LA VENTE IMMOBILIERE

LA VENTE IMMOBILIÈRE

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Aucune loi, aucun cookie garanti = liberté préservée pour chacun !

"La réglementation de la construction empêche la transition écologique, réduit
les surfaces agricoles et naturelles et ne permet pas de loger tous les français"
Frédéric Fabre docteur en droit.

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LE DROIT NATIONAL DE L'IMMEUBLE DÉPEND DE SA SITUATION GÉOGRAPHIQUE

Article 3 du Code Civil

Les lois de police et de sûreté obligent tous ceux qui habitent le territoire.

Les immeubles, même ceux possédés par des étrangers, sont régis par la loi française.

Les lois concernant l'état et la capacité des personnes régissent les Français, même résidant en pays étranger.

Cour de Cassation, 1ere chambre civile arrêt du 25 mai 2016, pourvoi N° 15-16935 cassation partielle

Vu l'article 3, alinéa 2, du code civil ;

Attendu que, pour homologuer l'acte de partage comprenant l'immeuble litigieux, et rejeter la demande de M. X... tendant à exclure ce bien, l'arrêt, après avoir relevé que ce dernier acceptait la compétence des juridictions françaises pour statuer sur la propriété du bien, retient que, par l'effet de la règle de conflit de lois relative aux successions immobilières désignant la loi espagnole applicable au bien situé en Espagne, et du renvoi, opéré par cette loi, à la loi nationale du défunt, la loi française est applicable, et, qu'en conséquence, M. X... ne peut revendiquer la propriété de l'appartement litigieux par l'effet d'une prescription acquisitive d'une durée de quinze ans, admise par le droit espagnol ;

Qu'en statuant ainsi, alors que la loi espagnole du lieu de situation de l'immeuble était applicable pour déterminer la propriété de ce bien, la cour d'appel a violé le texte susvisé

DEFINITION DE LA CONSTRUCTION IMMOBILIERE PAR LA COUR DE CASSATION

Cour de Cassation, chambre civile 3 arrêt du 4 avril 2019, pourvoi n° 18-11021 Rejet

Mais attendu qu’ayant relevé que les travaux confiés à la société Couturier concernaient des travaux de charpente métallique, couverture, bardage, création de poutres et poteaux métalliques, que l’ensemble charpente-chemin de roulement était constitué d’une structure fixe ancrée au sol, dont l’ossature métallique reposait sur des poteaux érigés sur des fondations en béton et qui prolongeait un bâtiment trentenaire préexistant dans la halle 1 et prenait appui pour une de ses deux files sur la halle 2 et sa structure, que la société Couturier avait livré une structure fixe sous-dimensionnée et, la société Seval, un pont roulant affecté d’un excès de masse incompatible avec l’utilisation de la structure fixe et ayant retenu, procédant à la recherche prétendument omise, que cet excès de masse avait contribué au dommage, la cour d’appel, qui, motivant sa décision et répondant aux conclusions prétendument délaissées, a pu en déduire, sans être tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante, que cette installation constituait un ouvrage et que son ancrage au sol et sa fonction sur la stabilité de l’ensemble permettaient de dire qu’il s’agissait d’un ouvrage de nature immobilière, a légalement justifié sa décision de ce chef ;

Nous pouvons analyser GRATUITEMENT et SANS AUCUN ENGAGEMENT vos griefs pour savoir s'ils sont susceptibles d'être recevables devant le parlement européen, la CEDH, le Haut Commissariat aux droits de l'homme, ou un autre organisme de règlement international de l'ONU. Contactez nous à fabre@fbls.net

Si vos griefs semblent recevables, pour augmenter réellement et concrètement vos chances, vous pouvez nous demander de vous assister pour rédiger votre requête, votre pétition ou votre communication individuelle.

Pour les français, pensez à nous contacter au moins au moment de votre appel, pour assurer l'épuisement des voies de recours et augmenter vos chances de réussite, devant les juridictions françaises ou internationales.

COMPROMIS OU PROMESSE DE VENTE

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MODÈLE DE COMPROMIS DE VENTE DE MAISON

Notre Conseil: Copiez collez sur une page Word ou autre préalablement ouverte puis complétez ou modifiez le texte comme vous le souhaitez.

COMPROMIS DE VENTE DE MAISON

Entre les soussignés

Nom:

Prénoms:

né le................. à:

Nom de jeune fille:

Prénoms:

née le.............. à:

demeurant tous deux :

dénommés ci-après les vendeurs d'une part

Nom:

Prénoms:

né le............... à:

Nom de jeune fille:

Prénoms:

née le................ à:

demeurant tous deux :

et toute personne morale dont les personnes désignées ci dessus seraient actionnaires, pouvant s'y substituer.

dénommés ci-après les acquéreurs d'autre part.

Les deux parties déclarent ne pas être concernées par une procédure de liquidation ou de redressement judiciaire.

Il a été convenu et arrêté ce qui suit :

ENGAGEMENT A VENDRE ET A ACHETER

Les vendeurs s'engagent, ainsi que ses héritiers et ayants droits solidairement entre eux, mineurs ou non, à toutes les garanties de droit et à vendre aux acquéreurs qui s'engagent à l'acquisition, sous réserve de conditions suspensives décrites ci-après, les biens et droits immobiliers décrits ci-dessous:

Les termes "immeuble" désignent l'ensemble immobilier décrit ci-dessous ainsi que toutes les dépendances:

Désignation :

bâtiments :

dépendances :

les terrains :

l'adresse postale précise est :

les informations cadastrales sont .............. section, n°

les métrages précis sont les suivants :

pour les bâtiments :

pour les dépendances :

pour les terrains :

Le classement énergétique publié dès l'annonce est :

cochez la clause adéquate

O L'Immeuble n'est pas dans le périmètre d'un plan de prévention des risques ou technologiques dit "Seveso". Le justificatif de moins de six mois est annexé dans les présents et sera annexé dans l'acte de vente notarié.

O L'Immeuble fait l'objet d'un classement en plan de prévention des risques ou technologiques dit "Seveso" pour cause de:

Par conséquent comme il est indiqué sur le plan ci annexé, le terrain est classé en zone:

Les prescriptions du règlement du plan prescrivent les limites suivantes:

Les précédents sinistres remboursés par les assurances sont les suivants:

Année .............. intensité du sinistre:

Année: ............. intensité du sinistre:

Les justificatifs de moins de six mois, sont annexés dans le présent acte et le seront à nouveau dans l'acte de vente notarié.

cochez la clause adéquate

O L'Immeuble n'est pas dans le périmètre d'un plan d'exposition aux bruits.

OL'Immeuble fait l'objet d'un classement en plan d'exposition aux bruits, par conséquent, les pièces sont annexées aux présents.

Les acquéreurs reconnaissent avoir visité les biens ci-dessus décrits et en reconnaissent exacte la désignation.

Les vendeurs déclarent qu'ils sont l'unique propriétaire des biens et qu'ils sont en état de produire les titres de propriété nécessaires à la vente.
Les vendeur déclarent que les biens ne sont pas sous l'effet d'une servitude ou droit de passage, qu'ils ne font pas l'objet d'une hypothèque. Dans le cas où les biens seraient hypothéqués, les vendeurs s'engagent à la faire lever à leurs frais.

Les acquéreurs déclarent qu'ils n'envisagent pas de changer la destination de l'immeuble ni de réaliser des travaux nécessitant un permis de construire ou une autorisation de travaux.

ORIGINE DE PROPRIÉTÉ

Les vendeurs ont acquis ou obtenu par voie de succession l'immeuble de:
par acte notarié du .......... dressé par Maître ..........son étude de
Cette mutation a été publiée au bureau des hypothèques de .............. volume ........................ n°

OCCUPATION DES LIEUX

Les vendeurs déclarent que les biens seront à la date d'entrée en jouissance l'immeuble sera :

- libre de toute occupation ou location

- loués pour un loyer mensuel de: ........... €, par bail signé le .............. la date prévue de la fin du bail est ...................

CONDITIONS SUSPENSIVES

La vente de l'immeuble est conclue sous les conditions suspensives suivantes:

1/ L'octroi aux acquéreurs d'un crédit dont le montant ne pourra excéder % du prix de vente au taux normal du marché pour une durée minimale de 15 ans, et sans exigence d'une garantie hypothécaire supplémentaire. Cette condition suspensive devra être réalisée dans un délai de un mois suivant la signature des présents.

Si un mois après les présents, les acquéreurs ne présentent pas soit deux refus bancaires, soit une acceptation bancaire de prêt, les présents sont annulés de droit et l'acompte reste entre les mains des vendeurs pour réparer le préjudice d'immobilisation.

Si un mois après les présents, les acquéreurs présentent deux refus bancaires, l'acompte leur est immédiatement restitué nonobstant toute contestation des vendeurs et les présents sont annulés.

Si un mois après les présents, les acquéreurs présentent une acceptation bancaire, le notaire appelle les fonds et rédige l'acte authentique.

2/ La renonciation par le titulaire éventuel du droit de préemption ou de préférence à son droit au plus tard à la date convenue pour la signature de l'acte authentique.

3/ La justification que la situation hypothécaire des vendeurs ne révèle pas d'empêchement ou d'inscription pour un montant supérieur au prix nécessitant une procédure de purge.

4/ La production d'une note d'urbanisme et un certificat d'alignement justifiant que l'immeuble n'est grevé d'aucune disposition d'urbanisme ou de servitude publique susceptible de porter atteinte à l'intégrité de l'immeuble, d'en déprécier la valeur ou de le rendre impropre à sa destination.

5/ Le rapport par les vendeurs de toutes autorisations nécessaires pour garantir les acquéreurs contre tous risques d'éviction.

LES EXPERTISES ANNEXÉES AUX PRÉSENTES

cochez la clause adéquate

O L'immeuble n'est pas dans un périmètre délimité par Monsieur le préfet sur le risque des termites, autres parasites et mérule. Aucun rapport d'expertise n'est nécessaire.

O L'immeuble est dans un périmètre délimité par Monsieur le préfet sur le risque des termites, autres parasites et mérule. Un rapport d'expertise de moins de six mois et aux frais des vendeurs d'un état parasitaire négatif de l'immeuble.

O Si l'immeuble est construit avant le 1er janvier 1949, le rapport d'expertise de moins d'un an et aux frais des vendeurs, sur l'existence ou non de peinture de plomb.

O Si l'immeuble est construit avant le 1er juillet 1997, le rapport d'expertise aux frais du vendeur, sur l'existence ou non d'amiante.

O Si le système de chauffage de gaz naturel existe, une expertise de moins de trois ans et aux frais du vendeur sur son état d'usage.

O Une expertise valable dix ans et aux frais du vendeur, sur les performances énergétiques de l'immeuble et de son système de chauffage avec une évaluation de sa consommation annuelle.

O Une expertise du réseau électrique du bien immobilier de moins de trois ans.

Lorsque les expertises visées ci-dessus ne sont pas exigibles, l'acquéreur ne peut les réclamer ni renoncer à la signature de l'acte authentique, du seul fait de leur non - présentation.

CHARGES

Dans un souci d’équité, acheteurs et vendeurs s'engagent à partager le paiement de la taxe foncière de l'immeuble due l'année de l'achat selon la règle du prorata temporis.

Les acquéreurs paieront tous les droits, frais et honoraires pour les présents et pour l'acte authentique.

Les vendeurs s'interdisent de modifier la situation locative de l'immeuble à partir de ce jour et à apporter toute modification.

PRIX DE VENTE

L'immeuble sera vendu au prix en lettres de euros soit en chiffres: €

Les deux parties déclarent que le prix est exact et qu'il n'y a aucun supplément prévu sous quelques formes que ce soit.

Le montant de l'acompte versé dix jours francs après la signature des présents, représente dix pour cent du prix de vente soit la somme

de: euros par chèque de banque n° tiré sur le compte n°

ouvert à la Banque:

Agence de:

Le chèque qui sera remis entre les mains des vendeurs, sera signé à l'ordre de Maître:

notaire représentant des vendeurs et rédacteur de l'acte.

Par conséquent, Maître est dès à présent, choisi comme séquestre par les deux parties.

L'encaissement du chèque par Maître équivaudra à l'acceptation de sa mission de séquestre.

Cet acompte sera intégralement restitué à l'acquéreur si une condition suspensive n'était pas levée.

Le solde entre le montant de l'acompte et du prix de vente, sera versé lors de la signature de l'acte authentique par chèque de banque ou chèque notarié à l'ordre du notaire des vendeurs.

Dès à présent, les acquéreurs déclarent :

- ne pas choisir d'autre notaire

- désigner Maître ................ notaire dont l'étude est à :

pour les assister et les représenter à la signature de l'acte authentique.

CLAUSE PÉNALE

Si toutes les clauses suspensives sont levées et si l'une ou l'autre partie refuse de signer l'acte authentique, l'autre pourra l'y contraindre par toutes voies et moyens de droit, sans préjudice de tous dommages et intérêts auxquels elle pourra prétendre. Dans ce but il sera fait sommation par lettre recommandée avec accusé de réception à la partie défaillante d'avoir à se trouver en l'étude du notaire rédacteur de l'acte à un jour et une heure fixé pour signer l'acte authentique ou établir un procès-verbal de difficultés ou de défaut.

La partie défaillante devra verser dix pour cent du prix de vente stipulé dans les présents à titre de clause pénale. Il est conjointement convenu entre les parties que la caducité de la vente ne remettra pas en cause l'existence de la présente clause pénale qui ne pourra en aucun cas être considérée comme une faculté de dédit.

JOUISSANCE

Les acquéreurs entreront en jouissance effective le jour de la signature de l'acte authentique. Ce transfert de propriété différé n'empêche pas la formation immédiate de la vente laquelle a lieu dans le délai de sept jours francs après la remise aux acquéreurs d'un exemplaire signé des présents.

CLAUSES PARTICULIÈRES

Les acquéreurs peuvent se rétracter dans un délai de sept jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre lui notifiant le présent acte. Cet acte est notifié par les vendeurs aux acquéreurs par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou par tout autre moyen présentant des garanties équivalentes pour la détermination de la date de réception ou de remise. La faculté de rétractation est exercée dans ces mêmes formes. Passé ce délai de sept jours, les acquéreurs ne pourront plus se rétracter en dehors des conditions suspensives ci dessus énumérées.

ÉLECTION DE DOMICILE

Pour l'exécution des présents, les vendeurs et les acquéreurs élisent domicile respectivement en leurs demeures ci-dessus indiquée.

En cas de difficultés sur les présents, le tribunal compétent est celui du siège du lieu de l'immeuble objet des présents.

Lignes rayées nulles:

mots rayés nuls:

paraphe des vendeurs: paraphe des acquéreurs

Fait à

sur feuilles et pages en cinq exemplaires dont un remis à chacun des signataires, un qui sera envoyé avec le chèque au notaire des vendeurs rédacteur de l'acte, un pour l'enregistrement et le dernier éventuellement, pour le notaire des acquéreurs

LES VENDEURS

Signature précédée de la mention manuscrite "Lu et approuvé"

LES ACQUEREURS

"Lu et approuvé. Je reconnais qu'un exemplaire remis par (nom du professionnel ou des vendeurs)... à (lieu)... le (date)... et je déclare avoir connaissance qu'un délai de rétractation de dix jours m'est accordé par l'article L. 271-1 du code de la construction et de l'habitation, et qu'il court à compter du lendemain de la date de remise inscrite de ma main sur le présent acte, soit à compter du... ”.

VARIANTE A INSERER DANS LA CLAUSE PARTICULIÈRE:

Les acquéreurs déclarent financer l'immeuble par leurs fonds propres, sans recourir à un emprunt. Par conséquent ils écrivent chacun de leur main :

"je soussigné "nom prénoms "déclare ne recourir à aucun emprunt. Si par la suite je le faisais, je ne pourrais me prévaloir des disposition de l'article L312-16 du code de la consommation".

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PROMESSE DE VENTE DE MAISON

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PROMESSE DE VENTE DE MAISON

Entre les soussignés

Nom:

Prénoms:

né le: à:

Nom de jeune fille:

Prénoms:

née le: à:

demeurant tous deux :

dénommés ci-après les vendeurs d'une part

Nom:

Prénoms:

né le: à:

Nom de jeune fille:

Prénoms:

née le: à:

demeurant tous deux :

et toute personne morale dont les personnes désignées ci dessus seraient actionnaires, pouvant s'y substituer.

dénommés ci-après les acquéreurs d'autre part.

Les deux parties déclarent ne pas être concernées par une procédure de liquidation ou de redressement judiciaire.

Il a été convenu et arrêté ce qui suit :

ENGAGEMENT A VENDRE

Les vendeurs s'engagent, ainsi que ses héritiers et ayants droits solidairement entre eux, mineurs ou non, à toutes les garanties de droit et à vendre aux acquéreurs, sous réserve de conditions suspensives décrites ci-après, les biens et droits immobiliers décrits ci-dessous:

Les termes "immeuble" désignent l'ensemble immobilier décrit ci-dessous ainsi que toutes les dépendances:

Désignation :

bâtiments :

dépendances :

les terrains :

l'adresse postale précise est :

les informations cadastrales sont: section, n°

les métrages précis sont les suivants :

pour les bâtiments :

pour les dépendances :

pour les terrains :

Le classement énergétique publié dès l'annonce est :

cochez la clause adéquate

O L'Immeuble fait l'objet d'un classement en plan de prévention des risques ou technologiques dit "Seveso" pour cause de:

Par conséquent comme il est indiqué sur le plan ci annexé, le terrain est classé en zone:

Les prescriptions du règlement du plan prescrivent les limites suivantes:

Les précédents sinistres remboursés par les assurances sont les suivants:

Année: intensité du sinistre:

Les justificatifs de moins de six mois, sont annexés dans le présent acte et le seront à nouveau dans l'acte de vente notarié.

cochez la clause adéquate

O L'Immeuble n'est pas dans le périmètre d'un plan d'exposition aux bruits.

O L'Immeuble fait l'objet d'un classement en plan d'exposition aux bruits, par conséquent, les pièces sont annexées aux présents.

Les acquéreurs reconnaissent avoir visité les biens ci-dessus décrits et en reconnaissent exacte la désignation.

Les acquéreurs déclarent qu'ils n'envisagent pas de changer la destination de l'immeuble ni de réaliser des travaux nécessitant un permis de construire ou une autorisation de travaux.

ORIGINE DE PROPRIÉTÉ

Les vendeurs ont acquis ou obtenu par voie de succession l'immeuble de:
par acte notarié du: dressé par Maître en son étude de
Cette mutation a été publiée au bureau des hypothèques de le volume n°

OCCUPATION DES LIEUX

Les vendeurs déclarent que les biens seront à la date d'entrée en jouissance l'immeuble sera :

- libre de toute occupation ou location

- loués pour un loyer mensuel de: ........... €, par bail signé le .............. la date prévue de la fin du bail est ...................

CONDITIONS SUSPENSIVES

La vente de l'immeuble est conclue sous les conditions suspensives suivantes:

Si un mois après les présents, les acquéreurs ne présentent pas soit deux refus bancaires, soit une acceptation bancaire de prêt, les présents sont annulés de droit et le dépôt de garantie reste entre les mains des vendeurs pour réparer le préjudice d'immobilisation.

Si un mois après les présents, les acquéreurs présentent deux refus bancaires, le dépôt de garantie leur est immédiatement restitué nonobstant toute contestation des vendeurs et les présents sont annulés.

Si un mois après les présents, les acquéreurs présentent une acceptation bancaire, le notaire appelle les fonds et rédige l'acte authentique.

2/ La renonciation par le titulaire éventuel du droit de préemption ou de préférence à son droit au plus tard à la date convenue pour la signature de l'acte authentique.

3/ La justification que la situation hypothécaire des vendeurs ne révèle pas d'empêchement ou d'inscription pour un montant supérieur au prix nécessitant une procédure de purge.

5/ Le rapport par les vendeurs de toutes autorisations nécessaires pour garantir les acquéreurs contre tous risques d'éviction.

LES EXPERTISES ANNEXÉES AUX PRÉSENTES

cochez la clause adéquate

O L'immeuble n'est pas dans un périmètre délimité par Monsieur le préfet sur le risque des termites, autres parasites et mérule. Aucun rapport d'expertise n'est nécessaire.

O Si l'immeuble est construit avant le 1er janvier 1949, le rapport d'expertise de moins d'un an et aux frais des vendeurs, sur l'existence ou non de peinture de plomb.

O Si l'immeuble est construit avant le 1er juillet 1997, le rapport d'expertise aux frais du vendeur, sur l'existence ou non d'amiante.

O Si le système de chauffage de gaz naturel existe, une expertise de moins de trois ans et aux frais du vendeur sur son état d'usage.

O Une expertise valable dix ans et aux frais du vendeur, sur les performances énergétiques de l'immeuble et de son système de chauffage avec une évaluation de sa consommation annuelle.

O Une expertise du réseau électrique du bien immobilier de moins de trois ans.

Lorsque les expertises visées ci-dessus ne sont pas exigibles, l'acquéreur ne peut les réclamer ni renoncer à la signature de l'acte authentique, du seul fait de leur non - présentation.

CHARGES

Dans un souci d’équité, acheteurs et vendeurs s'engagent à partager le paiement de la taxe foncière de l'immeuble due l'année de l'achat selon la règle du prorata temporis.

Les acquéreurs paieront tous les droits, frais et honoraires pour les présents et pour l'acte authentique.

Les vendeurs s'interdisent de modifier la situation locative de l'immeuble à partir de ce jour et à apporter toute modification.

PRIX DE VENTE

L'immeuble sera vendu au prix en lettres de euros soit en chiffres: €

Les deux parties déclarent que le prix est exact et qu'il n'y a aucun supplément prévu sous quelques formes que ce soit.

Le montant du dépôt de garantie versé dix jours francs après la signature des présents, représente dix pour cent du prix de vente soit la somme

de: euros par chèque de banque n° tiré sur le compte n°

ouvert à la Banque:

Agence de:

Le chèque qui sera remis entre les mains des vendeurs, sera signé à l'ordre de Maître:

notaire représentant des vendeurs et rédacteur de l'acte.

Par conséquent, Maître est dès à présent, choisi comme séquestre par les deux parties.

L'encaissement du chèque par Maître équivaudra à l'acceptation de sa mission de séquestre.

Le dépôt de garantie sera intégralement restitué aux acquéreurs si une condition suspensive s'applique.

Dès que toutes les conditions suspensives sont levées, le dépôt de garantie est remis immédiatement par le séquestre entre les mains des vendeurs.

Si les acquéreurs refusent de signer l'acte authentique, le dépôt de garantie sert d'indemnité d'immobilisation de la maison pour les vendeurs.

Si les acquéreurs acceptent d'acheter, le solde du prix entre le prix de vente et le dépôt de garantie, sera versé lors de la signature de l'acte authentique par chèque de banque ou chèque notarié à l'ordre du notaire des vendeurs.

Dès à présent, les acquéreurs déclarent :

- ne pas choisir d'autre notaire

- désigner Maître ................ notaire dont l'étude est à :

pour les assister et les représenter à la signature de l'acte authentique.

CLAUSE PÉNALE

Si toutes les clauses suspensives sont levées et si les vendeurs refusent de signer l'acte authentique, les acquéreurs pourront les y contraindre par toutes voies et moyens de droit, sans préjudice de tous dommages et intérêts auxquels ils pourront prétendre. Dans ce but il sera fait sommation par lettre recommandée avec accusé de réception aux vendeurs d'avoir à se trouver en l'étude du notaire rédacteur de l'acte à un jour et une heure fixé pour signer l'acte authentique ou établir un procès-verbal de difficultés ou de défaut.

Les vendeurs devront verser dix pour cent du prix de vente stipulé dans les présents à titre de clause pénale. Il est conjointement convenu entre les parties que la caducité de la vente ne remettra pas en cause l'existence de la présente clause pénale qui ne pourra en aucun cas être considérée comme une faculté de dédit.

La présente clause pénale ne s'applique par aux acquéreurs qui perdent automatiquement et sans aucune formalité leur dépôt de garantie au profit des vendeurs, s'ils refusent de signer l'acte authentique, une fois levées, les conditions suspensives ci dessus.

JOUISSANCE

Les acquéreurs entreront en jouissance effective le jour de la signature de l'acte authentique.

CLAUSES PARTICULIÈRES

ÉLECTION DE DOMICILE

Pour l'exécution des présents, les vendeurs et les acquéreurs élisent domicile respectivement en leurs demeures ci-dessus indiquée.

En cas de difficultés sur les présents, le tribunal compétent est celui du siège du lieu de l'immeuble objet des présents.

Lignes rayées nulles:

mots rayés nuls:

paraphe des vendeurs: paraphe des acquéreurs

Fait à

LES VENDEURS

Signature précédée de la mention manuscrite "Lu et approuvé"

LES ACQUEREURS

VARIANTE A INSERER DANS LA CLAUSE PARTICULIÈRE:

Les acquéreurs déclarent financer l'immeuble par leurs fonds propres, sans recourir à un emprunt. Par conséquent ils écrivent chacun de leur main :

"je soussigné "nom prénoms "déclare ne recourir à aucun emprunt. Si par la suite je le faisais, je ne pourrais me prévaloir des disposition de l'article L312-16 du code de la consommation".

COMPROMIS DE VENTE D'IMMEUBLE

Notre Conseil: Copiez collez sur une page Word ou autre préalablement ouverte puis complétez ou modifiez le texte comme vous le souhaitez.

COMPROMIS DE VENTE IMMOBILIÈRE

Entre les soussignés

Nom:

Prénoms:

né le: à:

Nom de jeune fille:

Prénoms:

née le: à:

demeurant tous deux :

dénommés ci-après les vendeurs d'une part

Nom:

Prénoms:

né le: à:

Nom de jeune fille:

Prénoms:

née le: à:

demeurant tous deux :

et toute personne morale dont les personnes désignées ci dessus seraient actionnaires, pouvant s'y substituer.

dénommés ci-après les acquéreurs d'autre part.

Les deux parties déclarent ne pas être concernées par une procédure de liquidation ou de redressement judiciaire.

Il a été convenu et arrêté ce qui suit :

ENGAGEMENT A VENDRE ET A ACHETER

Les termes "immeuble" désignent l'ensemble immobilier décrit ci-dessous ainsi que toutes les dépendances:

Désignation :

bâtiments :

dépendances :

les terrains :

les informations cadastrales sont: section, n°

les métrages précis sont les suivants :

pour les bâtiments :

pour les dépendances :

pour les terrains :

Le classement énergétique publié dès l'annonce est :

L'adresse postale précise est :

cochez la clause adéquate

O L'Immeuble fait l'objet d'un classement en plan de prévention des risques ou technologiques dit "Seveso" pour cause de:

Par conséquent comme il est indiqué sur le plan ci annexé, le terrain est classé en zone:

Les prescriptions du règlement du plan prescrivent les limites suivantes:

Les précédents sinistres remboursés par les assurances sont les suivants:

Année: intensité du sinistre:

Les justificatifs de moins de six mois, sont annexés dans le présent acte et le seront à nouveau dans l'acte de vente notarié.

cochez la clause adéquate

O L'Immeuble n'est pas dans le périmètre d'un plan d'exposition aux bruits.

O L'Immeuble fait l'objet d'un classement en plan d'exposition aux bruits, par conséquent, les pièces sont annexées aux présents.

Les acquéreurs reconnaissent avoir visité les biens ci-dessus décrits et en reconnaissent exacte la désignation.

Les acquéreurs déclarent qu'ils n'envisagent pas de changer la destination de l'immeuble ni de réaliser des travaux nécessitant un permis de construire ou une autorisation de travaux.

ORIGINE DE PROPRIÉTÉ

OCCUPATION DES LIEUX

Les vendeurs déclarent que les biens seront à la date d'entrée en jouissance l'immeuble sera :

- libre de toute occupation ou location

- loués pour un loyer mensuel de: ........... €, par bail signé le .............. la date prévue de la fin du bail est ...................

CONDITIONS SUSPENSIVES

La vente de l'immeuble est conclue sous les conditions suspensives suivantes:

Si un mois après les présents, les acquéreurs présentent une acceptation bancaire, le notaire appelle les fonds et rédige l'acte authentique.

2/ La renonciation par le titulaire éventuel du droit de préemption ou de préférence à son droit au plus tard à la date convenue pour la signature de l'acte authentique.

3/ La justification que la situation hypothécaire des vendeurs ne révèle pas d'empêchement ou d'inscription pour un montant supérieur au prix nécessitant une procédure de purge.

5/ Le rapport par les vendeurs de toutes autorisations nécessaires pour garantir les acquéreurs contre tous risques d'éviction.

LES EXPERTISES ANNEXÉES AUX PRÉSENTES

cochez la clause adéquate

O L'immeuble n'est pas dans un périmètre délimité par Monsieur le préfet sur le risque des termites, autres parasites et mérule. Aucun rapport d'expertise n'est nécessaire.

O Si l'immeuble est construit avant le 1er janvier 1949, le rapport d'expertise de moins d'un an et aux frais des vendeurs, sur l'existence ou non de peinture de plomb.

O Si l'immeuble est construit avant le 1er juillet 1997, le rapport d'expertise aux frais du vendeur, sur l'existence ou non d'amiante.

O Si le système de chauffage de gaz naturel existe, une expertise de moins de trois ans et aux frais du vendeur sur son état d'usage.

O Une expertise valable dix ans et aux frais du vendeur, sur les performances énergétiques de l'immeuble et de son système de chauffage avec une évaluation de sa consommation annuelle.

O Une expertise du réseau électrique du bien immobilier de moins de trois ans.

Lorsque les expertises visées ci-dessus ne sont pas exigibles, l'acquéreur ne peut les réclamer ni renoncer à la signature de l'acte authentique, du seul fait de leur non - présentation.

CHARGES

Dans un souci d’équité, acheteurs et vendeurs s'engagent à partager le paiement de la taxe foncière de l'immeuble due l'année de l'achat selon la règle du prorata temporis.

Les acquéreurs paieront tous les droits, frais et honoraires pour les présents et pour l'acte authentique.

Les vendeurs s'interdisent de modifier la situation locative de l'immeuble à partir de ce jour et à apporter toute modification.

PRIX DE VENTE

L'immeuble sera vendu au prix en lettres de euros soit en chiffres: €

Les deux parties déclarent que le prix est exact et qu'il n'y a aucun supplément prévu sous quelques formes que ce soit.

Le montant de l'acompte versé dix jours francs après la signature des présents, représente dix pour cent du prix de vente soit la somme

de: euros par chèque de banque n° tiré sur le compte n°

ouvert à la Banque:

Agence de:

Le chèque qui sera remis entre les mains des vendeurs, sera signé à l'ordre de Maître:

notaire représentant des vendeurs et rédacteur de l'acte.

Par conséquent, Maître est dès à présent, choisi comme séquestre par les deux parties.

L'encaissement du chèque par Maître équivaudra à l'acceptation de sa mission de séquestre.

Cet acompte sera intégralement restitué à l'acquéreur si une condition suspensive ne devait pas s'exécuter. Le solde du prix sera versé lors de la signature de l'acte authentique par chèque de banque ou chèque notarié à l'ordre du notaire des vendeurs.

Dès à présent, les acquéreurs déclarent :

- ne pas choisir d'autre notaire

- désigner Maître ................ notaire dont l'étude est à :

pour les assister et les représenter à la signature de l'acte authentique.

CLAUSE PÉNALE

Si toutes les clauses suspensives sont réalisées et si l'une ou l'autre partie refuse de signer l'acte authentique, l'autre pourra l'y contraindre par toutes voies et moyens de droit, sans préjudice de tous dommages et intérêts auxquels elle pourra prétendre. Dans ce but il sera fait sommation par lettre recommandée avec accusé de réception à la partie défaillante d'avoir à se trouver en l'étude du notaire rédacteur de l'acte à un jour et une heure fixé pour signer l'acte authentique ou établir un procès-verbal de difficultés ou de défaut.

JOUISSANCE

CLAUSES PARTICULIÈRES

ÉLECTION DE DOMICILE

Pour l'exécution des présents, les vendeurs et les acquéreurs élisent domicile respectivement en leurs demeures ci-dessus indiquée.

Le tribunal compétent est celui du siège du lieu de l'immeuble objet des présents.

Lignes rayées nulles:

mots rayés nuls:

paraphe des vendeurs: paraphe des acquéreurs

Fait à

LES VENDEURS

Signature précédée de la mention manuscrite "Lu et approuvé"

LES ACQUEREURS

VARIANTE A INSÉRER DANS LA CLAUSE PARTICULIÈRE:

Les acquéreurs déclarent financer l'immeuble par leurs fonds propres, sans recourir à un emprunt. Par conséquent ils écrivent chacun de leur main :

"je soussigné "nom prénoms "déclare ne recourir à aucun emprunt. Si par la suite je le faisais, je ne pourrais me prévaloir des disposition de l'article L312-16 du code de la consommation".

PROMESSE DE VENTE D'IMMEUBLE

Notre Conseil: Copiez collez sur une page Word ou autre préalablement ouverte puis complétez ou modifiez le texte comme vous le souhaitez.

PROMESSE DE VENTE IMMOBILIÈRE

Entre les soussignés

Nom:

Prénoms:

né le: à:

Nom de jeune fille:

Prénoms:

née le: à:

demeurant tous deux :

dénommés ci-après les vendeurs d'une part

Nom:

Prénoms:

né le: à:

Nom de jeune fille:

Prénoms:

née le: à:

demeurant tous deux :

et toute personne morale dont les personnes désignées ci dessus seraient actionnaires, pouvant s'y substituer.

dénommés ci-après les acquéreurs d'autre part.

Les deux parties déclarent ne pas être concernées par une procédure de liquidation ou de redressement judiciaire.

Il a été convenu et arrêté ce qui suit :

ENGAGEMENT A VENDRE ET A ACHETER

Les termes "immeuble" désignent l'ensemble immobilier décrit ci-dessous ainsi que toutes les dépendances:

Désignation :

bâtiments :

dépendances :

les terrains :

les informations cadastrales sont: section, n°

les métrages précis sont les suivants :

pour les bâtiments :

pour les dépendances :

pour les terrains :

Le classement énergétique publié dès l'annonce est :

L'adresse postale précise est :

cochez la clause adéquate

O L'Immeuble fait l'objet d'un classement en plan de prévention des risques ou technologiques dit "Seveso" pour cause de:

Par conséquent comme il est indiqué sur le plan ci annexé, le terrain est classé en zone:

Les prescriptions du règlement du plan prescrivent les limites suivantes:

Les précédents sinistres remboursés par les assurances sont les suivants:

Année: intensité du sinistre:

Les justificatifs de moins de six mois, sont annexés dans le présent acte et le seront à nouveau dans l'acte de vente notarié.

cochez la clause adéquate

O L'Immeuble n'est pas dans le périmètre d'un plan d'exposition aux bruits.

O L'Immeuble fait l'objet d'un classement en plan d'exposition aux bruits, par conséquent, les pièces sont annexées aux présents.

Les acquéreurs reconnaissent avoir visité les biens ci-dessus décrits et en reconnaissent exacte la désignation.

Les acquéreurs déclarent qu'ils n'envisagent pas de changer la destination de l'immeuble ni de réaliser des travaux nécessitant un permis de construire ou une autorisation de travaux.

ORIGINE DE PROPRIÉTÉ

OCCUPATION DES LIEUX

Les vendeurs déclarent que les biens seront à la date d'entrée en jouissance l'immeuble sera :

- libre de toute occupation ou location

- loués pour un loyer mensuel de: ........... €, par bail signé le .............. la date prévue de la fin du bail est ...................

CONDITIONS SUSPENSIVES

La promesse de vente de l'immeuble est conclue sous les conditions suspensives suivantes:

Si un mois après les présents, les acquéreurs présentent une acceptation bancaire, le notaire appelle les fonds et rédige l'acte authentique.

2/ La renonciation par le titulaire éventuel du droit de préemption ou de préférence à son droit au plus tard à la date convenue pour la signature de l'acte authentique.

3/ La justification que la situation hypothécaire des vendeurs ne révèle pas d'empêchement ou d'inscription pour un montant supérieur au prix nécessitant une procédure de purge.

5/ Le rapport par les vendeurs de toutes autorisations nécessaires pour garantir les acquéreurs contre tous risques d'éviction.

LES EXPERTISES ANNEXÉES AUX PRÉSENTES

cochez la clause adéquate

O L'immeuble n'est pas dans un périmètre délimité par Monsieur le préfet sur le risque des termites, autres parasites et mérule. Aucun rapport d'expertise n'est nécessaire.

O Si l'immeuble est construit avant le 1er janvier 1949, le rapport d'expertise de moins d'un an et aux frais des vendeurs, sur l'existence ou non de peinture de plomb.

O Si l'immeuble est construit avant le 1er juillet 1997, le rapport d'expertise aux frais du vendeur, sur l'existence ou non d'amiante.

O Si le système de chauffage de gaz naturel existe, une expertise de moins de trois ans et aux frais du vendeur sur son état d'usage.

O Une expertise valable dix ans et aux frais du vendeur, sur les performances énergétiques de l'immeuble et de son système de chauffage avec une évaluation de sa consommation annuelle.

O Une expertise du réseau électrique du bien immobilier de moins de trois ans.

Lorsque les expertises visées ci-dessus ne sont pas exigibles, l'acquéreur ne peut les réclamer ni renoncer à la signature de l'acte authentique, du seul fait de leur non - présentation.

CHARGES

Dans un souci d’équité, acheteurs et vendeurs s'engagent à partager le paiement de la taxe foncière de l'immeuble due l'année de l'achat selon la règle du prorata temporis.

Les acquéreurs paieront tous les droits, frais et honoraires pour les présents et pour l'acte authentique.

Les vendeurs s'interdisent de modifier la situation locative de l'immeuble à partir de ce jour et à apporter toute modification.

PRIX DE VENTE

L'immeuble sera vendu au prix en lettres de euros soit en chiffres: €

Les deux parties déclarent que le prix est exact et qu'il n'y a aucun supplément prévu sous quelques formes que ce soit.

Le montant du dépôt de garantie versé dix jours francs après la signature des présents, représente dix pour cent du prix de vente soit la somme

de: euros par chèque de banque n° tiré sur le compte n°

ouvert à la Banque:

Agence de:

Le chèque qui sera remis entre les mains des vendeurs, sera signé à l'ordre de Maître:

notaire représentant des vendeurs et rédacteur de l'acte.

Par conséquent, Maître est dès à présent, choisi comme séquestre par les deux parties.

L'encaissement du chèque par Maître équivaudra à l'acceptation de sa mission de séquestre.

Le dépôt de garantie sera intégralement restitué aux acquéreurs si une condition suspensive s'applique.

Dès que toutes les conditions suspensives sont levées, le dépôt de garantie est remis immédiatement par le séquestre entre les mains des vendeurs.

Si les acquéreurs refusent de signer l'acte authentique, le dépôt de garantie sert d'indemnité d'immobilisation de l'appartement pour les vendeurs.

Dès à présent, les acquéreurs déclarent :

- ne pas choisir d'autre notaire

- désigner Maître ................ notaire dont l'étude est à :

pour les assister et les représenter à la signature de l'acte authentique.

CLAUSE PÉNALE

Si toutes les clauses suspensives sont réalisées et si les vendeurs refusent de signer l'acte authentique, les acquéreurs pourront l'y contraindre par toutes voies et moyens de droit, sans préjudice de tous dommages et intérêts auxquels ils pourront prétendre. Dans ce but il sera fait sommation par lettre recommandée avec accusé de réception aux vendeurs, d'avoir à se trouver en l'étude du notaire rédacteur de l'acte à un jour et une heure fixé pour signer l'acte authentique ou établir un procès-verbal de difficultés ou de défaut.

JOUISSANCE

Les acquéreurs entreront en jouissance effective le jour de la signature de l'acte authentique.

CLAUSES PARTICULIÈRES

ÉLECTION DE DOMICILE

Pour l'exécution des présents, les vendeurs et les acquéreurs élisent domicile respectivement en leurs demeures ci-dessus indiquée.

Le tribunal compétent est celui du siège du lieu de l'immeuble objet des présents.

Lignes rayées nulles:

mots rayés nuls:

paraphe des vendeurs: paraphe des acquéreurs

Fait à

LES VENDEURS

Signature précédée de la mention manuscrite "Lu et approuvé"

LES ACQUEREURS

VARIANTE A INSÉRER DANS LA CLAUSE PARTICULIÈRE:

Les acquéreurs déclarent financer l'immeuble par leurs fonds propres, sans recourir à un emprunt. Par conséquent ils écrivent chacun de leur main :

"je soussigné "nom prénoms "déclare ne recourir à aucun emprunt. Si par la suite je le faisais, je ne pourrais me prévaloir des disposition de l'article L312-16 du code de la consommation".

INFORMATIONS JURIDIQUES SUR LA VENTE IMMOBILIÈRE

Cliquez sur un lien bleu pour accéder directement aux informations juridiques gratuites sur :

- LA PROMESSE OU LE COMPROMIS DE VENTE PEUVENT ÊTRE SIGNES SOUS SEING PRIVÉ

- LE DÉLAI DE RÉTRACTION DE 10 JOURS

- LES CONDITIONS SUSPENSIVES DU COMPROMIS OU DE LA PROMESSE DE VENTE

- LES COMMISSIONS ET OBLIGATIONS DE L'AGENT IMMOBILIER ET DU NOTAIRE

- LE DROIT DE PRÉEMPTION DES LOCATAIRES, DES COLLECTIVITÉS LOCALES ET DES SERVICES FISCAUX

- LES DROITS ET DEVOIRS DU VENDEUR

- LES SERVITUDES DE L'IMMEUBLE

- LA FISCALITÉ ET PLUS VALUES EN MATIÈRE DE VENTE IMMOBILIÈRE

- LA DEFISCALISATION IMMOBILIÈRE.

Quand un compromis de vente est signé avec une personne physique, la durée de ce compromis ne peut pas durer plus de 18 mois, sans être constaté par acte authentique.

Article L 290-1 du Code de la construction et de l'habitation

Toute promesse de vente ayant pour objet la cession d'un immeuble ou d'un droit réel immobilier, dont la validité est supérieure à dix-huit mois, ou toute prorogation d'une telle promesse portant sa durée totale à plus de dix-huit mois est nulle et de nul effet si elle n'est pas constatée par un acte authentique, lorsqu'elle est consentie par une personne physique.

II S'AGIT AUSSI BIEN DES PROMESSES UNILATERALES DE VENTE QUE DES CONTRATS SYNALLAGMATIQUES

Cour de cassation chambre civile 3 arrêt du 18 février 2015 pourvoi n° 14-14416 rejet

Mais attendu qu'ayant relevé que la promesse synallagmatique de vente avait été conclue par M. X... pour une durée supérieure à dix-huit mois et exactement retenu qu'elle était soumise de plein droit à l'article L. 290-1 du code de la construction et de l'habitation, lequel est applicable à toute promesse de vente ayant pour objet la cession d'un immeuble ou d'un droit réel immobilier par un particulier, et devait être constatée par acte authentique, la cour d'appel a déduit à bon droit de ce seul motif que la demande de nullité de l'acte sous seing privé devait être accueillie ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

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UNE PROMESSE OU UN COMPROMIS DE VENTE

PEUT ÊTRE SIGNE SOUS SEING PRIVÉ

En France, pour la vente d'un immeuble, notamment d'une maison, d'un terrain, d'un entrepôt, d'un bâtiment industriel, d'un local commercial ou d'un appartement, il est possible de signer une promesse ou un compromis de vente sous seing privé entre particuliers ou en présence d'un agent immobilier. La promesse ou le compromis de vente sous seing privé, permet de lier les parties entre elles, le temps que l'acquéreur cherche et obtienne un crédit bancaire et que le notaire du vendeur remplisse les obligations légales envers les tiers avant de faire signer l'acte authentique. Signer un compromis de vente auprès d'un notaire n'est pas une obligation et ne garantit pas les vendeurs et acquéreurs puisque sa responsabilité est très difficile à engager devant les tribunaux

Cliquez sur un lien bleu pour accéder aux informations gratuites sur :

- La responsabilité du notaire dans la rédaction du compromis ou de la promesse de vente

- La différence entre le compromis et la promesse de vente

RESPONSABILITÉ DU NOTAIRE DANS LA RÉDACTION

DU COMPROMIS OU DE LA PROMESSE DE VENTE

LE NOTAIRE EST PRATIQUEMENT IRRESPONSABLE SUR LES CLAUSES DU COMPROMIS DE VENTE

Cour de Cassation, chambre civile 1 arrêt du 11 janvier 2017 pourvoi n° 15-22776 cassation partielle

Vu l'article 16 du code de procédure civile ;

Attendu que, pour condamner le notaire à garantir partiellement les vendeurs des condamnations prononcées contre eux, l'arrêt retient qu'il leur a fait perdre une chance de bénéficier de la pleine efficacité de la clause de non-garantie insérée à l'acte de vente dans le procès les ayant opposés à l'acquéreur ;

Qu'en relevant d'office ce moyen tiré de la perte de chance, sans inviter au préalable les parties à s'en expliquer, la cour d'appel a violé le texte susvisé

Cour de Cassation, chambre civile 3 arrêt du 23 février 2012 pourvoi n° 09-13113 Rejet

Mais attendu, d’abord, que les biens frappés d’inaliénabilité ne sont pas susceptibles d’hypothèque conventionnelle, comme ne se trouvant pas dans le commerce au sens de l’article 2397 du code civil ; qu’ensuite, la cour d’appel a constaté que le notaire, qui n’était pas tenu de contrôler la véracité des informations d’ordre factuel fournies par les parties en l’absence d’éléments de nature à éveiller ses soupçons, avait établi l’acte de prêt en ignorant que la vente, dont il n’était pas le rédacteur, était d’ores et déjà conclue et qu’elle comportait une clause d’inaliénabilité rendant impossible la prise d’une hypothèque conventionnelle, situation que la BCI et la société NRCT lui avaient dissimulée et qu’il n’a découverte qu’à la fin du mois d’octobre 2003 ; qu’elle a, par ailleurs, relevé que les fonds avaient été remis à l’emprunteur, dès le 14 octobre ; que par ces seuls motifs propres à démontrer que le dommage était constitué à cette date, indépendamment de l’intervention du notaire, l’arrêt est légalement justifié, peu important que par une délibération du conseil municipal postérieure à la date de la cessation des paiements interrompant le cours des inscriptions, la commune de Bourail ait renoncé au bénéfice de la clause d’inaliénabilité

Cour de Cassation, 1ere chambre civile, arrêt du 26 novembre 2014 pourvoi n° 13-27965 Rejet

Mais attendu qu'ayant relevé que l'annulation judiciaire de l'acte valant promesse de vente n'était due qu'à la défaillance de M. et Mme D... dans leur obligation d'information à l'égard des acquéreurs, la cour d'appel, qui n'avait pas à procéder à la recherche prétendument omise dès lors que cet avant-contrat était destiné à arrêter la volonté des parties sans attendre l'expiration des délais utiles à l'obtention des renseignements complémentaires et documents administratifs nécessaires à la perfection de la vente, a pu en déduire l'absence de toute faute du notaire, lequel n'avait aucun motif de suspecter l'inexactitude des déclarations de M. et Mme D... ; que le moyen qui, pris en ses deux dernières branches, s'attaque à des motifs surabondants, ne peut être accueilli

LE NOTAIRE EST RESPONSABLE VIS A VIS DE LA BANQUE PRETEUSE DE DENIERS

Cour de Cassation, 1ere chambre civile, arrêt du 5 mai 2021 pourvoi n° 19-15.072 rejet

6. Aux termes de l’article 2374, 2°, du code civil, les créanciers privilégiés sur les immeubles sont, même en l’absence de subrogation, ceux qui ont fourni les deniers pour l’acquisition d’un immeuble, pourvu qu’il soit authentiquement constaté, par l’acte d’emprunt, que la somme était destinée à cet emploi et, par quittance du vendeur, que ce paiement a été fait des deniers empruntés.

