Attendu que Mme X...reproche à l'arrêt attaqué (Orléans, 4 mai 2009) de l'avoir déboutée de ses demandes tendant à la condamnation de Mme Y... à lui payer les sommes de 7 665 euros à titre d'indemnité de préavis et de 81 728 euros à titre d'indemnité de rupture

Mais attendu que l'arrêt relève que Mme X...rappelle longuement dans ses propres conclusions comment elle a négocié avec les époux Z..., en vertu du mandat que lui avait donné Mme Y... , la vente de l'immeuble appartenant à son ami, M. A..., et assure qu'elle a qualité pour consentir à ces acquéreurs la remise de la commission due à l'agence après en avoir simplement informé sa mandante, que Mme Y... verse aux débats soixante-trois factures, émises par Mme X...entre 1997 et 2002, dans lesquelles celle-ci a réclamé les commissions qui lui étaient dues après avoir procédé à la vente d'une maison, d'un appartement ou d'une propriété, ainsi que six factures faisant état de commissions dues après conclusion de locations, que le fait que Mme X...n'ait qu'exceptionnellement signé les compromis concernant ces opérations est inopérant dès lors qu'elle ne se contentait pas de mettre en relations d'éventuels acquéreurs ou vendeurs avec l'agence de Mme Y... mais qu'elle faisait visiter les biens en vente et procédait elle-même aux négociations conduisant à la signature de ces actes et que les pièces versées aux débats par Mme Y... démontrent bien que l'activité principale de Mme X...consistait à prêter son concours à des opérations de vente ou de location immobilière, ce qui caractérise l'activité d'agent immobilier et l'empêche de réclamer l'application à son profit de l'article L. 134-1, alinéa 2, du code de commerce

Qu'ayant ainsi constaté que Mme X...prêtait son concours de manière habituelle à la vente et à la location de biens immobiliers appartenant à autrui, la cour d'appel a légalement justifié sa décision, sans être tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante ; que le moyen n'est pas fondé

Attendu qu'il est reproché à l'arrêt d'avoir débouté Mme X...de sa demande tendant à la condamnation de Mme Y... à lui payer la somme de 35 000 euros à titre de dommages et intérêts, alors, selon le moyen, que les conventions doivent s'exécuter de bonne foi, qu'en estimant que Mme Y... n'avait commis aucune faute en rompant brutalement et sans préavis le contrat qui la liait à Mme X..., au seul motif que celle-ci avait déjà, dans la passé, usé de cette faculté, la cour d'appel, qui a examiné non pas le comportement de Mme Y... mais celui de Mme X..., s'est déterminée par une motivation inopérante et a privé sa décision de base légale au regard des articles 1134, 1147 et 1184 du code civil

Mais attendu que l'arrêt retient que le contrat signé entre les parties prévoyait que le mandat pouvait prendre fin à tout moment sans aucun préavis ni aucune indemnité de quelque nature que ce soit, par lettre recommandée adressée par la partie prenant l'initiative de la rupture, que Mme X...avait elle-même usé de cette faculté à trois reprises en adressant à Mme Y... des lettres recommandées datées des 17 janvier 1990, 31 décembre 1995 et 12 mars 2002 mentionnant que la rupture du contrat prendrait effet le jour de réception de ces courriers par sa mandante, et qu'elle ne saurait, dès lors, reprocher à Mme Y... , qui n'avait jamais contesté la régularité de ces ruptures brutales, d'avoir elle aussi usé de la clause contractuelle les permettant

Qu'ayant, par ces motifs détaillés et pertinents, fait ressortir que la volonté des parties consistait à autoriser chacune d'elles à rompre le contrat sans préavis ni indemnité, ce que Mme X...avait fait à trois reprises, et notamment le jour-même de la rupture décidée par Mme Y... , de sorte que cette dernière avait pu user, de bonne foi et sans faute, de la faculté de rupture prévue contractuellement, la cour d'appel a légalement justifié sa décision

ET NON UN PROMOTEUR OU UNE SOCIÉTÉ IMMOBILIÈRE

Il résulte de la combinaison des articles L. 134-1 du code de commerce, 4, alinéas 1 et 2, de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d'exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce et 9 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972 fixant les conditions d'application de cette loi que le titulaire de la carte professionnelle prévue à l'article 3 de la loi précitée a la possibilité d'habiliter une personne à négocier, s'entremettre ou s'engager pour son compte, si celle-ci justifie de l'attestation visée à l'article 9 du décret précité ou si celle-ci est elle-même titulaire de la carte professionnelle et que le statut des agents commerciaux lui est alors applicable

