LOCATION GERANCE

LOCATION GÉRANCE

Rédigée par Frédéric Fabre docteur en droit.

Cliquez sur un lien bleu pour accéder aux :

- INFORMATIONS JURIDIQUES GRATUITES SUR LA LOCATION GÉRANCE

- INFORMATIONS JURIDIQUES GRATUITES SUR LE BAIL COMMERCIAL SUR LA PAGE DU BAIL COMMERCIAL DE 9 ANS

Nous pouvons analyser GRATUITEMENT et SANS AUCUN ENGAGEMENT vos griefs pour savoir s'ils sont susceptibles d'être recevables devant le parlement européen, la CEDH, le Haut Commissariat aux droits de l'homme, ou un autre organisme de règlement international de l'ONU. Vous pouvez nous contacter à fabre@fbls.net

Si vos griefs semblent recevables, pour augmenter réellement et concrètement vos chances, vous pouvez nous demander de vous assister pour rédiger votre pétition, votre requête ou votre communication individuelle.

MODÈLES DE LOCATION GÉRANCE

Notre Conseil: Copiez Collez le modèle sur une page Word ou autre, préalablement ouverte et complétez le

Location gérance du fonds de commerce connu sous l'enseigne...............

Entre les soussignés :

La société:

Ayant son siège social:

Inscrite au RCS de . sous numéro:

Représentée par

Nom:

Prénoms:

Né le: à:

ci-après dénommé « bailleur »

d’une part,

La société :

Ayant son siège social:

Inscrite au RCS de: sous numéro:

Représentée par

Nom:

Prénoms:

Né le: à:

ci-après dénommé « le locataire-gérant »

d’autre part,

Il a été convenu ce qui suit :

Le bailleur donne à bail à loyer à titre de location-gérance au locataire-gérant, qui accepte, le fonds de commerce désigné ci-après :

Art 1 : DESIGNATION

Un fonds de commerce de:

sis et exploité à:

pour l’exercice duquel le bailleur est immatriculée au

RCS de: sous le numéro:

ledit fonds comprenant :

- L’enseigne « », le nom commercial, la clientèle, l’achalandage s’y attachant;

- Le droit à la jouissance des lieux ;

- Le matériel, le mobilier commercial, et les ustensiles servant à son exploitation, le tout décrit dans un état dressé par les parties.

Art 2 : ENONCIATION DU DROIT AU BAIL

Le bailleur déclare que le droit à la jouissance des lieux résulte d’un acte sous seing privé en date du

aux termes duquel la société:

propriétaire des murs, a consenti à titre de bail au bailleur des présents, divers locaux dépendant de

l’immeuble sis:

pour une durée de : années entières et consécutives à compter du:

Ce bail a été consenti initialement moyennant un loyer annuel de HT.

Ledit bail a été renouvelé à la date du aux conditions rappelées ici :

Ce bail a eu lieu sous diverses charges et conditions que le locataire gérant déclare connaître parfaitement et s’engage à respecter; le locataire gérant reconnaît qu' une copie dudit bail lui ayant été remise précédemment.

Il est rappelé que les locaux comprennent :

décrivez les locaux

ART 3 .DUREE :

La présente location est consentie et acceptée pour une durée (choisissez le nombre d'année en général c'est une ou deux années) renouvelable(s) à dater du:

Elle sera renouvelée tacitement pour une période d'égale durée, faute par l’une des parties de dénoncer la présente, par lettre recommandée avec accusé réception au moins trois mois avant la date d’expiration du bail en cours ou trois mois avant la date d’expiration de l'un de ses renouvellements successifs.

Article 4 : CHARGES ET CONDITIONS

1.Le locataire-gérant est tenu de prendre le fonds de commerce présentement loué et ses accessoires, le matériel et les ustensiles, dans l’état où ils se trouvent actuellement sans pouvoir exercer à cet égard aucun recours en indemnités ou diminution du loyer ou de la redevance contre le bailleur pour quelque cause que ce soit.

2. Le locataire gérant devra toujours conserver le même genre de clientèle et le caractère du fonds de commerce loué. Il devra jouir du fonds de commerce et l’exploiter lui-même selon les meilleurs usages commerciaux de manière à le faire prospérer, conserver ses clientèle et achalandage et même à les augmenter s’il est possible. En conséquence, il ne devra rien faire ou laisser faire pouvant entraîner une dépréciation du fonds, notamment baisse du rendement, cessation de l’exploitation qui entraînerait une fermeture provisoire ou définitive.

Il ne pourra modifier ou changer l’activité louée, l’enseigne, le nom commercial, ou le mode d’exploitation du fonds, ni transférer le siège dans d’autres locaux, sans le consentement exprès et par écrit du bailleur.

Il satisfera à toutes les charges de ville et de police dont pareille exploitation est tenue de sorte que le bailleur ne soit jamais inquiété et recherché, et supportera seul les conséquences des infractions ou contraventions de toute nature dont il pourrait se rendre coupable.

3. Le locataire gérant s’engage à maintenir en bon état d’entretien, de fonctionnement, sécurité et propreté, l’ensemble des locaux et des objets mobiliers, et à remplacer à ses frais tout objet détruit ou détérioré. Toute réparation d’entretien relative aux objets mobiliers et au matériel seront à la charge du locataire gérant, même celle due à l’usure normale.

En aucun cas, le matériel, les objets mobiliers et ustensiles portés à l’inventaire, de même que ceux acquis en remplacement ne pourront être utilisés en dehors des lieux où s’exploitent les fonds.

Le bailleur aura à tout moment le droit de visiter ou de faire visiter par toute personne accréditée par lui, le matériel ou les installations servant à l’exploitation du fonds.

Le locataire-gérant sera tenu de restituer en nature, en fin de bail, les objets présentement loués, dans l’état où le bailleur sera en droit de les exiger conformément à ce qu’il est écrit ci-dessus.

Cependant, il est formellement convenu par les parties que lorsque le locataire-gérant ne voudra plus utiliser une partie du matériel loué, il pourra, mais seulement avec l’accord exprès et écrit du bailleur, la rendre à ce dernier, quitte, le cas échéant, à modifier le loyer.

