BAIL COMMERCIAL PRÉCAIRE

DE UN A VINGT TROIS MOIS

Rédigé par Frédéric Fabre docteur en droit.

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- MODÈLE COMPLET DE BAIL COMMERCIAL PRÉCAIRE

- INFORMATIONS JURIDIQUES GRATUITES SUR LE BAIL COMMERCIAL PRÉCAIRE.

MODÈLE DE BAIL COMMERCIAL PRÉCAIRE

Le modèle de Bail que vous pouvez télécharger, copier coller, compléter et imprimer, est accessible avec un code à 3 ttc acheté par CB, SMS surtaxé.  Internet+ ou un appel surtaxé.

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Des clauses concernant un local d'un immeuble soumis à un règlement de copropriété, sont prévues.

Un modèle d'état des lieux et de quittance du loyer sont joints au modèle.

Une adresse e mail gratuite vous permettent de nous poser vos questions particulières.

Vous pouvez utiliser le code autant de fois que vous le désirez sur ce modèle, durant cinq jours.

INFORMATIONS JURIDIQUES GRATUITES

SUR LE BAIL COMMERCIAL PRÉCAIRE

Une exception est prévue pour les baux appelés de "courte durée" ou les baux "de deux ans" ou encore le bail dit de "23 mois". Dans ces cas, le bail ne peut être conclu que pour une durée de un mois à deux ans maximum.

Mais, si le bail de courte durée est renouvelé ou si le locataire reste dans les lieux au-delà de l’échéance des deux ans, le contrat se transforme automatiquement en bail commercial bénéficiant du statut protecteur des baux commerciaux de neuf ans.

En revanche il est possible d'utiliser ce modèle pour un bail saisonnier, s'il y a une interruption. Les locations saisonnières permettent à un exploitant de louer un local pour une saison dans une station balnéaire ou à la montagne chaque année puisqu'il y a entre les deux saisons une interruption. Toutefois, le locataire ne bénéficie pas de la protection des baux commerciaux, même si la location est reconduite d’année en année.

La révision du loyer ne peut être prévue dans le bail puisque la période est trop courte.

Article L 145-5 du Code de Commerce

Les parties peuvent, lors de l'entrée dans les lieux du preneur, déroger aux dispositions du présent chapitre à la condition que la durée totale du bail ou des baux successifs ne soit pas supérieure à deux ans.

Si, à l'expiration de cette durée, le preneur reste et est laissé en possession, il s'opère un nouveau bail dont l'effet est réglé par les dispositions du présent chapitre.

Il en est de même , à l'expiration de cette durée, en cas de renouvellement exprès du bail ou de conclusion, entre les mêmes parties, d'un nouveau bail pour le même local.

Les dispositions des deux alinéas précédents ne sont pas applicables s'il s'agit d'une location à caractère saisonnier.

Cour de Cassation, chambre civile 3 arrêt du 23 mars 2011, Pourvoi n° 10-12254, Rejet

Attendu selon l'arrêt attaqué (Basse-Terre, 30 novembre 2009) que par acte du 2 décembre 1999, M. X... a donné à bail, à compter du 1er janvier 2000, à la société Vout's un local à usage commercial ; que ce bail était consenti pour une durée d'un an renouvelable par tacite reconduction sauf dénonciation par lettre recommandée avec avis de réception 3 mois avant l'échéance ; que par lettre recommandée du 24 mars 2005, la locataire a donné congé pour le 30 avril 2005 ; que le bailleur a assigné la société Vout's en nullité du congé

