ACHAT VENTE DE TERRAIN

ACHAT VENTE DE TERRAIN

Pour plus de sécurité, fbls compromis vente de terrain est sur : https://fbls.net/compromisventeterrain.htm

"La réglementation de la construction empêche la transition écologique, réduit
les surfaces agricoles et naturelles et ne permet pas de loger tous les français"
Frédéric Fabre docteur en droit.

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- MODÈLES GRATUITS DE COMPROMIS ET DE PROMESSE DE VENTE DE TERRAIN

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Nous pouvons analyser GRATUITEMENT et SANS AUCUN ENGAGEMENT vos griefs pour savoir s'ils sont susceptibles d'être recevables devant le parlement européen, la CEDH, le Haut Commissariat aux droits de l'homme, ou un autre organisme de règlement international de l'ONU. Contactez nous à fabre@fbls.net.

Si vos griefs semblent recevables, pour augmenter réellement et concrètement vos chances, vous pouvez nous demander de vous aider à rédiger votre requête, votre pétition ou votre communication individuelle.

MODÈLES POUR L'ACHAT - VENTE DE TERRAIN

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- COMPROMIS DE VENTE DE TERRAIN

- PROMESSE DE VENTE DE TERRAIN

COMPROMIS DE VENTE DE TERRAIN

Notre Conseil: Copiez collez sur une page Word ou autre préalablement ouverte puis complétez ou modifiez le texte comme vous le souhaitez.

COMPROMIS DE VENTE D'UN TERRAIN

Entre les soussignés

Nom:

Prénoms:

né le:... à:

Nom de jeune fille:

Prénoms:

née le:.. à:

demeurant tous deux :

dénommés ci-après les vendeurs d'une part

Nom:

Prénoms:

né le:... à:

Nom de jeune fille:

Prénoms:

née le: à:

demeurant tous deux :

et toute personne physique ou morale pouvant s'y substituer.

dénommés ci-après les acquéreurs d'autre part.

Les deux parties déclarent ne pas être concernées par une procédure de liquidation ou de redressement judiciaire.

Il a été convenu et arrêté ce qui suit :

ENGAGEMENT A VENDRE ETA ACHETER

Les vendeurs s'engagent, ainsi que ses héritiers et ayants droits solidairement entre eux, mineurs ou non, à toutes les garanties de droit et à vendre aux acquéreurs qui s'engagent à l'acquisition, sous réserve de conditions suspensives décrites ci-après, les biens et droits immobiliers décrits ci-dessous:

Désignation:

cochez la clause adéquate

O Terrain constructible situé:

avec un cos de:

accès électricité, eaux et évacuation des égouts:

forage disponible:

O Terrain non constructible situé:

forage disponible:

dans les deux cas :

l'adresse postale précise est:

les informations cadastrales sont: section n°

le métrage précis est le suivant:

cochez la clause adéquate

O Le Terrain n'est pas dans le périmètre d'un plan de prévention des risques ou technologiques dit "Seveso". Le justificatif de moins de six mois est annexé dans les présents et sera annexé dans l'acte de vente notarié.

O Le Terrain fait l'objet d'un classement en plan de prévention des risques ou technologiques dit "seveso" pour cause de:

Par conséquent comme il est indiqué sur le plan ci annexé, le terrain est classé en zone:

Les prescriptions du règlement du plan prescrivent les limites suivantes:

Les précédents sinistres remboursés par les assurances sont les suivants:

Année: intensité du sinistre:

Les justificatifs de moins de six mois, sont annexés dans le présent acte et le seront à nouveau dans l'acte de vente notarié.

cochez la clause adéquate

O Le Terrain n'est pas dans le périmètre d'un plan d'exposition aux bruits.

O Le Terrain fait l'objet d'un classement en plan d'exposition aux bruits, par conséquent, les pièces sont annexées aux présents.

cochez la clause adéquate

O Le terrain n'est pas dans un périmètre délimité par Monsieur le préfet sur le risque des termites ou autres parasites.

O Le terrain est dans un périmètre délimité par Monsieur le préfet sur le risque des termites et autres parasites. Les acquéreurs font leur affaire personnelle des précautions futures à considérer.

Les acquéreurs reconnaissent avoir visité le terrain ci-dessus décrit et en reconnaissent exacte la désignation.

Les vendeurs déclarent qu'ils sont l'unique propriétaire du terrain et qu'ils sont en état de produire les titres de propriété nécessaires à la vente.
Les vendeurs déclarent que le terrain ne sont pas sous l'effet d'une servitude ou d'un droit de passage et qu'ils ne font pas l'objet d'une hypothèque. Dans le cas où les biens seraient hypothéqués, les vendeurs s'engagent à la faire lever à leurs frais.

ORIGINE DE PROPRIÉTÉ

Les vendeurs ont acquis ou obtenu par voie de succession le terrain de:
par acte notarié du: dressé par Maître en son étude de
Cette mutation a été publiée au bureau des hypothèques de le volume n°

OCCUPATION DES LIEUX

Les vendeurs déclarent que les biens seront à la date d'entrée en jouissance l'immeuble sera :

- libre de toute occupation ou location

- loués pour un loyer mensuel de: ........... €, par bail signé le .............. la date prévue de la fin du bail est ...................

CONDITIONS SUSPENSIVES

La vente du terrain est conclue sous les conditions suspensives suivantes:

1/ L'octroi aux acquéreurs d'un crédit dont le montant ne pourra excéder % du prix de vente au taux normal du marché pour une durée minimale de 15 ans, et sans exigence d'une garantie hypothécaire supplémentaire. Cette condition suspensive devra être réalisée dans un délai de un mois suivant la signature des présents.

Si un mois après les présents, les acquéreurs ne présentent pas soit deux refus bancaires, soit une acceptation bancaire de prêt, les présents sont annulés de droit et l'acompte reste entre les mains des vendeurs pour réparer le préjudice d'immobilisation.

Si un mois après les présents, les acquéreurs présentent deux refus bancaires, l'acompte leur est immédiatement restitué nonobstant toute contestation des vendeurs et les présents sont annulés.

Si un mois après les présents, les acquéreurs présentent une acceptation bancaire, le notaire appelle les fonds et rédige l'acte authentique.

2/ La renonciation par le titulaire éventuel du droit de préemption ou de préférence à son droit au plus tard à la date convenue pour la signature de l'acte authentique.

3/ La justification que la situation hypothécaire des vendeurs ne révèle pas d'empêchement ou d'inscription pour un montant supérieur au prix nécessitant une procédure de purge.

4/ La production d'une note d'urbanisme et un certificat d'alignement justifiant que le terrain n'est grevé d'aucune disposition d'urbanisme ou de servitude publique susceptible de porter atteinte à l'intégrité du terrain, d'en déprécier la valeur ou de le rendre impropre à sa destination.

5/ Le rapport par les vendeurs de toutes autorisations nécessaires pour garantir les acquéreurs contre tous risques d'éviction.

LES EXPERTISES ANNEXÉES AUX PRÉSENTES

cochez la clause adéquate

O Le terrain ne fait l'objet d'aucune division d'un fond d'une superficie supérieure, aucun accord des propriétaires des fonds voisins sur ses limites cadastrales n'est utile.

O Le terrain fait l'objet d'une division d'un fond d'une superficie supérieure, un accord des propriétaires des fonds voisins sur ses limites cadastrales, sera produit le jour de la signature de l'acte authentique avec l'acte du géomètre.

CHARGES

Dans un souci d’équité, acheteurs et vendeurs s'engagent à partager le paiement de la taxe foncière de l'immeuble due l'année de l'achat selon la règle du prorata temporis.

Les acquéreurs paieront tous les droits, frais et honoraires pour les présents et pour l'acte authentique.

Les vendeurs s'interdisent de modifier la situation locative du terrain à partir de ce jour et à apporter toute modification.

PRIX DE VENTE

Le terrain sera vendu au prix en lettres de euros soit en chiffres: €

Les deux parties déclarent que le prix est exact et qu'il n'y a aucun supplément prévu sous quelques formes que ce soit.