Cour de Cassation Chambre Civile 1 arrêt du 17 mai 2023 N° de pourvoi 21-23.533 CASSATION

Sur le moyen, pris en sa première branche

Vu l'article L. 134-1 du code de commerce :

9. Il résulte de ce texte que l'agent commercial est un mandataire qui, à titre de profession indépendante, sans être lié par un contrat de louage de services, est chargé, de façon permanente, de négocier et, éventuellement, de conclure des contrats de vente, d'achat, de location ou de prestation de services, au nom et pour le compte de producteurs, d'industriels, de commerçants ou d'autres agents commerciaux. L'application du statut d'agent commercial ne dépend ni de la volonté exprimée par les parties dans le contrat ni de la dénomination qu'elles ont donnée à leur convention, mais des conditions dans lesquelles l'activité est effectivement exercée.

10. Pour juger que le contrat conclu entre les sociétés SGIP et BDM est un contrat d'agent commercial et condamner la société SGIP à payer à la société BDM une indemnité compensatrice de rupture, l'arrêt relève que les deux contrats de mandat litigieux ne font pas uniquement mention de l'application des articles L. 134-1 et suivants du code de commerce mais font référence, à plusieurs reprises, au statut d'agent commercial, qu'ainsi il est précisé à l'article 1er que le mandataire s'engage à « communiquer dans le délai d'un mois suivant la conclusion du présent contrat, son immatriculation au registre spécial des agents commerciaux », qu'il est également indiqué en page 4 du contrat que le mandataire s'engage à faire figurer sur ses documents commerciaux « sa qualité d'agent commercial », et qu'il apparaît ainsi que les parties ont très clairement entendu conclure un contrat d'agent commercial soumis aux dispositions spécifiques du code de commerce. Il retient encore que les parties ont soumis la validité du contrat à la condition essentielle et déterminante que la société BDM soit immatriculée au registre spécial des agents commerciaux, à défaut de quoi le contrat serait résilié de plein droit, ce qui démontre leur volonté claire et non équivoque de faire application du statut d'agent commercial. Il retient également que rien n'interdisait aux parties de soumettre leurs relations aux dispositions plus favorables du statut des agents commerciaux, cette volonté clairement exprimée devant alors prévaloir sur le contenu même des prestations réalisées par la société BDM et qu'il est impossible de revenir sur la qualification par les parties de la relation contractuelle, peu important que la mission effective de la société BDM ait ou non comporté la négociation et la prospection de la clientèle.

11. En statuant ainsi, alors que l'application du statut d'agent commercial ne dépend pas de la volonté exprimée par les parties dans le contrat, la cour d'appel a violé le texte susvisé.

Cour de Cassation Chambre Civile 1 arrêt du 28 Avril 2011 N° de pourvoi: 10-14.258 CASSATION

Vu les articles 1er et 4 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, ce dernier dans sa rédaction issue de la loi n° 2006-872 du 13 juillet 2006, ensemble l’article L. 134-1, alinéa 2, du code de commerce ;

Attendu qu’il résulte de ces textes d’ordre public que les agents commerciaux ne peuvent exercer, en cette qualité, des activités régies par la loi du 2 janvier 1970 pour le compte de mandants qui ne seraient pas titulaires de la carte professionnelle exigée par celle-ci ;

Attendu que, pour dire que la société Labourd immobilier promotion (LIP) et Mme X... étaient liées par un contrat d’agent commercial, l’arrêt attaqué énonce que l’article L. 134-1 du code de commerce dispose que l’agent commercial est un mandataire qui, à titre de profession indépendante, sans être lié par un contrat de louage de services, est chargé, de façon permanente, de négocier et éventuellement de conclure des contrats de vente, d’achat, de location ou de prestations de services au nom et pour le compte de producteurs, d’industriels, de commerçants ou d’autres agents commerciaux, que c’est exactement l’activité à laquelle s’est livrée Mme X... pour le compte de la société LIP puisqu’elle était chargée, aux termes de son contrat, de rechercher et de négocier des achats de biens immobiliers au nom et pour le compte de cette société qui n’avait pas le statut d’agent immobilier, et que Mme X... était immatriculée au registre spécial des agents commerciaux, de sorte qu’elle relevait du statut des agents commerciaux dans ses relations avec la société LIP ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué, qu'après avoir conclu avec M. X..., le 14 janvier 1991, un contrat d'agent commercial ayant pour objet la recherche et la négociation de terrains devant servir d'assiette à la réalisation de ses programmes de construction, la société Groupe France terre (la société) a signé avec lui un nouveau le 18 mai 2007 ; que la mandante ayant refusé de régler les commissions réclamées par l'agent sur l'ensemble des terrains qu'il avait négociés lors d'une opération d'aménagement foncier sur la commune de Limonest au motif qu'elle en aurait cédé une partie à la société MCP, M. X... a obtenu à son encontre une ordonnance d'injonction de payer contre laquelle la société a formé opposition ; que M. X... ayant été mis en redressement judiciaire, Mme Y..., désignée comme mandataire, est intervenue à l'instance ;