7. Aux termes de l’article 1413 du code civil, le paiement des dettes dont chaque époux est tenu, pour quelque cause que ce soit, pendant la communauté, peut toujours être poursuivi sur les biens communs, à moins qu’il n’y ait eu fraude de l’époux débiteur et mauvaise foi du créancier, sauf la récompense due à la communauté s’il y a lieu. Par exception, l’article 1415 du même code prévoit que chacun des époux ne peut engager que ses biens propres et ses revenus, par un cautionnement ou un emprunt, à moins que ceux-ci n’aient été contractés avec le consentement exprès de l’autre conjoint qui, dans ce cas, n’engage pas ses biens propres.

8. L’arrêt énonce à bon droit que, si l’acte de prêt souscrit par un seul époux sous le régime de la communauté n’est pas inefficace, la mise en oeuvre du privilège de prêteur de deniers est subordonnée au consentement de son conjoint à l’emprunt.

9. Après avoir relevé que le notaire savait que les époux étaient communs en biens et que l’achat était fait pour la communauté, et justement retenu que Mme Z... ne pouvait engager une procédure de saisie immobilière sur le bien commun, la cour d’appel en a exactement déduit qu’en omettant de solliciter le consentement de M. X..., la SCP avait manqué à son obligation d’assurer l’efficacité de l’acte auquel elle avait prêté son concours.

Cour de Cassation, 1ere chambre civile, arrêt du 9 janvier 2019 pourvoi n° 17-27411 cassation

Vu l’article 1382, devenu 1240 du code civil, ensemble les articles 815-17, 2377 et 2379, alinéa 1er, du même code;

Attendu que le notaire, tenu d’assurer l’efficacité des actes auxquels il prête son concours ou qu’il a reçu mandat d’accomplir, doit, sauf s’il en est dispensé expressément par les parties, veiller à l’accomplissement des formalités nécessaires à la mise en place des sûretés qui en garantissent l’exécution ; Attendu que, pour rejeter la demande de la banque dirigée contre le notaire, après avoir relevé que l’acte du 20 novembre 2003 prévoyait l’inscription du privilège de prêteur de deniers sur l’entier immeuble et précisait que Mme Z... était informée que l’inscription prise contre M. Y... portait sur la totalité du bien, l’arrêt retient que la publicité foncière est destinée à l’information des tiers et à leur rendre opposables les conventions portant sur les droits réels et les sûretés et que, dès lors, le caractère restrictif de l’inscription litigieuse, tenant aux règles issues du décret n° 55-22 du 4 janvier 1955, est sans incidence sur les droits que la banque tient du titre ;

Qu’en statuant ainsi, alors que, du fait de l’inscription du privilège de prêteur de deniers sur la seule part de M. Y..., la banque avait, à l’égard des tiers, la qualité de créancier personnel du coïndivisaire emprunteur, de sorte qu’elle ne pouvait exercer son droit de poursuite sur l’immeuble indivis, la cour d’appel a violé les textes susvisés;

LE NOTAIRE DOIT ATTIRER L'ATTENTION SUR LA POSSIBILITE REELLE DE CONSTRUIRE

Cour de Cassation, 1ere chambre civile, arrêt du 20 mars 2014 pourvoi n° 13-14121 cassation

Qu'en statuant ainsi, alors qu'un certificat d'urbanisme, document purement informatif, n'ayant pas pour objet d'autoriser une construction ou la réalisation d'une opération immobilière, le notaire, informé d'un projet de construction concerné par la loi du 3 janvier 1986 dite loi littoral, se devait d'attirer l'attention de l'acquéreur sur les risques qu'il encourait en s'engageant avant que le permis de construire requis n'ait acquis un caractère définitif, et de l'informer de la possibilité d'insérer une condition résolutoire dans l'acte de vente, la cour d'appel a violé le texte susvisé

LE NOTAIRE DOIT ATTIRER L'ATTENTION SUR LES CONSÉQUENCES DU DÉFAUT DE CONFORMITÉ DE LA CONSTRUCTION AU PERMIS

Cour de Cassation, 1ere chambre civile, arrêt du 17 juin 2015 pourvoi n° 14-19692 cassation

Vu l'article 1382 du code civil ;

Attendu que, pour rejeter les demandes de M. Y..., l'arrêt retient que le notaire a effectué les diligences lui incombant quant à la situation juridique du bien, en recherchant la délivrance ou l'absence de délivrance du certificat de conformité et en informant l'acquéreur de la situation, lequel déclarait en avoir parfaite connaissance ;

Qu'en statuant ainsi, alors qu'il ne ressortait pas des stipulations de l'acte authentique que l'acquéreur avait été clairement informé des incidences d'un refus de délivrance du certificat de conformité et du risque qu'il s'engageait à supporter, ce dont il résultait que le notaire avait manqué à son devoir de conseil, la cour d'appel a violé le texte susvisé

UN ACQUEREUR QUI ACHETE UN TERRAIN CONSTRUCTIBLE, ACHETE POUR CONSTRUIRE !

COUR DE CASSATION Chambre Civile 2 arrêt du 12 juin 2014 pourvoi n°13-18446 rejet

Mais attendu qu'ayant relevé que la constructibilité immédiate du terrain était un élément déterminant du consentement des acquéreurs et constaté que le risque lié à la présence d'une cavité souterraine existait à la date de la vente, la cour d'appel a pu en déduire que la décision de retrait du permis n'avait fait que prendre en compte la réalité de ce risque empêchant les acquéreurs de construire et que la vente était nulle ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé

DIFFÉRENCE ENTRE LE COMPROMIS ET LA PROMESSE DE VENTE

Un compromis de vente a pour objet d'engager les deux parties réciproquement, le vendeur à vendre et l'acquéreur à acheter. Des clauses pénales et une procédure peut forcer à la vente. l'acquéreur verse ou non un acompte, puisqu'une fois les conditions suspensives levées, il est engagé à acheter.

La promesse de vente contraint seulement le vendeur à vendre. L'acquéreur verse un dépôt de garantie qu'il perd automatiquement s'il n'achète pas alors que les conditions suspensives sont levées.

Article L 290-1 du code de la construction et de l'habitation

Article L 290-2 du code de la construction et de l'habitation

La promesse unilatérale de vente mentionnée à l'article L. 290-1 prévoit, à peine de nullité, une indemnité d'immobilisation d'un montant minimal de 5 % du prix de vente, faisant l'objet d'un versement ou d'une caution déposés entre les mains du notaire.

JURISPRUDENCE

Le promettant signataire d'une promesse unilatérale de vente s'oblige définitivement à vendre dès cette promesse et ne peut pas se rétracter, même avant l'ouverture du délai d'option offert au bénéficiaire, sauf stipulation contraire. Viole l'article 1134 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016, la cour d'appel qui, pour rejeter la demande de réalisation forcée d'une vente, après avoir constaté que le contrat litigieux avait été conclu avant l'entrée en vigueur de cette ordonnance, a retenu que, conformément au droit positif antérieur à la réforme, la levée de l'option par le bénéficiaire de la promesse unilatérale postérieurement à la rétractation du promettant excluait toute rencontre des volontés réciproques de vendre et d'acquérir

Cour de Cassation, chambre commerciale, arrêt du 15 mars 2023 pourvoi n° 21-20.399 cassation

Vu l'article 1134 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016 :

5. Selon ce texte, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

6. La Cour de cassation jugeait depuis de nombreuses années que la levée de l'option par le bénéficiaire d'une promesse unilatérale de vente postérieurement à la rétractation du promettant excluait toute rencontre des volontés réciproques de vendre et d'acquérir, de sorte que la réalisation forcée de la vente ne pouvait être ordonnée (3e Civ., 15 décembre 2009, pourvoi n° 08-22.008 ; 3e Civ., 11 mai 2011, pourvoi n° 10-12.875, Bull. 2011, III, n° 77 ; Com., 13 septembre 2011, pourvoi n° 10-19.526 ; Com., 14 janvier 2014, pourvoi n° 12-29.071).

7. Cependant, à la différence de la simple offre de vente, la promesse unilatérale de vente est un contrat, préalable au contrat définitif, qui contient, outre le consentement du vendeur, les éléments essentiels du contrat définitif qui serviront à l'exercice de la faculté d'option du bénéficiaire et à la date duquel s'apprécient les conditions de validité de la vente, notamment s'agissant de la capacité du promettant à contracter et du pouvoir de disposer de son bien.

8. Par ailleurs, le législateur est intervenu, par l'ordonnance du 10 février 2016, non amendée sur ce point par la loi de ratification du 20 avril 2018, pour modifier la sanction de la rétractation illicite du promettant, en prévoyant à l'article 1124, alinéa 2, du code civil que la révocation de la promesse pendant le temps laissé au bénéficiaire pour opter n'empêche pas la formation du contrat promis. Si, conformément à son article 9, les dispositions de l'ordonnance du 10 février 2016 ne sont applicables qu'aux contrats souscrits postérieurement à son entrée en vigueur, il apparaît nécessaire, compte tenu de l'évolution du droit des obligations, de modifier la jurisprudence de la Cour pour juger, désormais, à l'instar de la troisième chambre civile (3e Civ., 23 juin 2021, pourvoi n° 20-17.554, en cours de publication ; 3e Civ., 20 octobre 2021, pourvoi n° 20-18.514, en cours de publication), que le promettant signataire d'une promesse unilatérale de vente s'oblige définitivement à vendre dès cette promesse et ne peut pas se rétracter, même avant l'ouverture du délai d'option offert au bénéficiaire, sauf stipulation contraire.

9. La société MG soutient qu'un tel revirement ne devrait pas pouvoir être appliqué de façon immédiate au présent litige sans porter une atteinte injustifiée et disproportionnée au principe de sécurité juridique ainsi qu'au droit à un procès équitable et au droit au respect des biens, tels que garantis par l'article 6, paragraphe 1, de la Convention de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales et par l'article 1er du Protocole n° 1 à cette Convention.

10. Toutefois, les exigences de la sécurité juridique et de protection de la confiance légitime des justiciables ne consacrent pas de droit acquis à une jurisprudence constante (CEDH, Unédic c. France, n° 20153/04, § 74, 18 décembre 2008 ; CEDH, Legrand c. France, n° 23228/08, § 36, 26 mai 2011 ; CEDH, Allègre c. France, n° 22008/12, § 52, 12 juillet 2018). En effet, une évolution de jurisprudence n'est pas en soi contraire à une bonne administration de la justice, dans la mesure où l'absence d'une approche dynamique et évolutive serait susceptible d'entraver tout changement ou amélioration (CEDH, Atanasovski c. « l'ex-République yougoslave de Macédoine », n° 36815/03, § 38, 14 janvier 2010 ; Legrand c. France, précité, § 37 ; Allègre c. France, précité, § 52).

11. En l'espèce, la société MG ne peut se prévaloir d'un droit définitivement acquis, dès lors que l'arrêt de la cour d'appel de Rennes, qui a rejeté la demande d'exécution forcée en nature de la vente, était, en tout état de cause, susceptible d'un pourvoi en cassation selon les formes et délais prévus par le code de procédure civile. Le nouvel état du droit, issu du revirement de la troisième chambre civile, n'était pas imprévisible au jour où la société GTM a formé son pourvoi. En effet, une très grande majorité de la doctrine l'appelait de ses v?ux bien avant la conclusion du protocole du 21 juin 2012 et la réforme du droit des contrats du 10 février 2016, intervenue antérieurement à la rétractation par la société MG de sa promesse, qui y a mis fin pour les contrats conclus à compter de son entrée en vigueur, confirmant ainsi les doutes préexistants quant au bien-fondé, et donc au maintien, de la jurisprudence antérieure. Le revirement consacré par la présente décision n'a donc pas pour effet de priver, même rétroactivement, la société MG de son droit à un procès équitable.

12. En outre, le grief soulevé par la société MG sous l'angle de l'article 1er du Protocole n° 1 se confond dans une très large mesure avec celui tiré de l'article 6 de la Convention. A cet égard, cette société ne dispose pas en l'espèce d'une créance exigible, dans la mesure où l'arrêt de la cour d'appel n'a pas acquis de caractère irrévocable, et n'a pas davantage une « espérance légitime » de ne pas être condamnée à l'exécution forcée du contrat conclu, compte tenu de la controverse qui existait sur la jurisprudence antérieure et de la réforme du droit des contrats qui y a mis fin pour l'avenir.

13. Enfin, les conséquences du revirement pour la société MG n'apparaissent pas disproportionnées dès lors qu'en l'état de la jurisprudence antérieure, celle-ci aurait dû, en tout état de cause, payer des dommages et intérêts pour réparer le préjudice causé par sa faute, d'un montant destiné à replacer, autant que possible, la société GTM dans la situation qui aurait été la sienne si la société MG ne s'était pas rétractée de façon illicite. Si la société MG perçoit comme une injustice le fait qu'il soit donné gain de cause à la société GTM, cette situation est inhérente à tout changement de solution juridique, et l'application du revirement a pour seule conséquence de faire subir à la société MG, plutôt qu'à la société GTM, les conséquences de sa rétractation illicite, en lui imposant de céder ses titres pour respecter ses engagements.

14. Par conséquent, il y a lieu d'appliquer à la présente espèce le principe selon lequel la révocation de la promesse avant l'expiration du temps laissé au bénéficiaire pour opter n'empêche pas la formation du contrat promis.

15. Pour rejeter la demande de réalisation forcée de la vente, la demande de dommages et intérêts en réparation des préjudices résultant de la réalisation tardive de la vente et dire que la promesse de cession prévue à la troisième partie du protocole du 21 juin 2012 est nulle, l'arrêt, après avoir constaté que le contrat litigieux avait été conclu avant l'entrée en vigueur de l'ordonnance du 10 février 2016, retient que, conformément au droit positif antérieur à la réforme, la levée de l'option par le bénéficiaire de la promesse unilatérale postérieurement à la rétractation du promettant exclut toute rencontre des volontés réciproques de vendre et d'acquérir. Il en déduit que le rejet de la demande de réalisation forcée de la vente entraîne le rejet de la demande de dommages et intérêts en réparation du préjudice résultant de la réalisation tardive de la vente, ainsi que l'anéantissement de la promesse de cession prévue à la troisième partie du protocole, en raison du non-accomplissement de la condition suspensive relative à la réalisation de la deuxième partie du protocole.

16. En statuant ainsi, la cour d'appel a violé le texte susvisé.

UNE FOIS LES DELAIS PASSES SANS ACCEPTATION DE REPORT PAR LE VENDEUR, LA PROMESSE DE VENTE EST CADUQUE

Cour de Cassation, chambre civile 3, arrêt du 29 mai 2013 pourvoi n° 12-17077 cassation

Attendu que pour dire que la promesse de vente du 18 août 2010 n'était pas caduque l'arrêt retient qu'il ressort explicitement des termes du "compromis que la condition suspensive d'obtention de prêts était prévue dans l'intérêt de l'acquéreur, qu'il n'était pas prévu de sanction ou de caducité du « compromis » au cas d'irrespect du terme fixé pour la régularisation de la vente par acte authentique au 31 décembre 2010, qu'il en résulte que la société BMB était en droit de poursuivre la signature de l'acte authentique dès lors que la société Number One ne l'avait pas auparavant mise en demeure de s'exécuter et n'avait pas agi en résolution de la convention ;

Qu'en statuant ainsi, alors qu'un délai était prévu pour la réalisation de la condition suspensive et qu'à la date prévue pour la régularisation de la vente par acte authentique, cette condition n'était pas accomplie, la cour d'appel, qui n'a pas constaté que le vendeur avait accepté un report du délai de signature, a violé le texte susvisé

L'ACQUEREUR PEUT DEMANDER UNE CLAUSE DE SUBSTITUTION SANS FORMALITE

POUR QUE L'ACTE AUTHENTIQUE SOIT SIGNE PAR UNE AUTRE PERSONNE

Cour de Cassation chambre civile 3 arrêt du 12 avril 2012 pourvoi n° 11-14279 Rejet

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 8 avril 2011), que Mme X..., propriétaire d'un appartement, a donné un mandat non exclusif de vente à l'Agence Alain Auclair (l'agence) ; que, par acte du 22 octobre 2003, rédigé par l'agence, Mme X... a vendu un appartement à M. Y... et Mme Z..., avec faculté de substitution ; que, par acte du 5 janvier 2004, enregistré le 10 février 2004, les acquéreurs ont constitué la société civile immobilière Farmol (SCI), laquelle, immatriculée le 11 février 2004, s'est substituée à M. Y... et Mme Z... ; que, par lettre du 8 mars 2004, Mme X... a indiqué que les conditions de réalisation de la vente n'étant pas respectées, l'acte authentique ne pouvait être signé le 15 mars 2004 ; que la SCI a assigné Mme X... en perfection de la vente

Attendu que Mme X... fait grief à l'arrêt d'accueillir cette demande

Mais attendu que la cour d'appel a retenu, à bon droit, répondant aux conclusions, que le fait pour les bénéficiaires d'un compromis de vente de se substituer un tiers ne constituait pas une cession de créance et n'emportait pas obligation d'accomplirles formalités de l'article 1690 du code civil.

SEUL LES TITRES AUTHENTIQUES VALENT PROPRIETE

Cour de Cassation chambre civile 3 arrêt du 12 avril 2012 pourvoi n° 12-13898 cassation

Vu l'article 544, ensemble l'article 646 du code civil ;

Attendu que pour débouter M. et Mme X...de leur revendication, l'arrêt retient qu'un procès-verbal de bornage amiable, signé le 23 août 1996 par les propriétaires précédents, a fixé la limite séparative à la berge du canal côté Y..., qu'aux termes de cet acte, les parties « reconnaissent l'exactitude de cette limite et s'engagent à s'en tenir dans l'avenir à cette délimitation, quelles que puissent être les données des cadastres anciens ou nouveaux, ou de tout autre document qui pourrait être retrouvé » et que les parties ont ainsi tranché une question de propriété en fixant définitivement les limites et donc la contenance des propriétés et en excluant toute remise en cause de cette délimitation par une revendication fondée sur des actes antérieurs ;

Qu'en statuant ainsi, alors que l'accord des parties sur la délimitation des fonds n'implique pas, à lui seul, leur accord sur la propriété des parcelles litigieuses, la cour d'appel a violé les textes susvisés

LE DÉLAI DE RÉTRACTATION DE 10 JOURS

AU PROFIT DE L'ACQUÉREUR NON PROFESSIONNEL

Article L 271-1 DU CODE DE LA CONSTRUCTION ET DE L'HABITATION

Pour tout acte ayant pour objet la construction ou l'acquisition d'un immeuble à usage d'habitation, la souscription de parts donnant vocation à l'attribution en jouissance ou en propriété d'immeubles d'habitation ou la vente d'immeubles à construire ou de location-accession à la propriété immobilière, l'acquéreur non professionnel peut se rétracter dans un délai de dix jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre lui notifiant l'acte.

Cet acte est notifié à l'acquéreur par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou par tout autre moyen présentant des garanties équivalentes pour la détermination de la date de réception ou de remise. La faculté de rétractation est exercée dans ces mêmes formes.

Lorsque l'acte est conclu par l'intermédiaire d'un professionnel ayant reçu mandat pour prêter son concours à la vente, cet acte peut être remis directement au bénéficiaire du droit de rétractation. Dans ce cas, le délai de rétractation court à compter du lendemain de la remise de l'acte, qui doit être attestée selon des modalités fixées par décret.

Lorsque le contrat constatant ou réalisant la convention est précédé d'un contrat préliminaire ou d'une promesse synallagmatique ou unilatérale, les dispositions figurant aux trois alinéas précédents ne s'appliquent qu'à ce contrat ou à cette promesse.

Lorsque le contrat constatant ou réalisant la convention est dressé en la forme authentique et n'est pas précédé d'un contrat préliminaire ou d'une promesse synallagmatique ou unilatérale, l'acquéreur non professionnel dispose d'un délai de réflexion de dix jours à compter de la notification ou de la remise du projet d'acte selon les mêmes modalités que celles prévues pour le délai de rétractation mentionné aux premier et troisième alinéas. En aucun cas l'acte authentique ne peut être signé pendant ce délai de dix jours.

Cour de Cassation chambre civile 3 arrêt du 21 mars 2019 pourvoi n° 18-10.772 cassation partielle

Attendu, selon l’arrêt attaqué (Paris, 27 octobre 2017), que, le 22 décembre 2012, M. et Mme B... ont consenti à M. et Mme D..., par l’intermédiaire de l’agence immobilière En Appart’Et, une promesse de vente d’un immeuble qui a été notifiée le même jour, en application de l’article L. 271-1 du code de la construction et de l’habitation ; que, le 31 juillet 2013, le notaire chargé de la rédaction de l’acte authentique de vente a dressé un procès-verbal de difficultés constatant le défaut de consentement à la vente des acquéreurs qui avaient exercé leur droit de rétractation ; que M. et Mme B... les ont assignés, ainsi que l’agent immobilier, en paiement de la clause pénale stipulée à la promesse et en indemnisation de leurs préjudices ;

Sur le premier moyen :

Attendu que M. et Mme B... font grief à l’arrêt de rejeter leurs demandes contre les acquéreurs,

Mais attendu que la notification de la promesse de vente par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, prévue par l’article L. 271-1 du code de la construction et de l’habitation, n’est régulière que si la lettre est remise à son destinataire ou à un représentant muni d’un pouvoir à cet effet ; qu’ayant retenu que, l’avis de réception de la lettre de notification adressée à Mme D... le 22 décembre 2012 étant revêtu de la signature de M. D..., sans précision du nom et prénom du signataire, celui-ci n’avait pas signé en qualité de mandataire de son épouse et qu’il n’était pas certain que la promesse avait été notifiée à Mme D..., la cour d’appel en a exactement déduit, sans être tenue de procéder à des recherches sur l’existence d’un mandat apparent que ses constatations rendaient inopérantes, que le délai de rétractation n’avait pas couru à l’égard de Mme D... avant l’exercice, par celle-ci, de ce droit et a légalement justifié sa décision annulant le contrat ;

Mais sur le second moyen :

Vu l’article L. 271-1 du code de la construction et de l’habitation, ensemble l’article 1147 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance du 10 février 2016 ;

Attendu que, pour rejeter la demande de M. et Mme B... contre l’agent immobilier, l’arrêt retient que la société En Appart’Et, en sa qualité de mandataire des vendeurs et de rédacteur de l’avant-contrat, a notifié à chacun des époux acquéreurs, séparément et dans les formes prévues par l’article L. 271-1 du code de la construction et de l’habitation, l’avant-contrat du 22 décembre 2012 et que, ce faisant, l’agent immobilier a rempli sa mission, laquelle n’incluait pas la vérification des signatures apposées sur les avis de réception ;

Qu’en statuant ainsi, alors qu’il incombait à l’agent immobilier de vérifier la sincérité, au moins apparente, de la signature figurant sur l’avis de réception de la lettre recommandée adressée aux acquéreurs, la cour d’appel a violé les textes susvisés ;

Cour de Cassation chambre civile 3 arrêt du 12 avril 2018 pourvoi n° 17-13118 rejet

Attendu que la société La Queurie fait grief à l’arrêt de prononcer l’annulation du contrat de réservation, de dire que M. X... avait conservé la faculté de se rétracter, faute de notification régulière du délai de réflexion de l’article L. 271-1 du code de la construction et de l’habitation, de dire que la vente immobilière est annulée et, en conséquence, d’ordonner à la société La Queurie de restituer à M. X... le prix payé, alors, selon le moyen, que la signature par l’acquéreur de l’acte authentique de vente sans réserve vaut renonciation à se prévaloir de l’irrégularité de la notification du droit de rétractation prévue à l’article L. 271-1 du code de la construction et de l’habitation ; qu’au cas d’espèce, la cour d’appel ayant constaté que M. X... avait signé l’acte authentique de vente, lequel mentionnait que les prescriptions de l’article L. 271-1 du code de la construction et de l’habitation avaient déjà été respectées, sans émettre de réserve quant à l’irrégularité de la présentation de la faculté de renonciation au sein du contrat préliminaire de réservation qui l’avait précédé, elle devait en déduire que M. X... avait par là même renoncé à exercer son droit de rétractation, en sorte que la lettre du 17 février 2015 ne pouvait valoir rétractation valable et emporter anéantissement de la vente ; qu’en décidant le contraire, la cour d’appel a violé l’article L. 271-1 du code de la construction et de l’habitation;

Mais attendu qu’ayant exactement retenu que, le contrat de réservation, qui était un contrat distinct et autonome du contrat de vente, étant nul, M. X... se trouvait dans la situation visée au cinquième alinéa de l’article L. 271-1 du code de la construction et de l’habitation et constaté qu’il n’avait pas bénéficié d’un délai de réflexion, la cour d’appel a déduit, à bon droit, de ces seuls motifs que la vente devait être annulée;

D’où il suit que le moyen n’est pas fondé;

Cour de Cassation chambre civile 3 arrêt du 12 octobre 2017 pourvoi n° 16-22416 rejet

Mais attendu, d'une part, qu'ayant relevé que l'acte du 24 mai 2013 portait sur la vente d'un immeuble à usage d'habitation, la cour d'appel, devant laquelle il n'était pas soutenu que M. X... fût un acquéreur professionnel, en a déduit à bon droit que l'acquéreur bénéficiait du délai de rétractation prévu par l'article L. 271-1 du code de la construction et de l'habitation ;

Attendu, d'autre part, qu'ayant relevé que n'était pas établie l'existence d'un mandat au profit de la mère de l'acquéreur pour recevoir l'acte de notification de la promesse de vente, la cour d'appel en a exactement déduit, sans inverser la charge de la preuve, que, la notification de la promesse n'étant pas régulière, le délai de rétraction n'avait pas couru, de sorte que la clause pénale n'était pas due ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé

Cour de Cassation chambre civile 3 arrêt du 26 janvier 2011 pourvoi N° 09-69899 CASSATION

Vu l'article L.271-1 du code de la construction et de l'habitation, dans sa rédaction issue de la loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000

Attendu que pour tout acte sous seing privé ayant pour objet l'acquisition d'un immeuble à usage d'habitation, l'acquéreur non professionnel peut se rétracter dans un délai de sept jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre lui notifiant l'acte ; que cet acte est notifié à l'acquéreur par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou par tout autre moyen présentant des garanties équivalentes pour la détermination de la date de réception ou de remise

Attendu que pour dire que M. X... n'était plus recevable à se rétracter par lettre du 3 mars 2003, l'arrêt retient, par motifs propres et adoptés, que celui-ci n'a jamais contesté la date du 13 septembre 2002 comme étant la date de l'acte qu'il a signé et dont il fournit la photocopie dans ses pièces et qu'une copie de la promesse a été remise en main propre à M. X... en l'étude notariale, qu'ainsi le délai légal de sept jours a régulièrement couru

Qu'en statuant ainsi, alors que la remise de l'acte en main propre, non constatée par un acte ayant date certaine, ne répond pas aux exigences de l'article L. 271-1 du code de la construction et de l'habitation dans sa rédaction applicable à l'espèce et ne peut, en conséquence, faire courir le délai de rétractation, la cour d'appel a violé le texte susvisé

LA RÉTRACTATION D'UN SEUL DES ÉPOUX SUFFIT A ANÉANTIR LE CONTRAT

Cour de Cassation chambre civile 3 arrêt du 4 décembre 2013 pourvoi N° 12-27293 CASSATION

Vu l’article L. 271-1 du code de la construction et de l’habitation dans sa rédaction issue de la loi du 13 décembre 2000, ensemble l’article 1134 du code civil ;

Attendu, selon l’arrêt attaqué (Metz, 5 juillet 2012), rendu sur renvoi après cassation (3e Civ., 9 juin 2010, n° 09-15.361) que M. et Mme Y... ont vendu à M. et Mme X... une maison d’habitation, sous la condition suspensive de l’obtention d’un prêt la réitération par acte authentique devant intervenir le 15 janvier 2005 ; que le contrat prévoyait qu’au cas où l’une des parties viendrait à refuser de régulariser la vente dans le délai imparti, sauf à justifier de l’application d’une condition suspensive, la partie qui ne serait pas en défaut percevrait une certaine somme à titre de clause pénale ; que la vente n’ayant pas été réitérée, M. Y... a assigné M. et Mme X... en paiement de la clause pénale

Attendu que pour accueillir la demande, l’arrêt retient que la faculté de rétractation est une prérogative strictement personnelle à chacun des époux et que M. X... ne peut se prévaloir de l’irrégularité de la notification destinée à son épouse

Qu’en statuant ainsi, alors que l’exercice par Mme X... de son droit de rétractation avait entraîné l’anéantissement du contrat, la cour d’appel a violé les textes susvisés

Article L 271-2 DU CODE DE LA CONSTRUCTION ET DE L'HABITATION

Lors de la conclusion d'un acte mentionné à l'article L. 271-1, nul ne peut recevoir de l'acquéreur non professionnel, directement ou indirectement, aucun versement à quelque titre ou sous quelque forme que ce soit avant l'expiration du délai de rétractation, sauf dispositions législatives expresses contraires prévues notamment pour les contrats ayant pour objet l'acquisition ou la construction d'un immeuble neuf d'habitation, la souscription de parts donnant vocation à l'attribution en jouissance ou en propriété d'immeubles d'habitation et les contrats préliminaires de vente d'immeubles à construire ou de location-accession à la propriété immobilière. Si les parties conviennent d'un versement à une date postérieure à l'expiration de ce délai et dont elles fixent le montant, l'acte est conclu sous la condition suspensive de la remise desdites sommes à la date convenue.

Toutefois, lorsque l'un des actes mentionnés à l'alinéa précédent est conclu par l'intermédiaire d'un professionnel ayant reçu mandat pour prêter son concours à la vente, un versement peut être reçu de l'acquéreur s'il est effectué entre les mains d'un professionnel disposant d'une garantie financière affectée au remboursement des fonds déposés. Si l'acquéreur exerce sa faculté de rétractation, le professionnel dépositaire des fonds les lui restitue dans un délai de vingt et un jours à compter du lendemain de la date de cette rétractation.

Lorsque l'acte est dressé en la forme authentique, aucune somme ne peut être versée pendant le délai de réflexion de dix jours.

Est puni de 30 000 euros d'amende le fait d'exiger ou de recevoir un versement ou un engagement de versement en méconnaissance des alinéas ci-dessus.

Article D 271-6 DU CODE DE LA CONSTRUCTION ET DE L'HABITATION
L'acte sous seing privé ou une copie de l'avant-contrat réalisé en la forme authentique remis directement à l'acquéreur non professionnel en application du troisième alinéa de l'article L. 271-1 reproduit les dispositions de l'article L. 271-2.

Le bénéficiaire du droit de rétractation y inscrit de sa main les mentions suivantes : " remis par (nom du professionnel)... à (lieu)... le (date)... " et : " Je déclare avoir connaissance qu'un délai de rétractation de dix jours m'est accordé par l'article L. 271-1 du code de la construction et de l'habitation, et qu'il court à compter du lendemain de la date de remise inscrite de ma main sur le présent acte, soit à compter du... ".

Article D 271-7 DU CODE DE LA CONSTRUCTION ET DE L'HABITATION

Le projet d'acte authentique mentionné au cinquième alinéa de l'article L. 271-1 remis directement à l'acquéreur non professionnel reproduit les dispositions de l'article L. 271-2.

Le bénéficiaire du droit de réflexion y inscrit de sa main les mentions suivantes : " remis par (nom du professionnel)... à (lieu)... le (date)... " et : " Je déclare avoir connaissance qu'un délai de réflexion de dix jours m'est accordé par l'article L. 271-1 du code de la construction et de l'habitation, et qu'il court à compter du lendemain de la date de remise inscrite de ma main sur le présent projet, soit à compter du... "

Cour de Cassation chambre civile 3 arrêt du 25 mai 2011 pourvoi N° 10-14641 CASSATION

Vu l'article L. 271-1 du code de la construction et de l'habitation dans sa rédaction issue de la loi du 13 décembre 2000

Attendu que pour tout acte sous seing privé ayant pour objet la construction ou l'acquisition d'un immeuble à usage d'habitation, la souscription de parts donnant vocation à l'attribution en jouissance ou en propriété d'immeubles d'habitation ou la vente d'immeubles à construire ou de location-accession à la propriété immobilière, l'acquéreur non professionnel peut se rétracter dans un délai de sept jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre lui notifiant l'acte ; que cet acte est notifié à l'acquéreur par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou par tout autre moyen présentant des garanties équivalentes pour la détermination de la date de réception ou de remise ; que la faculté de rétractation est exercée dans ces mêmes formes

Attendu que pour dire que les époux Y... n'avaient pas valablement exercé leur faculté de rétractation, l'arrêt retient que si la remise en main propre de la promesse, par l'agence immobilière, le jour de sa signature, ne pouvait valoir notification au sens des dispositions de l'article L. 271-1 du code de la construction et de l'habitation, de sorte que le délai de rétractation était censé n'avoir jamais couru, les conclusions déposées devant le tribunal le 5 janvier 2006, par lesquelles les époux Y... déclaraient exercer leur droit de rétractation, ne respectaient pas la forme de la lettre recommandée avec demande d'avis de réception, et qu'en outre l'exercice de la faculté de rétractation par voie de dépôt de conclusions ne peut être considéré comme un moyen présentant des garanties équivalentes pour la détermination de la date de réception ou de remise, dès lors que l'objet de ces conclusions vise à répondre à une demande tendant au paiement de la clause pénale et que le moyen tenant à l'irrégularité de la notification de la promesse est invoqué par voie d'exception

Qu'en statuant ainsi, alors que, lorsque le délai de rétraction n'a pas couru, la notification par l'acquéreur dans l'instance l'opposant à son vendeur de conclusions par lesquelles il déclare exercer son droit de rétractation satisfait aux exigences de l'article L. 271-1 du code de la construction et de l'habitation, la cour d'appel a violé le texte susvisé.

COUR DE CASSATION TROISIEME CHAMBRE CIVILE DU 17 NOVEMBRE 2010 POURVOI N° 09-17297 CASSATION

Vu l'article L. 271-1 du code de la construction et de l'habitation

Attendu que pour dire que les conditions d'information posées par l'article L. 271-1 du code de la construction et de l'habitation n'avaient pas été respectées, l'arrêt retient que l'acte sous seing privé du 23 juillet 2004 comporte en dernière page un paragraphe stipulant que la loi " SRU " instaure au profit de l'acquéreur non-professionnel un délai de rétractation de sept jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre lui notifiant l'acte et que la faculté de rétractation est exercée par lettre recommandée avec accusé de réception ou tout autre moyen présentant des garanties équivalentes que le texte est reproduit en substance et en caractères d'imprimerie normaux et que la notification de ce texte a été faite par lettres recommandées distinctes reçues le 27 juillet 2004 ne faisant aucune référence à la faculté de rétractation ouverte aux acquéreurs ;

Qu'en statuant ainsi, la cour d'appel qui a ajouté à l'exigence légale de notification de l'acte une condition qu'elle ne comporte pas, a violé le texte sus-visé

Article L 271-3 DU CODE DE LA CONSTRUCTION ET DE L'HABITATION

Les dispositions de la présente section ne sont pas applicables aux ventes par adjudication réalisées en la forme authentique.
La pratique des professionnels est de demander un chèque qui n'est pas encaissé immédiatement mais seulement au bout de huit jours comme le permet l'Article L 131-32 du Code Monétaire et financier.

Article L 131-32 du Code Monétaire et financier

Le chèque émis et payable dans la France métropolitaine doit être présenté au paiement dans le délai de huit jours.

Le chèque émis hors de la France métropolitaine et payable dans la France métropolitaine doit être présenté dans un délai, soit de vingt jours, soit de soixante-dix jours, selon que le lieu de l'émission se trouve situé en Europe ou hors d'Europe.

Pour l'application de l'alinéa précédent, les chèques émis dans un pays riverain de la Méditerranée sont considérés comme émis en Europe.

Le point de départ des délais indiqués au deuxième alinéa est le jour porté sur le chèque comme date d'émission.

Toutefois cette pratique nous parait oublier que le chèque est un instrument de paiement et non un instrument de crédit.

LA SCI PEUT ÊTRE CONSIDERÉE COMME UNE SOCIÉTÉ PROFESSIONNELLE

SANS DROIT DE RÉTRACTATION A L'ACHAT D'UN IMMEUBLE

COUR DE CASSATION Chambre Civile 3 arrêt du 24 octobre 2012 pourvoi N° 11-18774 Rejet

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 15 avril 2011), que, suivant promesse synallagmatique de vente notariée du 23 juillet 2008, Mme X... a vendu un immeuble, appelé villa Léopolda, à la société civile immobilière Foncière du Trého (la société Foncière du Trého) et, suivant acte sous seing privé du même jour, divers biens mobiliers sous la condition que la vente immobilière se réalise ; que l'acquéreur, qui a refusé de régulariser la vente au motif qu'il n'avait pas bénéficié du délai de rétractation prévu par l'article L. 271-1 du code de la construction et de l'habitation et qui n'a pas obtenu la restitution de l'indemnité d'immobilisation séquestrée entre les mains du notaire, a assigné Mme X... à cette fin ; que, se présentant comme "l'acquéreur ultime", M. Y... est intervenu volontairement à l'instance ; que Mme X... a sollicité le versement de l'indemnité d'immobilisation.

Attendu que la société Foncière du Trého et M. Y... font grief à l'arrêt de les débouter de leur demande et d'accueillir celle de Mme X...,

Mais attendu qu'ayant constaté, par motifs propres et adoptés, que l'objet social de la société Foncière du Trého était l'acquisition, l'administration et la gestion par location ou autrement de tous immeubles et biens immobiliers meublés et aménagés et relevé que l'acte avait un rapport direct avec cet objet social, la cour d'appel, qui, sans être tenue de procéder à des recherches que ses constatations rendaient inopérantes, en a déduit à bon droit que la société Foncière du Trého n'étant pas un acquéreur non professionnel ne pouvait bénéficier des dispositions de l'article L. 271-1 du code de la construction et de l'habitation, a légalement justifié sa décision.

CONDITIONS SUSPENSIVES DU COMPROMIS OU DE LA PROMESSE

Les conditions suspensives doivent être respectées strictement. Elles sont pour l'essentiel à la charge du rédacteur de l'acte.

La vente est réputée parfaite dès la levée de toutes les clauses suspensives dans le compromis de vente. Si une partie se désiste, elle doit alors des dommages et intérêts à l'autre partie, en plus de la possibilité de subir une "vente forcée".

Dès que les clauses suspensives sont levées , si le vendeur est obligé de vendre, l'acquéreur a le choix entre signer l'acte authentique ou de ne pas signer mais en perdant automatiquement son dépôt de garantie.

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- LA CLAUDE SUSPENSIVE DE PRÊT

- LES AUTRES CLAUSES SUSPENSIVES

CLAUSE SUSPENSIVE DE PRÊT

L'ACQUEREUR DOIT JUSTIFIER D'UNE OFFRE DE PRET DANS LES DELAIS PREVUS

POUR QUE LA PROMESSE OU LE COMPROMIS NE SOIT PAS CASSE

Il appartient en effet à l'acquéreur de faire les démarches avec célérité pour ne pas bloquer un bien trop longtemps sous compromis ou promesse de vente. Le manque de célérité doit être démontré par le vendeur.
COUR DE CASSATION CHAMBRE CIVILE 1 arrêt du 27 JUIN 2010 Pourvoi N° 09-15317 Cassation

Vu l'article 1178 du code civil, ensemble l'article 1315 du même code ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Caen, 21 avril 2009), que par acte notarié du 29 mars 2005, les époux X... ont consenti à M. Y... une promesse unilatérale de vente d'un immeuble, valable jusqu'au 16 juin 2005, sous la condition suspensive de l'obtention, au plus tard le 18 mai 2005, d'un prêt d'un montant de 400 000 euros, et moyennant le versement d'une indemnité d'immobilisation ; que la vente n'ayant pas été réalisée, M. Z... a assigné les époux X... en restitution de l'indemnité d'immobilisation

Attendu que pour le débouter de sa demande, l'arrêt, qui constate que M. Y... a présenté une première demande de prêt le 7 avril 2005 puis une seconde le 8 juillet 2005, après avoir obtenu une prorogation de la promesse jusqu'au 15 juillet 2005, et que le prêt ne lui a été accordé que le 29 juillet 2005, retient qu'il ne démontre pas que la non-obtention du prêt nécessaire à l'acquisition dans le délai convenu, voire au plus tard le 15 juillet 2005, ne lui est pas imputable

Qu'en statuant ainsi, alors qu'il appartient au promettant de rapporter la preuve que le bénéficiaire d'une promesse de vente sous condition suspensive d'obtention d'un prêt, qui démontre avoir présenté au moins une offre de prêt conforme aux caractéristiques stipulées à la promesse, a empêché l'accomplissement de la condition, la cour d'appel, qui a inversé la charge de la preuve, a violé les textes susvisés

Il N'EST PAS POSSIBLE D'IMPOSER UN DÉLAI DE DÉPÔT D'UNE DEMANDE DE PRÊT A LA BANQUE

ARTICLE L 312-16 DU CODE DE LA CONSOMMATION

Lorsque l'acte mentionné à l'article L. 312-15 indique que le prix est payé, directement ou indirectement, même partiellement, à l'aide d'un ou plusieurs prêts régis par les sections 1 à 3 et la section 5 du présent chapitre, cet acte est conclu sous la condition suspensive de l'obtention du ou des prêts qui en assument le financement. La durée de validité de cette condition suspensive ne pourra être inférieure à un mois à compter de la date de la signature de l'acte ou, s'il s'agit d'un acte sous seing privé soumis à peine de nullité à la formalité de l'enregistrement, à compter de la date de l'enregistrement.

Lorsque la condition suspensive prévue au premier alinéa du présent article n'est pas réalisée, toute somme versée d'avance par l'acquéreur à l'autre partie ou pour le compte de cette dernière est immédiatement et intégralement remboursable sans retenue ni indemnité à quelque titre que ce soit. A compter du quinzième jour suivant la demande de remboursement, cette somme est productive d'intérêts au taux légal majoré de moitié.

