SOUS LOCATION COMMERCIALE

Rédigé par Frédéric Fabre docteur en droit.

Cliquez sur un lien bleu pour accéder au modèle de bail de sous location commerciale ou aux informations juridiques gratuites.

- MODÈLE COMPLET DE BAIL DE SOUS LOCATION COMMERCIALE

- INFORMATIONS JURIDIQUES GRATUITES SUR LE BAIL DE SOUS LOCATION COMMERCIALE.

MODÈLE DE BAIL DE SOUS LOCATION COMMERCIALE

Le modèle de Bail que vous pouvez télécharger, copier coller, compléter et imprimer, est accessible avec un code à 3 € ttc acheté par CB, SMS surtaxé, Internet+ ou un appel surtaxé.

Copiez votre code dans la fenêtre "code".

Le modèle lie la sous-location au bail principal pour protéger le bailleur contre un cas de force majeure dépendant du bail principal. Une copie du bail principal doit être remise au locataire qui en signe décharge dans le modèle.

Un modèle d'état des lieux et de quittance du loyer sont joints au modèle.

Une adresse e mail gratuite vous permet de nous poser vos questions particulières.

Vous pouvez utiliser le code autant de fois que vous le désirez sur ce modèle, durant cinq jours.

INFORMATIONS JURIDIQUES GRATUITES

SUR LE BAIL DE SOUS LOCATION COMMERCIALE

La sous-location est un contrat par lequel un locataire met à la disposition d’un tiers tout ou partie des locaux loués, contre le versement d’un loyer. La sous-location ne doit pas être amalgamée avec :
- la mise en location-gérance d’un fonds de commerce, c’est-à-dire le contrat de location par lequel le propriétaire d’un fonds de commerce confie l’exploitation du dit fonds à une personne qui va verser un loyer ou une redevance
- la domiciliation d’entreprise

Le principe général en matière commerciale est que toute sous-location totale ou partielle est interdite, sauf clause contraire du bail ou accord du propriétaire. Pour être valide, la sous-location doit avoir l’autorisation du propriétaire ou prévoir l’intervention du propriétaire à l’acte de sous-location.

L’autorisation de sous-louer peut résulter d’une clause du bail. Si ce n’est pas le cas, le locataire doit obtenir l’accord expresse du propriétaire. L’autorisation doit être formulée par écrit et elle est discrétionnaire, ce qui veut dire que le propriétaire n’a pas à motiver sa décision en cas de refus. Si le propriétaire garde le silence, cela ne signifie ni une autorisation tacite de sous-location, ni une renonciation à se prévaloir de l’infraction commise par le locataire si celui-ci sous-loue.

L’autorisation de sous-louer, qu’elle soit expresse ou tacite, n’exonère pas le locataire d’inviter le propriétaire à concourir à l’acte de sous-location. Il doit donc faire connaître son intention de sous-louer, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.

Dans les quinze jours de cette notification, le propriétaire doit indiquer s’il entend concourir à l’acte. Si, malgré l’autorisation prévue au bail ou par acte séparé, il refuse ou omet de répondre, le locataire peut passer outre.

Les activités exercées par le sous-locataire doivent être identiques à celles exercées par le locataire principal ou être mentionnées dans le contrat de bail principal. Il n'y a aucun problème en cas de bail tous commerces.

Les droits et obligations du locataire principal et du sous-locataire sont régis par le Code de commerce, mais dépendent également du bail qu’ils ont signé (bail commercial ou bail de courte durée). De manière générale, les rapports qui se forment entre eux sont ceux d’un bailleur vis-à-vis d’un locataire.

Comme le locataire principal est directement responsable vis à vis du bailleur principal du fait du sous locataire, il doit indemniser le bailleur du fait du sous locataire mais il peut ensuite agir à l'encontre de celui-ci.

