BAIL GRATUIT DE LOGEMENT

Rédigés par Frédéric Fabre docteur en droit.

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- MODELES GRATUITS DE BAIL D'HABITATION ET DE SES FORMALITES

- INFORMATIONS JURIDIQUES GRATUITES SUR LE BAIL D'HABITATION

Le régime de droit commun en matière de baux d'habitation est défini principalement par la la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 modifiée. L'ensemble de ces dispositions étant d'ordre public, elles s'imposent aux parties qui, ne peuvent pas y renoncer.

Nous pouvons analyser GRATUITEMENT et SANS AUCUN ENGAGEMENT vos griefs pour savoir s'ils sont susceptibles d'être recevables devant le parlement européen, la CEDH, le Haut Commissariat aux droits de l'homme, ou un autre organisme de règlement international de l'ONU. Contactez nous à fabre@fbls.net

Si vos griefs semblent recevables, pour augmenter réellement et concrètement vos chances, vous pouvez nous demander de vous assister pour rédiger votre pétition, votre requête ou votre communication individuelle.

MODÈLE GRATUIT DE BAIL AVEC SES FORMALITÉS

Le modèle gratuit qui concerne le bail d'une maison, d'un appartement, d'un studio et une location précaire de logement nu, est tiré du Décret n° 2015-587 du 29 mai 2015 relatif aux contrats types de location de logement à usage de résidence principale.

Champ du modèle du bail : le présent modèle de bail est applicable aux locations et aux colocations de logement nu et qui constitue la résidence principale du preneur, à l'exception :
-des colocations formalisées par la conclusion de plusieurs contrats entre les colocataires et le bailleur ;
-des locations de logements faisant l'objet d'une convention passée en application de l'article L. 351-2 ou de l'article L. 321-8 du code de la construction et de l'habitation ;
-des locations de logement appartenant à un organisme d'habitation à loyer modéré ne faisant pas l'objet d'une convention passée en application de l'article L. 351-2 précité.

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- MODÈLE GRATUIT DE BAIL DE LOGEMENT NU ET DE CONTRAT DE COLOCATION A BAIL UNIQUE

- CONTENU DE LA NOTICE D'INFORMATION ANNEXÉE AUX CONTRATS DE LOCATION

- CHARGES DU LOCATAIRE POUR UNE MAISON

- CHARGES DU LOCATAIRE POUR UN STUDIO OU UN APPARTEMENT

- ÉTAT DES LIEUX D'UN LOGEMENT

- MODÈLE GRATUIT DE CAUTION

- CONSIGNES DE SÉCURITÉ EN CAS D'INCENDIE A AFFICHER DANS LES PARTIES COMMUNES D'UN IMMEUBLE COLLECTIF

- MODÈLE D'ATTESTATION DU DÉTECTEUR DE FUMÉE

MODÈLE GRATUIT DE BAIL DE LOGEMENT NU

Notre Conseil: Copiez collez sur une page Word ou autre préalablement ouverte puis complétez ou modifiez le texte comme vous le souhaitez.

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BAIL DE LOGEMENT NU

(CONTRAT DE COLOCATION A BAIL UNIQUE)

I. Désignation des parties

Le présent contrat est conclu entre les soussignés :

nom et prénom, ou dénomination du bailleur/ domicile ou siège social/ qualité du bailleur (personne physique, personne morale / adresse électronique (facultatif)

Pour les personnes morales, précisez si la personne morale est une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus

ci-après dénommé " le bailleur ", d'une part,

A reproduire si pluralité de bailleur.

représenté par le mandataire :

nom ou raison sociale et adresse du mandataire ainsi que l'activité exercée numéro et lieu de délivrance de la carte professionnelle/ nom et adresse du garant, cette mention est obligatoire pour mes professionnels exerçant une activité mentionnée à l'article 1er de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d'exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce.

ET

nom et prénom du ou des locataires ou, en cas de colocation, des colocataires, adresse électronique (facultatif)

ci-après dénommé " le locataire ", d'autre part,

Il a été convenu ce qui suit :

II. Objet du contrat

Le présent contrat a pour objet la location d'un logement ainsi déterminé :

A. Consistance du logement

- Localisation du logement :

adresse/ bâtiment/ étage/ porte etc ;

- Type d'habitat :

immeuble collectif ou individuel ;

- Régime juridique de l'immeuble :

mono propriété ou copropriété ;

- Période de construction :

avant 1949, de 1949 à 1974, de 1975 à 1989, de 1989 à 2005, depuis 2005 ;

- Surface habitable au sens de l'article 3 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 :

[...] m2 ; aucune dépendance, véranda, cave, combles non aménagées, garage, balcon ne doivent être comptées dans la surface habitable - la hauteur sous plafond est de 1M80 pour être une surface habitable.

- Nombre de pièces principales :

[...] ; la cuisine, les toilettes, la salle de bains et les couloirs ne sont pas comptés

- Autres parties du logement :

cas échéant : grenier, comble aménagé ou non, terrasse, balcon, loggia, jardin etc ;

- Éléments d'équipements du logement :

cuisine équipée, détail des installations sanitaires etc ;

- Modalité de production de chauffage :

[individuel ou collectif]  Si chauffage collectif, précisez les modalités de répartition de la consommation du locataire.

- Modalité de production d'eau chaude sanitaire :

[individuelle ou collective] En cas de production collective, précisez les modalités de répartition de la consommation du locataire.

B. Destination des locaux :

Les locaux objets des présents, sont à usage :

usage d'habitation ou usage mixte professionnel et d'habitation

C. Désignation des locaux et équipements accessoires de l'immeuble à usage privatif du locataire :

Le cas échéant :  cave, parking, garage etc.

D. Énumération des locaux, parties, équipements et accessoires de l'immeuble à usage commun :

Le cas échéant : garage à vélo, ascenseur, espaces verts, aires et équipements de jeux, laverie, local poubelle, gardiennage, autres prestations et services collectifs etc.

E. Équipement d'accès aux technologies de l'information et de la communication :

modalités de réception de la télévision dans l'immeuble, modalités de raccordement Internet etc...

III. Date de prise d'effet et durée du contrat

La durée du contrat et sa date de prise d'effet sont ainsi définies :

A. Date de prise d'effet du contrat :

Le [...]

B. Durée du contrat :

La durée du présent contrat est de........ ans.

- durée minimale de trois ans pour les bailleurs personnes physiques ou SCI familiale ou de six ans pour les bailleurs personnes morales.

- durée réduite et minimale d'un an lorsqu'un événement précis  qui justifient que le bailleur personne physique ait à reprendre le local pour des raisons professionnelles ou familiales.

Par conséquent, le présent contrat débute le........... pour se terminer le...............

C. Événement et raison justifiant la durée réduite du contrat de location :

Le présent contrat de location est conclu pour une durée de........... mois puisque le bailleur invoque l'évènement suivant :

Le cas échéant décrivez précisément les raisons professionnelles ou familiales qui justifie la durée réduite et minimale d'un an du bail, dans les conditions prévues par les articles 11 et 13 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

qui le contraint à récupérer le logement conformément à la possibilité légale offerte par les articles 11 et 13 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par conséquent, à la date prévue, le locataire devra libérer immédiatement les lieux. S'il s'y refuse, son expulsion aura lieu sur simple ordonnance de référé. Le locataire pourra alors être contraint de rembourser au bailleur tous les dommages directs et indirects causés par le non accès à son logement à la date prévue.

D. Renouvellement et fin du contrat :

En l'absence de proposition de renouvellement du contrat, celui-ci est, à sont terme, reconduit tacitement pour 3 ou 6 ans et dans les mêmes conditions.

Le locataire peut mettre fin au bail à tout moment, après avoir donné congé.

Le bailleur, quant à lui, peut mettre fin au bail à son échéance et après avoir donné congé six mois avant la fin du bail, soit pour reprendre le logement en vue de l'occuper lui-même ou une personne de sa famille, soit pour le vendre, soit pour un motif sérieux et légitime.

IV. Conditions financières

Les parties conviennent des conditions financières suivantes :

A. Loyer

1° Fixation du loyer initial :

a) Montant du loyer mensuel :

Le présent bail est consenti et accepté moyennant le loyer mensuel de....... euros hors taxes, qui sera payable d'avance le premier jour de chaque mois.

Lorsqu'un complément de loyer est appliqué, le loyer mensuel s'entend comme la somme du loyer de base et de ce complément.

b) Modalités particulières de fixation initiale du loyer applicables dans certaines zones tendues :

Zones d'urbanisation continue de plus de 50 000 habitants où il existe un déséquilibre marqué entre l'offre et la demande de logements, entraînant des difficultés sérieuses d'accès au logement sur l'ensemble du parc résidentiel telles que définies par décret accessible en cliquant ici.

- le loyer du logement objet du présent contrat est soumis au décret fixant annuellement le montant maximum d'évolution des loyers à la relocation : [Oui/ Non]
- le loyer du logement objet du présent contrat est soumis au loyer de référence majoré fixé par arrêté préfectoral : [Oui/ Non]
- le montant du loyer de référence : [...] €/ m2/ Montant du loyer de référence majoré : [...] €/ m2
- le complément de loyer :

Le cas échéant, si un complément de loyer est prévu, indiquez le montant du loyer de base, nécessairement égal au loyer de référence majoré, le montant du complément de loyer et les caractéristiques du logement justifiant le complément de loyer.

c) Le cas échéant, informations relatives au loyer du dernier locataire :

Le dernier loyer que le précédent locataire a acquitté est de........ euros versé le........... La dernière révision a eu lieu le...........

Le cas échéant, le montant du dernier loyer acquitté par le précédent locataire, date de versement et date de la dernière révision du loyer. Cette Mention est obligatoire si le précédent locataire a quitté le logement moins de dix-huit mois avant le signature du bail.

2° Modalités de révision :

a) Date de révision :

A la date du premier anniversaire de la signature du présent bail.

Le loyer fixé ci-dessus sera révisé automatiquement chaque année à la date anniversaire du contrat en fonction de la variation de la moyenne sur quatre trimestres de l'I.R.L publié par l''INSEE.

b) Date ou trimestre de référence de l'IRL avec l'Indice de Référence des Loyers :

L'indice de référence est...... du........ trimestre de l'année........

La moyenne à prendre en compte lors de chaque révision sera celle du même trimestre de chaque année.

Soyez précis ! Pour tout savoir sur l'IRL, cliquez sur le lien

B. Charges récupérables

1. Modalité de règlement des charges récupérables :

Le paiement de ces charges fera l'objet de provisions mensuelles payables en même temps que le loyer, la régularisation ayant lieu chaque année après décompte du montant des charges réelles ou des frais de copropriété transmis par le syndic. Le bailleur transmet au locataire, tout justificatif des charges.

Provisions sur charges avec régularisation annuelle ou paiement périodique des charges sans provision.

En cas de colocation, les parties peuvent convenir de la récupération des charges par le bailleur sous la forme d'un forfait.

2. Montant des provisions sur charges ou, en cas de colocation, du forfait de charge :

La provision mensuelle, au jour de la conclusion du présent bail, est fixée à................. euros par mois.

Le cas échéant, fixez le montant des provisions sur charge loyalement ni trop haut ni trop bas. Dans les deux cas le bailleur serait responsable vis à vis du locataire.

Le locataire déclare dès à présent accepter toute charge nouvelle qui serait créée par le législateur ou par l'assemblée générale de copropriété.

3. Modalités de révision du forfait de charges des colocataires :

Chaque année, à la date anniversaire des présents, le forfait pour charge pourra être augmenté après décompte justifié par le bailleur.

En cas de colocation, si les parties conviennent d'un forfait de charges et de sa révision annuelle, ce forfait est révisé dans les mêmes conditions que le loyer principal.

C. Contribution pour le partage des économies de charges :

Le cas échéant, il s'agit de la contribution des locataires pour les économies d'énergie en application de l'article 23-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989

1. Montant et durée de la participation du locataire restant à courir au jour de la signature du contrat :

[...].

2. Éléments propres à justifier les travaux réalisés donnant lieu à cette contribution :

[...].

D. En cas de colocation souscription par le bailleur d'une assurance pour le compte des colocataires : [Oui/ Non]

Au cours de l'exécution du contrat de location et dans les conditions prévues par la loi, les colocataires peuvent provoquer la résiliation de l'assurance souscrite par le bailleur pour leur compte.

1. Montant total annuel récupérable au titre de l'assurance pour compte des colocataires :

[...] Correspond au montant de la prime d'assurance annuelle, éventuellement majoré dans la limite d'un montant fixé par décret en Conseil d'État.

2. Montant récupérable par douzième :

[...]. à rajouter au loyer à titre de charge chaque mois !

E. Modalités de paiement

-périodicité du paiement : chaque mois en même temps que le loyer.

Paiement mensuel de droit à tout moment à la demande du locataire ;

- Paiement [à échoir/ à terme échu] ;

- Date ou période de paiement : [...] ;

- Lieu de paiement : [...] ;

- Montant total dû à la première échéance de paiement pour une période complète de location :

Détaillez la somme des montants relatifs au loyer, aux charges récupérable, à la contribution pour le partage des économies de charges et, en cas de colocation, à l'assurance récupérable pour le compte des colocataires.

F. Lors du renouvellement de contrat, modalités de réévaluation d'un loyer qui serait manifestement sous ou sur-évalué

Quand un loyer est manifestement sous évalué, il peut être augmenté en dehors du plafonnement de l'indice INSEE en zone non tendue

1. Montant de la hausse ou de la baisse de loyer mensuelle : [...].

2. Modalité d'application annuelle de la hausse :

par tiers ou par sixième selon la durée du contrat et le montant de la hausse de loyer.

V. Travaux

A. Montant et nature des travaux d'amélioration ou de mise en conformité avec les caractéristiques de décence effectués depuis la fin du dernier contrat de location ou depuis le dernier renouvellement :

Le cas échéant, précisez par ailleurs le montant des travaux d'amélioration effectués au cours des six derniers mois.

Louer un logement indécent est non seulement illégal mais aussi anticonstitutionnel.

B.  Majoration du loyer en cours de bail consécutive à des travaux d'amélioration entrepris par le bailleur :

Le cas échéant,nature des travaux, modalités d'exécution, délai de réalisation ainsi que montant de la majoration du loyer. Cette clause est invalide pour les travaux de mise en conformité aux caractéristiques de décence.

C. Diminution de loyer en cours de bail consécutive à des travaux entrepris par le locataire :

Durée de cette diminution et, en cas de départ anticipé du locataire, modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées.

VI. Garanties

Pour garantir l'exécution de ses obligations, le preneur versera la somme de (Le dépôt de garantie doit être inférieur ou égal à un mois de loyers hors charges) euros, représentant un mois de loyer en principal.

Ce dépôt, non productif d'intérêts, est indépendant des loyers et charges, lesquels devront être régulièrement payés aux dates fixées, jusqu'au départ effectif du locataire.

Il sera restitué au preneur en fin de jouissance, dans le mois suivant l'envoi par le syndic du relevé des comptes de charges de la période intéressée et au plus tard, deux mois après le départ effectif du locataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes dûment justifiées restant dues au bailleur ou dont celui-ci pourrait être tenu pour responsable aux lieu et place du preneur.

En aucun cas, le preneur ne pourra imputer le loyer et les charges, dont il est redevable, sur le dépôt de garantie.

VII. Clause de solidarité

Pour l'exécution de toutes les obligations résultant du présent bail, il y aura solidarité et indivisibilité entre les parties ci-dessus désignées par le terme de "locataire".

Le locataire s'engage à faire connaître au bailleur toute modification de sa situation matrimoniale.

VIII. Clause résolutoire

Le juge compétent pourra constater la résiliation immédiate et de plein droit du présent bail:

- deux mois après un commandement demeuré infructueux à défaut de paiement aux termes convenus de tout ou partie du loyer et des charges dûment justifiées ou en cas de non - versement du dépôt de garantie éventuellement prévu au contrat;

- un mois après un commandement demeuré infructueux à défaut d'assurance contre les risques locatifs.

Lorsqu'une caution garantit les obligations du présent contrat, le commandement de payer est signifié à la caution dans un délai de quinze jours, à compter de la signification du commandement au locataire. A défaut, la caution ne peut être tenue au paiement des pénalités ou intérêts de retard.

Une fois acquis au bailleur le bénéfice de la clause résolutoire, le locataire devra libérer immédiatement les lieux ; s'il s'y refuse, deux mois après la lettre d'avertissement au préfet, son expulsion pourra être  prononcée par le juge compétent. En cas de paiement par chèque, le loyer ne sera considéré comme réglé qu'après encaissement.

Les meubles meublants pourront être saisis et vendus aux enchères publiques. Tout meuble laissé sur place, pourra soit être vendu aux enchères publiques, soit être déclaré abandonné.

IX. Honoraires de location

A mentionner lorsque le contrat de location est conclu avec le concours d'une personne mandatée et rémunérée à cette fin.

A. Dispositions applicables

Il est rappelé les dispositions du I de l'article 5 de la loi du 6 juillet 1989, alinéas 1 à 3 :

La rémunération des personnes mandatées pour se livrer ou prêter leur concours à l'entremise ou à la négociation d'une mise en location d'un logement, tel que défini aux articles 2 et 25-3, est à la charge exclusive du bailleur, à l'exception des honoraires liés aux prestations mentionnées aux deuxième et troisième alinéas du présent I.

Les honoraires des personnes mandatées pour effectuer la visite du preneur, constituer son dossier et rédiger un bail sont partagés entre le bailleur et le preneur. Le montant toutes taxes comprises imputé au preneur pour ces prestations ne peut excéder celui imputé au bailleur et demeure inférieur ou égal à un plafond par mètre carré de surface habitable de la chose louée fixé par voie réglementaire et révisable chaque année, dans des conditions définies par décret. Ces honoraires sont dus à la signature du bail.

Les honoraires des personnes mandatées pour réaliser un état des lieux sont partagés entre le bailleur et le preneur. Le montant toutes taxes comprises imputé au locataire pour cette prestation ne peut excéder celui imputé au bailleur et demeure inférieur ou égal à un plafond par mètre carré de surface habitable de la chose louée fixé par voie réglementaire et révisable chaque année, dans des conditions définies par décret. Ces honoraires sont dus à compter de la réalisation de la prestation.

Plafonds applicables :

- montant du plafond des honoraires imputables aux locataires en matière de prestation de visite du preneur, de constitution de son dossier et de rédaction de bail : [...] €/ m2 de surface habitable ;

Zone très tendue : 12 euros le m2

Zone tendue : 10 euros le m2

Reste du Territoire : 8 euros le m2.

- montant du plafond des honoraires imputables aux locataires en matière d'établissement de l'état des lieux d'entrée : 3 €/ m2 de surface habitable.

B. Détail et répartition des honoraires

1. Honoraires à la charge du bailleur :

- Prestations de visite du preneur, de constitution de son dossier et de rédaction de bail :

détail des prestations effectivement réalisées et montant des honoraires toutes taxes comprises dus à la signature du bail, cette rubrique est rajoutée du fait que des agences immobilières faisaient une remise de la totalité des honoraires au bailleur

- Prestation de réalisation de l'état des lieux d'entrée :

montant des honoraires toutes taxes comprises dus à compter de la réalisation de la prestation

- Autres prestations :

détail des prestations et conditions de rémunération.

2. Honoraires à la charge du locataire :

- Prestations de visite du preneur, de constitution de son dossier et de rédaction de bail :

détail des prestations effectivement réalisées et montant des honoraires toutes taxes comprises dus à la signature du bail. Les sommes doivent être identiques que celles payées par le bailleur.

- Prestation de réalisation de l'état des lieux d'entrée :

montant des honoraires toutes taxes comprises dus à compter de la réalisation de la prestation. Les sommes doivent être identiques que celles payées par le bailleur.

X. Autres conditions particulières

Vous pouvez définir des clauses particulières à discuter entre les parties, à condition qu'elles soient légales et non abusives

IL EST FORTEMENT CONSEILLÉ DE RAJOUTER :

Le bailleur s'engage à:

1. Délivrer au locataire, les locaux en bon état d'usage et de réparations, ainsi que de laisser les équipements mentionnés au contrat, en bon état de fonctionnement.

2. Assurer au locataire, la jouissance paisible des locaux loués; toutefois, sa responsabilité ne pourra pas être recherchée à raison des voies de fait dont les autres locataires, occupants de l'immeuble ou des tiers se rendraient coupables à l'égard du locataire des présents.

3. Entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu et y faire toutes les réparations nécessaires autres que locatives.

4. Ne pas diminuer les prestations convenues dans les présentes en dehors des cas de force majeure.

5. Remettre gratuitement une quittance au locataire lorsqu'il en fait la demande.

6. Délivrer un reçu dans tous les cas où le locataire effectue un paiement partiel.

Le locataire s'engage à:

1. Payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Le paiement mensuel est de droit s'il en fait la demande.

2. User PAISIBLEMENT des locaux et équipements loués suivant la destination prévue au bail. En particulier, il s'engage le cas échéant, à respecter les stipulations prévues à cet égard par le règlement intérieur de l'immeuble et par le règlement de copropriété, dont il déclare avoir pris connaissance. Il s'engage également à respecter toutes les décisions, prises à compter de son entrée en jouissance, par l'assemblée générale des copropriétaires.

3. Répondre des dégradations et pertes survenant pendant la durée du bail dans les locaux et causés par son fait ou le fait des personnes qu'il a introduit dans le logement.

4. Prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au bail et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

5. Ne pas céder le bail, ni sous-louer le local sauf avec l'accord écrit du bailleur, y compris sur le prix du loyer. En cas de cessation du présent bail, le sous-locataire ne pourra se prévaloir d'aucun droit à l'encontre du bailleur, ni d'aucun titre d'occupation.

6. Laisser exécuter dans les lieux loués les travaux d'amélioration des parties communes ou des parties privatives du même immeuble, ainsi que les travaux nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués, les dispositions des premier, deuxième et troisième alinéas de l'article 1724 du Code civil sont applicables à ces travaux.

7. Ne pas transformer les locaux et équipements loués sans l'accord écrit du bailleur. En cas de méconnaissance par le locataire de cette obligation, le bailleur pourra exiger la remise en état des lieux ou des équipements au départ du locataire ou conserver les transformations effectuées, sans que le preneur ne puisse réclamer une indemnisation pour les frais engagés.

Si les transformations opérées mettent en péril le bon fonctionnement des équipements ou la sécurité du local, le bailleur pourra exiger, aux frais du locataire, la remise immédiate des lieux en l'état.

8. S'assurer contre les risques locatifs dont il doit répondre en sa qualité de locataire notamment incendie et dégât des eaux et en justifier au bailleur à la remise des clefs, en lui transmettant l'attestation émise par son assureur ou son représentant. Il devra en justifier ainsi chaque année, à la demande du bailleur.

9. Faire entretenir une fois par an les équipements individuels de chauffage, de gaz, d'eau et en justifier à première demande du bailleur.

10. Accepter la réalisation par le bailleur des réparations urgentes et qui ne peuvent être différées jusqu'à la fin du bail conformément à l'article 1724 du Code civil. Si ces réparations durent plus de 40 jours, le loyer, à l'exclusion des charges, sera diminué à proportion du temps et de la partie de la chose louée dont le locataire aura été privé.

11. Informer immédiatement le bailleur de tout sinistre et des dégradations se produisant dans les lieux loués, même s'il n'en résulte aucun dommage apparent.

12. Laisser visiter les lieux loués, en vue de leur vente ou de leur location, deux heures par jour, au choix du bailleur, sauf les jours fériés.

13. Acquitter toutes les contributions et taxes lui incombant personnellement, notamment la taxe d'habitation, de manière à ce que le bailleur ne soit pas inquiété à ce sujet. Le preneur devra, avant tout déménagement, justifier du paiement des impôts dont le bailleur pourrait être tenu responsable.

14. Ne pas déménager, sans s'être conformé à ses obligations, ni sans avoir auparavant présenté au bailleur les quittances justifiant du paiement de la taxe d'habitation prévue par l'article 1686 du CGI.

15. Remettre au bailleur, dès son départ, toutes les clés des locaux loués et lui faire connaître sa nouvelle adresse.

XI. Annexes

Sont annexées et jointes au contrat de location les pièces suivantes :

A. En cas de copropriété, un extrait du règlement concernant la destination de l'immeuble, la jouissance et l'usage des parties privatives et communes, et précisant la quote-part afférente au lot loué dans chacune des catégories de charges

B. Un dossier de diagnostic technique comprenant

- un diagnostic de performance énergétique ;

- un constat de risque d'exposition au plomb pour les immeubles construits avant le 1er janvier 1949 ;

- une copie d'un état mentionnant l'absence ou la présence de matériaux ou de produits de la construction contenant de l'amiante ;

A compter de l'entrée en vigueur du décret d'application listant notamment les matériaux ou produits concernés (non encore publié, seule la vente du logement est concernée).

- un état de l'installation intérieure d'électricité et de gaz, dont l'objet est d'évaluer les risques pouvant porter atteinte à la sécurité des personnes ;

A compter de la date d'entrée en vigueur de cette disposition, prévue par décret (non encore publié, seule la vente du logement est concernée).

- le cas échéant, un état des risques naturels et technologiques pour le zones couvertes par un plan de prévention des risques technologiques ou par un plan de prévention des risques naturels prévisibles, prescrit ou approuvé, ou dans des zones de sismicité.

La liste des communes comprises dans ces zones est définie localement par arrêté préfectoral. Il faut vous adresser à la mairie pour le savoir.

C. Une notice d'information relative aux droits et obligations des locataires et des bailleurs.

D. Un état des lieux.

L'état des lieux d'entrée est établi lors de la remise des clés, dont la date peut être ultérieure à celle de conclusion du contrat.

E. Le cas échéant, Une autorisation préalable de mise en location.

Dispositif applicable dans certains territoires présentant une proportion importante d'habitat dégradé délimité localement par l'établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d'habitat ou, à défaut, le conseil municipal (art. 92 de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l'accès au logement et un urbanisme rénové).

F. Le cas échéant, Les références aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables.

Lorsque la détermination du montant du loyer est la conséquence d'une procédure liée au fait que le loyer précédemment appliqué était manifestement sous évalué.

XII. Élection de domicile et signatures

Pour l'exécution du présent contrat, le bailleur élit son domicile en sa demeure et le locataire dans les lieux loués. Le tribunal compétent est celui du siège du lieu des locaux objets des présents.

Le [date], à [lieu],

Signature du bailleur [ou de son mandataire, le cas échéant] Signature du locataire

CONTENU DE LA NOTICE D'INFORMATION ANNEXÉE AUX CONTRATS DE LOCATION

Préambule.

1. Etablissement du bail.
1.1. Forme et contenu du contrat.
1.2. Durée du contrat.
1.3. Conditions financières de la location.
1.3.1. Loyer.
1.3.1.1. Fixation du loyer initial.
1.3.1.2. Evolution du loyer en cours de contrat.
1.3.1.2.1. Révision annuelle du loyer.
1.3.1.2.2. Evolution du loyer consécutive à des travaux.
1.3.1.3. Ajustement du loyer au renouvellement du bail.
1.3.2. Charges locatives.
1.3.3. Contribution du locataire au partage des économies de charges.
1.3.4. Modalités de paiement.
1.4. Garanties.
1.4.1. Dépôt de garantie.
1.4.2. Garantie autonome.
1.4.3. Cautionnement.
1.5. Etat des lieux.
2. Droits et obligations des parties.
2.1. Obligations générales du bailleur.
2.2. Obligations générales du locataire.
3. Fin de contrat et sortie du logement.
3.1. Congés.
3.1.1. Congé délivré par le locataire.
3.1.2. Congé délivré par le bailleur.
3.2. Sortie du logement.
3.2.1. Etat des lieux de sortie.
3.2.2. Restitution du dépôt de garantie.
4. Règlement des litiges locatifs.
4.1. Règles de prescriptions.
4.2. Règlement amiable et conciliation.
4.3. Action en justice.
4.3.1. Généralités.
4.3.2. Résiliation judiciaire et de plein droit.
4.3.2.1. Mise en œuvre de la clause résolutoire de plein droit.
4.3.2.2. Résiliation judicaire.
4.3.2.3. Assignation aux fins de résiliation du bail et pouvoirs du juge.
4.4. Prévention des expulsions.
4.4.1. Le fonds de solidarité pour le logement.
4.4.2. La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).
4.5. Procédure d'expulsion.
5. Contacts utiles.

Préambule

Le régime de droit commun des baux d'habitation, applicable aux locations de logements constituant la résidence principale des locataires, est défini principalement par la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs.

La présente notice d'information rappelle les principaux droits et obligations des parties ainsi que certaines des voies de conciliation et de recours possibles pour régler leurs litiges.

Si la plupart des règles s'appliquent indifféremment à l'ensemble des locations, la loi prévoit certains aménagements pour les locations meublées ou les colocations afin de prendre en compte les spécificités attachées à ces catégories de location.

Pour prétendre à la qualification de meublé, un logement doit être équipé d'un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d'y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante (titre 1er bis de la loi du 6 juillet 1989).

Les colocations, définies comme la location d'un même logement par plusieurs locataires, sont soumises au régime applicable le cas échéant aux locations nues ou meublées et aux règles spécifiques prévues par la loi en matière de colocation (art. 8-1).

1. Établissement du bail

1.1. Forme et contenu du contrat

Le contrat de location est établi par écrit et respecte un bail type défini par décret.

Le bail peut être établi directement entre le bailleur et le locataire, éventuellement avec l'aide d'un intermédiaire (agent immobilier, administrateur de biens, huissier, notaire...). Il doit être fait en autant d'originaux que de parties et remis à chacune d'elles.

Le contrat de location doit comporter certaines mentions et notamment l'identité des parties, la description du logement, sa surface habitable et les conditions financières du contrat. Ainsi, en cas d'inexactitude supérieure à 5 % de la surface habitable mentionnée au bail d'une location nue, le locataire peut demander une diminution de loyer proportionnelle à l'écart constaté (art. 3 et 3-1).

Certaines clauses sont interdites. Si elles figurent dans le contrat, elles sont alors considérées comme étant inapplicables. Il s'agit notamment des clauses qui imposent comme mode de paiement du loyer le prélèvement automatique, qui prévoient des pénalités en cas de retard dans le paiement du loyer, qui interdisent au locataire d'héberger des personnes ne vivant pas habituellement avec lui, qui prévoient des frais de délivrance ou d'envoi de quittance, etc. (art. 4).

Le bailleur est tenu de remettre au locataire un certain nombre de documents lors de la signature du contrat, et notamment un dossier de diagnostic technique (art. 3-3).

1.2. Durée du contrat

Location d'un logement nu :
Le bail d'un logement nu est conclu pour une durée minimum de trois ans lorsque le bailleur est une personne physique (par exemple, un particulier) ou une société civile immobilière familiale, et de six ans lorsqu'il est une personne morale (par exemple, une société, une association).

A la fin du bail et à défaut de congé donné par l'une ou l'autre des parties, le bail est renouvelé sur proposition du bailleur ou reconduit automatiquement et dans les mêmes conditions pour trois ans lorsque le bailleur est une personne physique ou une société civile immobilière familiale, et pour six ans lorsqu'il est une personne morale (art. 10).

Par exception, la durée peut être inférieure à trois ans, mais d'au minimum un an, si le bailleur (personne physique, membre d'une société civile immobilière familiale ou d'une indivision) prévoit de reprendre son logement pour des raisons familiales ou professionnelles. Les raisons et l'événement invoqué pour justifier la reprise doivent impérativement figurer dans le bail. Le bailleur confirme au locataire, par lettre recommandée avec avis de réception, au minimum deux mois avant la fin du bail que l'événement est réalisé et qu'il reprendra le logement à la date prévue. Si la réalisation de l'événement justifiant la reprise du logement est différée, le bailleur peut également proposer dans les mêmes délais un ultime report du terme du contrat. Lorsque l'événement ne s'est pas produit ou n'a pas été confirmé, le bail se poursuit jusqu'au délai de trois ans (art. 11).

Location d'un logement meublé :
Le contrat de location d'un logement meublé est conclu pour une durée d'au moins un an. A la fin du bail et à défaut de congé donné par le bailleur ou le locataire ou de proposition de renouvellement, le bail est reconduit automatiquement et dans les mêmes conditions pour un an.

Lorsque le locataire est un étudiant, les parties peuvent convenir d'un bail d'une durée de neuf mois qui n'est pas reconductible tacitement. Dans ce cas, si les parties ne conviennent pas de la reconduction du contrat, celui-ci prend fin à son terme (art. 25-7).

1.3. Conditions financières de la location

1.3.1. Loyer

1.3.1.1. Fixation du loyer initial

En principe, le loyer initial est fixé librement entre les parties au contrat. Cependant, dans certaines zones où il existe un déséquilibre marqué entre l'offre et la demande de logements, entraînant des difficultés sérieuses d'accès au logement, les loyers peuvent être encadrés par deux mécanismes complémentaires au moment de la mise en location. La liste des communes comprises dans ces zones de tension du marché locatif est fixée par décret.

Logements situés dans des zones de tension du marché locatif (art. 18) :
Pour l'ensemble des communes comprises dans ces zones, un décret fixe chaque année le montant maximum d'évolution des loyers en cas de relocation d'un logement. Ainsi, au moment du changement de locataire, le loyer d'un bien ne peut plus excéder le dernier loyer appliqué, revalorisé sur la base de l'évolution de l'indice de référence des loyers (IRL). L'augmentation de loyer peut être supérieure dans des cas particuliers : lorsque certains travaux d'amélioration ou de mise en conformité avec les caractéristiques de décence sont réalisés par le bailleur ou lorsque le loyer est manifestement sous-évalué. Par ailleurs, les logements faisant l'objet d'une première location, les logements inoccupés par un locataire depuis plus de dix-huit mois et les logements ayant fait l'objet, depuis moins de six mois, de travaux d'amélioration d'un montant au moins égal à la dernière année de loyer, sont exclus du champ de ce dispositif.

Logements situés dans certaines zones de tension du marché locatif dotées d'un observatoire local des loyers agréé (art. 17 et 25-9) :
Un mécanisme complémentaire d'encadrement du niveau des loyers des logements mis en location peut s'appliquer dans les communes qui sont dotées d'un observatoire local des loyers agréé par l'Etat. Ce dispositif s'appuie sur des références de loyers déterminées à partir des données représentatives des loyers du marché locatif local produites par les observatoires locaux des loyers dans le respect de prescriptions méthodologiques définies par un conseil scientifique.

A partir de ces données, les préfets concernés fixent annuellement par arrêté et pour chaque catégorie de logement et secteur géographique donnés, des références de loyers (loyer de référence, loyer de référence majoré et loyer de référence minoré) exprimées par un prix au mètre carré de surface habitable.

Dans les territoires où l'arrêté préfectoral est pris, le loyer au mètre carré des logements mis en location ne peut pas excéder le loyer de référence majoré, ce dernier devant être mentionné dans le contrat de location. Toutefois, lorsque le logement présente certaines caractéristiques, le bailleur peut fixer un loyer supérieur au loyer de référence majoré en appliquant un complément de loyer au loyer de base, lorsque celui-ci est égal au loyer de référence majoré correspondant au logement. Le montant de ce complément de loyer et les caractéristiques le justifiant doivent être mentionnés dans le contrat de location. Le locataire dispose d'un délai de trois mois pour contester ce complément de loyer en saisissant d'abord la commission départementale de conciliation compétente, et, en l'absence d'accord entre les parties, en ayant recours au juge.

1.3.1.2. Evolution du loyer en cours de contrat

1.3.1.2.1. Révision annuelle du loyer (art. 17-1) :
Lorsqu'une clause le prévoit, le loyer peut être révisé, une fois par an, à une date de révision indiquée au bail ou, à défaut, à la date anniversaire du bail. Cette augmentation annuelle du loyer ne peut être supérieure à la variation de l'indice de référence des loyers (IRL) publié par l'INSEE. Cet indice correspond à la moyenne, sur les douze derniers mois, de l'évolution des prix à la consommation, hors tabac et hors loyers.
L'indice de référence à prendre en compte est celui du trimestre qui figure dans le bail ou, à défaut, le dernier indice publié à la date de signature du contrat. Il est à comparer avec l'indice du même trimestre connu à la date de révision.

Le bailleur dispose d'un délai d'un an, à compter de la date de révision, pour en faire la demande. La révision prend effet au jour de sa demande ; elle ne peut donc pas être rétroactive.
Passé ce délai, la révision du loyer pour l'année écoulée n'est plus possible.

Si le bail ne prévoit pas de clause de révision, le loyer reste le même pendant toute la durée de la location.

1.3.1.2.2. Evolution du loyer consécutive à des travaux (art. 6 et 17-1) :
Exceptionnellement, le loyer d'un logement répondant aux caractéristiques de décence peut être revu à la hausse ou à la baisse en cours de bail lorsque le bailleur et le locataire ont convenu de travaux que l'une ou l'autre des parties fera exécuter à ses frais durant l'exécution du contrat.

La clause du contrat de location ou l'avenant qui prévoient cet accord doit fixer la majoration ou la diminution de loyer applicable suite à la réalisation des travaux et, selon le cas, fixer ses modalités d'application. Lorsqu'elle concerne des travaux à réaliser par le bailleur, cette clause ne peut porter que sur des travaux d'amélioration.

1.3.1.3. Ajustement du loyer au renouvellement du bail (art. 17-2 et 25-9)

Hors zones de tension du marché locatif, le loyer ne fait l'objet d'aucune réévaluation au moment du renouvellement du bail sauf s'il est manifestement sous-évalué. Ainsi, à l'expiration du bail, si le bailleur considère que le loyer est manifestement sous-évalué, il peut proposer une augmentation de loyer, en se référant aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables.

Il doit faire cette proposition au moins six mois avant le terme du contrat par lettre recommandée avec accusé de réception, par acte d'huissier ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Cette proposition doit reproduire intégralement, sous peine de nullité, les dispositions légales relatives à la réévaluation de loyer (art. 17-2 [II]) et indiquer le montant du nouveau loyer proposé ainsi que la liste des références de loyers ayant servi à le déterminer.

En cas de désaccord ou à défaut de réponse du locataire quatre mois avant le terme du contrat, la commission départementale de conciliation peut être saisie. Celle-ci s'efforce de concilier les parties et en cas d'échec rend un avis pouvant être transmis au juge saisi par l'une ou l'autre des parties.

A défaut de conciliation, le bailleur peut alors saisir le juge d'instance qui fixera alors lui-même le loyer applicable.

Si, au terme du contrat, aucun accord n'est trouvé, ou si le juge d'instance n'est pas saisi, le contrat est reconduit aux mêmes conditions de loyer (éventuellement révisé, si une clause le prévoit).

Lorsqu'une hausse de loyer a été convenue entre les parties ou fixée judiciairement, celle-ci s'applique progressivement au cours du bail renouvelé :

- lorsque la hausse est inférieure ou égale à 10 % de l'ancien loyer, l'augmentation est échelonnée par tiers sur trois ans, si le bailleur est un particulier, ou par sixième sur six ans, s'il est une personne morale. Cette hausse s'entend hors révision annuelle liée à la variation de l'indice de référence des loyers ;
- lorsque la hausse est supérieure à 10 % de l'ancien loyer, elle doit être, dans tous les cas, étalée par sixième sur six ans. L'étalement par sixième s'applique même si le bail est renouvelé pour une durée inférieure à six ans, par exemple pour trois ans. Dans ce cas, l'augmentation continue à s'échelonner lors du renouvellement suivant.

Enfin, sur certains territoires (cf. § 1.3.1.1), les modalités d'ajustement du loyer au renouvellement du contrat connaissent certaines particularités :

- dans l'ensemble des zones de tension du marché locatif , un décret limite la hausse de loyer applicable au renouvellement de bail ;
- dans les zones de tension du marché locatif dotées d'un observatoire local des loyers et pour lesquelles un arrêté préfectoral fixe des références de loyers, deux procédures d'encadrement des loyers au stade du renouvellement du bail sont ouvertes :
- le locataire peut engager une action en diminution de loyer si le montant du loyer fixé au contrat (hors montant du complément de loyer) s'avère supérieur au loyer de référence majoré publié par le préfet. Il doit alors faire une proposition au bailleur, au moins cinq mois avant le terme du bail, par lettre recommandée avec accusé de réception, par acte d'huissier ou remis en main propre contre récépissé ou émargement ;
- le bailleur peut engager une action en réévaluation du loyer dès lors que le loyer fixé au bail est inférieur au loyer de référence minoré publié par le préfet. Il doit alors faire une proposition au locataire, au moins six mois avant le terme du bail et dans les mêmes conditions de forme, qui ne peut être supérieure au loyer de référence minoré.

1.3.2. Charges locatives (art. 23)

Les charges locatives, ou charges récupérables, correspondent à certaines catégories de dépenses prises en charge par le bailleur, mais qui peuvent être récupérées auprès du locataire. Elles sont la contrepartie de services rendus liés à la chose louée, de dépenses d'entretien courant et de menues réparations relatives aux parties communes, et de certaines impositions liées à des services au locataire.

La liste des charges récupérables est limitativement énumérée par un décret (1) qui distingue huit postes de charges.
Le bailleur peut donc récupérer ces charges auprès des locataires de deux manières :

- de manière ponctuelle en apportant les justificatifs des dépenses engagées ;
- de manière régulière par versement périodique de provisions pour charges, par exemple tous les mois ou tous les trimestres.

Si les charges sont payées par provision, une régularisation doit être effectuée chaque année en comparant le total des provisions versées par le locataire avec les dépenses effectives engagées par le bailleur pendant l'année. Si les provisions sont supérieures aux dépenses réelles, celui-ci doit reverser le trop-perçu au locataire ; dans le cas contraire, il peut exiger un complément.

Le montant des charges récupérées par le bailleur doit être dans tous les cas justifié.
C'est ainsi que le bailleur doit communiquer au locataire :

- le décompte des charges locatives par nature de charges (électricité, eau chaude, eau froide, ascenseur...) ;
- le mode de répartition entre les locataires si le logement est situé dans un immeuble collectif ;
- une note d'information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d'eau chaude sanitaire collectives.

Dans les six mois suivant l'envoi du décompte, le bailleur doit tenir à la disposition du locataire l'ensemble des pièces justificatives de charges complémentaires (factures, contrats de fournitures). A compter du 1er septembre 2015, il doit transmettre le récapitulatif des charges du logement par voie dématérialisée ou par voie postale dès lors que le locataire en fait la demande.

Si la régularisation des charges n'a pas été effectuée dans l'année suivant leur exigibilité, le locataire peut exiger un paiement échelonné sur douze mois (art. 23).
Location de logement meublé et colocation (de logement nu ou meublé) :
Les parties peuvent opter, lors de la conclusion du contrat, pour la récupération des charges, en fonction des dépenses réellement engagées comme décrit précédemment, ou sous la forme d'un forfait. Dans ce cas, le montant du forfait est fixé dès la conclusion du contrat et ne donne pas lieu à régularisation. Ce montant, éventuellement révisé chaque année dans les mêmes conditions que le loyer, ne doit pas être manifestement disproportionné au regard des charges dont le locataire se serait acquitté sur justification des dépenses engagées par le bailleur (art. 8-1 et 25-10).

(1) Décret n° 87-713 du 26 août 1987 pris en application de l'article 18 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 tendant à favoriser l'investissement locatif, l'accession à la propriété de logements sociaux et le développement de l'offre foncière et fixant la liste des charges récupérables.

1.3.3. Contribution du locataire au partage des économies de charges (art. 23-1)

Dans le cadre d'une location nue, une contribution financière peut être demandée au locataire en plus du loyer et des charges lorsque le bailleur a réalisé dans les parties privatives d'un logement, ou dans les parties communes de l'immeuble, des travaux d'économies d'énergie.
Cette contribution, limitée au maximum à quinze années et dont le montant est fixe et non révisable, peut être demandée au locataire au titre du partage des économies de charge à partir de la date d'achèvement des travaux, dans des conditions strictement fixées par les textes.

1.3.4. Modalités de paiement

Le paiement du loyer et des charges doit être effectué à la date prévue au contrat.
Le bailleur est tenu de transmettre gratuitement au locataire qui en fait la demande, une quittance, qui indique le détail des sommes versées par le locataire en distinguant le loyer et les charges. Avec l'accord du locataire, la quittance peut être transmise par voie dématérialisée. Aucuns frais liés à la gestion de l'avis d'échéance ou de la quittance ne peuvent être facturés au locataire (art. 21).

1.4. Garanties

Fréquemment, le bailleur exige certaines garanties pour se prémunir de l'inexécution des obligations du locataire. Pour ce faire, le bailleur dispose de différents moyens, strictement encadrés par la loi.

1.4.1. Dépôt de garantie (art. 22)

Le contrat de location peut prévoir le paiement d'un dépôt de garantie qui sert à couvrir les éventuels manquements du locataire à ses obligations locatives.
Son montant doit obligatoirement figurer dans le bail. Il ne peut pas être supérieur à un mois de loyer, hors charges, pour les locations nues et ne peut faire l'objet d'aucune révision en cours ou au renouvellement du bail.
Pour les locations meublées, le montant du dépôt est limité à deux mois de loyer (art. 25-6).
Au moment de la signature du bail, le dépôt de garantie est versé au bailleur directement par le locataire ou par l'intermédiaire d'un tiers.
Les modalités de restitution du dépôt de garantie à la fin du bail sont précisées dans la partie 3.2.2.

1.4.2. Garantie autonome (art. 22-1-1)

Une garantie autonome peut être souscrite en lieu et place du dépôt de garantie, dans la limite du montant de celui-ci. Appliquée au contrat de location, la garantie autonome est l'engagement par lequel le garant s'oblige, en cas de non-respect par le locataire de ses obligations, à verser une somme, soit à première demande, soit suivant des modalités convenues sans pouvoir opposer aucune exception à l'obligation garantie.

1.4.3. Cautionnement (art. 22-1)

La caution est la personne qui, dans un document écrit appelé Acte de cautionnement , s'engage envers le bailleur à payer les dettes locatives du locataire et à exécuter les obligations qui lui incombent en cas de défaillance de sa part (ex. : loyers, charges, frais de remise en état du logement...).
Exigibilité :
Le bailleur ne peut exiger de cautionnement, à peine de nullité, s'il a déjà souscrit une assurance, ou toute autre forme de garantie, garantissant les obligations locatives (ex. : garantie des risques locatifs, assurance privée) sauf si le logement est loué à un étudiant ou un apprenti.
En principe, lorsque le bailleur est une personne morale, hors société immobilière familiale, une caution ne peut être demandée que si le logement est loué à un étudiant qui ne bénéficie pas d'une bourse de l'enseignement supérieur ou si elle est apportée par certains organismes.
Le bailleur ne peut enfin pas refuser la caution présentée au motif qu'elle ne possède pas la nationalité française ou qu'elle ne réside pas sur le territoire métropolitain.
Forme et contenu de l'acte de cautionnement :
L'engagement de caution doit être écrit. Le bailleur doit remettre un exemplaire du contrat de location à la caution. L'engagement de caution doit obligatoirement comporter certaines informations, écrites de la main de la caution.
Durée de l'engagement :
Engagement sans durée :
Si aucune durée d'engagement ne figure dans l'acte, la caution peut mettre fin à son engagement à tout moment par lettre recommandée avec avis de réception.
Toutefois, la résiliation signifiée au bailleur ne prend effet qu'à l'expiration du bail en cours.
En pratique, la caution qui résilie son engagement reste donc tenue des dettes locatives jusqu'à la fin du contrat de location en cours, elle n'en est plus tenue lorsque le bail est reconduit ou renouvelé.
Engagement à durée déterminée :
Quand une durée précise est indiquée dans l'acte de cautionnement, la caution ne peut pas résilier son engagement. Elle est tenue des dettes locatives jusqu'à la date initialement prévue.
Colocation (de logement loué nu ou meublé) (art. 8-1) :
Dans une colocation, les colocataires et les personnes qui se portent caution pour leur compte peuvent être solidairement tenus responsables du paiement du loyer. Lorsqu'un des colocataires donne congé, cette solidarité cesse lorsqu'un nouveau colocataire le remplace ou, à défaut de remplaçant, au bout de six mois après la fin du délai de préavis du congé.
Par ailleurs, l'engagement de la personne qui s'est portée caution pour le colocataire sortant cesse dans les mêmes conditions. A cet effet, l'acte de cautionnement doit nécessairement identifier un des colocataires.

1.5. Etat des lieux (art. 3-2)

Lors de la remise et de la restitution des clés, un état des lieux doit être établi. Ce document décrit l'état du logement loué avec précision, ainsi que les équipements qu'il comporte. En comparant l'état des lieux dressé à l'arrivée et au départ du locataire, le bailleur pourra demander réparation des détériorations causées par le locataire. A défaut d'état des lieux d'entrée, le logement est présumé avoir été délivré en bon état sauf si le locataire en apporte la preuve contraire ou si le bailleur a fait obstacle à l'établissement de l'état des lieux.
Il est établi par écrit contradictoirement et amiablement par le bailleur et le locataire ou par un tiers mandaté par les deux parties. Un exemplaire doit être remis à chaque partie. L'état des lieux d'entrée peut dans certains cas être complété ultérieurement à sa réalisation. Le locataire peut demander au bailleur ou à son représentant de compléter l'état des lieux d'entrée dans les dix jours suivant sa date de réalisation pour tout élément concernant le logement, ou durant le premier mois de la période de chauffe concernant l'état des éléments de chauffage. Si le bailleur refuse de compléter l'état des lieux, le locataire peut saisir la commission départementale de conciliation dont dépend le logement.
Si les parties ne peuvent établir l'état des lieux de manière contradictoire et amiable (par exemple, si l'une des parties ne se présente pas ou si les parties ne s'accordent pas sur le contenu de l'état des lieux), le bailleur ou le locataire peut faire appel à un huissier pour l'établir. Ce dernier doit aviser les parties au moins sept jours à l'avance par lettre recommandée avec avis de réception. Dans ce cas, les frais d'huissier sont partagés par moitié entre le bailleur et le locataire, les tarifs sont fixes et déterminés par décret (2).
Location de logement meublé :
Au-delà de l'état des lieux, un inventaire et un état détaillé du mobilier doivent également être établis, sans que cela ne puisse donner lieu à une prise en charge financière supplémentaire du locataire (art. 25-5).
(2) Décret n° 96-1080 du 12 décembre 1996 portant fixation du tarif des huissiers de justice en matière civile et commerciale.

2. Droits et obligations des parties

Au-delà des conditions particulières prévues par le contrat de location, bailleurs et locataires sont soumis à un certain nombre d'obligations prévues par la loi durant l'exécution du contrat.

2.1. Obligations générales du bailleur (art. 6)

Délivrer un logement décent :
Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent, ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments de confort le rendant conforme à l'usage d'habitation. Un décret (3) détermine les caractéristiques relatives à la sécurité physique et à la santé des locataires, aux éléments d'équipements et de confort et à la surface et au volume habitable que doit respecter un logement décent.
Si le logement ne satisfait pas ces caractéristiques, le locataire peut demander au bailleur sa mise en conformité. A défaut de réponse de celui-ci à la demande de mise en conformité dans un délai de deux mois ou à défaut d'accord entre les parties, la commission départementale de conciliation peut être saisie par l'une ou l'autre des parties. A défaut de saisine ou d'accord constaté par la commission, le juge peut être saisi du litige aux fins de déterminer la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution.
Délivrer un logement en bon état :
Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement en bon état d'usage et de réparations, et doté d'équipements en bon état de fonctionnement.
Si le logement n'est pas en bon état, les parties peuvent convenir, par une clause expresse insérée dans le bail, de travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter en contrepartie d'une réduction de loyer pendant une période déterminée (cf. § 1.3.1.2.2). Une telle clause ne peut concerner que des logements répondant déjà aux caractéristiques de décence.
Entretenir le logement :
Le bailleur est tenu d'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat, et d'y faire toutes les réparations nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués, en dehors de tout ce qui touche aux réparations locatives (menues réparations et entretien courant à la charge du locataire, cf. partie 2.2).
Aménagements réalisés par le locataire :
Le bailleur ne peut s'opposer aux aménagements que son locataire souhaite réaliser dans le logement, à condition qu'il ne s'agisse pas de travaux de transformation.
A titre d'exemple, la modification du coloris des peintures ou la pose du papier peint pourraient être considérés comme de simples aménagements du logement que le bailleur ne saurait interdire. En revanche, le fait d'abattre une cloison ou de transformer une chambre en cuisine constituerait une transformation nécessitant préalablement une autorisation écrite du bailleur.
Usage du logement :
Le bailleur doit assurer au locataire un usage paisible du logement. Le logement loué est le domicile du locataire. A ce titre, il en a la jouissance exclusive et peut utiliser les lieux librement dans le respect du contrat de location et, le cas échéant, d'un règlement intérieur à l'immeuble. Il peut aussi inviter ou héberger les personnes de son choix. Dès lors, le bailleur n'a pas le droit d'imposer un droit de visite à son locataire en dehors de certaines circonstances (vente du logement, départ du locataire...), d'interdire l'accès au logement à des personnes autres que la famille du locataire, de pénétrer dans le logement sans l'accord du locataire, de lui interdire d'avoir des animaux familiers, de lui interdire de fumer, etc.
En cas de troubles de voisinage causés par les personnes qui occupent ces locaux, le bailleur doit, après leur avoir adressé une mise en demeure dûment motivée, utiliser les droits dont il dispose en propre afin de faire cesser ces troubles de voisinage.
(3) Décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent pris pour l'application de l'article 187 de la loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbains.