COUR DE CASSATION CHAMBRE CIVILE 3 arrêt du 12 février 2014 Pourvoi N° 12-27182 Rejet

Attendu, d'une part, que les dispositions d'ordre public de l'article L. 312-16 du code de la consommation interdisent d'imposer à l'acquéreur de déposer une demande de crédit dans un certain délai, cette obligation contractuelle étant de nature à accroître les exigences de ce texte ;

Attendu, d'autre part, qu'ayant, par motifs propres et adoptés, relevé qu'en s'adressant à la société Finance Immo, courtier en prêts immobiliers, Mme Y...avait satisfait à l'obligation de déposer une demande de prêt auprès d'un organisme financier contenue dans la promesse de vente et constaté que le Crédit du Nord lui avait signifié un refus le 25 septembre 2007, la cour d'appel en a exactement déduit que la non-réalisation de cette condition suspensive ne lui était pas imputable et que la demande des époux X...de versement de la clause pénale ne pouvait être accueillie

L'ACQUEREUR QUI RENONCE A L'ACQUISITION DOIT DEMONTRER QU'IL N'A PAS EU D'OFFRE DE PRET

Il doit alors présenter au moins un refus de prêt. Nos modèles prévoient trois refus pour éviter le jeu des ententes entre un acquéreur et sa banque.
Nos modèles prévoient aussi que l'acquéreur doit aussi justifier des diligences pour obtenir un prêt sans obligation de mise en demeure, car le Juge contrôle la rédaction du compromis.
COUR DE CASSATION 3ème Chambre civile arrêt du 23 juin 2010 N° de pourvoi 09-15939 Rejet.
Mais attendu qu'ayant souverainement relevé que de la lecture complète de la clause litigieuse, il ressortait que si l'envoi d'une lettre recommandée par le vendeur ne constituait qu'une faculté, ce courrier était néanmoins indispensable et nécessaire pour faire partir le délai dans lequel l'acquéreur devait justifier des diligences effectuées, et que ce n'était qu'au cas où il n'en justifiait pas que le vendeur pouvait conserver le dépôt de garantie, la cour d'appel, qui en a exactement déduit qu'à défaut d'envoi de cette mise en demeure Mme X... ne pouvait légitimement se prévaloir du manque de diligence des consorts Y... dans la réalisation de la condition suspensive relative au prêt pour conserver le dépôt de garantie, a, par ces seuls motifs, légalement justifié sa décision L'acquéreur ne peut pas dire qu'il n'a pas d'offre de prêt si l'assurance ne lui convient pas
COUR DE CASSATION 3ème Chambre civile arrêt du 23 juin 2010 N° de pourvoi 09-15963 Rejet.
Mais attendu que la clause " sous réserve de l'acceptation à l'assurance des emprunteurs " ne porte pas atteinte au caractère ferme de l'offre de crédit caractérisant l'obtention d'un prêt au sens de l'article L. 312-16 du code de la consommation ; qu'ayant relevé que les époux Y... produisaient une attestation du Crédit mutuel de Poitiers établissant qu'ils avaient obtenu le prêt sollicité le 26 août 2005, soit antérieurement à la date d'expiration de la validité de la condition suspensive, la cour d'appel en a déduit à bon droit que la condition suspensive d'obtention du prêt devait être considérée comme réalisée et a, par ces seuls motifs, légalement justifié sa décision

COUR DE CASSATION 3ème Chambre civile arrêt du 29 janvier 2014 N° de pourvoi 12-28836 cassation.
Vu l'article L. 312-17 du code de la consommation ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 14 juin 2012), que Mme X... a promis de vendre un immeuble à M. Y... ; que celui-ci ayant renoncé à l'acquisition, elle l'a assigné en paiement de l'indemnité d'immobilisation et de dommages-intérêts;

Attendu que pour rejeter ces demandes, l'arrêt retient que M. Y... devait recourir à un emprunt pour financer l'achat du bien immobilier de Mme X... comme l'ajout de la mention du recours à un prêt relais éventuel l'indique, et qu'ainsi, nonobstant la mention manuscrite contraire apposée par lui sur la promesse de vente, en réalité le prix de cet immeuble devait être payé à l'aide d'un prêt, en sorte que l'acte était nécessairement conclu sous la condition suspensive de son obtention ;

Qu'en statuant ainsi, sans rechercher si Mme X... avait connaissance, lors de la conclusion de la promesse de vente, de l'intention de M. Y... de recourir à un prêt, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision

L'ACQUEREUR DOIT DEMONTRER QUE LA DEMANDE DE PRÊT EST LOYALE
COUR DE CASSATION 3ème Chambre civile arrêt du 6 octobre 2010 N° de pourvoi 09-69914 CASSATION
Vu l'article 1178 du code civil, ensemble l'article 1315 du même code

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Versailles, 16 juillet 2009), que, le 21 septembre 2007, les époux X... ont promis de vendre à M. Y... et à Mme Z... une maison, sous la condition suspensive de l'obtention d'un prêt d'un montant maximum de 550 000 euros, au taux maximum de 5 % l'an et d'une durée ne pouvant pas dépasser 15 ans ; que, faisant état d'un refus de prêt, M. Y... et Mme Z... ont assigné les époux X... en restitution du dépôt de garantie qu'ils avaient versé
Attendu que pour les débouter de leur demande, l'arrêt retient que la charge de la preuve qu'il a loyalement présenté une demande de prêt pèse sur l'acquéreur, qu'en s'abstenant de produire le dossier de demande de prêt, M. Y... et Mme Z... ne mettent pas la cour d'appel en mesure de vérifier qu'ils ont communiqué à la banque des renseignements précis, complets et exacts sur l'état de leurs ressources et de leur situation financière et que la lettre du 15 novembre 2007 du crédit social des fonctionnaires suivant laquelle cet organisme leur a refusé un prêt destiné à l'acquisition du bien, d'un montant de 550 000 euros et sur une durée de 15 ans au taux maximum de 5 %, ne suffit pas à rapporter la preuve qu'ils avaient présenté un dossier de demande de prêt loyal

Qu'en statuant ainsi, alors qu'elle avait constaté que M. Y... et Mme Z... avaient présenté une demande de prêt conforme aux caractéristiques stipulées, ce dont il résultait qu'il appartenait aux époux X... de rapporter la preuve que les bénéficiaires avaient empêché l'accomplissement de la condition, la cour d'appel, qui a inversé la charge de la preuve, a violé les textes susvisés

COUR DE CASSATION Chambre Civile 3 arrêt du 20 novembre 2013 pourvoi N° 12-29021 cassation

Vu l’article 1178 du code civil ;

Attendu que pour débouter M. X... de sa demande au titre de la clause pénale, l’arrêt retient qu’il est reproché à Mme Y... d’avoir demandé à la BNP un prêt à un taux inférieur au taux prévu à la promesse de vente, qu’il est vrai qu’elle a demandé une simulation sur la base d’un taux de 4,20 % dont il n’est pas démontré cependant qu’il soit fantaisiste, que le seul fait de demander un taux légèrement inférieur au taux prévu par la promesse ne constitue pas une faute justifiant la mise en jeu de la clause pénale et qu’il n’y a pas là une "instrumentalisation" de la condition suspensive ainsi que le prétend M. X... ;

Qu’en statuant ainsi, tout en constatant, d’une part, que Mme Y... avait sollicité de la banque BNP Paribas un prêt à un taux ne correspondant pas aux caractéristiques de la promesse, d’autre part, qu’elle se contentait de produire une lettre de Cetelem indiquant que son dossier avait été détruit, la cour d’appel, qui n’a pas tiré les conséquences légales de ses constatations, a violé le texte susvisé

LA SCI DOIT BÉNÉFICIER AU MOINS D'UNE CLAUSE DE SUBSTITUTION OU ÊTRE PRÉVUE DANS

LA PROMESSE OU LE COMPROMIS DE VENTE POUR BÉNÉFICIER DES CLAUSES SUSPENSIVES

COUR DE CASSATION Chambre Civile 3 arrêt du 27 février 2013 pourvoi N° 12-13796 Rejet

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Bordeaux, 10 novembre 2011), que par acte sous seing privé du 15 décembre 2007, la société civile immobilière Clément et Guillaume (la SCI) a vendu à M. Jean-Pierre X... et M. Jean-Jacques X... (les consorts X...) un terrain à bâtir, sous condition suspensive d'obtention d'un prêt, et que, soutenant que les consorts X... n'avaient pas engagé les démarches nécessaires en temps utile pour obtenir le prêt, la SCI les a assignés en résolution de la promesse et attribution du dépôt de garantie ;

Attendu que les consorts X... font grief à l'arrêt d'attribuer à la SCI le montant du dépôt de garantie et de prononcer la résolution de la promesse de vente à leurs torts,
Mais attendu qu'ayant constaté que les consorts X... s'étaient engagés à acquérir de la SCI un terrain à bâtir sous condition suspensive d'obtention d'un prêt et relevé que la demande de prêt avait été faite au nom d'une société civile immobilière en cours de constitution et non par les consorts X... eux-mêmes, la cour d'appel, devant laquelle il n'était pas soutenu que les acquéreurs avaient exercé la faculté de substitution prévue à l'acte, en a déduit à bon droit que ceux-ci ne justifiaient pas d'une demande de prêt conforme aux caractéristiques stipulées dans l'acte sous seing privé et que, conformément aux dispositions de l'article 1178 du code civil, la condition était réputée accomplie

L'OFFRE DE PRÊT DOIT ÊTRE COMPLETE SINON
L'ACQUEREUR EST DISPENSE DE PAYER LES INTERÊTS A LA BANQUE
COUR DE CASSATION Chambre civile 1 du 30 septembre 2010 N° de pourvoi 09-67930 Cassation
Vu les articles L. 312-8 3° et L. 312-33 du code de la consommation

Attendu que pour rejeter la demande de l'emprunteur tendant à voir prononcer la déchéance du droit aux intérêts du prêteur pour non-respect des dispositions relatives au TEG, l'arrêt relève que l'article L. 312-33 ne peut être invoqué au titre du calcul erroné du TEG

Qu'en statuant ainsi, alors qu'il résulte des dispositions de l'article L. 321-8 3° du code de la consommation que l'offre de prêt doit indiquer outre le montant du crédit, son coût total et son taux défini conformément à l'article L. 313-1 du même code, la cour d'appel a violé les textes susvisés par refus d'application.

POUR EXIGER LA VENTE, LA RÉPONSE A UNE SOMMATION INTERPELLATIVE N'EST PAS UNE PREUVE COMPLETE

COUR DE CASSATION Chambre civile 3 du 29 septembre 2016 N° de pourvoi 15-20177 Cassation

Vu l'article 1347 du code civil ;

Attendu que constitue un commencement de preuve par écrit tout acte qui émane de celui contre lequel la demande est formée et qui rend vraisemblable le fait allégué ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Cayenne, 9 mars 2015), que, par acte notarié du 4 mai 2005, Mme X...a vendu à M. Y..., la moitié indivise d'un immeuble ; que l'acte précisait que « l'acquéreur a payé le prix comptant dès avant ce jour directement et en dehors de la comptabilité du notaire, ainsi que le vendeur le reconnaît et lui en consent quittance sans réserve175 » ; que, le 14 décembre 2011, Mme X...a assigné M. Y... en résolution de la vente pour non-paiement du prix ;

Attendu que, pour prononcer la résolution de la vente, l'arrêt retient que Mme X...a fait délivrer, le 27 juillet 2011, à M. Y... une sommation de payer le prix convenu dans l'acte ou de justifier de son règlement, que celui-ci a répondu ne pouvoir payer cette somme et qu'il a ainsi admis le non-paiement du prix ;

Qu'en statuant ainsi, en déduisant un commencement de preuve par écrit des seules réponses mentionnées par un huissier de justice dans une sommation interpellative, la cour d'appel a violé le texte susvisé

LES AUTRES CLAUSES SUSPENSIVES

L'ACQUÉREUR PEUT POUR UN TERRAIN OU AGRANDIR UNE MAISON EXIGER
UNE CLAUSE SUSPENSIVE D'OBTENTION DE PERMIS DE CONSTRUIRE
Il doit agir avec célérité pour faire son dépôt de demande de permis de construire
COUR DE CASSATION 3ème Chambre civile, arrêt du 12 janvier 2010 N° de pourvoi 08-18624 Cassation partielle sans renvoi.

Attendu qu'ayant souverainement retenu qu'il résultait des termes clairs de la promesse que la condition suspensive portait sur l'obtention par l'acquéreur d'un permis de construire et que si celui-ci ne procédait pas au dépôt de demande d'un tel permis, il ne pouvait se prévaloir d'un défaut d'obtention de ce permis qu'il sera réputé avoir obtenu, pour ne pas régulariser l'acte, le vendeur pouvant reprendre sa liberté avec application de la clause pénale, qu'il s'agissait d'une clause libellée dans le seul intérêt de l'acquéreur et lui seul étant privé, dans l'hypothèse visée d'une absence de demande de permis de construire, du droit d'invoquer son bénéfice pour ne pas régulariser l'acte authentique, la cour d'appel en a exactement déduit que les consorts Y... et Z... pouvaient renoncer au bénéfice de cette condition dont la non-réalisation ne pouvait rendre caduque la promesse

COUR DE CASSATION 3ème Chambre civile, arrêt du 15 décembre 2010 N° de pourvoi 10-10473 Rejet.

Mais attendu qu'ayant souverainement retenu que les époux Y... démontraient que même s'ils avaient déposé une demande de permis de construire celle-ci n'aurait pu être acceptée car, en raison des contraintes du plan d'occupation des sols en vigueur sur la commune de Steenvoorde, la surface habitable autorisée sur le site ne pouvait être que de 245 m2, la cour d'appel, qui s'est fondée sur le document d'urbanisme applicable à la cause et qui a relevé que les vendeurs ne prétendaient pas que le projet pour une surface habitable de 550 m2 était réalisable, a pu en déduire que la non réalisation de la condition suspensive d'obtention du permis de construire tel que défini à la promesse n'était pas due au fait, à la faute ou à la négligence de l'acquéreur, de sorte que le dépôt de garantie devait être restitué aux époux Y...

UN DÉLAI PEUT ÊTRE CONSTITUTIF DU POINT DE DÉPART POUR OBLIGER

UNE PARTIE A SIGNER L'ACTE AUTHENTIQUE DANS UNE PROMESSE DE VENTE

COUR DE CASSATION 3ème Chambre civile, arrêt du 21 novembre 2012 N° de pourvoi 11-23382 Rejet.

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Reims, 20 juin 2011), que, par acte sous seing privé du 29 octobre 2001, M. X... a promis de vendre un immeuble aux époux Y... sous trois conditions suspensives stipulées dans l'intérêt exclusif des acquéreurs ; que la vente devait être réitérée par acte authentique au plus tard le 31 décembre 2004 ; que M. X... est décédé le 6 février 2005 laissant pour lui succéder M. Christophe X... et Mme Frédérique X... (les consorts X...) ; que les époux Y... ont mis en demeure les consorts X... le 14 juin 2007 de régulariser la vente sous la forme authentique motif pris de la réalisation des conditions suspensives ; que la mise en demeure n'ayant pas été suivie d'effet, ils les ont assignés en réalisation judiciaire de la vente ;

Attendu que les consorts X... font grief à l'arrêt de dire que la vente est parfaite par la réalisation des conditions suspensives et que le jugement vaut vente au profit des époux Y...

Mais attendu qu'ayant constaté que la vente devait être réitérée par acte authentique au plus tard le 31 décembre 2004 et relevé que cette date n'était pas extinctive mais constitutive du point de départ à partir duquel l'une des parties pourrait obliger l'autre à s'exécuter, la cour d'appel, en l'absence d'une date fixée pour la réalisation des conditions suspensives, a retenu à bon droit que la vente intervenue le 29 octobre 2001 était parfaite dès la réalisation de ces conditions

SI LES ACQUEREURS SONT EN INDIVISION, IL N'EST PAS POSSIBLE D'ASSIGNER

L'UN SANS LES AUTRES, CONCERNANT LA VENTE DE L'IMMEUBLE

COUR DE CASSATION 1ere Chambre civile, arrêt du 12 juin 2013 N° de pourvoi 12-17419 Cassation

Attendu, selon le jugement attaqué, que par acte du 4 décembre 2008, les époux Y... ont vendu un immeuble à M X.... et à Mme Z.... acquéreurs en indivision, l’acte stipulant que l’acquéreur fera son affaire personnelle de la reprise ou de la résiliation du contrat d’approvisionnement en gaz conclu entre la société Antargaz et les auteurs des époux Y...; qu’à l’expiration du contrat, M X... a informé la société Antargaz de son intention de conserver le réservoir en place et sa neutralisation, son enlèvement étant susceptible de nuire à la stabilité du terrain; que, faute d’un accord sur la prise en charge des frais de l’opération, la société Antargaz a assigné M X... en restitution du matériel;

Attendu que, pour condamner M X... au paiement de l’intégralité des frais de neutralisation et de la valeur de la citerne, le jugement retient l’existence d’un mandat tacite au profit de M X..., dès lors que Mme Z... n’a pas émis d’opposition à la prise en main par l’autre indivisaire de la gestion des biens indivis;

Qu’en se déterminant ainsi, alors que la société Antargaz ne pouvait agir à l’encontre de M X..., seul, qu’à concurrence de ses droits dans l’indivision, de sorte qu’en statuant comme elle l’a fait, sans rechercher, comme il le lui était demandé, si M X... avait défendu au su de Mme Z..., la juridiction de proximité n’a pas donné de base légale à sa décision

COUR DE CASSATION 1ere Chambre civile, arrêt du 12 juin 2013 N° de pourvoi 11-23137 Cassation

Vu les articles 31 et 32 du code de procédure civile

Attendu que, pour déclarer irrecevable la demande de Mme X..., après avoir constaté que le bien objet de l’action avait été acquis en indivision par les époux Z... avant leur mariage et que ceux-ci étaient mariés sous le régime de la séparation de biens, l’arrêt énonce que l’action portant atteinte aux droits indivis de Mme Z... est irrecevable en l’absence de cette dernière

Qu’en statuant ainsi, alors que l’action introduite contre un seul indivisaire est recevable, la décision rendue sur celle-ci étant inopposable aux autres indivisaires à défaut de mise en cause de ceux-ci, la cour d’appel a violé les textes susvisés

LE PRÊTEUR, LE VENDEUR D'IMMEUBLE A CONSTRUIRE AU LE BAILLEUR AVEC PROMESSE DE VENTE, COMMETTENT UNE INFRACTION S'ILS NE RENDENT PAS LE DÉPÔT DE GARANTIE DE L'ACQUÉREUR EN CAS NON RÉALISATION DE LA VENTE.

COUR DE CASSATION chambre criminelle, arrêt du 4 novembre 2014 N° de pourvoi 13-88408 Cassation Partielle

Vu les articles L. 312-35, alinéa 1, L. 312-14, L. 312-16, ensemble l'article L. 312-30 du code de la consommation ;

Attendu que le premier de ces textes ne réprime le défaut de restitution des sommes versées, en infraction aux autres textes susvisés, que lorsqu'il est commis par le prêteur ou par le vendeur d'immeuble à construire ou par le bailleur ;

Attendu que, pour déclarer le prévenu coupable du délit prévu à l'article L. 312-35 du code de la consommation, pour avoir omis de procéder au remboursement des sommes versées pour la construction d'une maison individuelle alors que le contrat de prêt n'a pu être conclu, la cour d'appel énonce que l'article L. 312-35, alinéa 1, du code de la consommation est applicable à tout crédit immobilier sollicité en vue de l'acquisition d'un terrain ou d'un immeuble à usage d'habitation ou de la construction d'un immeuble à usage d'habitation et qu'en conséquence, ces dispositions sont applicables au constructeur de maison individuelle ;

Mais attendu qu'en statuant ainsi, alors que le constructeur de maisons individuelles ne figure pas dans l'énumération limitative des personnes susceptibles de commettre le délit prévu à l'article L. 312-35 du code de la consommation, la cour d'appel a méconnu les textes visés au moyen ;

D'où il suit que la cassation est encourue de ce chef

COMMISSION D'AGENT IMMOBILIER ET DU NOTAIRE

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- l'origine de propriété du bien doit être certaine

- les droits et obligations du notaire

- les droits et obligations de l'agent immobilier

L'ORIGINE DE PROPRIÉTÉ DU BIEN DOIT ÊTRE CERTAINE

Les actes de propriété doivent être réellement vérifiés. Une publicité foncière ne vaut pas titre de propriété.

Cour de Cassation, chambre civile 3 arrêt du 18 octobre 2018, Pourvoi n° 17-26734 Rejet

Attendu que, pour dire que le conservateur des hypothèques avait commis une faute de nature à engager la responsabilité de l’État en effectuant une correction de la formalité relative à l’acte du 7 août 1987 et en acceptant de publier les procès-verbaux du cadastre et pour condamner sous astreinte l’État à procéder à la suppression des ces corrections, au rejet des annotations sur le fichier immobilier résultant des procès-verbaux du cadastre et au rétablissement du référencement de chaque immeuble sous le nom de ses propriétaires, l’arrêt retient que le conservateur des hypothèques a commis une faute en acceptant les modifications apportées par le service du cadastre dès lors qu’il a modifié, par une dénaturation des actes précédemment publiés, la nature des droits de propriété des parties et la désignation des immeubles ;

Qu’en statuant ainsi, alors que, la publicité foncière n’étant pas constitutive de droits, les corrections et annotations apportées par le service de la publicité foncière ne peuvent avoir pour effet de modifier la nature d’un droit de propriété résultant d’actes antérieurement publiés, la cour d’appel a violé les textes susvisés;

LES DROITS ET OBLIGATIONS DU NOTAIRE

Le droit positif et les textes juridiques qui prévoient le statut des notaires, est accessible sur les informations juridiques gratuites des SCP.

LE NOTAIRE A EN FRANCE LE MONOPOLE DES ACTES AUTHENTIQUES EN MATIÈRE IMMOBILIÈRE

Les notaires ont le monopole des actes authentiques de vente de biens immobiliers mais ils doivent faire des statistiques sur le marché immobilier. Le notaire ne pourra être payé ou payer que par virement bancaire.

Choisissez un notaire pour rédiger votre acte authentique: http://www.notaires.fr

Le Décret n°71-941 du 26 novembre 1971 est relatif aux actes établis par les notaires.

Le tarif des notaires, est fixé par l'Arrêté du 28 octobre 2016 relatif aux tarifs réglementés des notaires.

Le Décret n° 2013-803 du 3 septembre 2013 est relatif aux bases de données notariales portant sur les mutations d'immeubles à titre onéreux.

L'Arrêté du 30 septembre 2016 est pris en application des articles 1er, 3 et 4 du décret n° 2013-803 du 3 septembre 2013 relatif aux bases de données notariales sur les mutations d'immeubles à titre onéreux.

L'Arrêté du 30 septembre 2016 est pris en application de l'article 5 du décret n° 2013-803 du 3 septembre 2013 relatif aux bases de données notariales sur les mutations d'immeubles à titre onéreux.

Article 710-1 du Code civil

Tout acte ou droit doit, pour donner lieu aux formalités de publicité foncière, résulter d'un acte reçu en la forme authentique par un notaire exerçant en France, d'une décision juridictionnelle ou d'un acte authentique émanant d'une autorité administrative.
Le dépôt au rang des minutes d'un notaire d'un acte sous seing privé, contresigné ou non, même avec reconnaissance d'écriture et de signature, ne peut donner lieu aux formalités de publicité foncière. Toutefois, même lorsqu'ils ne sont pas dressés en la forme authentique, les procès-verbaux des délibérations des assemblées générales préalables ou consécutives à l'apport de biens ou droits immobiliers à une société ou par une société ainsi que les procès-verbaux d'abornement peuvent être publiés au bureau des hypothèques à la condition d'être annexés à un acte qui en constate le dépôt au rang des minutes d'un notaire.
Le premier alinéa n'est pas applicable aux formalités de publicité foncière des assignations en justice, des commandements valant saisie, des différents actes de procédure qui s'y rattachent et des jugements d'adjudication, des documents portant limitation administrative au droit de propriété ou portant servitude administrative, des procès-verbaux établis par le service du cadastre, des documents d'arpentage établis par un géomètre et des modifications provenant de décisions administratives ou d'événements naturels.

Article 1317-1 du Code civil

L'acte reçu en la forme authentique par un notaire est, sauf disposition dérogeant expressément au présent article, dispensé de toute mention manuscrite exigée par la loi.

Article L 112-6-1 du Code Monétaire et financier

Les paiements effectués ou reçus par un notaire pour le compte des parties à un acte reçu en la forme authentique et donnant lieu à publicité foncière doivent être assurés par virement. Un décret en Conseil d'Etat précise les modalités d'exécution de ce virement ainsi que le seuil au-dessous duquel d'autres modalités de paiement demeurent autorisées.

Article 6 de la loi du 25 ventôse an XI contenant organisation du notariat

Les notaires contribuent à la diffusion des informations relatives aux mutations d'immeubles à titre onéreux. Ils transmettent au conseil supérieur du notariat les données nécessaires à l'exercice de cette mission de service public dans des conditions précisées par décret en Conseil d'Etat.

Article 6-1 de l'ordonnance n° 45-2590 du 2 novembre 1945 relative au statut du notariat

Dans des conditions fixées par décret en Conseil d'Etat, le conseil supérieur du notariat centralise et diffuse les données visées à l'article 6 de la loi du 25 ventôse an XI contenant organisation du notariat.
La mise en œuvre de cette mission de service public peut être déléguée par le conseil supérieur du notariat à tout organisme de droit privé placé sous son contrôle.

LE NOTAIRE NE PEUT PAS REFUSER D'INSTRUMENTER

Cour de Cassation,1ere chambre civile arrêt du 11 septembre 2013, Pourvoi n° 12-23357 CASSATION

Attendu que pour confirmer le jugement et dire que M. A... avait commis une faute en instrumentant l'acte authentique du 22 octobre 2001, causant un préjudice à M. X..., à la suite de la publication de cet acte, et le condamner à payer à ce dernier les sommes de 79 620 euros, en réparation de son préjudice financier, et de 2 000 euros, en réparation de son préjudice moral, l'arrêt retient que, si M. A... a bien respecté son obligation de conseil en portant à la connaissance des cocontractants l'acte établi par l'autre notaire et régulièrement publié, il n'en demeure pas moins qu'il lui appartenait, dans l'exécution de sa mission d'authentification des actes qui lui est conférée par son statut d'officier public et ministériel, de s'assurer de l'origine de propriété du bien cédé et de procéder, à cette fin, à toutes vérifications indispensables avant d'instrumenter, qu'en omettant de le faire M. A... a manqué à l'obligation de diligence lui incombant, notamment en ne procédant pas à des investigations plus approfondies, en particulier auprès de son confrère, qu'il se devait non seulement de mettre en garde les parties mais aussi de s'abstenir d'instrumenter et qu'en prêtant, dans ces conditions, son concours à la vente de l'immeuble litigieux à M. Z..., au mépris des droits du véritable propriétaire, M. A... avait commis une faute grave engageant sa responsabilité ;

Qu'en se prononçant ainsi, quand l'échange intervenu entre Ginette Y... et M. X..., emportant transfert de propriété de la parcelle de la première au profit du second, n'ayant pas été publié, était inopposable aux tiers en sorte que le notaire ne pouvait refuser d'instrumenter l'acte de vente conclu entre Ginette Y... et M. Z..., la cour d'appel a violé les textes susvisés.

LE NOTAIRE NE PEUT PAS FAIRE SIGNER L'ACTE DE VENTE QUAND L'ACQUÉREUR EST CONDAMNÉ

La LOI n° 2014-1545 du 20 décembre 2014, prévoit "A compter du 1er janvier 2016, l'article L. 551-1 est ainsi rétabli"

Article L. 551-1 du Code de la Construction et de l'Habitation

I. - Pour l'application de la peine d'interdiction d'acheter un bien immobilier à usage d'habitation ou un fonds de commerce d'un établissement recevant du public à usage total ou partiel d'hébergement prévue au 5° bis de l'article 225-19 du code pénal, au 3° du IV de l'article L. 1337-4 du code de la santé publique et au 3° du VII de l'article L. 123-3 et au 3° du III de l'article L. 511-6 du présent code, le notaire chargé d'établir l'acte authentique de vente d'un bien immobilier à usage d'habitation ou d'un fonds de commerce d'un établissement recevant du public à usage total ou partiel d'hébergement vérifie si l'acquéreur personne physique ou l'un des associés ou mandataires sociaux de la société civile immobilière ou en nom collectif se portant acquéreur a fait l'objet de l'une de ces condamnations.
« A cette fin, le notaire interroge l'Association pour le développement du service notarial placée sous le contrôle du Conseil supérieur du notariat, qui demande consultation du bulletin n° 2 du casier judiciaire de l'acquéreur au casier judiciaire national automatisé.
« L'Association pour le développement du service notarial indique au notaire si l'acquéreur a fait l'objet d'une condamnation définitive à la peine mentionnée au premier alinéa du présent article.
« Lorsque l'acquéreur a fait l'objet d'une telle condamnation, l'acte authentique n'est pas signé et l'avant-contrat de vente signé antérieurement est réputé nul et non avenu aux torts de l'acquéreur.
« II. - L'acte authentique de vente d'un bien immobilier à usage d'habitation au profit d'un acquéreur ayant fait l'objet d'une condamnation définitive à la peine mentionnée au I peut toutefois être signé si l'acquéreur atteste, dans l'acte de vente, que le bien est destiné à son occupation personnelle. Dans ce cas, l'acte de vente et l'attestation sont notifiés à l'administration fiscale par le notaire.

LE NOTAIRE NE PEUT PAS AGIR POUR LUI ET SA FAMILLE

Cour de cassation chambre civile 1, arrêt du 17 juin 2015, pourvoi n° 1413206 Cassation partielle
Mais attendu qu'après avoir constaté que l'acte authentique du 14 juin 2006 mentionne qu'il a été dressé et signé par Jean-René X..., en son office situé à Salernes, l'arrêt relève que cet acte a été en réalité passé en l'étude de Mme C..., notaire à Lorgues, habituellement chargée des intérêts de Pierre Y... ; qu'il énonce que Mme C..., qui était présente en qualité de représentante légale de la SCI, acheteur, avait reconnu l'avoir rédigé et avait donc admis, sans pouvoir invoquer une simple erreur matérielle, l'existence de la fausse mention du lieu où l'acte avait été passé ; qu'il retient que cette indication a eu pour effet de dissimuler les conditions de préparation de l'acte litigieux, en violation du décret du 26 novembre 1971 qui lui interdisait, en sa qualité de notaire, de recevoir un acte impliquant ses enfants, associés comme elle de la SCI ;

Qu'en l'état de ces constatations et énonciations, la cour d'appel a décidé à bon droit que l'inscription de faux incidente était fondée et que, l'acte litigieux ne pouvant subsister sous la forme d'un acte sous seing privé, la vente devait être annulée ;

D'où il suit que le moyen, inopérant en ses deuxième, troisième, quatrième, cinquième, sixième et septième branches, ne peut être accueilli pour le surplus

UN CLERC ASSERMENTÉ PEUT SIGNER LES ACTES A LA PLACE DES ACQUÉREURS

Cour de Cassation, 1ere chambre civile arrêt du 12 juillet 2012, Pourvoi n° 11-22637 Rejet
Attendu, selon l’arrêt attaqué (Paris, 26 mai 2011), que Mme X... a saisi le juge de l’exécution aux fins d’obtenir la mainlevée de saisies attribution pratiquées à son encontre par la Banque patrimoine et immobilier (BPI) sur divers comptes bancaires pour l’exécution d’un emprunt notarié, faisant valoir que le titre exécutoire était nul à défaut de signature valable de l’acte authentique, puisqu’elle avait donné procuration à tout clerc de notaire de l’étude pour la représenter à l’acte et non au simple salarié, employé de l’office en qualité de secrétaire, qui était intervenu à cette occasion sans avoir reçu pouvoir d’agir en son nom;

Attendu que la BPI reproche à l’arrêt d’accueillir cette demande, alors, selon le moyen, que Mme X... avait donné procuration à tout clerc de notaire de l’étude de M. Y..., ce qui désignait, par ce terme générique, l’ensemble des collaborateurs de cette étude ; qu’en retenant néanmoins que Mme Z... aurait été dépourvue du pouvoir de signer les actes de prêt au nom de Mme X..., la cour d’appel a privé d’effet la volonté des parties à la procuration et a violé l’article 1134 du code civil

Mais attendu que c’est à bon droit que la cour d’appel a retenu que l’ancienne appellation de clerc de notaire qui est employée dans la procuration litigieuse est réservée aux seuls collaborateurs de l’étude accomplissant des tâches juridiques avec une qualification adaptée ; que le moyen est mal fondé.

LE NOTAIRE N'EST RESPONSABLE LORS DE LA SIGNATURE DE L'ACTE AUTHENTIQUE,

QUE S'IL NE CONTRÔLE PAS LES INFORMATIONS VÉRIFIABLES ET PUBLIÉES

Cour de Cassation, troisième chambre civile, arrêt du 5 juillet 2018 pourvoi n° 17-20121 Cassation partielle

Sur le second moyen, ci-après annexé

Attendu que M. X... et la SCI Mandalla font grief à l’arrêt de rejeter leurs demandes à l’encontre de la société civile professionnelle A... & associés et de M. A... pour faute professionnelle ;

Mais attendu qu’ayant retenu à bon droit que le notaire est tenu de vérifier les déclarations faites par le vendeur qui, par leur nature ou leur portée juridique, conditionnent la validité ou l’efficacité de l’acte qu’il dresse, avec les moyens juridiques et techniques d’investigation dont il dispose, et relevé que le notaire avait demandé à l’architecte de lui transmettre tous dossiers de permis de construire principal et modificatif, en ce compris toutes pièces écrites et graphiques et tous plans, que ce dernier, par lettre du 14 février 2011 avait indiqué qu’une visite des locaux par le service d’urbanisme lui avait permis d’obtenir le 12 mars 2010 une attestation de non-contestation de conformité des travaux, en omettant toutefois d’en préciser les limites, et mentionné que le chalet était, dans sa version existante, conforme au dernier permis de construire, la cour d’appel, qui a souverainement retenu qu’il n’était pas établi que le notaire aurait pu, au vu des documents transmis, s’apercevoir de l’irrégularité des travaux pratiqués au sous-sol du chalet, a pu déduire de ces seuls motifs, sans être tenue de procéder à une recherche sur l’existence d’un cas de force majeure que ses constatations rendaient inopérante, que, s’agissant de la régularité administrative des aménagements intérieurs d’une construction régulièrement édifiée, il ne pouvait être reproché au notaire, en présence de l’attestation précise et circonstanciée remise par l’homme de l’art, d’avoir manqué à son devoir d’information au préjudice de l’acquéreur ;

D’où il suit que le moyen n’est pas fondé ;

Mais sur le premier moyen

Vu l’article 1116 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance du 10 février 2016;
Attendu que, pour rejeter les demandes formées contre la SCI Aman, l’arrêt retient que rien n’indique que celle-ci avait connaissance des informations fallacieuses données par M. B... ;

Qu’en statuant ainsi, alors qu’elle avait retenu que M. B... avait la qualité de représentant de la SCI Aman et que les manoeuvres dolosives du représentant du vendeur, qui n’est pas un tiers au contrat, engagent la responsabilité de celui-ci, la cour d’appel a violé le texte susvisé ;

Cour de Cassation, 1ere chambre civile, arrêt du 12 octobre 2016 pourvoi n° 15-18659 Cassation

Vu l'article 1382 devenu 1240 du code civil ;

Attendu que, pour accueillir la demande, l'arrêt retient que les manquements d'un notaire à ses obligations professionnelles s'apprécient au regard du droit positif existant à la date de son intervention, qu'en l'espèce, l'intervention du notaire est, pour l'un et l'autre des actes concernés, postérieure à l'arrêt de la première chambre civile de la Cour de cassation du 31 mai 1988, qui a fixé, de manière claire et précise, les conditions de forme auxquelles se trouvait soumise la rédaction du mandat de se porter caution et que le principe ainsi rappelé faisait donc partie intégrante du droit positif à la date à laquelle le notaire a reçu les actes litigieux ; qu'il ajoute qu'eu égard aux obligations pesant sur le notaire et à la connaissance du droit, précise et approfondie, que ses clients peuvent légitimement attendre de lui, il n'est pas admissible que celui-ci ait méconnu ce principe, en vigueur à la date de son intervention, motif pris du caractère récent de la décision qui l'avait énoncé, qu'il incombe au notaire de se tenir constamment informé de l'évolution du droit positif, afin d'être en mesure d'assurer l'efficacité juridique de ses actes et de conseiller ses clients ; qu'il en déduit que le notaire a, ainsi, manqué à ses obligations en s'abstenant d'alerter la banque sur l'irrégularité du mandat de caution sous seing privé du 27 juillet 1988, annexé à l'acte notarié, et sur les risques qui en résultaient pour la validité du cautionnement lui-même ;

Qu'en se déterminant ainsi, sans rechercher, ainsi qu'elle y était invitée, si l'arrêt de la Cour de cassation du 31 mai 1988 avait fait l'objet, à la date de l'intervention du notaire, d'une publication ou de toute autre mesure d'information, la cour d'appel a privé sa décision de base légale ;

Et sur la deuxième branche du moyen :

Vu l'article 1382 devenu 1240 du code civil ;

Attendu que, pour statuer comme il fait, l'arrêt énonce que le principe dégagé par l'arrêt du 31 mai 1988 n'était pas entièrement nouveau, mais s'inscrivait dans une évolution jurisprudentielle constante destinée à protéger les cautions, la première chambre civile de la Cour de cassation ayant déjà eu l'occasion de rappeler qu'il résultait de la combinaison des articles 1326 et 2015 du code civil que les exigences relatives à la mention manuscrite ne constituaient pas de simples règles de preuve, mais avaient pour finalité la protection de la caution, de sorte que le notaire aurait dû être particulièrement vigilant et s'assurer de la régularité du mandat de caution donné en l'espèce, au regard des textes et de la jurisprudence en vigueur à la date de son acte;
Qu'en se déterminant ainsi, alors qu'il était soutenu que, selon la jurisprudence, les règles énoncées par l'article 1326 du code civil, dans sa rédaction alors en vigueur, et par l'article 2015 du même code n'étaient pas applicables au mandat donné à un tiers de se rendre caution, sans rechercher si l'évolution de la jurisprudence interprétant ces dispositions et relative à la protection de la caution rendait prévisible, à la date de l'intervention du notaire, une évolution comparable de la jurisprudence interprétant les mêmes dispositions et relative à la protection de celui qui confiait à un tiers le mandat de souscrire en son nom un engagement de se porter caution par acte authentique, la cour d'appel a privé sa décision de base légale ;

Cour de Cassation, chambre civile 3, arrêt du 29 juin 2016 pourvoi n° 15-15683 Cassation

Vu l'article 1382 du code civil ;

Attendu que le notaire, tenu professionnellement de s'assurer de l'efficacité des actes qu'il rédige et d'éclairer les parties sur leur portée, leurs effets et leurs risques, doit vérifier par toutes investigations utiles, spécialement lorsqu'il existe une publicité légale, l'étendue et la teneur des droits réels dont il authentifie la vente

Attendu que, pour rejeter les demandes de l'acquéreur, après avoir relevé que son titre ne faisait mention d'aucune autre cour que celle, privative, attenante à sa maison, l'arrêt en conclut qu'il ne peut avoir été induit en erreur sur l'étendue de ses droits réels, tant sur la cour litigieuse que sur le porche permettant d'y accéder, la référence au caractère commun du passage exprimant seulement que d'autres parcelles bénéficiaient du même droit ; qu'il ajoute que la consultation des titres de la voisine n'aurait pas imposé au notaire, s'il y avait procédé, de décrire différemment l'étendue des droits cédés sur la cour litigieuse, de sorte que ce dernier ne peut être tenu pour responsable de la croyance erronée et non induite par les énonciations de l'acte, de l'existence sur cette cour de droits réels autre qu'un simple droit de passage ;

Qu'en statuant ainsi, alors que les termes de « passage commun », qui pouvaient, en considération de l'état des lieux, des indications des titres antérieurs ou de leur confrontation avec ceux afférents à d'autres fonds, créanciers comme débiteurs du passage, désigner un chemin indivis, une servitude de passage, voire une simple tolérance, étaient ambigus et engendraient nécessairement une incertitude sur l'étendue des droits réels objet de la vente, de sorte qu'il appartenait au notaire instrumentaire de lever cette incertitude en vérifiant, par tous moyens à sa disposition, y compris par la consultation des titres des fonds contigus, créanciers ou débiteur du passage, et des documents cadastraux y afférents, le régime juridique du passage et l'exacte propriété de son assiette, et d'en faire mention dans son acte, la cour d'appel a violé le texte susvisé.

Cour de Cassation, chambre civile 3, arrêt du 29 juin 2016 pourvoi n° 15-17591 Cassation Partielle

Vu l'article 1382 du code civil ;

Attendu que, si le notaire, recevant un acte en l'état de déclarations erronées d'une partie quant aux faits rapportés, n'engage sa responsabilité que s'il est établi qu'il disposait d'éléments de nature à faire douter de leur véracité ou de leur exactitude, il est, cependant, tenu de vérifier, par toutes investigations utiles, spécialement lorsqu'il existe une publicité légale, les déclarations faites par le vendeur et qui, par leur nature ou leur portée juridique, conditionnent la validité ou l'efficacité de l'acte qu'il dresse ;

Attendu que, pour rejeter les demandes indemnitaires dirigées contre M. X... et son assureur, l'arrêt retient que, si l'agent immobilier, présent lors de la signature de l'acte, atteste que les vendeurs ont évoqué l'existence de leur restaurant de Cosne-sur-Loire en présence du notaire instrumentaire, cet élément n'est pas en contradiction avec les énonciations de l'acte selon lesquelles le mari a déclaré exercer la profession de « chef de cuisine », tandis que son épouse n'en déclarait aucune, ce qui est fréquemment le cas du conjoint collaborateur officieux ; qu'il ajoute que la profession déclarée par l'époux n'était pas de nature à faire naître une suspicion suffisante quant à l'existence d'une procédure collective à son égard ou à celui de son épouse, de sorte qu'en l'absence de tout élément concret permettant de douter de la véracité des déclarations des vendeurs quant à leur capacité commerciale, la responsabilité du notaire ne peut être retenue ;

Qu'en statuant ainsi, alors qu'il appartenait au notaire de vérifier les déclarations des vendeurs sur leur capacité de disposer librement de leurs biens, notamment en procédant à la consultation des publications légales afférentes aux procédures collectives, la cour d'appel a violé le texte susvisé

Dans sa fonction de rédaction d'acte authentique, le notaire ne peut pas décharger sa responsabilité sur les clients.

Cour de Cassation, 1ere chambre civile, arrêt du 14 novembre 2012 pourvoi n° 11-24726 Cassation

Vu l’article 1382 du code civil

Attendu, selon l’arrêt attaqué, que les époux X..., qui avaient acquis suivant acte du 16 mars 2000 reçu par M. Z..., notaire associé de la SCP Yves Roussel et Sophie Roussel, devenue la SCP Roussel, Garceau et Scherberich, une maison d’habitation avec cour attenante mentionnée au cadastre comme ayant une contenance de 2 a 10 ca ont dû, lors de la revente de ce bien, accepter une réduction du prix fixé au compris, les acquéreurs s’étant aperçu qu’un jugement du 29 avril 1992, confirmé par arrêt du 17 avril 1994 avait attribué au propriétaire voisin une bande du terrain, réduisant la parcelle fermée par un mur à 1 a 98 ca; qu’estimant que le notaire avait manqué à son obligation de conseil, ils ont recherché sa responsabilité

Attendu que, pour débouter les époux X... de leur demande, l’arrêt retient que l’acte du 16 mars 2000 stipule que l’acquéreur déclare être parfaitement informé du jugement du 29 avril 1992 concernant le mur et en faire son affaire personnelle

Qu’en statuant ainsi, alors que le notaire, tenu professionnellement d’éclairer les parties et de s’assurer de la validité et de l’efficacité des actes qu’il instrumente, ne pouvait décliner le principe de sa responsabilité en alléguant que son client avait déclaré faire son affaire personnelle des conséquences du jugement du 29 avril 1992, non annexé à l’acte, quand il lui incombait de s’assurer que les époux X... avaient connaissance de la teneur de ce jugement et de son incidence sur le sort de l’opération que constatait l’acte qu’il recevait, la cour d’appel a violé le texte susvisé

Cour de Cassation, chambre civile 3, arrêt du 30 janvier 2013 pourvoi n° 11-26074 11-26648 11-27970, Cassation Partielle

Mais attendu qu'ayant relevé, par un motif non critiqué, que même si les sous-acquéreurs n'étaient pas de bonne foi, ils étaient déchargés de l'obligation de procéder aux vérifications nécessaires à l'efficacité des actes de vente, cette obligation ne reposant que sur les notaires, la cour d'appel a pu retenir que, même si les conditions posées par le juge-commissaire n'étaient pas constitutives de véritables charges grevant les locaux, il n'en demeurait pas moins que les notaires auraient dû attirer l'attention des sous-acquéreurs sur le risque d'acquérir des lots pour une destination qui n'était pas celle qui était visée par l'ordonnance du juge-commissaire et qu'en s'abstenant de le faire, ils avaient manqué à leur devoir de conseil et exposé les sous-acquéreurs au risque, qui s'est réalisé, de subir les conséquences de l'annulation des ventes subséquentes à la vente initiale et ont engagé leur responsabilité

Le client doit démontrer le lien de causalité entre la faute du notaire et le préjudice

Cour de Cassation, 1ere chambre civile, arrêt du 20 mars 2014 pourvoi n° 13-12287 REJET

Mais attendu que la circonstance qu'un notaire ait manqué à son devoir d'assurer l'efficacité de l'acte instrumenté n'implique pas nécessairement qu'il en résulte un préjudice ; qu'après avoir retenu le manquement du notaire à son obligation d'information sur les risques d'annulation de la vente en cas de vil prix, la cour d'appel a souverainement estimé que, même si elles avaient été informées, les parties, qui entretenaient des relations étroites et privilégiées et souhaitaient permettre au vendeur de payer ses dettes et de demeurer à son domicile tout en bénéficiant d'un revenu, auraient contracté aux mêmes conditions, et a ainsi caractérisé l'absence de lien de causalité certain entre la faute commise par le notaire et le préjudice dont il lui était demandé réparation ; que le moyen ne peut être accueilli

LE NOTAIRE N'EST PAS RESPONSABLE QUAND IL A OUBLIÉ DE PRÉCISER LA POSSIBILITÉ DE CHANGEMENT DE DESTINATION DE L'IMMEUBLE

Cour de Cassation, 1ere chambre civile, arrêt du 29 mars 2017 pourvoi n° 15-50102 REJET

Attendu que l'acquéreur fait grief à l'arrêt de rejeter ses demandes indemnitaires dirigées contre l'agent immobilier, alors, selon le moyen :

Mais attendu qu'ayant relevé que l'acquéreur, qui avait donné pour mission à l'agent immobilier de rechercher « pour son compte, une propriété », s'était engagé, en signant la promesse synallagmatique de vente négociée et rédigée par celui-ci, à acquérir « une maison d'habitation » qu'il reconnaissait avoir visitée et déclarait vouloir affecter à l'usage d'habitation, la cour d'appel a retenu qu'il ne pouvait reprocher à son mandataire d'avoir acquis un immeuble qui ne pouvait être affecté qu'à cet usage ; que, de ces motifs, dont il ressort que l'agent immobilier avait été maintenu dans l'ignorance de la destination particulière que le mandant projetait de donner à l'immeuble, en l'affectant, au contraire de ce qu'il avait déclaré, à une exploitation professionnelle immédiate, elle a pu déduire, sans avoir à procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante, qu'il n'avait failli ni à ses obligations d'investigation ni à son devoir d'information et de conseil sur l'inadaptation du bien à la réalisation d'un tel projet ;

Que le moyen n'est fondé en aucune de ses branches ;

Sur le second moyen :

Attendu que l'acquéreur fait grief à l'arrêt de rejeter ses demandes indemnitaires formées contre le notaire et son assureur, alors, selon le moyen, que le notaire, tenu professionnellement d'éclairer les parties et de s'assurer de la validité et de l'efficacité des actes qu'il instrumente, ne peut décliner le principe de sa responsabilité en alléguant qu'il n'a fait qu'authentifier l'acte établi par les parties ; qu'en se fondant, pour écarter la faute du notaire, sur la circonstance inopérante que le rôle de ce dernier n'avait été que d'authentifier la vente, sans qu'il ait préalablement prêté son assistance à la rédaction de la promesse, ni qu'il soit intervenu lors de la conclusion de l'accord entre les parties, ce qui n'était pas de nature à exonérer le notaire de sa responsabilité, la cour d'appel a violé l'article 1382 du code civil ;

Mais attendu que le notaire chargé de dresser un acte de vente immobilière n'est pas tenu de vérifier la possibilité de procéder à un changement de destination de l'immeuble vendu qui n'est pas mentionné à l'acte et dont il n'a pas été avisé, à moins qu'il n'ait pu raisonnablement l'ignorer ;

Et attendu qu'ayant retenu que le notaire ne pouvait que constater la décision de l'acquéreur d'acheter l'immeuble pour l'affecter à l'usage d'habitation et n'avait pas à interférer dans ses motivations, la cour d'appel a pu, dès lors qu'une telle acquisition n'était pas illicite, en déduire qu'il n'avait commis aucune faute à l'origine du retard apporté à la réalisation d'un changement de destination qui ne lui avait pas été révélé ;

Que le moyen, qui s'attaque à un motif erroné mais surabondant, pris de ce que le notaire n'aurait fait qu'authentifier l'acte conclu entre les parties, est inopérant ;

LE NOTAIRE N'EST PAS RESPONSABLE QUAND IL A OUBLIÉ DE PRÉCISER QUE DES TERRES AGRICOLES SONT SOUMISES A UN BAIL

Cour de Cassation, 1ere chambre civile, arrêt du 2 juillet 2014 pourvoi n° 13-17894 Cassation Partielle sans renvoi

Attendu, selon l'arrêt attaqué, que par acte authentique reçu le 14 août 2001 par M. X..., notaire, M. et Mme Y... ont acquis de M. et Mme Z... un ensemble immobilier comprenant une maison d'habitation, des dépendances et des bâtiments et terrains agricoles ; qu'ayant découvert que ces terres avaient été données à bail rural le 23 mai 2000 pour une durée de vingt-cinq ans, alors qu'ils souhaitaient les exploiter personnellement, les acquéreurs ont assigné les vendeurs en annulation de la vente et le notaire en responsabilité professionnelle, lui reprochant de ne pas les avoir informés de l'existence du bail litigieux ; que par arrêt du 21 octobre 2010, devenu irrévocable, une cour d'appel a prononcé l'annulation de la vente, ordonné la restitution du prix de vente, retenu la responsabilité professionnelle du notaire et a ordonné, avant dire droit, une mesure d'expertise judiciaire afin de « vérifier la réalité et l'étendue des différents postes de préjudice invoqués par les époux Y... et ayant pour origine la conclusion de l'acte de vente du 14 août 2001 » ;
Attendu que l'arrêt, statuant après dépôt du rapport d'expertise, a alloué aux époux Y... une somme totale de 730 746,26 euros au titre de la perte d'exploitation (651 313 euros), « du potentiel de plus-value sur le prix d'acquisition de la propriété et de la valeur estimée des vergers » (377 106,26 euros), « de la perte des points de retraite » (61 446 euros), dont à déduire la somme de 359 119 euros au titre des charges inhérentes ;
Attendu, cependant, que la fonction de la responsabilité civile est de replacer la victime, aux dépens du responsable, dans la situation où elle se serait trouvée si l'acte dommageable ne s'était pas produit ;
Qu'en statuant comme elle a fait, alors que la faute du notaire consistant seulement en un manquement à son devoir de conseil, les époux Y... n'étaient pas fondés à solliciter la réparation d'un manque à gagner et d'une plus-value potentielle au titre d'une opération à laquelle, mieux informés, ils n'auraient pas donné suite, si ce n'est à leurs risques, ce dont il se déduisait que le préjudice allégué était ainsi dépourvu de lien de causalité avec la faute du notaire, la cour d'appel a violé le texte susvisé

LE NOTAIRE N'EST PAS RESPONSABLE S'IL NE VERIFIE PAS LA LÉGALITÉ D'UN ACTE ADMINISTRATIF

Cour de Cassation, chambre civile 3, arrêt du 11 mai 2017 pourvoi n° 16-12236 Rejet

Mais attendu qu'ayant retenu à bon droit, par motifs adoptés, que le notaire n'avait pas à vérifier la régularité de la délibération du conseil municipal du 27 novembre 2006, contre laquelle aucun recours administratif n'avait été formé, la cour d'appel en a exactement déduit qu'aucune faute ne pouvait lui être imputée dans la régularisation de l'acte de cession du chemin à M. et Mme X... ;

LE NOTAIRE EST RESPONSABLE EN MATIÈRE DE DÉFISCALISATION

Cour de Cassation, 1ere chambre civile, arrêt du 2 juillet 2014 pourvoi n° 13-17599 Rejet

Mais attendu qu'en vertu de l'article 1382 du code civil, l'auteur d'un dommage doit en réparer toutes les conséquences et que la victime n'est pas tenue de limiter son préjudice dans l'intérêt du responsable ; que, dès lors, c'est par une exacte application de ce texte que la cour d'appel a retenu que les notaires, ayant manqué à leur devoir d'information et de conseil en n'alertant pas M. et Mme X... sur l'absence de transparence fiscale de la SCI par le biais de laquelle ils projetaient de réaliser leur acquisition, ne pouvaient valablement reprocher à ces derniers de ne pas avoir, après la rectification ayant résulté de cette défaillance, accepté, pour réduire le préjudice financier qui en découlait pour eux, d'opter pour un autre dispositif de défiscalisation que celui qu'ils avaient choisi, les conditions d'une déduction au titre de l'amortissement prévues à l'article 31, h) du code général des impôts eussent-elles été remplies, justifiant ainsi légalement sa décision d'indemniser intégralement la perte des réductions d'impôt sur le revenu dont les acquéreurs auraient pu bénéficier en application de l'article 199 undecies A du même code, aux dispositions duquel l'investissement réalisé avait été présenté comme éligible

LE NOTAIRE DOIT EXIGER UN INTERPRÈTE QUAND L'ACQUÉREUR ÉTRANGER NE COMPREND PAS LE FRANÇAIS

Cour de Cassation, 1ere chambre civile, arrêt du 13 mai 2014 pourvoi n° 13-13509 REJET

Attendu que la société notariale fait grief à l’arrêt de la condamner à garantir M. X... à hauteur de la totalité de la créance de la banque

Mais attendu, d’abord, qu’ayant relevé que le notaire, tenu d’éclairer les parties sur la portée, les effets et les risques des actes auxquels il prête son concours, avait constaté la mauvaise connaissance de la langue française par son client, la cour d’appel a pu décider qu’en ne l’invitant pas à se faire assister par un interprète, l’intéressé avait commis une faute de nature à engager sa responsabilité professionnelle ;

Attendu, ensuite, qu’il ne résulte ni de l’arrêt ni des pièces de la procédure que la société notariale ait soutenu que le préjudice résultant des manquements qui lui étaient imputés s’analysait en une simple perte de chance ;

Attendu, enfin, que la cour d’appel a fait ressortir que la faute commise par M. X... était entièrement absorbée par celle, plus grave, de son notaire et qu’il n’y avait pas lieu, dès lors, d’opérer un partage de responsabilité ;

D’où il suit que le moyen, nouveau, mélangé de fait et comme tel irrecevable en sa deuxième branche, n’est pas fondé pour le surplus

LE NOTAIRE REҪOIT LES OPPOSITIONS SUR LE PRIX DE VENTE NOTAMMENT DU SYNDIC DE COPROPRIÉTÉ

LE SYNDIC DOIT DIFFÉRENCIER LES CRÉANCES SUPERPRIVILEGIÉES

Cour de Cassation, 3eme chambre civile arrêt du 27 novembre 2013, Pourvoi n° 12-25824 et 12-27385 irrecevabilité

Vu l'article 20 de la loi du 10 juillet 1965, ensemble l'article 5-1 du décret du 17 mars 1967 et l'article 2374, 1° bis du code civil ;

Attendu, selon ce texte, que lors de la mutation à titre onéreux d'un lot, et si le vendeur n'a pas présenté au notaire un certificat du syndic ayant moins d'un mois de date, attestant qu'il est libre de toute obligation à l'égard du syndicat, avis de la mutation doit être donné par le notaire au syndic de l'immeuble par lettre recommandée avec avis de réception dans un délai de quinze jours à compter de la date du transfert de propriété ; qu'avant l'expiration d'un délai de quinze jours à compter de la réception de cet avis, le syndic peut former au domicile élu, par acte extrajudiciaire, opposition au versement des fonds pour obtenir le paiement des sommes restant dues par l'ancien propriétaire ; que cette opposition, à peine de nullité, énonce le montant et les causes de la créance ; que les effets de l'opposition sont limités au montant ainsi énoncé ; que l'opposition régulière vaut au profit du syndicat mise en oeuvre du privilège mentionné à l'article 19-1 de la loi susvisée ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 8 juin 2012) que la société Arevian (la société) a vendu deux lots de copropriété de l'ensemble immobilier du Parc de Kalliste à la société Ishan par acte du 25 février 2008 ; que le syndicat des copropriétaires (le syndicat) a fait opposition au versement du prix de vente pour un montant de 28 840,57 euros ; que la société l'a assigné en mainlevée de l'opposition ; que la procédure a été dénoncée à la société Ishan et à M. X..., notaire chargé de la vente ;

Attendu que, pour annuler l'opposition du syndicat, l'arrêt retient que celle-ci a été faite pour une somme globale de 28 840,57 euros résultant d'un décompte informatique commençant par une reprise de solde antérieur pour 13 227,58 euros et n'opérant aucune distinction entre les différents chefs de créance

Qu'en statuant ainsi, alors que l'absence de distinction entre les quatre types de créances du syndicat prévue à l'article 5-1 du décret du 17 mars 1967, qui constitue un manquement à une condition de forme, a pour seul effet de faire perdre aux créances bénéficiant de l'article 2374 1° bis du code civil leur caractère de créances privilégiées et superprivilégiées, celles-ci ne pouvant alors valoir que comme créances hypothécaires ou chirographaires, la cour d'appel a violé les textes susvisés.

