BAIL COMMERCIAL de 12 ANS

Rédigé par Frédéric Fabre docteur en droit.

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- MODÈLE COMPLET DE BAIL COMMERCIAL DE DOUZE ANS

- INFORMATIONS JURIDIQUES GRATUITES SUR LE BAIL COMMERCIAL DE DOUZE ANS.

MODÈLE DE BAIL COMMERCIAL DE DOUZE ANS

Le modèle de Bail que vous pouvez télécharger, copier coller, compléter et imprimer, est accessible avec un code à 3 ttc acheté par CB, SMS surtaxé.  Internet+ ou un appel surtaxé.

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Ce modèle applique la jurisprudence de la Cour de cassation et permet de déplafonner le loyer à la fin du bail sans que le juge ne puisse s'y opposer.

Des clauses concernant un local d'un immeuble soumis à un règlement de copropriété, sont prévues.

Des clauses prévoient le cas des locaux commerciaux avec une partie habitation.

Un modèle d'état des lieux et de quittance du loyer sont joints au modèle.

Une adresse e mail gratuite vous permettent de nous poser vos questions particulières.

Vous pouvez utiliser le code autant de fois que vous le désirez sur ce modèle, durant cinq jours.

INFORMATIONS JURIDIQUES GRATUITES

SUR LE BAIL COMMERCIAL DE DOUZE ANS

Le locataire et le propriétaire ont la possibilité de prévoir une durée de douze ans pour pouvoir "sortir" de certaines règles des baux commerciaux, mais il leur est interdit de prévoir une durée inférieure à neuf ans.

La loi du 22 juillet 2009, dans le nouvel article L147-7-1 du Code de commerce autorise les baux de 12 ans concernant l'exploitation d'une résidence de tourisme notamment les hôtel, les motels et, les campings sans possibilité de résiliation triennale durant la première période de 9 ans.

La révision du loyer en cours de bail ne peut être prévue par la bail qu'à la date anniversaire d'une période triennale et suivant l'indice du coût de la construction ou l'indice des loyers commerciaux.

UN BAIL DE DOUZE ANS OU QUI A DURE DOUZE ANS, N'EST PAS SOUMIS

AU PLAFONNEMENT DU LOYER LORS DE SON RENOUVELLEMENT

COUR DE CASSATION CHAMBRE CIVILE 3 DU 10 NOVEMBRE 2010 POURVOI N° 09-16783 CASSATION

Attendu que pour dire Mme X... irrecevable à invoquer pour la première fois en cause d'appel le moyen de déplafonnement du loyer pris de ce que la durée du bail expiré avait excédé douze ans par l'effet de la tacite prolongation, l'arrêt retient que ce moyen n'avait pas été mentionné au mémoire préalable qui doit contenir les explications de fait et de droit de nature à justifier les prétentions de leur auteur.

Qu'en statuant ainsi, alors que la bailleresse pouvait faire valoir en cause d'appel un moyen nouveau à l'appui de sa demande en déplafonnement du loyer du bail renouvelé soumise au premier juge, la cour d'appel a violé le texte susvisé.

Cour de Cassation, chambre civile 3 audience publique du mercredi 20 janvier 2010, Pourvoi n° 08-20646, Cassation

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 11 septembre 2008, rectifé par un arrêt du 15 janvier 2008), que, suivant acte sous seing privé du 21 décembre 1988, Mme X... et M. Y... ont donné à bail, pour une durée de dix années à compter du 1er octobre 1988, des locaux à usage commercial à la société Somasi, aux droits de laquelle sont successivement venus M. Z..., puis la société Pradex ; que cette dernière a effectué des travaux pour rendre les lieux conformes à leur destination d'exploitation de plusieurs salles de spectacle stipulée dans un avenant en date du 31 juillet 1991 qui prévoyait que ces travaux ne seraient acquis aux bail leurs "qu'à la fin du bail de dix ans qui suivra celui qui a été cédé" ; que les parties ne s'étant pas entendues sur le montant du bail à renouveler le 1er octobre 1998, les bail leurs ont assigné leur locataire en fixation du loyer ;

Attendu que pour fixer le montant du loyer du bail à renouveler à une certaine somme en application de la règle du plafonnement, l'arrêt retient qu'il ne peut être tenu compte de modification notable dans les caractéristiques des locaux, que la recherche de la monovalence des biens loués est dès lors sans objet et qu'aucune des conditions justifiant le déplafonnement n'existe ;