Le locataire-gérant pourra également acheter pour son compte, en toute propriété, tout matériel qu’il jugera à propos pour les besoins de son exploitation.

4. Le locataire-gérant assurera les locaux et biens loués et notamment quant aux risques d’incendie et à la responsabilité civile. Il acquittera les primes et cotisations dues à raison de ces assurances, et se mettra en règle avec les organismes sociaux. Il continuera également les abonnements concernant le gaz, l’électricité, le téléphone et l’eau.

5. Il acquittera, à compter du jour de son entrée en jouissance des locaux, et en sus du loyer ci-après stipulé, les impôts, contributions, taxes professionnelles, et autres charges auxquels est et pourra être assujetti le fonds de commerce présentement loué, même si ces charges, impôts et contributions sont établis au nom du bailleur.

6. Les livres de comptabilité relatifs au fonds de commerce loué demeureront entre les mains du locataire gérant, à charge pour lui de laisser le bailleur les consulter sur place une fois par mois. Le locataire-gérant tiendra une comptabilité régulière de ses opérations commerciales conformément aux règles prescrites en matière commerciale.

7. Le locataire-gérant sera tenu d’indiquer sa qualité de « locataire-gérant » et son numéro d’immatriculation au Registre du Commerce et des Sociétés en tête de ses factures, notes de commande, tarifs et documents publicitaires ainsi que sur toutes correspondances et récépissés concernant son activité et signés par lui. Pendant les six premiers mois de la présente location gérance, le gérant s’interdit sans l’accord écrit du bailleur toutes conventions comportant des engagements financiers tels que prêt, emprunts, contrat de crédit-bail, notamment sur une durée excédent trois mois.

8. Le locataire-gérant n’ayant que la jouissance du fonds ne pourra en aucun cas disposer, de quelque forme que ce soit, d’aucun des éléments corporels ou incorporels composant ledit fonds. C’est ainsi qu’il ne pourra céder son droit au bail, ni sous-louer non plus qu’en faire l’apport à une société, la présente location gérance lui étant strictement personnelle.

9. Conformément à l’article L 122-2 du Code du travail, tous les contrats de travail en cours au jour de l’entrée en jouissance du locataire-gérant subsistent entre ce dernier et le personnel de l’entreprise et concernent: (noms, prénoms et fonction des salariés)

10. Le locataire devra tenir les lieux loués en bon état de réparations et d’entretien, conformément à l’article 1754 du Code Civil. Les grosses réparations définies par l’article 606 du Code Civil restent à la charge de la personne désignée dans le bail principal des murs.

Le locataire-gérant devra contracter toutes les assurances d’usage contre les risques d’incendie, risques locatifs, risques professionnels, recours des voisins et en acquitter régulièrement les primes.

Le locataire-gérant devra renoncer expressément à l’indemnité à laquelle il pourrait prétendre du bailleur et correspondant au profit que ce dernier pourrait retirer de la plus-value apportée au fonds de commerce.

11. Le bailleur s’oblige pendant toute la durée de la location gérance à garantir le locataire-gérant de toute cession ou éviction qui pourrait inquiéter son droit à la libre disposition du fonds loué et des lieux où il est exploité.

12. le locataire-gérant reste solidairement garant du bailleur de la présente, pour l’exécution des clauses du bail et ce pendant toute la durée de la location gérance.

Article 5 : MARCHANDISES

Les marchandises garnissant le fonds de commerce seront reprises par le locataire-gérant après inventaire physique dressé contradictoirement entre les parties.

Le locataire-gérant s’oblige pendant toute la durée du contrat à maintenir le fonds toujours garni de marchandises. Il s’occupera des commandes et règlements des marchandises nécessaires à l’exploitation du fonds ainsi que tout autre règlement du à raison de l’exploitation du fonds, étant précisé qu’il s’engage à continuer les contrats de fourniture avec les sociétés liées par de tels contrats de fourniture avec le bailleur des présents.

Quelle que soit la cause de la fin de la location gérance, le bailleur reprendra les marchandises restantes dans les mêmes conditions d’inventaire et de valorisation que celles prévues au début de la location gérance.

Article 6 : CLAUSE DE NON-CONCURRENCE

A l’expiration ou à la cessation du présent contrat, pendant un délai d’une année, dans un rayon de 1000 mètres à vol d’oiseau dudit fonds, le locataire gérant s’interdit d’exploiter, fonder, acquérir, prendre à bail un fonds de commerce semblable ou analogue faisant l’objet du présent contrat.

Article 7 : LOYERS ET REDEVANCES

La présente location est consentie et acceptée moyennant une redevance mensuelle hors taxe de euros que le locataire-gérant s’engage à payer chaque mois à terme échu, le premier versement ayant lieu le:

Vous pouvez prévoir un paiement trimestriel

Il paiera en outre le loyer des murs directement, entre les mains du propriétaire des murs, à charge pour cette dernière de le rétrocéder au propriétaire des murs.

Il est en outre rappelé ici la garantie solidaire du locataire gérant pour l’exécution des clauses du bail pendant la durée de la location gérance.

Tous les paiements auront lieu au domicile du bailleur ou en tout autre endroit indiqué par lui et en principe par virement bancaire ou par chèque.

Article 8 : FORMALITES DE PUBLICITE

Les parties rempliront dans les plus brefs délais les formalités de publicités légales et notamment au Registre du Commerce et des Sociétés.

Article 9 : EFFETS DE LA LOCATION GERANCE ENTRE LES PARTIES

Les parties se reconnaissent informées des conséquences juridiques de la location gérance et notamment :

- qu’aux termes de l’article 8 de la loi du 20 mars 1956, jusqu’à la publication du contrat de location gérance et pendant un délai de six mois à compter de sa publication, le bailleur du fonds est solidairement responsable avec le locataire-gérant des dettes contractées par celui-ci à l’occasion de l’exploitation du fonds.

- qu’aux termes de l’article 1684-3 du Code Général des Impôts, le propriétaire du fonds est solidairement responsable avec l’exploitant des impôts directs établis à raison de l’exploitation de ce fonds. Le locataire-gérant restera redevable envers le bailleur des sommes qu'il aura dû payer aux services fiscaux au lieu et place du locataire-gérant.