LE NOTAIRE A DES OBLIGATIONS PARTICULIÈRES POUR LES IMMEUBLES EN COPROPRIÉTÉ

Article L711-5 de Code de la construction et de l'habitation

Tout acte authentique de vente devant notaire relatif à un lot de copropriété comporte la mention du numéro d'immatriculation de la copropriété.

En l'absence de syndic désigné ou lorsque la mise en demeure mentionnée à l'article L. 711-6 est restée sans effet au terme d'un délai d'un mois, le notaire chargé de l'établissement de l'acte de vente procède d'office à l'immatriculation du syndicat de copropriétaires.

Les frais ainsi engagés par le notaire sont supportés par le syndic ou, si le syndic n'est pas rémunéré pour l'exercice de son mandat, par le syndicat.

Le notaire informe l'établissement public chargé de la tenue du registre de toute erreur qu'il y constate.

LE NOTAIRE A DES OBLIGATIONS PARTICULIÈRES POUR LES IMMEUBLES EN ÉTAT D'ACHÈVEMENT

Cour de cassation assemblé plénière, arrêt du 5 décembre 2014, pourvoi n° 1319674 Cassation partielle

Vu l'article 1382 du code civil ;

Attendu que pour débouter M. et Mme X... de leur demande indemnitaire à l'encontre de la SCP A..., notaire, l'arrêt retient qu'à l'acte de vente en l'état futur d'achèvement conclu entre la SCI et M. et Mme X... reçu par la SCP A..., le 5 octobre 2007, le vendeur, qui a indiqué qu'une déclaration d'ouverture du chantier avait été faite par lui le 1er juin 2007, disposait d'un délai de quatre mois et demi et que ce délai étant suffisant pour commencer la construction de manière significative afin d'éviter la péremption, le notaire n'avait pas à procéder à d'autres vérifications ou à exiger la justification d'une demande de prorogation du permis de construire qui n'était pas nécessaire en cas de commencement des travaux ;

Qu'en statuant ainsi, alors que ni la formalité d'une déclaration d'ouverture de chantier ni l'existence d'une garantie d'achèvement ne dispensaient le notaire, tenu d'assurer l'efficacité de l'acte de vente en état futur d'achèvement qu'il dressait le 5 octobre 2007, de vérifier le commencement effectif des travaux, seule circonstance de nature à prolonger le délai de validité du permis de construire délivré le 12 octobre 2005, en l'absence de demande de prorogation, et d'informer les acquéreurs des risques qu'ils couraient, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;

Et sur le deuxième moyen du pourvoi principal et le troisième moyen du pourvoi incident, réunis :

Vu l'article 1147 du code civil ;

Attendu que pour limiter la condamnation prononcée contre la société Norfi au profit de M. et Mme X..., après partage de responsabilité, l'arrêt retient qu'il y a lieu de tenir compte de la propre négligence des acquéreurs qui n'ont pas respecté les clauses de l'acte ;

Qu'en statuant ainsi après avoir relevé que selon l'acte de vente auquel elle était partie, la société Norfi, banquier prêteur, devait procéder au paiement des acomptes directement entre les mains du garant d'achèvement, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations, a violé le texte susvisé ;

Attendu que la cassation prononcée sur le deuxième moyen du pourvoi principal n'emporte pas la cassation par voie de conséquence visée à la première branche du troisième moyen du même pourvoi

LE NOTAIRE DOIT RÉPARER ENTIÈREMENT SA FAUTE

Cour de cassation 1ere chambre civile, arrêt du 22 septembre 2016, pourvoi n° 1513840 Cassation

Vu l'article 1382 du code civil ;

Attendu que, pour limiter la réparation due par le notaire, avec la garantie de son assureur, à 10 % du préjudice subi, l'arrêt retient que M. Y..., tiers évincé, en s'abstenant de revendiquer, sur le fondement de l'article 555, alinéa 4, du code civil, sa qualité de constructeur de bonne foi dans le litige l'ayant opposé au propriétaire de la parcelle, moyen de défense qui lui aurait permis d'obtenir l'indemnisation de son préjudice au titre de la démolition, a commis une faute ayant concouru à hauteur de 90 % à la réalisation de son dommage ;

Qu'en statuant ainsi, alors que doit être réparé par le notaire qui a failli à son devoir d'assurer l'efficacité juridique de l'acte par lui reçu, le dommage directement causé par sa faute, quand bien même la victime aurait disposé, dans le procès engagé contre elle par un tiers en conséquence de la faute professionnelle de l'officier ministériel, d'un moyen de défense de nature à limiter les effets préjudiciables de la situation dommageable, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;

LES DROITS ET OBLIGATIONS DE L'AGENT IMMOBILIER

L'activité de l'agent immobilier est prévue par la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 modifiée et le décret n° 72-678 du 20 juillet 1972 modifié.

Le Décret n° 2015-1090 du 28 août 2015 fixe les règles constituant le code de déontologie applicable à certaines personnes exerçant les activités de transaction et de gestion des immeubles et des fonds de commerce.

TITRE II BIS DE LA LOI DU 2 JANVIER 1970

DE L'ENCADREMENT ET DU CONTRÔLE DES ACTIVITÉS DE TRANSACTION ET DE GESTION IMMOBILIÈRES

Chapitre Ier Du Conseil national de la transaction et de la gestion immobilières

Article 13-1

Il est créé un Conseil national de la transaction et de la gestion immobilières dont la mission est de veiller au maintien et à la promotion des principes de moralité, de probité et de compétence nécessaires au bon accomplissement des activités mentionnées à l'article 1er par les personnes mentionnées au même article 1er.
Le conseil propose au garde des sceaux, ministre de la justice, et aux ministres chargés de la consommation et du logement :
1° Les règles constituant le code de déontologie applicable aux personnes mentionnées à l'article 1er, et, lorsqu'il s'agit de personnes morales, à leurs représentants légaux et statutaires, dont le contenu est fixé par décret ;
2° La nature de l'obligation d'aptitude professionnelle définie au 1° de l'article 3 ;
3° La nature de l'obligation de compétence professionnelle définie à l'article 4 ;
4° La nature et les modalités selon lesquelles s'accomplit la formation continue mentionnée à l'article 3-1 ;
5° Parmi les personnes ayant cessé d'exercer les activités mentionnées à l'article 1er, les représentants des personnes mentionnées au même article 1er qui siègent dans la commission de contrôle mentionnée à l'article 13-5.
Le conseil est consulté pour avis sur l'ensemble des projets de textes législatifs ou réglementaires relatifs à l'exercice des activités mentionnées audit article 1er.
Le conseil établit chaque année un rapport d'activité.

Article 13-2

Le conseil est composé majoritairement de représentants des personnes mentionnées à l'article 1er. Ceux-ci sont choisis, en veillant à assurer la représentativité de la profession, sur proposition d'un syndicat professionnel ou d'une union de syndicats professionnels, au sens des articles L. 2133-1 et L. 2133-2 du code du travail, représentatifs des personnes mentionnées à l'article 1er.
Le conseil comprend également des représentants des consommateurs choisis parmi les associations de défense des consommateurs œuvrant dans le domaine du logement, agréées en application de l'article L. 411-1 du code de la consommation.
Assistent de droit aux réunions du conseil les représentants du ministre de la justice et des ministres chargés du logement et de la consommation.
La composition et les modalités de constitution et de fonctionnement du conseil sont fixées par décret.

Chapitre II Du contrôle des activités de transaction et de gestion immobilières

Article 13-3

Sous réserve des dispositions leur imposant la divulgation de certaines informations, les personnes mentionnées à l'article 1er respectent la confidentialité des données dont elles ont connaissance dans l'exercice de leurs activités. Ce principe ne fait pas obstacle à la communication aux copropriétaires de tout élément nécessaire au bon fonctionnement du syndicat. Il ne fait également pas obstacle au signalement d'un habitat manifestement indigne au sens de l'article 1er-1 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 visant à la mise en œuvre du droit au logement au maire de la commune concernée.

Chapitre III De la discipline des personnes exerçant de manière habituelle des activités de transaction et de gestion immobilières

Article 13-4

Tout manquement aux lois, aux règlements et aux obligations fixées par le code de déontologie mentionné à l'article 13-1 ou toute négligence grave, commis par une personne mentionnée à l'article 1er dans l'exercice de ses activités, ou, lorsqu'il s'agit d'une personne morale, par un de ses représentants légaux et statutaires, l'expose à des poursuites disciplinaires.
La cessation des activités des personnes mentionnées au premier alinéa ne fait pas obstacle aux poursuites disciplinaires pour des faits commis pendant l'exercice de leurs fonctions.
L'action disciplinaire se prescrit par cinq ans à compter de la commission des faits.

Article 13-5

Il est créé une commission de contrôle des activités de transaction et de gestion immobilières, qui connaît de l'action disciplinaire exercée à raison de faits commis dans son ressort par les personnes mentionnées à l'article 1er.

Article 13-6

La commission de contrôle des activités de transaction et de gestion immobilières comprend :
1° Des représentants de l'Etat, désignés conjointement par le garde des sceaux, ministre de la justice, et par le ministre chargé du logement ;
2° Un magistrat de l'ordre judiciaire ;
3° Des membres d'une profession juridique ou judiciaire qualifiés dans le domaine de l'immobilier ;
4° Des personnes ayant cessé d'exercer les activités mentionnées à l'article 1er ;
5° Des personnes représentant les cocontractants des personnes mentionnées à l'article 1er dans l'exercice des opérations citées au même article.
Le président de la commission de contrôle est désigné conjointement par le garde des sceaux, ministre de la justice, et par le ministre chargé du logement, parmi les représentants de l'Etat mentionnés au 1°.
La commission comporte des sections spécialisées dédiées à une ou plusieurs activités mentionnées à l'article 1er. Ces sections spécialisées instruisent les dossiers et formulent des avis.
Les modalités de fonctionnement, de désignation des membres, de saisine et d'organisation de la commission et des sections spécialisées ainsi que la composition de ces dernières sont fixées par décret en Conseil d'État.

Article 13-7

La commission statue par décision motivée, dans des conditions définies par décret en Conseil d'État. Avant toute décision, la commission informe la personne mise en cause de la sanction envisagée à son encontre, en lui indiquant qu'elle peut prendre connaissance des pièces du dossier et se faire assister par le conseil de son choix et en l'invitant à présenter, dans le délai de soixante jours, ses observations écrites ou orales.

Article 13-8

Les sanctions disciplinaires sont, compte tenu de la gravité des faits reprochés :
1° L'avertissement ;
2° Le blâme ;
3° L'interdiction temporaire d'exercer tout ou partie des activités mentionnées à l'article 1er, pour une durée n'excédant pas trois ans ;
4° L'interdiction définitive d'exercer tout ou partie des activités mentionnées au même article 1er.
5° Les représentants légaux et statutaires des personnes morales peuvent, en outre, faire l'objet d'une interdiction temporaire ou définitive de gérer, de diriger et d'administrer une personne morale exerçant les activités mentionnées à l'article 1er
En cas d'urgence, et à titre conservatoire, le président de la commission peut prononcer la suspension provisoire de l'exercice de tout ou partie des activités d'une personne mentionnée audit article 1er ou, lorsqu'il s'agit d'une personne morale, de ses représentants légaux et statutaires. Le président en informe sans délai la commission. Cette mesure peut être ordonnée pour une durée qui ne peut excéder un mois, sauf prolongation décidée par la commission pour une durée qui ne peut excéder trois mois. La suspension ne peut être prononcée sans que les griefs aient été communiqués à la personne, qu'elle ait été mise à même de prendre connaissance du dossier et qu'elle ait été entendue ou dûment appelée par le président de la commission.
L'interdiction temporaire et l'interdiction définitive peuvent être assorties du sursis. Si, dans le délai de cinq ans à compter du prononcé de la sanction disciplinaire, la personne sanctionnée a commis une infraction ou une faute ayant entraîné le prononcé d'une nouvelle sanction disciplinaire, celle-ci entraîne, sauf décision motivée de la part de la commission mentionnée à l'article 13-5, l'exécution de la première peine sans confusion possible avec la seconde.
L'avertissement, le blâme et l'interdiction temporaire peuvent être assortis de la sanction complémentaire de l'interdiction d'être membre de la commission de contrôle pendant dix ans au plus.
L'avertissement et le blâme peuvent être accompagnés, pendant un délai d'un an, de mesures de contrôle et de formation soumettant la personne sanctionnée à des obligations particulières fixées dans la décision de la commission. Ces mesures peuvent également être prescrites par la commission lorsque la personne ayant fait l'objet d'une interdiction temporaire reprend ses fonctions. Le coût de ces mesures est supporté par la personne sanctionnée, qui ne peut le mettre à la charge de son mandant.
Lorsqu'elle prononce une sanction disciplinaire, la commission peut décider de mettre à la charge de la personne sanctionnée tout ou partie des frais occasionnés par l'action disciplinaire.
La commission communique ses décisions devenues définitives à la chambre de commerce et d'industrie territoriale ou à la chambre départementale d'Ile-de-France ayant délivré la carte professionnelle de l'intéressé ou de la personne morale qu'il représente, ou auprès de laquelle la déclaration préalable d'activité prévue à l'article 8-1 a été effectuée.
Elle peut publier ses décisions dans les journaux ou supports qu'elle détermine. Les frais de publication sont à la charge de la personne sanctionnée.

Article 13-9

Les décisions de la commission de contrôle des activités de transaction et de gestion immobilières et de son président sont susceptibles de recours de pleine juridiction devant la juridiction administrative.

Article 13-10

La commission de contrôle des activités de transaction et de gestion immobilières crée et tient à jour un répertoire des personnes sanctionnées, avec l'indication des sanctions devenues définitives.
Les modalités et le fonctionnement du répertoire sont déterminés par décret en Conseil d'État, pris après avis de la Commission nationale de l'informatique et des libertés.

LA COMMISSION DE L'AGENT IMMOBILIER PAIE LA MISE EN RELATION, LA RELATION ET LE CONSEIL

Cour de Cassation 1ere chambre civile arrêt du 5 avril 2012 pourvoi n° 11-15.569 Rejet

Mais attendu qu’ayant constaté que M. Y... avait exercé, au cours du premier semestre 2005, une activité habituelle de négociateur immobilier sans être titulaire de la carte professionnelle exigée par l’article 1er de la loi du 2 janvier 1970 ni de l’attestation devant être visée par le préfet compétent, exigée pour les personnes habilitées par un agent immobilier à négocier pour son compte, par l’article 4 de la loi et l’article 9 du décret du 20 juillet 1972, dans leur version applicable à la date des faits, dispositions d’ordre public, alors qu’il devait s’abstenir de réaliser tout acte de recherche de clientèle et de négociation immobilière, la cour d’appel a à bon droit retenu que celui-ci ne pouvait prétendre à aucune rémunération ; que le moyen est mal fondé

L'AGENT IMMOBILIER DOIT AVOIR UN REGISTRE UNIQUE POUR INSCRIRE TOUS LES MANDATS DE VENTE ET DE RECHERCHE

Cour de Cassation, chambre civile 1, arrêt du 10 décembre 2014 pourvoi n° 13-24352 REJET

Attendu que la société Cabinet Bedin fait grief à l'arrêt attaqué (Bordeaux, 13 juin 2013) de rejeter sa demande en paiement de la commission prévue par le mandat de recherche que lui avait donné M. X..., alors, selon le moyen, que l'article 72 du décret du 20 juillet 1972, qui prévoit que tous les mandats doivent figurer chronologiquement sur un registre des mandats à l'avance coté sans discontinuité et relié ou tenu sous forme électronique, n'interdit pas qu'il soit fait usage de deux registres distincts, cotés sans discontinuité par ordre chronologique, l'un pour tous les mandats de vente et l'autre pour tous les mandats de recherche ; qu'en effet, ce choix d'organisation du cabinet immobilier n'est contraire ni aux dispositions du texte, ni à son esprit tendant à protéger les droits du mandant ; qu'en décidant le contraire, pour annuler le mandat de recherche conclu entre le cabinet Bedin et M. X..., la cour d'appel a violé les dispositions du texte susvisé, auquel elle a ajouté une condition qu'il ne prévoit pas ;

Mais attendu qu'il résulte de l'article 72 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972 que tous les mandats visés par ce texte sont mentionnés sur un registre unique ; qu'ayant constaté que la société Cabinet Bedin tenait un registre pour les mandats de vente et un registre différent pour les mandats de recherche, la cour d'appel a décidé à bon droit que cette pratique n'était pas conforme aux prescriptions de l'article 72 précité, et que le mandat de recherche donné par M. X... à la société Cabinet Bedin, ne satisfaisant pas à cette obligation, était donc nul, de sorte que la société ne pouvait s'en prévaloir au soutien de sa demande en paiement de la commission prévue par le mandat ; que le moyen n'est pas fondé

LE MANDAT DE VENTE DOIT ÊTRE DATÉ POUR AVOIR DATE CERTAINE, SINON IL EST NUL

Cour de Cassation, chambre civile 1, arrêt du 28 septembre 2016 pourvoi n° 15-19313 REJET

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Poitiers,13 février 2015), que, suivant contrat portant la date du 2 juillet 2010 pour la signature par la société Essentiel (la société) et le 5 juillet suivant pour celle de la société Cabinet immobilier Jacques Bailly (l'agent immobilier), la première a confié à la seconde un mandat en vue de vendre des locaux commerciaux, comportant une clause d'exclusivité interdisant de les céder par l'intermédiaire d'un autre mandataire ; qu'ayant été informée de leur cession par l'entremise d'un autre professionnel, l'agent immobilier a, le 12 octobre 2011, adressé à la société une vaine mise en demeure et, le 18 novembre 2011, l'a assignée en paiement de la clause pénale prévue au mandat ;

Attendu que l'agent immobilier fait grief à l'arrêt de dire nul le mandat de vente et de rejeter sa demande en paiement, alors, selon le moyen, que la charge de la preuve de la remise tardive du mandat de vente incombe au mandant qui l'invoque pour justifier sa demande en nullité dudit mandat ; qu'en décidant le contraire, aux motifs « qu'il n'est pas établi, faute de date certaine du courrier simple daté du 5 juillet 2010, que le cabinet Bailly ait effectivement remis par la poste à cette date, l'exemplaire du mandat destiné au mandant », la cour d'appel a inversé la charge de la preuve et violé les articles 1315 du code civil et 78 alinéa 1er du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972;

Mais attendu qu'en l'absence de date certaine du mandat, la formalité de l'enregistrement chronologique de cet acte, exigée par l'article 72, alinéa 4, du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972, n'est pas régulièrement accomplie, de sorte qu'il est nul ; que l'arrêt constate qu'il n'est pas établi, faute de date certaine de la lettre simple datée du 5 juillet 2010, que l'agent immobilier ait effectivement expédié par la poste, à cette date, l'exemplaire du mandat destiné à la société, qui indique l'avoir reçu ultérieurement ; qu'il en résulte qu'à défaut de date certaine, le mandat était nul ; que, par ce motif de pur droit, substitué, dans les conditions de l'article 1015 du code de procédure civile, à ceux critiqués, l'arrêt, qui a constaté cette nullité, se trouve légalement justifié

UN MANDAT DE VENTE PEUT ÊTRE DÉNONCÉ A TOUT MOMENT PASSÉ TROIS MOIS, CETTE FACULTÉ DOIT ÊTRE INSCRITE DESSUS

Cour de Cassation, chambre civile 1, arrêt du 3 novembre 2016, Pourvoi n° 15-23534 Rejet

Mais attendu qu'il résulte du rapprochement des deux premiers alinéas de l'article 78 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972, dans sa rédaction issue du décret n° 2009-766 du 22 juin 2009, applicable en la cause, que lorsqu'il est assorti d'une clause d'exclusivité ou d'une clause pénale ou qu'il comporte une clause de garantie de rémunération en faveur de l'intermédiaire, le mandat doit rappeler la faculté qu'a chacune des parties, passé le délai de trois mois à compter de sa signature, de le dénoncer à tout moment, dans les conditions de forme et de délai réglementairement prescrites, et en faire mention, comme de la clause dont cette faculté de résiliation procède, en caractères très apparents ; que cette disposition influant sur la détermination de la durée du mandat, est prescrite à peine de nullité absolue de l'entier contrat, en application de l'article 7 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, dans sa rédaction issue de la loi n° 2006-872 du 13 juillet 2006, alors en vigueur ;

Attendu que l'arrêt constate que la clause de résiliation figurant dans ce mandat stipule que, passé le délai de trois mois,"il se poursuivra par tacite reconduction pour une durée de trois mois en trois mois aux mêmes titre et conditions, sauf dénonciation par l'une des parties par lettre recommandée avec accusé de réception au moins quinze jours avant l'expiration de l'une des périodes sus-indiquées" ; qu'il en résulte qu'une telle clause, qui restreint l'exercice de la faculté de résiliation à l'échéance du terme de chaque période trimestrielle de reconduction tacite, contrevient aux exigences impératives de l'article 78, alinéa 2, du décret précité qui prévoit que la dénonciation peut intervenir à tout moment ; qu'un tel mandat, étant nul, n'ouvre droit ni à rémunération ni à l'application de la clause pénale sanctionnant le non-respect de l'exclusivité du mandat ; que, par ces motifs de pur droit, substitués, après avis donné aux parties dans les conditions de l'article 1015 du code de procédure civile, à ceux que critique le moyen, l'arrêt se trouve légalement justifié

UN NÉGOCIATEUR SALARIÉ PEUT RECEVOIR UN MANDAT DE VENTE AU MÊME TITRE QUE L'AGENT IMMOBILIER

Cour de Cassation, chambre civile 1, arrêt du 3 novembre 2016, Pourvoi n° 15-23234 Rejet

Mais attendu qu'il résulte des dispositions combinées des articles 4 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 et 9 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972, dans leur rédaction respectivement issue de la loi n° 2006-872 du 13 juillet 2006 et du décret n° 2009-766 du 22 juin 2009, applicables en la cause, que l'agent immobilier, titulaire de la carte professionnelle, peut déléguer au négociateur salarié qu'il a habilité aux fins de négocier, s'entremettre ou s'engager pour son compte, le pouvoir d'accepter et de signer le mandat écrit préalable à son intervention dans toute opération immobilière qu'impose l'article 6-I de la loi ;

Et attendu que la cour d'appel ayant constaté que l'attestation d'habilitation régulièrement délivrée au négociateur salarié mentionnait qu'il disposait du pouvoir de recevoir des fonds ainsi que l'engagement des parties, et retenu qu'elle recouvrait les plus larges pouvoirs, a pu en déduire qu'elle autorisait son bénéficiaire, dont les actes entraînaient, en toute hypothèse, la responsabilité de l'agent immobilier, à signer le mandat de vente, de sorte que ce mandat était valable, peu important que la signature de l'agent immobilier n'ait pas figuré sur l'exemplaire qui a été remis immédiatement aux mandants en application des prescriptions de l'article 78 du décret du 20 juillet 1972

L'AGENT IMMOBILIER PEUT RECEVOIR UNE DOUBLE COMMISSION, UNE DU VENDEUR ET UNE DE L'ACQUÉREUR

Cour de Cassation, chambre civile 1, arrêt du 9 avril 2015 pourvoi n° 14-13501 Cassation

Attendu qu'aucune disposition de ces textes ne fait obstacle à ce qu'un agent immobilier détienne un mandat d'un vendeur et un mandat d'un acquéreur pour une même opération ; qu'il en résulte que le droit à commission existe pour chacun des mandats dès lors que sont satisfaites les exigences prescrites par les articles 6 de la loi et 73 du décret

L'AGENT IMMOBILIER DOIT AVOIR UN MANDAT SIGNE DE TOUS LES PROPRIETAIRES POUR VENDRE

Cour de Cassation 1ere chambre civile arrêt du 22 mars 2012 pourvoi n° 11-13.000 Cassation sans renvoi

Vu les articles 1372 et 1375 du code civil, ensemble les articles 1er et 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 et les articles 72 et 73 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972

Attendu qu’il résulte de la combinaison de ces textes que la gestion d’affaires, qui implique la ratification ultérieure par le maître de l’affaire ou la démonstration a posteriori de l’utilité de la gestion, est incompatible avec les dispositions d’ordre public susvisées de la loi du 2 janvier 1970 et du décret du 20 juillet 1972, qui exigent l’obtention par le titulaire de la carte professionnelle « transactions sur immeubles et fonds de commerce » d’un mandat écrit préalable à son intervention dans toute opération immobilière

Attendu que le mandat de vente sans exclusivité portant sur un bien immobilier appartenant à Roger X... et à son épouse, confié le 19 juillet 2006 à la société Sarro immobilier, a été signé par Mme X... et par Mme A..., fille des propriétaires, pour le compte de son père ; que l’immeuble ayant été vendu par l’entremise d’un autre agent immobilier aux époux B... auxquels la société Sarro immobilier l’avait fait visiter, celle ci a assigné en paiement de dommages-intérêts Mme X... ainsi que Mmes A... et Z..., prises en leur qualité d’ayants droit de leur Roger X..., décédé

Attendu que, pour accueillir cette demande, l’arrêt énonce que, si le mandat a été signé non par M. et Mme X..., vendeurs, mais par Mme X... et sa fille, Mme A..., celle-ci au nom de son père qui n’était pas sous l’effet d’un régime de protection d’incapable majeur, il demeure que les vendeurs sont bien M. et Mme X... et que M. X... a ratifié l’engagement pris en son nom en consentant à la signature de la promesse synallagmatique de vente

Qu’en statuant ainsi, alors que la société Sarro immobilier, qui ne détenait pas de mandat écrit préalable du vendeur, ne pouvait se prévaloir des règles de la gestion d’affaires, la cour d’appel a violé les textes susvisés

Et vu l’article L. 411-3 du code de procédure civile

Attendu que la Cour de cassation peut mettre fin au litige en appliquant la règle de droit appropriée

QUAND UN MANDAT DE VENTE A POUR BUT DE PRÉSENTER UN ACQUÉREUR

LA SIGNATURE D'UN SEUL VENDEUR SUFFIT A L'APPLICATION DE LA CLAUSE PÉNALE

COUR DE CASSATION 1ere Chambre civile,arrêt du 20 novembre 2013 N° de pourvoi 12-26128 Rejet.

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Nancy, 14 juin 2012), que M. X..., époux commun en biens de Mme Y..., a signé seul le mandat exclusif, confié à l'agence immobilière mussipontaine, de rechercher un acquéreur pour leur immeuble commun, que les époux X... ont refusé de signer la promesse de vente établie par l'agence ;

Attendu que ceux-ci font grief à l'arrêt de les condamner à payer à l'agence immobilière mussipontaine une somme au titre de la clause pénale figurant dans le mandat, alors, selon le moyen, qu'en application de l'article 1424 du code civil que la cour d'appel a violé, le mandat de vendre un bien commun est un acte de disposition qui ne peut être accompli sans le consentement de chacun des deux conjoints ;

Mais attendu que la cour d'appel a constaté que l'époux avait donné mandat à l'agent immobilier de rechercher des acquéreurs et non celui d'aliéner le bien ou de le représenter pour conclure la vente ; qu'elle en a exactement déduit que ce contrat d'entremise pouvait valablement être signé par un seul des époux ; que le moyen n'est pas fondé

L'AGENT IMMOBILIER A UNE OBLIGATION D'INFORMATION SUR LA SOLVABILITE DE L'ACQUEREUR

Cour de cassation 1ere chambre civile arrêt du 11 décembre 2019 Pourvoi n° 18-24.381 cassation partielle

Vu l’article 1147 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 ;

Attendu, selon l’arrêt attaqué, que, le 30 août 2014, M. et Mme X... (les vendeurs) ont confié à la société STDI (l’agent immobilier), exerçant sous l’enseigne Casa immobilier, le mandat de vendre un bien au prix de 160 000 euros, moyennant une rémunération de 10 000 euros ; que, le 22 septembre 2014, ils ont signé, par l’intermédiaire de l’agent immobilier, une promesse synallagmatique de vente avec M. Y... (l’acquéreur), lequel a déclaré ne pas avoir à recourir à un emprunt pour acquérir le bien ; que, le 16 décembre 2014, date prévue pour la réitération de la vente par acte authentique, l’acquéreur ne s’est pas présenté ; que, le lendemain, il s’est engagé à payer la somme de 17 000 euros aux vendeurs et celle de 10 000 euros à l’agent immobilier ; que cet engagement n’ayant pas été exécuté, les vendeurs ont assigné l’acquéreur et l’agent immobilier en indemnisation ;

Attendu que, pour rejeter leur demande dirigée contre l’agent immobilier, l’arrêt retient que, si l’acquéreur, âgé de 25 ans, célibataire, cariste magasinier, a déclaré ne pas avoir recours à un emprunt pour acquérir le bien, ces éléments, figurant à la promesse de vente, n’ont jamais été dissimulés aux vendeurs qui les ont acceptés et sont toujours demeurés libres de ne pas contracter s’ils estimaient que les garanties offertes n’étaient pas suffisantes, et que l’agent immobilier ne dispose pas de plus de moyens qu’un simple particulier pour contrôler la solvabilité réelle de l’acquéreur ;

Qu’en statuant ainsi, alors que l’agent immobilier n’avait pas justifié avoir conseillé aux vendeurs de prendre des garanties ou les avoir mis en garde contre le risque d’insolvabilité de l’acquéreur qu’il leur avait présenté, la cour d’appel a violé le texte susvisé ;

L'AGENT IMMOBILIER A UNE OBLIGATION D'INFORMATIONS ET DE GARANTIE AUX DEUX PARTIES

Cour de cassation 1ere chambre civile arrêt du 14 novembre 2019 pourvoi n° 18-21971 rejet

Mais attendu qu’ayant exactement énoncé qu’il appartenait à l’agent immobilier de s’assurer que se trouvaient réunies toutes les conditions nécessaires à l’efficacité de la convention négociée par son intermédiaire et, à cette fin, de se faire communiquer par les vendeurs leur titre de propriété avant la signature de la promesse de vente, lequel lui aurait permis d’informer les acquéreurs de l’existence de travaux précédents ayant traité la présence de mérule, la cour d’appel en a justement déduit que l’agent immobilier avait commis une faute en s’en étant abstenu ; que le moyen n’est pas fondé ;

Cour de cassation chambre civile 3 arrêt du 29 janvier 2017 pourvoi n°16-18087 rejet

Attendu que la société Andrau immobilier fait grief à l'arrêt de la condamner, in solidum avec les consorts X..., à payer diverses sommes à la SCI ;

Mais attendu qu'ayant relevé que la société Andrau immobilier avait admis avoir eu connaissance de la présence des cuves enterrées et qu'elle n'en avait pas informé l'acquéreur et les notaires instrumentaires, la cour d'appel, qui a pu en déduire que l'agent immobilier était tenu à réparation, a légalement justifié sa décision de ce chef ;

Cour de cassation Première chambre civile arrêt du 14 janvier 2016 pourvoi n°14-26674 cassation

Attendu, selon l'arrêt attaqué, qu'en vertu d'un mandat de vente exclusif, la société Etude Lodel (l'agent immobilier) a négocié et rédigé, moyennant une commission de 30 000 euros à la charge de l'acquéreur, un « compromis de vente ferme » aux termes duquel M. et Mme X...(les acquéreurs) ont acquis, sous diverses conditions suspensives, une villa, avec réserve d'un droit d'usage et d'habitation partiel et viager au profit du vendeur, construite sur un terrain de 1 000 m ², au prix de 450 000 euros, sur lequel ils ont versé un acompte dont l'agent immobilier a été institué séquestre ; que le terrain s'étant avéré d'une surface inférieure à celle annoncée et frappé d'une servitude conventionnelle non aedificandi, les acquéreurs, invoquant des manquements de l'agent immobilier à ses obligations d'efficacité, d'information et de conseil ont, après que la vente eut été réitérée en la forme authentique, le 1er février 2011, refusé de lui régler la commission convenue ; qu'assignés en paiement, ils ont demandé, à titre reconventionnel, la réduction de cette commission, la restitution de l'acompte conservé par l'agent immobilier et l'allocation de dommages-intérêts

Sur le premier moyen, pris en sa première branche :

Vu l'article 6- I de la loi n° 70-09 du 2 janvier 1970, ensemble l'article 1999 du code civil ;

Attendu que l'ouverture du droit à rémunération de l'agent immobilier, dans les conditions impératives que fixe le premier de ces textes, ne fait pas obstacle au pouvoir que le juge tient du second, de réduire, voire supprimer cette rémunération, en considération des fautes que l'intermédiaire a commises dans l'exécution de sa mission ;

Attendu que, pour dire n'y avoir lieu à réduction de la commission due à l'agence, l'arrêt retient que cette rémunération, conventionnellement arrêtée à la somme de 30 000 euros, est la loi des parties et qu'il n'appartient pas à la cour de la modifier ; qu'il ajoute que, ne s'agissant pas d'une clause pénale, son montant ne peut être modéré ;

Qu'en statuant ainsi, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;

Sur le deuxième moyen, pris en ses quatre premières branches :

Vu l'article 1382 du code civil ;

Attendu que l'intermédiaire professionnel, qui prête son concours à la rédaction d'un acte, après avoir été mandaté par l'une des parties, est tenu de s'assurer que se trouvent réunies toutes les conditions nécessaires à l'efficacité juridique de la convention, même à l'égard de l'autre partie ;

Attendu que, pour rejeter la demande en dommages intérêts formée par les acquéreurs, en réparation de la révélation tardive de la servitude non aedificandi, l'arrêt retient qu'en l'absence de mandat conclu avec l'agent immobilier, il ne peut y avoir de manquement contractuel de sa part et que, faute d'avoir exigé l'insertion, dans la promesse synallagmatique de vente, d'une condition suspensive supplémentaire, subordonnant la vente à la délivrance d'un certificat d'urbanisme révélant la possibilité de construire une autre maison, les acquéreurs ne peuvent se prévaloir d'aucun manquement délictuel ;

Qu'en se déterminant ainsi, alors que l'interdiction de construire résultait, non de contraintes d'urbanisme mais d'une servitude conventionnelle, et qu'elle devait rechercher, comme elle y était invitée, si les vérifications auxquelles l'agent immobilier était tenu de procéder pour assurer l'efficacité juridique de la convention, telle que la consultation du titre de propriété du vendeur, auraient révélé l'existence de cette servitude, et, dans l'affirmative, si cette charge réelle grevant l'immeuble était de nature à affecter l'usage normalement attendu, ou annoncé, de son acquisition, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard du texte susvisé ;

Et sur le troisième moyen :

Vu l'article 455 du code de procédure civile ;

Attendu, enfin, que l'arrêt rejette la demande des acquéreurs tendant se voir restituer par l'agent immobilier, qui l'a conservé en paiement de sa commission, l'acompte versé sur le prix de vente ;

Qu'en statuant ainsi, sans donner aucun motif à ce chef de sa décision, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;

COUR DE CASSATION 1ere Chambre civile, arrêt du 2 octobre 2013 N° de pourvoi 12-20504 CASSATION PARTIELLE sans renvoi.

Mais attendu qu'ayant exactement énoncé qu'un agent immobilier qui s'entremet habituellement dans des opérations immobilières de placement se doit d'informer et de conseiller l'acquéreur éventuel sur les caractéristiques de l'investissement qu'il lui propose et sur les choix à effectuer, la cour d'appel constatant que les termes employés dans la plaquette publicitaire distribuée par l'agence, annonçant la perception de loyers « nets de charge », « garantis par un bail minimum de neuf ans, quel que soit le taux d'occupation de la résidence », étaient de nature à convaincre les époux X..., investisseurs non avertis, que ce type de montage présentait des caractéristiques de sécurité et de rentabilité certaine, a pu en déduire que l'agence, qui avait été leur seul interlocuteur dans cette opération, avait manqué à son obligation d'information et de conseil en s'abstenant de les alerter sur les risques de non-perception des loyers auxquels ils se trouveraient exposés en cas de déconfiture du preneur à bail commercial, risques dont les stipulations du bail ne permettaient pas de mesurer l'impact sur la fiabilité annoncée du placement ; que le moyen n'est donc fondé en aucune de ses branches ;

Et sur le second moyen du pourvoi principal de la société Izimmo, repris en des termes identiques par la société Allianz IARD au soutien du second moyen de son pourvoi provoqué :

Attendu que la société Izimmo et la société Allianz IARD font encore grief à l'arrêt de réparer les préjudices financier et moral subis par les époux X..., alors, selon le moyen, qu'en l'absence de certitude sur l'attitude qui aurait été celle du créancier d'une obligation d'information dans l'hypothèse où une information complète lui aurait été donnée, le préjudice subi du fait de la conclusion du contrat ne peut s'analyser qu'en une perte de chance ; que la cour d'appel a relevé que les époux X... avaient subi un préjudice dans le cadre de l'opération de placement immobilier qu'ils ont conclu par l'intermédiaire de la société Le Comptoir immobilier ; qu'en jugeant que ce préjudice ne se limitait pas à une perte de chance dès lors que la sécurité du placement était essentielle pour les époux X... et qu'ils n'avaient pas acheté pour profiter d'un appartement en montagne, ce qui ne pouvait se réaliser qu'après neuf années, la cour d'appel a violé l'article 1382 du code civil ;

Mais attendu qu'après avoir retenu que les époux X... n'avaient pas été complètement informés sur les risques que comportait l'opération, la cour d'appel a estimé que la sécurité annoncée du placement constituant une caractéristique essentielle pour ces investisseurs, les avait déterminés à s'engager dans une acquisition dont l'objectif immédiat n'était pas de « profiter » d'un appartement à la montagne ; que, par ces motifs, d'où il résulte, avec certitude, qu'exactement informés sur les caractéristiques les moins favorables de l'investissement proposé et sur les aléas financiers corollaires des avantages annoncés, les époux X... auraient refusé d'y souscrire, elle a légalement justifié sa décision de réparer les préjudices financier et moral nés des manquements retenus à l'encontre de la société Izimmo;

Mais sur le moyen unique du pourvoi incident des époux X..., qui est recevable :

Vu les articles 3,3° de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 et 49 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972, ensemble l'article 2 de l'arrêté du 1er septembre 1972 pris pour l'application du second et l'article 8 de l'annexe I dudit arrêté ;

Attendu qu'en application des dispositions combinées de ces textes, d'ordre public, l'assurance obligatoire de responsabilité professionnelle prévue par le premier pour les personnes qu'il vise, doit, pour satisfaire aux conditions minimales de garantie prescrites par le second, ne pas comporter de franchise supérieure à 10 % des indemnités dues ; qu'en cas d'opposition ou de différence entre les termes du contrat d'assurance et ceux des conditions minimales de garantie, l'assuré bénéficie de celles de ces dispositions qui lui sont le plus favorables ;

Attendu que, pour condamner la société Allianz IARD à garantir les condamnations indemnitaires prononcées contre son assuré, agent immobilier, représentant une somme totale de 27 005 euros, à hauteur de 11 755 euros, déduction faite d'une franchise contractuelle de 15 250 euros, l'arrêt retient que cette franchise est opposable aux époux X... dès lors que l'assurance de responsabilité civile professionnelle de l'agent immobilier n'est pas une assurance obligatoire ;

Qu'en statuant ainsi, quand la franchise contractuelle excédant le plafond réglementaire de 10 % des indemnités dues, n'était opposable à l'assuré, et partant aux tiers victimes, que dans cette limite, qu'il lui appartenait de rétablir, la cour d'appel a violé les textes susvisés.

COUR DE CASSATION Chambre civile 3 arrêt du 7 septembre 2011 N° de pourvoi 10-10596 CASSATION PARTIELLE.
Attendu qu'ayant relevé que l'agence immobilière contestait la caractère visible des désordres de la toiture mais que l'expert avait constaté que la toiture présentait des affaissements d'amplitude décimétrique, que l'agence immobilière devait, au moins, attirer l'attention des époux Y...sur ce phénomène, et qu'elle n'avait procédé à aucun contrôle relatif au bien, la cour d'appel a pu en déduire que l'agence immobilière avait manqué à son obligation d'information et de conseil et avait contribué au préjudice subi par les époux Y...dans une proportion qu'elle a souverainement appréciée ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

Mais sur le premier moyen du pourvoi principal :

Vu les articles 1792, 1792-1 et 2270 ancien du code civil ;

Attendu que pour condamner M. X...à payer aux époux Y...une somme de 89 654 euros au titre des frais de réparation de l'immeuble, d'étaiement provisoire, de diagnostic, de préjudice de jouissance et de préjudice moral, l'arrêt retient que compte tenu de la réalisation de travaux importants portant sur des éléments essentiels de la construction, M. X..., en sa qualité de constructeur, est susceptible de voir sa garantie décennale retenue, mais qu'à défaut de preuve apportée que les travaux ont été terminés avant le 9 avril 1994, point de départ de la garantie, c'est avec raison que les premiers juges ont retenu que l'action en garantie d'une durée de dix ans, n'était pas prescrite, lors de la vente de la maison aux époux Y...;

Qu'en statuant ainsi, alors que la date à prendre en considération pour apprécier si l'action était prescrite était, non la date de la vente, mais celle à laquelle les époux Y...avaient engagé leur action, la cour d'appel a violé les textes susvisés.