2.2. Obligations générales du locataire (art. 7)

Paiement du loyer et des charges :
Le locataire doit payer le loyer et les charges à la date prévue au contrat.
Le locataire ne doit en aucun cas cesser de payer de lui-même, sans autorisation d'un juge, tout ou partie de son loyer sous prétexte que le bailleur ne respecte pas ses obligations.
Utilisation du logement :
Le locataire jouit librement de son logement pendant toute la durée de la location, mais il doit respecter certaines obligations en la matière :

- le locataire est tenu d'utiliser paisiblement son logement et dans le respect de la tranquillité du voisinage ;
- le locataire doit veiller à respecter le règlement intérieur à l'immeuble, lorsque ce logement est situé dans un immeuble collectif (appartement). Ce règlement peut par exemple interdire certaines pratiques (ex. : pose de jardinières, de linge aux fenêtres) ;
- le locataire doit respecter la destination prévue au sein du contrat de location. Par exemple, le local peut être loué à usage d'habitation uniquement, dès lors le locataire ne peut y exercer une activité commerciale ;
- le locataire ne peut sous-louer tout ou partie de son logement sans l'accord écrit du bailleur. Dans l'hypothèse où le bailleur donne son accord, le montant du loyer au mètre carré de surface habitable appliqué au sous-locataire ne peut en aucun cas excéder celui payé par le locataire principal. Le locataire est également tenu de transmettre au sous-locataire l'autorisation écrite du bailleur et la copie du bail en cours.

Travaux :

- le locataire a le droit d'aménager librement le logement qu'il occupe (changement de moquette, pose de papier peint, modification des peintures...). Il ne peut toutefois y faire de travaux de transformation sans l'accord écrit du bailleur. A défaut, celui-ci peut, lors du départ du locataire, conserver le bénéfice des transformations sans indemnisation. Il peut aussi exiger la remise immédiate en l'état des lieux aux frais du locataire. En cas de litige, le caractère des travaux (simple aménagement ou transformation) relève de l'appréciation du juge ;
- le locataire doit laisser exécuter dans son logement certains travaux décidés par le bailleur : les réparations urgentes, les travaux d'amélioration ou d'entretien du logement loué ou des parties communes, les travaux d'amélioration de la performance énergétique et les travaux de mise aux normes de décence. Avant le début des travaux, le bailleur est tenu de remettre au locataire une notification de travaux, par lettre remise en main propre ou par courrier recommandé avec avis de réception, précisant leur nature et les modalités de leur exécution. Pour la préparation et la réalisation de ces travaux, le locataire est tenu de permettre l'accès à son logement tous les jours sauf les samedis, dimanches et jours fériés (à moins qu'il ne donne son accord pour que les travaux soient réalisés pendant ces jours).

Si les travaux durent plus de vingt et un jours et affectent l'utilisation du logement, une réduction de loyer peut être appliquée au profit du locataire. En cas d'abus (travaux à caractère vexatoire, ne respectant pas les conditions prévues dans la notification de travaux, rendant l'utilisation du logement impossible ou dangereuse), le locataire peut également saisir le juge pour interrompre ou interdire les travaux.
Entretien :
Le locataire doit veiller à maintenir en l'état le logement qu'il occupe. A ce titre :

- le locataire doit prendre en charge l'entretien courant, les menues réparations du logement et des équipements mentionnés dans le contrat (ex. : maintien en état de propreté, remplacement d'ampoules, etc.) ainsi que l'ensemble des réparations locatives dont la liste est définie par décret (4) sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure ;
- le locataire est responsable des dégradations ou pertes qui pourraient survenir en cours de bail dans le logement, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par la faute d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement.

Assurance :

Le locataire est tenu de s'assurer contre les risques locatifs (principalement dégâts des eaux, incendie, explosion) et de le justifier lors de la remise des clefs puis chaque année à la demande du bailleur, par la remise d'une attestation. S'il ne le fait pas, le bailleur peut demander la résiliation du bail ou souscrire une assurance à la place du locataire en lui répercutant le montant de la prime.
En cas de colocation, dans un logement nu ou meublé, les parties peuvent convenir dès la conclusion du contrat de la souscription par le bailleur d'une assurance pour le compte des colocataires.
(4) Décret n° 87-712 du 26 août 1987 relatif aux réparations locatives.

3. Fin de contrat et sortie du logement

3.1. Congés (art. 15 et 25-8)

Les parties peuvent unilatéralement, dans les conditions déterminées par la loi, mettre fin au contrat de location et donner congé.

3.1.1. Congé délivré par le locataire

Motifs : le locataire peut donner congé à tout moment et sous réserve de respecter certaines conditions de forme. Le congé est effectif à l'expiration d'un délai de préavis variable selon les circonstances de son départ.
Forme : le locataire qui souhaite quitter son logement doit notifier son congé au bailleur par lettre recommandée avec avis de réception, acte d'huissier, ou remise en main propre contre émargement ou récépissé.
Effets : la réception de la lettre de congé par le bailleur fait courir un délai de préavis pendant lequel le locataire reste tenu au paiement de son loyer, même s'il a déjà quitté le logement, sauf si, en accord avec le locataire sortant, un nouveau locataire occupe le logement avant la fin du délai de préavis.
Durée du délai de préavis :
Location nue :
Le délai de préavis est en principe de trois mois. Ce délai est réduit à un mois lorsque le logement est situé dans des zones de tension du marché locatif ou lorsque le locataire justifie d'une des situations suivantes : obtention d'un premier emploi, de mutation, de perte d'emploi ou de nouvel emploi consécutif à une perte d'emploi, état de santé justifiant un changement de domicile et constaté par un certificat médical, bénéfice du revenu de solidarité active ou de l'allocation adulte handicapé, attribution d'un logement social. Le locataire doit alors préciser le motif de son départ et le justifier à l'occasion de la notification de congé. À défaut, le préavis de trois mois s'applique.
Location meublée :
Le délai de préavis est d'un mois.

3.1.2. Congé délivré par le bailleur

Motifs : le bailleur peut donner congé à son locataire à l'échéance du bail et dans trois cas :
1. Le bailleur souhaite reprendre le logement pour l'occuper, à titre de résidence principale, ou y loger un proche (5).
2. Le bailleur souhaite vendre le logement inoccupé. Le locataire est alors prioritaire pour acquérir le logement. Le bailleur doit lui donner congé en lui indiquant le prix et les conditions de la vente. Cela constitue une offre de vente.
3. Le bailleur met fin au bail pour un motif légitime et sérieux : non-respect par le locataire de l'une de ses obligations, retards répétés de paiement des loyers, défaut d'entretien du logement, troubles de voisinage, etc.
Des restrictions peuvent s'appliquer quant à la possibilité pour le bailleur de donner congé, notamment en fonction du niveau de ressources et de l'âge du locataire ou, en location nue, lorsque le congé du bailleur est consécutif à l'acquisition d'un logement occupé.
Forme et délais :
La notification du congé doit être adressée à chacun des cotitulaires du bail par lettre recommandée avec avis de réception, acte d'huissier, ou remise en main propre contre récépissé. Le délai de préavis court à compter de la réception du courrier ou du passage de l'huissier. La notification contient le motif du congé et d'autres informations en fonction du motif invoqué.
Location nue :
Le préavis doit être délivré au moins six mois avant la fin du bail. Le bailleur doit joindre une notice d'information définie par arrêté ministériel et relative à ses propres obligations et aux voies de recours et d'indemnisation du locataire en cas de congé pour reprise ou vente.
Location meublée :
Le préavis doit être délivré au moins trois mois avant la fin du bail.
Effet : si le locataire quitte le logement avant l'expiration du préavis, le locataire n'est redevable du loyer et des charges que pour le temps réel d'occupation du logement.
Sanction du congé frauduleux : si le motif du congé ne correspond pas à la réalité, le locataire peut le contester devant le juge. Par ailleurs, le bailleur qui délivre un congé pour vendre ou pour habiter frauduleusement risque une amende pénale pouvant aller jusqu'à 6 000 € ou 30 000 € s'il s'agit d'une personne morale.
(5) Conjoint, partenaire de PACS, concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ascendants et descendants du bailleur ou de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire.

3.2. Sortie du logement

3.2.1. État des lieux de sortie

A la remise des clés par le locataire, un état des lieux de sortie doit être établi entre le bailleur et le locataire. Les modalités d'établissement de l'état des lieux de sortie sont identiques à celles applicables lors de l'état des lieux d'entrée.
Cependant, dans le cadre d'un état des lieux amiable et lorsque le bailleur mandate un tiers pour le représenter (par exemple, un professionnel de l'immobilier), aucuns frais ne peut être facturé au locataire.

3.2.2. Restitution du dépôt de garantie (art. 22)

Délais : le dépôt de garantie doit être restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise des clés par le locataire, déduction faite le cas échéant des sommes justifiées dues au titre des loyers, charges, réparations locatives ou des dégradations dont il pourrait être tenu responsable. Le délai s'apprécie à compter du jour de la restitution des clés par le locataire qui peut les remettre en main propre ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, au bailleur ou à son mandataire. A cette occasion, le locataire indique au bailleur, ou à son mandataire, sa nouvelle adresse.
Dans certains cas particuliers, des aménagements sont prévus au délai de restitution du dépôt de garantie :

- si l'état des lieux de sortie est conforme à l'état des lieux d'entrée, le délai est réduit à un mois ;

- si le logement est situé dans un immeuble collectif, le bailleur peut conserver une provision maximale de 20 % du dépôt de garantie jusqu'au mois suivant l'approbation des comptes annuels de l'immeuble.

Le bailleur est tenu de justifier la retenue qu'il opère sur le dépôt de garantie par la remise au locataire de documents tels que l'état des lieux d'entrée et de sortie, des factures, devis, lettres de réclamation des loyers impayés restées sans réponse, etc. ;

- sanction de la restitution tardive du dépôt de garantie : à défaut de restitution du dépôt de garantie dans les délais impartis, le montant dû au locataire est majoré d'une somme égale à 10 % du loyer mensuel, pour chaque mois de retard commencé. Cette majoration n'est pas due lorsque l'origine du défaut de restitution dans les délais résulte de l'absence de transmission par le locataire de sa nouvelle adresse.

4. Règlement des litiges locatifs

En cas de conflit, les parties peuvent tenter de trouver une solution amiable. En cas d'échec, le tribunal compétent peut être saisi pour trancher le litige.

4.1. Règles de prescriptions (art. 7-1)

En matière locative, la durée au-delà de laquelle une action en justice n'est plus recevable est en principe de trois ans. Ainsi, sauf interruption ou suspension des délais, le bailleur peut récupérer judiciairement les arriérés de charges et de loyer pendant trois ans à compter de leur exigibilité.
Il existe une exception à ce principe en matière d'action en révision de loyer, le bailleur ne disposant que d'un délai d'un an pour demander en justice le paiement du différentiel de loyer issu de la révision.

4.2. Règlement amiable et conciliation

Lorsqu'il existe un litige, il est conseillé d'adresser un courrier recommandé avec accusé de réception à l'autre partie relatant les faits le plus précisément possible, accompagné des arguments et preuves relatifs aux faits litigieux (références juridiques, factures, photos, etc.).
Ce courrier est une première étape préalable importante pour engager ensuite un recours éventuel devant le juge. Si le litige n'est pas résolu à l'amiable, il peut être utile de saisir la commission départementale de conciliation.
Voies de conciliation : les commissions départementales de conciliation (art. 20) :
Présentation : pour régler certains litiges entre le bailleur et le locataire, il est possible de faire appel localement aux commissions départementales de conciliation (CDC), présentes dans chaque département et placées auprès des services de l'État. Cette commission est composée à parts égales de représentants des bailleurs et de représentants des locataires. Elle est compétente pour connaître des litiges de nature individuelle et des difficultés de nature collective. Toute démarche devant la CDC est gratuite.
Rôle : la CDC s'efforce de concilier les parties en établissant un dialogue, afin d'éviter le recours au juge. La CDC doit traiter les litiges qui lui sont soumis dans un délai de deux mois à compter de sa saisine.
Le champ de compétence de la CDC est large.
La saisine de la CDC constitue une étape obligatoire avant toute saisine du juge pour les litiges relatifs à l'ajustement des loyers au renouvellement du bail (cf. § 1.3.1.3), pour certains litiges relatifs à l'encadrement des loyers (contestation du complément de loyer ou du loyer déterminé en application du décret fixant annuellement le montant maximum d'évolution des loyers).
Elle intervient aussi de manière facultative pour les litiges relatifs aux thèmes suivants : dépôt de garantie, état des lieux, fixation et révision des loyers, charges locative, réparations, décence, congés.
Enfin, la CDC est compétente pour les différends de nature collective : application des accords collectifs nationaux ou locaux, des plans de concertation locative, difficultés de fonctionnement d'un immeuble ou d'un groupe d'immeubles.
Modalités de saisine : la CDC peut être saisie par le bailleur ou le locataire concerné, lorsqu'il s'agit d'un litige de nature individuelle et par le bailleur, plusieurs locataires ou une association représentative des locataires, lorsqu'il s'agit d'une difficulté de nature collective.
La saisine de la commission doit être formulée en double exemplaire et adressée par lettre recommandée avec avis de réception au secrétariat de la commission. La saisine doit indiquer les nom, qualité et adresse du demandeur, ceux du défendeur ainsi que l'objet du litige ou de la difficulté. Dans tous les cas, la lettre de saisine doit être accompagnée de la copie des pièces en lien avec le litige (le bail, le courrier du bailleur proposant l'augmentation, etc.).
Déroulement des séances : le bailleur et le locataire en conflit sont convoqués, en personne, par lettre à une séance de conciliation au minimum quinze jours avant la séance.
Ils peuvent se faire assister par une personne de leur choix ou se faire représenter par une personne dûment mandatée. Si la demande a été introduite par une association ou par plusieurs locataires, seuls sont convoqués à la séance leurs représentants (2 au maximum), dont les noms auront été communiqués au préalable au secrétariat de la CDC.
Chaque partie expose son point de vue et la CDC aide les parties à trouver une solution à leur problème.
Si un accord intervient, les termes de la conciliation font l'objet d'un document signé par chacune des parties.
En l'absence d'accord, la CDC rend un avis qui constate la situation et fait apparaître les points essentiels de la position de chacun, ainsi que, le cas échéant, sa position.

4.3. Action en justice

4.3.1. Généralités

Si le locataire ou le bailleur ne respecte pas ses obligations, l'autre partie peut exercer une action en justice auprès du tribunal compétent pour l'obliger à exécuter son obligation, pour demander la résiliation du contrat ou pour demander une indemnisation.
Tout litige relatif à un bail d'habitation relève exclusivement du tribunal d'instance dans le ressort duquel se situe le logement. Toutefois, le juge de proximité est compétent en matière de restitution du dépôt de garantie si le litige porte sur un montant inférieur à 4 000 euros.
Lorsqu'un ou plusieurs locataires ont avec un même bailleur un litige locatif ayant une origine commune, ils peuvent donner par écrit mandat d'agir en justice en leur nom et pour leur compte à une association siégeant à la Commission nationale de concertation.
Si le litige porte sur les caractéristiques du logement pour en faire un logement décent, ce mandat peut être donné à une des associations précitées ou à une association compétente en matière d'insertion ou de logement des personnes défavorisées, à une collectivité territoriale compétente en matière d'habitat ou à un organisme payeur des aides au logement (CAF ou MSA).

4.3.2. Résiliation judiciaire et de plein droit (art. 24)

Des modalités particulières de résiliation du bail sont prévues par la loi lorsque le bailleur est à l'initiative de la demande judiciaire de résiliation du bail.

4.3.2.1. Mise en œuvre de la clause résolutoire de plein droit

Une clause du contrat de location, appelée clause résolutoire, peut prévoir sa résiliation de plein droit en cas d'inexécution des obligations du locataire, dans les quatre cas suivants :

- défaut de paiement des loyers et des charges locatives au terme convenu ;
- non-versement du dépôt de garantie ;
- défaut d'assurance du locataire contre les risques locatifs ;
- troubles de voisinage constatés par une décision de justice passée en force de chose jugée rendue au profit d'un tiers.

En pratique, le bailleur devra assigner le locataire devant le tribunal pour faire constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit du bail. Les modalités de mise en œuvre de cette clause varient selon la nature de la faute imputée au locataire.
Lorsque le bailleur souhaite mettre en œuvre la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et des charges ou pour non-versement du dépôt de garantie, il doit préalablement faire signifier au locataire, par acte d'huissier, un commandement de payer, qui doit mentionner certaines informations et notamment la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement (cf. § 4.4.1). De plus, pour les bailleurs personnes physiques ou les sociétés immobilières familiales, le commandement de payer doit être signalé par l'huissier à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (cf. § 4.4.2) dès lors que l'un des seuils relatifs au montant et à l'ancienneté de la dette, fixé par arrêté préfectoral, est atteint.
Le locataire peut, à compter de la réception du commandement, régler sa dette, saisir le juge d'instance pour demander des délais de paiement, voire demander ponctuellement une aide financière à un fonds de solidarité pour le logement. Si le locataire ne s'est pas acquitté des sommes dues dans les deux mois suivant la signification, le bailleur peut alors assigner le locataire en justice pour faire constater la résiliation de plein droit du bail.
En cas de défaut d'assurance, le bailleur ne peut assigner en justice le locataire pour faire constater l'acquisition de la clause résolutoire qu'après un délai d'un mois après un commandement demeuré infructueux.

4.3.2.2. Résiliation judiciaire

Si le bailleur renonce à la mise en œuvre de la clause résolutoire, ou si celle-ci n'est pas prévue au bail ou si le litige a pour origine des motifs non couverts par la clause résolutoire, le bailleur peut saisir directement le juge pour demander la résiliation judiciaire du bail. Le juge dispose alors d'un large pouvoir pour apprécier si la faute du locataire est d'une gravité suffisante pour justifier la résiliation du bail.

4.3.2.3. Assignation aux fins de résiliation du bail et pouvoirs du juge

L'assignation est la procédure obligatoire de saisine du juge. Il s'agit d'un acte établi et délivré par un huissier de justice, par lequel le demandeur prévient la partie adverse qu'une procédure judiciaire est ouverte contre lui.
Le bailleur personne morale autre que les sociétés immobilières familiales ne peut assigner aux fins de constat de résiliation du bail qu'après avoir saisi, au moins deux mois auparavant, la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (cf. § 4.4.2). Cette saisine est réputée constituée lorsqu'il y a eu signalement à la CAF/CMSA en vue d'assurer le maintien des aides au logement.
Quand l'assignation est fondée sur une dette locative, cette assignation doit être notifiée par huissier au préfet de département deux mois avant l'audience.
Le juge peut alors :

- soit accorder, même d'office, au locataire en situation de régler sa dette locative, des délais de paiement, pouvant aller jusqu'à trois ans pour régler sa dette locative. Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, le bail n'est pas résilié ;
- soit ordonner l'expulsion assortie ou non d'un délai de grâce pour quitter les lieux (trois mois à trois ans) (art. L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution).

4.4. Prévention des expulsions

Des dispositifs de prévention des expulsions ont été institués afin de traiter notamment le plus en amont les situations d'impayés locatifs. Au sein des différentes actions mises en place sur le territoire départemental, deux dispositifs sont susceptibles d'être mobilisés plus particulièrement.

4.4.1. Le fonds de solidarité pour le logement

Le fonds de solidarité pour le logement (FSL) a été constitué dans chaque département afin d'accorder des aides financières, sous forme de prêts, de subventions ou de garantie, aux personnes ayant de faibles ressources qui rencontrent des difficultés pour assurer leurs dépenses de logement (factures, loyers...).
Les aides du FSL peuvent notamment permettre d'aider au paiement :

- du dépôt de garantie, du premier loyer, de l'assurance du logement ;
- des dettes de loyers et de charges en vue du maintien dans le logement ou en vue de faciliter l'accès à un nouveau logement ;
- des impayés de factures d'eau et d'énergie.

Chaque département a ses propres critères d'attribution des aides. Il est notamment tenu compte des ressources de toutes les personnes composant le foyer. Pour en bénéficier, il convient de s'adresser aux services de son conseil départemental.

4.4.2. La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX)

Dans chaque département, la CCAPEX a pour mission de délivrer des avis et des recommandations à tout organisme ou personne susceptible de contribuer à la prévention de l'expulsion ainsi qu'aux bailleurs et aux locataires concernés par une situation d'impayé ou de menace d'expulsion quel que soit le motif. Elle émet également des avis et recommandations à l'attention des instances compétentes pour l'attribution d'aides financières ou pour l'accompagnement social des personnes en situation d'impayé.
Pour exercer ses missions, elle est informée dès la délivrance du commandement de payer (cf. § 4.3.2.1). En outre, elle peut être saisie par les organismes payeurs des aides personnelles au logement ou directement par le bailleur ou le locataire. Il convient de s'adresser à la préfecture de département pour connaître les coordonnées et modalités de saisine.

4.5. Procédure d'expulsion

Validité de l'expulsion :
Le locataire ne peut être expulsé que sur le fondement d'une décision de justice ou d'un procès-verbal de conciliation exécutoire. Cette décision peut, notamment, faire suite au refus du locataire de quitter les lieux après un congé délivré régulièrement par le bailleur, à la mise en œuvre de la clause résolutoire ou à une résiliation judiciaire du contrat.
Le bailleur ne doit en aucun cas agir sans décision de justice, même avec l'assistance d'un huissier. Ainsi, le bailleur qui procède lui-même à l'expulsion d'un locataire indélicat est passible de trois ans de prison et de 30 000 € d'amende.
Par ailleurs, suite à la décision de justice, le bailleur est tenu de signifier au locataire, par un huissier de justice, un commandement de quitter les lieux. L'expulsion ne peut avoir lieu qu'après un délai de deux mois suivant le commandement, ce délai peut être modifié par le juge dans les conditions prévues notamment à l'article L. 412-1 du code des procédures civiles d'exécution.
L'Etat est tenu de prêter son concours à l'exécution des jugements à moins qu'un motif tiré de l'ordre public ne l'autorise à refuser son concours.
En cas de refus, ou à l'expiration du délai de deux mois suivant le dépôt de la demande de concours de la force publique, le bailleur peut effectuer une demande gracieuse d'indemnisation auprès du préfet, puis devant le tribunal administratif pour obtenir réparation du préjudice.
Trêve hivernale :
Durant la période dite de trêve hivernale, qui court du 1er novembre au 31 mars, les locataires sont protégés et ne peuvent être expulsés. Ce délai supplémentaire doit être mis à profit pour activer tous les dispositifs de relogement. Cette trêve signifie que tout jugement ordonnant l'expulsion d'un locataire, passée en force de chose jugée, ne peut être exécuté de force pendant cette période de grâce. Elle s'applique même si le juge a ordonné des délais pour exécuter l'expulsion et que ces délais ont expiré, sauf si l'expulsion est engagée à l'encontre :

- d'un locataire qui loue un logement dans un immeuble qui a fait l'objet d'un arrêté de péril ; ou
- d'un locataire dont l'expulsion est assortie d'un relogement correspondant à ses besoins familiaux (le nombre de pièces doit correspondre au nombre d'occupants).

En revanche, la trêve hivernale n'interdit pas aux bailleurs de demander et d'obtenir un jugement d'expulsion, ni même de signifier au locataire le commandement de quitter les lieux. En effet, seules les mesures d'exécution de l'expulsion avec le concours de la force publique sont suspendues.

5. Contacts utiles

Les ADIL : les agences départementales d'information sur le logement apportent au public un conseil gratuit, neutre et personnalisé sur toutes les questions juridiques, financières et fiscales relatives au logement et leur proposent des solutions adaptées à leur cas personnel. Les ADIL assurent ainsi de nombreuses permanences sur l'ensemble du territoire (http://www.anil.org/votre-adil/).
Les organismes payeurs des aides au logement :

- Caisses d'allocations familiales (CAF) ;
- Mutualité sociale agricole (MSA).

Les associations représentatives des bailleurs et des locataires :
Au plan local, il existe de nombreuses organisations ayant pour objet de représenter et de défendre l'intérêt des locataires ou des bailleurs.
Sont également considérées comme représentatives au niveau national les organisations représentatives des locataires et des bailleurs suivantes, qui siègent à ce titre à la commission nationale de concertation :

- organisations nationales représentatives des bailleurs :
- l'Association des propriétaires de logements intermédiaires (APLI) ;
- la Fédération des sociétés immobilières et foncières (FSIF) ;
- l'Union nationale de la propriété immobilière (UNPI) ;
- organisations nationales représentatives des locataires :
- la Confédération nationale du logement (CNL) ;
- la Confédération générale du logement (CGL) ;
- la Confédération syndicale des familles (CSF) ;
- la Confédération de la consommation, du logement et du cadre de vie (CLCV) ;
- l'Association force ouvrière consommateurs (AFOC).

Maison de justice et du droit et point d'accès au droit : les maisons de justice et du droit et les points d'accès au droit accueillent gratuitement et anonymement les personnes rencontrant un problème juridique et/ou administratif. Le site http://www.annuaires.justice.gouv.fr/ vous permet de connaître, à partir de votre code postal, le point d'accès au droit ou la maison de justice et du droit le plus proche de votre domicile.
Information administrative :

- ministère du logement, de l'égalité des territoires et de la ruralité : http://www.territoires.gouv.fr ;
- site officiel de l'administration française : http://www.service-public.fr/ ;
- numéro unique de renseignement des usagers Allo Service Public : 3939 (coût : 0,15 € la minute en moyenne).

CHARGES DU LOCATAIRE POUR UNE MAISON

Le décret n° 87-712 du 26/08/1987 modifié par le décret n° 2008-1411 du 19 décembre 2008 prévoit à la charge du locataire les charges suivantes :

L'article 2 dudit décret précise:

a) Il n'y a pas lieu de distinguer entre les services assurés par le bailleur en régie et les services assurés dans le cadre d'un contrat d'entreprise. Le coût des services assurés en régie inclut les dépenses de personnel d'encadrement technique chargé du contrôle direct du gardien, du concierge ou de l'employé d'immeuble ; ces dépenses d'encadrement sont exigibles au titre des charges récupérables à concurrence de 10 % de leur montant. Lorsqu'il existe un contrat d'entreprise, le bailleur doit s'assurer que ce contrat distingue les dépenses récupérables et les autres dépenses ;

b) Les dépenses de personnel récupérables correspondent à la rémunération et aux charges sociales et fiscales ;

c) Lorsque le gardien ou le concierge d'un immeuble ou d'un groupe d'immeubles assure, conformément à son contrat de travail, l'entretien des parties communes et l'élimination des rejets, les dépenses correspondant à sa rémunération et aux charges sociales et fiscales y afférentes sont exigibles au titre des charges récupérables à concurrence de 75 % de leur montant, y compris lorsqu'un tiers intervient pendant les repos hebdomadaires et les congés prévus dans les clauses de son contrat de travail, ainsi qu'en cas de force majeure, d'arrêt de travail ou en raison de l'impossibilité matérielle ou physique temporaire pour le gardien ou le concierge d'effectuer seul les deux tâches.
Ces dépenses ne sont exigibles qu'à concurrence de 40 % de leur montant lorsque le gardien ou le concierge n'assure, conformément à son contrat de travail, que l'une ou l'autre des deux tâches, y compris lorsqu'un tiers intervient pendant les repos hebdomadaires et les congés prévus dans les clauses de son contrat de travail, ainsi qu'en cas de force majeure, d'arrêt de travail ou en raison de l'impossibilité matérielle ou physique temporaire pour le gardien ou le concierge d'effectuer seul cette tâche.
Un couple de gardiens ou de concierges qui assure, dans le cadre d'un contrat de travail commun, l'entretien des parties communes et l'élimination des rejets est assimilé à un personnel unique pour l'application du présent article.
Les éléments suivants ne sont pas retenus dans les dépenses mentionnées dans les deux premiers alinéas :
― le salaire en nature ;
― l'intéressement et la participation aux bénéfices de l'entreprise ;
― les indemnités et primes de départ à la retraite ;
― les indemnités de licenciement ;
― la cotisation à une mutuelle prise en charge par l'employeur ou par le comité d'entreprise ;
― la participation de l'employeur au comité d'entreprise ;
― la participation de l'employeur à l'effort de construction ;
― la cotisation à la médecine du travail.

d) Lorsqu'un employé d'immeuble assure, conformément à son contrat de travail, l'entretien des parties communes ou l'élimination des rejets, les dépenses correspondant à sa rémunération et aux charges sociales et fiscales y afférentes sont exigibles, en totalité, au titre des charges récupérables.
Les éléments suivants ne sont pas retenus dans les dépenses mentionnées dans l'alinéa précédent :
― le salaire en nature ;
― l'intéressement et la participation aux bénéfices de l'entreprise ;
― les indemnités et primes de départ à la retraite ;
― les indemnités de licenciement ;
― la cotisation à une mutuelle prise en charge par l'employeur ou par le comité d'entreprise ;
― la participation de l'employeur au comité d'entreprise ;
― la participation de l'employeur à l'effort de construction ;
― la cotisation à la médecine du travail.

e) Le remplacement d'éléments d'équipement n'est considéré comme assimilable aux menues réparations que si son coût est au plus égal au coût de celles-ci.

L'annexe du dit décret prévoit:

I. - Parties extérieures dont le locataire a l'usage exclusif.

a) Jardins privatifs :

Entretien courant, notamment des allées, pelouses, massifs, bassins et piscines ; taille, élagage, échenillage des arbres et arbustes ;

Remplacement des arbustes ; réparation et remplacement des installations mobiles d'arrosage.

b) Auvents, terrasses et marquises :

Enlèvement de la mousse et des autres végétaux.

c) Descentes d'eaux pluviales, chéneaux et gouttières :

Dégorgement des conduits.

II. - Ouvertures intérieures et extérieures.

a) Sections ouvrantes telles que portes et fenêtres :

Graissage des gonds, paumelles et charnières ;

Menues réparations des boutons et poignées de portes, des gonds, crémones et espagnolettes ; remplacement notamment de boulons, clavettes et targettes.

b) Vitrages :

Réfection des mastics ;

Remplacement des vitres détériorées.

c) Dispositifs d'occultation de la lumière tels que stores et jalousies :

Graissage ;

Remplacement notamment de cordes, poulies ou de quelques lames.

d) Serrures et verrous de sécurité :

Graissage ;

Remplacement de petites pièces ainsi que des clés égarées ou détériorées.

e) Grilles :

Nettoyage et graissage ;

Remplacement notamment de boulons, clavettes, targettes.

III. - Parties intérieures.

a) Plafonds, murs intérieurs et cloisons :

Maintien en état de propreté ;

Menus raccords de peintures et tapisseries ; remise en place ou remplacement de quelques éléments des matériaux de revêtement tels que faïence, mosaïque, matière plastique ; rebouchage des trous rendu assimilable à une réparation par le nombre, la dimension et l'emplacement de ceux-ci.

b) Parquets, moquettes et autres revêtements de sol :

Encaustiquage et entretien courant de la vitrification ;

Remplacement de quelques lames de parquets et remise en état, pose de raccords de moquettes et autres revêtements de sol, notamment en cas de taches et de trous.

c) Placards et menuiseries telles que plinthes, baguettes et moulures :

Remplacement des tablettes et tasseaux de placard et réparation de leur dispositif de fermeture ; fixation de raccords et remplacement de pointes de menuiseries.

L'article 3 décret 87-712 du 26/08/1987 modifié par le décret n° 2008-1411 du 19 décembre 2008 prévoit :
"Les dépenses afférentes à l'entretien courant et aux menues réparations d'installations individuelles, qui figurent au III (ci dessus) sont récupérables, lorsqu'elles sont effectuées par le bailleur aux lieu et place du locataire."

IV. - Installations de plomberie.

a) Canalisations d'eau :

Dégorgement :

Remplacement notamment de joints et de colliers.

b) Canalisations de gaz :

Entretien courant des robinets, siphons et ouvertures d'aération ;

Remplacement périodique des tuyaux souples de raccordement.

c) Fosses septiques, puisards et fosses d'aisance :

Vidange.

d) Chauffage, production d'eau chaude et robinetterie :

Remplacement des bilames, pistons, membranes, boîtes à eau, allumage piézo-électrique, clapets et joints des appareils à gaz ;

Rinçage et nettoyage des corps de chauffe et tuyauteries ;

Remplacement des joints, clapets et presse-étoupes des robinets ;

Remplacement des joints, flotteurs et joints cloches des chasses d'eau.

e) Eviers et appareils sanitaires :

Nettoyage des dépôts de calcaire, remplacement des tuyaux flexibles de douches.

V. - Equipements d'installations d'électricité.

Remplacement des interrupteurs, prises de courant, coupe-circuits et fusibles, des ampoules, tubes lumineux ; réparation ou remplacement des baguettes ou gaines de protection.

VI. - Autres équipements mentionnés au contrat de location.

a) Entretien courant et menues réparations des appareils tels que réfrigérateurs, machines à laver le linge et la vaisselle, sèche-linge, hottes aspirantes, adoucisseurs, capteurs solaires, pompes à chaleur, appareils de conditionnement d'air, antennes individuelles de radiodiffusion et de télévision, meubles scellés, cheminées, glaces et miroirs ;

b) Menues réparations nécessitées par la dépose des bourrelets ;

c) Graissage et remplacement des joints des vidoirs ;

d) Ramonage des conduits d'évacuation des fumées et des gaz et conduits de ventilation.

CHARGES DU LOCATAIRE POUR UN STUDIO OU UN APPARTEMENT

Le décret n° 82-955 du 9 novembre 1982 modifié par le décret n° 2008-1411 du 19 décembre 2008, prévoit à la charge du locataire les charges suivantes :

L'article 2 dudit décret précise:

a) Il n'y a pas lieu de distinguer entre les services assurés par le bailleur en régie et les services assurés dans le cadre d'un contrat d'entreprise. Le coût des services assurés en régie inclut les dépenses de personnel d'encadrement technique chargé du contrôle direct du gardien, du concierge ou de l'employé d'immeuble ; ces dépenses d'encadrement sont exigibles au titre des charges récupérables à concurrence de 10 % de leur montant. Lorsqu'il existe un contrat d'entreprise, le bailleur doit s'assurer que ce contrat distingue les dépenses récupérables et les autres dépenses.

b) Les dépenses de personnel récupérables correspondent à la rémunération et aux charges sociales et fiscales.

c) Le remplacement d'éléments d'équipement n'est considéré comme assimilable aux menues réparations que si son coût est au plus égal au coût de celles-ci.

d) Lorsque le gardien ou le concierge d'un immeuble ou d'un groupe d'immeubles assure, conformément à son contrat de travail, l'entretien des parties communes et l'élimination des rejets, les dépenses correspondant à sa rémunération et aux charges sociales et fiscales y afférentes sont exigibles au titre des charges récupérables à concurrence de 75 % de leur montant, y compris lorsqu'un tiers intervient pendant les repos hebdomadaires et les congés prévus dans les clauses de son contrat de travail, ainsi qu'en cas de force majeure, d'arrêt de travail ou en raison de l'impossibilité matérielle ou physique temporaire pour le gardien ou le concierge d'effectuer seul les deux tâches.
Ces dépenses ne sont exigibles qu'à concurrence de 40 % de leur montant lorsque le gardien ou le concierge n'assure, conformément à son contrat de travail, que l'une ou l'autre des deux tâches, y compris lorsqu'un tiers intervient pendant les repos hebdomadaires et les congés prévus dans les clauses de son contrat de travail, ainsi qu'en cas de force majeure, d'arrêt de travail ou en raison de l'impossibilité matérielle ou physique temporaire pour le gardien ou le concierge d'effectuer seul cette tâche.
Un couple de gardiens ou de concierges qui assure, dans le cadre d'un contrat de travail commun, l'entretien des parties communes et l'élimination des rejets est assimilé à un personnel unique pour l'application du présent article.
Les éléments suivants ne sont pas retenus dans les dépenses mentionnées dans les deux premiers alinéas :
― le salaire en nature ;
― l'intéressement et la participation aux bénéfices de l'entreprise ;
― les indemnités et primes de départ à la retraite ;
― les indemnités de licenciement ;
― la cotisation à une mutuelle prise en charge par l'employeur ou par le comité d'entreprise ;
― la participation de l'employeur au comité d'entreprise ;
― la participation de l'employeur à l'effort de construction ;
― la cotisation à la médecine du travail.

e) Lorsqu'un employé d'immeuble assure, conformément à son contrat de travail, l'entretien des parties communes ou l'élimination des rejets, les dépenses correspondant à sa rémunération et aux charges sociales et fiscales y afférentes sont exigibles, en totalité, au titre des charges récupérables.
Les éléments suivants ne sont pas retenus dans les dépenses mentionnées dans l'alinéa précédent :
― le salaire en nature ;
― l'intéressement et la participation aux bénéfices de l'entreprise ;
― les indemnités et primes de départ à la retraite ;
― les indemnités de licenciement ;
― la cotisation à une mutuelle prise en charge par l'employeur ou par le comité d'entreprise ;
― la participation de l'employeur au comité d'entreprise ;
― la participation de l'employeur à l'effort de construction ;
― la cotisation à la médecine du travail.

L'annexe du dit décret prévoit:

I Ascenseurs et monte-charge.
1 - Dépenses d'électricité
2 - Dépenses d'exploitation, de menues réparations : d'entretien courant, de menues réparations.
a) Exploitation
Visite périodique, nettoyage et graissage des organes mécaniques ;
Examen semestriel des câbles et vérification annuelle des parachutes :
Nettoyage annuel de la cuvette, du dessus de la cabine et de la machinerie :
Dépannage ne nécessitant pas de réparations ou fournitures.
Tenue d'un dossier par l'entreprise d'entretien mentionnant les visites techniques, incidents et faits importants touchant l'appareil.
b) Fournitures relatives à des produits ou à du petit matériel d'entretien (chiffons, graisses et huiles nécessaires) et aux lampes d'éclairage de la cabine.
c) Menues réparations.
De la cabine (boutons d'envoi, paumelles de porte, ferme-porte automatique, coulisseaux de cabine, dispositif de sécurité de seuil et cellule photo électrique).
Des paliers (ferme porte mécanique, électriques ou pneumatiques, serrures électromécaniques, contacts de portes et boutons d'appel).
Des balais du moteur et fusibles.

II Eau froide, eau chaude et chauffage collectif des locaux privatifs et des parties communes.
1 Dépenses relatives.
- A l'eau froide et chaude des locataires ou occupants du bâtiment ou de l'ensemble des bâtiments ou de l'ensemble des bâtiments d'habitation concernés.
- A l'eau nécessaire à l'entretien courant des parties communes du ou desdits bâtiments, y compris la station d'épuration.
- A l'eau nécessaire à l'entretien courant des espaces extérieurs, les dépenses relatives à la consommation d'eau incluant l'ensemble des taxes et redevances ainsi que les sommes dues au titre d'assainissement, à l'exclusion de celles auxquelles le propriétaire est astreint en application de l'article L 35-5 du code de la santé publique.
- Aux produits nécessaires à l'exploitation, à l'entretien et au traitement de l'eau ;
A l'électricité ;
Au combustible ou à la fourniture d'énergie quelle que soit sa nature.
2 - Dépenses d'exploitation d'entretien courant et de menues réparations :
a) Exploitation et entretien courant :
Nettoyage des gicleurs, électrodes, filtres et clapet des brûleurs;
Entretien courant et graissage des pompes de relais, jauges, contrôleurs de niveau ainsi que des groupes motopompes et pompes puisard ;
- Graissage des vannes et robinets et réfection des presse-étoupe.
- Remplacement des ampoules des voyants lumineux et ampoules de chaufferie ;
- Entretien et réglage des appareils de régulation automatique et de leurs annexes ;
- Vérification et entretien des régulateurs de tirage.
- Réglage des vannes, robinets et tés ne comprenant pas l'équilibrage ;
- Purge des points de chauffage.
- Frais de contrôle de combustion.
- Entretien des épurateurs de fumée.
- Opérations de mise en repos en fin de saison de chauffage, rinçage des corps de chauffe et tuyauteries, nettoyage des chaufferies, y compris leurs puisards et siphons, ramonage des chaudières, carneaux et cheminées.
Conduite de chauffage ;
- Frais de location, d'entretien et de relevé des compteurs individuels et généraux ;
- Entretien de l'adoucisseur, du détartreur d'eau, du surpresseur et du détendeur.
- Contrôles périodiques visant à éviter les fuites de fluide frigorigène des pompes à chaleur :
- Vérification, nettoyage et graissage des organes des pompes à chaleur.
- Nettoyage périodique de la face extérieure des capteurs solaires.
b) menues réparations dans les parties communes ou sur des éléments d'usage commun :
- Réparation de fuites sur raccords et joints.
- Remplacement des joints, clapets et presse-étoupe.
- Rodage des sièges de clapets.
- Menues réparations visant à remédier aux fuites de fluide frigorigène des pompes à chaleur.
- Recharge en fluide frigorigène des pompes à chaleur.

III Installations individuelles, chauffage et production d'eau chaude, distribution d'eau dans les parties privatives:
- Dépenses d'alimentation commune de combustible
- Exploitation et entretien courant, menues réparations.

a) Exploitation et entretien courant.
- Réglage de débit et température de l'eau chaude sanitaire.
- Vérification et réglage des appareils de commande, d'asservissement, de sécurité et de pompe.
Dépannage :
- Contrôle des raccordements et de l'alimentation des chauffe-eau électriques, contrôle de l'intensité absorbée.
- Vérification de l'état des résistances, des thermostats, nettoyage :
- Réglage des thermostats et contrôle de la température d'eau.
- Contrôle et réfection d'étanchéité des raccordements eau froide - eau chaude
- Contrôle des groupes de sécurité.
- Rodage des sièges de clapets des robinets.
- Réglage des mécanismes de chasse d'eau.
b) menues réparations.
- Remplacement des bilames, pistons membranes, boîte à eau, allumage piezo-électriques, clapets et joints des appareils à gaz.
- Rinçage et nettoyage des corps de chauffe et tuyauteries.
- Remplacement des joints, flotteurs et joints cloches des chasses d'eau.

L'article 3 décret n°82-955 du 9 novembre 1982 modifié par le décret n° 2008-1411 du 19 décembre 2008 prévoit :
"Les dépenses afférentes à l'entretien courant et aux menues réparations d'installations individuelles, qui figurent au III (ci dessus) sont récupérables, lorsqu'elles sont effectuées par le bailleur aux lieu et place du locataire."

IV - Partie commune intérieure au bâtiment ou à l'ensemble des bâtiments d'habitation.
1°) - Dépenses relatives :
A l'électricité :
- Aux fournitures consommables, notamment produits d'entretien, balais et petit matériel assimilé nécessaires à l'entretien de propreté.
- Sel.
2°) - Exploitation et entretien courant, menues réparations.
a) Entretien de la minuterie, pose, dépose et entretien des tapis.
b) Menues réparations des appareils d'entretien de propreté tels qu'aspirateurs
3°) - Entretien de propreté (frais de personnel).

V - espaces extérieurs au bâtiment d'habitation. (Voies de circulation, aires de stationnement, abords et espaces verts, aires et équipement de jeux).
1 - Dépenses relatives :
- A l'électricité.
- A l'essence et à l'huile.
- Aux fournitures consommables utilisées dans l'entretien courant : ampoules ou tubes d'éclairage, engrais, produits tels que graines, fleurs, plants, plantes de remplacement à l'exclusion de celles utilisées pour la réfection des massifs, plates bandes ou haies.
2 -Exploitation et entretien courant :
a) Opération de coupe, désherbage, sarclage, ratissage, nettoyage et arrosage concernant :
- Les allées, aires de stationnement et abords.
- Les espaces verts ( pelouses, massifs, arbustes, haies vives, plates bandes).
- Les aires de jeux.
- Les bassins, fontaines, caniveaux, canalisations d'évacuation des eaux pluviales.
- Entretien du matériel horticole.
- Remplacement du sable des bacs, matériel de jeux.
b) Peinture et menues réparations des bancs de jardin et des équipements de jeux et grillages.

VI- Hygiène.
1°) - Dépenses de fournitures consommables.
- Sacs en plastique et en papier nécessaires à l'élimination des rejets ; Produits relatifs à la désinfection, y compris des colonnes sèches de vide-ordures.
2°) - Exploitation et entretien courant.
- Entretien et vidange des fosses d'aisances.
- Entretien des appareils de conditionnement des ordures.
3°) - Elimination des rejets.

VII - Equipements divers du bâtiment ou de l'ensemble des bâtiments d'habitation.
1°) - La fourniture d'énergie nécessaire à la ventilation mécanique.
2°) - Exploitation et entretien courant.
- Ramonage des conduits de ventilation.
- Entretien de la ventilation mécanique.
- Entretien des dispositifs d'ouverture automatique ou codée et des interphones.
- Visites périodiques à l'exception des contrôles réglementaires de sécurité. Nettoyage et graissage de l'appareillage fixe de manutention des nacelles de nettoyage des façades vitrées.
3°) Divers
- Abonnement des postes de téléphones : à la disposition des locataires.

VIII - Impositions et redevances.
- Droit au bail.
- Taxe ou redevance d'enlèvement des ordures ménagères.
Taxe de balayage.

MODÈLE D'ÉTAT DES LIEUX D'UN LOGEMENT

Le Décret n° 2016-382 du 30 mars 2016 fixe les modalités d'établissement de l'état des lieux et de prise en compte de la vétusté des logements loués à usage de résidence principale.

Notre Conseil: Copiez collez sur une page Word ou autre préalablement ouverte puis complétez ou modifiez le texte comme vous le souhaitez.

Attention, un état des lieux ne doit pas émettre des avis ou sentiments mais doit être une photographie de la pièce décrite.
Il faut indiquer:
"état neuf
état d'usage
quelques traces de.......
rayures au nombre de......"
N'hésitez pas à compléter votre état des lieux par des photos si les circonstances particulières les rendent nécessaires

ÉTAT DES LIEUX D'UN LOGEMENT

ENTRE LE BAILLEUR:

nom et prénom, ou dénomination du bailleur/ domicile ou siège social/ qualité du bailleur (personne physique, personne morale / adresse électronique (facultatif)

Pour les personnes morales, précisez si la personne morale est une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus

représenté par le mandataire :

nom ou raison sociale et adresse du mandataire ainsi que l'activité exercée numéro et lieu de délivrance de la carte professionnelle/ nom et adresse du garant, cette mention est obligatoire pour mes professionnels exerçant une activité mentionnée à l'article 1er de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d'exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce.

ET LE LOCATAIRE :

nom et prénom du ou des locataires ou, en cas de colocation, des colocataires, adresse électronique (facultatif)

LOGEMENT SITUÉ :

adresse/ bâtiment/ étage/ porte etc.......

DESCRIPTION:

LE LOCAL EST LOUE NU ET NE COMPORTE AUCUN MEUBLE

EXAMEN DES DIVERSES PIECES

Entrée :

Pièce Principale N°1 soit..............

Pièce Principale N°2 soit..............

Pièce Principale N°3 soit..................

Pièce Principale N°4 soit....................

Cuisine :

Salle (s) de bains :

W.C. :

Chauffage - Éclairage- Divers :

Installation électrique :

Fermetures :

Extérieur :

Garage ou parking :

Clés :

(nombre)

Index compteur Eau :

Index compteur électricité :

Il est fortement conseillé de rajouter

En application de la loi du 9 mars 2010, le détecteur de fumée est installé dans la......... (pièce).

Le présent état des lieux, établi sur........ feuilles et........ pages et accepté contradictoirement entre les parties, fait partie intégrante de l'engagement de location ou du bail, dont il ne peut être dissocié.

Fait à............... Le................

Le Bailleur et le Locataire

MODÈLE GRATUIT DE CAUTION

LA CAUTION DOIT ÊTRE REDIGÉE SUIVANT UN FORMALISME PRÉCIS SOUS PEINE DE NULLITÉ.

Notre Conseil: Copiez collez sur une page Word ou autre préalablement ouverte puis complétez ou modifiez le texte comme vous le souhaitez.

CAUTION SOLIDAIRE A PREMIÈRE DEMANDE

Je soussigné..........

demeurant:

déclare me porter caution solidaire de:

locataire du logement sis

dont les bailleurs sont :

et renoncer au bénéfice de discussion et de division, pour le paiement des loyers, charges et accessoires et intérêts de la clause pénale résultant du contrat de location conclu le............. pour une durée de (trois ans ou six ans pour les SCI et sociétés non familiales).

Le montant des loyers, charges et accessoires étant parfaitement déterminé au contrat de location dont je reconnais avoir reçu un exemplaire, porté en annexe à la présente.

Je serai donc tenu de satisfaire à toutes les obligations du locataire, en cas de défaillance de sa part, à l'égard du bailleur, et ce pendant la durée du bail initial, soit pendant une durée totale de (trois ou six si le bail est de six ans) jusqu'au :

Je confirme la connaissance que j'ai de la nature et de l'étendue de mes obligations au sens de l'article 22-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ainsi rédigé :

Le cautionnement ne peut pas être demandé, à peine de nullité, par un bailleur qui a souscrit une assurance, ou toute autre forme de garantie, garantissant les obligations locatives du locataire, sauf en cas de logement loué à un étudiant ou un apprenti. Cette disposition ne s'applique pas au dépôt de garantie mentionné à l'article 22.

Si le bailleur est une personne morale autre qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus, le cautionnement ne peut être demandé que :

- s'il est apporté par un des organismes dont la liste est fixée par décret en Conseil d'État ;

- ou si le logement est loué à un étudiant ne bénéficiant pas d'une bourse de l'enseignement supérieur.

Lorsqu'un cautionnement pour les sommes dont le locataire serait débiteur dans le cadre d'un contrat de location conclu en application du présent titre est exigé par le bailleur, celui-ci ne peut refuser la caution présentée au motif qu'elle ne possède pas la nationalité française ou qu'elle ne réside pas sur le territoire métropolitain.

Le cautionnement pour les sommes dont le locataire serait débiteur s'étend également aux sommes correspondant aux aides versées au bailleur en application de l'article 24-2.

Lorsque le cautionnement d'obligations résultant d'un contrat de location conclu en application du présent titre ne comporte aucune indication de durée ou lorsque la durée du cautionnement est stipulée indéterminée, la caution peut le résilier unilatéralement. La résiliation prend effet au terme du contrat de location, qu'il s'agisse du contrat initial ou d'un contrat reconduit ou renouvelé, au cours duquel le bailleur reçoit notification de la résiliation.

La personne physique qui se porte caution fait précéder sa signature de la reproduction manuscrite du montant du loyer et des conditions de sa révision tels qu'ils figurent au contrat de location, de la mention manuscrite exprimant de façon explicite et non équivoque la connaissance qu'elle a de la nature et de l'étendue de l'obligation qu'elle contracte et de la reproduction manuscrite de l'alinéa précédent. Le bailleur remet à la caution un exemplaire du contrat de location. Ces formalités sont prescrites à peine de nullité du cautionnement.

Par conséquent mon engagement concerne :

- les loyers dus qui s'élèvent à............. euros par mois, révisés en fonction de la moyenne de l'indice locatif publié par l'INSEE, chaque année à la date anniversaire du bail.

- les charges provisionnelles ou forfaitaires d'un montant de................ euros par mois,

- les dégradations et réparations locatives.

MENTION MANUSCRITE DU SOUSSIGNÉ :

Je soussigné Nom Prénom me porte par les présentes caution solidaire indivisible,  et sans aucune discussion et m'engage à acquitter à première demande, en cas de défaillance du locataire qui est :

Nom

Prénom

pour le loyer actuellement fixé annuellement à (lettre et chiffre euros) avec ses révisions annuelles à chaque date anniversaire du bail suivant l'IRL publié par l'Insee. L'actuel loyer est fixé suivant l'indice actuel de.............., pour les charges et frais dont la provision mensuelle est de (lettre et chiffre euros) et les dégradations et réparations locatives.

Je reconnais me porter caution pour la durée initiale du bail qui est de (trois ou six) ans.

Je reconnais avoir eu à l'instant copie du bail signé par le locataire et en décharge le bailleur.

Dont décharge.

Fait à.................. le............................ en quatre exemplaires dont un remis à la caution

SIGNATURE DE LA CAUTION

CONSIGNES DE SECURITE EN CAS D'INCENDIE A AFFICHER DANS LES PARTIES COMMUNES

D'UN IMMEUBLE COLLECTIF PREVU PAR L'ARRÊTE DU 5 FEVRIER 2013

CONSIGNES DE SÉCURITÉ EN CAS D'INCENDIE

En prévention, n'encombrez pas les paliers et les circulations.
Appelez ou faites appeler les sapeurs-pompiers (le 18 ou le 112).
N'entrez jamais dans la fumée. Toutefois, si vous êtes dans la fumée, mettez-vous un mouchoir devant le nez, baissez-vous, l'air frais est près du sol
Ne prenez jamais l'ascenseur, prenez les escaliers.
Adaptez votre comportement à la situation :
1. Si l'incendie se déclare chez vous et que vous ne pouvez pas l'éteindre immédiatement :
― évacuez les lieux ;
― fermez la porte de votre appartement ;
― sortez par l'issue la plus proche.
2. Si l'incendie est au-dessous ou sur votre palier :
― restez chez vous ;
― fermez la porte de votre appartement et mouillez-la ;
― manifestez-vous à la fenêtre.
3. Si l'incendie est au-dessus :
― sortez par l'issue la plus proche.

MODÈLE D'ATTESTATION DU DÉTECTEUR DE FUMÉE PRÉVU PAR L'ARRÊTÉ DU 5 FÉVRIER 2013

Le bailleur doit installer le détecteur de fumée et le locataire doit l'entretenir

« Je soussigné
(nom, prénom de l'assuré), détenteur du contrat n°
(numéro du contrat de l'assuré) atteste avoir installé un détecteur de fumée normalisé au
(adresse de l'assuré) conforme à la norme NF EN 14604. »

INFORMATIONS JURIDIQUES SUR LE BAIL D'HABITATION

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- LA LOI APPLICABLE ET LE DROIT LOCATIF

- LE LOYER DU BAIL D'HABITATION

- LA DURÉE DU BAIL, LE CONGE ET LA RÉSILIATION

- LA COMMISSION DÉPARTEMENTALE DE CONCILIATION

- LES FORMALITÉS DU BAIL

- LA COLOCATION ET LA SOUS LOCATION

- LE CALCUL DES SURFACES DE LA LOI BOUTIN ET LES EXPERTISES TECHNIQUES ET ENERGETIQUES

- LES ÉCONOMIES D'ÉNERGIE

- LES CLAUSES ABUSIVES DU BAIL

- LE LOGEMENT INDÉCENT ET LE LOGEMENT INSALUBRE

LA LOI APPLICABLE ET LE DROIT LOCATIF

Pour la majeure partie des habitations, la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 est la "lex specialis" soit la loi prévue pour le bail d'habitation vide. Son titre Ier et son titre 1er bis, est d'ordre public.

