BAIL COMMERCIAL PRÉCAIRE

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Rédigé par Frédéric Fabre docteur en droit.

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Bail commercial précaire

Entre les soussignés:

 

 

Ci après dénommé "le bailleur", d'une part,

Et:

 

 

ci-après dénommé "le preneur " ou " le locataire ", d'autre part.

Il a été convenu et arrêté ce qui suit :

Le bailleur loue, dans les conditions prévues par le présent contrat, au locataire qui les accepte, les locaux ci-après désignés:

Adresse


 

Consistance des locaux loués:
 

 

Le preneur déclare bien connaître les lieux loués pour les avoir vus et visités et dispense le bailleur à plus ample description.

AJOUTEZ SI LES LOCAUX FONT PARTIE D'UNE COPROPRIETE

[Le preneur déclare que le bailleur lui a communiqué, lors de la signature du présent contrat, copie du règlement de copropriété concernant la destination de l'immeuble, la jouissance et l'usage des parties privatives et communes et précisant la quote-part afférente au lot loué dans chacune des catégories de charges.]

ajoutez le cas échéant

PLAN DE PREVENTION DES RISQUES

Le preneur déclare que le bailleur lui a communiqué, lors de la signature du présent contrat, copie des pièces du classement de l'immeuble dans une zone de prévention de risques, naturels, sismiques ou technologiques dits "seveso". Ces pièces sont annexées aux présents.

ajoutez le cas échéant

O Comme il y a un plan de prévention, le preneur reconnaît que les prescriptions du règlement du plan prescrivent les limites suivantes:

O Les précédents sinistres remboursés par les assurances sont les suivants:

Année:                                     intensité du sinistre:  

Année:                                     intensité du sinistre:  

Année:                                     intensité du sinistre:  

CLAUSES OBLIGATOIRES POUR LES BÂTIMENTS CONSTRUITS AVANT 1949

uniquement si les locaux sont mixtes, commercial et habitation

RAPPORT D'EXPOSITION AU PLOMB

choisissez la clause adéquate:

O Le preneur reconnaît avoir copie d'un rapport d'absence d'exposition au plomb au sens de l'article L271-4 du Code de la construction et de l'habitation.

O Le preneur reconnaît savoir qu'il subira une exposition au plomb au sens de l'article L271-4 du Code de la construction et de l'habitation comme l'atteste le rapport annexé aux présents.

RAPPORT ENERGETIQUE ANNEXE AUX PRESENTS

Le diagnostic de performance énergétique et de son système de chauffage avec une évaluation de sa consommation annuelle prévus par l'article L. 134-1 du code de la construction et de l'habitation est joint à des fins d'information. Le preneur ne peut se prévaloir à l'encontre du bailleur des informations contenues dans le diagnostic de performance énergétique valable dix ans.

LES  CAS OU LA DELIVRANCE D'UN RAPPORT ENERGETIQUE N'EST PAS OBLIGATOIRE

Article R 134-1 du Code de Construction et de l'habitation

La présente section s'applique à tout bâtiment ou partie de bâtiment clos et couvert, à l'exception des catégories suivantes :

a) Les constructions provisoires prévues pour une durée d'utilisation égale ou inférieure à deux ans

b) Les bâtiments indépendants dont la surface hors œuvre brute au sens de l'article R. 112-2 du code de l'urbanisme est inférieure à 50 mètres carrés

c) Les bâtiments ou parties de bâtiments à usage agricole, artisanal ou industriel, autres que les locaux servant à l'habitation, dans lesquels le système de chauffage ou de refroidissement ou de production d'eau chaude pour l'occupation humaine produit une faible quantité d'énergie au regard de celle nécessaire aux activités économiques

d) Les bâtiments servant de lieux de culte

e) Les monuments historiques classés ou inscrits à l'inventaire en application du code du patrimoine

f) Les bâtiments ou parties de bâtiments non chauffés ou pour lesquels les seuls équipements fixes de chauffage sont des cheminées à foyer ouvert, et ne disposant pas de dispositif de refroidissement des locaux

g) Les bâtiments ou parties de bâtiments résidentiels qui sont destinés à être utilisés moins de quatre mois par an.

Article 1 : ÉTAT DES LIEUX

Un état des lieux sera établi en présence du bailleur et du preneur, au moment où les locaux seront mis à la disposition du preneur par la remise des clés. À défaut d'établissement de cet état des lieux du fait du preneur, le preneur sera réputé avoir reçu les locaux en parfait état.

