BAIL COMMERCIAL de 9 ANS

Pour plus de sécurité, fbls bail commercial est sur : https://www.fbls.net/contratbailcommercialP.htm

Aucune publicité, aucun cookie garanti = liberté préservée pour chacun !  

"Le bail commercial de neuf ans est le bail le plus utilisé pour les locaux commerciaux"
Frédéric Fabre docteur en droit.

Cliquez sur un lien bleu pour accéder au modèle de bail commercial de 9 ans ou aux informations juridiques gratuites.

- MODÈLE GRATUIT DE BAIL COMMERCIAL DE NEUF ANS

- LE BAIL COMMERCIAL DANS LE CODE DE COMMERCE

- INFORMATIONS JURIDIQUES GRATUITES SUR LE BAIL COMMERCIAL DE NEUF ANS

- INFORMATIONS JURIDIQUES GRATUITES SUR TOUS LES BAUX COMMERCIAUX

Nous pouvons analyser GRATUITEMENT et SANS AUCUN ENGAGEMENT vos griefs pour savoir s'ils sont susceptibles d'être recevables devant le parlement européen, la CEDH, le Haut Commissariat aux droits de l'homme, ou un autre organisme de règlement international de l'ONU.

Si vos griefs semblent recevables, pour augmenter réellement et concrètement vos chances, vous pouvez nous demander de vous assister pour rédiger votre pétition, votre requête ou votre communication individuelle.

Pour les français, pensez à nous contacter au moins au moment de votre appel, pour assurer l'épuisement des voies de recours et augmenter vos chances de réussite, devant les juridictions françaises ou internationales.

MODÈLE DE BAIL COMMERCIAL DE NEUF ANS

Notre Conseil: Copiez collez sur une page Word ou autre préalablement ouverte puis complétez ou modifiez le texte comme vous le souhaitez.

Bail commercial de neuf ans

Entre les soussignés:

 

 

Ci après dénommé "le bailleur", d'une part,

ET:

 

 

 

ci-après dénommé "le preneur " ou " le locataire ", d'autre part,

Il a été convenu et arrêté ce qui suit :
Le bailleur loue, dans les conditions prévues par le présent contrat, au locataire qui les accepte, les locaux ci-après désignés:

Adresse


 

Consistance des locaux loués (description de pièces)

éventuellement:

Locaux réservés à l'habitation:

Locaux réservés à l'usage commercial:

Le preneur déclare bien connaître les lieux loués pour les avoir vus et visités et dispense le bailleur à plus ample description.

AJOUTEZ SI LES LOCAUX FONT PARTIE D'UNE COPROPRIETE

[Le preneur déclare que le bailleur lui a communiqué, lors de la signature du présent contrat, copie du règlement de copropriété concernant la destination de l'immeuble, la jouissance et l'usage des parties privatives et communes et précisant la quote-part afférente au lot loué dans chacune des catégories de charges.]

ajoutez le cas échéant

PLAN DE PREVENTION DES RISQUES

Le preneur déclare que le bailleur lui a communiqué, lors de la signature du présent contrat, copie des pièces du classement de l'immeuble dans une zone de prévention de risques, naturels, sismiques ou technologiques dits "seveso". Ces pièces sont annexées aux présents.

ajoutez le cas échéant

O Comme il y a un plan de prévention, le preneur reconnaît que les prescriptions du règlement du plan prescrivent les limites suivantes:

O Les précédents sinistres remboursés par les assurances sont les suivants:

Année:                                     intensité du sinistre:  

Année:                                     intensité du sinistre:  

Année:                                     intensité du sinistre:  

CLAUSES OBLIGATOIRES POUR LES BÂTIMENTS CONSTRUITS AVANT 1949

uniquement si les locaux sont mixtes, commercial et habitation

RAPPORT D'EXPOSITION AU PLOMB

choisissez la clause adéquate:

O Le preneur reconnaît avoir copie d'un rapport d'absence d'exposition au plomb au sens de l'article L271-4 du Code de la construction et de l'habitation.

O Le preneur reconnaît savoir qu'il subira une exposition au plomb au sens de l'article L271-4 du Code de la construction et de l'habitation comme l'atteste le rapport annexé aux présents.

1/ SI LES LOCAUX ONT UNE SURFACE INFERIEURE OU EGALE A 2000 M2

RAPPORT ENERGETIQUE ANNEXE AUX PRESENTS

Le diagnostic de performance énergétique et de son système de chauffage avec une évaluation de sa consommation annuelle prévus par l'article L. 134-1 du code de la construction et de l'habitation est joint à des fins d'information. Le preneur ne peut se prévaloir à l'encontre du bailleur des informations contenues dans le diagnostic de performance énergétique valable dix ans.

LES CAS OU LA DELIVRANCE D'UN RAPPORT ENERGETIQUE N'EST PAS OBLIGATOIRE

Article R 134-1 du Code de Construction et de l'habitation

La présente section s'applique à tout bâtiment ou partie de bâtiment clos et couvert, à l'exception des catégories suivantes :

a) Les constructions provisoires prévues pour une durée d'utilisation égale ou inférieure à deux ans

b) Les bâtiments indépendants dont la surface hors œuvre brute au sens de l'article R. 112-2 du code de l'urbanisme est inférieure à 50 mètres carrés

c) Les bâtiments ou parties de bâtiments à usage agricole, artisanal ou industriel, autres que les locaux servant à l'habitation, dans lesquels le système de chauffage ou de refroidissement ou de production d'eau chaude pour l'occupation humaine produit une faible quantité d'énergie au regard de celle nécessaire aux activités économiques

d) Les bâtiments servant de lieux de culte

e) Les monuments historiques classés ou inscrits à l'inventaire en application du code du patrimoine

f) Les bâtiments ou parties de bâtiments non chauffés ou pour lesquels les seuls équipements fixes de chauffage sont des cheminées à foyer ouvert, et ne disposant pas de dispositif de refroidissement des locaux

g) Les bâtiments ou parties de bâtiments résidentiels qui sont destinés à être utilisés moins de quatre mois par an.

2/ SI LES LOCAUX ONT UNE SURFACE SUPERIEURE A 2000 M2

Une annexe environnementale prévu par l' article L. 125-9 du code de l'environnement est jointe aux présents.

le bailleur fournit :

1° La liste, le descriptif complet ainsi que les caractéristiques énergétiques des équipements existants dans le bâtiment et relatifs au traitement des déchets, au chauffage, au refroidissement, à la ventilation et à l'éclairage ainsi qu'à tout autre système lié aux spécificités du bâtiment
2° Les consommations annuelles énergétiques réelles des équipements et systèmes dont il a l'exploitation
3° Les consommations annuelles d'eau des locaux loués et des équipements et systèmes dont il a l'exploitation
4° La quantité annuelle de déchets générée par le bâtiment si le bailleur en assure le traitement et, le cas échéant, la quantité qu'il a fait collecter en vue d'une valorisation ou d'un traitement spécifique.

Le preneur fournit :

1° La liste, le descriptif complet ainsi que les caractéristiques énergétiques des équipements qu'il a mis en place dans les locaux loués et relatifs au traitement des déchets, au chauffage, au refroidissement, à la ventilation, à l'éclairage ainsi qu'à tout autre système lié à son activité spécifique
2° Les consommations annuelles énergétiques réelles des équipements et des systèmes situés dans les locaux loués ou dont il a l'exploitation
3° Les consommations annuelles d'eau des locaux loués et des équipements et systèmes dont il a l'exploitation
4° La quantité annuelle de déchets générée à partir des locaux loués, si le preneur en assure le traitement, et, le cas échéant, la quantité qu'il a fait collecter en vue d'une valorisation ou d'un traitement spécifique.

POUR TOUS LES LOCAUX

Article 1 : ÉTAT DES LIEUX

Un état des lieux sera établi en présence du bailleur et du preneur, au moment où les locaux seront mis à la disposition du preneur par la remise des clés. À défaut d'établissement de cet état des lieux du fait du preneur, le preneur sera réputé avoir reçu les locaux en parfait état.

L'état des lieux est éventuellement complété d'un inventaire du matériel annexé à chacun des originaux des présents. Le preneur s'interdit de toute modification sans l'accord écrit du bailleur.

Le bailleur soit dans son autorisation soit en cas de violation à la présente clause, pourra exiger la remise en état aux frais exclusifs du locataire. Dans ce dernier cas, une indemnité de 15 % de la valeur du loyer annuel sera dû au bailleur par le locataire sur simple constatation des faits.

Article 2 : DESTINATION

Les locaux à usage commercial, objet du présent bail, sont exclusivement destinés à l'activité visée ci-après :

Article 3 : DURÉE

Le présent bail est consenti et accepté pour une durée de neuf années entières et consécutives qui commencent à courir à compter du..........pour se terminer neuf années plus tard le.................

rajoutez pour les baux commerciaux avec un logement

Toutefois, le local habitation qui peut être séparé du local commercial objet des présents peut être repris par le bailleur après une période triennale. La reprise ne peut être exercée que si, après un délai de six mois suivant le congé délivré à cet effet, les locaux ne sont pas utilisés à usage d'habitation par le preneur ou si la reprise ne lui cause pas un trouble dans l'exploitation de son commerce. Le loyer sera retranché des surfaces reprises.

Rajoutez pour les locataires qui louent des bureaux pour un usage professionnel comme les médecins, les infirmiers, les assureurs ou toute autre activé de bureau:

Les parties renoncent expressément aux dispositions de l'article 57 A de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986.

Article 4 : RÉSILIATION - CONGÉ

En matière d'activités de résidence de loisirs notamment de camping d'hôtel ou de motel, il n'est plus possible de prévoir un résiliation triennale au profit du bailleur ou du preneur depuis la loi du 22 juillet 2009. Il ne faut alors pas mettre les clauses ci dessous.

1/Le preneur aura la faculté de dénoncer la présente location à l'expiration de chaque période triennale, il devra signifier son congé au bailleur au moins six mois à l'avance par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec accusé de réception. Il remettra les clefs au bailleur sans pouvoir exiger quoi que ce soit. En cas de résiliation triennale, le dépôt de garantie restera au bailleur à titre de compensation.

2/ Le bailleur pourra donner congé à l'expiration de chaque période triennale, par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec accusé de réception, et au moins six mois à l'avance s'il entend invoquer les dispositions des articles L145-6 du Code de Commerce afin d' exécuter des travaux nécessitant l'évacuation des lieux compris dans un secteur ou périmètre prévu aux articles L. 313-4 et L. 313-4-2 du code de l'urbanisme et autorisés ou prescrits dans les conditions prévues auxdits articles.

Le bailleur peut se dispenser d'une indemnité d'éviction en offrant au preneur un local équivalent dans le même immeuble ou dans un autre immeuble. Cette offre précise les caractéristiques du local offert, lequel doit permettre la continuation de l'exercice de l'activité antérieure du locataire. L'offre doit être notifiée un an à l'avance.

Le preneur doit, dans un délai de deux mois, soit faire connaître son acceptation, soit saisir des motifs de son refus la juridiction compétente, faute de quoi il est réputé avoir accepté l'offre. Le cas échéant, le preneur perçoit une indemnité compensatrice de sa privation temporaire de jouissance et de la moins-value de son fonds. Il est en outre remboursé de ses frais normaux de déménagement et d'emménagement.

3/ Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail pour construire ou reconstruire l'immeuble existant, à charge de payer au locataire évincé l'indemnité d'éviction prévue à l'article L. 145-14 du Code de Commerce.

Le bailleur peut se soustraire au paiement de cette indemnité en offrant au locataire évincé un local correspondant à ses besoins et possibilités, situé à un emplacement équivalent. Dans l'acte de refus de renouvellement ou dans le congé, il vise les dispositions de l'alinéa 3 de l'article L 145 - 5 du Code de Commerce et précise les nouvelles conditions de location.

Le preneur perçoit une indemnité compensatrice de sa privation temporaire de jouissance et de la moins-value de son fonds. Il est en outre remboursé de ses frais normaux de déménagement et d'emménagement.

Le preneur doit, dans un délai de trois mois, soit faire connaître par acte extrajudiciaire son acceptation, soit saisir la juridiction compétente dans les conditions prévues à l'article L. 145-58 du Code de Commerce.
Si les parties sont seulement en désaccord sur les conditions du nouveau bail, celles-ci sont fixées selon la procédure prévue à l'article L. 145-56 du Code de Commerce.

4/ Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail, sans aucune justification. Toutefois, le bailleur doit, sauf en cas de motif grave et légitime du fait du locataire, payer une indemnité dite d'éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement.

Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre.

Article 5 : LOYER

Le présent bail est consenti et accepté moyennant un loyer annuel de............................euros hors taxe.

Les taxes sont représentées par................                                                                                         

Le preneur remboursera au bailleur le montant de la taxe grevant le loyer et les charges à l'occasion du paiement de chaque terme de loyer.

Le loyer sera payable par mois soit la somme de......................euros, à terme d'avance le premier de chaque mois, aux termes ordinaires de l'année civile.

Article 6 : RÉVISION DU LOYER

Les parties conviennent de réviser le loyer tous les trois ans (vous ne pouvez pas choisir une révision annuelle). Cette révision interviendra à la date anniversaire de prise d'effet du bail, à la demande de l'une ou l'autre des parties, par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec avis de réception, et pour la première fois à la première date anniversaire des présentes soit le..................

L'indice de référence est celui du  (choix entre l'indice des loyers commerciaux dit ICL ou  l'indice du coût de la construction)  trimestre 20.........s'élevant à.........

Pour les renouvellements ultérieurs, l'indice de référence sera le dernier indice visé à la précédente révision. Il servira de référence dans l'hypothèse où les loyers renouvelés seraient toujours plafonnés.

Article 7 : IMPÔTS - TAXES - CHARGES

Indépendamment du loyer et de la taxe qui s'y applique, le preneur devra satisfaire à toutes charges de ville, de police ou de voirie, dont les locataires sont ordinairement tenus et justifier de ses paiements en cours de bail et notamment à l'échéance du bail ou avant tout déménagement afin que le bailleur ne puisse être recherché.

Le preneur paiera la quote-part liée à la surface des locaux loués des frais d'entretien, des services et toutes charges de l'immeuble y compris le chauffage, majorée, s'il y a lieu, de la TVA et à rembourser le cas échéant, l'ensemble des charges de copropriété telles qu'elles sont prévues pour le lot loué par le règlement de copropriété, à l'exception des honoraires de syndic et des frais d'assemblée, ces charges étant supportées exclusivement par le bailleur.

Le remboursement de toutes ces charges ou frais sera fait au bailleur en même temps que chacun des termes de loyer au moyen d'acomptes provisionnels, le compte étant soldé une fois par an. Cette provision trimestrielle est fixée pour la première année à la somme de.............

Le preneur remboursera au propriétaire la quote-part des locaux loués de la taxe foncière sur justificatif du paiement par le bailleur.

Le preneur remboursera la côte part des locaux loués des assurances du bailleur sur justificatif du paiement fourni par celui-ci

Le preneur s'engage à entretenir la façade commerciale du local et le cas échéant, la façade arrière.

S'il y a lieu, il s'engage à les repeindre au moins une fois tous les trois ans.

Article 8 : DÉPÔT DE GARANTIE

Pour garantir l'exécution de ses obligations, le locataire versera la somme de.....................euros représentant deux mois de loyer en principal.

En cas de révision du loyer, le dépôt de  garantie sera modifié de plein droit dans les mêmes proportions.

Ce dépôt, non productif d'intérêts, est indépendant des loyers et charges, lesquels devront être régulièrement payés aux dates fixées, jusqu'au départ effectif du locataire.

Il sera restitué au locataire en fin de jouissance au bout des neuf années de la durée du bail, dans le mois suivant l'envoi par le syndic du relevé des comptes de charges de la période intéressée, déduction faite, le cas échéant, des sommes dûment justifiées restant dues au bailleur ou dont celui-ci pourrait être tenu pour responsable aux lieu et place du locataire.

Toute résiliation intervenue au cours de la durée du présent bail a pour conséquence que le dépôt de garantie restera entre les mains du bailleurs.

En cas de redressement judiciaire du preneur, le dépôt de garantie restera entre les mains du bailleur mais ne pourra pas être imputé au paiement des loyers arrivés à échéance.

En aucun cas, le locataire ne pourra imputer le loyer et les charges, dont il est redevable, sur le dépôt de garantie.

Article 9 : OCCUPATION - JOUISSANCE

1/ Le bailleur s'engage principalement à :

- Mettre les locaux à la disposition du preneur.

- Assurer au preneur une jouissance paisible des locaux et le garantir contre les risques d'éviction et les vices cachés.

- Prendre en charge les réparations visées aux articles 605 et 606 du Code civil.

- Fournir, le cas échéant, un original du présent contrat à la personne, physique ou morale, qui se porte caution solidaire du preneur pour le paiement du loyer et de ses accessoires.

- S'interdire, de louer ou d'exercer directement ou indirectement une activité concurrente à celle du preneur dans des locaux dont il est propriétaire, situés dans le même  immeuble que les locaux loués.

2/ Le preneur s'engage principalement :

- À prendre les lieux loués dans l'état où ils se trouvent le jour de l'entrée en jouissance sans pouvoir exiger du bailleur aucun travail de finition, de remise en état ou de réparations pendant la durée du bail.

- À entretenir les lieux loués en parfait état de réparation et les rendre en fin de bail en bon état, de toutes réparations locatives, d'entretien et de gros entretien.

- À user des locaux suivant la destination prévue au bail et exercer dans les lieux loués son activité de façon continue.

- À entretenir la devanture, les enseignes et pré enseignes dans le cadre et en respect des articles R 581-68 et suivants du code de l'environnement.

- À respecter le règlement de copropriété.

- À informer immédiatement le bailleur de tout sinistre et des dégradations se produisant dans les lieux loués, même s'il n'en résulte aucun dommage apparent.

- À ne faire dans les lieux aucune modification du gros œuvre sans l'autorisation expresse et écrite du bailleur. Dans le cas où l'autorisation serait accordée, les travaux seraient exécutés aux frais du preneur et sous la surveillance de l'architecte du bailleur rétribué par le preneur.

3/ Le preneur s'engage à s'assurer contre les risques locatifs dont il doit répondre en sa qualité de preneur : responsabilité civile, incendie, vol, explosion, dégâts des eaux. Le preneur devra justifier, à la première demande du bailleur, de la souscription desdites polices et du paiement des primes y afférentes. Toutes indemnités dues à ce titre au preneur par toute compagnie d'assurances seront affectées au privilège du bailleur. Ces diverses polices devront comporter une clause de renonciation expresse de recours contre le bailleur.

4/ Le preneur s'engage à remettre six mois avant le jour de son départ, à la demande du bailleur, l'abonnement de fourniture d'électricité auprès d'EDF.

Article 10 : SOUS-LOCATION

Toute sous-location, même temporaire ou partielle, ou simple occupation des lieux par un tiers à quelque titre que ce soit (location gratuite, domiciliation, etc.) est interdite sans l'autorisation du bailleur, sous peine de résiliation immédiate du présent contrat de location, à la simple constatation de l'infraction et sans qu'il soit besoin de mise en demeure du preneur.

Article 11 : CESSION

Le preneur a la faculté de céder son droit au présent bail pour la totalité des locaux loués à l'acquéreur de son fonds de commerce ou de son entreprise, dans la mesure où ce dernier poursuit l'exploitation du même fonds et de la même activité sans que le bailleur puisse s'y opposer ou prétendre à une quelconque indemnité.

Le preneur pourra céder le droit au présent bail et en totalité seulement à la condition expresse qu'une telle cession recueille l'agrément préalable du bailleur.

Le bailleur ne pourra pas donner son consentement si l'ensemble des loyers charges et taxes venus à échéance ne sont pas préalablement acquittés; cette interdiction s'applique même en cas de redressement judiciaire du preneur. Toute cession sans accord du preneur aura pour conséquence la résiliation du présent bail sans qu'il ne soit besoin d'être apprécié par un tribunal.

En cas de cession du droit au bail, le cédant sera garant à titre solidaire avec les preneurs successifs du paiement des loyers et de la totale exécution des clauses du bail et du coût des réparations à la charge du preneur.
Un exemplaire original de la cession devra être remis gratuitement au bailleur, dix jours au plus tard avant l'expiration du délai d'opposition.

Article 12 : CLAUSE PÉNALE - CLAUSE RÉSOLUTOIRE

En cas de retard dans le paiement du loyer ou de toute autre somme, et à titre de clause pénale, les sommes impayées emporteront de plein droit intérêt au taux fixé de 3 % par trimestre.

À défaut de paiement d'un seul terme ou fraction de terme de loyer ou accessoires à son échéance ou en cas d'inexécution d'une seule des clauses et conditions du bail, et un mois après une mise en demeure par exploit d'huissier restée infructueuse, le bail sera résilié de plein droit, même dans le cas de paiement ou d'exécution postérieur à l'expiration des délais ci-dessus. Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire seront constatées judiciairement et l'expulsion du preneur devenu occupant sans droit ni titre, ordonnée par le juge.

Les frais d'acte engagés par le bailleur pour le recouvrement des sommes qui lui sont dues incombent au preneur.

Tous les autres frais de commandement, procédure et contentieux pourront être mis à la charge du preneur par décision de justice, conformément à l'article 700 du nouveau Code de procédure civile.

Article 13 : RENOUVELLEMENT DU BAIL

À défaut de congé prévu à l'article 4 des présents, le bail sera renouvelé dans les conditions prévues aux articles L 145-8 à L 145-13 du Code de Commerce.

Article 14 : FRAIS - ENREGISTREMENT

Le preneur supportera tous les frais afférents aux présentes et à leurs suites, il paiera notamment tous les frais d'enregistrement et les taxes additionnelles éventuelles.

Article 15 : ÉLECTION DE DOMICILE

Pour l'exécution des présentes et de leurs suites, le preneur élit domicile dans les lieux objet du présent bail et le bailleur à son domicile visé en tête du présent. Les parties attribuent compétence exclusive aux tribunaux du lieu de situation de l'immeuble.

Fait et signé à........................................le.......................sur.................feuilles et.................pages, en trois originaux dont un pour l'enregistrement, et un remis à chacune des parties qui le reconnaît.


LE BAILLEUR                                                  LE PRENEUR

SIGNATURE

ÉTAT DES LIEUX

Un État des lieux en doit pas émettre des avis ou sentiments mais doit être une photographie de la pièce décrite.

Il faut indiquer:
"état neuf
n, un état des lieux ne doit pa
état d'usage
quelques traces de.......
rayures au nombre de......"
N'hésitez pas à le compléter par des photos si des circonstances particulières les rendent nécessaires.

ENTRE LE BAILLEUR:

 

 

 

ET LE PRENEUR:

 

 

 

LOCAL COMMERCIAL OU PROFESSIONNEL SITUÉ :

 

 

 

DESCRIPTION:

 

 

Etat et description de la devanture :

Portes :

vitrines et peintures :

état des murs et de la peinture :

 

Etat et description de la façade arrière :

Portes :

vitrines et peintures :

état des murs et de la peinture :

 

EXAMEN DES DIVERSES PIECES

Entrée : 

  • Sol :
     

  • Murs :
     

  • Plafonds :
     

  • Placards :

 

Pièce N°1 soit :

  • Sol :
     

  • Murs :
     

  • Plafonds :
     

  • Placards :
     


Pièce N°2 soit :

  • Sol :
     

  • Murs :
     

  • Plafonds :
     

  • Placards :

 

Pièce N°3 soit :

  • Sol :
     

  • Murs :
     

  • Plafonds :
     

  • Placards :


Pièce N°4 soit :

  • Sol :
     

  • Murs :
     

  • Plafonds :
     

  • Placards :
     

Réserves :

  • Sol :
     

  • Murs :
     

  • Plafonds :
     

  • Placards :
     

Cuisine :

  • Sol :
     

  • Murs :
     

  • Plafonds :
     

  • Placards :
     

  • Evier :
     

  • Robinetterie :
     

  • Meubles :
     

  • Appareils :
     


W.C. et salle d'eau toilettes :

  • Sol :
     

  • Murs :
     

  • Plafonds :
     

  • Placards  et miroirs :

 

  • Cuvettes :
     

  • Abattants :
     

  • Couvercles :

 

  • Chasses d'eau:

 

  • Lavabos:

 

  • Robinetteries :

 

  • Effet d'eau :

 

  • Appareils :
     


Chauffage - Éclairage - Divers :

 

  • Générateur production eau chaude :
     

  • Radiateurs (nombre) :
     

  • Générateur chauffage central :
     

  • Autre système :
     

  • Installation électrique :

  • douilles(nombre et état):

  • interrupteurs(nombre et état):

  • prises courant(nombre et état):

  • Interphone:

  • Prise antenne télé :

  • Prise téléphone :

 

  • Fermetures :

  • portes(nombre et état)

 

  • volets et roulants mécaniques (nombre et état)

 

  • fenêtres(nombre et état)

 


Garage :
 

 

  • Équipement :
     

 

Clés : (nombre)

Index compteur Eau :

Index compteur électricité :

Le présent état des lieux, établi et accepté sur cinq feuilles et cinq pages contradictoirement entre les parties, fait partie intégrante de l'engagement de location ou du bail, dont il ne peut être dissocié.

Fait à                                                               Le


Les signatures sont précédées de la mention manuscrite « lu et approuvé »:

Le Bailleur,                                                                           Le Locataire

QUITTANCE POUR UN BAIL COMMERCIAL

 

Je soussigné,

 

 BAILLEUR du local commercial de                                                      situé à

 

 donné en location à

 

déclare avoir reçu à titre de loyer et de charge pour la période

du                     

au

la somme en chiffre de                                                                euros

soit en toute lettre de                                                                                                                

et en donne quittance .

Cette somme se répartit de la façon suivante :
- Loyer :

 

.
- Charges :

 

 
   Divers :

 

 
Total :

 

 
A,                                                                                                                                                        

le

Fait pour servir ce que de droit

 

Signature du soussigné bailleur:

 

 

 

LE BAIL COMMERCIAL DANS LE CODE DE COMMERCE

INFORMATIONS JURIDIQUES GRATUITES

SUR LE BAIL COMMERCIAL DE NEUF ANS

Le bail commercial doit être conclu pour une durée minimale stable de 9 ans suivant l'art L145-4 du code de commerce. Le locataire peut cependant donner son congé à l’expiration d’une période de trois ans en respectant un délai de préavis de 6 mois, uniquement par un acte d’huissier. Si le locataire part avant une période triennale, il doit les loyers jusqu'à la fin de la période triennale.

Article L 145-4 du Code de Commerce

La durée du contrat de location ne peut être inférieure à neuf ans.

Toutefois, le preneur a la faculté de donner congé à l'expiration d'une période triennale, au moins six mois à l'avance, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception. Les baux conclus pour une durée supérieure à neuf ans, les baux des locaux construits en vue d'une seule utilisation, les baux des locaux à usage exclusif de bureaux et ceux des locaux de stockage mentionnés au 3° du III de l'article 231 ter du code général des impôts peuvent comporter des stipulations contraires.

Le bailleur a la même faculté s'il entend invoquer les dispositions des articles L. 145-18, L. 145-21, L. 145-23-1 et L. 145-24 afin de construire, de reconstruire ou de surélever l'immeuble existant, de réaffecter le local d'habitation accessoire à cet usage ou d'exécuter des travaux prescrits ou autorisés dans le cadre d'une opération de restauration immobilière et en cas de démolition de l'immeuble dans le cadre d'un projet de renouvellement urbain.

Le preneur ayant demandé à bénéficier de ses droits à la retraite du régime social auquel il est affilié ou ayant été admis au bénéfice d'une pension d'invalidité attribuée dans le cadre de ce régime social a la faculté de donner congé dans les formes et délais de l'article L. 145-9. Il en est de même pour ses ayants droit en cas de décès du preneur.

Les dispositions de l'alinéa précédent sont applicables à l'associé unique d'une entreprise unipersonnelle à responsabilité limitée, ou au gérant majoritaire depuis au moins deux ans d'une société à responsabilité limitée, lorsque celle-ci est titulaire du bail.

AU BOUT DE TROIS ANS, LE PRENEUR PEUT METTRE FIN AU BAIL PAR LRAR DELIVREE SIX MOIS A L'AVANCE

Cour de Cassation, chambre civile 3 arrêt du 24 octobre 2019, Pourvoi n° 18-24.077, cassation

Vu les articles L. 145-4 et L. 145-9 du code de commerce, dans leur rédaction issue de la loi du 6 août 2015 ;

Attendu, selon l’arrêt attaqué (Caen, 6 septembre 2018), que, le 1er septembre 2010, la société Sanor Aeos, locataire principale de locaux à usage commercial, en a sous-loué une partie à la société Qualiterre ; que, par lettre recommandée du 18 février 2016, celle-ci lui a donné congé pour l’échéance triennale du 1er septembre 2016 ;

Attendu que, pour déclarer nul ce congé, l’arrêt retient que le congé visant à mettre un terme à un bail commercial ne peut être délivré par le preneur que dans les délais et suivant les modalités prévues par l’article L. 145-9 du code de commerce qui, dans sa version applicable au 16 février 2016 et issue de la loi du 6 août 2015, imposait la délivrance du congé par acte extrajudiciaire ;

Qu’en statuant ainsi, alors que l’article L. 145-4, dans sa rédaction issue de la loi du 6 août 2015, confère au preneur la faculté de donner congé à l’expiration d’une période triennale, au moins six mois à l’avance, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par acte extrajudiciaire, la cour d’appel a violé les textes susvisés, le premier par refus d’application et le second par fausse application ;

Article L 145-7-1 du Code de Commerce

Les baux commerciaux signés entre les propriétaires et les exploitants de résidences de tourisme mentionnées à l'article L. 321-1 du code du tourisme sont d'une durée de neuf ans minimum, sans possibilité de résiliation à l'expiration d'une période triennale.

A la fin du bail, le bail est renouvelé comme lors d'une période triennale. Le loyer est plafonné tant que bail de 9 ans reconduit par tacite reconduction n'a pas atteint 12 ans.

Cour de Cassation, chambre civile 3 arrêt du 1er octobre 1997, Pourvoi n° 95-21806, Rejet

"Justifie légalement sa décision une cour d'appel qui, pour décider que le loyer du bail renouvelé doit être plafonné, retient que le congé avec offre de renouvellement délivré par le bail leur en cours de tacite reconduction ne fait pas obstacle à la demande postérieure de renouvellement formée par le preneur sur le fondement de l'article 6 du décret du 30 septembre 1953 et que, par l'effet de cette demande, la durée de l'ancien bail n'a pas excédé 12 ans<."

Cour de Cassation, chambre civile 3 arrêt du 13 juillet 2011, Pourvoi n° 11-11072, REJET QPC

Attendu que M. X... soutient que les dispositions de l'article L. 145-34 du code de commerce, qui prévoient le plafonnement du montant du loyer des baux commerciaux renouvelés, sont contraires aux droits et libertés garantis par la Constitution, notamment à la liberté contractuelle et à la libre concurrence garanties par l'article 4 de la Déclaration des droits de l'homme et du citoyen, ainsi qu'au droit de propriété garanti par l'article 17 de ladite déclaration ;

Mais attendu, en premier lieu, que la question, ne portant pas sur l'interprétation d'une disposition constitutionnelle dont le Conseil constitutionnel n'aurait pas encore eu l'occasion de faire application, n'est pas nouvelle ;

Et attendu, en second lieu, que la question posée ne présente pas un caractère sérieux en ce que, d'une part, la règle du plafonnement ne s'applique pas lorsque les parties l'ont exclue de leurs prévisions contractuelles ou ont pu s'accorder sur le montant du loyer du bail renouvelé, et, par suite, ne porte atteinte ni à la liberté d'entreprendre ni à la liberté contractuelle, d'autre part, le loyer plafonné étant le loyer initialement négocié augmenté de la variation indiciaire si l'environnement du bail est demeuré stable, il ne résulte de l'application de la règle ni atteinte ni dénaturation du droit de propriété ;

D'où il suit qu'il n'y a pas lieu de renvoyer au Conseil constitutionnel la question prioritaire de constitutionnalité

LE LOYER INITIAL EST CONSIDÉRÉ PAR L'ARTICLE L 145-34 du CODE DE COMMERCE

ARTICLE L 145-34 du CODE DE COMMERCE

A moins d'une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L. 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d'effet du bail à renouveler, si sa durée n'est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l'article L. 112-2 du code monétaire et financier, publiés par l'Institut national de la statistique et des études économiques. A défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié.

En cas de renouvellement postérieur à la date initialement prévue d'expiration du bail, cette variation est calculée à partir du dernier indice publié, pour une période d'une durée égale à celle qui s'est écoulée entre la date initiale du bail et la date de son renouvellement effectif.

Les dispositions de l'alinéa ci-dessus ne sont plus applicables lorsque, par l'effet d'une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans.

En cas de modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L. 145-33 ou s'il est fait exception aux règles de plafonnement par suite d'une clause du contrat relative à la durée du bail, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l'année précédente.

JURISPRUDENCE

Cour de Cassation,chambre civile 3 arrêt du 9 mars 2018, Pourvoi n° 21-21.943 cassation

Vu les articles L. 145-34, dernier alinéa, et R. 145-23 du code de commerce :

11. Selon le premier texte, en cas de modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L. 145-33 du code de commerce ou s'il est fait exception aux règles de plafonnement par suite d'une clause du contrat relative à la durée du bail, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l'année précédente.

12. Selon le second, les contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé sont portées, quel que soit le montant du loyer, devant le président du tribunal judiciaire ou le juge qui le remplace. Les autres contestations sont portées devant le tribunal judiciaire qui peut, accessoirement, se prononcer sur les premières.

13. Le dernier alinéa de l'article L. 145-34 n'instaure, dans les cas qu'il détermine, qu'un étalement de la hausse du loyer qui résulte du déplafonnement, sans affecter la fixation du loyer à la valeur locative.

14. Ce dispositif étant distinct de celui de la fixation du loyer, il n'entre pas dans l'office du juge des loyers commerciaux de statuer sur son application.

15. Pour fixer le montant du bail renouvelé dû par la locataire aux sommes de 22 417, 43 euros à compter du 1er janvier 2015, de 24 659,17 euros à compter du 1er janvier 2016, de 27 125, 09 euros à compter du 1er janvier 2017 et de 29 500 euros à compter du 1er janvier 2018, l'arrêt retient que le loyer du bail renouvelé ne s'établira à ce dernier montant qu'à compter du 1er janvier 2018 en application du dernier alinéa de l'article L. 145-34.

16. En statuant ainsi, alors que saisie de l'appel d'un jugement du juge des loyers commerciaux, elle ne pouvait statuer que dans la limite des pouvoirs de celui-ci, la cour d'appel a violé les textes susvisés.

Portée et conséquences de la cassation

17. Tel que suggéré par le mémoire en demande, il est fait application des articles L. 411-3, alinéa 2, du code de l'organisation judiciaire et 627 du code de procédure civile.

18. L'intérêt d'une bonne administration de la justice justifie, en effet, que la Cour de cassation statue au fond.

19. La cour d'appel n'en ayant pas le pouvoir, il n'y a pas lieu de fixer l'étalement de la hausse du loyer déplafonné.

Cour de Cassation,chambre civile 3 arrêt du 9 mars 2018, Pourvoi n° 17-70040 avis de saisine

Le loyer déplafonné est fixé à la valeur locative en application de l'article L. 145-33 du code de commerce.

Le dernier alinéa de l'article L. 145-34 du code de commerce n'instaure, dans les cas qu'il détermine, qu'un étalement de la hausse du loyer qui résulte du déplafonnement, sans affecter la fixation du loyer à la valeur locative.

Ce dispositif étant distinct de celui de la fixation du loyer, il revient aux parties, et non au juge des loyers commerciaux dont la compétence est limitée aux contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé, d'établir l'échéancier de l'augmentation progressive du loyer que le bailleur est en droit de percevoir.

L'étalement prévu par le texte s'opère annuellement par l'application d'un taux qui doit être égal à 10 % du loyer de l'année précédente, sauf lorsque la différence entre la valeur locative restant à atteindre et le loyer de cette année est inférieure à ce taux.

L'étalement n'étant pas d'ordre public, les parties peuvent convenir de ne pas l'appliquer.

En conséquence,

LA COUR EST D'AVIS QUE :

L'étalement de l'augmentation du loyer déplafonné prévu par le dernier alinéa de l'article L. 145-34 du code de commerce s'opère chaque année par une majoration non modulable de 10 % du loyer de l'année précédente.

Il n'entre pas dans l'office du juge des loyers commerciaux, mais dans celui des parties, d'arrêter l'échéancier des loyers qui seront exigibles durant la période au cours de laquelle s'applique l'étalement de la hausse du loyer instauré par ce texte.

Cour de Cassation, chambre civile 3 arrêt du 6 mars 2013, Pourvoi n° 12-13962 Cassation

Vu l'article L. 145-34 du code de commerce, ensemble l'article L. 145-33 du même code ;

Attendu que le montant des loyers des baux à renouveler ou à réviser doit correspondre à la valeur locative ; qu'à moins d'une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L. 145-33 du code de commerce, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d'effet du bail à renouveler, si sa durée n'est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation de l'indice national trimestriel mesurant le coût de la construction publié par l'Institut national de la statistique et des études économiques intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 9 novembre 2011), que, la société Maison de la Truffe leur ayant, par acte du 22 avril 1998, demandé le renouvellement du bail commercial qu'ils lui avaient consenti le 14 décembre 1989, Mme X... et son fils, M. Y..., aux droits desquels se trouve Mme Z..., ont assigné la société locataire en acquisition de la clause résolutoire et subsidiairement en fixation d'un loyer déplafonné ; qu'après avoir, le 11 mars 2003, conclu une transaction aux termes de laquelle les bailleurs ont notamment renoncé à solliciter le bénéfice de l'acquisition de la clause résolutoire et accepté le renouvellement du bail pour neuf années à compter du 1er octobre 1998, en contrepartie de quoi la société preneuse a accepté la fixation d'un loyer progressif par paliers, les parties ont signé le 7 septembre 2006 un nouveau bail reprenant les termes de cet accord ; que, par acte du 22 février 2007, les bailleurs ont délivré congé pour le 30 septembre 2007 avec offre de renouvellement à compter du 1er octobre 2007 ; que les parties ne s'étant pas accordées sur le prix du bail renouvelé, le juge des loyers commerciaux a été saisi ;

Attendu que pour dire que le prix du loyer du bail renouvelé devait être déplafonné, l'arrêt retient que la modalité de fixation du loyer par paliers dans le bail à renouveler, qui exclut la fixation d'un loyer de base, met obstacle à l'application de la règle du plafonnement et impose d'apprécier le loyer lors du renouvellement à sa valeur locative ;

Qu'en statuant ainsi , alors que, pour la fixation du prix du bail renouvelé, la variation indiciaire prévue par l'article L. 145-34 du code de commerce doit être appliquée au loyer initial acquitté par le preneur lors de la prise d'effet du bail à renouveler, nonobstant la fixation dans le bail expiré d'un loyer progressif par paliers, la cour d'appel a violé les textes susvisés

LE DÉPLAFONNEMENT DU LOYER

Toutefois, le bailleur peut prévoir un loyer supérieur s'il rapporte la preuve du changement de la valeur commerciale du local en justifiant des loyers des locaux voisins ou s'il fait des travaux importants dans le local ou encore en se référant à l'évolution positive des facteurs commerciaux.

Une commission départementale de conciliation aide à fixer le nouveau loyer. En cas de désaccord des parties, le Tribunal de Grande Instance fixe le nouveau loyer en considérant les faits donc sans contrôle du droit de la part de la cour de Cassation après un éventuel appel.