- Si le locataire-gérant est une société, son dirigeant signataire des présents restera physiquement responsable envers le bailleur des sommes payées aux services fiscaux, au lieu et place de la dite société.

- que les créanciers à terme du loueur de fonds peuvent demander au tribunal de Commerce, dans les trois mois de la publication du contrat dans un journal d’annonces légales, de déclarer leurs créances immédiatement exigibles.

- Qu’enfin, la fin de la location gérance rend immédiatement exigible et de plein droit, les dettes afférentes à l’exploitation du fonds et contractées par le locataire gérant pendant la durée de la gérance.

Article 10 : RESILIATION :

En cas de non-paiement à son échéance d’une seule des redevances ci-dessus fixés, ou en cas d’inexécution de l’une quelconque des conditions du présent contrat et un mois après une sommation de payer ou d’exécuter demeurée infructueuse contenant la présente clause, les présentes seront résiliées de plein droit si bon semble au bailleur et l’expulsion pourra être prononcée par une simple ordonnance de référé de Monsieur le Président du Tribunal compétent, laquelle ordonnance sera exécutoire par provision et nonobstant appel.

Article 11 : DECLARATION PAR LE BAILLEUR

Le bailleur déclare:

choisir la clause adéquate

O qu’il est commerçant et qu’il exploite personnellement le fonds dont il s’agit aux présentes depuis plus de deux ans

O qu'il bénéficie personnellement d'une exception prévue à l'article L144-5 du code de commerce à savoir qu'il est:

O majeur faisant l'objet d'une mesure de protection légale ou hospitalisé en raison de troubles mentaux dans les conditions fixées par les articles L. 3211-2 et L. 3212-1 à L. 3212-12 du code de la santé publique et qu'il était propriétaire du fonds avant la mesure de protection légale ou avant la survenance de l'hospitalisation

O héritier ou légataire d'un commerçant ou d'un artisan décédé ou bénéficiaire d'un partage d'ascendant, en ce qui concerne le fonds recueilli

O le conjoint attributaire du fonds de commerce ou du fonds artisanal à la suite de la dissolution du régime matrimonial et qu'il a participé à son exploitation pendant au moins deux ans avant la dissolution du régime matrimonial ou son partage

O le loueur du fonds de commerce alors que la présente location-gérance a pour objet principal d'assurer, sous contrat d'exclusivité, l'écoulement au détail des produits fabriqués ou distribués par lui-même

O le loueur du présent fonds de commerce de cinéma, théâtres et music-halls.

Article 12 : DECLARATION FISCALE

Les parties précisent que la location gérance du fonds de commerce, objet des présentes, entre dans le champ d’application de la TVA qui sera supportée par le locataire-gérant qui s’y oblige en sus du loyer ci-avant stipulé.

Article 13 : CAUTIONNEMENT

Pour garantir la bonne exécution des engagements pris par lui, le locataire gérant verse ce jour, à titre de cautionnement, entre les mains du bailleur la somme de quatre mois de loyers soit: euros.

Article 14 : FRAIS

Tous les frais, droits et honoraires des présentes et ceux qui en seront la suite ou la conséquence, seront supportés par le locataire-gérant qui s’y oblige.

Article 15 : ÉLECTION DE DOMICILE

Pour l’exécution des présentes, les parties font élection de domicile dans leur demeure respective.

Pour tout litige causé par les présents, le tribunal compétent est le tribunal de commerce du lieux du fonds de commerce objet des présents.

Article 16 : ETAT DES LIEUX ET INVENTAIRE DU MATERIEL

Un inventaire du matériel et un état des lieux sont annexés à chacun des originaux des présents. Le locataire-gérant s'interdit de toute modification des lieux ou du matériel sans l'accord écrit du bailleur.

Le bailleur soit dans son autorisation soit en cas de violation à la présente clause, pourra exiger la remise en état aux frais exclusifs du locataire-gérant. Dans ce dernier cas, une indemnité de 15 % de la valeur du loyer annuel sera dû au bailleur par le locataire-gérant, sur simple constatation des faits.

Article 17 : CLAUSE D’INDIVISIBILITE

Toutes les clauses du présent contrat sont de rigueur, aucune d’entre elles ne peut être réputée de style. Chacune est condition déterminante de la convention sans laquelle les parties n’auraient pas contracté.

Fait en six exemplaires originaux dont un remis à chaque partie à: le:

Le bailleur Le locataire gérant

INVENTAIRE DES BIENS

Liste exhaustive du matériel élément du fonds de commerce:

Décrivez tous les éléments matériels (tables chaises ect....) très précisément

Fait en six exemplaires originaux annexés au contrat de location gérance dont un remis à chaque partie à: le:

Le bailleur Le locataire gérant

La liste des journaux d'annonces légales est fixée par arrêté préfectoral chaque année.

Pour obtenir la liste il suffit de vous adresser au greffe du tribunal de commerce

ou d'interroger directement les services publicité du journal que vous sollicitez.

Deux pistes pour trouver facilement les journaux d'annonces légales:

les grands quotidiens régionaux: paraître ou pas sur la liste est un moyen de pression préfectorale.

les journaux destinés aux agriculteurs car il ne faut jamais se fâcher avec eux, ils ont des tracteurs !

AVIS D'ANNONCE LÉGALE

Par acte Sous Seing Privé du :

le fonds de commerce dénommé:

situé à l'adresse suivante:

ayant pour objet la vente de:

et appartenant à :

Nom:

Prénoms

Adresse :

Immatriculé au R.C.S de :

La société:

Ayant son siège social:

Inscrite au RCS de . sous numéro:

Représentée par

Nom:

Prénoms:

Né le: à:

a été mis en location gérance libre à :

Nom:

Prénoms

Adresse :

Immatriculé au R.C.S de :

La société:

Ayant son siège social:

Inscrite au RCS de . sous numéro:

Représentée par

Nom:

Prénoms:

Né le: à:

à partir du:

pour une durée (nombre d'années) année(s) renouvelable

Le siège du fonds de commerce garde la même adresse.

