en raison de l'effet rétroactif de l'annulation du contrat ;

Qu'en statuant ainsi, alors que, dans le cas où un contrat nul a été exécuté, les parties doivent être remises dans l'état où elles se trouvaient avant cette exécution et que, lorsque cette remise en état se révèle impossible, la partie qui a bénéficié d'une prestation qu'elle ne peut restituer, comme la jouissance d'un bien loué, doit s'acquitter d'une indemnité d'occupation, la cour d'appel a violé les textes susvisés

Ainsi si la durée du bail est plus courte que les trois ans ou six ans prévus par la loi du 6 juillet 1989, le locataire qui n'a pas encore déménagé, n'a par conséquent pas subi de préjudice. Le bail n'est pas annulé mais la clause sur la durée est remplacée.

Article 3 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989

Le contrat de location est établi par écrit et respecte un contrat type défini par décret en Conseil d'Etat, pris après avis de la Commission nationale de concertation.
Le contrat de location précise :
1° Le nom ou la dénomination du bailleur et son domicile ou son siège social ainsi que, le cas échéant, ceux de son mandataire ;
2° Le nom ou la dénomination du locataire ;
3° La date de prise d'effet et la durée ;
4° La consistance, la destination ainsi que la surface habitable de la chose louée, définie par le code de la construction et de l'habitation ;
5° La désignation des locaux et équipements d'usage privatif dont le locataire a la jouissance exclusive et, le cas échéant, l'énumération des parties, équipements et accessoires de l'immeuble qui font l'objet d'un usage commun, ainsi que des équipements d'accès aux technologies de l'information et de la communication ;
6° Le montant du loyer, ses modalités de paiement ainsi que ses règles de révision éventuelle ;
7° Le loyer de référence et le loyer de référence majoré, correspondant à la catégorie de logement et définis par le représentant de l'Etat dans le département dans les zones où s'applique l'arrêté mentionné au I de l'article 17 ;
8° Le montant et la date de versement du dernier loyer appliqué au précédent locataire, dès lors que ce dernier a quitté le logement moins de dix-huit mois avant la signature du bail ;
9° La nature et le montant des travaux effectués dans le logement depuis la fin du dernier contrat de location ou depuis le dernier renouvellement du bail ;
10° Le montant du dépôt de garantie, si celui-ci est prévu.
Le renoncement, le cas échéant, au bénéfice de la garantie universelle des loyers, telle que prévue à l'article 24-2, doit être expressément mentionné dans le contrat de location. A défaut, le bailleur s'engage à déclarer le contrat de location auprès de l'agence mentionnée au II du même article 24-2.
Une notice d'information relative aux droits et obligations des locataires et des bailleurs ainsi qu'aux voies de conciliation et de recours qui leur sont ouvertes pour régler leurs litiges est annexée au contrat de location. Cette notice d'information précise également les droits, obligations et effets, pour les parties au contrat de location, de la mise en œuvre de la garantie universelle des loyers, telle que prévue au même article 24-2. Un arrêté du ministre chargé du logement, pris après avis de la Commission nationale de concertation, détermine le contenu de cette notice.
Lorsque l'immeuble est soumis au statut de la copropriété, le copropriétaire bailleur est tenu de communiquer au locataire les extraits du règlement de copropriété concernant la destination de l'immeuble, la jouissance et l'usage des parties privatives et communes, et précisant la quote-part afférente au lot loué dans chacune des catégories de charges.
Le bailleur ne peut pas se prévaloir de la violation du présent article.
Chaque partie peut exiger de l'autre partie, à tout moment, l'établissement d'un contrat conforme au présent article. En cas de mutation à titre gratuit ou onéreux du logement, le nouveau bailleur est tenu de notifier au locataire son nom ou sa dénomination et son domicile ou son siège social ainsi que, le cas échéant, ceux de son mandataire.
En cas d'absence dans le contrat de location d'une des informations relatives à la surface habitable, aux loyers de référence et au dernier loyer acquitté par le précédent locataire, le locataire peut, dans un délai d'un mois à compter de la prise d'effet du contrat de location, mettre en demeure le bailleur de porter ces informations au bail. A défaut de réponse du bailleur dans le délai d'un mois ou en cas de refus de ce dernier, le locataire peut saisir, dans le délai de trois mois à compter de la mise en demeure, la juridiction compétente afin d'obtenir, le cas échéant, la diminution du loyer.

Article 1751 du Code Civil

Le droit au bail du local, sans caractère professionnel ou commercial, qui sert effectivement à l'habitation de deux époux , quel que soit leur régime matrimonial et nonobstant toute convention contraire et même si le bail a été conclu avant le mariage, ou de deux partenaires liés par un pacte civil de solidarité, dès lors que les partenaires en font la demande conjointement, est réputé appartenir à l'un et à l'autre des époux ou partenaires liés par un pacte civil de solidarité.

En cas de divorce ou de séparation de corps, ce droit pourra être attribué, en considération des intérêts sociaux et familiaux en cause, par la juridiction saisie de la demande en divorce ou en séparation de corps, à l'un des époux, sous réserve des droits à récompense ou à indemnité au profit de l'autre époux.

En cas de décès d'un des époux, ou d'un des partenaires liés par un pacte civil de solidarité, le conjoint ou le partenaire lié par un pacte civil de solidarité survivant cotitulaire du bail dispose d'un droit exclusif sur celui-ci sauf s'il y renonce expressément.

Article 1751-1 du Code Civil

En cas de dissolution du pacte civil de solidarité, l'un des partenaires peut saisir le juge compétent en matière de bail aux fins de se voir attribuer le droit au bail du local, sans caractère professionnel ou commercial, qui sert effectivement à l'habitation des deux partenaires, sous réserve des créances ou droits à indemnité au profit de l'autre partenaire. Le bailleur est appelé à l'instance. Le juge apprécie la demande en considération des intérêts sociaux et familiaux des parties.

LE MONTANT DU LOYER DOIT ÊTRE INSCRIT SUR LE BAIL

Cour de cassation, chambre civile 3, arrêt du 22 janvier 2014, N° de pourvoi 12-23893 REJET

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Montpellier, 10 novembre 2011, rectifié le 25 octobre 2012), statuant en référé, que la SCI Les Lauriers Roses (la SCI), propriétaire d'un local d'habitation donné à bail à Mme X..., a assigné cette dernière en acquisition de la clause résolutoire, expulsion et paiement de provisions ;

Attendu que Mme X... fait grief à l'arrêt d'accueillir ces demandes, alors, selon le moyen, que les juges ne sauraient dénaturer les documents de la cause ; qu'en déduisant l'absence de contestation sérieuse portant sur la validité du contrat de bail de ce que la SCI Les Lauriers roses produisait l'original de ce contrat signé par les parties le 31 janvier 2007, stipulant un loyer mensuel de 810 euros, et que la copie produite par Mme X... était exactement identique à l'original et prévoyait également un loyer mensuel de 810 euros, quand le document produit par Mme X... mentionnait un montant de loyer mensuel de 474,50 euros, la cour d'appel a violé l'article 1134 du code civil ;

Mais attendu que l'arrêt relève que la copie produite par Mme X..., pièce n° 1 de son bordereau, est exactement identique à l'original produit par la SCI et prévoit également, contrairement à ce qu'elle prétend dans ses conclusions, un loyer mensuel de 810 euros ; que cette constatation ne peut être contestée que par la voie de l'inscription de faux

PAIEMENT DES HONORAIRES DES AGENTS IMMOBILIERS

Article 5 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989

I. ― La rémunération des personnes mandatées pour se livrer ou prêter leur concours à l'entremise ou à la négociation d'une mise en location d'un logement, tel que défini aux articles 2 et 25-3, est à la charge exclusive du bailleur, à l'exception des honoraires liés aux prestations mentionnées aux deuxième et troisième alinéas du présent I.
Les honoraires des personnes mandatées pour effectuer la visite du preneur, constituer son dossier et rédiger un bail sont partagés entre le bailleur et le preneur. Le montant toutes taxes comprises imputé au preneur pour ces prestations ne peut excéder celui imputé au bailleur et demeure inférieur ou égal à un plafond par mètre carré de surface habitable de la chose louée fixé par voie réglementaire et révisable chaque année, dans des conditions définies par décret. Ces honoraires sont dus à la signature du bail.
Les honoraires des personnes mandatées pour réaliser un état des lieux sont partagés entre le bailleur et le preneur. Le montant toutes taxes comprises imputé au locataire pour cette prestation ne peut excéder celui imputé au bailleur et demeure inférieur ou égal à un plafond par mètre carré de surface habitable de la chose louée fixé par voie réglementaire et révisable chaque année, dans des conditions définies par décret. Ces honoraires sont dus à compter de la réalisation de la prestation.
Les trois premiers alinéas du présent I ainsi que les montants des plafonds qui y sont définis sont reproduits, à peine de nullité, dans le contrat de bail lorsque celui-ci est conclu avec le concours d'une personne mandatée et rémunérée à cette fin.
II. ― Les professionnels qui interviennent, à quelque titre que ce soit, lors de la conclusion du contrat de bail d'un logement, lors de la location ou pour en assurer la gestion locative communiquent à l'observatoire local des loyers compétent, tel que défini à l'article 16, des informations relatives au logement et au contrat de location. Cette communication s'effectue directement ou par l'intermédiaire d'un organisme tiers qui transmet ces informations à l'association mentionnée au cinquième alinéa du même article 16, selon une méthodologie validée par l'instance scientifique mentionnée audit article.
La nature de ces informations et les conditions dans lesquelles elles sont transmises sont définies par décret.
Toute personne intéressée peut communiquer à l'observatoire local des loyers les informations mentionnées au premier alinéa du présent II.
En cas de manquement à l'obligation mentionnée au même premier alinéa d'une personne exerçant une activité mentionnée à l'article 1er de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d'exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce, l'observatoire local des loyers saisit la commission de contrôle mentionnée à l'article 13-5 de la même loi.

Le Décret n° 2014-890 du 1er août 2014 est relatif au plafonnement des honoraires imputables aux locataires et aux modalités de transmission de certaines informations par les professionnels de l'immobilier

Le plafond portant sur les prestations de visite du preneur, de constitution de dossier et de rédaction de bail est égal:
1° Pour les logements situés en zone très tendue, à 12 euros par mètre carré de surface habitable ;
2° Pour les logements situés en zones tendue, à 10 euros par mètre carré de surface habitable ;
3° Pour les logements situés en dehors des zones tendues et très tendues, à 8 euros par mètre carré de surface habitable.
Le plafond mentionné au troisième alinéa du I de l'article 5 de la loi du 6 juillet 1989 susvisée et portant sur la prestation de réalisation de l'état des lieux est égal à 3 euros par mètre carré de surface habitable.

Est désignée comme :
- « Zone très tendue », la zone géographique correspondant aux territoires des communes comprises dans la zone A bis telle que définie à l'article R. 304-1 du code de la construction et de l'habitation.
- « Zone tendue », la zone géographique correspondant aux territoires des communes dont la liste est annexée au décret du 10 mai 2013 susvisé, à l'exclusion des communes comprises dans la zone très tendue mentionnée au 1°.

