CESSION DU BAIL COMMERCIAL

Rédigé par Frédéric Fabre docteur en droit.

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MODÈLES DE CESSION DU BAIL COMMERCIAL

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LE MODELE N°1 CONCERNE LE COMPROMIS DE CESSION DU DROIT AU BAIL COMMERCIAL

Nul besoin d'avoir une antériorité dans le local pour céder son droit au bail. Il faut toutefois l'accord du propriétaire des murs pour l'activité concernée. En général il n'a pas d'autre choix que de la donner.

Le compromis a pour but de prévoir la cession, le temps que le propriétaire des murs donne son accord et que l'acquéreur ait ses prêts.

Les formalités d'avertissement du Bailleur sont incluses.

LE MODELE N°2 CONCERNE LA CESSION DU DROIT AU BAIL COMMERCIAL

Soit le bailleur donne son accord, par une lettre annexée à l'acte de cession, soit il signe son accord sur l'acte de cession.

L'acquéreur paie le prix, le jour de l'acte de cession.

LES FORMALITÉS de déclaration aux services fiscaux, de déclaration de non condamnation et de déclaration concernant un conjoint collaborateur sont prévues.

Les contractants ont le choix soit de modifier en ligne le registre de commerce soit de se rendre au CFE de la chambre de commerce pour faire les modifications.

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- L'ACTE DE CESSION DU BAIL COMMERCIAL

- LA DESPECIALISATION DU BAIL COMMERCIAL

- L'APPLICATION DE L'ARTICLE 1690 DU CODE CIVIL

- Les obligations de l'agent immobilier intermédiaire à la cession, sont prévues par la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 et des décrets s'y rapportant.

L'ACTE DE CESSION DU BAIL

La cession de bail est l'acte juridique, fait à titre onéreux ou à titre gratuit, par lequel le locataire cède le bénéfice de son contrat de location à un tiers qui va l'exécuter à sa place.
Le locataire cédant transmet au cessionnaire son droit à la jouissance des lieux et le cessionnaire devient débiteur, à l'égard du propriétaire , des obligations mises à la charge du locataire par le bail.

MODALITÉS DE LA CESSION DU BAIL

Par la vente de son bail, le cédant s’engage à garantir l’existence du droit cédé. Au moment de la cession, le cédant doit garantir à l’acquéreur l’existence du bail vendu, c’est-à-dire que le contrat de bail n’a pas été résolu par le propriétaire ou du fait du locataire.

En contrepartie, le cessionnaire s’engage à payer le prix prévu pour la cession. Un contrat écrit prévoit les modalités d’exécution de ces principales obligations.

Le prix peut être stipulé dans l’acte de cession payable comptant ou à terme. En cas de paiement à terme, il est recommandé de prendre une garantie de paiement telle le nantissement du fonds de commerce.

Comme toute cession de créance, la cession de bail doit être signifiée au débiteur, c'est à dire au bailleur. Le bail prévoit le plus souvent la nécessité d'appeler le propriétaire à concourir à l'acte, mais en cas d'absence de celui-ci, il peut être passé outre.

Par conséquent, le locataire doit rechercher dans son contrat de bail les clauses qui peuvent avoir une incidence sur la cession. Son attention doit notamment porter sur les conditions d'acceptation par le bailleur, du transfert du bail. Le bailleur qui refuse la cession ou émet des conditions intenables pour l'autoriser engage sa responsabilité contractuelle.

Cour de Cassation, chambre civile 3 audience publique du mercredi 10 juin 2009, Pourvoi n° 08-14099, Rejet

"Mais attendu qu'ayant relevé, par motifs adoptés, que le bailleur avait refusé de donner son accord à la cession si une somme de 14 000 euros ne lui était pas versée pour une remise en état des lieux liée à la présence d'une climatisation alors que cette climatisation avait été installée avec son accord exprès, la cour d'appel, a pu déduire de ces seules constatations que le cédant n'était en rien responsable de la non réalisation de la condition suspensive liée uniquement aux exigences du bail leur"

Il doit aussi vérifier si la commune du lieu de situation du local a ou non délimité un périmètre de sauvegarde du commerce et de l'artisanat de proximité. Si c'est le cas, il doit adresser une déclaration préalable relatif à la cession de son bail, en quatre exemplaires, par lettre recommandée avec accusé de réception, en précisant le prix et les conditions de la cession. La commune dispose alors d'un délai de deux mois à compter de la réception de cette déclaration pour décider de préempter.