DÉCLARATION DE NON CONDAMNATION DU LOCATAIRE GÉRANT

Je soussigné:
Nom:

prénoms:

Nom de mariage le cas échéant:

Demeurant à
Né le à

Nom et prénoms du père :

Nom de jeune fille et prénoms de la mère :

Déclare sur l’honneur, conformément à l’article 17 de l’arrêté du 9 février 1988 relatif au Registre du Commerce et des Sociétés, n’avoir fait l’objet d’aucune condamnation pénale, ni de sanction civile ou administrative de nature à m’interdire de gérer, d’administrer ou de diriger une personne morale ou d’exercer une activité commerciale ou artisanale.

Fait à
Le

Signature

DÉCLARATION CONCERNANT LE CONJOINT DU LOCATAIRE GÉRANT

Je soussigné :

Nom :

Prénoms :

Demeurant:
Adresse :

locataire gérant du fonds de commerce situé à sous l'enseigne certifie sur l'honneur que

Choisissez la clause adéquate

O mon conjoint exerce une activité salariée d'une durée au moins égale à la moitié de la durée légale du travail et par conséquent, il ne peut pas être considéré comme un conjoint collaborateur

O mon conjoint qui n'exerce pas d'activité salariée indépendante mais qui exerce une activité non salarié dans l'entreprise sans être associé au sein de la présente entreprise doit être considéré comme mon conjoint collaborateur au sens du décret du 1er août 2006.

Fait en sept exemplaires originaux annexés des sept originaux des statuts le:

à:

Soit vous vous déplacez au CFE près de la chambre de commerce du siège du fonds de commerce pour faire les modifications

Soit vous le faites en ligne:

le bailleur doit se radier et le preneur doit s'inscrire en spécifiant sa qualité de locataire gérant

Inscrivez vous directement au greffe :

INFORMATIONS JURIDIQUES GRATUITES

La location gérance ne doit pas être confondue avec la gérance mandat puisque la location gérance prévoit que le locataire paie un loyer pour exploiter le fonds de commerce ou artisanal alors que dans la gérance mandat, le mandant laisse un pourcentage sur les recettes du chiffre d'affaire pour que le gérant mandataire exploite le fonds en ses lieux et place.

Cliquez sur un lien bleu pour accéder aux informations juridiques gratuites sur :

- LE CONTRAT DE LOCATION GÉRANCE

- LE LOCATAIRE GÉRANT

- LE BAILLEUR DU FONDS DE COMMERCE

LE CONTRAT DE LOCATION GÉRANCE

C’est un «contrat ou une convention par lequel le propriétaire ou l’exploitant d’un fonds de commerce ou d’un établissement artisanal en concède totalement ou partiellement la location à un gérant qui l’exploite à ses risques et périls ».

Le locataire gérant doit verser une redevance au bailleur, respecter la destination du fonds et ne pas le céder ou le nantir. Le locataire gérant n’a aucun droit vis-à-vis du propriétaire du local. Seul, le propriétaire du fonds de commerce peut demander au bailleur le renouvellement du bail.

Évitez de compléter un contrat de location gérance par une promesse de cession qui prévoit la déduction de la redevance versée au prix. L'administration fiscale considère qu'il y a alors cession déguisée. Le contrat de location-gérance doit être indépendant d'une éventuelle promesse de cession et le montant de la redevance ne peut être imputé sur le prix.

Une location gérance doit être enregistrée

Cour de Cassation Chambre commerciale, arrêt du 2 février 2014 Pourvoi N°14-24399 cassation, inédit

Vu l'article 1589-2 du code civil ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué, que M. X... et son épouse, Marcelle Y..., (M. et Mme X...), ont donné leur fonds de commerce en location-gérance avec promesse de vente enregistrée, au prix de 457 347,50 euros, à la société Résidence Pernety (la société Pernety) ; que celle-ci ayant levé l'option à ce prix, les loueurs se sont prévalus d'un avenant portant le prix de vente à la somme de 609 796,06 euros ; que la société Pernety les a assignés en annulation de l'avenant contenant promesse unilatérale de vente faute d'enregistrement, demandant à être déclarée propriétaire du fonds ; que M. et Mme X... ont assigné la société Pernety en caducité de la levée d'option, résiliation du contrat de location-gérance, expulsion des lieux et paiement d'une indemnité d'occupation ainsi que de redevances et de loyers ; que la société Pernety a appelé en la cause M. Z..., propriétaire des locaux dans lesquels est exploité le fonds de commerce ; que celui-ci a donné congé aux loueurs avec refus de renouvellement et offre de paiement d'une indemnité d'éviction ; que M. Z... a cédé les locaux à la Ville de Paris, qui est intervenue volontairement à l'instance ; que Marcelle Y... étant décédée, ses ayants droit, Mmes A... et B..., assignées par M. X... (les consorts X...), ont repris l'instance ;

Attendu que pour faire droit aux demandes des consorts X..., l'arrêt, après avoir relevé que la promesse initiale de vente, incluse dans un ensemble d'obligations réciproques des parties concernant le contrat de location-gérance, n'était pas soumise à la formalité de l'enregistrement, retient que l'avenant, s'il modifie de manière substantielle la promesse initiale en fixant un autre prix de vente, modifie également les obligations des parties en prévoyant une augmentation du montant de la redevance, ces deux majorations constituant une nouvelle appréciation par celles-ci de la valeur des locaux après l'adjonction d'un local accessoire et de l'activité exercée, pour en déduire qu'il existe un lien entre les nouvelles obligations et le nouveau prix définis dans l'avenant lequel, échappant lui-même à l'obligation de l'enregistrement, n'est pas nul, et qu'il s'ensuit que la levée de l'option au prix de 457 340,50 euros par la société Pernety ne valant pas vente, la promesse de vente est devenue caduque ;

Qu'en se déterminant ainsi, par des motifs impropres à caractériser un lien de dépendance entre les obligations réciproques des parties résultant de la location-gérance et de la promesse unilatérale de vente, seule circonstance de nature à faire échapper cette dernière à l'obligation d'enregistrement, la cour d'appel a privé sa décision de base légale ;

La signature du contrat est obligatoire. Un avis doit être publié dans les 15 jours de la date de signature du contrat de location-gérance dans un journal d'annonces légales.