Comme il s'agit d'un terrain à bâtir, le montant de l'acompte versé dix jours francs après la signature des présents, représente dix pour cent du prix de vente soit la somme"

Si le terrain n'est pas à bâtir, il n'y a pas de délai de rétractation de dix jours (COUR DE CASSATION Chambre Civile 3, arrêt du 4 février 2016 Pourvoi N° 15-11140 CASSATION)

Il faut écrire : "Le montant de l'acompte versé dix jours francs après la signature des présents, représente dix pour cent du prix de vente soit la somme."

de: euros par chèque de banque n° tiré sur le compte n°

ouvert à la Banque:

Agence de:

Le chèque remis ce jour entre les mains des vendeurs, est signé à l'ordre de Maître:

notaire représentant des vendeurs et rédacteur de l'acte.

Par conséquent, Maître est dès à présent, choisi comme séquestre par les deux parties.

L'encaissement du chèque par Maître équivaudra à l'acceptation de sa mission de séquestre.

Cet acompte sera intégralement restitué à l'acquéreur si une condition suspensive n'était pas levée. Le solde du prix sera versé lors de la signature de l'acte authentique par chèque de banque ou chèque notarié à l'ordre du notaire des vendeurs.

Dès à présent, les acquéreurs déclarent :

- ne pas choisir d'autre notaire

- désigner Maître ................ notaire dont l'étude est à :

pour les assister et les représenter à la signature de l'acte authentique.

CLAUSE PÉNALE

Si toutes les clauses suspensives sont levées et si l'une ou l'autre partie refuse de signer l'acte authentique, l'autre pourra l'y contraindre par toutes voies et moyens de droit, sans préjudice de tous dommages et intérêts auxquels elle pourra prétendre. Dans ce but il sera fait sommation par lettre recommandée avec accusé de réception à la partie défaillante d'avoir à se trouver en l'étude du notaire rédacteur de l'acte à un jour et une heure fixé pour signer l'acte authentique ou établir un procès-verbal de difficultés ou de défaut.

La partie défaillante devra verser dix pour cent du prix de vente stipulé dans les présents à titre de clause pénale. Il est conjointement convenu entre les parties que la caducité de la vente ne remettra pas en cause l'existence de la présente clause pénale qui ne pourra en aucun cas être considérée comme une faculté de dédit.

JOUISSANCE

Les acquéreurs entreront en jouissance effective le jour de la signature de l'acte authentique. Ce transfert de propriété différé n'empêche pas la formation immédiate de la vente laquelle a lieu dès la signature des présents.

CLAUSES PARTICULIÈRES

Les acquéreurs peuvent se rétracter dans un délai de sept jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre lui notifiant le présent acte. Cet acte est notifié par les vendeurs aux acquéreurs par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou par tout autre moyen présentant des garanties équivalentes pour la détermination de la date de réception ou de remise. La faculté de rétractation est exercée dans ces mêmes formes. Passé ce délai de sept jours, les acquéreurs ne pourront plus se rétracter en dehors des conditions suspensives ci dessus énumérées.

ÉLECTION DE DOMICILE

Pour l'exécution des présents, les vendeurs et les acquéreurs élisent domicile respectivement en leurs demeures ci-dessus indiquée.

En cas de difficultés sur les présents, le tribunal compétent est celui du siège du lieu du Terrain objet des présents.

Lignes rayées nulles :

mots rayés nuls :

paraphe des vendeurs: paraphe des acquéreurs

Fait à

sur feuilles et pages en cinq exemplaires dont un remis à chacun des signataires, un qui sera envoyé avec le chèque au notaire des vendeurs rédacteur de l'acte, un pour l'enregistrement et le dernier éventuellement, pour le notaire des acquéreurs.

Signature précédée de la mention manuscrite "Lu et approuvé"

LES VENDEURS LES ACQUEREURS

AJOUTEZ UNIQUEMENT SI LE TERRAIN EST A BATIR

LES ACQUEREURS

"Lu et approuvé. Je reconnais qu'un exemplaire remis par (nom du professionnel ou des vendeurs)... à (lieu)... le (date)... et je déclare avoir connaissance qu'un délai de rétractation de dix jours m'est accordé par l'article L. 271-1 du code de la construction et de l'habitation, et qu'il court à compter du lendemain de la date de remise inscrite de ma main sur le présent acte, soit à compter du... ”.

VARIANTE A INSERER DANS LA CLAUSE PARTICULIÈRE:

Les acquéreurs déclarent financer le terrain par leurs fonds propres, sans recourir à un emprunt. Par conséquent ils écrivent chacun de leur main :

"je soussigné "nom prénoms" déclare ne recourir à aucun emprunt. Si par la suite je le faisais, je ne pourrais me prévaloir des disposition de l'article L312-16 du code de la consommation".

PROMESSE DE VENTE D'UN TERRAIN

Notre Conseil: Copiez collez sur une page Word ou autre préalablement ouverte puis complétez ou modifiez le texte comme vous le souhaitez.

PROMESSE DE VENTE D'UN TERRAIN

Entre les soussignés

Nom:

Prénoms:

né le: à:

Nom de jeune fille:

Prénoms:

née le: à:

demeurant tous deux :

dénommés ci-après les vendeurs d'une part

Nom:

Prénoms:

né le: à:

Nom de jeune fille:

Prénoms:

née le: à:

demeurant tous deux :

et toute personne physique ou morale pouvant s'y substituer.

dénommés ci-après les acquéreurs d'autre part.

Les deux parties déclarent ne pas être concernées par une procédure de liquidation ou de redressement judiciaire.

Il a été convenu et arrêté ce qui suit :

ENGAGEMENT A VENDRE

Les vendeurs s'engagent, ainsi que ses héritiers et ayants droits solidairement entre eux, mineurs ou non, à toutes les garanties de droit et à vendre aux acquéreurs, sous réserve de conditions suspensives décrites ci-après, les biens et droits immobiliers décrits ci-dessous:

Désignation:

cochez la clause adéquate

O Terrain constructible situé:

avec un cos de:

accès électricité, eaux et évacuation des égouts:

forage disponible:

O Terrain non constructible situé:

forage disponible:

dans les deux cas :

l'adresse postale précise est:

les informations cadastrales sont: section n°

le métrage précis est le suivant:

cochez la clause adéquate

O Le Terrain fait l'objet d'un classement en plan de prévention des risques ou technologiques dit "seveso" pour cause de:

Par conséquent comme il est indiqué sur le plan ci annexé, le terrain est classé en zone:

Les prescriptions du règlement du plan prescrivent les limites suivantes:

Les précédents sinistres remboursés par les assurances sont les suivants:

Année: intensité du sinistre:

Les justificatifs de moins de six mois, sont annexés dans le présent acte et le seront à nouveau dans l'acte de vente notarié.

cochez la clause adéquate

O Le Terrain n'est pas dans le périmètre d'un plan d'exposition aux bruits.

O Le Terrain fait l'objet d'un classement en plan d'exposition aux bruits, par conséquent, les pièces sont annexées aux présents.

cochez la clause adéquate

O Le terrain n'est pas dans un périmètre délimité par Monsieur le préfet sur le risque des termites ou autres parasites.

Les acquéreurs reconnaissent avoir visité le terrain ci-dessus décrit et en reconnaissent exacte la désignation.

ORIGINE DE PROPRIÉTÉ

OCCUPATION DES LIEUX

Les vendeurs déclarent que les biens seront à la date d'entrée en jouissance l'immeuble sera :

- libre de toute occupation ou location

- loués pour un loyer mensuel de: ........... €, par bail signé le .............. la date prévue de la fin du bail est ...................

CONDITIONS SUSPENSIVES

La vente du terrain est conclue sous les conditions suspensives suivantes:

1/ L'octroi aux acquéreurs d'un crédit dont le montant ne pourra excéder .............. % du prix de vente au taux normal du marché pour une durée minimale de 15 ans, et sans exigence d'une garantie hypothécaire supplémentaire. Cette condition suspensive devra être réalisée dans un délai de un mois suivant la signature des présents.