Le cédant comme le cessionnaire doivent respecter les conditions du bail, un cédant ne pouvant vendre plus de droits qu'il en a:

Cour de Cassation, chambre civile 3 audience publique du 13 juillet 2010, Pourvoi n° 09-67516, Rejet

Mais attendu que le tiers à un contrat peut invoquer, sur le fondement de la responsabilité délictuelle, un manquement contractuel dès lors que ce manquement lui a causé un dommage ; qu'ayant retenu, sans dénaturation, que la clause stipulée à l'acte de cession du 17 avril 2008 avait pour but d'interdire au deuxième locataire d'exercer en même temps que le premier locataire déjà installé dans l'immeuble la même activité que celui-ci et ayant relevé que l'activité de la société Y... n'était pas limitée à la production et à la vente de glace mais qu'elle portait également sur la vente de pâtisseries, gaufres, petits déjeuners, café et autres boissons le tout dans un " salon de dégustation ", qu'il ne s'agissait pas d'une activité marginale et que cette activité, exercée au mépris de la clause de non-concurrence insérée dans l'acte de cession du droit au bail, était directement concurrente de celle de la société Compagnie écossaise, la cour d'appel qui, sans être tenue de procéder à des recherches qui ne lui avaient pas été demandées, a ainsi caractérisé le dommage causé par les manquements de la société Y... et de M. Y... à la Compagnie écossaise installée dans le même immeuble, a légalement justifié sa décision

EFFETS DE LA CESSION DU BAIL

Le Décret n° 2011-1267 du 10 octobre 2011 fixe les sous-groupes et catégories de locaux professionnels en vue de l'évaluation de leur valeur locative.

La cession opère substitution du cessionnaire au cédant. Le premier devient titulaire du droit de jouissance conféré par le bail et débiteur des obligations mises à la charge du locataire par ce même bail. Le cessionnaire est tenu d'exécuter les obligations nées du bail par le seul effet de la cession. En l'absence de clause expresse de solidarité entre cédant et cessionnaire, le premier est déchargé des obligations nées du bail, qu'il s'agisse du paiement du loyer ou des réparations locatives.
Le bail peut comporter une clause imposant la solidarité entre cédant et cessionnaire. La clause de garantie solidaire peut conduire le cédant à devoir régler les loyers impayés ou les indemnités dues après l'expiration du bail. Il faut donc négocier avec le bailleur la remise de cette clause.

Outre les modifications afférentes à l’immatriculation au registre du commerce et des sociétés, l’acte de cession doit être enregistré, dans un délai d’un mois, auprès de la recette des impôts du lieu de situation du local loué suivant ce mode de calcul:

• 0% pour la fraction du prix inférieure à 23 000 euros,
• 3,00% pour la fraction du prix comprise entre 23 000 et 200 000 euros,
• 5,00% pour la fraction du prix supérieure à 200 000 euros.

À défaut de mention contraire dans l’acte de cession, les droits d’enregistrement sont à la charge de l’acquéreur.

La procédure de séquestre et d'opposition du prix de vente ; imposée dans le cadre d'une cession de fonds de commerce, n'est pas applicable à la simple cession d'un droit au bail commercial.

En revanche, le nouveau locataire des locaux commerciaux n'a pas à répondre auprès du bailleur, des fautes commises par le cédant:

Cour de Cassation, chambre civile 3 audience publique du 30 juin 2010, Pourvoi n° 08-13754, Rejet

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Caen, 5 février 2009) que, par acte sous seing privé du 26 mai 1998, la société en nom collectif 44 rue Mirabeau (la SNC) a donné à bail à la société Henry et compagnie des locaux à usage mixte de commerce et d'habitation ; que, le 15 février 1999, la société Henry et compagnie a cédé son droit au bail à la société 4 et 3 qui l'a cédé à son tour, le 31 juillet 2001, à la société Chez Hervé ; que cette dernière a assigné la bailleresse et la société 4 et 3 afin qu'elles soient condamnées à réaliser des travaux de remise en état dans la partie habitation des lieux loués ; que la bailleresse a demandé reconventionnellement que les travaux soient mis à la charge des preneurs et que soit prononcée la résiliation judiciaire du bail pour défaut d'entretien des locaux

Mais attendu qu'ayant relevé, par motifs propres et adoptés, que l'état actuel de vétusté de l'appartement avait été constaté avant que la société Chez Hervé eût pris possession des lieux et que les dégradations en cause ne pouvaient dès lors lui être imputées, la cour d'appel en a exactement déduit que, si cette société était contractuellement tenue en vertu du contrat de cession de bail du 31 juillet 2001 des obligations de la société cédante, il ne pouvait lui être reproché à faute par le bailleur pour obtenir la résiliation du bail des manquements des précédents preneurs

DESPECIALISATION DU BAIL COMMERCIAL

Le principe est qu'il n'est pas possible de céder un bail pour une autre activité que celle indiquée dans le bail puisqu'il n'est pas possible de vendre plus de droit que l'on a.

Un commerçant qui "part en retraite " a droit de céder son bail pour une autre activité commerciale si l'immeuble le permet.