EN ÉCHANGE DU PAIEMENT DES HONORAIRES, LES AGENCES IMMOBILIERES ENGAGENT LEUR REPONSABILITE ENVERS LES LOCATAIRES

 1/ La faute extra contractuelle d’un agent immobilier envers le locataire est admise

Une agence immobilière a une responsabilité contractuelle en application des articles 1165 et 1984 du Code Civil, face au bailleur de qui, il tient son mandat mais aussi du locataire en cas de faute, au sens de l’article 1382 du Code Civil.

 Un mandataire peut voir sa responsabilité civile engagée et reconnue sur un fondement délictuel ou quasi délictuel si une faute caractérisée commise par lui a causé un préjudice au locataire, y compris lorsque le mandataire a agi sur les instructions de son mandant ; voir en ce sens, l’arrêt de principe en matière de responsabilité du mandataire, de la chambre mixte de la Cour de Cassation de 1971

Cour de cassation chambre mixte, arrêt du 26 mars 1971 pourvoi n° 68-13407 rejet

« MAIS ATTENDU QU'EN DECLARANT QUE " PERRET ET PIRONNET " DOIVENT SOLIDAIREMENT REPARATION DU PREJUDICE CAUSE PAR LEUR FAUTE COMMUNE, LES JUGES D'APPEL, QUI ETAIENT SAISIS D'UNE DEMANDE DE CONDAMNATION IN SOLIDUM, ONT NECESSAIREMENT, BIEN QUE PAR UN EMPLOI IMPROPRE DU TERME, ENTENDU PRONONCER L'OBLIGATION IN SOLIDUM QUI PESE SUR LES COAUTEURS D'UN MEME DOMMAGE; D'OU IL SUIT QUE LE SECOND MOYEN N'EST PAS MIEUX FONDE QUE LE PREMIER »

Le fondement du droit de la responsabilité de l’agence immobilière envers le locataire est prévu dans l’article 1382 du Code civil : 

Tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Par conséquent, la responsabilité de l’agent immobilier peut, être reconnue sur un fondement quasi délictuel (extra- contractuel) si une faute caractérisée commise par lui a causé un préjudice au locataire. La Cour de cassation l’a rappelé dans un arrêt du 23 juin 2009 visé par l’adversaire :

Cour de Cassation, chambre civile 3 arrêt du 23 juin 2009 pourvoi n° 08-13938 cassation

Vu l'article 455 du code de procédure civile ;

Attendu, selon le jugement attaqué (juridiction de proximité de Grenoble, 26 novembre 2007), statuant en dernier ressort, que M. X..., locataire avec MM. Y... et Z... d'un logement appartenant à Mme A..., a sollicité la condamnation de la société Régie Immobilia, mandataire du bailleur, à lui restituer une certaine somme versée à titre de dépôt de garantie lors de son entrée dans les lieux ; que le jugement a accueilli cette demande ;

Qu'en statuant ainsi, sans répondre aux conclusions par lesquelles la société Régie Immobilia faisait valoir que l'exécution des obligations contractuelles nées des actes passés par un mandataire pour le compte et au nom de son mandant incombe à ce dernier seul et que M. X... devait diriger ses demandes contre Mme A..., seule, la juridiction de proximité n'a pas satisfait aux exigences du texte susvisé ;

Sur le deuxième moyen, pris en sa seconde branche :

Vu l'article 1382 du code civil ;

Attendu que pour condamner la société Régie Immobilia à payer une somme à M. X... au titre du "retard dans l'exécution des travaux de remise aux normes", le jugement retient qu'il est clair que ladite société n'a pas déployé l'énergie nécessaire pour donner satisfaction à des co-locataires qui ne prenaient pas en location un appartement en excellent état ; que leur demande au vu des démarches qu'ils ont été amenés à conduire avec les entreprises et la lenteur des travaux justifient l'allocation d'une somme de ce chef ;

Qu'en statuant ainsi, sans caractériser une faute du mandataire du bailleur à l'égard des preneurs, la juridiction de proximité a violé le texte susvisé

2/ La qualité de faute caractérisée à l’encontre du locataire

En matière de bail, l’ignorance ou la négligence de l’agence immobilière suffit à qualifier de faute caractérisée au sens de l’article 1382 du Code Civil :

Cour de Cassation assemblée plénière arrêt 6 octobre 2006, pourvoi n° 05-13255 rejet

Mais attendu que le tiers à un contrat peut invoquer, sur le fondement de la responsabilité délictuelle, un manquement contractuel dès lors que ce manquement lui a causé un dommage ; qu'ayant relevé, par motifs propres et adoptés, que les accès à l'immeuble loué n'étaient pas entretenus, que le portail d'entrée était condamné, que le monte-charge ne fonctionnait pas et qu'il en résultait une impossibilité d'utiliser normalement les locaux loués, la cour d'appel, qui a ainsi caractérisé le dommage causé par les manquements des bailleurs au locataire-gérant du fonds de commerce exploité dans les locaux loués, a légalement justifié sa décision

Bien évidemment, c’est a faute personnelle de l’agence immobilière à l’égard du locataire qui est recherchée. Dans l’arrêt du 30 septembre 2010, la Cour de cassation a constaté la négligence de l’agence immobilière pour avertir et réparer un dégât des eaux.

Cour de Cassation 1er civile, arrêt du 30 sept. 2010, n° 09-69.129, F-D, Société Boyer Torrollion immobilier c/ Lourde

Attendu que la faute commise dans l'exécution d'un contrat est susceptible d'engager la responsabilité délictuelle de son auteur à l'égard des tiers ; qu'ayant relevé qu'il était démontré que la société Boyer Torrollion immobilier avait été informée, le jour même, du sinistre qui avait rendu inutilisable la salle de bains de l'appartement loué et que les locataires avaient été privés pendant environ un an de l'usage de la salle de bains, la juridiction de proximité, qui a ainsi répondu aux conclusions prétendument délaissées imputant le retard apporté à l'exécution des travaux à l'inertie des locataires, a pu, sans encourir les griefs de violation des articles 1165 et 1984 du code civil, retenir que le mandataire de la propriétaire avait fait preuve d'une négligence blâmable en ne procédant pas aux diligences nécessaires dans un délai raisonnable en ajoutant que ce comportement fautif était en lien direct avec le préjudice invoqué

3/ Le défaut de conseil au locataire est suffisant pour caractériser une faute

Une Agence immobilière SARL MAB est un professionnel au sens de l’article L 132-2 du Code de la consommation. Un locataire est un particulier.

Par conséquent, la jurisprudence habituelle a retenu la responsabilité de l’agent immobilier en cas de manquement à son devoir de conseil vis-à-vis du tiers en posant pour principe que le rôle de l’agent immobilier ne consistait pas seulement à rapprocher deux personnes autour d’une transaction immobilière mais aussi à réunir les conditions qui assureront la régularité de cette transaction.

Fondée sur l’article 1382 du code civil, cette obligation consiste pour l’agent immobilier qui prête son concours à la rédaction d’un acte à s’assurer que se trouvent réunies toutes les conditions nécessaires à l’efficacité juridique dudit acte, même à l’égard de la partie qui ne l’a pas mandaté.

Ainsi, la responsabilité délictuelle de l’agent immobilier a été retenue lorsque ce dernier a :

- inséré une clause nulle dans un bail commercial dont il était le rédacteur, cette clause ayant généré un préjudice au locataire, cocontractant du mandant bailleur

Cour de Cassation 1 ère chambre civile, arrêt du 7 avril 1999, pourvoi n°97-10067 Rejet

Attendu, selon les énonciations des juges du fond, que, par acte sous seing privé du 4 février 1988, la société Agebail, aux droits de laquelle s'est trouvée la société Axamur, a consenti à la société Yamaha électronique France un bail à usage commercial pour une durée de 9 ans ; qu'il était stipulé que le preneur aurait la faculté de faire cesser ce bail, à l'expiration de chaque période triennale en prévenant la bailleresse au moins 6 mois à l'avance, par lettre recommandée avec accusé de réception ; qu'usant de cette faculté, la société Yamaha a délivré, le 9 septembre 1993, un congé pour le 15 mars 1994 par lettre recommandée avec accusé de réception ; que la société Axamur a contesté la validité de ce congé et a assigné à cette fin la société Yamaha, laquelle a appelé en garantie la société Compagnie parisienne de gestion immobilière, devenue Axa immobilier, lui reprochant, en tant que rédactrice de l'acte, d'avoir inséré la clause litigieuse sans l'avertir de ses conséquences ; que l'arrêt attaqué (Paris, 5 novembre 1996) a dit le congé de nul effet, faute d'avoir été donné par acte extrajudiciaire ; qu'il a, en conséquence, condamné la société Yamaha à payer à la société Axamur les sommes réclamées et, retenant la faute de la société Axa immobilier, l'a condamnée à garantir la société Yamaha de la condamnation prononcée contre elle ; qu'enfin, il a condamné la société Axamur à rembourser à sa locataire le montant du dépôt de garantie ;

Attendu, d'abord, que la cour d'appel, qui a justement énoncé que les parties ne sont pas autorisées à déroger, par des conventions contraires, aux dispositions d'ordre public de l'article 3-1, alinéa 2, du décret du 30 septembre 1953 renvoyant, pour la forme et le délai, à l'article 5 dudit décret, et qui, en conséquence, a considéré à bon droit que la clause faisant référence à la lettre recommandée avec accusé de réception devait être réputée non écrite, a caractérisé la faute commise par la société rédactrice de l'acte en retenant que sa qualité de mandataire, professionnel de l'immobilier, lui interdisait de tromper, volontairement ou non, le cocontractant de sa mandante, en insérant ou en laissant subsister dans l'acte une clause nulle, génératrice d'un préjudice pour la société locataire ; que la cour d'appel, qui n'avait pas à répondre à un détail de l'argumentation, a légalement justifié sa décision de ce chef ; qu'ensuite, en l'état de conclusions qui se bornaient à indiquer que "la bailleresse avait conservé le montant du dépôt de garantie qu'il convenait d'imputer sur la charge foncière de 1993", la juridiction du second degré n'a fait que constater, sans méconnaître les termes du litige, que les comptes qui lui étaient soumis ne faisaient pas apparaître le montant de ce dépôt ; d'où il suit que le second moyen n'est pas mieux fondé que le premier

- fait une erreur dans son compromis, sur la description sur la partie de la propriété vendue induisant en erreur les acquéreurs sur la qualité substantielle de la chose

Cour de Cassation chambre civile 1, arrêt du 16 décembre 1992,  pourvoi n° 90-18151 cassation partielle

Vu l'article 1382 du Code civil ;