Attendu que la société Vout's fait grief à l'arrêt d'accueillir cette demande alors, selon le moyen, que la clause d'un contrat de bail contraire au statut des baux commerciaux qui n'a pas fait l'objet d'une action en nullité intentée dans les deux ans de la conclusion du bail doit être appliquée ; qu'en constatant la nullité de la clause du bail selon laquelle le congé pouvait être donné par simple lettre recommandée avec accusé de réception dans les trois mois de l'échéance annuelle du contrat et en déclarant en conséquence le congé délivré le 24 mars 2005 selon ces modalités nul au regard de l'article L. 145-9 du code de commerce sans rechercher, ainsi qu'elle y était pourtant expressément invitée, si cette action, introduite plus de quatre ans après la conclusion du contrat n'était pas prescrite, ce qui aurait pourtant été de nature à rendre applicable ladite clause, et valable le congé délivré le 24 mars 2005, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles L. 145-9, L. 145-15 et L. 145-60 du code de commerce

Mais attendu qu'ayant retenu, par motifs propres et adoptés, qu'à l'expiration du bail dérogatoire initial la locataire était restée dans les lieux, qu'elle y exploitait son fonds de commerce et était inscrite au registre du commerce, et qu'en application de l'article L. 145-5 du code de commerce un nouveau bail, soumis au statut des baux commerciaux, s'était opéré, la cour d'appel en a justement déduit, sans être tenue de procéder à une recherche inopérante, que le congé devait, conformément aux dispositions impératives de l'article L. 145-9 du code précité, être donné par acte extrajudiciaire et que le congé délivré par la société Vout's était nul.

SI LE BAIL CONTINUE APRES 2 ANS, UN NOUVEAU BAIL DE 9 ANS DEBUTE

PEU IMPORTE QUI EXPLOITE LE FONDS DE COMMERCE

Cour de Cassation Chambre commerciale, arrêt du 23 mai 2013 Pourvoi N°11-17071 cassation partielle

Attendu que pour rejeter les demandes en paiement de la SCI dirigées contre Mme X... en sa qualité de preneur au bail commercial de neuf ans qui a fait suite au bail dérogatoire, l'arrêt retient que celle-ci, en tant que signataire en son nom personnel d'un bail dérogatoire au statut lui conférant la possibilité d'exploiter dans les lieux en son nom personnel une activité commerciale, a bien eu la qualité de locataire à ce bail dérogatoire, que toutefois à l'expiration dudit bail elle ne pouvait, dès lors que s'opérait, dans le cas de maintien sans opposition du bailleur, un bail soumis au statut exigeant l'exploitation par le preneur d'un fonds lui appartenant dans les lieux, conserver cette qualité qu'à la condition d'exploiter personnellement et effectivement un fonds dans les lieux loués, que tel n'a pas été le cas, le fonds exploité étant le fonds de la société Cash 26 dont elle était seulement la gérante, qu'elle n'avait donc pas la jouissance personnelle des lieux loués et qu'elle ne peut en conséquence être considérée comme copreneur au bail commercial ayant fait suite au bail dérogatoire ;

Qu'en statuant ainsi, alors que tous les cotitulaires du bail dérogatoire qui se maintiennent dans les locaux dans lesquels un fonds de commerce est exploité sont liés par le bail soumis au statut qui naît de la loi, qu'ils soient ou non personnellement exploitants du fonds, la cour d'appel, qui a ajouté à la loi une condition qu'elle ne comporte pas, a violé les textes sus-visés

L'EXPLOITANT DOIT ÊTRE INSCRIT AU REGISTRE DU COMMERCE

Cour de Cassation Chambre civile 3, arrêt du 22 janvier 2014 Pourvoi N°12-26179 cassation

Vu l'article L. 145-1 du code de commerce ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Rennes, 27 juin 2012), qu'entre 2000 et 2006, Mme Y... a consenti à la société Carol's Bougie sept baux qualifiés de saisonniers, chacun étant conclu pour une durée de neuf mois du 1er avril au 31 décembre ; que le 2 avril 2008, la bailleresse a délivré un congé pour reprise à effet au 2 mai 2008 ; que la société Carol's Bougie a alors assigné Mme Y... en reconnaissance de l'existence d'un bail commercial soumis au statut ;

Attendu que pour accueillir cette demande, l'arrêt retient qu'en ne prenant aucune initiative procédurale, en percevant les loyers sans contestation et en demandant l'indexation de ceux-ci la bailleresse avait renoncé à son congé et que la société Carol's Bougie avait été inscrite au registre du commerce et des sociétés en cours de procédure ;