L'agent immobilier est responsable s'il fait une erreur dans son compromis, sur la description de la partie de la propriété vendue induisant en erreur les acquéreurs sur la qualité substantielle de la chose.

Cour de Cassation chambre civile 1, arrêt du 16 décembre 1992, pourvoi n° 90-18151 cassation partielle

Vu l'article 1382 du Code civil ;

Attendu que, pour écarter la responsabilité du cabinet Juvisa vis-à-vis des acheteurs, les époux Y... et du Comptoir des entrepreneurs, l'arrêt attaqué énonce que le cabinet Juvisa, s'il a engagé sa responsabilité vis-à-vis des vendeurs, les époux X..., n'a commis aucun manquement à ses obligations, ni envers les époux Y... ni envers le Comptoir des entrepreneurs, avec lesquels il n'avait pas de relations contractuelles et dont les intérêts étaient sauvegardés par M. A... ;

Attendu qu'en se déterminant par de tels motifs, alors que l'agence Juvisa est responsable du dommage subi par toutes les personnes parties à une opération dont l'échec est imputable à ses fautes professionnelles, le fondement de cette responsabilité étant contractuel à l'égard de ses clients et délictuel à l'égard des autres parties, et alors que cette responsabilité n'est pas effacée par les fautes du notaire qui a concouru à la réalisation du dommage, la cour d'appel a violé, par refus d'application le texte susvisé

L'agent immobilier est responsable s'il a vendu un immeuble sachant qu’il était frappé d’une servitude de démolition

Cour de Cassation chambre civile 3, arrêt du 29 mars 2000 pourvoi n° 98-15215 rejet, inédit

Attendu qu'ayant relevé, par une interprétation exclusive de dénaturation, que l'imprécision des documents rendait nécessaire, que le risque majeur affectant les biens vendus n'était pas suffisamment dénoncé dans son exacte consistance par les plans globaux de sauvegarde de l'immeuble entier annexés à la promesse et à l'acte de vente présentant une figuration de l'immeuble périmée et différente de celle réelle des lieux et qui ne permettaient pas d'appréhender clairement l'étendue de la démolition possible, la cour d'appel, qui, sans être tenue de procéder à une recherche qui ne lui était pas demandée, a retenu que le vendeur, le notaire et l'agent immobilier, alors en possession de plans détaillés et actualisés des lieux vendus, savaient que les biens étaient frappés d'une servitude de démolition et qu'à défaut de présentation des portions exactes des lots exposées au risque de démolition, l'acheteur avait pu commettre une erreur sur l'étendue du risque pris, a légalement justifié sa décision

UN ACQUEREUR A DROIT D'ACHETER SANS ETRE COMPÉTENT EN MATIERE IMMOBILIERE

L'AGENT IMMOBILIER DOIT LE CONSEILLER

COUR DE CASSATION Chambre civile 3 arrêt du 3 novembre 2011 N° de pourvoi 10-21052 CASSATION

Sur le premier moyen :

Vu l'article1642 du code civil ;

Attendu que pour débouter la SCI de sa demande en garantie des vices cachés, l'arrêt retient que si l'expert avait énoncé qu'il lui avait fallu accéder à la toiture en passant par les fenêtres pour constater des réparations de fortune, le devoir minimal de vigilance de l'acheteur d'une propriété, tout à la fois, imposante, belle, d'une ancienneté certaine et d'un prix élevé, lui imposait de visiter sérieusement les lieux et, s'il n'était pas apte techniquement à apprécier l'état de tout ou partie de l'immeuble, d'être accompagné d'un homme de l'art ;

Qu'en statuant ainsi, la cour d'appel, qui a ajouté à la loi une condition qu'elle ne prévoit pas, a violé le texte susvisé ;

Et sur le second moyen :

Vu l'article 1382 du code civil ;

Attendu que pour rejeter les demandes, contre les sociétés La Vision, Euro Services et Michael Vogel Immobilien, l'arrêt retient que le descriptif des annonces publiées comporte des photographies permettant de considérer que le château disposait d'un nouveau toit d'ardoises et qu'il n'entre pas dans la mission d'un agent immobilier de vérifier au-delà de l'apparence, le descriptif des annonces qu'il publie pour chercher des acheteurs ;

Qu'en statuant ainsi la cour d'appel a violé le texte susvisé

LA COMMISSION D'UN AGENT IMMOBILIER N'EST DUE QUE QUAND LA VENTE EST PARFAITE ET REALISEE

COUR DE CASSATION Chambre civile 1 arrêt du 16 novembre 2016 N° de pourvoi 15-22010 Cassation

Vu l'article 6-1, alinéa 3, de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, dans sa rédaction issue de la loi n° 2006-872 du 13 juillet 2006, ensemble l'article 72 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972, dans sa rédaction issue du décret n° 2010-1707 du 30 décembre 2010

Attendu qu'il résulte du rapprochement de ces textes qu'aucune somme d'argent n'est due, à quelque titre que ce soit, à l'agent immobilier avant que l'opération pour laquelle il a reçu un mandat écrit ait été effectivement conclue et constatée dans un seul acte contenant l'engagement des parties ; qu'un tel mandat ne permettant pas à l'intermédiaire qui l'a reçu d'engager le mandant pour l'opération envisagée à moins qu'une clause ne l'y autorise expressément, le refus de ce dernier de réaliser cette opération aux conditions convenues dans le mandat ne peut lui être imputé à faute pour justifier sa condamnation au paiement de dommages-intérêts, hormis s'il est établi que le mandant a conclu l'opération en privant le mandataire de la rémunération à laquelle il aurait pu légitimement prétendre ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué, que, le 30 novembre 2010, Mme X... (la mandante) a confié à la société Jean-Baptiste Clément immobilier (l'agent immobilier), pour une période irrévocable de trois mois, renouvelable par périodes successives de trois mois sans pouvoir excéder un an, un mandat exclusif aux fins de vendre son appartement au prix « net vendeur » de 1 900 000 euros, la réalisation de cette opération ouvrant droit au profit du mandataire à une rémunération égale à 4 % HT du prix de vente, à la charge de l'acquéreur ; que, le 11 mars 2011, après qu'elle eut notifié la révocation de ce mandat, avec effet au 14 mars 2011, la mandante a reçu de l'agent immobilier une offre d'achat au prix de 1 980 000 euros, comprenant une commission de négociation réduite à la somme de 80 000 euros, offre qu'elle a déclinée ; qu'invoquant une violation de son engagement exprès de « signer aux prix, charges et conditions convenus toute promesse de vente ou tout compromis de vente, éventuellement assortie d'une demande de prêt immobilier [...] avec tout acquéreur présenté par le mandataire », stipulé à titre de clause pénale, l'agent immobilier l'a assignée en paiement de l'indemnité conventionnelle forfaitaire, égale au montant de sa rémunération initiale, sanctionnant l'inexécution de cet engagement ;

Attendu que, pour accueillir cette demande, l'arrêt retient, par motifs propres et adoptés, que la mandante, qui a décliné l'offre d'achat transmise par l'agent immobilier les 14, 15 et 25 mars 2011, a ainsi manqué, par trois fois, à l'engagement de vendre au prix du mandat stipulé au paragraphe « a » de la clause pénale, de sorte que sa faute contractuelle est acquise ; qu'il ajoute que cette faute ayant privé l'agent immobilier de sa commission, la pénalité est due ;

Qu'en statuant ainsi, alors qu'il résultait de ses constatations que la vente n'avait pas été effectivement conclue, de sorte que l'agent immobilier ne pouvait se prévaloir des dispositions de la clause litigieuse, laquelle emportait obligation de conclure la vente sauf à payer la somme contractuellement prévue même en l'absence de faute imputable au mandant, la cour d'appel a violé le texte susvisé

COUR DE CASSATION Chambre civile 1 arrêt du 27 novembre 2013 N° de pourvoi 12-13897 REJET.

Vu l'article 6-1, alinéa 3, de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, modifiée ;

Attendu que selon ce texte, aucune somme d'argent n'est due, à quelque titre que ce soit, à l'agent immobilier avant que l'opération pour laquelle il a reçu un mandat écrit ait été effectivement conclue et constatée dans un seul acte contenant l'engagement des parties ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué, qu'agissant en vertu d'un mandat de recherche exclusif consenti par M. X... le 3 septembre 2008, en vue d'acquérir un bien déterminé, appartenant à Mme Y..., pour un coût maximum de 500 000 euros incluant une commission de négociation de 30 000 euros à la charge de l'acquéreur, et stipulant, en caractères gras, « si le bien à acquérir est parfaitement individualisé, le mandant s'oblige à ratifier l'acquisition présentée par le mandataire aux prix, charges et conditions du présent mandat à peine de devoir lui payer en cas de refus d'acquisition, une indemnité forfaitairement fixée au montant de la rémunération, TVA incluse, comme si la vente avait été conclue », la société Immobilière de gestion RD (l'agence) après avoir transmis à Mme Y... une offre d'achat de 470 000 euros que celle-ci a acceptée, a rédigé une promesse synallagmatique de vente à ce prix, outre la commission convenue à la charge de l'acquéreur, sous la condition suspensive de l'obtention par ce dernier d'un prêt immobilier, promesse que les parties ont signée le 20 octobre 2008 ; que cette vente n'ayant pas abouti à défaut d'obtention du prêt, l'agence a assigné son mandant en paiement de la somme prévue par la clause précitée ;

Attendu que pour accueillir cette demande, l'arrêt retient que la promesse synallagmatique de vente négociée et conclue par l'entremise de l'agence le 20 octobre 2008 concrétisait la réalisation par celle-ci de ses engagements, sans que le refus d'une unique demande de prêt, dont il n'a pas été démontré qu'elle répondait aux caractéristiques convenues dans cette promesse, n'autorise le mandant à se considérer comme délié de ses engagements, pour en déduire que la défaillance de la condition suspensive ainsi provoquée équivalait, de la part du mandant, à un refus d'acquérir que la clause pénale avait pour objet de sanctionner ;

Qu'en statuant ainsi, alors qu'il résultait de ses constatations que la vente n'avait pas été effectivement réalisée, de sorte que l'agent immobilier ne pouvait se prévaloir des dispositions de la clause précitée, laquelle emportait obligation de conclure la vente sauf à payer la somme contractuellement prévue même en l'absence de faute imputable au mandant, la cour d'appel a violé le texte susvisé

LA COMMISSION D'UN AGENT IMMOBILIER PEUT ETRE VERSEE AVANT L'ACTE AUTHENTIQUE DE VENTE,

DES LORS QUE LES CLAUSES SUSPENSIVES DU COMPROMIS SONT LEVEES

COUR DE CASSATION Chambre civile 1 arrêt du 9 décembre 2010 N° de pourvoi 09-71205 REJET.

Mais attendu que l'acte écrit contenant l'engagement des parties, auquel l'article 6 de la loi du 2 janvier 1970 subordonne le droit à rémunération ou à commission de l'agent immobilier par l'intermédiaire duquel l'opération a été conclue, n'est pas nécessairement un acte authentique ; que la cour d'appel a estimé qu'il résultait des énonciations de l'acte sous seing privé du 8 septembre 2004 que les parties n'avaient pas entendu faire de la signature de l'acte authentique une condition de la vente mais l'avaient considérée comme une simple formalité destinée à en retarder les effets ; qu'en ayant déduit que c'était à tort que le premier juge avait assimilé le refus de M. X... de signer l'acte authentique à l'exercice d'une faculté de dédit, l'arrêt a dès lors retenu à bon droit que la vente devait être regardée comme effectivement conclue au sens des dispositions visées par la première branche ; que le défaut de réalisation des conditions suspensives auquel se réfère la seconde branche n'ayant pas été invoqué devant les juges du fond, ce grief est nouveau, mélangé de fait, et partant irrecevable ; que le moyen ne peut être accueilli

L'AGENT IMMOBILIER DONT LA COMMISSION EST OUBLIEE

DANS LE COMPROMIS DE VENTE, A DROIT A DES DOMMAGES ET INTERÊTS

COUR DE CASSATION 3ème Chambre civile du 8 juin 2010 N° de pourvoi 09-14949 Cassation.

Attendu que pour condamner la société SOGAP à payer à la société Lang et Fournier la somme de 50 292,93 euros au titre de la commission due sur la vente réalisée, l'arrêt retient que le cadre juridique de la vente amiable est un cadre frauduleux qui résulte d'un accord entre les parties pour évincer l'agent immobilier et qu'il convient dès lors de restituer à la vente son cadre juridique légal, à savoir celui de l'exercice par la SAFER de son droit de préemption avec pour conséquence son obligation de régler à l'agence sa commission;

Qu'en statuant ainsi, alors que la constatation de manœuvres frauduleuses destinées à éluder la commission d'un agent immobilier n'ouvre pas droit au paiement de la commission contractuellement prévue mais seulement à la réparation de son préjudice par l'allocation de dommages-intérêts, la cour d'appel a violé les textes susvisés;

MAIS A CONDITION QUE L'AGENT IMMOBILIER AIT REMPLI SES FONCTIONS NORMALEMENT

COUR DE CASSATION Chambre civile 1 du 25 NOVEMBRE 2010 N° de pourvoi 08-12432 Cassation.

Vu l'article 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970

Attendu que lorsque le mandant a donné à un mandataire le mandat non exclusif de rechercher un bien, il n'est tenu de payer une rémunération qu'à l'agent immobilier par l'entremise duquel l'opération a été effectivement conclue, au sens de l'article 6 de la loi du 2 janvier 1970, et cela, même si le bien lui avait été précédemment présenté par le mandataire initial, sauf à ce dernier à prétendre à l'attribution de dommages et intérêts en prouvant une faute du mandant qui, par abus de sa part et compte tenu des diligences accomplies, l'aurait privé de la réalisation de l'acquisition

Attendu que pour condamner les époux Z... à payer à la société Terrazur la commission de 5 % prévue par le mandat de recherche, calculée sur la base du prix effectif d'achat, l'arrêt attaqué affirme que lorsqu'un agent immobilier bénéficiaire d'un mandat de recherche en vue de l'acquérir fait visiter un immeuble et qu'ensuite l'acquéreur traite avec un autre mandataire du vendeur, l'opération est effectivement conclue par l'entremise de cet agent immobilier, lequel a droit au paiement de la commission convenue, sauf à tenir compte du prix de vente réel de l'immeuble et des circonstances ou fautes de l'agent immobilier en ajoutant qu'aucune faute de la société Terrazur n'est alléguée

Qu'en statuant ainsi la cour d'appel a violé le texte susvisé

COUR DE CASSATION 3ème Chambre civile, arrêt du 17 juin 2010 N° de pourvoi 09-14144 Rejet.

Attendu qu'à la suite d'une visite au domicile de l'intéressé, la société GT immobilier a reçu le 28 juin 2002 mandat de vendre un immeuble appartenant à M. X... et à ses filles Murielle et Cécile X... ; que les consorts X... qui avaient accepté une offre d'achat à un prix inférieur au prix de vente, ont refusé de signer le compromis ayant trouvé un acquéreur à un prix supérieur; que le protocole transactionnel signé entre les parties aux termes duquel les consorts X... s'engageaient à verser la somme de 7 620 euros à l'agence immobilière, n'a pas été exécuté ; que par jugement en date du 10 novembre 2006 le tribunal de grande instance de Bonneville a débouté l'agence immobilière de sa demande en exécution de la transaction en retenant la nullité du mandat de vente.

Attendu que la cour d'appel qui a retenu d'une part le non respect par l'agent immobilier des règles relatives au démarchage et d'autre part l'absence de manœuvres imputables aux consorts X... a pu en déduire que le préjudice invoqué par l'agent immobilier résultait de sa propre faute ; que le moyen n'est pas fondé.

ET QUE SON MANDAT SOIT CORRECTEMENT REMPLI

COUR DE CASSATION 1ere Chambre civile arrêt du 8 mars 2012 N° de pourvoi 11-14234 Cassation partielle

Vu l’article 1147 du code civil ;

Attendu que, pour condamner in solidum les époux X..., vendeurs d’un bien immobilier, et Mme A..., acquéreur, à verser à M. Z..., agent immobilier, une somme à titre de dommages-intérêts, l’arrêt énonce, d’abord, que, dans le mandat de vente non exclusif à lui confié par les premiers, la commission à la charge de l’acquéreur n’a pas été précisément chiffrée ou définie proportionnellement au prix de vente résultant de la négociation, puisqu’il a seulement été indiqué que la commission était fixée selon “barème de l’agence” et que cette formule méconnaît les exigences de l’article 73 du 20 juillet 1972, le mandat ne précisant pas exactement les conditions de rémunération de l’agent immobilier, ensuite, que les comportements fautifs des vendeurs et de l’acquéreur ont fait perdre à M. Z... une chance de percevoir sa commission d’intermédiaire, ce qui lui a causé un préjudice financier;

Qu’en statuant ainsi, alors que seule constitue une perte de chance réparable la disparition actuelle et certaine d’une éventualité favorable, de sorte que l’agent immobilier, qui ne pouvait prétendre au versement d’une commission que le mandat n’avait pas régulièrement fixée, n’avait pas subi de perte de chance d’en recevoir le paiement, la cour d’appel a violé le texte susvisé

COUR DE CASSATION Chambre civile 3 arrêt du 12 avril 2012 N° de pourvoi 10-28637 Cassation partielle

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Lyon, 26 octobre 2010), rendu sur renvoi après cassation (25 février 2010, n° P 08-14.787), que par acte du 19 avril 2007, Mme X... a donné mandat à la société Bosage, agent immobilier, de vendre un appartement ; que le 25 avril 2007, M. Y... a accepté une promesse de vente, établie par la société Bosage, aux conditions du mandat ; que Mme X... ayant refusé de souscrire cette promesse, M. Y... l'a assignée afin de l'y contraindre ; que celle-ci a, par voie reconventionnelle, sollicité l'annulation du mandat et de la vente ;

Sur le premier moyen :

Attendu que Mme X... fait grief à l'arrêt de dire qu'elle n'apportait pas la preuve d'une remise tardive d'un exemplaire du mandat de vente semi-exclusif et que ce mandat était valide, alors, selon le moyen, que s'il résulte des articles 1 à 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 que la preuve de l'existence et de l'étendue des relations contractuelles entre un professionnel de l'immobilier et son client doit être rapportée par écrit, cette exigence ne s'étend pas à la preuve du contenu de l'acte, qui peut être rapportée selon les règles de preuve de droit commun ; que la preuve du contenu du mandat donné à un agent immobilier peut donc, à l'égard de l'agent, être rapportée par tous moyens ; qu'en décidant en l'espèce que Mme X... ne pouvait rapporter la preuve par témoins du fait que, contrairement aux énonciations du mandat du 19 avril 2007, le mandat n'avait pas été signé à l'agence et l'exemplaire revenant à Mme X... ne lui avait pas été remis le jour-même, la cour d'appel a violé les textes susvisés, ensemble les articles 1341 du code civil et L. 110-3 du code de commerce ;

Mais attendu qu'ayant retenu à bon droit que la preuve de l'existence d'un mandat donné à un agent immobilier ne pouvait être rapportée que par un écrit et était soumise aux exigences de l'article 1341 du code civil, la cour d'appel en a exactement déduit qu'il ne pouvait être prouvé par témoins contre le contenu de ce mandat et qu'il était valide ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

Mais sur le deuxième moyen :

Vu les articles 1 et 6 de la loi n°70-9 du 2 janvier 1990 et l'article 72, alinéa 3, du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972 ;

Attendu que pour dire le "compromis" de vente du 25 avril 2007 valide, l'arrêt retient qu'aux termes de l'article 4-a des conditions générales du mandat, Mme X... s'était engagée à signer toute promesse de vente ou tout "compromis" de vente aux prix, charges et conditions du mandat, que la société Bosage avait diffusé une annonce au prix maximum, que les époux Y... avaient fait une offre du même montant, et qu'en application de l'article 4-a, Mme X... était tenue de signer le "compromis" de vente ;

Qu'en statuant ainsi, sans constater l'existence dans le mandat d'une clause expresse par laquelle le mandant donnait pouvoir à l'agent immobilier de le représenter pour conclure la vente, la cour d'appel a violé les textes susvisés

COUR DE CASSATION première Chambre civile arrêt du 4 mail 2012 N° de pourvoi 11-10943 Cassation
Vu les articles 1986 et 1989 du code civil

Attendu, selon le jugement attaqué, qu’ayant acquis de M. Y... un terrain, M. X..., qui souhaitait acquérir des parcelles voisines, lui a donné mandat de négocier la vente avec les propriétaires et lui a versé une somme de 1 500 euros ; qu’ayant ensuite renoncé à ces acquisitions, M. X... a réclamé à M. Y... la restitution de cette somme en faisant valoir qu’elle lui avait été remise pour servir d’acompte sur le prix de vente de ces terrains

Attendu que pour rejeter cette demande, la juridiction de proximité a considéré que ladite somme était due à M. Y... en raison des démarches qu’il avait accomplies à l’occasion de l’exécution de la mission qui lui avait été confiée

Qu’en statuant ainsi, alors que, sauf convention contraire, le mandat est gratuit et que M. Y... ne prétendait pas qu’une rémunération avait été convenue, ni qu’il avait fait des avances ou des frais pour l’exécution de sa mission, la juridiction de proximité a violé les textes susvisés

LES MANDANTS RETROUVENT LEUR ARGENT QUAND UNE AGENCE FAIT FAILLITE

L'ARGENT DEPOSE SUR LE COMPTE SEQUESTRE N'APPARTIENT PAS A L'AGENT IMMOBILIER

IL REMET LES SOMMES AUX MANDANTS SANS AUTORISATION DU JUGE COMMISSAIRE

COUR DE CASSATION Chambre commerciale, arrêt du 15 février 2011 N° de pourvoi 10-10056 CASSATION.

Vu les articles 1er et 3 (2°) de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 et L. 622-24 du code de commerce, dans sa rédaction issue de la loi du 26 juillet 2005 de sauvegarde des entreprises

Attendu, selon l'ordonnance attaquée, rendue en dernier ressort, que la société Agence des Bruyères (la société Ab), exploitant une agence immobilière, a été mise en liquidation judiciaire le 21 septembre 2007, M. X... étant désigné liquidateur ; que le 24 octobre 2007, M. Y... a déclaré sa créance au passif de la société Ab au titre des fonds détenus par elle en qualité de mandataire de ce dernier ; qu'après contestation de celle-ci par le liquidateur et la société Ab, cette créance a été admise à concurrence de 2 191 euros

Attendu que pour admettre cette créance à titre chirographaire, le juge-commissaire retient que M. Y... justifie de sa créance par un document établi, à son intention en vue de sa déclaration fiscale, par le débiteur qui ne justifie nullement de son paiement effectif

Attendu qu'en statuant ainsi, alors que le mandant d'une agence immobilière en liquidation judiciaire n'a pas à déclarer sa créance de restitution résultant des dispositions de la loi du 2 janvier 1970 au passif de la procédure, celle-ci échappant par sa nature aux dispositions de la procédure collective obligeant les créanciers dont la créance est née antérieurement au jugement d'ouverture à déclarer leurs créances au liquidateur, le juge-commissaire a violé les textes susvisés

UN ACQUEREUR NE PEUT USER DE MANŒUVRES FRAUDULEUSES

POUR EVITER AU VENDEUR DE PAYER LA COMMISSION

Cour de cassation - Assemblée plénière Arrêt n° 568 du 9 mai 2008 Pourvoi N° 07-12.449 REJET

Mais attendu que, même s’il n’est pas débiteur de la commission, l’acquéreur dont le comportement fautif a fait perdre celle-ci à l’agent immobilier, par l’entremise duquel il a été mis en rapport avec le vendeur qui l’avait mandaté, doit, sur le fondement de la responsabilité délictuelle, réparation à cet agent immobilier de son préjudice ; qu’ayant relevé, par motifs propres et adoptés, que l’agent immobilier, à une date où il était titulaire d’un mandat, avait fait visiter l’appartement aux époux X... qui avaient acquis le bien à un prix conforme à leur offre "net vendeur" à l’insu de l’intermédiaire, la cour d’appel qui a ainsi fait ressortir la connaissance par les époux X... du droit à rémunération de l’agent immobilier et qui a pu retenir que les manoeuvres frauduleuses qu’ils avaient utilisées, consistant en l’emprunt d’une fausse identité pour l’évincer de la transaction immobilière, avaient fait perdre à l’agent immobilier la commission qu’il aurait pu exiger du vendeur, en a exactement déduit qu’ils devaient être condamnés à lui payer des dommages-intérêts

LE REFUS DE SIGNER LE COMPROMIS DE VENTE AU PRIX DU MANDAT N'EST PAS

UNE MANŒUVRE FRAUDULEUSE SI LE MANDAT NE PREVOIT PAS DE CLAUSE PENALE

Cour de cassation 1ere chambre civile Arrêt du 28 juin 2012 Pourvoi N° 10-20492 Cassation

Vu les articles 1er et 6, alinéa 3, de la loi n°70-9 du 2 janvier 1970;

Attendu que selon le second de ces textes, aucun bien, effet, valeur, somme d’argent, représentatif de commissions, de frais de recherche, de démarche, de publicité ou d’entremise quelconque, n’est dû, sous réserve de l’hypothèse de la stipulation de la clause pénale que cette disposition autorise, aux personnes visées par le premier des articles susvisés ou ne peut être exigé ou accepté par elles avant qu’une des opérations visées à cet article ait été effectivement conclue et constatée dans un seul acte écrit contenant l’engagement des parties ; que le mandat d’entremise donné à l’une de ces personnes ne lui permet pas d’engager son mandant pour l’opération envisagée à moins qu’une clause de ce mandat ne l’y autorise expressément, de sorte que le refus du mandant de réaliser la vente avec une personne qui lui est présentée par son mandataire ne peut lui être imputé à faute pour justifier, en dehors des prévisions d’une clause pénale, sa condamnation au paiement de dommages-intérêts, à moins qu’il ne soit établi que ce mandant a conclu l’opération en privant le mandataire de la rémunération à laquelle il aurait pu légitimement prétendre

Attendu, selon l’arrêt attaqué, que Mme X... a donné le 31 octobre 2005 à la société EGI, exerçant sous l’enseigne “Agence Palais Immobilier” un mandat non exclusif de vente, consenti pour une durée de trois mois, renouvelable par tacite reconduction, portant sur un appartement situé à Nice, le prix étant fixé à 170 000 euros, net vendeur, une commission de 6% étant mise à la charge de l’acquéreur ; qu’elle a résilié ce mandat par lettre du 22 février 2006 ; que la société EGI l’a assignée en paiement d’une somme de 10 000 euros

Attendu que pour accueillir cette demande, la cour d’appel a retenu que si la société EGI ne pouvait réclamer de commission, aucun acte de vente authentique n’ayant été signé, elle avait respecté les termes du mandat en présentant à Mme X... des acquéreurs ayant accepté d’acheter le bien au prix fixé par le mandat tandis que celle-ci avait refusé sans motif sérieux de signer le “compromis de vente”, ce manquement à l’obligation d’exécuter de bonne foi le contrat devant être qualifié de fautif et justifiant l’octroi de dommages intérêts

Qu’en statuant ainsi par des motifs impropres à caractériser une faute imputable à Mme X..., la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision

LE DROIT DE PRÉEMPTION DES COLLECTIVITÉS LOCALES

DES LOCATAIRES ET DES SERVICES FISCAUX
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LE DROIT DE PRÉEMPTION DES COLLECTIVITES LOCALES

Ce droit de préemption ne peut être appliqué que s'il est associé à un véritable projet d'intérêt général, par exemple dans le cadre de la rénovation urbaine ou de la construction de logements sociaux aidés. Le caractère architectural d'un bâtiment, quel que soit son intérêt, ne peut justifier à lui seul, l'application d'un droit de préemption par la commune ou d'un groupement de communes.

LE DROIT DE PRÉEMPTION EST DÉFINI DANS LE CODE DE L'URBANISME :

Code de l'Urbanisme, Livre II Titre I : Droits de préemption.

L'Ordonnance n° 2015-1174 du 23 septembre 2015 relative à la partie législative du livre Ier du code de l'urbanisme a pour but de rassembler tous les droits de préemption dans le Code de l'Urbabisme.

Le dernier alinéa de l'Article L. 211-12 du Code de l'Urbanisme, prévoit :

Le titulaire du droit de préemption urbain peut déléguer son droit à une société d'économie mixte agréée mentionnée à l'article L. 481-1 du code de la construction et de l'habitation, à l'un des organismes d'habitations à loyer modéré prévus à l'article L. 411-2 du même code ou à l'un des organismes agréés mentionnés à l'article L. 365-2 dudit code lorsque l'aliénation porte sur un des biens ou des droits affectés au logement. Leur organe délibérant peut déléguer l'exercice de ce droit, dans des conditions définies par décret en Conseil d'Etat. Par dérogation à l'article L. 213-11 du présent code, les biens acquis par exercice du droit de préemption en application du présent alinéa ne peuvent être utilisés qu'en vue de la réalisation d'opérations d'aménagement ou de construction permettant la réalisation des objectifs fixés dans le programme local de l'habitat ou déterminés en application du premier alinéa de l'article L. 302-8 du code de la construction et de l'habitation

Article R. 213-7 du Code de l'Urbanisme

I.- Le silence gardé par le titulaire du droit de préemption dans le délai de deux mois qui lui est imparti par l'article L. 213-2 vaut renonciation à l'exercice de ce droit.
Ce délai court à compter de la date de l'avis de réception postal du premier des accusés de réception ou d'enregistrement délivré en application du I de l'article 5 de l'ordonnance n° 2005-1516 du 8 décembre 2005 relative aux échanges électroniques entre les usagers et les autorités administratives et entre les autorités administratives, ou de la décharge de la déclaration faite en application de l'article R. 213-5.

II.- Il est suspendu, en application de l'article L. 213-2, à compter de la réception par le propriétaire de la demande unique formée par le titulaire du droit de préemption en vue d'obtenir la communication de l'un ou de plusieurs des documents suivants :
1° Le dossier mentionné à l'article L. 271-4 du code de la construction et de l'habitation ;
2° S'il y a lieu, l'information prévue au IV de l'article L. 125-5 du code de l'environnement ;
3° S'il y a lieu, le diagnostic technique prévu à l'article L. 111-6-2 du code de la construction et de l'habitation ou, à compter du 1er janvier 2017, s'il existe, celui prévu à l'article L. 731-1 du même code dans sa rédaction issue du II de l'article 58 de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l'accès au logement et un urbanisme rénové ;
4° S'il y a lieu et s'ils existent, les documents dont la transmission à l'acquéreur est prévue aux articles L. 125-7 et L. 512-18 du code de l'environnement ;
5° L'indication de la superficie des locaux prévue par l'article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 et par l'article 4-1 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 relatif à l'application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 précitée ou, s'il existe, le mesurage effectué par un professionnel ;
6° Les extraits de l'avant-contrat de vente contenant les éléments significatifs relatifs à la consistance et l'état de l'immeuble ;
7° Sous réserve qu'ils soient mentionnés dans la déclaration prévue à l'article L. 213-2 :
-la convention ou le bail constitutif de droits réels et, si elles existent, ses annexes, notamment les plans et état des lieux ;
-la convention ou le bail constitutif de droits personnels et, si elles existent, ses annexes, notamment les plans et état des lieux ;
8° Sous réserve qu'il soit mentionné dans la déclaration prévue à l'article L. 213-2 et qu'il ait été publié au registre de la publicité foncière, l'acte constitutif de la servitude et, si elles existent, ses annexes, notamment les plans et état des lieux ;
9° Les statuts à jour de la société civile immobilière dont les parts sont cédées ;
10° Les livres et les documents établis pour le dernier exercice social clos mentionnés à l'article 1855 du code civil ;
11° Le rapport de reddition de compte établi pour le dernier exercice social clos mentionné à l'article 1856 du code civil ;
12° A défaut des documents mentionnés aux 10° et 11° du présent II, un état certifié par le gérant établissant la composition de l'actif ainsi que du passif de la société civile immobilière et précisant le bénéfice du dernier exercice social clos.

VISITE DU BIEN PAR LE TITULAIRE DU DROIT DE PRÉEMPTION

Article D. 213-13-1 du Code de l'Urbanisme

La demande de la visite du bien prévue à l'article L. 213-2 est faite par écrit.
Elle est notifiée par le titulaire du droit de préemption au propriétaire ou à son mandataire ainsi qu'au notaire mentionnés dans la déclaration prévue au même article, dans les conditions fixées à l'article R. 213-25.
Le délai mentionné au troisième alinéa de l'article L. 213-2 reprend à compter de la visite du bien ou à compter du refus exprès ou tacite de la visite du bien par le propriétaire.

Article D. 213-13-2 du code de l'urbanisme.

L'acceptation de la visite par le propriétaire est écrite.
Elle est notifiée au titulaire du droit de préemption dans les conditions prévues à l'article R. 213-25 et dans le délai de huit jours à compter de la date de réception de la demande de visite.
La visite du bien se déroule dans le délai de quinze jours calendaires à compter de la date de la réception de l'acceptation de la visite, en dehors des samedis, dimanches et jours fériés.
Le propriétaire, son mandataire ou le notaire est tenu d'informer de l'acceptation de la visite les occupants de l'immeuble mentionnés dans la déclaration d'intention d'aliéner.
Un constat contradictoire précisant la date de visite et les noms et qualité des personnes présentes est établi le jour de la visite et signé par le propriétaire ou son représentant et par le titulaire du droit de préemption ou une personne mandatée par ce dernier.
L'absence de visite dans le délai prévu au troisième alinéa vaut soit refus de visite, soit renonciation à la demande de visite. Dans ce cas, le délai suspendu en application du quatrième alinéa de l'article L. 213-2 reprend son cours.

Article D. 213-13-3 du Code de l'urbanisme

Le propriétaire peut refuser la visite du bien.
Le refus est notifié au titulaire du droit de préemption dans les conditions prévues à l'article R. 213-25 et dans le délai de huit jours à compter de la date de réception de la demande de visite. En l'absence de réponse dans ce délai, le refus est tacite.

Articl. D. 213-13-4 du Code de l'urbanisme

La demande de la visite du bien visée à l'article D. 213-13-1 indique les références de la déclaration prévue à l'article L. 213-2. Cette demande reproduit, en caractères apparents, les dispositions de l'article L. 213-2 et celles des articles D. 213-13-2 et D. 213-13-3.
Elle mentionne le nom et les coordonnées de la ou des personnes que le propriétaire, son mandataire ou le notaire peut contacter pour déterminer les modalités de la visite.
Elle indique que la visite doit être faite en présence du propriétaire ou de son représentant et du titulaire du droit de préemption ou de la personne mandatée par ce dernier

LES POUVOIRS DU PRÉSIDENT DU CONSEIL GÉNÉRAL

Article L3221-12 du Code des collectivités territoriales

Le président du conseil général peut, par délégation du conseil général, être chargé d'exercer, au nom du département, les droits de préemption dont celui-ci est titulaire ou délégataire en application du code de l'urbanisme. Il peut également déléguer l'exercice de ce droit à l'occasion de l'aliénation d'un bien, dans les conditions que fixe le conseil général. Il rend compte à la plus proche réunion utile du conseil général de l'exercice de cette compétence.

LES POUVOIRS DU PRÉSIDENT DU CONSEIL RÉGIONAL

Article L4231-8-2 du Code des collectivités territoriales

Le président du conseil régional peut, par délégation du conseil régional, être chargé d'exercer, au nom de la région, les droits de préemption dont elle est titulaire ou délégataire en application du code de l'urbanisme. Il rend compte à la plus proche réunion utile du conseil régional de l'exercice de cette compétence.

L'INTENTION DE VENDRE DOIT ÊTRE ADRESSE EN MAIRIE DE LA COMMUNE

Cour de Cassation, chambre civile 3, arrêt du 13 février 2013, pourvoi n° 11-20655 Cassation

Attendu que pour débouter la CAMG de ses demandes, l'arrêt, après avoir rappelé les dispositions de l'article 20 de la loi du 12 avril 2000, retient que les trois déclarations d'intention d'aliéner du 3 janvier 2005, reçues le 5 janvier par la CAMG concernant une vente de gré à gré en contrepartie d'un prix, constituaient une demande, qu'elles ont été adressées par le notaire à une autorité administrative incompétente dès lors qu'elles devaient l'être à la mairie de la commune de Gouvernes et non à la CAMG, titulaire du droit de préemption, et que cette dernière, en tant qu'autorité administrative incompétente, devait transmettre ces déclarations à la mairie de Gouvernes et en aviser le notaire ;

Qu'en statuant ainsi, alors que l'article L. 213-2 du code de l'urbanisme, qui prévoit que le dépôt de la déclaration d'intention d'aliéner, point de départ du délai d'exercice du droit de préemption, doit, à peine de nullité de la vente, intervenir en mairie de la commune où se trouve situé le bien quel que soit le titulaire du droit de préemption, exclut l'application de l'article 20 de la loi du 12 avril 2000, la cour d'appel a violé les textes susvisés

Le montant de la préemption est fixé par le bénéficiaire du droit de préemption, après avis des domaines.

Si ce prix n'est pas celui demandé par le vendeur, celui-ci peut, dans un délai de deux mois, accepter ce prix, refuser de vendre, ou demander que le prix soit fixé par le Juge compétent en matière d'expropriation.

Pour se protéger, l'acquéreur doit exiger une clause suspensive liée au droit de préemption. La clause suspensive du droit de préemption est acquise en cas de préemption de la commune même si elle y renonce par la suite.

Cour de Cassation, chambre civile 3, arrêt du 10 octobre 2012, pourvoi n° 11-15473 Rejet

Mais attendu qu'ayant constaté que le maire de Champigny-sur-Marne avait exercé son droit de préemption par l'arrêté du 19 mars 2007, et avait ainsi, dès cette date, évincé l'acquéreur et retenu, par un motif non critiqué, que la renonciation ultérieure du maire n'anéantissait pas la décision du 19 mars 2007 et n'avait d'effet que pour l'avenir, la cour d'appel, abstraction faite d'un motif surabondant relatif à l'application de l'article L. 213-8 du code de l'urbanisme, en a exactement déduit que la défaillance de la condition suspensive était acquise dès le 19 mars 2007 entraînant la caducité de la promesse de vente

LE VENDEUR PEUT RÉTRACTER L'OFFRE DE VENTE AVANT LA DÉCISION DE PRÉEMPTER

Cour de Cassation, chambre civile 3, arrêt du 17 septembre 2014, pourvoi n° 13-21824 Rejet

Mais attendu qu'ayant relevé, abstraction faite d'un motif erroné mais surabondant, que Mme X... et M. Y... avaient pris la décision de résilier la vente le 1er avril 2004 et que cette décision avait été notifiée par lettre recommandée postée le 1er avril 2004 et réceptionnée en mairie le 3 avril 2004, la cour d'appel, qui a retenu à bon droit que l'offre de vente résultant de la déclaration d'intention d'aliéner constituait jusqu'à son acceptation par le titulaire du droit de préemption une simple pollicitation qui pouvait être rétractée unilatéralement, a pu en déduire que la décision de préempter n'avait pu prendre effet puisqu'à sa notification intervenue au mieux le 3 avril, Mme X... avait rétracté son intention d'aliéner avant que la commune ne lui signifie son intention d'acquérir

LE VENDEUR DOIT AVOIR ACCES AUX INFORMATIONS POUR POUVOIR SE DEFENDRE

Cour de Cassation, chambre civile 3, arrêt du 7 novembre 2012, pourvoi n°11-17803 Cassation

Attendu que l'arrêt attaqué (Amiens, 16 mars 2011), fixe, à la suite de l'exercice par la communauté d'agglomération creilloise de son droit de préemption, le prix de divers lots à usage commercial ou de bureaux et à usage industriel ou d'entrepôt situés dans deux bâtiments érigés sur un terrain à Creil, appartenant à la société Immobilière de lotissement industriel et artisanal Creil (ILIAC) ;

Sur le premier moyen :

Vu l'article 6.1 de la Convention de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales ;

Attendu que pour confirmer, sauf à rectifier une inversion intervenue dans le jugement, l'évaluation faite par le juge de l'expropriation du prix de cession des divers lots, la cour d'appel retient que la société ILIAC, qui se borne à se plaindre du refus de la conservation des hypothèques de lui communiquer des informations quant aux ventes réalisées dans le département, produit cependant la copie d'actes notariés relatifs à des cessions réalisées sur la ville de Creil en vue de la création de la zone d'aménagement de la ZAC de Gournay-les-Usines et ne saurait se prévaloir de l'inobservation des dispositions de l'article L. 135 B du code des procédures fiscales et de la rupture de l'égalité entre les parties ;

Qu'en statuant ainsi, alors qu'il résulte de l'article L. 213-4 du code de l'urbanisme que le propriétaire de biens sur lesquels un droit de préemption urbain est exercé dispose des droits ouverts par l'article L. 135 B du livre des procédures fiscales, la cour d'appel, qui a constaté que la société ILIAC s'était vue refuser l'exercice de ces droits, ce dont il résultait un déséquilibre incompatible avec le principe de l'égalité des armes que ne pouvait pallier la seule production d'actes notariés relatifs aux parcelles que cette société avait pu identifier, a violé le texte susvisé

UNE COMMUNE DOIT SAVOIR CE QU'ELLE FAIT QUAND ELLE PREEMPTE

Cour de Cassation, chambre civile 3, arrêt du 7 novembre 2012, pourvoi n° 11-22907 Rejet

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Amiens, 26 mai 2011), que la commune d'Amiens a exercé, au prix indiqué dans la déclaration d'intention d'aliéner, son droit de préemption sur des immeubles vendus par les sociétés civiles immobilières 227 rue d'Abbeville et 219 rue d'Abbeville (les SCI) ; que la commune ayant refusé de signer l'acte de vente en invoquant un problème de pollution du terrain, les SCI l'ont assignée en réitération de la vente paiement du prix et réparation de leur préjudice ;

Attendu que la commune d'Amiens fait grief à l'arrêt de la débouter de sa demande en réduction du prix et en indemnisation du préjudice subi en raison de la pollution des sols,

Mais attendu qu'ayant relevé que l'acquéreur initial avait été informé de la pollution du terrain par un rapport annexé à l'acte sous seing privé de vente et qu'aucune obligation n'imposait aux venderesses d'annexer ce "compromis" à la déclaration d'intention d'aliéner et que la commune disposait de services spécialisés et de l'assistance des services de l'Etat, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de suivre les parties dans le détail de leur argumentation, a pu retenir que la commune qui s'était contentée des documents transmis ne pouvait se prévaloir d'une réticence dolosive ni de l'existence d'un vice caché et devait régler le prix mentionné à la déclaration d'intention d'aliéner et réparer le préjudice subi par les SCI

LE DROIT DE PREEMPTION DES SERVICES FISCAUX

Si le prix est trop bas au point qu'un soupçon de "dessous de table" est plausible, les services fiscaux peuvent préempter et revendre ensuite. C'est une préemption sanction.

LES DROITS ET DEVOIRS DU VENDEUR

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- LE VENDEUR DOIT ÊTRE UN PROPRIÉTAIRE LOYAL

- LE VENDEUR DOIT RENSEIGNER PRÉALABLEMENT L'ACQUÉREUR LOYALEMENT

- LE VICE CACHÉ ET LA RESPONSABILITÉ DU VENDEUR

- LA RESCISION DE LA VENTE POUR LÉSION DES 7/12ieme DU PRIX DE VENTE

- LA REVENDICATION DE PROPRIETE

- L'ACCESSION A LA PROPRIÉTÉ PAR L'ACHAT A UNE SOCIÉTÉ D'HLM

LE VENDEUR DOIT ÊTRE UN PROPRIÉTAIRE LOYAL

TOUS LES PROPRIETAIRES DOIVENT AVOIR SIGNER
LE COMPROMIS DE VENTE POUR EXIGER UNE VENTE FORCEE
L'ABSENCE DE SIGNATURE DE L'EPOUSE PRIVE LE COMPROMIS DE TOUT EFFET
COUR DE CASSATION CHAMBRE CIVILE 1 DU 3 MARS 2010 POURVOI N° 08-18947

Attendu que pour condamner M. X... à payer aux époux Y... la somme de 18 300 euros au titre de l'indemnité contractuelle, l'arrêt énonce que la nullité édictée par l'article 215 du code civil au seul profit de l'époux qui n'a pas donné son consentement n'est pas absolue mais relative et que M. X..., qui ne peut se prévaloir de la nullité de l'acte de vente, reste tenu de son exécution vis-à-vis des acquéreurs

Qu'en statuant ainsi alors que la nullité de la promesse de vente invoquée par l'épouse, dont le consentement n'avait pas été donné, privait l'acte de tout effet, y compris dans les rapports du mari avec ses autres cocontractants, la cour d'appel a violé le texte susvisé
COUR DE CASSATION CHAMBRE CIVILE 1 DU 12 MAI 2010 POURVOI N° 08-17186

Mais attendu qu'ayant, par motifs propres et adoptés, constaté que si Mme Y... n'avait pas signé la promesse annexée au bail et si la signature censée être celle de M. Driss X... n'avait pas été portée à l'acte par celui-ci, M. Mohamed X... avait bien signé cet acte, la cour d'appel, qui a exactement retenu que la vente d'un immeuble indivis faite par un seul des indivisaires est valable pour la portion indivise qui lui appartient, en a déduit à bon droit que la vente était parfaite entre M. Mohamed X..., pour sa part indivise, et la société Isabelle
LE PARTAGE DES BIENS N'EST DEFINITIF QUE LORSQUE LE DIVORCE EST PRONONCE

EN COURS DE DIVORCE, LES DEUX EPOUX DOIVENT SIGNER LE COMPROMIS DE VENTE

COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, 26 JANVIER 2011 N° Pourvoi 09-13138 CASSATION

Mais attendu que le logement de la famille ne perd pas cette qualité lorsque sa jouissance a été attribuée, à titre provisoire, à l'un des époux pour la durée de l'instance en divorce ; qu'ayant constaté que l'appartement litigieux constituait le domicile conjugal où résidait la famille et que sa jouissance avait été attribuée au mari par une ordonnance de non-conciliation du 17 mars 2000 autorisant les époux à résider séparément, la cour d'appel en a justement déduit que la vente de ce bien par M. X... sans le consentement de son épouse alors que la dissolution du mariage n'était pas encore intervenue, était nulle en application de l'article 215, alinéa 3, du code civil ; d'où il suit que le moyen n'est pas fondé.

LA NOTIFICATION DE L'INTENTION DE CEDER DES DROITS INDIVIS NE VAUT PAS VENTE

COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, 9 FEVRIER 2011 N° Pourvoi 10-10759 REJET

Mais attendu que la cour d'appel a retenu, à bon droit, que la notification faite au titulaire du droit de préemption de l'intention de céder ses droits indivis ne vaut pas offre de vente et que l'indivisaire qui a fait cette notification peut renoncer à son projet malgré la manifestation de volonté d'un autre indivisaire d'exercer son droit de préemption ; que le moyen n'est pas fondé

L'IMMOBILISATION SOUS SEING PRIVE DE PLUS DE 18 MOIS D'UN BIEN D'UN PARTICULIER EST INTERDIT

ARTICLE L 290-1 DU CODE DE LA CONSTRUCTION ET DE L'HABITATION

Toute promesse de vente ayant pour objet la cession d'un immeuble ou d'un droit réel immobilier, dont la validité est supérieure à dix-huit mois, ou toute prorogation d'une telle promesse portant sa durée totale à plus de dix-huit mois est nulle et de nul effet si elle n'est pas constatée par un acte authentique, lorsqu'elle est consentie par une personne physique.