Sa durée peut être déterminée ou non, elle est souvent fixée pour une ou deux années, tacitement reconductibles. S’il n’existe pas de clause de renouvellement par tacite reconduction, le locataire n’a aucun droit automatique au renouvellement.

Le matériel loué devra être décrit avec minutie et les règles de remplacement bien précisées.

Le montant de la redevance peut être fixe ou proportionnel au CA ou aux bénéfices. Elle peut être versée mensuellement ou trimestriellement.

Elle peut être fixe avec une indexation avec un indice en rapport avec le contrat.

Cour de Cassation Chambre commerciale, arrêt du 4 novembre 2014 Pourvoi N°13-18840 cassation

Attendu que pour déclarer nulle cette clause d'indexation, donner mainlevée de la saisie attribution et condamner la société Nouvelle à restituer à la société HMC les sommes saisies, l'arrêt retient que l'indexation d'une redevance de location-gérance sur l'indice du coût de la construction ne peut être réputée en relation directe avec l'objet d'une convention relative à un immeuble bâti, dans la mesure où le contrat de location-gérance d'un fonds de commerce est relatif à un bien meuble corporel, et en déduit que la clause litigieuse méconnaît ainsi les dispositions de l'article L. 112-2 du code monétaire et financier ;

Attendu qu'en se déterminant ainsi, sans rechercher ainsi qu'elle y était invitée, si l'indice du coût de la construction choisi par les parties n'était pas en relation directe avec la mise à disposition d'un immeuble bâti, stipulée au contrat à titre accessoire, s'accompagnant de travaux mis à la charge du bailleur, la cour d'appel a privé sa décision de base légale

Au moment de la location-gérance, les dettes du loueur du fonds afférentes à l'exploitation du fonds peuvent être déclarées immédiatement exigibles par le tribunal de commerce de la situation du fonds, s'il estime que la location-gérance met en péril leur recouvrement.

L'action doit être introduite, à peine de forclusion, dans le délai de trois mois à dater de la publication du contrat de gérance dans un journal habilité à recevoir les annonces légales.

La fin de la location-gérance rend immédiatement exigibles les dettes afférentes à l'exploitation du fonds ou de l'établissement artisanal, contractées par le locataire-gérant pendant la durée de la gérance.

Le Décret n° 2011-1267 du 10 octobre 2011 fixe les sous-groupes et catégories de locaux professionnels en vue de l'évaluation de leur valeur locative.

LA REQUALIFICATION D'UN CONTRAT DE LOCATION GÉRANCE EN BAIL COMMERCIAL EST PRESCRITE

PAR UN DÉLAI DE 2 ANS A COMPTER DE LA SIGNATURE DU CONTRAT

Cour de Cassation chambre civile 3 arrêt du 3 décembre 2015, Pourvoi n° 14-19146 Rejet

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 9 mai 2012), que la société Baccarat, locataire de locaux commerciaux, a donné en location gérance à la société B & B Paris un fonds de commerce de restauration, réception et salon de thé, à compter du 1er décembre 2003 ; que ce contrat a été renouvelé selon avenants successifs, pour une année à compter du 5 octobre 2006 puis pour dix-neuf mois à compter du 1er juin 2007 ; qu'ayant reçu dénonciation du contrat au 31 décembre 2008, la société B & B Paris a assigné la société Baccarat pour voir requalifier le contrat de location gérance en contrat de sous-location commerciale ;

Attendu que la société B & B Paris fait grief à l'arrêt de déclarer irrecevable, comme prescrite, l'action en requalification, alors, selon le moyen, que si la prescription biennale de l'action en requalification d'un contrat en bail commercial a pour point de départ la date de conclusion du contrat, il s'agit nécessairement de la date du contrat renouvelé en cas de renouvellement ; qu'en fixant à la date du contrat litigieux, le 10 juillet 2003, le point de départ de la prescription et non pas à la date de l'acte du 1er juin 2007 ayant renouvelé le contrat, au prétexte que cet acte ne remettait pas en cause les éléments permettant dès l'origine l'éventuelle requalification, la cour d'appel a violé l'article L. 145-60 du code de commerce ;

Mais attendu qu'ayant retenu à bon droit que la demande de la société B & B Paris tendant à la reconnaissance du statut des baux commerciaux était soumise à la prescription biennale de l'article L. 145-60 du code de commerce et que le délai de prescription courait à compter de la conclusion du contrat, la cour d'appel, qui a constaté que le contrat de location gérance avait été conclu le 18 juillet 2003, en a exactement déduit que l'action engagée par la société B & B Paris, les 15 et 16 décembre 2008, était prescrite, peu important que le contrat ait été renouvelé par avenants successifs

Cour de Cassation chambre commerciale arrêt du 11 juin 2013, Pourvoi n° 12-16103 Rejet

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Bordeaux,14 novembre 2011), que par contrat d'une durée d'un an renouvelable par tacite reconduction, la société Prends toi garde (la société) a donné son fonds de commerce, dépendant de locaux indivis appartenant alors à M. X..., à son épouse, Mme Y... et à sa mère, Marcelle X..., en location-gérance à M. Z... ; qu'estimant que le contrat était, en réalité, un bail commercial, M. Z... a fait assigner ceux-ci et la société pour obtenir sa requalification ; que Marcelle X... étant décédée, Mme Danielle X... et M. X... ont repris l'instance en qualité d'ayants droit de celle-ci

Attendu que M. Z... fait grief à l'arrêt de dire sa demande de requalification du contrat irrecevable comme prescrite en application de l'article L. 145-60 du code de commerce

Mais attendu qu'ayant exactement retenu que la demande de M. Z..., qui tendait à la reconnaissance du statut des baux commerciaux, était soumise à la prescription biennale de l'article L. 145-60 du code de commerce et que le délai de prescription courait à compter de la conclusion du contrat, la cour d'appel, qui a constaté que le contrat de location-gérance, dont la requalification était demandée, avait été conclu le 1er septembre 1999, en a exactement déduit, peu important qu'il ait été tacitement reconduit, que l'action engagée par M. Z... le 4 mars 2005 était prescrite