La loi dite DUFLOT n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l'accès au logement et un urbanisme rénové, a modifié la loi du 6 juillet 1989. Elle entre en vigueur en tranches de saucisson, à des dates différées.

Article 14 de la loi n° 2004-366 du 24 mars 2014

Les contrats de location en cours à la date d'entrée en vigueur de la présente loi demeurent soumis aux dispositions qui leur étaient applicables.
Toutefois, pour les contrats en cours à la date d'entrée en vigueur de la présente loi et mentionnés au premier alinéa de l'article 2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986, dans sa rédaction antérieure à la présente loi :
1° Les articles 7, 17-1, 20-1, 21 et 23 de la même loi, dans leur rédaction résultant de la présente loi, sont applicables ;
2° L'article 11-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 précitée, dans sa rédaction résultant de la présente loi, leur est applicable pour les congés délivrés après l'entrée en vigueur de la présente loi.
Pour les contrats en cours à la date d'entrée en vigueur de la présente loi et mentionnés au premier alinéa de l'article L. 632-1 du code de la construction et de l'habitation, dans sa rédaction antérieure à la présente loi, les articles 6, 7, 20-1 et 25-11 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 précitée, dans leur rédaction résultant de la présente loi, sont applicables.

Article 1er de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989

Le droit au logement est un droit fondamental ; il s'exerce dans le cadre des lois qui le régissent.

L'exercice de ce droit implique la liberté de choix pour toute personne de son mode d'habitation grâce au maintien et au développement d'un secteur locatif et d'un secteur d'accession à la propriété ouverts à toutes les catégories sociales.

Aucune personne ne peut se voir refuser la location d'un logement pour un motif discriminatoire défini à l'article 225-1 du code pénal.

En cas de litige relatif à l'application de l'alinéa précédent, la personne s'étant vu refuser la location d'un logement présente des éléments de fait laissant supposer l'existence d'une discrimination directe ou indirecte. Au vu de ces éléments, il incombe à la partie défenderesse de prouver que sa décision est justifiée. Le juge forme sa conviction après avoir ordonné, en cas de besoin, toutes les mesures d'instruction qu'il estime utiles.

Les droits et obligations réciproques des bailleurs et des locataires doivent être équilibrés dans leurs relations individuelles comme dans leurs relations collectives.

Article 2 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989

Les dispositions du présent titre sont d'ordre public.
Le présent titre s'applique aux locations de locaux à usage d'habitation ou à usage mixte professionnel et d'habitation, et qui constituent la résidence principale du preneur, ainsi qu'aux garages, aires et places de stationnement, jardins et autres locaux, loués accessoirement au local principal par le même bailleur. La résidence principale est entendue comme le logement occupé au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure, soit par le preneur ou son conjoint, soit par une personne à charge au sens du code de la construction et de l'habitation.
Toutefois, ce titre ne s'applique pas :
1° Aux logements-foyers, à l'exception du premier alinéa de l'article 6 et de l'article 20-1 ;
2° Aux logements meublés, régis par le titre Ier bis ;
3° Aux logements attribués ou loués en raison de l'exercice d'une fonction ou de l'occupation d'un emploi et aux locations consenties aux travailleurs saisonniers, à l'exception de l'article 3-3, des deux premiers alinéas de l'article 6, de l'article 20-1 et de l'article 24-1.

LES IMMEUBLES DE LA LOI 1948

La loi n°48-1360 du 1er septembre 1948 plusieurs fois modifiée, concerne les vieux locaux d'habitation ou à usage professionnel non rénovés.

Le Décret n°48-1881 du 10 décembre 1948 plusieurs fois modifié, détermine les prix de base au mètre carré des locaux d'habitation ou à usage professionnel.

Cour de cassation, chambre civile 3, Arrêt du 17 décembre 2015, Pourvoi n° 12-20.672 Rejet

Attendu que M. X... fait grief à l'arrêt d'ordonner son expulsion, alors, selon le moyen, que l'article 4 de la loi du 1er septembre 1948 attribue un droit au maintien dans les lieux loués à tous les occupants de bonne foi des locaux ; que sont réputés de bonne foi, notamment, les occupants qui, habitant dans les lieux en suite d'un bail écrit ou verbal, exécutent leurs obligations ; qu'en décidant que M. Jean-Pierre X... est devenu occupant sans droit ni titre du logement au décès de sa mère, alors qu'il occupait depuis l'origine ce logement, en suite du bail souscrit par son père au profit des six membres de sa famille, en exécutant les obligations nées de ce bail, la cour d'appel a violé, par refus d'application, l'article 4 de la loi du 1er septembre 1948 ;

Mais attendu que le droit au maintien dans les lieux ne bénéficie qu'à l'occupant de bonne foi disposant à l'origine d'un titre personnel de location ; qu'ayant constaté que le bail avait été signé par Lazare X... seul en qualité de preneur et exactement retenu qu'à son décès son épouse, cotitulaire du bail, était demeurée seule locataire, que le bail avait pris fin par l'effet du congé délivré le 25 novembre 2002 et que Louisa X..., devenue occupante de bonne foi, n'avait pu transmettre son droit au maintien dans les lieux à son fils qui ne figurait pas parmi les personnes énumérées par l'article 5 de la loi du 1er septembre 1948, la cour d'appel en a déduit, à bon droit, que M. X... était devenu occupant sans droit ni titre ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé

LE DROIT DE RESTER DANS LE LOGEMENT

Cour de cassation, chambre civile 3, Arrêt du 14 décembre 2018, Pourvoi n° 17-12512 Rejet

Mais attendu, d’une part, qu’ayant exactement retenu que, l’appartement n’ayant jamais servi à l’habitation des époux, Mme Z... n’était pas cotitulaire du bail en application de l’article 1751 du code civil et que le seul encaissement des sous-loyers reversés aux bailleurs ne suffisait pas à lui conférer la qualité d’occupante, la cour d’appel, qui a relevé que Mme A... occupait seule les lieux en vertu d’une sous-location régulière, en a déduit, à bon droit, que Mme Z... n’était pas redevable d’une indemnité d’occupation;

Attendu, d’autre part, qu’ayant exactement retenu que Mme A..., dont le titre de sous-location avait été judiciairement reconnu, était occupante de bonne foi et bénéficiait à ce titre d’un droit au maintien dans les lieux personnel et indépendant des droits du locataire principal, la cour d’appel en a déduit, à bon droit, que, si la résiliation de plein droit du bail au jour du décès du locataire lui avait fait perdre sa qualité de sous-locataire, Mme A... avait conservé depuis cette date son droit au maintien dans les lieux, même si aucun congé n’avait été délivré au locataire principal;

Et attendu qu’il n’y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur la quatrième branche du moyen qui n’est manifestement pas de nature à entraîner la cassation;

D’où il suit que le moyen n’est pas fondé;

LES LITIGES SONT TRANCHES PAR LE TRIBUNAL D'INSTANCE DU LIEU DE L'IMMEUBLE

En matière d'occupation de logement, le tribunal d'instance a une compétence exclusive à charge d'appel pour une somme supérieure à 4000 euros.

L'Article R 221-38 du Code de l'Organisation Judiciaire a un aspect général

"....le tribunal d'instance connaît des actions dont un contrat de louage d'immeubles à usage d'habitation ou un contrat portant sur l'occupation d'un logement est l'objet, la cause ou l'occasion, ainsi que des actions relatives à l'application de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 portant modification et codification de la législation relative aux rapports des bailleurs et locataires ou occupants de locaux d'habitation ou à usage professionnel et instituant des allocations de logement."

En matière de squatter, le tribunal d'instance a une compétence exclusive à charge d'appel.

Article R 221-5 du Code de l'Organisation Judiciaire

Le tribunal d'instance connaît des actions tendant à l'expulsion des personnes qui occupent aux fins d'habitation des immeubles bâtis, sans droit ni titre.

LE LOYER DU BAIL D'HABITATION

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- LA TAXE SUR LE LOYER ÉLEVÉ DU LOGEMENT DE PETITE SURFACE.

LA RÉVISION ANNUELLE DU LOYER.

Pour les logements dits "LOI de 1948" l'augmentation de loyer est fixée par le pouvoir réglementaire

Cour de Cassation, chambre civile 3 arrêt du 5 novembre 2015, pourvoi n°14-23693 Cassation partielle

sur le premier moyen du pourvoi principal :

Vu les articles 27, 30 et 31 de la loi du 1er septembre 1948, ensemble le décret n° 48-1881 du 10 décembre 1948 ;

Attendu que la valeur locative d'un local est égale au produit de la surface corrigée, telle qu'elle résulte de l'article 28, par le prix de base du mètre carré de chacune des catégories de logements prévues à l'article 30 ; que le prix de base du mètre carré applicable chaque année au 1er juillet est déterminé par décret pour les différentes catégories de logements en fonction de la qualité de leur construction et, le cas échéant, suivant la localité dans laquelle ils sont situés ; qu'à compter du 1er juillet 1965, le loyer est majoré chaque année d'une fraction du loyer applicable au cours du dernier mois de la période précédente ;

Attendu que, pour accueillir la demande de rappel de loyer, l'arrêt retient que la clause d'indexation annuelle sur l'indice de la construction insérée dans le bail est sans aucun rapport avec le mécanisme de révision du loyer prévu par l'article 32 bis de la loi du 1er septembre 1948 en cas de modification des éléments ayant servi de base à la détermination du loyer ;

Qu'en statuant ainsi, alors que le loyer devait être fixé selon les règles d'ordre public prévues par la loi du 1er septembre 1948 qui sont exclusives de l'application d'une clause conventionnelle d'indexation, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;

Et sur le second moyen du pourvoi principal :

Vu les articles 27, alinéa 5, de la loi du 1er septembre 1948, R. 641-4 du code de la construction et de l'habitation et 2 du décret n° 48-1766 du 22 novembre 1948 ;

Attendu que, pour accueillir la demande de majoration de loyer, l'arrêt retient que doit être considéré comme insuffisamment occupé le logement comportant un nombre de pièces habitables, non compris la cuisine et les pièces à usage professionnel, supérieur de plus de deux au nombre de personnes qui y ont effectivement leur résidence principale et que tel est bien le cas en l'espèce dès lors que M. et Mme Z... occupent à deux le logement qui comprend, en dehors de la cuisine et du cabinet médical, un salon séjour, trois chambres, une petite pièce de 8 m² et une salle de bains, soit effectivement plus de quatre pièces ;

Qu'en statuant ainsi, sans indiquer les pièces qu'elle retenait comme habitables, la cour d'appel, qui n'a pas mis la Cour de cassation en mesure d'exercer son contrôle, n'a pas donné de base légale à sa décision

Pour les logements régis par La loi n°89-462 du 6 juillet 1989, la révision a lieu à la date anniversaire du bail. Cette révision ne peut dépasser l'Indice de Référence des Loyers fixé par l'INSEE pour chaque nouveau trimestre. Cette révision n'est possible que si elle est prévue dans le bail.

L'INDICE DE RÉFÉRENCE DES LOYERS (IRL)

L'IRL est fixé le 12 juillet 2018, pour le second trimestre 2018, à 127,77 soit une hausse de 1,25 % sur un an.

L'IRL est fixé pour le premier trimestre 2018, à 127,22.

L'IRL est fixé pour le quatrième trimestre 2017, à 126,82.

L'IRL est fixé pour le troisième trimestre 2017, à 126,46.

L'IRL est fixé pour le second trimestre 2017, à 126,19.

L'IRL est fixé pour le premier trimestre 2017, à 125,90.

L'IRL est fixé pour le quatrième trimestre 2016, à 125,50.

L'IRL est fixé pour le troisième trimestre 2016, à 125,33.

L'IRL est fixé pour le second trimestre 2016 à 125,25.

L'IRL est fixé pour le premier trimestre 2016 à 125,26.

L'IRL est fixé pour le quatrième trimestre 2015 à 125,28.

L'IRL est fixé pour le troisième trimestre 2015 à 125,26.

L'IRL est fixé pour le second trimestre 2015 à 125,25.

L'IRL est fixé pour le premier trimestre 2015 à 125,19.

L'IRL est fixé pour le quatrième trimestre 2014 à 125,29.

L'IRL est fixé pour le troisième trimestre 2014 à 125,24.

L'IRL est fixé pour le second trimestre 2014 à 125,15.

L'IRL est fixé pour le premier trimestre 2014 à 125,00.

L'IRL est fixé pour le quatrième trimestre 2013 à 124,83.

L'IRL est fixé pour le troisième trimestre 2013 à 124,66.

L'IRL est fixé pour le second trimestre 2013 à 124,44.

L'IRL est fixé pour le premier trimestre 2013 à 124,25.

L'IRL est fixé pour le quatrième trimestre 2012 à 123,97

L'IRL est fixé pour le troisième trimestre 2012 à 123,55

L'IRL est fixé pour le deuxième trimestre 2012 à 122,96

L'IRL est fixé pour le premier trimestre 2012 à 122,37

L'IRL est fixé pour le quatrième trimestre 2011 à 121,68

L'IRL est fixé pour le troisième trimestre 2011 à 120,95

L'IRL est fixé pour le second trimestre 2011 à 120,31

L'IRL est fixé pour le premier trimestre 2011 à 119,69

L'IRL est fixé pour le quatrième trimestre 2010 à 119,17

L'IRL est fixé pour le troisième trimestre 2010 à 118,70

L'IRL est fixé pour le deuxième trimestre 2010 à 118,26

L'IRL est fixé pour le premier trimestre 2010 à 117,81

Pour calculer le nouveau loyer, il faut faire une règle de trois entre l'ancien loyer multiplié par le nouvel Indice de Référence des Loyers connu et divisé par l'ancien indice. Vous trouverez tous les indices sur le site de l'INSEE

PRESCRIPTION DE L'ACTION EN RÉVISION DU LOYER EST DE UN AN ET DE TROIS ANS POUR RETARD DE PAIEMENT DE LOYER

Article 7-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989

Toutes actions dérivant d'un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d'exercer ce droit.
Toutefois, l'action en révision du loyer par le bailleur est prescrite un an après la date convenue par les parties dans le contrat de bail pour réviser ledit loyer.

COUR DE CASSATION arrêt de la troisième chambre civile du 26 janvier 2017 pourvoi N° 15-27580 cassation

Vu l'article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, ensemble l'article L. 137-2 du code de la consommation, alors applicable ;

Attendu qu'en application du premier de ces textes, toutes actions dérivant d'un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d'exercer ce droit ; qu'aux termes du second, l'action des professionnels, pour les biens ou les services qu'ils fournissent aux consommateurs, se prescrit par deux ans ;

Attendu, selon le jugement attaqué (tribunal d'instance de Montargis, 7 septembre 2015), rendu en dernier ressort, que, par déclaration au greffe du 20 avril 2015, la société Logemloiret, propriétaire d'un logement social donné à bail à M. et Mme X..., les a assignés, après la libération des lieux, en paiement d'une somme au titre des réparations locatives et d'un solde de loyer ;

Attendu que, pour déclarer prescrite l'action de la bailleresse, le jugement retient que la société Logemloiret est un professionnel de la location immobilière sociale, que la location d'un logement est une fourniture de services, le bailleur mettant à la disposition du locataire un local en contrepartie d'un loyer, que la prescription biennale de l'article L. 137-2 du code de la consommation s'applique donc aux relations entre les parties et que la bailleresse a eu connaissance des faits lui permettant d'agir le 26 octobre 2011, date du constat d'huissier de justice, pour les réparations locatives et le 1er octobre 2011, date de l'impayé le plus récent, pour le solde de loyer ;

Qu'en statuant ainsi, alors que le bail d'habitation régi par la loi du 6 juillet 1989 obéit à des règles spécifiques exclusives du droit de la consommation, de sorte que la prescription édictée par l'article 7-1 de cette loi est seule applicable à l'action en recouvrement des réparations locatives et des loyers impayés, le tribunal d'instance a violé les textes susvisés, le premier par refus d'application et le second par fausse application
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PROCÉDURE POUR AUGMENTER LE LOYER CHAQUE ANNÉE

Article 17-1 de la loi du 6 juillet 1989 :

I. ― Lorsque le contrat prévoit la révision du loyer, celle-ci intervient chaque année à la date convenue entre les parties ou, à défaut, au terme de chaque année du contrat.
La variation qui en résulte ne peut excéder, à la hausse, la variation d'un indice de référence des loyers publié par l'Institut national de la statistique et des études économiques chaque trimestre et qui correspond à la moyenne, sur les douze derniers mois, de l'évolution des prix à la consommation hors tabac et hors loyers. A défaut de clause contractuelle fixant la date de référence, cette date est celle du dernier indice publié à la date de signature du contrat de location.
A défaut de manifester sa volonté d'appliquer la révision du loyer dans un délai d'un an suivant sa date de prise d'effet, le bailleur est réputé avoir renoncé au bénéfice de cette clause pour l'année écoulée.
Si le bailleur manifeste sa volonté de réviser le loyer dans le délai d'un an, cette révision de loyer prend effet à compter de sa demande.
II. ― Lorsque les parties sont convenues, par une clause expresse, de travaux d'amélioration du logement que le bailleur fera exécuter, le contrat de location ou un avenant à ce contrat peut fixer la majoration du loyer consécutive à la réalisation de ces travaux. Cette majoration ne peut faire l'objet d'une action en diminution de loyer.

Article 17-2 de la loi du 6 juillet 1989 :

I. ― Lors du renouvellement du contrat, et dans les zones où s'applique l'arrêté mentionné au I de l'article 17, une action en diminution de loyer peut être engagée si le montant du loyer fixé au contrat de bail, hors montant du complément de loyer [Dispositions déclarées non conformes à la Constitution par la décision du Conseil constitutionnel n° 2014-691 DC du 20 mars 2014] le cas échéant, est supérieur au loyer de référence majoré.
Dans ces mêmes zones, lors du renouvellement du contrat, une action en réévaluation de loyer peut être engagée dès lors que le loyer est inférieur au loyer de référence minoré.
Dans ces deux cas, l'une ou l'autre des parties peut proposer un nouveau loyer à son cocontractant, au moins six mois avant le terme du contrat pour le bailleur et au moins cinq mois avant le terme du contrat pour le locataire, dans les conditions de forme prévues à l'article 15. Le montant du loyer de référence majoré ou minoré pris en compte correspond à celui qui est en vigueur à la date de la proposition émise par l'une des parties.
Le nouveau loyer proposé dans le cadre d'une action en réévaluation de loyer est inférieur ou égal au loyer de référence minoré. Le locataire peut, par référence aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables, contester l'action en réévaluation de loyer selon la procédure prévue au présent article.
Les loyers servant de références doivent être représentatifs de l'ensemble des loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables, situés soit dans le même groupe d'immeubles, soit dans tout autre groupe d'immeubles comportant des caractéristiques similaires et situés dans la même zone géographique. Un décret en Conseil d'Etat définit les éléments constitutifs de ces références.
Le nombre minimal de références à fournir est de trois. Toutefois, il est de six dans les communes, dont la liste est fixée par décret, faisant partie d'une agglomération de plus d'un million d'habitants.
Lorsque le bailleur fait application du présent I, il ne peut donner congé au locataire pour la même échéance du contrat.
La notification d'une proposition d'un nouveau loyer reproduit intégralement, à peine de nullité, les dispositions du présent I et mentionne le montant du loyer ainsi que le loyer de référence majoré ou le loyer de référence minoré ayant servi à le déterminer.
En cas de désaccord ou à défaut de réponse du cocontractant saisi quatre mois avant le terme du contrat, l'une ou l'autre des parties peut saisir la commission départementale de conciliation mentionnée à l'article 20.
A défaut d'accord constaté par la commission départementale de conciliation, le juge peut être saisi, avant le terme du contrat. A défaut de saisine du juge, le contrat est reconduit de plein droit aux conditions antérieures du loyer, éventuellement révisé en application de l'article 17-1. Le contrat dont le loyer est fixé judiciairement est réputé renouvelé pour la durée définie à l'article 10, à compter de la date d'expiration du contrat. La décision du juge est exécutoire par provision.
Lorsque les parties s'accordent sur une hausse du loyer ou lorsque cette hausse est fixée judiciairement, celle-ci s'applique par tiers ou par sixième selon la durée du contrat.
Toutefois, cette hausse s'applique par sixième annuel au contrat renouvelé, puis lors du renouvellement ultérieur, dès lors qu'elle est supérieure à 10 % si le premier renouvellement avait une durée inférieure à six ans.
La révision éventuelle résultant de l'article 17-1 s'applique à chaque valeur ainsi définie.

II. ― Dans les zones où ne s'applique pas l'arrêté mentionné au I de l'article 17, lors du renouvellement du contrat, le loyer ne donne lieu à réévaluation que s'il est manifestement sous-évalué.
Dans ce cas, le bailleur peut proposer au locataire, au moins six mois avant le terme du contrat et dans les conditions de forme prévues à l'article 15, un nouveau loyer fixé par référence aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables dans les conditions définies aux cinquième et sixième alinéas du I du présent article.
Lorsque le bailleur fait application des dispositions du présent II, il ne peut donner congé au locataire pour la même échéance du contrat.
La notification reproduit intégralement, à peine de nullité, les dispositions du présent II et mentionne le montant du loyer ainsi que la liste des références ayant servi à le déterminer.
En cas de désaccord ou à défaut de réponse du locataire quatre mois avant le terme du contrat, l'une ou l'autre des parties saisit la commission départementale de conciliation.
A défaut d'accord constaté par la commission, le juge est saisi avant le terme du contrat. A défaut de saisine, le contrat est reconduit de plein droit aux conditions antérieures du loyer, éventuellement révisé. Le contrat dont le loyer est fixé judiciairement est réputé renouvelé pour la durée définie à l'article 10 à compter de la date d'expiration du contrat. La décision du juge est exécutoire par provision.
La hausse convenue entre les parties ou fixée judiciairement s'applique par tiers ou par sixième selon la durée du contrat.
Toutefois, cette hausse s'applique par sixième annuel au contrat renouvelé, puis lors du renouvellement ultérieur, dès lors qu'elle est supérieure à 10 % si le premier renouvellement avait une durée inférieure à six ans.
La révision éventuelle résultant de l'article 17-1 s'applique à chaque valeur ainsi définie.

Article 18 de la loi du 6 juillet 1989 :

Pour chacune des zones d'urbanisation continue de plus de 50 000 habitants où il existe un déséquilibre marqué entre l'offre et la demande de logements, entraînant des difficultés sérieuses d'accès au logement sur l'ensemble du parc résidentiel existant qui se caractérisent notamment par le niveau élevé des loyers, le niveau élevé des prix d'acquisition des logements anciens ou le nombre élevé de demandes de logement par rapport au nombre d'emménagements annuels dans le parc locatif social, un décret en Conseil d'Etat, pris après avis de la Commission nationale de concertation, fixe annuellement le montant maximum d'évolution des loyers des logements vacants et des contrats renouvelés.

Ce décret peut prévoir des adaptations particulières, notamment en cas de travaux réalisés par les bailleurs ou de loyers manifestement sous-évalués.

En cas de litige entre les parties résultant de l'application de ce décret, la commission départementale de conciliation est compétente et sa saisine constitue un préalable obligatoire à la saisine du juge par l'une ou l'autre des parties.

MODÈLE GRATUIT POUR UNE RÉVISION ANNUELLE DU LOYER

Notre Conseil: Copiez collez sur une page Word, PDF ou autre préalablement ouverte puis complétez ou modifiez le texte comme vous le souhaitez.

lettre suivie du

Le bailleur : Nom prénom adresse ou références de la SCI

au locataire: Nom prénom adresse

Madame, Monsieur,

Le bail du local loué arrive le mois prochain à sa date anniversaire,

L'indice publié par l'INSEE DE l'IRL était de (indice de référence) pour un loyer de (loyer actuel) euros

Le dernier indice IRL connu est aujourd'hui de (dernier indice publié par l'Insee)

Par conséquent, le nouveau loyer sera à partir du  (date) de (montant du nouveau loyer) euros, suivant la règle de trois du loyer actuel multiplié par le nouvel indice et divisé par l'ancien indice.

Veuillez agréer, Madame, Monsieur, l'assurance de mes sentiments distingués.

Signature du bailleur

AUGMENTATION DU LOYER DU LOGEMENT VACANT

En zone tendue, le pouvoir réglementaire inflige une taxe pour que les logements ne restent pas vacants. Les agglomérations concernées sont : Ajaccio, Annecy, Arles, Bastia, Bayonne, Beauvais, Bordeaux, Draguignan, Fréjus, Genève-Annemasse, Grenoble, La Rochelle, La Teste-de-Buch-Arcachon, Lille, Lyon, Marseille - Aix-en-Provence, Meaux, Menton-Monaco, Montpellier, Nantes, Nice, Paris, Saint-Nazaire, Sète, Strasbourg, Thonon-les-Bains, Toulon, Toulouse.

Le décret n° 2013-392 du 10 mai 2013 modifié par le décret n° 2017-1198 du 27 juillet 2017 relatif au champ d'application de la taxe annuelle sur les logements vacants instituée par l'article 232 du code général des impôts

LE PRINCIPE EST LA LIBERTÉ POUR FIXER UN LOYER SAUF DANS LES ZONES TENDUES

Le principe est la liberté entre les parties pour fixer le loyer des logements neufs ou rénovés, sauf pour les secteurs où la demande est forte.

Le Décret n° 2018-549 du 28 juin 2018 est relatif à l'évolution de certains loyers dans le cadre d'une nouvelle location ou d'un renouvellement de bail, pris en application de l'article 18 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

Les agglomérations concernées sont : Ajaccio, Annecy, Arles, Bastia, Bayonne, Beauvais, Bordeaux, Draguignan, Fréjus, Genève-Annemasse, Grenoble, La Rochelle, La Teste-de-Buch - Arcachon, Lille, Lyon, Marseille - Aix-en-Provence, Meaux, Menton-Monaco, Montpellier, Nantes, Nice, Paris, Saint-Nazaire, Sète, Strasbourg, Thonon-les-Bains, Toulon, Toulouse.

PARIS : LES LOYERS SONT FORTEMENT ENCADRÉS, CALCULEZ LE LOYER MAXIMUM D'UN LOGEMENT A PARIS : https://www.referidf.com/

Article 16 de la loi du 6 juillet 1989

Des observatoires locaux des loyers peuvent être créés à l'initiative des collectivités territoriales, des établissements publics de coopération intercommunale à fiscalité propre compétents en matière d'habitat ou de l'Etat. Ces observatoires ont notamment pour mission de recueillir les données relatives aux loyers sur une zone géographique déterminée et de mettre à la disposition du public des résultats statistiques représentatifs sur ces données.
« Le parc de référence pour l'observation et l'analyse des loyers est constitué de l'ensemble des locaux à usage d'habitation ou à usage mixte professionnel et d'habitation, à l'exception de ceux appartenant aux organismes d'habitations à loyer modéré et aux sociétés d'économie mixte de construction et de gestion des logements sociaux, ainsi que de ceux appartenant aux organismes bénéficiant de l'agrément relatif à la maîtrise d'ouvrage prévu à l'article L. 365-2 du code de la construction et de l'habitation.
« Les observatoires locaux des loyers mentionnés au premier alinéa sont agréés par le ministre chargé du logement, dans des conditions fixées par décret, après avis du comité régional de l'habitat et de l'hébergement ou du conseil départemental de l'habitat et de l'hébergement mentionnés à l'article L. 364-1 du même code et sous condition du respect des prescriptions méthodologiques émises par une instance scientifique indépendante chargée de conseiller le ministre chargé du logement, dans des conditions définies par décret. L'agrément n'est accordé qu'aux observatoires dont les statuts assurent la représentation équilibrée des bailleurs, des locataires et des gestionnaires au sein de leurs organes dirigeants ainsi que la présence de personnalités qualifiées au sein de ces organes. L'Etat et les établissements publics de coopération intercommunale dotés d'un programme local de l'habitat exécutoire sont représentés au sein des organes dirigeants des observatoires. Toutefois, peuvent être agréés, à titre transitoire et jusqu'au 31 décembre 2015, les observatoires locaux des loyers dont les statuts ne sont pas conformes aux dispositions du présent article. Les observatoires locaux des loyers sont intégrés dans le dispositif d'observation de l'habitat défini à l'article L. 302-1 dudit code.
« Les observatoires locaux des loyers peuvent prendre la forme d'association ou de groupement d'intérêt public.
« Ils transmettent l'ensemble de leurs données à l'association nationale mentionnée au troisième alinéa de l'article L. 366-1 du même code. Un décret fixe les conditions dans lesquelles ces données sont transmises et peuvent être communiquées à des tiers.
« L'organisme mentionné à l'article L. 223-1 du code de la sécurité sociale transmet à l'association nationale mentionnée au troisième alinéa de l'article L. 366-1 du code de la construction et de l'habitation les données dont il dispose relatives aux loyers et aux caractéristiques des logements dont les occupants bénéficient de l'allocation mentionnée aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale, ainsi que le nom et l'adresse des propriétaires de ces logements. Un décret en Conseil d'Etat fixe la nature de ces données et leurs conditions de transmission et d'utilisation.

Le Décret n° 2014-1334 du 5 novembre 2014 est relatif aux observatoires locaux des loyers, aux modalités de communication et de diffusion de leurs données et à la création du Comité scientifique de l'observation des loyers.

Article 17 de la loi du 6 juillet 1989

I. ― Les zones d'urbanisation continue de plus de 50 000 habitants où il existe un déséquilibre marqué entre l'offre et la demande de logements, entraînant des difficultés sérieuses d'accès au logement sur l'ensemble du parc résidentiel existant, qui se caractérisent notamment par le niveau élevé des loyers, le niveau élevé des prix d'acquisition des logements anciens ou le nombre élevé de demandes de logement par rapport au nombre d'emménagements annuels dans le parc locatif social, sont dotées d'un observatoire local des loyers prévu à l'article 16 de la présente loi. Un décret fixe la liste des communes comprises dans ces zones.
Dans ces zones, le représentant de l'Etat dans le département fixe chaque année, par arrêté, un loyer de référence, un loyer de référence majoré et un loyer de référence minoré, exprimés par un prix au mètre carré de surface habitable, par catégorie de logement et par secteur géographique.
Les catégories de logement et les secteurs géographiques sont déterminés en fonction de la structuration du marché locatif constatée par l'observatoire local des loyers.
Chaque loyer de référence est égal au loyer médian calculé à partir des niveaux de loyers constatés par l'observatoire local des loyers selon les catégories de logement et les secteurs géographiques.
Chaque loyer de référence majoré et chaque loyer de référence minoré sont fixés respectivement par majoration et par minoration du loyer de référence
.  Les compétences attribuées au représentant de l'Etat dans le département par le présent article sont exercées, dans la région d'Ile-de-France, par le représentant de l'Etat dans la région.
Le loyer de référence majoré est égal à un montant supérieur de 20 % au loyer de référence.
Le loyer de référence minoré est égal au loyer de référence diminué de 30 %.
II. ― A. ― Dans les zones où s'applique l'arrêté mentionné au I, le loyer de base des logements mis en location est fixé librement entre les parties lors de la conclusion du contrat de bail, dans la limite du loyer de référence majoré. Une action en diminution de loyer peut être engagée si le loyer de base prévu dans le contrat de bail est supérieur au loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature dudit contrat.
B. ― Un complément de loyer peut être appliqué au loyer de base tel que fixé au A pour des logements présentant des caractéristiques de localisation ou de confort par comparaison avec les logements de la même catégorie situés dans le même secteur géographique. Les modalités d'application du présent alinéa sont précisées par décret en Conseil d'Etat.
Le montant du complément de loyer et les caractéristiques du logement le justifiant sont mentionnés au contrat de bail.
Lorsqu'un complément de loyer est appliqué, le loyer s'entend comme la somme du loyer de base et de ce complément.
Un complément de loyer ne peut être appliqué à un loyer de base inférieur au loyer de référence majoré.
Le locataire qui souhaite contester le complément de loyer dispose d'un délai de trois mois à compter de la signature du bail pour saisir la commission départementale de conciliation prévue à l'article 20 de la présente loi.
En cas de contestation, il appartient au bailleur de démontrer que le logement présente des caractéristiques de localisation ou de confort par comparaison avec les logements de la même catégorie situés dans le même secteur géographique.
En cas de conciliation, le montant du loyer, tenant compte de l'éventuel complément de loyer [Dispositions déclarées non conformes à la Constitution par la décision du Conseil constitutionnel n° 2014-691 DC du 20 mars 2014], est celui fixé par le document de conciliation délivré par la commission départementale de conciliation.
En l'absence de conciliation, le locataire dispose d'un délai de trois mois à compter de la réception de l'avis de la commission départementale de conciliation pour saisir le juge d'une demande en annulation ou en diminution du complément de loyer. La fin de non-recevoir tirée de l'absence de saisine préalable de la commission départementale de conciliation peut être soulevée d'office par le juge.
Dans les deux cas, le loyer résultant du document de conciliation ou de la décision de justice s'applique à compter de la prise d'effet du bail.
III. ― En dehors des territoires mentionnés au I, la fixation du loyer des logements mis en location est libre.
IV. ― Un décret en Conseil d'Etat fixe les modalités d'application du présent article.

Article 18 de la loi du 6 juillet 1989

Pour chacune des zones d'urbanisation continue de plus de 50 000 habitants où il existe un déséquilibre marqué entre l'offre et la demande de logements, entraînant des difficultés sérieuses d'accès au logement sur l'ensemble du parc résidentiel existant qui se caractérisent notamment par le niveau élevé des loyers, le niveau élevé des prix d'acquisition des logements anciens ou le nombre élevé de demandes de logement par rapport au nombre d'emménagements annuels dans le parc locatif social, un décret en Conseil d'Etat, pris après avis de la Commission nationale de concertation, fixe annuellement le montant maximum d'évolution des loyers des logements vacants et des contrats renouvelés.

Ce décret peut prévoir des adaptations particulières, notamment en cas de travaux réalisés par les bailleurs ou de loyers manifestement sous-évalués.

En cas de litige entre les parties résultant de l'application de ce décret, la commission départementale de conciliation est compétente et sa saisine constitue un préalable obligatoire à la saisine du juge par l'une ou l'autre des parties.

AUGMENTATION DU LOYER SOUS ÉVALUÉ

LORS DU RENOUVELLEMENT DU BAIL

Aucune réévaluation spécifique n'est possible en dehors de la révision annuelle précitée ci dessus sauf si le loyer est manifestement sous évalué.

Le Décret n° 2015-931 du 29 juillet 2015 est relatif à l'évolution de certains loyers dans le cadre d'une nouvelle location ou d'un renouvellement de bail, pris en application de l'article 18 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

PARIS : LES LOYERS SONT FORTEMENT ENCADRÉS, CALCULEZ LE LOYER MAXIMUM D'UN LOGEMENT A PARIS : https://www.referidf.com/

Article 1er du Décret n° 90-781 du 31 août 1990

"Les références à fournir par le bailleur en application de l'article 19 de la loi du 6 juillet 1989 susvisée mentionnent pour chaque logement loué:

a) Le nom de la rue et la dizaine de numéros où se situe l'immeuble

b) La qualité et l'époque de construction de l'immeuble

c) L'étage du logement et la présence éventuelle d'un ascenseur

d) La surface habitable du logement et le nombre de ses pièces principales

e) L'existence éventuelle d'annexes prises en compte pour le loyer

f) L'état d'équipement du logement: notamment, W-C, intérieur, salle d'eau, chauffage central

g) L'indication selon laquelle le locataire est dans les lieux depuis plus ou moins de trois ans

h) Le montant du loyer mensuel hors charges effectivement exigé"

LES LOCATAIRES DE PLUS DE 65 ANS ECHAPPENT A LA REEVALUATION

Cour de cassation, chambre civile 3, Arrêt du 10 décembre 2008, N° de pourvoi: 08-10319

"Les dispositions de l'article 17 c) de la loi du 6 juillet 1989 relatives au prix du loyer du bail renouvelé ne sont pas applicables aux locataires âgés de plus de soixante-cinq ans, bénéficiant, à l'expiration du bail qui leur a été consenti en application de l'article 28 de la loi du 23 décembre 1986, d'un droit au maintien dans les lieux aux clauses et conditions du bail expiré"

LES REFERENCES DES LOYERS DOIVENT PORTER SUR DES BIENS COMPARABLES

COUR DE CASSATION arrêt de la troisième chambre civile du 12 octobre 2011 pourvoi N° 10-21214 Rejet

Mais attendu qu'ayant retenu, à bon droit, qu'il appartient au bailleur de rapporter la preuve que le loyer en cours est manifestement sous-évalué et relevé que les références de loyer retenues pour des résidences voisines, par l'expert Y... sollicité par la bailleresse, en 2002 étaient d'une valeur égale à celle retenue pour le loyer des époux X... du fait de la première augmentation, que l'expert faisait état d'une augmentation des loyers à Hyères entre 2002 et 2007 de 23 % sans fournir d'éléments de référence, que les loyers visés par la SCI concernaient des résidences différentes quant au standing et aux équipements et des loyers fixés récemment (2005/2006/2007), que le dernier rapport daté de septembre 2009 fournissait des références de loyers pour des appartements loués d'une superficie inférieure à celle des lieux loués et pour une période d'appréciation différente, la cour d'appel, qui, sans être tenue d'apprécier la pertinence de chacune des références produites par la bailleresse, en a souverainement déduit que la preuve d'une sous-évaluation manifeste du loyer des époux X... n'était pas rapportée, a, abstraction faite de motifs surabondants, légalement justifié sa décision

LA COMMISSION DE CONCILIATION ENTRE BAILLEURS ET LOCATAIRES DOIT ETRE SAISIE AVANT LE JUGE DANS UN DELAI DE 2 MOIS

Cour de cassation, chambre civile 3, Arrêt du 8 février 2006, N° de pourvoi 04-17.690

"Le locataire d'un logement soumis aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989 ne dispose que d'un délai de deux mois à compter de la date de renouvellement de son bail pour saisir la commission de conciliation et contester le montant du loyer du bail renouvelé au regard des dispositions de l'article 17 de la loi du 6 juillet 1989."

COUR DE CASSATION arrêt de la troisième chambre civile du 12 octobre 2011 pourvoi N° 10-21216 Rejet

Attendu selon l'arrêt attaqué ( Aix-en-Provence, 12 mars 2010), que la société civile immobilière Hyéroise (la SCI), propriétaire d'un logement donné à bail à Mme X... a, le 30 août 2006, notifié à la locataire une proposition de renouvellement moyennant un loyer réévalué ; que la preneuse n'ayant pas accepté le nouveau loyer, elle a saisi la commission départementale de conciliation puis l'a assignée en fixation du prix du bail renouvelé

Mais attendu que le juge ne peut être valablement saisi avant que la commission de conciliation ait donné son avis ou que le délai de deux mois qui lui est imparti à cette fin soit écoulé qu'ayant constaté que la bailleresse avait saisi la commission de conciliation des rapports locatifs du département du Var par courrier recommandé en date du 20 février 2007, reçu le 22 février 2007, soit six jours avant le terme du bail, et que la commission avait indiqué par courrier du 22 février 2007 que le dossier était transmis tardivement et n'était pas recevable, la cour d'appel, qui a retenu, à bon droit, que cette commission n'avait pas rendu d'avis et n'avait pas été mise en mesure d'en donner un sur le litige dont elle était saisie, en a exactement déduit que l'action de la SCI n'avait pas respecté les dispositions légales impératives et était irrecevable

COUR DE CASSATION arrêt de la troisième chambre civile du 7 mars 2012 pourvoi N° 10-27820 Rejet

Mais attendu, d'une part, que Mme X... ayant demandé, dans ses conclusions en appel, de "constater que la SCI ne rempli(ssai)t pas les conditions lui permettant de saisir le juge avant le terme du contrat", la cour d'appel, qui s'est fondée sur une lettre de la commission de conciliation produite par la bailleresse et avait le pouvoir de donner aux faits et aux actes qui lui étaient soumis leur exacte qualification, n'était pas tenue d'inviter préalablement les parties à présenter leurs observations sur un moyen et des pièces qui se trouvaient dans le débat ;

Attendu, d'autre part, que le juge ne peut être valablement saisi avant que la commission de conciliation ait donné son avis ou que le délai de deux mois qui lui est imparti à cette fin soit écoulé ; qu'ayant constaté que la bailleresse avait saisi la commission départementale de conciliation par courrier recommandé en date du 27 février 2007, reçu le 6 mars 2007, et que la commission lui avait indiqué, par courrier du 7 mars 2007, que le dossier n'était pas recevable, la commission devant être saisie plus de deux mois avant le terme du bail, la cour d'appel, qui a retenu, à bon droit, que la saisine de la commission était un préalable obligatoire à la saisine du juge qui, elle-même, doit avoir lieu avant le terme du contrat et que la commission disposait d'un délai de deux mois pour donner son avis, a exactement déduit, de ces seuls motifs, en l'absence d'avis rendu par la commission, que la SCI, qui n'avait pas respecté ce délai, était irrecevable en sa demande de fixation du loyer du bail renouvelé

LE BAILLEUR PEUT DEMANDER UNE REEVALUATION DU LOYER TOUS LES TROIS ANS

COUR DE CASSATION arrêt de la troisième chambre civile du 12 octobre 2011 pourvoi N° 10-20122 Cassation

Vu les articles 10, alinéa 1er, 13 a) et 17 c), alinéas 7 et 8, de la loi du 6 juillet 1989, ensemble l'article 1134 du code civil ;

Attendu que le contrat de location est conclu pour une durée au moins égale à trois ans pour les bailleurs personnes physiques ainsi que pour les bailleurs définis à l'article 13 et à six ans pour les bailleurs personnes morales ; que les dispositions de l'article 11 et de l'article 15 peuvent être invoquées lorsque le bailleur est une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus, par la société au profit de l'un des associés ; que lors du renouvellement du contrat, le loyer ne donne lieu à réévaluation que s'il est manifestement sous-évalué ; que le hausse convenue entre les parties ou fixée judiciairement s'applique par tiers ou par sixième selon la durée du contrat ; que toutefois, cette hausse s'applique par sixième annuel au contrat renouvelé, puis lors du renouvellement ultérieur, dès lors qu'elle est supérieure à 10 % si le premier renouvellement avait une durée inférieure à six ans ;

Attendu selon l'arrêt attaqué ( Aix-en-Provence, 23 novembre 2009), que la société civile immobilière Hyéroise (la SCI ), propriétaire d'un logement donné à bail aux époux X..., a, le 29 juin 2006, notifié aux locataires une proposition de renouvellement moyennant un loyer réévalué ; que les preneurs n'ayant pas accepté le nouveau loyer, elle a saisi la Commission départementale de conciliation puis les a assignés en fixation du prix du bail renouvelé ;

Attendu que pour rejeter cette demande, l'arrêt retient que le contrat de bail faisait suite à un contrat de bail précédent dans le cadre duquel la Commission de conciliation avait été saisie, que cette commission a rendu le 21 novembre 2003 un avis constatant la conciliation totale des parties sur un loyer de 585 euros dans six ans avec une augmentation de 88,40 euros à étaler sur six années, que le bailleur qui a accepté en novembre 2003 que le montant du loyer soit fixé six années plus tard, soit en novembre 2009, à la somme de 585 euros, qui applique tous les ans l'augmentation de loyer par 1/6e et qui rappelle expressément son accord dans son courrier du 15 janvier 2004, ne peut pas sérieusement soutenir que ce loyer est manifestement sous-évalué sauf à mettre à néant l'accord des parties en novembre 2003 et la sécurité des transactions ;

Qu'en statuant ainsi, alors qu'au moment du renouvellement du bail d'une durée de trois ans, le loyer pouvait donner lieu à réévaluation s'il était manifestement sous-évalué, peu important qu'une précédente réévaluation, appliquée par 1/6e sur six ans suivant accord entre les parties constaté par la commission départementale de conciliation, fût en cours à cette date, la cour d'appel a violé les textes susvisés

COUR DE CASSATION arrêt de la troisième chambre civile du 24 mai 2017 pourvoi N° 16-15750 Cassation

Vu les articles 17 c et 19 de la loi du 6 juillet 1989 ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Versailles, 26 janvier 2016) et les pièces de la procédure, que la société Les résidences de la région parisienne, propriétaire d'un appartement donné en location à M. et Mme X..., au titre du régime des logements à loyer moyen, leur a adressé une proposition de renouvellement du bail à compter du 1er octobre 2013, moyennant un loyer réévalué en application des articles précités ;

Attendu que, pour fixer le loyer du bail renouvelé, l'arrêt retient que la valeur moyenne du prix des loyers des cinq appartements de comparaison retenus est de 995, 47 euros et qu'en conséquence le prix du loyer actuel du logement des époux X... est manifestement sous-évalué ;

Qu'en statuant ainsi, sans rechercher, comme il le lui était demandé, si les références produites concernaient ou non des logements soumis au même régime locatif que l'appartement en cause, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision

MODÈLE GRATUIT DE LETTRE POUR DÉPLAFONNER UN LOYER

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Lettre Recommandée avec Accusé de Réception du

Le Bailleur

au locataire:

Objet: déplafonnement de loyer


Madame et Monsieur,

Vous êtes titulaire d'un bail, pour le logement que vous occupez à

qui vient à échéance le

Je vous propose le renouvellement de ce bail pour une durée de..............ans à compter du

pour expirer le

moyennant un nouveau loyer mensuel de............euros

Cette offre d'un nouveau loyer renouvelé est justifiée par le fait que le loyer du contrat en cours est manifestement sous-évalué, ainsi qu'il ressort des six références de loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables.
Le loyer qui vous est offert fait ressortir une augmentation de..............euros par rapport à votre dernier loyer annuel révisé s'élevant à............euros
Cette hausse supérieure à 10 % s'appliquera par sixième annuel au cours des trois années du contrat renouvelé puis pour le solde pendant la durée de son premier renouvellement éventuel.
En conséquence, pour la première année du contrat renouvelé, le loyer annuel sera égal à votre loyer actuel augmenté d'un sixième de la hausse proposée, soit........euros + ............euros =...........euros

A la date anniversaire qui débute la deuxième année du contrat renouvelé, ce dernier loyer sera augmenté d'un autre sixième et le tout révisé en fonction de la variation de l'indice du coût de la construction publié par l'INSEE; il en sera de même à la date anniversaire qui débute la troisième année.
Pour le cas où un décret viendrait pendant la durée de cette offre limiter l'évolution des loyers renouvelés, la présente vaudrait de plein droit notification de la hausse maximale autorisée en fonction de votre situation locative, des caractéristiques de la location ou des travaux réalisés; cette hausse serait due dès le premier jour du renouvellement du bail.
Vous voudrez bien me faire connaître votre position sur cette offre avant le délai de 4 mois antérieurs à l'échéance du contrat en cours. Si vous l'acceptez, je vous ferai parvenir un bail de trois ans avec prise d'effet au premier jour du renouvellement du bail reprenant les clauses de votre contrat en cours non contraires aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989, de sorte que le contrat renouvelé soit conforme à cette loi.
La liste des six références ayant servi à fixer le nouveau loyer offert est la suivante :

A) Quatre références concernant des locations pour lesquelles il n'y a pas eu de changement de locataire depuis trois ans selon l'article 1er du Décret n° 90-781 du 31 août 1990 reproduit ci - dessous:

1re référence:

2e référence :

3e référence:

4e référence:

B) Deux références pour lesquelles le locataire est dans les lieux depuis moins de trois ans selon l'article 1er du Décret n° 90-781 du 31 août 1990 reproduit ci - dessous:

5e référence:

6e référence:

Conformément aux dispositions de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, l'article 17 paragraphe c et l'article 19 de cette loi sont ci-dessous intégralement reproduits:

ARTICLE 17/c de la loi 89-462 du 6 juillet 1989:

"Lors du renouvellement du contrat, le loyer ne donne lieu à réévaluation que s'il est manifestement sous - évalué.  Dans ce cas, le bailleur peut proposer au locataire, au moins six mois avant le terme du contrat et dans les conditions  de forme prévues à l'article 15, un nouveau loyer fixé par référence aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables dans les conditions définies à l'article 19.

Lorsque le bailleur fait application des dispositions du présent c, il ne peut donner congé au locataire pour la même échéance, du contrat.

La notification reproduit intégralement, à peine de nullité, les dispositions des alinéas du présent c et mentionne le montant du loyer ainsi que la liste des références ayant servi à le déterminer.

En cas d'accord ou à défaut de réponse du locataire quatre mois avant le terme du contrat, l'une ou l'autre des parties saisit la commission de conciliation.

A défaut d'accord constaté par la commission, le juge est saisit avant le terme du contrat. A défaut de saisine, le contrat est reconduit de plein droit aux conditions antérieures du loyer éventuellement révisé. Le contrat dont le loyer est fixé judiciairement est réputé renouvelé pour la durée définie à l'article 10, à compter de la date d'expiration du contrat. La décision du juge est exécutoire par provision.

La hausse convenue entre les parties ou fixée judiciairement s'applique par tiers ou par sixième selon la durée du contrat.

Toutefois, cette hausse s'applique par sixième annuel au contrat renouvelé, puis lors du renouvellement ultérieur, dès lors qu'elle est supérieure à 10% si le premier renouvellement avait une durée inférieure à six ans.

La révision éventuelle résultant du d ci- dessous s'applique à chaque valeur ainsi définie"

ARTICLE 19 de la loi 89-462 du 6 juillet 1989:

"Pour l'application de l'article 17, les loyers servant de références doivent être représentatifs de l'ensemble des loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables, situés  soit dans le même groupe d'immeubles, soit dans tout autre groupe d'immeubles comportant des caractéristiques similaires et situé dans la même zone géographique. Un décret en Conseil d'Etat définit les éléments constitutifs de ces références.

Le nombre minimal des références à fournir par le bailleur est de trois. Toutefois, il est de six dans les communes, dont la liste est fixée par décret, faisant partie d'une agglomération de plus d'un million d'habitants.

Les références notifiées par le bailleur doivent comporter, au moins pour les deux tiers, des références de locations pour lesquelles il n'y a pas eu de changement de locataire depuis trois ans"

LA PRÉSENTE EST REDIGÉE SUR ....... FEUILLES

Je vous prie d'agréer, Monsieur, l'expression de mes sincères sentiments

signature

TAXE SUR LE LOYER ÉLEVÉ DU LOGEMENT DE PETITE SURFACE

L'article 79 de la LOI n° 2011-1977 du 28 décembre 2011 de finances pour 2012 établit une Section IV après la section III du chapitre III du titre Ier de la première partie du livre Ier du CGI.

SECTION IV TAXE SUR LES LOYERS ELEVES DES LOGEMENTS DE PETITE SURFACE

Article. 234.-I du GGI

I. ― Il est institué une taxe annuelle due à raison des loyers perçus au titre de logements situés dans des communes classées dans des zones géographiques se caractérisant par un déséquilibre particulièrement important entre l'offre et la demande de logements, donnés en location nue ou meublée pour une durée minimale de neuf mois et dont la surface habitable, au sens du code de la construction et de l'habitation, est inférieure ou égale à 14 mètres carrés, lorsque le montant du loyer mensuel, charges non comprises, des logements concernés excède un montant, fixé par décret, compris entre 30 et 45 € par mètre carré de surface habitable.
Le montant mentionné au premier alinéa peut être majoré, par le décret mentionné au même alinéa, au maximum de 10 % pour les locations meublées. Il peut, par le même décret, être modulé selon la tension du marché locatif au sein des zones géographiques concernées.
Le montant mentionné au premier alinéa, éventuellement majoré ou modulé dans les conditions prévues au deuxième alinéa, ainsi que les limites de 30 et 45 € mentionnées au premier alinéa du présent article sont révisés au 1er janvier de chaque année selon les modalités prévues au premier alinéa de l'article L. 353-9-2 du code de la construction et de l'habitation et arrondis au centime d'euro le plus proche.
Un arrêté des ministres chargés du budget et du logement, révisé au moins tous les trois ans, établit le classement des communes par zone.
La taxe s'applique exclusivement aux loyers perçus au titre des logements donnés en location nue ou meublée et exonérés de la taxe sur la valeur ajoutée conformément aux 2° et 4° de l'article 261 D du présent code.

II. ― La taxe, due par le bailleur, est assise sur le montant des loyers perçus au cours de l'année civile considérée au titre des logements imposables définis au I.

III. ― Le taux de la taxe est fixé à :
a) 10 % si l'écart entre le montant du loyer mensuel, charges non comprises, et la valeur du loyer mensuel de référence est inférieur à 15% de cette valeur ;
b) 18 % si l'écart entre le montant du loyer mensuel, charges non comprises, et la valeur du loyer mensuel de référence est supérieur ou égal à 15% et inférieur à 30% de cette valeur ;
c) 25 % si l'écart entre le montant du loyer mensuel, charges non comprises, et la valeur du loyer mensuel de référence est supérieur ou égal à 30% et inférieur à 55% de cette valeur ;
d) 33 % si l'écart entre le montant du loyer mensuel, charges non comprises, et la valeur du loyer mensuel de référence est supérieur ou égal à 55% et inférieur à 90% de cette valeur ;
e) 40 % si l'écart entre le montant du loyer mensuel, charges non comprises, et la valeur du loyer mensuel de référence est supérieur ou égal à 90% de la valeur du loyer mensuel de référence.

