MODÈLE DE BAIL CIVIL

DE BUREAU, ENTREPÔT, GRANGE ET TERRAIN

Rédigé par Frédéric Fabre docteur en droit.

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MODÈLE DE BAIL CIVIL

LE MODÈLE DE BAIL CIVIL avec État des Lieux que vous pouvez télécharger, copier coller, compléter et imprimer, est accessible avec un code à 3 € ttc acheté par CB, SMS surtaxé, Internet+ ou un appel surtaxé.

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Les clauses concernant les locaux construits avant 1949 ou entre 1949 et 1980 sont prévues.

Des clauses particulières sont destinées aux locaux d'un immeuble en copropriété. Les charges locatives ou récupérables sont rappelées.

Une adresse e mail gratuite vous permettent de nous poser vos questions particulières.

Vous pouvez utiliser dix fois le code sur ce modèle.

INFORMATIONS JURIDIQUES SUR LE BAIL CIVIL

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- LE DOMAINE DU BAIL CIVIL

- LE LOYER

- LA FIN DU BAIL CIVIL

- LE BAIL CIVIL DANS LE CODE CIVIL.

DOMAINE DU BAIL CIVIL

Le bail civil ou dit "à usage civil" concerne les locaux de bureaux, d'entrepôts, de terrains à usage non agricole et tous les locaux commerciaux sans réception de clientèle par les associations type loi 1901 et les particuliers qui ne louent pas une habitation.

La loi du 6 juillet 1989 concerne uniquement le bail d'habitation.

Le bail à "usage civil" est conclu pour une durée librement fixée entre les parties dans le cadre des articles 1713 et suivants du Code Civil.

Le Bail civil pour les bâtiments, est soumis aux expertises techniques et énergétiques dans les conditions du bail professionnel.

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Le Bail civil est soumis aux obligations prévues contre les risques sur les personnes et les biens ainsi que sur l'économie d'énergie.

La rédaction du bail civil est libre, toutefois le juge surveille particulièrement les clauses abusives dont les clauses pénales.

Sans appliquer les nullités du droit de l'habitation, le juge contrôle qu'il n'y a pas de clauses léonines.

Le bail de parking ou de garage est un bail civil spécifique à la location d'un garage ou d'un emplacement de parking.

LOCATION D'ENTREPÔTS, DE BUREAUX DE GRANGES OU DE TERRAINS

Si le locataire est un particulier ou une associations loi 1901 :

Si vous louez une grange seule sans terre à exploiter, il faut signer un bail civil.

Si vous louez des terres avec la grange pour un usage agricole, il faut signer un bail rural.

Si vous louez des terres et une grange pour une activité non agricole mais pour un usage personnel, il faut signer un bail civil.

Si vous  un usage personnel, il faut signer un bail civil.

Si vous louez un entrepôt pour y exercez une activité professionnelle, il faut signer un bail professionnel.

LE LOYER DU BAIL CIVIL

Le loyer est librement fixé entre les parties qui peuvent choisir une clause de révision fixée par référence à l'un des indices publiés par l'Insee

Le Décret n° 2011-2028 du 29 décembre 2011 relatif à l'indice des loyers des activités tertiaires, a crée l'indice ILAT.

L'I.R.L soit l'indice de référence des loyers est l'indice des baux d'habitation le plus adéquat

Cliquez ci dessous pour accéder à l'Indices de Référence des Loyers.

L'ILAT est le plus adéquat pour les activités tertiaires, les location d'entrepôts ou de grange ainsi que pour les associations loi 1901.

Cliquez ci dessous pour accéder à l'Indice des Loyers des Activités Tertiaires

Vous pouvez aussi utiliser l'indice du coût de la construction

Cliquez ci dessous pour accéder aux indices du coût de la construction

LA FIN DU BAIL CIVIL

Le bail à "usage civil" est conclu pour une durée librement fixée entre les parties dans le cadre des articles 1713 et suivants du Code Civil.

Le bail est reconduit tacitement pour la même durée que la durée initiale pour un bail civil.

Le locataire peut à tout moment, notifier au bailleur, par lettre recommandée avec Accusé de Réception ou par acte d'huissier, son intention de quitter les lieux.  Le bail doit prévoir les délais de préavis puisque le bail civil est libre.

A la fin du bail, le locataire doit rendre les locaux tels qu'il les a reçus, suivant cet état, excepté accord du bailleur ou ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure.

Mais un bailleur qui accepte de faire un état des lieux après les travaux du locataire en début de bail accepte par définition les embellissements apportés par le locataire.