Cour de Cassation, chambre civile 3 arrêt du 4 mai 2011, Pourvoi n° 10-15473, REJET

Vu l'article L. 145-11 du code de commerce

Attendu que le bailleur qui, sans être opposé au principe du renouvellement, désire obtenir une modification du prix du bail doit, dans le congé prévu à l'article L. 145-9 ou dans la réponse à la demande de renouvellement prévue à l'article L. 145-10, faire connaître le loyer qu'il propose, faute de quoi le nouveau prix n'est dû qu'à compter de la demande qui en est faite ultérieurement suivant des modalités définies par décret en Conseil d'Etat

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Versailles, 21 janvier 2010), que les époux X..., preneurs à bail de locaux à usage commercial appartenant à Mme Y..., ont demandé par acte du 6 septembre 2004 le renouvellement de leur bail qui venait à terme le 25 janvier 2005 ; que la bailleresse a, par acte du 7 décembre 2004, refusé ce renouvellement et délivré congé pour motifs graves et légitimes ; que les preneurs ont assigné la bailleresse en nullité de ce congé
Attendu que pour accueillir cette demande, l'arrêt retient que le congé du 7 décembre 2004, effectué hors du délai prévu par l'article L. 145-10 du code de commerce, est nul et que le bail s'est poursuivi entre les parties aux charges et conditions du bail expirant le 25 janvier 2005

Qu'en statuant ainsi, alors que si le bailleur, qui a répondu tardivement à une demande de renouvellement émanant du preneur, est réputé avoir accepté le principe du renouvellement, il n'est pas privé du droit de demander la fixation d'un nouveau loyer et qu'elle avait constaté que la bailleresse avait notifié aux preneurs un mémoire en fixation du loyer le 21 novembre 2006 et les avait assignés aux mêmes fins le 2 octobre 2008, la cour d'appel a violé le texte susvisé

LE BAILLEUR ET LE LOCATAIRE PEUVENT CONVENIR PAR CONVENTION D'UN NOUVEAU LOYER HORS PLAFONNEMENT

Cour de Cassation, chambre civile 3 arrêt du 15 février 2015, Pourvois n° 17-11866 et 17-11867, REJET

Attendu que la locataire fait grief à l’arrêt d’accueillir la demande de la bailleresse, alors, selon le moyen, qu’à moins d’une modification notable des obligations respectives des parties, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler, si sa durée n’est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l’indice national trimestriel mesurant le coût de la construction ou, s’ils sont applicables, l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, publiés par l’Insee; que ne constitue pas une modification notable des obligations des parties justifiant le déplafonnement du loyer la fixation consensuelle du loyer, différente de la valeur locative, en raison de la conclusions d’un « avenant de révision du loyer » destiné à mettre fin à une procédure de révision judiciaire du loyer, et dans lequel le déplafonnement a été accepté par les deux parties ; qu’en décidant le contraire, la cour d’appel a violé les articles L. 145-34, dans sa rédaction applicable à l’espèce, et R. 145-8 du code de commerce;

Mais attendu que la cour d’appel a exactement retenu que la fixation conventionnelle du loyer librement intervenue entre les parties emportait renonciation à la procédure de révision judiciaire du loyer et constituait une modification notable des obligations respectives des parties intervenue en cours de bail dans des conditions étrangères à la loi et justifiant, à elle seule, le déplafonnement;

LE DÉLAI DE PRESCRIPTION EST DE DEUX ANS POUR SAISIR LE TGI EN FIXATION DE LOYER

Cour de Cassation,chambre civile 3 arrêt du 20 octobre 2016, Pourvoi n° 15-19940, rejet

Mais attendu qu'ayant retenu à bon droit que l'action du preneur en fixation du prix du bail renouvelé est soumise à la prescription biennale de l'article L. 145-60 du code de commerce et constaté que le bail renouvelé avait pris effet le 1er janvier 2010, la cour d'appel en a exactement déduit que l'action de la société preneuse, qui avait notifié son mémoire en demande plus de deux ans après cette date, était prescrite ;/font>

Cour de Cassation,chambre civile 3 arrêt du 7 juillet 2016, Pourvoi n° 15-19485, Cassation Partielle

Attendu que les consorts X... font grief à l'arrêt de déclarer prescrite leur action en fixation du prix du loyer du bail commercial ayant pris effet le 2 août 2008, alors, selon le moyen, qu'il résulte des dispositions de l'article L. 145-5 du code de commerce que le bail dérogatoire conclu avant l'expiration du bail en cours entraîne de plein droit la naissance d'« un nouveau bail » soumis au statut des baux commerciaux ; que, le statut des baux commerciaux ne comporte toutefois aucune disposition relative à la fixation du loyer initial d'un bail commercial, de sorte que l'action en fixation du loyer d'un tel bail n'entre pas dans le champ d'application de la prescription biennale de l'article L. 145-60 du code de commerce, mais relève du droit commun du louage ; qu'en jugeant le contraire, la cour a violé l'article L. 145-60 du code de commerce par fausse application ;

Mais attendu que l'action en fixation du loyer du bail commercial qui s'opère par application de l'article L. 145-5 du code de commerce est soumise au délai de prescription biennale de l'article L. 145-60 du code de commerce ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

Mais sur le moyen relevé d'office, après avis donné aux parties en application de l'article 1015 du code de procédure civile :

Vu l'article L. 145-60 du code de commerce, ensemble l'article 2224 du code civil ;

Attendu qu'en application du second de ces textes, le délai de prescription court du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer ;

Attendu que la demande en fixation du loyer du bail commercial né par application de l'article L. 145-5 du code de commerce suppose qu'ait été demandée, par l'une ou l'autre des parties, l'application du statut des baux commerciaux ; que, dès lors, c'est à cette date que les parties ont connaissance des faits leur permettant d'exercer l'action en fixation du loyer ;

Qu'il s'ensuit que le délai de prescription de l'action en fixation du loyer d'un tel bail court, non pas de la date à laquelle naît le bail commercial, mais de la date à laquelle la demande d'application du statut est formée par l'une ou l'autre des parties, le montant du loyer étant fixé à la valeur locative à compter du jour de cette demande ;

Attendu qu'il résulte des constatations de l'arrêt que la société Com'ca a revendiqué l'existence d'un bail commercial par lettre recommandée du 8 septembre 2010 ; que c'est à cette date que les consorts X..., tirant les conséquences juridiques de cette demande, ont eu connaissance des faits permettant l'exercice d'une action en fixation du loyer de ce bail ; qu'ils ont introduit leur action le 21 janvier 2011, soit moins de deux ans après cette date ;

Qu'en déclarant cette action prescrite, après avoir retenu que le point de départ du délai de prescription se situait au jour de la naissance du bail commercial, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;

LE BAILLEUR NE PEUT PAS DÉPLAFONNER UN LOYER EN SE FONDANT SUR UNE EXPERTISE NON CONTRADICTOIRE

Cour de Cassation, chambre civile 3 arrêt du 3 février 2010, Pourvoi n° 09-10631, Cassation

Vu l'article 6 § 1 de la Convention de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 3 décembre 2008), que les consorts X..., propriétaires d'un local commercial donné à bail à la société Tinou Shop (société Tinou), ont assigné cette dernière pour faire fixer le prix du bail renouvelé à compter du 1er juillet 2006

Attendu que pour dire que le loyer du bail renouvelé doit être fixé selon les règles du déplafonnement, soit à la valeur locative, l'arrêt retient que les bail leurs se prévalent du rapport amiable établi à leur demande par M. Y... mettant en évidence une évolution des facteurs locaux de commercialité durant le cours du bail expiré, que ce rapport soumis aux observations contradictoires des parties et comportant des éléments objectifs, doit être retenu comme un élément permettant d'apprécier les motifs de déplafonnement, qu'il met en évidence une augmentation importante du pourcentage du nombre des enseignes par rapport au nombre de commerces resté constant du secteur en cause, que cette augmentation a attiré un flux supplémentaire non négligeable de chalands venant de l'extérieur et a eu une incidence notablement favorable sur la commercialité déjà bonne du secteur, que ce courant positif de commercialité a nécessairement profité au commerce en cause, les chalands, attirés par les marques, ne dédaignant pas pour autant les commerces autres participant ainsi à ce courant, que le commerce litigieux a d'autant plus profité de ce courant que la majorité des enseignes dont s'agit sont des enseignes de prêt-à-porter n'entrant pas dans la catégorie des enseignes de luxe et que ce changement notable de commercialité lié à l'augmentation du pourcentage des enseignes justifie le déplafonnement du loyer

Qu'en statuant ainsi, en se fondant exclusivement sur une expertise non contradictoire établie à la demande d'une des parties, la cour d'appel, qui a méconnu le principe de l'égalité des armes, a violé le texte susvisé

LE BAILLEUR PEUT MODIFIER UN LOYER COMPOSÉ D'UN MINIMUM GARANTI ET D'UNE VARIABLE

Cour de Cassation, chambre civile 3, deux arrêts du 3 novembre 2016, Pourvoi n° 15-16826 et 15-16627 CASSATION PARTIELLE

Vu l'article 1134 du code civil, dans sa version antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016, ensemble l'article L. 145-33 du code de commerce ;

Attendu que la stipulation selon laquelle le loyer d'un bail commercial est composé d'un loyer minimum et d'un loyer calculé sur la base du chiffre d‘affaires du preneur n'interdit pas, lorsque le contrat le prévoit, de recourir au juge des loyers commerciaux pour fixer, lors du renouvellement, le minimum garanti à la valeur locative ; que le juge statue alors selon les critères de l'article L. 145-33 précité, notamment au regard de l'obligation contractuelle du preneur de verser, en sus du minimum garanti, une part variable, en appréciant l'abattement qui en découle ;
Attendu que, pour rejeter la demande, l'arrêt retient que l'existence d'une clause de loyer binaire induit une incompatibilité avec les règles statutaires relatives à la fixation du loyer puisque celui-ci, dans un tel bail, n'est pas fixé selon les critères définis à l'article L. 145-33 que le juge des loyers commerciaux a l'obligation d'appliquer, mais peut prendre en considération des éléments étrangers à cette énumération tel qu'un pourcentage sur le chiffre d'affaires réalisé par le preneur, que l'accord des parties et la liberté contractuelle dont il est l'expression ne permet pas d'écarter cette incompatibilité, que, si les parties peuvent librement stipuler s'agissant du loyer initial et peuvent, d'un commun accord, fixer par avance les conditions de fixation du loyer du bail renouvelé, elles ne peuvent que stipuler sur les droits dont elles ont la disposition, qu'en l'espèce, dans le débat judiciaire qui s'ouvre en raison du désaccord des parties, les dispositions de l'article L. 145-33 s'imposent au juge des loyers commerciaux qui ne saurait fixer par application d'autres critères que ceux que la loi lui prescrit le loyer du bail renouvelé qui ne peut en aucun cas excéder la valeur locative ;

Qu'en statuant ainsi, la cour d'appel a violé les textes susvisés

LA MODIFICATION NOTABLE DES FACTEURS LOCAUX DE COMMERCIALITÉ

DOIT AVOIR UNE INCIDENCE FAVORABLE SUR L'ACTIVITÉ COMMERCIALE DU PRENEUR

Cour de Cassation, chambre civile 3 arrêt du 14 septembre 2011, Pourvoi n° 10-30825 Cassation

Vu l'article L. 145-34 du code de commerce dans sa rédaction applicable à la cause, ensemble l'article L. 145-33 du même code

Attendu que le montant des loyers des baux à renouveler ou à réviser doit correspondre à la valeur locative ; qu'à moins d'une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L. 145-33 du code de commerce, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d'effet du bail à renouveler, si sa durée n'est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation de l'indice national trimestriel mesurant le coût de la construction publié par l'Institut national de la statistique et des études économiques intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Rennes, 28 avril 2010), que Mme X..., propriétaire de locaux commerciaux pris à bail par les époux Y... aux droits desquels est venue la société Les Hauts Pavés, a donné congé à sa locataire avec offre de renouvellement moyennant un certain loyer ; que les parties ne s'étant pas accordées sur le prix du bail renouvelé, le juge des loyers commerciaux a été saisi

Attendu que pour admettre le déplafonnement du nouveau loyer, l'arrêt retient que la jurisprudence n'est pas fixée en ce sens que la modification notable des facteurs locaux de commercialité n'est prise en considération qu'autant qu'elle est favorable à l'activité du commerce considéré, qu'une telle modification doit être appréciée en elle même, par référence seulement à l'impact qu'elle peut avoir sur l'activité commerciale développée, peu important, si cet impact est constaté, qu'il soit favorable ou défavorable et qu'il ne peut pas, en l'espèce, ne pas être tenu compte d'une modification notable des facteurs locaux de commercialité affectant l'activité développée par la société Les Hauts Pavés, que cette dernière admet et tient pour notablement défavorable, à contresens de la jurisprudence en vigueur

Qu'en statuant ainsi, alors qu'une modification notable des facteurs locaux de commercialité ne peut constituer un motif de déplafonnement du nouveau loyer qu'autant qu'elle est de nature à avoir une incidence favorable sur l'activité commerciale exercée par le preneur, la cour d'appel a violé les textes susvisés.

DEVANT LE TGI, LA PROCÉDURE EST TECHNIQUE ET DOIT ÊTRE EXACTEMENT APPLIQUÉE

Cour de Cassation, chambre civile 3 arrêt du 14 septembre 2011, Pourvoi n° 10-10032, Cassation

Attendu que la SCI fait grief à l'arrêt de déclarer irrégulière la procédure suivie entre les parties devant le juge des loyers commerciaux,

Mais attendu qu'ayant relevé, à bon droit, que la procédure des articles R. 145-23 et suivants du code de commerce, selon laquelle le juge des loyers ne peut, à peine d'irrecevabilité, être saisi avant l'expiration d'un délai d'un mois suivant la réception par son destinataire du premier mémoire établi, s'imposait, en ce qu'elle était relative au dépôt des mémoires et à leur notification, aux justiciables comme ayant été édictée dans le cadre de l'organisation judiciaire et dans l'intérêt d'une meilleure administration de la justice et non dans l'intérêt de l'une ou l'autre des parties, la cour d'appel, qui a exactement retenu que les parties étant renvoyées devant le juge des loyers commerciaux, il leur incombait de procéder conformément aux textes ci-dessus mentionnés, et qui a constaté qu'après la décision d'incompétence, il avait été procédé par simples conclusions sans notification de mémoires, en a justement déduit que la procédure était irrégulière

Vu les articles 500 et 901 du code de procédure civile, ensemble l'article R. 145-27 du code de commerce

Attendu qu'a force de chose jugée le jugement qui n'est susceptible d'aucun recours suspensif d'exécution et que le jugement susceptible d'un tel recours acquiert la même force à l'expiration du délai du recours si ce dernier n'a pas été exercé dans le délai ; que la déclaration d'appel est faite par acte contenant, outre les mentions prescrites par l'article 58, et à peine de nullité la constitution de l'avoué de l'appelant, l'indication du jugement et l'indication de la cour devant laquelle l'appel est porté ;
Attendu que pour annuler les décisions rendues les 29 mars 2005 et 4 septembre 2008, l'arrêt retient que la sanction de l'omission des mémoires préalables à la saisine du juge des loyers n'est pas l'irrecevabilité mentionnée au dispositif des conclusions de la société La Cave du Palais mais la nullité de la procédure suivie depuis l'assignation en référé du 11 février 2005 visée dans le corps de ses conclusions et que cette nullité affecte les jugements rendus les 29 mars 2005 et 4 septembre 2008

Qu'en statuant ainsi, alors que l'ordonnance du juge des référés n'était frappée d'aucun appel, la cour d'appel a violé les textes susvisés

Et vu l'article 627, alinéa 1, du code de procédure civile

Attendu que la cassation prononcée n'implique pas qu'il y ait lieu à renvoi, l'irrégularité de la procédure suivie devant le juge des loyers commerciaux après renvoi par le juge des référés entraînant interruption définitive et extinction de l'instance en fixation du loyer

L'ACTIVITE DU SOUS LOCATAIRE DOIT ETRE CONSIDEREE POUR EVALUER LES FACTEURS COMMERCIAUX

Cour de Cassation, chambre civile 3 arrêt du 8 décembre 2010, Pourvoi n° 09-70784, CASSATION

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 13 août 2009), que Mme X..., M. Y... et la société Foncière du littoral méditerranéen, propriétaires à Cannes d'un immeuble à usage commercial donné à bail à la société Mac Donald's France et pour partie sous loué à la société le Grand Café, ont assigné la locataire devant le juge des loyers commerciaux pour voir fixer le loyer du bail renouvelé

Attendu que pour dire que l'évolution notable des facteurs locaux de commercialité au cours du bail écoulé ne pouvait justifier le déplafonnement du loyer, l'arrêt retient, d'une part, que l'augmentation du nombre de congressistes dans la ville n'avait pas présenté d'intérêt pour le commerce de restauration rapide exploité par la société Mac Donald's France, d'autre part, que l'activité de la sous locataire ne devait pas être prise en considération pour déterminer l'intérêt d'une modification notable de certains des éléments de la valeur locative

Qu'en statuant ainsi, alors que l'intérêt que présente une telle modification doit être appréciée au regard de la ou des activités commerciales exercées dans les locaux loués, sans qu'il y ait lieu d'exclure de cet examen l'activité d'un sous locataire, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision.

LE TGI FIXE LE LOYER RÉTROACTIVEMENT AU JOUR DU RENOUVELLEMENT DU BAIL

Cour de Cassation, chambre civile 3 arrêt du 8 septembre 2016, Pourvoi n° 15-17485, Rejet

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Versailles, 3 mars 2015), que la société Bécon tabac, locataire de locaux à usage commercial appartenant à la SCI Daitouch, a sollicité le renouvellement de son bail ; que, les parties n'étant pas parvenues à un accord sur le prix du bail renouvelé, le juge des loyers commerciaux a été saisi ; qu'un arrêt du 5 février 2013 a dit que le bail s'était renouvelé à compter du 1er avril 2007, moyennant un loyer déplafonné applicable à compter du 23 juin 2008 ; qu'en cours d'instance, la SCI Daitouch a demandé la révision triennale du loyer ;

Attendu que la société Bécon tabac fait grief à l'arrêt de fixer le prix du loyer révisé à compter du 1er avril 2007 et non à compter du 23 juin 2008,Mais attendu qu'ayant exactement retenu que le point de départ du délai de trois ans prévu par l'article L. 145-38 du code de commerce se situe à la date de renouvellement du bail et que, si la date d'exigibilité du loyer renouvelé avait été reportée au 23 juin 2008, en raison du retard apporté par le bailleur à proposer un nouveau loyer, cette circonstance était sans incidence sur la date de prise d'effet du nouveau bail fixée au 1er avril 2007, la cour d'appel en a déduit, à bon droit, sans être tenue de répondre à un moyen inopérant fondé sur l'article L. 112-1 du code monétaire et financier, inapplicable à la révision triennale légale, que l'indice à retenir pour le calcul du loyer révisé était celui du deuxième trimestre 2007

INFORMATIONS JURIDIQUES SUR LE BAIL COMMERCIAL

Cliquez sur un lien bleu pour accéder directement aux informations juridiques gratuites sur :

- LA SIGNATURE DU BAIL COMMERCIAL

- LE LOYER ET LES CHARGES DU BAIL COMMERCIAL

- LE RENOUVELLEMENT DU BAIL DE 9 ANS ET DE 12 ANS, L'INDEMNITÉ D'ÉVICTION, LA PRESCRIPTION DE DEUX ANS EN MATIERE DE BAIL COMMERCIAL

- LES DROITS ET DEVOIRS DU LOCATAIRE COMMERCIAL

- LES DROITS ET DEVOIRS DU BAILLEUR

- LA RÉSILIATION JUDICIAIRE DU BAIL COMMERCIAL

- LES EXPERTISES TECHNIQUES ET ÉNERGÉTIQUES.

LA SIGNATURE D'UN BAIL COMMERCIAL

LE BAIL PEUT ÊTRE SIGNE SOUS SEING PRIVÉ OU PAR ACTE AUTHENTIQUE

S'IL INTERVIENT DANS UNE RÉDACTION DE BAIL, LE NOTAIRE A DES OBLIGATION LIMITEES QUI NE PROTEGENT NI LE BAILLEUR NI LE PRENEUR

COUR DE CASSATION 1ere CHAMBRE CIVILE arrêt du 30 MAI 2012 POURVOI N° 11-18166 Cassation partielle

Vu l’article 1382 du code civil

Attendu, selon l’arrêt attaqué, que par acte reçu le 30 septembre 1988 par M. A..., notaire, la SCI Erromardie, propriétaire à Saint Jean de Luz d’un ensemble immobilier aménagé en terrain de camping l’a donné à bail commercial à la société Poulou et fils pour une durée de neuf années expirant le 29 septembre 1997; qu’après plusieurs changements de locataires, le dernier en date, la société Cofival, a, par acte authentique reçu le 6 mai 1997 par M. X..., notaire à Castets des Landes, cédé son droit au bail à la société Camping international Erromardie qui a sollicité le renouvellement du bail en sa faveur ; qu’un bail commercial, rédigé gracieusement par M. X..., a été signé entre les sociétés intéressées le 5 juin 1998, hors la présence du notaire, avec effet rétroactif au 1er octobre 1997 que reprochant à M. X... d’avoir établi un nouveau bail, et non un avenant au précédent, les époux Y..., représentants de la SCI, l’ont assigné en responsabilité et en indemnisation du préjudice fiscal subi par la société à la suite des redressements fiscaux dont elle a été l’objet

Attendu que pour juger que M. X... a engagé sa responsabilité professionnelle et le condamner à indemniser les époux Y... au titre du préjudice fiscal subi par la SCI Erromardie, l’arrêt, après avoir constaté que le notaire a adressé à l’expert comptable de la SCI Erromardie, le 3 novembre 1997, un projet de bail commercial entièrement rédigé par ses soins, dont les termes ont été repris fidèlement dans l’acte sous seing privé signé le 5 juin 1998, retient que M. X..., chargé de veiller à la sécurité juridique et à l’efficacité des actes auxquels il accepte de prêter son concours, fût ce à titre gracieux, était tenu d’un devoir de conseil et d’information à l’égard de l’ensemble des parties à l’acte, peu important que celui ci ait été signé hors sa présence

Qu’en statuant ainsi, alors qu’il résultait de ses constatations que l’acte devait initialement être reçu en la forme authentique, que plusieurs mois s’étaient écoulés entre l’envoi du projet à l’expert-comptable de la SCI Erromardie et la signature hors la présence du notaire de l’acte sous seing privé le 5 juillet 1998 et que ce dernier n’avait perçu aucune rémunération, les parties s’étant ravisées sur l’étendue de sa mission, ce dont il se déduisait que M. X... n’avait pas été mis en mesure d’exercer pleinement son devoir de conseil et d’information dont il n’était libéré qu’à la signature de l’acte authentique, tel qu’initialement prévu, la cour d’appel a violé le texte susvisé

LA RESPONSABILITÉ DU NOTAIRE REDACTEUR EST LIMITÉE AU PRÉJUDICE AU SENS DE L'ARTICLE 1382 DU CODE CIVIL

COUR DE CASSATION 1ere CHAMBRE CIVILE, arrêt du 28 octobre 2015 pourvoi n° 14-17518 Cassation Partielle sans renvoi

Attendu, selon l'arrêt attaqué, que la société GLB, exerçant une activité de parfumeur sous l'enseigne Molinard, cessionnaire du droit au bail portant sur un local à usage mixte, situé à Lille, appartenant à la SCI Minuscule (le bailleur), s'est vu consentir par celle-ci un nouveau bail, exclusivement commercial, suivant acte authentique reçu le 4 mars 2008 par M. X..., alors notaire associé au sein d'une société civile professionnelle, actuellement dénommée Y..., B..., Z... et A... (le notaire) ; que, le 16 février 2011, la société GLB, soutenant que cet acte contrevenait aux prescriptions d'ordre public de l'article L. 631-7 du code de la construction et de l'habitation, dès lors que le changement d'affectation conventionnel des locaux d'habitation n'avait pas été précédé d'une autorisation administrative, a assigné en nullité le bailleur, qui a appelé le notaire en garantie ;

Sur le premier moyen et le second moyen, pris en sa première branche, du pourvoi principal, et le moyen unique du pourvoi incident, réunis :

Attendu que ces griefs ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;

Mais sur le second moyen, pris en sa seconde branche, du pourvoi principal :

Vu l'article 1382 du code civil ;

Attendu qu'après avoir prononcé la nullité du bail notarié par application de l'article L. 631-7 du code de la construction et de l'habitation, l'arrêt condamne le bailleur à restituer à la société GLB une certaine somme au titre du dépôt de garantie versé en exécution de ce bail, et déclare le notaire tenu de le garantir de l'ensemble des condamnations consécutives à cette annulation ;

Qu'en statuant ainsi, alors que la restitution du dépôt de garantie consécutive à la nullité d'un bail commercial ne constituant pas en soi un préjudice indemnisable, le notaire, garant subsidiaire de la restitution envers la seule partie qui en est créancière, en cas de défaillance avérée de celle qui en est débitrice, ne pouvait être condamné à en garantir le bailleur, celui-ci fût-il insolvable, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;

MOYENS PRESENTES PAR LA SCP Boré et Salve de Bruneton, avocat aux Conseils

PREMIER MOYEN REJETÉ CAR LE NOTAIRE EN SA QUALITÉ DE RÉDACTEUR DU BAIL A PARTICIPE AU PRÉJUDICE

1°) ALORS QUE les restitutions découlant de l'anéantissement d'un contrat ne constituent pas, par elles-mêmes, un préjudice que le rédacteur de l'acte peut être tenu de réparer et ne peut donc, en l'absence d'autres circonstances, donner lieu à la charge de ce dernier ni à réparation, ni à garantie ; qu'en condamnant la SCP Y..., in solidum avec la société Minuscule, à verser à la société GLB une somme de 150. 150 euros correspondant au prix qu'elle avait versé à la société Marie H pour acquérir le droit au bail par acte du 18 février 2008, cependant qu'une telle restitution ne pouvait incomber au rédacteur d'actes, la Cour d'appel a violé l'article 1382 du Code civil ;

2°) ALORS QU'en toute hypothèse, le notaire ne peut être condamné à réparer un préjudice né avant son intervention ; qu'en relevant, pour condamner la SCP Y... in solidum avec la société Minuscule à verser à la société GLB une somme de 150. 150 euros, que le prix d'acquisition du bail constituait une perte directement causé par la nullité du contrat de bail du 4 mars 2008, sans rechercher si le versement de ce prix ne découlait pas du contrat du 18 février 2008 conclu avant l'intervention du notaire, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du Code civil.

SECOND MOYEN ACCEPTÉ CAR LA RESTITUTION DU DÉPÔT DE GARANTIE N'EST PAS UNE RÉPARATION DU PRÉJUDICE MAIS UNE CONCÉQUENCE DE LA NULLITÉ DU BAIL ALORS QUE LE NOTAIRE N'A PAS EU LES SOMMES EN MAINS ET N'EST PAS GESTIONNAIRE

1°) ALORS QUE les coauteurs d'un même dommage, dont les fautes ont concouru à la réalisation du préjudice, doivent chacun supporter une part de la charge finale de la dette de réparation du préjudice ainsi causé ; qu'en condamnant la SCP Y... à relever la SCI Minuscule indemne de l'ensemble des condamnations prononcées à son encontre, cependant qu'elle avait retenu que cette société avait commis une faute en omettant de solliciter un changement de la destination du local, ce dont il résultait qu'elle devait supporter une part de la dette, la Cour d'appel a violé l'article 1213 du Code civil, ensemble l'article 1382 du même Code ;

2°) ALORS QUE les restitutions découlant de l'anéantissement d'un contrat ne constituent pas, par elles-mêmes, un préjudice que le rédacteur de l'acte peut être tenu de réparer et ne peuvent donc, en l'absence d'autres circonstances, donner lieu à la charge de ce dernier ni à réparation, ni à garantie ; qu'en condamnant la SCP Y... à garantir la SCI Minuscule de l'obligation de restituer le dépôt de garantie à laquelle elle était tenue envers la société GLB en raison de l'annulation du bail, cependant qu'une telle restitution ne pouvait, SAUF CIRCONSTANCES NON ALLEGUEES EN L'ESPECE, incomber au notaire, la Cour d'appel a violé l'article 1382 du Code civil.

LE LOCATAIRE QUI REVENDIQUE UN BAIL COMMERCIAL DOIT ÊTRE INSCRIT AU REGISTRE DU COMMERCE

COUR DE CASSATION CHAMBRE CIVILE 3 arrêt du 18 juin 2014 POURVOI N° 12-20714 Cassation

Attendu que pour dire que Mme Z... n'a pas droit au bénéfice du statut des baux commerciaux, l'arrêt retient qu'elle a été assignée devant le juge des référés du tribunal d'instance à l'audience du 5 juillet 2007, que l'affaire a été renvoyée à l'audience du 6 septembre 2007 puis au 4 octobre 2007, puis a fait l'objet d'un renvoi au fond à l'audience du 6 décembre devant le tribunal, que l'oralité de la procédure devant le tribunal d'instance, statuant en référé et au fond, impose aux parties de comparaître ou de se faire représenter pour formuler valablement leurs prétentions, qu'il n'est pas discuté que Mme Z... était représentée par son avocat lors de l'audience du 6 septembre 2007 au cours de laquelle elle a revendiqué par conclusions le bénéfice du statut des baux commerciaux, lesquelles ont ensuite été reprises lors de l'audience devant le tribunal d'instance statuant au fond, et que le 6 septembre 2007, Mme Z... n'était pas inscrite au registre du commerce et des sociétés puisque son inscription date du 20 septembre suivant ;

Qu'en statuant ainsi, alors que le preneur qui revendique le statut des baux commerciaux doit justifier d'une immatriculation à la date de sa demande en justice et qu'en procédure orale, une demande en justice présentée dans un écrit n'est valablement formée que lorsqu'elle est oralement soutenue à l'audience des débats, la cour d'appel, qui a constaté que Mme Z... n'avait soutenu oralement sa demande que le 6 décembre 2007, a violé les textes sus-visés

L'ÉTAT DES LIEUX DU BAIL COMMERCIAL

Article L 145-20-1 du Code de commerce

Lors de la prise de possession des locaux par le locataire en cas de conclusion d'un bail, de cession du droit au bail, de cession ou de mutation à titre gratuit du fonds et lors de la restitution des locaux, un état des lieux est établi contradictoirement et amiablement par le bailleur et le locataire ou par un tiers mandaté par eux. L'état des lieux est joint au contrat de location ou, à défaut, conservé par chacune des parties.

Si l'état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par un huissier de justice, sur l'initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire.

Le bailleur qui n'a pas fait toutes diligences pour la réalisation de l'état des lieux ne peut invoquer la présomption de l'article 1731 du code civil.

IL FAUT PREVOIR LE SORT DU DEPOT DE GARANTIE

Cour de Cassation, chambre civile 3, arrêt du 11 avril 2019 requête n° 18-16061 cassation partielle

Sur le premier moyen :

Attendu que la SCI fait grief à l’arrêt de rejeter son exception d’incompétence, alors, selon le moyen, que le tribunal de grande instance a compétence exclusive en matière de baux commerciaux lorsque le litige a trait à l’application du statut des baux commerciaux ; que lorsque le contrat principal est un bail commercial et qu’une transaction est conclue relativement a ce bail, cette dernière forme un tout indivisible avec le contrat de bail, de sorte qu’elle relève de la compétence exclusive du tribunal de grande instance ; qu’en l’espèce ainsi que le faisait valoir la société Setap Color’s, le protocole transactionnel et l’avenant n° 2 en date du 7 novembre 2013, ayant trait a la résiliation du bail commercial de 2004, formaient un tout indivisible avec le contrat principal et étaient donc soumis aux règles de compétence juridictionnelle applicables au contrat principal et relevaient ainsi de la compétence exclusive du tribunal de grande instance ; qu’en jugeant le contraire, la cour d’appel a viole l’article R. 211-4 du code de l’organisation judiciaire ;

Mais attendu que la cour d’appel a exactement retenu que, l’action de la SCI devant le tribunal de commerce ne portant pas sur l’application du statut des baux commerciaux, le litige n’entrait pas dans les prévisions de l’article R. 211-4 du code de l’organisation judiciaire ;

D’où il suit que le moyen n’est pas fondé ;

Mais sur le second moyen :

Vu l’article 2048 du code civil ;

Attendu qu’il résulte de ce texte que les transactions se renferment dans leur objet, que la renonciation qui y est faite à tous droits, actions et prétentions, ne s’entend que de ce qui est relatif au différend qui y a donné lieu ;

Attendu que, pour accueillir la demande en paiement de la SCI, l’arrêt retient que le sort du dépôt de garantie n’étant pas expressément spécifié dans la transaction, il n’en est pas exclu et reste acquis au bailleur, l’indemnité au versement de laquelle la société a irrévocablement consenti devant s’entendre sans déduction de la moindre somme en raison de l’exécution du bail ;

Qu’en statuant ainsi, après avoir relevé que la transaction litigieuse ne contenait aucune mention relative au dépôt de garantie, ce dont il résultait qu’elle n’en réglait pas le sort après libération des lieux, la cour d’appel a violé le texte susvisé ;

LOYER DU BAIL COMMERCIAL

Cliquez sur un lien bleu pour accéder directement aux informations juridiques gratuites sur :

- LE LOYER ET SA RÉVISION TOUS LES TROIS ANS

- LES CHARGES LOCATIVES.

- LE TRIBUNAL COMPÉTENT DU LOYER COMMERCIAL EST LE TGI

LE LOYER ET SA RÉVISION TOUS LES TROIS ANS

Le loyer est librement négocié et consenti entre les parties. La révision du loyer en cours de bail ne peut être prévue par le bail qu'à la date anniversaire d'une période triennale et suivant l'Indice des Loyers Commerciaux (ILC).

L'INDICE DES LOYERS COMMERCIAUX

Pour le premier trimestre 2023, l'indice des loyers commerciaux publié le 23 juin 2023, est fixé à 128,68, soit une hausse de 6,69%.

Pour le quatrième trimestre 2022, l'indice des loyers commerciaux est fixé à 126,05.

Pour le troisième trimestre 2022, l'indice des loyers commerciaux est fixé à 126,13.

Pour le second trimestre 2022, l'indice des loyers commerciaux est fixé à 123,65.

Pour le premier trimestre 2022, l'indice des loyers commerciaux est fixé à 120,61.

Pour le quatrième trimestre 2021, l'indice des loyers commerciaux est fixé à 118,59.

Pour le troisième trimestre 2021, l'indice des loyers commerciaux est fixé à 119,70.

Pour le second trimestre 2021, l'indice des loyers commerciaux est fixé à 118,41.

Pour le premier trimestre 2021, l'indice des loyers commerciaux est fixé à 116,73.

Pour le quatrième trimestre 2020, l'indice des loyers commerciaux est fixé à 115,79.

Pour le troisième trimestre 2020, l'indice des loyers commerciaux est fixé à 115,70

Pour le second trimestre 2020, l'indice des loyers commerciaux est fixé à 115,42

Pour le premier trimestre 2020 l'indice des loyers commerciaux est fixé à 116,23

Pour le quatrième trimestre 2019, l'indice des loyers commerciaux est fixé à 116,16

Pour le troisième trimestre 2019, l'indice des loyers commerciaux est fixé à 115,60

Pour le second trimestre 2019, l'indice des loyers est fixé à 115,21

Pour le premier trimestre 2019, l'indice des loyers commerciaux est fixé à 114,64

Pour le quatrième trimestre 2018, l'indice des loyers commerciaux est fixé à 114,06

Pour le troisième trimestre 2018, l'indice des loyers commerciaux est fixé à 113,45

Pour le deuxième trimestre 2018, l'indice des loyers commerciaux est fixé à 112,59

Pour le premier trimestre 2018, l'indice des loyers commerciaux est fixé à 111,87

Pour le quatrième trimestre 2017, l'indice des loyers commerciaux est fixé à 111,33

Pour le troisième trimestre 2017, l'indice des loyers commerciaux est fixé à 110,78

Pour le deuxième trimestre 2017, l'indice des loyers commerciaux est fixé à 110

Pour le premier trimestre 2017, l'indice des loyers commerciaux est fixé à 109,46

Pour le quatrième trimestre 2016, l'indice des loyers commerciaux est fixé à 108,91

Pour le troisième trimestre 2016, l'indice des loyers commerciaux est fixé à 108,56

Pour le second trimestre 2016, l'indice des loyers commerciaux est fixé à 108,40

Pour le premier trimestre 2016, l'indice des loyers commerciaux est fixé à 108,40

Pour le quatrième trimestre 2015, l'indice des loyers commerciaux est fixé à 108,41

Pour le troisième trimestre 2015, l'indice des loyers commerciaux est fixé à 108,38

Pour le deuxième trimestre 2015, l'indice des loyers commerciaux est fixé à 108,38

Pour le premier trimestre 2015, l'indice des loyers commerciaux est fixé à 108,32

Pour le quatrième trimestre 2014, l'indice des loyers commerciaux est fixé à 108,47

Pour le troisième trimestre 2014, l'indice des loyers commerciaux est fixé à 108,52

Pour le second trimestre 2014, l'indice des loyers commerciaux est fixé à 108,50

Pour le premier trimestre 2014, l'indice des loyers commerciaux est fixé à 108,50

Pour le quatrième trimestre 2013, l'indice des loyers commerciaux est fixé à 108,46

Pour le troisième trimestre 2013, l'indice des loyers commerciaux est fixé à 108,47

Pour le deuxième trimestre 2013, l'indice des loyers commerciaux est fixé à 108,50

Pour le premier trimestre 2013, l'indice des loyers commerciaux est fixé à 108,53

Pour le quatrième trimestre 2012, l'indice des loyers commerciaux est fixé à 108,34

Pour le troisième trimestre 2012, l'indice des loyers commerciaux est fixé à 108,17

Pour le second trimestre 2012, l'indice des loyers commerciaux est fixé à 107,65

Pour le premier trimestre 2012, l'indice des loyers commerciaux est fixé à 107,01

Pour le quatrième trimestre 2011, l'indice des loyers commerciaux est fixé à 106,28

Pour le troisième trimestre 2011, l'indice des loyers commerciaux est fixé à 105,31

Pour le deuxième trimestre 2011, l'indice des loyers commerciaux est fixé à 104,44

Pour le premier trimestre 2011, l'indice des loyers commerciaux est fixé à 103,64

Pour le quatrième trimestre 2010, l'indice des loyers commerciaux est fixé à 102,92

Pour le troisième trimestre 2010, l'indice des loyers commerciaux est fixé à 102,36

Pour le second trimestre 2010, l'indice des loyers commerciaux est fixé à 101,83

Pour le premier trimestre 2010, l'indice des loyers commerciaux est fixé à 101,36

Pour le quatrième trimestre 2009, l'indice des loyers commerciaux est fixé à 101,07

Pour le troisième trimestre 2009, l'indice des loyers commerciaux est fixé à 101,21

Pour le second trimestre 2009, l'indice des loyers commerciaux est fixé à 102,05

Pour le premier trimestre 2009, l'indice des loyers commerciaux est fixé à 102,73

LE LOCATAIRE DOIT PAYER L'AUGMENTATION DE LOYERS, PREVUE DANS LE BAIL

Un commandement de payer avec Visa de la clause résolutoire peut ne viser que l'augmentation de loyer non payé, peut importe que le montant de l'ancien loyer soit payé.

COUR DE CASSATION CHAMBRE CIVILE 3 arrêt du 10 NOVEMBRE 2010 POURVOI N° 09-15937 REJET

Attendu, selon les arrêts attaqués (Fort-de-France, 27 mars 2009 et 29 mai 2009), que la société Stock Plus a acquis un fonds de commerce exploité dans des locaux appartenant à la SCI Micnat selon bail applicable à compter du 1er février 2000 et comportant une clause de révision triennale du loyer par indexation sur l'indice du coût de la construction ; que le 16 novembre 2003, la bailleresse a informé la locataire du nouveau loyer résultant de la variation de l'indice et exigible à compter du 1er février 2004 ; que le 17 janvier 2005, elle a notifié à la locataire, au visa de la clause résolutoire, un commandement de payer des rappels de loyers résultant de l'indexation, puis l'a assignée aux fins de voir constater la résiliation du bail

Mais attendu qu'ayant relevé que le bail comportait une clause d'échelle mobile stipulant la révision triennale et automatique du loyer par référence à l'indice national du coût de la construction, la cour d'appel en a déduit exactement que le commandement de payer notifié le 17 janvier 2005 au visa de la clause résolutoire du bail visait valablement un rappel de loyers résultant de l'application de la clause d'échelle mobile

La clause de variation doit être prévue à la hausse comme à la baisse sinon elle est réputée non écrite.

COUR DE CASSATION CHAMBRE CIVILE 3 arrêt du 19 janvier 2020 pourvoi n° 19-20.405 REJET

1. Selon l’arrêt attaqué (Paris, 19 décembre 2018), la société Haussmann Italiens a donné à bail à M. Y... des locaux commerciaux à compter du 1er avril 1998 pour une durée de neuf années.

2. Le 30 mars 2007, la société civile immobilière Caravelle (la SCI), devenue propriétaire des lieux loués, a donné congé à M. Y... avec offre de renouvellement du bail à compter du 1er octobre 2007, moyennant un loyer annuel en principal de 86 000 euros. Le loyer du bail renouvelé a été fixé judiciairement à la somme annuelle de 57 970 euros en principal. 3. Le 4 octobre 2013, M. Y... a cédé son fonds de commerce à la société Cap Aud.

4. Le 5 août 2014, la SCI a délivré à la société Cap Aud un commandement de payer la somme de 19 589,13 euros au titre des loyers et charges dus au 28 juillet 2014, puis l’a assignée en référé en acquisition de la clause résolutoire. Un arrêt du 19 novembre 2015, qui a déclaré acquise la clause résolutoire au 5 octobre 2014, a été cassé (3e Civ., 27 avril 2017, pourvoi n° 16-12.179).

5. Le 13 janvier 2016, la société Cap Aud a assigné à jour fixe la SCI aux fins de voir déclarer réputée non écrite la clause de révision du loyer stipulée au bail, annuler le commandement de payer et, subsidiairement, se voir accorder des délais de paiement rétroactifs et la suspension des effets de la clause résolutoire. La SCI a soulevé l’irrecevabilité des demandes et conclu au rejet de la demande de délais.

REPONSE DE LA COUR

11. La cour d’appel a relevé que la loi du 18 juin 2014, en ce qu’elle a modifié l’article L. 145-15 du code de commerce, a substitué, à la nullité des clauses ayant pour effet de faire échec aux dispositions des articles L. 145-37 à L. 145-41 du code de commerce, leur caractère réputé non écrit.

12. Elle a retenu à bon droit que ce texte est applicable aux baux en cours et que l’action tendant à voir réputer non écrite une clause du bail n’est pas soumise à prescription.

13. Elle en a exactement déduit que l’action tendant à voir réputer non écrite la clause du bail relative à la révision du loyer, formée le 13 janvier 2016, soit après l’entrée en vigueur de la loi précitée, était recevable.

14. Le moyen n’est donc pas fondé.

COUR DE CASSATION CHAMBRE CIVILE 3 arrêt du 14 janvier 2016 POURVOI N° 14-24681 REJET

Mais attendu, d'une part, qu'est nulle une clause d'indexation qui exclut la réciprocité de la variation et stipule que le loyer ne peut être révisé qu'à la hausse ; qu'ayant relevé, par motifs adoptés, que la clause excluait, en cas de baisse de l'indice, l'ajustement du loyer prévu pour chaque période annuelle en fonction de la variation de l'indice publié dans le même temps, la cour d'appel, qui a exactement retenu que le propre d'une clause d'échelle mobile était de faire varier à la hausse et à la baisse et que la clause figurant au bail, écartant toute réciprocité de variation, faussait le jeu normal de l'indexation, a, par ces seuls motifs, légalement justifié sa décision ;

Attendu, d'autre part, que, sans dénaturer la convention, la cour d'appel, qui a apprécié souverainement le caractère essentiel de l'exclusion d'un ajustement à la baisse du loyer à la soumission du loyer à l'indexation, a pu en déduire que la clause devait être, en son entier, réputée non écrite

Le Décret n°2011-1267 du 10 octobre 2011 fixe les sous-groupes et catégories de locaux professionnels en vue de l'évaluation de leur valeur locative.

DANS LES ANCIENS BAUX, LES ANCIENNES CLAUSES D'AUGMENTATION ANNUELLE DU LOYER SONT ENCORE APPLICABLES

COUR DE CASSATION CHAMBRE CIVILE 3 arrêt du 17 mai 2018 pourvoi n° 17-15146 Rejet

Attendu, selon l’arrêt attaqué (Paris, 6 janvier 2017), que, le 11 juillet 1994, la société Hôtelière Lutetia Concorde, dénommée A. Hôtel, a donné à bail commercial à la société Paris Look des locaux pour une durée de neuf années à compter du 1er juillet 1994, moyennant un loyer indexé annuellement sur l’indice du coût de la construction ; que, le 29 juin 2010, la société bailleresse a saisi le tribunal de grande instance en révision du loyer indexé à la valeur locative à compter du 23 décembre 2009 ; qu’à titre reconventionnel, la société locataire a demandé de réputer non écrite la clause d’indexation stipulée au bail;

Attendu que la société Paris Look fait grief à l’arrêt de rejeter sa demande

Mais attendu qu’ayant constaté que la clause d’indexation disposait que le loyer serait indexé tous les ans sur l’indice du coût de la construction et, pour la première fois, le 1er janvier 1995 et qu’en raison du décalage existant entre la date de publication de l’indice et le jour d’échéance de la révision, l’indice de référence serait celui du 4e trimestre 1993 et l’indice de comparaison celui du 4e trimestre de l’année civile précédant le jour anniversaire de la révision et, pour la première révision au 1er juillet 1995, l’indice du 4e trimestre 1994 et relevé qu’aucune distorsion n’avait été constatée entre l’indice de base fixe (4e trimestre 1994) et l’indice multiplicateur qui avait été, lors des révisions successives, celui du 4e trimestre précédant la date de révision et que, si le loyer révisé à venir était fixé à une date différente de celle prévue par la clause, le juge devrait adapter le jeu de la clause d’échelle mobile à la valeur locative, la révision du loyer ne pouvant elle-même organiser la distorsion prohibée par la loi, la cour d’appel en a exactement déduit que la clause d’indexation n’était pas illicite et que, le loyer ayant augmenté de plus du quart depuis sa dernière fixation, la demande de fixation du loyer révisé à la valeur locative était recevable;

LE PRIVILÈGE DU BAILLEUR SUR LES MEUBLES

Le bailleur a un privilège sur les biens meublants en cas de non paiement des loyers par l'application de l'article 2332 du Code Civil:

COUR DE CASSATION CHAMBRE COMMERCIALE arrêt du 16 NOVEMBRE 2010 POURVOI N° 09-70765 CASSATION

Attendu qu'en statuant ainsi, alors que le privilège du bailleur d'immeuble porte sur tous les meubles garnissant le local loué, même s'ils appartiennent à un tiers, sauf s'il est établi que le bailleur connaissait l'origine de ces meubles lorsqu'ils ont été introduits dans ce local, la cour d'appel a violé le texte susvisé

LES CHARGES LOCATIVES

La pratique abusive de laisser tous les frais aux locataires est interdite.

ArtIcle R. 145-35 du Code de Commerce

Ne peuvent être imputés au locataire :
1° Les dépenses relatives aux grosses réparations mentionnées à l'article 606 du code civil ainsi que, le cas échéant, les honoraires liés à la réalisation de ces travaux ;
2° Les dépenses relatives aux travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ou de mettre en conformité avec la réglementation le bien loué ou l'immeuble dans lequel il se trouve, dès lors qu'ils relèvent des grosses réparations mentionnées à l'alinéa précédent ;
3° Les impôts, notamment la contribution économique territoriale, taxes et redevances dont le redevable légal est le bailleur ou le propriétaire du local ou de l'immeuble ; toutefois, peuvent être imputés au locataire la taxe foncière et les taxes additionnelles à la taxe foncière ainsi que les impôts, taxes et redevances liés à l'usage du local ou de l'immeuble ou à un service dont le locataire bénéficie directement ou indirectement ;
4° Les honoraires du bailleur liés à la gestion des loyers du local ou de l'immeuble faisant l'objet du bail ;
5° Dans un ensemble immobilier, les charges, impôts, taxes, redevances et le coût des travaux relatifs à des locaux vacants ou imputables à d'autres locataires.
La répartition entre les locataires des charges, des impôts, taxes et redevances et du coût des travaux relatifs à l'ensemble immobilier peut être conventionnellement pondérée. Ces pondérations sont portées à la connaissance des locataires.
Ne sont pas comprises dans les dépenses mentionnées aux 1° et 2° celles se rapportant à des travaux d'embellissement dont le montant excède le coût du remplacement à l'identique.