IV. ― 1. Pour les personnes physiques, la taxe est établie, contrôlée et recouvrée comme en matière d'impôt sur le revenu et sous les mêmes garanties et sanctions. Le seuil de mise en recouvrement mentionné au 1 bis de l'article 1657 s'applique à la somme de la taxe et de la cotisation initiale d'impôt sur le revenu.
2. Pour les personnes soumises à l'impôt sur les sociétés, la taxe est déclarée, contrôlée et recouvrée selon les mêmes règles d'assiette, d'exigibilité, de liquidation, de recouvrement et de contrôle que l'impôt sur les sociétés et sous les mêmes garanties et sanctions.
3. Pour les personnes relevant du régime défini à l'article 8, la taxe est déclarée, contrôlée et recouvrée, respectivement, selon les mêmes règles d'assiette, d'exigibilité, de liquidation, de recouvrement et de contrôle et sous les mêmes garanties et sanctions que l'impôt sur le revenu, au prorata des droits des associés personnes physiques, et selon les mêmes règles d'assiette, d'exigibilité, de liquidation, de recouvrement et de contrôle et sous les mêmes garanties et sanctions que l'impôt sur les sociétés, au prorata des droits des associés soumis à cet impôt.

V. ― La taxe n'est pas déductible des revenus soumis à l'impôt sur le revenu ou du résultat imposable à l'impôt sur les sociétés.

Le Décret n° 2011-2060 du 30 décembre 2011 pris pour l'application de l'article 234 du code général des impôts relatif à la taxe sur les loyers élevés des logements de petite surface, fixe le montant du loyer mensuel soumis à la taxe, à 40 euros le mètre carré loué.

DURÉE, RÉSILIATION ET CONGÉ

Cliquez sur un lien bleu pour accéder :

- AU BAIL RENOUVELÉ JUSQU'AU CONGE OU SA RÉSILIATION

- AU BAIL PRÉCAIRE D'UN AN A TROIS ANS

- A LA MORT DU LOCATAIRE ET L'ABANDON DU DOMICILE

- A LA RÉSILIATION JUDICIAIRE DU BAIL

- A L'EXPULSION DU LOCATAIRE PAR LE BAILLEUR

BAIL RENOUVELÉ JUSQU'A SON CONGÉ OU SA RÉSILIATION

La durée initiale du bail est de trois ans minimum, pour les bailleurs personnes physiques ou société civile immobilière "familiale", sauf résiliation du bail par le locataire et de six ans pour les personnes morales.

Article 10 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989

Le contrat de location est conclu pour une durée au moins égale à trois ans pour les bailleurs personnes physiques ainsi que pour les bailleurs définis à l'article 13 et à six ans pour les bailleurs personnes morales.

Si le bailleur ne donne pas congé dans les conditions de forme et de délai prévues à l'article 15, le contrat de location parvenu à son terme est soit reconduit tacitement, soit renouvelé.

En cas de reconduction tacite, la durée du contrat reconduit est de trois ans pour les bailleurs personnes physiques ainsi que pour les bailleurs définis à l'article 13, et de six ans pour les bailleurs personnes morales.

En cas de renouvellement, la durée du contrat renouvelé est au moins égale à celles définies au premier alinéa du présent article.L'offre de renouvellement est présentée dans les conditions de forme et de délai prévues pour le congé, à l'article 15. Le loyer du contrat renouvelé est défini selon les modalités prévues à l'article 17-2.

A titre dérogatoire, après l'accord exprès des parties, le contrat de location peut être renouvelé avant l'expiration du bail en cours quand le propriétaire a signé avec l'Agence nationale de l'habitat une convention avec travaux mentionnée aux articles L. 321-4 et L. 321-8 du code de la construction et de l'habitation, et sous réserve que les ressources du locataire en place soient conformes aux plafonds prévus par cette convention. L'offre de renouvellement est présentée dans le délai de trois mois après l'accord des parties et dans les formes prévues à l'article 15 de la présente loi pour le congé. Le montant du loyer fixé par le contrat de location renouvelé doit être alors fixé selon les règles applicables au conventionnement des logements avec l'Agence nationale de l'habitat.

Concernant les locaux à usage d'habitation, régis par les dispositions d'ordre public de la présente loi, le contrat de bail conclu par l'emphytéote avec le locataire se poursuit automatiquement avec le propriétaire de l'immeuble jusqu'au terme du bail prévu par le contrat de location, lorsque le bail à construction ou le bail emphytéotique prend fin avant la fin du contrat de location. Toute clause contraire est réputée non écrite.

Les sociétés d'HLM ne subissent pas cette exigence de bail renouvelé indéfiniment puisqu'un locataire qui a des revenus importants ou un autre logement peut recevoir congé en vertu de l'article 1709 du Code Civil

COUR DE CASSATION CHAMBRE CIVILE 3 ARRÊT DU 16 JUIN 2011 POURVOI N° 10-18814

Mais attendu qu'ayant justement relevé qu'en vertu de l'article 1709 du code civil, un contrat de bail ne peut être perpétuel et que si l'article 40 de la loi du 6 juillet 1989 exclut, en matière d'HLM, l'application de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 pour un congé à l'initiative du bailleur, cet article, ni aucun autre texte, n'interdit au bailleur HLM de délivrer congé en application de l'article 1736 du code civil, et retenu, à bon droit, que les époux X... pouvaient invoquer, conformément à l'article 4 de la loi du 1er septembre 1948, applicable par renvoi de l'article L. 442-6 du code de la construction et de l'habitation, le droit au maintien dans les lieux, la cour d'appel, qui a énoncé exactement qu'en application de l'article 10 9° de la loi du 1er septembre 1948, n'ont toutefois pas droit au maintien dans les lieux les personnes qui ont à leur disposition ou peuvent recouvrer, en exerçant leur droit de reprise, un autre local répondant à leurs besoins et à ceux des membres de leur famille ou des personnes à leur charge qui vivaient habituellement avec elles depuis plus de six mois, et constaté qu'il n'était pas discuté que les preneurs disposaient d'un vaste pavillon leur appartenant dans la commune édifié sur trois niveaux et occupé par trois de leurs enfants sans qu'aucun bail n'ait été signé avec eux, a légalement justifié sa décision

Tant que les clés n'ont pas officiellement été rendues au bailleur contre un reçu ou par lettre recommandée avec accusé de réception, le locataire est toujours redevable des loyers et charges et responsable des éventuels dommages causés par lui ou les personnes qu'il a lui même introduites les locaux.

LE BAIL PRÉCAIRE D'UN AN A TROIS ANS

Par exception prévue par les articles 11 et 13 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, il est possible pour une personne physique, une SCI familiale ou une indivision de conclure un bail pour une durée fixée de une à trois années

Article 11 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 :

Quand un événement précis justifie que le bailleur personne physique ait à reprendre le local pour des raisons professionnelles ou familiales, les parties peuvent conclure un contrat d'une durée inférieure à trois ans mais d'au moins un an. Le contrat doit mentionner les raisons et l'événement invoqués.

Par dérogation aux conditions de délai prévues à l'article 15, le bailleur confirme, deux mois au moins avant le terme du contrat, la réalisation de l'événement.

Dans le même délai, le bailleur peut proposer le report du terme du contrat si la réalisation de l'événement est différée. Il ne peut user de cette faculté qu'une seule fois.

Lorsque l'événement s'est produit et est confirmé, le locataire est déchu de plein droit de tout titre d'occupation du local au terme prévu dans le contrat.

Lorsque l'événement ne s'est pas produit ou n'est pas confirmé, le contrat de location est réputé être de trois ans.

Si le contrat prévu au présent article fait suite à un contrat de location conclu avec le même locataire pour le même local, le montant du nouveau loyer ne peut être supérieur à celui de l'ancien éventuellement révisé conformément au deuxième alinéa du d de l'article 17.

Article 13 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 :

Les dispositions de l'article 11 et de l'article 15 peuvent être invoquées :

a) Lorsque le bailleur est une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus, par la société au profit de l'un des associés ;

b) Lorsque le logement est en indivision, par tout membre de l'indivision.

Cour de cassation chambre civile 3, Arrêt du mercredi 29 avril 2009, N° de pourvoi 08-10506

Pour retenir la qualification de convention d'occupation précaire, la cour d'appel doit caractériser l'existence au moment de la signature de la convention de circonstances particulières indépendantes de la seule volonté des parties.

Cette possibilité de bail précaire est aussi offerte au profit de l'un des sociétaires,lorsque le bailleur est une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ou lorsque le logement est en indivision, par tout membre de l'indivision.

MORT DU LOCATAIRE ET L'ABANDON DU DOMICILE

En cas de décès du ou des locataires ou d'abandon du local par le ou les locataires, Le bail est transféré à une personne énumérés à l'article 14 de la loi du 6 juillet 1989 soit, le conjoint survivant, les descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès, le partenaire lié au locataire par un pacte civil de solidarité, les ascendants, au concubin notoire ou aux personnes à charge, qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès. S'il ne peut être transféré à une de ces personnes, le bail est résilié de plein droit.

Article 14 de la loi du 6 juillet 1989

En cas d'abandon du domicile par le locataire, le contrat de location continue :

- au profit du conjoint sans préjudice de l'article 1751 du code civil ;

- au profit des descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date de l'abandon du domicile ;

- au profit du partenaire lié au locataire par un pacte civil de solidarité ;

- au profit des ascendants, du concubin notoire ou des personnes à charge, qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date de l'abandon du domicile.

Lors du décès du locataire, le contrat de location est transféré :

- au conjoint survivant qui ne peut se prévaloir des dispositions de l'article 1751 du code civil ;

- aux descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès ;

- au partenaire lié au locataire par un pacte civil de solidarité ;

- aux ascendants, au concubin notoire ou aux personnes à charge, qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès.

En cas de demandes multiples, le juge se prononce en fonction des intérêts en présence.

A défaut de personnes remplissant les conditions prévues au présent article, le contrat de location est résilié de plein droit par le décès du locataire ou par l'abandon du domicile par ce dernier.

Article 1751 du Code Civil

Le droit au bail du local, sans caractère professionnel ou commercial, qui sert effectivement à l'habitation de deux époux, quel que soit leur régime matrimonial et nonobstant toute convention contraire et même si le bail a été conclu avant le mariage, ou de deux partenaires liés par un pacte civil de solidarité, dès lors que les partenaires en font la demande conjointement, est réputé appartenir à l'un et à l'autre des époux ou partenaires liés par un pacte civil de solidarité.

En cas de divorce ou de séparation de corps, ce droit pourra être attribué, en considération des intérêts sociaux et familiaux en cause, par la juridiction saisie de la demande en divorce ou en séparation de corps, à l'un des époux, sous réserve des droits à récompense ou à indemnité au profit de l'autre époux.

En cas de décès d'un des époux ou d'un des partenaires liés par un pacte civil de solidarité, le conjoint ou le partenaire lié par un pacte civil de solidarité survivant cotitulaire du bail dispose d'un droit exclusif sur celui-ci sauf s'il y renonce expressément.

LE BAIL CONTINUE AU PROFIT DU CONJOINT SURVIVANT CONTRE LE DROIT DES HÉRITIERS

Cour de cassation, chambre civile 3, arrêt du 28 juin 2018, pourvoi n° 17-20409 cassation partielle

Attendu, selon l’arrêt attaqué (Paris, 25 avril 2017), qu’en 1976, la société d’habitations à loyer modéré “Le foyer du fonctionnaire et de la famille”, devenue la société Logirep, a donné à bail à S. X... un appartement de quatre pièces qu’il a occupé avec son épouse et leurs enfants ; que S. X... est décédé en 2004 et J. X..., son épouse, en 2013 ; que leur fille, Mme X..., a sollicité le transfert du bail à son profit ; que la société Logirep s’y est opposée au motif qu’elle ne remplissait pas la condition d’adaptation du logement à la taille du ménage et l’a assignée en expulsion comme étant occupante sans droit ni titre

Attendu que Mme X... fait grief à l’arrêt d’accueillir la demande,

Mais attendu qu’ayant relevé que l’article 1751 du code civil accorde au conjoint survivant un droit exclusif sur le logement qui servait effectivement à l’habitation des époux avant le décès, sauf renonciation de sa part, non invoquée en l’espèce, et retenu à bon droit que ce droit exclusif prive les héritiers qui vivent dans les lieux au moment du décès du preneur de tout droit locatif en présence d’un conjoint survivant, la cour d’appel, qui a constaté que, lors du décès de sa mère, Mme X... ne remplissait pas les conditions de transfert du bail prévues par l’article 40-I de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction applicable, en a exactement déduit que celle-ci ne pouvait bénéficier du transfert du bail à son profit ;

D’où il suit que le moyen n’est pas fondé

Sur le second moyen

Mais attendu qu’il ne résulte ni de l’arrêt ni de ses conclusions d’appel que Mme X... ait soutenu qu’en rejetant sa demande de transfert de bail et en ordonnant son expulsion, le tribunal d’instance aurait porté une atteinte disproportionnée au droit au respect de sa vie privée et familiale et ainsi violé l’article 8 de la Convention de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales ; que le moyen est donc nouveau, mélangé de fait et de droit, et partant irrecevable ;

Mais sur le troisième moyen  :

Vu l’article 4 du code civil ;

Attendu que, pour rejeter la demande de Mme X... en rectification des avis d’échéances valant quittances, l’arrêt retient que, la bailleresse ne faisant pas état d’impayés, même s’il est avéré que les avis d’échéances valant quittances versés aux débats par la société Logirep font figurer à tort divers frais et dépens, il n’appartient pas à la cour d’ordonner la rectification de ces documents, une telle demande ne pouvant s’inscrire qu’au titre de l’apurement des comptes entre les parties ;

Qu’en statuant ainsi, alors que les parties étaient en désaccord sur les sommes mentionnées dans les avis d’échéance valant quittances et, partant, sur la régularité de ces documents, la cour d’appel a violé le texte susvisé ;

Cour de cassation, chambre civile 3, Arrêt du 7 décembre 2016, N° de pourvoi 15-22996

Attendu, selon l'arrêt attaqué, que Pascal X..., de nationalité française et espagnole, et M. Y..., de nationalité italienne, se sont mariés le 23 mai 2011 à Madrid ; qu'à la suite du décès du premier, survenu le 29 août 2013, le second a sollicité le transfert à son profit du bail d'un local à usage d'habitation qui avait été consenti au défunt par la Régie immobilière de la ville de Paris (RIVP), puis l'a assignée à cette fin ;

Attendu que, pour rejeter la demande, l'arrêt retient que le mariage n'a pu produire d'effets à l'égard de la RIVP, tiers bailleur, qu'à compter du 8 janvier 2014, date de sa transcription sur les registres de l'état civil français, soit postérieurement à la résolution du bail consécutive au décès du locataire ;

Qu'en statuant ainsi, la cour d'appel a violé les textes susvisés

Cour de cassation, chambre civile 3, Arrêt du 10 décembre 2008, N° de pourvoi 07-19320

Le contrat de location étant résilié de plein droit au décès du locataire s'il ne peut être transféré aux personnes limitativement énumérées à l'article 14 de la loi du 6 juillet 1989, une association, légataire universelle d'un locataire, qui ne s'est pas maintenue dans les lieux après le décès de celui-ci, n'est tenue, pour la période postérieure à ce décès, ni au paiement de loyers, ni au paiement d'indemnités d'occupation

Cour de cassation, chambre civile 3, arrêt du 18 mai 2011, N° de pourvoi 10-13853 CASSATION

Vu l'article 1751, dernier alinéa, du code civil

Attendu qu'en cas de décès de l'un des époux, le conjoint survivant co-titulaire du bail dispose d'un droit exclusif sur celui-ci sauf s'il y renonce expressément

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Versailles, 7 avril 2009) qu'après le décès de son époux survenu le 8 février 2007, Mme X... a assigné la société Logirep, bailleresse, en reconnaissance d'un droit exclusif sur le bail du local ayant servi à l'habitation des époux ; que la société Logirep a, elle-même, assigné M. Nabil X..., fils de l'époux prédécédé, occupant le logement, et s'en est remise à la décision du juge quant à la personne du titulaire du bail ;

Attendu que pour rejeter la demande de Mme X..., l'arrêt retient que celle-ci, autorisée à résider séparément de son époux par une ordonnance de non conciliation qui avait attribué à ce dernier la jouissance du domicile conjugal, a, par écritures déposées pour l'audience du juge du divorce du 18 décembre 2006, demandé la confirmation de cette mesure et, ainsi, renoncé expressément au droit au bail sur le logement ;

Qu'en statuant ainsi, alors que Mme X..., qui demeurait, à la date du décès de son époux, cotitulaire du bail relatif au local ayant servi à l'habitation des époux, ne pouvait valablement renoncer en décembre 2006 à un droit dont elle n'était pas encore titulaire, la cour d'appel a violé le texte susvisé.

Cour de cassation, chambre civile 3, arrêt du 10 avril 2013, N° de pourvoi 12-13223 Rejet

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Dijon, 29 novembre 2011), que M. X..., qui était séparé de son épouse depuis 1974, a pris à bail, le 26 juin 1995, un logement appartenant à la SCI Junot ; qu'il est décédé le 7 mars 2006 ; que la bailleresse, soutenant que le bail avait été automatiquement transféré à Mme X..., en application de l'article 14 de la loi du 6 juillet 1989, a délivré à celle-ci, le 25 mars 2009, un commandement de payer visant la clause résolutoire puis l'a assignée en constatation de la résiliation du bail, paiement des loyers arriérés et fixation d'une indemnité d'occupation; que Mme X... a appelé en garantie M. Y..., notaire chargé de la succession;

Attendu que la SCI Junot fait grief à l'arrêt de la débouter de ses demandes,

Mais attendu qu'au décès du preneur le bail est transféré au conjoint survivant qui n'habite pas dans les lieux à condition qu'il en fasse la demande ; qu'ayant relevé que Mme X... n'avait jamais occupé les lieux, n'était pas cotitulaire du bail et avait autorisé le notaire et la bailleresse, par lettres des 6 et 7 août 2006, à débarrasser et à reprendre l'appartement, démontrant ainsi son intention non équivoque de ne pas occuper le logement litigieux, la cour d'appel, en a exactement déduit que le bail avait été résilié par le décès de M. X...

LA CONTINUITÉ DU BAIL POUR LES DESCENDANTS EST DE DROIT

Cour de cassation, chambre civile 3, arrêt du 25 mars 2015, N° de pourvoi 14-11043 Rejet

Mais attendu qu'ayant énoncé qu'en application de l'article 40 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction résultant de la loi du 25 mars 2009, l'article 14 de la loi du 6 juillet 1989 relatif au transfert du bail en cas de décès du locataire est applicable aux logements appartenant aux organismes d'habitations à loyer modéré à condition que le bénéficiaire du transfert ou de la continuation du contrat remplisse les conditions d'attribution du logement concerné et que le logement soit adapté à la taille du ménage et exactement retenu qu'aucun texte ne faisait obstacle à ce que le bail puisse faire l'objet d'un transfert commun aux trois frères et soeur qui vivaient ensemble dans les lieux depuis de nombreuses années et que le ménage devait être entendu dans son acception de cellule économique et familiale, la cour d'appel, qui a relevé que le logement de quatre pièces était adapté à la taille d'un ménage d'au moins trois personnes et que les ressources des demandeurs ne dépassaient pas le plafond fixé pour l'attribution d'un logement HLM, en a exactement déduit que la demande de transfert de bail formée conjointement par MM. et Mme Abdelkader, Souméa et Mohamed X... devait être accueillie

LA CONTINUITÉ DU BAIL POUR LES CONCUBINS

Cour de cassation, chambre civile 3, arrêt du 16 octobre 2015, N° de pourvoi 15-19091 Cassation partielle

Mais attendu qu'en application de l'article 14 de la loi du 6 juillet 1989, le bail est transféré, au décès du locataire, au concubin notoire lorsqu'il vivait avec le titulaire du bail depuis au moins un an à la date du décès ;

Que, si l'article 40, I, alinéa 2, de la loi du 6 juillet 1989 subordonne le transfert du bail portant sur des logements appartenant aux organismes d'HLM et ne faisant pas l'objet d'une convention passée en application de l'article L. 351-2 du code de la construction et de l'habitation au fait que le bénéficiaire du transfert ou de la continuation du contrat remplisse les conditions d'attribution d'un tel logement et que le logement soit adapté à la taille du ménage, ces conditions ne sont pas requises du concubin notoire ;

Qu'il en résulte que les conditions d'attribution d'un logement définies par l'article R. 441-1 du code de la construction et de l'habitation, notamment la condition tenant au fait que ces logements sont attribués aux personnes physiques séjournant régulièrement sur le territoire français dans des conditions de permanence définies par arrêté, ne sont pas applicables au concubin notoire qui remplit les conditions de transfert du bail prévues par l'article 14 de la loi du 6 juillet 1989 ;

Attendu qu'ayant relevé que M. Y... était le concubin notoire de Janine X... et vivait avec elle depuis au moins un an à la date de son décès, la cour d'appel en a exactement déduit que le bail devait lui être transféré ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

Mais sur le second moyen :

Vu l'article 12 du code de procédure civile ;

Attendu que, pour rejeter la demande en paiement de la société Coopération et famille, l'arrêt retient que celle-ci sollicite la somme de 23 103, 67 euros à la date du 26 septembre 2014 et demande que le montant de l'indemnité d'occupation soit augmenté de 30 % à titre indemnitaire, mais que, le bail devant être transféré à M. Y..., les sommes dues le sont au titre du loyer et non d'une indemnité d'occupation, et que le fondement juridique de la demande ne peut être modifié ;

Qu'en statuant ainsi, alors que l'article 12 du code de procédure civile permet au juge, lorsque les parties n'ont pas, en vertu d'un accord exprès, limité le débat, de changer la dénomination ou le fondement juridique de la demande, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;

LE DROIT DE PRÉEMPTION NE CONCERNE QUE LE LOCATAIRE

ET NON PAS L'OCCUPANT SANS TITRE

En matière de congé pour vente, le bailleur doit respecter le droit de préemption du locataire prioritaire pour acquérir son logement. Ce droit de préemption ne peut pas profiter à un tiers occupant pour quelque cause que ce soit

Cour de cassation, chambre civile 3, arrêt du 20 octobre 2010, N° de pourvoi 09-66113 CASSATION

Attendu que pour dire parfaite la vente au profit de Mme Y..., l'arrêt retient que la société Compagnie foncière et financière Morizet-Coffim propriétaire de l'immeuble, avait commis une erreur inexcusable en sa qualité de professionnel de l'immobilier en se méprenant sur l'existence d'un droit de préemption au profit du tiers occupant les lieux

Qu'en statuant ainsi, alors que le caractère inexcusable de l'erreur de droit à l'origine de la notification du droit de préemption est sans incidence sur la validité de l'offre, la cour d'appel a violé le texte susvisé.

LA MORT, L'ABANDON DE DOMICILE OU LA RESILIATION D'UN SEUL DES LOCATAIRES

La loi n° 2010-1609 du 22 décembre 2010 prévoit un nouvel article 14-1 à la loi du 6 juillet 1989

Article 14-1 de la loi du 6 juillet 1989

Lorsque des éléments laissent supposer que le logement est abandonné par ses occupants, le bailleur peut mettre en demeure le locataire de justifier qu'il occupe le logement.
Cette mise en demeure, faite par acte d'huissier de justice, peut être contenue dans un des commandements visés aux articles 7 et 24.
S'il n'a pas été déféré à cette mise en demeure un mois après signification, l'huissier de justice peut procéder comme il est dit dans les conditions prévues aux articles L. 142-1 et L. 142-2 du code des procédures civiles d'exécution, à la constatation de l'état d'abandon du logement.
Pour établir l'état d'abandon du logement en vue de voir constater par le juge la résiliation du bail, l'huissier de justice dresse un procès-verbal des opérations. Si le logement lui semble abandonné, ce procès-verbal contient un inventaire des biens laissés sur place, avec l'indication qu'ils paraissent ou non avoir valeur marchande.
La résiliation du bail est constatée par le juge dans des conditions prévues par voie réglementaire.

Le Décret n° 2011-945 du 10 août 2011 est relatif aux procédures de résiliation de baux d'habitation et de reprise des lieux en cas d'abandon des locataires.

En cas de bail à plusieurs locataires ou de colocation, lorsqu'un locataire part, le bail continue pour tous et le locataire parti est toujours engagé dans ses obligations. La solution est d'exiger soit le épart des autres locataires avec lui, soit la signature d'un nouveau bail entre les locataires restants et le bailleur ou soit encore la sous location avec un bail de colocation d'un locataire principal qui reçoit un colocataire.

En revanche en cas de décès ou d'abandon de domicile d'un locataire, LE BAIL CONTINUE uniquement au profit d'une personne énumérés à l'article 14 de la loi du 6 juillet 1989 soit, le conjoint, les descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an, le partenaire lié au locataire par un pacte civil de solidarité, les ascendants, au concubin notoire ou aux personnes à charge, qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date de l'abandon de domicile. S'il ne peut être transféré à une de ces personnes, le bail est résilié de plein droit.

Allez sous les formalités à faire sous les trente jours pour avoir un modèle gratuit de résiliation ou de mutation de bail en cas de de décès du locataire principal

La Cour de cassation a étendu la définition d'abandon de domicile qui est à l'origine, un évènement brusque et imprévisible. La Cour de cassation considère aussi le caractère définitif du départ et le fait qu'il soit imposé à celui qui demeure pour étendre le droit à la poursuite du bail.

En conséquence, le placement définitif d'un locataire en maison de retraite, imposé à l‘une des personnes qui partage le même logement, constitue un élément justifiant le droit à la poursuite du bail même si son placement en maison de retraite était prévisible depuis 4 mois.

Cour de cassation, chambre civile 3, arrêt du 26 novembre 2008, pourvoi 07-17728 Cassation

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Douai, 2 novembre 2006), que M. X..., occupant d'un logement qui avait été donné à bail à Mme Y..., sa mère, par la société Roubaix habitat (la société), a assigné cette dernière aux fins de faire juger que le bail s'était continué à son profit lors de l'entrée en maison de retraite de sa mère ou, subsidiairement, qu'il lui avait été transféré à son décès

Vu l'article 14 de la loi du 6 juillet 1989

Attendu qu'en cas d'abandon du domicile par le locataire, le contrat de location continue :

- au profit du conjoint, sans préjudice de l'article 1751 du code civil

- au profit des descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date de l'abandon du domicile

- au profit du partenaire lié au locataire par un pacte civil de solidarité

- au profit des ascendants, du concubin notoire ou des personnes à charge, qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date de l'abandon du domicile

Attendu que pour rejeter la demande en continuation du bail, l'arrêt retient que Mme Y..., locataire de l'appartement litigieux, a été hospitalisée à l'hôpital du 15 mars 2003 au 2 mai 2003, puis à la clinique du 2 mai 2003 au 4 août 2003, date de son admission à la maison de retraite, qu'il résulte du certificat médical établi le 17 janvier 2005 que, pour une raison de santé impérative qui nécessitait des soins et une prise en charge adaptés dans une maison médicalisée pour personnes âgées, le maintien de Mme Y... à son domicile était impossible, qu'il est ainsi établi que l'hospitalisation de Mme Y... a été motivée par la nécessité de lui prodiguer des soins qui, en raison de son âge et de son état de santé, ne pouvaient l'être à son domicile, et non par la nécessité de lui faire subir une intervention chirurgicale urgente, que le placement de Mme Y... en maison de retraite est intervenu à l'issue d'un séjour hospitalier de plus de quatre mois, que ce placement, qui suppose une procédure préalable d'admission, ne peut être considéré comme un événement brutal et imprévisible

Qu'en statuant ainsi, alors que le placement définitif d'un locataire en maison de retraite imposé à une des personnes mentionnées à l'article 14 de la loi du 6 juillet 1989 constitue un abandon du domicile au sens de cet article, la cour d'appel a violé le texte susvisé

Cour de cassation, chambre civile 3, arrêt du mercredi 28 octobre 2009, pourvoi N° 08-17209 Rejet

Mais attendu qu'ayant constaté que Mme X..., co-titulaire du bail, avait délivré seule congé, alors que M. Y... s'était maintenu dans les lieux en application du bail consenti par la société Siloge, et que le contrat ne comportait aucune clause de solidarité entre les locataires, la cour d'appel, sans violer le principe de contradiction, en a exactement déduit que dès lors que le logement se trouvait occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bail leur, Mme X... n'était pas redevable des loyers et charges afférents à la période du préavis.

LA RÉSILIATION JUDICIAIRE DU BAIL

Pour prévenir les impayés de loyer et les expulsions, le numéro vert  0805 160 075 est mis à la disposition des locataires et des propriétaires pour contacter un responsable de l'ADIL soit l'Agence départementale pour l’information sur le logement chargée de trouver avec vous une solution pérenne.

Le bail est résilié de plein droit en cas de non-paiement du loyer, des charges ou du dépôt de garantie deux mois après un commandement de payer resté infructueux. Nos modèles prévoient une clause résolutoire pour prévoir la résiliation du bail et l'expulsion des locataires.

Le bailleur doit prévenir le préfet au moins deux mois avant l'audience. Le locataire doit soulever lui même ce moyen de nullité qui n'est pas d'office.

COUR DE CASSATION Chambre civile 3, arrêt du 30 mai 2012, pourvoi n°11-19.008, Inédit CASSATION PARTIELLE

Vu l'article 1134 du code civil ;

Attendu que, pour accueillir la demande reconventionnelle en résiliation du bail, l'arrêt retient que le défaut de notification de cette demande au préfet ne peut être soulevé d'office, que M. Y...n'a pas fait d'observations particulières sur ce point et que ce moyen n'est pas expressément repris dans ses conclusions ;

Qu'en statuant ainsi, alors que M. Y...sollicitait dans ses conclusions la confirmation du jugement ayant déclaré irrecevable la demande reconventionnelle, la cour d'appel a dénaturé les termes clairs et précis desdites conclusions et violé le texte susvisé

Le moyen présenté par le requérant est le suivant :

ALORS QUE l'objet du litige est déterminé par les prétentions des parties telles qu'elles sont explicitées par leurs moyens ; que dans ses conclusions d'appel, M. Y...avait expressément demandé la confirmation de la motivation du tribunal d'instance en ce qu'il avait retenu, pour déclarer irrecevable sa demande reconventionnelle de résiliation du bail, que Mme X... ne justifiait pas qu'elle avait notifié au préfet du département sa demande de résiliation du bail ; qu'en affirmant que M. Y...n'avait pas fait d'observations particulières sur ce point dans ses écritures d'appel, la cour d'appel a méconnu les termes du litige qui faisaient ressortir, au contraire, la réalité de sa contestation claire et précise sur ce point, violant ainsi l'article 4 du code de procédure civile.

Le bailleur ne peut régulariser l'oubli de la saisine du préfet en cours d'audience.

Cour de cassation troisième chambre civile arrêt du 16 avril 2008. - BICC n°687 du 15 septembre 2008 CASSATION

Attendu que pour rejeter la demande et statuer au fond l'arrêt retient que l'assignation initiale délivrée à la requête de la société en vue de la résiliation du bail visait tout autant l'absence de jouissance paisible du locataire que la dette de loyers et qu'il est acquis que l'omission initiale n'a pas fait grief puisqu'il y a eu régularisation par notification au préfet des conclusions signifiées en cours d'audience ;

Qu'en statuant ainsi, alors qu'elle avait relevé que la demande en résiliation était, notamment, motivée par l'existence d'une dette locative et que la bailleresse n'avait pas procédé à sa notification préalable au représentant de l'Etat dans le délai qui lui était imparti, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé le texte susvisé

LE COMMANDEMENT DE PAYER DOIT ÊTRE DELIVRÉ PAR LE BAILLEUR EN TITRE.

Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Article L 412-5 du code des procédures civiles d'exécution

Dès le commandement d'avoir à libérer les locaux, l'huissier de justice chargé de l'exécution de la mesure d'expulsion en saisit le représentant de l'Etat dans le département afin que celui-ci en informe la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 visant à la mise en œuvre du droit au logement, et qu'il informe le ménage locataire de la possibilité de saisir la commission de médiation en vue d'une demande de relogement au titre du droit au logement opposable. A défaut de saisine du représentant de l'Etat dans le département par l'huissier, le délai avant l'expiration duquel l'expulsion ne peut avoir lieu est suspendu.
La saisine du représentant de l'Etat dans le département par l'huissier et l'information de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par le représentant de l'État dans le département peuvent s'effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

Article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989

I.-Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent article et des trois premiers alinéas de l'article 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 visant la mise en œuvre du droit au logement, en mentionnant la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement, dont l'adresse de saisine est précisée.

Lorsque les obligations résultant d'un contrat de location conclu en application du présent titre sont garanties par un cautionnement, le commandement de payer est signifié à la caution dans un délai de quinze jours à compter de sa signification au locataire. A défaut, la caution ne peut être tenue au paiement des pénalités ou des intérêts de retard.

Le représentant de l'Etat dans le département fixe, par arrêté, le montant et l'ancienneté de la dette au-delà desquels les commandements de payer, délivrés à compter du 1er janvier 2015 pour le compte d'un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus, sont signalés par l'huissier de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Ce signalement est fait dès lors que l'un des deux seuils est atteint. Il reprend les éléments essentiels du commandement. Il s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa du même article 7-2.

L'arrêté mentionné à l'avant-dernier alinéa du présent I est pris après avis du comité responsable du plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées ainsi que de la chambre départementale des huissiers de justice. Les modalités de détermination du montant et de l'ancienneté de la dette au-delà desquels les commandements sont signalés sont fixées par décret en Conseil d'Etat.

II.-A compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L. 351-2 du code de la construction et de l'habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

III.-A peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l'huissier de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins deux mois avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l'offre globale de services d'accompagnement vers et dans le logement prévue à l'article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la même loi. La saisine de l'organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s'effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L'organisme saisi réalise un diagnostic social et financier au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l'audience, ainsi qu'à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic.

IV.-Les II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu'elle est motivée par l'existence d'une dette locative du preneur. Ils sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation motivées par l'existence d'une dette locative, la notification au représentant de l'Etat dans le département incombant au bailleur.

V.-Le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi.

Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus ; ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

VI.-La notification de la décision de justice prononçant l'expulsion indique les modalités de saisine et l'adresse de la commission de médiation prévue à l'article L. 441-2-3 du code de la construction et de l'habitation.

UNE INDIVISION N'A PAS DE PERSONNALITE JURIDIQUE.

COUR DE CASSATION arrêt du 9 juin 2011 N° pourvoi 10-19241 Cassation

Vu l'article 815-3 du code civil, ensemble l'article 117 du code de procédure civile

Attendu, selon l'arrêt attaqué, que, par un jugement du 28 mai 2008, un tribunal d'instance a dit régulier le congé délivré à Mme X..., locataire d'un bien appartenant en indivision à M. Y..., Mme Y... et Mme Z..., aux droits de leur mère décédée, et ordonné son expulsion avec exécution provisoire ; que, le 7 juillet 2008, un commandement de quitter les lieux a été délivré à Mme X...à la demande de l'indivision Y..., représentée par la société Cabinet Tordo, et que, par un arrêt irrévocable du 4 décembre 2008, le jugement du 28 mai 2008 a été confirmé en ce qu'il avait déclaré valable le congé et des délais accordés à Mme X...jusqu'en juin 2010 pour libérer l'appartement ; que Mme X...a contesté la validité du commandement de quitter les lieux

Attendu que, pour rejeter la demande de nullité du commandement, l'arrêt retient que l'acte a été signifié régulièrement au nom et pour le compte de l'indivision Y... en droit de se faire représenter par la société Cabinet Tordo, titulaire d'un mandat pour gérer le bien immobilier en indivision, et en parfaite connaissance de cause de Mme X..., et d'autre part que celle-ci avait bénéficié de fait d'un délai de deux années pour se reloger

Qu'en statuant ainsi, alors qu'il résultait de ses constatations que l'acte avait été délivré par une indivision, laquelle est dépourvue de la personnalité juridique, de sorte qu'il était affecté d'une irrégularité de fond entraînant sa nullité à défaut de régularisation, la cour d'appel a violé les textes susvisés.

UN COMMANDEMENT DE PAYER AVEC VISA DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE EST A LA CHARGE DU BAILLEUR

Cour de Cassation, chambre civile 2, arrêt du 21 mars 2013, pourvoi n°12-17107 cassation

Vu les articles 117 et 121 du code de procédure civile

Attendu, selon l'arrêt attaqué, que la SCI Graverol (la SCI), représentée par son gérant Erik X..., qui avait fait délivrer le 20 avril 2009 à Mme Y..., sa locataire, un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail, l'a ensuite assignée le 24 juillet 2009 devant le juge d'un tribunal d'instance statuant en référé, aux fins de voir constater la résiliation de plein droit du bail, ordonner l'expulsion de l'intéressée et sa condamnation au paiement des loyers arriérés ; que Mme Y... a interjeté appel de l'ordonnance qui avait accueilli les demandes, en soulevant la nullité du commandement de payer, de l'assignation introductive d'instance et de l'ordonnance à raison du décès du gérant de la SCI au nom de laquelle la procédure avait été engagée, survenu le 26 mai 2006, soit antérieurement à la délivrance des actes

Attendu que pour rejeter l'exception de nullité des actes de procédure et confirmer l'ordonnance, l'arrêt retient que la nomination en septembre 2010 de M. Nacer X... en qualité de gérant de la SCI en remplacement de son frère décédé, est rétroactive à la date du décès, de sorte que la procédure diligentée au nom de la SCI, prise en la personne de son représentant légal M. X... n'est pas irrégulière au regard des dispositions des articles 117 et suivants du code de procédure civile

Qu'en statuant ainsi, alors que le commandement de payer, délivré à la requête d'une personne morale dont le représentant était décédé à la date de la délivrance de l'acte, était affecté d'une irrégularité de fond qui n'était pas susceptible d'être couverte et entraînait la nullité de tous les actes subséquents, la cour d'appel a violé les textes susvisés

LE COMMANDEMENT DE PAYER PEUT ÊTRE SIGNIFIÉ QU'A UN SEUL DES LOCATAIRES PACSES OU MARIES

SI LE BAILLEUR N'EST PAS INFORMÉ DU MARIAGE OU DU PACS

Article 9-1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989

Nonobstant les dispositions des articles 515-4 et 1751 du code civil, les notifications ou significations faites en application du présent titre par le bailleur sont de plein droit opposables au partenaire lié par un pacte civil de solidarité au locataire ou au conjoint du locataire si l'existence de ce partenaire ou de ce conjoint n'a pas été préalablement portée à la connaissance du bailleur.

COUR DE CASSATION arrêt du 9 novembre 2011 N° pourvoi 10-20287 Rejet

Mais attendu qu'ayant constaté que M. X... et Mme Y... s'étaient mariés le 10 mai 2003, que le logement loué constituait leur habitation et que l'arrêt rendu le 6 décembre 2006 ne visait que M. X... et Mme Lise X... et disait n'y avoir lieu à statuer à l'égard de Mme Y..., épouse X..., volontairement intervenue à l'instance, le bailleur n'ayant pas demandé que la résiliation du bail lui soit déclarée opposable en conséquence de l'article 9-1 de la loi du 6 juillet 1989, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de procéder à des recherches qui n'étaient pas demandées et, de surcroît, inopérantes en l'état de ses constatations, en a déduit à bon droit que Mme Arane X... avait conservé la cotitularité légale du bail et que sa demande était recevable.

Le bail peut aussi être résilié en cas de défaut d'assurance et non renouvelé pour non usage des locaux suivant l'usage pour lequel il est loué.

LE TRIBUNAL D'INSTANCE est indispensable pour constater la résiliation du bail pour faute du locataire. Faire signer un bail devant un notaire est par conséquent inutile.

Les deux derniers alinéas de l'article 14-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 sont ainsi rédigés depuis l'article 69 de la loi n° 2011-1862 du 13 décembre 2011:

"Le juge qui constate la résiliation du bail autorise, si nécessaire, la vente aux enchères des biens laissés sur place et peut déclarer abandonnés les biens non susceptibles d'être vendus."

Un décret en Conseil d'Etat précise les conditions d'application du présent article."

Le bailleur doit présenter tous ses moyens de sa demande

COUR DE CASSATION arrêt du jeudi 26 mai 2011 N° pourvoi 10-16735 Cassation

Vu l'article 1351 du code civil

Attendu que, s'il incombe au demandeur de présenter dès l'instance relative à la première demande l'ensemble des moyens qu'il estime de nature à fonder celle-ci, il n'est pas tenu de présenter dans la même instance toutes les demandes fondées sur les mêmes faits

Attendu que pour déclarer cette demande irrecevable, l'arrêt retient qu'il incombe au demandeur de présenter dans la même instance toutes les demandes fondées sur la même cause, qu'il ne peut invoquer dans une instance postérieure un fondement juridique qu'il s'était abstenu de soulever en temps utile ; qu'au cas d'espèce, la demande de M. X... tendant au paiement des loyers de l'immeuble échus depuis la date de son entrée en jouissance procède de la même cause juridique et du même rapport de droit que sa demande initiale tendant à voir constater la perfection de la vente, à savoir l'accord des parties sur la chose et sur le prix entraînant transfert de propriété de l'immeuble, et qu'il s'ensuit que cette prétention, qui n'a pas été présentée lors de l'instance initiale, se heurte à l'autorité de la chose jugée attachée à l'arrêt du 5 octobre 2006

Qu'en statuant ainsi, alors que la demande en paiement des loyers n'avait pas le même objet que la demande tendant à faire juger que la vente de l'immeuble était parfaite, la cour d'appel a violé le texte susvisé

LE BAILLEUR PEUT AGIR SEUL par acte d'huissier en cas de demande résiliation de bail ou dans les autres cas, par simple déclaration postée au greffe. Devant un tribunal d'instance, la représentation par un avocat n'est pas obligatoire.

Tous les litiges concernant les baux d'habitation sont de la compétence du tribunal d'instance dont dépendent les locaux loués.

En cas de non paiement du loyer, le propriétaire doit d'abord faire signifier par le ministère d'un huissier, un COMMANDEMENT DE PAYER au locataire. Deux mois après la date de signification du commandement de payer, si le locataire n'a pas réglé sa dette, le propriétaire peut saisir le tribunal d'instance pour obtenir:
- que la résiliation du bail soit constaté,
- que le locataire soit condamné à payer l'arriéré,
- des indemnités d'occupation jusqu'à son départ et qu'il soit expulsé,
- une indemnité au titre de l'article 700 du N.C.P.C pour se faire rembourser les frais exposés en justice.

Si en cours de procédure, le locataire paie avec retard, un échéancier consenti par le bailleur, l'acquisition de la clause résolutoire est rejetée.

Cour de cassation, chambre civile 3, arrêt du mercredi 18 mars 2009, N° de pourvoi 08-10743

Le juge, qui retient que le locataire, bénéficiaire d'un plan d'apurement consenti par son bail leur dans le délai de deux mois du commandement de payer visant la clause résolutoire, a, au terme de ce plan, respecté ses engagements, en déduit, sans violer l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que la demande en constatation de l'acquisition de la clause résolutoire doit être rejetée, peu important le retard apporté dans le paiement des premières mensualités de ce plan amiable

La loi du 25 mars 2009 modifie l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 pour confirmer et renforcer la jurisprudence de la Cour de Cassation

Le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement, dans les conditions prévues aux articles 1244-1 (premier alinéa) et 1244-2 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus ; ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

LE LOCATAIRE PEUT DEMANDER A TOUT MOMENT DE LA PROCEDURE

DES DELAIS DE PAIEMENT AU JUGE POUR SAUVER SON BAIL

Cour de cassation, chambre civile 3, arrêt du 16 février 2011, N° de pourvoi 10-14945 CASSATION

Vu l'article 24, alinéas 1 et 3, de la loi du 6 juillet 1989
Attendu que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ; que le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement, dans les conditions prévues aux articles 1244-1 (premier alinéa) et 1244-2 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Orléans, 17 février 2010) rendu en matière de référé, que les époux X..., propriétaires d'un immeuble à usage d'habitation donné en location à Mme Y..., ont délivré à celle-ci un commandement visant la clause résolutoire insérée au bail et l'ont assignée aux fins de faire constater l'acquisition de cette clause ; que la preneuse, en cause d'appel, a, reconventionnellement, sollicité des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire.

Attendu que pour déclarer irrecevable cette demande reconventionnelle, l'arrêt retient que si Mme Y... entendait obtenir la suspension des effets de la clause de résiliation, elle était tenue de saisir le juge d'une demande de délai dans les termes des articles 24 de la loi du 6 juillet 1989, 1244-1 et 1244-2 du code civil, dans les deux mois qui avaient suivi la délivrance du commandement de payer, qu'à défaut le bail a ainsi été irrévocablement résilié à compter du 15 février 2009.

Qu'en statuant ainsi, alors qu'aucun délai n'est imposé au preneur pour saisir le juge d'une demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire, la cour d'appel a violé le texte susvisé.

LA PRESCRIPTION DES LOYERS ET CHARGES IMPAYES EST DE TROIS ANS et la prescription de révision de loyer est de un an.

Article 7-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989

Toutes actions dérivant d'un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d'exercer ce droit.
Toutefois, l'action en révision du loyer par le bailleur est prescrite un an après la date convenue par les parties dans le contrat de bail pour réviser ledit loyer.

LE BAIL D'HABITATION N'ENTRE PAS DANS LA LIQUIDATION JUDICIAIRE DU LOCATAIRE COMMERÇANT

Article L 641-13 I du Code de Commerce

I.-Sont payées à leur échéance les créances nées régulièrement après le jugement qui ouvre ou prononce la liquidation judiciaire pour les besoins du déroulement de la procédure ou du maintien provisoire de l'activité autorisé en application de l'article L. 641-10 ou en contrepartie d'une prestation fournie au débiteur pendant ce maintien de l'activité.

En cas de prononcé de la liquidation judiciaire, sont également payées à leur échéance, les créances nées régulièrement après le jugement d'ouverture de la procédure de sauvegarde ou de redressement judiciaire mentionnées au I de l'article L. 622-17.

Cour de cassation, chambre commerciale, arrêt du 12 mars 2013, N° de pourvoi 11-24365 CASSATION

Vu l’article L. 641-13, I du code de commerce ;

Attendu, selon le jugement attaqué, que Mme X... (le bailleur) a donné à bail à M. Y... (le débiteur) des locaux à usage d’habitation suivant contrat du 3 mai 2009 ; que le débiteur a été mis en liquidation judiciaire le 25 juin 2009 avec poursuite d’activité jusqu’au 3 juillet 2009, la société Soinne étant désignée liquidateur ; que le bailleur a assigné le débiteur en paiement de loyers échus depuis le mois de juillet 2009 ; que le liquidateur est intervenu volontairement à l’instance

Attendu que pour condamner le liquidateur au paiement des loyers réclamés, le jugement retient que la créance locative est née pour les besoins du déroulement de la procédure

Attendu qu’en statuant ainsi, alors que la créance de loyer d’habitation du débiteur, échue postérieurement au jugement d’ouverture de la liquidation judiciaire de ce dernier, n’est pas une créance née pour les besoins du déroulement de la procédure, le tribunal d’instance a violé le texte susvisé

L'EXPULSION DU LOCATAIRE PAR LE BAILLEUR

Article L 411-1 du Code des Procédures Civiles d'exécution

Sauf disposition spéciale, l'expulsion d'un immeuble ou d'un lieu habité ne peut être poursuivie qu'en vertu d'une décision de justice ou d'un procès-verbal de conciliation exécutoire et après signification d'un commandement d'avoir à libérer les locaux.

Le locataire peut aussi obtenir un sursis judiciaire pour retarder l'expulsion.

Cour de cassation, chambre civile 2, arrêt du 10 juillet 2008, N° de pourvoi 07-13503

Le sursis judiciaire à l'exécution des décisions d'expulsion peut être ordonné, sur le fondement de l'article L. 613-1 du code de la construction et de l'habitation, en tout état de cause.

Le locataire bénéficie de la trêve hivernale durant laquelle il ne peut pas se faire expulser

Article L 412-6 du Code de la Construction et de l'Habitation

Nonobstant toute décision d'expulsion passée en force de chose jugée et malgré l'expiration des délais accordés en vertu de l'article L. 412-3, il est sursis à toute mesure d'expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu'au 31 mars de l'année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l'unité et les besoins de la famille.
Toutefois, le juge peut supprimer le bénéfice du sursis prévu au premier alinéa lorsque les personnes dont l'expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux par voie de fait.

Article 226-4-2 du Code Pénal

Le fait de forcer un tiers à quitter le lieu qu'il habite sans avoir obtenu le concours de l'Etat dans les conditions prévues à l'article L. 153-1 du code des procédures civiles d'exécution, à l'aide de manœuvres, menaces, voies de fait ou contraintes, est puni de trois ans d'emprisonnement et de 30 000 € d'amende

LE PREFET EST SAISI PAR LE BAILLEUR qui notifie deux mois avant l'audience, une L.R.A.R au représentant de l'État du département pour l'avertir de l'assignation avec la demande de résiliation de bail sous peine de nullité de la dite assignation suivant l'article 114 de la loi n°98-657 du 29 juillet 1998.

Le préfet saisit une commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives coprésidée par le préfet et le président du conseil général, composée selon l'article 1er du décret du 26 février 2008 par:
― le préfet ou son représentant ;
― le président du conseil général ou son représentant ;
― un représentant de chacun des organismes payeurs des aides personnelles au logement ;
― le maire de la commune, ou son représentant, sur le territoire de laquelle se trouve le logement des ménages concernés ;
― le président de l'établissement public de coopération intercommunale ou son représentant ayant conclu, en application de l'article L. 301-5-1 du code de la construction et de l'habitation, une convention avec l'Etat et sur le territoire duquel se trouvent les logements concernés.

L'article 2 du décret du 26 février 2008 prévoit aussi la présence sur leur demande des représentants:
― des bailleurs sociaux
― des propriétaires bailleurs privés
― des associations de locataires
― des associations dont l'un des objets est l'insertion ou le logement des personnes défavorisées ou la défense des personnes en situation d'exclusion par le logement
― des associations locales d'information sur le logement
― de la commission de surendettement des particuliers mentionnée aux articles L. 331-1 et suivants du code de la consommation.

COUR DE CASSATION CHAMBRE CIVILE 2, Arrêt du 18 février 2016 pourvoi n° 14-17782 Rejet

Mais attendu que le moyen tiré de l'effacement de la dette locative à l'issue d'une procédure de traitement du surendettement alors que la clause résolutoire était acquise est inopérant.

Une fois la décision rendue, l'huissier est seul habilité à procéder à l'exécution de la décision avec l'assistance de la force publique.

Il doit bien évidemment attendre la décision de la commission saisie chargée de trouver une solution de relogement pour les familles expulsées. Cette commission a aussi une fonction de proposition pour lutter contre la précarité du logement et les exclusions.

Le locataire bénéficie de la trêve hivernale entre le premier novembre et le quinze mars de chaque année. Il ne peut pas être expulsé. Quand le locataire a déposé à la banque de France un dossier de surendettement, son expulsion est suspendue.

Si le Préfet n'autorise pas l'huissier à user de la force publique et que de ce fait, le locataire se maintient dans les lieux sans payer, le propriétaire peut obtenir un dédommagement de l'Etat en saisissant par le ministère obligatoire d'un avocat, le tribunal administratif d'une requête en réparation du préjudice subi dans le cadre du célèbre arrêt du Conseil d'Etat "Couitéas".

La Cour Européenne des droits de l'homme peut condamner la France pour violation de l'article 6-1 de la Convention pour non accès à un tribunal puisqu'une décision de justice n'est pas appliquée et à une violation de l'article 1 du Protocole 1 de la Convention pour violation du droit de la propriété. Toutefois, quand l'Etat indemnise même partiellement le bailleur, la CEDH ne condamne pas la France.

COMMISSION DEPARTEMENTALE DE CONCILIATION

Article 20 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989

Il est créé, auprès du représentant de l'État dans chaque département, une commission départementale de conciliation composée de représentants d'organisations de bailleurs et d'organisations de locataires, en nombre égal. La commission rend un avis dans le délai de deux mois à compter de sa saisine et s'efforce de concilier les parties.
La compétence de la commission porte sur :
1° Les litiges résultant de l'application des articles 17,17-1,17-2 et 18 de la présente loi et des articles 30 et 31 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 tendant à favoriser l'investissement locatif, l'accession à la propriété de logements sociaux et le développement de l'offre foncière ;
2° Les litiges relatifs aux caractéristiques du logement mentionnées aux deux premiers alinéas de l'article 6 de la présente loi ;
3° Les litiges relatifs à l'état des lieux, au dépôt de garantie, aux charges locatives et aux réparations ;
4° Les litiges relatifs aux congés délivrés en application de l'article 15 ;
5° Les difficultés résultant de l'application des accords collectifs nationaux ou locaux prévus aux articles 41 ter et 42 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 précitée ou de l'application du plan de concertation locative prévu à l'article 44 bis de la même loi et les difficultés résultant des modalités de fonctionnement de l'immeuble ou du groupe d'immeubles.
Pour le règlement des litiges mentionnés aux 1° à 4° du présent article, la commission départementale de conciliation peut être saisie par le bailleur ou le locataire. Pour le règlement des difficultés mentionnées au 5°, elle peut être saisie par le bailleur, plusieurs locataires ou une association représentative de locataires.
A défaut de conciliation entre les parties, elle rend un avis comportant l'exposé du différend et la position des parties ainsi que, le cas échéant, celle de la commission. Cet avis peut être transmis au juge par l'une ou l'autre des parties. En cas de conciliation, elle établit un document de conciliation comportant les termes de l'accord trouvé.
La composition de la commission départementale de conciliation, le mode de désignation de ses membres, son organisation et ses règles de saisine et de fonctionnement sont fixés par décret.