Attendu que, pour écarter la responsabilité du cabinet Juvisa vis-à-vis des acheteurs, les époux Y... et du Comptoir des entrepreneurs, l'arrêt attaqué énonce que le cabinet Juvisa, s'il a engagé sa responsabilité vis-à-vis des vendeurs, les époux X..., n'a commis aucun manquement à ses obligations, ni envers les époux Y... ni envers le Comptoir des entrepreneurs, avec lesquels il n'avait pas de relations contractuelles et dont les intérêts étaient sauvegardés par M. A... ;

Attendu qu'en se déterminant par de tels motifs, alors que l'agence Juvisa est responsable du dommage subi par toutes les personnes parties à une opération dont l'échec est imputable à ses fautes professionnelles, le fondement de cette responsabilité étant contractuel à l'égard de ses clients et délictuel à l'égard des autres parties, et alors que cette responsabilité n'est pas effacée par les fautes du notaire qui a concouru à la réalisation du dommage, la cour d'appel a violé, par refus d'application le texte susvisé

- vendu un immeuble sachant qu’il était frappé d’une servitude de démolition

Cour de Cassation chambre civile 3, arrêt du 29 mars 2000 pourvoi n° 98-15215 rejet, inédit

Attendu qu'ayant relevé, par une interprétation exclusive de dénaturation, que l'imprécision des documents rendait nécessaire, que le risque majeur affectant les biens vendus n'était pas suffisamment dénoncé dans son exacte consistance par les plans globaux de sauvegarde de l'immeuble entier annexés à la promesse et à l'acte de vente présentant une figuration de l'immeuble périmée et différente de celle réelle des lieux et qui ne permettaient pas d'appréhender clairement l'étendue de la démolition possible, la cour d'appel, qui, sans être tenue de procéder à une recherche qui ne lui était pas demandée, a retenu que le vendeur, le notaire et l'agent immobilier, alors en possession de plans détaillés et actualisés des lieux vendus, savaient que les biens étaient frappés d'une servitude de démolition et qu'à défaut de présentation des portions exactes des lots exposées au risque de démolition, l'acheteur avait pu commettre une erreur sur l'étendue du risque pris, a légalement justifié sa décision

En matière de bail d’habitation, la jurisprudence apprécie très rigoureusement le respect de ce devoir de conseil et estime que le respect de ce devoir s’impose même lorsque l’agent immobilier intervient sans être rémunéré.

Ainsi, la responsabilité de l’agent immobilier qui était intervenu gratuitement à titre amical a été retenue pour n’avoir pas vérifié la consistance du bien loué (Cour d’Appel de Paris, 6eme chambre B arrêt n°06/05700 du 1er mars 2007).

Le simple défaut de conseil sur l’utilité d’une assurance locative engage la responsabilité de l’agence immobilière, envers le locataire au sens de l’article 1382 du Code Civil. La totalité du préjudice doit être réparée.

Cour de Cassation Chambre Civile 1, arrêt du 28 octobre 2010 pourvoi n° 09-70109 Rejet

Mais attendu que la cour d'appel a constaté qu'à l'occasion de la conclusion du contrat de bail, l'Immobilière des pays de Condé, qui se présentait comme mandataire de Mme X..., avait commis une faute à l'endroit de M. Y... (le locataire) pour lui avoir donné une information erronée relative à l'inutilité de la souscription d'une assurance locative ; que l'Immobilière des pays de Condé ne pouvant être admise à se prévaloir de la prétendue méconnaissance des dispositions des articles 1er et 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 pour se soustraire aux conséquences de cette faute délictuelle à l'égard d'un tiers au contrat de mandat, le moyen est inopérant.

4/ Les références concernant le bailleur doivent être inscrites sur le bail

Le titre 1er de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 est d’ordre public

Article 2 de loi n° 89-462 du 6 juillet 1989

Les dispositions du présent titre sont d'ordre public. Elles s'appliquent aux locations de locaux à usage d'habitation principale…….

Le locataire doit avoir toutes les coordonnées concernant son bailleur. Cette disposition prévue à l’article 3 est par conséquent d’ordre public.

Les deux premiers alinéas de l’article 3 de loi n° 89-462 du 6 juillet 1989

Le contrat de location est établi par écrit. Il doit préciser :

- le nom ou la dénomination du bailleur et son domicile ou son siège social, ainsi que, le cas échéant, ceux de son mandataire.

5/ Louer un logement indécent engage la responsabilité de l’agence immobilière envers le locataire

Le premier alinéa de l’article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 est d’ordre public au sens de l’article 2 de cette même loi comme il est exposé sous le point 40. L’obligation de louer un logement décent est clairement édictée.

Premier alinéa de l’article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989

Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation.

Dans l'arrêt rendu par la Cour d'appel de Versailles le 17 mai 1996, un agent immobilier a été condamné à indemniser un locataire pour avoir reloué un logement en mauvais état alors que les propriétaires eux-mêmes, faisaient preuve d'une extrême passivité et refusaient manifestement d'exécuter les travaux de remise en état.

 6/ Le défaut d’expertise technique engage la responsabilité de l’agence immobilière au sens de l’article 1382 du Code Civil

 Il a été jugé que la responsabilité délictuelle de l’agent immobilier était engagée lorsque ce dernier avait omis de présenter aux acquéreurs un état parasitaire, Cour d’Appel de Bordeaux arrêt n°98/00780 du 16 septembre 2002.

 L’article 3-1 de la loi n° 89-462 est d’ordre public au sens de l’article 2 de la dite loi, définit les obligations

Un dossier de diagnostic technique, fourni par le bailleur, est annexé au contrat de location lors de sa signature ou de son renouvellement et comprend :

a) A compter du 1er juillet 2007, le diagnostic de performance énergétique prévu à l'article L. 134-1 du code de la construction et de l'habitation ;

b) A compter du 12 août 2008, le constat de risque d'exposition au plomb prévu à l'article L. 1334-5 et L. 1334-7 du code de la santé publique.

Dans les zones mentionnées au I de l'article L. 125-5 du code de l'environnement et à compter de la date fixée par le décret prévu au VI du même article, le dossier de diagnostic technique est complété à chaque changement de locataire par l'état des risques naturels et technologiques.

Le locataire ne peut se prévaloir à l'encontre du bailleur des informations contenues dans le diagnostic de performance énergétique qui n'a qu'une valeur informative.

A compter du 1er juillet 2007, le propriétaire bailleur tient le diagnostic de performance énergétique à la disposition de tout candidat locataire.

LE DÉPÔT DE GARANTIE DU LOCATAIRE

Le dépôt de garantie est une somme d'argent que le bailleur va demander au locataire en garantie de l'exécution de ses obligations en particulier les frais de remises en état du local en cas de dégradations.

Le montant du dépôt de garantie ne peut pas excéder depuis la loi du 8 février 2008, UN MOIS de loyer hors taxes et charges. Il ne peut être augmenté en cours de bail même pour suivre l'augmentation du loyer puisqu'il se calcule à la signature du bail. Il ne porte pas intérêts au profit du locataire. Les baux signés avant la loi du 8 février 2008, prévoyaient un dépôt de garantie de deux mois. S'ils sont renouvelés automatiquement, le dépôt de garantie ne varie pas et reste à deux mois. Le bailleur n'a pas à rembourser le montant d'un mois.

Article 22 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989

Lorsqu'un dépôt de garantie est prévu par le contrat de location pour garantir l'exécution de ses obligations locatives par le locataire, il ne peut être supérieur à un mois de loyer en principal. Au moment de la signature du bail, le dépôt de garantie est versé au bailleur directement par le locataire ou par l'intermédiaire d'un tiers.

Un dépôt de garantie ne peut être prévu lorsque le loyer est payable d'avance pour une période supérieure à deux mois ; toutefois, si le locataire demande le bénéfice du paiement mensuel du loyer, par application de l'article 7, le bailleur peut exiger un dépôt de garantie.

Il est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées. A cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l'adresse de son nouveau domicile.

Il est restitué dans un délai maximal d'un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l'état des lieux de sortie est conforme à l'état des lieux d'entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées.

Lorsque les locaux loués se situent dans un immeuble collectif, le bailleur procède à un arrêté des comptes provisoire et peut, lorsqu'elle est dûment justifiée, conserver une provision ne pouvant excéder 20 % du montant du dépôt de garantie jusqu'à l'arrêté annuel des comptes de l'immeuble. La régularisation définitive et la restitution du solde, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu en lieu et place du locataire, sont effectuées dans le mois qui suit l'approbation définitive des comptes de l'immeuble. Toutefois, les parties peuvent amiablement convenir de solder immédiatement l'ensemble des comptes.

Le montant de ce dépôt de garantie ne porte pas intérêt au bénéfice du locataire. Il ne doit faire l'objet d'aucune révision durant l'exécution du contrat de location, éventuellement renouvelé.

A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d'une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard. Cette majoration n'est pas due lorsque l'origine du défaut de restitution dans les délais résulte de l'absence de transmission par le locataire de l'adresse de son nouveau domicile.

En cas de mutation à titre gratuit ou onéreux des locaux loués, la restitution du dépôt de garantie incombe au nouveau bailleur. Toute convention contraire n'a d'effet qu'entre les parties à la mutation.

Après la remise des clés, le propriétaire ou son mandataire dispose d'un délai de 2 mois maximum pour le restituer. Il appartient au bailleur de justifier des sommes retenues sur le dépôt de garantie.

Cour de cassation, chambre civile 3, arrêt du 15 février 2012, pourvoi N° 11-13014, CASSATION

Vu l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989, ensemble l'article 1315 du code civil ;

Attendu que le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la restitution des clés par le locataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieux et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées ;

Attendu, selon le jugement attaqué ( juridiction de proximité de Poitiers, 21 avril 2010) rendu en dernier ressort, que Mme Ganga X..., ancienne locataire d'un appartement propriété de la société civile immobilière Vienne logement AMFP (la SCI), a demandé la condamnation de la bailleresse à lui restituer le dépôt de garantie d'un montant de 900 euros ;

Attendu que pour rejeter cette demande le jugement retient qu'il appartient à la locataire de justifier des demandes pouvant excéder la somme de 293,23 euros versée à l'audience par le propriétaire ;

Qu'en statuant ainsi, alors qu'il incombe au bailleur de justifier des sommes lui restant dues qui viendraient en déduction du montant du dépôt de garantie, la juridiction de proximité, qui a inversé la charge de la preuve, a violé les textes susvisés.