LA NULLITÉ DU CONTRAT DE LOCATION GÉRANCE EMPÊCHE LE BAILLEUR DU FONDS, D'OBTENIR UNE INDEMNISATION

Cour de Cassation chambre civile 3 arrêt du 3 décembre 2015, Pourvoi n° 14-22692 Cassation partielle

Vu l'article 1304 du code civil ;

Attendu que la nullité emporte l'effacement rétroactif du contrat et a pour effet de remettre les parties dans la situation initiale ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Nîmes, 17 avril 2014), que, le 30 juillet 2009, les consorts X... ont donné en location gérance à Mme Y... un fonds de commerce de café bar restaurant ; que, Mme Y... ayant contesté la validité du congé qui lui a été délivré à effet du 31 août 2012, les consorts X... l'ont assignée en validation du congé et expulsion ; que Mme Y... a reconventionnellement demandé l'annulation du contrat de location gérance ;

Attendu que, pour condamner Mme Y... à payer à M. X... une certaine somme, l'arrêt retient qu'après annulation du contrat de location gérance, Mme Y... doit restituer à M. X... le profit tiré de la location gérance, soit une indemnité d'exploitation et d'occupation correspondant au montant de la redevance ;

Qu'en statuant ainsi, alors que la remise des parties dans l'état antérieur à un contrat de location gérance annulé exclut que le bailleur obtienne une indemnité correspondant au profit tiré par le locataire de l'exploitation du fonds de commerce dont il n'a pas la propriété, la cour d'appel a violé le texte susvisé

LE LOCATAIRE GÉRANT

Le "locataire-gérant", bénéficiaire dudit contrat, n'est pas propriétaire du fonds de commerce qu'il exploite, mais seulement "locataire". Ce dernier exploite toutefois à ses risques et périls, puisque c'est lui qui est immatriculé au RCS ou RM, et donc lui qui est soumis à toutes les obligations qui découlent de la qualité de commerçant ou d'artisan.

Si le propriétaire du fonds n'est pas inscrit au registre du commerce, son locataire gérant l'est et le bail commercial ne peut être résilié sans indemnité.

Cour de Cassation chambre civile 3 arrêt du 15 septembre 2010, Pourvoi n° 09-68521 CASSATION

Mais attendu, d'une part, que la cessation temporaire d'activité n'implique pas en elle-même la disparition de la clientèle ; qu'ayant relevé souverainement que l'interruption temporaire d'exploitation à la suite du décès de l'exploitant n'avait pas affecté l'achalandage attaché au fonds en raison de l'activité exercée concernant en quasi totalité la clientèle de passage constituée par les pèlerins venant à Lourdes et que, tout comme l'achalandage, la clientèle du fonds n'avait pas davantage pâti de l'interruption de l'exploitation, s'étant naturellement reconstituée dès la réouverture du fonds au public, la cour d'appel, qui a ainsi caractérisé l'existence d'une clientèle actuelle et certaine et non future ou potentielle, en a déduit, à bon droit, que le fonds de commerce litigieux n'avait pas disparu à la date de la conclusion du contrat de location-gérance

Attendu, d'autre part, que le défaut d'immatriculation du locataire-gérant d'un fonds de commerce au registre du commerce et des sociétés à la date de délivrance du congé au preneur à bail des locaux où est exploité ce fonds n'est pas de nature à priver ce preneur du bénéfice du statut des baux commerciaux ; que la cour d'appel a exactement retenu, sans être tenue de rechercher si le locataire-gérant avait effectué à la date de délivrance du congé les diligences lui incombant en matière d'immatriculation au registre du commerce et des sociétés, qu'en vertu de l'article L. 145-I-II du code de commerce, M. Claude X..., propriétaire du fonds de commerce donné en location-gérance, n'avait pas besoin d'être immatriculé pour bénéficier du statut des baux commerciaux

Le locataire gérant doit donc avoir la capacité de faire commerce. Les bénéfices lui sont entièrement acquis... Ainsi que les pertes s’il y en a.

Ce type de contrat permet à une personne, ne disposant pas d'un capital de départ suffisant pour l'acquisition d'un fonds de commerce, de pouvoir tout de même l'exploiter pour son propre compte. En contrepartie, le locataire-gérant verse au propriétaire du fonds de commerce une redevance de location qu'il peut déduire de ses bénéfices puisqu'il s'agit d'une charge d'exploitation. Librement fixée par les parties, cette redevance comprend, dans la majorité des cas, la location du Fonds de Commerce et des murs sauf dans le cadre de commerces ambulants.

A la fin du contrat, le locataire-gérant n'a pas droit au renouvellement automatique du contrat puisqu'il n'y a de propriété commerciale. Le bailleur peut reprendre son fonds sans avoir à verser une indemnité même si le locataire gérant a fait prospérer le fonds de commerce.

Il est parfois demandé par le propriétaire du fonds une caution ou un dépôt de garantie.

UN CONTRAT DE LOCATAIRE GÉRANT PEUT ÊTRE REQUALIFIE EN CONTRAT DE TRAVAIL

Cour de Cassation, arrêt du 5 décembre 2012, N° de pourvoi 11-22168 et 11-22365 Rejet

Vu l'article L. 781-1, recodifié sous les articles L. 7321-1, L. 7321-2 et L. 7321-3 du code du travail, ensemble l'article 1165 du code civil

Attendu que pour débouter Mmes X... de leurs demandes d'indemnités de rupture et de dommages-intérêts pour licenciement sans cause réelle et sérieuse, l'arrêt retient que le contrat de location-gérance du 23 juin 2002 était prévu pour trois ans, jusqu'au 30 juin 2005, qu'il n'est donc établi, ni que la relation contractuelle était à durée indéterminée, ni que la volonté d'y mettre fin soit celle de la société Total, qu'ainsi la rupture des relations entre les parties au 30 juin 2005 ne saurait être assimilée à la rupture d'un contrat à durée indéterminée

Qu'en statuant ainsi, alors que les clauses du contrat liant le fournisseur à la société chargée de la distribution des produits ne peuvent être opposées au gérant agissant sur le fondement de l'article L. 7321-2 du code du travail, la cour d'appel a violé les textes susvisés.