Cour de Cassation troisième chambre civile arrêt du 23 mai 2012 pourvoi n° 11-17183 Rejet

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Riom, 24 février 2011), que la société Amélie Jonathan a donné à bail à usage commercial à la société L'Aquarium un immeuble dont elle est propriétaire ; que la société L'Aquarium a sous-loué à M. X... une partie des locaux à usage d'habitation ; qu'à la suite d'un incendie survenu dans l'appartement occupé par M. X..., la Compagnie d'assurances mutuelle assurances des commerçants et industriels de France (la MACIF), assureur de la société L'Aquarium, subrogée dans les droits de celle-ci, a demandé remboursement à la société Aviva assurances, assureur de M. X..., des sommes déboursées pour indemniser la société L'Aquarium et la société Amélie Jonathan ; Attendu que la société Aviva assurances fait grief à l'arrêt d'accueillir cette demande

Mais attendu, d'une part, qu'ayant constaté que l'incendie avait pris naissance dans l'appartement loué à M. X... et qu'aucune cause d'exonération de sa responsabilité n'était établie, et exactement retenu que la sous-locataire dans ses rapports avec le locataire principal était soumise à la présomption de responsabilité édictée par l'article 1733 du code civil, la cour d'appel a retenu à bon droit que l'assureur du locataire, subrogé dans ses droits après avoir indemnisé son assurée et le bailleur, pouvait agir à l'encontre du sous-locataire et de son assureur ;

Et attendu, d'autre part, que le sous-locataire responsable étant tenu de réparer l'entier préjudice subi par la locataire principale, la cour d'appel a exactement retenu que la société Aviva assurances devait rembourser les sommes allouées au titre du préjudice matériel subi par la société l'Aquarium dans les locaux qu'elle occupait pour l'exploitation de son fonds de commerce

Si la sous-location est consentie à un prix supérieur à la location principale, le propriétaire est en droit d’exiger une augmentation proportionnelle du loyer principal. En plus, et sauf indivisibilité des locaux, le locataire principal a droit au renouvellement du bail uniquement pour la partie dans laquelle il exploite son fonds de commerce ce qui signifie que si le locataire principal a consenti une sous-location totale, il n’a pas droit au renouvellement.

Il n’existe aucun lien de droit entre le propriétaire et le sous-locataire. Le bailleur qui par sa faute fait résilier le bail de sous location n'a pas à indemniser le locataire principal de la perte des loyers si la sous location n'entrepas dans l'exploitation normale de son fonds de commerce.

Cour de Cassation, chambre civile 3 arrêt du 8 juillet 2009, Pourvoi n° 08-10869, Cassation partielle

"Attendu qu'ayant constaté que les locaux loués avaient été pour partie régulièrement donnés par la société Alma en sous-location à la société Montauroux primeurs, l'arrêt retient que a résiliation du bail aux torts du bail leur prive la locataire principale des revenus de la sous location et qu'il convient de réparer cette perte par l'octroi à la société Alma d'une somme représentant la valeur du droit au >bail de la sous locataire ;

Qu'en statuant ainsi, alors que la société Alma ne percevait les loyers de la sous locataire qu'à raison du bail principal, la résiliation de celui-ci entraînant l'extinction du droit de les percevoir, et que la valeur du droit au bail de la sous locataire n'était pas incluse dans celle du fonds de commerce de la locataire, la cour d'appel a violé le principe et les textes susvisés"

Mais le propriétaire peut exercer une action directe contre le sous-locataire pour le paiement des loyers dus au titre du bail principal en cas de défaillance du locataire. D’autre part, le sous-locataire peut bénéficier d’un droit direct au renouvellement auprès du propriétaire uniquement si les droits du locataire principal sont contestés.

En cas d’inobservation des deux conditions de validité de la sous-location, le propriétaire peut à l’égard du locataire principal
- résilier le bail sur le fondement d’une clause résolutoire 
- demander la résiliation judiciaire du bail ;
- refuser le renouvellement du bail pour motif légitime et sérieux, sans versement d’indemnité.