L'état des lieux est éventuellement complété d'un inventaire du matériel annexé à chacun des originaux des présents. Le preneur s'interdit de toute modification.

Article 2 : DESTINATION

Les locaux à usage commercial, objet du présent bail, sont exclusivement destinés à l'activité visée ci-après :

Article 3 : DURÉE

Le présent bail est consenti et accepté pour une durée de (choisissez entre un mois et deux ans) qui commence à courir à compter du...........pour se terminer le....................                                                                 

A cette date, le locataire devra libérer immédiatement les lieux ; s'il s'y refuse, son expulsion aura lieu sur simple ordonnance de référé.

Si le locataire déchu de tout droit d'occupation ne libère pas les lieux, résiste à une ordonnance d'expulsion ou obtient des délais pour son départ, il devra verser par jour de retard, outre les charges, une indemnité conventionnelle d'occupation égale à deux fois le loyer quotidien, ceci jusqu'à complet déménagement et restitution des clés.

Cette indemnité est destinée à dédommager le bailleur du préjudice provoqué par l'occupation abusive des lieux loués faisant obstacle à l'exercice des droits du bailleur.

Article 4 : LOYER

Le présent bail est consenti et accepté moyennant un loyer mensuel de.........................euros hors taxe durant toute la durée de la présente location.

Les taxes sont représentées par........................                                                                                         

Le preneur remboursera au bailleur le montant de la taxe grevant le loyer et les charges à l'occasion du paiement de chaque terme de loyer.

Le loyer sera payable par mois et à terme d'avance le premier de chaque mois, aux termes ordinaires de l'année civile.

Article 5 : IMPÔTS - TAXES - CHARGES

Indépendamment du loyer et de la taxe qui s'y applique, le preneur devra satisfaire à toutes charges de ville, de police ou de voirie, dont les locataires sont ordinairement tenus et justifier de ses paiements en cours de bail et notamment à l'échéance du bail ou avant tout déménagement afin que le bailleur ne puisse être recherché.

Le preneur paiera la quote-part liée à la surface des locaux loués des frais d'entretien, des services et toutes charges de l'immeuble y compris le chauffage, majorée, s'il y a lieu, de la TVA et à rembourser le cas échéant, l'ensemble des charges de copropriété telles qu'elles sont prévues pour le lot loué par le règlement de copropriété, à l'exception des honoraires de syndic et des frais d'assemblée, ces charges étant supportées exclusivement par le bailleur.

Le remboursement de toutes ces charges ou frais sera fait au bailleur en même temps que chacun des termes de loyer au moyen d'acompte provisionnels, le compte étant soldé une fois par an. Cette provision trimestrielle est fixée pour la première année à la somme de......................

Le preneur remboursera au propriétaire la quote-part des locaux loués de la taxe foncière sur justificatif du paiement par le bailleur.

Le preneur remboursera la côte part des locaux loués des assurances du bailleur sur justificatif du paiement fourni par celui-ci.

Article 6 : DÉPÔT DE GARANTIE

Pour garantir l'exécution de ses obligations, le locataire versera la somme de.................................euros représentant deux mois de loyer en principal. Ce dépôt, non productif d'intérêts, est indépendant des loyers et charges, lesquels devront être régulièrement payés aux dates fixées, jusqu'au départ effectif du locataire.
Il sera restitué au locataire en fin de jouissance de la durée du présent bail, dans le mois suivant l'envoi par le syndic du relevé des comptes de charges de la période intéressée, déduction faite, le cas échéant, des sommes dûment justifiées  restant dues au bailleur ou dont celui-ci pourrait être tenu pour responsable aux lieu et place du locataire.

Toute résiliation intervenue au cours de la durée du présent bail a pour conséquence que le dépôt de garantie restera entre les mains du bailleur.

En cas de redressement judiciaire du preneur, le dépôt de garantie restera entre les mains du bailleur mais ne pourra pas être imputé au paiement des loyers arrivés à échéance.

En aucun cas, le locataire ne pourra imputer le loyer et les charges, dont il est redevable, sur le dépôt de garantie.

Article 7 : OCCUPATION - JOUISSANCE

1/ Le bailleur s'engage principalement à :

- Mettre les locaux à la disposition du preneur.