Si un mois après les présents, les acquéreurs ne présentent pas soit deux refus bancaires, soit une acceptation bancaire de prêt, les présents sont annulés de droit et le dépôt de garantie reste entre les mains des vendeurs pour réparer le préjudice d'immobilisation.

Si un mois après les présents, les acquéreurs présentent deux refus bancaires, le dépôt de garantie leur est immédiatement restitué nonobstant toute contestation des vendeurs et les présents sont annulés.

Si un mois après les présents, les acquéreurs présentent une acceptation bancaire, le notaire appelle les fonds et rédige l'acte authentique.

2/ La renonciation par le titulaire éventuel du droit de préemption ou de préférence à son droit au plus tard à la date convenue pour la signature de l'acte authentique.

3/ La justification que la situation hypothécaire des vendeurs ne révèle pas d'empêchement ou d'inscription pour un montant supérieur au prix nécessitant une procédure de purge.

5/ Le rapport par les vendeurs de toutes autorisations nécessaires pour garantir les acquéreurs contre tous risques d'éviction.

LES EXPERTISES ANNEXÉES AUX PRÉSENTES

cochez la clause adéquate

O Le terrain ne fait l'objet d'aucune division d'un fond d'une superficie supérieure, aucun accord des propriétaires des fonds voisins sur ses limites cadastrales n'est utile.

CHARGES

Dans un souci d’équité, acheteurs et vendeurs s'engagent à partager le paiement de la taxe foncière de l'immeuble due l'année de l'achat selon la règle du prorata temporis.

Les acquéreurs paieront tous les droits, frais et honoraires pour les présents et pour l'acte authentique.

Les vendeurs s'interdisent de modifier la situation locative du terrain à partir de ce jour et à apporter toute modification.

PRIX DE VENTE

Le terrain sera vendu au prix en lettres de euros soit en chiffres: €

Les deux parties déclarent que le prix est exact et qu'il n'y a aucun supplément prévu sous quelques formes que ce soit.

Comme il s'agit d'un terrain à bâtir, le montant de l'acompte versé dix jours francs après la signature des présents, représente dix pour cent du prix de vente soit la somme"

Si le terrain n'est pas à bâtir, il n'y a pas de délai de rétractation de dix jours (COUR DE CASSATION Chambre Civile 3, arrêt du 4 février 2016 Pourvoi N° 15-11140 CASSATION)

Il faut écrire : "Le montant de l'acompte versé dix jours francs après la signature des présents, représente dix pour cent du prix de vente soit la somme."

de: euros par chèque de banque n° tiré sur le compte n°

ouvert à la Banque:

Agence de:

Le chèque remis ce jour entre les mains des vendeurs, est signé à l'ordre de Maître:

notaire représentant des vendeurs et rédacteur de l'acte.

Par conséquent, Maître est dès à présent, choisi comme séquestre par les deux parties.

L'encaissement du chèque par Maître équivaudra à l'acceptation de sa mission de séquestre.

Le dépôt de garantie sera intégralement restitué aux acquéreurs si une condition suspensive s'applique.

Dès que toutes les conditions suspensives sont levées, le dépôt de garantie est remis immédiatement par le séquestre entre les mains des vendeurs.

Si les acquéreurs refusent de signer l'acte authentique, le dépôt de garantie sert d'indemnité d'immobilisation du terrain pour les vendeurs.

Si les acquéreurs acceptent d'acheter, le solde du prix entre le prix de vente et le dépôt de garantie, sera versé lors de la signature de l'acte authentique par chèque de banque ou chèque notarié à l'ordre du notaire des vendeurs.

Dès à présent, les acquéreurs déclarent :

- ne pas choisir d'autre notaire

- désigner Maître ................ notaire dont l'étude est à :

pour les assister et les représenter à la signature de l'acte authentique.

CLAUSE PÉNALE

Si toutes les clauses suspensives sont levées et si les vendeurs refusent de signer l'acte authentique, les acquéreurs pourront les y contraindre par toutes voies et moyens de droit, sans préjudice de tous dommages et intérêts auxquels ils pourront prétendre. Dans ce but il sera fait sommation par lettre recommandée avec accusé de réception aux vendeurs d'avoir à se trouver en l'étude du notaire rédacteur de l'acte à un jour et une heure fixé pour signer l'acte authentique ou établir un procès-verbal de difficultés ou de défaut.

Les vendeurs devront verser dix pour cent du prix de vente stipulé dans les présents à titre de clause pénale. Il est conjointement convenu entre les parties que la caducité de la vente ne remettra pas en cause l'existence de la présente clause pénale qui ne pourra en aucun cas être considérée comme une faculté de dédit.

La présente clause pénale ne s'applique par aux acquéreurs qui perdent automatiquement et sans aucune formalité leur dépôt de garantie au profit des vendeurs, s'ils refusent de signer l'acte authentique, une fois levées, les conditions suspensives ci dessus.

JOUISSANCE

Les acquéreurs entreront en jouissance effective le jour de la signature de l'acte authentique.

CLAUSES PARTICULIÈRES

ÉLECTION DE DOMICILE

Pour l'exécution des présents, les vendeurs et les acquéreurs élisent domicile respectivement en leurs demeures ci-dessus indiquée.

En cas de difficultés sur les présents, le tribunal compétent est celui du siège du lieu du Terrain objet des présents.

Lignes rayées nulles :

mots rayés nuls :

paraphe des vendeurs: paraphe des acquéreurs

Fait à

Signature précédée de la mention manuscrite "Lu et approuvé"

LES VENDEURS LES ACQUEREURS

AJOUTEZ UNIQUEMENT SI LE TERRAIN EST A BATIR

LES ACQUEREURS

VARIANTE A INSERER DANS LA CLAUSE PARTICULIÈRE:

Les acquéreurs déclarent financer le terrain par leurs fonds propres, sans recourir à un emprunt. Par conséquent ils écrivent chacun de leur main :

"je soussigné "nom prénoms "déclare ne recourir à aucun emprunt. Si par la suite je le faisais, je ne pourrais me prévaloir des disposition de l'article L312-16 du code de la consommation".

INFORMATIONS JURIDIQUES SUR LA VENTE DE TERRAIN

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- Il N'Y A PAS DE DÉLAI DE RÉTRACTATION DE 10 JOURS POUR L'ACHAT D'UN TERRAIN

- LE DROIT DE PRÉEMPTION DE LA SAFER

- LE DROIT DE PRÉEMPTION DES LOCATAIRES AGRICOLES

- LE DROIT DE PASSAGE ET LES SERVITUDES SUR LES TERRAINS.

- LE BORNAGE DES TERRAINS

Vous êtes propriétaire du dessous jusqu'au centre de la terre et du dessus jusqu'à l'espace

ARTICLE 552 DU CODE CIVIL non modifié depuis la loi 1804-01-27 promulguée le 6 février 1804

La propriété du sol emporte la propriété du dessus et du dessous.

Le propriétaire peut faire au-dessus toutes les plantations et constructions qu'il juge à propos, sauf les exceptions établies au titre " Des servitudes ou services fonciers ".

Il peut faire au-dessous toutes les constructions et fouilles qu'il jugera à propos, et tirer de ces fouilles tous les produits qu'elles peuvent fournir, sauf les modifications résultant des lois et règlements relatifs aux mines, et des lois et règlements de police.

PAS DE DÉLAI DE RÉTRACTATION DE 10 JOURS

POUR L'ACHAT D'UN TERRAIN NON CONSTRUCTIBLE

Un terrain même constructible n'est pas une construction ou un immeuble à usage d'habitation !

Article L271-1 du Code de la construction de l'habitation

Pour tout acte ayant pour objet la construction ou l'acquisition d'un immeuble à usage d'habitation, la souscription de parts donnant vocation à l'attribution en jouissance ou en propriété d'immeubles d'habitation ou la vente d'immeubles à construire ou de location-accession à la propriété immobilière, l'acquéreur non professionnel peut se rétracter dans un délai de dix jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre lui notifiant l'acte.