Cour de Cassation, chambre civile 3 arrêt du 5 janvier 2010, Pourvoi n° 08-21062, Rejet

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Douai, 16 septembre 2008), que la SA Brasserie et développement, aux droits de laquelle se trouve la Sarl Brasserie et développement patrimoine (la société Brasserie) qui a donné à bail aux époux X..., aux droits desquels vient la société Les Deux Clés, des locaux commerciaux comprenant un logement d'habitation, a refusé le renouvellement du bail sans offrir d'indemnité d'éviction pour motif grave et légitime tiré de la sous-location irrégulière du logement d'habitation et du défaut de paiement régulier des loyers ;

Attendu que la société Les deux Clés fait grief à l'arrêt de déclarer légitime et valable le refus de renouvellement sans indemnité d'éviction, alors, selon le moyen, que le congé donné sans offre de renouvellement ni indemnité d'éviction doit être justifié par un motif grave et légitime ; que peut constituer un tel motif le fait d'avoir omis d'inviter le bail leur à concourir à un contrat de sous-location dans la mesure où il s'agit d'un manquement à une obligation légale, voire contractuelle du locataire ; que toutefois, s'agissant d'une opération nécessairement autorisée par le bail leur, une telle omission ne constitue pas un manquement lorsqu'une société locataire ne fait qu'accorder à l'un de ses représentants personnes physiques ou de ses préposés, la jouissance de la partie du local commercial réservé à l'usage d'habitation qu'en sa qualité de personne morale, elle ne peut habiter bourgeoisement ; qu'en estimant toutefois, pour estimer établie l'existence d'une cause grave et légitime justifiant le refus d'une offre d'indemnité, qu'à un incident de paiement minime s'ajoutait l'absence de convocation du bail leur à la conclusion d'un contrat de sous-location et ce, tout en constatant que le preneur était une personne morale, que les locaux litigieux étaient réservés à l'habitation, et que ce " logement de fonction " avait été mis à disposition du frère du gérant en sa qualité de salarié, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations et violé les articles L. 145-17, L. 145-31 du code de commerce et 1134 du code civil ;

Mais attendu qu'ayant relevé qu'une clause du bail renvoyait à l'article L. 145-31 du code de Commerce prévoyant le concours du bail leur à l'acte de sous-location, que, selon un procès-verbal de constat, la partie des locaux réservés à l'habitation était occupée depuis le 3 janvier 2001 par M. Y..., frère du gérant de la société les deux Clés, moyennant un loyer mensuel de 2 500 francs payé à cette dernière et que le bail leur n'avait été appelé à intervenir à aucun acte d'établissement d'une sous-location, la cour d'appel qui en a, à bon droit, déduit qu'il y avait une sous-location irrégulière, a pu retenir que la société preneuse, qui avait aussi manqué à deux reprises à son obligation de paiement régulier des loyers à leur échéance, avait accumulé des manquements suffisamment graves et répétés pour constituer un motif légitime, pour le bail< leur, de s'opposer au renouvellement du bail sans indemnité d'éviction

Cour de Cassation, chambre civile 3 arrêt du 4 mai 2011, Pourvoi n° 09-72550, Rejet

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 9 septembre 2009) que par acte du 1er avril 1996, la société Centrale Jemmapes a renouvelé pour neuf ans à compter du 1er mars 1996, le bail consenti par acte du 4 mai 1987 à la société Centre de prestations de services (CPS) portant sur des locaux à usage d'établissement d'enseignement et de formation ; que la société CPS a consenti à l'Association des comptables enseignement (ACE) le 1er juin 1987 un bail commercial portant sur la totalité des locaux et que ce sous-bail a été renouvelé par acte du 20 juin 1996 à effet du 1er mars 1996 ; que par acte extrajudiciaire du 29 octobre 2004, la société Centrale Jemmapes a délivré congé pour le 1er juin 2005 à la locataire principale, sans offre de renouvellement ni indemnité d'éviction, en déniant à la locataire le droit au statut en l'absence d'exercice dans les lieux d'une activité et, à titre subsidiaire, pour motifs graves et légitimes pour défaut d'appel de la bailleresse à concourir à la conclusion des sous-baux