LE PACTE SUR SUCCESSION FUTURE, POUR VENDRE UN IMMEUBLE NON ENCORE HERITE, EST INTERDIT

Article 1130 du Code Civil

Les choses futures peuvent être l'objet d'une obligation.

On ne peut cependant renoncer à une succession non ouverte, ni faire aucune stipulation sur une pareille succession, même avec le consentement de celui de la succession duquel il s'agit, que dans les conditions prévues par la loi.

COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, 26 Octobre 2011 N° Pourvoi 10-11894 Cassation

Vu l’article 1130 du code civil

Attendu qu’en vertu de ce texte, constitue un pacte sur succession future prohibé toute stipulation ayant pour objet d’attribuer, en dehors des cas limitativement énumérés par la loi, un droit privatif éventuel sur tout ou partie d’une succession non ouverte

Attendu, selon l’arrêt attaqué, que, par acte sous seing privé du 13 juin 1993, Mme Brigitte X..., épouse Y..., a déclaré céder à sa soeur, Mme Georgette X..., et à l’époux de celle-ci, M. Z..., un terrain lui "revenant d’un partage de famille", situé à Saint André de la Réunion en contrepartie du règlement de la somme de 60 000 francs ; que, par acte notarié du 11 mars 1994, Antoine X... a consenti une donation-partage à ses enfants, le lot attribué à Mme Y... comprenant la parcelle faisant l’objet de la convention du 13 juin 1993, l’acte stipulant une réserve d’usufruit au profit du donateur et de son épouse et interdisant aux donataires d’aliéner ou d’hypothéquer les biens pendant la vie du donateur et de son conjoint ; qu’après le décès d’Antoine X... et la renonciation de son épouse à son usufruit, les époux Z... ont assigné Mme Y... en régularisation de la vente

Attendu que, pour déclarer la vente parfaite et enjoindre à Mme X..., épouse Y..., de signer l’acte authentique, après avoir retenu que l’acte du 13 juin 1993 constituait une promesse synallagmatique de vente portant sur un bien déterminé et à prix convenu, que ce prix avait été payé, qu’aucun délai n’avait été fixé pour la réalisation des conditions implicites qui étaient, d’une part, l’effectivité de la donation-partage et, d’autre part, la renonciation à l’usufruit par le donateur ou son concours à l’acte de vente, l’arrêt attaqué énonce que l’acte sous seing privé, signé uniquement par Mme Brigitte X... s’analyse en une promesse de vente dont la réalisation était conditionnée par la donation-partage qui faisait de Mme Brigitte X... la nue-propriétaire de la parcelle objet de cet acte et par l’acquisition de la pleine propriété après la renonciation des usufruitiers, que ces deux conditions ont été réunies après le décès d’Antoine X... et la renonciation de son épouse au bénéfice de l’usufruit, que le fait que les époux Z... se soient heurtés, pour la réalisation de la vente, au refus d’Antoine X... de renoncer à son usufruit n’entraîne pas la nullité de celle-ci dès lors qu’aucun délai de régularisation n’avait été fixé dans l’acte du 13 juin 1993, ni dans l’acte de donation-partage

Qu’en statuant ainsi, alors qu’en l’absence de clause expresse différant la réalisation de la vente au jour du décès du donateur ou de la renonciation de ce dernier et de son épouse à l’usufruit, l’acte litigieux constituait un pacte sur succession future, la cour d’appel a violé le texte susvisé

LE VENDEUR DOIT RESPECTER SES OBLIGATIONS CONSENTIES DANS LE COMPROMIS DE VENTE MAIS PAS PLUS

COUR DE CASSATION 3ème Chambre civile arrêt du 16 mars 2023 Pourvoi N° 11-10318 rejet

9. La cour d'appel a énoncé, à bon droit, que la conformité du bien vendu et livré aux spécifications contractuelles s'apprécie au moment de la délivrance du bien, soit pour un terrain, lors de la remise des titres de propriété.

10. Elle a relevé qu'il résultait des termes de l'acte de vente et des documents annexés l'absence de recours contre le permis de construire et ses transferts successifs, ainsi que son absence de caducité au jour de la signature de l'acte authentique de vente, établie par un certificat du maire du 3 décembre 2007.

11. Elle en a déduit à bon droit, abstraction faite de motifs surabondants relatifs au vice caché et à la délivrance d'un permis de régularisation, que peu importait l'effet rétroactif de la caducité, dès lors que celle-ci résultait d'un jugement rendu sur une demande postérieure à la vente.

12. Le moyen n'est donc pas fondé.

COUR DE CASSATION 3ème Chambre civile arrêt du 29 février 2012 Pourvoi N° 11-10318 CASSATION

Attendu que pour débouter la SCI de sa demande, l'arrêt retient que le vendeur avait fourni à l'acquéreur tous les éléments relatifs à l'état des travaux de dépollution et des mesures prises pour la réhabilitation du site d'où il ressortait qu'il avait été mis un terme aux sources de pollution et à l'extension de celle-ci, mais que subsistait une pollution résiduelle qui devait être éliminée progressivement et naturellement, que le vendeur n'avait pris aucun engagement personnel de dépollution du site et que l'acquéreur, qui avait connaissance avant de signer l'acte de vente de l'état des travaux qui avaient été exécutés, ainsi que de leurs limites, ne pouvait pas reprocher au vendeur de la découverte, au cours des travaux de construction, d'une nouvelle poche de contamination résiduelle aux hydrocarbures nécessitant une opération complémentaire de dépollution ;

Qu'en statuant ainsi, alors qu'elle avait relevé que l'acte de vente mentionnait que l'immeuble avait fait l'objet d'une dépollution, ce dont il résultait que le bien vendu était présenté comme dépollué et que les vendeurs étaient tenus de livrer un bien conforme à cette caractéristique, la cour d'appel a violé le texte susvisé

LE SYNDIC DE COPROPRIETE PEUT FAIRE OPPOSITION

AU PRIX DE VENTE POUR PAYER LES CHARGES EN COURS

COUR DE CASSATION 3ème Chambre civile, arrêt du 3 novembre 2011 POURVOI N° 10-20182, REJET

Mais attendu qu'ayant relevé que les deux oppositions comportaient les mêmes chiffres, alors que la composition des lots vendus était différente, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante, a exactement retenu que l'opposition devait comporter, non seulement la répartition des charges et des travaux selon le privilège ou le " super privilège " que le syndicat invoquait mais aussi le détail des sommes réclamées selon leur nature, et le lot auquel elles étaient afférentes et, abstraction faite d'un motif erroné mais surabondant, en a justement déduit que les oppositions, non accompagnées d'un décompte détaillé, n'étaient pas régulières ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé

LE VENDEUR DOIT RENSEIGNER PRÉLABLEMENT L'ACQUÉREUR

LE VENDEUR DOIT INFORMER DE L'EXISTENCE D'UN PPR

DES RISQUES INONDATION, INCENDIE, SISMIQUES, SEVESO OU DES TERMITES ET INSECTES NUISIBLE

PLAN DE PREVENTION DES RISQUES INONDATION

COUR DE CASSATION 3ème Chambre civile, arrêt du 19 septembre 2019, pourvois N° 18-16.700 ; 18-16.935 ; 18-17.562

Mais attendu qu’il résulte des dispositions combinées de l’article L. 125-5 du code de l’environnement et des articles L. 271-4 et L. 271-5 du code de la construction et de l’habitation, dans leur rédaction alors applicable, que, si, après la promesse de vente, la parcelle sur laquelle est implanté l’immeuble objet de la vente est inscrite dans une zone couverte par un PPRNP prescrit ou approuvé, le dossier de diagnostic technique est complété, lors de la signature de l’acte authentique de vente, par un état des risques ou par une mise à jour de l’état des risques existants ; qu’ayant relevé que le terrain de camping était situé en zone rouge du plan de prévention des risques d’inondation approuvé par arrêté préfectoral du 25 novembre 2008 publié le 18 février 2009 au recueil des actes administratifs des services de l’Etat dans le département, et que le dossier de diagnostic technique annexé au contrat de vente n’en faisait pas état, la cour d’appel, qui a retenu à bon droit que la consultation de ce recueil était susceptible de renseigner utilement les cocontractants, le site internet de la préfecture n’ayant qu’une valeur informative, en a exactement déduit qu’à défaut d’information sur l’existence des risques visés par le PPRNP donnée par le vendeur dans l’acte authentique établi le 24 mars 2009, il y avait lieu de prononcer la résolution de la vente ;
D’où il suit que le moyen n’est pas fondé ;

COUR DE CASSATION 3ème Chambre civile, arrêt du 11 Janvier 2012, pourvoi N° 10-23141 CASSATION

Attendu que pour rejeter comme irrecevables les demandes des époux Y... en raison de l'autorité de chose jugée par l'arrêt du 22 février 2006, l'arrêt retient qu'il incombe au demandeur de présenter dans la même instance toutes les demandes fondées sur la même cause, et, qu'il ne peut invoquer dans une instance postérieure un fondement juridique qu'il s'est abstenu de soulever en temps utile, que dans l'instance ayant donné lieu à l'arrêt du 22 février 2006, les demandes aux fins de nullité de vente et réparation de leur préjudice avaient pour cause la réticence dolosive du vendeur et de l'agent immobilier ayant consisté à leur taire un problème récurent d'inondation, cette cause étant également celle des demandes en réduction de prix et réparation de préjudice dans la présente instance ;

Qu'en statuant ainsi, alors que la demande en nullité de la vente pour dol et la demande en réduction du prix de la vente par les victimes de ce dol n'ont pas le même objet, la cour d'appel a violé le texte susvisé

LE VENDEUR DOIT INFORMER DE TOUTE DIFFICULTE LIEE AU BIEN VENDU

IL A UN DEVOIR DE LOYAUTÉ VIS A VIS DE L'ACQUÉREUR.

COUR DE CASSATION 3ème Chambre civile arrêt du 16 MARS 2011 POURVOI N° 10-10503 REJET

Mais attendu, d'une part, qu'ayant exactement retenu que si aucune obligation légale spécifique ne pesait sur les consorts X... concernant la présence d'amiante dans l'immeuble vendu, le vendeur, tenu à un devoir général de loyauté, ne pouvait néanmoins dissimuler à son cocontractant un fait dont il avait connaissance et qui aurait empêché l'acquéreur, s'il l'avait connu, de contracter aux conditions prévues, la cour d'appel, qui a souverainement constaté que les vendeurs avaient connaissance, au moment de la vente, de la présence d'amiante dans les éléments constitutifs de l'immeuble vendu, et qui a relevé qu'il était démontré que Mme Y... n'aurait pas acheté aux conditions qu'elle avait acceptées si elle avait eu connaissance de la consistance réelle des biens, laquelle lui avait été intentionnellement dissimulée, a pu en déduire l'existence d'une réticence dolosive imputable aux vendeurs

Attendu, d'autre part, qu'ayant relevé qu'en dissimulant à Mme Y... les informations dont ils disposaient quant à la présence d'amiante dans les murs et les cloisons, les consorts X... lui avaient, par là même, dissimulé les risques auxquels elle serait exposée lors de la réalisation de travaux et la nécessité dans laquelle elle se trouverait de faire procéder préalablement au désamiantage de l'immeuble, la cour d'appel, qui a caractérisé la certitude du préjudice, a pu en déduire que les vendeurs devaient être condamnés à des dommages-intérêts correspondant au coût des travaux de désamiantage.

LE VENDEUR DOIT DIRE S'IL UTILISE OU NON LA PISCINE VENDUE AVEC LA MAISON

COUR DE CASSATION 3ème Chambre civile arrêt du 5 janvier 2017 POURVOI N° 15-12607 REJET

Mais attendu, d'une part, qu'ayant retenu, à bon droit, que, conformément à l'article 2231 du code civil, l'interruption, par l'assignation en référé, du délai prévu par le premier alinéa de l'article 1648 du même code faisait courir, à compter de la date du prononcé de l'ordonnance désignant un expert, un nouveau délai de deux ans et constaté que ce délai avait commencé à courir le 28 avril 2009, date de cette ordonnance, pour expirer le 28 avril 2011 et que l'assignation au fond avait été délivrée à M. Y... et à Mme Z... les 27 janvier et 9 février 2012, la cour d'appel, devant laquelle il n'était pas soutenu que ce délai ne commençait à courir qu'à compter de la date de dépôt du rapport d'expertise, en a exactement déduit que leur action en garantie des vices cachés était prescrite ;

Attendu, d'autre part, qu'ayant souverainement retenu que, selon les attestations de MM. A... et B... qui avaient aidé M. Y... pour la maçonnerie au mois d'octobre 1998 et pour le carrelage au mois de novembre 1998, les travaux avaient commencé avant l'arrêté municipal du 27 novembre 1998 les autorisant et que la piscine était terminée le 4 décembre 1998 et relevé que les reprises réalisées par les anciens propriétaires étaient visibles, qu'il était aisé de constater que le désordre n'était pas localisé, mais affectait l'ensemble de l'ouvrage et qu'il était manifeste que la piscine n'était plus utilisée, ce dont il résultait que l'existence de manoeuvres frauduleuses n'était pas démontrée, la cour d'appel, devant laquelle il n'était pas formé contre les vendeurs d'action sur le fondement de responsabilité délictuelle, en a exactement déduit que leur action fondée sur la responsabilité décennale engagée par assignation du 29 décembre 2008, soit plus de dix ans après l'achèvement de la piscine, était prescrite et que leur action fondée sur le dol ne pouvait être accueillie

LES VISITES PREALABLES DE L'ACQUEREUR NE DISPENSENT LE VENDEUR DE SON DEVOIR DE LOYAUTE

COUR DE CASSATION 3ème Chambre civile arrêt du 14 mars 2012 POURVOI N° 11-10861 Cassation

Vu les articles 1641 et 1642 du code civil

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Caen, 26 octobre 2010), que par l'intermédiaire de Mme X..., agent immobilier, M. et Mme Y...ont vendu à Mme Z...un studio situé dans un immeuble en copropriété ; qu'a été annexé à l'acte de vente un diagnostic de mérule mentionnant que le studio subissait " un dégât des eaux très actif dans la salle de bain, sur le mur gauche qui semble provenir de l'étage supérieur et dont la cause doit être déterminée et traitée rapidement " ; qu'invoquant des désordres liés à la dégradation de la couverture de l'immeuble dont les vendeurs avaient connaissance, Mme Z...a assigné M. et Mme Y...sur le fondement de la garantie des vices cachés, de l'obligation de renseignement et l'agent immobilier pour manquement à son devoir de conseil

Attendu que pour débouter Mme Z...de sa demande en paiement formée contre les époux Y..., l'arrêt retient Mme Z...ne prétend pas avoir acheté l'appartement sans visite préalable, qu'il faut donc que la fuite ait été apparente lorsqu'elle a visité l'appartement, que l'existence de cette fuite lors de la visite est acquise, qu'elle était nécessairement visible

Qu'en statuant ainsi, par des motifs qui ne suffisent pas à caractériser la connaissance par Mme Z...du vice dans son ampleur et ses conséquences, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision de ce chef

LE VICE CACHÉ ET LA RESPONSABILITÉ DU VENDEUR

LA GARANTIE DU VICE CACHE EST LIMITEE A DEUX ANS APRES SA DECOUVERTE

Article 1648 du Code Civil

L'action résultant des vices rédhibitoires doit être intentée par l'acquéreur dans un délai de deux ans à compter de la découverte du vice.

Dans le cas prévu par l'article 1642-1, l'action doit être introduite, à peine de forclusion, dans l'année qui suit la date à laquelle le vendeur peut être déchargé des vices ou des défauts de conformité apparents.

JURISPRUDENCE

Le délai biennal prévu à l'article 1648, alinéa 1er, du code civil pour intenter l'action en garantie à raison des vices cachés de la chose vendue est un délai de prescription susceptible de suspension en application de l'article 2239 de ce code

COUR DE CASSATION Chambre mixte du 21 juillet 2023 pourvoi n° 21-15.809 rejet

7. Aux termes de l'article 1641 du code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage, que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus.

8. En application de l'article 1648 de ce code, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance n° 2005-136 du 17 février 2005, l'action résultant de tels vices rédhibitoires devait être intentée par l'acquéreur dans un bref délai, suivant la nature de ces vices et l'usage du lieu où la vente avait été faite.

9. L'article 3 de l'ordonnance précitée a substitué à ce bref délai un délai biennal.

10. Dans sa rédaction en vigueur depuis le 28 mars 2009, issue de la loi n° 2009-323 du 25 mars 2009, l'article 1648 du code civil prévoit, en son premier alinéa, que l'action résultant des vices rédhibitoires doit être intentée par l'acquéreur dans un délai de deux ans à compter de la découverte du vice, en son second alinéa, que, dans le cas prévu par l'article 1642-1, l'action doit être introduite, à peine de forclusion, dans l'année qui suit la date à laquelle le vendeur peut être déchargé des vices ou des défauts de conformité apparents.

11. Dans ce second alinéa, le législateur a pris le soin de préciser qu'il s'agissait d'un délai de forclusion.

12. En revanche, il n'a pas spécialement qualifié le délai imparti par le premier alinéa à l'acheteur pour agir en garantie contre le vendeur en application de l'article 1641 du code civil.

13. La Cour de cassation l'a parfois qualifié de délai de forclusion (3e Civ., 10 novembre 2016, pourvoi n° 15-24.289 ; 3e Civ., 5 janvier 2022, pourvoi n° 20-22.670), parfois de délai de prescription (1re Civ., 5 février 2020, pourvoi n° 18-24.365 ; 1re Civ., 25 novembre 2020, pourvoi n° 19-10.824 ; 1re Civ., 20 octobre 2021, pourvoi n° 20-15.070 ; Com., 28 juin 2017, pourvoi n° 15-29.013).

14. Les exigences de la sécurité juridique imposent de retenir une solution unique.

15. Dans le silence du texte, il convient de rechercher la volonté du législateur.

16. D'une part, tant le rapport au président de la République accompagnant l'ordonnance n° 2005-136 du 17 février 2005 que le rapport n° 2836 du 1er février 2006 fait au nom de la commission des affaires économiques de l'environnement et du territoire de l'Assemblée nationale sur le projet de loi de ratification de cette ordonnance ainsi que le rapport n° 277 du 23 mars 2006 fait au nom de la commission des lois constitutionnelles, de législation, du suffrage universel, du règlement et d'administration générale du Sénat sur ce même projet de loi de ratification mentionnent un délai de prescription pour l'action en garantie des vices cachés du code civil.

17. D'autre part, l'objectif poursuivi par le législateur étant de permettre à tout acheteur, consommateur ou non, de bénéficier d'une réparation en nature, d'une diminution du prix ou de sa restitution lorsque la chose est affectée d'un vice caché, l'acheteur doit être en mesure d'agir contre le vendeur dans un délai susceptible d'interruption et de suspension.

18. L'ensemble de ces considérations conduit la Cour à juger que le délai biennal prévu à l'article 1648, alinéa 1er, du code civil est un délai de prescription.

19. La cour d'appel a énoncé, en premier lieu, que le délai de deux ans prévu à l'article 1648, alinéa 1er, du code civil pour intenter l'action en garantie des vices rédhibitoires est interrompu par une assignation en référé conformément à l'article 2241 de ce code, en second lieu, que ce délai est en outre suspendu lorsque le juge a fait droit à une demande de mesure d'instruction présentée avant tout procès en application de l'article 2239 du même code, le délai recommençant à courir à compter du jour où la mesure a été exécutée.

20. Après avoir retenu que la saisine de la juridiction italienne, le 16 mai 2013, avait interrompu la prescription jusqu'au 24 septembre 2013, date de l'ordonnance ayant désigné l'expert, elle a relevé que celui-ci avait déposé son rapport le 19 décembre 2013 et que l'assignation au fond avait été signifiée le 25 novembre 2015.

21. Ayant ainsi retenu à bon droit que le délai prévu à l'article 1648, alinéa 1er, du code civil pour exercer l'action en garantie des vices cachés est un délai de prescription susceptible de suspension en application de l'article 2239 de ce code, la cour d'appel en a exactement déduit que l'action n'était pas prescrite.

22. Le moyen n'est donc pas fondé.

En application des articles 1648 alinéa 1er et 2232 du code civil, l¿action en garantie des vices cachés doit être exercée dans les deux ans à compter de la découverte du vice sans pouvoir dépasser le délai-butoir de vingt ans à compter du jour de la naissance du droit, lequel est, en matière de garantie des vices cachés, le jour de la vente conclue par la partie recherchée en garantie. Ce délai-butoir est applicable aux ventes commerciales ou mixtes conclues avant l¿entrée en vigueur de la loi du 17 juin 2008, si le délai de prescription décennal antérieur n¿était pas expiré à cette date, compte étant alors tenu du délai déjà écoulé depuis celle du contrat conclu par la partie recherchée en garantie. Il est également applicable aux ventes civiles à compter du jour de l'entrée en vigueur de cette loi, sans que la durée totale puisse excéder la durée prévue par la loi antérieure

COUR DE CASSATION Chambre mixte du 21 juillet 2023 pourvoi n° 21-17.789 rejet

5. Selon l'article 1648, alinéa 1er, du code civil, l'action en garantie des vices cachés doit être intentée dans un délai de deux ans à compter de la découverte du vice.

6. Avant l'entrée en vigueur de la loi n° 2008-561 du 17 juin 2008, la Cour de cassation jugeait que l'action en garantie légale des vices cachés, qui devait être exercée dans les deux ans de la découverte du vice, devait également être mise en ?uvre dans le délai de prescription extinctive de droit commun, dont le point de départ n'était pas légalement fixé et qu'elle a fixé au jour de la vente (Com., 27 novembre 2001, pourvoi n° 99-13.428, Bull. 2001, IV n° 187 ; 3e Civ., 16 novembre 2005, pourvoi n° 04-10.824, Bull. 2005, III n° 222).

7. Dans les contrats de vente conclus entre commerçants ou entre commerçants et non-commerçants, cette prescription était celle résultant de l'article L. 110-4, I, du code de commerce, qui prévoyait une prescription de dix ans. Dans les contrats de vente civile, cette prescription était celle prévue à l'article 2262 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de la loi du 17 juin 2008 précitée, d'une durée de trente ans.

8. Cependant, la loi du 17 juin 2008, qui a réduit à cinq ans le délai de prescription extinctive de droit commun des actions personnelles ou mobilières désormais prévu à l'article 2224 du code civil, a fixé le point de départ de ce délai au jour où le titulaire du droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer.

9. Elle a de même réduit à cinq ans le délai de prescription de l'article L. 110-4, I, du code de commerce afin de l'harmoniser avec celui de l'article 2224 du code civil, mais sans en préciser le point de départ.

10. Elle a également introduit à l'article 2232, alinéa premier, du code civil une disposition nouvelle selon laquelle le report du point de départ, la suspension ou l'interruption de la prescription ne peut avoir pour effet de porter le délai de la prescription extinctive au-delà de vingt ans à compter du jour de la naissance du droit.

11. Ce délai constitue le délai-butoir de droit commun des actions civiles et commerciales au-delà duquel elles ne peuvent plus être exercées (Ass. plén., 17 mai 2023, pourvoi n° 20-20.559, publié).

12. Par ailleurs, il a été jugé que le point de départ du délai de prescription de l'article L. 110-4, I, du code de commerce ne peut que résulter du droit commun de l'article 2224 du code civil (Com., 26 février 2020, pourvoi n° 18-25.036 ; 3e Civ., 19 mars 2020, pourvoi n° 19-13.459 ; 1re Civ., 5 janvier 2022, pourvoi n° 20-16.031 ; 2e Civ., 10 mars 2022, pourvoi n° 20-16.237 ; Com., 25 janvier 2023, n° 20-12.811, publié).

13. Il s'ensuit que le point de départ glissant de la prescription extinctive des articles 2224 du code civil et L. 110-4, I, du code de commerce se confond désormais avec le point de départ du délai pour agir prévu à l'article 1648, alinéa premier, du code civil, à savoir la découverte du vice.

14. Dès lors, les délais de prescription extinctive des articles 2224 du code civil et L. 110-4, I, du code de commerce ne peuvent plus être analysés en des délais-butoirs spéciaux de nature à encadrer l'action en garantie des vices cachés.

15. Il en résulte que l'encadrement dans le temps de l'action en garantie des vices cachés ne peut plus désormais être assuré que par l'article 2232 du code civil, de sorte que cette action doit être formée dans le délai de deux ans à compter de la découverte du vice sans pouvoir dépasser le délai-butoir de vingt ans à compter du jour de la naissance du droit, lequel est, en matière de garantie des vices cachés, le jour de la vente conclue par la partie recherchée en garantie.

16. L'article 2232 du code civil ayant pour effet, dans les ventes commerciales ou mixtes, d'allonger de dix à vingt ans le délai pendant lequel la garantie des vices cachés peut être mise en ?uvre, le délai-butoir prévu par ce texte relève, pour son application dans le temps, des dispositions transitoires énoncées à l'article 26, I, de la loi du 17 juin 2008, selon lequel les dispositions qui allongent la durée d'une prescription s'appliquent lorsque le délai de prescription n'était pas expiré à la date de son entrée en vigueur et il est alors tenu compte du délai déjà écoulé.

17. Il en résulte que ce délai-butoir est applicable aux ventes conclues avant l'entrée en vigueur de cette loi, si le délai de prescription décennal antérieur n'était pas expiré à cette date, compte étant alors tenu du délai déjà écoulé depuis celle du contrat conclu par la partie recherchée en garantie.

18. En ce qui concerne les ventes civiles, le même dispositif ayant pour effet de réduire de trente à vingt ans le délai de mise en ?uvre de l'action en garantie des vices cachés, le délai-butoir de l'article 2232 du code civil relève, pour son application dans le temps, des dispositions de l'article 26, II, de la loi du 17 juin 2008, et est dès lors applicable à compter du jour de l'entrée en vigueur de cette loi, sans que la durée totale puisse excéder la durée prévue par la loi antérieure.

19. La cour d'appel a constaté que le véhicule avait été vendu par le fabricant et mis en circulation le 30 mars 2007.

20. Il en résulte que l'action directe intentée le 6 mai 2016 par l'acquéreur à l'encontre du fabricant, moins de vingt ans après, est recevable.

21. Par ce motif de pur droit, substitué à ceux critiqués, dans les conditions prévues par les articles 620, alinéa 1er, et 1015 du code de procédure civile, la décision attaquée se trouve légalement justifiée en ce qu'elle a déclaré recevable l'action de l'acquéreur à l'encontre du fabricant.

En application des articles 1648 alinéa 1er et 2232 du code civil, l¿action en garantie des vices cachés doit être exercée dans les deux ans à compter de la découverte du vice ou, en matière d¿action récursoire, à compter de l¿assignation, sans pouvoir dépasser le délai-butoir de vingt ans à compter du jour de la naissance du droit, lequel est, en matière de garantie des vices cachés, le jour de la vente conclue par la partie recherchée en garantie. Ce délai-butoir est applicable aux ventes commerciales ou mixtes conclues avant l¿entrée en vigueur de la loi du 17 juin 2008, si le délai de prescription décennal antérieur n¿était pas expiré à cette date, compte étant alors tenu du délai déjà écoulé depuis celle du contrat conclu par la partie recherchée en garantie. Il est également applicable aux ventes civiles à compter du jour de l'entrée en vigueur de cette loi, sans que la durée totale puisse excéder la durée prévue par la loi antérieure

COUR DE CASSATION Chambre mixte du 21 juillet 2023 pourvoi n° 21-19.936 rejet

6. Selon l'article 1648, alinéa 1er, du code civil, l'action en garantie des vices cachés doit être intentée dans un délai de deux ans à compter de la découverte du vice.

7. Avant l'entrée en vigueur de la loi n° 2008-561 du 17 juin 2008, la Cour de cassation jugeait que l'action en garantie légale des vices cachés, qui devait être exercée dans les deux ans de la découverte du vice, devait également être mise en ?uvre dans le délai de prescription extinctive de droit commun, dont le point de départ n'était pas légalement fixé et qu'elle a fixé au jour de la vente (Com., 27 novembre 2001, pourvoi n° 99-13.428, Bull. 2001, IV n° 187 ; 3e Civ., 16 novembre 2005, pourvoi n° 04-10.824, Bull. 2005, III n° 222).

8. Dans les contrats de vente conclus entre commerçants ou entre commerçants et non-commerçants, cette prescription était celle résultant de l'article L. 110-4, I, du code de commerce, qui prévoyait une prescription de dix ans. Dans les contrats de vente civile, cette prescription était celle prévue à l'article 2262 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de la loi du 17 juin 2008 précitée, d'une durée de trente ans.

9. Cependant, la loi du 17 juin 2008, qui a réduit à cinq ans le délai de prescription extinctive de droit commun des actions personnelles ou mobilières désormais prévu à l'article 2224 du code civil, a fixé le point de départ de ce délai au jour où le titulaire du droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer.

10. Elle a de même réduit à cinq ans le délai de prescription de l'article L. 110-4, I, du code de commerce afin de l'harmoniser avec celui de l'article 2224 du code civil, mais sans en préciser le point de départ.

11. Elle a également introduit à l'article 2232, alinéa premier, du code civil une disposition nouvelle selon laquelle le report du point de départ, la suspension ou l'interruption de la prescription ne peut avoir pour effet de porter le délai de la prescription extinctive au-delà de vingt ans à compter du jour de la naissance du droit.

12. Ce délai constitue le délai-butoir de droit commun des actions civiles et commerciales au-delà duquel elles ne peuvent plus être exercées (Ass. plén., 17 mai 2023, pourvoi n° 20-20.559, publié).

13. Par ailleurs, il a été jugé que le point de départ du délai de prescription de l'article L. 110-4, I, du code de commerce ne peut que résulter du droit commun de l'article 2224 du code civil (Com., 26 février 2020, pourvoi n° 18-25.036 ; 3e Civ., 19 mars 2020, pourvoi n° 19-13.459 ; 1re Civ., 5 janvier 2022, pourvoi n° 20-16.031 ; 2e Civ., 10 mars 2022, pourvoi n° 20-16.237; Com., 25 janvier 2023, n° 20-12.811, publié).

14. Il s'ensuit que le point de départ glissant de la prescription extinctive des articles 2224 du code civil et L. 110-4, I, du code de commerce se confond désormais avec le point de départ du délai pour agir prévu à l'article 1648, alinéa premier, du code civil, à savoir la découverte du vice.

15. Dès lors, les délais de prescription extinctive des articles 2224 du code civil et L. 110-4, I, du code de commerce ne peuvent plus être analysés en des délais-butoirs spéciaux de nature à encadrer l'action en garantie des vices cachés.

16. Il en résulte que l'encadrement dans le temps de l'action en garantie des vices cachés ne peut plus désormais être assuré que par l'article 2232 du code civil, de sorte que cette action doit être formée dans le délai de deux ans à compter de la découverte du vice ou, en matière d'action récursoire, à compter de l'assignation, sans pouvoir dépasser le délai-butoir de vingt ans à compter du jour de la naissance du droit, lequel est, en matière de garantie des vices cachés, le jour de la vente conclue par la partie recherchée en garantie.

17. L'article 2232 du code civil ayant pour effet, dans les ventes commerciales ou mixtes, d'allonger de dix à vingt ans le délai pendant lequel la garantie des vices cachés peut être mise en ?uvre, le délai-butoir prévu par ce texte relève, pour son application dans le temps, des dispositions transitoires énoncées à l'article 26, I, de la loi du 17 juin 2008, selon lequel les dispositions qui allongent la durée d'une prescription s'appliquent lorsque le délai de prescription n'était pas expiré à la date de son entrée en vigueur et il est alors tenu compte du délai déjà écoulé.

18. Il en résulte que ce délai-butoir est applicable aux ventes conclues avant l'entrée en vigueur de cette loi, si le délai de prescription décennal antérieur n'était pas expiré à cette date, compte étant alors tenu du délai déjà écoulé depuis celle du contrat conclu par la partie recherchée en garantie.

19. En ce qui concerne les ventes civiles, le même dispositif ayant pour effet de réduire de trente à vingt ans le délai de mise en ?uvre de l'action en garantie des vices cachés, le délai-butoir de l'article 2232 du code civil relève, pour son application dans le temps, des dispositions de l'article 26, II, de la loi du 17 juin 2008, et est dès lors applicable à compter du jour de l'entrée en vigueur de cette loi, sans que la durée totale puisse excéder la durée prévue par la loi antérieure.

20. La cour d'appel a constaté que la vente à l'origine de la garantie invoquée au soutien de l'action récursoire avait été conclue par le fabricant le 23 mars 2007.

21. Il en résulte que l'action récursoire intentée le 29 juin 2015 par le vendeur contre le fabricant, moins de vingt ans après, est recevable.

22. Par ce motif de pur droit, substitué à ceux critiqués, dans les conditions prévues par les articles 620, alinéa 1er, et 1015 du code de procédure civile, la décision attaquée se trouve légalement justifiée en ce qu'elle a déclaré recevable l'action récursoire du vendeur contre le fabricant.

COUR DE CASSATION Chambre mixte du 21 juillet 2023 pourvoi n° 20-10.763 cassation

10. Le fournisseur et le fabricant contestent la recevabilité du moyen. Ils soutiennent que la cour d'appel de renvoi a statué conformément à l'arrêt de cassation qui la saisissait.

11. Cependant, l'arrêt de cassation qui a saisi la cour d'appel de renvoi ne s'est prononcé que sur le régime de l'action principale engagée par le maître de l'ouvrage contre le constructeur et non sur celui de l'action récursoire engagée par celui-ci contre le fournisseur et le fabricant, objet du présent moyen.

12. Le moyen est donc recevable.

Bien-fondé du moyen

Vu les articles 1648, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance n° 2005-136 du 17 février 2005, 2232, alinéa 1er, et 2224 du code civil, dans leur rédaction issue de la loi n° 2008-561 du 17 juin 2008 portant réforme de la prescription en matière civile, L. 110-4, I, du code de commerce, dans sa rédaction antérieure à celle issue de la même loi, et 26, I, de ladite loi :

13. Selon le premier de ces textes, l'action résultant des vices rédhibitoires doit être intentée par l'acquéreur dans un bref délai à compter de la découverte du vice.

14. Selon le quatrième, les obligations nées à l'occasion de leur commerce entre commerçants ou entre commerçants et non-commerçants se prescrivent par dix ans si elles ne sont pas soumises à des prescriptions spéciales plus courtes.

15. Selon le troisième, le délai de prescription de cinq ans des actions personnelles et mobilières court à compter du jour où le titulaire du droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer.

16. Selon le deuxième, le report du point de départ, la suspension ou l'interruption de la prescription ne peut avoir pour effet de porter le délai de la prescription extinctive au-delà de vingt ans à compter du jour de la naissance du droit.

17. Selon le cinquième, les dispositions de la loi du 17 juin 2008 qui allongent la durée d'une prescription s'appliquent lorsque le délai de prescription n'était pas expiré à la date de son entrée en vigueur. Il est alors tenu compte du délai déjà écoulé.

18. Avant l'entrée en vigueur de la loi du 17 juin 2008, la Cour de cassation jugeait que l'action en garantie légale des vices cachés, qui devait être exercée dans un bref délai, devenu un délai de deux ans depuis l'ordonnance du 17 février 2005 précitée, à compter de la découverte du vice, devait également être mise en ?uvre dans le délai de prescription extinctive de droit commun dont le point de départ n'était pas légalement fixé et qu'elle a fixé au jour de la vente (Com., 27 novembre 2001, pourvoi n° 99-13.428, Bull. 2001, IV n° 187 ; 3e Civ., 16 novembre 2005, pourvoi n° 04-10.824, Bull. 2005, III n° 222).

19. Dans les contrats de vente conclus entre commerçants ou entre commerçants et non-commerçants, cette prescription était celle résultant de l'article L. 110-4, I, du code de commerce précité, d'une durée de dix ans. Dans les contrats de vente civile, cette prescription était celle prévue à l'article 2262 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de la loi du 17 juin 2008, d'une durée de trente ans.

20. Cependant, la loi du 17 juin 2008, qui a réduit à cinq ans le délai de prescription extinctive de droit commun des actions personnelles ou mobilières désormais prévu à l'article 2224 du code civil, a fixé le point de départ de ce délai au jour où le titulaire du droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer.

21. Elle a de même réduit à cinq ans le délai de prescription de l'article L. 110-4, I, du code de commerce afin de l'harmoniser avec celui de l'article 2224 du code civil, mais sans en préciser le point de départ.

22. Elle a également introduit, à l'article 2232, alinéa 1er, du code civil, précité, une disposition selon laquelle le délai de prescription extinctive ne peut être porté au-delà de vingt ans à compter de la naissance du droit.

23. Ce délai constitue le délai-butoir de droit commun des actions civiles et commerciales au-delà duquel elles ne peuvent plus être exercées (Ass. plén., 17 mai 2023, pourvoi n° 20-20.559, publié).

24. Par ailleurs, il a été jugé que le point de départ du délai de prescription de l'article L. 110-4, I, du code de commerce ne peut que résulter du droit commun de l'article 2224 du code civil (Com., 26 février 2020, pourvoi n° 18-25.036 ; 3e Civ., 19 mars 2020, pourvoi n° 19-13.459 ; 1re Civ., 5 janvier 2022, pourvoi n° 20-16.031 ; 2e Civ., 10 mars 2022, pourvoi n° 20-16.237 ; Com., 25 janvier 2023, pourvoi n° 20-12.811, publié).

25. Il s'ensuit que le point de départ glissant de la prescription extinctive des articles 2224 du code civil et L. 110-4, I, du code de commerce se confond désormais avec le point de départ du délai pour agir prévu à l'article 1648, alinéa 1er, du code civil, à savoir la découverte du vice.

26. Dès lors, les délais de prescription extinctive des articles 2224 du code civil et L. 110-4, I, du code de commerce ne peuvent plus être analysés en des délais-butoirs spéciaux de nature à encadrer l'action en garantie des vices cachés.

27. Il en résulte que l'encadrement dans le temps de l'action en garantie des vices cachés ne peut plus désormais être assuré que par l'article 2232 du code civil, de sorte que cette action doit être formée dans le bref délai, devenu un délai de deux ans, à compter de la découverte du vice, ou, en matière d'action récursoire, à compter de l'assignation, sans pouvoir dépasser le délai-butoir de vingt ans à compter du jour de la naissance du droit, lequel est, en matière de garantie des vices cachés, le jour de la vente conclue par la partie recherchée en garantie.

28. L'article 2232 du code civil ayant pour effet, dans les ventes commerciales ou mixtes, d'allonger de dix à vingt ans le délai pendant lequel la garantie des vices cachés peut être mise en ?uvre, le délai-butoir prévu par ce texte relève, pour son application dans le temps, des dispositions transitoires énoncées à l'article 26, I, de la loi du 17 juin 2008 précitée.

29. Il en résulte que ce délai-butoir est applicable aux ventes conclues avant l'entrée en vigueur de cette loi, si le délai de prescription décennal antérieur n'était pas expiré à cette date, compte étant alors tenu du délai déjà écoulé depuis celle du contrat conclu par la partie recherchée en garantie.

30. En ce qui concerne les ventes civiles, le même dispositif ayant pour effet de réduire de trente à vingt ans le délai de mise en ?uvre de l'action en garantie des vices cachés, le délai-butoir de l'article 2232 du code civil, relève, pour son application dans le temps, des dispositions de l'article 26, II, de la loi du 17 juin 2008, et est dès lors applicable à compter du jour de l'entrée en vigueur de cette loi, sans que la durée totale puisse excéder la durée prévue par la loi antérieure.

31. Pour déclarer prescrites les actions récursoires du constructeur, l'arrêt énonce que le délai de l'article L. 110-4 du code de commerce constitue le délai-butoir de la prescription extinctive de l'action en garantie des vices cachés et ce, y compris depuis l'entrée en vigueur de la loi du 17 juin 2008, qu'il appartenait au constructeur d'agir, non seulement dans le délai de deux ans à compter de la révélation du vice apportée par les conclusions du rapport d'expertise, mais aussi avant l'expiration du délai de l'article L. 110-4, lequel, ramené de dix à cinq ans par la loi du 17 juin 2008 et non encore échu à l'entrée en vigueur de ce texte, les matériaux ayant été livrés le 31 décembre 2003, expirait le 18 juin 2013, et en déduit que les actions du constructeur étaient prescrites lorsqu'il a assigné le fabricant et le fournisseur le 17 septembre 2013.

32. En se déterminant ainsi, alors que, depuis l'entrée en vigueur de la loi du 17 juin 2008, si le délai de prescription décennal antérieur n'est pas expiré à cette date, l'action en garantie des vices cachés est encadrée par le délai-butoir de vingt ans de l'article 2232 du code civil courant à compter de la vente conclue par la partie recherchée en garantie, la cour d'appel, qui n'a pas recherché si, à la date du recours du constructeur contre son fournisseur, d'une part, et contre le fabricant, d'autre part, le délai de dix ans courant à compter de chacune des ventes conclues par ces parties n'était pas expiré, et, dans la négative, si les recours avaient été engagés dans le délai de vingt ans suivant la date de chacune des ventes, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision.

Ayant constaté que l'infestation parasitaire constituait un vice caché de la chose vendue, une cour d'appel en a exactement déduit que les demandes formées par l'acquéreur tant sur le fondement du manquement à l'obligation de délivrance que sur celui du manquement au devoir d'information ne pouvaient être accueillies

COUR DE CASSATION 3ème Chambre civile du 18 janvier 2023 pourvoi n° 21-22.543 rejet

5. La cour d'appel a constaté que l'infestation parasitaire avait détruit les pièces principales de charpente et du solivage entraînant un risque d'effondrement et retenu qu'elle ne pouvait en conséquence constituer qu'un vice caché de la chose vendue.

6. Elle en a exactement déduit, sans être tenue de procéder à des recherches inopérantes, que les demandes formées par Mme [A] tant sur le fondement du manquement à l'obligation de délivrance de la chose vendue que sur celui du manquement au devoir d'information ne pouvaient être accueillies.

7. Elle a ainsi légalement justifié sa décision.

COUR DE CASSATION 3ème Chambre civile du 9 FEVRIER 2011 POURVOI N° 10-11573 CASSATION

Vu l'article 1315 du code civil, ensemble l'article 1648 du même code ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 3 décembre 2009), que par acte notarié du 22 octobre 2002, les époux X... ont vendu un immeuble aux époux Y... ; que ceux-ci, invoquant le vice caché de la chose vendue résultant, selon eux, du défaut de raccordement au réseau public du système d'évacuation des eaux usées, ont assigné les vendeurs en paiement des travaux de mise en conformité et de dommages-intérêts ;

Attendu que pour déclarer les demandes irrecevables, l'arrêt retient qu'il incombe à l'acquéreur, qui prétend agir dans le délai prévu par l'article 1648 du code civil, d'établir la date à laquelle il a eu connaissance du vice, que pour faire cette preuve les époux Y... se bornent à verser aux débats un devis du 6 novembre 2006 de mise en conformité du réseau d'assainissement de leur pavillon, que la découverte de la non-conformité étant nécessairement antérieure à la demande de ce devis, la date de connaissance du vice n'est pas établie et que l'action des acquéreurs, qui ne justifient pas l'avoir introduite dans le délai légal, est irrecevable ;

Qu'en statuant ainsi, alors que celui qui oppose la fin de non-recevoir tirée du dépassement du délai d'exercice de l'action en garantie des vices cachés doit en justifier, la cour d'appel a violé les textes susvisés

COUR DE CASSATION 3ème Chambre civile du 25 Janvier 2012 POURVOI N° 10-27357 CASSATION

Vu l'article 455 du code de procédure civile

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 30 septembre 2010), que, par acte authentique du 28 avril 2004, les époux X... ont vendu une maison d'habitation à M. Y... et à Mme Z...(consorts Y...) ; que, soutenant que les vendeurs leur avaient caché l'existence d'une fenêtre de toit dans la salle de bains, dissimulée par un faux plafond, entraînant un problème d'humidité, les consorts Y... les ont assignés en indemnisation de leur préjudice

Attendu que, pour débouter les consorts Y... de leurs demandes, l'arrêt retient que l'action fondée sur l'obligation de délivrance conforme se confond avec celle fondée sur l'existence d'un vice caché, que l'action de l'acquéreur est soumise au bref délai et que l'action introduite le 19 janvier 2007 pour un achat du 28 avril 2004 ne répond pas à cette condition
Qu'en statuant ainsi, par cette seule affirmation et sans constater que la garantie des vices cachés constituait l'unique fondement possible de l'action des consorts Y..., la cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences du texte susvisé

UN VENDEUR PROFESSIONNEL DOIT GARANTIR DU VICE CACHE

COUR DE CASSATION 3ème Chambre civile du 8 février 2023 POURVOI N° 22-10.743 cassationVu les articles 1641 et 1644 du code civil :

6. Aux termes du premier de ces textes, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix s'il les avait connus.

7. Selon le second, dans ce cas, l'acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix.

8. En application de ces textes, il est jugé que l'acheteur d'une chose comportant un vice caché qui accepte que le vendeur procède à la remise en état de ce bien ne peut plus invoquer l'action en garantie dès lors que le vice originaire a disparu (Com., 1er février 2011, pourvoi n° 10-11.269, Bull. 2011, IV, n° 15).

9. L'acquéreur, qui a seul le choix des actions prévues par la loi en cas de mise en jeu de la garantie du vendeur pour vice caché, peut accepter que celui-ci procède, par une remise en état à ses frais, à une réparation en nature qui fait disparaître le vice et rétablit l'équilibre contractuel voulu par les parties.

10. Cette solution ne peut pas être étendue à la réparation du vice caché par un tiers, laquelle, n'ayant pas d'incidence sur les rapports contractuels entre l'acquéreur et le vendeur, ne peut supprimer l'action estimatoire permettant à l'acquéreur d'obtenir la restitution du prix à hauteur du coût des travaux mis à sa charge pour remédier au vice.

11. Pour rejeter la demande en restitution de partie du prix, l'arrêt retient qu'ayant accepté que le syndicat des copropriétaires procède aux travaux de remise en état du bien affecté du vice caché, l'acquéreur ne peut plus exercer l'action estimatoire dès lors que le vice a disparu, peu important que la remise en état ait été effectuée par le syndicat et non par le vendeur.

12. En statuant ainsi, la cour d'appel a violé les textes susvisés.

Portée et conséquences de la cassation

13. La cassation du chef de dispositif rejetant la demande de M. [R] en restitution du prix sur le fondement de l'action estimatoire entraîne, par voie de conséquence l'annulation de celui rejetant les demandes en dommages-intérêts, qui s'y rattachent par un lien de dépendance nécessaire.

UN VENDEUR PARTICULIER NON PROFESSIONNEL N'A PAS A GARANTIR DU VICE CACHE

Sauf s'il en est parfaitement informé et qu'il a gardé le silence. L'acquéreur peut alors demander soit la réparation des dégâts soit la résolution de la vente.