Cet acte est notifié à l'acquéreur par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou par tout autre moyen présentant des garanties équivalentes pour la détermination de la date de réception ou de remise. La faculté de rétractation est exercée dans ces mêmes formes.

Lorsque l'acte est conclu par l'intermédiaire d'un professionnel ayant reçu mandat pour prêter son concours à la vente, cet acte peut être remis directement au bénéficiaire du droit de rétractation. Dans ce cas, le délai de rétractation court à compter du lendemain de la remise de l'acte, qui doit être attestée selon des modalités fixées par décret.

Lorsque le contrat constatant ou réalisant la convention est précédé d'un contrat préliminaire ou d'une promesse synallagmatique ou unilatérale, les dispositions figurant aux trois alinéas précédents ne s'appliquent qu'à ce contrat ou à cette promesse.

Lorsque le contrat constatant ou réalisant la convention est dressé en la forme authentique et n'est pas précédé d'un contrat préliminaire ou d'une promesse synallagmatique ou unilatérale, l'acquéreur non professionnel dispose d'un délai de réflexion de dix jours à compter de la notification ou de la remise du projet d'acte selon les mêmes modalités que celles prévues pour le délai de rétractation mentionné aux premier et troisième alinéas. En aucun cas l'acte authentique ne peut être signé pendant ce délai de dix jours.

COUR DE CASSATION Chambre Civile 3, arrêt du 4 février 2016 Pourvoi N° 15-11140 CASSATION

Vu l'article L. 271-1 du code de la construction et de l'habitation ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 13 novembre 2014), que, par acte notarié du 13 janvier 2011, la société Bat et Bri a consenti une promesse unilatérale de vente d'un terrain à bâtir à M. et Mme X..., sous la condition suspensive de l'obtention d'un permis de construire une maison à usage d'habitation et d'un prêt ; que, la vente n'ayant pas été régularisée, la société Bat et Bri a assigné en paiement de l'indemnité d'immobilisation M. et Mme X... qui ont soutenu que la promesse unilatérale de vente était nulle, faute de leur avoir été notifiée conformément aux dispositions de l'article L. 271-1 du code de la construction et de l'habitation ;

Attendu que, pour déclarer nulle la promesse unilatérale, l'arrêt retient que la volonté des acquéreurs de construire une maison à usage d'habitation était certaine lors de la conclusion de la promesse et était entrée dans le champ contractuel et qu'il se déduit de ces éléments que le droit de rétractation prévu par les dispositions légales était applicable ;

Qu'en statuant ainsi, alors que la promesse ne portait que sur la vente d'un terrain à bâtir et que la faculté de rétractation prévue par l'article L. 271-1 précité ne concerne que les actes ayant pour objet la construction ou l'acquisition d'un immeuble à usage d'habitation, la cour d'appel a violé le texte susvisé

LE DROIT DE PRÉEMPTION DES SAFER

L'Arrêté du 17 juillet 2014 porte fixation du barème indicatif de la valeur vénale moyenne des terres agricoles en 2013.

Le droit de préemption des SAFER porte sur les terres et domaines agricoles pour permettre:

L’installation, la réinstallation ou le maintien des agriculteurs
L’agrandissement et l’amélioration de la répartition parcellaire des exploitations existantes
La préservation de l’équilibre des exploitations lorsqu’il est compromis par l’emprise de travaux d’intérêt public
La sauvegarde du caractère familial de l’exploitation
La lutte contre la spéculation foncière
La conservation d’exploitations viables existantes lorsqu’elle est compromise par la cession séparée des terres et de bâtiments d’habitation ou d’exploitation
La mise en valeur et la protection de la forêt ainsi que l'amélioration des structures sylvicoles dans le cadre des conventions passées avec l'État
La réalisation des projets de mise en valeur des paysages et de protection de l’environnement approuvés par l’État ou les collectivités locales et leurs établissements publics
Dans les conditions prévues par le chapitre III du titre IV du livre I^er du code de l'urbanisme, la protection et la mise en valeur des espaces agricoles et naturels périurbains.

Le Décret n° 2015-956 du 31 juillet 2015 autorise la Société d'aménagement foncier et d'établissement rural de Corse à exercer le droit de préemption et à bénéficier de l'offre amiable avant adjudication volontaire.

Le Décret du 16 février 2012 autorise pour une période de cinq années la Société d'aménagement foncier et d'établissement rural de la Guadeloupe à exercer le droit de préemption et à bénéficier de l'offre amiable avant adjudication volontaire.

LA PROPRIÉTÉ ENTIÈRE DU TERRAIN PEUT SEULE ÊTRE PRÉEMPTÉE

COUR DE CASSATION Chambre Civile 3 arrêt du 15 décembre 2016 POURVOI N° 15-27518 rejet

Mais attendu qu'ayant relevé que la vente litigieuse n'avait pas constitué une cession isolée de nue-propriété ou d'usufruit, mais avait porté sur ces deux droits, cédés, sur le même immeuble, simultanément par leurs titulaires respectifs à un même acquéreur, dans le but de permettre la reconstitution entre ses mains de la pleine propriété d'un bien rural, que l'acte de vente, qui énonçait, au titre des quotités acquises, que la société d'exploitation du Buisson acquérait la pleine propriété, faisait apparaître la volonté des parties de la transférer, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante, en a exactement déduit que cette vente était soumise au droit de préemption de la SAFER ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé

LES APPORTS DE TERRE EN SOCIÉTÉ PEUVENT ÊTRE PRÉEMPTÉS

Art. L. 143-15-1 du Code Rural et de la Pêche Maritime

I. - Lorsqu'ils sont acquis par une personne morale de droit privé ou font l'objet d'un apport à une telle personne, les biens ou droits mentionnés à l'article L. 143-1 sur lesquels les sociétés d'aménagement foncier et d'établissement rural peuvent exercer leur droit de préemption sont rétrocédés par voie d'apport au sein d'une société dont l'objet principal est la propriété agricole. Cette obligation s'applique uniquement lorsque, à la suite de l'acquisition ou de l'apport, la surface totale détenue en propriété par cette personne morale de droit privé et par les sociétés au sein desquelles les biens ou droits sont apportés excède le seuil fixé par le schéma directeur régional des exploitations agricoles mentionné à l'article L. 312-1.
[Dispositions déclarées non conformes à la Constitution par la décision n° 2017-748 DC du 16 mars 2017.]
Le même premier alinéa ne s'applique pas aux acquisitions effectuées par un groupement foncier agricole, un groupement foncier rural, une société d'aménagement foncier et d'établissement rural, un groupement agricole d'exploitation en commun, une exploitation agricole à responsabilité limitée ou une association dont l'objet principal est la propriété agricole. Il en est de même des apports effectués à ces sociétés, groupements et associations. Il ne s'applique pas non plus aux acquisitions, par des sociétés, de terres agricoles sur lesquelles ces sociétés sont titulaires d'un bail conclu avant le 1er janvier 2016.
II. - Lorsqu'une des opérations mentionnées au I est réalisée en violation du même I, la société d'aménagement foncier et d'établissement rural peut, dans un délai de six mois à compter de la publication de l'acte de cession ou, à défaut, dans un délai de six mois à compter du jour où la date de la cession lui est connue, demander au tribunal de grande instance soit d'annuler la cession, soit de la déclarer acquéreur en lieu et place de la société.

LE DÉLAI POUR DÉCIDER DU DROIT DE PRÉEMPTION EST DE DEUX MOIS

COUR DE CASSATION Chambre Civile 3 arrêt du 20 mai 2015 POURVOI N° 14-13188 rejet

Mais attendu qu'ayant relevé que la SAFER, informée le 17 juillet 2008 de l'intention de M. Y... d'aliéner une parcelle de terre, a, par lettre recommandée avec accusé de réception reçue le 12 septembre 2008, fait connaître sa décision de préempter et exactement retenu que le délai de validité convenu entre M. Y... et M. et Mme X..., acquéreurs évincés, n'était pas opposable à la SAFER qui disposait d'un délai de deux mois pour préempter en application des articles R. 143-4 et 6 du code rural et de la pêche maritime, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante, en a déduit à bon droit que la procédure de préemption formalisée avant l'expiration de ce délai était régulière

En cas de substitution d'un acquéreur sur un compromis de vente, la SAFER bénéficie d'un nouveau délai de droit de préemption.