- Assurer au preneur une jouissance paisible des locaux et le garantir contre les risques d'éviction et les vices cachés;

- Prendre en charge les réparations visées à l'article 606 du Code civil.

- S'interdire, de louer ou d'exercer directement ou indirectement une activité concurrente à celle du preneur dans des locaux dont il est propriétaire, situés dans le même  immeuble que les locaux loués.

- Fournir, le cas échéant, un original du présent contrat à la personne, physique ou morale, qui se porte caution solidaire du preneur pour le paiement du loyer et de ses accessoires.

2/ Le preneur s'engage principalement :

- À prendre les lieux loués dans l'état où ils se trouvent le jour de l'entrée en jouissance sans pouvoir exiger du bailleur aucun travail de finition, de remise en état ou de réparations pendant la durée du bail.

- À entretenir les lieux loués en parfait état de réparation et les rendre en fin de bail en bon état, de toutes réparations locatives, d'entretien et de gros entretien.

- À user des locaux suivant la destination prévue au bail et exercer dans les lieux loués son activité de façon continue.

- À entretenir la devanture, les enseignes et pré enseignes dans le cadre et en respect des articles R 581-68 et suivants du code de l'environnement.

- À respecter le règlement de copropriété.

- À informer immédiatement le bailleur de tout sinistre et des dégradations se produisant dans les lieux loués, même s'il n'en résulte aucun dommage apparent.

- À ne faire dans les lieux aucune modification du gros œuvre sans l'autorisation expresse et écrite du bailleur. Dans le cas où l'autorisation serait accordée, les travaux seraient exécutés aux frais du preneur et sous la surveillance de l'architecte du bailleur rétribué par le preneur.

3/ Le preneur s'engage à s'assurer contre les risques locatifs dont il doit répondre en sa qualité de preneur : responsabilité civile, incendie, vol, explosion, dégâts des eaux. Le preneur devra justifier, à la première demande du bailleur, de la souscription desdites polices et du paiement des primes y afférentes. Toutes indemnités dues à ce titre au preneur par toute compagnie d'assurances seront affectées au privilège du bailleur. Ces diverses polices devront comporter une clause de renonciation expresse de recours contre le bailleur.

4/ Le preneur s'engage à remettre trois mois avant le jour de son départ, à la demande du bailleur, l'abonnement de fourniture d'électricité auprès d'EDF.

Article 8 : SOUS-LOCATION

Toute sous-location, même temporaire ou partielle, ou simple occupation des lieux par un tiers à quelque titre que ce soit (location gratuite, domiciliation, etc.) est interdite sans l'autorisation du bailleur, sous peine de résiliation immédiate du présent contrat de location, à la simple constatation de l'infraction et sans qu'il soit besoin de mise en demeure du preneur.

Article 9 : INTERDICTION DE CESSION

Le preneur ne peut pas céder son droit au présent bail précaire.

Article 10 : CLAUSE PÉNALE - CLAUSE RÉSOLUTOIRE

En cas de retard dans le paiement du loyer ou de toute autre somme, et à titre de clause pénale, les sommes impayées emporteront de plein droit intérêt au taux fixé de 3 % par trimestre.

À défaut de paiement d'un seul terme ou fraction de terme de loyer ou accessoires à son échéance ou en cas d'inexécution d'une seule des clauses et conditions du bail, et un mois après une mise en demeure par exploit d'huissier restée infructueuse, le bail sera résilié de plein droit, même dans le cas de paiement ou d'exécution postérieur à l'expiration des délais ci-dessus. Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire seront constatées judiciairement et l'expulsion du preneur devenu occupant sans droit ni titre, ordonnée par le juge.

Les frais d'acte engagés par le bailleur pour le recouvrement des sommes qui lui sont dues incombent au preneur.

Tous les autres frais de commandement, procédure et contentieux pourront être mis à la charge du preneur par décision de justice, conformément à l'article 700 du nouveau Code de procédure civile.

Article 11 : ÉLECTION DE DOMICILE

Pour l'exécution des présentes et de leurs suites, le preneur élit domicile dans les lieux objet du présent bail et le bailleur à son domicile visé en tête du présent. Les parties attribuent compétence exclusive aux tribunaux du lieu de situation de l'immeuble.

Fait et signé à............................le.........................sur................feuilles et....................pages, en deux originaux dont un est remis à chacune des parties qui le reconnaît.
 