Qu'en statuant ainsi, sans préciser si, à la date de l'assignation par laquelle la société Carol's Bougie revendiquait le bénéfice du statut des baux commerciaux, celle-ci était inscrite au registre du commerce et des sociétés, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision

LE BAILLEUR EST PROTEGE S'IL ENVOIE UN CONGE A LA FIN DES DEUX ANS

Cour de Cassation 3eme chambre civile, arrêt du 5 juin 2013 Pourvoi N°12-19634 cassation

Vu l'article L. 145-5 du code de commerce ;

Attendu que les parties peuvent, lors de l'entrée dans les lieux du preneur, déroger aux dispositions du présent chapitre à la condition que la durée totale du bail ou des baux successifs ne soit pas supérieure à deux ans ; que si à l'expiration de cette durée le preneur reste et est laissé en possession, il s'opère un nouveau bail dont l'effet est réglé par les dispositions du présent chapitre ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 24 février 2012), que la société La Tour a consenti à la société Signature un bail dérogatoire à compter du 1er septembre 2003 pour se terminer le 30 juin 2005 ; que par acte du 27 mai 2005, la bailleresse a délivré congé à la société preneuse pour le terme du bail ; que la locataire est demeurée dans les lieux ; qu'après échec des négociations en vue de la conclusion d'un bail commercial de droit commun, la société Signature a assigné la société La Tour en reconnaissance du bénéfice d'un bail soumis au statut ;

Attendu que pour accueillir cette demande l'arrêt retient qu'il s'est écoulé plus de 20 mois entre la fin des pourparlers et la date à laquelle la bailleresse a été assignée par la locataire, que cette inaction doit être considérée comme constitutive d'un accord tacite du bailleur sur le maintien dans les lieux de la société Signature, à défaut pour la société La Tour d'apporter la preuve qu'elle n'entendait pas laisser le preneur en possession des locaux ;

Qu'en statuant ainsi, alors qu'elle avait constaté que la bailleresse avait, avant le terme du bail, délivré congé à la locataire et que la renonciation à un droit ne se déduit pas de la seule inaction ou du silence de son titulaire, la cour d'appel a violé le texte susvisé

UN NOUVEAU BAIL DOIT ÊTRE SIGNE APRES UNE INTERRUPTION MÊME

SI L'ACTIVITE EST CHANGEE, SINON IL S'AGIT D'UN BAIL DE 9 ANS

Cour de Cassation, chambre civile 3 arrêt du 31 mai 2012, Pourvoi n° 11-15580 Rejet

Attendu selon l'arrêt attaqué (Paris, 19 janvier 2011) que M. X... a donné à bail à M. Y... des locaux à usage commercial à destination de "video-club, location-vente", pour une durée de 23 mois à compter du 11 février 2004 ; que par un nouvel acte, les mêmes locaux ont été donnés à bail à M. Y... pour 23 mois à compter du 14 octobre 2005, à destination de "commerce détail de fleurs" ; que le 31 juillet 2007, M. X... a délivré congé à M. Y..., puis, par acte du 21 septembre 2007, l'a sommé de déguerpir ; que le preneur a assigné son bailleur pour faire juger que le bail conclu le 14 octobre 2005 était soumis au statut ;

Attendu que M. X... fait grief à l'arrêt d'accueillir cette demande

Mais attendu qu'ayant justement retenu que les dispositions de l'article L. 145-5 du code de commerce n'imposait pas l'exercice de la même activité dans les locaux concernés et constaté, par motifs propres et adoptés, que le nouveau bail du 14 octobre 2005, conclu entre les mêmes parties et pour les mêmes locaux, avait été consenti avant l'expiration du bail dérogatoire précédent à l'issue duquel le locataire avait été laissé en possession, la cour d'appel en a exactement déduit que ce bail était soumis au statut des baux commerciaux

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