LES DÉGRADATIONS NON JUSTIFIÉES PAR LA VÉTUSTÉ, LA FORCE MAJEURE, LA FAUTE DU BAILLEUR, LA FAUTE D'UN TIERS NON INTRODUIT, SONT A LA CHARGE DU LOCATAIRE

Cour de cassation, chambre civile 3, arrêt du 9 juin 2016, pourvoi N° 15-15175, CASSATION PARTIELLE

Vu l'article 7c de la loi du 6 juillet 1989 ;

Attendu que, pour accueillir la demande en restitution du dépôt de garantie et rejeter la demande reconventionnelle, le jugement, après avoir constaté que la bailleresse produisait des factures de travaux effectués dans les lieux, retient qu'il n'est pas justifié de dégradations par le locataire ;

Qu'en statuant ainsi, sans rechercher si le preneur démontrait que les désordres avaient eu lieu par vétusté, par cas de force majeure, par la faute de la bailleresse ou par le fait d'un tiers qu'il n'avait pas introduit dans le logement, le tribunal d'instance n'a pas donné de base légale à sa décision

LE BAILLEUR DOIT RENDRE LA CAUTION DANS LES DELAIS SINON LE LOCATAIRE PEUT LE SURTAXER

Cour de cassation, chambre civile 3, arrêt du 17 novembre 2016, pourvoi N° 15- 24552, Rejet

Attendu, selon le jugement attaqué (juridiction de proximité de Bourges, 28 juillet 2015), rendu en dernier ressort, que M. et Mme X..., preneurs à bail, depuis le 7 juin 2012, d'une maison d'habitation appartenant à M. Y..., l'ont assigné, après avoir donné congé le 3 juin 2014 puis libéré les lieux le 17 octobre 2014, en restitution du dépôt de garantie ;

Attendu que M. Y... fait grief au jugement d'accueillir partiellement cette demande alors, selon le moyen, que la loi du 6 juillet 1989, telle que modifiée par la loi du 24 mars 2014, dispose « qu'à défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d'une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard » ; que, selon l'article 14 de la loi du 24 mars 2014, les contrats de location en cours à la date de son entrée en vigueur demeurent soumis aux dispositions qui leur étaient applicables ; qu'en faisant néanmoins application de la loi du 6 juillet 1989, telle que modifiée par la loi du 24 mars 2014, au contrat de location conclu entre M. Y... et M. et Mme X... le 7 juin 2012, la juridiction de proximité a violé l'article 14 de la loi du 24 mars 2014 et l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version alors applicable ;

Mais attendu que, la loi nouvelle régissant immédiatement les effets légaux des situations juridiques ayant pris naissance avant son entrée en vigueur et non définitivement réalisées, il en résulte que la majoration prévue par l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 24 mars 2014 s'applique à la demande de restitution formée après l'entrée en vigueur de cette dernière loi ; qu'ayant constaté que le bailleur était tenu de restituer le dépôt de garantie au plus tard le 17 décembre 2014, la juridiction de proximité en a déduit, à bon droit, qu'il était redevable à compter de cette date du solde du dépôt de garantie majoré ;