LE BAILLEUR                                                  LE PRENEUR

SIGNATURE

 

ÉTAT DES LIEUX

Un État des lieux en doit pas émettre des avis ou sentiments mais doit être une photographie de la pièce décrite.

Il faut indiquer:
"état neuf
n, un état des lieux ne doit pa
état d'usage
quelques traces de.......
rayures au nombre de......"
N'hésitez pas à le compléter par des photos si des circonstances particulières les rendent nécessaires.

ENTRE LE BAILLEUR:

 

 

 

ET LE PRENEUR:

 

 

 

LOCAL COMMERCIAL OU PROFESSIONNEL SITUÉ :

 

 

 

DESCRIPTION:

 

 

Etat et description de la devanture :

Portes :

vitrines et peintures :

état des murs et de la peinture :

 

Etat et description de la façade arrière :

Portes :

vitrines et peintures :

état des murs et de la peinture :

 

EXAMEN DES DIVERSES PIECES

Entrée : 

  • Sol :
     

  • Murs :
     

  • Plafonds :
     

  • Placards :

 

Pièce N°1 soit :

  • Sol :
     

  • Murs :
     

  • Plafonds :
     

  • Placards :
     


Pièce N°2 soit :

  • Sol :
     

  • Murs :
     

  • Plafonds :
     

  • Placards :

 

Pièce N°3 soit :

  • Sol :
     

  • Murs :
     

  • Plafonds :
     

  • Placards :


Pièce N°4 soit :

  • Sol :
     

  • Murs :
     

  • Plafonds :
     

  • Placards :
     

Réserves :

  • Sol :
     

  • Murs :
     

  • Plafonds :
     

  • Placards :
     

Cuisine :

  • Sol :
     

  • Murs :
     

  • Plafonds :
     

  • Placards :
     

  • Evier :
     

  • Robinetterie :
     

  • Meubles :
     

  • Appareils :
     

W.C. et salle d'eau toilettes :

  • Sol :
     

  • Murs :
     

  • Plafonds :
     

  • Placards  et miroirs :

 

  • Cuvettes :
     

  • Abattants :
     

  • Couvercles :

 

  • Chasses d'eau:

 

  • Lavabos:

 

  • Robinetteries :

 

  • Effet d'eau :

 

  • Appareils :
     


Chauffage - Éclairage - Divers :

 

  • Générateur production eau chaude :
     

  • Radiateurs (nombre) :
     

  • Générateur chauffage central :
     

  • Autre système :
     

  • Installation électrique :

  • douilles(nombre et état):

  • interrupteurs(nombre et état):

  • prises courant(nombre et état):

  • Interphone:

  • Prise antenne télé :

  • Prise téléphone :

 

  • Fermetures :

  • portes(nombre et état)

 

  • volets et roulants mécaniques (nombre et état)

 

  • fenêtres(nombre et état)

 


Garage :
 

 

  • Équipement :
     

 

Clés : (nombre)

Index compteur Eau :

Index compteur électricité :

Le présent état des lieux, établi et accepté sur cinq feuilles et cinq pages contradictoirement entre les parties, fait partie intégrante de l'engagement de location ou du bail, dont il ne peut être dissocié.

Fait à                                                               Le


Les signatures sont précédées de la mention manuscrite « lu et approuvé »:

Le Bailleur,                                                                           Le Locataire

 

QUITTANCE POUR UN BAIL COMMERCIAL

 

Je soussigné,

 

 BAILLEUR du local commercial de                                                      situé à

 

 donné en location à

 

déclare avoir reçu à titre de loyer et de charge pour la période

du                     

au

la somme en chiffre de                                                                euros

soit en toute lettre de                                                                                                                

et en donne quittance .

Cette somme se répartit de la façon suivante :
- Loyer :

 

.
- Charges :

 

 
   Divers :

 

 
Total :

 

 
A,                                                                                                                                                        

le

Fait pour servir ce que de droit

 

Signature du soussigné bailleur:

 

 

 

INFORMATIONS JURIDIQUES SUR LE BAIL COMMERCIAL PRÉCAIRE

Une exception est prévue pour les baux appelés de "courte durée" ou les baux "de deux ans" ou encore le bail dit de "23 mois". Dans ces cas, le bail ne peut être conclu que pour une durée de un mois à deux ans maximum.

Mais, si le bail de courte durée est renouvelé ou si le locataire reste dans les lieux au-delà de l’échéance des deux ans, le contrat se transforme automatiquement en bail commercial bénéficiant du statut protecteur des baux commerciaux de neuf ans.