Attendu que pour débouter la société de sa demande en nullité des deux contrats d'agent commercial et condamner la société à payer à Mme Y..., ès qualités, une certaine somme au titre des commissions qui seraient dues à M. X... assortie d'intérêts au taux légal, l'arrêt retient que la modification de la loi du 2 janvier 1970 par l'article 97 de la loi du 13 juillet 2006 afin de conférer aux négociateurs immobiliers non salariés un statut complet et adapté à leur activité d'agent commercial, rend compatibles avec la loi du 2 janvier 1970 les activités de prospection immobilière exercées par M. X... au profit de sa mandante ;

Attendu qu'en statuant ainsi, alors que M. X... s'était livré à une activité de recherche et de négociation de biens immobiliers pour le compte de la société qui n'exerçait pas une activité d'agent immobilier et que les dispositions issues de la loi du 13 juillet 2006 ne permettent pas aux agents commerciaux d'exercer, en cette qualité, des activités régies par la loi du 2 janvier 1970 pour le compte de mandants qui ne sont pas titulaires de la carte professionnelle exigée par celle-ci, la cour d'appel a violé les textes susvisés.

"Toute personne habilitée par un titulaire de la carte professionnelle à négocier, s'entremettre ou s'engager pour le compte de ce dernier justifie de sa qualité et de l'étendue de ses pouvoirs dans les conditions fixées par décret en Conseil d'Etat. Les dispositions du titre II de la présente loi lui sont applicables.

Les dispositions du chapitre IV du titre III du livre Ier du code de commerce sont applicables aux personnes visées au premier alinéa lorsqu'elles ne sont pas salariées. Toutefois, ces personnes ne peuvent recevoir ou détenir des sommes d'argent, des biens, des effets ou des valeurs ou en disposer à l'occasion des activités visées à l'article 1er de la présente loi. Elles ne peuvent donner des consultations juridiques ou rédiger des actes sous seing privé, à l'exception de mandats conclus au profit du titulaire de la carte professionnelle visée à l'article 3.

Celles d'entre elles qui exercent déjà leur activité à titre non salarié à la date d'entrée en vigueur de la loi n° 2006-872 du 13 juillet 2006 portant engagement national pour le logement doivent s'immatriculer en qualité d'agents commerciaux dans les neuf mois à compter de cette date."

"Toute personne habilitée par un titulaire de la carte professionnelle à négocier, s'entremettre ou s'engager pour le compte de ce dernier, justifie de la qualité et de l'étendue de ses pouvoirs par la production d'une attestation conforme à un modèle déterminé par arrêté conjoint du garde des sceaux, ministre de la justice et du ministre de l'intérieur.

Cette attestation est délivrée par le titulaire de la carte professionnelle, après avoir été visée par le préfet compétent en vertu des dispositions de l'article 5 du présent décret. Les dispositions des deux derniers alinéas de l'article 3 ci-dessus sont applicables pour le visa de l'attestation par le préfet.

Toute personne qui détient une attestation est tenue de la restituer au titulaire de la carte professionnelle qui la lui a délivrée, dans les vingt-quatre heures de la demande qui en a été faite par lettre recommandée avec demande d'avis de réception.

Sur simple demande du préfet ou du procureur de la République formulée à cet effet, l'attestation doit être retirée.

En cas de non-restitution de cette attestation, le titulaire de la carte professionnelle doit en aviser aussitôt le procureur de la République ainsi que le préfet.

Toute modification dans les énonciations de l'attestation donne lieu à délivrance d'un nouveau document sur remise de l'ancien.

Les nom et qualité du titulaire de l'attestation doivent être mentionnés dans les conventions visées à l'article 6 de la loi du 2 janvier 1970 susvisée lorsqu'il intervient dans leur conclusion, ainsi que sur les reçus de versements ou remises lorsqu'il en délivre."

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