LA GARANTIE UNIVERSELLE

ARTICLE 24-2 DE LA LOI n° 89-462 du 6 JUILLET 1989

Il est créé sous la dénomination de garantie universelle des loyers un dispositif ayant pour objet de couvrir, sous la forme d'un système d'aides, les bailleurs contre les risques d'impayés de loyer, afin de favoriser l'accès au logement et de prévenir les risques d'expulsion.
Les impayés de loyer, au sens du présent article, s'entendent des loyers, des charges récupérables et de la contribution pour le partage des économies de charges prévue à l'article 23-1 demeurés impayés.
Au sens du présent article, la conclusion d'un contrat de location s'entend de sa conclusion initiale, de son renouvellement dans des conditions différentes ou de la conclusion d'un avenant.
A. ― La garantie universelle des loyers s'applique aux contrats de location des catégories de logements suivantes :
1° Logements constituant la résidence principale du preneur définis à l'article 2 ;
2° Logements meublés constituant la résidence principale du preneur, tels que définis aux articles 25-3 et 25-4 ;
3° Logements constituant la résidence principale de l'occupant qui sont loués ou gérés par un organisme de maîtrise d'ouvrage d'insertion ou un organisme qui exerce les activités d'intermédiation locative ou de gestion locative sociale mentionnés, respectivement, aux articles L. 365-2 et L. 365-4 du code de la construction et de l'habitation.
La garantie universelle des loyers s'applique également aux contrats de sous-location des logements mentionnés au 3° du présent A. Pour l'application du présent article à ces contrats, le contrat de sous-location s'entend du contrat de location, le bailleur s'entend du locataire, et le locataire s'entend du sous-locataire.
En sont exclus les contrats de location ou de sous-location des logements relevant du service d'intérêt général défini à l'article L. 411-2 du même code et appartenant ou étant gérés par les organismes d'habitations à loyer modéré mentionnés à ce même article ou par les sociétés d'économie mixte mentionnées à l'article L. 481-1 dudit code, ainsi que les contrats de location portant sur les logements appartenant ou étant gérés par ces mêmes organismes et sociétés, situés dans les départements et régions d'outre-mer et à Mayotte, et construits, acquis ou améliorés avec le concours financier de l'Etat.
B. ― Les aides versées au titre de la garantie ne peuvent être accordées que lorsque les conditions suivantes sont satisfaites par le bailleur :
1° Le bailleur n'a pas demandé le cautionnement mentionné à l'article 22-1 de la présente loi ;
2° Le bailleur n'a pas souscrit d'assurance pour les risques couverts par la garantie universelle des loyers ;
3° Le logement satisfait aux caractéristiques de décence prévues à l'article 6 ;
4° Le bailleur ne loue pas le logement à l'un de ses ascendants ou descendants, ou à ceux de leur conjoint ou concubin ou de toute personne liée à eux par un pacte civil de solidarité ;
5° Le bailleur a déclaré son contrat de location auprès de l'agence mentionnée au II du présent article dans les conditions prévues au même II ;
6° Le contrat de location est établi par écrit, respecte le contrat type prévu à l'article 3 et ne mentionne pas le renoncement au bénéfice de la garantie universelle des loyers ;
7° Lorsque le locataire bénéficie de l'aide personnelle au logement, le bailleur demande son versement entre ses mains dans des conditions fixées par décret.
Toutefois, le 1° du présent B ne s'applique pas lorsque le locataire est étudiant ou apprenti.
Le bénéfice de la garantie est refusé lorsque le bailleur a fait l'objet d'une interdiction de bénéficier de la garantie en application du E du II ou lorsque, depuis moins de dix ans, il a été mis en demeure de faire cesser la mise à disposition aux fins d'habitation de locaux impropres à l'habitation en application de l'article L. 1331-22 du code de la santé publique ou a proposé à la location un logement ayant fait l'objet d'un arrêté de péril pris en application des articles L. 511-1 ou L. 511-3 du code de la construction et de l'habitation ou d'un arrêté d'insalubrité mentionné aux articles L. 1331-26-1 ou L. 1331-28 du code de la santé publique, sauf lorsque l'autorité responsable a prononcé la mainlevée de l'arrêté.
C. ― Le bénéfice de la garantie est subordonné au contrôle, par le bailleur, du respect des conditions suivantes par le locataire à la date de la conclusion du contrat de location :
1° Le locataire n'est pas redevable d'une dette créée ou augmentée depuis moins de deux ans vis-à-vis de l'agence mentionnée au II du présent article et supérieure à un seuil défini par décret, sauf si l'une des conditions suivantes est remplie :
a) Le locataire a signé un plan d'apurement de cette dette ;
b) Sa demande formée en application du premier alinéa du I de l'article L. 331-3 du code de la consommation a été déclarée recevable ;
c) Le locataire loue un logement loué ou géré par un organisme mentionné au IV du présent article ;
2° Le locataire ne fait pas l'objet d'une interdiction de bénéficier de la garantie en application du E du II.
Pour la mise en œuvre du présent C, un justificatif du respect de ces conditions est délivré au candidat locataire, à sa demande.
D. ― Le montant de l'aide versée au titre de la garantie est ainsi calculé :
1° Le montant est déterminé par référence au montant des impayés de loyer ;
2° L'aide est versée dans la limite d'un plafond modulé en fonction de la localisation du logement, de sa catégorie et de sa surface.
Dans les zones mentionnées au I de l'article 17, ce plafond est égal au loyer de référence mentionné au même article ou, lorsque le logement est loué meublé, au loyer de référence mentionné à l'article 25-9.
Le plafond est majoré lorsque le locataire est, à la date de conclusion du contrat de location, étudiant, apprenti, salarié titulaire d'un contrat autre qu'un contrat à durée indéterminée ou demandeur d'emploi. Dans les zones mentionnées au quatrième alinéa du présent D, ce plafond majoré ne peut être supérieur au loyer de référence majoré mentionné au même article 17 ou, lorsque le logement est loué meublé, au loyer de référence majoré mentionné au même article 25-9.
En outre, ce plafond est complété :
a) D'un montant représentatif des charges récupérables déterminé en fonction de la localisation du logement, de sa catégorie et de sa surface ;
b) De la contribution pour le partage des économies de charges, si elle s'applique au contrat de location ;
3° L'aide est versée sous réserve d'un montant minimal d'impayés de loyers ouvrant droit à la garantie et n'est accordée qu'à l'issue d'un délai de carence après la conclusion du contrat de location et pour une durée maximale fixés par voie réglementaire ;
4° Le montant de l'aide est réduit ou l'aide est supprimée dans les cas suivants :
a) Le bailleur déclare tardivement les impayés de loyer ;
b) Le bailleur fait preuve de négligence dans l'exercice de ses droits ;
c) Le loyer représente plus de la moitié des ressources du locataire à la date de conclusion du contrat de location.
Toutefois, dans le cas prévu au c, la réduction ou la suppression de l'aide ne s'applique pas dans les cas suivants :
― le locataire est étudiant ou apprenti, à la date de conclusion du contrat de location, et dispose du cautionnement mentionné à l'article 22-1 ;
― le logement est loué ou géré par un organisme mentionné au IV du présent article ;
5° Une franchise est appliquée.
Cette franchise ne peut pas être appliquée lorsque le logement est loué ou géré par un organisme mentionné au même IV ou lorsque, à la date de conclusion du contrat de location, le locataire est étudiant, apprenti ou salarié titulaire d'un contrat autre qu'un contrat à durée indéterminée ou demandeur d'emploi ;
6° Lorsque le logement est à usage mixte professionnel et d'habitation, l'aide peut être réduite.
E. ― Les aides versées au titre de la garantie ouvrent droit à un recours subrogatoire contre le locataire et, le cas échéant, contre la personne qui s'est portée caution.
Toutefois, l'agence mentionnée au II peut exercer ses droits à l'encontre du locataire par préférence aux droits du bailleur existant au jour de l'octroi de l'aide. Dans tous les cas, l'agence dispose de la faculté de ne pas exercer une partie ou la totalité de ses droits si elle juge que la situation d'impayés est principalement due aux graves difficultés économiques et sociales du locataire.
Le recouvrement des créances au profit de l'agence est effectué par l'Etat, comme en matière de créances étrangères à l'impôt. L'Etat est subrogé dans les droits de l'agence pour le recouvrement des créances à l'encontre du locataire mentionné au premier alinéa.
Les sommes recouvrées par l'Etat pour le compte de l'agence lui sont reversées.
F. ― Les actions contentieuses introduites par le bailleur en raison du non-paiement du loyer, des charges récupérables ou de la contribution pour le partage des économies de charges ne peuvent être rejetées du seul fait que le bailleur a perçu une aide en application du présent article.
G. ― Un décret en Conseil d'Etat fixe les modalités d'application du présent I, sauf le montant minimal d'impayés ouvrant droit à la garantie, le plafond pris en compte pour le calcul de l'aide, le montant représentatif des charges récupérables, les modalités d'application de la franchise, la durée maximale d'octroi de l'aide et le délai de carence mentionnés au D, qui sont fixés par décret. Le décret en Conseil d'Etat définit, notamment, les conditions et délais de déclaration à respecter pour le bénéfice de la garantie, ainsi que les conditions de versement de l'aide.
II. ― Il est créé, sous la forme d'un établissement public administratif de l'Etat, une Agence de la garantie universelle des loyers.
A. ― L'Agence de la garantie universelle des loyers est chargée de mettre en place et d'administrer la garantie prévue au I, directement ou par l'intermédiaire des organismes mentionnés au III, et de contrôler sa mise en œuvre ainsi que l'activité desdits organismes. A ce titre, elle peut financer des actions d'accompagnement social des locataires en situation d'impayés de loyer.
L'agence peut également, à titre complémentaire, mettre en place un dispositif d'aide au profit des bailleurs pour les frais contentieux et pour les dégradations locatives des logements loués ou gérés par les organismes mentionnés au IV.
L'agence agrée les organismes mentionnés aux III et IV pour l'application de la garantie universelle des loyers.
L'agence peut gérer, directement ou par l'intermédiaire des organismes mentionnés au III, au nom et pour le compte des personnes concernées, les aides aux bailleurs que des personnes publiques ou morales de droit privé apportent sur leur budget propre.
Pour l'exercice des attributions mentionnées aux troisième et quatrième alinéas du présent A, l'agence conclut des conventions avec les organismes et personnes en cause.
L'agence peut également mener toute étude ou action ayant pour objet de sécuriser les relations entre bailleurs et locataires ou d'améliorer la gestion et le traitement des impayés de loyer et l'accompagnement des locataires en situation d'impayés.
B. ― L'agence est administrée par un conseil d'administration composé de quatre collèges :
1° Un collège de représentants de l'Etat ;
2° Un collège de représentants d'organisations syndicales et patronales membres de l'Union des entreprises et des salariés pour le logement mentionnée à l' article L. 313-17 du code de la construction et de l'habitation ;
3° Un collège de parlementaires comprenant autant de sénateurs que de députés ;
4° Un collège de personnalités qualifiées.
Le nombre de voix attribuées à chacun des membres du conseil d'administration est précisé par décret. Le premier collège détient la moitié des voix délibératives au sein du conseil d'administration.
Le président du conseil d'administration est nommé par décret, pris sur le rapport du ministre chargé du logement, parmi les membres du quatrième collège.
Le vice-président est désigné par le deuxième collège en son sein.
L'agence est dirigée par un directeur général.
Un comité d'orientation est chargé de faire toute proposition utile afin d'améliorer la gestion de la garantie universelle des loyers.
C. ― Pour l'accomplissement de sa mission, l'Agence de la garantie universelle des loyers peut disposer des ressources suivantes :
1° Les contributions et subventions de l'Etat et de ses établissements publics, de l'Union européenne, ainsi que de toute autre personne morale publique ou privée ;
2° Les recettes fiscales affectées par la loi ;
3° Les contributions de la participation des employeurs à l'effort de construction ;
4° Le produit issu du remboursement des aides versées au titre de la garantie ;
5° Les sommes correspondant aux aides accordées par d'autres personnes morales qui lui sont versées en application des conventions mentionnées au A ;
6° Les emprunts et le produit des placements financiers qu'elle est autorisée à faire ;
7° Le produit des dons et legs ;
8° Les recettes accessoires, notamment la rémunération des services rendus aux tiers, dans des conditions fixées par le conseil d'administration ;
9° Toutes les ressources dont elle peut disposer en vertu des lois et règlements.
D. ― Pour bénéficier des aides mentionnées au I, les bailleurs déclarent auprès de l'Agence de la garantie universelle des loyers la conclusion des contrats de location entrant dans le champ d'application du A du I, dans un délai fixé par décret. Cette déclaration peut s'effectuer de façon dématérialisée. Les locataires sont informés de cette déclaration, selon des modalités fixées par décret.
E. ― L'agence peut prononcer des sanctions à l'encontre des bailleurs ayant sollicité ou obtenu un versement par fraude d'aides au titre de la garantie et à l'encontre des locataires en cas de fausse déclaration.
L'agence peut prononcer les sanctions suivantes, après avoir mis en œuvre la procédure prévue à l'article 24 de la loi n° 2000-321 du 12 avril 2000 relative aux droits des citoyens dans leurs relations avec les administrations :
1° Une sanction pécuniaire, qui ne peut excéder, pour les bailleurs, un montant équivalant à deux ans de loyer et, pour les locataires, deux fois le plafond mensuel de la sécurité sociale. Ces sanctions sont recouvrées par l'Etat au profit de l'agence comme en matière de créances étrangères à l'impôt ;
2° L'interdiction de bénéficier de la garantie universelle des loyers pendant une durée maximale de dix ans pour les bailleurs, de deux ans pour les locataires.
Un comité des sanctions prononce les sanctions mentionnées aux 1° et 2°. Ce comité est composé :
a) D'un magistrat de l'ordre administratif, désigné par le vice-président du Conseil d'Etat, président du comité ;
b) D'un magistrat de l'ordre judiciaire, désigné par le premier président de la Cour de cassation ;
c) De trois membres désignés en raison de leur compétence en matière de logement par le ministre chargé du logement ;
d) D'un représentant des associations de défense des consommateurs représentatives au niveau national œuvrant dans le domaine du logement, désigné par le ministre chargé du logement ;
e) D'un représentant des organisations représentatives au plan national des bailleurs ou des gestionnaires, désigné par le ministre chargé du logement.
Les membres du comité sont désignés pour un mandat de cinq ans, non renouvelable. Ils peuvent se faire suppléer par un membre relevant de la même catégorie et nommé dans les mêmes conditions.
Le directeur général de l'agence est chargé de l'instruction. Il procède, à cet effet, aux investigations nécessaires. Il notifie les griefs au comité. Il peut présenter des observations devant le comité. Il n'assiste pas au délibéré.
F. ― L'agence peut communiquer aux organismes payeurs de prestations familiales, aux départements et à la commission mentionnée à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 visant à la mise en œuvre du droit au logement les données relatives aux impayés de loyer et aux locataires en situation d'impayés, dans des conditions prévues par décret en Conseil d'Etat. Elle peut également communiquer aux observatoires locaux des loyers mentionnés à l'article 16 de la présente loi les données utiles pour l'exercice de leur mission, dans des conditions prévues par décret en Conseil d'Etat.
Les organismes chargés du paiement de l'allocation de logement communiquent à l'agence, à sa demande, l'information selon laquelle un locataire est bénéficiaire de l'aide personnelle au logement et un récapitulatif des versements des aides personnelles au logement entre les mains des locataires et des bailleurs.
G. ― Un décret en Conseil d'Etat définit les modalités d'organisation, de gestion et de fonctionnement de l'agence.
III. ― Des organismes, dénommés " centres de gestion agréés ”, sont agréés par l'Agence de la garantie universelle des loyers pour la mise en œuvre de la garantie universelle des loyers. A ce titre, ils ont pour missions :
1° D'assister les bailleurs dans la déclaration mentionnée au D du II, pour la vérification du respect des conditions exigées pour bénéficier de la garantie universelle des loyers et dans toutes démarches pour le bénéfice de la garantie ;
2° D'instruire les dossiers d'impayés de loyer et les demandes d'aides ;
3° De délivrer aux candidats locataires qui en font la demande le justificatif mentionné au C du I ;
4° D'informer les locataires des déclarations d'impayés de loyer ainsi que des conséquences de cette déclaration, et notamment des voies de recours dont les locataires disposent dans ce cadre ;
5° De proposer un plan d'apurement au locataire ;
6° D'identifier et orienter les locataires en situation d'impayés de loyer nécessitant un accompagnement social, et d'accompagner, s'il y a lieu, les locataires dans la recherche d'un autre logement.
Ces organismes peuvent également procéder au versement des aides aux bailleurs et proposer des prestations complémentaires, dont la liste est fixée par décret, dans le cadre de la mise en œuvre de la garantie universelle des loyers.
Toutefois, l'instruction des demandes d'aide d'un propriétaire doit être autonome de la sélection des locataires et de l'encaissement des loyers à l'échéance éventuellement effectués pour le compte de ce propriétaire.
Ces organismes sont soumis au respect d'un cahier des charges fixé par décret.
Pour le financement de leurs missions, ces organismes perçoivent un financement de l'agence mentionnée au II. Ils peuvent également percevoir des sommes acquittées par les bailleurs, dans des conditions fixées par décret.
IV. ― Pour pouvoir bénéficier des conditions spécifiques d'application de la garantie universelle des loyers prévues aux c du 1° du C du I et au septième alinéa du 4° et au second alinéa du 5° du D de ce même I, ainsi que de l'aide complémentaire prévue au deuxième alinéa du A du II pour les logements qu'ils louent ou gèrent, les organismes qui exercent les activités d'intermédiation locative et de gestion locative sociale, ainsi que les organismes qui exercent des activités de maîtrise d'ouvrage d'insertion agréés dans les conditions prévues, respectivement, aux articles L. 365-2 et L. 365-4 du code de la construction et de l'habitation, doivent obtenir un agrément de l'agence mentionnée au II du présent article dans des conditions définies par décret.
V. ― Le présent article s'applique aux contrats de location conclus à compter du 1er janvier 2016.
A compter de cette même date, les parties peuvent rendre applicable le présent article, par voie d'avenant, aux contrats de location en cours, sous réserve que le bailleur et le locataire remplissent les conditions qu'il fixe.
Le bénéfice de la garantie pour les logements déjà occupés par le locataire est soumis à un délai de carence qui ne peut être inférieur à six mois, sauf dans le cas d'un renouvellement d'un contrat de location qui a été déclaré dans les conditions mentionnées au D du II du présent article ou d'un avenant à un tel contrat. Ce délai de carence ne s'applique pas dans le cas d'un renouvellement d'un contrat de location qui a fait l'objet d'un contrat d'assurance contre les impayés de loyer respectant le cahier des charges prévu au g de l'article L. 313-3 du code de la construction et de l'habitation ou d'un avenant à un tel contrat.
L'agence mentionnée au II est créée à une date fixée par décret, et au plus tard le 1er janvier 2015.

LE GARANT SOLIDAIRE DU LOCATAIRE

Le dépôt de garanti qui n'est limité qu'à un mois peut être complété par UNE CAUTION SOLIDAIRE d'un tiers qui s'engage pour le locataire.