En revanche il est possible d'utiliser ce modèle pour un bail saisonnier, s'il y a une interruption. Les locations saisonnières permettent à un exploitant de louer un local pour une saison dans une station balnéaire ou à la montagne chaque année puisqu'il y a entre les deux saisons une interruption. Toutefois, le locataire ne bénéficie pas de la protection des baux commerciaux, même si la location est reconduite d’année en année.

La révision du loyer ne peut être prévue dans le bail puisque la période est trop courte.

Article L 145-5 du Code de Commerce

Les parties peuvent, lors de l'entrée dans les lieux du preneur, déroger aux dispositions du présent chapitre à la condition que la durée totale du bail ou des baux successifs ne soit pas supérieure à deux ans.

Si, à l'expiration de cette durée, le preneur reste et est laissé en possession, il s'opère un nouveau bail dont l'effet est réglé par les dispositions du présent chapitre.

Il en est de même , à l'expiration de cette durée, en cas de renouvellement exprès du bail ou de conclusion, entre les mêmes parties, d'un nouveau bail pour le même local.

Les dispositions des deux alinéas précédents ne sont pas applicables s'il s'agit d'une location à caractère saisonnier.

Cour de Cassation, chambre civile 3 arrêt du 23 mars 2011, Pourvoi n° 10-12254, Rejet

Attendu selon l'arrêt attaqué (Basse-Terre, 30 novembre 2009) que par acte du 2 décembre 1999, M. X... a donné à bail, à compter du 1er janvier 2000, à la société Vout's un local à usage commercial ; que ce bail était consenti pour une durée d'un an renouvelable par tacite reconduction sauf dénonciation par lettre recommandée avec avis de réception 3 mois avant l'échéance ; que par lettre recommandée du 24 mars 2005, la locataire a donné congé pour le 30 avril 2005 ; que le bailleur a assigné la société Vout's en nullité du congé

Attendu que la société Vout's fait grief à l'arrêt d'accueillir cette demande alors, selon le moyen, que la clause d'un contrat de bail contraire au statut des baux commerciaux qui n'a pas fait l'objet d'une action en nullité intentée dans les deux ans de la conclusion du bail doit être appliquée ; qu'en constatant la nullité de la clause du bail selon laquelle le congé pouvait être donné par simple lettre recommandée avec accusé de réception dans les trois mois de l'échéance annuelle du contrat et en déclarant en conséquence le congé délivré le 24 mars 2005 selon ces modalités nul au regard de l'article L. 145-9 du code de commerce sans rechercher, ainsi qu'elle y était pourtant expressément invitée, si cette action, introduite plus de quatre ans après la conclusion du contrat n'était pas prescrite, ce qui aurait pourtant été de nature à rendre applicable ladite clause, et valable le congé délivré le 24 mars 2005, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles L. 145-9, L. 145-15 et L. 145-60 du code de commerce

Mais attendu qu'ayant retenu, par motifs propres et adoptés, qu'à l'expiration du bail dérogatoire initial la locataire était restée dans les lieux, qu'elle y exploitait son fonds de commerce et était inscrite au registre du commerce, et qu'en application de l'article L. 145-5 du code de commerce un nouveau bail, soumis au statut des baux commerciaux, s'était opéré, la cour d'appel en a justement déduit, sans être tenue de procéder à une recherche inopérante, que le congé devait, conformément aux dispositions impératives de l'article L. 145-9 du code précité, être donné par acte extrajudiciaire et que le congé délivré par la société Vout's était nul.

SI LE BAIL CONTINUE APRES 2 ANS, UN NOUVEAU BAIL DE 9 ANS DEBUTE

PEU IMPORTE QUI EXPLOITE LE FONDS DE COMMERCE

Cour de Cassation Chambre commerciale, arrêt du 8 juin 2017 Pourvoi N°16-24045 rejet

Mais attendu que, quelle que soit la durée du bail dérogatoire ou du maintien dans les lieux, si le preneur reste et est laissé en possession au-delà du terme contractuel, il s'opère un nouveau bail dont l'effet est régi par les articles L. 145-1 et suivants du code de commerce ; qu'ayant relevé que les preneurs s'étaient maintenus dans les lieux à l'issue du bail dérogatoire fixée au 13 octobre 2010, la cour d'appel en a exactement déduit qu'en application de l'article L. 145-5 du code de commerce, dans sa rédaction antérieure à celle issue de la loi du 18 juin 2014, un bail soumis au statut des baux commerciaux avait pris naissance le 14 octobre 2010