Cour de Cassation, chambre civile 3 audience publique du mardi 15 septembre 2009, Pourvoi n° 08-14605, Cassation Partielle

Vu l'article 1730 du code civil
Attendu que s'il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu'il l'a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure

Attendu que pour condamner la société Winston & Strawn (société W & S), qui avait pris à bail des locaux à usage de bureaux appartenant à la société Sophia GE, à payer à cette dernière une certaine somme au titre des travaux de remise en état des lieux loués, l'arrêt attaqué (Paris, 28 février 2008) retient que la société S & W prétend que les locaux du troisième étage lui ont été livrés cloisonnés en rappelant que l'état des lieux a été dressé après l'exécution de ces travaux, mais que ceux-ci n'en constituent pas moins des aménagements, améliorations et autres embellissements dont le bailleur est en droit d'exiger l'enlèvement

Qu'en statuant ainsi, la cour d'appel a violé le texte susvisé

LE BAIL DANS LE CODE CIVIL

Les articles ci dessus ont été créés par la loi 1804-03-07 promulguée le 17 mars 1804. Ils s'appliquent pour tous les baux, quelques uns ont été modifiés par l'Ordonnance 45-2380 1945-10-17 JORF 18 octobre 1945 rectificatif JORF 30 octobre 1945.

Article 1713

On peut louer toutes sortes de biens meubles ou immeubles.

Article 1714

On peut louer ou par écrit ou verbalement, sauf, en ce qui concerne les biens ruraux, application des règles particulières aux baux à ferme et à métayage.

Article 1715

Si le bail fait sans écrit n'a encore reçu aucune exécution, et que l'une des parties le nie, la preuve ne peut être reçue par témoins, quelque modique qu'en soit le prix, et quoiqu'on allègue qu'il y a eu des arrhes données.

Le serment peut seulement être déféré à celui qui nie le bail.

Article 1716

Lorsqu'il y aura contestation sur le prix du bail verbal dont l'exécution a commencé, et qu'il n'existera point de quittance, le propriétaire en sera cru sur son serment, si mieux n'aime le locataire demander l'estimation par experts ; auquel cas les frais de l'expertise restent à sa charge, si l'estimation excède le prix qu'il a déclaré.

Article 1717

Le preneur a le droit de sous-louer, et même de céder son bail à un autre, si cette faculté ne lui a pas été interdite.

Elle peut être interdite pour le tout ou partie.

Cette clause est toujours de rigueur.

Article 1718

Les dispositions des deuxième et troisième alinéas de l'article 595 relatif aux baux passés par les usufruitiers sont applicables aux baux passés par le tuteur sans l'autorisation du conseil de famille.

Article 1719

Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant

2° D'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée

3° D'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail

4° D'assurer également la permanence et la qualité des plantations

Cour de Cassation chambre civile 3 arrêt du 19 novembre 2015 pourvoi n°14-24612 Cassation partielle

Vu l'article 1719 du code civil ;

Attendu que le bailleur est obligé, par la nature du contrat et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière, de faire jouir paisiblement de la chose louée le preneur pendant la durée du bail ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 4 juin 2014), que la société Neolog est locataire de locaux appartenant à la société civile immobilière Entre Meurthe et Brot (la SCI) ; que la SCI a entrepris en 2007 des travaux de remplacement de la toiture de l'immeuble composée de plaques de fibrociment contenant de l'amiante dont elle a confié la réalisation à la société Coanus ; qu'à la demande de condamnation en paiement d'un arriéré de loyers d'avril et mai 2008, la locataire a opposé qu'elle avait été contrainte, en avril 2008, d'évacuer son personnel qui n'a pu réintégrer les locaux que le 1er juin 2008 après levée des réserves le 30 mai 2008, en raison d'un risque de propagation d'amiante identifié par l'inspection du travail dans ses lettres des 7 et 11 avril 2008 ;

Attendu que, pour écarter l'exception de non-exécution opposée par la locataire, l'arrêt retient que les prélèvements d'air, effectués le jour-même de la visite du contrôleur du travail, se sont révélés négatifs, qu'il ne ressort d'aucune des deux lettres précitées qu'il ait été signifié à l'employeur, dans les formes appropriées des mesures contraignantes telles que l'évacuation des locaux ou l'arrêt temporaire d'activité, que la société Coanus, professionnel qualifié pour le traitement amiante, a adressé dès le 15 avril 2008 une réponse motivée au contrôleur du travail qui ne s'est plus manifesté par la suite et que la société Neolog, qui a fait choix d'évacuer sans délais les locaux donnés à bail alors qu'elle n'y était pas contrainte par une décision administrative, ne démontre pas la faute du bailleur ;

Qu'en statuant ainsi, alors qu'elle avait relevé que, le 11 avril 2008, l'inspecteur du travail, connaissance prise des résultats négatifs de prélèvements, soulignait l'impossibilité d'affirmer que la poursuite des travaux dans les conditions constatées ne présentait aucun risque pour les salariés, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé le texte susvisé

Article 1720

Le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce.

Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives.

Article 1721

Il est dû garantie au preneur pour tous les vices ou défauts de la chose louée qui en empêchent l'usage, quand même le bailleur ne les aurait pas connus lors du bail.

S'il résulte de ces vices ou défauts quelque perte pour le preneur, le bailleur est tenu de l'indemniser.

Article 1722

Si, pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit ; si elle n'est détruite qu'en partie, le preneur peut, suivant les circonstances, demander ou une diminution du prix, ou la résiliation même du bail. Dans l'un et l'autre cas, il n'y a lieu à aucun dédommagement.

Article 1723

Le bailleur ne peut, pendant la durée du bail, changer la forme de la chose louée.

Article 1724

Si, durant le bail, la chose louée a besoin de réparations urgentes et qui ne puissent être différées jusqu'à sa fin, le preneur doit les souffrir, quelque incommodité qu'elles lui causent, et quoiqu'il soit privé, pendant qu'elles se font, d'une partie de la chose louée.

Mais, si ces réparations durent plus de quarante jours, le prix du bail sera diminué à proportion du temps et de la partie de la chose louée dont il aura été privé.

Si les réparations sont de telle nature qu'elles rendent inhabitable ce qui est nécessaire au logement du preneur et de sa famille, celui-ci pourra faire résilier le bail.

Article 1725

Le bailleur n'est pas tenu de garantir le preneur du trouble que des tiers apportent par voies de fait à sa jouissance, sans prétendre d'ailleurs aucun droit sur la chose louée ; sauf au preneur à les poursuivre en son nom personnel.

Article 1726

Si, au contraire, le locataire ou le fermier ont été troublés dans leur jouissance par suite d'une action concernant la propriété du fonds, ils ont droit à une diminution proportionnée sur le prix du bail à loyer ou à ferme, pourvu que le trouble et l'empêchement aient été dénoncés au propriétaire.

Article 1727

Si ceux qui ont commis les voies de fait, prétendent avoir quelque droit sur la chose louée, ou si le preneur est lui-même cité en justice pour se voir condamner au délaissement de la totalité ou de partie de cette chose, ou à souffrir l'exercice de quelque servitude, il doit appeler le bailleur en garantie, et doit être mis hors d'instance, s'il l'exige, en nommant le bailleur pour lequel il possède.

Article 1728

Le preneur est tenu de deux obligations principales :

1° D'user de la chose louée en bon père de famille, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention ;

2° De payer le prix du bail aux termes convenus.

Article 1729

Si le preneur n'use pas de la chose louée en bon père de famille ou emploie la chose louée à un autre usage que celui auquel elle a été destinée, ou dont il puisse résulter un dommage pour le bailleur, celui-ci peut, suivant les circonstances, faire résilier le bail.

Article 1730

S'il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu'il l'a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure.

Article 1731

S'il n'a pas été fait d'état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire.

Article 1732

Il répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu sans sa faute.

Article 1733

Il répond de l'incendie, à moins qu'il ne prouve :

Que l'incendie est arrivé par cas fortuit ou force majeure, ou par vice de construction.

Ou que le feu a été communiqué par une maison voisine.

Article 1734

S'il y a plusieurs locataires, tous sont responsables de l'incendie, proportionnellement à la valeur locative de la partie de l'immeuble qu'ils occupent ;

A moins qu'ils ne prouvent que l'incendie a commencé dans l'habitation de l'un d'eux, auquel cas celui-là seul en est tenu ;

Ou que quelques-uns ne prouvent que l'incendie n'a pu commencer chez eux, auquel cas ceux-là n'en sont pas tenus.

Article 1735

Le preneur est tenu des dégradations et des pertes qui arrivent par le fait des personnes de sa maison ou de ses sous-locataires.

Article 1736

Si le bail a été fait sans écrit, l'une des parties ne pourra donner congé à l'autre qu'en observant les délais fixés par l'usage des lieux.

Article 1737

Le bail cesse de plein droit à l'expiration du terme fixé, lorsqu'il a été fait par écrit, sans qu'il soit nécessaire de donner congé.

Article 1738

Si, à l'expiration des baux écrits, le preneur reste et est laissé en possession, il s'opère un nouveau bail dont l'effet est réglé par l'article relatif aux locations faites sans écrit.