Article L 145-51 du Code de Commerce

Lorsque le locataire ayant demandé à bénéficier de ses droits à la retraite ou ayant été admis au bénéfice d'une pension d'invalidité attribuée par le régime d'assurance invalidité-décès des professions artisanales ou des professions industrielles et commerciales, a signifié à son propriétaire et aux créanciers inscrits sur le fonds de commerce son intention de céder son bail en précisant la nature des activités dont l'exercice est envisagé ainsi que le prix proposé, le bailleur a, dans un délai de deux mois, une priorité de rachat aux conditions fixées dans la signification. A défaut d'usage de ce droit par le bailleur, son accord est réputé acquis si, dans le même délai de deux mois, il n'a pas saisi le tribunal de grande instance.

La nature des activités dont l'exercice est envisagé doit être compatible avec la destination, les caractères et la situation de l'immeuble.

Les dispositions du présent article sont applicables à l'associé unique d'une entreprise unipersonnelle à responsabilité limitée, ou au gérant majoritaire depuis au moins deux ans d'une société à responsabilité limitée, lorsque celle-ci est titulaire du bail.

Cour de Cassation, chambre civile 3 audience publique du 23 novembre 2011, Pourvoi n° 10-25108, Rejet

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Pau, 12 juillet 2010), que Mme X..., locataire de locaux à usage commercial de quincaillerie, droguerie, articles de ménage, appartenant aux consorts Y..., a, se prévalant des dispositions de l'article L. 145-51 du code de commerce, notifié à ceux-ci, par acte du 10 juillet 2008, son intention de céder son droit au bail à M. Z... pour l'exploitation d'une activité de café restaurant ; que les bailleurs ont assigné Mme X... pour voir juger, d'une part, que cette dernière, en situation de cumul emploi retraite, ne remplissait pas les conditions prévues par le texte, d'autre part, que l'activité envisagée était incompatible avec la destination, les caractères et la situation de l'immeuble

Attendu que les consorts Y... font grief à l'arrêt de rejeter leur demande de nullité de la demande de cession et déspécialisation présentée par Mme X...

Mais attendu qu'ayant relevé que Mme X... se trouvait en situation de cumul de la retraite de base et d'une activité professionnelle dans les conditions ouvertes par la loi du 21 août 2003 portant réforme des retraites et qu'elle était en mesure de demander à bénéficier de sa retraite complémentaire, la cour d'appel en a déduit à bon droit qu'elle disposait de la faculté de céder son droit au bail avec déspécialisation, ouverte au commerçant qui, ayant demandé à faire valoir ses droits à la retraite, entend se retirer de la vie active

Mais attendu qu'ayant constaté que l'activité envisagée par le cessionnaire pressenti du droit au bail de Mme X... n'était manifestement pas incompatible avec la destination, les caractères et la situation de l'immeuble, la cour d'appel a pu retenir que la contestation injustifiée du projet de cession par les bailleurs, revenant sur un accord préalable qui avait conduit la locataire à cesser son exploitation, avait provoqué l'échec de cette cession et entraîné un préjudice, caractérisé par une perte de chance, dont ils devaient réparation

LE BAILLEUR A ALORS UN DROIT DE PREEMPTION

Cour de cassation chambre civile 3, Arrêt du 6 février 2013 pourvoi n°11-24708 Cassation

Vu l'article L. 145-51 du code de commerce ;

Attendu que lorsque le locataire ayant demandé à bénéficier de ses droits à la retraite ou ayant été admis au bénéfice d'une pension d'invalidité attribuée par le régime d'assurance invalidité-décès des professions artisanales ou des professions industrielles et commerciales, a signifié à son propriétaire et aux créanciers inscrits sur le fonds de commerce son intention de céder son bail en précisant la nature des activités dont l'exercice est envisagé ainsi que le prix proposé, le bailleur a, dans un délai de deux mois, une priorité de rachat aux conditions fixées dans la signification. A défaut d'usage de ce droit par le bailleur, son accord est réputé acquis si, dans le même délai de deux mois, il n'a pas saisi le tribunal de grande instance. La nature des activités dont l'exercice est envisagé doit être compatible avec la destination, les caractères et la situation de l'immeuble. Les dispositions du présent article sont applicables à l'associé unique d'une entreprise unipersonnelle à responsabilité limitée, ou au gérant majoritaire depuis au moins deux ans d'une société à responsabilité limitée, lorsque celle-ci est titulaire du bail ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Chambéry, 21 juin 2011), que par acte du 18 novembre 1992, Mme A... a donné à bail en renouvellement à M. Y... des locaux à usage commercial ; que le bail a de nouveau été renouvelé le 27 septembre 2001 et que M. Y... est décédé le 26 septembre 2002 laissant pour lui succéder son épouse Mme X..., usufruitière du tout, et ses trois enfants, Anne, Jean-Marie et Frédéric Y... (les consorts Y...), nus-propriétaires indivis pour un tiers chacun ; que Mme Y..., immatriculée depuis le 7 avril 2003, a notifié le 13 janvier 2009 à Mme A... une cession déspécialisation pour cause de retraite visant l'article L. 145-51 du code de commerce ; que par acte du 11 mars 2009, Mme A... a fait connaître son intention de racheter le fonds ; que les actes n'ont pas été signés et que Mme A... a assigné Mme Y... et les consorts Y... en nullité de l'acte du 13 janvier 2009 ;