Article 606 du Code Civil

Les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières.

Celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier.

Toutes les autres réparations sont d'entretien.

Article L 145-20-2 du Code de commerce

Tout contrat de location comporte un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés à ce bail, comportant l'indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire. Cet inventaire donne lieu à un état récapitulatif annuel adressé par le bailleur au locataire dans un délai fixé par voie réglementaire. En cours de bail, le bailleur informe le locataire des charges, impôts, taxes et redevances nouveaux.

Lors de la conclusion du contrat de location, puis tous les trois ans, le bailleur communique à chaque locataire :

1° Un état prévisionnel des travaux qu'il envisage de réaliser dans les trois années suivantes, assorti d'un budget prévisionnel ;

2° Un état récapitulatif des travaux qu'il a réalisés dans les trois années précédentes, précisant leur coût.

Dans un ensemble immobilier comportant plusieurs locataires, le contrat de location précise la répartition des charges ou du coût des travaux entre les différents locataires occupant cet ensemble. Cette répartition est fonction de la surface exploitée. Le montant des impôts, taxes et redevances pouvant être imputés au locataire correspond strictement au local occupé par chaque locataire et à la quote-part des parties communes nécessaires à l'exploitation de la chose louée. En cours de bail, le bailleur est tenu d'informer les locataires de tout élément susceptible de modifier la répartition des charges entre locataires.

Un décret en Conseil d'État fixe les modalités d'application du présent article. Il précise les charges, les impôts, taxes et redevances qui, en raison de leur nature, ne peuvent être imputés au locataire et les modalités d'information des preneurs.

Article R. 145-36 du Code de Commerce

L'état récapitulatif annuel mentionné au premier alinéa de l'article L. 145-40-2, qui inclut la liquidation et la régularisation des comptes de charges, est communiqué au locataire au plus tard le 30 septembre de l'année suivant celle au titre de laquelle il est établi ou, pour les immeubles en copropriété, dans le délai de trois mois à compter de la reddition des charges de copropriété sur l'exercice annuel. Le bailleur communique au locataire, à sa demande, tout document justifiant le montant des charges, impôts, taxes et redevances imputés à celui-ci.

Article R. 145-37 du Code de Commerce

Les informations mentionnées aux 1° et 2° de l'article L. 145-40-2 sont communiquées au locataire dans le délai de deux mois à compter de chaque échéance triennale. A la demande du locataire, le bailleur lui communique tout document justifiant le montant de ces travaux.

LES CHARGES RÉCLAMÉES AU LOCATAIRE DOIVENT ÊTRE PRÉVUES DANS LE BAIL ET JUSTIFIÉES

En dehors de toute réglementation, les charges réclamées doivent être expressément prévues dans le bail.

COUR DE CASSATION CHAMBRE CIVILE 3 arrêt du 9 mai 2019 POURVOI N° 16-24701 REJET

Sur le moyen unique, pris en sa troisième branche :

Attendu, selon l’arrêt attaqué (Paris, 2 septembre 2016), que, le 2 décembre 1980, les consorts Chemidling, aux droits desquels vient la SCI JGMC, ont donné à bail à la société Erteco, devenue la société Dia France, des locaux commerciaux dépendant d’un immeuble en copropriété ; que, le 31 mai 2013, la société Dia France a assigné la SCI JGMC en restitution de charges indûment versées ;

Attendu que la SCI JGMC fait grief à l’arrêt de la condamner à payer à la société Dia France une certaine somme, alors, selon le moyen, que, conformément à l’article 2277 du code civil, dans sa rédaction issue de la loi du 18 janvier 2005, les actions en répétition des loyers et des charges locatives sont prescrites par cinq ans ; qu’en retenant, pour décider qu’en l’espèce, la répétition des charges acquittées par la société Dia France obéissait au droit commun et que la prescription en était trentenaire avant l’entrée en vigueur de la loi du 17 juin 2008, que les charges n’étaient pas locatives mais des charges de copropriété, la cour d’appel a violé la disposition susvisée, ensemble l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 ;

Mais attendu qu’ayant relevé que les charges de copropriété n’étaient pas stipulées au bail comme étant supportées par le preneur, la cour d’appel en a exactement déduit que l’action en répétition de ces charges indûment payées n’était pas soumise à la prescription abrégée édictée par l’article 2277 du code civil, dans sa rédaction issue de la loi du 18 janvier 2005 ;

D’où il suit que le moyen n’est pas fondé ;

Et attendu qu’il n’y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur les deux premières branches du moyen unique qui ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation

COUR DE CASSATION CHAMBRE CIVILE 3 arrêt du 3 Octobre 2012 POURVOI N° 11-21108 CASSATION

Vu l'article 1134 du code civil, ensemble l'article 2 de la loi du 6 juillet 1989 et le décret n° 87-713 du 26 août 1987

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Metz, 17 février 2011), que la société de l'Ancien Cellier, propriétaire de locaux donnés à bail commercial à M. X..., a obtenu une ordonnance enjoignant à celui-ci de lui payer , au titre de charges de chauffage, une certaine somme, après déduction du montant du dépôt de garantie ; que M. X... a formé opposition à cette ordonnance et demandé la restitution de ce dépôt de garantie

Attendu que pour rejeter ces demandes, l'arrêt retient que l'absence de mention dans le bail des charges incombant au locataire ne dispense nullement ce dernier du paiement des charges récupérables telles que définies par le décret du 26 août 1987 et qu' en application de ce décret, la seule circonstance pour un locataire d'occuper un local équipé d'un chauffage collectif en état de marche, lui fait obligation de payer au propriétaire les charges correspondantes, peu important qu'il utilise ou non cet équipement collectif ;

Qu'en statuant ainsi, alors que le décret du 26 août 1987 ne peut être appliqué à un bail commercial qu'à la condition que les parties soient convenues de lui soumettre la détermination des charges locatives , la cour d'appel a violé les textes susvisés

Les charges doivent être justifiées surtout si le bail prévoit la justification.

COUR DE CASSATION CHAMBRE CIVILE 3 arrêt du 5 novembre 2014 POURVOI N° 13-24451 Rejet

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 10 juillet 2013) que la société Samrif a consenti un bail commercial à compter du 1er septembre 2000 à la société Kamez portant sur le lot n° 1 à usage de bar-restaurant situé dans le centre commercial Le Clos de la Garenne à Fresnes ; que la société locataire, se plaignant de désordres, a assigné en résiliation du bail la bailleresse qui a demandé que soit constatée l'acquisition de la clause résolutoire et que la société Kamez soit condamnée à lui verser diverses sommes ;

Attendu que la société Samrif fait grief à l'arrêt de déduire de sa créance de loyers et indemnités d'occupation impayés, une somme correspondant aux appels provisionnels de charges, alors, selon le moyen que la cour d'appel qui, sans justifier d'aucune disposition contractuelle sanctionnant le défaut de production de certains justificatifs de répartition annuelle des charges par la déchéance du droit pour le bailleur à remboursement des charges, n'a pas recherché quel était le montant des charges mises contractuellement à la charge de la locataire et effectivement supportées par le bailleur, n'a pas donné de base légale à sa décision au regard de l'article 1134 du code civil ;

Mais attendu que l'absence de régularisation des charges dans les conditions prévues au bail commercial rend sans cause les appels trimestriels de provision à valoir sur le paiement de charges ; que la cour d'appel qui a retenu que le bail signé entre les parties prévoyait que « le preneur, par appel d'une provision trimestrielle et civile versée par le preneur avec chaque terme, remboursera au prorata des locaux loués un ensemble de charges énoncés et qu'à la clôture de chaque exercice de charges, le montant des provisions versées sera régularisé en fonction de l'arrêté de comptes de charges annuelles », en a exactement déduit qu'en l'absence de régularisation des charges, le remboursement des provisions versées par la société locataire devait être ordonné

LE BAIL PEUT SOUMETTRE LE LOCATAIRE AU REMBOURSEMENT DE LA TAXE FONCIÈRE DE LA SURFACE LOUÉE

Le montant de l'impôt foncier qui ne peut être en aucun cas un supplément de loyer doit être justifié par le bailleur. Le locataire ne peut être tenu qu'au paiement de l'impôt foncier correspondant strictement à la surface commerciale objet du bail et non pas de tout l'immeuble.

Une clause d'échelle mobile des loyers, proportionnelle au chiffre d'affaire, ne peut pas s'appliquer au remboursement de l'impôt foncier.

COUR DE CASSATION CHAMBRE CIVILE 3 arrêt du 3 MAI 2012 POURVOI N° 11-13448 REJET

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Rennes, 15 décembre 2010), que la société Construction et Gestion Hôtelière (la société CGH) est propriétaire de locaux à usage commercial donnés en location à la société Hôtel Ker Moor (la société Ker Moor) en vertu d'un bail assorti d'une clause d'échelle mobile et stipulant que le preneur doit rembourser au bailleur la taxe foncière attachée aux locaux loués; qu'invoquant une augmentation de loyer de plus du quart, la société Ker Moor a sollicité sa révision à la valeur locative ;

Attendu qu'il est fait grief à l'arrêt de déclarer cette demande irrecevable, alors, selon le moyen, que l'impôt foncier, mis contractuellement à la charge du preneur, constitue un supplément de loyer qui entre nécessairement dans l'assiette de calcul de la variation visée par les dispositions impératives de l'article L.145-39 du code de commerce ; qu'en excluant, en l'espèce, le montant de l'impôt supporté par le preneur de l'assiette de calcul de la variation du loyer, au motif inopérant pris de l'inapplicabilité de la clause d'échelle mobile à celui-ci, la cour d'appel a violé l'article L. 145-39 du code de commerce ;

Mais attendu qu'ayant retenu, à bon droit, que ne saurait être ajouté, pour le calcul de la variation prévue à l'article L 145-39 du code de commerce, au loyer annuel fixé au bail, le montant de la taxe foncière que doit rembourser le locataire au propriétaire au titre d'un transfert conventionnel des charges, la clause d'échelle mobile n'étant pas applicable à cette taxe, la cour d'appel, qui a constaté que le loyer avait été fixé à une certaine somme annuelle et que par le jeu de la clause d'échelle mobile, il avait enregistré une variation inférieure à 25%, en a exactement déduit que la demande de révision était irrecevable

L'article 1 de l'Arrêté du 4 mai 2011 délimite l'unité urbaine de Paris mentionnée aux articles 231 ter du code général des impôts concernant la taxe annuelle sur les locaux à usage de bureaux, les locaux commerciaux et les locaux de stockage perçue dans la région Ile-de-France et L. 520-3 du code de l'urbanisme concernant la taxe payée au mètre carré de bureau construit.

LE BAIL PEUT SOUMETTRE LE LOCATAIRE AU REMBOURSEMENT DE LA TAXE D'ENLÈVEMENT DES ORDURES MENAGÈRES

Ce remboursement doit être prévu expressément dans le bail.

COUR DE CASSATION CHAMBRE CIVILE 3 arrêt du 13 juin 2012 POURVOI N° 11-17114 Cassation

Vu l'article 1134 du code civil ;

Attendu, selon le jugement attaqué (Béziers, 14 février 2011), rendu en dernier ressort, que la société Bacotec gestion, preneuse à bail de locaux commerciaux, propriété de la SCI Jade, a formé opposition à une ordonnance lui enjoignant de rembourser à sa bailleresse une certaine somme au titre de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères ;

Attendu que pour la débouter de son opposition, le jugement retient que la taxe d'enlèvement des ordures ménagères est une taxe récupérable et que l'article 4-6 du contrat de bail fournit une liste non exhaustive des dépenses dites récupérables ;

Qu'en statuant ainsi, alors que, s'agissant d'un bail commercial, la taxe d'enlèvement des ordures ménagères ne peut être mise à la charge du preneur qu'en vertu d'une stipulation contractuelle, le tribunal a violé le texte susvisé

LE TRIBUNAL COMPÉTENT DU LOYER COMMERCIAL EST LE TGI

COUR DE CASSATION CHAMBRE CIVILE 3 arrêt du 15 février 2018 POURVOI N° 17-11329 Rejet

Attendu, selon l’arrêt attaqué (Paris, 25 novembre 2016), que la société Au Marahja du Millénaire, locataire d’un local situé dans un centre commercial appartenant à la société Bassin du Nord, l’a assignée devant le tribunal de grande instance de Paris en indemnisation sur le fondement des articles 1134 et 1719 du code civil pour manquement à ses obligations contractuelles et de délivrance et sur le fondement de l’article L. 442-6 I 2° du code de commerce en ce que les clauses de non-responsabilité et de fixation du loyer à un minimum garanti, contenues dans le bail, traduiraient un déséquilibre significatif ; que le juge de la mise en état a déclaré le tribunal de grande instance de Paris seul compétent pour connaître de l’ensemble du litige en application de l’article D. 442-4 du code de commerce ;

Mais attendu qu’ayant retenu à bon droit que seules les activités de production, de distribution ou de services entrent dans le champ d’application de l’article L. 442-6 I 2° du code de commerce, la cour d’appel, sans excéder ses pouvoirs, en a exactement déduit que le litige, qui portait sur l’exécution d’un bail commercial, ne relevait pas des juridictions spécialement désignées pour statuer en application de ce texte ;

RENOUVELLEMENT DU BAIL DE 9 ANS ET DE 12 ANS

Cliquez sur un lien bleu pour accéder directement aux informations juridiques gratuites sur :

- LA DEMANDE DE RENOUVELLEMENT DU BAIL

- LE LOYER DU BAIL COMMERCIAL RENOUVELÉ

- LE REFUS DU RENOUVELLEMENT DU BAIL COMMERCIAL AVEC OFFRE D'INDEMNITÉ D'ÉVICTION

- L'INDEMNITÉ D'ÉVICTION REPARE LE NON RENOUVELLEMENT DU BAIL COMMERCIAL

- LA PRESCRIPTION EN MATIERE DE BAUX COMMERCIAUX EST DE DEUX ANS AU SENS DE L'ARTICLE L145-60 du CC

- LE DROIT DE REPENTIR DU BAILLEUR

- LE REFUS DU RENOUVELLEMENT DU BAIL SANS INDEMNITÉ D'ÉVICTION

LA DEMANDE DE RENOUVELLEMENT DU BAIL

Il faut que l’ancien bail ait pris fin pour qu’il y ait renouvellement et donc signature d’un nouveau bail de 9 ans ou 12 ans. Si le locataire ou le propriétaire ne manifeste pas sa volonté de renouveler le bail, l’ancien bail se poursuit tacitement sans délais définis, de six mois en six mois, jusqu'au dernier jour du trimestre civil.

Par exemple, si bail se termine un 3 octobre, sans congé ni demande de renouvellement, un congé ne pourra être délivré par le bailleur courant octobre que pour 6 mois soit courant avril, reporté au dernier jour du trimestre civil, soit le 30 juin de l'année suivante.

Le point de départ du calcul des délais

Article R. 145-38 du Code de Commerce

Lorsqu'en application des articles L. 145-4, L. 145-10, L. 145-12, L. 145-18, L. 145-19, L. 145-47, L. 145-49 et L. 145-55, une partie a recours à la lettre recommandée avec demande d'avis de réception, la date de notification à l'égard de celui qui y procède est celle de l'expédition de la lettre et, à l'égard de celui à qui elle est faite, la date de première présentation de la lettre. Lorsque la lettre n'a pas pu être présentée à son destinataire, la démarche doit être renouvelée par acte extrajudiciaire

Article L 145-9 du code de commerce

Par dérogation aux articles 1736 et 1737 du code civil, les baux de locaux soumis au présent chapitre ne cessent que par l'effet d'un congé donné six mois à l'avance ou d'une demande de renouvellement.
A défaut de congé ou de demande de renouvellement, le bail fait par écrit se prolonge tacitement au-delà du terme fixé par le contrat. Au cours de la tacite prolongation, le congé doit être donné au moins six mois à l'avance et pour le dernier jour du trimestre civil.

Le bail dont la durée est subordonnée à un événement dont la réalisation autorise le bailleur à demander la résiliation ne cesse, au-delà de la durée de neuf ans, que par l'effet d'une notification faite six mois à l'avance et pour le dernier jour du trimestre civil. Cette notification doit mentionner la réalisation de l'événement prévu au contrat.

S'agissant d'un bail comportant plusieurs périodes, si le bailleur dénonce le bail à la fin des neuf premières années ou à l'expiration de l'une des périodes suivantes, le congé doit être donné dans les délais prévus à l'alinéa premier ci-dessus.

Le congé doit être donné par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou par acte extrajudiciaire, au libre choix de chacune des parties. Il doit, à peine de nullité, préciser les motifs pour lesquels il est donné et indiquer que le locataire qui entend, soit contester le congé, soit demander le paiement d'une indemnité d'éviction, doit saisir le tribunal avant l'expiration d'un délai de deux ans à compter de la date pour laquelle le congé a été donné.

Si le propriétaire prend l’initiative, l’offre de renouvellement est faite sous la forme d’un congé qui doit être signifié au locataire impérativement par huissier ou par lettre recommandée avec accusé de réception et ce au moins 6 mois avant le terme du bail. Plusieurs cas peuvent se présenter :

- soit le locataire garde le silence, ce qui vaut alors acceptation,

- soit il accepte expressément le renouvellement et le montant du loyer,

- soit il accepte le renouvellement mais conteste le montant du loyer : le litige est alors soumis à une commission départementale de conciliation. En cas de non conciliation, le TGI saisi par la partie la plus diligente fixe le nouveau loyer. En attendant, le locataire continue à payer le loyer suivant le montant du bail initial.

Article R 145-1 du Code de de commerce

Le bailleur qui n'a pas fait connaître le montant du loyer qu'il propose dans les conditions de l'article L. 145-11 peut demander une modification du prix du bail ultérieurement, par acte d'huissier de justice, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou dans le mémoire prévu à l'article R. 145-23.

Cour de Cassation chambre civile 3, arrêt du 12 décembre 2012, pourvoi n° 11-20727 Cassation

Qu'en statuant ainsi, alors qu'une promesse de renouvellement de bail n'emporte pas renonciation du bailleur à faire fixer le prix du bail renouvelé et que s'il veut obtenir une modification du prix dès le renouvellement, il doit, sauf clause fixant une autre modalité de demande d'un nouveau prix, faire connaître le loyer qu'il propose dans un congé délivré conformément à l'article L. 145-9 du code de commerce, la cour d'appel a violé les textes susvisés

Si le locataire prend l’initiative, il a la possibilité de demander le renouvellement par exploit d’huissier ou lettre recommandée avec accusé de réception, dans les six mois qui précèdent l’expiration du bail ou à tout moment au cours de sa reconduction :

- soit il accepte le principe du renouvellement,

Il résulte des articles L. 145-10, alinéa 4, et L. 145-11 du code commerce que l'acceptation par le bailleur du principe du renouvellement du bail, sous la seule réserve d'une éventuelle fixation judiciaire du loyer du bail renouvelé, manifeste la volonté du bailleur de renoncer à la résolution de celui-ci en raison des manquements du locataire aux obligations en découlant et dénoncés antérieurement. Encourt, dès lors, la censure, l'arrêt qui accueille la demande en constatation de la résiliation du bail alors que le bailleur, en notifiant au locataire l'acceptation du principe du renouvellement du bail postérieurement au commandement visant la clause résolutoire dont les effets n'avaient pas été constatés judiciairement, avait renoncé sans équivoque à se prévaloir des infractions dénoncées à ce commandement

Cour de Cassation Chambre civile 3, arrêt du 11 mai 2022 pourvoi n° 19-13.738 cassation

Vu les articles L. 145-10, alinéa 4, et L. 145-11 du code commerce :

6. Selon le premier de ces textes, dans les trois mois de la notification de la demande du preneur en renouvellement, le bailleur doit, par acte extrajudiciaire, faire connaître au demandeur s'il refuse le renouvellement en précisant les motifs de ce refus. A défaut d'avoir fait connaître ses intentions dans ce délai, le bailleur est réputé avoir accepté le principe du renouvellement du bail précédent.

7. Selon le second, le bailleur qui, sans être opposé au principe du renouvellement, désire obtenir une modification du prix du bail doit, dans le congé prévu à l'article L. 145-9 ou dans la réponse à la demande de renouvellement prévue à l'article L. 145-10, faire connaître le loyer qu'il propose.

8. Il en résulte que l'acceptation par le bailleur du principe du renouvellement du bail, sous la seule réserve d'une éventuelle fixation judiciaire du loyer du bail renouvelé, manifeste la volonté du bailleur de renoncer à la résolution de celui-ci en raison des manquements du locataire aux obligations en découlant et dénoncés antérieurement.

9. Pour accueillir la demande reconventionnelle en constatation de la résiliation du bail, l'arrêt retient que les preneurs ne peuvent valablement soutenir que les bailleurs ont renoncé à se prévaloir du commandement du 22 novembre 2017, dès lors que le bail initialement conclu entre les parties a été résilié de plein droit le 22 décembre 2017, les bailleurs étant libres de consentir un nouveau contrat, les parties ne s'étant d'ailleurs manifestement pas encore entendues sur les termes d'une éventuelle nouvelle convention, et notamment sur le montant du loyer.

10. En statuant ainsi, alors qu'en notifiant aux locataires, le 12 janvier 2018, soit postérieurement au commandement du 22 novembre 2017 visant la clause résolutoire dont les effets n'avaient pas été constatés judiciairement, une acceptation du principe du renouvellement du bail, les bailleurs ont renoncé sans équivoque à se prévaloir des infractions dénoncées au commandement antérieur pour obtenir la résiliation du bail renouvelé, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé les textes susvisés.

- soit il garde le silence qui vaut acceptation tacite

- soit il répond oralement non à l'huissier, cette réponse ne vaut rien

Cour de Cassation Chambre civile 3, arrêt du 22 octobre 2020 pourvoi n° 19-33.333 Rejet

8. A défaut de figurer dans un acte notifié par le bailleur au preneur, une déclaration de refus de renouveler le bail, faite verbalement par le bailleur, en réponse à l’interpellation de l’huissier de justice lui signifiant une demande du preneur de renouvellement du bail, ne constitue pas un acte de refus de renouvellement prévu à l’article L. 145-10 du code de commerce, applicable en Nouvelle-Calédonie, dans sa rédaction antérieure à la loi du 4 août 2008.

9. Ayant relevé que le bailleur s’était borné à déclarer verbalement à l’huissier de justice, lui signifiant une demande du preneur de renouvellement du bail, qu’il refusait de renouveler le bail, la cour d’appel en a déduit à bon droit, par ce seul motif, que la simple mention de cette déclaration portée sur l’acte de signification était sans effet sur le renouvellement du bail.

10. Le moyen n’est donc pas fondé.

- si le propriétaire refuse le renouvellement du bail sans proposer d'indemnité d'éviction, le locataire doit l'assigner

La délivrance d'une assignation interrompt le délai de prescription de l'action en paiement de l'indemnité d'éviction prévue à l'article L. 145-9 du code de commerce

COUR DE CASSATION CHAMBRE CIVILE 3 arrêt du 22 juin 2022 POURVOI N° 20-20.844 cassation partielle

7. Il résulte de l'article 2241 du code civil, applicable en matière de bail commercial, que la délivrance d'une assignation interrompt le délai de prescription de l'action en paiement de l'indemnité d'éviction prévue à l'article L. 145-9 du code de commerce, dans sa rédaction issue de la loi n° 2008-776 du 4 août 2008, applicable au litige.

8. Ayant relevé que le délai pour agir qui avait commencé à courir le 31 décembre 2009, date d'effet du congé, avait été interrompu par la délivrance de l'assignation au bailleur, le 30 décembre 2011, la cour d'appel, en a exactement déduit que l'action de la locataire n'était pas prescrite.

- soit le propriétaire refuse le renouvellement en offrant une indemnité, il doit le faire dans un délai de trois mois à réception de la demande du locataire.

COUR DE CASSATION CHAMBRE CIVILE 3 arrêt du 7 septembre 2017 POURVOI N° 16-17-174 cassation partielle

Vu les articles L. 145-10 et L. 145-60 du code de commerce ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 8 mars 2016), que, la société Jesta Fontainebleau (la société Jesta), adjudicataire d'un ensemble immobilier saisi au préjudice de la société Noga hôtels Cannes (la société Noga) qui avait, par acte authentique du 27 juin 1997, consenti un bail commercial à la société Claubon, a donné congé à la locataire à effet du 30 septembre 2010, avec offre de renouvellement à compter du 1er octobre 2010 moyennant un loyer annuel déplafonné ; que le 9 novembre 2010, la société Jesta a assigné la société locataire en nullité tant du bail que de la demande de renouvellement adressée le 19 octobre 2005 à l'ancien bailleur et subsidiairement, en fixation du loyer du bail renouvelé au 1er avril 2006 ; que la société Claubon a soulevé la prescription de l'action en fixation du loyer ;

Attendu que, pour rejeter le moyen tiré de la prescription biennale, l'arrêt retient qu'il n'est pas établi que la demande de renouvellement du bail formée par la société Claubon ait été portée à la connaissance de la société Jesta, laquelle n'était pas tenue, en qualité de nouveau propriétaire, de s'informer sur l'état du bail en cours de sorte que le délai biennal de prescription n'a pas couru à compter du 1er avril 2006 ;

Qu'en statuant ainsi, après avoir constaté que la société Claubon avait, le 19 octobre 2005, demandé le renouvellement du bail au 1er avril 2006 et qu'à défaut d'avoir répondu à cette demande dans le délai de trois mois, la société Noga était réputée l'avoir acceptée tacitement de sorte que le bail s'était renouvelé le 1er avril 2006, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé les textes susvisés ;

LE LOYER DU BAIL COMMERCIAL RENOUVELÉ

Le bail est renouvelé avec le même loyer augmenté suivant l'indice des loyers commerciaux ou de l'indice du coût de la construction. Le locataire peut demander une baisse du loyer et le bailleur peut demander de déplafonner le montant du loyer.

A LA FIN DU BAIL, LE LOCATAIRE PEUT DEMANDER UNE BAISSE DU LOYER

Cour de Cassation, chambre civile 3 arrêt du 7 janvier 2009, Pourvoi n° 07-19464

"Lorsque l'action en fixation du prix du bail renouvelé est engagée par le preneur, les dispositions de l'article L. 145-11 du code de commerce qui ne visent que la modification du prix du bail sollicitée par le bailleur ne sont pas applicables"

Cour de Cassation chambre civile 3 arrêt du 13 JUIN 2012 POURVOI N° 12-13780 Cassation sans renvoi

Vu les articles R. 145-26 et R. 145-27 du code de commerce ;

Attendu qu'aux termes de ces textes, les mémoires sont notifiés par chacune des parties à l'autre, par lettre recommandée avec accusé de réception et que le juge ne peut, à peine d'irrecevabilité, être saisi avant l'expiration d'un délai d'un mois suivant la réception par son destinataire du premier mémoire établi ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Rennes , 2 novembre 2011), que la société La Trinitaine, locataire de locaux à usage commercial appartenant à M. et Mme X..., a, par acte d'huissier de justice du 30 mars 2009, notifié à chacun des époux X... une demande de révision du loyer fondée sur les dispositions de l'article L. 145-39 du code de commerce ; que par lettre recommandée avec accusé de réception du 9 avril 2009, adressée à M. et Mme X..., elle a notifié son mémoire en révision du loyer , puis a saisi à cette fin le juge des loyers commerciaux ;

Attendu que pour déclarer recevable l'action de la société La Trinitaine, l'arrêt retient que la preuve de la connaissance du mémoire par chacun des époux est établie par la lettre de leur conseil en date du 26 mai 2009, que la première assignation du 7 juillet 2009 démontre que la réception du mémoire est antérieure de plus d'un mois à la date d'assignation du 9 octobre 2009 et que la signification du mémoire préalable par la même lettre aux deux époux n'est pas constitutive d'une nullité de fond ;

Qu'en statuant ainsi alors que le défaut de notification du mémoire à chacun des bailleurs entraîne l'irrecevabilité de l'action, la cour d'appel a violé les textes susvisés

Cour de Cassation chambre civile 3 arrêt du 5 novembre 2014 POURVOI N° 13-21990 Cassation partielle

Vu l'article L. 145-33 du code de commerce ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 30 mai 2013) que le 14 novembre 2006, la société Mercialys, propriétaire d'un local à usage commercial donné à bail à la société Rolland aux droits de laquelle vient la société Alice et Arsen, a fait délivrer à sa locataire un congé avec offre de renouvellement ; que la société preneuse a accepté l'offre de renouvellement en contestant le montant du loyer proposé et sollicité que celui-ci soit fixé à la valeur locative inférieure au loyer plafonné ;

Attendu que pour fixer le loyer selon la règle du plafonnement, l'arrêt retient qu'en l'absence de modification notable des facteurs locaux de commercialité de nature à avoir eu une incidence favorable sur l'activité commerciale du preneur et en l'absence de toute autre modification des caractéristiques du local considéré, de la destination des lieux, des obligations respectives des parties, le loyer des locaux loués n'a pas à être déplafonné par application de l'article L. 145-34 du code de commerce ;

Qu'en statuant ainsi, alors que le locataire demandait que le loyer du bail renouvelé soit fixé à un montant inférieur à celui du loyer indexé, la cour d'appel, qui n'a pas recherché si le loyer du bail renouvelé correspondait à la valeur locative, n'a pas donné de base légale à sa décision

Le locataire doit démontrer la baisse matérielle des facteurs locaux commerciaux.

COUR DE CASSATION troisième chambre civile arrêt du 25 octobre 2018 POURVOI N° 12-22129 rejet

Mais attendu que ne constitue pas une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité, au sens de l’article L. 145-38 du code de commerce, la modification en faveur d’entreprises concurrentes, intervenue entre la date de la fixation du loyer et celle de la demande de révision, de conventions auxquelles le bailleur et le locataire sont tiers ; qu’ayant retenu que le fait que quatre autres résidences de tourisme de la station aient renégocié les loyers versés aux propriétaires investisseurs était une décision de gestion, propre aux résidences concernées qui n’était pas opposable aux preneurs pour apprécier la commercialité de la résidence, la cour d’appel, qui en a souverainement déduit que la société Rémy Loisirs ne rapportait pas la preuve d’une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité, a légalement justifié sa décision ;

Et attendu qu’il n’y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur les autres griefs qui ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;

A LA FIN DU BAIL, LE BAILLEUR PEUT DEMANDER DE DÉPLAFONNER LE LOYER

COUR DE CASSATION CHAMBRE CIVILE 3 arrêt du 15 février 2023 pourvoi n° 21-25.849 rejet

6. La cour d'appel a énoncé, à bon droit, que la cession du droit au bail, dans les conditions de l'article L. 145-51 du code de commerce, emportant malgré une déspécialisation, le maintien du loyer jusqu'au terme du bail, ne privait pas les bailleurs du droit d'invoquer, au soutien de leur demande en fixation du loyer du bail renouvelé, le changement de destination intervenu au cours du bail expiré.

7. Elle a relevé à juste titre qu'il ne pouvait être déduit du non-exercice par les bailleurs de leur droit de rachat prioritaire ou de l'absence d'opposition en justice à la déspécialisation, leur renonciation à solliciter, lors du renouvellement du bail, le déplafonnement du loyer.

8. Rappelant que la « propriété commerciale » du preneur d'un bail commercial, protégée par l'article 1er du premier Protocole additionnel à la Convention de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales, s'entend du droit au renouvellement du bail commercial consacré par les articles L. 145-8 à L. 145-30 du code de commerce, elle a exactement retenu que l'atteinte alléguée, qui ne concerne que le prix du loyer du bail renouvelé, n'entre pas dans le champ de cette protection.

9. Le moyen n'est donc pas fondé.

COUR DE CASSATION CHAMBRE CIVILE 3 arrêt du 13 octobre 2021 pourvoi n° 20-12.901 cassation

Sur le moyen, pris en sa première branche

Enoncé du moyen

2. Les consorts [H] font grief à l'arrêt de rejeter leur demande tendant à la fixation d'un loyer déplafonné, alors : « que l'extension des lieux loués à usage de brasserie, par l'agrandissement d'une terrasse extérieure, exploitée sur une autorisation d'occupation du domaine public, accordée et renouvelée depuis des dizaines d'années, constitue une modification notable des conditions d'exploitation et un motif de déplafonnement du loyer ; qu'en l'espèce, la cour d'appel ayant constaté que la brasserie bénéficiait d'une terrasse agrandie dont l'expert judiciaire a considéré qu'elle constitue un avantage exceptionnel pour les preneurs, par sa surface, le faible montant de la redevance d'occupation du domaine public payée en comparaison avec le chiffre d'affaires élevé généré et la meilleure visibilité donnée au bar-brasserie exploité dans les lieux, avantage justifiant, selon lui, une majoration de 10 à 15 % de la valeur locative, la cour d'appel ne pouvait refuser de considérer qu'il y avait une modification notable des caractéristiques des lieux loués dans leurs conditions d'exploitation permettant aux bailleurs d'obtenir le déplafonnement du loyer, aux motifs inopérants que la terrasse ne fait pas partie des locaux loués, n'appartient pas aux preneurs et se trouve sur le domaine public dont le caractère précaire résulte de ce que l'autorisation municipale est révocable à tout moment, sans violer les articles L. 145-33, L. 145-34 et R. 145-3 du code de commerce, dans leur rédaction applicable au litige. »

3. La cour d'appel a exactement retenu que l'extension, au cours du bail expiré, de la terrasse de plein air devant l'établissement, installée sur le domaine public et exploitée en vertu d'une autorisation administrative, ne pouvait être retenue comme une modification des caractéristiques des locaux loués, dès lors qu'elle ne faisait pas partie de ceux-ci.

4. Le grief n'est donc pas fondé.

Mais sur le moyen, pris en sa deuxième branche

Enoncé du moyen

5. Les consorts [H] font le même grief à l'arrêt, alors « que la modification notable des facteurs locaux de commercialité qui a une incidence favorable sur le commerce exploité par le preneur constitue un motif de déplafonnement ; que les facteurs locaux de commercialité dépendent notamment de l'intérêt que présente, pour le commerce considéré, l'importance du lieu de son implantation, de l'attrait particulier que peut présenter l'emplacement pour l'activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d'une manière durable ou provisoire ; qu'en se bornant à énoncer, pour débouter les bailleurs de leur demande en déplafonnement du loyer, que l'extension de la terrasse de plein air qui se trouve devant l'établissement ne pouvait être regardée comme une modification notable des caractéristiques des locaux loués, sans rechercher, comme elle y était invitée, si, conformément aux constatations effectuées par l'expert judiciaire, elle pouvait être regardée comme une modification notable des facteurs locaux de commercialité qui avait nécessairement une incidence favorable sur le commerce de bar-brasserie exploité par la preneuse, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles L. 145-33, L. 145-34 et R. 145-6 du code de commerce, dans leur rédaction applicable au litige. »

COUR DE CASSATION CHAMBRE CIVILE 3 arrêt du 16 octobre 2013 POURVOI N° 12-19352 rejet

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 6 janvier 2012), que la SCI Les Bouscauds (la SCI), propriétaire de locaux donnés à bail commercial à la société Chiots.com, a délivré à cette dernière un congé le 21 octobre 2003 pour le 31 octobre 2004 avec offre de renouvellement du bail moyennant un loyer déplafonné, lui a signifié le 10 mars 2006 un mémoire préalable en fixation du prix du bail renouvelé puis a saisi le juge des loyers commerciaux

Attendu que la société Chiots.com fait grief à l'arrêt de déclarer régulière la procédure en fixation du prix du bail renouvelé

Mais attendu qu'ayant exactement retenu d'une part, qu'aucun texte n'écartait l'application à la procédure de fixation du loyer commercial, de l'article 651 du code de procédure civile, selon lequel la notification d'un acte peut toujours être faite par voie de signification alors même que la loi l'aurait prévue sous une autre forme et, d'autre part, que l'appellation "conclusions récapitulatives après dépôt du rapport d'expertise" pour un document notifié après expertise n'avait aucune incidence sur sa validité, aucun texte n'imposant l'emploi du nom "mémoire" à peine de nullité, mais qu'il importait seulement que les écritures soient adressées directement à l'autre partie et non pas communiquées selon les règles des notifications entre avocats, la cour d'appel, qui a constaté que la SCI avait signifié le 10 mars 2006 par exploit d'huissier son mémoire à la société preneuse avant de saisir le juge et après expertise ordonnée par jugement avant dire droit, dénoncé le 15 décembre 2009 par exploit d'huissier ses nouvelles écritures, en a justement déduit que la procédure n'était entachée d'aucune irrégularité

COUR DE CASSATION CHAMBRE CIVILE 3 arrêt du 16 octobre 2013 POURVOI N° 12-20103 cassation

Vu les articles R. 145-26 et R 145-27, alinéa 1er, du code de commerce

Attendu que pour dire que le juge des loyers commerciaux n'était pas valablement saisi et déclarer l'instance en fixation du loyer définitivement éteinte, l'arrêt retient que la seule mention «non réclamée» sur la lettre recommandée avec accusé de réception notifiant le mémoire préalable en fixation du prix du bail renouvelé ne peut constituer la notification exigée par le code de commerce qui exige une remise effective de la lettre à son destinataire au sens de l'article 669 du code de procédure civile, que le mémoire préalable a été envoyé par lettre recommandée avec accusé de réception présentée à la société Kams le 7 juin 2008 mais renvoyé à M. X... le 25 juin 2008 avec la mention « non réclamé », que la lettre de notification du mémoire postérieur à l'expertise a été renvoyée le 11 mars 2010 avec la mention « non réclamé », qu'en l'absence d'un mémoire en demande régulièrement notifié, la saisine du juge des loyers par l'assignation du 21 octobre 2008 est irrecevable et aucun mémoire postérieur à l'expertise n'ayant été régulièrement notifié, l'instance est définitivement éteinte ;

Qu'en statuant ainsi, alors que la formalité de notification du mémoire en fixation du prix est remplie lorsque son destinataire est à même de retirer la lettre recommandée présentée à son domicile, la cour d'appel, qui a ajouté à la loi une condition relative à la remise effective de la lettre recommandée qu'elle ne comporte pas, a violé le texte susvisé

QUAND LE LOYER A ETE FIXE EN COUR DE BAIL PAR LE JUGE, LE BAILLEUR NE PEUT PLUS DEPLAFONNER EN FIN DU BAIL

COUR DE CASSATION CHAMBRE CIVILE 3 arrêt du 11 avril 2019 POURVOI N° 18-14252 Rejet

Attendu, selon l’arrêt attaqué (Douai, 18 janvier 2018), que, le 27 février 2012, la société immobilière X..., propriétaire d’un immeuble donné à bail commercial à la société Sedev, a sollicité la révision triennale du loyer, puis, le 23 avril 2013, a assigné la société locataire en révision du loyer ; que, le 22 juin 2012, celle-ci a notifié une demande de renouvellement du bail à compter du 1er juillet 2012, puis, le 25 avril 2015, a saisi le juge des loyers commerciaux en fixation d’un loyer plafonné ; qu’à titre reconventionnel, la société bailleresse a sollicité le déplafonnement du loyer du bail renouvelé ;

Attendu que la société immobilière X... fait grief à l’arrêt de rejeter sa demande,

Mais attendu, en premier lieu, que la cour d’appel a exactement retenu que, pour calculer le montant du loyer plafonné au 1er juillet 2012, le loyer à prendre en considération pour l’application de la variation indiciaire était celui fixé par les parties lors de la prise d’effet du bail à renouveler, nonobstant la fixation judiciaire du loyer révisé au cours du bail expiré ;

Attendu, en deuxième lieu, que la cour d’appel n’avait pas à répondre à des conclusions inopérantes dès lors que la société Immobilière X..., qui ne prétendait pas être privée de tout bénéfice financier, n’est pas fondée à invoquer les dispositions de l’article 1er du premier protocole additionnel à la Convention de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales ;

Attendu, en troisième lieu, qu’ayant constaté que le loyer révisé avait été fixé judiciairement à la valeur locative à compter du 27 février 2012 jusqu’au terme du bail, la cour d’appel en a exactement déduit que cette fixation judiciaire intervenue en application des dispositions légales, dans des conditions étrangères au bail, ne constituait pas une modification notable des obligations respectives des parties justifiant le déplafonnement du loyer ;

D’où il suit que le moyen n’est pas fondé ;

POUR CONTESTER LE NOUVEAU LOYER PROPOSÉ PAR LE BAILLEUR, LE LOCATAIRE A UN DÉLAI DE DEUX ANS

COUR DE CASSATION CHAMBRE CIVILE 3 arrêt du 7 septembre 2017 POURVOI N° 16-17-174 cassation partielle

Vu les articles L. 145-10 et L. 145-60 du code de commerce ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 8 mars 2016), que, la société Jesta Fontainebleau (la société Jesta), adjudicataire d'un ensemble immobilier saisi au préjudice de la société Noga hôtels Cannes (la société Noga) qui avait, par acte authentique du 27 juin 1997, consenti un bail commercial à la société Claubon, a donné congé à la locataire à effet du 30 septembre 2010, avec offre de renouvellement à compter du 1er octobre 2010 moyennant un loyer annuel déplafonné ; que le 9 novembre 2010, la société Jesta a assigné la société locataire en nullité tant du bail que de la demande de renouvellement adressée le 19 octobre 2005 à l'ancien bailleur et subsidiairement, en fixation du loyer du bail renouvelé au 1er avril 2006 ; que la société Claubon a soulevé la prescription de l'action en fixation du loyer ;

Attendu que, pour rejeter le moyen tiré de la prescription biennale, l'arrêt retient qu'il n'est pas établi que la demande de renouvellement du bail formée par la société Claubon ait été portée à la connaissance de la société Jesta, laquelle n'était pas tenue, en qualité de nouveau propriétaire, de s'informer sur l'état du bail en cours de sorte que le délai biennal de prescription n'a pas couru à compter du 1er avril 2006 ;

Qu'en statuant ainsi, après avoir constaté que la société Claubon avait, le 19 octobre 2005, demandé le renouvellement du bail au 1er avril 2006 et qu'à défaut d'avoir répondu à cette demande dans le délai de trois mois, la société Noga était réputée l'avoir acceptée tacitement de sorte que le bail s'était renouvelé le 1er avril 2006, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé les textes susvisés ;

EN CAS DE DÉSACCORD SUR LE NOUVEAU LOYER, LE BAILLEUR PEUT PROPOSER UNE INDEMNITÉ D'ÉVICTION

COUR DE CASSATION CHAMBRE CIVILE 3 arrêt du 16 septembre 2015 POURVOI N° 14-20461 Cassation partielle

Vu les articles L. 145-10 et L. 145-57 du code de commerce ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué rendu sur renvoi après cassation (3e Civ. 3 avril 2012 n° 11-10. 492), que la SCI Saint Loup est devenue propriétaire en juin 2005 d'un immeuble dans lequel divers locaux ont été donnés le 1er octobre 1979 à bail commercial cédé en 2002 à M. et Mme X...; que les locataires ont notifié à la société bailleresse le 11 avril 2006 une demande de renouvellement du bail à effet du 1er octobre 2006 ; que le 5 décembre 2007, la société bailleresse qui n'a pas répondu à la demande de renouvellement a délivré le 30 janvier 2008 un congé déniant en raison de la persistance des manquements visés à une sommation antérieure, tout droit des locataires au renouvellement du bail échu le 30 septembre 2006 et à une indemnité d'éviction, invoquant la possibilité tant qu'une décision judiciaire définitive n'était pas acquise concernant le renouvellement du bail, de notifier un congé avec refus de renouvellement du bail, elle a demandé que le congé trouve effet à la date du 1er août 2008, sans être tenue à verser une indemnité d'éviction aux locataires eu regard de la gravité des motifs invoqués ;