Article 1739

Lorsqu'il y a un congé signifié, le preneur quoiqu'il ait continué sa jouissance, ne peut invoquer la tacite reconduction.

Article 1740

Dans le cas des deux articles précédents, la caution donnée pour le bail ne s'étend pas aux obligations résultant de la prolongation.

Article 1741

Le contrat de louage se résout par la perte de la chose louée, et par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements.

Article 1742

Le contrat de louage n'est point résolu par la mort du bailleur ni par celle du preneur.

Article 1743

Si le bailleur vend la chose louée, l'acquéreur ne peut expulser le fermier, le métayer ou le locataire qui a un bail authentique ou dont la date est certaine.

Il peut, toutefois, expulser le locataire de biens non ruraux s'il s'est réservé ce droit par le contrat de bail.

Article 1744

S'il a été convenu lors du bail qu'en cas de vente l'acquéreur pourrait expulser le locataire et qu'il n'ait été fait aucune stipulation sur les dommages-intérêts, le bailleur est tenu d'indemniser le locataire de la manière suivante.

Article 1745

S'il s'agit d'une maison, appartement ou boutique, le bailleur paye, à titre de dommages et intérêts, au locataire évincé, une somme égale au prix du loyer, pendant le temps qui, suivant l'usage des lieux, est accordé entre le congé et la sortie.

Article 1746

S'il s'agit de biens ruraux, l'indemnité que le bailleur doit payer au fermier est du tiers du prix du bail pour tout le temps qui reste à courir.

Article 1747

L'indemnité se réglera par experts, s'il s'agit de manufactures, usines, ou autres établissements qui exigent de grandes avances.

Article 1748

L'acquéreur qui veut user de la faculté réservée par le bail d'expulser le locataire en cas de vente est, en outre, tenu de l'avertir au temps d'avance usité dans le lieu pour les congés.

Article 1749

Les locataires ne peuvent être expulsés qu'ils ne soient payés par le bailleur ou, à son défaut, par le nouvel acquéreur, des dommages et intérêts ci-dessus expliqués.

Article 1750

Si le bail n'est pas fait par acte authentique, ou n'a point de date certaine, l'acquéreur n'est tenu d'aucuns dommages et intérêts.

Article 1751

Le droit au bail du local, sans caractère professionnel ou commercial, qui sert effectivement à l'habitation de deux époux, quel que soit leur régime matrimonial et nonobstant toute convention contraire et même si le bail a été conclu avant le mariage, ou de deux partenaires liés par un pacte civil de solidarité, dès lors que les partenaires en font la demande conjointement, est réputé appartenir à l'un et à l'autre des époux ou partenaires liés par un pacte civil de solidarité.

En cas de divorce ou de séparation de corps, ce droit pourra être attribué, en considération des intérêts sociaux et familiaux en cause, par la juridiction saisie de la demande en divorce ou en séparation de corps, à l'un des époux, sous réserve des droits à récompense ou à indemnité au profit de l'autre époux.

En cas de décès d'un des époux, ou d'un des partenaires liés par un pacte civil de solidarité, le conjoint ou le partenaire lié par un pacte civil de solidarité survivant co-titulaire du bail dispose d'un droit exclusif sur celui-ci sauf s'il y renonce expressément.

Article 1751-1

En cas de dissolution du pacte civil de solidarité, l'un des partenaires peut saisir le juge compétent en matière de bail aux fins de se voir attribuer le droit au bail du local, sans caractère professionnel ou commercial, qui sert effectivement à l'habitation des deux partenaires, sous réserve des créances ou droits à indemnité au profit de l'autre partenaire. Le bailleur est appelé à l'instance. Le juge apprécie la demande en considération des intérêts sociaux et familiaux des parties.

Nous pouvons analyser GRATUITEMENT et SANS AUCUN ENGAGEMENT vos griefs pour savoir s'ils sont susceptibles d'être recevables devant le parlement européen, la CEDH, le Haut Commissariat aux droits de l'homme, ou un autre organismede règlement international de l'ONU.

Si vos griefs semblent recevables, pour augmenter réellement et concrètement vos chances et pour un tarif modique, vous pouvez nous demander de vous aider à rédiger votre pétition, votre requête ou votre communication individuelle.

Pour établir une stratégie, nous pouvons aussi prévoir des observations en réponse, au rapport du conseiller rapporteur à la Cour de Cassation ou du rapporteur public devant le Conseil d'État. Pensez à nous contacter si possible durant la procédure en cassation ou devant les juridictions suprêmes.

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