LES FORMALITÉS DU BAIL D'HABITATION

Cliquez sur un lien bleu pour accéder :

- A L'OBLIGATION DU BAIL ÉCRIT

- AU PAIEMENT DES HONORAIRES DES AGENTS IMMOBILIERS ET INTERMÉDIAIRES

- AU DÉPÔT DE GARANTIE DU LOCATAIRE

- A LA GARANTIE UNIVERSELLE

- AU GARANT SOLIDAIRE ET CLAUSE DE SOLIDARITE DU LOCATAIRE

- AUX EXPERTISES TECHNIQUES ET ÉNERGÉTIQUES

- A L'ÉTAT DES LIEUX D'ENTRÉE ET DE SORTIE DU LOGEMENT.

LE BAIL DOIT ÊTRE ÉCRIT

La loi n°89-462 du 6 juillet 1989 impose la rédaction d'un bail écrit signé par le bailleur et le locataire. Un exemplaire est remis à chaque partie et doit préciser obligatoirement les éléments prévus à l'article 3 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Si un bail n'est pas écrit, malgré l'obligation légale, la loi du 6 juillet 1989 s'impose au bailleur et au locataire.

Le locataire ne peut demander la nullité du bail d'habitation et se faire rembourser les loyers s'il n'est pas écrit mais seulement exiger que le bail soit écrit.

Article 1714 du Code Civil

On peut louer ou par écrit ou verbalement, sauf, en ce qui concerne les biens ruraux, application des règles particulières aux baux à ferme et à métayage.

En revanche, une fois écrit, si bail n'est pas conforme aux prescriptions de l'article 3 de la loi du 6 juillet 1989 qui sont d'ordre public, le locataire peut demander la nullité du bail à condition que cette nullité ait porté préjudice. Le locataire rend l'immeuble et le propriétaire rembourse les loyers !

Cour de Cassation chambre civile 3 arrêt du 8 juillet 2015, pourvoi n° 14-11582 Cassation partielle

Vu les articles 1108 et 1184 du code civil ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Lyon, 5 novembre 2013), rendu sur renvoi après cassation (Civ. 3 - 16 janvier 2013, N° 11-27.837), que la commune de Portes-lès-Valence (la commune) a consenti à la société civile immobilière l'Allexoise (la SCI) un contrat de crédit-bail immobilier ; que, se prévalant d'un défaut de paiement des loyers, la commune a obtenu par ordonnance de référé du 21 avril 2004, la constatation de la résolution du contrat aux torts de la SCI et la condamnation de cette dernière à lui verser une provision à valoir sur les loyers échus et une indemnité d'occupation mensuelle jusqu'à la libération des lieux ; que la SCI a assigné la commune en nullité du contrat de crédit-bail et remboursement des loyers versés, au motif de l'absence d'autorisation délivrée au maire par le conseil municipal pour conclure un tel contrat ; que la commune a subsidiairement sollicité le paiement d'une indemnité d'occupation pour la période antérieure à l'annulation ;

Attendu que pour rejeter la demande de la commune en paiement d'une indemnité d'occupation pour la période antérieure au prononcé de l'annulation, l'arrêt retient que, du fait de la restitution de son bien immobilier, la commune, qui a eu la jouissance des loyers versés, fixés à un montant élevé dans le cadre d'un contrat de crédit-bail ayant pour finalité l'acquisition de l'immeuble, ne subit pas d'appauvrissement et n'est pas fondée à obtenir une indemnité correspondant à la seule occupation de l'immeuble, en raison de l'effet rétroactif de l'annulation du contrat ;

Qu'en statuant ainsi, alors que, dans le cas où un contrat nul a été exécuté, les parties doivent être remises dans l'état où elles se trouvaient avant cette exécution et que, lorsque cette remise en état se révèle impossible, la partie qui a bénéficié d'une prestation qu'elle ne peut restituer, comme la jouissance d'un bien loué, doit s'acquitter d'une indemnité d'occupation, la cour d'appel a violé les textes susvisés

Ainsi si la durée du bail est plus courte que les trois ans ou six ans prévus par la loi du 6 juillet 1989, le locataire qui n'a pas encore déménagé, n'a par conséquent pas subi de préjudice. Le bail n'est pas annulé mais la clause sur la durée est remplacée.

Article 3 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989

Le contrat de location est établi par écrit et respecte un contrat type défini par décret en Conseil d'Etat, pris après avis de la Commission nationale de concertation.

Le contrat de location précise :

1° Le nom ou la dénomination du bailleur et son domicile ou son siège social ainsi que, le cas échéant, ceux de son mandataire ;

2° Le nom ou la dénomination du locataire ;

3° La date de prise d'effet et la durée ;

4° La consistance, la destination ainsi que la surface habitable de la chose louée, définie par le code de la construction et de l'habitation ;

5° La désignation des locaux et équipements d'usage privatif dont le locataire a la jouissance exclusive et, le cas échéant, l'énumération des parties, équipements et accessoires de l'immeuble qui font l'objet d'un usage commun, ainsi que des équipements d'accès aux technologies de l'information et de la communication ;

6° Le montant du loyer, ses modalités de paiement ainsi que ses règles de révision éventuelle ;

7° Le loyer de référence et le loyer de référence majoré, correspondant à la catégorie de logement et définis par le représentant de l'Etat dans le département dans les zones où s'applique l'arrêté mentionné au I de l'article 17 ;

8° Le montant et la date de versement du dernier loyer appliqué au précédent locataire, dès lors que ce dernier a quitté le logement moins de dix-huit mois avant la signature du bail ;

9° La nature et le montant des travaux effectués dans le logement depuis la fin du dernier contrat de location ou depuis le dernier renouvellement du bail ;

10° Le montant du dépôt de garantie, si celui-ci est prévu.

Le renoncement, le cas échéant, au bénéfice de la garantie universelle des loyers, telle que prévue à l'article 24-2, doit être expressément mentionné dans le contrat de location. A défaut, le bailleur s'engage à déclarer le contrat de location auprès de l'agence mentionnée au II du même article 24-2.

Une notice d'information relative aux droits et obligations des locataires et des bailleurs ainsi qu'aux voies de conciliation et de recours qui leur sont ouvertes pour régler leurs litiges est annexée au contrat de location. Cette notice d'information précise également les droits, obligations et effets, pour les parties au contrat de location, de la mise en œuvre de la garantie universelle des loyers, telle que prévue au même article 24-2. Un arrêté du ministre chargé du logement, pris après avis de la Commission nationale de concertation, détermine le contenu de cette notice.

Lorsque l'immeuble est soumis au statut de la copropriété, le copropriétaire bailleur est tenu de communiquer au locataire les extraits du règlement de copropriété concernant la destination de l'immeuble, la jouissance et l'usage des parties privatives et communes, et précisant la quote-part afférente au lot loué dans chacune des catégories de charges.

Le bailleur ne peut pas se prévaloir de la violation du présent article.

Chaque partie peut exiger de l'autre partie, à tout moment, l'établissement d'un contrat conforme au présent article. En cas de mutation à titre gratuit ou onéreux du logement, le nouveau bailleur est tenu de notifier au locataire son nom ou sa dénomination et son domicile ou son siège social ainsi que, le cas échéant, ceux de son mandataire.

En cas d'absence dans le contrat de location d'une des informations relatives à la surface habitable, aux loyers de référence et au dernier loyer acquitté par le précédent locataire, le locataire peut, dans un délai d'un mois à compter de la prise d'effet du contrat de location, mettre en demeure le bailleur de porter ces informations au bail. A défaut de réponse du bailleur dans le délai d'un mois ou en cas de refus de ce dernier, le locataire peut saisir, dans le délai de trois mois à compter de la mise en demeure, la juridiction compétente afin d'obtenir, le cas échéant, la diminution du loyer.

UN BAIL AU NOM D'UNE INDIVISION EST D'UNE NULLITE ABSOLUE MAIS POUR DEMANDER SA NULLITÉ IL NE FAUT COMMENCER A L'EXÉCUTER

Cour de Cassation chambre Civile 3 Arrêt du 16 mars 2017 pourvoi n°16-13063 Rejet

Mais attendu, d'une part, que le bail conclu au nom d'une indivision dépourvue de personnalité juridique est nul de nullité absolue, d'autre part, que l'exception de nullité ne peut prospérer que pour faire échec à la demande d'exécution d'un acte juridique qui n'a pas encore été exécuté, sans qu'il y ait lieu de distinguer entre nullité relative et nullité absolue ; qu'ayant retenu que le bail conclu au nom de " l'indivision Hubert de X... " avait été exécuté par M. et Mme Y...qui avaient réglé le loyer entre les mains du mandataire des propriétaires indivis, la cour d'appel en a exactement déduit que les locataires ne pouvaient se prévaloir, par voie d'exception, de la nullité du bail et a, par ces seuls motifs, légalement justifié sa décision ;

Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur le troisième moyen qui n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;

Article 1751 du Code Civil

Le droit au bail du local, sans caractère professionnel ou commercial, qui sert effectivement à l'habitation de deux époux , quel que soit leur régime matrimonial et nonobstant toute convention contraire et même si le bail a été conclu avant le mariage, ou de deux partenaires liés par un pacte civil de solidarité, dès lors que les partenaires en font la demande conjointement, est réputé appartenir à l'un et à l'autre des époux ou partenaires liés par un pacte civil de solidarité.

En cas de divorce ou de séparation de corps, ce droit pourra être attribué, en considération des intérêts sociaux et familiaux en cause, par la juridiction saisie de la demande en divorce ou en séparation de corps, à l'un des époux, sous réserve des droits à récompense ou à indemnité au profit de l'autre époux.

En cas de décès d'un des époux, ou d'un des partenaires liés par un pacte civil de solidarité, le conjoint ou le partenaire lié par un pacte civil de solidarité survivant cotitulaire du bail dispose d'un droit exclusif sur celui-ci sauf s'il y renonce expressément.

Article 1751-1 du Code Civil

En cas de dissolution du pacte civil de solidarité, l'un des partenaires peut saisir le juge compétent en matière de bail aux fins de se voir attribuer le droit au bail du local, sans caractère professionnel ou commercial, qui sert effectivement à l'habitation des deux partenaires, sous réserve des créances ou droits à indemnité au profit de l'autre partenaire. Le bailleur est appelé à l'instance. Le juge apprécie la demande en considération des intérêts sociaux et familiaux des parties.

LE MONTANT DU LOYER DOIT ÊTRE INSCRIT SUR LE BAIL

Cour de cassation, chambre civile 3, arrêt du 22 janvier 2014, N° de pourvoi 12-23893 REJET

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Montpellier, 10 novembre 2011, rectifié le 25 octobre 2012), statuant en référé, que la SCI Les Lauriers Roses (la SCI), propriétaire d'un local d'habitation donné à bail à Mme X..., a assigné cette dernière en acquisition de la clause résolutoire, expulsion et paiement de provisions ;

Attendu que Mme X... fait grief à l'arrêt d'accueillir ces demandes, alors, selon le moyen, que les juges ne sauraient dénaturer les documents de la cause ; qu'en déduisant l'absence de contestation sérieuse portant sur la validité du contrat de bail de ce que la SCI Les Lauriers roses produisait l'original de ce contrat signé par les parties le 31 janvier 2007, stipulant un loyer mensuel de 810 euros, et que la copie produite par Mme X... était exactement identique à l'original et prévoyait également un loyer mensuel de 810 euros, quand le document produit par Mme X... mentionnait un montant de loyer mensuel de 474,50 euros, la cour d'appel a violé l'article 1134 du code civil ;

Mais attendu que l'arrêt relève que la copie produite par Mme X..., pièce n° 1 de son bordereau, est exactement identique à l'original produit par la SCI et prévoit également, contrairement à ce qu'elle prétend dans ses conclusions, un loyer mensuel de 810 euros ; que cette constatation ne peut être contestée que par la voie de l'inscription de faux

PAIEMENT DES HONORAIRES DES AGENTS IMMOBILIERS

Article 5 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989

I. ― La rémunération des personnes mandatées pour se livrer ou prêter leur concours à l'entremise ou à la négociation d'une mise en location d'un logement, tel que défini aux articles 2 et 25-3, est à la charge exclusive du bailleur, à l'exception des honoraires liés aux prestations mentionnées aux deuxième et troisième alinéas du présent I.

Les honoraires des personnes mandatées pour effectuer la visite du preneur, constituer son dossier et rédiger un bail sont partagés entre le bailleur et le preneur. Le montant toutes taxes comprises imputé au preneur pour ces prestations ne peut excéder celui imputé au bailleur et demeure inférieur ou égal à un plafond par mètre carré de surface habitable de la chose louée fixé par voie réglementaire et révisable chaque année, dans des conditions définies par décret. Ces honoraires sont dus à la signature du bail.

Les honoraires des personnes mandatées pour réaliser un état des lieux sont partagés entre le bailleur et le preneur. Le montant toutes taxes comprises imputé au locataire pour cette prestation ne peut excéder celui imputé au bailleur et demeure inférieur ou égal à un plafond par mètre carré de surface habitable de la chose louée fixé par voie réglementaire et révisable chaque année, dans des conditions définies par décret. Ces honoraires sont dus à compter de la réalisation de la prestation.

Les trois premiers alinéas du présent I ainsi que les montants des plafonds qui y sont définis sont reproduits, à peine de nullité, dans le contrat de bail lorsque celui-ci est conclu avec le concours d'une personne mandatée et rémunérée à cette fin.

II. ― Les professionnels qui interviennent, à quelque titre que ce soit, lors de la conclusion du contrat de bail d'un logement, lors de la location ou pour en assurer la gestion locative communiquent à l'observatoire local des loyers compétent, tel que défini à l'article 16, des informations relatives au logement et au contrat de location. Cette communication s'effectue directement ou par l'intermédiaire d'un organisme tiers qui transmet ces informations à l'association mentionnée au cinquième alinéa du même article 16, selon une méthodologie validée par l'instance scientifique mentionnée audit article.

La nature de ces informations et les conditions dans lesquelles elles sont transmises sont définies par décret.

Toute personne intéressée peut communiquer à l'observatoire local des loyers les informations mentionnées au premier alinéa du présent II.

En cas de manquement à l'obligation mentionnée au même premier alinéa d'une personne exerçant une activité mentionnée à l'article 1er de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d'exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce, l'observatoire local des loyers saisit le président du Conseil national de la transaction et de la gestion immobilières mentionné à l'article 13-5 de la même loi.

Le Décret n° 2014-890 du 1er août 2014 est relatif au plafonnement des honoraires imputables aux locataires et aux modalités de transmission de certaines informations par les professionnels de l'immobilier

Le plafond portant sur les prestations de visite du preneur, de constitution de dossier et de rédaction de bail est égal:
1° Pour les logements situés en zone très tendue, à 12 euros par mètre carré de surface habitable ;
2° Pour les logements situés en zones tendue, à 10 euros par mètre carré de surface habitable ;
3° Pour les logements situés en dehors des zones tendues et très tendues, à 8 euros par mètre carré de surface habitable.
Le plafond mentionné au troisième alinéa du I de l'article 5 de la loi du 6 juillet 1989 susvisée et portant sur la prestation de réalisation de l'état des lieux est égal à 3 euros par mètre carré de surface habitable.

Est désignée comme :
- « Zone très tendue », la zone géographique correspondant aux territoires des communes comprises dans la zone A bis telle que définie à l'article R. 304-1 du code de la construction et de l'habitation.
- « Zone tendue », la zone géographique correspondant aux territoires des communes dont la liste est annexée au décret du 10 mai 2013 susvisé, à l'exclusion des communes comprises dans la zone très tendue mentionnée au 1°.

EN ÉCHANGE DU PAIEMENT DES HONORAIRES, LES AGENCES IMMOBILIERES ENGAGENT LEUR REPONSABILITE ENVERS LES LOCATAIRES

 1/ La faute extra contractuelle d’un agent immobilier envers le locataire est admise

Une agence immobilière a une responsabilité contractuelle en application des articles 1165 et 1984 du Code Civil, face au bailleur de qui, il tient son mandat mais aussi du locataire en cas de faute, au sens de l’article 1382 du Code Civil.

 Un mandataire peut voir sa responsabilité civile engagée et reconnue sur un fondement délictuel ou quasi délictuel si une faute caractérisée commise par lui a causé un préjudice au locataire, y compris lorsque le mandataire a agi sur les instructions de son mandant ; voir en ce sens, l’arrêt de principe en matière de responsabilité du mandataire, de la chambre mixte de la Cour de Cassation de 1971

Cour de cassation chambre mixte, arrêt du 26 mars 1971 pourvoi n° 68-13407 rejet

« MAIS ATTENDU QU'EN DECLARANT QUE " PERRET ET PIRONNET " DOIVENT SOLIDAIREMENT REPARATION DU PREJUDICE CAUSE PAR LEUR FAUTE COMMUNE, LES JUGES D'APPEL, QUI ETAIENT SAISIS D'UNE DEMANDE DE CONDAMNATION IN SOLIDUM, ONT NECESSAIREMENT, BIEN QUE PAR UN EMPLOI IMPROPRE DU TERME, ENTENDU PRONONCER L'OBLIGATION IN SOLIDUM QUI PESE SUR LES COAUTEURS D'UN MEME DOMMAGE; D'OU IL SUIT QUE LE SECOND MOYEN N'EST PAS MIEUX FONDE QUE LE PREMIER »

Le fondement du droit de la responsabilité de l’agence immobilière envers le locataire est prévu dans l’article 1382 du Code civil : 

Tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Par conséquent, la responsabilité de l’agent immobilier peut, être reconnue sur un fondement quasi délictuel (extra- contractuel) si une faute caractérisée commise par lui a causé un préjudice au locataire. La Cour de cassation l’a rappelé dans un arrêt du 23 juin 2009 visé par l’adversaire :

Cour de Cassation, chambre civile 3 arrêt du 23 juin 2009 pourvoi n° 08-13938 cassation

Vu l'article 455 du code de procédure civile ;

Attendu, selon le jugement attaqué (juridiction de proximité de Grenoble, 26 novembre 2007), statuant en dernier ressort, que M. X..., locataire avec MM. Y... et Z... d'un logement appartenant à Mme A..., a sollicité la condamnation de la société Régie Immobilia, mandataire du bailleur, à lui restituer une certaine somme versée à titre de dépôt de garantie lors de son entrée dans les lieux ; que le jugement a accueilli cette demande ;

Qu'en statuant ainsi, sans répondre aux conclusions par lesquelles la société Régie Immobilia faisait valoir que l'exécution des obligations contractuelles nées des actes passés par un mandataire pour le compte et au nom de son mandant incombe à ce dernier seul et que M. X... devait diriger ses demandes contre Mme A..., seule, la juridiction de proximité n'a pas satisfait aux exigences du texte susvisé ;

Sur le deuxième moyen, pris en sa seconde branche :

Vu l'article 1382 du code civil ;

Attendu que pour condamner la société Régie Immobilia à payer une somme à M. X... au titre du "retard dans l'exécution des travaux de remise aux normes", le jugement retient qu'il est clair que ladite société n'a pas déployé l'énergie nécessaire pour donner satisfaction à des co-locataires qui ne prenaient pas en location un appartement en excellent état ; que leur demande au vu des démarches qu'ils ont été amenés à conduire avec les entreprises et la lenteur des travaux justifient l'allocation d'une somme de ce chef ;

Qu'en statuant ainsi, sans caractériser une faute du mandataire du bailleur à l'égard des preneurs, la juridiction de proximité a violé le texte susvisé

2/ La qualité de faute caractérisée à l’encontre du locataire

En matière de bail, l’ignorance ou la négligence de l’agence immobilière suffit à qualifier de faute caractérisée au sens de l’article 1382 du Code Civil :

Cour de Cassation assemblée plénière arrêt 6 octobre 2006, pourvoi n° 05-13255 rejet

Mais attendu que le tiers à un contrat peut invoquer, sur le fondement de la responsabilité délictuelle, un manquement contractuel dès lors que ce manquement lui a causé un dommage ; qu'ayant relevé, par motifs propres et adoptés, que les accès à l'immeuble loué n'étaient pas entretenus, que le portail d'entrée était condamné, que le monte-charge ne fonctionnait pas et qu'il en résultait une impossibilité d'utiliser normalement les locaux loués, la cour d'appel, qui a ainsi caractérisé le dommage causé par les manquements des bailleurs au locataire-gérant du fonds de commerce exploité dans les locaux loués, a légalement justifié sa décision

Bien évidemment, c’est a faute personnelle de l’agence immobilière à l’égard du locataire qui est recherchée. Dans l’arrêt du 30 septembre 2010, la Cour de cassation a constaté la négligence de l’agence immobilière pour avertir et réparer un dégât des eaux.

Cour de Cassation 1er civile, arrêt du 30 sept. 2010, n° 09-69.129, F-D, Société Boyer Torrollion immobilier c/ Lourde

Attendu que la faute commise dans l'exécution d'un contrat est susceptible d'engager la responsabilité délictuelle de son auteur à l'égard des tiers ; qu'ayant relevé qu'il était démontré que la société Boyer Torrollion immobilier avait été informée, le jour même, du sinistre qui avait rendu inutilisable la salle de bains de l'appartement loué et que les locataires avaient été privés pendant environ un an de l'usage de la salle de bains, la juridiction de proximité, qui a ainsi répondu aux conclusions prétendument délaissées imputant le retard apporté à l'exécution des travaux à l'inertie des locataires, a pu, sans encourir les griefs de violation des articles 1165 et 1984 du code civil, retenir que le mandataire de la propriétaire avait fait preuve d'une négligence blâmable en ne procédant pas aux diligences nécessaires dans un délai raisonnable en ajoutant que ce comportement fautif était en lien direct avec le préjudice invoqué

3/ Le défaut de conseil au locataire est suffisant pour caractériser une faute

Une Agence immobilière est un professionnel au sens de l’article L 132-2 du Code de la consommation. Un locataire est un particulier.

Par conséquent, la jurisprudence habituelle a retenu la responsabilité de l’agent immobilier en cas de manquement à son devoir de conseil vis-à-vis du tiers en posant pour principe que le rôle de l’agent immobilier ne consistait pas seulement à rapprocher deux personnes autour d’une transaction immobilière mais aussi à réunir les conditions qui assureront la régularité de cette transaction.

Fondée sur l’article 1382 du code civil, cette obligation consiste pour l’agent immobilier qui prête son concours à la rédaction d’un acte à s’assurer que se trouvent réunies toutes les conditions nécessaires à l’efficacité juridique dudit acte, même à l’égard de la partie qui ne l’a pas mandaté.

Ainsi, la responsabilité délictuelle de l’agent immobilier a été retenue lorsque ce dernier a :

- inséré une clause nulle dans un bail commercial dont il était le rédacteur, cette clause ayant généré un préjudice au locataire, cocontractant du mandant bailleur

Cour de Cassation 1 ère chambre civile, arrêt du 7 avril 1999, pourvoi n°97-10067 Rejet

Attendu, selon les énonciations des juges du fond, que, par acte sous seing privé du 4 février 1988, la société Agebail, aux droits de laquelle s'est trouvée la société Axamur, a consenti à la société Yamaha électronique France un bail à usage commercial pour une durée de 9 ans ; qu'il était stipulé que le preneur aurait la faculté de faire cesser ce bail, à l'expiration de chaque période triennale en prévenant la bailleresse au moins 6 mois à l'avance, par lettre recommandée avec accusé de réception ; qu'usant de cette faculté, la société Yamaha a délivré, le 9 septembre 1993, un congé pour le 15 mars 1994 par lettre recommandée avec accusé de réception ; que la société Axamur a contesté la validité de ce congé et a assigné à cette fin la société Yamaha, laquelle a appelé en garantie la société Compagnie parisienne de gestion immobilière, devenue Axa immobilier, lui reprochant, en tant que rédactrice de l'acte, d'avoir inséré la clause litigieuse sans l'avertir de ses conséquences ; que l'arrêt attaqué (Paris, 5 novembre 1996) a dit le congé de nul effet, faute d'avoir été donné par acte extrajudiciaire ; qu'il a, en conséquence, condamné la société Yamaha à payer à la société Axamur les sommes réclamées et, retenant la faute de la société Axa immobilier, l'a condamnée à garantir la société Yamaha de la condamnation prononcée contre elle ; qu'enfin, il a condamné la société Axamur à rembourser à sa locataire le montant du dépôt de garantie ;

Attendu, d'abord, que la cour d'appel, qui a justement énoncé que les parties ne sont pas autorisées à déroger, par des conventions contraires, aux dispositions d'ordre public de l'article 3-1, alinéa 2, du décret du 30 septembre 1953 renvoyant, pour la forme et le délai, à l'article 5 dudit décret, et qui, en conséquence, a considéré à bon droit que la clause faisant référence à la lettre recommandée avec accusé de réception devait être réputée non écrite, a caractérisé la faute commise par la société rédactrice de l'acte en retenant que sa qualité de mandataire, professionnel de l'immobilier, lui interdisait de tromper, volontairement ou non, le cocontractant de sa mandante, en insérant ou en laissant subsister dans l'acte une clause nulle, génératrice d'un préjudice pour la société locataire ; que la cour d'appel, qui n'avait pas à répondre à un détail de l'argumentation, a légalement justifié sa décision de ce chef ; qu'ensuite, en l'état de conclusions qui se bornaient à indiquer que "la bailleresse avait conservé le montant du dépôt de garantie qu'il convenait d'imputer sur la charge foncière de 1993", la juridiction du second degré n'a fait que constater, sans méconnaître les termes du litige, que les comptes qui lui étaient soumis ne faisaient pas apparaître le montant de ce dépôt ; d'où il suit que le second moyen n'est pas mieux fondé que le premier

En matière de bail d’habitation, la jurisprudence apprécie très rigoureusement le respect de ce devoir de conseil et estime que le respect de ce devoir s’impose même lorsque l’agent immobilier intervient sans être rémunéré.

Ainsi, la responsabilité de l’agent immobilier qui était intervenu gratuitement à titre amical a été retenue pour n’avoir pas vérifié la consistance du bien loué (Cour d’Appel de Paris, 6eme chambre B arrêt n°06/05700 du 1er mars 2007).

Le simple défaut de conseil sur l’utilité d’une assurance locative engage la responsabilité de l’agence immobilière, envers le locataire au sens de l’article 1382 du Code Civil. La totalité du préjudice doit être réparée.

Cour de Cassation Chambre Civile 1, arrêt du 28 octobre 2010 pourvoi n° 09-70109 Rejet

Mais attendu que la cour d'appel a constaté qu'à l'occasion de la conclusion du contrat de bail, l'Immobilière des pays de Condé, qui se présentait comme mandataire de Mme X..., avait commis une faute à l'endroit de M. Y... (le locataire) pour lui avoir donné une information erronée relative à l'inutilité de la souscription d'une assurance locative ; que l'Immobilière des pays de Condé ne pouvant être admise à se prévaloir de la prétendue méconnaissance des dispositions des articles 1er et 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 pour se soustraire aux conséquences de cette faute délictuelle à l'égard d'un tiers au contrat de mandat, le moyen est inopérant.

LE DÉPÔT DE GARANTIE DU LOCATAIRE

Le dépôt de garantie est une somme d'argent que le bailleur va demander au locataire en garantie de l'exécution de ses obligations en particulier les frais de remises en état du local en cas de dégradations.

Le montant du dépôt de garantie ne peut pas excéder depuis la loi du 8 février 2008, UN MOIS de loyer hors taxes et charges. Il ne peut être augmenté en cours de bail même pour suivre l'augmentation du loyer puisqu'il se calcule à la signature du bail. Il ne porte pas intérêts au profit du locataire. Les baux signés avant la loi du 8 février 2008, prévoyaient un dépôt de garantie de deux mois. S'ils sont renouvelés automatiquement, le dépôt de garantie ne varie pas et reste à deux mois. Le bailleur n'a pas à rembourser le montant d'un mois.

Article 22 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989

Lorsqu'un dépôt de garantie est prévu par le contrat de location pour garantir l'exécution de ses obligations locatives par le locataire, il ne peut être supérieur à un mois de loyer en principal. Au moment de la signature du bail, le dépôt de garantie est versé au bailleur directement par le locataire ou par l'intermédiaire d'un tiers.

Un dépôt de garantie ne peut être prévu lorsque le loyer est payable d'avance pour une période supérieure à deux mois ; toutefois, si le locataire demande le bénéfice du paiement mensuel du loyer, par application de l'article 7, le bailleur peut exiger un dépôt de garantie.

Il est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées. A cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l'adresse de son nouveau domicile.

Il est restitué dans un délai maximal d'un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l'état des lieux de sortie est conforme à l'état des lieux d'entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées.

Lorsque les locaux loués se situent dans un immeuble collectif, le bailleur procède à un arrêté des comptes provisoire et peut, lorsqu'elle est dûment justifiée, conserver une provision ne pouvant excéder 20 % du montant du dépôt de garantie jusqu'à l'arrêté annuel des comptes de l'immeuble. La régularisation définitive et la restitution du solde, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu en lieu et place du locataire, sont effectuées dans le mois qui suit l'approbation définitive des comptes de l'immeuble. Toutefois, les parties peuvent amiablement convenir de solder immédiatement l'ensemble des comptes.

Le montant de ce dépôt de garantie ne porte pas intérêt au bénéfice du locataire. Il ne doit faire l'objet d'aucune révision durant l'exécution du contrat de location, éventuellement renouvelé.

A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d'une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard. Cette majoration n'est pas due lorsque l'origine du défaut de restitution dans les délais résulte de l'absence de transmission par le locataire de l'adresse de son nouveau domicile.

En cas de mutation à titre gratuit ou onéreux des locaux loués, la restitution du dépôt de garantie incombe au nouveau bailleur. Toute convention contraire n'a d'effet qu'entre les parties à la mutation.

Après la remise des clés, le propriétaire ou son mandataire dispose d'un délai de 2 mois maximum pour le restituer. Il appartient au bailleur de justifier des sommes retenues sur le dépôt de garantie.

Cour de cassation, chambre civile 3, arrêt du 15 février 2012, pourvoi N° 11-13014, CASSATION

Vu l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989, ensemble l'article 1315 du code civil ;

Attendu que le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la restitution des clés par le locataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieux et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées ;

Attendu, selon le jugement attaqué ( juridiction de proximité de Poitiers, 21 avril 2010) rendu en dernier ressort, que Mme Ganga X..., ancienne locataire d'un appartement propriété de la société civile immobilière Vienne logement AMFP (la SCI), a demandé la condamnation de la bailleresse à lui restituer le dépôt de garantie d'un montant de 900 euros ;

Attendu que pour rejeter cette demande le jugement retient qu'il appartient à la locataire de justifier des demandes pouvant excéder la somme de 293,23 euros versée à l'audience par le propriétaire ;

Qu'en statuant ainsi, alors qu'il incombe au bailleur de justifier des sommes lui restant dues qui viendraient en déduction du montant du dépôt de garantie, la juridiction de proximité, qui a inversé la charge de la preuve, a violé les textes susvisés.

LES DÉGRADATIONS NON JUSTIFIÉES PAR LA VÉTUSTÉ, LA FORCE MAJEURE, LA FAUTE DU BAILLEUR, LA FAUTE D'UN TIERS NON INTRODUIT, SONT A LA CHARGE DU LOCATAIRE

Cour de cassation, chambre civile 3, arrêt du 9 juin 2016, pourvoi N° 15-15175, CASSATION PARTIELLE

Vu l'article 7c de la loi du 6 juillet 1989 ;

Attendu que, pour accueillir la demande en restitution du dépôt de garantie et rejeter la demande reconventionnelle, le jugement, après avoir constaté que la bailleresse produisait des factures de travaux effectués dans les lieux, retient qu'il n'est pas justifié de dégradations par le locataire ;

Qu'en statuant ainsi, sans rechercher si le preneur démontrait que les désordres avaient eu lieu par vétusté, par cas de force majeure, par la faute de la bailleresse ou par le fait d'un tiers qu'il n'avait pas introduit dans le logement, le tribunal d'instance n'a pas donné de base légale à sa décision

LE BAILLEUR DOIT RENDRE LA CAUTION DANS LES DELAIS SINON LE LOCATAIRE PEUT LE SURTAXER

Cour de cassation, chambre civile 3, arrêt du 17 novembre 2016, pourvoi N° 15- 24552, Rejet

Attendu, selon le jugement attaqué (juridiction de proximité de Bourges, 28 juillet 2015), rendu en dernier ressort, que M. et Mme X..., preneurs à bail, depuis le 7 juin 2012, d'une maison d'habitation appartenant à M. Y..., l'ont assigné, après avoir donné congé le 3 juin 2014 puis libéré les lieux le 17 octobre 2014, en restitution du dépôt de garantie ;

Attendu que M. Y... fait grief au jugement d'accueillir partiellement cette demande alors, selon le moyen, que la loi du 6 juillet 1989, telle que modifiée par la loi du 24 mars 2014, dispose « qu'à défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d'une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard » ; que, selon l'article 14 de la loi du 24 mars 2014, les contrats de location en cours à la date de son entrée en vigueur demeurent soumis aux dispositions qui leur étaient applicables ; qu'en faisant néanmoins application de la loi du 6 juillet 1989, telle que modifiée par la loi du 24 mars 2014, au contrat de location conclu entre M. Y... et M. et Mme X... le 7 juin 2012, la juridiction de proximité a violé l'article 14 de la loi du 24 mars 2014 et l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version alors applicable ;

Mais attendu que, la loi nouvelle régissant immédiatement les effets légaux des situations juridiques ayant pris naissance avant son entrée en vigueur et non définitivement réalisées, il en résulte que la majoration prévue par l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 24 mars 2014 s'applique à la demande de restitution formée après l'entrée en vigueur de cette dernière loi ; qu'ayant constaté que le bailleur était tenu de restituer le dépôt de garantie au plus tard le 17 décembre 2014, la juridiction de proximité en a déduit, à bon droit, qu'il était redevable à compter de cette date du solde du dépôt de garantie majoré ;

LA GARANTIE UNIVERSELLE

ARTICLE 24-2 DE LA LOI n° 89-462 du 6 JUILLET 1989

I. ― Il est créé sous la dénomination de garantie universelle des loyers un dispositif ayant pour objet de couvrir, sous la forme d'un système d'aides, les bailleurs contre les risques d'impayés de loyer, afin de favoriser l'accès au logement et de prévenir les risques d'expulsion.

Les impayés de loyer, au sens du présent article, s'entendent des loyers, des charges récupérables et de la contribution pour le partage des économies de charges prévue à l'article 23-1 demeurés impayés.

Au sens du présent article, la conclusion d'un contrat de location s'entend de sa conclusion initiale, de son renouvellement dans des conditions différentes ou de la conclusion d'un avenant.

A. ― La garantie universelle des loyers s'applique aux contrats de location des catégories de logements suivantes :

1° Logements constituant la résidence principale du preneur définis à l'article 2 ;

2° Logements meublés constituant la résidence principale du preneur, tels que définis aux articles 25-3 et 25-4 ;

3° Logements constituant la résidence principale de l'occupant qui sont loués ou gérés par un organisme de maîtrise d'ouvrage d'insertion ou un organisme qui exerce les activités d'intermédiation locative ou de gestion locative sociale mentionnés, respectivement, aux articles L. 365-2 et L. 365-4 du code de la construction et de l'habitation.

La garantie universelle des loyers s'applique également aux contrats de sous-location des logements mentionnés au 3° du présent A. Pour l'application du présent article à ces contrats, le contrat de sous-location s'entend du contrat de location, le bailleur s'entend du locataire, et le locataire s'entend du sous-locataire.

En sont exclus les contrats de location ou de sous-location des logements relevant du service d'intérêt général défini à l'article L. 411-2 du même code et appartenant ou étant gérés par les organismes d'habitations à loyer modéré mentionnés à ce même article ou par les sociétés d'économie mixte mentionnées à l'article L. 481-1 dudit code, ainsi que les contrats de location portant sur les logements appartenant ou étant gérés par ces mêmes organismes et sociétés, situés dans les départements et régions d'outre-mer et à Mayotte, et construits, acquis ou améliorés avec le concours financier de l'Etat.

B. ― Les aides versées au titre de la garantie ne peuvent être accordées que lorsque les conditions suivantes sont satisfaites par le bailleur :

1° Le bailleur n'a pas demandé le cautionnement mentionné à l'article 22-1 de la présente loi ;

2° Le bailleur n'a pas souscrit d'assurance pour les risques couverts par la garantie universelle des loyers ;

3° Le logement satisfait aux caractéristiques de décence prévues à l'article 6 ;

4° Le bailleur ne loue pas le logement à l'un de ses ascendants ou descendants, ou à ceux de leur conjoint ou concubin ou de toute personne liée à eux par un pacte civil de solidarité ;

5° Le bailleur a déclaré son contrat de location auprès de l'agence mentionnée au II du présent article dans les conditions prévues au même II ;

6° Le contrat de location est établi par écrit, respecte le contrat type prévu à l'article 3 et ne mentionne pas le renoncement au bénéfice de la garantie universelle des loyers ;

7° Lorsque le locataire bénéficie de l'aide personnelle au logement, le bailleur demande son versement entre ses mains dans des conditions fixées par décret.

Toutefois, le 1° du présent B ne s'applique pas lorsque le locataire est étudiant ou apprenti.

Le bénéfice de la garantie est refusé lorsque le bailleur a fait l'objet d'une interdiction de bénéficier de la garantie en application du E du II ou lorsque, depuis moins de dix ans, il a été mis en demeure de faire cesser la mise à disposition aux fins d'habitation de locaux impropres à l'habitation en application de l'article L. 1331-22 du code de la santé publique ou a proposé à la location un logement ayant fait l'objet d'un arrêté de péril pris en application des articles L. 511-1 ou L. 511-3 du code de la construction et de l'habitation ou d'un arrêté d'insalubrité mentionné aux articles L. 1331-26-1 ou L. 1331-28 du code de la santé publique, sauf lorsque l'autorité responsable a prononcé la mainlevée de l'arrêté.

C. ― Le bénéfice de la garantie est subordonné au contrôle, par le bailleur, du respect des conditions suivantes par le locataire à la date de la conclusion du contrat de location :

1° Le locataire n'est pas redevable d'une dette créée ou augmentée depuis moins de deux ans vis-à-vis de l'agence mentionnée au II du présent article et supérieure à un seuil défini par décret, sauf si l'une des conditions suivantes est remplie :

a) Le locataire a signé un plan d'apurement de cette dette ;

b) Sa demande formée en application du premier alinéa du I de l'article L. 331-3 du code de la consommation a été déclarée recevable ;

c) Le locataire loue un logement loué ou géré par un organisme mentionné au IV du présent article ;

2° Le locataire ne fait pas l'objet d'une interdiction de bénéficier de la garantie en application du E du II.

Pour la mise en œuvre du présent C, un justificatif du respect de ces conditions est délivré au candidat locataire, à sa demande.

D. ― Le montant de l'aide versée au titre de la garantie est ainsi calculé :

1° Le montant est déterminé par référence au montant des impayés de loyer ;

2° L'aide est versée dans la limite d'un plafond modulé en fonction de la localisation du logement, de sa catégorie et de sa surface.

Dans les zones mentionnées au I de l'article 17, ce plafond est égal au loyer de référence mentionné au même article ou, lorsque le logement est loué meublé, au loyer de référence mentionné à l'article 25-9.

Le plafond est majoré lorsque le locataire est, à la date de conclusion du contrat de location, étudiant, apprenti, salarié titulaire d'un contrat autre qu'un contrat à durée indéterminée ou demandeur d'emploi. Dans les zones mentionnées au quatrième alinéa du présent D, ce plafond majoré ne peut être supérieur au loyer de référence majoré mentionné au même article 17 ou, lorsque le logement est loué meublé, au loyer de référence majoré mentionné au même article 25-9.

En outre, ce plafond est complété :

a) D'un montant représentatif des charges récupérables déterminé en fonction de la localisation du logement, de sa catégorie et de sa surface ;

b) De la contribution pour le partage des économies de charges, si elle s'applique au contrat de location ;

3° L'aide est versée sous réserve d'un montant minimal d'impayés de loyers ouvrant droit à la garantie et n'est accordée qu'à l'issue d'un délai de carence après la conclusion du contrat de location et pour une durée maximale fixés par voie réglementaire ;

4° Le montant de l'aide est réduit ou l'aide est supprimée dans les cas suivants :

a) Le bailleur déclare tardivement les impayés de loyer ;

b) Le bailleur fait preuve de négligence dans l'exercice de ses droits ;

c) Le loyer représente plus de la moitié des ressources du locataire à la date de conclusion du contrat de location.

Toutefois, dans le cas prévu au c, la réduction ou la suppression de l'aide ne s'applique pas dans les cas suivants :

― le locataire est étudiant ou apprenti, à la date de conclusion du contrat de location, et dispose du cautionnement mentionné à l'article 22-1 ;

― le logement est loué ou géré par un organisme mentionné au IV du présent article ;

5° Une franchise est appliquée.

Cette franchise ne peut pas être appliquée lorsque le logement est loué ou géré par un organisme mentionné au même IV ou lorsque, à la date de conclusion du contrat de location, le locataire est étudiant, apprenti ou salarié titulaire d'un contrat autre qu'un contrat à durée indéterminée ou demandeur d'emploi ;

6° Lorsque le logement est à usage mixte professionnel et d'habitation, l'aide peut être réduite.

E. ― Les aides versées au titre de la garantie ouvrent droit à un recours subrogatoire contre le locataire et, le cas échéant, contre la personne qui s'est portée caution.

Toutefois, l'agence mentionnée au II peut exercer ses droits à l'encontre du locataire par préférence aux droits du bailleur existant au jour de l'octroi de l'aide. Dans tous les cas, l'agence dispose de la faculté de ne pas exercer une partie ou la totalité de ses droits si elle juge que la situation d'impayés est principalement due aux graves difficultés économiques et sociales du locataire.

Le recouvrement des créances au profit de l'agence est effectué par l'Etat, comme en matière de créances étrangères à l'impôt. L'Etat est subrogé dans les droits de l'agence pour le recouvrement des créances à l'encontre du locataire mentionné au premier alinéa.

Les sommes recouvrées par l'Etat pour le compte de l'agence lui sont reversées.

F. ― Les actions contentieuses introduites par le bailleur en raison du non-paiement du loyer, des charges récupérables ou de la contribution pour le partage des économies de charges ne peuvent être rejetées du seul fait que le bailleur a perçu une aide en application du présent article.

G. ― Un décret en Conseil d'Etat fixe les modalités d'application du présent I, sauf le montant minimal d'impayés ouvrant droit à la garantie, le plafond pris en compte pour le calcul de l'aide, le montant représentatif des charges récupérables, les modalités d'application de la franchise, la durée maximale d'octroi de l'aide et le délai de carence mentionnés au D, qui sont fixés par décret. Le décret en Conseil d'Etat définit, notamment, les conditions et délais de déclaration à respecter pour le bénéfice de la garantie, ainsi que les conditions de versement de l'aide.

II. ― Il est créé, sous la forme d'un établissement public administratif de l'Etat, une Agence de la garantie universelle des loyers.

A. ― L'Agence de la garantie universelle des loyers est chargée de mettre en place et d'administrer la garantie prévue au I, directement ou par l'intermédiaire des organismes mentionnés au III, et de contrôler sa mise en œuvre ainsi que l'activité desdits organismes. A ce titre, elle peut financer des actions d'accompagnement social des locataires en situation d'impayés de loyer.

L'agence peut également, à titre complémentaire, mettre en place un dispositif d'aide au profit des bailleurs pour les frais contentieux et pour les dégradations locatives des logements loués ou gérés par les organismes mentionnés au IV.

L'agence agrée les organismes mentionnés aux III et IV pour l'application de la garantie universelle des loyers.

L'agence peut gérer, directement ou par l'intermédiaire des organismes mentionnés au III, au nom et pour le compte des personnes concernées, les aides aux bailleurs que des personnes publiques ou morales de droit privé apportent sur leur budget propre.

Pour l'exercice des attributions mentionnées aux troisième et quatrième alinéas du présent A, l'agence conclut des conventions avec les organismes et personnes en cause.

L'agence peut également mener toute étude ou action ayant pour objet de sécuriser les relations entre bailleurs et locataires ou d'améliorer la gestion et le traitement des impayés de loyer et l'accompagnement des locataires en situation d'impayés.

B. ― L'agence est administrée par un conseil d'administration composé de quatre collèges :

1° Un collège de représentants de l'Etat ;

2° Un collège de représentants d'organisations syndicales et patronales membres de l'Union des entreprises et des salariés pour le logement mentionnée à l'article L. 313-17 du code de la construction et de l'habitation ;

3° Un collège de parlementaires comprenant autant de sénateurs que de députés ;

4° Un collège de personnalités qualifiées.

Le nombre de voix attribuées à chacun des membres du conseil d'administration est précisé par décret. Le premier collège détient la moitié des voix délibératives au sein du conseil d'administration.

Le président du conseil d'administration est nommé par décret, pris sur le rapport du ministre chargé du logement, parmi les membres du quatrième collège.

Le vice-président est désigné par le deuxième collège en son sein.

L'agence est dirigée par un directeur général.

Un comité d'orientation est chargé de faire toute proposition utile afin d'améliorer la gestion de la garantie universelle des loyers.

C. ― Pour l'accomplissement de sa mission, l'Agence de la garantie universelle des loyers peut disposer des ressources suivantes :

1° Les contributions et subventions de l'Etat et de ses établissements publics, de l'Union européenne, ainsi que de toute autre personne morale publique ou privée ;

2° Les recettes fiscales affectées par la loi ;

3° Les contributions de la participation des employeurs à l'effort de construction ;

4° Le produit issu du remboursement des aides versées au titre de la garantie ;

5° Les sommes correspondant aux aides accordées par d'autres personnes morales qui lui sont versées en application des conventions mentionnées au A ;

6° Les emprunts et le produit des placements financiers qu'elle est autorisée à faire ;

7° Le produit des dons et legs ;

8° Les recettes accessoires, notamment la rémunération des services rendus aux tiers, dans des conditions fixées par le conseil d'administration ;

9° Toutes les ressources dont elle peut disposer en vertu des lois et règlements.

D. ― Pour bénéficier des aides mentionnées au I, les bailleurs déclarent auprès de l'Agence de la garantie universelle des loyers la conclusion des contrats de location entrant dans le champ d'application du A du I, dans un délai fixé par décret. Cette déclaration peut s'effectuer de façon dématérialisée. Les locataires sont informés de cette déclaration, selon des modalités fixées par décret.

E. ― L'agence peut prononcer des sanctions à l'encontre des bailleurs ayant sollicité ou obtenu un versement par fraude d'aides au titre de la garantie et à l'encontre des locataires en cas de fausse déclaration.

L'agence peut prononcer les sanctions suivantes, après avoir mis en œuvre la procédure prévue aux articles L. 121-1, L. 121-2 et L. 122-1 du code des relations entre le public et l'administration :

1° Une sanction pécuniaire, qui ne peut excéder, pour les bailleurs, un montant équivalant à deux ans de loyer et, pour les locataires, deux fois le plafond mensuel de la sécurité sociale. Ces sanctions sont recouvrées par l'Etat au profit de l'agence comme en matière de créances étrangères à l'impôt ;

2° L'interdiction de bénéficier de la garantie universelle des loyers pendant une durée maximale de dix ans pour les bailleurs, de deux ans pour les locataires.

Un comité des sanctions prononce les sanctions mentionnées aux 1° et 2°. Ce comité est composé :

a) D'un magistrat de l'ordre administratif, désigné par le vice-président du Conseil d'Etat, président du comité ;

b) D'un magistrat de l'ordre judiciaire, désigné par le premier président de la Cour de cassation ;

c) De trois membres désignés en raison de leur compétence en matière de logement par le ministre chargé du logement ;

d) D'un représentant des associations de défense des consommateurs représentatives au niveau national œuvrant dans le domaine du logement, désigné par le ministre chargé du logement ;

e) D'un représentant des organisations représentatives au plan national des bailleurs ou des gestionnaires, désigné par le ministre chargé du logement.

Les membres du comité sont désignés pour un mandat de cinq ans, non renouvelable. Ils peuvent se faire suppléer par un membre relevant de la même catégorie et nommé dans les mêmes conditions.

Le directeur général de l'agence est chargé de l'instruction. Il procède, à cet effet, aux investigations nécessaires. Il notifie les griefs au comité. Il peut présenter des observations devant le comité. Il n'assiste pas au délibéré.

F. ― L'agence peut communiquer aux organismes payeurs de prestations familiales, aux départements et à la commission mentionnée à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 visant à la mise en œuvre du droit au logement les données relatives aux impayés de loyer et aux locataires en situation d'impayés, dans des conditions prévues par décret en Conseil d'État. Elle peut également communiquer aux observatoires locaux des loyers mentionnés à l'article 16 de la présente loi les données utiles pour l'exercice de leur mission, dans des conditions prévues par décret en Conseil d'Etat.

Les organismes chargés du paiement de l'allocation de logement communiquent à l'agence, à sa demande, l'information selon laquelle un locataire est bénéficiaire de l'aide personnelle au logement et un récapitulatif des versements des aides personnelles au logement entre les mains des locataires et des bailleurs.

G. ― Un décret en Conseil d'Etat définit les modalités d'organisation, de gestion et de fonctionnement de l'agence.

III.- Des organismes, dénommés " centres de gestion agréés ", sont agréés par l'Agence de la garantie universelle des loyers pour la mise en œuvre de la garantie universelle des loyers. A ce titre, ils ont pour missions :

1° D'assister les bailleurs dans la déclaration mentionnée au D du II, pour la vérification du respect des conditions exigées pour bénéficier de la garantie universelle des loyers et dans toutes démarches pour le bénéfice de la garantie ;

2° D'instruire les dossiers d'impayés de loyer et les demandes d'aides ;

3° De délivrer aux candidats locataires qui en font la demande le justificatif mentionné au C du I ;

4° D'informer les locataires des déclarations d'impayés de loyer ainsi que des conséquences de cette déclaration, et notamment des voies de recours dont les locataires disposent dans ce cadre ;

5° De proposer un plan d'apurement au locataire ;

6° D'identifier et orienter les locataires en situation d'impayés de loyer nécessitant un accompagnement social, et d'accompagner, s'il y a lieu, les locataires dans la recherche d'un autre logement.

Ces organismes peuvent également procéder au versement des aides aux bailleurs et proposer des prestations complémentaires, dont la liste est fixée par décret, dans le cadre de la mise en œuvre de la garantie universelle des loyers.

Toutefois, l'instruction des demandes d'aide d'un propriétaire doit être autonome de la sélection des locataires et de l'encaissement des loyers à l'échéance éventuellement effectués pour le compte de ce propriétaire.

Ces organismes sont soumis au respect d'un cahier des charges fixé par décret.

Pour le financement de leurs missions, ces organismes perçoivent un financement de l'agence mentionnée au II. Ils peuvent également percevoir des sommes acquittées par les bailleurs, dans des conditions fixées par décret.

IV.- Pour pouvoir bénéficier des conditions spécifiques d'application de la garantie universelle des loyers prévues aux c du 1° du C du I et au septième alinéa du 4° et au second alinéa du 5° du D de ce même I, ainsi que de l'aide complémentaire prévue au deuxième alinéa du A du II pour les logements qu'ils louent ou gèrent, les organismes qui exercent les activités d'intermédiation locative et de gestion locative sociale, ainsi que les organismes qui exercent des activités de maîtrise d'ouvrage d'insertion agréés dans les conditions prévues, respectivement, aux articles L. 365-2 et L. 365-4 du code de la construction et de l'habitation, doivent obtenir un agrément de l'agence mentionnée au II du présent article dans des conditions définies par décret.

V.- Le présent article s'applique aux contrats de location conclus à compter du 1er janvier 2016.

A compter de cette même date, les parties peuvent rendre applicable le présent article, par voie d'avenant, aux contrats de location en cours, sous réserve que le bailleur et le locataire remplissent les conditions qu'il fixe.

Le bénéfice de la garantie pour les logements déjà occupés par le locataire est soumis à un délai de carence qui ne peut être inférieur à six mois, sauf dans le cas d'un renouvellement d'un contrat de location qui a été déclaré dans les conditions mentionnées au D du II du présent article ou d'un avenant à un tel contrat. Ce délai de carence ne s'applique pas dans le cas d'un renouvellement d'un contrat de location qui a fait l'objet d'un contrat d'assurance contre les impayés de loyer respectant le cahier des charges prévu au g de l'article L. 313-3 du code de la construction et de l'habitation ou d'un avenant à un tel contrat.

L'agence mentionnée au II est créée à une date fixée par décret, et au plus tard le 1er janvier 2015.