UNE CAUTION SANS PRÉCISION DE DURÉE AU PROFIT DU BAILLEUR NE PORTE QUE SUR LA DURÉE INITIALE DU CONTRAT

Cour de Cassation, chambre commerciale arrêt du 9 avril 2013, N° de pourvoi 12-18019 Rejet

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 22 mars 2012), que le 29 mars 2002, la société Total raffinage marketing (la société TRM), a conclu un contrat de location-gérance d'une durée de trois ans, avec la société X... Y..., distributeur de carburant ; que le même jour, Roger X... et Mme Y... (les cautions), gérants de cette société, se sont rendus cautions envers la société TRM de toute somme que la société X... Y... pourrait devoir en vertu du contrat de location-gérance ; que ce contrat, prorogé par trois avenants successifs, a pris fin le 31 décembre 2006 ; que le 11 juin 2007 la société X... Y... a été mise en liquidation judiciaire ; qu'après avoir déclaré sa créance, la société TRM a assigné les cautions en exécution de leur engagement ; que Roger X... étant décédé, M. Jean Roger X... est intervenu volontairement

Mais attendu qu'après avoir rappelé que l'engagement de caution stipulait que le présent cautionnement garantit, à concurrence d'une certaine somme, « toutes sommes dues ou qui pourront être dues à la société TRM en vertu ou comme conséquence du contrat de location-gérance conclu entre ceux-ci le 29 mars 2002 et dont les cautions reconnaissent avoir eu connaissance et que le contrat sera valable jusqu'à entière exécution de toutes les obligations du contrat de location-gérance », l'arrêt retient que si le contrat a été prorogé à trois reprises pour prendre définitivement fin le 31 décembre 2006, les cautions ne se sont pas engagées comme cautions dans le cadre de ces nouvelles relations contractuelles et que, sauf clause contraire, la caution qui a garanti l'exécution d'un contrat à durée déterminée n'est pas tenue de la prolongation des relations contractuelles par les même parties par l'effet des prorogations ; qu'ayant ainsi fait ressortir que la prolongation du contrat de location-gérance avait donné naissance à des obligations nouvelles que les cautions n'avaient pas garanties, faute de s'y être engagées dans l'acte de cautionnement ou lors de la signature des avenants, la cour d'appel qui a relevé qu'il n'était pas établi que les créances litigieuses étaient nées antérieurement à l'expiration du contrat initial, a exactement décidé que le cautionnement avait pris fin le 31 mars 2005 ; que le moyen n'est pas fondé

LE BAILLEUR DU FONDS DE COMMERCE

L'article L 144-3 du Code de commerce prévoit que les personnes physiques ou morales qui concèdent une location-gérance doivent avoir exploité pendant deux années au moins le fonds ou l'établissement artisanal mis en gérance.

Toutefois, l'article L 144-5 du Code de commerce dispense de cette obligation d'exploitation de deux ans :

1° A l'Etat ;

2° Aux collectivités territoriales ;

3° Aux établissements de crédit ;

4° Aux majeurs faisant l'objet d'une mesure de protection légale ou aux personnes hospitalisées en raison de troubles mentaux dans les conditions fixées par les articles L. 3211-2 et L. 3212-1 à L. 3212-12 du code de la santé publique, en ce qui concerne le fonds dont ils étaient propriétaires avant la mesure de protection légale ou avant la survenance de l'hospitalisation ;

5° Aux héritiers ou légataires d'un commerçant ou d'un artisan décédé, ainsi qu'aux bénéficiaires d'un partage d'ascendant, en ce qui concerne le fonds recueilli ;

6° A l'établissement public créé par l'article L. 325-1 du code de l'urbanisme ; (il s'agit de l'établissement public national pour l'aménagement et la restructuration des espaces commerciaux et artisanaux)

7° Au conjoint attributaire du fonds de commerce ou du fonds artisanal à la suite de la dissolution du régime matrimonial, lorsque ce conjoint a participé à son exploitation pendant au moins deux ans avant la dissolution du régime matrimonial ou son partage ;

8° Au loueur de fonds de commerce, lorsque la location-gérance a pour objet principal d'assurer, sous contrat d'exclusivité, l'écoulement au détail des produits fabriqués ou distribués par lui-même ; (Toutefois, un locataire gérant qui doit suivre toutes les instructions du loueur sans avoir aucune liberté subit un lien de subordination et bénéficie des dispositions du code de travail, voir en ce sens l'arrêt de la chambre sociale de la Cour de Cassation du 25 mars 2009 dans le pourvoi n° 07-41242 concernant les contrats Yves Rocher)

9° Aux loueurs de fonds de commerce de cinéma, théâtres et music-halls.

L'article L 144-8 du Code de Commerce prévoit cette dispense de deux ans d'exploitation personnelle au profit des mandataires de justice, chargés, à quelque titre que ce soit, de l'administration d'un fonds de commerce, à condition qu'ils aient été autorisés aux fins desdits contrats par l'autorité de laquelle ils tiennent leur mandat et qu'ils aient satisfait aux mesures de publicité prévues.

Le propriétaire est solidairement responsable des dettes contractées par son gérant à l’occasion de l’exploitation du fonds pendant un délai de 6 mois après la publication de la gérance dans un journal d’annonces légales. Nos modèles permettent d'atténuer la rigueur de cette règle.

Le propriétaire reprend le fonds dans l'état où il se trouve. Il court donc le risque de retrouver un fonds sans valeur. A l'expiration de la location-gérance, les contrats de travail en cours se poursuivent entre le loueur et le personnel, à la condition que l'entreprise ait conservé son identité et que son activité ait été maintenue.

Le propriétaire du fonds doit demander l'autorisation de signer le contrat de location gérance au bailleur si son bail prévoit qu'il doit exploiter personnellement le fonds de commerce.

Le propriétaire d'un fonds de commerce qui a dans son bail une obligation d'exploiter un fonds de commerce doit en cas d'impossibilité personnelle d'exploiter choisir la solution de la sous location ou de la location gérance.