COUR DE CASSATION CHAMBRE CIVILE 3 ARRÊT DU 3 MAI 2012 POURVOI N° 11-10788 cassation

Vu l'article R. 143-4 du code rural et de la pêche maritime, ensemble les articles L. 143-2 et L. 412-8 du même code
Attendu que lors d'une vente, d'un échange ou d'un apport en société portant sur un fonds agricole ou un terrain à vocation agricole situé dans une zone où la société d'aménagement foncier et d'établissement rural est autorisée à exercer le droit de préemption, le notaire chargé d'instrumenter est tenu, deux mois avant la date envisagée pour cette aliénation, de faire connaître à ladite société la consistance du bien, sa localisation, le cas échéant la mention de sa classification dans un document d'urbanisme, s'il en existe, le prix et les conditions demandés, ainsi que les modalités de l'aliénation projetée ; qu'il doit, en outre, faire connaître à la société les nom, domicile et profession de la personne qui se propose d'acquérir le bien ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 18 novembre 2010), que les époux X... ont notifié, le 3 avril 2007, à la SAFER de l'Ile de France (la SAFER), aux fins de purge de son droit de préemption, un projet de vente à M. Y... d'une parcelle bâtie leur appartenant ; qu'ils lui ont adressé, le 17 avril suivant, une lettre lui indiquant que M. Y... s'était substitué, par l'effet d'une clause de la promesse de vente, une SCI Calisto (la SCI) en cours d'immatriculation ; que par lettre du 31 mai 2007, la SAFER a accusé réception de ces deux notifications et indiqué que le délai d'exercice de son droit de préemption commençait à courir à compter de la seconde notification ; que le 15 juin 2007, la SAFER a répondu qu'elle entendait exercer son droit de préemption ; que les époux X... ont agi en annulation de cette déclaration de préemption ;

Attendu que pour accueillir cette demande, l'arrêt retient que l'exercice par l'acquéreur de la faculté de substitution stipulée au contrat n'a pas pour effet d'instaurer une nouvelle vente, qu'il n'y a pas eu modification substantielle de la vente dès lors que M. Y... était le gérant de la société Calisto qui a un caractère familial et que la déclaration d'intention d'aliéner du 3 avril 2007, reçue le 5 avril suivant par la SAFER, est régulière et a fait courir le délai d'exercice de son droit de préemption, et en déduit que la déclaration de la SAFER du 18 juin 2007 est tardive ;

Qu'en statuant ainsi, alors que l'exercice par l'acquéreur de sa faculté de substitution impose une notification mentionnant l'identité complète de l'acquéreur substitué, faisant courir un nouveau délai au bénéfice de la SAFER, la cour d'appel a violé les textes susvisés

LA SAFER CONSERVE SON DROIT DE PRÉEMPTION EN CAS DE VENTE PUBLIQUE

EN CAS DE SURENCHÈRE LE DÉLAI EST DE UN MOIS A COMPTER DE L'ADJUDICATION.

Cour de Cassation, 3eme chambre civile, arrêt du 5 juin 2013 pourvois n°11-26088 et 11-26153 Rejet

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Agen, 7 septembre 2011), que la vente aux enchères publiques de plusieurs biens immobiliers dépendant de la communauté ayant existé entre M. X...et Mme Y...ainsi que de leurs successions a été ordonnée et que par jugement du 10 décembre 2008 le lot n° 3 a été adjugé à M. Z...; que les époux A... ont formé une surenchère le 22 décembre 2008 annulée par jugement du 25 mars 2009 ; que le 24 avril 2009, la société d'aménagement foncier et d'établissement rural du Haut Languedoc (la SAFER) a déclaré exercer son droit de préemption sur la vente par adjudication des biens acquis par M. Z...; que soutenant que ce droit avait été exercé hors délai, M. Z...a assigné la SAFER et l'ensemble des coïndivisaires du bien, dont Mme C..., en annulation de la décision de préemption ;

Attendu que la SAFER et Mme C...font grief à l'arrêt d'accueillir cette demande

Mais attendu qu'en application des dispositions de l'article L. 143-11 du code rural et de la pêche maritime, la SAFER dispose, même en cas de surenchère, d'un délai d'un mois à compter de l'adjudication pour notifier l'exercice de la préemption au greffe du tribunal ; qu'ayant relevé que le bien avait été adjugé au profit de M. Z...par jugement du 10 décembre 2008 et que la notification de la préemption avait été faite au greffe le 24 avril 2009, la cour d'appel en a exactement déduit que l'exercice du droit de préemption était intervenu hors délai ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé.

LA SAFER NE PEUT PAS DÉTOURNER SON DROIT DE PRÉEMPTION.

COUR DE CASSATION CHAMBRE CIVILE 3 ARRÊT DU 16 JUIN 2011 POURVOI N° 09-72679 REJET

Attendu, d'une part, qu'il ne résulte ni de l'arrêt ni des conclusions d'appel de la SAFER que celle-ci ait soutenu que le tribunal paritaire des baux ruraux n'était pas compétent pour connaître des conditions d'exercice, par le preneur en place, de son droit de préemption, le moyen est de ce chef nouveau, mélangé de fait et de droit ;

Attendu, d'autre part, qu'ayant retenu que pour l'exercice de son droit de préemption, la SAFER invoquait les objectifs suivants : " 1° Installation, réinstallation ou maintien des agriculteurs, 2° Agrandissement des exploitations existantes et amélioration de leur réparation parcellaire " et qu'il n'était pas contesté que le rétrocessionnaire choisi était un homme de 77 ans demeurant en ville et retiré de la vie professionnelle active, la cour d'appel a pu, sans modification de l'objet du litige, ni violation du principe de la contradiction ou dénaturation, en déduire que la SAFER avait détourné l'exercice du droit de préemption.

COUR DE CASSATION CHAMBRE CIVILE 3 arrêt du 19 septembre 2012 POURVOI N° 10-21858 Cassation

Vu l’article L. 143 10 du code rural et de la pêche maritime ensemble l’article L. 622 16 du code de commerce dans sa rédaction antérieure à la loi du 26 juillet 2005

Attendu que le juge commissaire peut, si la consistance des biens, leur emplacement ou les offres reçues sont de nature à permettre une cession amiable dans de meilleures conditions, ordonner la vente par adjudication amiable sur la mise à prix qu’il fixe ou autoriser la vente de gré à gré aux prix et conditions qu’il détermine

Attendu, selon l’arrêt attaqué (Rouen, 20 mai 2010), que les époux Z... ont été placés en liquidation judiciaire par jugement du 6 juillet 2000 avec M. X... comme liquidateur ; que par ordonnance du 7 octobre 2008, confirmée par jugement du 19 février 2009, le juge commissaire a autorisé la cession de quatre parcelles de terre, moyennant le prix de 50 000 euros, au profit de la SCI de la Bresle; qu’avisée par le notaire chargé de la rédaction de l’acte de cession, la Société d’aménagement foncier et d’établissement rural de Haute Normandie (la SAFER), a, par lettre du 12 mai 2009, exercé son droit de préemption et, se prévalant des dispositions de l’article L. 143 10 du code rural et de la pêche maritime, elle a offert le prix de 33 000 euros; que le liquidateur a saisi le juge commissaire par requête du 11 juin 2009, en présence de la SAFER, pour qu’il soit statué sur la poursuite de la vente et, le cas échéant, être autorisé à saisir le tribunal paritaire des baux ruraux en fixation du prix

Attendu que pour autoriser M. X... à saisir le tribunal paritaire des baux ruraux l’arrêt retient que dès lors que le droit de préemption de la SAFER n’est pas contestable, celui ci ne peut s’exercer qu’au regard de l’intégralité des dispositions des articles L. 143 1 et suivants du code rural, dont celles de l’article L. 143 10 relatives à la fixation du prix ;

Qu’en statuant ainsi, alors que l’exercice du droit de préemption par la SAFER ne peut avoir pour effet de modifier les conditions de la vente autorisée par le juge commissaire, la cour d’appel a violé les textes susvisés

SI LE TERRAIN N'A PAS VOCATION AGRICOLE, LA SAFER NE PEUT PAS PRÉEMPTER.