ARTICLE 22-1 DE LA LOI n° 89-462 du 6 JUILLET 1989

Le cautionnement ne peut pas être demandé, à peine de nullité, par un bailleur qui a souscrit une assurance ou toute autre forme de garantie, garantissant les obligations locatives du locataire, sauf en cas de logement loué à un étudiant ou un apprenti. Cette disposition ne s'applique pas au dépôt de garantie mentionné à l'article 22.

Si le bailleur est une personne morale autre qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus, le cautionnement ne peut être demandé que :

- s'il est apporté par un des organismes dont la liste est fixée par décret en Conseil d'Etat

- ou si le logement est loué à un étudiant ne bénéficiant pas d'une bourse de l'enseignement supérieur.

Lorsqu'un cautionnement pour les sommes dont le locataire serait débiteur dans le cadre d'un contrat de location conclu en application du présent titre est exigé par le bailleur, celui-ci ne peut refuser la caution présentée au motif qu'elle ne possède pas la nationalité française ou qu'elle ne réside pas sur le territoire métropolitain.

Le cautionnement pour les sommes dont le locataire serait débiteur s'étend également aux sommes correspondant aux aides versées au bailleur en application de l'article 24-2.

Lorsque le cautionnement d'obligations résultant d'un contrat de location conclu en application du présent titre ne comporte aucune indication de durée ou lorsque la durée du cautionnement est stipulée indéterminée, la caution peut le résilier unilatéralement. La résiliation prend effet au terme du contrat de location, qu'il s'agisse du contrat initial ou d'un contrat reconduit ou renouvelé, au cours duquel le bailleur reçoit notification de la résiliation.

La personne qui se porte caution fait précéder sa signature de la reproduction manuscrite du montant du loyer et des conditions de sa révision tels qu'ils figurent au contrat de location, de la mention manuscrite exprimant de façon explicite et non équivoque la connaissance qu'elle a de la nature et de l'étendue de l'obligation qu'elle contracte et de la reproduction manuscrite de l'alinéa précédent. Le bailleur remet à la caution un exemplaire du contrat de location. Ces formalités sont prescrites à peine de nullité du cautionnement.

ARTICLE 22-1-1 DE LA LOI n° 89-462 du 6 JUILLET 1989

La garantie autonome prévue à l'article 2321 du code civil ne peut être souscrite qu'en lieu et place du dépôt de garantie prévu à l'article 22 et que dans la limite du montant résultant des dispositions du premier alinéa de cet article.

Cour de cassation, chambre civile 3, arrêt du 13 juillet 2005, pourvoi N° 04-15.064, REJET

L'article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit une faculté de résiliation unilatérale de l'engagement de caution lorsque celui-ci ne comporte aucune indication de durée. Dès lors, peut retenir qu'il n'y a pas de contestation sérieuse faisant obstacle à la condamnation d'une caution au paiement d'un arriéré de loyers et charges afférent à un bail renouvelé une cour d'appel, statuant en référé, qui constate l'absence de stipulation comportant la durée de l'engagement de cette caution ainsi que l'absence de résiliation de la part de celle-ci.

Le Décret n° 2009-1659 du 28 décembre 2009 pris pour l'application de l'article 22-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, définit en son article 1, les organismes qui peuvent apporter une garantie de loyer :

Les organismes mentionnés au troisième alinéa de l'article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 susvisée sont :
― les fonds de solidarité pour le logement prévus à l'article 6 de la loi du 31 mai 1990 susvisée
et les fonds locaux prévus à l'article 7 de la même loi ;
― les organismes collecteurs de la participation des employeurs à l'effort de construction prévue à l'article L. 313-1 du code de la construction et de l'habitation agréés ;
― les associations auxquelles un fonds de solidarité pour le logement ou un fonds local accorde sa garantie en application des dispositions de l'article 6 de la loi du 31 mai 1990 susvisée ;
― tous les organismes ou associations qui apportent, à titre gratuit, leur caution à un candidat à la location afin de favoriser son accès au logement.

Le décret n° 2015-1437 du 5 novembre 2015 fixe la liste des pièces justificatives pouvant être demandées au candidat à la location et à sa caution.

ANNEXE II LISTE DES PIÈCES JUSTIFICATIVES POUVANT ÊTRE EXIGÉES DE LEURS CAUTIONS

A. - Pour les cautions personnes physiques, une pièce justificative d'identité en cours de validité, comportant la photographie et la signature du titulaire parmi les documents suivants :
1. Carte nationale d'identité française ou étrangère ;
2. Passeport français ou étranger ;
3. Permis de conduire français ou étranger ;
B. - Pour les cautions personnes morales les deux justificatifs :
1. Extrait K bis original de moins de trois mois de la société ou les statuts ou toute autre pièce justifiant de l'existence légale de la personne, faisant apparaître le nom du responsable et l'adresse de l'organisme ainsi que la preuve qu'une déclaration a été effectuée auprès d'une administration, une juridiction ou un organisme professionnel.
2. Justificatif d'identité du représentant de la personne morale figurant sur l'extrait K bis ou les statuts.
C. - Une seule pièce justificative de domicile parmi les documents suivants :
1. Dernière quittance de loyer.
2. Facture d'eau, de gaz ou d'électricité de moins de trois mois.
3. Attestation d'assurance logement de moins de trois mois.
4. Dernier avis de taxe foncière ou, à défaut, titre de propriété de la résidence principale.
D. - Un ou plusieurs documents attestant des activités professionnelles parmi les documents suivants :
1. Contrat de travail ou de stage ou, à défaut, une attestation de l'employeur précisant l'emploi et la rémunération proposée, la date d'entrée en fonctions envisagée et le cas échéant la durée de la période d'essai.
2. L'extrait K ou K bis du registre du commerce et des sociétés datant de moins de trois mois pour une entreprise commerciale.
3. L'extrait D 1 original du registre des métiers de moins de trois mois pour un artisan.
4. La copie du certificat d'identification de l'INSEE, comportant les numéros d'identification, pour un travailleur indépendant.
5. La copie de la carte professionnelle pour une profession libérale.
6. Toute pièce récente attestant de l'activité pour les autres professionnels.
E. - Un ou plusieurs documents attestant des ressources parmi les documents suivants :
1. Dernier avis d'imposition ou de non-imposition et, lorsque tout ou partie des revenus perçus n'a pas été imposé en France mais dans un autre Etat ou territoire, le dernier avis d'imposition à l'impôt ou aux impôts qui tiennent lieu d'impôt sur le revenu dans cet Etat ou territoire ou un document en tenant lieu établi par l'administration fiscale de cet Etat ou territoire.
2. Titre de propriété d'un bien immobilier ou dernier avis de taxe foncière.
3. Trois derniers bulletins de salaires.
4. Les deux derniers bilans ou, à défaut, une attestation de ressources pour l'exercice en cours délivré par un comptable pour les professions non salariées.
5. Justificatif de versement des indemnités, retraites, pensions, prestations sociales et familiales et allocations perçues lors des trois derniers mois ou justificatif de l'ouverture des droits, établis par l'organisme payeur.
6. Justificatif de revenus fonciers, de rentes viagères ou de revenus de valeurs et capitaux mobiliers.

ÉTAT DES LIEUX D'ENTRÉE ET DE SORTIE DU LOGEMENT

Article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989 :

Un état des lieux est établi selon des modalités définies par décret en Conseil d'Etat, pris après avis de la Commission nationale de concertation, dans les mêmes formes et en autant d'exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés. Il est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location.
Si l'état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par un huissier de justice, sur l'initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire et à un coût fixé par décret en Conseil d'Etat. Dans ce cas, les parties en sont avisées par l'huissier au moins sept jours à l'avance, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception.
A défaut d'état des lieux ou de la remise d'un exemplaire de l'état des lieux à l'une des parties, la présomption établie par l'article 1731 du code civil ne peut être invoquée par celle des parties qui a fait obstacle à l'établissement de l'acte ou à sa remise à l'une des parties.
Le locataire peut demander au bailleur ou à son représentant de compléter l'état des lieux d'entrée dans un délai de dix jours à compter de son établissement. Si cette demande est refusée, le locataire peut saisir la commission départementale de conciliation territorialement compétente.
Pendant le premier mois de la période de chauffe, le locataire peut demander que l'état des lieux soit complété par l'état des éléments de chauffage.
Le propriétaire ou son mandataire complète les états des lieux d'entrée et de sortie par les relevés des index pour chaque énergie, en présence d'une installation de chauffage ou d'eau chaude sanitaire individuelle, ou collective avec un comptage individuel. L'extrait de l'état des lieux correspondant est mis à la disposition de la personne chargée d'établir le diagnostic de performance énergétique prévu à l'article L. 134-1 du code de la construction et de l'habitation qui en fait la demande, sans préjudice de la mise à disposition des factures.

COLOCATION ET SOUS LOCATION

COLOCATION

Article 8-1 de la loi du 6 juillet 1989 :

I. ― La colocation est définie comme la location d'un même logement par plusieurs locataires, constituant leur résidence principale, et formalisée par la conclusion d'un contrat unique ou de plusieurs contrats entre les locataires et le bailleur, à l'exception de la location consentie exclusivement à des époux ou à des partenaires liés par un pacte civil de solidarité au moment de la conclusion initiale du contrat.
II. ― Lorsque la colocation est formalisée par la conclusion de plusieurs contrats entre les locataires et le bailleur, elle constitue une division du logement tenue au respect des articles L. 111-6-1 et L. 111-6-1-1 du code de la construction et de l'habitation.
Chaque contrat de bail formalisant une colocation respecte le présent titre Ier ou, s'il concerne un logement loué meublé, le titre Ier bis de la présente loi.
Le montant de la somme des loyers perçus de l'ensemble des colocataires ne peut être supérieur au montant du loyer applicable au logement en application des articles 17 ou 25-9. Les articles 17-1 et 17-2 sont applicables.
Les normes de peuplement prises en application du 2° du I de l'article L. 831-3 du code de la sécurité sociale s'imposent aux logements loués en colocation.
Un décret en Conseil d'Etat adapte aux logements loués en colocation les caractéristiques applicables aux conditions de décence.
III. ― Le contrat de bail d'une colocation respecte un contrat type défini par décret en Conseil d'Etat, pris après avis de la Commission nationale de concertation.
IV. ― Les parties au contrat de bail d'une colocation peuvent convenir dans le bail de la souscription par le bailleur d'une assurance pour compte récupérable auprès des colocataires dans les conditions prévues au g de l'article 7. Les colocataires peuvent provoquer la résiliation de l'assurance pour compte récupérable dans les conditions fixées au même article.
V. ― Les charges locatives accessoires au loyer principal d'un contrat de bail d'une colocation sont récupérées par le bailleur au choix des parties comme prévu par ce contrat:
1° Soit dans les conditions prévues à l'article 23, lorsqu'il s'agit de provisions pour charges ;
2° Soit sous la forme d'un forfait versé simultanément au loyer, dont le montant et la périodicité de versement sont définis dans le contrat et qui ne peut donner lieu à complément ou à régularisation ultérieure. Le montant du forfait de charges est fixé en fonction des montants exigibles par le bailleur en application de l'article 23 et peut être révisé chaque année aux mêmes conditions que le loyer principal. Ce montant ne doit pas être manifestement disproportionné au regard des charges dont le locataire ou, le cas échéant, le précédent locataire se serait acquitté.
VI. ― La solidarité d'un des colocataires et celle de la personne qui s'est portée caution pour lui prennent fin à la date d'effet du congé régulièrement délivré et lorsqu'un nouveau colocataire figure au bail. A défaut,
elles s'éteignent au plus tard à l'expiration d'un délai de six mois après la date d'effet du congé.
L'acte de cautionnement des obligations d'un ou de plusieurs colocataires résultant de la conclusion d'un contrat de bail d'une colocation identifie nécessairement, sous peine de nullité, le colocataire pour lequel l'extinction de la solidarité met fin à l'engagement de la caution

SOUS LOCATION

Article 8 de la loi du 6 juillet 1989 :

Le locataire ne peut ni céder le contrat de location, ni sous-louer le logement sauf avec l'accord écrit du bailleur, y compris sur le prix du loyer. Le prix du loyer au mètre carré de surface habitable des locaux sous-loués ne peut excéder celui payé par le locataire principal. Le locataire transmet au sous-locataire l'autorisation écrite du bailleur et la copie du bail en cours.