COUR DE CASSATION 3ème Chambre civile du 20 OCTOBRE 2010 POURVOI N° 09-16 788 REJET

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Montpellier, 26 mai 2009), que, le 4 décembre 2003, M. X... a vendu à M. Y... un appartement ; que se plaignant de nuisances acoustiques et d'infiltrations, M. Y... a demandé la résolution de la vente sur le fondement de la garantie des vices cachés

Attendu, d'autre part, qu'ayant constaté que la chambre de l'appartement de M. Y... n'était séparée de l'appartement antérieurement occupé par M. X... que par une simple cloison de nature et d'épaisseur insuffisantes pour isoler des bruits générés par une occupation normale des lieux de part et d'autre et relevé que la locataire de l'appartement du deuxième étage attestait que pendant l'été 2003, M. X... avait utilisé l'appartement du premier étage et que s'était installé alors un climat très tendu car il ne supportait pas le bruit des pas et des chaises frottant le sol bien que tous les meubles eussent des protections, la cour d'appel, qui a retenu qu'il ne pouvait ignorer que le bruit reproché à sa locataire résultait de la présence d'une trémie entre les deux étages de l'ancien atelier d'architecture et que les défauts acoustiques tout aussi caractérisés de la chute de la salle d'eau et du WC du second étage ne pouvaient pas davantage passer inaperçus, a légalement justifié sa décision en en déduisant souverainement, abstraction faite des motifs critiqués par les première et deuxième branches, que le vendeur avait connaissance des nuisances acoustiques affectant le bien vendu

Mais attendu que le choix entre l'action estimatoire et l'action rédhibitoire prévu à l'article 1644 du code civil appartient à l'acheteur et non au juge qui n'a pas à motiver sa décision sur ce point; qu'ayant relevé que la généralisation des nuisances acoustiques à tout l'appartement contribuait fortement à rendre désagréable son usage, car empêchant d'en jouir en toute intimité, et que ce défaut était suffisamment grave pour influer sur le prix de l'appartement, si ce n'était sur son acquisition, la cour d'appel qui n'était pas tenue de procéder à une recherche sur la possibilité de réparer les défauts à un faible coût, que ses constatations relatives à l'existence d'un vice rédhibitoire rendaient inopérante, a légalement justifié sa décision

EN REVANCHE IL DOIT GARANTIR LA PERTE DE JOUISSANCE

COUR DE CASSATION 3ème Chambre civile, arrêt du 7 novembre 2012 POURVOI N° 11-25370 REJET

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Rennes, 9 juin 2011), que, par acte notarié du 24 novembre 2003, M. X... et Mme Y... ont vendu une maison d'habitation à M. Z... ; qu'en 2007, M. Z..., constatant que la terrasse jouxtant la maison était pourrie, a assigné M. X... et Mme Y... en indemnisation de ses préjudices ;

Attendu que M. X... et Mme Y... font grief à l'arrêt de les condamner à payer à M. Z... la somme de 3 087,66 euros et celle de 1 000 euros au titre du préjudice de jouissance alors, selon le moyen, qu'un élément, ajouté à une construction existante au moyen de techniques de pose, sans fondation incorporées au sol, ne constitue pas un ouvrage au sens de l'article 1792 du code civil ; que dès lors, en retenant, pour condamner M. X... à payer à M. Z... une somme de 3 087,66 euros pour les travaux de remise en état ainsi qu'une somme de 1 000 euros au titre du préjudice de jouissance, que la terrasse, qui est fixée dans le mur de la façade et repose côté opposé sur les fondations, fait corps avec la maison et constitue un ouvrage, la cour d'appel, qui a relevé que la terrasse repose sur une structure bois composée de solives ancrées côté maison au moyen de sabots fixés dans le mur par chevilles et tire-fonds et reposant côté opposé sur une poutre transversale reposant sur deux poteaux en bois accolés au mur séparatif fixés au sol sur des plots en béton au moyen, le premier, d'une platine, le second, d'un pavé auto-bloquant, n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations, d'où il ressort que la terrasse n'a pas été édifiée à partir du sol avec des techniques de bâtiment mais simplement posée, sans travaux de maçonnerie, sur une structure en bois qui n'est pas elle-même ancrée sur des fondations incorporées au sol, et a ainsi violé l'article 1792 du code civil ;

Mais attendu qu'ayant relevé que la terrasse litigieuse était située au niveau du premier étage de la maison, était desservie depuis le salon par une baie vitrée coulissante, reposait sur une structure bois composée de huit solives ancrées du côté maison dans la façade au moyen de sabots fixés dans le mur par chevilles et tire-fonds et reposant du côté opposé sur une poutre transversale reposant sur deux poteaux en bois accolés au mur séparatif d'avec la propriété voisine et fixé au sol sur des plots en béton au moyen, le premier, d'une platine et, le second, d'un pavé auto bloquant, que la configuration de cette terrasse permettait de constater qu'elle constituait une extension de l'étage, était accessible par une ouverture conçue à cet effet, était fixée dans le mur de la façade et reposait du côté opposé sur des fondations peu important le fait que celles-ci soient de conception artisanales voire non conformes et que cette terrasse faisait corps avec la maison vendue, la cour d'appel a pu en déduire qu'il s'agissait d'un ouvrage au sens de l'article 1792 du code civil

IL EST AUSSI RESPONSABLE DE LA FAUTE ET DU DOL AU SENS DE L'ARTICLE 1240 DU CODE CIVIL

L’action en garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue n’est pas exclusive de l’action en responsabilité délictuelle fondée sur le dol ou la réticence dolosive commis avant ou lors de la conclusion du contrat.

COUR DE CASSATION 3ème Chambre civile, arrêt du 23 septembre 2020 pourvoi n° 19-18.104 cassation

Vu les articles 1382, devenu 1240, et 1641 du code civil :

7. Selon le premier de ces textes, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

8. Selon le second, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus.

9. L’action en garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue n’est pas exclusive de l’action en responsabilité délictuelle fondée sur le dol ou la réticence dolosive commis avant ou lors de la conclusion du contrat.

10. Pour rejeter les demandes de Mme X..., l’arrêt retient que l’action en garantie des vices cachés constitue l’unique fondement susceptible d’être invoqué pour obtenir l’indemnisation des désordres affectant la chose vendue et ayant la nature de vices rédhibitoires, qu’outre le fait que les liens contractuels existant entre Mme Y... et Mme X... excluent que la responsabilité délictuelle de la première puisse être recherchée à raison d’une faute qui n’est pas extérieure au contrat puisqu’il lui est fait reproche d’avoir tu des désordres affectant l’immeuble vendu, l’acquéreur ne peut exercer une action en responsabilité pour contourner l’impossibilité dans laquelle il se trouve d’exercer l’action en garantie des vices cachés, prescrite en raison de l’application du délai de deux ans de l’article 1648 du code civil.

11. En statuant ainsi, la cour d’appel a violé les textes susvisés.

Un vendeur qui a fait les travaux lui même doit les faire dans les règles de l'art. Si un incident est provoqué par les travaux, il est responsable sans être couvert par son assurance.

COUR DE CASSATION 3ème Chambre civile, arrêt du 9 février 2011 POURVOI N° 09-71498 REJET

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 15 septembre 2009) qu'en 1994-1995 M. X... a, avec le concours de M. Y..., artisan plombier-chauffagiste, réalisé dans un immeuble lui appartenant, des travaux relatifs au système de chauffage avec installation du poêle à bois en rez-de-chaussée et percement du plancher intermédiaire, que M. Y... est intervenu dans cette réalisation, qu'à la suite de la vente de l'immeuble aux époux A... intervenue le 10 septembre 2001, un incendie s'est déclaré le 15 novembre suivant détruisant la toiture et la charpente ; que les époux A... ont assigné M. X..., son assureur, la société Garantie mutuelle des fonctionnaires et M. Y... en responsabilité et réparation de leur préjudice

Attendu qu'ayant relevé que le fait matériel à l'origine de l'incendie était le raccordement du poêle à bois sur un conduit de fumée sans vérification de la conformité de l'installation à la réglementation et aux règles de l'art, que si le sinistre rentrait dans les prévisions de la garantie accordée à M. X... par la société Garantie mutuelle des fonctionnaires au titre de sa responsabilité civile, la clause d'exclusion figurant au contrat excluait "les travaux immobiliers relevant de l'assurance dommages ouvrage, d'une garantie décennale et de tous travaux exécutés par des professionnels ou entrant dans le cadre de la législation sur le travail dissimulé" et retenu que les travaux réalisés constituaient des travaux de rénovation et de réparation au sens de l'article 1792 du code civil et avaient été pour partie au moins exécutés par un professionnel, la cour d'appel a pu en déduire que la société Garantie mutuelle des fonctionnaires ne devait pas sa garantie à M. X...

Vendre après avoir construit sans permis de construire ne couvre pas le défaut

COUR DE CASSATION 3ème Chambre civile, arrêt du 25 janvier 2012 POURVOI N° 10-26300 CASSATION

Vu les articles L. 480-5 et L. 480-9 du code de l'urbanisme ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 4 mai 2010), que M. X... ayant, le 7 novembre 1992, entrepris des travaux de construction, sans permis de construire, sur une parcelle de terre acquise par M. et Mme Y... par acte notarié du 2 octobre 1992, le tribunal correctionnel, par jugement devenu définitif, l'a condamné et a ordonné, sous astreinte, la démolition de la construction illicite ; que la mesure de démolition n'ayant pas été exécutée, le préfet du Var a fait assigner, sur le fondement de l'article L. 480-9 du code de l'urbanisme, les époux Y... en expulsion et M. X... en déclaration de jugement commun ;

Attendu que, pour rejeter les demandes, l'arrêt retient que si l'ordre de démolition est une mesure à caractère réel, c'est à la condition qu'il ait été donné à celui qui pouvait le recevoir, que M. X... n'ayant pas été le bénéficiaire des travaux et n'étant pas même le propriétaire du terrain sur lequel ils avaient été réalisés, la mesure de démolition n'a pas pu présenter un caractère réel obligeant les époux Y... à la subir ;

Qu'en statuant ainsi, alors que les mesures de démolition et de mise en conformité ordonnées en application de l'article L. 480-5 du code de l'urbanisme sont des mesures à caractère réel, la cour d'appel a violé les textes susvisés

EN CAS DE PREJUDICE UN VENDEUR PROFESSIONNEL GARANTIT LE VICE CACHE

COUR DE CASSATION 3ème Chambre civile, arrêt du 26 avril 2006 POURVOI N° 04-18.466 REJET

Ayant relevé que le vendeur d'un château, ingénieur des travaux publics, avait dirigé pendant de nombreuses années une entreprise de bâtiment qui avait construit de multiples immeubles d'habitation et qu'il s'était rendu régulièrement sur le chantier de rénovation de la charpente affectée de vices cachés, la cour d'appel a pu en déduire qu'il s'agissait d'un professionnel de la construction immobilière et que la clause contractuelle de non-garantie n'était pas applicable.

UN VICE CACHÉ NE DOIT ÊTRE RÉPARÉ QU'EN CAS DE PRÉJUDICE

COUR DE CASSATION 3ème Chambre civile, POURVOI N° 03-15.539 2 février 2005. REJET

L'ignorance par le vendeur de l'existence d'une charge grevant le bien immobilier vendu étant sans incidence sur l'application de l'article 1626 du Code civil, la cour d'appel, qui a souverainement retenu que l'appartenance de certaines parcelles au périmètre d'une Association Syndicale Autorisée permettant l'irrigation à tarif avantageux de parcelles à vocation agricole maintenait la valorisation objective du bien, en a exactement déduit qu'en l'absence de préjudice, la responsabilité du vendeur ne pouvait être engagée.

TOUT VENDEUR PROFESSIONNEL COMME PARTICULIER DOIT GARANTIR L'ACQUÉREUR D'UNE ÉVICTION

COUR DE CASSATION 3ème Chambre civile, arrêt du 13 juillet 2010 POURVOI N° 09-13.472 REJET

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Basse-Terre, 15 décembre 2008), que Mme X..., épouse Y..., a vendu à M. Z... une parcelle que Mme A..., épouse B..., a ultérieurement acquise des héritiers de celui-ci ; que, par arrêt du 15 mars 2004, rectifié le 20 mars 2006, la cour d'appel a déclaré les consorts C..., héritiers de Mme Y..., épouse C..., fille de Mme X..., légitimes propriétaires de cette parcelle pour l'avoir acquise par prescription ; que Mme A..., épouse B..., a formé tierce opposition à l'encontre de cet arrêt ;

Attendu que M. Yves C... fait grief à l'arrêt de rétracter cette décision et de dire, sur la tierce opposition de Mme B..., que celle-ci est seule et légitime propriétaire de cette parcelle, alors, selon le moyen, que le vendeur ne doit pas sa garantie à l'acquéreur qui aurait pu éviter l'éviction ou si celle-ci est imputable à sa faute ; qu'en faisant droit à l'exception de garantie d'éviction de Mme Paul B..., ayant cause des héritiers de M. Matthew Z..., sans rechercher, comme il était soutenu, si ce dernier, qui avait acquis la parcelle litigieuse le 1er février 1970, n'avait jamais fait usage de son droit de propriété, de sorte que l'éviction lui était imputable, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1626 du code civil

Mais attendu qu'ayant retenu à bon droit que les consorts C..., héritiers de la venderesse, étaient tenus de l'obligation de garantir l'acquéreur du terrain et ses ayants cause contre toute éviction résultant de leur fait personnel, telle la possession trentenaire, la cour d'appel, qui en a déduit, sans être tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante, que Mme B... était propriétaire de la parcelle pour l'avoir acquise des héritiers de M. Z..., a légalement justifié sa décision.

LA RESCISION DE LA VENTE POUR LÉSION DES 7/12ieme DU PRIX DE VENTE

Bien que les prix de vente sont librement consentis, une lésion des 7 douzième sur le prix permet un vendeur de demander la nullité de la vente soit "la rescision de la vente"

LA LÉSION EST EVALUÉE AU JOUR DE LA SIGNATURE DU COMPROMIS DE VENTE

COUR DE CASSATION 3ème Chambre civile arrêt du 30 mars 2011 POURVOI N° 10-13756 rejet

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Rennes, 9 décembre 2009), que les consorts X... qui avaient, par acte sous seing privé du 23 mars 1994, consenti à la société Ocodim, aux droits de laquelle vient la société OCDL, et à la société Locosa, sous condition suspensive de la purge du droit de préemption urbain, une promesse synallagmatique de vente d'une parcelle de terre, ont, en 2006, assigné ces sociétés en rescision pour lésion ;

Attendu que les consorts X... font grief à l'arrêt de les débouter de leur action en rescision pour lésion, alors, selon le moyen, que pour savoir s'il y a lésion de plus des sept douzièmes, il faut estimer l'immeuble suivant son état et sa valeur au moment de la vente ; que si la lésion doit ainsi, en principe, s'apprécier au jour de la signature de la promesse, il en est autrement s'il y a une modification de l'objet de la vente entre l'acte sous seing privé et l'acte authentique, la lésion n'étant alors estimée que le jour de la demande de réitération de la vente par acte authentique ; que constitue une modification de l'objet de la vente, la modification du caractère constructible ou non du terrain vendu ; qu'en l'espèce, les consorts X... avaient, par acte sous seing privé du 23 mars 1994, vendu une parcelle de terre non-constructible d'une valeur de 31 961,70 euros ; que suite à une révision du POS, approuvée en 2004 puis en 2006, le terrain est devenu constructible et sa valeur est estimée à la somme de 3 913 560 euros ; que suite à cette modification de l'objet de la vente, les sociétés Omnium et Locosa ont demandé la réitération de la promesse par acte authentique ; qu'en retenant la date du compromis de 1994 comme date à laquelle doit être estimée la lésion sans tenir compte de la modification de la chose vendue entre la date de la promesse et de celle de sa réitération par acte authentique, la cour d'appel a violé l'article 1675 du code civil ;

Mais attendu qu'ayant exactement retenu que "le moment de la vente" visé par l'article 1675 du code civil était celui de la rencontre des volontés sur les éléments essentiels du contrat, à savoir, la chose et le prix, ce qui correspondait normalement à la date de la promesse de vente, même en présence d'une condition suspensive, et constaté qu'il était justifié du paiement de l'intégralité du prix de vente lors de la signature du "compromis" de 1994, la cour d'appel en a déduit à bon droit que la date du "compromis" était celle à laquelle devait être appréciée la lésion.

COUR DE CASSATION 3ème Chambre civile arrêt du 5 décembre 2012 POURVOI N° 11-21026 11-22912 cassation partielle

Vu l'article 1675 du code civil

Attendu que pour savoir s'il y a lésion de plus de sept douzièmes, il faut estimer l'immeuble suivant son état et sa valeur au moment de la vente

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Basse-Terre, 18 avril 2011), que par acte du 22 juillet 1995, qualifié de vente immobilière, reçu par M. X..., notaire, les époux Y... ont vendu aux époux Z... un terrain au prix de 288 000 francs ; que par acte du 6 mars 1999, reçu par le même notaire, les époux Z... ont vendu ce terrain aux époux A... au prix de 500 000 francs ; que les époux Y... ont assigné les époux Z... en résolution de la cession du 22 juillet 1995 et les époux Z... et les époux A... en rescision pour lésion de la vente du 6 mars 1999, par la voie de l'action oblique ; que les époux Z... ont également demandé la rescision de l'acte du 6 mars 1999 pour lésion ; que par un arrêt du 23 octobre 2006, la cour d'appel de Basse-Terre a notamment déclaré recevable l'action oblique en rescision pour lésion des époux Y..., reçu l'action incidente des époux Z... en rescision pour lésion, les a autorisés à faire la preuve de la lésion et a ordonné une expertise confiée à un collège d'experts pour estimer la parcelle suivant son état et sa valeur au moment de la vente ;

Attendu que pour débouter les consorts Z... et Y... de leurs demandes, l'arrêt retient que compte tenu des éléments fournis par les experts, il convient de retenir, au regard de ces références de vente un prix de 600 euros au mètre carré et qu'ainsi la valeur du terrain non bâti, constructible, peut être estimée en mars 1999 à la somme de 172 800 euros

Qu'en statuant ainsi, la cour d'appel, qui s'est fondée sur la surface mentionnée au cadastre et non sur celle stipulée à l'acte de vente, a violé le texte susvisé

LA LESION DES 7 DOUZIEME SE CALCULE LE JOUR DE LA LEVEE DE L'OPTION POUR UN BAIL A CONSTRUCTION

COUR DE CASSATION 3ème Chambre civile arrêt du 7 juillet 2010 POURVOI N° 09-14579 CASSATION

Vu l'article 1674 du code civil, ensemble l'article 1675 du même code
Attendu que si le vendeur a été lésé de plus des sept douzièmes dans le prix d'un immeuble, il a le droit de demander la rescision de la vente, quand même il aurait expressément renoncé dans le contrat à la faculté de demander cette rescision, et qu'il aurait déclaré donner la plus-value ; que pour savoir s'il y a lésion de plus de sept douzièmes, il faut estimer l'immeuble suivant son état et sa valeur au moment de la vente
Attendu que pour déclarer parfaite la vente intervenue entre Mme X... et la SIEMP au prix de 114 598,80 euros, ordonné la réitération de cette vente par acte authentique et débouter Mme X... de ses demandes, l'arrêt retient que l'acte du 23 novembre 1981 comporte plusieurs conventions qui forment un ensemble indivisible, à savoir un bail permettant à la SIEMP, preneuse, de prendre la jouissance du terrain avec l'obligation d'en faire édifier un bâtiment, après démolition des anciennes constructions existant sur le terrain et, en fin de bail, une promesse de vente du terrain d'assiette, qu'il a été convenu que la vente, si elle se réalise, aura lieu moyennant un prix équivalent à dix années de loyers du bail à construction en sorte que le transfert de la propriété du terrain d'assiette quoique reportée en fin de bail serait payé sur la base des loyers réglés, cette clause rendant les deux opérations indissociables, et que le prix résiduel était calculé sur des loyers révisés, ce qui confère à la vente un caractère aléatoire interdisant l'application des articles 1674 et 1675 du code civil
Qu'en statuant ainsi, par des motifs qui ne suffisent à caractériser l'indivisibilité entre le bail à construction et la vente et alors que l'aléa doit s'apprécier au jour de la réalisation de la vente, soit en l'espèce au jour de la levée de l'option, la cour d'appel a violé les textes susvisés

LE VENDEUR DOIT APPORTER LA PREUVE DU PREJUDICE

COUR DE CASSATION 3ème Chambre civile, 3 novembre 2011 POURVOI N° 10-19452 REJET

Mais attendu qu'ayant souverainement retenu que la vente des parcelles C 1850 et C1912 portant dans l'intention des vendeurs et des acheteurs sur un ensemble qui était unique et indivisible pour un prix unique, la cour d'appel, qui en a exactement déduit que la preuve de la lésion devait être examinée dans le cadre de la vente de l'ensemble de ces parcelles pour le prix global fixé par l'acte de vente, et qui n'était tenue ni de procéder à une recherche qui ne lui était pas demandée, ni de suivre les parties dans le détail de leur argumentation, a pu retenir, après avoir relevé que la SCI ne produisait aucun élément chiffré de nature à remettre en cause les attestations de professionnels de l'immobilier intervenus lors de la vente démontrant que cette dernière s'était opérée au prix du marché, que les faits articulés par la SCI n'étaient pas assez vraisemblables et assez graves pour faire présumer la lésion

L'ACQUEREUR NE PERT PAS SON DROIT DE PROPRIETE

COUR DE CASSATION 3ème Chambre civile arrêt du 14 décembre 2011 POURVOI N° 10-25408 Cassation

Vu les articles 1583, 1674 et 1681 du code civil ;

Attendu que pour débouter la société Les Bâtisseurs des Alpes de ses demandes, l'arrêt retient que tant Mme Y...que les consorts X... ont certes manqué à leur obligation en ne réitérant pas la vente qu'ils avaient consentie à la société Les Bâtisseurs des Alpes à compter de la date à laquelle cette dernière avait levé l'option, que, toutefois, dans l'hypothèse même où ces ventes auraient été réitérées, les vendeurs auraient en tout état de cause engagé une action en rescision pour lésion, ce qui n'aurait pas permis à l'acquéreur d'engager les travaux envisagés jusqu'à l'issue des procédures et que la société Les Bâtisseurs des Alpes ne peut démontrer que les vendeurs aient commis une faute à son égard fondant la demande d'indemnisation qu'elle forme ;

Qu'en statuant ainsi, alors que l'action en rescision pour lésion ne remet pas en cause, par elle-même, le droit de propriété de l'acquéreur, la cour d'appel a violé les textes susvisés

EN CAS DE VENTE JUDICIAIRE IL N'EST PAS POSSIBLE DE FAIRE

UN RECOURS POUR LÉSION MÊME EN CAS DE VENTE DE GRÉ A GRÉ

COUR DE CASSATION 3ème Chambre civile-6 octobre 2010 POURVOI N° 09-66683 REJET

Attendu que les époux Y... font grief à l'arrêt de les débouter de leur demande en rescision pour lésion, alors, selon le moyen, que seules les ventes ne pouvant être faites que d'autorité de justice ne sont pas rescindables pour cause de lésion ; que les ventes réalisées de gré à gré fût-ce dans le cadre d'une procédure de liquidation judiciaire qui nécessitent seulement une autorisation du juge-commissaire sont rescindables ; qu'en déclarant les époux Y... mal fondés en leur demande de rescision de la vente de gré à gré seulement autorisée par le juge-commissaire, la cour d'appel a violé l'article 1684 du code civil

Mais attendu qu'ayant, par motifs propres et adoptés, retenu à bon droit que la vente de l'immeuble d'un débiteur en liquidation judiciaire par le liquidateur, fût-elle de gré à gré, était selon l'article L. 622-16 du code de commerce applicable à la cause, une vente qui ne pouvait être faite que par autorité de justice et relevé que la vente avait été autorisée le 14 mai 2003 par le juge-commissaire, la cour d'appel en a exactement déduit que la vente n'était pas rescindable pour cause de lésion.

UN BIEN EXPROPRIE ILLEGALEMENT DOIT ÊTRE REMBOURSÉ A LA VALEUR DU JOUR DU REMBOURSEMENT

Les juridictions françaises appliquent l'article 1 du protocole 1 de la Convention Européenne de sauvegarde des Droits de l'Homme

COUR DE CASSATION 3ème Chambre civile, arrêt du 17 novembre 2010 POURVOI N° 09-16797 CASSATION

Attendu que pour débouter M. et Mme X... de leur demande d'indemnisation au titre de la perte de plus value du bien irrégulièrement exproprié, l'arrêt retient que l'indemnité qu'ils ont reçue lorsqu'ils ont été expropriés leur a permis d'acquérir des biens similaires à ceux dont ils avaient été dépossédés, que dès lors, la plus-value dont ils prétendent avoir été privés par leur expropriation a nécessairement, si elle existe, bénéficié de la même façon aux biens qu'ils ont acquis avec l'indemnité reçue et qu'ainsi, si les terrains, objets de la présente procédure, ont bénéficié, comme ils le soutiennent, d'une plus-value de 146 500 euros, tel est également le sort du bien similaire qu'ils sont censés avoir acquis grâce à l'indemnité qu'ils ont reçue

Qu'en statuant ainsi, alors qu'un bien irrégulièrement exproprié, qui ne peut être restitué en nature, entraîne pour l'exproprié le droit à des dommages-intérêts correspondant à la valeur actuelle du bien, sous la seule déduction de l'indemnité principale de dépossession perçue au moment de l'expropriation majorée des intérêts depuis son versement, la cour d'appel a violé le texte susvisé

LE JUGEMENT D'ADJUDICATION D'UN IMMEUBLE SUR SAISIE N'EST SUSCEPTIBLE D'AUCUN RECOURS

COUR DE CASSATION 2ème Chambre civile, arrêt du 31 mars 2011. POURVOI N° 09-70920 et 10-14146 REJET

Attendu, selon l'arrêt et le jugement attaqués (Toulouse, 1er février 2010 et juge de l'exécution, tribunal de grande instance de Toulouse, 24 septembre 2009), que sur des poursuites de saisie immobilière exercées par M. X... à l'encontre de MM. Jean, André, Marcel et Georges Y... (les consorts Y...), la SCI Saint-André (la SCI), dont le gérant est M. André Y..., s'est portée adjudicataire du bien ; qu'un arrêt du 16 décembre 2010 (2e Civ., pourvoi n° 09-71.327) a rejeté le pourvoi formé contre le jugement ayant débouté la SCI de sa contestation du certificat constatant qu'elle n'avait pas consigné le prix de l'adjudication et fixant la date de l'audience de réitération des enchères ; qu'à cette audience, la demande de nullité des opérations de réitération des enchères formée par la SCI a été rejetée puis le bien appartenant aux consorts Y... adjugé à la société Jean-François Promotion

Sur la recevabilité du pourvoi n° Y 09-70.920, contestée par la défense :

Vu les articles 605 du code de procédure civile et 88 du décret n° 2006-936 du 27 juillet 2006

Attendu que la SCI et M. André Y... se sont pourvus en cassation contre le jugement prononçant l'adjudication du bien immobilier appartenant à la première au profit de la société Jean-François Promotion

Mais attendu que le jugement d'adjudication n'est pas susceptible de pourvoi en cassation, sauf excès de pouvoir

Et attendu que c'est sans excéder ses pouvoirs que le juge de l'exécution a prononcé l'adjudication de l'immeuble désigné au cahier des conditions de vente, pour le compte de la société Jean-François Promotion

D'où il suit que le pourvoi n'est pas recevable.

LA REVENDICATION DE PROPRIETE

EN CAS D'EXPULSION D'UN LOGEMENT, LE TRIBUNAL DOIT EXAMINER LA REVENDICATION DE PROPRIETE

Cour de Cassation, arrêt du 20 mars 2013 pourvoi n° 11-16345 Cassation partielle

Vu l’article 4 du code de procédure civile, ensemble l’article R. 221-5 du code de l’organisation judiciaire

Attendu, selon l’arrêt attaqué, que Mme X... a acquis un terrain sur lequel a été édifié une maison achevée avant son mariage avec M. Y... ; qu’au cours des opérations de liquidation et partage de leur communauté, dissoute par le prononcé de leur divorce, elle a poursuivi devant le tribunal d’instance l’expulsion de ce dernier qui occupe l’immeuble

Attendu que, pour la débouter de cette demande, l’arrêt relève qu’il n’appartient pas à la cour d’appel, statuant sur l’appel du jugement du tribunal d’instance ayant ordonné l’expulsion, de s’interroger sur la propriété de l’immeuble, seule la décision du tribunal de grande instance à intervenir permettant de déterminer les droits de chacun des époux sur le terrain et la maison, et en déduit qu’il n’est pas établi que M. Y... est occupant sans droit ni titre

Qu’en statuant ainsi, après avoir rejeté l’exception de litispendance soulevée par M. Y... en retenant que l’objet et la cause du litige tendant à l’expulsion pour occupation sans droit ni titre pendant devant elle étaient différents de ceux de l’instance en liquidation-partage des droits pécuniaires des anciens époux dont était saisi le tribunal de grande instance, la cour d’appel, qui était tenue de statuer sur le moyen de défense tiré de la revendication de la propriété du bien litigieux présenté par l’occupant, a violé par refus d’application le second texte susvisé

L'ACCESSION A LA PROPRIÉTÉ PAR L'ACHAT A UNE SOCIÉTÉ D'HLM

Le Décret n° 2011-1201 du 28 septembre 2011 relatif aux conventions d'utilité sociale «accession» des organismes d'habitations à loyer modéré, modifie le code de la construction et de l'habitation en faveur des accédants à la propriété.

L'Arrêté du 26 décembre 2011 modifiant l'arrêté du 3 mai 2002 relatif à la vente de logements dans les opérations d'accession des organismes d'habitations à loyer modéré, impose des prix plafonds de vente pour les sociétés d'HLM.

LES SERVITUDES DE L'IMMEUBLE

La propriété qui subit une servitude, est appelé le "fonds servant" et la propriété qui profite de la servitude est appelée le "fonds dominant".

Des servitudes peuvent grever une propriété sans qu'il n'y ait de fonds dominant notamment en matière de :

- distribution d'eau, de gaz, d'électricité et télécommunication,
- les servitudes de halage et de marchepied le long des cours d'eau domaniaux,
- les servitudes de passage piétonnier le long du littoral,
- les servitudes de pistes de ski ou aux remontées mécaniques.
L'article 2122-4 du Code Général de la Propriété des personnes publiques, prévoit que les immeubles du domaine public peuvent être grevés de servitudes privées établies conventionnellement si elles sont compatibles avec l'affectation du domaine.

Les servitudes privées s'établissent par :
- titre soit convention amiable entre voisins,
- prescription trentenaire pour les servitudes continues et apparentes,
- destination du père de famille lorsqu'il existe un ouvrage permanent et apparent signe d'une servitude, par exemple un chemin sans que l'acte de division ne contienne aucune stipulation contraire à son maintien.
QUAND UN TITRE EST RECONNU PAR UN JUGEMENT DÉFINITIF, IL A FORCE DE CHOSE JUGÉE

Cour de Cassation, chambre civile 2, arrêt du 25 septembre 2014, pourvoi n°13-19970 rejet

Mais attendu qu'ayant relevé que la SCI avait fait signifier l'arrêt du 16 avril 2009 à M. et Mme Y... qui, bien qu'informés par l'acte de signification de la possibilité de former tierce opposition dans un délai de deux mois en vertu des articles 582 et suivants du code de procédure civile, n'avaient pas exercé ce recours dans le délai imparti, alors que, s'ils contestaient l'existence de la servitude de passage, ils auraient eu intérêt à l'exercer, l'assiette de la servitude reconnue par l'arrêt pouvant grever en partie leur parcelle, c'est sans méconnaître l'article 1351 du code civil et les articles 582 et 583 du code de procédure civile que, tirant les conséquences légales de ses constatations, la cour d'appel a décidé que l'existence de la servitude de passage était définitivement consacrée par un arrêt revêtu de l'autorité de la chose jugée qui était opposable à M. et Mme Y...

LE TITRE IV DU LIVRE II DU CODE CIVIL PREVOIT LES SERVITUDES

Titre IV : Des servitudes ou services fonciers (Articles 637 à 639)

Chapitre Ier : Des servitudes qui dérivent de la situation des lieux (Articles 640 à 648)

Chapitre II : Des servitudes établies par la loi (Articles 649 à 652)

Section 1 : Du mur et du fossé mitoyens (Articles 653 à 673)

Section 2 : De la distance et des ouvrages intermédiaires requis pour certaines constructions (Article 674)

Section 3 : Des vues sur la propriété de son voisin (Articles 675 à 680)

Section 4 : De l'égout des toits (Article 681)

Section 5 : Du droit de passage (Articles 682 à 685-1)

Chapitre III : Des servitudes établies par le fait de l'homme

Section 1 : Des diverses espèces de servitudes qui peuvent être établies sur les biens (Articles 686 à 689)

Section 2 : Comment s'établissent les servitudes (Articles 690 à 696)

Section 3 : Des droits du propriétaire du fonds auquel la servitude est due (Articles 697 à 702)

Section 4 : Comment les servitudes s'éteignent (Articles 703 à 710)

LA SERVITUDE OCCULTE EMPORTE NULLITE DE LA VENTE ET NON DIMINUTION DU PRIX DE VENTE

L'importance de la servitude occulte exigée par l'article 1638 du code civil ne conditionne que la résiliation de la vente, et non l'indemnisation du préjudice pouvant résulter pour l'acquéreur de toute servitude non apparente non déclarée lors de la vente

Cour de cassation chambre civile 3, arrêt du 6 juillet 2023, pourvoi N° 22-13.179 cassation

Vu l'article 1638 du code civil :

5. Aux termes de ce texte, si l'héritage vendu se trouve grevé, sans qu'il en ait été fait de déclaration, de servitudes non apparentes, et qu'elles soient de telle importance qu'il y ait lieu de présumer que l'acquéreur n'aurait pas acheté s'il en avait été instruit, il peut demander la résiliation du contrat, si mieux il n'aime se contenter d'une indemnité.

6. Cette disposition, qui figure au nombre des articles régissant la garantie en cas d'éviction, est une application du principe général posé par l'article 1626 du même code selon lequel le vendeur, dont l'obligation légale est d'assurer à l'acquéreur la possession paisible de la chose vendue, est obligé de droit à le garantir de l'éviction qu'il souffre dans la totalité ou partie de l'objet vendu ou des charges prétendues sur cet objet et non déclarées lors de la vente.

7. Il s'ensuit que l'importance de la servitude occulte exigée par l'article 1638 précité ne conditionne que la résiliation de la vente, et non l'indemnisation du préjudice pouvant résulter pour l'acquéreur de toute servitude non apparente non déclarée lors de la vente.

8. L'indemnisation est alors appréciée par le juge en fonction de l'existence et de l'importance du préjudice en résultant pour l'acquéreur.

9. Pour rejeter la demande d'indemnisation des acquéreurs, l'arrêt retient que l'acquisition du tènement immobilier n'était pas conditionnée à la possibilité de réalisation d'une extension du bâtiment et que la présence de la servitude occulte ne revêtait pas le critère d'importance exigé par l'article 1638 du code civil pour l'obtention de la résiliation du contrat ou d'une indemnité.

10. En statuant ainsi, alors qu'elle n'était saisie que d'une demande de dommages-intérêts, la cour d'appel a violé le texte susvisé.

L'OBLIGATION DU PROPRIÉTAIRE DU FONDS GRÈVE EST DE NE PAS ENTRAVER OU DIMINUER LA SERVITUDE

Cour de cassation chambre civile 3, arrêt du 5 juin 2013, pourvoi N°11-25627 cassation partielle

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Toulouse, 18 juillet 2011), que M. X..., titulaire d'une servitude de passage sur le fonds de M. Y..., a assigné celui-ci ainsi que sa fille, Mme Y..., propriétaire d'une parcelle voisine (les consorts Y...) en rétablissement de l'assiette de la servitude obstruée par le débordement de conifères plantés sur le fonds de Mme Y... et par la présence de blocs de pierres posés le long de la façade l'immeuble de cette dernière ;

Sur le second moyen :

Attendu que les consorts Y... font grief à l'arrêt de condamner Mme Y... à couper les branches des conifères plantés sur son fonds et à payer des dommages-intérêts alors, selon le moyen que si la servitude de passage constitue un droit réel opposable aux tiers qui entraveraient positivement son exercice, le propriétaire du fonds dominant ne peut en revanche prétendre à plus de droits que ne lui en confère la servitude ; qu'il s'ensuit que si les tiers doivent, à l'instar du propriétaire du fonds servant, s'abstenir de tout acte positif de nature à entraver l'exercice de la servitude, ils n'ont à l'égard du propriétaire du fonds dominant aucune obligation positive d'entretien de leurs propres plantations ; qu'il appartient en effet au propriétaire du fonds dominant, et à lui seul, d'assurer l'entretien de la servitude et notamment de procéder à la taille de tous végétaux, rendue nécessaire par leur accroissement naturel, et qui viendraient à empiéter sur l'assiette de la servitude ; que dès lors, en ne recherchant pas, comme elle y était invitée, si la coupe des branches des conifères plantés sur le fonds n° 811 appartenant à Mme Y... et surplombant l'assiette de la servitude de passage grevant le fonds n° 794 ne relevait pas de l'entretien de la servitude et n'incombait pas, comme tel, à M. X...et à lui seul, la cour d'appel prive son arrêt de base légale au regard des articles 698, 701 et 1382 du code civil, violés ;

Mais attendu que l'article 673 du code civil ouvre l'exercice de l'action en élagage quelle que soit la nature du droit réel à protéger ; qu'ayant constaté que les branches des conifères plantés sur la propriété de Mme Y... débordaient sur l'assiette de la servitude dont bénéficie le fonds de M. X..., la cour d'appel a légalement justifié sa décision ;

Mais sur le premier moyen :

Vu les articles 697, 698, 701 et 1382 du code civil ;

Attendu que pour condamner M. Y... à supprimer les blocs de pierre posés le long de la façade de la maison de Mme Y..., l'arrêt retient que, lors de son transport sur les lieux, le juge a constaté la présence de ces gros blocs de pierres et que ceux-ci portent atteinte à la libre jouissance par M. X...de la servitude dont il bénéficie ;

Qu'en statuant ainsi, alors que le propriétaire, dont le fonds est grevé d'une servitude de passage, n'est pas tenu, sauf convention contraire, d'améliorer ou d'entretenir l'assiette de la servitude mais seulement de ne rien faire qui tende à diminuer l'usage de la servitude ou à la rendre plus incommode, la cour d'appel qui n'a pas recherché, comme il le lui était demandé, si le dépôt de ces blocs de pierre étaient imputable à M. Y..., n'a pas donné de base légale à sa décision

UNE DESTRUCTION D'UNE MAISON DOIT ÊTRE PROPORTIONNEE A LA PROTECTION DU DOMICILE AU SENS DE L'ARTICLE 8 CEDH

Cour de Cassation Chambre Civile 3 arrêt du 19 décembre 2019 pourvoi n° 18-25.113 cassation partielle

Vu l’article 8 de la Convention de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales ;

Attendu, selon l’arrêt attaqué (Dijon, 10 juillet 2018), que, par acte notarié dressé le 7 juillet 1982, a été instituée au profit de la parcelle cadastrée [...], propriété indivise de MM. C..., D..., B... et E... X... et de Mme F... X..., une servitude de passage, d’une largeur de huit mètres, grevant les parcelles cadastrées [...] et [...] dont sont, respectivement, propriétaires M. E... X... et sa fille A... ; que Mme A... X... et M. Z... ont fait construire une maison d’habitation sur la parcelle cadastrée [...] en exécution d’un permis de construire délivré le 22 février 2007 ; que M. B... X... a assigné en référé Mme A... X..., ainsi que M. E... X... dont la parcelle est bordée d’une haie, en suppression des constructions, plantations et équipements empiétant sur l’assiette de la servitude ; qu’en appel, M. Z... a été assigné en intervention forcée ;

Attendu que, pour ordonner la démolition de la construction, l’arrêt retient que, du fait de l’empiétement, le passage est réduit de moitié à hauteur du garage et qu’un déplacement de l’assiette de la servitude ne peut être imposé au propriétaire du fonds dominant que dans les conditions prévues à l’article 701, dernier alinéa, du code civil ; Qu’en statuant ainsi, sans rechercher, comme il le lui était demandé, si la mesure de démolition n’était pas disproportionnée au regard du droit au respect du domicile de Mme X... et de M. Z..., la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision ;

L'USAGE DE LA SERVITUDE NE PEUT PAS ÊTRE AUGMENTÉ

Cour de Cassation Chambre Civile 3 arrêt du 27 mai 2009 pourvoi n°08-14376 cassation partielle

Mais attendu qu’ayant relevé que le droit de passage prévu dans l’acte de propriété de la société Colline des Camélias était conforté par l’acte de propriété des sociétés Fascom international et Ah Sing investissements et que ces deux titres faisaient expressément référence à un acte du 1er février 1962 qui excluait l’existence de voies réservées à un lotissement ou à des zones particulières du vaste terrain ayant appartenu à leur auteur commun, la cour d’appel, qui a interprété souverainement les titres de propriété des parties et qui a répondu aux conclusions prétendument délaissées, a pu retenir que la servitude dont bénéficie la société Colline des Camélias s’exercera sur la nouvelle assiette du chemin créé par la société Ah Sing et constitué par la rue des Marquis et une partie de la rue de la Colline/p>

D’où il suit que le moyen n’est pas fondé

Mais sur le deuxième moyen, pris en sa deuxième branche :

Vu l’article 1134 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance du 10 février 2016

Attendu que, pour accueillir la demande en autorisation d’installation des réseaux en sous-sol, l’arrêt retient que, l’acte du 1er février 1962 assignant aux terrains concernés une vocation à recevoir des constructions destinées au logement, leur desserte dépasse le seul passage et s’étend aux besoins inhérents à toute construction, que, l’acte instituant une unité de circulation sur l’ensemble des lotissements à créer, celle-ci vaut pour le passage des canalisations et réseaux inhérents à l’équipement des logements et que, l’acte établissant la réciprocité des servitudes, le terrain grevé bénéficie de la même servitude lorsqu’elle s’exerce sur les terrains voisins

Qu’en statuant ainsi, alors qu’une servitude de passage ne confère le droit de faire passer des canalisations dans le sous-sol de l’assiette de la servitude que si le titre instituant cette servitude le prévoit et que l’acte constitutif du 1er février 1962 ne conférait pas le droit de faire passer des canalisations dans le sous-sol de l’assiette de la servitude, la cour d’appel a violé le texte susvisé ;

Et sur le deuxième moyen, pris en sa troisième branche:

Vu l’article 702 du code civil
Attendu que l’arrêt rejette la demande de dommages-intérêts formée par les sociétés Fascom international et Ah Sing investissements et destinée à réparer l’aggravation de la servitude de passage en raison de la desserte de la ZAC

Qu’en statuant ainsi, sans rechercher, comme il le lui était demandé, si la création, sur le fonds dominant, d’une ZAC conduisant à la desserte de plusieurs centaines de logements n’entraînait pas une aggravation de la servitude conventionnelle, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision

Par ces motifs, et sans qu’il y ait lieu de statuer sur le troisième moyen:

UN COPROPRIETAIRE D'UNE PARCELLE INDIVISE N'A PAS A RÉCLAMER UNE SERVITUDE PUISQU'IL A L'USAGE DE LA CHOSE

Cour de Cassation Chambre Civile 3 arrêt du 27 mai 2009 pourvoi n°08-14376 cassation partielle

Mais attendu qu'ayant constaté que les parties à l'instance étaient propriétaires indivis de la parcelle B 1125 et exactement retenu qu'une servitude étant une charge imposée sur un héritage pour l'usage et l'utilité d'un héritage appartenant à un autre propriétaire, il n'était pas possible de reconnaître à des propriétaires indivis d'un fonds un droit de passage sur ce même fonds, la cour d'appel, qui en a déduit, sans être tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante, que M. François X... ne pouvait se prévaloir d'une servitude de passage sur le fonds indivis, a légalement justifié sa décision de ce chef

L'ENTRETIEN DE LA SERVITUDE APPARTIENT AU FONDS DOMINANT

Cour de Cassation Chambre civile 3 arrêt du 12 mars 2014 pourvoi n°12-28152 REJET

Mais attendu qu'à moins que le titre d'établissement de la servitude n'en dispose autrement, les articles 697 et 698 du code civil qui s'appliquent quel que soit le mode d'établissement de la servitude, excluent que le propriétaire du fonds assujetti supporte la charge des ouvrages nécessaires pour user ou pour conserver la servitude ; qu'ayant relevé que la servitude définie au dispositif du jugement avait son emprise exclusivement sur le fonds Y..., que le mur de soutènement édifié sur ce fonds devait être partiellement démoli pour que l'exercice de la servitude soit conforme à son entière assiette, la cour d'appel a exactement décidé, qu'il appartenait à la propriétaire du fonds dominant qui n'invoquait pas se heurter à un refus des propriétaires du fonds servant, de faire procéder aux aménagements nécessaires ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé

L'ENTRETIEN DES ARBRES

Article 673 du Code Civil

Celui sur la propriété duquel avancent les branches des arbres, arbustes et arbrisseaux du voisin peut contraindre celui-ci à les couper. Les fruits tombés naturellement de ces branches lui appartiennent.

Si ce sont les racines, ronces ou brindilles qui avancent sur son héritage, il a le droit de les couper lui-même à la limite de la ligne séparative.

Le droit de couper les racines, ronces et brindilles ou de faire couper les branches des arbres, arbustes ou arbrisseaux est imprescriptible.

Cour de Cassation Chambre civile 3 arrêt du 20 juin 2019 pourvoi n° 18-12.278 REJET

Attendu, selon le jugement attaqué (tribunal d’instance d’Uzès, 18 décembre 2017), que M. et Mme X... ont assigné M. Y..., propriétaire d’un cèdre situé sur un terrain séparé par une voie publique, en élagage des branches venant surplomber leur jardin et en paiement de dommages-intérêts sur le fondement du trouble anormal de voisinage;

Mais attendu que les dispositions de l’article 673 du code civil, conférant au propriétaire du fonds, sur lequel s’étendent les branches d’un arbre implanté sur le fonds de son voisin, le droit imprescriptible de contraindre celui-ci à les couper, ne sont applicables qu’aux fonds contigus ; attendu qu’ayant relevé que la parcelle de M. et Mme X... ne jouxtait pas celle de M. Y..., dont elle était séparée par une voie publique au-dessus de laquelle débordaient quelques branches du cèdre, le tribunal, qui a exactement retenu que ces branches, proches du mur de clôture de M. X..., n’avançaient pas, au sens de l’article 673 du code civil, sur la propriété de ce dernier, a, par ces seuls motifs et sans contradiction, légalement justifié sa décision;

Et attendu qu’il n’y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur les autres griefs qui ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation;

SIGNES APPARENTS DE SERVITUDE

Cour de Cassation chambre civile 3 arrêt du 23 mars 2022 pourvoi N° 21-11.986 Cassation

Vu l'article 694 du code civil :

3. Aux termes de ce texte, si le propriétaire de deux héritages entre lesquels il existe un signe apparent de servitude, dispose de l'un des héritages, sans que le contrat contienne aucune convention relative à la servitude, elle continue d'exister activement et passivement en faveur du fonds aliéné ou sur le fonds aliéné.