Cour de Cassation Chambre commerciale, arrêt du 23 mai 2013 Pourvoi N°11-17071 cassation partielle

Attendu que pour rejeter les demandes en paiement de la SCI dirigées contre Mme X... en sa qualité de preneur au bail commercial de neuf ans qui a fait suite au bail dérogatoire, l'arrêt retient que celle-ci, en tant que signataire en son nom personnel d'un bail dérogatoire au statut lui conférant la possibilité d'exploiter dans les lieux en son nom personnel une activité commerciale, a bien eu la qualité de locataire à ce bail dérogatoire, que toutefois à l'expiration dudit bail elle ne pouvait, dès lors que s'opérait, dans le cas de maintien sans opposition du bailleur, un bail soumis au statut exigeant l'exploitation par le preneur d'un fonds lui appartenant dans les lieux, conserver cette qualité qu'à la condition d'exploiter personnellement et effectivement un fonds dans les lieux loués, que tel n'a pas été le cas, le fonds exploité étant le fonds de la société Cash 26 dont elle était seulement la gérante, qu'elle n'avait donc pas la jouissance personnelle des lieux loués et qu'elle ne peut en conséquence être considérée comme copreneur au bail commercial ayant fait suite au bail dérogatoire ;

Qu'en statuant ainsi, alors que tous les cotitulaires du bail dérogatoire qui se maintiennent dans les locaux dans lesquels un fonds de commerce est exploité sont liés par le bail soumis au statut qui naît de la loi, qu'ils soient ou non personnellement exploitants du fonds, la cour d'appel, qui a ajouté à la loi une condition qu'elle ne comporte pas, a violé les textes sus-visés

L'EXPLOITANT N'EST PLUS TENU A ÊTRE INSCRIT AU REGISTRE DU COMMERCE

Cour de Cassation Chambre civile 3, arrêt du 25 octobre 2018 Pourvoi N°17-26126 rejet

Attendu, selon l’arrêt attaqué (Montpellier, 2 mai 2017), que, le 15 février 2004, Mme X... a donné à bail dérogatoire à M. Y... et M. Z... un local commercial pour une durée de vingt-trois mois à compter du 15 février 2004, les preneurs s’engageant, à peine de caducité du contrat, à fournir une attestation de leur inscription au registre du commerce et des sociétés dans un délai de deux mois suivant la prise d’effet du bail; que trois autres baux dérogatoires de même durée ont été conclus successivement à compter du 1er février 2006, du 1er février 2008 et du 1er février 2010 ; que, le 6 août 2013, M. Y..., laissé en possession des lieux loués, a assigné la bailleresse aux fins de voir constater qu’il était titulaire d’un bail commercial d’une durée de neuf années ayant commencé le 1er février 2006 ; qu’invoquant l’absence d’immatriculation du preneur au registre du commerce et des sociétés à la date de l’assignation, Mme X... a conclu au rejet de la demande et, à titre reconventionnel, à l’acquisition de la clause résolutoire du dernier bail dérogatoire;

Attendu que Mme& X... fait grief à l’arrêt d’accueillir la demande de M. Y...; Mais attendu qu’ayant relevé que le preneur avait été laissé en possession à l’expiration du premier bail dérogatoire, la cour d’appel, qui n’était pas tenue de procéder à une recherche qui ne lui était pas demandée, a retenu à bon droit, sans contradiction, que l’inscription au registre du commerce et des sociétés n’est pas nécessaire pour que s’opère un nouveau bail régi par le statut des baux commerciaux et en a exactement déduit que M. Y... était devenu titulaire d’un bail statutaire de neuf ans à la date du 1er février 2006; D’où il suit que le moyen n’est pas fondé

Il s'agit d'un changement de jurisprudence puisque auparavant, le locataire devait être inscrit au registre de commerce

Cour de Cassation Chambre civile 3, arrêt du 22 janvier 2014 Pourvoi N°12-26179 cassation

Vu l'article L. 145-1 du code de commerce ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Rennes, 27 juin 2012), qu'entre 2000 et 2006, Mme Y... a consenti à la société Carol's Bougie sept baux qualifiés de saisonniers, chacun étant conclu pour une durée de neuf mois du 1er avril au 31 décembre ; que le 2 avril 2008, la bailleresse a délivré un congé pour reprise à effet au 2 mai 2008 ; que la société Carol's Bougie a alors assigné Mme Y... en reconnaissance de l'existence d'un bail commercial soumis au statut ;