Qu'en statuant ainsi, sans répondre aux conclusions de la société Pradex qui faisait valoir que, le bail à renouveler ayant une durée supérieure à neuf ans, la fixation du loyer n'était pas soumise à la règle du plafonnement , la cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences du texte susvisé

LE BAIL INITIAL DOIT PREVOIR LA DUREE ET LE NOUVEAU LOYER A LA FIN DES 12 ANS

Le bail de douze ans est favorable au propriétaire des murs qui peut fixer librement le loyer à condition que le bail initial prévoit le montant du bail renouvelé et fixe la durée du prochain bail.

Cour de Cassation, chambre civile 3 audience publique du 13 juillet 2011, Pourvoi n° 11-11072, REJET QPC

Attendu que M. X... soutient que les dispositions de l'article L. 145-34 du code de commerce, qui prévoient le plafonnement du montant du loyer des baux commerciaux renouvelés, sont contraires aux droits et libertés garantis par la Constitution, notamment à la liberté contractuelle et à la libre concurrence garanties par l'article 4 de la Déclaration des droits de l'homme et du citoyen, ainsi qu'au droit de propriété garanti par l'article 17 de ladite déclaration ;

Mais attendu, en premier lieu, que la question, ne portant pas sur l'interprétation d'une disposition constitutionnelle dont le Conseil constitutionnel n'aurait pas encore eu l'occasion de faire application, n'est pas nouvelle ;

Et attendu, en second lieu, que la question posée ne présente pas un caractère sérieux en ce que, d'une part, la règle du plafonnement ne s'applique pas lorsque les parties l'ont exclue de leurs prévisions contractuelles ou ont pu s'accorder sur le montant du loyer du bail renouvelé, et, par suite, ne porte atteinte ni à la liberté d'entreprendre ni à la liberté contractuelle, d'autre part, le loyer plafonné étant le loyer initialement négocié augmenté de la variation indiciaire si l'environnement du bail est demeuré stable, il ne résulte de l'application de la règle ni atteinte ni dénaturation du droit de propriété ;

D'où il suit qu'il n'y a pas lieu de renvoyer au Conseil constitutionnel la question prioritaire de constitutionnalité

Cour de Cassation, chambre civile 3 audience publique du mercredi 2 octobre 2002, Pourvoi n° 01-02781, Rejet

"Lorsqu'un bail commercial a été conclu pour une durée supérieure à neuf ans, il appartient aux parties, lors de chaque renouvellement, d'exprimer expressément leur volonté de contracter pour cette durée, faute de quoi le bail est renouvelé pour la durée légale de neuf années."

Il faut que le bail initial ou à défaut l'accord de cession en cours du bail prévoit l'augmentation du loyers pour qu'elle puisse avoir lieu car le locataire, au moment de l'augmentation n'est jamais d'accord

Cour de Cassation, chambre civile 3 audience publique du mercredi 6 mai 1997, Pourvoi n° 95-13860, Rejet

"Une cour d'appel peut juger que le nouveau >bail, qui concrétise l'accord de l'acquéreur du fonds de commerce et du bail leur sur le nouveau loyer, constitue entre eux une transaction mettant fin au litige relatif à son prix, et c'est par une interprétation de la clause de la convention de cession qu'elle retient souverainement que le cédant est tenu par les stipulations de cette transaction dont il s'était engagé à exécuter les dispositions pour le loyer antérieur à la cession. "

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Nous pouvons analyser GRATUITEMENT et SANS AUCUN ENGAGEMENT vos griefs pour savoir s'ils sont susceptibles d'être recevables devant le parlement européen, la CEDH, le Haut Commissariat aux droits de l'homme, ou un autre organismede règlement international de l'ONU.

Si vos griefs semblent recevables, pour augmenter réellement et concrètement vos chances et pour un tarif modique, vous pouvez nous demander de vous aider à rédiger votre pétition, votre requête ou votre communication individuelle.

Pour établir une stratégie, nous pouvons aussi prévoir des observations en réponse, au rapport du conseiller rapporteur à la Cour de Cassation ou du rapporteur public devant le Conseil d'État. Pensez à nous contacter si possible durant la procédure en cassation ou devant les juridictions suprêmes.

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