LE GARANT SOLIDAIRE ET CLAUSE DE SOLIDARITÉ DU LOCATAIRE

LA CLAUSE DE SOLIDARITÉ DES COLOCATAIRES DOIT ÊTRE LIMITÉE DANS LE TEMPS ET PAR SON QUANTUM

Cour de Cassation, chambre civile 3 arrêt du 12 janvier 2017 pourvoi n° 16-10324 cassation

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Amiens, 1er octobre 2015), rendu en référé, que, le 20 août 2010, l'OPAC d'Amiens, devenu l'Office Public d'Habitat d'Amiens, a donné à bail un appartement à M. X... et à Mme Y..., le contrat comportant une clause de solidarité ainsi rédigée : "Il est expressément stipulé que les époux, quel que soit leur régime juridique, les personnes liées par un PACS, les colocataires sont tenus solidairement et indivisibles de l'exécution du présent contrat. Pour les colocataires, la solidarité demeurera après la délivrance d'un congé de l'un d'entre eux pendant une durée minimum de trois années à compter de la date de la réception de la lettre de congé" ; que, Mme Y... ayant donné congé avec effet au 7 mars 2011, M. X... est demeuré seul dans le logement ; que, le 30 juillet 2013, le bailleur a délivré aux preneurs un commandement visant la clause résolutoire afin d'obtenir le paiement d'un arriéré de loyer puis les a assignés devant le juge des référés en constatation de la résiliation du bail ;

Sur les première et deuxième branches du moyen unique :

Vu l'article L. 132-1 du code de la consommation, dans sa rédaction applicable au litige ;

Attendu que, dans les contrats conclus entre professionnels et non-professionnels ou consommateurs, sont abusives les clauses qui ont pour objet ou pour effet de créer, au détriment du non-professionnel ou du consommateur, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat ;

Attendu que, pour dire nulle et réputée non écrite la clause de solidarité et rejeter la demande dirigée contre Mme Y..., l'arrêt retient que cette clause est discriminatoire en ce qu'elle prévoit une situation plus défavorable pour les colocataires par rapport aux couples mariés ou liés par un pacte civil de solidarité, pour lesquels aucune sanction n'est prévue en cas de congé donné par l'un des deux au bailleur, et qu'elle introduit un déséquilibre entre les parties contractantes au préjudice des colocataires et en faveur du seul bailleur, lequel se réserve le pouvoir d'apprécier, sans limitation dans le temps, la durée pendant laquelle il pourra réclamer le règlement des sommes dues en vertu du bail au colocataire lui ayant donné congé ;

Qu'en statuant ainsi, alors que tous les copreneurs solidaires sont tenus au paiement des loyers et des charges jusqu'à l'extinction du bail, quelle que soit leur situation personnelle, et que la stipulation de solidarité, qui n'est pas illimitée dans le temps, ne crée pas au détriment du preneur un déséquilibre significatif entre les droits et obligations respectifs des parties au contrat, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;

Et sur la troisième branche :

Vu l'article 1202, alinéa 1er, du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016 ;

Attendu que la solidarité ne se présume point ; qu'il faut qu'elle soit expressément stipulée ;

Attendu que l'arrêt retient encore que la clause de solidarité est imprécise quant aux sommes restant dues, à défaut d'indiquer s'il s'agit seulement des loyers et charges restés impayés ou des loyers et des indemnités d'occupatio ;

Qu'en statuant ainsi, alors qu'en l'absence de stipulation expresse visant les indemnités d'occupation, la solidarité ne pouvait s'appliquer qu'aux loyers et charges impayés à la date de résiliation du bail, la cour d'appel a violé le texte susvisé

Le dépôt de garanti qui n'est limité qu'à un mois peut être complété par UNE CAUTION SOLIDAIRE d'un tiers qui s'engage pour le locataire.

ARTICLE 22-1 DE LA LOI n° 89-462 du 6 JUILLET 1989

Le cautionnement ne peut pas être demandé, à peine de nullité, par un bailleur qui a souscrit une assurance, ou toute autre forme de garantie, garantissant les obligations locatives du locataire, sauf en cas de logement loué à un étudiant ou un apprenti. Cette disposition ne s'applique pas au dépôt de garantie mentionné à l'article 22.

Si le bailleur est une personne morale autre qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus, le cautionnement ne peut être demandé que :

- s'il est apporté par un des organismes dont la liste est fixée par décret en Conseil d'État ;

- ou si le logement est loué à un étudiant ne bénéficiant pas d'une bourse de l'enseignement supérieur.

Lorsqu'un cautionnement pour les sommes dont le locataire serait débiteur dans le cadre d'un contrat de location conclu en application du présent titre est exigé par le bailleur, celui-ci ne peut refuser la caution présentée au motif qu'elle ne possède pas la nationalité française ou qu'elle ne réside pas sur le territoire métropolitain.

Le cautionnement pour les sommes dont le locataire serait débiteur s'étend également aux sommes correspondant aux aides versées au bailleur en application de l'article 24-2.

Lorsque le cautionnement d'obligations résultant d'un contrat de location conclu en application du présent titre ne comporte aucune indication de durée ou lorsque la durée du cautionnement est stipulée indéterminée, la caution peut le résilier unilatéralement. La résiliation prend effet au terme du contrat de location, qu'il s'agisse du contrat initial ou d'un contrat reconduit ou renouvelé, au cours duquel le bailleur reçoit notification de la résiliation.

La personne physique qui se porte caution fait précéder sa signature de la reproduction manuscrite du montant du loyer et des conditions de sa révision tels qu'ils figurent au contrat de location, de la mention manuscrite exprimant de façon explicite et non équivoque la connaissance qu'elle a de la nature et de l'étendue de l'obligation qu'elle contracte et de la reproduction manuscrite de l'alinéa précédent. Le bailleur remet à la caution un exemplaire du contrat de location. Ces formalités sont prescrites à peine de nullité du cautionnement.

ARTICLE 22-1-1 DE LA LOI n° 89-462 du 6 JUILLET 1989

La garantie autonome prévue à l'article 2321 du code civil ne peut être souscrite qu'en lieu et place du dépôt de garantie prévu à l'article 22 et que dans la limite du montant résultant des dispositions du premier alinéa de cet article.

Cour de cassation, chambre civile 3, arrêt du 13 juillet 2005, pourvoi N° 04-15.064, REJET

L'article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit une faculté de résiliation unilatérale de l'engagement de caution lorsque celui-ci ne comporte aucune indication de durée. Dès lors, peut retenir qu'il n'y a pas de contestation sérieuse faisant obstacle à la condamnation d'une caution au paiement d'un arriéré de loyers et charges afférent à un bail renouvelé une cour d'appel, statuant en référé, qui constate l'absence de stipulation comportant la durée de l'engagement de cette caution ainsi que l'absence de résiliation de la part de celle-ci.

Le Décret n° 2009-1659 du 28 décembre 2009 pris pour l'application de l'article 22-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, définit en son article 1, les organismes qui peuvent apporter une garantie de loyer :

Les organismes mentionnés au troisième alinéa de l'article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 susvisée sont :
― les fonds de solidarité pour le logement prévus à l'article 6 de la loi du 31 mai 1990 susvisée
et les fonds locaux prévus à l'article 7 de la même loi ;
― les organismes collecteurs de la participation des employeurs à l'effort de construction prévue à l'article L. 313-1 du code de la construction et de l'habitation agréés ;
― les associations auxquelles un fonds de solidarité pour le logement ou un fonds local accorde sa garantie en application des dispositions de l'article 6 de la loi du 31 mai 1990 susvisée ;
― tous les organismes ou associations qui apportent, à titre gratuit, leur caution à un candidat à la location afin de favoriser son accès au logement.

Le décret n° 2015-1437 du 5 novembre 2015 fixe la liste des pièces justificatives pouvant être demandées au candidat à la location et à sa caution.

ANNEXE II LISTE DES PIÈCES JUSTIFICATIVES POUVANT ÊTRE EXIGÉES DE LEURS CAUTIONS

A. - Pour les cautions personnes physiques, une pièce justificative d'identité en cours de validité, comportant la photographie et la signature du titulaire parmi les documents suivants :
1. Carte nationale d'identité française ou étrangère ;
2. Passeport français ou étranger ;
3. Permis de conduire français ou étranger ;
B. - Pour les cautions personnes morales les deux justificatifs :
1. Extrait K bis original de moins de trois mois de la société ou les statuts ou toute autre pièce justifiant de l'existence légale de la personne, faisant apparaître le nom du responsable et l'adresse de l'organisme ainsi que la preuve qu'une déclaration a été effectuée auprès d'une administration, une juridiction ou un organisme professionnel.
2. Justificatif d'identité du représentant de la personne morale figurant sur l'extrait K bis ou les statuts.
C. - Une seule pièce justificative de domicile parmi les documents suivants :
1. Dernière quittance de loyer.
2. Facture d'eau, de gaz ou d'électricité de moins de trois mois.
3. Attestation d'assurance logement de moins de trois mois.
4. Dernier avis de taxe foncière ou, à défaut, titre de propriété de la résidence principale.
D. - Un ou plusieurs documents attestant des activités professionnelles parmi les documents suivants :
1. Contrat de travail ou de stage ou, à défaut, une attestation de l'employeur précisant l'emploi et la rémunération proposée, la date d'entrée en fonctions envisagée et le cas échéant la durée de la période d'essai.
2. L'extrait K ou K bis du registre du commerce et des sociétés datant de moins de trois mois pour une entreprise commerciale.
3. L'extrait D 1 original du registre des métiers de moins de trois mois pour un artisan.
4. La copie du certificat d'identification de l'INSEE, comportant les numéros d'identification, pour un travailleur indépendant.
5. La copie de la carte professionnelle pour une profession libérale.
6. Toute pièce récente attestant de l'activité pour les autres professionnels.
E. - Un ou plusieurs documents attestant des ressources parmi les documents suivants :
1. Dernier avis d'imposition ou de non-imposition et, lorsque tout ou partie des revenus perçus n'a pas été imposé en France mais dans un autre Etat ou territoire, le dernier avis d'imposition à l'impôt ou aux impôts qui tiennent lieu d'impôt sur le revenu dans cet Etat ou territoire ou un document en tenant lieu établi par l'administration fiscale de cet Etat ou territoire.
2. Titre de propriété d'un bien immobilier ou dernier avis de taxe foncière.
3. Trois derniers bulletins de salaires.
4. Les deux derniers bilans ou, à défaut, une attestation de ressources pour l'exercice en cours délivré par un comptable pour les professions non salariées.
5. Justificatif de versement des indemnités, retraites, pensions, prestations sociales et familiales et allocations perçues lors des trois derniers mois ou justificatif de l'ouverture des droits, établis par l'organisme payeur.
6. Justificatif de revenus fonciers, de rentes viagères ou de revenus de valeurs et capitaux mobiliers.

LES EXPERTISES TECHNIQUES OBLIGATOIRES POUR LOUER UN LOGEMENT

Article 3-3 de la loi du 6 juillet 1989 :

Un dossier de diagnostic technique, fourni par le bailleur, est annexé au contrat de location lors de sa signature ou de son renouvellement et comprend :

1° Le diagnostic de performance énergétique prévu à l'article L. 134-1 du code de la construction et de l'habitation ;

2° Le constat de risque d'exposition au plomb prévu aux articles L. 1334-5 et L. 1334-7 du code de la santé publique ;

3° Une copie d'un état mentionnant l'absence ou, le cas échéant, la présence de matériaux ou produits de la construction contenant de l'amiante. Un décret en Conseil d'Etat définit les modalités d'application du présent 3°, notamment la liste des matériaux ou produits concernés ;

4° Un état de l'installation intérieure d'électricité et de gaz, dont l'objet est d'évaluer les risques pouvant porter atteinte à la sécurité des personnes. Un décret en Conseil d'Etat définit les modalités d'application du présent 4° ainsi que les dates d'entrée en vigueur de l'obligation en fonction des enjeux liés aux différents types de logements, dans la limite de six ans à compter de la publication de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l'accès au logement et un urbanisme rénové.

Dans les zones mentionnées au I de l'article L. 125-5 du code de l'environnement, le dossier de diagnostic technique est complété à chaque changement de locataire par l'état des risques naturels et technologiques.

Le locataire ne peut se prévaloir à l'encontre du bailleur des informations contenues dans le diagnostic de performance énergétique, qui n'a qu'une valeur informative.

Le propriétaire bailleur tient le diagnostic de performance énergétique à la disposition de tout candidat locataire.

L'Arrêté du 3 mai 2007 modifié par l'Arrêté du 8 février 2012 et par l'Arrêté du 22 mars 2017, est relatif au diagnostic de performance énergétique pour les bâtiments existants à usage principal d'habitation proposés à la location en France métropolitaine.

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ÉTAT DES LIEUX D'ENTRÉE ET DE SORTIE DU LOGEMENT

Article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989 :

Un état des lieux est établi selon des modalités définies par décret en Conseil d'Etat, pris après avis de la Commission nationale de concertation, dans les mêmes formes et en autant d'exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés. Il est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location.

Si l'état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par un huissier de justice, sur l'initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire et à un coût fixé par décret en Conseil d'Etat. Dans ce cas, les parties en sont avisées par l'huissier au moins sept jours à l'avance, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception.

A défaut d'état des lieux ou de la remise d'un exemplaire de l'état des lieux à l'une des parties, la présomption établie par l'article 1731 du code civil ne peut être invoquée par celle des parties qui a fait obstacle à l'établissement de l'acte ou à sa remise à l'une des parties.

Le locataire peut demander au bailleur ou à son représentant de compléter l'état des lieux d'entrée dans un délai de dix jours à compter de son établissement. Si cette demande est refusée, le locataire peut saisir la commission départementale de conciliation territorialement compétente.

Pendant le premier mois de la période de chauffe, le locataire peut demander que l'état des lieux soit complété par l'état des éléments de chauffage.

Le propriétaire ou son mandataire complète les états des lieux d'entrée et de sortie par les relevés des index pour chaque énergie, en présence d'une installation de chauffage ou d'eau chaude sanitaire individuelle, ou collective avec un comptage individuel. L'extrait de l'état des lieux correspondant est mis à la disposition de la personne chargée d'établir le diagnostic de performance énergétique prévu à l'article L. 134-1 du code de la construction et de l'habitation qui en fait la demande, sans préjudice de la mise à disposition des factures.

COLOCATION ET SOUS LOCATION

COLOCATION

Article 8-1 de la loi du 6 juillet 1989 :

I. ― La colocation est définie comme la location d'un même logement par plusieurs locataires, constituant leur résidence principale, et formalisée par la conclusion d'un contrat unique ou de plusieurs contrats entre les locataires et le bailleur, à l'exception de la location consentie exclusivement à des époux ou à des partenaires liés par un pacte civil de solidarité au moment de la conclusion initiale du contrat.

II. ― Lorsque la colocation est formalisée par la conclusion de plusieurs contrats entre les locataires et le bailleur, elle constitue une division du logement tenue au respect des articles L. 111-6-1 et L. 111-6-1-1 du code de la construction et de l'habitation.

Chaque contrat de bail formalisant une colocation respecte le présent titre Ier ou, s'il concerne un logement loué meublé, le titre Ier bis de la présente loi.

Le montant de la somme des loyers perçus de l'ensemble des colocataires ne peut être supérieur au montant du loyer applicable au logement en application des articles 17 ou 25-9. Les articles 17-1 et 17-2 sont applicables.

Les normes de peuplement prises en application du 2° du I de l'article L. 831-3 du code de la sécurité sociale s'imposent aux logements loués en colocation.

Un décret en Conseil d'Etat adapte aux logements loués en colocation les caractéristiques applicables aux conditions de décence.

III. ― Le contrat de bail d'une colocation respecte un contrat type défini par décret en Conseil d'Etat, pris après avis de la Commission nationale de concertation.

IV. ― Les parties au contrat de bail d'une colocation peuvent convenir dans le bail de la souscription par le bailleur d'une assurance pour compte récupérable auprès des colocataires dans les conditions prévues au g de l'article 7. Les colocataires peuvent provoquer la résiliation de l'assurance pour compte récupérable dans les conditions fixées au même article.

V. ― Les charges locatives accessoires au loyer principal d'un contrat de bail d'une colocation sont récupérées par le bailleur au choix des parties comme prévu par ce contrat :

1° Soit dans les conditions prévues à l'article 23, lorsqu'il s'agit de provisions pour charges ;

2° Soit sous la forme d'un forfait versé simultanément au loyer, dont le montant et la périodicité de versement sont définis dans le contrat et qui ne peut donner lieu à complément ou à régularisation ultérieure. Le montant du forfait de charges est fixé en fonction des montants exigibles par le bailleur en application de l'article 23 et peut être révisé chaque année aux mêmes conditions que le loyer principal. Ce montant ne doit pas être manifestement disproportionné au regard des charges dont le locataire ou, le cas échéant, le précédent locataire se serait acquitté.

VI. ― La solidarité d'un des colocataires et celle de la personne qui s'est portée caution pour lui prennent fin à la date d'effet du congé régulièrement délivré et lorsqu'un nouveau colocataire figure au bail. A défaut, elles s'éteignent au plus tard à l'expiration d'un délai de six mois après la date d'effet du congé.

L'acte de cautionnement des obligations d'un ou de plusieurs colocataires résultant de la conclusion d'un contrat de bail d'une colocation identifie nécessairement, sous peine de nullité, le colocataire pour lequel l'extinction de la solidarité met fin à l'engagement de la caution.

SOUS LOCATION

Article 8 de la loi du 6 juillet 1989 :

Le locataire ne peut ni céder le contrat de location, ni sous-louer le logement sauf avec l'accord écrit du bailleur, y compris sur le prix du loyer. Le prix du loyer au mètre carré de surface habitable des locaux sous-loués ne peut excéder celui payé par le locataire principal. Le locataire transmet au sous-locataire l'autorisation écrite du bailleur et la copie du bail en cours.

En cas de cessation du contrat principal, le sous-locataire ne peut se prévaloir d'aucun droit à l'encontre du bailleur ni d'aucun titre d'occupation.

Les autres dispositions de la présente loi ne sont pas applicables au contrat de sous-location.

CALCUL DES SURFACES ET EXPERTISES TECHNIQUES

Article 3-1 de la loi du 6 juillet 1989 :

Lorsque la surface habitable de la chose louée est inférieure de plus d'un vingtième à celle exprimée dans le contrat de location, le bailleur supporte, à la demande du locataire, une diminution du loyer proportionnelle à l'écart constaté. A défaut d'accord entre les parties ou à défaut de réponse du bailleur dans un délai de deux mois à compter de la demande en diminution de loyer, le juge peut être saisi, dans le délai de quatre mois à compter de cette même demande, afin de déterminer, le cas échéant, la diminution de loyer à appliquer. La diminution de loyer acceptée par le bailleur ou prononcée par le juge prend effet à la date de signature du bail. Si la demande en diminution du loyer par le locataire intervient plus de six mois à compter de la prise d'effet du bail, la diminution de loyer acceptée par le bailleur ou prononcée par le juge prend effet à la date de la demande

LA SURFACE HABITABLE DU LOGEMENT SELON LA LOI BOUTIN

Article L112-1 du Code de l'Urbanisme

Sous réserve des dispositions de l'article L. 331-10, la surface de plancher de la construction s'entend de la somme des surfaces de plancher closes et couvertes, sous une hauteur de plafond supérieure à 1,80 m, calculée à partir du nu intérieur des façades du bâtiment. Un décret en Conseil d'Etat précise notamment les conditions dans lesquelles peuvent être déduites les surfaces des vides et des trémies, des aires de stationnement, des caves ou celliers, des combles et des locaux techniques, ainsi que, dans les immeubles collectifs, une part forfaitaire des surfaces de plancher affectées à l'habitation.

Article R. 112-2 du Code de L'Urbanisme

La surface de plancher de la construction est égale à la somme des surfaces de planchers de chaque niveau clos et couvert, calculée à partir du nu intérieur des façades après déduction:
1° Des surfaces correspondant à l'épaisseur des murs entourant les embrasures des portes et fenêtres donnant sur l'extérieur ;
2° Des vides et des trémies afférentes aux escaliers et ascenseurs ;
3° Des surfaces de plancher d'une hauteur sous plafond inférieure ou égale à 1,80 mètre ;
4° Des surfaces de plancher aménagées en vue du stationnement des véhicules motorisés ou non, y compris les rampes d'accès et les aires de manœuvres ;
5° Des surfaces de plancher des combles non aménageables pour l'habitation ou pour des activités à caractère professionnel, artisanal, industriel ou commercial ;
6° Des surfaces de plancher des locaux techniques nécessaires au fonctionnement d'un groupe de bâtiments ou d'un immeuble autre qu'une maison individuelle au sens de l'article L. 231-1 du code de la construction et de l'habitation, y compris les locaux de stockage des déchets ;
7° Des surfaces de plancher des caves ou des celliers, annexes à des logements, dès lors que ces locaux sont desservis uniquement par une partie commune ;
8° D'une surface égale à 10 % des surfaces de plancher affectées à l'habitation telles qu'elles résultent le cas échéant de l'application des alinéas précédents, dès lors que les logements sont desservis par des parties communes intérieures.

L'augmentation de surface de plancher s'entend donc d'une surface de plancher de 1 mètre 80 habitable.

Au sens de l'article 78 de la loi dite Boutin n° 2009-323 du 25 mars 2009 le bailleur n'a pas à produire de rapports sur la surface du logement. Il inscrit la surface dans le bail de tous les logements loués. Cette obligation ne concerne pas les logements loués en meublé.

En revanche, le locataire qui conteste la surface inscrite sur le bail doit produire une expertise technique. Une différence de 5% de la surface lui donne droit à une réduction de loyer.

Comme pour la loi dite Carrez, la superficie habitable au sens de la loi dite Boutin est la surface de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escaliers, gaines, embrasures de portes et fenêtres, et des parties d'une hauteur inférieure à 1.80m.

Toutefois, le calcul de la surface habitable est différente entre la loi dite loi Carrez qui concerne la vente d'un lot en copropriété et la loi dite Boutin qui concerne le bail de tous les logements non meublés puisque les surfaces considérées comme habitables ne sont pas semblables.

TABLEAU DES SURFACES CONSIDÉRÉES PAR LA LOI CARREZ ET LA LOI BOUTIN

Désignation Superficie loi Carrez Superficie habitable loi Boutin
Terrasses, balcons Non Non
Caves, garage, parking Non Non
Sous-sol autre que caves, garage, parking Oui Non
Combles aménagés Oui Oui
Combles non aménagés Oui Non
Grenier Oui Non
Réserve Oui Non
Remises Oui Non
Véranda Oui Non

LES EXPERTISES RECLAMEES ONT POUR BUT D'INFORMER LES LOCATAIRES

Article 3-3 de la loi du 6 juillet 1989 :

Un dossier de diagnostic technique, fourni par le bailleur, est annexé au contrat de location lors de sa signature ou de son renouvellement et comprend :
1° Le diagnostic de performance énergétique prévu à l'article L. 134-1 du code de la construction et de l'habitation ;
2° Le constat de risque d'exposition au plomb prévu aux articles L. 1334-5 et L. 1334-7 du code de la santé publique ;
3° Une copie d'un état mentionnant l'absence ou, le cas échéant, la présence de matériaux ou produits de la construction contenant de l'amiante. Un décret en Conseil d'Etat définit les modalités d'application du présent 3°, notamment la liste des matériaux ou produits concernés ;
4° Un état de l'installation intérieure d'électricité et de gaz, dont l'objet est d'évaluer les risques pouvant porter atteinte à la sécurité des personnes. Un décret en Conseil d'Etat définit les modalités d'application du présent 4° ainsi que les dates d'entrée en vigueur de l'obligation en fonction des enjeux liés aux différents types de logements, dans la limite de six ans à compter de la publication de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l'accès au logement et un urbanisme rénové.
Dans les zones mentionnées au I de l'article L. 125-5 du code de l'environnement, le dossier de diagnostic technique est complété à chaque changement de locataire par l'état des risques naturels et technologiques.
Le locataire ne peut se prévaloir à l'encontre du bailleur des informations contenues dans le diagnostic de performance énergétique, qui n'a qu'une valeur informative.
Le propriétaire bailleur tient le diagnostic de performance énergétique à la disposition de tout candidat locataire.

Cliquez ci-dessous pour accéder à la liste et description de toutes les pièces du dossier technique et énergétique.

LES ÉCONOMIES D'ÉNERGIE

CONTRIBUTION DU LOCATAIRE AU PARTAGE DES ÉCONOMIES D'ÉNERGIE

Article 23-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989

Lorsque des travaux d'économie d'énergie sont réalisés par le bailleur dans les parties privatives d'un logement ou dans les parties communes de l'immeuble, une contribution pour le partage des économies de charge peut être demandée au locataire du logement loué, à partir de la date d'achèvement des travaux, sous réserve que ces derniers lui bénéficient directement et qu'ils lui soient justifiés. Elle ne peut toutefois être exigible qu'à la condition qu'un ensemble de travaux ait été réalisé ou que le logement atteigne un niveau minimal de performance énergétique.

Cette participation, limitée au maximum à quinze ans, est inscrite sur l'avis d'échéance et portée sur la quittance remise au locataire. Son montant, fixe et non révisable, ne peut être supérieur à la moitié du montant de l'économie d'énergie estimée.

Un décret en Conseil d'Etat, pris après avis de la Commission nationale de concertation, précise les conditions d'application du présent article, notamment la liste des travaux éligibles à réaliser et les niveaux minimaux de performance énergétique à atteindre, ainsi que les modalités d'évaluation des économies d'énergie, de calcul du montant de la participation demandée au locataire du logement et de contrôle de ces évaluations après travaux.

Le décret n° 2009-1439 du 23 novembre 2009 prévoit en application de l'article 23-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, la contribution du locataire au partage des économies de charges issues des travaux d'économie d'énergie réalisés par un bailleur privé.

La contribution du locataire au partage des économies de charges résultant des travaux d'efficacité énergétique réalisés par le bailleur est exigible à la condition que le bailleur, son représentant ou un tiers mandaté par lui ait engagé une démarche de concertation avec le locataire portant sur le programme de travaux qu'il envisage d'entreprendre, les modalités de leur réalisation, les bénéfices attendus en termes de consommation énergétique du logement et la contribution du locataire, notamment sa durée, au partage des économies de charges résultant de ces travaux.

A l'issue des travaux, une ligne supplémentaire en sus des lignes relatives au loyer et aux charges intitulée : « Contribution au partage de l'économie de charges » et la mention des dates de la mise en place et du terme de cette ligne supplémentaire ainsi que de la date d'achèvement des travaux sont inscrites sur l'avis d'échéance le cas échéant et portées sur la quittance remise au locataire.
Le versement de la contribution est exigible à partir du mois civil qui suit la date de fin des travaux.

Une contribution du locataire peut être demandée pour financer les travaux d'économie d'énergie suivants :

1° Soit des travaux correspondant à une combinaison d'au moins deux actions d'amélioration de la performance énergétique du logement ou du bâtiment concerné, parmi les actions suivantes :
a) Travaux d'isolation thermique des toitures ;
b) Travaux d'isolation thermique des murs donnant sur l'extérieur ;
c) Travaux d'isolation thermique des parois vitrées donnant sur l'extérieur ;
d) Travaux de régulation ou de remplacement de systèmes de chauffage ou de production d'eau chaude sanitaire ;
e) Travaux d'installation d'équipements de chauffage utilisant une source d'énergie renouvelable ;
f) Travaux d'installation d'équipements de production d'eau chaude sanitaire utilisant une source d'énergie renouvelable,
sous réserve que ces travaux et le niveau minimal de performance énergétique atteint soient conformes, a minima, aux exigences définies aux articles R. 131-25 à R. 131-28 du code de la construction et de l'habitation. Les niveaux minima à atteindre pour chaque catégorie de travaux sont précisés par un arrêté conjoint des ministres chargés de la construction et de l'énergie.

Si le bailleur demande à son locataire une contribution forfaitaire, l'entreprise ayant réalisé les travaux ou le maître d'œuvre ou l'organisme ayant délivré la certification du bâtiment ou un bureau de contrôle lui atteste qu'ils sont conformes aux critères définis ci dessus.

2° Soit des travaux conformes a minima aux exigences définies aux articles R. 131-25 à R. 131-28 du code de la construction et de l'habitation et permettant d'amener la consommation d'énergie du bâtiment pour le chauffage, la ventilation, la production d'eau chaude sanitaire, le refroidissement et l'éclairage des locaux en dessous d'un seuil défini par un arrêté conjoint des ministres en charge de la construction et de l'énergie.

L'économie de charges sur laquelle est basée la contribution demandée au locataire en contrepartie des travaux d'amélioration énergétique réalisés par le bailleur est calculée par une méthode de calcul conventionnel de la consommation d'énergie résultant d'une étude thermique préalable et prenant en compte les caractéristiques techniques et énergétiques du bâtiment, sa localisation géographique, ainsi qu'une occupation conventionnelle de celui-ci.
La contribution peut néanmoins être fixée de manière forfaitaire si l'une au moins des conditions suivantes est remplie :
a) Les caractéristiques constructives du bâtiment sont incompatibles avec la méthode de calcul ;
b) Le bailleur ne possède pas plus de trois logements mis à bail dans l'immeuble considéré.
La méthode de calcul et le forfait, qui tient compte des caractéristiques des logements considérés, sont définis par un arrêté conjoint des ministres chargés de la construction et de l'énergie.

Si le bailleur demande à son locataire une contribution basée sur un calcul de l'économie d'énergie à partir d'une méthode de calcul conventionnel, l'entreprise ayant réalisé les travaux ou le maître d'œuvre ou l'organisme ayant délivré la certification du bâtiment ou un bureau de contrôle lui atteste que ces derniers respectent les prescriptions de l'étude thermique préalable à la réalisation des travaux, pour atteindre la performance visée au 2° de l'article 4 du présent décret. Si tel n'est pas le cas, une nouvelle estimation de la consommation d'énergie du bâtiment est réalisée conformément au 2° de l'article 4 du présent décret afin d'évaluer la contribution du locataire.

LES CLAUSES ABUSIVES DU BAIL

Cliquez sur un lien bleu pour accéder à l'une des Trois sources qui déterminent le caractère abusif ou non des clauses d'un bail :

- L'article 10 de la loi du 9 juillet 1970

- La loi du 6 juillet 1989 modifiée par loi du 20 décembre 2007 et la loi du 25 mars 2009 complétées par la loi du 22 octobre 2010

- Les recommandations de la Commission des Clauses Abusives qui s'imposent au juge.

INTERDIRE UN ANIMAL AU LOCATAIRE EST INTERDIT

Cette interdiction concerne tous les locaux d'Habitation

Article 10 de la loi du 9 juillet 1970 modifiée par par l'article 1 de l'Ordonnance n°2010-462 du 6 mai 2010

I - Est réputée non écrite toute stipulation tendant à interdire la détention d'un animal dans un local d'habitation dans la mesure où elle concerne un animal familier. Cette détention est toutefois subordonnée au fait que ledit animal ne cause aucun dégât à l'immeuble ni aucun trouble de jouissance aux occupants de celui-ci.

Est licite la stipulation tendant à interdire la détention d'un chien appartenant à la première catégorie mentionnée à l'article L. 211-12 du code rural et de la pêche maritime.

II - Les dispositions du présent article à l'exception de celles du dernier alinéa du I, sont applicables aux instances en cours.

Cour de Cassation Chambre civile 1 arrêt du 3 février 2011 Pourvoi n° 08-14402 CASSATION PARTIELLE

Attendu que l'association l'Union fédérale des consommateurs Que Choisir de l'Isère (l'UFC Que Choisir) a assigné l'association Clévacances Isère - départementale des locations de vacances de l'Isère (l'association Clévacances Isère) afin d'obtenir la suppression de clauses, qu'elle qualifiait d'abusives ou illicites, figurant dans un contrat de location saisonnière proposé par cette association ; que la Fédération nationale des locations de France Clévacances est intervenue volontairement à l'instance ; que la cour d'appel a ordonné la suppression, dans le contrat de location saisonnière diffusé sous le label "Clévacances", de la clause tendant à interdire la détention d'animaux familiers dans les locaux donnés en location et a rejeté les autres demandes

Mais attendu, d'abord, que l'action préventive en suppression de clauses illicites ouverte aux associations agréées de défense des consommateurs a vocation à s'appliquer aux modèles types de contrats destinés aux consommateurs et rédigés par des professionnels en vue d'une utilisation généralisée ; qu'ensuite, les dispositions impératives de l'article 10-1 de la loi du 9 juillet 1970 s'appliquent, par la généralité de leurs termes, aux locations saisonnières qui portent sur des locaux d'habitation ; que c'est à juste titre que la cour d'appel a ordonné la suppression du contrat de location saisonnière diffusé sous le label Clévacances de la clause, contrevenant à ce texte, offrant la faculté d'interdire la détention d'animaux familiers dans les locaux d'habitation donnés en location ; que le moyen n'est fondé en aucun de ses griefs

Mais sur le premier moyen du pourvoi principal :

Vu les articles L. 132-1 et L. 421-6 du code de la consommation
Attendu que l'action préventive en suppression de clauses abusives ouverte aux associations agréées de défense des consommateurs a vocation à s'appliquer aux modèles types de contrats destinés aux consommateurs et rédigés par des professionnels en vue d'une utilisation généralisée

Attendu que pour retenir l'irrecevabilité de l'action en suppression de clauses abusives engagée par l'UFC Que Choisir à l'encontre de l'association Clévacances Isère et de la Fédération nationale des locations de France Clévacances, l'arrêt relève qu'il n'est pas contesté que ces associations, ayant la qualité de professionnels participant à l'industrie du tourisme et des loisirs, n'effectuent aucune location et n'interviennent pas directement auprès des locataires et ajoute, par motifs adoptés, que l'absence de trace de leur intervention directe aux contrats de location saisonnière ne permet pas d'envisager que les consommateurs soient confrontés à ces associations en tant que victimes d'éventuels abus de leur part, faute de bénéficier de prestations effectives et rémunérées en tant que telles, avant, pendant ou après la location

LA LOI N° 89-462 DU 6 JUILLET 1989

ARTICLE 22-2 DE LA LOI DU 6 JUILLET 1989

La liste des pièces justificatives pouvant être exigées du candidat à la location ou de sa caution par le bailleur, préalablement à l'établissement du contrat de location, est définie par décret en Conseil d'Etat, pris après avis de la Commission nationale de concertation.
En préalable à l'établissement du contrat de location, le bailleur ne peut imposer la cosignature d'un ascendant ou d'un descendant du candidat à la location.
Les manquements au présent article sont punis d'une amende administrative, prononcée par le représentant de l'Etat dans le département, dont le montant ne peut être supérieur à 3 000 € pour une personne physique et à 15 000 € pour une personne morale.
Le montant de l'amende est proportionné à la gravité des faits constatés.
L'amende ne peut être prononcée plus d'un an à compter de la constatation des faits.
L'amende est prononcée après que l'intéressé a été informé de la possibilité de présenter ses observations dans un délai déterminé.

ARTICLE 4 DE LA LOI DU 6 JUILLET 1989

"Est réputée non écrite toute clause :

a) Qui oblige le locataire, en vue de la vente ou de la location du local loué, à laisser visiter celui-ci les jours fériés ou plus de deux heures les jours ouvrables ;

b) Par laquelle le locataire est obligé de souscrire une assurance auprès d'une compagnie choisie par le bailleur ;

c) Qui impose comme mode de paiement du loyer l'ordre de prélèvement automatique sur le compte courant du locataire ou la signature par avance de traites ou de billets à ordre ;

d) Par laquelle le locataire autorise le bailleur à prélever ou à faire prélever les loyers directement sur son salaire dans la limite cessible ;

e) Qui prévoit la responsabilité collective des locataires en cas de dégradation d'un élément commun de la chose louée ;

f) Par laquelle le locataire s'engage par avance à des remboursements sur la base d'une estimation faite unilatéralement par le bailleur au titre des réparations locatives ;

g) Qui prévoit la résiliation de plein droit du contrat en cas d'inexécution des obligations du locataire pour un motif autre que le non-paiement du loyer, des charges, du dépôt de garantie, la non-souscription d'une assurance des risques locatifs ou le non-respect de l'obligation d'user paisiblement des locaux loués, résultant de troubles de voisinage constatés par une décision de justice passée en force de chose jugée ;

h) Qui autorise le bailleur à diminuer ou à supprimer, sans contrepartie équivalente, des prestations stipulées au contrat ;

i) Qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d'infraction aux clauses d'un contrat de location ou d'un règlement intérieur à l'immeuble ;

j) Qui interdit au locataire l'exercice d'une activité politique, syndicale, associative ou confessionnelle ;

k) Qui impose au locataire la facturation de l'état des lieux dès lors que celui-ci n'est pas établi par un huissier de justice dans le cas prévu par l'article 3 ;

l) Qui prévoit le renouvellement du bail par tacite reconduction pour une durée inférieure à celle prévue à l'article 10 ;

m) Qui interdit au locataire de rechercher la responsabilité du bailleur ou qui exonère le bailleur de toute responsabilité ;

n) Qui interdit au locataire d'héberger des personnes ne vivant pas habituellement avec lui ;

o) Qui impose au locataire le versement, lors de l'entrée dans les lieux, de sommes d'argent en plus de celles prévues aux articles 5 et 22 ;

p) Qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile

COUR DE CASSATION Troisième CHAMBRE CIVILE, 13 juillet 2011, Pourvoi N° 10-22959 CASSATION

Vu l'article 4 p de la loi du 6 juillet 1989 ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 24 septembre 2009), rendu en matière de référé, que Mme X..., propriétaire d'un local d'habitation donné à bail à M. Y..., a notifié le 13 décembre 2007 à ce dernier un commandement de payer des loyers et des charges, puis l'a assigné pour voir constater la résiliation du bail par l'effet de la clause résolutoire et le voir condamner au paiement des sommes dues ;

Attendu que la cour d'appel, accueillant la demande, a condamné M. Y... à payer, conformément aux clauses contractuelles, une somme incluant des frais de relance ;

Qu'en statuant ainsi, alors que les dispositions de l'article 4, paragraphe p de la loi du 6 juillet 1989, introduites par la loi du 13 juillet 2006 portant engagement national pour le logement, selon lesquelles est réputée non écrite toute clause d'un bail d'habitation qui fait supporter au locataire, notamment, des frais de relance, s'appliquent immédiatement aux baux en cours et que les frais de relance exposés postérieurement à l'entrée en vigueur de cette loi ne peuvent être mis à la charge du locataire, la cour d'appel, qui n'a pas recherché à quelle date les frais de relance litigieux avaient été engagés, n'a pas donné de base légale à sa décision de ce chef

q) Qui prévoit que le locataire est automatiquement responsable des dégradations constatées dans le logement ;

r) Qui interdit au locataire de demander une indemnité au bailleur lorsque ce dernier réalise des travaux d'une durée supérieure à vingt et un jours ;

COUR DE CASSATION Troisième CHAMBRE CIVILE, 1er juin 2005, Pourvoi N° 04-12.200 CASSATION PARTIELLE

Le bailleur ne peut, par le biais d'une clause relative à l'exécution de travaux, s'affranchir de son obligation de délivrer les lieux loués.

s) Qui permet au bailleur d'obtenir la résiliation de plein droit du bail au moyen d'une simple ordonnance de référé insusceptible d'appel.

t) Qui impose au locataire, en surplus du paiement du loyer pour occupation du logement, de souscrire un contrat pour la location d'équipements."

RECOMMANDATION N° 2000-01 ÉMISE PAR LA COMMISSION DES CLAUSES ABUSIVES

Contrats de location de locaux à usage d'habitation (complément à la recommandation n° 80-04)

La Commission des clauses abusives,

Vu les dispositions du Code de la consommation, et notamment les articles L 132-1 à L 132-5 ;
Vu les dispositions du code civil, et ses articles 1709 à 1762 ;
Vu la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 portant modification et codification de la législation relative aux rapports des bailleurs et locataires ou occupants d'habitation ou à usage professionnel et instituant des allocations de logement ;
Vu la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 ;
Vu les articles L 632-1 à L 632-3 du Code de la construction et de l'habitation ;
Vu la recommandation n° 80-04 de la Commission des clauses abusives (BOSP du 17 octobre 1980) concernant les contrats de location de locaux à usage d'habitation ;

Entendu les représentants des professionnels intéressés ;

Considérant que depuis la publication de la recommandation n° 80-04 et l'intervention de nouvelles dispositions législatives d'ordre public susvisées, de nouvelles clauses ont été relevées dans les contrats qui nécessitent une recommandation complémentaire ;

Considérant que l'examen des contrats a révélé à la Commission des clauses abusives l'existence de clauses illicites au regard de dispositions d'ordre public ; que la liste de ces clauses figure en annexe de la présente recommandation ;

Considérant que les personnes physiques qui prennent à bail leur habitation principale, secondaire ou pour un emplacement de véhicules peuvent être considérées comme des consommateurs ; que les bailleurs peuvent être soit des personnes morales professionnelles, soit des personnes physiques ayant la qualité de loueurs professionnels (comme celles notamment visées à l'article 2 de la loi n° 49-458 du 2 avril 1949 accordant le bénéfice du maintien dans les lieux à certains clients des hôtels, pensions de famille a meublés) ; que la commission est donc compétente pour examiner les contrats proposés aux locataires et en signaler les clauses abusives ;

Considérant que certains sont imprimés en caractères pâles ou de taille inférieure au corps 8 ; qu'ainsi ces contrats manquent de lisibilité ;

Considérant que les contrats proposés aux locataires sont soumis à deux régimes juridiques : celui résultant des seules dispositions du code civil (I) et celui résultant d'une loi d'ordre public (principalement lois du 1er septembre 1948 et du 6 juillet 1989) (II) ; que des clauses sont communes à tous les contrats, seule la sanction différent selon le régime applicable (III).

I. LES CLAUSES SPÉCIFIQUES AUX CONTRATS SOUMIS AUX SEULES DISPOSITIONS DU CODE CIVIL

A. - Durée du bail

1. Considérant que de nombreux contrats fixent une durée irrévocable de la location, que le bail, par exemple, n'est pas résolu par le décès du preneur dont les héritiers restent tenus au paiement des sommes dues au bailleur ; que de telles clauses qui empêchent les locataires ou leurs héritiers de donner congé pour un motif légitime déséquilibrent le contrat au détriment de ces derniers.

B. - État des lieux de sortie

2. Considérant que certains contrats font obligation au locataire de faire dresser à ses frais par l'architecte du bailleur ou son gérant l'état des réparations locatives en fin de jouissance ; qu'une telle clause, alors que cet état des lieux peut être fait sans frais contradictoirement entre les parties, est abusive en ce qu'elle fait prendre en charge par le locataire des sommes dues par le propriétaire en exécution du contrat de mandat.

C. - Clauses relatives aux dépôts de garantie

3. Considérant que certains contrats prévoient le prélèvement sur le dépôt de garantie de différentes indemnités dues en raison de «violation des clauses et conditions du bail sans justificatif a sans jugement» ; qu'une telle clause, qui abandonne au seul professionnel la détermination desdites indemnités qu'il évalue discrétionnairement dans leur principe ou leur montant, est abusive.

D. - Clauses relatives à l'obligation d'installation d'éléments d'équipement

4. Considérant qu'un contrat fait obligation au locataire de :

«- supporter à ses trais toutes modifications d'arrivée, de branchement, de remplacement de compteur ou d'installation intérieure pouvant être exigées par les compagnies distributrices des eaux, du gaz, de l'électricité ou du chauffage ;
«- faire poser, à ses frais, des compteurs d'eau chaude et froide, les frais de location, entretien et relevé étant à la charge du preneur».

Qu'une telle clause est abusive en ce qu'elle transfère au preneur des obligations qui, portant sur l'installation d'éléments d'équipement, incombent normalement au bailleur.

E. - Clauses relatives au droit de visite en cas de congé ou de vente du local

5. Considérant que certains contrats imposent au locataire, en cas de congé, de laisser visiter les lieux, par exemple, de 10 heures à 18 heures ; qu'une telle clause est abusive en ce qu'elle oblige le locataire qui ne désire ou ne peut laisser les clefs à un tiers à rester à son domicile pendant cette période.

6. Considérant que ces mêmes contrats ajoutent qu'à défaut de respecter cette obligation le locataire devra verser une indemnité forfaitaire de trois mois de loyer ; qu'une telle stipulation est abusive en ce qu'elle fixe une indemnité forfaitaire disproportionnée à ce manquement.

F. - Clauses relatives aux modalités de délivrance du congé donné par le locataire

7. Considérant qu'un contrat, conclu pour une durée irrévocable d'une année avec tacite reconduction, impose pour la validité du congé donné par le locataire la signature de son conjoint ; qu'une telle clause est abusive en ce qu'elle laisse croire que l'époux ratant seul dans les lieux ne peut donner congé sans le consentement de son conjoint.

G. - Clauses relative à l'utilisation des lieux loués

8. Considérant qu'un contrat interdit au preneur, sous peine de résiliation de plein droit du bail, d'utiliser les lieux loués comme résidence secondaire ou saisonnière ; qu'une telle clause est abusive en ce qu'elle porte atteinte au libre usage des lieux et que semblable occupation n'est pas par elle-même préjudiciable au bailleur.

H. - Clauses relatives aux responsabilités du locataire

9. Considérant que certains contrats prévoient que le preneur répond de toutes dégradations survenues pendant sa jouissance da lieux à l'exclusion seulement de celle résultant de la vétusté et de la force majeure ; que de telles clauses, qui ne permettent pas au locataire de s'exonérer de sa responsabilité en prouvant qu'il n'a pas commis de faute (art. 1732 du code civil), créent un déséquilibre significatif aux dépens de ce dernier.

I. - Clauses relatives à la rémunération de taux qui concourent à l'établissement du contrat de location

10. Considérant que la plupart des contrats mettent à la charge du preneur tous les frais liés à la conclusion du bail ; que de telles clauses déséquilibrent le contrat au détriment du locataire qui prend à sa charge exclusive les sommes permettant la conclusion d'un contrat profitant aux deux parties.

J. - Clauses relatives au paiement des sommes dues

11. Considérant que certains contrats prévoient que le paiement des sommes dues s'effectuera obligatoirement par prélèvement automatique ; que de telles clauses, qui imposent cet unique moyen de paiement, déséquilibrent les obligations contractuelles.

K. - Clauses limitatives de la libre jouissance des lieux loués ou des éléments d'équipement

12. Considérant que de nombreux contrats contiennent sous peine de résiliation de plein droit du bail, des clauses portant atteinte à la libre jouissance des lieux loués comme l'interdiction de l'usage de l'ascenseur, de l'escalier principal et l'obligation d'utiliser l'escalier de service pour les fournisseurs, livreurs, ouvriers et gens de service - l'obligation faite au locataire de donner le libre accès aux lieux loués au bailleur, à son représentant, à son architecte ou ses entrepreneurs aussi souvent qu'il sera nécessaire - de donner les clefs du logement à un tiers en cas d'absence ; que de telles clauses, dont certaines soit opèrent une discrimination illicite, soit alourdissent illégalement les obligations du preneur, sont abusives en raison de leur généralité ou de la gravité de leur sanction.

L - Fin de bail

13. Considérant qu'un contrat définit te départ effectif du locataire comme suit : «Le départ étant entendu après complet déménagement, exécution des réparations locatives, résiliation des abonnements de gaz, électricité, eau et téléphone, présentation au bailleur de la quittance taxe d'habitation (art. 1686 du CGI), établissement de l'état des lieux contradictoire en fin de contrat et remise des clefs» ; que cette clause est abusive en ce qu'elle fait dépendre la fin du bail d'événements extérieurs à la volonté des parties ou de la volonté d'une seule d'entre elle et qu'elle est susceptible d'imposer au locataire de poursuivre ses obligations sans contrepartie.

II. CLAUSES ABUSIVES DANS LES CONTRATS SOUMIS AUX DISPOSITIONS D'UNE LOI D'ORDRE PUBLIC

A - Clause relative à la présentation des obligations

14. Considérant que la plupart des contrats prévoient dans un chapitre relatif aux obligations du locataire définies par l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 (ce texte étant expressément visé dans ledit chapitre) d'autres obligations que celles édictées par la loi qu'une telle présentation est abusive en ce qu'elle fait croire au locataire que les obligations qui figurent au bail découlent d'une loi d'ordre public, et par conséquent s'imposent à lui.

B - Clauses augmentant les obligations légales du locataire

15. Considérant que des clauses imposent au locataire des obligations comme le remplacement du compteur et de l'installation électrique intérieure, l'installation à ses frais de boîte aux lettres à la demande du bailleur, le ramonage des cheminées dans le mois précédant son départ ; que de telles clauses sont abusives en ce qu'elles outrepassent les obligations légales du locataire :

C. - Clauses relatives au barème de vétusté pour les réparations locatives

16. Considérant qu'un des contrats examinés fixe un barème de vétusté pour déterminer à la charge du locataire, en fin de bail, le montant des réparations de remise en état, en proportion d'un nombre d'années d'occupation ; qu'une telle clause est abusive en ce qu'elle impose au locataire des réparations incombant légalement au bailleur.

D. - Clauses relatives aux travaux effectués par le preneur

17. Considérant que certains contrats interdisent, sous peine de résiliation judiciaire du bail, de réaliser des aménagements qui ne transforment pas la chose louée, tels que la pose d'un revêtement sur le sol ; que de telles clauses sont abusives lorsque l'aménagement envisagé n'est pas susceptible d'entraîner des dégradations irréversibles.

18. Considérant que certains contrats prévoient que les travaux et aménagements effectués par le preneur «feront immédiatement accession à l'immeuble» et resteront acquis au bailleur à la fin du contrat qu'elle qu'en soit la cause, sans aucune indemnité ni remboursement de sa part ou de la part des occupants suivants, le bailleur conservant la faculté d'exiger, lors du départ du preneur, la remise des locaux dans leur état d'origine ; qu'une telle clause, qui laisse au seul bailleur le choix entre la remise en état des lieux loués et l'abandon des aménagements réalisés par le preneur, constitue un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat.»

E. - Clauses relatives au congé donné par le locataire

19. Considérant que certains contrats exigent du locataire qui se prévaut du délai de préavis réduit d'un mois, qu'il justifie du motif légal lors de l'envoi du congé et qu'à défaut le délai de préavis de trois mois s'appliquera ; qu'une telle clause, qui laisse croire au consommateur qu'une justification postérieure de sa part serait inopérante, déséquilibre gravement le contrat au détriment du locataire en ce qu'elle peut amener le propriétaire à exiger l'observation du préavis de droit commun et la perception des sommes y afférentes.

F. - Clauses relatives aux frais de procédure de renouvellement du bail

20. Considérant qu'un contrat prévoit qu'en cas de renouvellement du bail avec hausse de loyer (art. 17 c de la loi du 6 juillet 1989), les frais de procédure seront intégralement à la charge du locataire si celui-ci ne s'est pas manifesté auprès du bailleur lors de la notification de l'offre de renouvellement ou après la saisine de la commission de conciliation ; qu'une telle clause, qui laisse croire au locataire qu'il doit négocier avec le propriétaire est abusive.

III. CLAUSES COMMUNES A L'ENSEMBLE DES CONTRATS DE LOCATION

A. - Clauses relatives aux obligations du locataire

21. Considérant que de nombreux contrats font obligation au locataire de tenir les lieux garnis de meubles et objets meublants en quantité et en «qualité» pour répondre en tout temps du paiement du loyer et des charges et de l'exécution des conditions du bail ; qu'une telle clause, compte tenu de l'exigence systématique d'un dépôt de garantie, est abusive en ce qu'elle fait double emploi avec les dispositions de l'article 1752 du code civil.

22. Considérant que certains contrats font obligations aux locataires de procéder au ramonage des cheminées plusieurs fois par an qu'une telle clause par sa généralité est abusive. 

B. - Clauses de responsabilité et de recours

23. Considérant qu'un contrat impose au locataire d'accepter toutes les stipulations qu'il comporte «sans pouvoir prétendre à aucune diminution de loyer ni indemnité quelconque, mais au contraire à peine de résiliation» ; qu'une telle clause qui interdit tout recours au locataire quelles que soient les clauses concernées, entraîne un déséquilibre entre les droits et les obligations des parties.

24. Considérant que d'autres clauses interdisent au locataire de rechercher la responsabilité du bailleur dans des circonstances visées par une liste limitative débutant par exemple par l'adverbe «notamment» ; que de telles clauses sont abusives en ce qu'elles tendent à interdire toute réclamation du locataire.

25. Considérant que certains contrats, relatifs à la location d'emplacements de véhicule, contiennent des clauses qui exonèrent le bailleur de sa responsabilité en cas de détérioration du véhicule que de telles clauses sont abusives en ce qu'elles excluent les cas où la responsabilité du bailleur serait engagée notamment en raison du défaut d'entretien de l'immeuble.

26. Considérant que d'autres contrats exonèrent le bailleur de sa responsabilité dans de nombreuses hypothèses : chute des appareils d'éclairage, accidents survenus aux usagers d'un terrain de jeux, arrêt de la fourniture de certaines prestations (ascenseur, chauffage ...) ; que de telles clauses sont abusives en ce qu'elles exonèrent le bailleur de ses obligations liées à l'entretien de l'immeuble, à l'entretien et au fonctionnement des installations ou à la sécurité des équipements.

27. Considérant que certaines clauses interdisent au preneur tout recours en cas de destruction totale des lieux loués ; que ces clauses sont abusives en ce qu'elles interdisent la mise en jeu de la responsabilité du bailleur.

28. Considérant que certaines clauses déchargent le bailleur de sa responsabilité du fait de ses préposés ou des tiers désignés par lui lorsque le preneur est par ailleurs obligé de leur laisser une clef du logement en cas d'absence ; que de telles clauses, qui permettent au bailleur d'imposer une obligation sans en assumer les conséquences dommageables, sont abusives.

29. Considérant que de nombreux contrats contiennent une clause prévoyant que la responsabilité du bailleur ne pourra être recherchée pour «les troubles, dommages ou actes délictueux dont le preneur, les membres de sa famille, les personnes à charge où à son service seraient victimes du fait de colocataires ou occupants) de l'immeuble ou de tiers, le preneur ayant alors une action directe à l'encontre du responsable des troubles, des dommages ou actes délictueux» ; qu'une telle clause est abusive en ce qu'elle dispense le bailleur de garantir une jouissance paisible et d'agir en conséquence dans la limite de ses obligations et de ses droits.

C. - Clauses relatives aux travaux effectués avec l'accord du propriétaire

30. Considérant qu'un contrat prévoit qu'en cas de travaux effectués avec l'accord du bailleur le locataire est obligé de prendre l'architecte et les entreprises choisis par le propriétaire ; qu'une telle clause, qui ne distingue pas selon les travaux envisages, et qui va au-delà du contrôle exercé sur la nature et la qualité des travaux par un professionnel désigné par le bailleur, est abusive.