Mais attendu qu'ayant constaté que le bail principal avait pris fin le 1er juin 2005 par l'effet du congé délivré le 29 octobre 2004, et relevé que la société Centrale Jemmapes savait dès la conclusion du bail initial que les locaux avaient vocation à être sous-loués en totalité à ACE, que les clauses du bail prenaient en compte cette situation et que, des relations directes entre la société Centrale Jemmapes et ACE s'étant poursuivies, au cours des baux successifs, pour l'exécution de travaux ou de contrôles de la commission de sécurité, la bailleresse avait accepté de renouveler le bail principal en connaissance de la réalité de l'exploitation des lieux par un sous-locataire, la cour d'appel a pu en déduire que la société Centrale Jemmapes avait tacitement autorisé la sous-location au bénéfice de l'association ACE

Attendu qu'ayant relevé que la bailleresse savait que les locaux donnés à bail à la société CPS avaient vocation à être sous-loués dans leur totalité et que le bail stipulait que les locaux devaient être maintenus constamment utilisés soit par le preneur lui-même, soit par ses sous-locataires, la cour d'appel a pu en déduire que les parties avaient entendu soumettre le bail au statut des baux commerciaux sans faire de l'exploitation des lieux par le bailleur principal une condition nécessaire à son application

Attendu qu'ayant relevé que le comportement de la bailleresse, contemporain et postérieur à la sous-location et à son renouvellement manifestait son agrément tacite à la sous-location et que les parties avaient entendu soumettre le bail au statut des baux commerciaux sans faire de l'exploitation des lieux par le bailleur principal une condition nécessaire à son application, la cour d'appel, sans modifier les termes du litige, a légalement justifié sa décision en retenant que le congé n'était pas fondé

LE SOUS LOCATAIRE DOIT EXIGER QUE LE LOCATAIRE PRINCIPAL EXPLOITE LES LIEUX SI SON ACTIVITE EN DEPEND

Aldi sous loue à un boucher. Aldi retire son activité et continue de réclamer les loyers au boucher.

Cour de Cassation, chambre civile 3 arrêt du 3 juillet 2013, Pourvoi n° 12-18099, Rejet

Mais attendu qu'ayant exactement retenu qu'il n'existait pas d'obligation légale pour le bailleur d'un local situé dans un centre commercial ou une galerie commerciale d'assurer le maintien de l'environnement commercial et relevé qu'aux termes du contrat de sous-location, en l'absence de stipulation particulière, le bailleur s'était uniquement engagé à mettre à disposition les locaux visés au bail ce qu'il avait toujours fait, que les lieux n'avaient subi aucun changement de forme, et que la complémentarité non contestée des activités et les clauses relatives aux modalités d'exploitation n'établissaient pas une commune intention des parties d'obliger la société Aldi à maintenir son activité dans l'immeuble aussi longtemps que la sous-location perdurerait, la cour d'appel, qui a procédé à la recherche prétendument omise sur l'obligation de jouissance paisible et n'était pas tenue de procéder à une recherche non demandée sur le manquement à son devoir de loyauté par le bailleur, en a justement déduit que la société Aldi n'avait pas commis de faute en quittant les lieux.

Cliquez sur le bouton du milieu pour accéder aux informations juridiques générales sur le bail commercial.

Nous pouvons analyser GRATUITEMENT et SANS AUCUN ENGAGEMENT vos griefs pour savoir s'ils sont susceptibles d'être recevables devant le parlement européen, la CEDH, le Haut Commissariat aux droits de l'homme, ou un autre organismede règlement international de l'ONU.

Si vos griefs semblent recevables, pour augmenter réellement et concrètement vos chances et pour un tarif modique, vous pouvez nous demander de vous aider à rédiger votre pétition, votre requête ou votre communication individuelle.

Pour établir une stratégie, nous pouvons aussi prévoir des observations en réponse, au rapport du conseiller rapporteur à la Cour de Cassation ou du rapporteur public devant le Conseil d'État. Pensez à nous contacter si possible durant la procédure en cassation ou devant les juridictions suprêmes.

Cliquez pour nous poser vos questions, l'e mail permet de rester confidentiel.

fabre@fbls.net