Attendu que pour rejeter les demandes de la SCI Saint Loup, l'arrêt retient qu'elle est mal fondée à soutenir que si l'absence de réponse dans le délai prévu par l'article L. 145-10 du code de commerce implique acceptation du principe du renouvellement, ce texte lui laisserait un droit d'option en cas de désaccord sur le montant du loyer renouvelé, que l'article L. 145-11 du code de commerce prévoit que si le bailleur, sans être opposé au principe du renouvellement, désire obtenir une modification du prix du bail, il doit, dans le congé prévu à l'article L. 145-9 dudit code ou dans la réponse à la demande de renouvellement prévue à l'article L. 145-10 faire connaître le loyer qu'il propose ; qu'aucune demande de modification du loyer n'a été formée à l'occasion de la demande de renouvellement du congé de sorte que l'acquiescement vaut pour le tout ; que le congé ne peut prendre effet avant le 30 septembre 2015, date à laquelle il conviendra le cas échéant de se prononcer sur l'octroi éventuel d'une indemnité d'éviction, l'examen de cette question étant prématurée ;

Qu'en statuant ainsi, alors que l'acceptation de principe du renouvellement du bail résultant de l'absence de réponse du bailleur à une demande de renouvellement formée par son locataire ne présente qu'un caractère provisoire et ne fait pas obstacle à l'exercice ultérieur du droit d'option du bailleur qui refuse le renouvellement du bail en offrant le paiement d'une indemnité d'éviction, la cour d'appel a violé les textes sus-visés

LA MONOVALENCE DES LOCAUX SUITE AUX TRAVAUX DU LOCATAIRE PEUT JUSTIFIER UNE AUGMENTATION DE LOYER

COUR DE CASSATION CHAMBRE CIVILE 3 arrêt du 5 octobre 2017 pourvoi n° 16-18059 Rejet

Attendu, selon l’arrêt attaqué (Montpellier, 8 mars 2016), que le groupement foncier agricole, Domaine de Cassafières (le bailleur) a consenti à la société Détente et loisirs (la locataire) un bail commercial, d’une durée de seize années et demi à compter du 1er septembre 1994, relatif à un terrain permettant l’exploitation d’un fonds de commerce de camping ; que, le 30 juin 2010, le bailleur a délivré un congé avec offre de renouvellement moyennant un loyer annuel d’un certain montant, puis a assigné la locataire en fixation du loyer à ce montant; qu’un arrêt définitif du 26 novembre 2013 a dit que le bail portait sur un bien en vue d’une seule utilisation au sens de l’article R. 145-10 du code de commerce, fixé un loyer provisionnel et ordonné une mesure d’instruction ; que la locataire, se prévalant des améliorations qu’elle a financées au cours du bail venant à renouvellement, a sollicité un abattement de ce chef lors de la fixation du loyer du bail renouvelé;

Attendu que la société Détente et loisirs fait grief à l’arrêt de fixer à une certaine somme le montant annuel du loyer afférent au bail renouvelé à compter du 1er mars 2011, alors, selon le moyen,que les améliorations apportées aux lieux loués par le preneur, au cours du bail à renouveler, ne sont pas susceptibles d’être prises en considération lors du premier renouvellement du bail ; qu’en l’espèce, la société Détente et loisirs faisait valoir que le montant du loyer du bail renouvelé pour la première fois devait être calculé en appliquant, au titre des importantes améliorations auxquelles elle avait procédé au cours du bail à renouveler, se chiffrant à plus de sept millions d’euros, un abattement de 40 % sur la valeur locative des lieux loués, calculée par référence aux usages en matière de campings, selon la méthode dite hôtelière adaptée aux campings et fondée sur les recettes du preneur ; qu’en excluant néanmoins, pour fixer à la somme de 144 000 euros le montant du loyer du bail renouvelé pour la première fois, tout abattement à ce titre, alors qu’elle constatait l’existence de telles améliorations opérées au cours du bail renouvelé par la société Détente et loisirs, la cour d’appel a violé les articles R. 145-8, L. 145-33 et R. 145-10 du code de commerce;

Mais attendu que la soumission du bail aux dispositions de l’article R. 145-10 du code de commerce relatif à la fixation du loyer de locaux construits en vue d’une seule utilisation exclut l’application des dispositions de l’article R. 145-8 du même code ; qu’ayant relevé que le bail portait sur un bien loué en vue d’une seule utilisation au sens du premier de ces textes, la cour d’appel, abstraction faite d’un motif erroné mais surabondant, a retenu, à bon droit, que le loyer devait être fixé à la valeur locative selon les usages observés dans la branche d’activité considérée;

COUR DE CASSATION CHAMBRE CIVILE 3 arrêt du 21 mai 2014 POURVOI N° 13-12592 Rejet

la monovalence des locaux ne concerne habituellement pas les locaux à usage industriel, dont la destination peut d'ordinaire être modifiée sans nécessiter de travaux importants ; qu'en se prononçant ainsi par un motif d'ordre général, sans examiner les circonstances de l'espèce, les juges du fond ont encore privé leur décision de base légale au regard des articles L. 145-36 et R. 145-10 du code de commerce ;
Mais attendu qu'ayant à bon droit retenu que le bailleur ne pouvait se prévaloir, pour voir retenir la qualification de locaux monovalents, des travaux d'aménagements réalisés par le preneur que s'ils étaient devenus sa propriété, la cour d'appel, qui a constaté que le bail liant les parties prévoyait que les constructions nouvelles, travaux et améliorations quelconques faits par le preneur n'accédaient au bailleur que lors de la sortie effective des lieux loués et qu'il n'y avait eu aucune sortie des lieux, en a justement déduit, abstraction faite d'un motif surabondant, que les locaux loués n'étaient pas monovalents

LE NOUVEAU LOYER EST DÛ RÉTROACTIVEMENT A PARTIR DU JOUR DE LA SIGNATURE DU NOUVEAU BAIL

Ainsi, les intérêts dus sur la différence entre le loyer du bail renouvelé et le loyer provisionnel courent à compter de la délivrance de l'assignation introductive d'instance en fixation du prix, lorsque le bailleur est à l'origine de la procédure, et à compter de la notification du premier mémoire en défense lorsque c'est le preneur qui a saisi le juge

COUR DE CASSATION CHAMBRE CIVILE 3 arrêt du 18 juin 2014 POURVOI N° 13-14715 cassation partielle

Vu l'article 1155 du code civil ;

Attendu que les revenus échus, tels que fermages, loyers, arrérages de rentes perpétuelles ou viagères, produisent intérêt du jour de la demande ou de la convention ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Lyon, 17 janvier 2013), que par acte du 1er avril 1997, M. X... a donné à bail à la société Pompes funèbres du Rhône, aux droits de laquelle vient la société MMDA, des locaux à usage commercial ; que le 15 janvier 2009, la société MMDA a sollicité le renouvellement de son bail à compter du 1er avril suivant, moyennant un loyer révisé suivant l'indice INSEE du coût de la construction ; que le bailleur a accepté le 10 avril 2009 le principe du renouvellement mais demandé un loyer déplafonné ; qu'après un échange de mémoires, la société MMDA a assigné M. X... devant le juge des loyers commerciaux par acte du 21 juillet 2010 ; que M. X... a notifié un mémoire en réponse le 10 septembre 2010 ;

Attendu que pour condamner la société MMDA à payer à M. X... les intérêts légaux sur le montant arriéré des loyers, judiciairement fixés, à compter du 10 avril 2009, l'arrêt retient que les intérêts moratoires attachés au loyer courent, en l'absence de convention contraire, du jour de la demande en fixation du nouveau loyer, en l'espèce le 10 avril ;

Qu'en statuant ainsi, alors que les intérêts dus sur la différence entre le nouveau loyer du bail renouvelé et le loyer provisionnel courent à compter de la délivrance de l'assignation introductive d'instance en fixation du prix, lorsque le bailleur est à l'origine de la procédure, et à compter de la notification du premier mémoire en défense lorsque c'est le preneur qui a saisi le juge, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;

Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer sur le premier moyen qui ne serait pas de nature à permettre l'admission du pourvoi

REFUS DU RENOUVELLEMENT DU BAIL COMMERCIAL

AVEC OFFRE D'INDEMNITÉ D'ÉVICTION

Le bailleur s'il refuse de renouveler le bail, doit le signifier par acte extrajudiciaire soit par huissier. Une Lettre Recommandée avec Accusé de Réception est insuffisante. Le bailleur peut refuser immédiatement

La cause du congé avec offre d'indemnité d'éviction doit être justifiée sinon le congé est nul. En l'espèce, le preneur pouvait sous louer aux locataires.

Cour de Cassation, chambre civile 3 arrêt du 15 avril 2015, Pourvoi n° 14-15976 CASSATION

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 28 janvier 2014) que M. X... a acquis divers lots en l'état futur d'achèvement dans une résidence éligible au dispositif fiscal dit Périssol ; que conformément à l'acte de réservation prévoyant la conclusion d'un bail commercial entre l'acquéreur et une société de gestion, M. X... a consenti, le 18 décembre 1997 à la société de gestion hôtelière La Coupole un bail commercial de neuf ans ; qu'il a, par acte du 28 février 2007, délivré à cette société un congé à effet du 29 septembre 2007, avec refus de renouvellement et d'indemnité d'éviction, en invoquant la conclusion de contrats de sous-location irréguliers en l'absence de participation du bailleur à l'acte ;

Attendu que pour valider le congé, l'arrêt retient que les clauses du bail commercial, aux termes desquelles le preneur exercera une activité d'exploitation d'un établissement d'hébergement consistant en la sous-location des logements situés dans la résidence pour un usage d'habitation, ne dispensent pas d'appeler le bailleur à concourir à l'acte de sous-location ;

Qu'en statuant ainsi, alors que lorsque les lieux loués sont destinés à une activité de résidence hôtelière consistant à mettre à disposition de la clientèle outre un hébergement, des prestations de services telles qu'énumérés au bail comme définies par l'article 261 D 4° du code général des impôts, la sous-location étant l'objet même de l'activité du locataire, le bailleur n'a pas à être appelé à concourir aux actes de sous location, la cour d'appel a violé les textes susvisés

Le bailleur a le choix d'option avant que le bail ne soit renouvelé.

Cour de Cassation, chambre civile 3 arrêt du 23 mars 2011, Pourvoi n° 06-20488 CASSATION

Vu l'article L. 145-57 du code de commerce

Attendu que dans le délai d'un mois qui suit la signification de la décision définitive fixant le loyer du bail renouvelé, les parties dressent un nouveau bail à moins que le locataire renonce au renouvellement ou que le bailleur le refuse ;

Attendu que pour refuser au bailleur l'exercice du droit d'option, l'arrêt retient que ce droit n'est ouvert qu'après une décision relative à la fixation du loyer du bail renouvelé ou, éventuellement, au cours d'une telle instance, et que ni l'une ni l'autre des parties n'a saisi le juge aux fins de voir fixer le prix du loyer ;

Qu'en statuant ainsi, alors que l'une des parties peut exercer son droit d'option avant la saisine du juge en fixation du montant du loyer, la cour d'appel a violé le texte susvisé

Toutefois le locataire peut ou non invoquer la nullité de la forme du congé sans perdre son indemnité d'éviction.

Cour de Cassation, chambre civile 3 arrêt du 15 septembre 2010, Pourvoi n° 09-15192 CASSATION

Qu'en l'espèce, M. X... a conclu un bail commercial avec la commune de Saint-André le 28 janvier 1987 renouvelé par acte du 1er août 1997 ; que la commune a fait connaître, par une simple lettre recommandée avec demande d'avis de réception du 23 janvier 2006, à M. X... qu'elle n'entendait pas renouveler le bail ; qu'il en résultait que le congé délivré par la commune de Saint-André était nul pour avoir été délivré par lettre recommandée et non par acte extrajudiciaire ; que cependant, tout en reconnaissant que le congé était nul, l'arrêt attaqué a décidé que rien ne s'opposait à ce que, prenant acte de ce congé irrégulier, M. X... soutienne qu'il a été évincé et qu'il lui est dû une indemnité d'éviction
Qu'en statuant ainsi alors que le congé notifié par la commune de Saint-André était nul et que par voie de conséquence le bail se poursuivait nécessairement par tacite reconduction de sorte que M. X... ne pouvait pas prétendre à une quelconque indemnité d'éviction, la cour d'appel a violé les articles L. 145-9 et L. 145-14 du code de commerce

Mais attendu que le bailleur qui a notifié à son locataire un congé par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ne peut se prévaloir de la nullité de l'acte qu'il a lui-même délivré ; qu'ayant exactement retenu que si le locataire disposait du droit de contester la validité du congé et de se maintenir dans les lieux, le simple fait qu'il n'ait pas usé de ce droit n'autorisait en rien la commune à inverser la situation de fait telle qu'elle résultait de la lettre de congé en prétendant que le locataire aurait volontairement mis fin au bail et renoncé ainsi à son droit à indemnité d'éviction, la cour d'appel, répondant aux conclusions, a pu en déduire qu'aucune faute grave au sens de l'article L. 145-17 du code de commerce n'ayant été reprochée au preneur évincé des lieux loués, celui-ci pouvait prétendre au paiement d'une indemnité d'éviction

Cour de Cassation, chambre civile 3 arrêt du 3 juillet 2013, Pourvoi n° 12-21541 rejet

Mais attendu que les effets légaux d'un contrat étant régis par la loi en vigueur à la date où ils se produisent, la cour d'appel qui a exactement retenu que la loi du 4 août 2008, modifiant l'article L. 145-9 du code de commerce et imposant de délivrer congé pour le dernier jour du trimestre civil et au moins six mois à l'avance, était applicable aux contrats en cours et qui a relevé que le congé avait été donné le 30 mars 2009 pour le 30 septembre 2009, en a déduit, à bon droit, que le congé était valable

LE DROIT AU RENOUVELLEMENT AU BAIL N'EST PAS LIÉ A LA NATIONALITÉ DU BAILLEUR

Cour de Cassation, chambre civile 3 arrêt du 9 novembre 2011, Pourvoi n° 10-30.291 rejet

Attendu, selon l’arrêt attaqué (Paris, 2 décembre 2009), que par acte à effet au 1er janvier 1975, Mme Renée Y... a donné à bail en renouvellement à la société Antiquités et décoration Rapp (la société Rapp) des locaux à usage commercial; que le 17 mars 1975, la société Rapp a cédé son droit au bail à M. Z..., de nationalité turque ; que Mme Renée Y... a renouvelé le bail de M. Z... par acte des 6 mars 1984 puis 20 janvier 1993; que le 23 juillet 2004, Mme Monique Y..., venant aux droits de Mme Renée Y..., a délivré à M. Z... un congé pour le 31 mars 2005 avec offre de renouvellement à compter du 1er avril 2005 moyennant un loyer déplafonné ; que M. Z... a demandé le renouvellement de son bail le 23 août 2004; que le juge des loyers a été saisi et s’est déclaré incompétent au profit du tribunal de grande instance, les parties s’opposant sur la date du renouvellement du bail

Mais attendu que l’article L 145-13 du code de commerce, en ce qu’il subordonne, sans justification d’un motif d’intérêt général, le droit au renouvellement du bail commercial, protégé par l’article 1er du 1er protocole additionnel de la Convention de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales, à une condition de nationalité, constitue une discrimination prohibée par l’article 14 de cette même Convention

Que par ces motifs de pur droit substitués à ceux critiqués, l’arrêt attaqué est légalement justifié

LE LOCATAIRE DOIT ENCORE ÊTRE INSCRIT AU REGISTRE DU COMMERCE

Cour de Cassation, chambre civile 3, arrêt du 22 septembre 2016 pourvoi n° 15-18456 cassation partielle

Vu les articles L. 145-1-I, L. 145-8 et L. 147-17-I du code de commerce ;

Attendu que le droit au renouvellement ne peut être invoqué que par le propriétaire du fonds qui est exploité dans les lieux ; que les dispositions portant statut des baux commerciaux s'appliquent aux baux des immeubles ou locaux dans lesquels un fonds est exploité, que ce fonds appartienne, soit à un commerçant, soit à un industriel immatriculé au registre du commerce et des sociétés accomplissant ou non des actes de commerce ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 25 mars 2015), qu'en réponse à une demande de renouvellement du bail notifiée par la société La Tentation du mandarin le 7 juillet 2010, le bailleur, aux droits duquel se trouve M. X..., a signifié, le 29 septembre 2010, un refus de renouvellement avec offre d'une indemnité d'éviction ; qu'après sommation visant la clause résolutoire délivrée, le 23 décembre 2010, le bailleur a assigné la locataire en acquisition de la clause résolutoire, subsidiairement, en résiliation du bail à ses torts et, en tout état de cause, en déchéance du droit à une indemnité d'éviction, au regard du défaut d'immatriculation au registre du commerce et des sociétés pour l'activité réellement exercée dans les lieux ;ext-indent:

Attendu que, pour rejeter la demande de déchéance du droit à une indemnité d'éviction, l'arrêt retient que, pour bénéficier du droit au renouvellement du bail et du paiement de l'indemnité d'éviction, la condition d'immatriculation au registre du commerce et des sociétés du preneur doit s'apprécier à la date de la demande de renouvellement du bail, soit au 7 juillet 2010, que la société La Tentation du mandarin a toujours été immatriculée au registre du commerce et des sociétés pour les activités de vente d'objets d'art, bois sculptés, miniatures et ivoires, d'importation et d'exportation d'objets de luxe, que l'activité figurant à l'extrait K bis aurait dû être modifiée à la suite de la modification de l'activité exercée par la société La Tentation du mandarin, que l'absence de modification de l'immatriculation ne peut pour autant pas constituer un manquement suffisamment grave justifiant la déchéance du droit au paiement de l'indemnité d'éviction alors que le bailleur n'a jamais mis en demeure son locataire de régulariser la situation et que la loi ne prévoit expressément que l'obligation d'immatriculation ;

Qu'en statuant ainsi, alors que la dénégation du droit au statut des baux commerciaux en raison du défaut d'immatriculation n'a pas à être précédée d'une mise en demeure et alors qu'elle avait constaté que la société La Tentation du mandarin était immatriculée au registre du commerce et des sociétés au titre d'une activité qui n'était pas celle réellement exercée dans les lieux loués, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences de ses propres constatations, a violé les textes susvisés ;

L'USUFRUITIER EST SEUL REDEVABLE DE L'INDEMNITE D'EVICTION

Cour de Cassation, chambre civile 3, arrêt du 19 décembre 2019 pourvoi n° 18-26.162 cassation partielle sans renvoi

Vu l’article 595, alinéa 4, du code civil, ensemble l’article L. 145-14 du code du commerce ;

Attendu, selon l’arrêt attaqué (Toulouse, 3 octobre 2018), que, le 5 mars 2004, Mme Z... veuve X..., usufruitière, et Mme C..., nue-propriétaire, d’un immeuble à usage commercial, ont délivré à M. et Mme Y..., preneurs, un refus de renouvellement du bail sans indemnité d’éviction, lequel, par arrêt du 20 février 2008, a été déclaré sans motif grave et légitime ;

Attendu que, pour condamner in solidum Mmes Z... veuve X... et C... à payer l’indemnité d’éviction due aux preneurs, l’arrêt retient que Mme X... et Mme C..., laquelle a la qualité de bailleur, ayant, ensemble, fait délivrer un refus de renouvellement, sont toutes les deux redevables de l’indemnité d’éviction dès lors que l’acte de refus de renouvellement excède les pouvoirs du seul usufruitier ;

Attendu qu’en cas de démembrement de propriété, l’usufruitier, qui a la jouissance du bien, ne peut, en application de l’article 595, dernier alinéa, du code civil, consentir un bail commercial ou le renouveler sans le concours du nu-propriétaire (3e Civ., 24 mars 1999, pourvoi n° 97-16.856, Bull. 1999, III, n° 78) ou, à défaut d’accord de ce dernier, qu’avec une autorisation judiciaire, en raison du droit au renouvellement du bail dont bénéficie le preneur même après l’extinction de l’usufruit ;

Qu’en revanche, l’usufruitier a le pouvoir de mettre fin au bail commercial et, par suite, de notifier au preneur, sans le concours du nu-propriétaire, un congé avec refus de renouvellement (3e Civ., 29 janvier 1974, pourvoi n° 72-13.968, Bull. 1974, III, n° 48) ;

Qu’ayant, seul, la qualité de bailleur dont il assume toutes les obligations à l’égard du preneur, l’indemnité d’éviction due en application de l’article L. 145-14 du code de commerce, qui a pour objet de compenser le préjudice causé au preneur par le défaut de renouvellement du bail, est à sa charge ;

Qu’en condamnant la nue-propriétaire, in solidum avec l’usufruitière, alors que l’indemnité d’éviction n’était due que par celle-ci, la cour d’appel a violé les textes susvisés ;

L'INDEMNITÉ D'ÉVICTION RÉPARE LE NON RENOUVELLEMENT DU BAIL

Le locataire qui se voit proposer une indemnité, a alors la possibilité soit de l’accepter, soit de négocier le montant, soit encore de saisir le tribunal à défaut d’accord pour qu'il tranche et la fixe.

Article L. 145-10 du code de commerce dernier alinéa

L'acte extrajudiciaire notifiant le refus de renouvellement doit, à peine de nullité, indiquer que le locataire qui entend, soit contester le refus de renouvellement, soit demander le paiement d'une indemnité d'éviction, doit saisir le tribunal avant l'expiration d'un délai de deux ans à compter de la date à laquelle est signifié le refus de renouvellement.

QUAND LE CONGÉ EST DÉLIVRÉ SANS MOTIF, LE PRENEUR A LE CHOIX

ENTRE RÉCLAMER UN NOUVEAU BAIL OU PRENDRE SON INDEMNITÉ D'ÉVICTION

Cour de Cassation, chambre civile 3, arrêt du 28 juin 2018 pourvoi n° 17-18756 rejet

Mais attendu qu’un congé délivré sans motif ou pour motifs équivoques par le bailleur produit néanmoins ses effets et met fin au bail commercial, dès lors que le bailleur est en toujours en droit de refuser le renouvellement du bail à la condition de payer une indemnité d’éviction (3e Civ., 1er février 1995, pourvoi n° 93-14.808, Bull. 1995, III, n° 35 ; 3e Civ., 28 octobre 2009, pourvois n° 07-18.520 et 08-16.135, Bull. 2009, III, n° 234) ; que la nullité de ce congé prévue par l’article L. 145-9 du code de commerce est une nullité relative qui ne peut être soulevée que par le preneur ; que celui-ci peut soit renoncer à la nullité du congé en sollicitant une indemnité d’éviction et en se maintenant dans les lieux en l’attente de son paiement en application de l’article L. 145-28 du même code, soit s’en prévaloir en optant pour la poursuite du bail ; que, par suite, la circonstance que le preneur reste ou non dans les lieux est sans incidence sur les effets du congé irrégulier

Et attendu qu’ayant retenu, souverainement, par des motifs non critiqués, que le congé était équivoque et insuffisamment motivé et, à bon droit, que la nullité du congé ne pouvait priver le preneur de son droit à indemnité d’éviction, la cour d’appel en a exactement déduit, abstraction faite d’un motif surabondant et sans être tenue de procéder à une recherche inopérante, que la demande de paiement de l’indemnité d’éviction était justifiée

L'INDEMNITÉ D'ÉVICTION CONCERNE AUSSI LES HÉRITIERS

Cour de Cassation, chambre civile 3, arrêt du 19 février 2014 pourvoi n° 12-17263 cassation

Vu l'article 455 du code civil ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Nouméa, 30 mai 2011), que la société Hong Hoa a donné à bail des locaux commerciaux à M. et Mme X... ; que M. X... est décédé le 12 octobre 2004 ; que la bailleresse ayant refusé le renouvellement du bail, Mme X... l'a assignée en paiement d'une indemnité d'éviction ; qu'en cours d'instance, elle a déclaré intervenir volontairement au nom de ses deux enfants mineurs ;

Attendu que pour dire que le refus de renouvellement du bail n'est pas opposable à Audrez et Lorenzo X... et que le bail est renouvelé à leur égard, l'arrêt retient qu'il appartenait à la société Hong Hoa qui savait depuis 2005, à l'occasion des procédures antérieures, que M. X... était décédé, de vérifier si celui-ci avait laissé des ayants droit et qu'elle s'est au contraire bornée à notifier le refus de renouvellement du bail à Mme X... à titre personnel, sans se préoccuper de délivrer le congé aux ayants droit de M. X..., co-titulaires du bail ;

Qu'en statuant ainsi, alors que le décès de l'un des codébiteurs solidaires qui laisse plusieurs héritiers n'efface pas le caractère solidaire de la dette au regard des débiteurs originaires, la cour d'appel, qui n'a pas répondu aux conclusions de la société Hong Hoa qui soutenait que, le bail ayant été consenti solidairement aux époux X..., le refus de renouvellement délivré à Mme X... était opposable aux héritiers de M. X..., n'a pas satisfait aux exigences du texte susvisé

LE CALCUL DE L'INDEMNITÉ D'ÉVICTION

L’indemnité d’éviction comprend normalement la valeur marchande du fonds de commerce déterminée selon les usages de la profession, les frais normaux de déménagement et de réinstallation et les frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur.

Article L. 145-14 du code de commerce

Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d'éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement.

Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre.

EXPERTISE

COUR DE CASSATION CHAMBRE CIVILE 3 arrêt du 6 avril 2023 pourvoi n° 22-10.475 Rejet

4. Une instance, relative à la seule annulation d'un congé refusant le renouvellement d'un bail commercial et offrant le paiement d'une indemnité d'éviction, ne fait pas obstacle à une demande d'expertise avant tout procès destinée au recueil des éléments de preuve nécessaires à l'évaluation et à la fixation des indemnités d'éviction et d'occupation, dont le juge du fond n'a pas été saisi.

5. Ayant relevé que l'instance en contestation du congé n'avait pas le même objet que celle dont elle était saisie, la cour d'appel en a exactement déduit que la demande d'expertise était recevable.

6. Le moyen n'est donc pas fondé.

L'USAGE DE LA PROFESSION FAVORABLE AU PRENEUR S'IMPOSE POUR FIXER L'INDEMNITE D'EVICTION

COUR DE CASSATION CHAMBRE CIVILE 3 arrêt du 5 février 2014 pourvoi n° 13-10174 Cassation

Vu l'article L. 145-14 du code de commerce ;

Attendu qu'il résulte de ce texte que l'indemnité, égale au préjudice causé par le non renouvellement du bail qui comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, est déterminée suivant les usages de la profession ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Bastia, 24 octobre 2012) que la société Corin aux droits de laquelle se trouvent la société Corin Asset management et la société Mercialys, ont donné en location à M. X... pour l'exercice d'une activité de vente de prêt à porter, un local situé dans un centre commercial, pour une durée de neuf années à compter du 1er avril 1997, que le 29 mai 2007 les sociétés bailleresses ont fait délivrer un congé à effet du 1er décembre 2007 avec offre d'une indemnité d'éviction ;

Attendu que pour fixer à une certaine somme l'indemnité d'éviction due par les bailleresses, la cour d'appel retient que seul le montant hors taxe sur la valeur ajoutée du chiffre d'affaires doit être pris en considération, l'indemnité attribuée s'inscrivant dans la réparation d'un préjudice et non dans une transaction imposable ;

Qu'en statuant ainsi, alors que le fait qu'une indemnité réparatrice ne soit pas soumise à une taxe sur la valeur ajoutée ne fait pas, en soi, obstacle à la prise en compte pour sa fixation, d'éléments comptables arrêtés toutes taxes comprises et que la détermination de la valeur marchande du fonds de commerce s'effectue selon les usages et modalités retenus dans la profession ou le secteur d'activité commerciale concernés, la cour d'appel, qui n'a pas recherché quelles étaient les modalités d'évaluation des fonds de commerce en vue d'une transaction en usage dans la profession, n'a pas donné de base légale à sa décision

LA VALEUR DU DROIT AU BAIL DOIT ÊTRE REPAREE

Cour de Cassation, chambre civile 2 arrêt du 13 octobre 2021, Pourvoi n° 20-19.340 CASSATION

Vu l'article L. 145-14, du code de commerce :

4. Selon ce texte, l'indemnité d'éviction doit être égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement. Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre.

5. L'indemnité d'éviction doit être fixée en tenant compte de la valeur du droit au bail des locaux dont le locataire est évincé, lequel est un élément du fonds de commerce.

6. Pour dire que la valeur du droit au bail est nulle, l'arrêt énonce que, dans l'hypothèse où le preneur s'est effectivement réinstallé dans un nouveau local équivalent avant la fixation de l'indemnité, il convient de prendre en compte le coût locatif de ce local. Il retient qu'il n'y a pas de différentiel de loyer positif puisque le loyer des locaux de transfert est inférieur au loyer des locaux dont a été évincée la société MIM et que le nouveau bail n'a pas été conclu dans des conditions désavantageuses pour la société MIM qui peut y exercer la même activité dans des locaux de superficie équivalente moyennant un loyer moins élevé et sans avoir eu à régler un droit d'entrée.

7. En statuant ainsi, sans tenir compte de la valeur du droit au bail portant sur le local dont le preneur a été évincé, la cour d'appel a violé le texte susvisé.

Cependant, lorsque le refus de renouvellement n’entraîne pas la disparition de la clientèle, le propriétaire peut apporter la preuve que le préjudice est moins important afin de fixer une indemnité correspondant à la valeur de déplacement et du droit au bail et non pas à la valeur du fonds. La date à laquelle l'évaluation de l’indemnité d’éviction doit être calculée, est celle du départ effectif du locataire. Aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d’éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l’avoir reçue. Le versement de l’indemnité peut avoir lieu soit entre les mains du locataire soit entre celles d’un séquestre.

Le locataire peut à tout moment demander au juge d'ordonner à des tiers la production de documents nécessaires pour fixer l'indemnité d'éviction.

Cour de Cassation, chambre civile 2 arrêt du 26 mai 2011, Pourvoi n°10-20048 CASSATION

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 13 avril 2010), que la société Soval, qui avait délivré à la société Marcadet distribution 75 (la société Marcadet), sa locataire commerciale, un congé avec refus de renouvellement du bail et offre de paiement d'une indemnité d'éviction, a assigné celle-ci devant un juge des référés, sur le fondement de l'article 145 du code de procédure civile, afin d'obtenir l'instauration d'une mesure d'expertise en vue de la fixation du montant de cette indemnité ; que la société Marcadet a alors demandé la production de diverses pièces par des tiers

Attendu que la société Soval fait grief à l'arrêt d'ordonner cette production, alors, selon le moyen, que si les dispositions de l'article 138 du code de procédure civile prévoient, au sujet d'un tiers tout à fait étranger à la procédure, qu'en cours d'instance une partie qui entend faire état d'un acte authentique ou sous seing privé auquel elle n'a pas été partie ou d'une pièce détenue par un tiers, peut demander au juge saisi de l'affaire d'ordonner la délivrance d'une expédition ou la production de l'acte ou de la pièce, tel n'est pas le cas de celles de l'article 145 du code de procédure civile ; que celui-ci se borne à indiquer que "s'il existe un motif légitime de conserver ou d'établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d'un litige, les mesures d'instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé" ; que si cet ordre peut viser les pièces détenues par un tiers à la procédure au fond, celui-ci est néanmoins partie à la procédure de référé ; qu'il s'ensuit que le juge n'a pas, sur le fondement de ce dernier texte, le pouvoir d'ordonner à un tiers totalement étranger à la procédure la production d'une pièce ; qu'en décidant dès lors de confirmer l'ordonnance déférée en ce qu'elle avait, sur le fondement de l'article 145 du code de procédure civile, ordonné la production des pièces litigieuses détenues par un tiers, la cour d'appel, qui a outrepassé les pouvoirs qu'elle détenait de ce texte, en a violé les dispositions

Mais attendu qu'il résulte de la combinaison des articles 10 du code civil, 11 et 145 du code de procédure civile qu'il peut être ordonné à des tiers, sur requête ou en référé, de produire tous documents qu'ils détiennent, s'il existe un motif légitime de conserver ou d'établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d'un litige et si aucun empêchement légitime ne s'oppose à cette production par le tiers détenteur

LE LOCATAIRE DOIT CONTINUER A ÊTRE INSCRIT AU REGISTRE DE COMMERCE POUR PRÉTENDRE A L'INDEMNITÉ D'ÉVICTION

Cour de Cassation, chambre civile 3 audience publique du 1er juin 2011, Pourvoi n°10-18855 CASSATION

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Grenoble, 26 novembre 2009) que M. Alain X... et Mme Jocelyne Y... ont pris à bail en 1992 des locaux à usage commercial ; que les époux X... ont divorcé par jugement du 17 décembre 1997 ; que les bailleurs leur ont délivré congé sans offre de renouvellement ni indemnité d'éviction par acte du 23 avril 2007, en invoquant le défaut d'immatriculation au registre du commerce de M. X... ; que Mme Y... a assigné les bailleurs, en présence de son ex-époux, en paiement d'une indemnité d'éviction

Mais attendu qu'ayant relevé que les copreneurs, qui avaient été mariés sous le régime de la communauté, se trouvaient en indivision post-communautaire, et que l'ex-épouse, exploitant le fonds dans l'intérêt de l'indivision, était immatriculée au registre du commerce, la cour d'appel, devant laquelle les bailleurs n'ont pas invoqué l'exploitation temporaire du fonds en location-gérance, en a exactement déduit que les bailleurs ne pouvaient se prévaloir du défaut d'immatriculation de l'autre copreneur pour refuser le paiement d'une indemnité d'éviction

EN CAS DE NULLITÉ DU CONGÉ, LE COMMERÇANT PEUT PARTIR AVANT LA FIN DE LA PROCÉDURE JUDICIAIRE

ET CONSERVER SON DROIT A INDEMNITÉ

Cour de Cassation, chambre civile 3, arrêt du 19 février 2014 pourvoi n° 12-17263 cassation

Vu les articles L. 145-9, dernier alinéa, et L. 145-14, alinéa 1er, et L. 145-17 du code de commerce ;

Attendu que le congé doit être donné par acte extrajudiciaire ; qu'il doit, à peine de nullité, préciser les motifs pour lesquels il est donné et indiquer que le locataire qui entend, soit contester le congé, soit demander le paiement d'une indemnité d'éviction, doit saisir le tribunal avant l'expiration d'un délai de deux ans à compter de la date pour laquelle le congé a été donné ; que le bailleur peut refuser le renouvellement du bail ; que toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d'éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement ; que le bailleur peut refuser le renouvellement du bail sans être tenu au paiement d'aucune indemnité s'il justifie d'un motif grave et légitime à l'encontre du locataire sortant ; que toutefois, s'il s'agit soit de l'inexécution d'une obligation, soit de la cessation sans raison sérieuse et légitime de l'exploitation des fonds, compte tenu des dispositions de l'article L. 145-8, l'infraction commise par le preneur ne pourra être invoquée que si elle s'est poursuivie ou renouvelée plus d'un mois après mise en demeure du bailleur d'avoir à la faire cesser ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Colmar, 19 octobre 2011), que par acte du 1er mai 1993, la SCI Johan (la SCI) a donné à bail à Mme Y..., aux droits de laquelle vient la société Bare, un local à usage commercial ; que la SCI a signifié un congé par acte du 6 juillet 2007 à effet au 30 avril 2008 sans offre de renouvellement ni indemnité d'éviction ; que la société Bare l'a alors assignée en nullité du congé et paiement d'une indemnité d'éviction et a restitué les lieux loués en cours d'instance ; que la SCI a formé une demande reconventionnelle en paiement de loyers et de charges ;

Attendu que pour dire que le bail commercial a été rompu par le départ volontaire de la société preneuse et rejeter sa demande en paiement d'une indemnité d'éviction, l'arrêt retient que le congé est nul pour être dépourvu de motifs, qu'un congé nul ne peut produire aucun effet si bien que le bail initial s'est poursuivi au-delà du 30 avril 2008 par tacite reconduction pour une durée indéterminée, qu'il n'a été rompu qu'à l'initiative de la société preneuse qui, suite à son courrier du 18 juin 2008 indiquant qu'elle cessait son activité, a effectivement quitté les lieux et restitué les clés le 5 septembre 2008 et que le départ volontaire de la locataire sans attendre l'issue de la procédure en nullité du congé qu'elle avait elle-même initiée ne constitue pas un cas légal d'ouverture à paiement d'une indemnité d'éviction ;

Qu'en statuant ainsi, alors que le preneur auquel un congé sans motif est délivré peut quitter les lieux sans attendre l'issue de la procédure judiciaire qu'il a initiée et que sa demande en constat de la nullité du congé pour défaut de motif ne peut le priver de son droit à indemnité d'éviction, la cour d'appel a violé les textes sus-visés.

LE LOCATAIRE PEUT RESTER DANS LES LIEUX JUSQU'AU PAIEMENT DE L'INDEMNITÉ D'ÉVICTION

Article L 145-28 du Code de Commerce

Aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d'éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l'avoir reçue. Jusqu'au paiement de cette indemnité, il a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré. Toutefois, l'indemnité d'occupation est déterminée conformément aux dispositions des sections 6 et 7, compte tenu de tous éléments d'appréciation.

Par dérogation au précédent alinéa, dans le seul cas prévu au deuxième alinéa de l'article L. 145-18, le locataire doit quitter les lieux dès le versement d'une indemnité provisionnelle fixée par le président du tribunal de grande instance statuant au vu d'une expertise préalablement ordonnée dans les formes fixées par décret en Conseil d'Etat, en application de l'article L. 145-56.

JURISPRUDENCE

Il résulte, d'une part de l'article L. 111-10 du code des procédures civiles d'exécution que si la décision de justice, titre en vertu duquel l'exécution est poursuivie aux risques du créancier, est ultérieurement modifiée, le créancier rétablit le débiteur dans ses droits en nature ou par équivalent, d'autre part des articles L. 145-14 et L. 145-28 du code de commerce que le locataire évincé, qui peut prétendre au paiement d'une indemnité d'éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement du bail commercial, a droit jusqu'au paiement de cette indemnité, au maintien dans les lieux, aux conditions et clauses du contrat de bail expiré. Viole ces textes la cour d'appel qui, pour refuser d'indemniser le locataire à bail commercial des gains qu'il aurait obtenus s'il était resté en possession du fonds, retient qu'il a été indemnisé de la perte de son fonds de commerce, intervenue à la date de son expulsion, alors que la privation de la possibilité de poursuivre, dans les locaux, une activité commerciale jusqu'au paiement de l'indemnité d'éviction, en méconnaissance du droit du locataire au maintien dans les lieux, occasionne à ce dernier un préjudice qu'il appartient au juge d'évaluer

Cour de Cassation, chambre civile 3 arrêt du 25 janvier 2023, Pourvoi n° 21-19.089 CASSATION partielle

Vu l'article L. 111-10 du code des procédures civiles d'exécution et les articles L. 145-14 et L. 145-28 du code de commerce :

8. Il résulte, du premier de ces textes, que si la décision de justice, titre en vertu duquel l'exécution est poursuivie aux risques du créancier, est ultérieurement modifiée, le créancier rétablit le débiteur dans ses droits en nature ou par équivalent et, des deux derniers, que le locataire évincé, qui peut prétendre au paiement d'une indemnité d'éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement du bail commercial, a droit jusqu'au paiement de cette indemnité, au maintien dans les lieux, aux conditions et clauses du contrat de bail expiré.

9. Pour rejeter la demande de condamnation au titre de la perte de chiffre d'affaires, l'arrêt retient que la locataire, indemnisée de la perte de son fonds de commerce, intervenue à la date de son expulsion, ne peut au surplus être indemnisée des gains qu'elle aurait obtenus si elle était restée en possession du fonds.

10. En statuant ainsi, alors que la privation de la possibilité de poursuivre, dans les locaux, une activité commerciale jusqu'au paiement de l'indemnité d'éviction, en méconnaissance du droit du locataire au maintien dans les lieux, occasionne à ce dernier un préjudice qu'il appartient au juge d'évaluer, la cour d'appel a violé les textes susvisés.

Portée et conséquences de la cassation

11. La portée de la cassation est limitée au rejet de la demande en paiement de la somme de 2 430 000 euros, au titre de la perte de chiffre d'affaires, pour l'hôtel et le restaurant, pour les mois d'avril 2016 à la fin de l'année 2020, en ce qu'elle est dirigée contre la bailleresse.