COUR DE CASSATION CHAMBRE CIVILE 3 ARRÊT DU 28 SEPTEMBRE 2011 POURVOI N° 10-14004 REJET

Mais attendu qu'ayant constaté que la parcelle était plantée de quelques arbres fruitiers, de diverses essences arbustives et de fleurs sauvages et portait un abri de jardin en tôle ondulée, que l'état de friche enherbée tel que résultant des clichés photographiques pris en avril 2009 n'était que la conséquence de la procédure engagée en 2006 par la SAFER Île-de-France, et que la parcelle était un jardin d'agrément, garni d'un potager et d'arbres fruitiers trentenaires destinés à la consommation personnelle de ses propriétaires, la cour d'appel qui a souverainement retenu qu'avant son aliénation cette parcelle était le support d'une activité sans rapport avec une destination agricole, a exactement déduit de ces seuls motifs que ladite parcelle n'était pas soumise au droit de préemption de la SAFER

Cour de Cassation, 3eme chambre civile, arrêt du 5 juin 2013 pourvoi n°12-18313 cassation

Attendu que pour rejeter cette demande, l'arrêt retient qu'il n'est pas nécessaire, pour l'application des dispositions de l'article L. 143-4 du code rural et de la pêche maritime, que plusieurs parcelles soient mises en vente et que dans l'hypothèse de la vente d'une parcelle non intégralement boisée, la proportion de boisement est indifférente

Qu'en statuant ainsi, alors qu'une parcelle de nature mixte vendue isolément n'est susceptible d'être préemptée par la SAFER que si les surfaces à destination agricole sont prépondérantes, la cour d'appel a violé les textes susvisés

La SAFER peut préempter pour la réalisation d'un projet de mise en valeur des paysage et de protection de l'environnement approuvé par l'Etat, une collectivité territoriale ou l'un de ses établissements.

COUR DE CASSATION CHAMBRE CIVILE 3 Arrêt du 16 JUIN 2011 POURVOI N° 10-15008 REJET

Mais attendu que l'exercice du droit de préemption sur le fondement du 8° de l'article L. 143-2 du code rural ayant pour objet la réalisation d'un projet de mise en valeur des paysage et de protection de l'environnement approuvé par l'Etat, une collectivité territoriale ou l'un de ses établissements, la cour d'appel, qui a relevé que la décision de préemption litigieuse ne comportait pas d'indications concrètes constitutives du descriptif d'un projet susceptible de répondre aux objectifs à atteindre, la SAFER se contentant d'exprimer en termes généraux la mission de protection de l'environnement que lui a confiée le législateur et retenu à juste titre que l'acquisition de terres incluses dans le périmètre d'une ZNIEFF ne constituait pas en soi un projet et que l'autorisation du directeur régional de l'environnement ne valait pas approbation d'un projet spécifique dont il n'était pas fait mention dans la décision, en a déduit à bon droit, sans être tenue de se livrer à une recherche sur la portée de lettres produites que ses constatations rendaient inopérante, que cette décision de préemption devait être annulée avec toutes conséquences de droit

La SAFER qui n'a pas été informée d'une vente a six mois pour faire annuler la vente à partir non pas du jour de la vente mais du jour qu'elle en a connaissance.

COUR DE CASSATION CHAMBRE CIVILE 3 Arrêt du 16 JUIN 2011 POURVOI N° 10-15410 et 10-10788 Cassation

Attendu que pour déclarer la SAFER forclose en son action, l'arrêt retient que le délai de six mois de l'action en nullité d'une vente faite sans observation des formalités relatives à l'exercice du droit de préemption de la SAFER court à compter du jour où la date de la vente lui est connue, que s'agissant d'une matière soumise à la publicité foncière, la vente litigieuse est opposable aux tiers et donc à la SAFER à compter de sa publication à la conservation des hypothèques, publication précisément destinée à porter les actes de vente immobilière à la connaissance des tiers tels la SAFER, et que l'acte de vente ayant été publié à la conservation des hypothèques d'Antibes le 12 mars 2004 et l'assignation en nullité de la vente ayant été délivrée le 14 septembre 2005, la forclusion est encourue ;

Qu'en statuant ainsi, alors que la publication de l'acte de vente à la conservation des hypothèques ne fait pas, à elle seule, courir le délai de forclusion prévu par le texte susvisé, lequel suppose, de la part du titulaire du droit de préemption méconnu, la connaissance effective de la date de la vente, la cour d'appel a violé le texte susvisé.

LES COHERITIERS QUI ACHETENT PEUVENT ÉCHAPPER

AU DROIT DE PRÉEMPTION DE LA SAFER EN CAS DE LICITATION AMIABLE

COUR DE CASSATION CHAMBRE CIVILE 3 Arrêt du 1er février 2012 POURVOI N° 11-11972 Cassation

Vu l'article L. 143-4, 3° du code rural et de la pêche maritime ;

Attendu qu'il résulte de ce texte que ne peuvent faire l'objet d'une préemption par les sociétés d'aménagement foncier et d'établissement rural les acquisitions effectuées par des cohéritiers sur licitation amiable ;
Attendu que, pour refuser à Mme X... le bénéfice de ces dispositions, l'arrêt retient que la clause de substitution, de nature conventionnelle, ne peut primer le droit de préemption de la SAFER, d'ordre public, comme rappelé au dernier alinéa de ladite clause ;

Qu'en statuant ainsi, alors que l'exception apportée, au profit des cohéritiers, par la loi au droit de préemption de la SAFER est d'ordre public, la cour d'appel, qui a constaté que Mme X..., cohéritière des propriétaires du bien litigieux, l'avait acquis sur licitation amiable, a violé le texte susvisé

LA SAFER DOIT PRÉVENIR EN CAS DE RÉTROCESSION DES TERRES

COUR DE CASSATION CHAMBRE CIVILE 3 Arrêt du 29 octobre 2013 POURVOI N° 12-19870 Cassation partielle

Vu les articles L. 143-14, R. 143-11 du code rural et de la pêche maritime, ensemble l'article 6 § 1 de la convention de sauvegarde des droits de l'Homme et des libertés fondamentales ;

Attendu, selon le premier de ces textes, que sont irrecevables les actions en justice contestant les décisions de rétrocession prises par les SAFER ainsi que les décisions de préemption s'il s'agit de la mise en cause du respect des objectifs définis à l'article L. 143-2 intentées au-delà d'un délai de six mois à compter du jour où les décisions motivées ont été rendues publiques ;

Que, selon le deuxième, avant de rétrocéder les biens préemptés, la SAFER prend les mesures de publicité prévues à l'article R. 142-3 ; que la décision de rétrocession est notifiée, avec indication des motifs ayant déterminé le choix de l'attributaire, aux candidats non retenus, et par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, à l'acquéreur évincé ; que la décision de rétrocession fait l'objet, dans le délai d'un mois à compter du jour de la signature de l'acte authentique, d'un affichage, pendant quinze jours, à la mairie de la commune de situation des biens et que cet affichage constitue le point de départ du recours prévu à l'article L. 143-14 ;

Attendu que pour déclarer irrecevable la contestation par Mme Y..., épouse Z... des décisions de préemption du 25 juillet 2000 et de rétrocession du 23 février 2006 prises par la SAFER, l'arrêt retient que l'acte de rétrocession des parcelles DK 221 et 223 à M. A... a fait l'objet d'une publicité par affichage en mairie le 1er août 2006, qu'il s'ensuit que Mme Y... devait engager sa contestation avant le 1er février 2007 et que l'ayant fait le 28 juin 2007, elle était irrecevable à agir ;