Attendu que pour accueillir cette demande, l'arrêt retient qu'en ne prenant aucune initiative procédurale, en percevant les loyers sans contestation et en demandant l'indexation de ceux-ci la bailleresse avait renoncé à son congé et que la société Carol's Bougie avait été inscrite au registre du commerce et des sociétés en cours de procédure ;

Qu'en statuant ainsi, sans préciser si, à la date de l'assignation par laquelle la société Carol's Bougie revendiquait le bénéfice du statut des baux commerciaux, celle-ci était inscrite au registre du commerce et des sociétés, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision

LE BAILLEUR EST PROTEGÉ S'IL ENVOIE UN CONGÉ A LA FIN DES DEUX ANS

Cour de Cassation 3eme chambre civile, arrêt du 5 juin 2013 Pourvoi N°12-19634 cassation

Vu l'article L. 145-5 du code de commerce ;

Attendu que les parties peuvent, lors de l'entrée dans les lieux du preneur, déroger aux dispositions du présent chapitre à la condition que la durée totale du bail ou des baux successifs ne soit pas supérieure à deux ans ; que si à l'expiration de cette durée le preneur reste et est laissé en possession, il s'opère un nouveau bail dont l'effet est réglé par les dispositions du présent chapitre ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 24 février 2012), que la société La Tour a consenti à la société Signature un bail dérogatoire à compter du 1er septembre 2003 pour se terminer le 30 juin 2005 ; que par acte du 27 mai 2005, la bailleresse a délivré congé à la société preneuse pour le terme du bail ; que la locataire est demeurée dans les lieux ; qu'après échec des négociations en vue de la conclusion d'un bail commercial de droit commun, la société Signature a assigné la société La Tour en reconnaissance du bénéfice d'un bail soumis au statut ;

Attendu que pour accueillir cette demande l'arrêt retient qu'il s'est écoulé plus de 20 mois entre la fin des pourparlers et la date à laquelle la bailleresse a été assignée par la locataire, que cette inaction doit être considérée comme constitutive d'un accord tacite du bailleur sur le maintien dans les lieux de la société Signature, à défaut pour la société La Tour d'apporter la preuve qu'elle n'entendait pas laisser le preneur en possession des locaux ;

Qu'en statuant ainsi, alors qu'elle avait constaté que la bailleresse avait, avant le terme du bail, délivré congé à la locataire et que la renonciation à un droit ne se déduit pas de la seule inaction ou du silence de son titulaire, la cour d'appel a violé le texte susvisé

UN NOUVEAU BAIL DOIT ÊTRE SIGNE APRÈS UNE INTERRUPTION MÊME

SI L'ACTIVITE EST CHANGEE, SINON IL S'AGIT D'UN BAIL DE 9 ANS

Cour de Cassation, chambre civile 3 arrêt du 31 mai 2012, Pourvoi n° 11-15580 Rejet

Attendu selon l'arrêt attaqué (Paris, 19 janvier 2011) que M. X... a donné à bail à M. Y... des locaux à usage commercial à destination de "video-club, location-vente", pour une durée de 23 mois à compter du 11 février 2004 ; que par un nouvel acte, les mêmes locaux ont été donnés à bail à M. Y... pour 23 mois à compter du 14 octobre 2005, à destination de "commerce détail de fleurs" ; que le 31 juillet 2007, M. X... a délivré congé à M. Y..., puis, par acte du 21 septembre 2007, l'a sommé de déguerpir ; que le preneur a assigné son bailleur pour faire juger que le bail conclu le 14 octobre 2005 était soumis au statut ;

Attendu que M. X... fait grief à l'arrêt d'accueillir cette demande

Mais attendu qu'ayant justement retenu que les dispositions de l'article L. 145-5 du code de commerce n'imposait pas l'exercice de la même activité dans les locaux concernés et constaté, par motifs propres et adoptés, que le nouveau bail du 14 octobre 2005, conclu entre les mêmes parties et pour les mêmes locaux, avait été consenti avant l'expiration du bail dérogatoire précédent à l'issue duquel le locataire avait été laissé en possession, la cour d'appel en a exactement déduit que ce bail était soumis au statut des baux commerciaux

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