Cour de Cassation, chambre civile 3 arrêt du 17 février 2010, Pourvoi n° 08-19357 CASSATION

"Vu les articles L. 145-14 et L. 145-28 du code de commerce, ensemble l'article L. 145-16 du même code et les articles 1108 et 1134 du code civil ;

Attendu que le bail leur peut refuser le renouvellement du bail ; que, toutefois, le bail leur doit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d'éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement ; qu'aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d'éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l'avoir reçue ; que jusqu'au paiement de cette indemnité, il a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré

Attendu selon l'arrêt attaqué (Bastia, 18 juin 2008) que, par acte du 16 septembre 1996, les consorts X..., propriétaires de locaux à usage commercial donnés à bail à la société Pompa, lui ont délivré congé pour le 1er avril 1997, avec offre de renouvellement ; qu'un jugement du 17 octobre 2000, confirmé par un arrêt du 2 septembre 2003, a fixé le prix du bail renouvelé ; que par acte du 30 novembre 2000, réitéré les 22 décembre 2000 et 4 janvier 2001, les consorts X... ont informé le locataire de leur "décision irrévocable de refuser le renouvellement du bail" ; que, par acte authentique du 17 janvier 2001, la société Pompa, placée en liquidation judiciaire et représentée par son liquidateur, a cédé son fonds de commerce à la société ASC ; que cette dernière a assigné les consorts X... aux fins, pour le cas où leur refus de renouvellement du bail serait validé, d'obtenir paiement d'une indemnité d'éviction

Attendu que pour rejeter cette demande et dire la société ASC occupante sans droit ni titre des locaux, l'arrêt retient, par motifs propres et adoptés, que si l'acquéreur d'un droit au bail bénéficie du droit au renouvellement de ce bail et du droit au paiement d'une indemnité d'éviction, c'est à la condition que la cession soit régulière et opposable au bailleur, que l'exercice par les consorts X... de leur droit de rétractation a eu pour effet le non renouvellement du bail, lequel a pris fin à la date du 1er avril 2007, que le bail commercial n'existait donc plus à la date du 17 janvier 2001 à laquelle la société Pompa a cédé son fonds de commerce à la société ASC, que la vente d'un droit au bail inexistant était donc sans objet et doit être annulée par application des dispositions de l'article 1108 du code civil et qu'en raison de l'effet rétroactif de cette nullité, la société ASC, qui n'a jamais eu la qualité du locataire, ne peut bénéficier de l'indemnité d'éviction due uniquement au locataire évincé et occupe sans droit ni titre les locaux

Qu'en statuant ainsi alors que, sauf clause contraire incluse dans l'acte, toute cession de fonds de commerce emporte cession de la créance d'indemnité d'éviction due au cédant et du droit au maintien dans les lieux et que cette cession peut valablement intervenir jusqu'au paiement de l'indemnité d'éviction, la cour d'appel a violé les textes susvisés"

Cour de Cassation, chambre civile 3, arrêt du 5 septembre 2012, Pourvoi n° 11-19200 CASSATION PARTIELLE

Vu l'article L. 145-28 du code de commerce, ensemble l'article 1382 du code civil ;

Attendu qu'aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d'éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l'avoir reçue ; que jusqu'au payement de cette indemnité il a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré ; que toutefois cette indemnité est déterminée conformément aux dispositions des articles L. 145-33 et suivants, compte tenu de tous éléments d'appréciation ;

Attendu que pour fixer, à compter du 1er avril 2006, date de la fin du bail, l'indemnité d'occupation due par la société Le Boulingrin, l'arrêt retient que cette indemnité n'est pas celle prévue par l'article L. 145-28 du code de commerce et n'a pas à être fixée selon les modalités prévues par ce texte, qu'elle présente un caractère à la fois compensateur et indemnitaire et répare le préjudice subi par le bailleur dont le preneur se maintient indûment dans les lieux ;

Qu'en statuant ainsi, alors qu'elle avait constaté que l'action en payement de l'indemnité d'éviction n'était prescrite qu'à compter du 6 septembre 2008, ce dont il résultait que jusqu'à cette date le preneur s'était maintenu dans les lieux en vertu du titre qu'il tenait de l'article L. 145-28 du code de commerce, la cour d'appel a violé les textes susvisés

Cour de Cassation, chambre civile 3 arrêt du 2 Octobre 2012, Pourvoi n° 11-17098 CASSATION PARTIELLE

Vu les articles L. 145-28, L. 145-29 dans sa rédaction antérieure à la loi du 4 août 2008 et L. 145-30 du code de commerce ;

Attendu qu'aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d'éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l'avoir reçue ; que, jusqu'au paiement de cette indemnité, il a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré ; qu'en cas d'éviction, les lieux doivent être remis au bailleur pour le premier jour du terme d'usage qui suit l'expiration du délai de quinzaine à compter du versement de l'indemnité entre les mains du locataire lui-même ou, éventuellement, d'un séquestre ; qu'en cas de non-remise des clés à la date fixée et après mise en demeure, le séquestre retient 1 % par jour de retard sur le montant de l'indemnité et restitue cette retenue au bailleur sur sa seule quittance

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Bordeaux, 22 mars 2010) que M. X..., propriétaire de locaux à usage commercial donnés à bail aux époux Y..., a, après avoir séquestré l'indemnité d'éviction due à ces derniers en exécution d'un jugement du 5 décembre 2006, assorti de l'exécution provisoire, mis en demeure les preneurs de libérer les lieux pour le 30 juin 2007 ; que ceux-ci ont pratiqué une saisie-attribution le 9 juillet 2008 sur un compte appartenant à M. X... ; que ce dernier les a assignés en nullité de cette saisie, en soutenant que l'indemnité d'éviction n'était plus due ;

Attendu que pour accueillir cette demande, l'arrêt retient que M. X... a mis en demeure les époux Y... de restituer les lieux au plus tard le 30 juin 2007 indiquant que passé ce délai, il serait fait application des dispositions de l'article L. 145-30 du code de commerce, que les clés du local ont été remises par les preneurs le 24 octobre 2008 soit largement plus de cent jours après le 30 juin 2007, que le jugement du 5 décembre 2006, fixant l'indemnité d'éviction, était assorti de l'exécution provisoire, dont les époux Y... n'avaient pas sollicité l'arrêt, ce qui aurait eu pour effet d'empêcher l'application des dispositions de l'article L. 145-30 du code de commerce dont ils avaient pourtant connaissance

Qu'en statuant ainsi, tout en constatant que ce n'est que par arrêt du 7 janvier 2008, devenu définitif, que la cour d'appel avait confirmé le montant de l'indemnité d'éviction, la cour d'appel a violé les textes susvisés

COUR DE CASSATION CHAMBRE CIVILE 3, arrêt du 17 octobre 2012, pourvoi n° 11-22920 Cassation partielle

Vu les articles L. 145-28 et L. 145- 60 du code de commerce

Attendu que toutes les actions relatives au bail commercial se prescrivent par deux ans ; qu'aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d'éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l'avoir reçue ; que, jusqu'au paiement de cette indemnité, il a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré ; que, toutefois, l'indemnité d'occupation est déterminée conformément aux dispositions des sections VI et VII, compte tenu de tous éléments d'appréciation

Attendu que pour déclarer prescrite l'action en fixation de l'indemnité d'occupation, l'arrêt retient que la bailleresse n'est pas fondée à soutenir que le point de départ de la prescription de l'action en paiement des indemnités d'occupation est différé en cas de contestation du droit à une indemnité d'éviction alors, d'une part, que son congé avec refus de renouvellement était délivré avec offre d'une indemnité d'éviction, ce droit à une indemnité d'éviction ayant été contesté seulement devant la cour au regard des manquements allégués du locataire au paiement régulier des termes d'occupation et alors, d'autre part, et en tout état de cause, que l'article L. 145-60 du code de commerce ne subordonne pas la prescription de deux ans qu'il édicte à la condition que le droit du preneur à indemnité d'éviction soit contesté

Qu'en statuant ainsi, alors que le délai de prescription de l'action en paiement de l'indemnité d'occupation fondée sur l'article L. 145-28 du code de commerce ne peut commencer à courir avant le jour où est définitivement consacré, dans son principe, le droit du locataire au bénéfice d'une indemnité d'éviction, la cour d'appel, qui a elle-même statué sur la contestation du droit à indemnité d'éviction soulevée par la société Dugong Investissement, a violé les textes susvisés

LES LOCAUX NE DOIVENT PAS ÊTRE DÉTRUITS POUR QUE LE LOCATAIRE OBTIENNE SON INDEMNITÉ D'ÉVICTION

La destruction des locaux entraîne la résiliation automatique du bail commercial.

Cour de Cassation, chambre civile 3, arrêt du 29 juin 2011, Pourvoi n° 10-19975 REJET

Mais attendu qu'ayant retenu, à bon droit, qu' en application de l'article 1722 du code civil, la destruction totale du bien loué avait entraîné la résiliation de plein droit du bail et la perte de ses droits contractuels et statutaires par la société Discothèque Le Malibu, la cour d'appel en a exactement déduit , sans violer l'article 1er du premier protocole additionnel de la Convention de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales, ni l'article 17 de la Charte des droits fondamentaux de l'Union européenne, que cette société ne pouvait plus prétendre au versement d'une indemnité d'éviction qui ne lui était pas définitivement acquise au jour du sinistre et n'était pas entrée dans son patrimoine

L'ORDONNANCE D'EXPROPRIATION DES LOCAUX N'ÉTEINT PAS LE FONDS DE COMMERCE ET LE PAIEMENT DE L'INDEMNITÉ

Cour de Cassation, chambre civile 3, arrêt du 20 mars 2013, Pourvoi n° 11-28788 CASSATION

Vu l'article L. 12-2 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique, ensemble l'article L. 141-5 du code de commerce

Attendu que l'ordonnance d'expropriation éteint, par elle-même et à sa date, tous droits réels et personnels existant sur les immeubles expropriés

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Versailles, 22 novembre 2011), que, par ordonnance du 29 juillet 2005, le juge de l'expropriation du département des Hauts-de-Seine a prononcé, au profit de la commune de Clichy-La-Garenne, le transfert de propriété d'un immeuble dans lequel était exploité un commerce de peinture décoration et revêtement de sols et murs par M. X... ; que celui-ci a, par acte sous seing privé du 31 janvier 2008, cédé les éléments de ce fonds, à la société Cité Peinture ; que la commune de Clichy-La-Garenne a saisi le juge de l'expropriation pour faire constater qu'elle n'était redevable d'aucune indemnité d'éviction envers cette société

Attendu que pour accueillir cette demande, l'arrêt retient que l'ordonnance éteint à la date à laquelle elle est rendue tout droit réel ou personnel existant sur l'immeuble exproprié, que cette ordonnance a été publiée au bureau des hypothèques en 2007 et que si M. X... a momentanément pu poursuivre l'exploitation de son affaire, il reste qu'aucun droit sur le fonds, qui avait disparu, n'a pu être transféré postérieurement au 29 juillet 2005

Qu'en statuant ainsi, alors que l'ordonnance d'expropriation, qui éteint le droit au bail, ne fait pas disparaître le fonds de commerce et que la cession de ce fonds emporte, sauf clause contraire incluse dans l'acte, cession de la créance d'indemnité d'éviction due au cédant, la cour d'appel a violé les textes susvisés

L'INDEMNITÉ D'ÉVICTION N'EST PAS UNE CRÉANCE PRIVILÉGIÉE

Cour de cassation chambre commerciale Arrêt du 25 octobre 2011 N° de pourvoi: 10-25257 Rejet

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Montpellier, 1er juillet 2010), que la société Sud pièces poids lourds (la société Sud) a occupé sans titre un terrain, affecté à son activité et dépendant d'une indivision post-communautaire existant entre M. X... et son ex-conjoint ; que le 13 novembre 2006, la société Sud a été mise en liquidation judiciaire, Mme Y... étant nommée liquidateur ; que le 5 janvier 2007, M. X... a déclaré au passif privilégié de la société Sud une créance d'un montant de 73 348 euros au titre de "loyers impayés" et représentant la part lui revenant dans l'indivision post-communautaire ; que répondant à une lettre du liquidateur, M. X... a précisé que sa créance était une créance d'indemnités d'occupation ;

Attendu que la société Sud fait grief à l'arrêt d'avoir admis la créance déclarée par M. X... à concurrence de 25 300 euros à titre privilégié et de 30 250 euros à titre chirographaire, alors, selon le moyen, que les privilèges ne peuvent être établis que par la loi et les dispositions qui les établissent doivent être interprétées restrictivement ; que le privilège du bailleur ne s'applique pas aux indemnités d'occupation ; qu'en décidant néanmoins que M. X... qui revendiquait une créance au titre de l'indemnité d'occupation pouvait prétendre au privilège du bailleur à concurrence de 25 000 euros, la cour d'appel a violé les articles 2332 du code civil et L. 622-16 du code de commerce ;

Mais attendu qu'ayant énoncé que le privilège du bailleur d'immeuble s'appliquait à toute créance résultant de l'occupation des lieux à quelque titre que ce soit et relevé que la créance d'indemnités d'occupation déclarée par M. X... était fondée, la cour d'appel a exactement retenu que ce dernier pouvait prétendre au privilège du bailleur pour les deux années précédant le jugement d'ouverture ; que le moyen n'est pas fondé

UNE CLAUSE D'ACCESSION AU PROFIT DU BAILLEUR EN FIN DE BAIL NE FAIT PAS OBSTACLE A L'INDEMNITÉ DE RÉINSTALLATION

Cour de cassation chambre civile 3 arrêt du 13 septembre 2018 pourvoi n° 16-26.049 Rejet

Mais attendu qu’une clause d’accession sans indemnité stipulée au profit du bailleur ne fait pas obstacle au droit du preneur évincé d’être indemnisé des frais de réinstallation dans un nouveau local bénéficiant d’aménagements et équipements similaires à celui qu’il a été contraint de quitter ; que la cour d’appel a relevé que le bail initial contenait une clause d’accession en fin de bail au profit du bailleur et que la locataire avait réalisé des aménagements et des installations dans les lieux avant de se réinstaller dans un autre local à l’issue de son éviction ; qu’il en résulte que la locataire était en droit de prétendre à une indemnité au titre des frais de réinstallation ; que, par ces motifs substitués à ceux critiqués, l’arrêt se trouve légalement justifié ;

SI LE LOCATAIRE NE SE REINSTALLE PAS, L'INDEMNITE D'EVICTION DOIT ÊTRE REMBOURSEE

Cour de cassation chambre civile 3 arrêt du 28 mars 2019 pourvoi n° 17-17501 Rejet

Attendu, selon l’arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 28 février 2017), qu’un arrêt irrévocable du 17 juin 2010 a condamné la société civile immobilière Carlton (la SCI) à payer diverses indemnités à M. et Mme X... à la suite du non-renouvellement de leur bail commercial ; qu’en raison de la non-réinstallation de M. et Mme X..., la SCI les a assignés en répétition des indemnités de remploi, pour trouble commercial et pour frais de déménagement ; que M. et Mme X... lui ont opposé l’autorité de la chose jugée ;

Attendu que M. et Mme X... font grief à l’arrêt d’accueillir cette demande

Mais attendu que l’autorité de la chose jugée ne peut être opposée lorsque des événements postérieurs sont venus modifier la situation antérieurement reconnue en justice ; qu’ayant relevé que, postérieurement à la décision du 17 juin 2010, M. et Mme X... ne s’étaient pas réinstallés, la cour d’appel a légalement justifié sa décision ;

LA PRESCRIPTION POUR DEMANDER L'INDEMNITÉ D'ÉVICTION ET EN TOUTE MATIERE

SUR LE STATUT DES BAUX COMMERCIAUX EST DE DEUX ANS

Article L. 145-60 du code de commerce

Toutes les actions exercées en vertu du présent chapitre se prescrivent par deux ans.

JURISPRUDENCE

LE DELAI DE DEUX ANS DE L'ARTICLE 145-60 DU CODE DE COMMERCE EST LA LEX SPECIALIS

QUI S'IMPOSE AUX 5 ANS DE L'ARTICLE 2224 DU CODE CIVIL

Cour de Cassation chambre civile 3 arrêt du 25 mai 2023 pourvoi n° 22-15.946 cassation

Vu l'article L.145-60 du code de commerce :

6. Selon ce texte, toutes les actions exercées en vertu du statut des baux commerciaux se prescrivent par deux ans.

7. Le délai de prescription biennale applicable à l'action en requalification d'un contrat en bail commercial court, même en présence d'une succession de contrats distincts dérogatoires aux dispositions du statut des baux commerciaux, à compter de la conclusion du contrat dont la requalification est recherchée.

8. Pour déclarer irrecevable comme prescrite la demande de requalification de la convention en bail commercial, l'arrêt énonce, d'abord, que le point de départ du délai de prescription est la date de conclusion de la convention initiale, y compris en cas de reconduction tacite ou de renouvellement par avenants successifs et qu'une telle solution s'impose également en cas de renouvellement par conclusion d'un nouveau contrat similaire.

9. Relevant, ensuite, que depuis la signature de la première convention en 2009, la relation contractuelle a été renouvelée dans les mêmes conditions, entre les mêmes parties et pour les mêmes locaux, la locataire n'ayant jamais quitté les lieux ni rendu les clefs à l'expiration de chaque période renouvelée pour la même période, il en déduit que le délai de prescription de l'action a commencé à courir à compter du 9 novembre 2009, date de conclusion du premier contrat entre les parties.

10. En statuant ainsi, alors que la locataire demandait la requalification du dernier contrat conclu entre les parties, en sorte que le point de départ de la prescription de son action courait à compter du 1er novembre 2014, la cour d'appel a violé le texte susvisé.

Cour de Cassation chambre civile 3 arrêt du 16 mars 2023 pourvoi n° 21-19.707 cassation

Recevabilité du moyen

7. La bailleresse conteste la recevabilité du moyen. Elle soutient que la critique est irrecevable comme étant nouvelle, la locataire n'ayant pas soutenu qu'elle s'était maintenue dans les lieux au titre de l'article L. 145-57 du code de commerce.

8. Cependant, la locataire ayant fait valoir devant les juges du fond qu'après congé de la bailleresse avec offre de renouvellement à compter du 1er janvier 2014, elle avait renoncé à ce droit en l'absence d'accord du bailleur pour le maintien du loyer initial, le moyen qui n'est pas nouveau, est recevable.

Bien-fondé du moyen

Vu les articles L. 145-57 et L. 145-60 du code de commerce :

9. Selon le premier de ces textes, pendant la durée de l'instance relative à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé, le locataire est tenu de continuer à payer les loyers échus au prix ancien ou, le cas échéant, au prix qui peut, en tout état de cause, être fixé à titre provisionnel par la juridiction saisie, sauf compte à faire entre le bailleur et le preneur, après fixation définitive du prix du loyer. Dans le délai d'un mois qui suit la signification de la décision définitive, les parties dressent un nouveau bail dans les conditions fixées judiciairement, à moins que le locataire renonce au renouvellement ou que le bailleur refuse celui-ci, à charge de celle des parties qui a manifesté son désaccord de supporter tous les frais.

10. Selon le second, toutes les actions exercées en vertu du statut des baux commerciaux se prescrivent par deux ans.

11. Il résulte de ces textes que l'indemnité d'occupation, due par un locataire pour la période ayant précédé l'exercice de son droit d'option, trouve son origine dans l'application de l'article L. 145-57 du code de commerce et l'action en paiement de cette indemnité est, comme telle, soumise à la prescription biennale édictée par l'article L. 145-60 de ce code (3e Civ., 5 février 2003, pourvoi n° 01-16.882, Bulletin civil 2003, III, n° 26).

12. Il s'ensuit que le bailleur n'ayant connaissance des faits lui permettant d'agir en paiement de cette indemnité, laquelle se substitue rétroactivement au loyer dû sur le fondement de l'article L. 145-57 du même code, qu'à compter du jour où il est informé de l'exercice par le locataire de son droit d'option, le délai de prescription biennale ne court qu'à compter de cette date.

13. Par ailleurs, lorsque le locataire se maintient dans les lieux après l'exercice de son droit d'option, il est redevable d'une indemnité d'occupation de droit commun soumise à la prescription quinquennale, dont le délai court à compter de ce même jour.

14. Pour rejeter la fin de non-recevoir tirée de la prescription de l'action en fixation de l'indemnité d'occupation et condamner la locataire à payer une somme complémentaire pour la période du 1er janvier 2014 au 13 mars 2017, l'arrêt retient que la locataire, qui a, elle-même, donné congé, ne peut se prévaloir du fait que son maintien dans les lieux entre dans le champ de la législation relative aux baux commerciaux, de sorte que son occupation, qui ne relève d'aucun droit ni d'aucun titre, est irrégulière et échappe au statut des baux commerciaux.

15. Il en déduit que, la prescription abrégée prévue par l'article L. 145-60 du code de commerce n'étant pas applicable, le délai de la prescription quinquennale de l'article 2224 du code civil, qui avait commencé à courir le 1er janvier 2016, lendemain de la date de cessation des relations contractuelles, a été valablement interrompu par l'assignation délivrée le 2 juin 2017.

16. En statuant ainsi, la cour d'appel a violé les textes susvisés.

Portée de la cassation

17. La cassation prononcée sur le premier moyen du pourvoi principal emporte la cassation de la disposition attaquée par le premier moyen du pourvoi incident sans qu'il y ait lieu de statuer sur ce moyen.

Cour de Cassation, chambre civile 3 arrêt du 1er février 2012, Pourvoi n° 11-10482 CASSATION

Vu l'article L. 145-10 du code de commerce, dans sa rédaction applicable en la cause ;

Attendu que l'acte extra-judiciaire notifiant le refus de renouvellement doit, à peine de nullité, indiquer que le locataire qui entend, soit contester le refus de renouvellement, soit demander le paiement d'une indemnité d'éviction, doit, à peine de forclusion, saisir le tribunal avant l'expiration d'un délai de deux ans à compter de la date à laquelle est signifié le refus de renouvellement ;

Attendu que, pour accueillir cette demande, l'arrêt retient que l'article L. 145-10 du code de commerce n'édicte pas une règle de forclusion mais une exigence formelle de l'acte de refus de renouvellement ; que pour ce qui est du calcul du délai de prescription, ce n'est pas la date de la saisine du tribunal qui importe mais celle de la délivrance de l'assignation ;

Qu'en statuant ainsi, alors que seule la saisine du tribunal pouvait interrompre le délai, la cour d'appel a violé le texte susvisé

L'ASSIGNATION AU TRIBUNAL JUDICIAIRE SEUL TRIBUNAL COMPETENT EN MATIERE DE BAUX COMMERCIAUX

ET POUR FIXER L'INDEMNITÉ D'ÉVICTION, DOIT ÊTRE SIGNIFIÉE DANS UN DÉLAI DE DEUX ANS

Article R. 145-23 du code de commerce

Les contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé sont portées, quel que soit le montant du loyer, devant le président du tribunal de grande instance ou le juge qui le remplace. Il est statué sur mémoire.

Les autres contestations sont portées devant le tribunal de grande instance qui peut, accessoirement, se prononcer sur les demandes mentionnées à l'alinéa précédent.

La juridiction territorialement compétente est celle du lieu de la situation de l'immeuble.

JURISPRUDENCE

Cour de Cassation, chambre civile 3 arrêt du 23 janvier 2013, Pourvoi n° 11-20313 CASSATION SANS RENVOI

Vu les articles L. 145-60 et R. 145-27 du code de commerce, ensemble l'article 791 du code de procédure civile ;

Attendu, selon le premier de ces textes, que toutes les actions exercées en vertu du chapitre régissant le statut des baux commerciaux se prescrivent par deux ans; que, selon le deuxième, la partie la plus diligente remet au greffe son mémoire aux fins de fixation de la date de l'audience ; que, selon le troisième, le tribunal est saisi par la remise d'une copie de l'assignation au greffe;

Attendu selon les arrêts attaqués (Basse-Terre, 8 mars 2010 et 18 avril 2011), que la société Rosa Fé, la société Raymo et M. X..., propriétaires de locaux à usage commercial donnés à bail à la société SMD Mobilia, ont délivré congé à celle-ci par acte du 29 octobre 2004, avec offre de renouvellement moyennant un loyer déplafonné ; qu'à défaut d'accord des parties sur le prix du bail renouvelé, les bailleurs ont saisi le juge des loyers commerciaux en fixation de ce prix ;

Attendu que pour déclarer l'action recevable, l'arrêt du 8 mars 2010 retient que le mémoire a été notifié le 7 décembre 2005 et enrôlé au greffe le 30 novembre 2007, soit avant l'écoulement du délai biennal de prescription, même si l'assignation est du 24 décembre 2007 ;

Qu'en statuant ainsi, alors que la remise au greffe du mémoire aux fins de fixation de la date de l'audience ne saisit pas le juge des loyers commerciaux, et ne peut donc interrompre le délai de la prescription, la cour d'appel a violé les textes susvisés

LE DROIT DE REPENTIR DU BAILLEUR

LE BAILLEUR A UN DROIT DE REPENTIR ET ACCEPTER LE RENOUVELLEMENT DU BAIL. LE REPENTIR EST IRRÉVOCABLE

Article L145-58 du Code de Commerce

Le propriétaire peut, jusqu'à l'expiration d'un délai de quinze jours à compter de la date à laquelle la décision est passée en force de chose jugée, se soustraire au paiement de l'indemnité, à charge par lui de supporter les frais de l'instance et de consentir au renouvellement du bail dont les conditions, en cas de désaccord, sont fixées conformément aux dispositions réglementaires prises à cet effet. Ce droit ne peut être exercé qu'autant que le locataire est encore dans les lieux et n'a pas déjà loué ou acheté un autre immeuble destiné à sa réinstallation.

Cour de Cassation, chambre civile 3, arrêt du 4 juillet 2012, pourvoi N° 11-19043 irrecevabilité

Vu l'article L. 145-59 du code de commerce, ensemble l'article 31 du Code de procédure civile ;

Attendu que la décision du propriétaire de se soustraire au paiement de l'indemnité d'éviction est irrévocable ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 23 février 2011), que la société Alliance développement capital SIIC (la société Alliance), propriétaire de locaux commerciaux donnés à bail à la société Les Nouvelles Résidences de France (la société NRF), lui a délivré un congé avec refus de renouvellement par acte du 21 décembre 2004 ; que par acte du 28 février 2011, soit postérieurement à l'arrêt attaqué ayant fixé le montant de l'indemnité d'éviction due à la société NRF et rejeté la demande de la société Alliance en résiliation du bail pour manquements commis au cours de la période de maintien dans les lieux, cette dernière a notifié à la société NRF l'exercice de son droit de repentir, en lui consentant un bail de neuf ans moyennant un nouveau prix, toutes clauses, charges et conditions du bail expiré demeurant inchangées, sans assortir ce renouvellement de réserves ;

Que l'exercice, par la société Alliance, de son droit de repentir ayant entraîné le renouvellement du bail dont elle demandait la résiliation, le pourvoi, ainsi devenu sans objet, est irrecevable

LE DROIT DE REPENTIR SE TERMINE 15 JOURS APRÈS LE PRONONCÉ DE L'ARRÊT DE LA COUR D'APPEL

Cour de Cassation, chambre civile 1, arrêt du 4 juin 2014, pourvoi N° 13-14363 cassation

Attendu, selon l'arrêt attaqué, qu'à l'occasion d'un litige l'opposant aux époux X..., locataires d'un local à usage commercial, sur la fixation de l'indemnité d'éviction due après délivrance d'un congé avec refus de renouvellement, la SCI Aurelaura a confié la défense de ses intérêts à Mme Z..., avocat, puis, en cause d'appel, à M. Y..., avoué ; que par arrêt du 4 novembre 1998, la cour d'appel a fixé le montant de ladite indemnité ; que la SCI Aurelaura a notifié le 27 novembre 1998 aux époux X...l'exercice de son droit de repentir, qui a été irrévocablement jugé tardif, le délai ayant expiré le 20 novembre 1998, quinze jours après le prononcé de l'arrêt passé en force de chose jugée conformément à l'article 32 du décret n° 53-960 du 30 septembre 1953, alors applicable ; que la SCI Aurelaura a assigné ses conseils en responsabilité professionnelle et indemnisation, leur reprochant de ne pas lui avoir communiqué l'arrêt rendu le 4 novembre 1998 en temps utile et d'avoir omis d'attirer son attention sur les conditions d'exercice du droit de repentir ;
Attendu que pour rejeter la demande de la SCI Aurelaura, l'arrêt, après avoir retenu que cette dernière n'avait pas eu connaissance de la décision fixant le montant de l'indemnité d'éviction avant le 20 novembre 1998, relève que la fixation du point de départ du délai d'exercice du droit de repentir au jour du prononcé de l'arrêt d'appel n'a été décidée par la Cour de cassation que par un arrêt postérieur aux faits de l'espèce, de sorte qu'il ne peut être reproché à l'avocat et à l'avoué d'avoir méconnu une évolution jurisprudentielle annoncée mais non encore acquise, en considérant que le délai d'exercice du droit de repentir ne courait qu'à compter de la signification de l'arrêt conformément à l'article 503 du code de procédure civile ;
Qu'en statuant ainsi, alors que l'arrêt rendu par la Cour de cassation en 1999, conforme à une jurisprudence constante selon laquelle une décision de cour d'appel, lorsqu'elle n'est susceptible d'aucun recours suspensif d'exécution, a force de chose jugée dès son prononcé conformément à l'article 500 du code de procédure civile, ne constituait ni un revirement ni même l'expression d'une évolution imprévisible de la jurisprudence, ce dont il résultait que Mme Z... et M. Y...n'étaient pas fondés à s'en prévaloir pour s'exonérer de leur responsabilité, la cour d'appel a violé le texte susvisé

LA SCI A AUSSI LE DROIT DE REPENTIR EN CAS DE REFUS DE RENOUVELER UN BAIL COMMERCIAL

COUR DE CASSATION Chambre CIVILE 3 arrêt du 31 mai 2012 pourvoi N° 11-17534 CASSATION

Et attendu, d'autre part, qu'ayant à bon droit retenu que l'usufruitier ne pouvait, sans le concours du nu-propriétaire, faire valoir son droit de repentir et que la validité de l'exercice de ce droit devait donc être examinée au regard de l'opposabilité tant au nu-propriétaire qu'à l'usufruitier de l'antériorité, par la société Daudon et Cosuti, de l'acquisition de parts sociales, la cour d'appel, qui a relevé que la SCI était une société civile et constaté que l'acte du 25 mars 2010 n'avait pas date certaine au sens de l'article 1328 du code civil, en a justement déduit, sans être tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante et abstraction faite d'un motif surabondant, que la société preneuse n'apportait pas la preuve qui lui incombait que l'exercice de leur droit de repentir par la SCI et la société Sogil, ensemble titulaires du droit de propriété sur le bien donné à bail, l'ait été après qu'elle avait loué ou acheté un autre immeuble destiné à sa réinstallation.

Article L145-59 du Code de Commerce

La décision du propriétaire de refuser le renouvellement du bail, en application du dernier alinéa de l'article L. 145-57, ou de se soustraire au paiement de l'indemnité, dans les conditions prévues au dernier alinéa de l'article L. 145-58, est irrévocable.

Cour de Cassation chambre civile 3 arrêt du 9 MARS 2011 pourvoi 10-10409 CASSATION

Vu l'article L145-58 du code de commerce, ensemble l'article L. 145-59 du même code

Attendu que le propriétaire peut, jusqu'à l'expiration d'un délai de quinze jours à compter de la date à laquelle la décision est passée en force de chose jugée, se soustraire au paiement de l'indemnité d'éviction ; que cette décision du propriétaire est irrévocable

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 10 septembre 2009), que M. et Mme X..., bailleurs de locaux à usage commercial, aux droits desquels vient la société Jumbo Ventures limited, ont, le 13 juin 1993, notifié à M. Y..., locataire, un congé avec refus de renouvellement pour motifs graves et légitimes, à l'échéance du 31 décembre 1993 ;qu'en l'état d'un jugement en date du 27 octobre 1995 du tribunal de grande instance de Grasse, qui avait dit mal fondés les motifs allégués par les bailleurs, d'un arrêt du 1er mars 2004 de la cour d'appel de Montpellier statuant comme cour de renvoi, qui a dit nulle sa saisine, et d'un pourvoi contre cet arrêt, les bailleurs ont, le 26 mars 2004, notifié au preneur un congé avec offre de renouvellement sous réserve de ce pourvoi ; que la société Jumbo Ventures limited, qui a acquis les locaux le 8 avril 2004, a engagé l'action en fixation du prix du bail renouvelé le 17 juillet 2006 ;

Attendu que pour déclarer cette demande irrecevable, l'arrêt retient, le bail ayant expiré le 31 décembre 1993 par l'effet du précédent congé sans offre de renouvellement délivré le 13 juin 1993, que M. et Mme X..., en notifiant le 26 mars 2004, un congé avec offre de renouvellement, ont exercé le droit de repentir et renouvelé le bail à cette date, et que l'action du bailleur, engagée le 17 juillet 2006 en fixation du loyer de ce bail, est prescrite ;

Qu'en statuant ainsi, alors que le congé avec offre de renouvellement, notifié le 26 mars 2004 sous réserve du pourvoi en cassation formé contre l'arrêt de la cour d'appel de Montpellier en date du 1er mars 2004, dépourvu du caractère irrévocable, ne pouvait valablement caractériser l'exercice par les bailleurs du droit de repentir, la cour d'appel a violé les textes susvisés

LE DROIT DE REPENTIR N'EST PAS ANTICONSTITUTIONNELLE

Cour de Cassation chambre civile 3 arrêt du 13 décembre 2011 pourvoi 11-19043 Non transmission QPC

Attendu que la société Alliance développement capital (la société Alliance) soutient que les dispositions des articles L. 145-58 et L. 145-59 du code de commerce qui imposent un délai de quinze jours à compter du prononcé de l'arrêt pour l'exercice du droit de repentir et posent le principe du caractère irrévocable de l'exercice de ce droit, portent une atteinte injustifiée à l'équilibre des droits des parties et à l'accès au juge de cassation, en violation des articles 1, 6 et 16 de la Déclaration des droits de l'homme et du citoyen du 26 août 1789, ainsi qu'au droit de propriété garanti par l'article 17 de la Déclaration des droits de l'homme et du citoyen du 26 août 1789 ;

Et attendu, d'autre part, que la question posée ne présente pas un caractère sérieux en ce que le droit de repentir, qui permet au bailleur, condamné au paiement d'une indemnité d'éviction, d'offrir le renouvellement du bail après l'avoir refusé, ne le prive pas de son droit de propriété dès lors qu'il conserve le droit de percevoir un loyer ou de vendre son bien, que le fait d'enfermer l'exercice de ce droit dans un certain délai et de lui conférer un caractère irrévocable répond à un objectif d'intérêt général de sécurité juridique et de pérennité du fonds de commerce et que le bailleur a bénéficié d'un recours juridictionnel effectif devant un juge compétent

LE DROIT DE REPENTIR EST PROTÉGÉ MÊME EN CAS DE CONCURRENCE DE LA PART DU BAILLEUR

Cour de Cassation chambre civile 3 arrêt du 1er octobre 2014 pourvoi 13-17114 Rejet

Sur le premier moyen :

Attendu que la société Cailliez fait grief à l'arrêt de la débouter de sa demande en nullité de l'exercice du droit de repentir pour défaut de paiement des frais de l'instance en fixation de l'indemnité d'éviction alors, selon le moyen, que si le bailleur peut, jusqu'à l'expiration d'un délai de 15 jours à compter de la date à laquelle la décision statuant sur le montant de l'indemnité d'éviction est passée en force de chose jugée, se soustraire au paiement de l'indemnité, c'est à condition de supporter les frais de l'instance ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a constaté que par jugement du 16 mars 2010, le tribunal de grande instance de Reims a fixé le montant de l'indemnité d'éviction due par la société ICE à la société Cailliez, que par exploit du 25 mars 2010, cette dernière a exercé son droit de repentir sans pour autant offrir de régler les frais de l'instance et que par la suite, la société ICE a refusé de régler les dépens de l'instance en fixation de l'indemnité d'éviction qui lui avaient été régulièrement notifiés le 24 septembre 2010 ; qu'en déboutant néanmoins la société Cailliez de sa demande de nullité du droit de repentir, quand il ressortait de ses propres constatations que la bailleresse refusait de supporter les frais de l'instance ayant permis la fixation de l'indemnité d'éviction, la cour d'appel a violé l'article L. 145-58 du code de commerce ;

Mais attendu qu'ayant exactement retenu que le paiement des frais de l'instance en fixation de l'indemnité d'éviction est une conséquence de l'exercice du droit de repentir et non une condition de sa validité, la cour d'appel en a déduit, à bon droit, que la nullité de l'exercice du droit de repentir par la bailleresse n'était pas encourue

Sur le deuxième moyen, ci-après annexé :

Attendu qu'ayant constaté que le licenciement économique des salariés n'était pas intervenu à la date de l'exercice du droit de repentir, que la locataire n'établissait ni avoir liquidé son stock ni signé un nouveau bail en vue de sa réinstallation ni acheté un immeuble à cette fin, la cour d'appel a pu en déduire que la société Cailliez n'avait pas engagé un processus irréversible de départ des lieux de nature à faire obstacle à l'exercice du droit de repentir par la bailleresse ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé

Sur le troisième moyen, ci-après annexé :

Attendu d'une part, qu'ayant relevé que s'il était constant que M. X..., gérant de la société Investissement constructions Est, exerçait une activité concurrente dans la même galerie commerciale, à proximité du siège de la société Cailliez, la liberté du commerce autorisait quiconque à créer une activité commerciale concurrente identique à celle existant sur un même site et que les méthodes utilisées ne constituaient que des mesures de publicité habituellement pratiquées lors de l'ouverture d'une nouvelle enseigne, la cour d'appel a pu en déduire que la société Cailliez n'apportait la preuve d'aucune pratique concurrentielle déloyale ;

Attendu d'autre part, qu'ayant constaté que la société Cailliez ne produisait aucune pièce de nature à établir la mauvaise foi de la bailleresse, la cour d'appel qui a répondu aux conclusions a légalement justifié sa décision de ce chef ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé

REFUS DU RENOUVELLEMENT DU BAIL SANS INDEMNITÉ D'ÉVICTION

Le Code de Commerce édicte que le bailleur peut refuser le renouvellement du bail sans être tenu au paiement d’aucune indemnité, et notamment de l’indemnité d’éviction, s’il justifie d’un motif grave et légitime à l’encontre du locataire sortant.

Ces motifs sont très divers mais doivent toujours être imputables au locataire et être d’une gravité suffisante : retard de paiement, dégradation ou défaut d’entretien du local loué, transformation ou changement de destination des lieux, sous-location ou cession de bail interdite ou encore interdiction par le locataire d'avoir le statut de commerçant.

Si le propriétaire donne congé en refusant le renouvellement mais en offrant une indemnité d’éviction il n’a pas à motiver son refus. En revanche, si le propriétaire donne congé avec refus de renouvellement sans indemnité, il doit motiver son refus.

Cour de Cassation, chambre civile 3 du mercredi 28 octobre 2009, Pourvoi n° 08-16135

"Vu l'article L. 145 17 du code de commerce, ensemble l'article L. 145 14, alinéa 1, du même code

Attendu que le bail leur peut refuser le renouvellement du bail sans être tenu au paiement d'aucune indemnité s'il justifie d'un motif grave et légitime à l'encontre du locataire sortant ; que toutefois, s'il s'agit soit de l'inexécution d'une obligation, soit de la cessation sans raison sérieuse et légitime de l'exploitation des fonds, compte tenu des dispositions de l'article L. 145 8, l'infraction commise par le preneur ne pourra être invoquée que si elle s'est poursuivie ou renouvelée plus d'un mois après mise en demeure du bail leur d'avoir à la faire cesser ;

Attendu que, pour dire que le bail se trouve renouvelé pour une durée de neuf ans qui a pris effet le 1er mai 2002, l'arrêt retient que le bail leur ne précise pas dans la mise en demeure les remises en état dont il demande l'exécution, que les preneurs ne sont pas en mesure de connaître qu'elle est la faute ou la violation aux clauses du bail qu'il leur est demandé de réparer dans le délai imparti et que le refus de renouvellement de bail sans offre d'indemnité d'éviction n'étant pas motivé, le bail se trouve renouvelé ;

Qu'en statuant ainsi, alors que l'absence ou l'insuffisance de motivation d'un congé avec refus de renouvellement pour motifs graves et légitimes sans offre d'indemnité d'éviction laisse subsister le congé et le droit pour le preneur de prétendre au paiement d'une indemnité d'éviction, la cour d'appel a violé les textes susvisés"

Le fait invoqué doit concerner le preneur lui même et non un éventuel tiers ou cédant.

Cour de Cassation, chambre civile 3 du 15 septembre 2010, Pourvoi n° 09-14519 CASSATION

Attendu que pour rejeter les demandes de la société GV et la déclarer occupante sans droit ni titre, la cour d'appel retient que la cession de contrat plaçant le cessionnaire dans la situation qui était celle du cédant, la société GV n'a pu acquérir et revendiquer plus de droits que n'en avait la société Régaliz, que les fautes graves commises par cette dernière, consistant en défaut et retards de paiement de loyers, sont opposables à la société GV, qui avait connaissance, à la date de la cession, de la délivrance du congé, que ces fautes constituent un motif grave et légitime justifiant le refus de renouvellement sans versement de l'indemnité d'éviction, et que le congé notifié le 4 septembre 2003 est donc valable

Qu'en statuant ainsi, alors que le bailleur ne peut relever comme motifs graves et légitimes de refus de renouvellement que des faits imputables au locataire sortant lui-même, la cour d'appel, qui a constaté que les faits invoqués à l'appui du refus de renouvellement n'étaient imputables qu'à la société Régaliz, a violé le texte sus-visé.

LE NON PAIEMENT DU LOYER DURANT UN AN N'EST PAS UNE CAUSE DE REFUS DU PAIEMENT D'INDEMNITÉ D'ÉVICTION

COUR DE CASSATION CHAMBRE CIVILE 3, arrêt du 17 octobre 2012, pourvoi n° 11-22920 Cassation partielle

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 30 juin 2010), que la société Dugong Investissement, propriétaire de locaux commerciaux donnés à bail à M. X..., a délivré à celui-ci un congé avec refus de renouvellement et offre d'une indemnité d'éviction pour le 1er juillet 2001 ; que M. X... ayant saisi le tribunal en fixation du montant de cette indemnité, la bailleresse, par conclusions du 13 septembre 2005, a demandé le paiement d'une indemnité d'occupation ; qu'en appel, elle a sollicité la déchéance du droit du locataire à percevoir une indemnité d'éviction

Attendu que la société Dugong Investissement fait grief à l'arrêt de la débouter de sa demande en déchéance du droit de M. X... à percevoir une indemnité d'éviction alors, selon le moyen que tout jugement doit être motivé, à peine de nullité ; qu'en l'espèce, pour débouter la société Dugong de sa demande de résiliation judiciaire, la cour d'appel, après avoir relevé que le preneur, avant 2008, avait eu des incidents de paiement réguliers et, après cette date, des retards de paiement des loyers et que le dernier décompte présentait un solde débiteur, s'est bornée à énoncer que "compte tenu des circonstances de l'espèce et des développements sur l'indemnité d'occupation" le manquement n'apparaissait "pas d'une gravité telle qu'il devait être sanctionné" ; qu'en statuant ainsi, par une motivation de pure forme et par un renvoi à des développements qui ne comportent pas plus de motivation sur ce point, sans caractériser en quoi le non-paiement de plus d'une année de loyer ne constituait pas un manquement suffisamment grave, la cour d'appel a privé sa décision de motifs et a violé l'article 455 du code de procédure civile

Mais attendu qu'ayant souverainement retenu, par une décision motivée, que, dans les circonstances de la cause, les retards de paiement de quelques termes d'occupation n'étaient pas d'une gravité telle qu'ils devaient être sanctionnés par la déchéance du droit à indemnité d'éviction, la cour d'appel a légalement justifié sa décision

Et attendu, d'autre part, qu'ayant relevé, par motifs propres et adoptés, que le fonds de commerce n'avait qu'une faible rentabilité et que sa valeur marchande devait être appréciée en fonction de la valeur du droit au bail, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de procéder à une recherche sur les éléments comptables que ses constatations rendaient inopérante, a souverainement fixé le montant de l'indemnité d'éviction à allouer au locataire

LE MOTIF INVOQUÉ DOIT ÊTRE GRAVE COMME UNE VIOLATION EXPRESSE DU BAIL OU DE LA RÈGLEMENTATION

Dans l'affaire ci dessous, un fonctionnaire ne peut pas être commerçant

COUR DE CASSATION CHAMBRE CIVILE 3, arrêt du 16 FEVRIER 2011, pourvoi n° 09-71158, Rejet

Attendu que les fonctionnaires consacrent l'intégralité de leur activité professionnelle aux tâches qui leur sont confiées, qu'ils ne peuvent exercer à titre professionnel une activité privée lucrative de quelque nature que ce soit

Attendu selon l'arrêt attaqué (Montpellier, 8 septembre 2009) rendu sur renvoi après cassation (Civ III, 11 juin 2008 R 07-14 256), que Mme Z... a, le 26 mars 1994, donné à bail à Mme A... un local commercial ; qu'elle a cédé aux époux X... le 29 novembre 2002 l'immeuble dans lequel était exploité le fonds donné à bail ; que Mme A... a demandé le renouvellement de son bail le 17 juillet 2003 ; que les époux X... lui ont, le 22 octobre 2003, donné congé avec refus de renouvellement et refus d'indemnité d'éviction ; que Mme A... a saisi le tribunal d'une demande de renouvellement du bail ; qu'elle a cédé le 23 février 2004, le fonds de commerce à la société XP consult ; qu'en cause d'appel les bailleurs ont invoqué l'incompatibilité entre l'activité professionnelle de Mme A... et le statut de commerçante propriétaire d'un fonds de commerce

Attendu que pour dire que le refus de renouvellement du bail n'était pas justifié, l'arrêt retient qu'il n'est pas démontré que l'activité salariée de Mme A..., agent d'entretien à temps partiel à la Mairie de Beziers, était incompatible avec l'exploitation du commerce de Valras Plage, rien ne s'opposant en outre à ce que le fonds soit exploité par un parent mandataire.

Dans l'affaire ci dessous, il s'agit d'une baignage organisée par le locataire de manière habituelle alors que le règlement l'interdit

COUR DE CASSATION CHAMBRE CIVILE 3, 2 JUIN 2010, pourvoi n° 09-13075, Rejet

"Mais attendu qu'ayant relevé, appréciant souverainement la valeur et la portée des éléments de preuve qui lui étaient soumis, que la société Parc résidentiel du Lac de Cadeuil avait mis en place, en violation de décisions administratives l'interdisant, une zone de baignade qui empiétait sur la propriété de la bailleresse et qu'elle avait sous-loué deux parcelles non incluses dans les lieux loués et retenu souverainement que ces seuls motifs, dont la réalité était démontrée, caractérisaient le motif grave et légitime justifiant le refus de renouvellement du bail sans indemnité"

Dans l'affaire ci dessous, il s'agit de la construction d'un barbecue sur la façade arrière d'un immeuble en plein centre de Montpellier.