En cas de cessation du contrat principal, le sous-locataire ne peut se prévaloir d'aucun droit à l'encontre du bailleur ni d'aucun titre d'occupation.

Les autres dispositions de la présente loi ne sont pas applicables au contrat de sous-location.

CALCUL DES SURFACES ET EXPERTISES TECHNIQUES

Article 3-1 de la loi du 6 juillet 1989 :

Lorsque la surface habitable de la chose louée est inférieure de plus d'un vingtième à celle exprimée dans le contrat de location, le bailleur supporte, à la demande du locataire, une diminution du loyer proportionnelle à l'écart constaté. A défaut d'accord entre les parties ou à défaut de réponse du bailleur dans un délai de deux mois à compter de la demande en diminution de loyer, le juge peut être saisi, dans le délai de quatre mois à compter de cette même demande, afin de déterminer, le cas échéant, la diminution de loyer à appliquer. La diminution de loyer acceptée par le bailleur ou prononcée par le juge prend effet à la date de signature du bail. Si la demande en diminution du loyer par le locataire intervient plus de six mois à compter de la prise d'effet du bail, la diminution de loyer acceptée par le bailleur ou prononcée par le juge prend effet à la date de la demande

LA SURFACE HABITABLE DU LOGEMENT SELON LA LOI BOUTIN

Article L112-1 du Code de l'Urbanisme

Sous réserve des dispositions de l'article L. 331-10, la surface de plancher de la construction s'entend de la somme des surfaces de plancher closes et couvertes, sous une hauteur de plafond supérieure à 1,80 m, calculée à partir du nu intérieur des façades du bâtiment. Un décret en Conseil d'Etat précise notamment les conditions dans lesquelles peuvent être déduites les surfaces des vides et des trémies, des aires de stationnement, des caves ou celliers, des combles et des locaux techniques, ainsi que, dans les immeubles collectifs, une part forfaitaire des surfaces de plancher affectées à l'habitation.

Article R. 112-2 du Code de L'Urbanisme

La surface de plancher de la construction est égale à la somme des surfaces de planchers de chaque niveau clos et couvert, calculée à partir du nu intérieur des façades après déduction:
1° Des surfaces correspondant à l'épaisseur des murs entourant les embrasures des portes et fenêtres donnant sur l'extérieur ;
2° Des vides et des trémies afférentes aux escaliers et ascenseurs ;
3° Des surfaces de plancher d'une hauteur sous plafond inférieure ou égale à 1,80 mètre ;
4° Des surfaces de plancher aménagées en vue du stationnement des véhicules motorisés ou non, y compris les rampes d'accès et les aires de manœuvres ;
5° Des surfaces de plancher des combles non aménageables pour l'habitation ou pour des activités à caractère professionnel, artisanal, industriel ou commercial ;
6° Des surfaces de plancher des locaux techniques nécessaires au fonctionnement d'un groupe de bâtiments ou d'un immeuble autre qu'une maison individuelle au sens de l'article L. 231-1 du code de la construction et de l'habitation, y compris les locaux de stockage des déchets ;
7° Des surfaces de plancher des caves ou des celliers, annexes à des logements, dès lors que ces locaux sont desservis uniquement par une partie commune ;
8° D'une surface égale à 10 % des surfaces de plancher affectées à l'habitation telles qu'elles résultent le cas échéant de l'application des alinéas précédents, dès lors que les logements sont desservis par des parties communes intérieures.

L'augmentation de surface de plancher s'entend donc d'une surface de plancher de 1 mètre 80 habitable.

Au sens de l'article 78 de la loi dite Boutin n° 2009-323 du 25 mars 2009 le bailleur n'a pas à produire de rapports sur la surface du logement. Il inscrit la surface dans le bail de tous les logements loués. Cette obligation ne concerne pas les logements loués en meublé.

En revanche, le locataire qui conteste la surface inscrite sur le bail doit produire une expertise technique. Une différence de 5% de la surface lui donne droit à une réduction de loyer.

Comme pour la loi dite Carrez, la superficie habitable au sens de la loi dite Boutin est la surface de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escaliers, gaines, embrasures de portes et fenêtres, et des parties d'une hauteur inférieure à 1.80m.

Toutefois, le calcul de la surface habitable est différente entre la loi dite loi Carrez qui concerne la vente d'un lot en copropriété et la loi dite Boutin qui concerne le bail de tous les logements non meublés puisque les surfaces considérées comme habitables ne sont pas semblables.

TABLEAU DES SURFACES CONSIDÉRÉES PAR LA LOI CARREZ ET LA LOI BOUTIN

Désignation Superficie loi Carrez Superficie habitable loi Boutin
Terrasses, balcons Non Non
Caves, garage, parking Non Non
Sous-sol autre que caves, garage, parking Oui Non
Combles aménagés Oui Oui
Combles non aménagés Oui Non
Grenier Oui Non
Réserve Oui Non
Remises Oui Non
Véranda Oui Non

LES EXPERTISES RECLAMEES ONT POUR BUT D'INFORMER LES LOCATAIRES

Article 3-3 de la loi du 6 juillet 1989 :

Un dossier de diagnostic technique, fourni par le bailleur, est annexé au contrat de location lors de sa signature ou de son renouvellement et comprend :
1° Le diagnostic de performance énergétique prévu à l'article L. 134-1 du code de la construction et de l'habitation ;
2° Le constat de risque d'exposition au plomb prévu aux articles L. 1334-5 et L. 1334-7 du code de la santé publique ;
3° Une copie d'un état mentionnant l'absence ou, le cas échéant, la présence de matériaux ou produits de la construction contenant de l'amiante. Un décret en Conseil d'Etat définit les modalités d'application du présent 3°, notamment la liste des matériaux ou produits concernés ;
4° Un état de l'installation intérieure d'électricité et de gaz, dont l'objet est d'évaluer les risques pouvant porter atteinte à la sécurité des personnes. Un décret en Conseil d'Etat définit les modalités d'application du présent 4° ainsi que les dates d'entrée en vigueur de l'obligation en fonction des enjeux liés aux différents types de logements, dans la limite de six ans à compter de la publication de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l'accès au logement et un urbanisme rénové.
Dans les zones mentionnées au I de l'article L. 125-5 du code de l'environnement, le dossier de diagnostic technique est complété à chaque changement de locataire par l'état des risques naturels et technologiques.
Le locataire ne peut se prévaloir à l'encontre du bailleur des informations contenues dans le diagnostic de performance énergétique, qui n'a qu'une valeur informative.
Le propriétaire bailleur tient le diagnostic de performance énergétique à la disposition de tout candidat locataire.

LES AUTRES DOCUMENTS ET EXPERTISES TECHNIQUES OU ENERGETIQUES

Le Décret n° 2012-411 du 23 mars 2012 fixe les conditions permettant de justifier du respect de la réglementation thermique pour bénéficier de la réduction d'impôt au titre de l'investissement immobilier locatif prévue à l'article 199 septvicies du code général des impôts

Cliquez ci-dessous pour accéder à la liste et description de toutes les pièces du dossier technique et énergétique.

LES ÉCONOMIES D'ÉNERGIE

Le Décret n° 2014-1740 du 29 décembre 2014 est relatif au règlement des aides du fonds d'aide à la rénovation thermique des logements privés (FART).

CONTRIBUTION DU LOCATAIRE AU PARTAGE DES ÉCONOMIES D'ÉNERGIE

Article 23-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 :

"Lorsque des travaux d'économie d'énergie sont réalisés par le bailleur dans les parties privatives d'un logement ou dans les parties communes de l'immeuble, une contribution pour le partage des économies de charge peut être demandée au locataire du logement loué, à partir de la date d'achèvement des travaux, sous réserve que ces derniers lui bénéficient directement et qu'ils lui soient justifiés. Elle ne peut toutefois être exigible qu'à la condition qu'un ensemble de travaux ait été réalisé ou que le logement atteigne un niveau minimal de performance énergétique.

Cette participation, limitée au maximum à quinze ans, est inscrite sur l'avis d'échéance et portée sur la quittance remise au locataire. Son montant, fixe et non révisable, ne peut être supérieur à la moitié du montant de l'économie d'énergie estimée.

Un décret en Conseil d'Etat, pris après avis de la Commission nationale de concertation, précise les conditions d'application du présent article, notamment la liste des travaux éligibles à réaliser et les niveaux minimaux de performance énergétique à atteindre, ainsi que les modalités d'évaluation des économies d'énergie, de calcul du montant de la participation demandée au locataire du logement et de contrôle de ces évaluations après travaux."

Le décret n° 2009-1439 du 23 novembre 2009 prévoit en application de l'article 23-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, la contribution du locataire au partage des économies de charges issues des travaux d'économie d'énergie réalisés par un bailleur privé.

La contribution du locataire au partage des économies de charges résultant des travaux d'efficacité énergétique réalisés par le bailleur est exigible à la condition que le bailleur, son représentant ou un tiers mandaté par lui ait engagé une démarche de concertation avec le locataire portant sur le programme de travaux qu'il envisage d'entreprendre, les modalités de leur réalisation, les bénéfices attendus en termes de consommation énergétique du logement et la contribution du locataire, notamment sa durée, au partage des économies de charges résultant de ces travaux.

A l'issue des travaux, une ligne supplémentaire en sus des lignes relatives au loyer et aux charges intitulée : « Contribution au partage de l'économie de charges » et la mention des dates de la mise en place et du terme de cette ligne supplémentaire ainsi que de la date d'achèvement des travaux sont inscrites sur l'avis d'échéance le cas échéant et portées sur la quittance remise au locataire.
Le versement de la contribution est exigible à partir du mois civil qui suit la date de fin des travaux.