Qu'en statuant ainsi, tout en constatant que la SAFER n'établissait pas avoir notifié à Mme Y..., épouse Z..., l'acte de rétrocession, alors que le délai de six mois à compter de l'affichage en mairie ne peut, sans porter atteinte au droit à un recours effectif, courir contre une personne à qui la décision qu'elle entend contester n'a pas été notifiée, la cour d'appel a violé les textes susvisés

AMÉNAGEMENT FONCIER ET DROIT DE PRÉEMPTION

Cour de Cassation, chambre civile 3 arrêt du 5 novembre 2015, pourvoi n°14-21854 Rejet

Mais attendu qu'ayant retenu à bon droit que la déclaration prévue à l'article R. 143-9 précité ne vaut pas offre de vente, de sorte que la notification par la SAFER de son droit de préemption n'a pas eu pour effet de rendre la vente parfaite, la cour d'appel en a exactement déduit, sans modifier l'objet du litige ni violer le principe de la contradiction, abstraction faite d'un motif erroné mais surabondant, que la venderesse pouvait valablement revenir sur sa décision de vendre

LA SAFER DOIT SUIVRE LA PROCEDURE SINON LA PREEMPTION EST FRAPPEE DE NULLITE

Cour de Cassation, chambre civile 3 arrêt du 19 novembre 2020, pourvoi n° 19-21.469 Rejet

Vu les articles L. 143-3 et R. 143-6 du code rural et de la pêche maritime, celui-ci dans sa rédaction applicable au litige :

5. Selon le premier de ces textes, la Safer doit, à peine de nullité, justifier sa décision de préemption et la porter à la connaissance des intéressés.

6. Selon le second, la décision de préemption motivée est notifiée au notaire et à l’acquéreur évincé, et une analyse de cette décision est adressée au maire de la commune intéressée en vue de son affichage en mairie pendant quinze jours.

7. Pour déclarer nulle la procédure de préemption, l’arrêt retient que, si la préemption a été effectivement notifiée tant aux acquéreurs qu’aux vendeurs, la SAFER n’a pas envoyé d’analyse de sa décision au maire de la commune intéressée et que, disposant d’un droit exorbitant par rapport au droit de propriété, elle n’a pas accompli la totalité de ses obligations de publication, une telle irrégularité devant être sanctionnée par la nullité de la procédure.

8. En statuant ainsi, alors que l’affichage en mairie a pour effet de faire courir le délai de recours contentieux contre la décision de préemption et que l’omission de cette seule formalité est sans incidence sur la validité de la décision elle-même, la cour d’appel a violé les textes susvisés.

LE DROIT DE PREEMPTION DES LOCATAIRES AGRICOLES

cour de cassation chambre civile 3 arrêt du 10 juillet 2013 Pourvoi 10-25979 rejet

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Riom, 2 septembre 2010), que M. et Mme X... ont donné à bail à M. et Mme Y... divers biens agricoles ; qu'ayant consenti le 10 janvier 2000 à un tiers une promesse de vente sur ces biens, M. et Mme X... ont notifié les modalités de la vente projetée à M. et Mme Y... qui ont exercé leur droit de préemption ; que ceux-ci ayant été définitivement déclarés forclos le 14 juin 2005, M. et Mme X... ont réitéré la vente en la forme authentique le 31 mai 2008 ; que M. et Mme Y... ont assigné leurs bailleurs en nullité de cette vente au motif que la procédure de notification n'avait pas été renouvelée ;

Attendu que M. et Mme Y... font grief à l'arrêt de rejeter cette demande, alors, selon le moyen, que lorsqu'un an après l'envoi de la dernière notification, la vente n'étant pas réalisée, le propriétaire persiste dans son intention de vendre, il est tenu de renouveler la procédure prévue à l'article L. 412-8 du code rural ; qu'en l'espèce, pour décider que la vente promise à M. Z... par les consorts X... n'avait pas à faire l'objet d'une nouvelle notification au preneur, la cour d'appel s'est bornée à relever que l'acte notarié du 31 mai 2008 ne constituait pas une nouvelle vente, distincte de la promesse du 10 janvier 2000 notifiée une première fois aux époux Y... ; qu'en statuant ainsi, elle a violé l'article L. 412-9 du code rural ;

Mais attendu qu'ayant relevé que la promesse synallagmatique de vente du 10 janvier 2000 comportait une condition suspensive relative à la purge du droit de préemption, laquelle avait été réalisée par les décisions judiciaires consacrant la forclusion du droit du preneur, et qu'ainsi la vente était devenue parfaite, la cour d'appel en a exactement déduit que l'acte notarié du 31 mai 2008 ne constituait pas une nouvelle vente nécessitant une nouvelle notification au preneur

LE DÉSENCLAVEMENT D'UN TERRAIN

La propriété qui subit une servitude, est appelé le "fonds servant" et la propriété qui profite de la servitude est appelée le "fonds dominant".

Une servitude est opposable à l’acquéreur de l’immeuble grevé si elle a été publiée, ou si son acte d’acquisition en fait mention, ou encore s’il en connaissait l’existence au moment de l’acquisition

Cour de Cassation Chambre civile 3, arrêt du 24 septembre 2020 pourvoi n° 19-19.179 rejet

5. La cour d’appel a relevé que l’accès à la parcelle AT 416 ne pouvait se faire que par le chemin du Panorama et que la servitude établie à son bénéfice sur la parcelle AT 417 avait été concédée pour sa desserte, en lui permettant un accès à ce chemin.

6. Sans s’être fondée sur une renonciation des propriétaires du fonds dominant à leur droit de passage, elle en a souverainement déduit que la servitude n’avait été instituée qu’en raison de l’état d’enclave de la parcelle AT 416 et que, par suite de l’acquisition par M. et Mme X... de la parcelle AT 458, supportant l’assiette de la servitude, l’état d’enclave avait cessé et que la servitude était en conséquence éteinte.

7. Le moyen n’est donc pas fondé.

9. En application des articles 28 et 30-1 du décret du 4 janvier 1955, une servitude est opposable à l’acquéreur de l’immeuble grevé si elle a été publiée ou si son acte d’acquisition en fait mention (3e Civ., 27 octobre 1993, pourvoi n° 91-19.874, Bull. 1993, III, n° 132). La publication n’étant pas le seul mode légal de publicité d’une servitude, celle-ci peut également être opposable à l’acquéreur de l’immeuble grevé si, au moment de la vente, il en connaissait l’existence autrement que par la mention qu’en faisait son titre (3e Civ., 16 septembre 2009, pourvoi n° 08-16.499, Bull. 2009, III, n° 195).

10. Ayant relevé que la servitude de passage grevant la parcelle AT 458 au bénéfice de la parcelle AT 457, constituée par la promesse de vente du 22 juillet 2010, avait été reproduite dans le jugement du 8 novembre 2011, lequel avait été publié et avait été mentionné dans le titre de M. et Mme X..., la cour d’appel en a déduit, souverainement, que ceux-ci avaient eu connaissance de la servitude au moment de la vente, peu important qu’elle n’ait pas été constatée dans le dispositif du jugement, et, à bon droit, qu’elle leur était en conséquence opposable.

11. Le moyen, qui manque en fait en ses autres branches en ce que l’arrêt n’a pas retenu que la servitude avait été publiée ou mentionnée dans l’acte d’acquisition du fonds servant, n’est donc pas fondé.

LE DROIT DE PASSAGE POUR DESSERVIR UN FOND ENCLAVE

Article 682 du Code Civil

Le propriétaire dont les fonds sont enclavés et qui n'a sur la voie publique aucune issue, ou qu'une issue insuffisante, soit pour l'exploitation agricole, industrielle ou commerciale de sa propriété, soit pour la réalisation d'opérations de construction ou de lotissement, est fondé à réclamer sur les fonds de ses voisins un passage suffisant pour assurer la desserte complète de ses fonds, à charge d'une indemnité proportionnée au dommage qu'il peut occasionner.

COUR DE CASSATION chambre civile 3, Arrêt du 17 décembre 2020 POURVOI n° 19-11.376 cassation partielle

Vu les articles 682 et 1315, devenu 1353, du code civil :

3. En application de ces textes, il incombe au propriétaire, qui revendique une servitude de passage pour cause d’enclave du fait d’un panneau d’interdiction de circuler, d’établir, en cas de contestation, l’existence d’une décision administrative prescrivant cette interdiction.