Cour de Cassation, chambre civile 3 du 16 février 2010, Pourvoi n° 09-11742 REJET

"Mais attendu qu'ayant constaté qu'en 1998, la société No Name's Bar avait édifié, sur le lot numéro 19, un barbecue maçonné d'une dimension imposante, avec un conduit de cheminée en métal adossé à la façade de l'immeuble, ainsi qu'un muret et que l'utilisation de ce barbecue avait entraîné des nuisances pour les occupants de l'immeuble, la cour d'appel, qui a souverainement retenu que le bail n'autorisait pas ces constructions, en a déduit que celles-ci constituaient un motif grave et sérieux permettant au bail leur de refuser le renouvellement du bail sans être tenu au paiement d'une indemnité d'éviction"

Dans l'affaire ci dessous, le locataire invoquait un accord du bailleur pour exploiter le commerce au troisième étage

Cour de Cassation, chambre civile 3 du 15 septembre 2010, Pourvoi n° 09-10339 CASSATION

Vu l'article 1134 du code civil, ensemble l'article L. 145-41 du code de commerce

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 12 novembre 2008), rendu en matière de référé, que, par acte du 20 avril 1999, la société civile immobilière du 53 rue de la Chaussée d'Antin (la SCI) a consenti à la société DB gestion un bail portant sur des locaux à usage commercial situés aux premier et deuxième étages de l'immeuble sis à la même adresse ; que par acte du 23 novembre 2007, la SCI a fait délivrer à la société DB gestion un commandement visant la clause résolutoire de cesser l'activité commerciale dans les locaux du troisième étage qu'elle avait donnés à bail d'habitation séparément le 18 novembre 1998 au gérant de la société locataire ; que cette dernière, se prévalant de l'accord tacite du bailleur pour cette occupation, a formé opposition au commandement

Attendu que pour constater la résiliation du bail commercial du 20 avril 1999, après un délai de six mois accordé à la locataire pour libérer les locaux du troisième étage, l'arrêt retient, par motifs propres et adoptés, que celle-ci ne conteste pas avoir annexé les locaux du troisième étage appartenant également à la SCI, qu'elle ne justifie d'aucun titre ni d'aucune autorisation du bailleur, que cette occupation est contraire au champ d'application du bail commercial et que la persistance de l'infraction, un mois après la sommation, n'est pas contestée

Qu'en statuant ainsi, alors que la résiliation de plein droit d'un bail commercial par application de la clause résolutoire implique un manquement aux obligations expressément visées dans ce bail, la cour d'appel a violé les textes susvisés

Dans l'affaire ci dessous, le propriétaire du fonds n'est pas inscrit au registre du commerce, il n'a donc pas de droit à l'indemnité d'éviction

Cour de Cassation, chambre civile 3 du 23 janvier 2020, Pourvoi n° 19-11.215 rejet

Mais attendu qu’ayant retenu à bon droit que le preneur à bail d’un terrain nu sur lequel sont édifiées des constructions ne peut bénéficier du droit au renouvellement du bail que confère le statut des baux commerciaux que s’il remplit les conditions exigées au premier alinéa de l’article L. 145-1-I du code de commerce tenant à son immatriculation et à l’exploitation d’un fonds et ayant constaté que la société Clean Service Wolfidis n’était pas, au moment de la délivrance du congé, immatriculée pour l’établissement secondaire exploité dans les lieux, la cour d’appel en a exactement déduit que celle-ci n’avait pas droit à une indemnité d’éviction ;

Dans l'affaire ci dessous, si le propriétaire du fonds n'est pas inscrit au registre du commerce, son locataire gérant l'est et le bail ne peut pas être résilié sans indemnité d'éviction.

Cour de Cassation, chambre civile 3 du 15 septembre 2010, Pourvoi n° 09-68521 CASSATION

Mais attendu, d'une part, que la cessation temporaire d'activité n'implique pas en elle-même la disparition de la clientèle ; qu'ayant relevé souverainement que l'interruption temporaire d'exploitation à la suite du décès de l'exploitant n'avait pas affecté l'achalandage attaché au fonds en raison de l'activité exercée concernant en quasi totalité la clientèle de passage constituée par les pèlerins venant à Lourdes et que, tout comme l'achalandage, la clientèle du fonds n'avait pas davantage pâti de l'interruption de l'exploitation, s'étant naturellement reconstituée dès la réouverture du fonds au public, la cour d'appel, qui a ainsi caractérisé l'existence d'une clientèle actuelle et certaine et non future ou potentielle, en a déduit, à bon droit, que le fonds de commerce litigieux n'avait pas disparu à la date de la conclusion du contrat de location-gérance ;

Attendu, d'autre part, que le défaut d'immatriculation du locataire-gérant d'un fonds de commerce au registre du commerce et des sociétés à la date de délivrance du congé au preneur à bail des locaux où est exploité ce fonds n'est pas de nature à priver ce preneur du bénéfice du statut des baux commerciaux ; que la cour d'appel a exactement retenu, sans être tenue de rechercher si le locataire-gérant avait effectué à la date de délivrance du congé les diligences lui incombant en matière d'immatriculation au registre du commerce et des sociétés, qu'en vertu de l'article L. 145-I-II du code de commerce, M. Claude X..., propriétaire du fonds de commerce donné en location-gérance, n'avait pas besoin d'être immatriculé pour bénéficier du statut des baux commerciaux

CONDITIONS DE PROCÉDURE DU REFUS DE RENOUVELLEMENT DE BAIL SANS INDEMNITÉ D'ÉVICTION

La validité du congé avec refus de renouvellement pour motifs graves et légitimes nécessite d’adresser au preneur une mise en demeure préalable par acte d'huissier pour lui laisser la possibilité de corriger sa faute.

Cour de Cassation, chambre civile 3 du 23 novembre 2011, Pourvoi n° 10-24180 CASSATION

Vu l'article L. 145-17 du code de commerce ;

Attendu que le bailleur peut refuser le renouvellement du bail sans être tenu au paiement d'aucune indemnité s'il justifie d'un motif grave et légitime à l'encontre du locataire sortant ; que, toutefois, s'il s'agit soit de l'inexécution d'une obligation, soit de la cessation sans raison sérieuse et légitime de l'exploitation du fonds, compte tenu des dispositions de l'article L. 145-8, l'infraction commise par le preneur ne peut être invoquée que si elle s'est poursuivie ou renouvelée plus d'un mois après mise en demeure du bailleur d'avoir à la faire cesser ;

Attendu que pour valider le congé sans offre de renouvellement et d'indemnité d'éviction, l'arrêt retient que M. Y... exploitait son fonds illégalement et que cette infraction, alléguée comme motif grave et légitime du congé, étant consommée et non susceptible de régularisation, une mise en demeure préalable n'était pas exigée à peine de nullité ;

Qu'en statuant ainsi, alors que M. Y... pouvait régulariser sa situation selon différentes voies de droit, et qu'en conséquence, le bailleur était tenu de lui délivrer une mise en demeure, la cour d'appel a violé le texte susvisé.

SI LE MOTIF DU BAILLEUR EST REJETÉ,

LE LOCATAIRE A DROIT A UNE INDEMNITÉ D'ÉVICTION ET LE BAILLEUR A DROIT A UNE INDEMNITÉ D'OCCUPATION

Cour de Cassation, chambre civile 3 arrêt du 23 mars 2011, Pourvoi n° 10-13898 CASSATION

Vu les articles L. 145-28 et L. 145-60 du code de commerce

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 16 décembre 2009) que M. X... a donné à bail à la société Actua immobilier un local commercial puis a notifié à cette dernière un congé pour le 30 juin 1999 pour motifs graves et légitimes sans offre de paiement de l'indemnité d'éviction ; que la société Actua immobilier a alors notifié une demande en renouvellement du bail en contestant le congé puis a assigné le bailleur en reconnaissance et évaluation d'une indemnité d'éviction ; qu'en cours de procédure, M. X... a accepté, par conclusions du 10 octobre 2002, le paiement d'une indemnité d'éviction et sollicité la condamnation de la société locataire au paiement d'une indemnité d'occupation

Attendu que pour déclarer prescrite l'action en fixation de l'indemnité d'occupation et rejeter la demande de compensation des consorts X... et de la SCI du Val de Cere, venant aux droits de M. X..., la cour d'appel retient que les bailleurs ont renoncé à contester le droit de la société Actua immobilier à indemnité d'éviction, admettant ainsi a posteriori que celle-ci bénéficiait de ce droit dès le congé, soit le 30 juin 1999, et qu'aucune demande aux fins de paiement d'une indemnité d'occupation n'a été formulée avant le 10 octobre 2002

Qu'en statuant ainsi , alors que le délai de l'action en paiement de l'indemnité d'occupation fondée sur l'article L. 145-28 du code de commerce ne peut commencer à courir avant le jour où est définitivement consacré, dans son principe, le droit du locataire au bénéfice d'une indemnité d'éviction, la cour d'appel a violé les textes susvisés.

UNE COLLECTIVITÉ PUBLIQUE PEUT DÉNIER LE CARACTÈRE COMMERCIAL DU BAIL A TOUT MOMENT DE LA PROCÉDURE

Cour de Cassation, chambre civile 3 arrêt du 3 novembre 2016, Pourvoi n° 15-25427 CASSATION

Attendu que, pour dire que le bail consenti par la commune à M. X... était un bail commercial et que ce dernier pouvait prétendre au paiement d'une indemnité d'éviction, l'arrêt retient que la commune soutient qu'il ne s'agit pas d'un bail commercial et ce, en contradiction avec les termes de son acte du 30 juin 2011 et au détriment de M. X... à qui elle conteste désormais le droit à bénéficier du statut des baux commerciaux, alors qu'elle lui reconnaissait ce droit précédemment, l'obligeant ainsi à plaider sur ce point qui était acquis aux termes de l'acte du 30 juin 2011 et qu'il s'induit de cette contradiction, au nom du principe de cohérence, que la contestation opposée par la commune sur la qualification du bail litigieux en bail commercial est sans portée ;

Qu'en statuant ainsi, alors que, les défenses au fond pouvant être invoquées en tout état de cause, un bailleur qui a délivré un congé avec refus de renouvellement peut, au cours de l'instance en fixation de l'indemnité d'éviction, dénier l'application du statut des baux commerciaux, la cour d'appel a violé le texte susvisé

LA PRESCRIPTION NE COMMENCE A COURIR QU'A PARTIR DE LA DECOUVERTE DU FAIT PAR LE BAILLEUR

Cour de Cassation, chambre civile 3 arrêt du 9 novembre 2017, Pourvoi n° 16-23120 Rejet

Mais attendu qu'ayant retenu, à bon droit, que le délai de prescription de l'action en rétractation de l'offre de renouvellement du bail pour motif grave et légitime court à compter du jour où le bailleur a eu connaissance de l'infraction qui fonde son refus et relevé, souverainement, que la bailleresse avait découvert l'exercice d'activités non autorisées par le bail le 7 mars 2012, la cour d'appel en a exactement déduit que l'action n'était pas prescrite.

DROITS ET DEVOIRS DU LOCATAIRE COMMERCIAL

Cliquez sur un lien bleu pour accéder directement aux informations juridiques gratuites sur :

- L'EXPLOITATION PAISIBLE DU FONDS DE COMMERCE

- LE CHANGEMENT DE DESTINATION DES LOCAUX COMMERCIAUX

- L'ENTRETIEN  LA DEVANTURE, LES ENSEIGNES ET PRE-ENSEIGNES.

EXPLOITATION PAISIBLE DU FONDS DE COMMERCE

Le bail peut être mixte et prévoir un local commercial et une habitation pour le locataire.

Il ne peut pas être imposé au locataire d'adhérer à une association de commerçant sans violer l'article 11 de la Convention

Cour de Cassation, première chambre civile arrêt du 12 juillet 2012, Pourvoi n° 11-17587 Rejet

Attendu, selon l’arrêt attaqué (Caen, 27 janvier 2011), que la société GM 92 devenue la société CA Etoile, a donné à bail à la société Normandie Automatic (la société) un local situé dans un centre commercial en vertu d’un contrat dont l’article 6 faisait obligation à celle ci d’adhérer pendant toute la durée du bail et de ses renouvellements éventuels à l’association des commerçants du centre commercial de Mondeville Etoile 'l’association), laquelle avait pour objet la promotion, l’organisation et le développement de la publicité du centre, et de lui payer des cotisations en contrepartie des prestations ainsi fournies ; qu’après que le bail eut été résilié, la société, invoquant la nullité de l’article 6 du bail, a assigné l’association en remboursement des cotisations qu’elle lui avait payées ; qu’après avoir constaté qu’en cause d’appel l’association ne contestait pas la disposition du jugement déclarant ladite clause nulle d’une nullité absolue comme contrevenant aux dispositions de l’article 11 de la Convention de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales et à l’article 4 de la loi du 1er juillet 1901, la cour d’appel a rejeté la demande en remboursement des cotisations litigieuses

Attendu que la société fait grief à l’arrêt de statuer ainsi, alors, selon le moyen, que toute personne dont les droits et libertés reconnus dans la Convention de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales ont été violés, a droit à un recours effectif devant une instance nationale ; qu’en constatant en l’espèce la nullité absolue de la clause 6.1. du contrat de bail du 20 avril 1994 obligeant la société à « adhérer et maintenir son adhésion pendant toute la durée du présent bail et des renouvellements éventuels à “l’association des commerçants du centre commercial de Mondeville l’Etoile … et … à régler ponctuellement tous appels de fonds de cotisations” tout en décidant que la société était néanmoins tenue de verser à l’association une somme de même valeur que les cotisations en contrepartie des prestations de promotion, la cour d’appel, qui a statué par une décision aboutissant à une reconnaissance simplement théorique et illusoire de liberté de ne pas adhérer à l’association, privant ainsi la société de son droit à un recours effectif, a violé les articles 6 § 1, 11 et 13 de la Convention de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales

Mais attendu que les juges du second degré ont exactement retenu que la nullité déclarée de la clause d’adhésion avait pour effet de remettre à cet égard les parties dans leur situation initiale, de sorte que la société devait restituer en valeur les services dont elle avait bénéficié à ce titre, valeur qu’ils ont souverainement estimée

Seul le locataire titulaire du fonds de commerce est titulaire du bail, son conjoint ne peut pas l'être

Seul le titulaire du bail du local dans lequel est exploité un fonds de commerce a qualité pour revendiquer l’application du statut des baux commerciaux. L’intervention de son conjoint, même si le fonds de commerce est un bien commun et même s’il a le statut de conjoint collaborateur, est irrecevable.

Cour de Cassation Chambre civile 3, arrêt du 17 septembre 2020 pourvoi n° 19-18.435 cassation partielle

Vu les articles 329 du code de procédure civile, 1401 du code civil et L. 121-6, alinéa 1er, du code de commerce :

7. Selon le premier de ces textes, l’intervention principale n’est recevable que si son auteur a le droit d’agir relativement à la prétention qu’il élève.

8. Aux termes du deuxième, la communauté se compose activement des acquêts faits par les époux ensemble ou séparément durant le mariage et provenant tant de leur industrie personnelle que des économies faites sur les fruits et revenus de leurs biens propres. Il en résulte que le fait qu’un fonds de commerce constitue un acquêt de communauté est sans incidence sur la titularité du bail commercial qui n’a été consenti qu’à un seul des époux.

9. Selon le troisième, le conjoint collaborateur, lorsqu’il est mentionné au registre du commerce et des sociétés, est réputé avoir reçu du chef d’entreprise le mandat d’accomplir au nom de ce dernier les actes d’administration concernant les besoins de l’entreprise.

10. Pour déclarer recevable l’intervention volontaire de M. W..., l’arrêt relève que M. et Mme W... se sont mariés le 22 juin 2009 sous le régime légal de la communauté réduite aux acquêts et retient que le fonds de commerce est commun aux deux époux, à défaut de prouver que sa création est antérieure à la célébration du mariage, de sorte que M. W..., conjoint collaborateur de son épouse, a qualité pour agir.

11. En statuant ainsi, après avoir constaté que Mme W... était seule titulaire du bail des locaux dans lequel était exploité le fonds de commerce, peu important le statut de conjoint collaborateur de M. W..., la cour d’appel, qui n’a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé les textes susvisés.

Seul un commerçant peut être titulaire d'un bail commercial

Cour de Cassation, chambre commerciale arrêt du 29 juin 2010, Pourvoi n° 09-66773, Cassation

Attendu que pour condamner la société Chattawak à payer une indemnité de cessation de contrat, l'arrêt retient enfin que la cession par la société Chantal X... du droit au bail des locaux où était exploité le fonds de commerce, sur lesquels la société Chattawak ne prétend pas avoir un quelconque droit, n'est pas un élément essentiel du litige

Attendu qu'en statuant ainsi, alors que la circonstance que la société Chantal X... ait été titulaire du bail commercial était un élément essentiel pour déterminer si celle-ci avait la qualité de commerçant qu'un agent commercial ne peut posséder, la cour d'appel a violé les textes susvisés

Le bailleur peut demander que le locataire exploite réellement le fonds de commerce mais il doit faire inscrire cette obligation dans le bail pour l'imposer.

Cour de Cassation, chambre civile 3 du mercredi 10 juin 2009, Pourvoi n° 08-14422, Cassation

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 13 décembre 2007), que la société civile immobilière Liberté 11, propriétaire de locaux à usage commercial donnés à bail< à M. X..., a assigné ce dernier aux fins de voir prononcer la résiliation du bail pour défaut d'exploitation des locaux

Attendu que pour accueillir cette demande, l'arrêt retient qu'il est établi que M. X... n'exploitait plus les locaux depuis plusieurs années, sans pouvoir établir un motif sérieux et légitime

Qu'en statuant ainsi, alors qu'aucune stipulation expresse du bail ne faisait obligation au preneur d'exploiter son fonds de commerce dans les locaux loués, la cour d'appel a violé les textes susvisés

Dans ce cas le bailleur doit accepter la possibilité de location gérance ou de sous location si le locataire n'a pas la possibilité de l'exploiter lui même.

Un bailleur public peut exiger dans le bail des conditions d'ouverture exceptionnelle au commerçant participant au service public.

COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE 1, 4 NOVEMBRE 2010 Pourvoi n°09-70284 REJET

Attendu que le centre hospitalier "Louis Giorgi" d'Orange, établissement public chargé de l'exécution d'un service public de santé, a donné à bail à la société ANTS, société commerciale de droit privé, un local à usage de boutique situé dans le hall de l'hôpital et un local à usage de rangement, avec faculté pour le preneur d'installer à l'extérieur du local des tables, chaises et meubles roulants d'exposition de journaux et de fleurs, destinés à l'exploitation du commerce de petite restauration et de presse et prévoyant que le preneur assurait la location de téléviseurs ; que le centre hospitalier ayant donné congé à la société ANTS, celle-ci l'a assigné devant la juridiction de l'ordre judiciaire en nullité de la résiliation et en paiement de dommages-intérêts pour rupture abusive
Mais attendu qu'ayant relevé que le centre hospitalier dans l'enceinte duquel étaient situés les locaux donnés à bail était entièrement affecté au service public hospitalier et que le contrat stipulait la soumission de la société ANTS à des contraintes horaires et à l'interdiction de fermeture hebdomadaire liées aux sujétions de ce service, la cour d'appel, par ces seuls motifs, a légalement justifié sa décision

LE LOCATAIRE DOIT USER DU BIEN LOUE PAISIBLEMENT

Article 1728 du code civil

Le preneur est tenu de deux obligations principales :

1° D'user de la chose louée en bon père de famille, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention ;

2° De payer le prix du bail aux termes convenus.

Article 1733 du code civil

Il répond de l'incendie, à moins qu'il ne prouve :

Que l'incendie est arrivé par cas fortuit ou force majeure, ou par vice de construction.

Ou que le feu a été communiqué par une maison voisine.

Article 1734 du code civil

S'il y a plusieurs locataires, tous sont responsables de l'incendie, proportionnellement à la valeur locative de la partie de l'immeuble qu'ils occupent ;

A moins qu'ils ne prouvent que l'incendie a commencé dans l'habitation de l'un d'eux, auquel cas celui-là seul en est tenu ;

Ou que quelques-uns ne prouvent que l'incendie n'a pu commencer chez eux, auquel cas ceux-là n'en sont pas tenus.

Article 1735 du code civil

Le preneur est tenu des dégradations et des pertes qui arrivent par le fait des personnes de sa maison ou de ses sous-locataires.

Cour de Cassation, chambre civile 3, arrêt du 19 septembre 2012 pourvoi n° 11-10827 et 11-12963 cassation partielle

Vu les articles 1733 et 1384, alinéa 2 du code civil ;

Attendu qu'il résulte de ces textes que, dans ses rapports avec le bailleur, le preneur répond de l'incendie, à moins qu'il ne prouve que l'incendie est arrivé par cas fortuit ou force majeure, ou par vice de construction ou que le feu a été communiqué par une maison voisine, mais que vis-à-vis des tiers, il n'est responsable des dommages causés par l'incendie ayant pris naissance dans l'immeuble qu'il occupe que s'il est prouvé qu'il doit être attribué à sa faute ou à la faute des personnes dont il est responsable ;

Attendu que pour condamner la société Allianz à payer à la SCI une certaine somme au titre des pertes de loyers et à garantir la société Axa de sa condamnation à payer à la SCI une certaine somme au titre de son préjudice matériel, l'arrêt retient que la SCI est propriétaire d'un local commercial loué situé dans la galerie marchande et endommagé par l'incendie, qu'il résulte de l'article 1734 du code civil que s'il y a plusieurs locataires, tous sont responsables de l'incendie proportionnellement à la valeur locative de l'immeuble qu'ils occupent à moins qu'ils ne prouvent que l'incendie a commencé dans l'habitation de l'un deux, que les expertises n'ont pas permis de déterminer si le feu avait une origine électrique dans les locaux occupés par la société Twodaf ou dans ceux occupés par la société Gonesse, que dans ces conditions, il y a lieu de retenir la responsabilité sans faute des deux locataires de la société Cicofoma 3 proportionnellement à la valeur locative de leurs lots et de dire que la société Allianz est tenue en sa qualité d'assureur des sociétés Twodaf et Gonesse d'indemniser la SCI, et doit donc lui payer la somme de 75 146,63 euros pour les pertes de loyers et garantir la société Axa en ce qu'elle est condamnée à payer à son assurée, la SCI, la somme de 7 754,28 euros ;

Qu'en statuant ainsi, alors qu'il n'existait aucun rapport locatif entre la SCI et les sociétés Twodaf et Gonesse, la cour d'appel a violé les textes susvisés

LE CHANGEMENT DE DESTINATION DES LOCAUX COMMERCIAUX

LE CHANGEMENT D'AFFECTATION DES LOCAUX D'HABITATION EN LOCAUX COMMERCIAUX

L'Arrêté du 29 janvier 2014 est relatif au modèle de déclaration à souscrire par les propriétaires de locaux à usage professionnel ou commercial créés après le 1er janvier 2013 ou ayant fait l'objet après cette date d'un changement de consistance, d'affectation ou d'utilisation

L'article 1er prévoit qu'après l'article 1er de l'arrêté du 6 mars 1970 susvisé, il est inséré un article 1er bis ainsi rédigé

"Art. 1er bis. - Pour les locaux affectés à une activité professionnelle non commerciale mentionnés au I de l'article 34 de la loi du 29 décembre 2010 susvisée, créés après le 1er janvier 2013 ou ayant fait l'objet après cette date, d'un changement de consistance, d'affectation ou d'utilisation, les propriétaires souscrivent leur déclaration, conformément à l'article 1406 du code général des impôts, sur un imprimé conforme au modèle CERFA n° 14248*03."

L'article 2 prévoit qu'après l'article 1er de l'arrêté du 20 décembre 2002 susvisé, il est inséré un article 1er bis ainsi rédigé :

« Art. 1er bis. - Pour les locaux affectés à une activité commerciale mentionnés au I de l'article 34 de la loi du 29 décembre 2010 susvisée, créés après le 1er janvier 2013 ou ayant fait l'objet après cette date, d'un changement de consistance, d'affectation ou d'utilisation, les propriétaires souscrivent leur déclaration, conformément à l'article 1406 du code général des impôts, sur un imprimé conforme au modèle CERFA n° 14248*03.»

LE CHANGEMENT D'ACTIVITÉ COMMERCIALE

S'il n'y a aucune indication dans le bail, il est réputé "tout commerce". Le locataire peut exploiter et changer de commerce comme il l'entend.

Si l'indication de l'activité est inscrite dans le bail, les locaux doivent être utilisés pour l’usage et l’activité indiqués.

Article R 145-5 du Code de commerce

La destination des lieux est celle autorisée par le bail et ses avenants ou par le tribunal dans les cas prévus aux articles L. 145-47 à L. 145-55 et L. 642-7.

L'article L 642-7 du Code de Commerce, concerne l'entreprise placée en redressement judiciaire, qui peut bénéficier de rajout d'activités contre l'avis du bailleur, par le tribunal de commerce, dans l'intérêt du développement économique de l'entreprise.

Dans les autres cas, le locataire n’a pas la possibilité de les modifier sans l’accord du bailleur, à moins d’une procédure de déspécialisation devant le Tribunal de Grande Instance, dans les conditions des articles L 145-47 à L 145- 55 du Code de Commerce.

Cour de Cassation, chambre civile 3 arrêt du 9 février 2017, Pourvoi n° 15-28759 Cassation

Mais attendu qu'ayant exactement retenu que le bailleur n'était pas tenu de motiver sa contestation, la cour d'appel, qui a constaté que les bailleresses avaient manifesté de façon non équivoque leur opposition à l'adjonction aux activités autorisées au bail de l'activité envisagée par la locataire dans le délai imparti, en a justement déduit que la déchéance prévue à l'article L. 145-47 du code de commerce n'était pas encourue

Dans tous les cas, le locataire a droit a l'extension naturelle par exemple un bar peut proposer des sandwichs et de la petite restauration. Une clause de non concurrence empêchant une extension, serait réputée nulle au sens des articles L 145-47 à L 145- 55 du Code de Commerce.

Cour de Cassation, chambre civile 3 arrêt du 15 février 2012, Pourvoi n° 11-17213 Cassation

Vu les articles L. 145-15 et L. 145-47 du code de commerce ;

Attendu que sont nuls et de nul effet, quelle qu'en soit la forme, les clauses, stipulations et arrangements qui ont pour effet de faire échec aux dispositions de l'article L. 145-47 ; que le locataire peut adjoindre à l'activité prévue au bail des activités connexes ou complémentaires

Attendu que pour dire fondé le refus opposé par les bailleresses à la demande de déspécialisation présentée par la société Midas, l'arrêt relève que la volonté commune du bailleur/concédant et des preneurs/concessionnaires, lors de la signature des contrats, a été de garantir à chacun des exploitants l'exercice exclusif de l'activité autorisée par son bail et de lui interdire de concurrencer celle des autres, et retient que la société Midas ne peut, sans mauvaise foi ni faute de sa part, créer un déséquilibre entre les obligations et les droits de chacune des parties en violant l'engagement de non concurrence qu'elle a souscrit, dont les autres locataires sont parfaitement en droit d'exiger le respect et que, dans le contexte particulier, accepté par elle et dont elle bénéficie, de l'exercice par chacun des exploitants d'activités spécialisées et exclusives dans le cadre d'un centre dédié à l'automobile, elle ne saurait valablement qualifier de connexe ou complémentaire à la sienne l'activité de pneumatiques ;

Qu'en se fondant ainsi, non sur le caractère objectivement connexe ou complémentaire des activités dont l'adjonction était demandée, mais exclusivement sur la clause de non-concurrence figurant au bail liant les parties, alors qu'une telle clause ne peut avoir pour effet d'interdire au preneur de solliciter la déspécialisation partielle, la cour d'appel a violé les textes susvisés

Un Bar restaurant peut proposer une activité adjointe de vente de ticket pour visiter le monument historique situé à coté

Cour de Cassation, chambre civile 3 arrêt du 16 septembre 2015, Pourvoi n° 14-18708 Rejet

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Versailles, 8 avril 2014) que dénonçant l'adjonction, sans autorisation, d'une activité de vente de billets d'entrée au château, connexe et complémentaire à celle autorisée par le contrat de bail commercial, la société Secoia bailleresse a sommé, le 18 mai 2011, la société Sullyvan de mettre fin à cette activité puis, après protestation de la société locataire, a saisi le tribunal de grande instance d'une demande d'acquisition de la clause résolutoire et d'expulsion ;

Attendu que la société Secoia fait grief à l'arrêt de la débouter de ses demandes, alors, selon le moyen, que toute extension de la destination des lieux, même limitée à une activité connexe ou complémentaire de celle autorisée par le bail, réalisée sans l'autorisation préalable du bailleur, constitue un manquement du preneur à ses obligations, de nature à justifier la résiliation du bail ; qu'en se bornant à affirmer, pour décider que l'activité de vente de billets d'entrée au château de Versailles était incluse dans la destination contractuelle, que la plupart des établissements de café et brasserie situés près du château de Versailles vendent des « billets château » et que les deux activités visent la même clientèle et poursuivent le même but de rendre un service de proximité, sans rechercher, comme elle y était pourtant invitée, si l'activité de vente de billets d'entrée à un monument historique constituait le prolongement naturel et direct de l'activité de café, bar, salon de thé, restauration, vente de jeux instantanés de la Française des jeux, seule autorisée par le bail, la cour d'appel, qui a statué par des motifs inopérants, a privé sa décision de base légale au regard des articles 1134 du code civil et L. 145-47 du code de commerce ;

Mais attendu qu'ayant relevé que la vente de billets d'accès au château de Versailles était un service offert à leur clientèle par l'ensemble des bars restaurants situés à proximité et que cette activité offrait un service de proximité correspondant à l'évolution des usages locaux commerciaux aux abords du château, la cour d'appel a pu en déduire que cette activité devait être considérée comme incluse dans le bail.

En revanche un restaurant ne peut pas devenir un bar de nuit. Un commerce d'alimentation ne peut devenir un restaurant.

Cour de Cassation, chambre civile 3 arrêt du 20 janvier 2010, Pourvoi n° 08-18685 REJET

Mais attendu qu'ayant souverainement retenu que, nonobstant toutes autres clauses du contrat de bail, les parties avaient entendu réserver exclusivement les locaux loués à l'exploitation d'un fonds de commerce de vente de produits alimentaires, ce qui excluait toute référence aux usages locaux, la cour d'appel, qui ne s'est pas fondée sur un manquement de la locataire à l'obligation d'entretien, a légalement justifié sa décision.

L'adjonction d'une activité peut justifier un déplafonnement du loyer lors de son renouvellement.

Cour de Cassation, chambre civile 3 arrêt du 18 janvier 2012, Pourvoi n° 11-10072 REJET

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Bordeaux, 2 novembre 2010), que, par acte du 22 mars 2005, Mme X... et M. Y..., respectivement usufruitière et nu-propriétaire de locaux à usage commercial donnés à bail à M. Z..., lui ont délivré congé avec offre de renouvellement, moyennant un certain loyer ; que les parties ne s'étant pas accordées sur le prix du bail renouvelé, le juge des loyers commerciaux a été saisi

Attendu que M. Z... fait grief à l'arrêt d'écarter la règle du plafonnement et de fixer le loyer à une certaine somme

Mais attendu, d'abord, que M. Z... n'a pas soutenu que la stipulation, dans l'avenant au contrat de bail, d'une extension de la destination des lieux loués sans augmentation du loyer, s'opposait à toute modification de celui-ci lors du renouvellement du bail ; que le moyen est, de ce chef, nouveau, mélangé de fait et de droit

Attendu, ensuite, qu'ayant relevé que l'extension de la destination du bail permettait d'adjoindre deux autres activités et souverainement retenu que cette modification était notable, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de rechercher si elle avait une incidence favorable sur l'activité exercée par le preneur, en a déduit à bon droit que le loyer devait être fixé hors plafonnement
Attendu, enfin, que la cour d'appel qui n'était pas tenue de répondre à une demande d'annulation du rapport d'expertise dont elle n'était pas saisie et qui a apprécié la valeur probante des documents que M. Z... avait fait établir de façon non contradictoire postérieurement au dépôt de ce rapport sans retenir qu'ils n'étaient pas recevables, a souverainement fixé le loyer à la valeur locative en adoptant le mode de calcul qui lui est apparu le meilleur

QUAND LE LOCATAIRE PREND SA RETRAITE, IL PEUT CÉDER SON BAIL POUR TOUTE ACTIVITÉ, LE BAILLEUR A UN DROIT DE PRÉEMPTION.

Cour de cassation chambre civile 3, Arrêt du 6 février 2013 pourvoi n°11-24708 Cassation

Vu l'article L. 145-51 du code de commerce ;

Attendu que lorsque le locataire ayant demandé à bénéficier de ses droits à la retraite ou ayant été admis au bénéfice d'une pension d'invalidité attribuée par le régime d'assurance invalidité-décès des professions artisanales ou des professions industrielles et commerciales, a signifié à son propriétaire et aux créanciers inscrits sur le fonds de commerce son intention de céder son bail en précisant la nature des activités dont l'exercice est envisagé ainsi que le prix proposé, le bailleur a, dans un délai de deux mois, une priorité de rachat aux conditions fixées dans la signification. A défaut d'usage de ce droit par le bailleur, son accord est réputé acquis si, dans le même délai de deux mois, il n'a pas saisi le tribunal de grande instance. La nature des activités dont l'exercice est envisagé doit être compatible avec la destination, les caractères et la situation de l'immeuble. Les dispositions du présent article sont applicables à l'associé unique d'une entreprise unipersonnelle à responsabilité limitée, ou au gérant majoritaire depuis au moins deux ans d'une société à responsabilité limitée, lorsque celle-ci est titulaire du bail ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Chambéry, 21 juin 2011), que par acte du 18 novembre 1992, Mme A... a donné à bail en renouvellement à M. Y... des locaux à usage commercial ; que le bail a de nouveau été renouvelé le 27 septembre 2001 et que M. Y... est décédé le 26 septembre 2002 laissant pour lui succéder son épouse Mme X..., usufruitière du tout, et ses trois enfants, Anne, Jean-Marie et Frédéric Y... (les consorts Y...), nus-propriétaires indivis pour un tiers chacun ; que Mme Y..., immatriculée depuis le 7 avril 2003, a notifié le 13 janvier 2009 à Mme A... une cession déspécialisation pour cause de retraite visant l'article L. 145-51 du code de commerce ; que par acte du 11 mars 2009, Mme A... a fait connaître son intention de racheter le fonds ; que les actes n'ont pas été signés et que Mme A... a assigné Mme Y... et les consorts Y... en nullité de l'acte du 13 janvier 2009 ;

Attendu que pour accueillir cette demande, l'arrêt retient que le texte dérogatoire de l'article L. 145-51 du code de commerce, permettant une déspécialisation, ne peut être étendu à d'autres situations ou personnes que celles expressément visées, que Mme Y... n'est pas locataire mais seulement usufruitière du droit au bail, et que la circonstance qu'elle ait pu demander le bénéfice de ses droits à la retraite est insuffisante pour lui permettre de se prévaloir des dispositions de cet article, peu important qu'elle ait été mandatée par les nus-propriétaires indivis qui ne satisfont pas non plus aux conditions posées par le texte ;

Qu'en statuant ainsi, alors que l'article L. 145-51 du code de commerce bénéficie à l'usufruitier du droit au bail, immatriculé au registre du commerce et des sociétés pour le fonds qu'il exploite dans les lieux loués, s'il justifie de l'accord des nus-propriétaires pour la cession du bail, la cour d'appel a violé le texte précité

L'ENTRETIEN LA DEVANTURE, LES ENSEIGNES ET PRE-ENSEIGNES

L'ENTRETIEN DES LOCAUX COMMERCIAUX

LA RESPONSABILITÉ SE TRANSMET DE LOCATAIRE A LOCATAIRE APRÈS CESSION DU BAIL OU DU FONDS DE COMMERCE VIS A VIS DU BAILLEUR

COUR DE CASSATION chambre civile 3 arrêt du 30 septembre 2015 pourvoi N° 14-21237 REJET

Mais attendu qu'ayant relevé qu'aux termes de l'acte de cession du fonds de commerce, la société First Cale avait accepté de prendre le fonds avec tous ses éléments corporels et incorporels en dépendant dans l'état où il se trouvait sans recours contre le cédant pour quelque cause que ce soit, que la dégradation du plancher était la résultante d'une fuite ancienne sous évier imputable à l'un des locataires précédents et exactement retenu que les cessions successives d'un bail commercial opérant transmission des obligations en découlant au dernier titulaire du contrat, celui-ci devenait débiteur envers son bailleur de la réparation des dégradations commises par ses prédécesseurs et que le syndicat de copropriétaires, tiers au contrat, pouvait invoquer sur le fondement de la responsabilité délictuelle, le manquement contractuel de la société First Cale, tenue à réparation envers son bailleur, dès lors que ce manquement lui avait causé un dommage, la cour d'appel a pu en déduire, même en l'absence de clause particulière, que la société First Cale devait être condamnée à réparer le désordre atteignant le plancher

Mais attendu qu'ayant relevé qu'il ressortait du rapport d'expertise que le pourrissement du plancher était la conséquence d'une fuite ancienne provenant de l'évier du bar qui est un équipement privatif, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante, a pu en déduire que la responsabilité du syndicat des copropriétaires, qui suppose qu'une partie commune soit à l'origine du dommage, ne pouvait être engagée sur le fondement de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé

COUR DE CASSATION chambre civile 3 arrêt du 8 octobre 2015 pourvoi N° 14-13179 cassation

Vu l'article 1134 du code civil, ensemble l'article L. 145-41 du code de commerce ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Versailles le 7 janvier 2014), que le 30 avril 2008, la société Sab, locataire de divers locaux commerciaux appartenant à M. John X... III et la SCI Thorez, a cédé à la société Bab son fonds de commerce de bar-restaurant ; que, postérieurement à la cession, les bailleurs ont délivré à la société Bab un commandement d'avoir à remettre les lieux dans leur état d'origine en ré-affectant à l'habitation deux pièces et en restituant la jouissance d'une mansarde, puis un commandement d'avoir à remettre en état la devanture du local ; que, reconventionnellement à l'opposition à ces commandements formée par la société locataire, les bailleurs ont demandé que la clause résolutoire visée dans ces commandements restés infructueux leur soit déclarée acquise ;

Attendu que, pour rejeter cette demande, l'arrêt retient, par motifs propres et adoptés, que le cessionnaire du bail ne saurait être tenu des fautes et manquements aux clauses et conditions du bail dont il n'est pas l'auteur et que, la transformation des deux chambres en cuisine, réserve et wc avec démolition de la cloison séparative et reconstruction de nouvelles cloisons visée par le commandement du 11 juillet 2008 n'étant pas imputable à la société Bab, ce motif ne peut être retenu pour la mise en jeu de la clause résolutoire et encore qu'aux termes du bail initial tel que rapporté dans l'acte de cession du 30 avril 2008, que l'entretien et les réparations des devantures et fermetures sont à la charge du preneur et que les bailleurs ne démontrent pas que les travaux portant sur la devanture du local visés par le commandement du 20 février 2009 l'ont été en violation du règlement de copropriété de l'immeuble ;

Qu'en statuant ainsi, sans rechercher, comme il le lui était demandé, si, à la suite des commandements qui lui avaient été délivrés, il n'incombait pas à la société Bab de mettre un terme à la persistance des manquements contractuels visés par le premier commandement et si la régularité d'une modification de la devanture des lieux loués visée au second commandement n'était pas, selon le bail, conditionnée à une autorisation des bailleurs, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision au regard des textes susvisés

L'ENTRETIEN DE LA DEVANTURE

Le Code de l'Environnement exige l'entretien des enseignes et de la devanture des surfaces commerciales. Cette exigence est aussi de l'intérêt du locataire commercial puisqu'une l'état général d'une façade peut rassurer ou inquiéter le client.

Article L 581-3 du Code de l'Environnement

Au sens du présent chapitre :

1° Constitue une publicité, à l'exclusion des enseignes et des préenseignes, toute inscription, forme ou image, destinée à informer le public ou à attirer son attention, les dispositifs dont le principal objet est de recevoir lesdites inscriptions, formes ou images étant assimilées à des publicités

2° Constitue une enseigne toute inscription, forme ou image apposée sur un immeuble et relative à une activité qui s'y exerce

3° Constitue une préenseigne toute inscription, forme ou image indiquant la proximité d'un immeuble où s'exerce une activité déterminée.

LES ENSEIGNES

Article R 581-58 du Code de l'Environnement

Une enseigne doit être constituée par des matériaux durables.

Elle doit être maintenue en bon état de propreté, d'entretien et, le cas échéant, de fonctionnement, par la personne exerçant l'activité qu'elle signale.

Elle est supprimée par la personne qui exerçait l'activité signalée et les lieux sont remis en état dans les trois mois de la cessation de cette activité, sauf lorsqu'elle présente un intérêt historique, artistique ou pittoresque.

Article R581-59 du Code de l'Environnement

Une enseigne lumineuse est une enseigne à la réalisation de laquelle participe une source lumineuse spécialement prévue à cet effet.

Les enseignes lumineuses satisfont à des normes techniques fixées par arrêté ministériel, portant notamment sur les seuils maximaux de luminance, exprimés en candelas par mètre carré et l'efficacité lumineuse des sources utilisées, exprimée en lumens par watt.

Les enseignes lumineuses sont éteintes entre 1 heure et 6 heures, lorsque l'activité signalée a cessé.

Lorsqu'une activité cesse ou commence entre minuit et 7 heures du matin, les enseignes sont éteintes au plus tard une heure après la cessation d'activité de l'établissement et peuvent être allumées une heure avant la reprise de cette activité.

Il peut être dérogé à cette obligation d'extinction lors d'événements exceptionnels définis par arrêté municipal ou préfectoral.

Les enseignes clignotantes sont interdites, à l'exception des enseignes de pharmacie ou de tout autre service d'urgence.

Article R581-60 du Code de l'Environnement

Les enseignes apposées à plat sur un mur ou parallèlement à un mur ne doivent pas dépasser les limites de ce mur ni constituer par rapport à lui une saillie de plus de 0,25 mètre.

Des enseignes peuvent être installées sur un auvent ou une marquise si leur hauteur ne dépasse pas un mètre, devant un balconnet ou une baie si elles ne s'élèvent pas au-dessus du garde-corps ou de la barre d'appui du balconnet ou de la baie, enfin, sur le garde-corps d'un balcon si elles ne dépassent pas les limites de ce garde-corps et si elles ne constituent pas une saillie de plus de 0,25 mètre par rapport à lui.

Article R581-61 du Code de l'Environnement

Les enseignes perpendiculaires au mur qui les supporte ne doivent pas dépasser la limite supérieure de ce mur.

Elles ne doivent pas constituer, par rapport au mur, une saillie supérieure au dixième de la distance séparant les deux alignements de la voie publique, sauf si des règlements de voirie plus restrictifs en disposent autrement. Dans tous les cas, cette saillie ne peut excéder deux mètres.

Ces enseignes ne peuvent pas être apposées devant une fenêtre ou un balcon.

Article R581-62 du Code de l'Environnement

Des enseignes peuvent être installées sur des toitures ou sur des terrasses en tenant lieu dans les conditions fixées par le présent article.

Lorsque les activités qu'elles signalent sont exercées dans la moitié ou moins de la moitié du bâtiment qui les supporte, leur installation est régie par les prescriptions applicables, dans les lieux considérés, aux dispositifs publicitaires sur toiture ou sur terrasse en tenant lieu.

Lorsque les activités qu'elles signalent sont exercées dans plus de la moitié du bâtiment qui les supporte, ces enseignes doivent être réalisées au moyen de lettres ou de signes découpés dissimulant leur fixation et sans panneaux de fond autres que ceux nécessaires à la dissimulation des supports de base. Ces panneaux ne peuvent pas dépasser 0,50 mètre de haut.

Dans le cas prévu à l'alinéa précédent, la hauteur des enseignes ne peut excéder 3 mètres lorsque la hauteur de la façade qui les supporte est inférieure ou égale à 15 mètres ni le cinquième de la hauteur de la façade, dans la limite de 6 mètres, lorsque cette hauteur est supérieure à 15 mètres.