Une contribution du locataire peut être demandée pour financer les travaux d'économie d'énergie suivants :

1° Soit des travaux correspondant à une combinaison d'au moins deux actions d'amélioration de la performance énergétique du logement ou du bâtiment concerné, parmi les actions suivantes :
a) Travaux d'isolation thermique des toitures ;
b) Travaux d'isolation thermique des murs donnant sur l'extérieur ;
c) Travaux d'isolation thermique des parois vitrées donnant sur l'extérieur ;
d) Travaux de régulation ou de remplacement de systèmes de chauffage ou de production d'eau chaude sanitaire ;
e) Travaux d'installation d'équipements de chauffage utilisant une source d'énergie renouvelable ;
f) Travaux d'installation d'équipements de production d'eau chaude sanitaire utilisant une source d'énergie renouvelable,
sous réserve que ces travaux et le niveau minimal de performance énergétique atteint soient conformes, a minima, aux exigences définies aux articles R. 131-25 à R. 131-28 du code de la construction et de l'habitation. Les niveaux minima à atteindre pour chaque catégorie de travaux sont précisés par un arrêté conjoint des ministres chargés de la construction et de l'énergie.

Si le bailleur demande à son locataire une contribution forfaitaire, l'entreprise ayant réalisé les travaux ou le maître d'œuvre ou l'organisme ayant délivré la certification du bâtiment ou un bureau de contrôle lui atteste qu'ils sont conformes aux critères définis ci dessus.

2° Soit des travaux conformes a minima aux exigences définies aux articles R. 131-25 à R. 131-28 du code de la construction et de l'habitation et permettant d'amener la consommation d'énergie du bâtiment pour le chauffage, la ventilation, la production d'eau chaude sanitaire, le refroidissement et l'éclairage des locaux en dessous d'un seuil défini par un arrêté conjoint des ministres en charge de la construction et de l'énergie.

L'économie de charges sur laquelle est basée la contribution demandée au locataire en contrepartie des travaux d'amélioration énergétique réalisés par le bailleur est calculée par une méthode de calcul conventionnel de la consommation d'énergie résultant d'une étude thermique préalable et prenant en compte les caractéristiques techniques et énergétiques du bâtiment, sa localisation géographique, ainsi qu'une occupation conventionnelle de celui-ci.
La contribution peut néanmoins être fixée de manière forfaitaire si l'une au moins des conditions suivantes est remplie :
a) Les caractéristiques constructives du bâtiment sont incompatibles avec la méthode de calcul ;
b) Le bailleur ne possède pas plus de trois logements mis à bail dans l'immeuble considéré.
La méthode de calcul et le forfait, qui tient compte des caractéristiques des logements considérés, sont définis par un arrêté conjoint des ministres chargés de la construction et de l'énergie.

Si le bailleur demande à son locataire une contribution basée sur un calcul de l'économie d'énergie à partir d'une méthode de calcul conventionnel, l'entreprise ayant réalisé les travaux ou le maître d'œuvre ou l'organisme ayant délivré la certification du bâtiment ou un bureau de contrôle lui atteste que ces derniers respectent les prescriptions de l'étude thermique préalable à la réalisation des travaux, pour atteindre la performance visée au 2° de l'article 4 du présent décret. Si tel n'est pas le cas, une nouvelle estimation de la consommation d'énergie du bâtiment est réalisée conformément au 2° de l'article 4 du présent décret afin d'évaluer la contribution du locataire.

PARTAGE DES ÉCONOMIES D'ENERGIE

ENTRE LOCATAIRE ET BAILLEUR SOCIAL

Les sociétés d'HLM bénéficient de nombreuses exceptions exposées à l'article 40 de la loi du 6 juillet 1989 pour préserver le caractère social du logement.

Le Décret n° 2009-1438 du 23 novembre 2009 relatif à la contribution du locataire au partage des économies de charges issues des travaux d'économie d'énergie réalisés par un bailleur social, crée au chapitre II du titre IV du livre IV du code de la construction et de l'habitation une section 5 ainsi rédigée :

Contribution du locataire au partage des économies de charges résultant des travaux d'économie d'énergie réalisés par le bailleur

Sous-section 1 Conditions de la contribution du locataire

Article R 442-24 du Code de la Construction et de l'Habitation :

La contribution du locataire au partage des économies de charges résultant des travaux d'efficacité énergétique réalisés par le bailleur est exigible à la condition que celui-ci ait engagé une démarche de concertation avec les associations représentatives de locataires présentes dans son patrimoine. Cette concertation porte sur le programme de travaux que le bailleur envisage d'entreprendre, les modalités de leur réalisation, les bénéfices attendus en termes de consommation énergétique des logements et la contribution des locataires, notamment sa durée, au partage des économies de charges résultant de ces travaux.

Article R 442-25 du Code de la Construction et de l'Habitation :

A l'issue des travaux, une ligne supplémentaire en sus des lignes relatives au loyer et aux charges intitulée : "Contribution au partage de l'économie de charges” et la mention des dates de la mise en place et du terme de cette ligne supplémentaire ainsi que de la date d'achèvement des travaux sont inscrites sur chaque avis d'échéance et portées sur chaque quittance remise au locataire.
Le premier avis d'échéance pouvant faire mention de cette ligne supplémentaire est celui du mois civil qui suit la date de fin des travaux.

Article R 442-26 du Code de la Construction et de l'Habitation :

Préalablement à la conclusion d'un nouveau bail avec un autre locataire pendant la durée de versement de la contribution mentionnée à l'article précédent, le bailleur apporte au nouveau locataire les éléments propres à justifier les travaux réalisés et le maintien de cette contribution et l'informe de son terme.

Sous-section 2 Travaux d'économie d'énergie pouvant donner lieu à une contribution du locataire

Article R 442-27 du Code de la Construction et de l'Habitation :

La contribution du locataire peut être demandée pour financer les travaux d'économie d'énergie suivants :
1° Soit des travaux correspondant à une combinaison d'au moins deux actions d'amélioration de la performance énergétique du logement ou du bâtiment concerné, parmi les actions suivantes :
a) Travaux d'isolation thermique des toitures
b) Travaux d'isolation thermique des murs donnant sur l'extérieur
c) Travaux d'isolation thermique des parois vitrées donnant sur l'extérieur
d) Travaux de régulation ou de remplacement de systèmes de chauffage ou de production d'eau chaude sanitaire
e) Travaux d'installation d'équipements de chauffage utilisant une source d'énergie renouvelable
 f) Travaux d'installation d'équipements de production d'eau chaude sanitaire utilisant une source d'énergie renouvelable,
sous réserve que ces travaux et le niveau minimal de performance énergétique atteint soient conformes, a minima, aux exigences définies aux articles R. 131-25 à R. 131-28. Les niveaux minima à atteindre pour chaque catégorie de travaux sont précisés par un arrêté conjoint des ministres chargés de la construction et de l'énergie.
2° Soit des travaux conformes a minima aux exigences définies aux articles R. 131-25 à R. 131-28 et permettant d'amener la consommation d'énergie du bâtiment pour le chauffage, la ventilation, la production d'eau chaude sanitaire, le refroidissement et l'éclairage des locaux en dessous d'un seuil défini par un arrêté conjoint des ministres en charge de la construction et de l'énergie.

Sous-section 3 Calcul de la contribution du locataire et contrôle après travaux

Article R 442-28 du Code de la Construction et de l'Habitation :

L'économie de charges sur laquelle est basée la contribution demandée au locataire en contrepartie des travaux d'amélioration énergétique réalisés par le bailleur est calculée par une méthode de calcul conventionnel de la consommation d'énergie résultant d'une étude thermique préalable et prenant en compte les caractéristiques techniques et énergétiques du bâtiment, sa localisation géographique ainsi qu'une occupation conventionnelle de celui-ci.
La contribution peut néanmoins être fixée de manière forfaitaire si l'une au moins des conditions suivantes est remplie :
a) Les caractéristiques constructives du bâtiment sont incompatibles avec la méthode de calcul ;
b) Le bailleur ne possède pas plus de trois logements locatifs dans l'immeuble considéré.
La méthode de calcul et le forfait, qui tient compte des caractéristiques des logements considérés, sont définis par un arrêté conjoint des ministres chargés de la construction et de l'énergie.

Article R 442-29 du Code de la Construction et de l'Habitation :

Si le bailleur demande à son locataire une contribution basée sur un calcul de l'économie d'énergie à partir d'une méthode de calcul conventionnel, le maître d'œuvre ou l'entreprise ayant réalisé les travaux ou l'organisme ayant délivré la certification du bâtiment ou un bureau de contrôle lui atteste que ces derniers respectent les prescriptions de l'étude thermique préalable à la réalisation des travaux, pour atteindre la performance visée au 2° de l'article R. 442-27. Si tel n'est pas le cas, une nouvelle estimation de la consommation d'énergie du bâtiment est réalisée conformément au 2° de l'article R. 442-27 afin d'évaluer la contribution du locataire.

Article R 442-30 du Code de la Construction et de l'Habitation :

Si le bailleur demande à son locataire une contribution forfaitaire, le maître d'œuvre ou l'entreprise ayant réalisé les travaux ou l'organisme ayant délivré la certification du bâtiment ou un bureau de contrôle lui atteste qu'ils sont conformes aux critères définis au 1° de l'article R. 442-27 du code de la construction et de l'habitation.

Le Décret n° 2009-1438 du 23 novembre 2009 relatif à la contribution du locataire au partage des économies de charges issues des travaux d'économie d'énergie réalisés par un bailleur social, crée au chapitre unique du titre VIII du livre IV du code de la construction et de l'habitation un article R. 481-12.

Article R 481-12 du Code de la Construction et de l'Habitation :

Les dispositions de la section 5 du chapitre II du titre IV du livre IV sont applicables aux sociétés d'économie mixte pour les logements faisant l'objet de convention régies par l'article L. 351-2.

L'Arrêté du 29 octobre 2012 est relatif à l'agrément de la demande de titre V relative à la prise en compte du système «générateur hybride» dans la réglementation thermique 2012.

Nous pouvons analyser GRATUITEMENT et SANS AUCUN ENGAGEMENT vos griefs pour savoir s'ils sont susceptibles d'être recevables devant le parlement européen, la CEDH, le Haut Commissariat aux droits de l'homme, ou un autre organisme de règlement international de l'ONU.

Si vos griefs semblent recevables, pour augmenter réellement et concrètement vos chances et pour un tarif modique, vous pouvez nous demander de vous aider à rédiger votre pétition, votre requête ou votre communication individuelle.

Pour établir une stratégie, nous pouvons aussi prévoir des observations en réponse, au rapport du conseiller rapporteur à la Cour de Cassation ou du rapporteur public devant le Conseil d'État. Pensez à nous contacter si possible durant la procédure en cassation ou devant les juridictions suprêmes.

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 Article 3-1 de loi n° 89-462 du 6 juillet 1989