Attendu que pour accueillir cette demande, l'arrêt retient que le texte dérogatoire de l'article L. 145-51 du code de commerce, permettant une déspécialisation, ne peut être étendu à d'autres situations ou personnes que celles expressément visées, que Mme Y... n'est pas locataire mais seulement usufruitière du droit au bail, et que la circonstance qu'elle ait pu demander le bénéfice de ses droits à la retraite est insuffisante pour lui permettre de se prévaloir des dispositions de cet article, peu important qu'elle ait été mandatée par les nus-propriétaires indivis qui ne satisfont pas non plus aux conditions posées par le texte ;

Qu'en statuant ainsi, alors que l'article L. 145-51 du code de commerce bénéficie à l'usufruitier du droit au bail, immatriculé au registre du commerce et des sociétés pour le fonds qu'il exploite dans les lieux loués, s'il justifie de l'accord des nus-propriétaires pour la cession du bail, la cour d'appel a violé le texte précité.

APPLICATION DE L'ARTICLE 1690 DU CODE CIVIL

L'Application tardive de l'article 1690 du Code Civil est possible

Toutefois, en cas de procédure du bailleur contre un locataire qui a oublié de l'informer de la cession dans le cadre de l'article 1690 du Code Civil, celui - ci peut réparer son oubli en signifiant l'acte par voie d'huissier en cours de procédure si le locataire avait bien demandé l'autorisation de cession.

Cour de Cassation, chambre civile 3 arrêt du 3 février 2010, Pourvoi n° 08-19420, Cassation

Vu l'article 1690 du code civil

Attendu que le cessionnaire n'est saisi à l'égard des tiers que par la signification du transport faite au débiteur ; que, néanmoins, le cessionnaire peut être également saisi par l'acceptation du transport faite par le débiteur dans un acte authentique

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Versailles, 12 juin 2008), que, suivant acte authentique du 28 décembre 2000, reçu par la société civile professionnelle X... (la SCP), notaire, la société à responsabilité limitée Jean-Louis autos (la SARL) a cédé à l'entreprise unipersonnelle à responsabilité limitée Jean-Louis automobiles (l'EURL), son fonds de commerce exploité dans des locaux pris à bail auprès des époux Y... ; que ces derniers et Mme Z... (les consorts Y...) ont assigné les deux sociétés afin d'obtenir la résiliation du bail pour cession irrégulière du droit au bail et l'expulsion des occupants ; que l'EURL a été mise en redressement judiciaire puis en liquidation judiciaire, M. A... et la société Riffier et Basse ayant été successivement désignés en qualité d'administrateur judiciaire au redressement judiciaire et de mandataire liquidateur à la liquidation judiciaire ; que la SCP a formé opposition à un arrêt rendu, par défaut, le 21 décembre 2006, et sollicité la rétractation de cet arrêt qui déclarait inopposable aux consorts Y... la cession du droit au bail et condamnait la SCP à garantir la SARL et la société Riffier et Basse ès-qualités des condamnations prononcées contre elles

Attendu que pour rejeter cette demande, l'arrêt retient que la signification d'une cession de bail peut être faite à tout moment, tant que le bail est encore en cours, à la condition qu'elle comporte les éléments suffisants pour faire connaître au bail leur l'existence et les conditions du transfert des droits cédés, que la jurisprudence admet qu'une signification puisse être faite en cours d'instance, par voie de notification de conclusions, qu'une telle régularisation ne peut, toutefois, intervenir qu'à la condition que le bail leur acquiesce et renonce à se prévaloir de l'inobservation de l'obligation de la notification, que ce moyen de couverture de l'irrégularité ne peut pas avoir d'effet dans une instance où le bail leur poursuit la résiliation du bail précisément pour cause de défaut de notification de la cession régulière ;

Qu'en statuant ainsi, alors que la signification d''une cession de droit au bail, faite en cours de bail par voie de conclusions à l'occasion d''une instance, ne nécessite pas l'acceptation du bail leur pour rendre cette cession opposable à ce dernier, la cour d'appel a violé le texte susvisé.

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