La surface cumulée des enseignes sur toiture d'un même établissement ne peut excéder 60 mètres carrés, à l'exception de certains établissements ou catégories d'établissements culturels dont la liste est fixée par arrêté du ministre chargé de la culture.

Article R581-63 du Code de l'Environnement

Les enseignes apposées sur une façade commerciale d'un établissement ne peuvent avoir une surface cumulée excédant 15 % de la surface de cette façade.

Toutefois, cette surface peut être portée à 25 % lorsque la façade commerciale de l'établissement est inférieure à 50 mètres carrés.

Les baies commerciales sont comprises dans le calcul de la surface de référence. Les publicités qui sont apposées dans les baies commerciales ainsi que les auvents et les marquises ne sont pas décomptées dans le calcul de la surface autorisée.

Le présent article ne s'applique pas aux activités culturelles et aux établissements ou catégories d'établissements culturels dont la liste est fixée par arrêté du ministre chargé de la culture.

Article R581-64 du Code de l'Environnement

Les enseignes de plus de 1 mètre carré, scellées au sol ou installées directement sur le sol, ne peuvent être placées à moins de 10 mètres d'une baie d'un immeuble situé sur un fonds voisin lorsqu'elles se trouvent en avant du plan du mur contenant cette baie.

Ces enseignes ne doivent pas être implantées à une distance inférieure à la moitié de leur hauteur au-dessus du niveau du sol d'une limite séparative de propriété. Elles peuvent cependant être accolées dos à dos si elles signalent des activités s'exerçant sur deux fonds voisins et si elles sont de mêmes dimensions.

Les enseignes de plus de 1 mètre carré scellées au sol ou installées directement sur le sol sont limitées en nombre à un dispositif placé le long de chacune des voies ouvertes à la circulation publique bordant l'immeuble où est exercée l'activité signalée.

Article R581-65 du Code de l'Environnement

I. - La surface unitaire maximale des enseignes mentionnées à l'article R. 581-64 est de 6 mètres carrés.

Elle est portée à 12 mètres carrés dans les agglomérations de plus de 10 000 habitants.

II. - Ces enseignes ne peuvent dépasser :

1° 6,50 mètres de haut lorsqu'elles ont 1 mètre ou plus de large ;

2° 8 mètres de haut lorsqu'elles ont moins de 1 mètre de large.

LES PRE-ENSEIGNES

Article R581-66 du Code de L'Environnment

Les préenseignes mentionnées au dernier alinéa de l'article L. 581-19 et au III de l'article L. 581-20 peuvent être, en dehors des agglomérations et dans les agglomérations de moins de 10 000 habitants ne faisant pas partie d'un ensemble multicommunal de plus de 100 000 habitants, scellées au sol ou installées directement sur le sol.

Leurs dimensions ne doivent pas excéder 1 mètre en hauteur et 1,50 mètre en largeur.

Elles ne peuvent pas être implantées à plus de 5 kilomètres de l'entrée de l'agglomération ou du lieu où est exercée l'activité qu'elles signalent. Toutefois, cette distance est portée à 10 kilomètres pour les monuments historiques, classés ou inscrits, ouverts à la visite.

Article R581-67 du Code de l'Environnement

Il ne peut y avoir plus de quatre préenseignes par monument, lorsque ces préenseignes signalent des monuments historiques, classés ou inscrits, ouverts à la visite. Deux de ces préenseignes lorsqu'elles indiquent la proximité d'un monument historique, classé ou inscrit, ouvert à la visite, peuvent être installées à moins de cent mètres ou dans la zone de protection de ce monument.

Il ne peut y avoir plus de quatre préenseignes par établissement lorsque ces préenseignes signalent des activités particulièrement utiles pour les personnes en déplacement.

Il ne peut y avoir plus de deux préenseignes par établissement lorsque ces préenseignes signalent des activités soit liées à des services publics ou d'urgence, soit s'exerçant en retrait de la voie publique, soit en relation avec la fabrication ou la vente de produits du terroir par des entreprises locales.

Une de ces préenseignes, lorsqu'elles signalent des activités liées à des services d'urgence ou s'exerçant en retrait de la voie publique, peut être installée, en agglomération, dans les lieux mentionnés aux articles L. 581-4 et L. 581-8 lorsque ces activités y sont situées.

LA TAXE SUR LES ENSEIGNES, PRE -ENSEIGNES ET PUBLICITES EXTERIEURES

Décision n° 2013-351 QPC du 25 octobre 2013

Société Boulanger [Taxe locale sur la publicité extérieure II]

Le Conseil constitutionnel a été saisi le 3 septembre 2013 par la Cour de cassation d'une question prioritaire de constitutionnalité posée par la société Boulanger. Cette question était relative à la conformité aux droits et libertés que la Constitution garantit des articles L. 2333-6 à L. 2333-14 ainsi que des paragraphes A et D de l'article L. 2333-16 du code général des collectivités territoriales, dans leur rédaction issue de l'article 171 de la loi n° 2008-776 du 4 août 2008 de modernisation de l'économie.

Ces dispositions sont relatives à la taxe locale sur la publicité extérieure. Le Conseil constitutionnel a fait droit à l'un des griefs des requérants et jugé qu'en omettant de déterminer les modalités de recouvrement de la taxe locale sur la publicité extérieure, le législateur a méconnu l'étendue de la compétence qu'il tient de l'article 34 de la Constitution. En conséquence il a déclaré contraires à la Constitution les dispositions des articles L. 2333-6 à L. 2333-14 ainsi que celles des paragraphes A et D de l'article L. 2333-16 du code général des collectivités territoriales, dans leur rédaction issue de l'article 171 de la loi du 4 août 2008.Cette déclaration d'inconstitutionnalité prend effet à compter de la publication de la présente décision. Elle ne peut être invoquée qu'à l'encontre des impositions contestées avant cette date.

LE CONSEIL CONSTITUTIONNEL,

Vu la Constitution ;

Vu l'ordonnance n° 58-1067 du 7 novembre 1958 modifiée portant loi organique sur le Conseil constitutionnel ;

Vu la loi n° 2008-776 du 4 août 2008 de modernisation de l'économie ;

Vu la loi n° 2011-1978 du 28 décembre 2011 de finances rectificative pour 2011 ;

Vu le code général des collectivités territoriales ;

Vu le règlement du 4 février 2010 sur la procédure suivie devant le Conseil constitutionnel pour les questions prioritaires de constitutionnalité ;

Vu les observations en intervention produites pour la commune de Beynost par la SCP Jakubowicz, Mallet-Guy et associés, avocat au barreau de Lyon, enregistrées les 17 et 24 septembre 2013 ;

Vu les observations en intervention produites pour les sociétés La Halle SA, Galeries Lafayette Haussmann SAS et Aubert France SA par le CMS Bureau Francis Lefebvre, avocat au barreau des Hauts-de-Seine, enregistrées le 23 septembre 2013 ;

Vu les observations produites pour la commune d'Orgeval, partie en défense, par la SCP FEDARC, avocat au barreau du Val d'Oise, enregistrées le 24 septembre 2013 ;

Vu les observations produites pour la société requérante par la SCP Piwnica et Molinié, avocat au Conseil d'État et à la Cour de cassation, et la SELARL Cornet Vincent Segurel, avocat au barreau de Lille, enregistrées les 25 septembre et 10 octobre 2013 ;

Vu les observations produites par le Premier ministre, enregistrées les 25 septembre et 10 octobre 2013 ;

Vu les pièces produites et jointes au dossier ;

Me Emmanuel Piwnica, avocat au Conseil d'État et à la Cour de cassation, et Me Thomas Deschryver, avocat au barreau de Lille, pour la société requérante, Me Éric Azoulay, avocat au barreau du Val d'Oise, pour la commune d'Orgeval, partie en défense, Me Luc-Marie Augagneur, avocat au barreau de Lyon, pour la commune de Beynost, partie intervenante, Me Stéphane Austry, avocat au barreau des Hauts-de-Seine, pour les sociétés La Halle SA, Galeries Lafayette Haussmann SAS et Aubert France SA, parties intervenantes, et M. Xavier Pottier, désigné par le Premier ministre, ayant été entendus à l'audience publique du 15 octobre 2013 ;
Le rapporteur ayant été entendu ;

1. Considérant qu'aux termes de l'article L. 2333-6 du code général des collectivités territoriales dans sa rédaction issue de l'article 171 de la loi du 4 août 2008 susvisée : « Les communes peuvent, par délibération de leur conseil municipal, prise avant le 1er juillet de l'année précédant celle de l'imposition, instaurer une taxe locale sur la publicité extérieure frappant les dispositifs publicitaires dans les limites de leur territoire, dans les conditions déterminées par la présente section.
« Une commune membre d'un établissement public de coopération intercommunale à fiscalité propre compétent en matière de voirie ou comptant sur son territoire une ou plusieurs zones d'aménagement concerté d'intérêt communautaire ou zones d'activités économiques d'intérêt communautaire peut décider de transférer le produit de la taxe à cet établissement public de coopération intercommunale. Ce transfert se fait par délibérations concordantes de son conseil municipal et de l'organe délibérant de l'établissement public de coopération intercommunale, avant le 1er juillet de l'année précédant celle de l'imposition. L'établissement public de coopération intercommunale se substitue alors à la commune membre pour l'ensemble des délibérations prévues par la présente section sur le périmètre de la voirie d'intérêt communautaire et des zones concernées.
« La commune ou l'établissement public de coopération intercommunale percevant la taxe sur un dispositif publicitaire ou une préenseigne ne peut également percevoir, au titre de ce dispositif, un droit de voirie.
« Les modalités de mise en oeuvre de la présente section sont précisées, en tant que de besoin, par un décret en Conseil d'État » ;

2. Considérant qu'aux termes de l'article L. 2333-7 du même code dans sa rédaction issue de l'article 171 de la loi du 4 août 2008 susvisée : « Cette taxe frappe les dispositifs fixes suivants, visibles de toute voie ouverte à la circulation publique, au sens du chapitre Ier du titre VIII du livre V du code de l'environnement :
« - les dispositifs publicitaires ;
« - les enseignes ;
« - les préenseignes, y compris celles visées par les deuxième et troisième alinéas de l'article L. 581-19 du code de l'environnement.
« Elle est assise sur la superficie exploitée, hors encadrement, du dispositif.
« Sont exonérés :
« - les dispositifs exclusivement dédiés à l'affichage de publicités à visée non commerciale ou concernant des spectacles ;
« - sauf délibération contraire de l'organe délibérant de la commune ou de l'établissement public de coopération intercommunale, les enseignes, si la somme de leurs superficies est égale au plus à 7 mètres carrés » ;

3. Considérant qu'aux termes de l'article L. 2333-8 du même code dans sa rédaction issue de l'article 171 de la loi du 4 août 2008 susvisée : « Les communes et les établissements publics de coopération intercommunale peuvent, par délibération prise avant le 1er juillet de l'année précédant celle de l'imposition et portant sur une ou plusieurs de ces catégories, exonérer ou faire bénéficier d'une réfaction de 50 % :
« - les enseignes, autres que celles scellées au sol, si la somme de leurs superficies est égale au plus à 12 mètres carrés ;
« - les préenseignes de plus de 1,5 mètre carré ;
« - les préenseignes de moins de 1,5 mètre carré ;
« - les dispositifs dépendant des concessions municipales d'affichage ;
« - les dispositifs apposés sur des éléments de mobilier urbain.
« Les enseignes dont la somme des superficies est supérieure à 12 mètres carrés et égale au plus à 20 mètres carrés peuvent faire l'objet d'une réfaction de 50 %.
« Dans le cas des dispositifs apposés sur des éléments de mobilier urbain ou dépendant des concessions municipales d'affichage, l'instauration ou la suppression de l'exonération ou de la réfaction s'applique aux seuls contrats ou conventions dont l'appel d'offres ou la mise en concurrence a été lancé postérieurement à la délibération relative à cette instauration ou à cette suppression » ;

4. Considérant qu'aux termes de l'article L. 2333-9 du même code dans sa rédaction issue de l'article 171 de la loi du 4 août 2008 susvisée : « A. - Sous réserve des dispositions de l'article L. 2333-10, les tarifs maximaux visés au B sont applicables.
« B. - Sous réserve des dispositions des articles L. 2333-12 et L. 2333-16, ces tarifs maximaux sont, à compter du 1er janvier 2009, par mètre carré et par an :
« 1° Pour les dispositifs publicitaires et les préenseignes dont l'affichage se fait au moyen d'un procédé non numérique, de 15 € dans les communes de moins de 50 000 habitants, 20 € dans les communes dont la population est comprise entre 50 000 habitants et moins de 200 000 habitants et 30 € dans les communes de 200 000 habitants et plus ;
« 2° Pour les dispositifs publicitaires et les préenseignes dont l'affichage se fait au moyen d'un procédé numérique, de trois fois le tarif prévu au 1°, le cas échéant majoré ou minoré selon les articles L. 2333-10 et L. 2333-16.
« Pour les établissements publics de coopération intercommunale percevant la taxe en application du deuxième alinéa de l'article L. 2333-6, le tarif prévu au 1° est de 15 € dans ceux de moins de 50 000 habitants, 20 € dans ceux dont la population est comprise entre 50 000 habitants et moins de 200 000 habitants et 30 € dans ceux de 200 000 habitants et plus.
« Ces tarifs maximaux sont doublés pour la superficie des supports excédant 50 mètres carrés.
« Pour les enseignes, le tarif maximal est égal à celui prévu pour les dispositifs publicitaires et les préenseignes dont l'affichage se fait au moyen d'un procédé non numérique, le cas échéant majoré selon l'article L. 2333-10, lorsque la superficie est égale au plus à 12 mètres carrés. Ce tarif maximal est multiplié par deux lorsque la superficie est comprise entre 12 et 50 mètres carrés, et par quatre lorsque la superficie excède 50 mètres carrés. Pour l'application du présent alinéa, la superficie prise en compte est la somme des superficies des enseignes.
« C. - La taxation se fait par face.
« Lorsqu'un dispositif dont l'affichage se fait au moyen d'un procédé non numérique est susceptible de montrer plusieurs affiches de façon successive, ces tarifs sont multipliés par le nombre d'affiches effectivement contenues dans le dispositif » ;

5. Considérant qu'aux termes de l'article L. 2333-10 du même code dans sa rédaction issue de l'article 171 de la loi du 4 août 2008 susvisée : « La commune ou l'établissement public de coopération intercommunale peut, par une délibération prise avant le 1er juillet de l'année précédant celle de l'imposition :
« - fixer tout ou partie des tarifs prévus par l'article L. 2333-9 à des niveaux inférieurs aux tarifs maximaux ;
« - dans le cas des communes de moins de 50 000 habitants appartenant à un établissement public de coopération intercommunale de 50 000 habitants et plus, fixer le tarif prévu par le 1° du B de l'article L. 2333-9 à un niveau inférieur ou égal à 20 € par mètre carré ;
« - dans le cas des communes de 50 000 habitants et plus appartenant à un établissement public de coopération intercommunale de 200 000 habitants et plus, fixer le tarif prévu par le 1° du B de l'article L. 2333-9 à un niveau inférieur ou égal à 30 € par mètre carré » ;

6. Considérant qu'aux termes de l'article L. 2333-11 du même code dans sa rédaction issue de l'article 171 de la loi du 4 août 2008 susvisée : « À l'expiration de la période transitoire prévue par le C de l'article L. 2333-16, l'augmentation de la tarification par mètre carré d'un dispositif est limitée à 5 € par rapport à l'année précédente » ;

7. Considérant qu'aux termes de l'article L. 2333-12 du même code dans sa rédaction issue de l'article 171 de la loi du 4 août 2008 susvisée : « À l'expiration de la période transitoire prévue par le C de l'article L. 2333-16, les tarifs maximaux et les tarifs appliqués sont relevés, chaque année, dans une proportion égale au taux de croissance de l'indice des prix à la consommation hors tabac de la pénultième année. Toutefois, lorsque les tarifs ainsi obtenus sont des nombres avec deux chiffres après la virgule, ils sont arrondis pour le recouvrement au dixième d'euro, les fractions d'euro inférieures à 0,05 € étant négligées et celles égales ou supérieures à 0, 05 € étant comptées pour 0,1 € » ;

8. Considérant qu'aux termes de l'article L. 2333-13 du même code dans sa rédaction issue de l'article 171 de la loi du 4 août 2008 susvisée : « La taxe est acquittée par l'exploitant du dispositif ou, à défaut, par le propriétaire ou, à défaut, par celui dans l'intérêt duquel le dispositif a été réalisé.
« Lorsque le dispositif est créé après le 1er janvier, la taxe est due à compter du premier jour du mois suivant celui de la création du dispositif. Lorsque le dispositif est supprimé en cours d'année, la taxe n'est pas due pour les mois restant à courir à compter de la suppression du dispositif » ;

9. Considérant qu'aux termes de l'article L. 2333-14 du même code dans sa rédaction issue de l'article 171 de la loi du 4 août 2008 susvisée : « La taxe est payable sur la base d'une déclaration annuelle à la commune ou à l'établissement public de coopération intercommunale, effectuée avant le 1er mars de l'année d'imposition pour les dispositifs existant au 1er janvier, et dans les deux mois à compter de leur installation ou de leur suppression.
« Le recouvrement de la taxe est opéré par les soins de l'administration de la commune ou de l'établissement public de coopération intercommunale percevant la taxe, à compter du 1er septembre de l'année d'imposition.
« Le recouvrement peut être poursuivi solidairement contre les personnes visées au premier alinéa de l'article L. 2333-13 » ;

10. Considérant qu'aux termes du paragraphe A de l'article L. 2333-16 du même code dans sa rédaction issue de l'article 171 de la loi du 4 août 2008 susvisée : « Pour les communes percevant en 2008 la taxe prévue par l'article L. 2333-6 ou celle prévue par l'article L. 2333-21, dans leur rédaction antérieure au 1er janvier 2009, cette taxe est remplacée, à compter du 1er janvier 2009, par celle prévue par l'article L. 2333-6 » ;

11. Considérant qu'aux termes du paragraphe D du même article : « Les dispositifs publicitaires apposés sur des éléments de mobilier urbain et mis à la disposition d'une collectivité territoriale avant le 1er janvier 2009, ou dans le cadre d'un appel d'offres lancé avant le 1er octobre 2008, ainsi que les dispositifs dépendant, au 1er janvier 2009, d'une concession municipale d'affichage, sont soumis aux dispositions suivantes :
« - les dispositifs soumis en 2008 à la taxe sur la publicité extérieure frappant les affiches, réclames et enseignes lumineuses, prévue par l'article L. 2333-6 dans sa rédaction antérieure au 1er janvier 2009, sont imposés au même tarif que celui appliqué en 2008 et, le cas échéant, aux mêmes droits de voirie, jusqu'à l'échéance du contrat ou de la convention ;
« - les autres dispositifs ne sont pas imposés, jusqu'à l'échéance du contrat ou de la convention » ;

12. Considérant que, selon la société requérante, en ne précisant pas les modalités de recouvrement de la taxe locale sur la publicité extérieure, les dispositions contestées portent atteinte à l'article 34 de la Constitution et à l'article 16 de la Déclaration des droits de l'homme et du citoyen de 1789 ; qu'en outre, elle soutient que ces dispositions méconnaissent le principe d'égalité devant les charges publiques, la liberté d'entreprendre, la liberté de communication ainsi que l'objectif d'accessibilité et d'intelligibilité de la loi ;

13. Considérant qu'aux termes du premier alinéa de l'article 61-1 de la Constitution : « Lorsque, à l'occasion d'une instance en cours devant une juridiction, il est soutenu qu'une disposition législative porte atteinte aux droits et libertés que la Constitution garantit, le Conseil constitutionnel peut être saisi de cette question sur renvoi du Conseil d'État ou de la Cour de cassation qui se prononce dans un délai déterminé » ; que la méconnaissance par le législateur de sa propre compétence ne peut être invoquée à l'appui d'une question prioritaire de constitutionnalité que dans le cas où cette méconnaissance affecte par elle-même un droit ou une liberté que la Constitution garantit ;

14. Considérant qu'aux termes de l'article 34 de la Constitution : « La loi fixe les règles concernant... l'assiette, le taux et les modalités de recouvrement des impositions de toutes natures... » ; qu'il s'ensuit que, lorsqu'il définit une imposition, le législateur doit déterminer ses modalités de recouvrement, lesquelles comprennent les règles régissant le contrôle, le recouvrement, le contentieux, les garanties et les sanctions applicables à cette imposition ; que s'il peut, lorsqu'il s'agit d'une imposition perçue au profit d'une collectivité territoriale, confier à cette dernière la tâche d'assurer ce recouvrement, il doit avec une précision suffisante déterminer les règles relatives à ce recouvrement ;

15. Considérant que l'absence de détermination des modalités de recouvrement d'une imposition affecte le droit à un recours effectif garanti par l'article 16 de la Déclaration de 1789 ;

16. Considérant que, selon l'article L. 2333-14 du code général des collectivités territoriales, dans sa rédaction issue de l'article 171 de la loi du 4 août 2008 susvisée, la taxe locale sur la publicité extérieure est payable sur la base d'une déclaration annuelle à la commune ou à l'établissement public de coopération intercommunale, effectuée avant le 1er mars de l'année d'imposition pour les dispositifs existant au 1er janvier, ou dans les deux mois à compter de leur installation ou de leur suppression ; que le deuxième alinéa de cet article se borne à prévoir que « le recouvrement de la taxe est opéré par les soins de l'administration de la commune ou de l'établissement public de coopération intercommunale percevant la taxe, à compter du 1er septembre de l'année d'imposition » ; qu'en omettant de déterminer les modalités de recouvrement de la taxe locale sur la publicité extérieure, le législateur a méconnu l'étendue de la compétence qu'il tient de l'article 34 de la Constitution ; que, par suite, sans qu'il soit besoin d'examiner les autres griefs, les dispositions des articles L. 2333-6 à L. 2333-14 ainsi que celles des paragraphes A et D de l'article L. 2333-16 du code général des collectivités territoriales, dans leur rédaction issue de l'article 171 de la loi du 4 août 2008 susvisée, doivent être déclarées contraires à la Constitution ;

17. Considérant qu'aux termes du deuxième alinéa de l'article 62 de la Constitution : « Une disposition déclarée inconstitutionnelle sur le fondement de l'article 61-1 est abrogée à compter de la publication de la décision du Conseil constitutionnel ou d'une date ultérieure fixée par cette décision. Le Conseil constitutionnel détermine les conditions et limites dans lesquelles les effets que la disposition a produits sont susceptibles d'être remis en cause » ; que, si, en principe, la déclaration d'inconstitutionnalité doit bénéficier à l'auteur de la question prioritaire de constitutionnalité et la disposition déclarée contraire à la Constitution ne peut être appliquée dans les instances en cours à la date de la publication de la décision du Conseil constitutionnel, les dispositions de l'article 62 de la Constitution réservent à ce dernier le pouvoir tant de fixer la date de l'abrogation et reporter dans le temps ses effets que de prévoir la remise en cause des effets que la disposition a produits avant l'intervention de cette déclaration ;

18. Considérant que les dispositions déclarées contraires à la Constitution le sont dans leur rédaction antérieure à leur modification par l'article 75 de la loi du 28 décembre 2011 de finances rectificative pour 2011 susvisée ; que la déclaration d'inconstitutionnalité, qui prend effet à compter de la publication de la présente décision, ne peut être invoquée qu'à l'encontre des impositions contestées avant cette date,

D É C I D E :

Article 1er.- Les articles L. 2333-6 à L. 2333-14 ainsi que les paragraphes A et D de l'article L. 2333-16 du code général des collectivités territoriales, dans leur rédaction issue de l'article 171 de la loi n° 2008-776 du 4 août 2008 de modernisation de l'économie, sont contraires à la Constitution.

Article 2.- La déclaration d'inconstitutionnalité de l'article 1er prend effet à compter de la publication de la présente décision dans les conditions prévues au considérant 18.

Article 3.- La présente décision sera publiée au Journal officiel de la République française et notifiée dans les conditions prévues à l'article 23-11 de l'ordonnance du 7 novembre 1958 susvisée.

Délibéré par le Conseil constitutionnel dans sa séance du 24 octobre 2013, où siégeaient : M. Jean-Louis DEBRÉ, Président, M. Jacques BARROT, Mmes Claire BAZY MALAURIE, Nicole BELLOUBET, MM. Guy CANIVET, Michel CHARASSE, Renaud DENOIX de SAINT MARC et Mme Nicole MAESTRACCI.

Article L 2333-6 du Code Général des collectivités territoriales

Les communes peuvent, par délibération de leur conseil municipal, prise avant le 1er juillet de l'année précédant celle de l'imposition, instaurer une taxe locale sur la publicité extérieure frappant les supports publicitaires dans les limites de leur territoire, dans les conditions déterminées par la présente section.

Un établissement de coopération intercommunale à fiscalité propre compétent en matière de voirie, de zone d'aménagement concerté ou de zone d'activités économiques d'intérêt communautaire peut décider d'instituer, en lieu et place de tout ou partie de ses communes membres, la taxe locale sur la publicité extérieure, avant le 1er juillet de l'année précédant celle de l'imposition. Cette décision est prise après délibérations concordantes de l'organe délibérant de l'établissement public de coopération intercommunale compétent et des conseils municipaux des communes membres se prononçant dans les conditions de majorité requises pour la création de l'établissement public de coopération intercommunale et définies au II de l'article L. 5211-5 et après chaque renouvellement de l'organe délibérant de l'établissement public de coopération intercommunale. L'établissement public de coopération intercommunale se substitue alors aux communes membres pour l'ensemble des délibérations prévues par la présente section.

Sauf délibérations concordantes de l'organe délibérant de l'établissement public de coopération intercommunale et des conseils municipaux des communes membres prises dans les conditions prévues au deuxième alinéa, les transferts de taxe locale sur la publicité extérieure réalisés sur tout ou partie du territoire d'une commune antérieurement au 1er janvier 2012 continuent de s'appliquer.

La commune ou l'établissement public de coopération intercommunale percevant la taxe sur un support publicitaire ou une préenseigne ne peut également percevoir, au titre de ce support, un droit de voirie ou de redevance d'occupation du domaine public.

Les modalités de mise en œuvre de la présente section sont précisées, en tant que de besoin, par un décret en Conseil d'Etat.

Article L 2333-7 du Code Général des collectivités territoriales

Cette taxe frappe les supports publicitaires fixes suivants définis à l'article L. 581-3 du code de l'environnement, visibles de toute voie ouverte à la circulation publique, au sens de l'article R. 581-1 du même code, à l'exception de ceux situés à l'intérieur d'un local au sens de l'article L. 581-2 dudit code :

-les dispositifs publicitaires au sens du 1° de l'article L. 581-3 du code de l'environnement ;

-les enseignes ;

-les préenseignes, y compris celles visées par les deuxième et troisième alinéas de l'article L. 581-19 du code de l'environnement.

Elle est assise sur la superficie exploitée, hors encadrement, du support

Sont exonérés :

-les supports exclusivement dédiés à l'affichage de publicités à visée non commerciale ou concernant des spectacles

-les supports ou parties de supports prescrits par une disposition légale ou réglementaire ou imposés par une convention signée avec l'Etat

-les supports relatifs à la localisation de professions réglementées

-les supports exclusivement destinés à la signalisation directionnelle apposés sur un immeuble ou installés sur un terrain et relatifs à une activité qui s'y exerce ou à un service qui y est proposé

-les supports ou parties de supports dédiés aux horaires ou aux moyens de paiement de l'activité, ou à ses tarifs, dès lors, dans ce dernier cas, que la superficie cumulée des supports ou parties de supports concernés est inférieure ou égale à un mètre carré.

-sauf délibération contraire de l'organe délibérant de la commune ou de l'établissement public de coopération intercommunale, les enseignes apposées sur un immeuble ou installées sur un terrain, dépendances comprises, et relatives à une activité qui s'y exerce, si la somme de leurs superficies est inférieure ou égale à 7 mètres carrés.

Article L 2333-8 du Code Général des collectivités territoriales

Les communes et les établissements publics de coopération intercommunale peuvent, par délibération prise avant le 1er juillet de l'année précédant celle de l'imposition et portant sur une ou plusieurs de ces catégories, exonérer totalement ou faire bénéficier d'une réfaction de 50 % :

- les enseignes, autres que celles scellées au sol, si la somme de leurs superficies est inférieure ou égale à 12 mètres carrés

- les préenseignes supérieures à 1,5 mètre carré

- les préenseignes inférieures ou égales à 1,5 mètre carré

- les dispositifs publicitaires dépendant des concessions municipales d'affichage

- les dispositifs publicitaires apposés sur des éléments de mobilier urbain ou de kiosque à journaux

Les enseignes dont la somme des superficies est supérieure à 12 mètres carrés et inférieure ou égale à 20 mètres carrés peuvent faire l'objet d'une réfaction de 50%.

Dans le cas des dispositifs publicitaires apposés sur des éléments de mobilier urbain ou de kiosque à journaux ou dépendant des concessions municipales d'affichage, l'instauration ou la suppression de l'exonération ou de la réfaction s'applique aux seuls contrats ou conventions dont l'appel d'offres ou la mise en concurrence a été lancé postérieurement à la délibération relative à cette instauration ou à cette suppression.

LES AUTRES ARTICLES LEGISLATIFS SUR LES TAXES PUBLICITAIRES, ENSEIGNES ET PRE-ENSEIGNE

Article R 2333-10 du Code Général des collectivités territoriales

La taxe locale sur la publicité extérieure est liquidée par les soins de l'administration de la commune ou de l'établissement public de coopération intercommunale qui la perçoit, sur la base des déclarations mentionnées à 1'article L. 2333-14 souscrites auprès de la commune ou de l'établissement public de coopération intercommunale par l'exploitant du support publicitaire.

Article R 2333-11 du Code Général des collectivités territoriales

La commune ou l'établissement public de coopération intercommunale qui perçoit la taxe met à la disposition des exploitants de supports publicitaires un formulaire pour la déclaration des supports publicitaires énumérés à l'article L. 2333-7, conforme au modèle fixé par arrêté conjoint du ministre chargé des collectivités territoriales, du ministre chargé du budget et du ministre chargé du commerce.

Article R 2333-12 du Code Général des collectivités territoriales

Le recouvrement de la taxe locale sur la publicité extérieure est assuré par le comptable public compétent.

Article R 2333-13 du Code Général des collectivités territoriales

Les déclarations mentionnées à l'article L. 2333-14 sont contrôlées par les agents de la commune ou de l'établissement public de coopération intercommunale qui perçoit la taxe.

Article R 2333-14 du Code Général des collectivités territoriales

Si le maire ou le président de l'établissement public de coopération intercommunale constate une insuffisance, une inexactitude ou une omission dans les éléments déclarés servant de base au calcul de la taxe, il adresse au redevable, par lettre recommandée avec avis de réception, une mise en demeure de mettre en conformité sa déclaration dans un délai de trente jours. A cette fin, il adresse au redevable une proposition de rectification motivée de manière à lui permettre de formuler ses observations.
Cette proposition de rectification indique la nature, la localisation et la surface exploitée de chaque support publicitaire donnant lieu à rectification ainsi que les éléments de liquidation de la taxe à acquitter, en précisant le tarif applicable au support, les éventuelles réfactions ou exonérations applicables, et les conditions d'application de la règle de pro rata temporis.
Elle mentionne, sous peine de nullité, les droits résultant des rectifications, les voies et délais de recours ouverts au redevable ainsi que la faculté pour lui de se faire assister d'un conseil de son choix pour discuter la proposition ou pour y répondre.
Le redevable dispose d'un délai de trente jours à compter de la notification de la proposition de rectification pour produire ses observations ou faire connaître son acceptation. Le défaut de réponse du redevable dans le délai imparti vaut acceptation tacite de la proposition de rectification.
Lorsque le désaccord persiste sur la proposition de rectification, le maire ou le président de l'établissement public de coopération intercommunale fait connaître sa position définitive par une réponse dûment motivée et notifiée dans les quinze jours suivant la réception des observations du redevable. Elle mentionne, sous peine de nullité, les droits résultant des rectifications ainsi que les voies et délais de recours juridictionnels.
Au terme de la procédure ayant permis au redevable de présenter ses observations dans les délais mentionnés ci-dessus, le maire ou le président de l'établissement public de coopération intercommunale liquide le montant dû au regard des nouveaux éléments d'assiette arrêtés à l'issue de la procédure contradictoire et émet le titre de recettes exécutoire mentionnant les bases d'imposition retenues à l'encontre du redevable.

Article R 2333-15 du Code Général des collectivités territoriales

Si le maire ou le président de l'établissement public de coopération intercommunale constate le défaut de déclaration d'un support publicitaire dans les délais prescrits au premier alinéa de l'article L. 2333-14, il met en demeure l'exploitant de ce support par lettre recommandée avec avis de réception de souscrire une déclaration dans un délai de trente jours à compter de la notification de la mise en demeure.
Faute de déclaration dans le délai de trente jours suivant la notification de cette mise en demeure, le maire ou le président de l'établissement public de coopération intercommunale adresse à l'exploitant par lettre recommandée avec avis de réception un avis de taxation d'office dûment motivé, trente jours au moins avant la mise en recouvrement de l'imposition.
Cet avis indique la nature, la localisation et la surface exploitée de chaque support publicitaire donnant lieu à rectification ainsi que les éléments de liquidation de la taxe à acquitter, en précisant le tarif applicable au support, les éventuelles réfactions ou exonérations applicables, et les conditions d'application de la règle de pro rata temporis.
Il indique, sous peine de nullité, les droits résultant des rectifications, les voies et délais de recours ouverts à l'exploitant ainsi que la faculté pour lui de se faire assister d'un conseil de son choix pour présenter ses observations.
Dans le délai de trente jours suivant la notification de l'avis de taxation d'office, l'exploitant peut présenter ses observations auprès du maire ou du président de l'établissement public de coopération intercommunale. Le maire ou le président de l'établissement public de coopération intercommunale fait alors connaître sa position définitive par une réponse dûment motivée et notifiée dans les quinze jours suivant la réception des observations de l'exploitant. Cette réponse mentionne, sous peine de nullité, les droits résultant des rectifications ainsi que les voies et délais de recours juridictionnels.
Le maire ou le président de l'établissement public de coopération intercommunale liquide le montant dû au regard des éléments d'assiette arrêtés à l'issue de la procédure de taxation d'office et émet le titre de recettes exécutoire mentionnant les bases d'imposition retenues à l'encontre du redevable.

Article R 2333-16 du Code Général des collectivités territoriales

Sont punis des peines d'amende prévues pour les contraventions de la quatrième classe :
1° Le fait de ne pas avoir déclaré un support publicitaire ou de ne pas l'avoir déclaré dans les délais prévus à l'article L. 2333-14 ;
2° Le fait d'avoir souscrit une déclaration inexacte ou incomplète.
Chaque support donne lieu à une infraction distincte.

Article R 2333-17 du Code Général des collectivités territoriales

Le maire, le président de l'établissement public de coopération intercommunale, les fonctionnaires municipaux ou intercommunaux assermentés et tous les agents de la force publique sont qualifiés pour constater par procès-verbal les infractions aux dispositions relatives à la taxe locale sur la publicité extérieure.

LES DROITS ET DEVOIRS DU BAILLEUR

LE BAILLEUR DOIT DÉLIVRER LES LOCAUX AVEC LES ÉQUIPEMENTS DÉCRITS DANS LE BAIL

Cour de Cassation, 3ieme chambre civile, arrêt du 19 novembre 2014, pourvoi n° 12-27061 cassation partielle

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Montpellier, 20 juin 2012), que par acte du 1er février 2005, Mme X... a acquis un fonds de commerce de boucherie, exploité dans un local, propriété de M. et Mme Y... et de leur fille (les consorts Y...), en vertu d'un bail commercial du 19 février 1988 ; que le 2 mars 2007, un feu s'est déclaré dans le conduit de la chaudière à gaz du local ; que les bailleurs ont remplacé le système de chauffage et de production d'eau chaude au gaz par un système électrique ; que Mme X... les a assignés en paiement du coût de l'installation à neuf d'une chaudière au gaz et en indemnisation de sa surconsommation d'électricité et de ses pertes d'exploitation du fait des travaux à intervenir

Mais attendu qu'ayant relevé, par motifs propres et adoptés, par une interprétation souveraine de la commune intention des parties, que le bail avait été conclu au regard notamment de la consistance des locaux, des éléments d'équipements de ces locaux, et du montant du loyer correspondant et que l'installation de chauffage desdits locaux et de la production d'eau chaude, nécessaire aux activités de boucherie exercées, figurait au nombre des éléments décisionnels du contrat et des conditions économiques dans lesquelles le preneur exerçait sa profession et constaté, sans dénaturation, que l'expertise révélait que l'installation électrique actuelle ne correspondait pas aux besoins de la locataire ni à la destination du fonds, étant impropre à assurer le chauffage des locaux et le chauffage de l'eau et que ce type d'installation revenait plus cher que le gaz naturel, la cour d'appel, qui a ainsi caractérisé la perte d'un avantage que le preneur tenait du bail, en a exactement déduit que Mme X... était fondée à réclamer une nouvelle installation du même type que la précédente et que les bailleurs devaient l'indemniser du surcoût de la consommation électrique entraîné par la substitution d'une installation de chauffage électrique à l'installation de chauffage au gaz

LE PROPRIÉTAIRE D'UN CENTRE COMMERCIAL DOIT ENTRETENIR SES LOCAUX

POUR QUE LES CLIENTS PUISSENT ARRIVER AUX MAGASINS

Cour de Cassation, 3ieme chambre civile, arrêt du 19 décembre 2012, pourvoi n° 11-23541 Rejet

Attendu, selon l’arrêt attaqué (Caen, 23 juin 2011), que, par acte du 5 juillet 1989, la société Agneaux distribution (la société Agneaux) a donné à bail à la société Centre technique du cheveu (la société "CTC"), devenue la société Go Direct, un local à usage de salon de coiffure dans une galerie commerciale dans laquelle était aussi installé un hypermarché ; qu’un nouveau centre commercial, dans lequel l’hypermarché et les autres boutiques ont déménagé, a été construit, et la société CTC est restée seule commerçante dans l’ancienne galerie commerciale ; qu’elle a alors assigné la société Agneaux en résiliation du bail à ses torts et en paiement de diverses sommes

Attendu que la société Agneaux fait grief à l’arrêt d’accueillir ces demandes

Mais attendu que le bailleur d’un local situé dans un centre commercial dont il est propriétaire étant tenu d’entretenir les parties communes du centre, accessoires nécessaires à l’usage de la chose louée, la cour d’appel, qui a relevé un dépérissement général de l’immeuble, la suppression de l’accès aux toilettes WC du centre et l’existence de gravats et de levées de terre empêchant le libre accès au parking, en a justement déduit un manquement grave du bailleur à ses obligations légales et a, par ces seuls motifs, légalement justifié sa décision.

LE BAILLEUR DOIT DÉLIVRER UN LOCAL EXPLOITABLE SANS TROUBLES DE JOUISSANCE

Cour de Cassation, 3eme chambre civile, arrêt du 3 novembre 2021, pourvoi n° 20-16.334 cassation partielle

Sur le moyen

Vu l'article 1382, devenu 1240, du code civil et le principe de la réparation intégrale du préjudice :

6. Il résulte de ce texte et de ce principe que les dommages-intérêts alloués à une victime doivent réparer le préjudice subi, sans qu'il en résulte pour elle ni perte ni profit.

7. Pour évaluer le préjudice subi par la locataire à la somme de 130 000 euros, l'arrêt retient que le préjudice par elle subi du fait de la faute commise par la bailleresse, pour avoir consenti un bail portant sur un local impropre à sa destination et pour n'avoir pas appelé l'attention de la locataire sur l'insuffisance du réseau d'évacuation des eaux usées au regard de la destination du bail, est constitué par l'engagement de dépenses pour démarrer son exploitation, et que le prêt de 100 000 euros ayant pour objet de financer les dépenses afférentes aux travaux d'aménagement, d'amélioration et de réparation du fonds de commerce doit être pris en compte dans la détermination du préjudice indemnisable.

8. En se déterminant ainsi, sans rechercher, comme elle y était invitée, le montant des dépenses financées par le prêt, la cour d'appel a privé sa décision de base légale.

Sur le moyen incident

Vu l'article 1304 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 :

10. Il résulte de ce texte qu'en cas d'annulation d'un bail pour un motif étranger au comportement du preneur, l'indemnité d'occupation représente la contrepartie de la jouissance des lieux.

11. Dès lors, si le locataire n'a pas bénéficié de la jouissance de locaux conformes à leur destination contractuelle, il n'est pas redevable d'une indemnité d'occupation.

12. Pour condamner la locataire au paiement d'une indemnité d'occupation suite à l'annulation du contrat de bail, l'arrêt énonce qu'il importe peu qu'elle n'ait pu exploiter les locaux pris à bail, la bailleresse ayant été privée de la jouissance de son bien jusqu'à la remise des clés.

13. En statuant ainsi, alors qu'elle avait retenu que la bailleresse avait consenti un bail pour un local impropre à sa destination contractuelle, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé le texte susvisé.

Cour de Cassation, 3eme chambre civile, arrêt du 21 février 2019, pourvoi n° 17-31.101 Rejet

Attendu, selon les arrêts attaqués (Poitiers, 14 novembre 2017 et 13 février 2018), que la société Le Mojito est titulaire d’un bail portant sur un immeuble à usage commercial et d’habitation et consenti par la société Côté mer, qui a été condamnée, par jugement du 26 avril 2016, à faire réaliser des travaux sur l’immeuble ; qu’en appel, elle a demandé la condamnation in solidum de la société Pink invest, devenue, aux termes d’un jugement du 7 juin 2016, adjudicataire de l’immeuble donné à bail, à réaliser les travaux ;

Mais attendu qu’ayant retenu que, depuis son acquisition, la société Pink Invest, tenue d’une obligation envers le locataire de réaliser les travaux nécessaires à la délivrance conforme du bien loué, ne s’en était pas acquittée, la cour d’appel a, par ce seul motif, légalement justifié sa décision ;

Cour de Cassation, 3eme chambre civile, arrêt du 19 décembre 2012, pourvoi n° 11-23541 Rejet

Vu les articles 1719 et 1722 du code civil. Attendu que, pour rejeter les demandes de la société SCM et de la société Alaska glacière, l’arrêt retient que la cause de l’incendie est indéterminée de sorte que le bailleur est exonéré de tout dédommagement.

Qu’en statuant ainsi, alors que l’incendie qui se déclare dans les locaux d’un colocataire et dont la cause n’est pas déterminée ne caractérise pas un cas fortuit et que le bailleur est responsable envers les autres locataires des troubles de jouissance du fait de l’incendie, la cour d’appel a violé le second texte susvisé, par fausse application, et le premier texte susvisé, par refus d’application.