4. Pour reconnaître l’existence d’une servitude de passage pour cause d’enclave, l’arrêt relève que la circulation sur le chemin de la Côte Pugin est prohibée par la présence d’un panneau de sens interdit, sans restriction au profit des riverains, en l’absence de toute autre voie de passage de largeur suffisante, et retient que la SCI, qui conteste l’existence d’une décision administrative à l’origine de cette signalisation, ne rapporte pas la preuve, qui lui incombe, de la véracité de ses allégations.

5. En statuant ainsi, la cour d’appel, qui a inversé la charge de la preuve de l’état d’enclave invoqué en raison d’un obstacle juridique à l’accès à la voie publique, a violé les textes susvisés.

Article 683 du Code Civil

Le passage doit régulièrement être pris du côté où le trajet est le plus court du fonds enclavé à la voie publique.

Néanmoins, il doit être fixé dans l'endroit le moins dommageable à celui sur le fonds duquel il est accordé.

Article 684 du Code Civil

Si l'enclave résulte de la division d'un fonds par suite d'une vente, d'un échange, d'un partage ou de tout autre contrat, le passage ne peut être demandé que sur les terrains qui ont fait l'objet de ces actes.

Toutefois, dans le cas où un passage suffisant ne pourrait être établi sur les fonds divisés, l'article 682 serait applicable.

Cour de Cassation, 3ieme chambre civile arrêt du 24 octobre 2019, pourvoi N° 18-20.119 cassation partielle

Vu les articles 682 et 684 du code civil ;

Attendu que, pour rejeter l’ensemble des demandes, l’arrêt retient que M. H..., auteur de M. et Mme X..., a volontairement enclavé les parcelles [...] et [...] dont il avait fait l’acquisition lors la division du fonds originel, en renonçant, par acte du 13 décembre 2003, au bénéfice de la servitude de passage grevant les parcelles [...] que l’héritière de F... G... lui avait consentie le 25 septembre 2001 ;

Qu’en statuant ainsi, alors que l’acquéreur d’une parcelle enclavée ne peut se voir opposer la renonciation d’un précédent propriétaire au bénéfice de la servitude légale de passage conventionnellement aménagée, la cour d’appel a violé les textes susvisés ;

LE DROIT DE PASSAGE DOIT PRÉVOIR LE PASSAGE D'UN VÉHICULE AUTOMOBILE

COUR DE CASSATION CHAMBRE CIVILE 3 arrêt du 14 janvier 2016 POURVOI N° 14-25089 cassation

Vu l'article 682 du code civil ;

Attendu que le propriétaire dont les fonds sont enclavés, et qui n'a sur la voie publique aucune issue ou qu'une issue insuffisante, est fondé à réclamer sur le fonds de ses voisins un passage suffisant pour assurer la desserte complète de son fonds ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 12 juin 2014), que les époux X... ont acquis une propriété sur laquelle est édifiée une maison à laquelle ils accédaient par un chemin appartenant aux consorts Y... ; que, ceux-ci ayant fermé ce chemin en 2011, les époux X..., soutenant que leur fonds, auquel on accède par un escalier escarpé de quatre-vingt-dix-neuf marches, était enclavé, ont assigné les consorts Y... en désenclavement ;

Attendu que, pour rejeter cette demande, l'arrêt retient que la maison des époux X... est desservie par un escalier extrêmement pentu et que, si l'approche de la maison en véhicule est impossible par cet escalier, l'accès à la propriété reste possible moyennant certains aménagements ;

Qu'en statuant ainsi, alors que l'accès par un véhicule automobile correspond à l'usage normal d'un fonds destiné à l'habitation, la cour d'appel a violé le texte susvisé

LE DÉSENCLAVEMENT D'UN TERRAIN DOIT ÊTRE ÉTUDIÉ AUSSI SUIVANT SON CLASSEMENT TERRITORIAL

COUR DE CASSATION CHAMBRE CIVILE 3 arrêt du 14 janvier 2016 POURVOI N° 14-26640 Irrecevabilité

Mais attendu qu'ayant constaté que le certificat d'urbanisme interdisait tout accès direct depuis la route départementale 183 au fonds de la SCI et justement retenu que celle-ci ne pouvait se voir contrainte à exercer un recours à l'encontre de cet acte, la cour d'appel a, abstraction faite d'un motif surabondant relatif à la légitimité de ce certificat, souverainement retenu que le fonds concerné était enclavé et devait bénéficier d'une servitude légale de passage ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

Cour de Cassation chambre civile 3 arrêt du 5 septembre 2012 pourvoi N°11-22276 Cassation

Vu les articles 682 et 683 du code civil, ensemble l'article L. 642-2 du code du patrimoine

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Rennes, 31 mai 2011) que les époux X..., propriétaires d'un terrain cadastré AX n° 109, ont assigné les consorts Y..., propriétaires de la parcelle voisine AX 110, en fixation de l'assiette de la servitude légale dont ils bénéficient sur cette parcelle pour désenclaver leur fonds

Attendu que pour fixer l'assiette de la servitude dans la partie sud de la parcelle AX 110, selon la solution N° 1 figurant sur le plan annexé au rapport d'expertise, l'arrêt retient que ce tracé, bien que présentant un trajet plus long, est le moins dommageable pour le fonds servant

Qu'en statuant ainsi, sans rechercher, comme il lui était demandé, si ce tracé était compatible avec les contraintes d'urbanisme et environnementales applicables à cette parcelle située en zone de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision

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LE BORNAGE D'UN TERRAIN

Cour de Cassation chambre civile 3 arrêt du 13 décembre 2018 pourvoi N° 17-31.270 Rejet

Attendu, selon l’arrêt attaqué (Riom, 17 juillet 2017), que Mmes Jeannine et Anne-Marie Z... et MM. Raymond, Robert et Christian Z..., propriétaires indivis des parcelles cadastrées section [...], ainsi que Mmes Claudine et Catherine A... et M. X..., propriétaires indivis de la parcelle cadastrée même section [...], ont assigné en bornage M. Y..., propriétaire de la parcelle cadastrée section [...] ;

Attendu que M. X... fait grief à l’arrêt de rejeter la demande

Mais attendu qu’ayant retenu à bon droit que l’action en bornage ne peut être exercée lorsque des fonds sont séparés par une limite naturelle et constaté que la parcelle n° [...] était séparée des parcelles n° [...] par une falaise dessinant une limite non seulement naturelle mais encore infranchissable sans moyens techniques appropriés, la cour d’appel en a exactement déduit que l’action n’était pas fondée ;

Cour de Cassation chambre civile 3 arrêt du 30 novembre 2022 pourvoi N° 21-20.033 Rejet

5. La cour d'appel, par motifs propres et adoptés, a énoncé à bon droit que l'éviction supposait un trouble actuel et non simplement éventuel, la simple connaissance par l'acheteur de l'existence d'un droit au profit d'un tiers susceptible de l'évincer ne suffisant pas à lui permettre d'agir en garantie.

6. Ayant relevé qu'une lettre du 1er juin 2012, adressée par la SCI à M. et Mme [Z] les sollicitant de prendre les mesures nécessaires pour retrouver les limites de leur parcelle, n'avait fait l'objet d'aucune suite et que, si, par une lettre du 1er avril 2016, la SCI leur avait rappelé qu'aux termes de l'article 544 du code civil ils pourraient être contraints de démolir « la barrière » à leurs frais, aucune action judiciaire n'avait été intentée par ce tiers afin d'être rétabli dans ses droits, elle a pu déduire, de ces seuls motifs, que l'existence d'un trouble de droit actuel subi par les acheteurs n'était pas établie.

7. Elle a ainsi légalement justifié sa décision.

Si vos griefs semblent recevables, pour augmenter réellement et concrètement vos chances, vous pouvez nous demander de vous aider à rédiger votre pétition, votre requête ou votre communication individuelle.

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