D. - Clauses relatives à l'hébergement de tiers

31. Considérant que de nombreux contrats interdisent au locataire à peine de résiliation du bail de faire occuper les lieux loués même temporairement, par des personnes autres que son conjoint, ses ascendants ou descendants à charge vivant habituellement à son foyer et les employés de maison à son service ; que d'autres contrats limitent l'usage du logement «aux personnes déclarées au bail ainsi qu'aux enfants à naître» ; que de telles clauses, de par leur généralité, sont de nature à entraîner au détriment du consommateur un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties.

E. - Clauses pénales

32. Considérant que tous les contrats comportent, à la charge exclusive du locataire, des clauses pénales (dépôt de garantie acquis au bailleur, indemnité d'occupation de deux à trois fois le loyer quotidien ...) en cas d'inexécution d'une des clauses du bail ou de retard dans le paiement du loyer ; que de telles clauses, compte tenu de l'absence de réciprocité en cas de manquement du bailleur, sont source de déséquilibre contractuel au détriment du consommateur.

F. - Clauses relatives aux tolérances

33. Considérant que la plupart des contrats prévoient la faculté pour le bailleur de mettre fin à toute tolérance sans délai ; que de telles clauses sont abusives en ce qu'elles ne prévoient pas l'obligation pour le bailleur de notifier au preneur, sous une forme explicite qu'il met fin à l'usage qui s'est instauré de déroger aux clauses du bail, et de lui laisser un délai suffisant pour se mettre en conformité avec ladite obligation.

G. - Clauses relatives aux assurances souscrites par le locataire

34. Considérant que certains contrats exigent du locataire qu'il souscrive des assurances garantissant des risques (par exemple bris de glace) autres que ceux pour lesquels il est d'usage que le locataire s'assure ; que de telles clauses en ce qu'elles aggravent les obligations du locataire sont abusives.

H. - Clauses relatives à l'élection de domicile

35. Considérant que la plupart des contrats, tout en exigeant que le locataire indique en fin de bail une nouvelle adresse ou une domiciliation, prévoient qu'il élise domicile dans la lieux loués, après son départ ; que de telles clauses sont abusives en ce qu'elles permettent au bailleur de notifier des actes de procédure à une adresse à laquelle il sait que le locataire ne réside plus

Recommande :

A. - Que les documents contractuels soient imprimés lisiblement avec des caractères dont la hauteur ne saurait être inférieure au corps 8.

B. - Que soient éliminées des contrats les clauses ayant objet ou pour effet :

I. - Pour les contrats soumis aux seuls dispositions du code civil

1. D'imposer une durée irrévocable au contrat, sans prévoir la possibilité d'une résiliation anticipée pour motif légitime

2. D'imposer au locataire de faire dresser à ses frais par l'architecte du bailleur ou de son gérant l'état des réparations locatives en fin de bail

3. D'autoriser le bailleur à prélever sur le dépôt de garantie des indemnités qu'il a évaluées discrétionnairement dans leur principe ou leur montant

4. De transférer au preneur des obligations qui, portant sur l'installation d'éléments d'équipement, incombent normalement au bailleur

5. De fixer, en cas de congé, des horaires de visite du logement incompatibles avec les contraintes de la vie courante des locataires

6. De fixer des indemnités disproportionnées au manquement du locataire à l'obligation de laisser visiter les lieux après congé ou muse en vente

7. De subordonner la validité du congé donné par le locataire à la signature de son conjoint

8. D'interdire au preneur, sous peine de résiliation de plein droit du bail, d'utiliser les lieux loués comme résidence secondaire ou saisonnière;

9. D'empêcher le locataire de s'exonérer de sa responsabilité en raison des dégradations survenues pendant sa jouissance des lieux, dans les hypothèses où il n'a pas commis de faute

10. De mettre à la charge exclusive du preneur les frais liés à la conclusion du bail

11. D'imposer le prélèvement automatique comme unique moyen de paiement des sommes dues en exécution du bail

12. De porter atteinte à la libre jouissance des lieux loués

12 bis. De prévoir la résiliation de plein droit du bail pour le manquement du locataire à ses obligations autres qu'essentielles

13. De faire dépendre d'événements extérieurs à la volonté des parties ou d'une seule d'entre elles le «départ effectif» du locataire et donc la cessation de son obligation de régler le loyer et les charges.

II. - Pour les contrats soumis aux dispositions d'une loi d'ordre public :

14. De laisser croire au locataire que certaines obligations figurant au bail sont imposées par une loi d'ordre public

15. D'imposer au locataire des obligations qui outrepassent ses obligations légales

16. De laisser à la charge du locataire, en fin de bail, les frais de remise en état incombant légalement au bailleur

17. D'interdire au preneur d'effectuer des aménagements qui ne causent pas de dégradations irréversibles aux lieux loués

18. De laisser pour les travaux et aménagements effectués par le locataire, au seul bailleur l'option entre la remise en état des lieux loués et l'abandon sans indemnité

19. De laisser croire au consommateur qu'il ne peut justifier, postérieurement à l'envoi du congé, du motif de préavis réduit d'un mois

20. D'obliger le locataire à négocier avec le propriétaire le montant du loyer renouvelé faute de quoi les frais de la procédure de renouvellement seraient à sa charge.

III. - Clauses communes à l'ensemble des contrats de location :

21. D'exiger du locataire, lorsqu'un dépôt de garantie est prévu, de tenir les lieux garnis de meubles et objets meublants pour répondre des obligations découlant du bail

22. D'exiger du locataire, sans motif légitime, le ramonage des cheminées plusieurs fois par an

23. D'interdire au locataire de contester les clauses du bail, à peine de résiliation

24. D'interdire au locataire, par des clauses non limitatives de renonciation, tout recours contre le bailleur

25. D'exonérer le bailleur d'un emplacement de véhicule de sa responsabilité en cas de détérioration du véhicule lorsque celle-ci lui est imputable

26. D'interdire au locataire de rechercher la responsabilité du bailleur en raison d'un défaut d'entretien de l'immeuble, de la vétusté ou de la dangerosité des éléments installés

27. D'interdire au preneur de rechercher la responsabilité du bailleur en cas de destruction totale des lieux loués

28. D'exonérer le bailleur de sa responsabilité lorsque le contrat impose au locataire de remettre ses clefs, en cas d'absence, à une personne qu'il n'a pas lui-même librement choisie

29. D'exonérer, dans tous les cas, le bailleur de sa responsabilité pour les troubles, dommages ou actes délictueux causés par les colocataires occupants de l'immeuble ou les tiers

30. D'exiger du locataire qui effectue des travaux avec l'accord du propriétaire, d'en confier la réalisation à l'architecte ou aux entreprises choisis par ce dernier

31. D'interdire au preneur de faire occuper les lieux loués par les personnes de son choix

32. De déterminer le montant de l'indemnité due par locataire qui n'exécute pas ses obligations sans prévoir une indemnité du même ordre à la charge du bailleur qui n'exécute pas les siennes

33. De permettre au bailleur de mettre fin à l'usage qui s'est instauré de déroger à une clause du bail, sans mise en demeure laissant au preneur un délai de mise en conformité

34. D'exiger du ocataire qu'il souscrive des assurances autres que celles qu'il est d'usage de contracter

35. De prévoir une «domiciliation» du locataire dans les lieux qu'il a libérés.

(Texte adopté le 17 février 2000 sur le rapport de M. Pierre Bouaziz.)

ANNEXE

Clauses illicites au regard de dispositions d'ordre public

Clauses de résiliation de plein droit

1. Clauses prévoyant la résiliation de plein droit du bail par une simple ordonnance de référé et interdisant le droit d'appel à l'encontre desdites ordonnances : article 490 du NCPC.

Clauses relatives à la souscription d'un contrat d'assurance

2. Clause obligeant le locataire à souscrire une assurance auprès d'une entreprise d'assurance française : article 49 du traité instituant la communauté européenne.

Clauses d'aggravation des charges

3. Clause prévoyant que le locataire devra payer tous les frais et honoraires en cas de procédure faite à son encontre : article 32 de la loi n° 91-650 du 9 juillet 1991.

Clauses interdisant au locataire de demander des délais pour libérer les lieux

4. Clause interdisant au locataire dont l'expulsion est poursuivie, de solliciter des délais pour libérer les lieux : articles 1244-1 et 1244-3 du code civil et L. 613-1 du Code de la construction et de l'habitation

Clauses relatives à l'obligation de délivrance

5. Clause prévoyant que le locataire lors de son entrée en jouissance prend les lieux loués dans l'état où ils se trouvent, sans pouvoir exiger de travaux de remise en état ou de réparation : article 6 de la loi du 6 juillet 1989.

Clauses relatives aux frais de rédaction du bail

6. Clause prévoyant que «les frais de constitution de dossier et d'établissement du bail (frais d'acte, de rédaction, d'imprimés notamment) sont à la charge du preneur. Il en sera de même pour les frais d'enregistrement si le contrat est soumis à cette formalité» ; ou que les frais de photocopies des pièces annexées au bail sont à la charge du preneur seul : article 5 de la loi du 6 juillet 1989.

Clauses relatives aux frais d'établissement d'état des lieux

7. Clause prévoyant que si le preneur fait obstacle à l'établissement contradictoire d'un état des lieux lors de l'entrée dans les lieux, ceux-ci seront réputés en parfait état : article 3 de la loi du 6 juillet 1989.

8. Clause prévoyant que seront partagés par moitié les frais relatifs à l'état des lieux établi contradictoirement : article 3, alinéa 2 de la loi de 1989.

Clauses relatives à la limitation de la jouissance paisible du logement

9. Clause prévoyant que le locataire doit laisser un accès permanent au bailleur pour quelque motif que ce soit ou pour y exécuter des travaux: article 6 (b) de la loi du 6 juillet 1989.

Clauses relatives aux modifications de la consistance de la chose louée

10. Clause prévoyant que le bailleur pourra modifier la consistance de la chose louée sans recours possible du locataire (dépose définitive des volets, persiennes et jalousies ...) : articles 4 h et 6 c de la loi du 6 juillet 1989.

Clauses relatives à la responsabilité du locataire

11. Clause prévoyant que le locataire doit répondre «des dégradations et pertes qui surviennent au cours de son occupation dans les lieux loués, à moins, qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure.» : article 7 c de la loi du 6 juillet 1989.

Clauses relatives aux charges locatives

12. Clause prévoyant que les frais relatifs notamment à l'envoi des avis d'échéance ou quittances de loyer sont à la charge du locataire : article 23 de la loi du 6 juillet 1989 et annexe au décret n° 87-713 du 26 août 1987.

13. Clause prévoyant l'obligation du locataire de prendre «toute les dispositions nécessaires pour éviter et éventuellement faire disparaître tout insecte, parasite ou rongeur.» : annexe VI-I au décret du 26 août 1987.

Clauses relatives au congé donné par le locataire

14. Clause prévoyant que si le locataire résilie le bail, il devra rembourser au propriétaire, au prorata temporis de la durée non courue, la part des honoraires réglés par celui-ci lors de la réalisation de la location : article 12 de la loi du 6 juillet 1989.

Clauses relatives au montant des sommes dues durant la période de préavis

15. Clause prévoyant que «tout mois commencé est et sera dû intégralement tant pour le loyer que pour les accessoires» : article 15, alinéa 3, de la loi du 6 juillet 1989.

Clauses relatives à la restitution des clefs des lieux loués

16. Clause prévoyant que les clefs doivent être rendues au bailleur avant midi le jour où finira la location sous-entendant que, passé cette heure, c'est une nouvelle journée qui commence et donc des sommes supplémentaires dues par le locataire : article 15 de la loi du 6 juillet 1986 et des articles 641 et 642 du NCPC.

Clauses relatives à la restitution du dépôt de garantie

17. Clause prévoyant que si le locataire n'exécute pas les réparations locatives (après établissement de l'état des lieux) et ne justifie pas du paiement de toutes les sommes dont le bailleur doit être tenu à sa place, le coût desdites réparations et des sommes fera l'objet d'une évaluation forfaitaire dont le montant sera déduit du dépôt de garantie, le même contrat prévoyant que dès justification au bailleur du paiement par le preneur des sommes dont il pourrait être redevable la somme forfaitairement retenue à ce titre serait remboursée : article 22 de la loi du 6 juillet 1980.

Clauses relatives à la domiciliation d'une activité artisanale ou commerciale

18. Clause faisant interdiction au preneur de domicilier dans les lieux loués, sans autorisation du bailleur une activité libérale, artisanale, commerciale ou industrielle: article 1er ter de la loi du 21 décembre 1984.

Clauses relatives a la suppression du gardiennage

19. Clause prévoyant que le locataire ne pourra exercer aucun recours en cas de modification ou de suppression de gardiennage de l'immeuble : article 4 h de la loi du 6 juillet 1989.

Clauses exonérant le bailleur de son obligation d'entretien

20. Clause exonérant le bailleur de toute responsabilité en cas d'arrêt ou mauvais fonctionnement des différents appareils et installations quelconques se trouvant dans les lieux loués ou dans l'immeuble : article 6 a et c de la loi du 6 juillet 1989.

Clauses relatives au sort des meubles délaissés par le locataire

21. Clause prévoyant qu'en cas de délaissement par le locataire de meubles, objets, effets, ceux-ci seront réputés appartenir au bailleur qui pourra les faire enlever et entreposer aux frais du locataire et en disposer à son gré à l'expiration d'un délai d'un mois : article 201 et suivants du décret n° 92-755 du 31 juillet 1992.

Clauses relatives à la responsabilité collective des locataires

22. Clause prévoyant que les frais de dégorgement et de réparation de canalisations d'évacuations ou vide-ordures obstrués ou détériorés seront à la charge de l'ensemble des locataires lorsque l'auteur restera inconnu : article 4 e de la loi du 6 juillet 1989.

Clauses relatives a la saisie

23. Clause autorisant le bailleur à effectuer une saisie arrêt sur les rémunérations auprès de l'employeur en cas dé défaillance du locataire : prohibée par l'article 4 d de la loi du 6 juillet 1989.

Clauses relatives aux installations d'antenne de télévision

24. Clause interdisant au preneur d'installer une antenne extérieure sans l'autorisation expresse a écrite du bailleur a l'obligeant à se brancher à ses frais sur l'antenne collective de l'immeuble s'il en existe une : article 1er de la loi n° 66457 du 2 juillet 1966 modifiée et décret du 22 décembre 1967.

Clauses relatives aux assurances souscrites par le locataire

25. Clause exigeant du locataire qu'il remette une copie de la police d'assurance ainsi que ses avenants certifiés conformes, ou qu'il justifie chaque année sans demande préalable du propriétaire, qu'il est assuré et que soit stipulée une priorité pour le bailleur pour les sommes assurées : article 7 g du 6 juillet 1989.

La commission des clauses abusives: http://www.clauses-abusives.fr/

LOGEMENT INDÉCENT ET LOGEMENT INSALUBRE

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- UN LOGEMENT INDÉCENT EST ANTICONSTITUTIONNEL

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UN LOGEMENT INDÉCENT EST ANTICONSTITUTIONNEL

Un logement indécent est illégal et anticonstitutionnel :

CONSEIL CONSTITUTIONNEL Décision n° 2015-470 QPC du 29 mai 2015

6. Considérant qu'il résulte des premier, dixième et onzième alinéas du Préambule de la Constitution du 27 octobre 1946 que la possibilité pour toute personne de disposer d'un logement décent est un objectif de valeur constitutionnelle.

LE LOYER N'EST PAS DÛ POUR UN LOGEMENT INSALUBRE PUISQU'UN BAILLEUR A L'OBLIGATION DE DÉLIVRER UN LOGEMENT DÉCENT

Article 1719 du Code Civil

Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant

2° D'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée

3° D'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail

4° D'assurer également la permanence et la qualité des plantations

LE LOCATAIRE A PARFAITEMENT LE DROIT DE SUSPENDRE LE PAIEMENT DES LOYERS NON DUS JUSQU'A SON DÉPART OU LA MISE EN CONFORMITÉ DU LOGEMENT

Cour de cassation, chambre civile 3, Arrêt du 17 décembre 2015, Pourvoi n° 14-22754 Cassation Partielle

Premier moyen

Mais attendu qu'ayant relevé, par motifs adoptés, que l'article 27-2 du règlement sanitaire départemental des Hauts-de-Seine dispose que " tout logement doit comprendre une pièce de 9 mètres carrés au moins, cette superficie étant calculée sans prise en compte des salles de bains ou de toilette et des parties formant dégagement ou cul-de-sac d'une largeur inférieure à 2 mètres " et retenu qu'il résultait du rapport du service " Hygiène Sécurité Prétention " de la commune de Clichy, du diagnostic de mesure effectué le 14 avril 2011 à la demande du bailleur et du certificat de mesurage de lot de copropriété du 13 mai 2013, que le logement loué avait une surface inférieure à 9 mètres carrés, plus exactement 8, 70 mètres carrés, surface dont devait en outre être déduite celle du bac à douche installé dans un coin de la pièce et que ce logement ne répondait donc pas aux règles d'habitabilité prévues par la loi, la cour d'appel, qui a, à bon droit, fait application des dispositions du règlement sanitaire précité, non incompatibles avec celles du décret du 30 janvier 2002 qui ne l'a pas abrogé et plus rigoureuses que celles-ci, en a exactement déduit, abstraction faite d'un motif surabondant relatif au calcul du volume habitable, que M. X... avait manqué à ses obligations

Second moyen

Attendu qu'ayant retenu, par motifs propres et adoptés, que le logement loué avait une surface inférieure à 9 mètres carrés et ne répondait pas aux règles d'habitabilité prévues par la loi et que M. X... n'avait pas respecté son obligation de délivrer un logement décent, la cour d'appel, procédant à la recherche prétendument omise, a souverainement retenu que ce manquement autorisait le locataire à suspendre le paiement des loyers et a légalement justifié sa décision de ce chef ;

Mais sur le troisième moyen :

Vu l'article 455 du code de procédure civile ;

Attendu que, pour rejeter les demandes de M. X..., l'arrêt retient qu'il ne justifie pas que son logement était habitable, que le bailleur qui délivre un logement indécent ne respecte pas son obligation de délivrance de sorte qu'il ne peut prétendre au paiement d'un loyer qui ne serait pas causé, que tel est manifestement le cas en l'espèce et que M. X... doit en conséquence être débouté de l'ensemble de ses demandes ;

Qu'en statuant ainsi, sans répondre aux conclusions de M. X... qui demandait, dans l'hypothèse où le logement serait déclaré inhabitable en raison de sa surface, l'expulsion de M. Y... pour disparition de l'obligation de payer un loyer en contrepartie de l'occupation des lieux, la cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences du texte susvisé

LE BAILLEUR NE PEUT PAS SE PLAINDRE QU'IL NE SAVAIT PAS OU QU'IL NE PEUT PAS Y DÉROGER

Cour de cassation, chambre civile 3, Arrêt du 18 janvier 2018, Pourvoi n° 16-26011 Cassation Partielle

Vu l’article 1719 du code civil ;

Attendu, selon l’arrêt attaqué (Versailles, 20 septembre 2016), que l’association La Nouvelle étoile des enfants de France (l’association) a pris à bail commercial un immeuble appartenant à la société du 5 rue Blondel, destiné à usage de crèche ; qu’elle avait préalablement conclu un contrat de promotion immobilière avec la société Solefim pour la conception et la réhabilitation de l’immeuble ; qu’ayant découvert la présence, sur la toiture du bâtiment, de plaques de fibrociment contenant de l’amiante, la société Solefim a réalisé des travaux de retrait d’amiante non prévus dans son contrat ; que l’association a assigné la bailleresse en paiement de la somme correspondant au prix des travaux de désamiantage et en réparation du préjudice financier entraîné par le retard de la livraison de l’immeuble ;

Attendu que, pour rejeter ces demandes, l’arrêt retient qu’en vertu du contrat de promotion immobilière, la société Solefim était tenue à une obligation de résultat qui comprenait celle d’identifier et de contrôler la conformité de l’immeuble et son opération de réhabilitation aux règles de sécurité, d’hygiène et d’urbanisme en vigueur, y compris, par conséquent, celle relatives à la présence de matériaux ou de produits en amiante, et que le projet de promotion immobilière de la société Solefim comprenant la description technique et l’offre financière était annexé au bail, de sorte que l’association ne peut, ni se prévaloir de son ignorance quant à la présence de matériaux en amiante, ni reprocher au bailleur de ne pas l’avoir dénoncée, ni lui réclamer de répondre de l’obligation d’enlever les matériaux ou de supporter le coût de leur retrait, ni a fortiori, lui demander de l’indemniser des retards dans la livraison de l’immeuble ;

Qu’en statuant ainsi, alors que les obligations pesant sur le promoteur immobilier envers le preneur, au titre des travaux de réhabilitation d’un immeuble loué, n’exonèrent pas le bailleur, tenu d’une obligation de délivrance, de la prise en charge des travaux nécessaires à l’activité stipulée au bail, sauf clause expresse contraire, la cour d’appel, qui s’est déterminée par des motifs impropres à caractériser une exonération du bailleur, a privé sa décision de base légale;

LA PROCÉDURE A SUIVRE POUR FAIRE CONSTATER LE CARACTÈRE INSALUBRE ET DANGEREUX DU LOGEMENT

1/ Faites constater les désordres par un huissier. Faites bien constater le caractère dangereux et indécent du logement.

2/ Envoyez le constat d'huissier à L'AGENGE RÉGIONALE DE LA SANTÉ et demandez leur une visite ;

3/ Un inspecteur de l'ARS viendra accompagné d'une personne déléguée par la communauté de communes ou de la commune, pour constater s'il y a péril en la demeure, insalubrité ou indécence.

4/ Si L'AGENGE RÉGIONALE DE LA SANTÉ ne répond pas , envoyez votre constat à la communauté de communes mais l'ARS a pour habitude de répondre.

LE JUGE DOIT PROTÉGER LE LOCATAIRE CONTRE LE LOGEMENT INDÉCENT

RÉPÉTITION DES LOYERS VERSES PUISQU'ILS NE SONT PAS DÛS

Cour de cassation, chambre civile 3, Arrêt du 19 mars 2008, N° de pourvoi 07-12103 Rejet

Le locataire dont le logement a fait l'objet d'un arrêté préfectoral le déclarant en état d'insalubrité remédiable est fondé à agir en répétition des loyers indûment versés à son bailleur jusqu'à l'achèvement des travaux, peu important qu'il ait eu connaissance de la situation de l'immeuble

LES DOMMAGES ET INTERÊTS

Cour de cassation, chambre civile 3, Arrêt du 5 janvier 2012, N° de pourvoi 10-26130 Cassation

Vu l'article 455 du code de procédure civile

Attendu que pour débouter M. Y... de sa demande en dommages-intérêts, l'arrêt retient que celui-ci représente cette demande sans moyens nouveaux ni davantage d'éléments probants qu'en première instance, qu'il ne saurait tirer grief du défaut de consignation de l'avance sur frais de l'expertise, ayant lui-même ôté tout intérêt à cette mesure en quittant les lieux un mois après l'audience des plaidoiries et que s'agissant d'une mesure d'information, expressément ordonnée avant dire droit sur l'imputabilité d'éventuels désordres restant à établir et rendue caduque par l'extinction des liens contractuels par le propre fait du locataire, le rejet de sa demande reconventionnelle d'indemnisation s'impose en cet état

Qu'en statuant ainsi, alors que M. Y... réclamait des dommages-intérêts non seulement pour avoir dû quitter des lieux loués insalubres dont il avait vainement demandé la remise en état, mais également pour y avoir vécu, la cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences du texte susvisé.

Cour de cassation, chambre civile 3, Arrêt du 21 mars 2012 pourvoi N° 11-14838 Cassation

Vu l'article 3 du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002, ensemble les articles 1719 du code civil et 6 de la loi du 6 juillet 1989

Attendu que le logement décent comporte les éléments d'équipement et de confort suivants : une installation sanitaire intérieure au logement comprenant un wc, séparé de la cuisine et de la pièce où sont pris les repas, et un équipement pour la toilette corporelle, comportant une baignoire ou une douche, aménagé de manière à garantir l'intimité personnelle, alimenté en eau chaude et froide et muni d'une évacuation des eaux usées ; que l'installation sanitaire d'un logement d'une seule pièce peut être limitée à un wc extérieur au logement à condition que ce wc soit situé dans le même bâtiment et facilement accessible

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 10 décembre 2009), que Mme X..., locataire d'un logement appartenant aux consorts Y..., a assigné ceux-ci aux fins d'obtenir leur condamnation à procéder à la mise aux normes de ce logement par l'installation d'un wc intérieur, la réduction du loyer et le paiement d'une indemnité pour le retard apporté à ces travaux

Attendu que pour rejeter ces demandes l'arrêt retient que, dans la mesure où il n'existe qu'une seule pièce, l'article 3 du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 permet de limiter l'installation sanitaire à un wc extérieur au logement à condition qu'il soit situé dans le même bâtiment et facilement accessible, que tel est le cas en l'espèce, un wc étant situé au même étage que les lieux loués

Qu'en statuant ainsi, alors qu'elle avait relevé que le logement pris à bail par Mme X... comportait une pièce disposant d'un volume habitable en conformité avec la norme réglementaire qu'elle a qualifiée de pièce principale et qu'il existait un mur de séparation à l'intérieur du logement, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations d'où il ressortait que le logement ne comportait pas qu'une seule pièce, a violé les textes susvisés.

CONDITIONS MINIMUMS D'UN LOGEMENT DÉCENT

Article R 111-3 du Code de la construction et de l'habitation

Tout logement doit :

a) Être pourvu d'une installation d'alimentation en eau potable et d'une installation d'évacuation des eaux usées ne permettant aucun refoulement des odeurs ;

b) Comporter au moins une pièce spéciale pour la toilette, avec une douche ou une baignoire et un lavabo, la douche ou la baignoire pouvant toutefois être commune à cinq logements au maximum, s'il s'agit de logements d'une personne groupés dans un même bâtiment ;

c) Être pourvu d'un cabinet d'aisances intérieur au logement, le cabinet d'aisances pouvant toutefois être commun à cinq logements au maximum s'il s'agit de logements d'une personne et de moins de 20 mètres carrés de surface habitable et à condition qu'il soit situé au même étage que ces logements ; le cabinet d'aisances peut ne former qu'une seule pièce avec la pièce spéciale pour la toilette mentionnée au b ;

d) Comporter un évier muni d'un écoulement d'eau et un emplacement aménagé pour recevoir des appareils de cuisson.

Les règles de construction et d'installation des fosses septiques et appareils analogues sont fixées par un arrêté conjoint du ministre chargé de la santé et du ministre chargé de la construction et de l'habitation.

Les immeubles collectifs comportent un local clos et ventilé pour le dépôt des ordures ménagères avant leur enlèvement

Le Décret n° 2014-1342 du 6 novembre 2014 modifiant les règles générales de construction applicables aux bâtiments d'habitation a supprimé en son article 1 :

« et ne communiquant pas directement avec les cuisines et les salles de séjour »

La LOI n° 2011-725 du 23 juin 2011 porte dispositions particulières relatives aux quartiers d'habitat informel et à la lutte contre l'habitat indigne dans les départements et régions d'outre-mer

En métropole, l'article 187 de la loi dite de "modernisation sociale" n° 2002-73 du 17 janvier 2002 qui modifie notamment l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 et son décret d'application n° 2002-120 du 30 janvier 2002 (voir ci dessous) interdisent toute location non conforme à un minimum de confort sous peine pour le propriétaire de  se voir diminuer le loyer par le tribunal d'instance. L'annulation de l'obligation de payer un loyer par le locataire et l'obligation d'être reloger par le bailleur peuvent aussi être ordonnées par le tribunal d'instance.

Cour de cassation, chambre civile 3, Arrêt du 4 juin 2014, N° de pourvoi 13-12314 cassation partielle

Vu l'article 6, alinéa 1er, de la loi du 6 juillet 1989, ensemble l'article 1719 du code civil ;

Attendu que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Poitiers, 18 avril 2012), que par acte du 17 juin 2000, M. X... a donné à bail à M. Y... et à Mme Z... (les consorts Y...-Z...) un local à usage d'habitation ; que la SCI Marie G (la SCI) a acquis ledit logement en avril 2002 ; que le préfet de la Charente-Maritime a, par arrêté du 28 août 2009, décidé du traitement d'urgence de la situation d'insalubrité du logement eu égard à la présence de peintures dégradées au plomb accessibles et à la prolifération importante de rongeurs ; qu'il a déclaré le logement insalubre par arrêté du 30 novembre 2009, relevant la présence de peintures dégradées contenant du plomb, la présence de rats, l'absence d'éclairage naturel suffisant, l'absence d'aération suffisante de certaines pièces et une installation électrique vétuste ; que les consorts Y...-Z... ont assigné la SCI en paiement de dommages-intérêts pour les préjudices de jouissance, matériels et moraux subis depuis avril 2002 ;

Attendu que pour allouer une certaine somme aux consorts Y...-Z... au titre de leur préjudice de jouissance, l'arrêt retient que la SCI établit avoir fait intervenir des entreprises spécialisées en dératisation en 2002 et 2003, en plomberie en 2003, en peinture en 2003 et 2004, et en électricité en 2008, que le bailleur a donc toujours répondu aux demandes des locataires, que les difficultés relevées par les arrêtés préfectoraux ne lui ont été signalées qu'en 2009, que la sur-occupation du logement a contribué à en accentuer la dégradation, que les autres logements du même immeuble n'attirent pas les rats, que la présence de rongeurs n'est ainsi pas seulement imputable au bailleur, qu'il ne peut être reproché à la SCI, qui n'était pas avisée des difficultés d'occupation, de ne pas être intervenue plus tôt et que le préjudice de jouissance ne doit être indemnisé qu'à compter du 1er janvier 2009, jusqu'au 1er septembre 2009, date de la résiliation du bail ;

Qu'en statuant ainsi, alors que l'indemnisation du preneur pour les troubles de jouissance subis du fait du manquement par le bailleur à son obligation de délivrance d'un logement décent n'est pas subordonnée à une mise en demeure du bailleur, la cour d'appel, qui a constaté que la SCI n'avait pas délivré aux consorts Y...-Z... un logement décent, a violé les textes susvisés

Article 6 de la loi du 6 juillet 1989

Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. Un décret en Conseil d'Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée.

Les caractéristiques correspondantes sont définies par décret en Conseil d'Etat pour les locaux à usage de résidence principale ou à usage mixte mentionnés au deuxième alinéa de l'article 2 et les locaux visés aux 1° à 3° du même article, à l'exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques.

Le bailleur est obligé :

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;

b) D'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l'état des lieux, auraient fait l'objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;

c) D'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués ;

d) De ne pas s'opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée.

Article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989

Si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l'article 6, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu'il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours. A défaut d'accord entre les parties ou à défaut de réponse du propriétaire dans un délai de deux mois, la commission départementale de conciliation peut être saisie et rendre un avis dans les conditions fixées à l'article 20. La saisine de la commission ou la remise de son avis ne constitue pas un préalable à la saisine du juge par l'une ou l'autre des parties.

L'information du bailleur par l'organisme payeur de son obligation de mise en conformité du logement, telle que prévue aux articles L. 542-2 et L. 831-3 du code de la sécurité sociale, tient lieu de demande de mise en conformité par le locataire.

Le juge saisi par l'une ou l'autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu'à l'exécution de ces travaux. Le juge transmet au représentant de l'Etat dans le département l'ordonnance ou le jugement constatant que le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l'article 6.

LES CARACTÉRISTIQUES DU LOGEMENT DÉCENT

Le Décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent est pris pour l'application de l'article 187 de la loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbains.

ARTICLE 1

Un logement décent est un logement qui répond aux caractéristiques définies par le présent décret.

ARTICLE 2

Le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :

1. Il assure le clos et le couvert. Le gros oeuvre du logement et de ses accès est en bon état d'entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d'eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d'eau dans l'habitation. Pour les logements situés dans les départements d'outre-mer, il peut être tenu compte, pour l'appréciation des conditions relatives à la protection contre les infiltrations d'eau, des conditions climatiques spécifiques à ces départements ;

2. Les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage ;

3. La nature et l'état de conservation et d'entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ;

4. Les réseaux et branchements d'électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d'eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d'usage et de fonctionnement ;

5. Les dispositifs d'ouverture et de ventilation des logements permettent un renouvellement de l'air adapté aux besoins d'une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements ;

6. Les pièces principales, au sens du troisième alinéa de l'article R. 111-1 du code de la construction et de l'habitation, bénéficient d'un éclairement naturel suffisant et d'un ouvrant donnant à l'air libre ou sur un volume vitré donnant à l'air libre.

Le Décret n° 2017-312 du 9 mars 2017 modifiant le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent pris pour application de l'article 187 de la loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbains, à partir du 1er janvier 2018.

L'Arrêté du 3 août 2016 porte réglementation des installations électriques des bâtiments d'habitation.

La norme NFC 15-100 est la norme applicable des réseaux électriques à l'intérieur des logements.

ARTICLE 3

Le logement comporte les éléments d'équipement et de confort suivants :

1. Une installation permettant un chauffage normal, munie des dispositifs d'alimentation en énergie et d'évacuation des produits de combustion et adaptée aux caractéristiques du logement. Pour les logements situés dans les départements d'outre-mer, il peut ne pas être fait application de ces dispositions lorsque les conditions climatiques le justifient ;

Cour de cassation, chambre civile 3, Arrêt du 4 juin 2014, N° de pourvoi 13-17289 rejet

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Grenoble, 19 février 2013), que Mme X..., locataire d'un logement appartenant à la Société dauphinoise pour l'habitat, a assigné la bailleresse afin, notamment, de l'entendre condamner à mettre en place une installation de chauffage ;

Attendu que la Société dauphinoise pour l'habitat fait grief à l'arrêt d'accueillir la demande alors, selon le moyen :

1°/ que le logement répond aux exigences de l'article 3 du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002, cité par l'arrêt, dès lors qu'il dispose d'une alimentation en électricité ou gaz de ville, ainsi que d'un conduit d'évacuation des fumées ; que le décret n'impose pas l'installation des appareils de chauffage eux-mêmes ; qu'en décidant pourtant que le logement n'était pas conforme aux exigences du décret parce qu'il ne disposait pas d'appareils de chauffage, la cour d'appel, ajoutant au décret n° 2002-120 une condition qu'il n'exige pas, a violé ledit décret ;

2°/ que le contrat de bail prévoyait la mise à disposition d'un logement sans appareil de chauffage, moyennant un loyer adapté en conséquence ; qu'en obligeant le propriétaire à installer un tel appareil en violation des obligations convenues entre les parties, la cour d'appel a violé l'article 1134 du code civil, ensemble la convention des parties ;

Mais attendu, d'une part, qu'ayant exactement retenu que la seule alimentation en électricité ne pouvait être considérée comme un équipement ou une installation permettant un chauffage normal du logement, la cour d'appel, qui a constaté que les lieux étaient dépourvus d'appareil de chauffage, en a déduit, à bon droit, que la bailleresse avait manqué à son obligation de délivrer un logement décent ;

Attendu, d'autre part, que l'obligation pour le bailleur de délivrer un logement décent étant d'ordre public, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de prendre en compte les stipulations du bail prévoyant la livraison d'un logement sans appareil de chauffage en contrepartie d'un loyer réduit, a condamné à bon droit la bailleresse à mettre en place une installation de chauffage

2. Une installation d'alimentation en eau potable assurant à l'intérieur du logement la distribution avec une pression et un débit suffisants pour l'utilisation normale de ses locataires ;

3. Des installations d'évacuation des eaux ménagères et des eaux-vannes empêchant le refoulement des odeurs et des effluents et munies de siphon ;

4. Une cuisine ou un coin cuisine aménagé de manière à recevoir un appareil de cuisson et comprenant un évier raccordé à une installation d'alimentation en eau chaude et froide et à une installation d'évacuation des eaux usées ;

5. Une installation sanitaire intérieure au logement comprenant un w.-c., séparé de la cuisine et de la pièce où sont pris les repas, et un équipement pour la toilette corporelle, comportant une baignoire ou une douche, aménagé de manière à garantir l'intimité personnelle, alimenté en eau chaude et froide et muni d'une évacuation des eaux usées. L'installation sanitaire d'un logement d'une seule pièce peut être limitée à un w.-c. extérieur au logement à condition que ce w.-c. soit situé dans le même bâtiment et facilement accessible ;

6. Un réseau électrique permettant l'éclairage suffisant de toutes les pièces et des accès ainsi que le fonctionnement des appareils ménagers courants indispensables à la vie quotidienne.

Dans les logements situés dans les départements d'outre-mer, les dispositions relatives à l'alimentation en eau chaude prévues aux 4 et 5 ci-dessus ne sont pas applicables.

ARTICLE 4

Le logement dispose au moins d'une pièce principale ayant soit une surface habitable au moins égale à 9 mètres carrés et une hauteur sous plafond au moins égale à 2,20 mètres, soit un volume habitable au moins égal à 20 mètres cubes.

La surface habitable et le volume habitable sont déterminés conformément aux dispositions des deuxième et troisième alinéas de l'article R. 111-2 du code de la construction et de l'habitation.

ARTICLE 5

Le logement qui fait l'objet d'un arrêté d'insalubrité ou de péril ne peut être considéré comme un logement décent.

ARTICLE 6

Les travaux d'amélioration prévus à l'article 1er de la loi du 12 juillet 1967 susvisée sont ceux qui ont pour but exclusif de mettre les locaux en conformité avec tout ou partie des dispositions des articles 1er à 4 du présent décret, sans aboutir à dépasser les caractéristiques qui y sont définies.

Les articles 1er, 5 à 14 et 17 du décret du 9 novembre 1968 susvisé sont abrogés.

LE DÉCRET PREVU PAR L'ARTICLE 25 DE LA LOI N° 86-1290 DU 23 DÉCEMBRE 1986

Article 1er du Décret n°87-149 du 6 mars 1987 fixant les conditions minimales de confort et d'habitabilité auxquelles doivent répondre les locaux mis en location

Les normes mentionnées à l'article 25 de la loi du 23 décembre 1986 susvisée sont les suivantes :

1° Les logements à usage d'habitation ou la partie de locaux à usage mixte professionnel et d'habitation destinée à l'habitation doivent présenter les caractéristiques ci-après :

a) Composition et dimensions :

Un logement comprend au minimum une pièce d'habitation et les pièces de service attenantes suivantes : cuisine ou coin cuisine, salle d'eau et cabinet d'aisances, celui-ci pouvant être situé dans la salle d'eau ; cette pièce d'habitation doit avoir au moins neuf mètres carrés lorsque la cuisine est séparée ou au moins douze mètres carrés lorsqu'il existe un coin cuisine.

La hauteur sous plafond des pièces d'habitation et de la cuisine est égale au moins à deux mètres vingt. Toutefois, celle-ci peut être inférieure à deux mètres vingt, sans être inférieure à deux mètres, à condition que le logement n'ait pas subi de division en hauteur depuis le 1er septembre 1948.

La surface habitable est déterminée conformément à l'article R. 111-2 du code de la construction et de l'habitation.

b) Ouverture et ventilation :

Toute pièce d'habitation est pourvue d'un ouvrant donnant à l'extérieur du bâtiment permettant une aération et un éclairement suffisants et assurant le bon usage du logement et la conservation du bâtiment.

Toute pièce de service est pourvue d'un ouvrant donnant à l'extérieur du bâtiment ou, à défaut, est équipée d'un système d'évacuation débouchant à l'extérieur du bâtiment et assurant le bon usage du logement et la conservation de ce bâtiment.

c) Cuisine ou coin cuisine :

La cuisine ou le coin cuisine est intérieur et comprend un évier avec siphon raccordé à une chute d'eaux usées, sur lequel sont installées l'eau potable froide et l'eau chaude. La cuisine ou le coin cuisine est aménagé de manière à pouvoir recevoir un appareil de cuisson (à gaz ou électrique) ou possède un conduit d'évacuation de fumée en bon état.

d) Salle d'eau et cabinet d'aisances :

La salle d'eau est intérieure au logement, constitue une pièce séparée et comporte une baignoire ou une douche et un lavabo munis de siphons et alimentés en eau chaude et froide.

Le cabinet d'aisances est intérieur au logement, constitue une pièce séparée, à moins qu'il ne fasse partie de la salle d'eau, et est pourvu d'une cuvette à l'anglaise et d'une chasse d'eau. S'il est équipé d'une fosse étanche, la chasse d'eau peut être remplacée par un simple effet d'eau.

Le cabinet d'aisances est séparé de la cuisine et de la pièce où sont pris les repas.

Les sols sont étanches et les parois situées autour de la douche et de la baignoire sont protégées contre les infiltrations.

e) Gaz et électricité :

Le logement est alimenté en électricité, et, le cas échéant, en gaz. Ces alimentations, ainsi que la ventilation des pièces où le gaz est utilisé, répondent aux besoins normaux des usagers ; ces installations doivent assurer la sécurité des utilisateurs.

Les nouvelles installations électriques et les nouvelles alimentations en gaz éventuelles, ainsi que la ventilation des pièces où le gaz est utilisé, sont conformes à la réglementation.

f) Eau :

Les installations d'eau intérieures au logement assurent la permanence de la distribution avec une pression et un débit suffisants.

2° La partie des locaux à usage professionnel ainsi que les locaux professionnels obéissent à la législation en vigueur en matière d'hygiène et de sécurité des travailleurs.

3° Les sols, murs, plafonds des logements ou locaux ci-dessus ne présentent pas d'infiltration ni de remontée d'eau. Les ouvrants sont étanches à l'eau et en bon état de fonctionnement.

4° L'immeuble ne présente pas de défaut d'entretien grave. Le gros œuvre (murs, charpentes, escaliers, planchers, balcons) est en bon état d'entretien.

La couverture, ses raccords et ses accessoires sont étanches.

LES APL NE PEUVENT PAS ÊTRE VERSÉES POUR UN LOGEMENT INDÉCENT

Les loyers ne sont dus, par conséquent les APL ne peuvent pas être versés.

Article L 831-3 du code de sécurité sociale

I. - Le versement de l'allocation de logement est soumis :

1° Aux dispositions des deux premiers alinéas de l'article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986, relatives à l'obligation pour le bailleur de remettre au locataire un logement décent présentant les caractéristiques correspondantes ;

2° A des conditions de peuplement définies par voie réglementaire.

II. - Lorsque le logement ne satisfait pas aux caractéristiques imposées au 1° du I et que l'organisme payeur ou un organisme dûment habilité par ce dernier a constaté que le logement ne constitue donc pas un logement décent au sens de l'article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 précitée, l'allocation de logement n'est pas versée au locataire ou au propriétaire mais est conservée par l'organisme payeur pendant un délai maximal de dix-huit mois. L'organisme payeur notifie au propriétaire le constat établissant que le logement ne remplit pas les conditions requises pour être qualifié de logement décent et l'informe qu'il doit mettre celui-ci en conformité dans le délai maximal précité pour que l'allocation de logement conservée lui soit versée. Durant ce délai, le locataire s'acquitte du montant du loyer et des charges récupérables, diminué du montant des allocations de logement dont il aura été informé par l'organisme payeur, sans que cette diminution puisse fonder une action du bailleur à l'encontre du locataire pour obtenir la résiliation du bail.

Pour l'application de l'article 20-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 précitée, l'information du bailleur, par l'organisme payeur, sur son obligation de mise en conformité du logement, dont le locataire est également destinataire, tient lieu de demande de mise en conformité par le locataire dans le cas où ce dernier saisit la commission départementale de conciliation. L'information du locataire reproduit les dispositions de ce même article et précise l'adresse de la commission départementale de conciliation. Dès que le constat de mise en conformité du logement est établi par l'organisme payeur ou par un organisme dûment habilité par ce dernier, le montant de l'allocation de logement conservée par l'organisme payeur est versé au propriétaire.

L'organisme payeur informe le bailleur de l'existence d'aides publiques et des lieux d'information possibles pour réaliser les travaux de mise en conformité du logement.

III. - Si le logement ne répond toujours pas aux caractéristiques mentionnées au 1° du I du présent article à l'issue du délai de mise en conformité mentionné au premier alinéa du II :

1° Le bénéfice de l'allocation de logement conservée par l'organisme payeur au titre de la période durant laquelle il a été fait application du premier alinéa du II est définitivement perdu. Le propriétaire ne peut demander au locataire le paiement de la part de loyer non perçue correspondant au montant de l'allocation conservée ;

2° L'allocation de logement, le cas échéant recalculée dans le cas où un nouveau loyer est fixé par le juge, peut, à titre exceptionnel, dans des cas fixés par décret, en vue de permettre l'achèvement d'une mise en conformité engagée, de prendre en compte l'action du locataire pour rendre son logement décent par la voie judiciaire ou de prévenir des difficultés de paiement du loyer ou de relogement du locataire, être maintenue par décision de l'organisme payeur et conservée par ce dernier, pour une durée de six mois renouvelable une fois. Durant ce délai, le locataire s'acquitte du montant du loyer et des charges récupérables, diminué du montant des allocations de logement dont il aura été informé par l'organisme payeur sans que cette diminution puisse fonder une action du bailleur à l'encontre du locataire pour obtenir la résiliation du bail.

Dès que le constat de mise en conformité du logement est établi, le montant de l'allocation de logement conservée par l'organisme payeur est versé au propriétaire. Si le logement ne répond toujours pas aux caractéristiques mentionnées au 1° du I du présent article à l'issue de ce délai, le bénéfice de l'allocation de logement conservée par l'organisme payeur au titre de la période durant laquelle il a été fait application du 2° du présent III est définitivement perdu. Le propriétaire ne peut demander au locataire le paiement de la part de loyer non perçue correspondant au montant de l'allocation conservée.

IV. - A chaque changement de locataire, s'il est de nouveau constaté que le logement n'est pas conforme aux caractéristiques mentionnées au 1° du I, l'allocation de logement n'est pas versée au nouveau locataire ou au propriétaire mais est conservée par l'organisme payeur pour une durée de six mois, éventuellement prolongée par décision de cet organisme, à titre exceptionnel, dans les cas définis par le décret mentionné au 2° du III, pour une durée de six mois. Durant ce délai, le locataire s'acquitte du montant du loyer et des charges récupérables, diminué du montant des allocations de logement dont il aura été informé par l'organisme payeur sans que cette diminution puisse fonder une action du bailleur à l'encontre du locataire pour obtenir la résiliation du bail.

Dès que le constat de mise en conformité du logement est établi ou si le logement ne répond toujours pas aux caractéristiques mentionnées au 1° du I du présent article à l'issue de ce délai, il est procédé conformément au dernier alinéa du III.

V. - Lorsque le montant de l'allocation de logement conservée par l'organisme payeur en application des II à IV est versé au propriétaire après que le constat de mise en conformité du logement a été établi, le propriétaire verse, le cas échéant, au locataire la part de l'allocation de logement conservée qui excède le montant du loyer et des charges récupérables.

VI. - Outre les cas mentionnés aux II à IV, l'allocation de logement peut être accordée à titre dérogatoire et pendant une durée déterminée, dans des conditions fixées par décret.

VII. - Toutefois, lorsque le demandeur est hébergé dans une unité ou un centre de long séjour visé au deuxième alinéa de l'article L. 831-1, l'allocation de logement peut être versée dès lors que l'établissement apporte la preuve qu'il a engagé un programme d'investissement destiné à assurer, dans un délai de trois ans, la conformité totale aux normes fixées en application du 1° du I et que ce programme a donné lieu à l'inscription à son budget, approuvé par l'autorité administrative, de la première tranche des travaux. La transmission de cette preuve à l'organisme payeur vaut constat de mise en conformité du logement pour l'application des II à V.

Cour de Cassation chambre civile 2, arrêt du 29 novembre 2012, pourvoi n° 11-20091 Rejet

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 3 mars 2010), que la caisse d'allocations familiales des Bouches-du-Rhône (la caisse), estimant que les habitations données à bail par M. X..., propriétaire d'une yourte, d'un chalet et d'une maison mobile installés à Puyricard, n'étaient pas conformes aux normes de décence et de salubrité exigées pour le versement de l'allocation de logement sociale, a réclamé à l'intéressé les sommes qu'il avait directement perçues à ce titre de 2004 à 2007 ; que ce dernier a contesté cette demande devant une juridiction de sécurité sociale

Sur le premier moyen :

Attendu que M. X... fait grief à l'arrêt de le condamner à rembourser à la caisse le montant des allocations qu'il avait perçues, alors, selon le moyen, que lorsque l'organisme payeur a versé une allocation indue et que le bailleur ou le prêteur justifie avoir déduit cette l'allocation du montant du loyer et des charges, le trop-perçu est recouvré auprès de l'allocataire ; qu'en l'espèce, M. X... a soutenu dans ses conclusions d'appel qu'il avait déduit l'allocation du montant des loyers, ce qui n'était pas contesté ; qu'en déclarant cependant recevable l'action en répétition de l'indu dirigée contre M. X..., la cour d'appel a violé l'article L. 835-2 du code de la sécurité sociale ;

Mais attendu qu'il résulte de l'alinéa 4 de l'article L. 835-2 du code de la sécurité sociale que l'allocation ne peut être versée au bailleur que si le logement répond aux exigences prévues au premier alinéa de l'article L. 831-3 du même code ;

Que la cour d'appel a jugé à bon droit que l'action de la caisse dirigée contre le bailleur était recevable sur le fondement des articles 1235 et 1376 du code civil

Mais attendu que l'arrêt retient que le décret du 30 janvier 2002 définit le logement ouvrant droit à ces allocations comme étant celui qui répond aux caractéristiques qu'il énumère et définit ; qu'au regard de ces dispositions, le rapport de M. Z... contient des indications largement insuffisantes sur les logements qu'il était chargé d'examiner et que ses appréciations sur leur " salubrité " sont sans intérêt puisqu'étrangères aux critères de décence qu'il se devait de rechercher ; que ce rapport n'ayant pas répertorié méthodiquement ces divers points de contrôle, le tribunal était fondé à en écarter les conclusions pour chacune des trois " structures " litigieuses ; que les documents versés aux débats par M. X..., outre leur caractère non contradictoire, encourent les mêmes critiques ; qu'ainsi, des analyses de l'eau du forage n'ont été réalisées qu'en date des 13 mars et 11 avril 2007, ce qui permet de confirmer les doutes existants au moment du contrôle de la caisse fin 2006, puisqu'aucune analyse antérieure ne semble avoir été faite et qu'aucune analyse postérieure n'est versée aux débats ; que l'expertise de M. Y... date de mai 2009 et que M. X... n'a pas expliqué pour quelle raison il n'avait pas voulu y associer la caisse afin de la rendre contradictoire ; que les services d'hygiène de la ville d'Aix-en-Provence ont relevé que les trois structures sont dépourvues de gros-oeuvre ou réalisées selon une technique légère, que les réseaux et branchements électriques n'ont fait l'objet d'aucun contrôle de conformité par le CONSUEL, que la ventilation des trois logements n'est pas organisée, que leur étanchéité et leur isolation thermique ne sont pas suffisantes, que les installations sanitaires ne sont pas conformes, que l'évaluation globale de l'oxyde de carbone est mauvaise, d'où un risque pour la sécurité des occupants ;

Que de ces constatations et énonciations, relevant de son pouvoir souverain d'appréciation de la valeur et la portée des éléments de preuve produits aux débats, la cour d'appel a pu, sans inversion de la charge de la preuve ni dénaturation, déduire que les trois structures ayant permis à M. X... de percevoir les allocations de logement litigieuses ne répondaient pas aux exigences légales de sorte que l'action en remboursement dirigée contre celui-ci était justifiée

Art. R. 831-19 du Code de la sécurité sociale

Si l'allocataire fait simultanément l'objet de la procédure de conservation de l'allocation de logement prévue aux II à IV de l'article L. 831-3 et de la procédure de bénéfice dérogatoire de l'allocation de logement prévue à l'article R. 831-13-1 lorsque le logement est surpeuplé au regard de sa superficie, les dispositions suivantes sont applicables :
1° Si le logement n'est toujours pas décent à l'expiration de la procédure de conservation de l'allocation de logement, cette dernière est suspendue, même si la période de bénéfice dérogatoire de l'allocation de logement au titre de l'article R. 831-13-1 n'est pas expirée ;
2° Si le logement est toujours surpeuplé au regard de sa superficie à l'expiration de la période de bénéfice dérogatoire de l'allocation de logement à ce titre, cette dernière est suspendue, même si la procédure de conservation de l'allocation de logement prévue aux II à IV de l'article L. 831-3 est toujours en cours.
Le bénéfice de l'allocation de logement au titre de l'article R. 831-13-1 ne fait pas obstacle à sa conservation par l'organisme payeur telle que prévue aux II à IV de l'article L. 831-3 pour les sommes dues pendant la période de conservation.
Dans tous les cas, l'organisme payeur informe le bailleur de la suspension de l'allocation de logement.

Art. D. 542-14-1 du Code de la sécurité sociale

Le logement au titre duquel le droit à l'allocation de logement est ouvert doit être occupé à titre de résidence principale et répondre aux conditions suivantes :

1° Remplir les caractéristiques de logement décent telles que définies par le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent pris pour l'application des premier et deuxième alinéas de l'article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée tendant à améliorer les rapports locatifs.

Lorsque le logement ne répond pas aux caractéristiques mentionnées à l'alinéa précédent ou lorsque le propriétaire n'a pas produit l'attestation mentionnée au I de l'article D. 542-17, l'allocation de logement peut être accordée, à titre dérogatoire, par l'organisme payeur :

a) Aux personnes locataires, pour une durée de six mois, pour leur permettre de demander la mise en conformité du logement dans les conditions fixées à l'article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 susvisée ou d'engager une action en justice en application du c de l'article 6 de la même loi. L'organisme payeur doit en informer son conseil d'administration et le préfet. En cas de refus de dérogation, le préfet doit également être tenu informé ;

b) Aux personnes logées en hôtel meublé ou en pension de famille, pour une durée d'un an. L'organisme payeur doit en informer son conseil d'administration et le préfet.