LE COMMERÇANT DOIT PAYER LE LOYER MAIS IL PEUT AVOIR COMPENSATION ENTRE

LE LOYER NON PAYE ET LES TROUBLES DE JOUISSANCE CAUSES PAR LES INFILTRATIONS D'EAU

Cour de Cassation, chambre civile 3 arrêt du 23 mai 2013 pourvoi n° 11-26095 cassation partielle

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Toulouse, 14 juin 2011), que par acte du 14 janvier 2004, la SCl Allegresse (la SCI), nu-propriétaire, et M. X... et Mme Y..., son épouse, usufruitiers, ont donné à bail de vingt-quatre mois à la société Informatique et sécurité (la société SIS) des locaux à usage commercial ; que la société SIS les a assignés en référé aux fins d'obtenir la remise en état du local ; que le juge des référés a saisi, en application de l'article 811 du code de procédure civile, le tribunal de grande instance devant lequel chacune des parties a sollicité la résiliation du bail aux torts de son co-contractant et l'allocation de diverses sommes

Attendu qu'ayant souverainement retenu que si étaient établies des infiltrations d'eau de pluie en toiture de nature à troubler la jouissance paisible des lieux et dont les réparations incombaient au bailleur, l'activité avait pu se poursuivre dans les lieux loués, la cour d'appel a pu déduire de ces seuls motifs, sans dénaturation et sans être tenue d'effectuer une recherche que ses constatations rendaient inopérante, que le non-paiement total des loyers n'était pas justifié

Vu l'article 1290 du code civil ;

Attendu que la compensation s'opère de plein droit par la seule force de la loi, même à l'insu des débiteurs ; que les deux dettes s'éteignent réciproquement, à l'instant où elles se trouvent exister à la fois, jusqu'à concurrence de leurs quotités respectives ;

Attendu que pour rejeter la demande de la société SIS en dommages-intérêts pour troubles de jouissance, l'arrêt retient que l'arriéré locatif doit être arrêté à 19 054,02 euros, que le premier juge a apprécié le préjudice lié aux troubles de la jouissance comme équivalent au montant des loyers dus, les deux créances devant se compenser entre elles et la résistance du bailleur justifiant une indemnité de 5 000 euros, que compte tenu de l'absence d'insalubrité des locaux et des interventions tout de même diligentées par le gestionnaire, cette appréciation, qui revient à accorder quatre années d'occupation gratuite, ne peut être approuvée, que seule la créance indemnitaire pour troubles locatifs de la locataire peut être considérée comme compensée avec l'indemnité qu'elle doit pour la rupture du bail à ses torts et que la société SIS doit donc être condamnée à payer l'intégralité de l'arriéré locatif ;

Qu'en statuant ainsi, sans liquider préalablement les préjudices résultant, pour les bailleurs, de la rupture du bail aux torts de la preneuse, et, pour le preneur, des troubles de jouissance dont elle constatait l'existence, la cour d'appel a violé le texte sus-visé

LES TRAVAUX NON URGENTS FAITS PAR LE LOCATAIRE DOIVENT ÊTRE AUTORISÉS

PAR LE JUGE POUR QUE LE BAILLEUR AIT L'OBLIGATION DE REMBOURSER

Cour de Cassation, chambre civile 3 arrêt du 23 mai 2013 pourvoi n° 11-29011 Rejet

Mais attendu que, sauf urgence, le bailleur ne doit rembourser au preneur les travaux dont il est tenu que s'il a été préalablement mis en demeure de les réaliser et, qu'à défaut d'accord, le preneur a obtenu une autorisation judiciaire de se substituer à lui ; qu'ayant relevé que le premier courrier adressé à la société DK Tanche était daté du 19 janvier 2005, alors que la société Norauto groupe avait fait procéder à des sondages par la société Fondasol dès août 2004 et fait exécuter des travaux de consolidation dès octobre 2004, que si les travaux avaient continué après le 19 janvier 2005, il ressortait du courrier du Bureau Veritas du 14 janvier 2005 que la reprise des fondations était organisée dès cette date, sans que le bailleur ait été associé au constat des désordres, à l'identification de leurs causes et au choix ainsi qu'à la mise en oeuvre des travaux nécessaires et que l'instabilité de l'immeuble était mentionnée dans le protocole de cession de parts du 30 décembre 2003, la cour d'appel, qui a pu en déduire que l'urgence n'était pas établie, a, par ces seuls motifs, légalement justifié sa décision.

LE BAILLEUR RESTE PROPRIETAIRE MÊME APRES UN COMMANDEMENT DE PAYER DE SAISIE IMMOBILIERE

Cour de Cassation, chambre civile 3 audience du 23 mars 2011, Pourvoi n° 10-10804, REJET

Mais attendu qu'ayant exactement retenu, par motifs propres et adoptés que, tout bail, même conclu postérieurement au commandement de saisie immobilière, dont l'adjudicataire a eu connaissance avant l'adjudication, lui était opposable, la cour d'appel, qui a relevé que le cahier des charges était explicite sur la situation locative exacte du bien vendu sur saisie immobilière, comportant copies intégrales du bail, de l'avenant en date du 1er septembre 1999 au bail du 1er janvier 1995 et du bail du 1er janvier 1995 lui-même, ces deux contrats ayant fait l'objet d'ajouts par des dires déposés par le créancier saisissant les 4 et 21 avril 2000, et constaté que la vente à la barre du tribunal avait eu lieu 18 mois plus tard, le 22 novembre 2001, à la suite d'une publicité mentionnant expressément l'existence de l'avenant en cause, en a bon droit déduit que la société L'Etoile II ayant eu connaissance de cet avenant avant l'adjudication, sa demande en nullité devait être rejetée.

EN CAS DE VENTE DU LOCAL COMMERCIAL, LE BAILLEUR DOIT PRÉVENIR LE LOCATAIRE QUI A UN DROIT DE PRÉEMPTION

article L. 145-46-1 du code de commerce

Lorsque le propriétaire d'un local à usage commercial ou artisanal envisage de vendre celui-ci, il en informe le locataire par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, ou remise en main propre contre récépissé ou émargement. Cette notification doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente envisagée. Elle vaut offre de vente au profit du locataire. Ce dernier dispose d'un délai d'un mois à compter de la réception de cette offre pour se prononcer. En cas d'acceptation, le locataire dispose, à compter de la date d'envoi de sa réponse au bailleur, d'un délai de deux mois pour la réalisation de la vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l'acceptation par le locataire de l'offre de vente est subordonnée à l'obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois.

Si, à l'expiration de ce délai, la vente n'a pas été réalisée, l'acceptation de l'offre de vente est sans effet.

Dans le cas où le propriétaire décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l'acquéreur, le notaire doit, lorsque le bailleur n'y a pas préalablement procédé, notifier au locataire dans les formes prévues au premier alinéa, à peine de nullité de la vente, ces conditions et ce prix. Cette notification vaut offre de vente au profit du locataire. Cette offre de vente est valable pendant une durée d'un mois à compter de sa réception. L'offre qui n'a pas été acceptée dans ce délai est caduque.

Le locataire qui accepte l'offre ainsi notifiée dispose, à compter de la date d'envoi de sa réponse au bailleur ou au notaire, d'un délai de deux mois pour la réalisation de l'acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l'acceptation par le locataire de l'offre de vente est subordonnée à l'obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Si, à l'expiration de ce délai, la vente n'a pas été réalisée, l'acceptation de l'offre de vente est sans effet.

Les dispositions des quatre premiers alinéas du présent article sont reproduites, à peine de nullité, dans chaque notification.

Le présent article n'est pas applicable en cas de cession unique de plusieurs locaux d'un ensemble commercial, de cession unique de locaux commerciaux distincts ou de cession d'un local commercial au copropriétaire d'un ensemble commercial. Il n'est pas non plus applicable à la cession globale d'un immeuble comprenant des locaux commerciaux ou à la cession d'un local au conjoint du bailleur, ou à un ascendant ou un descendant du bailleur ou de son conjoint.

JURISPRUDENCE

Cour de Cassation, chambre civile 3 arrêt du 28 juin 2018, pourvoi n° 17-14605 REJET

Mais attendu qu’ayant retenu à bon droit qu’en application de l’alinéa 1er de l’article L. 145-46-1 du code de commerce, disposition d’ordre public, le bailleur qui envisage de vendre son local commercial doit préalablement notifier au preneur une offre de vente qui ne peut inclure des honoraires de négociation et ayant relevé que le preneur avait fait connaître au bailleur son acceptation d’acquérir au seul prix de vente, la cour d’appel en a exactement déduit que la vente était parfaite

D’où il suit que le moyen n’est pas fondé

Cour de Cassation, chambre civile 3 arrêt du 17 mai 2018, pourvoi n° 17-16113 REJET

Mais attendu qu’ayant retenu que la vente aux enchères publiques de l’immeuble, constituant l’actif de la SCI en liquidation, était une vente judiciaire et relevé que la société Jordane n’était locataire que pour partie de l’ensemble immobilier mis en vente, le terrain ayant été donné à bail à d’autres sociétés, la cour d’appel, qui n’avait pas à répondre à des conclusions que ses constatations rendaient inopérantes, en a à bon droit déduit que les dispositions de l’article L. 145-46-1 du code de commerce n’étaient pas applicables et que la cession globale de l’immeuble ne pouvait donner lieu à l’exercice d’un droit de préemption par la société Jordane;

EN CAS DE VENTE DE L'IMMEUBLE DANS LEQUEL SE TROUVE LE LOCAL COMMERCIAL, LE LOCATAIRE N'A PAS DROIT DE PREEMPTION

Une cour d'appel, qui constate que la vente porte notamment sur des locaux commerciaux donnés à bail à des preneurs distincts, en déduit exactement, peu important que ces locaux soient situés dans le même immeuble et que la vente porte également sur un lot à usage d'habitation et sur des caves, qu'aucun des preneurs commerciaux ne peut se prévaloir du droit de préemption prévu à l'article L. 145-46-1 du code de commerce, celui-ci étant exclu, par l'alinéa 6 de ce texte, dans le cas d'une cession unique de locaux commerciaux distincts

Cour de Cassation, chambre civile 3 arrêt du 29 juin 2022, pourvoi n° 21-16.452 REJET

8. La cour d'appel, qui a constaté que la vente litigieuse portait notamment sur des locaux commerciaux donnés à bail à des preneurs distincts, en a exactement déduit, peu important que ces locaux fussent situés dans le même immeuble et que la vente ait également porté sur un lot à usage d'habitation et sur des caves, qu'aucun des preneurs commerciaux ne pouvait se prévaloir du droit de préemption prévu à l'article L. 145-46-1 du code de commerce, celui-ci étant exclu, par le sixième alinéa de ce texte, dans le cas d'une cession unique de locaux commerciaux distincts.

9. Le moyen n'est donc pas fondé.

EN CAS DE VENTE D'UN LOCAL COMMERCIAL DE GRE A GRE DANS LE CADRE D'UNE LIQUIDATION JUDICIAIRE,

LE LOCATAIRE N'A PAS DE DROIT A PREEMPTION : LA COUR DE CASSATION LEGALISE LES MAGOUILLES

Cour de Cassation, chambre commercial arrêt du 23 mars 2022, Pourvoi n° 20-19.174 Cassation sans renvoi

Vu les articles L. 145-46-1, L. 642-18 et R. 642-37-1 du code de commerce :

10. La vente de gré à gré d'un actif immobilier dépendant d'une liquidation judiciaire est une vente faite d'autorité de justice. Il en résulte que les dispositions du premier de ces textes, qui concernent le cas où le propriétaire d'un local commercial ou artisanal envisage de le vendre, ne sont pas applicables et qu'une telle vente ne peut donner lieu à l'exercice d'un droit de préemption par le locataire commercial. Le recours contre une ordonnance du juge-commissaire rendue en application du second texte, qui doit être formé devant la cour d'appel en application du troisième, n'est ouvert qu'aux tiers dont les droits et obligations sont affectés par la décision.

11. Pour annuler pour excès de pouvoir l'ordonnance du 18 décembre 2019, l'arrêt retient que le juge-commissaire était dessaisi de son pouvoir dès le prononcé de sa décision du 7 mai 2019, à l'égard de laquelle aucun appel, aucune opposition, tierce-opposition ou recours en révision n'avait été effectué, que le liquidateur ne pouvait faire juger la difficulté tenant à l'application du droit de préemption du locataire que par la voie de l'appel et qu'en rétractant son ordonnance, le juge-commissaire a commis un excès de pouvoir.

12. En statuant ainsi, alors que, la vente de l'immeuble autorisée par le juge-commissaire au titre des opérations de liquidation judiciaire de la société Lafayette 06 ne pouvant donner lieu à l'exercice d'un droit de préemption par la société Alnève, les droits et obligations de celle-ci n'étaient pas affectés par l'ordonnance du 18 décembre 2019 contre laquelle elle n'était donc pas recevable à former un recours, la cour d'appel a violé les textes susvisés.

Portée et conséquences de la cassation

13. La cassation de l'arrêt en ce qu'il annule pour excès de pouvoir l'ordonnance du 18 décembre 2019 entraîne, par voie de conséquence, la cassation du chef de dispositif de l'arrêt en ce qu'il dit que la cour d'appel ne dispose pas davantage de pouvoir pour rétracter l'ordonnance, qui s'y rattache par un lien de dépendance nécessaire.

14. Ainsi que le propose le demandeur, il est fait application des articles L. 411-3, alinéa 2, du code de l'organisation judiciaire et 627 du code de procédure civile.

15. L'intérêt d'une bonne administration de la justice justifie, en effet, que la Cour de cassation statue au fond.

16. Il résulte de ce qui précède que le recours formé devant la cour d'appel par la société Alnève était irrecevable.

LE DOMAINE PUBLIC NE PEUT FAIRE L'OBJET D'UN BAIL COMMERCIAL

Le bail commercial de 9 ans ou 12 ans, aliène le local commercial et donne au locataire des droits incompatibles avec le domaine public.

Cour de Cassation, chambre civile 3 audience publique du mercredi 10 mars 2010, Pourvoi n° 09-12714, Cassation

Attendu que les dispositions du chapitre V du livre premier du code de commerce s'appliquent aux baux d'immeubles ou de locaux principaux ou accessoires, nécessaires à la poursuite de l'activité des entreprises publiques et établissements publics à caractère industriel ou commercial, dans les limites définies par les lois et règlements qui les régissent et à condition que ces baux ne comportent aucune emprise sur le domaine public

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Montpellier, 7 janvier 2009), que par acte notarié du 1er mars 1977, le maire de la commune de Palavas-les-Flots a consenti aux époux X... un contrat d'amodiation pour divers lots du centre commercial installé sur l'esplanade portuaire et que par le même acte, les époux X... ont acquis les lots en cause de la société Les Marines du Prévost, amodiataire de la commune pour la construction du centre commercial ; que par acte notarié du 17 avril 1977 puis par acte sous seing-privé du 14 mars 1983, un bail commercial a été conclu entre les époux X... et la société Le New Port ; que le bail a été renouvelé en 1992, avec fixation judiciaire du loyer, puis en 2002, le juge des loyers commerciaux étant de nouveau saisi ; que les bail leurs ont délivré à la preneuse le 27 avril 2006 un commandement d'avoir à respecter les clauses du bail et de remettre les lieux en état et que la société Le New Port les a assignés en nullité des commandements

Attendu que pour constater la résiliation du bail commercial en application de la clause résolutoire visée au commandement du 27 avril 2006, l'arrêt retient, par motifs propres et adoptés, que la société Le New Port occupe les lieux depuis le bail initial du 12 avril 1977 qui rappelle le droit d'amodiation en vertu duquel les époux X... donnent les locaux à bail, que la société Le New Port connaissait donc l'existence de ce contrat d'amodiation, que c'est en connaissance de cause que le contrat de bail commercial a été conclu et qu'il est loisible aux parties de soumettre leurs rapports à la législation afférente aux baux commerciaux dès lors que cette législation n'est pas opposable aux autorités ayant consenti le contrat d'amodiation aux époux X..

Qu'en statuant ainsi, alors que les parties ne peuvent choisir de soumettre leurs relations locatives au statut des baux commerciaux lorsqu'elles portent sur des biens appartenant au domaine public, la cour d'appel a violé les textes susvisés

RÉSILIATION DU BAIL ET PROCÉDURE JUDICIAIRE

Pour les litiges concernant bailleur et locataire commerçant, le juge compétent n'est pas le tribunal de commerce mais le TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE. Toutes les actions se prescrivent par deux ans suivant l'article L 146-60 du Code de commerce même pour une demande d'indemnité d'éviction:

Cour de Cassation, chambre civile 3 arrêt du 8 juillet 2009, Pourvoi n° 08-13962, Rejet

 "Attendu, d'autre part, qu'ayant relevé que le congé comportant offre de payer une indemnité d'éviction avait été délivré le 27 avril 2001 pour le 31 octobre 2001, que la prescription avait été interrompue par l'assignation initiale des bailleurs du 6 novembre 2001 ; qu'elle avait repris effet à la date de l'ordonnance de référé du 9 janvier 2002 désignant un expert en vue de la détermination du montant de l'indemnité d'éviction et que plus de deux ans s'étaient écoulés entre cette date et les conclusions du 26 avril 2004 par lesquelles la locataire avait demandé le paiement d'une indemnité d'éviction, la cour d'appel a exactement déduit de ses constatations que cette demande était prescrite en application des dispositions de l'article L. 145-60 du code de commerce"

PEU IMPORTE QUE CE SOIT UNE OBLIGATION SOUMISE A SANCTION PENALE,

LE MANQUE DE FORME DE LA SOCIETE BAILLERESSE N'ENTACHE PAS L'ACTE

Cour de Cassation, chambre civile 3 arrêt du 17 septembre 2020, Pourvoi n° 19-13.242, Rejet

6. Le non-respect des formalités édictées par les articles R. 123-237 et R. 123-238 du code de commerce, bien que constitutif d’une infraction pénale, n’emportant pas nécessairement la nullité de l’acte, la cour d’appel, abstraction faite d’un motif erroné mais surabondant, a retenu à bon droit, par motifs propres et adoptés, que l’absence de mentions prescrites sur la lettre de mise en demeure du 28 juillet 2014 n’en affectait pas la validité dès lors que la société locataire avait identifié que la lettre lui avait été adressée par la société bailleresse ou son gérant.
7. Le moyen n’est donc pas fondé.

LA PROCÉDURE DE RÉSILIATION DE BAIL POUR NON PAIEMENT DES LOYERS

DOIT ÊTRE CONFORME A L'ARTICLE L145-41 DU CODE DE COMMERCE

Article L145-41 du Code de Commerce

Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues aux articles 1244-1 à 1244-3 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

LE COMMANDEMENT DE PAYER LES LOYERS POUR OBTENIR LA RÉSILIATION DU BAIL DOIT ÊTRE SIGNIFIÉ PAR VOIE D'HUISSIER

COUR DE CASSATION CHAMBRE CIVILE 3 ARRÊT DU 21 DECEMBRE 2017 n° de pourvoi: 16-10583 cassation

Vu les articles L. 145-41 et L. 145-15 du code de commerce ;

Attendu, selon l’arrêt attaqué (Nouméa, 15 octobre 2015), que, le 9 juin 2000, la société SIGC a donné à bail commercial un local à la société Fitt qui, le 17 juillet 2000, l’a sous-loué à la société Unitours ; que, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception du 4 octobre 2007, visant la clause résolutoire, la société SIGC a mis en demeure la société Fitt de payer dans le mois des arriérés de charges et d’indexation de loyers ; que, le 2 juillet 2010, la société Unitours a assigné la société Fitt en indemnisation de troubles de jouissance ; que, contestant la résiliation du bail, la société Fitt a demandé, à titre reconventionnel, la condamnation de la société Unitours au paiement de loyers ; que la société SIGC, appelée à l’instance, a demandé la constatation de la résiliation de plein droit du bail consenti à la société Fitt ;

Attendu que, pour accueillir les demandes en résiliation du bail et du sous-bail, l’arrêt relève que le bail stipule sa résiliation de plein droit après une mise en demeure d’exécution ou un commandement de payer et retient qu’une lettre recommandée valant sommation remplit les conditions légales lorsqu’il en résulte une interpellation suffisante du débiteur, que la sommation de payer du 4 octobre 2007 rappelle à la société locataire le délai légal d’un mois et comporte un décompte détaillé de la dette et qu’à défaut de contestation dans le délai légal, le bail principal a été résilié de plein droit, entraînant la résiliation du sous-bail ;

Qu’en statuant ainsi, alors que la mise en oeuvre d’une clause de résiliation de plein droit d’un bail commercial ne peut résulter que d’un acte extrajudiciaire, la cour d’appel a violé les textes susvisés ;

APPLICATION DE LA RESILIATION DU BAIL COMMERCIAL ET LIQUIDATION JUDICIAIRE

Il résulte de la combinaison des articles L. 145-41 et L. 622-21 du code de commerce que l'action introduite par le bailleur, avant le placement sous sauvegarde de justice du preneur, en vue de faire constater l'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail commercial pour défaut de paiement des loyers ou des charges échus antérieurement au jugement d'ouverture de la procédure ne peut être poursuivie après ce jugement. Dès lors, viole ces textes la cour d'appel qui, pour déclarer recevable une demande en résiliation d'un bail commercial, retient que l'ouverture d'une procédure judiciaire n'interdit pas d'invoquer le bénéfice d'une clause résolutoire délivrée antérieurement dont le jeu doit s'apprécier au moment de la délivrance du commandement de payer.

COUR DE CASSATION CHAMBRE CIVILE 3 arrêt du 13 avril 2022 pourvoi n° 21-15.336 cassation

Vu les articles L. 145-41 et L. 622-21 du code de commerce :

5. Il résulte de la combinaison de ces textes que l'action introduite par le bailleur, avant le placement sous sauvegarde de justice du preneur, en vue de faire constater l'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail commercial pour défaut de paiement des loyers ou des charges échus antérieurement au jugement d'ouverture de la procédure, ne peut être poursuivie après ce jugement.

6. Pour déclarer la demande en résiliation du bail commercial recevable, l'arrêt relève que l'ouverture de la procédure judiciaire en septembre 2017 n'interdit pas d'invoquer le bénéfice de la clause résolutoire dont le jeu doit s'apprécier au moment de la délivrance du commandement de payer, soit le 2 octobre 2015.

7 .En statuant ainsi, la cour d'appel a violé les textes susvisés.

Article L145-15 du Code de Commerce

Sont nuls et de nul effet, quelle qu'en soit la forme, les clauses, stipulations et arrangements qui ont pour effet de faire échec au droit de renouvellement institué par le présent chapitre ou aux dispositions des articles L. 145-4, L. 145-37 à L. 145-41, du premier alinéa de l'article L. 145-42 et des articles L. 145-47 à L. 145-54.

COUR DE CASSATION CHAMBRE CIVILE 3 ARRÊT DU 8 DECEMBRE 2010 N° de pourvoi: 09-16939 REJET

Mais attendu qu'ayant relevé que le bail prévoyait qu'à défaut de paiement d'un seul terme de loyer à son échéance exacte ou d'exécution d'une seule des conditions du bail et quinze jours après un simple commandement de payer ou une sommation d'exécuter contenant mention de la clause resté sans effet, le bail serait résilié de plein droit, la cour d'appel, qui a retenu à bon droit que la mention dans la clause résolutoire insérée au bail d'un délai de quinze jours tenait en échec les dispositions d'ordre public de l'article L. 145-41 du code de commerce aux termes duquel toute clause prévoyant la résiliation de plein droit ne produisait effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux, en a justement déduit que, l'article L. 145-15 du même code édictant la nullité de toute clause ayant pour effet de faire échec aux dispositions de l'article L. 145-41, la clause résolutoire insérée au bail litigieux était nulle

LORSQUE LA RÉSILIATION DU BAIL EST OBTENUE POUR NON PAIEMENT DES LOYERS,

LE LOCATAIRE N'A PLUS A PAYER LES LOYERS POSTERIEURS A LA RESILIATION

La pratique de demander les loyers durant une période triennale entière quelque soit le jour du départ du locataire a donc des limites

Cour de Cassation, chambre civile 3 arrêt du 29 septembre 2010, Pourvoi n° 09-13922, Cassation

Vu l'article L. 145-41 du code de commerce

Attendu que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Versailles, 18 mars 2009), que, par acte du 23 décembre 1991, Mme X..., aux droits de laquelle se trouvent les époux Y..., a donné à bail à Mme Z..., aux droits de laquelle se trouve la société Miramar devenue la société Nemrot, des locaux à usage commercial ; que les bailleurs ayant fait délivrer à celle-ci, le 28 avril 2006, un commandement de payer des loyers échus et obtenu en référé que la clause résolutoire visée au commandement soit déclarée acquise, ont fait procéder à l'expulsion de la locataire le 17 avril 2007 ; qu'après infirmation de l'ordonnance de référé, et délivrance, le 23 juillet 2007, d'un nouveau commandement de payer des loyers, les bailleurs ont saisi la juridiction au fond pour voir constater la résiliation du bail

Attendu que pour accueillir cette demande, l'arrêt constate l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail liant les parties respectivement à la date du 28 mai 2006 et à la date du 23 août 2007, et condamne la société Nemrot à payer aux époux Y... la somme de 5 827,90 euros au titre des loyers dus jusqu'au 16 avril 2007 et à supporter le coût des commandements de payer des 28 avril 2006 et 23 juillet 2007

Qu'en statuant ainsi, alors qu'un bail dont la résiliation est acquise ne peut être à nouveau résilié et que le preneur dont le bail est résilié n'est plus tenu au paiement de loyers postérieurement à la résiliation, la cour d'appel a violé le texte susvisé

UN LOCATAIRE QUI VEUT METTRE FIN AU BAIL PEUT ARRÊTER LES LOYERS

Cour de Cassation chambre Civile 3 Arrêt du 22 octobre 2020 pourvoi n° 19-19.542 cassation partielle

Vu les articles L. 145-41 du code de commerce, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance du 10 février 2016, 1134 et 1184 du code civil, dans leur rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance précitée, et 500 du code de procédure civile :

9. Il résulte du premier de ce texte que les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues aux articles 1244-1 à 1244-3 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre les effets d’une clause résolutoire, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice passée en force de chose jugée. La clause résolutoire est réputée n’avoir jamais produit ses effets si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

10. Dès lors que l’ordonnance de référé est passée en force de chose jugée et en l’absence de décision contraire statuant au principal, le bailleur ne peut plus, en cas de non-respect par le preneur des délais de paiement conditionnant la suspension des effets de la clause résolutoire, demander unilatéralement l’exécution du bail résilié.

11. Pour dire que le bail s’était poursuivi entre les parties en dépit de ce que la locataire n’avait pas payé les loyers courants et les mensualités sur arriérés dans les conditions fixées par l’ordonnance du 27 novembre 2015, l’arrêt retient que la locataire ne peut tirer parti d’une clause résolutoire stipulée au seul bénéfice du bailleur ni se prévaloir de son propre comportement pour prendre acte de la résiliation du bail et que, si la bailleresse a signifié l’ordonnance de référé pour faire courir les délais de paiement, ce qui ne manifestait pas son intention de poursuivre l’acquisition de la clause résolutoire, elle n’avait engagé aucun acte d’exécution forcé de sorte qu’elle conservait la liberté de poursuivre ou non, à ses risques et périls, l’exécution du titre provisoire que constituait cette ordonnance et pouvait, ainsi, renoncer au bénéfice de l’acquisition de la clause résolutoire.

12. En statuant ainsi, la cour d’appel a violé les textes susvisés.

Et sur le second moyen

Vu l’article 624 du code de procédure civile :

13. Selon ce texte, la portée de la cassation est déterminée par le dispositif de l’arrêt qui la prononce. Elle s’étend également à l’ensemble des dispositions du jugement cassé ayant un lien d’indivisibilité ou de dépendance nécessaire.

14. La cassation sur le premier moyen entraîne par voie de conséquence la cassation des dispositions critiquées par le second moyen.

LA RÉSILIATION DE BAIL EN CAS DE LIQUIDATION JUDICIAIRE DU PRENEUR

Article L641-12 du Code de Commerce

Sans préjudice de l'application du I et du II de l'article L. 641-11-1, la résiliation du bail des immeubles utilisés pour l'activité de l'entreprise intervient dans les conditions suivantes :

1° Au jour où le bailleur est informé de la décision du liquidateur de ne pas continuer le bail ;

2° Lorsque le bailleur demande la résiliation judiciaire ou fait constater la résiliation de plein droit du bail pour des causes antérieures au jugement de liquidation judiciaire ou, lorsque ce dernier a été prononcé après une procédure de sauvegarde ou de redressement judiciaire, au jugement d'ouverture de la procédure qui l'a précédée. Il doit, s'il ne l'a déjà fait, introduire sa demande dans les trois mois de la publication du jugement de liquidation judiciaire ;

3° Le bailleur peut également demander la résiliation judiciaire ou faire constater la résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement des loyers et charges afférents à une occupation postérieure au jugement de liquidation judiciaire, dans les conditions prévues aux troisième à cinquième alinéas de l'article L. 622-14.

Le liquidateur peut céder le bail dans les conditions prévues au contrat conclu avec le bailleur avec tous les droits et obligations qui s'y rattachent. En ce cas, toute clause imposant au cédant des dispositions solidaires avec le cessionnaire est réputée non écrite.

Le privilège du bailleur est déterminé conformément aux trois premiers alinéas de l'article L. 622-16.

JURISPRUDENCE

Lorsque le juge-commissaire est saisi, sur le fondement de l'article L.641-12, 3°, du code de commerce, d'une demande de constat de la résiliation de plein droit du bail d'un immeuble utilisé pour l'activité de l'entreprise, en raison d'un défaut de paiement des loyers et charges afférents à une occupation postérieure au jugement de liquidation judiciaire du preneur, cette procédure, qui obéit à des conditions spécifiques, est distincte de celle qui tend, en application de l'article L. 145-41 du code de commerce, à faire constater l'acquisition de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail. Dans un tel cas, le juge-commissaire doit se borner à constater la résiliation du bail si les conditions en sont réunies et ne peut accorder les délais de paiement prévus par l'alinéa 2 de ce dernier texte, qui est inapplicable, ni même faire usage de la faculté d'accorder des délais de paiement en application de l'article 1343-5 du code civil, le seul délai opposable au bailleur étant le délai de trois mois prévu par l'article R. 641-21 du code de commerce, pendant lequel il ne peut agir. Par conséquent, une cour d'appel a exactement retenu qu'il n'entrait pas dans les pouvoirs du juge-commissaire, saisi sur le fondement de l'article R. 641-21, alinéa 2, du code de commerce, d'accorder des délais de paiement

Cour de Cassation chambre commerciale Arrêt du 18 mai 2022 pourvoi n° 2022164 Rejet

5. Lorsque le juge-commissaire est saisi, sur le fondement de l'article L. 641-12, 3°, du code de commerce, d'une demande de constat de la résiliation de plein droit du bail d'un immeuble utilisé pour l'activité de l'entreprise, en raison d'un défaut de paiement des loyers et charges afférents à une occupation postérieure au jugement de liquidation judiciaire du preneur, cette procédure, qui obéit à des conditions spécifiques, est distincte de celle qui tend, en application de l'article L. 145-41 du code de commerce, à faire constater l'acquisition de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail. Dans un tel cas, le juge-commissaire doit se borner à constater la résiliation du bail si les conditions en sont réunies et ne peut accorder les délais de paiement prévus par l'alinéa 2 de ce dernier texte, qui est inapplicable, ni même faire usage de la faculté d'accorder des délais de paiement en application de l'article 1343-5 du code civil, le seul délai opposable au bailleur étant le délai de trois mois prévu par l'article R. 641-21 du code de commerce, pendant lequel il ne peut agir.

6. L'arrêt retient exactement qu'il n'entre pas dans les pouvoirs du juge-commissaire, saisi sur le fondement de l'article R. 641-21, alinéa 2, du code de commerce, d'accorder des délais de paiement.

7. Le moyen n'est donc pas fondé.

LE COMMANDEMENT DE PAYER DE L'ARTICLE L 145-41 DU CODE DE COMMERCE N'EST PAS UTILE

Cour de Cassation chambre Civile 3 Arrêt du 9 octobre 2019 pourvoi n° 18-17563 cassation

Vu les articles L. 641-12, 3° et R. 641-21, alinéa 2, du code de commerce ;

Attendu que lorsque le juge-commissaire est saisi, sur le fondement du premier de ces textes, d'une demande de constat de la résiliation de plein droit du bail d'un immeuble utilisé pour l'activité de l'entreprise, en raison d'un défaut de paiement des loyers et charges afférents à une occupation postérieure au jugement de liquidation judiciaire du preneur, cette procédure, qui obéit à des conditions spécifiques, est distincte de celle qui tend, en application de l'article L. 145-41 du code de commerce, à faire constater l'acquisition de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué, qu'en 2005, la SCI des Bains (la SCI) a donné en location à la société Carla des locaux destinés à l'exercice de son activité commerciale ; que la société Carla a été mise en liquidation judiciaire le 17 novembre 2016, la société V... E... étant désignée liquidateur ; que par une ordonnance du 8 mars 2017, le juge-commissaire a autorisé la cession du fonds de commerce de la société Carla ; que par une requête du 21 mars 2017, la SCI a demandé au juge-commissaire de constater la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers dus postérieurement à l'ouverture de la liquidation judiciaire ; que l'acte de cession du fonds de commerce, comprenant le droit au bail, a été signé le 25 avril 2017, sous les conditions que l'ordonnance du 8 mars 2017 ne soit pas infirmée et du prononcé d'une décision définitive rejetant la demande de constatation de la résiliation du bail ; que le juge-commissaire, par une ordonnance du 16 juin 2017, a rejeté la requête tendant à la constatation de la résiliation du bail ;

Attendu que pour confirmer le jugement ayant rejeté le recours contre cette ordonnance, l'arrêt retient que les dispositions de l'article L. 622-14 du code de commerce ne dérogent pas à celles de l'article L. 145-41 du même code prévoyant, en cas de clause résolutoire, la délivrance préalable d'un commandement, le liquidateur pouvant solliciter des délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire, tant que la résiliation du bail n'a pas été constatée par une décision ayant acquis l'autorité de la chose jugée et que le fait pour le bailleur d'opter pour la saisine du juge-commissaire, plutôt que celle du juge des référés, ne le dispense pas de la délivrance préalable du commandement visant la clause résolutoire ;

Qu'en statuant ainsi, alors que le bailleur, qui agissait devant le juge-commissaire pour lui demander la constatation de la résiliation de plein droit du bail, sans revendiquer le bénéfice d'une clause résolutoire, n'était pas dans l'obligation de délivrer le commandement exigé par l'article L. 145-41 du code de commerce, la cour d'appel, qui a ajouté à la loi une condition qu'elle ne comporte pas, a violé les textes susvisés ;

Cour de Cassation chambre Civile 3 Arrêt du 16 mars 2017 pourvoi n°15-29206 Rejet

Mais attendu, d'une part, que la cour d'appel a retenu à bon droit qu'aucune disposition légale n'impose au bailleur de dénoncer le commandement de payer visant la clause résolutoire aux créanciers inscrits ;

Attendu, d'autre part, qu'ayant relevé que le commandement de payer et l'assignation en référé visaient des loyers échus après le jugement d'ouverture de la procédure de redressement judiciaire, la cour d'appel a exactement retenu que les dispositions de l'article L. 622-23 du code de commerce n'étaient pas applicables ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé

Cour de Cassation chambre Commerciale Arrêt du 21 février 2012 pourvoi n°11-11512 Rejet

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Lyon, 19 novembre 2010), que le 6 juillet 2007, M. et Mme B... (les bailleurs) ont donné à bail commercial à l'Eurl Contreverse (l'Eurl) un immeuble affecté à l'activité de cette entreprise ; que le 4 février 2009, l'Eurl a été mise en liquidation judiciaire, M. X... étant nommé liquidateur (le liquidateur) ; que par jugement du 18 mars 2009, le tribunal a fait application de la procédure de liquidation judiciaire simplifiée et ordonné la vente du fonds de commerce aux enchères publiques ; que les loyers postérieurs au jugement d'ouverture étant restés impayés, les bailleurs ont présenté une requête aux fins de constatation de la résiliation du bail commercial au juge-commissaire, qui l'a rejetée par ordonnance du 2 juin 2009, elle-même frappée d'une opposition ; que le 4 juin 2009, le fonds de commerce a été vendu par voie d'adjudication.

Attendu que le liquidateur fait grief à l'arrêt d'avoir constaté la résiliation du bail commercial du 6 juillet 2007 avec effet au 4 mai 2009.

Mais attendu que l'arrêt retient que le liquidateur n'ayant pas réglé les loyers postérieurs au jugement de liquidation pendant plus de trois mois , la demande des bailleurs tendant à la constatation de la résiliation du bail était recevable ; qu'il retient encore qu'à la date de la présentation de la requête, comme à celle à laquelle le juge-commissaire s'est prononcé, le fonds de commerce, incluant le bail commercial, n'était pas vendu, la vente étant intervenue seulement le 4 juin 2009 en exécution du jugement du 18 mars 2009 ; que l'arrêt retient enfin qu'à la date du 2 juin 2009, le juge-commissaire ne pouvait que constater la résiliation du bail du 6 juillet 2007, avec effet au 4 mai 2009, date de présentation de la requête ; que de ces énonciations, constatations et appréciations, la cour d'appel a exactement déduit que le jugement ordonnant la vente du fonds de commerce, qui n'avait pas eu d'effet translatif de la propriété de ce fonds, ne pouvait pas avoir pour effet de priver les bailleurs de leur droit de poursuivre la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers échus après l'ouverture de la procédure ; que le moyen n'est pas fondé.

LES EXPERTISES TECHNIQUES ET ÉNERGÉTIQUES

LE DOSSIER ENVIRONNEMENTAL DES LOCAUX DE PLUS DE 2000 M2

La loi du 12 juin 2010 ajoute un article L 125-9 au Code de l'Environnement.

Article L 125-9 du Code de l'Environnement

Les baux conclus ou renouvelés portant sur des locaux de plus de 2 000 mètres carrés à usage de bureaux ou de commerces comportent une annexe environnementale.
Un décret définit le contenu de cette annexe.
2. Le preneur et le bailleur se communiquent mutuellement toutes informations utiles relatives aux consommations énergétiques des locaux loués. Le preneur permet au bailleur l'accès aux locaux loués pour la réalisation de travaux d'amélioration de la performance énergétique.
3. Cette annexe environnementale peut prévoir les obligations qui s'imposent aux preneurs pour limiter la consommation énergétique des locaux concernés.
4. Ces dispositions prennent effet le 1er janvier 2012 à l'égard des baux conclus ou renouvelés à partir de cette date. Elles prennent effet trois ans après l'entrée en vigueur de la
loi n° 2010-788 du 12 juillet 2010 portant engagement national pour l'environnement pour les baux en cours.

Article D 145-34 du Code de Commerce

Le contenu de l'annexe environnementale mentionnée à l'article L. 125-9 du code de l'environnement est défini aux articles R. 136-1 à R. 136-3 du code de la construction et de l'habitation.

Article R 136-1 du Code de la Construction et de l'Habitation

L'annexe environnementale mentionnée au 1 de l'article L. 125-9 du code de l'environnement comporte les éléments suivants, fournis par le bailleur:
1° La liste, le descriptif complet ainsi que les caractéristiques énergétiques des équipements existants dans le bâtiment et relatifs au traitement des déchets, au chauffage, au refroidissement, à la ventilation et à l'éclairage ainsi qu'à tout autre système lié aux spécificités du bâtiment ;
2° Les consommations annuelles énergétiques réelles des équipements et systèmes dont il a l'exploitation ;
3° Les consommations annuelles d'eau des locaux loués et des équipements et systèmes dont il a l'exploitation ;
4° La quantité annuelle de déchets générée par le bâtiment si le bailleur en assure le traitement et, le cas échéant, la quantité qu'il a fait collecter en vue d'une valorisation ou d'un traitement spécifique.

Article R 136-2 du Code de la Construction et de l'Habitation

L'annexe environnementale mentionnée au 1 de l'article L. 125-9 du code de l'environnement comporte les éléments suivants, fournis par le preneur :
1° La liste, le descriptif complet ainsi que les caractéristiques énergétiques des équipements qu'il a mis en place dans les locaux loués et relatifs au traitement des déchets, au chauffage, au refroidissement, à la ventilation, à l'éclairage ainsi qu'à tout autre système lié à son activité spécifique ;
2° Les consommations annuelles énergétiques réelles des équipements et des systèmes situés dans les locaux loués ou dont il a l'exploitation ;
3° Les consommations annuelles d'eau des locaux loués et des équipements et systèmes dont il a l'exploitation ;
4° La quantité annuelle de déchets générée à partir des locaux loués, si le preneur en assure le traitement, et, le cas échéant, la quantité qu'il a fait collecter en vue d'une valorisation ou d'un traitement spécifique.

Article R 136-2 du Code de la Construction et de l'Habitation

Le preneur et le bailleur établissent, selon la périodicité qu'ils fixent, un bilan de l'évolution de la performance énergétique et environnementale du bâtiment et des locaux loués. Sur la base de ce bilan, les deux parties s'engagent sur un programme d'actions visant à améliorer la performance énergétique et environnementale du bâtiment et des locaux loués.

LES RAPPORTS TECHNIQUES POUR LES AUTRES LOCAUX

LE RAPPORT ENERGETIQUE doit être présenté dans les mêmes conditions que pour un bail d'habitation

LA MENTION DE L'ETIQUETTE ENERGIE DANS LES ANNONCES DE LOCATION doit être présentée dans les mêmes conditions que pour un bail d'habitation

LES DOCUMENTS DES RISQUES NATURELS SISMIQUES ET SEVESO doivent être présentés dans les mêmes conditions que pour un bail d'habitation

LE CONSTAT DE RISQUE D'EXPOSITION AU PLOMB doit être présenté dans les mêmes conditions que pour un bail d'habitation

Cliquez sur le bouton ci-dessous pour accéder aux expertises techniques et énergétiques.

LES EXCEPTIONS A LA PRODUCTION DU RAPPORT ENERGETIQUE

Article R 134-1 du Code de Construction et de l'habitation

La présente section s'applique à tout bâtiment ou partie de bâtiment clos et couvert, à l'exception des catégories suivantes :

a) Les constructions provisoires prévues pour une durée d'utilisation égale ou inférieure à deux ans ;

b) Les bâtiments indépendants dont la surface hors œuvre brute au sens de l'article R. 112-2 du code de l'urbanisme est inférieure à 50 mètres carrés

c) Les bâtiments ou parties de bâtiments à usage agricole, artisanal ou industriel, autres que les locaux servant à l'habitation, dans lesquels le système de chauffage ou de refroidissement ou de production d'eau chaude pour l'occupation humaine produit une faible quantité d'énergie au regard de celle nécessaire aux activités économiques

d) Les bâtiments servant de lieux de culte

e) Les monuments historiques classés ou inscrits à l'inventaire en application du code du patrimoine

f) Les bâtiments ou parties de bâtiments non chauffés ou pour lesquels les seuls équipements fixes de chauffage sont des cheminées à foyer ouvert, et ne disposant pas de dispositif de refroidissement des locaux

g) Les bâtiments ou parties de bâtiments résidentiels qui sont destinés à être utilisés moins de quatre mois par an.

L'Arrêté du 21 décembre 2012 est relatif à l'actualisation annuelle des tarifs au mètre carré pour le calcul de la redevance pour la création de locaux à usage de bureaux, des locaux commerciaux et des locaux de stockage en région d'Ile-de-France (articles L. 520-1 et L. 520-3 du code de l'urbanisme) et pour le mètre carré de taxe d'aménagement article L. 311-11 du même code)

L'Arrêté du 31 décembre 2012 fixe les tarifs de la taxe annuelle sur les locaux à usage de bureaux, les locaux commerciaux, les locaux de stockage et les surfaces de stationnement perçue dans la région Ile-de-France pour l'année 2013 et délimitant l'unité urbaine de Paris mentionnée à l'article 231 ter du code général des impôts.

L'Arrêté du 25 janvier 2013 est relatif à l'éclairage nocturne des bâtiments non résidentiels afin de limiter les nuisances lumineuses et les consommations d'énergie.

Nous pouvons analyser GRATUITEMENT et SANS AUCUN ENGAGEMENT vos griefs pour savoir s'ils sont susceptibles d'être recevables devant le parlement européen, la CEDH, le Haut Commissariat aux droits de l'homme, ou un autre organisme de règlement international de l'ONU.

Si vos griefs semblent recevables, pour augmenter réellement et concrètement vos chances, vous pouvez nous demander de vous assister pour rédiger votre pétition, votre requête ou votre communication individuelle.

Pour les français, pensez à nous contacter au moins au moment de votre appel, pour assurer l'épuisement des voies de recours et augmenter vos chances de réussite, devant les juridictions françaises ou internationales.

Cliquez pour nous poser vos questions, l'e mail permet de rester confidentiel.