Cour de Cassation Troisième chambre civile arrêt du 10 juin 2009 N° de pourvoi 08-14422

"Les éléments d'imprévisibilité et d'irrésistibilité, constitutifs de la force majeure ne sont pas réunis dans un événement tel que la maladie de l'une des parties, dans le cas d'espèce où le fonds aurait pu continuer d'être sous-loué ou être proposé à la location gérance"

Les redevances constituent des bénéfices d'exploitation imposables dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) pour le bailleur. Mais, cette activité ne présentant pas un caractère professionnel, les déficits éventuels ne peuvent être imputés sur son revenu global. Elles sont soumises à la TVA hors du cadre de micro entreprise.

LE CONTRAT DE LOCATION GERANCE NE FAIT PAS DISPARAITRE LE BAILLEUR ENCORE SOUMIS AUX OBLIGATIONS LEGALES

COUR DE CASSATION, CHAMBRE SOCIALE arrêt du 15 NOVEMBRE 2011 POURVOI N° 10-23609 rejet

Mais attendu d'abord que, par arrêt du 29 juillet 2010 (C-151/09, UGT-FSP), la Cour de justice de l'Union européenne a dit pour droit qu'une entité économique transférée conserve son autonomie, au sens de l'article 6, paragraphe 1, de la directive 2001/23/CE du Conseil, du 12 mars 2001, concernant le rapprochement des législations des États membres relatives au maintien des droits des travailleurs en cas de transfert d'entreprises, d'établissements ou de parties d'entreprises ou d'établissements, dès lors que les pouvoirs accordés aux responsables de cette entité, au sein des structures d'organisation du cédant, à savoir le pouvoir d'organiser, de manière relativement libre et indépendante, le travail au sein de ladite entité dans la poursuite de l'activité économique qui lui est propre et, plus particulièrement, les pouvoirs de donner des ordres et des instructions, de distribuer des tâches aux travailleurs subordonnés relevant de l'entité en cause ainsi que de décider de l'emploi des moyens matériels mis à sa disposition, ceci sans intervention directe de la part d'autres structures d'organisation de l'employeur, demeurent, au sein des structures d'organisation du cessionnaire, en substance, inchangés

Attendu, ensuite, que le contrat de location-gérance n'emporte pas en lui-même la disparition du caractère distinct de l'entité transférée ; qu'ayant constaté, par motifs adoptés, que la société CGBI est une entreprise de prestations informatiques comprenant des agences réparties sur toute la France, que le contrat de location-gérance ne met pas fin à l'appellation CGBI qui est gardée comme nom commercial, que la comptabilité sera autonome, la cour d'appel, qui statuait comme juridiction des référés, a pu retenir que l'entité économique avait conservé son autonomie et que l'institution représentative du personnel se maintenait dans la nouvelle entreprise

LES REVENUS TIRES DE LA LOCATION D'UN FONDS DE COMMERCE SONT SOUMIS AUX COTISATIONS SOCIALES

COUR DE CASSATION, DEUXIÈME CHAMBRE CIVILE arrêt du 4 FEVRIER 2010 POURVOI N° 09-13003 rejet

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Pau, 5 février 2009), qu'à compter du 1er octobre 2001 l'EURL X... (la société) a embauché en qualité de secrétaire Mme X..., propriétaire du fonds de commerce exploité en location-gérance par cette société ; qu'à la suite d'un contrôle portant sur les années 2001, 2002 et 2003 l'URSSAF des Landes a réintégré dans l'assiette des cotisations de sécurité sociale de la société les loyers perçus par Mme X... ; que la société a formé un recours contre ce redressement ;

Attendu que la société fait grief à l'arrêt attaqué de rejeter ce recours et de la condamner à payer à l'URSSAF des Landes la somme de 12 304 € à titre de cotisations et celle de 1 230 € à titre de majorations de retard, alors, selon le moyen :

1°/ que selon les dispositions de l'article L. 242-1 du code de la sécurité sociale, doivent être pris en compte, pour le calcul des cotisations des assurances sociales, des accidents du travail et des allocations familiales, les revenus tirés de la location d'un fonds de commerce par une personne qui réalise des actes de commerce au titre de l'entreprise louée ou y exerce une activité, cette activité devant dès lors nécessairement être séparable d'une activité salariée subalterne donnant lieu au versement d'un salaire soumis à cotisations et associer directement le loueur à la gestion de l'entreprise ; qu'en statuant comme elle l'a fait, après avoir pourtant constaté que Mme X... n'exerçait qu'une activité salariée de secrétaire, la cour d'appel a violé, par fausse application, les dispositions de l'article L. 242-1 du code de la sécurité sociale ;

2°/ qu'il se déduit des dispositions de l'article L. 242-1 du code de la sécurité sociale que doivent être pris en compte, pour le calcul des cotisations des assurances sociales, des accidents du travail et des allocations familiales, les revenus tirés de la location d'un fonds de commerce par une personne y exerçant une activité, lorsque ces revenus ont vocation à rémunérer, totalement ou partiellement, cette activité ; qu'en statuant comme elle l'a fait, bien qu'il résulte de ses énonciations que le fonds était loué par Mme X... à l'Eurl X... depuis le 26 janvier 1989, cependant que Mme X... n'avait exercé une activité salariée au titre de l'entreprise louée qu'à compter de 2001, chronologie de nature à exclure, sauf circonstances particulières non relevées en l'espèce, que le produit de la location du fonds de commerce eût servi à rémunérer partiellement ou totalement l'activité de Mme X..., la cour d'appel a violé, par fausse application, les dispositions de l'article L. 242-1 du code de la sécurité sociale ;

Mais attendu que l'arrêt retient que l'article L. 242-1 du code de la sécurité sociale n'exige nullement que l'activité exercée soit déterminante pour l'entreprise ni ne suppose que le propriétaire prolonge au travers de la location son activité dans l'entreprise louée ;

Que de ces énonciations la cour d'appel a exactement déduit que les revenus tirés de la location du fonds de commerce devaient être soumis à cotisations.

Cliquez pour nous poser vos questions, l'e mail permet de rester confidentiel.

fabre@fbls.net