Le préfet désigne alors, dans le cadre du plan départemental pour le logement des personnes défavorisées mentionné aux articles 2 et suivants de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990, un organisme privé ou public aux fins de proposer au propriétaire une solution adaptée d'amélioration du logement ou à l'allocataire une solution de relogement correspondant à ses besoins et à ses possibilités.

Cette dérogation peut être prorogée pour six mois par le conseil d'administration de l'organisme payeur si les travaux de mise aux normes, bien que décidés, n'ont pas encore pu être achevés à l'issue de la première année ou si la solution de relogement bien qu'acceptée par l'allocataire n'a pas encore pris effet dans le même délai.

En cas de refus de dérogation, le préfet doit également être tenu informé ;

c) Aux personnes visées à l'article D. 542-24. L'organisme payeur doit en informer son conseil d'administration et le préfet.

Ce dernier saisit le comité de pilotage du plan départemental pour le logement des personnes défavorisées mentionné ci-dessus afin qu'il examine avec l'allocataire une solution adaptée d'amélioration du logement. La dérogation est maintenue, sauf avis contraire du comité de pilotage.

En cas de refus de dérogation, le préfet doit également être tenu informé.

2° Présenter une surface habitable globale au moins égale à seize mètres carrés pour un ménage sans enfant ou deux personnes, augmentée de neufs mètres carrés par personne en plus dans la limite de soixante-dix mètres carrés pour huit personnes et plus.

Art. D. 542-14-1 du Code de la sécurité sociale

Les cas prévus au 2° du III de l'article L. 542-2 sont les suivants :
1° Le bailleur du logement apporte la preuve auprès de l'organisme payeur qu'il a engagé les travaux de mise en conformité en vue d'un achèvement dans un délai de six mois. Le renouvellement de ce délai de six mois ne peut être accordé que si le propriétaire apporte la preuve que la réalisation des travaux nécessite un délai supérieur ou que le retard dans l'avancement des travaux ne lui est pas imputable ;
2° Le locataire du logement a engagé une action en justice toujours en cours fondée sur la méconnaissance par le bailleur de l'article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 ;
3° L'allocation de logement hors charges constitue plus de la moitié du dernier loyer brut hors charges connu de l'organisme payeur. A l'issue du délai de six mois prévu au 2° du III de l'article L. 542-2, un deuxième renouvellement de six mois ne peut être accordé que si l'allocataire apporte la preuve qu'il n'était manifestement pas en mesure d'entreprendre les démarches prévues au 2° ou au 5° au cours du délai précédent ;
4° L'allocataire en situation d'impayé de loyers au sens de l'article D.542-19 bénéficie du maintien de l'allocation de logement au titre de l'article L. 542-2-1 ;
5° Le locataire du logement apporte la preuve soit qu'il a accompli des actes positifs et récents en vue de trouver un nouveau logement ou a saisi la commission de médiation prévue à l'article L. 441-2-3 du code de la construction et de l'habitation, soit qu'il n'était manifestement pas en mesure de trouver un logement. A l'issue du délai de six mois prévu au 2° du III de l'article L. 542-2, un deuxième renouvellement de six mois ne peut être accordé que si l'allocataire apporte la preuve qu'il n'était manifestement pas en mesure de trouver un logement au cours du délai précédent.

Art. D. 542-14-2 du Code de la sécurité sociale

Les organismes mentionnés au II de l'article L. 542-2 sont habilités, au vu de leur expertise professionnelle, par convention conclue avec l'organisme payeur. L'organisme payeur ne peut habiliter un organisme de droit privé que si celui-ci est en règle au regard de ses obligations fiscales et sociales et s'il n'a pas fait l'objet de condamnation pénale définitive en rapport avec son activité depuis au moins cinq ans. L'habilitation ne porte que sur les logements pour lesquels l'organisme payeur verse une allocation de logement.

Art. D. 542-14-3 du Code de la sécurité sociale

Si l'allocataire fait simultanément l'objet de la procédure de conservation de l'allocation de logement prévue aux II à IV de l'article L. 542-2 et de la procédure prévue à l'article D. 542-2 ou à l'article D. 542-15 lorsque le logement est surpeuplé au regard de sa superficie, les dispositions suivantes sont applicables :
1° Si le logement n'est toujours pas décent à l'expiration de la procédure de conservation de l'allocation de logement, cette dernière est suspendue, même si la période de bénéfice dérogatoire de l'allocation de logement au titre de l'article D. 542-2 ou de l'article D. 542-15 n'est pas expirée ;
2° Si le logement est toujours surpeuplé au regard de sa superficie à l'expiration de la période de bénéfice dérogatoire de l'allocation de logement à ce titre, cette dernière est suspendue, même si la procédure de conservation de l'allocation de logement prévue aux II à IV de l'article L. 542-2 est toujours en cours.
Le bénéfice de l'allocation de logement au titre des articles D. 542-2 et D. 542-15 ne fait pas obstacle à sa conservation par l'organisme payeur telle que prévue aux II à IV de l'article L. 542-2 pour les sommes dues pendant la période de conservation.
Dans tous les cas, l'organisme payeur informe le bailleur de la suspension de l'allocation de logement.

DES VÉRIFICATIONS SUR PLACE SONT POSSIBLES

Article L 831-7 du code de sécurité sociale

Les informations nécessaires à l'appréciation des conditions d'ouverture, au maintien des droits et au calcul de l'allocation de logement, notamment les ressources, peuvent être obtenues par les organismes et services chargés du paiement de cette allocation selon les modalités de l'article L. 114-14.

Sans préjudice des sanctions pénales encourues, la fraude, la fausse déclaration, l'inexactitude ou le caractère incomplet des informations recueillies en application du premier alinéa du présent article exposent l'allocataire, le demandeur ou le bailleur aux sanctions et pénalités prévues à l'article L. 114-17 du code de la sécurité sociale.

Lorsque les informations ne peuvent pas être obtenues dans les conditions prévues au premier alinéa, les allocataires, les demandeurs ou les bailleurs les communiquent par déclaration aux organismes chargés du paiement de cette allocation. Ces organismes peuvent contrôler les déclarations des bailleurs, afin de vérifier notamment l'existence ou l'occupation du logement pour lequel l'allocation de logement est perçue.

Ces organismes sont également habilités à faire vérifier sur place si le logement satisfait aux exigences visées aux 1° et 2° du I de l'article L. 831-3. Le maire ou toute association de défense des droits des locataires affiliée à une association siégeant à la Commission nationale de concertation peuvent, s'il est porté à leur connaissance l'existence d'un immeuble ou d'un groupe d'immeubles habité ne satisfaisant pas aux exigences de décence telles que définies par l'article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 précitée, saisir les organismes et services chargés du paiement de l'allocation. Le même droit est reconnu à la direction départementale des affaires sanitaires et sociales.

Le contrôle des déclarations des demandeurs ou des bénéficiaires de l'allocation de logement ou des bailleurs est assuré par le personnel assermenté desdits organismes.

ELLES PEUVENT ÊTRE DEMANDEES PAR UN CITOYEN, L'ADMINISTRATION A TROIS MOIS POUR FAIRE LA VISITE

Article 25-1-A de la loi n° 2000-321 du 12 avril 2000

Lorsqu'une demande d'un citoyen auprès de l'administration relève des prérogatives des maires au titre des articles L. 123-3 et L. 123-4, L. 129-1 à L. 129-6 et L. 511-1 à L. 511-6 du code de la construction et de 'habitation, ou des prérogatives du représentant de l'Etat dans le département définies aux articles L. 1331-22 à L. 1331-30 du code de la santé publique, le déplacement d'un agent assermenté pour établir un constat doit intervenir dans un délai de trois mois à compter de la demande.

LA LUTTE CONTRE LE LOGEMENT INDIGNE

L'ASTREINTE ADMINISTRATIVE CONTRE LE LOGEMENT INDIGNE

Le code de la construction et de l'habitation (partie réglementaire)

Section 7 : Dispositions relatives à l'astreinte administrative

Art. R. 123-56

Les conditions d'application de l'astreinte mentionnée au III de l'article L. 123-3 sont fixées par les dispositions de la section 4 du chapitre unique du titre Ier du livre V de la partie réglementaire du présent code. Le montant journalier unitaire de l'astreinte fixé en application des articles R. 511-14 et R. 511-15 est multiplié par le nombre de chambres ou logements que comporte l'établissement recevant du public.

Sous-section 4 : Dispositions relatives à l'astreinte administrative

Art. R. 129-11-1

Les conditions d'application de l'astreinte mentionnée à l'article L. 129-2 sont fixées par les dispositions de la section 4 du chapitre unique du titre Ier du livre V de la partie réglementaire du présent code ;

Le chapitre unique du titre Ier du livre V est complété par une section 4 ainsi rédigée :

Section 4 : Dispositions relatives à l'astreinte administrative

Art. R. 511-14

Le montant de l'astreinte mentionnée à l'article L. 511-2 est fixé à 20 € par logement concerné et par jour de retard dans l'exécution des mesures et travaux prescrits.

Art. R. 511-15

Lorsqu'une interdiction d'habiter ou d'utiliser les lieux a été prononcée dans l'arrêté prescrivant les mesures et travaux, le montant fixé à l'article R. 511-14 peut être porté à 50 € par logement et par jour de retard.

Art. R. 511-16

Lorsque l'astreinte est prise dans le cadre d'une procédure concernant les parties communes d'un immeuble collectif non soumis à la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, le montant journalier de l'astreinte relative aux parties communes résulte de la multiplication du montant unitaire fixé à l'article R. 511-14 par le nombre de logements que comporte l'immeuble.
Le cas échéant, cette astreinte relative aux parties communes s'ajoute à celles relatives aux parties privatives prises en application des articles L. 1331-29 du code de la santé publique et L. 123-3 et L. 511-2 du présent code.

Art. R. 511-17

Lorsque l'astreinte est prise dans le cadre d'une procédure concernant les seules parties communes d'un immeuble soumis à la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, le montant journalier unitaire de l'astreinte fixé à l'article R. 511-14 est multiplié par le nombre de lots tel qu'il figure dans l'état descriptif de division.

Art. R.511-18

A compter de la date de notification de l'arrêté prononçant l'astreinte, le montant de cette dernière est majoré de 20 % chaque mois jusqu'au constat, par un agent compétent, de la réalisation des mesures prescrites.

Art. R. 511-19

L'arrêté fixant le montant de l'astreinte mentionne les critères ayant conduit à la détermination du montant de l'astreinte, ainsi que le taux de progressivité prévu par l'article R. 511-18.

Art. R. 511-20

Le titre exécutoire nécessaire au recouvrement des astreintes mentionnées aux articles L. 123-3, L. 129-2 et L. 511-2 est établi et recouvré selon les règles définies à l'article R. 2342-4 du code général des collectivités territoriales

Art. R. 1331-12 du chapitre Ier du titre III du livre III de la première partie du code de la santé publique

Les conditions d'application de l'astreinte mentionnée au III de l'article L. 1331-29 sont fixées par les dispositions de la section 4 du chapitre unique du titre Ier du livre V de la partie réglementaire du code de la construction et de l'habitation.
Le titre exécutoire nécessaire au recouvrement des astreintes mentionnées au III de l'article L. 1331-29 est établi et émis par le préfet et recouvré selon les règles de gestion des créances étrangères à l'impôt, dans les conditions prévues aux articles 23 à 28 et 112 à 124 du décret n° 2012-1246 du 7 novembre 2012 relatif à la gestion budgétaire et comptable publique.

AVIS DU CONSEIL D'ÉTAT N° 332825 DU 2 JUILLET 2010 SUR LE LOGEMENT DÉCENT

Le Conseil d'Etat (section du contentieux, 4e et 5e sous-sections réunies),
Sur le rapport de la 4e sous-section de la section du contentieux,
Vu le jugement du 15 octobre 2009, enregistré le 19 octobre 2009 au secrétariat du contentieux du Conseil d'Etat, par lequel le tribunal administratif de Paris, avant de statuer sur le surplus de la demande présentée par M. Abdelkrim MAACHE, demeurant 1, place Maurice-Chevalier à Paris (75020), relative à la décision notifiée le 26 août 2008 de la commission de médiation de Paris le reconnaissant comme prioritaire et devant se voir attribuer un logement en urgence, a décidé, par application des dispositions de l'article L. 113-1 du code de justice administrative, de transmettre le dossier au Conseil d'Etat en soumettant à son examen les questions suivantes :
1° Le versement de l'astreinte à un fonds de l'Etat, destiné à financer des actions foncières et immobilières en faveur du logement social, prévu à l'article L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l'habitation, est-il compatible avec le droit à un recours effectif garanti par les stipulations de la Convention européenne de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales ?
2° Les dispositions du septième alinéa du I de l'article L. 441-2-3-1, issues de l'article 76 de la loi n° 2009-323 du 25 mars 2009, doivent-elles et peuvent-elles, au regard tant du principe constitutionnel de séparation des pouvoirs que des droits des demandeurs garantis par les mêmes stipulations conventionnelles, être considérées comme imposant au juge de limiter le montant de l'astreinte à celui du loyer moyen qu'elles mentionnent, ces deux montants étant appréciés sur la même période ?
3° S'il est estimé que ces dispositions permettent de calculer l'astreinte par application d'un multiple du loyer moyen de référence, dans quelle mesure le juge peut-il, dans des zones, comme Paris, où la mise en œuvre du droit au logement opposable implique une incitation de l'Etat, par l'intermédiaire du fonds d'aménagement urbain, à financer et à construire les logements indispensables à la population concernée, fixer une astreinte d'un montant pouvant, à l'issue d'un délai d'inexécution d'un an, être au moins égal à ce que coûterait à l'Etat un logement social financé en prêt locatif aidé d'intégration ?
4° Les dispositions du septième alinéa du I de l'article L. 441-2-3-1 impliquent-elles nécessairement le prononcé d'une astreinte forfaitaire, ou bien une modulation de l'astreinte en fonction de la taille de la famille du demandeur ? Autorisent-elles la prise en compte de circonstances spécifiques tenant à la situation de certaines catégories de personnes particulièrement vulnérables ?
5° De façon générale, doit-on considérer que l'indication dans la loi de ce que le montant de l'astreinte est déterminé en fonction de ce loyer, fait désormais obstacle à ce que le juge puisse moduler l'astreinte, à la hausse ou à la baisse, en fonction notamment de la célérité ou des diligences de l'Etat, que ce soit lors de la fixation de l'astreinte provisoire, ou lors de sa liquidation et de la fixation d'une nouvelle astreinte pour la période ultérieure ?
Vu les autres pièces du dossier ;
Vu la Convention européenne de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales ;
Vu le code de la construction et de l'habitation ;
Vu la loi n° 2009-323 du 25 mars 2009 ;
Vu le code de justice administrative, notamment son article L. 113-1 ;
Après avoir entendu en séance publique :
― le rapport de Mme Bethânia Gaschet, auditeur ;
― les conclusions de Mme Gaëlle Dumortier, rapporteur public,
Rend l'avis suivant :
Aux termes de l'article L. 300-1 du code de la construction et de l'habitation : « Le droit à un logement décent et indépendant (...) est garanti par l'Etat à toute personne qui (...) n'est pas en mesure d'y accéder par ses propres moyens ou de s'y maintenir. / Ce droit s'exerce par un recours amiable puis, le cas échéant, par un recours contentieux dans les conditions et selon les modalités fixées par le présent article et les articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1. » En cas de reconnaissance du caractère urgent et prioritaire de la demande par la commission de médiation prévue à l'article L. 441-2-3, et en l'absence de relogement dans le délai indiqué par l'article R. 441-16-1 du même code, l'article L. 441-2-3-1 ouvre un recours contentieux devant le tribunal administratif, permettant au juge, lorsqu'il constate la carence de l'administration, d'ordonner le logement ou le relogement de l'intéressé en assortissant, le cas échéant, cette injonction d'une astreinte, que l'Etat verse à un fonds d'aménagement urbain régional, et dont le montant est déterminé en fonction du loyer moyen du type de logement considéré comme adapté aux besoins du demandeur par la commission de médiation.
En ce qui concerne la compatibilité avec le droit à un recours effectif, garanti par les stipulations de la Convention européenne de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales:
Les litiges relatifs au droit d'accès à un logement décent et indépendant garanti par l'Etat à toute personne qui n'est pas en mesure d'y accéder par ses propres moyens, prévu par l'article L. 300-1 du code de la construction et de l'habitation, ressortissent à la matière civile, au sens de l'article 6-1 de la Convention européenne de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales, qui garantit le droit d'accéder à un tribunal doté de pouvoirs effectifs.
Le mécanisme institué par les dispositions précitées du code de la construction et de l'habitation ouvre, pour les demandeurs remplissant les conditions fixées par ce code, un recours contentieux qui peut conduire le juge à ordonner leur logement, leur relogement ou leur hébergement, et à assortir cette injonction d'une astreinte. Par ailleurs, la décision de la commission départementale de médiation est susceptible d'un recours de droit commun devant le juge administratif. Enfin, l'inaction de l'Etat est susceptible d'être sanctionnée, le cas échéant, par le juge saisi d'un recours en responsabilité.
La voie de recours spécifique ouverte aux demandeurs, sans préjudice de ces autres voies de recours, par les dispositions de l'article L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l'habitation, devant un juge doté d'un pouvoir d'injonction et d'astreinte de nature à surmonter les éventuels obstacles à l'exécution de ses décisions, présente un caractère effectif, au regard des exigences découlant de l'article 6-1 de la Convention européenne de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales. Il en va ainsi, alors même que l'astreinte éventuellement prononcée sur le fondement de cet article, compte tenu des critères qu'il énonce, est versée par l'Etat, non au requérant, mais à un fonds d'aménagement urbain régional dépendant de l'Etat, dont les moyens ne sont pas exclusivement employés à la construction de logements sociaux.
Les dispositions en cause ouvrant aux justiciables qu'elles visent le droit d'accéder à un tribunal doté de pouvoirs effectifs, conformément aux stipulations de l'article 6-1 de la Convention européenne de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales, il n'y a dès lors pas lieu de rechercher si le droit d'obtenir un logement décent et indépendant est au nombre de ceux auxquels renvoie l'article 13 de la même convention.
En ce qui concerne les autres questions :
Il ressort des termes de l'article L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l'habitation, éclairés par les travaux préparatoires à la loi du 25 mars 2009 de mobilisation pour le logement et la lutte contre l'exclusion, que le législateur, en précisant que le montant de l'astreinte devait être déterminé en fonction du loyer moyen du type de logement adapté aux besoins du demandeur, n'a pas entendu limiter le montant de cette astreinte au montant du loyer moyen de ce logement, mais permettre qu'elle soit modulée, selon les circonstances de l'espèce, en fonction de ce montant, calculé sur la même période que l'astreinte.
L'astreinte prononcée, qui peut être un multiple du montant de ce loyer moyen, ne saurait néanmoins s'écarter de cette référence de façon disproportionnée. En particulier, l'hypothèse d'une astreinte dont le montant serait égal au coût pour l'Etat de la construction d'un logement social, calculé sur la même période, ne prendrait pas en compte de façon raisonnable cette référence au loyer moyen. Cette référence vaut pour la ville de Paris, pour laquelle les dispositions législatives précitées ne prévoient pas de règle spécifique ; il ressort au contraire des travaux préparatoires à la loi du 25 mars 2009 que le législateur a, précisément, souhaité définir une règle homogène applicable sur l'ensemble du territoire.
Dès lors que le juge dispose ainsi de la faculté de moduler le montant de l'astreinte, il doit pouvoir prendre en compte d'autres éléments que le montant du loyer moyen du type de logement adapté aux besoins du demandeur et statuer en fonction de l'ensemble des circonstances de l'espèce. Il lui est, par suite, possible de moduler le montant de l'astreinte en fonction de critères tenant notamment à la taille de la famille, à la vulnérabilité particulière du demandeur, à la célérité et aux diligences de l'Etat, tant lors de la fixation de l'astreinte que lors de sa liquidation et, le cas échéant, de la fixation d'une nouvelle astreinte pour la période ultérieure.
Le présent avis sera notifié au tribunal administratif de Paris, à M. Abdelkrim MAACHE et au ministre d'Etat, ministre de l'écologie, de l'énergie, du développement durable et de la mer, en charge des technologies vertes et des négociations sur le climat.
Il sera publié au Journal officiel de la République française.

LA LUTTE CONTRE LES QUARTIERS A HABITAT DÉGRADÉ

Dans ces quartiers, il faut remplir une demande d'autorisation préalable de location pour démontrer que le logement mis en location est digne.

La demande d'autorisation préalable doit être faite sur CERFA 15652 - le mode d'emploi pour le remplir est sur CERFA 52148

Le transfert de l'autorisation préalable doit être fait sur CERFA 15663 - le mode d'emploi pour le remplir est sur CERFA 52149

LES TEXTES

L'Arrêté du 27 mars 2017 est relatif au formulaire de déclaration de mise en location de logement.

L'Arrêté du 27 mars 2017 est relatif au formulaire de demande d'autorisation préalable de mise en location de logement et au formulaire de déclaration de transfert de l'autorisation préalable de mise en location de logement.

Art. L 635-1 du Code de la Construction et de l'Habitation

I. - L'organe délibérant de l'établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d'habitat ou, à défaut, le conseil municipal peut délimiter des zones soumises à autorisation préalable de mise en location sur les territoires présentant une proportion importante d'habitat dégradé. Ces zones sont délimitées au regard de l'objectif de lutte contre l'habitat indigne et en cohérence avec le programme local de l'habitat en vigueur et le plan local d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées. Ces zones peuvent concerner un ou plusieurs ensembles immobiliers.

II. - La délibération mentionnée au I peut fixer, pour chacune des zones géographiques qu'elle délimite, les catégories et caractéristiques des logements qui sont soumis à autorisation préalable. Elle précise la date d'entrée en vigueur du dispositif, qui ne peut être fixée à un délai inférieur à six mois à compter de la publication de la délibération mentionnée au I, ainsi que le lieu et les modalités de dépôt de la demande d'autorisation.

Art. R. 635-1 du Code de la Construction et de l' Habitation

Pour l'application des dispositions des articles L. 635-1 à L. 635-11, une mise en location, une relocation ou une nouvelle mise en location sont définies comme étant la conclusion d'un contrat de location soumis au titre Ier ou au titre Ier bis de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986, à l'exclusion de sa reconduction ou de son renouvellement ou de la conclusion d'un avenant à ce contrat.

Art. R. 635-2 du Code de la Construction et de l'Habitation

La demande d'autorisation préalable de mise en location est établie par le ou les bailleurs ou leur mandataire et précise :
1° Pour un bailleur personne physique, son identité, son adresse et ses coordonnées ;
2° Pour un bailleur personne morale, sa dénomination ou sa raison sociale, sa forme juridique, l'adresse de son siège social ainsi que la qualité du signataire de la déclaration ;
3° Dans le cas où le mandataire agit pour le compte du bailleur, le nom ou la raison sociale du mandataire, son adresse ainsi que l'activité exercée et, le cas échéant, le numéro et le lieu de délivrance de la carte professionnelle ;
4° La localisation, la désignation et la consistance du logement et, le cas échéant, de l'immeuble dans lequel il est situé.

Art. R. 635-3 du Code de la Construction et de l'Habitation

Pour l'application de l'article L. 635-4, la délivrance de l'accusé de réception mentionné aux articles L. 112-3, R. 112-5 et R. 112-6 du code des relations entre le public et l'administration vaut récépissé de demande d'autorisation.
L'autorisation préalable de mise en location reproduit l'ensemble des informations mentionnées dans la demande d'autorisation.
L'autorisation devient caduque s'il apparaît qu'elle n'est pas suivie d'une mise en location dans un délai de deux ans suivant sa délivrance.
 En cas de mutation à titre gratuit ou onéreux du logement, une autorisation en cours de validité peut être transférée au nouveau propriétaire du logement. Ce transfert prend effet à compter du dépôt par le nouveau propriétaire, auprès de l'autorité compétente, d'une déclaration de transfert, sous réserve de l'accord du bénéficiaire initial de l'autorisation. La déclaration de transfert est établie conformément à un formulaire dont le modèle est fixé par arrêté du ministre chargé du logement et déposée selon des modalités définies par l'autorité compétente mentionnée au I de l'article L. 635-1.

Art. R. 635-4 du Code de la Construction et de l'habitation.

I. - Le délai pendant lequel l'intéressé a la possibilité de présenter ses observations, mentionné aux premier et deuxième alinéas de l'article L. 635-7, est fixé à un mois.
II. - Pour l'application du premier alinéa de l'article L. 635-7, lorsque le préfet est informé qu'une personne a mis en location un logement sans avoir préalablement déposé une demande d'autorisation, l'intéressé peut procéder à la régularisation de sa situation dans le délai qui lui est imparti pour présenter ses observations. A cet effet, il joint aux observations adressées au préfet copie du récépissé du dépôt de la demande d'autorisation.

LE LOGEMENT INSALUBRE

La procédure commence par une lettre recommandée avec accusé de réception adressé au propriétaire des lieux.
S'ils restent infructueux, le locataire peut saisir l'Agence régionale de la santé (ARS) et la direction départementale de la cohésion sociale et de la protection des populations (DDCSPP). Le locataire peut avertir le maire ou le Service communal d'hygiène et de santé, qui rendent un rapport sur l'état de l'immeuble concerné.

Le Préfet rend un arrêté d'insalubrité, qui peut éventuellement édicter sa destruction. Dans ce dernier cas, il donne au bailleur une liste des travaux à réaliser et des délais à respecter.

La déclaration d'insalubrité d'un logement a pour effet la suspension de l'obligation de paiement des loyers à compter du mois suivant la date de l'arrêté préfectoral.

L'insalubrité d'un logement est évaluée suivant la circulaire du 23 juin 2003 au cas par cas en fonction d'une liste de 29 critères pour le logement et 35 critères pour le bâtiment.

Article L 123-3 du Code de la construction et de l'habitation

I. ― Dans le cas où un établissement recevant du public est à usage total ou partiel d'hébergement et que le maire a prescrit, par arrêté, à l'exploitant et au propriétaire les mesures nécessaires pour faire cesser la situation d'insécurité constatée par la commission de sécurité et, le cas échéant, pour réaliser des aménagements et travaux dans un délai fixé, le maire peut, à défaut d'exécution volontaire, et après mise en demeure demeurée infructueuse, procéder d'office aux travaux nécessaires pour mettre fin à la situation d'insécurité manifeste, et voir condamner l'exploitant à lui verser une provision à valoir sur le coût des travaux. En cas de litige sur les conditions d'entrée dans l'immeuble, le juge des référés statue.

Lorsque la commune procède d'office aux travaux, elle agit en lieu et place des propriétaires, pour leur compte et à leurs frais. Sa créance est recouvrée comme en matière de contributions directes.

Le maire peut également prononcer une interdiction temporaire d'habiter ou d'utiliser les lieux applicable jusqu'à la réalisation des mesures prescrites.

Si une interdiction temporaire d'habiter ou d'utiliser les lieux est décidée ou si l'état des locaux impose une fermeture définitive de l'établissement, l'hébergement ou le relogement des occupants est assuré dans les conditions fixées aux articles L. 521-1 et suivants du présent code.

Les pouvoirs dévolus au maire par le présent article sont exercés à Paris par le préfet de police.

II. ― L'arrêté prévu au I précise que la non-exécution des travaux qu'il prescrit dans le délai fixé expose l'exploitant et le propriétaire au paiement d'une astreinte par jour de retard. Le propriétaire de l'immeuble et l'exploitant du fonds de commerce sont solidairement tenus au paiement de l'astreinte à compter de la notification par le maire à chacun d'entre eux de l'arrêté appliquant l'astreinte.

Lorsque l'arrêté prévu au I concerne un immeuble en indivision, l'astreinte est appliquée dans les conditions fixées à l'article L. 541-2-1.

III. ― Si les travaux prescrits par l'arrêté prévu au I n'ont pas été exécutés dans le délai fixé, le maire peut également, sans attendre l'expiration du délai fixé par la mise en demeure, appliquer, par arrêté, une astreinte d'un montant maximal de 1 000 € par jour de retard à l'encontre du propriétaire et de l'exploitant défaillants. Son montant peut être progressif dans le temps et modulé dans des conditions fixées par voie réglementaire, tenant compte de l'ampleur des mesures et travaux prescrits et des conséquences de la non-exécution.

L'astreinte court à compter de la notification de l'arrêté la prononçant et jusqu'à la complète exécution des travaux prescrits. Le recouvrement des sommes est engagé par trimestre échu.

Le maire peut, lors de la liquidation du dernier terme échu, consentir une remise de son produit si les travaux prescrits par l'arrêté prévu au I ont été exécutés et si le redevable établit que le non-respect du délai imposé pour l'exécution totale de ses obligations est exclusivement dû à des circonstances indépendantes de sa volonté. Le total des sommes demandées ne peut être supérieur au montant de l'amende prévue au VI.

L'astreinte est recouvrée, dans les conditions prévues par les dispositions relatives aux produits communaux, au bénéfice de la commune sur le territoire de laquelle est implanté l'établissement ayant fait l'objet de l'arrêté. Dans le cas où l'arrêté a été pris par le président d'un établissement public de coopération intercommunale en application de l'article L. 5211-9-2 du code général des collectivités territoriales, l'astreinte est recouvrée au bénéfice de l'établissement public concerné.

A défaut pour le maire ou, le cas échéant, le président de l'établissement public de coopération intercommunale de liquider le produit de l'astreinte, de dresser l'état nécessaire à son recouvrement et de le faire parvenir au représentant de l'Etat dans le département le mois qui suit la demande émanant de celui-ci, la créance est liquidée et recouvrée par l'Etat. Après prélèvement de 4 % pour frais de recouvrement sur les sommes perçues, 43 % des sommes sont versées au budget de l'Agence nationale de l'habitat.

L'application de l'astreinte et sa liquidation ne font pas obstacle à l'exécution d'office par l'autorité administrative des mesures et travaux prescrits par l'arrêté prévu au I. Dans ce cas, le montant de l'astreinte, qui s'ajoute à celui du coût des mesures et des travaux exécutés d'office, est garanti par les dispositions prévues au 8° de l'article 2374 du code civil. Les articles L. 541-1 et suivants du présent code sont applicables.

IV. ― Est puni d'un emprisonnement d'un an et d'une amende de 50 000 € le refus délibéré et sans motif légitime, constaté après mise en demeure, d'exécuter les travaux prescrits en application du I.

V. ― Est puni d'un emprisonnement de deux ans et d'une amende de 75 000 € le fait de louer des chambres ou locaux dans des conditions qui conduisent manifestement à leur suroccupation.

VI. ― Est puni d'un emprisonnement de trois ans et d'une amende de 100 000 € :

― le fait de dégrader, détériorer, détruire des locaux ou de les rendre impropres à l'hébergement de quelque façon que ce soit, dans le but d'en faire partir les occupants, lorsque ces locaux sont visés par un arrêté fondé sur le I ;

― le fait, de mauvaise foi, de ne pas respecter une interdiction d'habiter et d'utiliser les lieux prononcée en application du troisième alinéa du I.

VII. ― Les personnes physiques encourent également les peines complémentaires suivantes :

1° La confiscation du fonds de commerce ou de l'immeuble destiné à l'hébergement des personnes et ayant servi à commettre l'infraction ;

1° bis. La confiscation au profit de l'Etat de l'usufruit de tout ou partie de leurs biens, quelle qu'en soit la nature, meubles ou immeubles, divis ou indivis, ayant servi à commettre l'infraction, les personnes physiques coupables gardant la nue-propriété de leurs biens.

Le produit de l'usufruit confisqué est liquidé et recouvré par l'Etat. Les sommes sont versées au budget de l'Agence nationale de l'habitat ;

2° L'interdiction pour une durée de cinq ans au plus d'exercer une activité professionnelle ou sociale dès lors que les facilités que procure cette activité ont été sciemment utilisées pour préparer ou commettre l'infraction. Cette interdiction n'est toutefois pas applicable à l'exercice d'un mandat électif ou de responsabilités syndicales ;

3° L'interdiction d'acheter pour une durée de cinq ans au plus soit à titre personnel, soit en tant qu'associé ou mandataire social de la société civile immobilière ou en nom collectif se portant acquéreur, soit sous forme de parts immobilières un bien immobilier à usage d'habitation, à d'autres fins que son occupation à titre personnel.

VIII. ― Les personnes morales encourent, outre l'amende prévue à l'article 131-38 du code pénal, les peines complémentaires prévues aux 2°, 4°, 8° et 9° de l'article 131-39 du même code. La confiscation mentionnée au 8° du même article porte sur le fonds de commerce ou l'immeuble destiné à l'hébergement des personnes et ayant servi à commettre l'infraction.

IX. ― Lorsque les poursuites sont effectuées à l'encontre d'exploitants de fonds de commerce aux fins d'hébergement, il est fait application de l'article L. 651-10 du présent code.

LE BAILLEUR DOIT RELOGER LES LOCATAIRES

Cour de Cassation chambre civile 3, arrêt du 9 février 2017, pourvoi n° 16-13260 Cassation

Vu l'article 1751 du code civil, ensemble les articles L. 521-1 et L. 521-3-1 du code de la construction et de l'habitation ;

Attendu qu'il résulte de ces textes que la proposition du relogement de la famille consécutive à un arrêté d'insalubrité portant interdiction d'habiter les lieux donnés à bail doit être adressée par le bailleur à chacun des époux cotitulaires du bail ;

Attendu que, pour dire que M. X... n'a pas manqué à son obligation de relogement, l'arrêt retient que celui-ci justifie, par la production d'une attestation d'une agence immobilière, d'une proposition de relogement adressée à Mme Y... et que, compte tenu de l'unicité du bail dont les deux époux étaient titulaires, ce relogement est satisfactoire.

LE NOTAIRE DOIT VÉRIFIER SI L'ACQUEREUR EST FRAPPE OU NON D'INTERDICTION D'ACHETER UN IMMEUBLE

Article L 551-1 du Code de la Construction

I. ― Pour l'application de la peine d'interdiction d'acheter un bien immobilier à usage d'habitation ou un fonds de commerce d'un établissement recevant du public à usage total ou partiel d'hébergement prévue au 5° bis de l'article 225-19 du code pénal, au 3° du IV de l'article L. 1337-4 du code de la santé publique, au 3° du VII de l'article L. 123-3 et au 3° du III de l'article L. 511-6 du présent code, le notaire chargé d'établir l'acte authentique de vente d'un bien immobilier à usage d'habitation ou d'un fonds de commerce d'un établissement recevant du public à usage total ou partiel d'hébergement vérifie si l'acquéreur a fait l'objet de l'une de ces condamnations. A cette fin, il interroge le casier judiciaire national par l'intermédiaire de l'Association pour le développement du service notarial placée sous le contrôle du Conseil supérieur du notariat, qui lui indique si l'acheteur personne physique ou l'un des associés ou mandataires sociaux de la société civile immobilière ou en nom collectif se portant acquéreur est dans la situation mentionnée ci-dessus.

Lorsqu'il résulte de cette procédure que l'acquéreur a fait l'objet d'une condamnation définitive à la peine mentionnée au premier alinéa, l'acte authentique n'est pas signé et l'avant-contrat de vente signé antérieurement est réputé nul et non avenu aux torts de l'acquéreur.

II. ― L'acte authentique de vente d'un bien immobilier à usage d'habitation au profit d'un acquéreur ayant fait l'objet de l'une des condamnations mentionnées au I peut toutefois être signé si l'acquéreur atteste, dans l'acte de vente, que le bien est destiné à son occupation personnelle. Dans ce cas, l'acte de vente et l'attestation sont notifiés à l'administration fiscale par le notaire.

LE BAILLEUR EST POURSUIVI DEVANT LE TRIBUNAL CORRECTIONNEL

Article 215-14 du Code Pénal

Le fait de soumettre une personne, dont la vulnérabilité ou l'état de dépendance sont apparents ou connus de l'auteur, à des conditions de travail ou d'hébergement incompatibles avec la dignité humaine est puni de cinq ans d'emprisonnement et de 150 000 Euros d'amende.

Article 215-15 du Code Pénal

Les infractions définies aux articles 225-13 et 225-14 sont punies de sept ans d'emprisonnement et de 200000 euros d'amende lorsqu'elles sont commises à l'égard de plusieurs personnes.

Lorsqu'elles sont commises à l'égard d'un mineur, elles sont punies de sept ans d'emprisonnement et de 200 000 Euros d'amende.

Lorsqu'elles sont commises à l'égard de plusieurs personnes parmi lesquelles figurent un ou plusieurs mineurs, elles sont punies de dix ans d'emprisonnement et de 300 000 Euros d'amende.

Article 215-15-1 du Code Pénal

Pour l'application des articles 225-13 et 225-14, les mineurs ou les personnes qui ont été victimes des faits décrits par ces articles à leur arrivée sur le territoire français sont considérés comme des personnes vulnérables ou en situation de dépendance.

Article 215-19 du Code Pénal

Les personnes physiques coupables des infractions prévues par les sections 1 et 3 du présent chapitre encourent également les peines complémentaires suivantes :

1° L'interdiction des droits prévus aux 2° et 3° de l'article 131-26 pour une durée de cinq ans au plus ;

2° L'affichage ou la diffusion de la décision prononcée, dans les conditions prévues par l'article 131-35 ;

3° La fermeture, pour une durée de cinq ans au plus ou à titre définitif, de l'un, de plusieurs ou de l'ensemble des établissements de l'entreprise appartenant à la personne condamnée ;

4° L'exclusion des marchés publics à titre définitif ou pour une durée de cinq ans au plus ;

4° bis. La confiscation au profit de l'Etat de l'usufruit de tout ou partie de leurs biens, quelle qu'en soit la nature, meubles ou immeubles, divis ou indivis, ayant servi à commettre l'infraction prévue à l'article 225-14, les personnes physiques coupables gardant la nue-propriété de leurs biens ;

5° La confiscation de tout ou partie de leurs biens, quelle qu'en soit la nature, meubles ou immeubles, divis ou indivis, ayant servi à commettre les infractions prévues aux articles 225-13 à 225-14-2 ;

5° bis. Pour l'infraction prévue à l'article 225-14, l'interdiction d'acheter pour une durée de cinq ans au plus soit à titre personnel, soit en tant qu'associé ou mandataire social de la société civile immobilière ou en nom collectif se portant acquéreur, soit sous forme de parts immobilières un bien immobilier à usage d'habitation, à d'autres fins que son occupation à titre personnel, ou un fonds de commerce d'un établissement recevant du public à usage total ou partiel d'hébergement ;

6° L'obligation d'accomplir un stage de citoyenneté, selon les modalités prévues par l'article 131-5-1 ;

7° Pour les infractions prévues aux articles 225-13 à 225-15, l'interdiction, suivant les modalités prévues par l'article 131-27, soit d'exercer une fonction publique ou d'exercer l'activité professionnelle ou sociale dans l'exercice ou à l'occasion de l'exercice de laquelle l'infraction a été commise, soit d'exercer une profession commerciale ou industrielle, de diriger, d'administrer, de gérer ou de contrôler à un titre quelconque, directement ou indirectement, pour son propre compte ou pour le compte d'autrui, une entreprise commerciale ou industrielle ou une société commerciale. Ces interdictions d'exercice peuvent être prononcées cumulativement.

EN CAS DE RÉCIDIVE

Article 434-41 du Code Pénal

Est punie de deux ans d'emprisonnement et de 30 000 euros d'amende la violation, par le condamné, des obligations ou interdictions résultant des peines de suspension ou d'annulation du permis de conduire, d'interdiction de conduire certains véhicules terrestres à moteur, d'interdiction de paraître dans certains lieux ou de rencontrer certaines personnes, d'obligation d'accomplir un stage, d'interdiction de détenir ou de porter une arme, de retrait du permis de chasser, d'interdiction de détenir un animal, d'interdiction d'émettre des chèques ou d'utiliser des cartes de paiement, de fermeture d'établissement ou d'exclusion des marchés publics prononcées en application des articles 131-5-1,131-6, 131-10, 131-14,131-16 ou 131-17, d'interdiction de souscrire un nouveau contrat d'abonnement à un service de communication au public en ligne résultant de la peine complémentaire prévue en matière délictuelle par l'article L. 335-7 du code de la propriété intellectuelle, d'interdiction d'acheter un bien immobilier ou un fonds de commerce d'un établissement recevant du public à usage total ou partiel d'hébergement résultant de la peine complémentaire prévue au 5° bis de l'article 225-19 du présent code, au 3° du III de l'article L. 511-6 du code de la construction et de l'habitation et au 3° du IV de l'article L. 1337-4 du code de la santé publique.

Est puni des mêmes peines le fait de détruire, détourner ou tenter de détruire ou de détourner un véhicule immobilisé ou un véhicule, une arme, tout autre bien, corporel ou incorporel, ou un animal confisqués en application des articles 131-6,131-10,131-14,131-16,131-21 ou 131-39.

Est également puni des mêmes peines le fait, par une personne recevant la notification d'une décision prononçant à son égard, en application des articles précités, la suspension ou l'annulation du permis de conduire, le retrait du permis de chasser ou la confiscation d'un véhicule, d'une arme, de tout autre bien corporel ou incorporel ou d'un animal, de refuser de remettre le permis suspendu, annulé ou retiré, le bien ou l'animal confisqué à l'agent de l'autorité chargé de l'exécution de cette décision.

LES IMMEUBLES MENAÇANT RUINE

Article L 511-2 du Code de la Construction et de l'habitation

I. ― Le maire, par un arrêté de péril pris à l'issue d'une procédure contradictoire dont les modalités sont définies par décret en Conseil d'Etat, met le propriétaire de l'immeuble menaçant ruine, et le cas échéant les personnes mentionnées au premier alinéa de l'article L. 511-1-1, en demeure de faire dans un délai déterminé, selon le cas, les réparations nécessaires pour mettre fin durablement au péril ou les travaux de démolition, ainsi que, s'il y a lieu, de prendre les mesures indispensables pour préserver les bâtiments contigus.

Lorsque le bâtiment menaçant ruine est à usage principal d'habitation, l'arrêté de péril précise également que la non-exécution des réparations, travaux ou mesures dans le délai qu'il détermine expose le propriétaire au paiement d'une astreinte par jour de retard.

Si l'état du bâtiment, ou d'une de ses parties, ne permet pas de garantir la sécurité des occupants, le maire peut assortir l'arrêté de péril d'une interdiction d'habiter et d'utiliser les lieux qui peut être temporaire ou définitive. Les dispositions des articles L. 521-1 à L. 521-4 sont alors applicables.

Cet arrêté précise la date d'effet de l'interdiction, qui ne peut être fixée au-delà d'un an si l'interdiction est définitive, ainsi que la date à laquelle le propriétaire ou l'exploitant des locaux d'hébergement doit avoir informé le maire de l'offre d'hébergement ou de relogement qu'il a faite aux occupants en application de l'article L. 521-3-1.

II. ― La personne tenue d'exécuter les mesures prescrites par l'arrêté de péril peut se libérer de son obligation par la conclusion d'un bail à réhabilitation. Elle peut également conclure un bail emphytéotique ou un contrat de vente moyennant paiement d'une rente viagère, à charge pour les preneurs ou débirentiers d'exécuter les travaux prescrits et d'assurer, le cas échéant, l'hébergement des occupants. Les parties peuvent convenir que l'occupant restera dans les lieux lorsqu'il les occupait à la date de l'arrêté de péril.

III. ― Sur le rapport d'un homme de l'art, le maire constate la réalisation des travaux prescrits ainsi que leur date d'achèvement et prononce la mainlevée de l'arrêté de péril et, le cas échéant, de l'interdiction d'habiter et d'utiliser les lieux.

L'arrêté du maire est publié au fichier immobilier ou au livre foncier dont dépend l'immeuble pour chacun des locaux, à la diligence du propriétaire et à ses frais.

IV. ― Lorsque l'arrêté de péril n'a pas été exécuté dans le délai fixé, le maire met en demeure le propriétaire d'y procéder dans un délai qu'il fixe et qui ne peut être inférieur à un mois.

Lorsque l'arrêté de péril concerne tout ou partie des parties communes d'un immeuble soumis à la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, l'astreinte est appliquée dans les conditions prévues à l'article L. 543-1.

Lorsque l'arrêté concerne un immeuble en indivision, l'astreinte est appliquée dans les conditions fixées à l'article L. 541-2-1.

Lorsque le bâtiment menaçant ruine est à usage principal d'habitation, le maire peut, sans attendre l'expiration du délai fixé par la mise en demeure, appliquer une astreinte d'un montant maximal de 1 000 € par jour de retard à l'encontre du propriétaire défaillant. Son montant peut être progressif dans le temps et modulé dans des conditions fixées par voie réglementaire, tenant compte de l'ampleur des mesures et travaux prescrits et des conséquences de la non-exécution.

L'application de l'astreinte et sa liquidation ne font pas obstacle à l'exécution d'office par le maire des mesures et travaux prescrits par l'arrêté prévu au I pour mettre fin à l'exposition au risque d'incendie ou de panique des occupants ou des voisins. Dans ce cas, le montant de l'astreinte s'ajoute à celui du coût des mesures et travaux exécutés d'office. Il est recouvré comme en matière de contributions directes et garanti par les dispositions prévues au 8° de l'article 2374 du code civil et aux articles L. 541-1 et suivants du présent code.

Si les mesures prescrites concernent un établissement recevant du public aux fins d'hébergement, l'arrêté appliquant l'astreinte est notifié au propriétaire de l'immeuble et à l'exploitant, lesquels sont alors solidairement tenus au paiement de l'astreinte.

L'astreinte court à compter de la notification de l'arrêté la prononçant et jusqu'à la complète exécution des travaux prescrits. Le recouvrement des sommes est engagé par trimestre échu.

Le maire peut, lors de la liquidation du dernier terme échu, consentir à une remise de son produit lorsque les réparations, travaux ou mesures prescrits par l'arrêté de péril ont été exécutés et si le redevable établit que le non-respect du délai imposé pour l'exécution totale de ses obligations est exclusivement dû à des circonstances indépendantes de sa volonté. Le montant total des sommes demandées ne peut être supérieur au montant de l'amende prévue au I de l'article L. 511-6.

L'astreinte est recouvrée, dans les conditions prévues par les dispositions relatives aux produits communaux, au bénéfice de la commune sur le territoire de laquelle est implanté l'immeuble ayant fait l'objet de l'arrêté. Dans le cas où l'arrêté a été pris par le président d'un établissement public de coopération intercommunale en application de l'article L. 5211-9-2 du code général des collectivités territoriales, l'astreinte est recouvrée au bénéfice de l'établissement public concerné.

A défaut pour le maire ou, le cas échéant, le président de l'établissement public de coopération intercommunale de liquider le produit de l'astreinte, de dresser l'état nécessaire à son recouvrement et de la faire parvenir au représentant de l'Etat dans le département dans le mois qui suit la demande émanant de celui-ci, la créance est liquidée et recouvrée par l'État. Après prélèvement de 4 % pour frais de recouvrement sur les sommes perçues, 43 % des sommes sont versées au budget de l'Agence nationale de l'habitat.

V. ― A défaut de réalisation des travaux dans le délai imparti, le maire, par décision motivée, fait procéder d'office à leur exécution. Il peut également faire procéder à la démolition prescrite, sur ordonnance du juge statuant en la forme des référés, rendue à sa demande.

Si l'inexécution de travaux prescrits portant sur les parties communes d'un immeuble en copropriété résulte de la défaillance de certains copropriétaires, sur décision motivée du maire, la commune peut se substituer à ceux-ci pour les sommes exigibles à la date votée par l'assemblée générale des copropriétaires ; elle est alors subrogée dans les droits et actions du syndicat à concurrence des sommes par elle versées.

Lorsque la commune se substitue au propriétaire défaillant et fait usage des pouvoirs d'exécution d'office qui lui sont reconnus, elle agit en lieu et place des propriétaires, pour leur compte et à leurs frais.

Les dispositions du quatrième alinéa de l'article L. 1334-4 du code de la santé publique sont applicables.

VI. ― Les pouvoirs dévolus au maire par le présent article sont exercés à Paris par le préfet de police.

LES LOYERS SONT SUSPENDUS

Cour de cassation, chambre civile 3, Arrêt du 20 octobre 2016 pourvoi N° 15-22680 Cassation

Vu l'article L. 521-2, I, du code de la construction et de l'habitation ;

Attendu que, pour condamner M. Y... au paiement d'une somme de 3 640, 28 euros, l'arrêt retient qu'un arrêté municipal du 17 septembre 2010 a ordonné aux copropriétaires de l'immeuble de mettre fin durablement au péril en réalisant des travaux de réparation, que cet arrêté ne porte que sur les parties communes de l'immeuble et non privatives et n'est pas assorti d'une interdiction d'habiter, qu'il n'apparaît pas que la nature des désordres et des travaux à entreprendre pour y remédier aient pu priver ou interdire à M. Y... l'occupation sécurisée de son logement, et que l'article L. 521-2, qui prévoit la suspension du paiement des loyers pendant la durée des travaux ordonnés par arrêté de péril dans le cas où l'état du bâtiment ne permet pas de garantir la sécurité des occupants, n'a donc pas à recevoir application ;

Qu'en statuant ainsi, alors que, lorsqu'un arrêté de péril vise des parties communes d'un immeuble en copropriété, la mesure de suspension des loyers prévue par l'article L. 521-2, I, précité s'applique à la totalité des lots comprenant une quote-part dans ces parties communes, la cour d'appel, qui a ajouté à la loi une condition relative au fait que l'état du bâtiment ne permette pas de garantir la sécurité des occupants qu'elle ne comporte pas, a violé le texte susvisé ;

L'IMMEUBLE PEUT ÊTRE DÉMOLI PAR LA COMMUNE

Cour de cassation, chambre civile 3, Arrêt du 5 juillet 2018 pourvoi n° 12-27823 Cassation partielle sans renvoi

Attendu, selon l’arrêt attaqué (Agen, 12 septembre 2012), qu’un incendie ayant endommagé en 1999 un immeuble appartenant à M. X..., le maire de la commune de Marmande a pris, le 6 mars 2002, un arrêté de péril imminent enjoignant au propriétaire de procéder à des travaux de sécurisation ; que, au visa du rapport d’un expert désigné par le président du tribunal administratif, faisant état d’une grave menace à la sécurité publique en raison d’un risque permanent d’effondrement de l’immeuble, il a pris, le 7 avril 2008, un arrêté de péril ordinaire prescrivant la démolition totale de l’immeuble ; que, à défaut de réalisation des travaux dans le délai imparti, il a demandé au président du tribunal administratif, sur le fondement des dispositions du paragraphe IV de l’article L. 511-2 du code de la construction et de l’habitation, l’autorisation de faire procéder à la démolition ; qu’une ordonnance du 25 juillet 2008 a autorisé la démolition, sous réserve d’assurer, dans les conditions préconisées par l’architecte des bâtiments de France, la conservation des façades sur rues de l’immeuble et de l’immeuble voisin ; que les travaux de démolition ont été entrepris entre septembre et novembre 2008 et la totalité de l’immeuble démolie ; que, par jugement du 12 octobre 2010, le tribunal administratif a prononcé l’annulation de l’arrêté de péril du 7 avril 2008 ; que, la commune de Marmande ayant assigné M. X... en paiement du coût des travaux de démolition, celui-ci a reconventionnellement demandé l’indemnisation de son préjudice

Sur le second moyen, ci-après annexé :

Attendu que M. X... fait grief à l’arrêt de rejeter sa demande d’indemnisation du préjudice subi du fait de la démolition totale de son immeuble

Mais attendu qu’ayant relevé que l’immeuble n’avait fait l’objet d’aucun entretien par son propriétaire depuis l’incendie survenu en 1999, que, si une procédure l’avait opposé à sa compagnie d’assurance, M. X... avait néanmoins le devoir, en sa qualité de propriétaire, de prendre toutes mesures afin de prévenir tous risques d’effondrement et que, bien qu’ayant perçu une indemnité d’assurance de 300 000 euros à l’issue de cette procédure, il n’avait pas spontanément procédé aux réparations nécessaires, la cour d’appel, qui a retenu que les dégradations et démolitions invoquées ainsi que les préjudices financier et moral n’étaient dus qu’à sa propre inertie et au manque de soins élémentaires apportés à sa propriété, a, par ces seuls motifs, légalement justifié sa décision, sans être tenue de procéder à des recherches que ses constatations rendaient inopérante

Mais sur le moyen relevé d’office, après avis donné aux parties conformément à l’article 1015 du code de procédure civile

Vu l’article L. 511-2, IV, du code de la construction et de l’habitation, dans sa rédaction alors applicable

Attendu que, pour accueillir la demande de la commune en paiement du coût des travaux de démolition, l’arrêt retient qu’il est constant que ces travaux ont été effectués à ses frais avancés, qu’ils étaient autorisés par une ordonnance du juge des référés du tribunal administratif de Bordeaux qui avait rejeté la demande de M. X... en suspension de l’arrêté de péril ordinaire et, qu’ainsi, ces travaux devaient être mis à la charge de M. X..., la demande reconventionnelle de celui-ci pour voie de fait étant indépendante de cette obligation ;

Qu’en statuant ainsi, alors que la commune n’agit pour le compte et aux frais du propriétaire que lorsqu’elle fait régulièrement usage des pouvoirs d’exécution d’office qui lui sont reconnus et que, dès lors, l’irrégularité de la procédure résultant de l’illégalité de l’arrêté de péril fait obstacle à ce que soit mis à la charge du propriétaire le coût des travaux ordonnés par cet arrêté et exécutés d’office par la commune, la cour d’appel a violé le texte susvisé

Et vu l’article 627 du code de procédure civile, après avis donné aux parties conformément à l’article 1015 du même code

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