4. Pour rejeter les demandes de M. et Mme [M], l'arrêt retient que, s'il n'est pas contesté que leur parcelle et celle de Mme [S] sont issues de la division d'un seul fonds, suivant un acte du 30 septembre 1997 qui ne mentionne pas l'existence d'une servitude d'écoulement des eaux usées, il est constant qu'une telle servitude a un caractère discontinu, de sorte qu'elle ne peut s'acquérir par destination du père de famille, quand bien même elle présenterait un signe apparent matérialisé par un regard.

5. En statuant ainsi, alors que la destination du père de famille vaut titre à l'égard des servitudes discontinues lorsqu'existent, lors de la division du fonds, des signes apparents de la servitude et que l'acte de division ne contient aucune stipulation contraire à son maintien, la cour d'appel a, par refus d'application, violé le texte susvisé.

FISCALITÉ EN MATIÈRE DE VENTE IMMOBILIÈRE

Les frais d'enregistrement dit "de notaire" représentent environ neuf pour cent du prix de l'immeuble vendu et doivent bien évidemment être rajoutés à la commission de l'agent immobilier.

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CALCUL DE LA PLUS VALUE IMMOBILIERE

LES RESIDENCES PRINCIPALES ET DEPENDANCES SONT EXONEREES DE PLUS VALUE

Pour démontrer que la résidence vendue est une résidence principale, il faut être en possession d'une feuille d'imposition à la taxe d'habitation.

Une feuille d'exonération de la taxe d'habitation pour cause sociale vaut aussi preuve. Votre résidence principale doit donc être détenue durant au moins un an.

Quand un bien immobilier est vendu pour acquérir une résidence principale, le remploi dans les deux ans, est exempt de plus value.

LES AUTRES BIENS IMMOBILIERS SONT SOUMIS A PLUS VALUE

Article 150 U du Code Général des Impôts
I. – Sous réserve des dispositions propres aux bénéfices industriels et commerciaux, aux bénéfices agricoles et aux bénéfices non commerciaux, les plus-values réalisées par les personnes physiques ou les sociétés ou groupements qui relèvent des articles 8 à 8 ter, lors de la cession à titre onéreux de biens immobiliers bâtis ou non bâtis ou de droits relatifs à ces biens, sont passibles de l'impôt sur le revenu dans les conditions prévues aux articles 150 V à 150 VH.

Ces dispositions s'appliquent, sous réserve de celles prévues au 3° du I de l'article 35, aux plus-values réalisées lors de la cession d'un terrain divisé en lots destinés à être construits.

II. – Les dispositions du I ne s'appliquent pas aux immeubles, aux parties d'immeubles ou aux droits relatifs à ces biens :

1° Qui constituent la résidence principale du cédant au jour de la cession ;

1° bis Au titre de la première cession d'un logement, y compris ses dépendances immédiates et nécessaires au sens du 3° si leur cession est simultanée à celle dudit logement, autre que la résidence principale, lorsque le cédant n'a pas été propriétaire de sa résidence principale, directement ou par personne interposée, au cours des quatre années précédant la cession.

L'exonération est applicable à la fraction du prix de cession défini à l'article 150 VA que le cédant remploie, dans un délai de vingt-quatre mois à compter de la cession, à l'acquisition ou la construction d'un logement qu'il affecte, dès son achèvement ou son acquisition si elle est postérieure, à son habitation principale. En cas de manquement à l'une de ces conditions, l'exonération est remise en cause au titre de l'année du manquement ;

1° ter Qui ont constitué la résidence principale du cédant et n'ont fait l'objet depuis lors d'aucune occupation, lorsque ce dernier est désormais résident d'un établissement mentionné aux 6° ou 7° du I de l'article L. 312-1 du code de l'action sociale et des familles si, au titre de l'avant-dernière année précédant celle de la cession, il n'est pas passible de l'impôt sur la fortune immobilière et n'a pas un revenu fiscal de référence excédant la limite prévue au II de l'article 1417 du présent code et si la cession intervient dans un délai inférieur à deux ans suivant l'entrée dans l'établissement ;

2° Au titre de la cession d'un logement situé en France lorsque le cédant est une personne physique, non résidente de France, ressortissante d'un Etat membre de l'Union européenne ou d'un autre Etat partie à l'accord sur l'Espace économique européen ayant conclu avec la France une convention d'assistance administrative en vue de lutter contre la fraude et l'évasion fiscales et à la condition qu'il ait été fiscalement domicilié en France de manière continue pendant au moins deux ans à un moment quelconque antérieurement à la cession.

L'exonération mentionnée au premier alinéa du présent 2° s'applique, dans la limite d'une résidence par contribuable et de 150 000 € de plus-value nette imposable, aux cessions réalisées :

a) Au plus tard le 31 décembre de la cinquième année suivant celle du transfert par le cédant de son domicile fiscal hors de France ;

b) Sans condition de délai, lorsque le cédant a la libre disposition du bien au moins depuis le 1er janvier de l'année précédant celle de la cession ;

3° Qui constituent les dépendances immédiates et nécessaires des biens mentionnés aux 1° et 2°, à la condition que leur cession intervienne simultanément avec celle desdits immeubles ;

4° Pour lesquels une déclaration d'utilité publique a été prononcée en vue d'une expropriation ou pour lesquels le cédant a exercé le droit de délaissement prévu aux articles L. 152-2 et L. 311-2 ainsi qu'au dernier alinéa de l'article L. 424-1 du code de l'urbanisme ou au I de l'article L. 515-16-3 du code de l'environnement, à condition qu'il soit procédé au remploi de l'intégralité de l'indemnité d'expropriation ou du prix de cession par l'acquisition, la construction, la reconstruction ou l'agrandissement d'un ou de plusieurs immeubles dans un délai de douze mois à compter de la date de perception de l'indemnité d'expropriation ou du prix de cession ;

5° Qui sont échangés dans le cadre d'opérations de remembrement mentionnées à l'article 1055, d'opérations effectuées conformément aux articles L. 123-1, L. 123-24 et L. 124-1 du code rural et de la pêche maritime ainsi qu'aux soultes versées en application de l'article L. 123-4 du même code. En cas de vente de biens reçus à cette occasion, la plus-value est calculée à partir de la date et du prix d'acquisition du bien originel ou de la partie constitutive la plus ancienne dans les cas de vente de lots remembrés ;

6° Dont le prix de cession est inférieur ou égal à 15 000 €. Le seuil de 15 000 € s'apprécie en tenant compte de la valeur en pleine propriété de l'immeuble ou de la partie d'immeuble ;

En cas de cession d'un bien détenu en indivision, ce seuil s'apprécie au regard de chaque quote-part indivise.

En cas de cession d'un bien dont le droit de propriété est démembré, le seuil de 15 000 € s'apprécie au regard de chaque quote-part indivise en pleine propriété ;

7° Qui sont cédés du 1er janvier 2014 au 31 décembre 2020 à un organisme d'habitations à loyer modéré, à une société d'économie mixte gérant des logements sociaux, à l'association mentionnée à l'article L. 313-34 du code de la construction et de l'habitation, aux sociétés civiles immobilières dont cette association détient la majorité des parts pour les logements visés au 4° de l'article L. 351-2 du code de la construction et de l'habitation, à un organisme bénéficiant de l'agrément relatif à la maîtrise d'ouvrage prévu à l'article L. 365-2 du même code ou à tout autre cessionnaire qui s'engage, par une mention portée dans l'acte authentique d'acquisition, à réaliser et à achever des logements sociaux mentionnés aux 3° et 5° de l'article L. 351-2 dudit code dans un délai de quatre ans à compter de la date de l'acquisition. Dans ce dernier cas, l'exonération est calculée au prorata de la surface habitable des logements sociaux construits par rapport à la surface totale des constructions mentionnées sur le permis de construire du programme immobilier. En cas de manquement à l'engagement d'achèvement des locaux au terme du délai de quatre ans, le cessionnaire est redevable d'une amende d'un montant égal à 10 % du prix de cession mentionné dans l'acte. En cas de fusion de sociétés, l'engagement souscrit par le cessionnaire n'est pas rompu lorsque la société absorbante s'engage, dans l'acte de fusion, à se substituer à la société absorbée pour le respect de l'engagement d'achèvement des locaux dans le délai restant à courir. Le non-respect par la société absorbante de l'engagement d'achèvement des locaux entraîne l'application de l'amende prévue pour le cessionnaire. Le présent 7° ne s'applique pas dans les quartiers faisant l'objet d'une convention prévue à l'article 10-3 de la loi n° 2003-710 du 1er août 2003 d'orientation et de programmation pour la ville et la rénovation urbaine ;

8° Qui sont cédés du 1er janvier 2014 au 31 décembre 2020 à une collectivité territoriale, à un établissement public de coopération intercommunale compétent, à un établissement public foncier mentionné aux articles L. 321-1 et L. 324-1 du code de l'urbanisme ou à la société mentionnée au deuxième alinéa du I de l'article 141 de la loi n° 2006-1771 du 30 décembre 2006 de finances rectificative pour 2006 en vue de leur cession à l'un des organismes mentionnés au 7° ; en cas de non respect de cette condition dans un délai d'un an à compter de l'acquisition des biens, la collectivité territoriale ou l'établissement public de coopération intercommunale compétent reverse à l'Etat le montant dû au titre du I ; ce délai est porté à trois ans pour les cessions réalisées par un établissement public foncier ou par la société mentionnée au deuxième alinéa du I de l'article 141 de la loi n° 2006-1771 du 30 décembre 2006 précitée au profit de l'un des organismes mentionnés au 7°. Le présent 8° ne s'applique pas dans les quartiers faisant l'objet d'une convention prévue à l'article 10-3 de la loi n° 2003-710 du 1er août 2003 précitée.

9° Au titre de la cession d'un droit de surélévation au plus tard le 31 décembre 2020, à condition que le cessionnaire s'engage à réaliser et à achever exclusivement des locaux destinés à l'habitation dans un délai de quatre ans à compter de la date de l'acquisition. En cas de manquement à cet engagement, le cessionnaire est redevable d'une amende d'un montant égal à 25 % de la valeur de cession du droit de surélévation. Cette amende n'est pas due en cas de licenciement, d'invalidité correspondant au classement dans les deuxième ou troisième des catégories prévues à l'article L. 341-4 du code de la sécurité sociale ou de décès du cessionnaire ou de l'un des époux soumis à une imposition commune. Elle n'est pas due non plus lorsqu'il ne respecte pas son engagement en raison de circonstances exceptionnelles indépendantes de sa volonté. En cas de fusion de sociétés, l'engagement souscrit par le cessionnaire n'est pas rompu lorsque la société absorbante s'engage, dans l'acte de fusion, à se substituer à la société absorbée pour le respect de l'engagement d'achèvement des locaux dans le délai restant à courir. Le non-respect par la société absorbante de l'engagement d'achèvement des locaux entraîne l'application de l'amende prévue pour le cessionnaire.

III. – Les dispositions du I ne s'appliquent pas aux plus-values réalisées par les titulaires de pensions de vieillesse ou de la carte “ mobilité inclusion ” portant la mention “ invalidité ” mentionnée à l'article L. 241-3 du code de l'action sociale et des familles qui, au titre de l'avant-dernière année précédant celle de la cession, ne sont pas passibles de l'impôt sur la fortune immobilière et dont le revenu fiscal de référence n'excède pas la limite prévue au I de l'article 1417, appréciés au titre de cette année.

IV. – Le I ne s'applique pas aux partages qui portent sur des biens meubles ou immeubles dépendant d'une succession ou d'une communauté conjugale et qui interviennent uniquement entre les membres originaires de l'indivision, leur conjoint, des ascendants, des descendants ou des ayants droit à titre universel de l'un ou de plusieurs d'entre eux. Il en est de même des partages portant sur des biens indivis issus d'une donation-partage et des partages portant sur des biens indivis acquis par des partenaires ayant conclu un pacte civil de solidarité ou par des époux, avant ou pendant le pacte ou le mariage. Ces partages ne sont pas considérés comme translatifs de propriété dans la mesure des soultes ou plus-values.

NOTA :

Conformément à l'article 27 II de la loi n° 2017-1775 du 28 décembre 2017 de finances rectificative pour 2017, les présentes dispositions s'appliquent aux plus-values réalisées au titre des cessions intervenant à compter du 1er janvier 2018.

Conformément aux dispositions des 1 et 2 du B du IX de l'article 31 de la loi n° 2017-1837 du 30 décembre 2017, les dispositions de l'article 150 U résultant des dispositions du 5° du B du I du même article 31 s'appliquent au titre de l'impôt sur la fortune immobilière dû à compter du 1er janvier 2018. Les dispositions modifiées par ledit B de l'article 31 précité continuent de s'appliquer, dans leur rédaction en vigueur au 31 décembre 2017, à l'impôt de solidarité sur la fortune dû jusqu'au titre de l'année 2017 incluse.

Article 150 UB du Code Général des Impôts

I.-Les gains nets retirés de cessions à titre onéreux de droits sociaux de sociétés ou groupements qui relèvent des articles 8 à 8 ter, dont l'actif est principalement constitué d'immeubles ou de droits portant sur ces biens, sont soumis exclusivement au régime d'imposition prévu au I et au 1° du II de l'article 150 U. Pour l'application de cette disposition, sont considérées comme sociétés à prépondérance immobilière les sociétés dont l'actif est, à la clôture des trois exercices qui précèdent la cession, constitué pour plus de 50 % de sa valeur réelle par des immeubles ou des droits portant sur des immeubles, non affectés par ces sociétés à leur propre exploitation industrielle, commerciale, agricole ou à l'exercice d'une profession non commerciale. Si la société dont les droits sociaux sont cédés n'a pas encore clos son troisième exercice, la composition de l'actif est appréciée à la clôture du ou des seuls exercices clos ou, à défaut, à la date de la cession.

II.-Les dispositions du I ne sont pas applicables, au titre de l'année de l'échange des titres, aux plus-values réalisées dans le cadre d'une opération de fusion, de scission ou d'un apport de titres à une société soumise à l'impôt sur les sociétés. Cette exception n'est pas applicable aux échanges avec soulte lorsque le montant de la soulte reçue par le contribuable excède 10 % de la valeur nominale des titres reçus. Lorsque le montant de la soulte reçue par le contribuable n'excède pas ce seuil, la plus-value réalisée lors de l'opération d'échange est, à concurrence du montant de cette soulte, imposée au titre de l'année de l'échange suivant les dispositions du I.

III.-Lorsque les titres reçus dans les cas prévus au II de l'article 92 B dans sa rédaction en vigueur avant le 1er janvier 2000, aux troisième et cinquième alinéas de l'article 150 A bis en vigueur avant la date de promulgation de la loi de finances pour 2004 (n° 2003-1311 du 30 décembre 2003) ou au I ter de l'article 160 dans sa rédaction en vigueur avant le 1er janvier 2000 font l'objet d'une nouvelle opération d'échange dans les conditions définies au II, l'imposition de la plus-value antérieurement reportée est reportée de plein droit au moment où s'opérera la cession, le rachat, le remboursement ou l'annulation des nouveaux titres reçus.

Article 150 UD du Code Général des Impôts

Les dispositions du I et des 4° à 9° du II de l'article 150 U, du I de l'article 150 UA, du I de l'article 150 UB et de l'article 150 UC s'appliquent aux plus-values réalisées lors de la cession à titre onéreux de tout ou partie des droits représentatifs des biens ou droits du patrimoine fiduciaire pour la quote-part de ces droits qui porte sur des biens ou droits mentionnés aux articles 150 U à 150 UC.

Article 1609 nonies G du Code général des impôts.

I.-Il est institué une taxe sur les plus-values réalisées dans les conditions prévues aux articles 150 U et 150 UB à 150 UD par les personnes physiques ou les sociétés ou groupements qui relèvent des articles 8 à 8 ter et dans celles prévues à l'article 244 bis A par les contribuables non domiciliés fiscalement en France assujettis à l'impôt sur le revenu.

La taxe ne s'applique pas aux plus-values réalisées lors de la cession de terrains à bâtir ou de droits s'y rapportant.

Le produit de la taxe est affecté au fonds mentionné à l'article L. 351-6 du code de la construction et de l'habitation, dans la limite du plafond prévu au I de l'article 46 de la loi n° 2011-1977 du 28 décembre 2011 de finances pour 2012.

II.-La taxe est assise sur le montant imposable des plus-values déterminé dans les conditions prévues, selon le cas, aux articles 150 V à 150 VD ou au II de l'article 244 bis A.

Elle est due par le cédant et exigible lors de la cession.

III.-La taxe est due à raison des plus-values imposables d'un montant supérieur à 50 000 €, selon le barème suivant appliqué au montant total de la plus-value imposable :

(En euros)

MONTANT DE LA PLUS-VALUE

imposable

MONTANT DE LA TAXE

De 50 001 à 60 000

2 % PV-(60 000-PV) × 1/20

De 60 001 à 100 000

2 % PV

De 100 001 à 110 000

3 % PV-(110 000-PV) × 1/10

De 110 001 à 150 000

3 % PV

De 150 001 à 160 000

4 % PV-(160 000-PV) × 15/100

De 160 001 à 200 000

4 % PV

De 200 001 à 210 000

5 % PV-(210 000-PV) × 20/100

De 210 001 à 250 000

5 % PV

De 250 001 à 260 000

6 % PV-(260 000-PV) × 25/100

Supérieur à 260 000

6 % PV

(PV = montant de la plus-value imposable)

IV.-Une déclaration, conforme à un modèle établi par l'administration, retrace les éléments servant à la liquidation de la taxe. Elle est déposée dans les conditions prévues aux 1°, 2° et 4° du I et au II de l'article 150 VG.

V.-La taxe est versée lors du dépôt de la déclaration prévue au IV. Les I à II bis de l'article 150 VF, le second alinéa du I et les II et III de l'article 150 VH et le IV de l'article 244 bis A sont applicables.

VI.-La taxe est contrôlée sous les mêmes garanties et sanctions qu'en matière d'impôt sur le revenu.

CALCUL DE LA TVA EN MATIÈRE IMMOBILIÈRE DU MARCHAND DE BIENS

Les marchands de biens sont exonérés "des frais de notaire" et de la plus value mais doivent payer la TVA sur chaque transaction.

Le marchand de biens doit revendre l'immeuble dans un délai de quatre ans, sinon les droits de transaction sont dus.

COUR DE CASSATION 3ème Chambre commerciale Arrêt du 13 décembre 2011 POURVOI N° 11-11951 Cassation

Vu les articles 1115 et 1594-0 G du code général des impôts, dans leur rédaction applicable ;

Attendu que si un marchand de biens qui a bénéficié du régime de faveur prévu par le premier de ces textes a la possibilité de prendre, par acte complémentaire, un engagement de construire lui permettant de bénéficier du second, c'est à la condition que cet engagement intervienne avant que les droits d'enregistrement ne soient rendus exigibles par l'expiration du délai de revente;

Attendu, selon l'arrêt attaqué, que la société Les Erables du Colysée a acquis le 12 juillet 2000 un ensemble immobilier sis 13-15-17 rue du Commerce à Paris 15e, en prenant l'engagement de le revendre dans le délai de quatre ans en sa qualité de marchand de biens ; que, par l'effet d'une fusion-absorption, la société 13/15 et 17 rue du Commerce est devenue propriétaire de ce bien à compter du 1er janvier 2003 ; que, le 2 mai 2006, l'administration fiscale s'est prévalue auprès de cette dernière de l'absence de revente dans le délai prévu et a ensuite mis en recouvrement les droits d'enregistrement rappelés ; que, le 21 février 2007, la société 13/15 et 17 rue du Commerce a fait dresser un acte authentique complémentaire à l'acte du 12 juillet 2000, plaçant rétroactivement l'acquisition dans le champ d'application de la taxe sur la valeur ajoutée, comme concourant à la production d'un immeuble neuf, afin de bénéficier de l'exonération des droits d'enregistrement prévue par l'article 1594-0 G du code général des impôts ; qu'après rejet de sa réclamation se prévalant de cette substitution de régime, la société 13/15 et 17 rue du Commerce a saisi le tribunal de grande instance de Paris afin d'être déchargée des droits d'enregistrement ;

Attendu que pour accueillir cette demande, l'arrêt retient qu'aucune condition de délai ne s'imposait à la société 13/15 et 17 rue du Commerce pour présenter un acte complémentaire

L'Europe impose un nouveau calcul de la TVA qui devient l'impôt principal en Europe pour limiter les conflits entre les Etats européens. L'Etat qui bénéficie de l'impôt est l'Etat sur le territoire du quel l'opération a lieu.

Lorsqu'un particulier achetait un terrain à bâtir, il était exonéré de TVA. Cette exonération étant en contradiction avec la directive qui prévoit une taxation systématique de tous les terrains, a été supprimée.

La loi met donc en place un dispositif permettant de rendre la TVA applicable à ces opérations. Néanmoins, en cas de cession d'un terrain à bâtir d'un particulier à un autre particulier, la réforme ne change rien et la cession reste frappée des seuls droits d'enregistrement.

En matière immobilière, les opérateurs qualifiés de "marchands de biens" achètent des terrains ou des immeubles, sur lesquels ils ne prennent pas d'engagement de construire, en vue de les revendre. Leur régime fiscal prévoyait jusqu'alors une taxation systématique sur la marge des transactions réalisées qu'ils réalisaient.

Conformément au droit communautaire, la réforme met en place une option d'entreprise pour la taxation des livraisons de terrains ne répondant pas à la définition de "terrain à bâtir" et des immeubles achevés depuis plus de 5 ans. Elle offre donc davantage de souplesse aux opérateurs, en leur permettant d'opter pour être soumis à la TVA puis de déduire cette TVA de celle qu'ils ont collectée.

L'ARTICLE 257 DU CODE GENERAL DES IMPÔTS EST CONFORME AUX DIRECTIVES EUROPEENNES

I. – Les opérations concourant à la production ou à la livraison d'immeubles sont soumises à la taxe sur la valeur ajoutée dans les conditions qui suivent.

1. Sont assimilés à des biens corporels et suivent le régime du bien immeuble auquel ils se rapportent :

1° Les droits réels immobiliers, à l'exception des locations résultant de baux qui confèrent un droit de jouissance ;

2° Les droits relatifs aux promesses de vente ;

3° Les parts d'intérêts et actions dont la possession assure en droit ou en fait l'attribution en propriété ou en jouissance d'un bien immeuble ou d'une fraction d'un bien immeuble ;

4° Les droits au titre d'un contrat de fiducie représentatifs d'un bien immeuble.

2. Sont considérés :

1° Comme terrains à bâtir, les terrains sur lesquels des constructions peuvent être autorisées en application d'un plan local d'urbanisme, d'un autre document d'urbanisme en tenant lieu, d'une carte communale ou de l'article L. 111-3 du code de l'urbanisme ;

2° Comme immeubles neufs, les immeubles qui ne sont pas achevés depuis plus de cinq années, qu'ils résultent d'une construction nouvelle ou de travaux portant sur des immeubles existants qui ont consisté en une surélévation ou qui ont rendu à l'état neuf :

a) Soit la majorité des fondations ;

b) Soit la majorité des éléments hors fondations déterminant la résistance et la rigidité de l'ouvrage ;

c) Soit la majorité de la consistance des façades hors ravalement ;

d) Soit l'ensemble des éléments de second œuvre tels qu'énumérés par décret en Conseil d'Etat, dans une proportion fixée par ce décret qui ne peut être inférieure à la moitié pour chacun d'entre eux.

3. Sont également soumises à la taxe sur la valeur ajoutée :

1° Les livraisons à soi-même de travaux immobiliers mentionnés à l'article 278 sexies A réalisées par des personnes assujetties au sens de l'article 256 A ;

2° Les livraisons à soi-même d'immeubles mentionnés au II de l'article 278 sexies réalisées hors d'une activité économique, au sens de l'article 256 A, par toute personne dès lors assujettie à ce titre.

II. – Les opérations suivantes sont assimilées, selon le cas, à des livraisons de biens ou à des prestations de services effectuées à titre onéreux.

1. Sont assimilés à des livraisons de biens effectuées à titre onéreux :

1° Le prélèvement par un assujetti d'un bien de son entreprise pour ses besoins privés ou ceux de son personnel ou qu'il transmet à titre gratuit ou, plus généralement, qu'il affecte à des fins étrangères à son entreprise, lorsque ce bien ou les éléments le composant ont ouvert droit à une déduction complète ou partielle de la taxe sur la valeur ajoutée. Toutefois, ne sont pas visés les prélèvements effectués pour les besoins de l'entreprise pour donner des cadeaux de faible valeur et des échantillons. Le montant à retenir pour l'imposition des prélèvements correspondant aux cadeaux de faible valeur est fixé par arrêté. Cette limite s'applique par objet et par an pour un même bénéficiaire ;

2° L'affectation par un assujetti aux besoins de son entreprise d'un bien produit, construit, extrait, transformé, acheté, importé ou ayant fait l'objet d'une acquisition intracommunautaire dans le cadre de son entreprise lorsque l'acquisition d'un tel bien auprès d'un autre assujetti, réputée faite au moment de l'affectation, ne lui ouvrirait pas droit à déduction complète.

3° L'affectation d'un bien par un assujetti à un secteur d'activité exonéré n'ouvrant pas droit à déduction, lorsque ce bien a ouvert droit à une déduction complète ou partielle de la taxe sur la valeur ajoutée lors de son acquisition ou de son affectation conformément au 2° ;

4° La détention de biens par un assujetti ou par ses ayants droit en cas de cessation de son activité économique taxable, lorsque ces biens ont ouvert droit à déduction complète ou partielle lors de leur acquisition ou de leur affectation conformément au 2°.

2. Sont assimilées à des prestations de services effectuées à titre onéreux :

1° L'utilisation d'un bien affecté à l'entreprise pour les besoins privés de l'assujetti ou pour ceux de son personnel ou, plus généralement, à des fins étrangères à son entreprise, lorsque ce bien a ouvert droit à une déduction complète ou partielle de la taxe sur la valeur ajoutée ;

2° Les prestations de services à titre gratuit effectuées par l'assujetti pour ses besoins privés ou pour ceux de son personnel ou, plus généralement, à des fins étrangères à son entreprise.

3. Un décret en Conseil d'Etat définit les opérations désignées ci-dessus ainsi que le moment où la taxe devient exigible.

III. – Sont également soumis à la taxe sur la valeur ajoutée :

1° La cession d'aéronefs ou d'éléments d'aéronefs par les compagnies de navigation aérienne mentionnées au 4° du II de l'article 262 à d'autres compagnies ne remplissant pas les conditions fixées à cet article. Les modalités d'application de cette disposition sont fixées, en tant que de besoin, par des arrêtés du ministre chargé de l'économie et des finances ;

2° Les biens et produits mentionnés aux 2° et 3° du II de l'article 262 lorsqu'ils cessent d'être utilisés dans les conditions prévues par cet article. Les modalités d'application de cette disposition sont fixées, en tant que de besoin, par des arrêtés du ministre chargé de l'économie et des finances ;

3° La contribution à l'audiovisuel public ;

4° Les sommes attribuées par les sociétés de course au titre des gains de course réalisés par les entraîneurs pour les chevaux dont ils sont propriétaires.
NOTA :

Conformément à l'article 12 II A de la loi n° 2017-1837 du 30 décembre 2017, ces dispositions s'appliquent aux opérations dont le fait générateur intervient à compter du 1er janvier 2018. Toutefois, il ne s'applique pas aux encaissements pour lesquels la taxe sur la valeur ajoutée est exigible avant cette date.

ARTICLE 268 DU CODE GÉNÉRAL DES IMPÔTS

S'agissant de la livraison d'un terrain à bâtir, ou d'une opération mentionnée au 2° du 5 de l'article 261 pour laquelle a été formulée l'option prévue au 5° bis de l'article 260, si l'acquisition par le cédant n'a pas ouvert droit à déduction de la taxe sur la valeur ajoutée, la base d'imposition est constituée par la différence entre:
1° D'une part, le prix exprimé et les charges qui s'y ajoutent

2° D'autre part, selon le cas :

- soit les sommes que le cédant a versées, à quelque titre que ce soit, pour l'acquisition du terrain ou de l'immeuble

- soit la valeur nominale des actions ou parts reçues en contrepartie des apports en nature qu'il a effectués.

Lorsque l'opération est réalisée par un fiduciaire, les sommes mentionnées aux deux précédents alinéas s'apprécient, le cas échéant, chez le constituant.
Cour de Cassation, chambre commerciale, arrêt du 3 mai 2012 pourvoi n°11-14820 Cassation

Sur le premier moyen :

Vu l'article 2 du code civil ;

Attendu que si la loi nouvelle s'applique immédiatement aux effets à venir des situations juridiques non contractuelles en cours au moment où elle entre en vigueur, elle ne peut remettre en cause des obligations régulièrement nées à cette date ;

Attendu que, pour prononcer la décharge de l'imposition mise en recouvrement au titre de la déchéance du régime de faveur des marchands de biens pour défaut de tenue régulière du répertoire prévu par l'article 852 du code général des impôts, l'arrêt retient que, par l'effet de l'entrée en vigueur de la loi n° 2010-237 du 9 mars 2010 dont l'article 16 abroge ledit article 852, l'obligation sanctionnée par la déchéance a disparu et que la sanction ne peut trouver encore à s'appliquer ;

Attendu qu'en statuant ainsi, alors qu'à la date du fait générateur de l'impôt, le bénéfice des dispositions prévues par l'article 1115 du code général des impôts était subordonné à l'accomplissement des formalités exigées par l'article 852, 2° du même code, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;

Et sur le second moyen :

Vu l'article L. 47 du livre des procédures fiscales, ensemble les articles 1181 du code civil et 1840 G ter du code général des impôts ;

Attendu que la régularité de la procédure de redressement fondée sur la déchéance du régime de faveur des marchands de biens pour absence de revente dans le délai légal suppose seulement que l'avis de vérification porte sur la période d'exigibilité des droits rappelés ;

Attendu que pour prononcer la décharge partielle de l'imposition mise en recouvrement au titre de la déchéance du régime de faveur des marchands de biens, pour absence de revente des biens dans le délai légal, l'arrêt, après avoir relevé que l'avis de vérification de la comptabilité portait notamment sur la période du 1er juin 1998 au 30 novembre 2001 au titre des déclarations en matière de taxes sur le chiffre d'affaires, retient que la procédure de redressement est irrégulière pour la période antérieure au 1er juin 1998 ainsi que pour celle postérieure au 30 novembre 2001 et que l'administration est fondée à recouvrer les droits d'enregistrement au titre des seuls immeubles acquis par M. X... pendant la période du 1er juin 1998 au 30 novembre 2001 non revendus dans le délai de son engagement ;

Attendu qu'en statuant ainsi, alors que les droits rappelés sont rendus exigibles à la date d'expiration du délai pour revendre, la cour d'appel a violé les textes susvisés
Le Décret n° 2010-1075 du 10 septembre 2010 est relatif aux règles applicables en matière de taxe sur la valeur ajoutée aux opérations porte sur des immeubles et aux modalités de mise en œuvre de l'option pour le paiement de la taxe sur la valeur ajoutée pour certaines opérations.

LA DÉFISCALISATION IMMOBILIÈRE

Le Décret n° 2018-391 du 25 mai 2018 est relatif aux obligations déclaratives incombant aux redevables et aux sociétés ou organismes dans le cadre de l'impôt sur la fortune immobilière.

L'Arrêté du 19 janvier 2018 est relatif à la liste des quartiers prioritaires de la politique de la ville présentant une concentration élevée d'habitat ancien dégradé prévue à l'article 199 tervicies du code général des impôts.

Article 199 novovicies du Code General des Impôts

I. – A. – Les contribuables domiciliés en France, au sens de l'article 4 B, qui acquièrent, entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2021, un logement neuf ou en l'état futur d'achèvement bénéficient d'une réduction d'impôt sur le revenu à condition qu'ils s'engagent à le louer nu à usage d'habitation principale pendant une durée minimale fixée, sur option du contribuable, à six ans ou à neuf ans. Cette option, qui est exercée lors du dépôt de la déclaration des revenus de l'année d'achèvement de l'immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure, est irrévocable pour le logement considéré.

La réduction d'impôt s'applique, dans les mêmes conditions, lorsque l'immeuble est la propriété d'une société non soumise à l'impôt sur les sociétés, autre qu'une société civile de placement immobilier, à la condition que le porteur de parts s'engage à conserver la totalité de ses titres jusqu'à l'expiration de l'engagement de location mentionné au premier alinéa.

B. – La réduction d'impôt s'applique également dans les mêmes conditions :

1° Au logement que le contribuable fait construire et qui fait l'objet d'un dépôt de demande de permis de construire entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2021 ;

2° Au logement que le contribuable acquiert entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2021 et qui fait ou qui a fait l'objet de travaux concourant à la production ou à la livraison d'un immeuble neuf au sens du 2° du 2 du I de l'article 257 ;

3° Au logement qui ne satisfait pas aux caractéristiques de décence, prévues à l'article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986, que le contribuable acquiert entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2021 et qui fait ou qui a fait l'objet de travaux de réhabilitation, définis par décret, permettant au logement d'acquérir des performances techniques voisines de celles d'un logement neuf ;

4° Au local affecté à un usage autre que l'habitation que le contribuable acquiert entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2021 et qui fait ou qui a fait l'objet de travaux de transformation en logement.

C. – L'achèvement du logement doit intervenir dans les trente mois qui suivent la date de la signature de l'acte authentique d'acquisition, dans le cas d'un logement acquis en l'état futur d'achèvement, ou la date de l'obtention du permis de construire, dans le cas d'un logement que le contribuable fait construire.

Pour les logements qui font l'objet des travaux mentionnés aux 2°, 3° et 4° du B après l'acquisition par le contribuable, l'achèvement de ces travaux doit intervenir au plus tard le 31 décembre de la deuxième année qui suit celle de l'acquisition du local ou du logement concerné.

Pour les logements qui ont fait l'objet des travaux mentionnés aux mêmes 2°, 3° et 4° avant l'acquisition par le contribuable, la réduction d'impôt s'applique aux logements qui n'ont pas été utilisés ou occupés à quelque titre que ce soit depuis l'achèvement des travaux.

D. – La location ne peut pas être conclue avec un membre du foyer fiscal du contribuable ou, lorsque le logement est la propriété d'une société non soumise à l'impôt sur les sociétés, autre qu'une société civile de placement immobilier, avec l'un des associés ou un membre du foyer fiscal de l'un des associés.

La location du logement consentie à un organisme public ou privé qui le donne en sous-location nue à usage d'habitation principale à une personne autre que l'une de celles mentionnées au premier alinéa ne fait pas obstacle au bénéfice de la réduction d'impôt à la condition que cet organisme ne fournisse aucune prestation hôtelière ou para-hôtelière.

La réduction d'impôt n'est pas applicable aux logements dont le droit de propriété est démembré ou aux logements appartenant à une société non soumise à l'impôt sur les sociétés, autre qu'une société civile de placement immobilier, dont le droit de propriété des parts est démembré.

Elle n'est pas non plus applicable aux immeubles classés ou inscrits au titre des monuments historiques ou ayant reçu le label délivré par la " Fondation du patrimoine ", mentionnés au premier alinéa du 3° du I de l'article 156, et aux logements financés au moyen d'un prêt mentionné à l'article R. 331-1 du code de la construction et de l'habitation.

E. – Un contribuable ne peut, pour un même logement, bénéficier à la fois du m du 1° du I de l'article 31, de l'une des réductions d'impôt prévues aux articles 199 undecies A, 199 undecies C et 199 tervicies et de la réduction d'impôt prévue au présent article.

F. – Les dépenses de travaux retenues pour le calcul de la réduction d'impôt prévue au présent article ne peuvent faire l'objet d'une déduction pour la détermination des revenus fonciers.

II. – La réduction d'impôt s'applique aux logements pour lesquels le contribuable justifie du respect d'un niveau de performance énergétique globale fixé par décret en fonction du type de logement concerné.

III. – L'engagement de location mentionné au I doit prendre effet dans les douze mois qui suivent la date d'achèvement de l'immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure. Cet engagement prévoit que le loyer et les ressources du locataire appréciées à la date de conclusion du bail ne doivent pas excéder des plafonds fixés par décret en fonction de la localisation du logement et de son type.

Les plafonds de loyer mentionnés au premier alinéa peuvent être réduits, dans des conditions définies par décret, par le représentant de l'Etat dans la région après avis du comité régional de l'habitat et de l'hébergement mentionné à l'article L. 364-1 du code de la construction et de l'habitation, afin d'être adaptés aux particularités des marchés locatifs locaux.

IV. – La réduction d'impôt s'applique exclusivement aux logements situés dans des communes classées, par arrêté des ministres chargés du budget et du logement, dans des zones géographiques se caractérisant par un déséquilibre important entre l'offre et la demande de logements entraînant des difficultés d'accès au logement sur le parc locatif existant et aux logements situés dans des communes dont le territoire est couvert par un contrat de redynamisation de site de défense.

V. – A. – La réduction d'impôt est calculée sur le prix de revient d'au plus deux logements, retenu dans la limite d'un plafond par mètre carré de surface habitable fixé par décret et sans pouvoir dépasser la limite de 300 000 € par contribuable et pour une même année d'imposition.

Lorsque la réduction d'impôt est acquise au titre des 2° à 4° du B du I, le prix de revient mentionné au premier alinéa du présent A s'entend du prix d'acquisition du local ou du logement augmenté du prix des travaux.

B. – Lorsque le logement est détenu en indivision, chaque indivisaire bénéficie de la réduction d'impôt dans la limite de la quote-part du prix de revient correspondant à ses droits dans l'indivision.

Lorsque les logements sont la propriété d'une société non soumise à l'impôt sur les sociétés, autre qu'une société civile de placement immobilier, le contribuable bénéficie de la réduction d'impôt dans la limite de la quote-part du prix de revient correspondant à ses droits sur les logements concernés.

VI. – Le taux de la réduction d'impôt est fixé à :

1° 12 % lorsque l'engagement de location mentionné au I est pris pour une durée de six ans ;

2° 18 % lorsque l'engagement de location mentionné au même I est pris pour une durée de neuf ans.

VII. – La réduction d'impôt est répartie, selon la durée de l'engagement de location, sur six ou neuf années. Elle est accordée au titre de l'année d'achèvement du logement, ou de son acquisition si elle est postérieure, et imputée sur l'impôt dû au titre de cette même année, puis sur l'impôt dû au titre de chacune des cinq ou huit années suivantes à raison d'un sixième ou d'un neuvième de son montant total au titre de chacune de ces années.

VII bis. – A. – A l'issue de la période couverte par l'engagement de location mentionnée au I, lorsque le logement reste loué par période triennale dans les conditions prévues au III, le contribuable peut continuer à bénéficier de la réduction d'impôt prévue au présent article, à la condition de proroger son engagement initial pour au plus :

1° Trois années supplémentaires, renouvelables une fois, si l'engagement de location mentionné au I était d'une durée de six ans. Dans ce cas, la réduction d'impôt est égale à 6 % du prix de revient du logement, mentionné au A du V, pour la première période triennale et à 3 % pour la seconde période triennale ;

2° Trois années supplémentaires, si l'engagement de location mentionné au I était d'une durée de neuf ans. Dans ce cas, la réduction d'impôt est égale à 3 % du prix de revient du logement, mentionné au A du V, pour cette période triennale.

B. – Pour l'application du A du présent VII bis, la réduction d'impôt est imputée, par période triennale, à raison d'un tiers de son montant sur l'impôt dû au titre de l'année au cours de laquelle l'engagement de location a été prorogé et des deux années suivantes.

VIII. – A. – La réduction d'impôt est applicable, dans les mêmes conditions, à l'associé d'une société civile de placement immobilier régie par le paragraphe 4 de la sous-section 2 de la section 2 du chapitre IV du titre Ier du livre II du code monétaire et financier dont la quote-part de revenu est, en application de l'article 8 du présent code, soumise en son nom à l'impôt sur le revenu dans la catégorie des revenus fonciers.

B. – La réduction d'impôt, qui n'est pas applicable aux titres dont le droit de propriété est démembré, est subordonnée à la condition que 95 % de la souscription servent exclusivement à financer un investissement pour lequel les conditions d'application du présent article sont réunies. Le produit de la souscription annuelle doit être intégralement investi dans les dix-huit mois qui suivent la clôture de celle-ci.

C. – La société doit prendre l'engagement de louer le logement dans les conditions prévues au présent article. L'associé doit s'engager à conserver la totalité de ses titres jusqu'au terme de l'engagement de location souscrit par la société.

D. – La réduction d'impôt est calculée sur 100 % du montant de la souscription retenu dans la limite de 300 000 € par contribuable et pour une même année d'imposition.

E. – Le taux de la réduction d'impôt est fixé à :

1° 12 % pour les souscriptions qui servent à financer des logements faisant l'objet d'un engagement de location pris pour une durée de six ans ;

2° 18 % pour les souscriptions qui servent à financer des logements faisant l'objet d'un engagement de location pris pour une durée de neuf ans.

F. – La réduction d'impôt est répartie, selon la durée de l'engagement de location, sur six ou neuf années. Elle est accordée au titre de l'année de la souscription et imputée sur l'impôt dû au titre de cette même année, puis sur l'impôt dû au titre de chacune des cinq ou huit années suivantes à raison d'un sixième ou d'un neuvième de son montant total au titre de chacune de ces années.

IX. – (Abrogé).

X. – Le montant total des dépenses retenu pour l'application du présent article au titre, d'une part, de l'acquisition ou de la construction de logements et, d'autre part, de souscriptions de titres ne peut excéder globalement 300 000 € par contribuable et pour une même année d'imposition.

X bis.-Le montant des frais et commissions directs et indirects imputés au titre d'une même acquisition de logement ouvrant droit à la réduction d'impôt prévue au présent article par les personnes physiques ou morales exerçant, au titre de l'acquisition, une activité de conseil ou de gestion au sens de l'article L. 321-1 du code monétaire et financier, un acte de démarchage au sens de l'article L. 341-1 du même code ou une activité d'intermédiation en biens divers au sens de l'article L. 550-1 dudit code ou qui se livrent ou prêtent leur concours à l'opération au sens de l'article 1er de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d'exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce ne peut excéder un plafond exprimé en pourcentage du prix de revient et fixé par décret.

Tout manquement à ces interdictions est passible d'une amende dont le montant ne peut excéder dix fois les frais indûment perçus.

XI. – A. – La réduction d'impôt obtenue fait l'objet d'une reprise au titre de l'année au cours de laquelle intervient :

1° La rupture de l'un des engagements mentionnés au I, au VII bis ou au VIII ;

2° Le démembrement du droit de propriété de l'immeuble concerné ou des parts. Toutefois, aucune remise en cause n'est effectuée lorsque le démembrement de ce droit ou le transfert de la propriété du bien résulte du décès de l'un des membres du couple soumis à imposition commune et que le conjoint survivant attributaire du bien ou titulaire de son usufruit s'engage à respecter les engagements prévus au I, au VII bis et, le cas échéant, au VIII, dans les mêmes conditions et selon les mêmes modalités, pour la période restant à courir à la date du décès.

B. – Aucune reprise n'est effectuée en cas d'invalidité correspondant au classement dans la deuxième ou la troisième des catégories prévues à l'article L. 341-4 du code de la sécurité sociale, de licenciement ou de décès du contribuable ou de l'un des membres du couple soumis à imposition commune.

XII. – Les investissements mentionnés aux I et VIII et afférents à des logements situés en Guadeloupe, en Guyane, en Martinique, à La Réunion, à Mayotte, à Saint-Barthélemy, à Saint-Martin, à Saint-Pierre-et-Miquelon, en Nouvelle-Calédonie, en Polynésie française et dans les îles Wallis et Futuna ou à des souscriptions employées dans les conditions définies aux B et C du VIII pour le financement de tels logements ouvrent droit à la réduction d'impôt prévue au présent article dans les mêmes conditions, sous réserve des adaptations suivantes :

1° Le II n'est pas applicable à Mayotte. Il est applicable à Saint-Barthélemy, Saint-Martin, Saint-Pierre-et-Miquelon, en Nouvelle-Calédonie, en Polynésie française et dans les îles Wallis et Futuna dans des conditions fixées par décret et à compter de l'entrée en vigueur de ce décret ;

2° Les plafonds de loyer et de ressources du locataire mentionnés au III peuvent être adaptés par décret ;

3° Par dérogation au VI et au E du VIII, le taux de la réduction d'impôt est fixé à :

a) 23 % lorsque l'engagement de location mentionné au I est pris pour une durée de six ans et pour les souscriptions qui servent à financer des logements faisant l'objet d'un engagement de location pris pour une durée de six ans ;

b) 29 % lorsque l'engagement de location mentionné au même I est pris pour une durée de neuf ans et pour les souscriptions qui servent à financer des logements faisant l'objet d'un engagement de location pris pour une durée de neuf ans.

NOTA :

Conformément aux dispositions du III de l'article 68 de la loi n° 2017-1837 du 30 décembre 2017, l'articles 199 novovicies dans sa rédaction résultant des dispositions du c du 1° du I dudit article 68 s'applique aux acquisitions de logements et, s'agissant des logements que le contribuable fait construire, aux dépôts de demande de permis de construire postérieurs au 31 décembre 2017.
Toutefois, le même c ne s'applique pas aux acquisitions de logements ayant fait l'objet d'un dépôt de demande de permis de construire au plus tard le 31 décembre 2017 et à la condition que cette acquisition soit réalisée au plus tard le 31 décembre 2018.

L'Arrêté du 1er août 2014 est pris en application de l'article R. 304-1 du code de la construction et de l'habitation, est appliqué depuis le 1er octobre 2014.

Publics concernés : particuliers et investisseurs.
Objet : révision de l'arrêté classant les communes par zones géographiques dites A/B/C applicable à certaines aides au logement.
Entrée en vigueur : le nouveau zonage entre en vigueur à compter du 1er octobre 2014 pour le dispositif d'aide à l'investissement locatif intermédiaire pour les particuliers (199 novovicies du CGI), le prêt à taux zéro et le dispositif fiscal de TVA à taux réduit pour le logement locatif intermédiaire (279-0 bis A du CGI).

Nous pouvons analyser GRATUITEMENT et SANS AUCUN ENGAGEMENT vos griefs pour savoir s'ils sont susceptibles d'être recevables devant le parlement européen, la CEDH, le Haut Commissariat aux droits de l'homme, ou un autre organisme de règlement international de l'ONU.

Si vos griefs semblent recevables, pour augmenter réellement et concrètement vos chances, vous pouvez nous demander de vous assister pour rédiger votre pétition, votre requête ou votre communication individuelle.

Pour les français, pensez à nous contacter au moins au moment de votre appel, pour assurer l'épuisement des voies de recours et augmenter vos chances de réussite, devant les juridictions françaises ou internationales.

Cliquez pour nous poser vos questions, l'e mail permet de rester confidentiel.

fabre@fbls.net

MONTANT DE LA PLUS-VALUE imposable	MONTANT DE LA TAXE
De 50 001 à 60 000	2 % PV-(60 000-PV) × 1/20
De 60 001 à 100 000	2 % PV
De 100 001 à 110 000	3 % PV-(110 000-PV) × 1/10
De 110 001 à 150 000	3 % PV
De 150 001 à 160 000	4 % PV-(160 000-PV) × 15/100
De 160 001 à 200 000	4 % PV
De 200 001 à 210 000	5 % PV-(210 000-PV) × 20/100
De 210 001 à 250 000	5 % PV
De 250 001 à 260 000	6 % PV-(260 000-PV) × 25/100
Supérieur à 260 000	6 % PV
(PV = montant de la plus-value imposable)