Bail de sous location commerciale

Entre les soussignés:

Ci après dénommé "le bailleur", d'une part,

Et:

ci-après dénommé "le preneur " ou " le locataire ", d'autre part,
 

Il a été convenu et arrêté ce qui suit :

Le bailleur loue, dans les conditions prévues par le présent contrat, au locataire qui les accepte, les locaux ci-après désignés:

Adresse

Consistance des locaux loués
 

Le preneur déclare bien connaître les lieux loués pour les avoir vus et visités et dispense le bailleur à plus ample description.

Le preneur déclare savoir parfaitement que le présent bail dépend des charges et conditions du bail principal et déclare en avoir parfaite connaissance puisqu'il déclare en avoir reçu copie et en donner décharge au bailleur. Le preneur déclare savoir qu'il est sous locataire et que le bailleur est locataire principal. Par conséquent il sait parfaitement que ses droits sont limités par le bail principal notamment par les articles 145 -5 et suivants du Code de commerce.

AJOUTEZ SI LES LOCAUX FONT PARTIE D'UNE COPROPRIETE

[Le preneur déclare que le bailleur lui a communiqué, lors de la signature du présent contrat, copie du règlement de copropriété concernant la destination de l'immeuble, la jouissance et l'usage des parties privatives et communes et précisant la quote-part afférente au lot loué dans chacune des catégories de charges.]

Article 1 : ÉTAT DES LIEUX

Un état des lieux sera établi en présence du bailleur et du preneur, au moment où les locaux seront mis à la disposition du preneur par la remise des clés. À défaut d'établissement de cet état des lieux du fait du preneur, le preneur sera réputé avoir reçu les locaux en parfait état.

L'état des lieux est éventuellement complété d'un inventaire du matériel annexé à chacun des originaux des présents. Le preneur s'interdit de toute modification.

Article 2 : DESTINATION

Les locaux à usage commercial, objet du présent bail, sont exclusivement destinés à l'activité visée ci-après :

Article 3 : DURÉE

Le présent bail est consenti et accepté pour une durée de...................mois qui commencent à courir à compter du.........................pour se terminer le...............................date à laquelle le bail commercial principal des lieux prend fin.      

A cette date, le preneur devra libérer immédiatement les lieux ; s'il s'y refuse, son expulsion aura lieu sur simple ordonnance de référé. Si le locataire déchu de tout droit d'occupation ne libère pas les lieux, résiste à une ordonnance d'expulsion ou obtient des délais pour son départ, il devra verser par jour de retard, outre les charges, une indemnité conventionnelle d'occupation égale à deux fois le loyer quotidien, ceci jusqu'à complet déménagement et restitution des clés. Cette indemnité est destinée à dédommager le bailleur du préjudice provoqué par l'occupation abusive des lieux loués faisant obstacle à l'exercice des droits du bailleur.

Toutefois le présent bail pourra être renouvelé avec le concours à l'acte du bailleur principal.

Article 4 : LOYER

Le présent bail est consenti et accepté moyennant un loyer mensuel de..............................euros hors taxe durant toute la durée de la présente location.

Les taxes sont représentées par............................                                                                                         

Le preneur remboursera au bailleur le montant de la taxe grevant le loyer et les charges à l'occasion du paiement de chaque terme de loyer.

Le loyer sera payable par mois et à terme d'avance le premier de chaque mois, aux termes ordinaires de l'année civile.

Article 5 : IMPÔTS - TAXES - CHARGES

Indépendamment du loyer et de la taxe qui s'y applique, le preneur devra satisfaire à toutes charges de ville, de police ou de voirie, dont les locataires sont ordinairement tenus et justifier de ses paiements en cours de bail et notamment à l'échéance du bail ou avant tout déménagement afin que le bailleur ne puisse être recherché.

Le preneur paiera la quote-part liée à la surface des locaux loués des frais d'entretien, des services et toutes charges de l'immeuble y compris le chauffage, majorée, s'il y a lieu, de la TVA et à rembourser le cas échéant, l'ensemble des charges de copropriété telles qu'elles sont prévues pour le lot loué par le règlement de copropriété, à l'exception des honoraires de syndic et des frais d'assemblée, ces charges étant supportées exclusivement par le bailleur.

Le remboursement de toutes ces charges ou frais sera fait au bailleur en même temps que chacun des termes de loyer au moyen d'acompte provisionnels, le compte étant soldé une fois par an. Cette provision trimestrielle est fixée pour la première année à la somme de...................................

Le preneur remboursera au propriétaire la quote-part des locaux loués de la taxe foncière sur justificatif du paiement par le bailleur.

Le preneur remboursera la côte part des locaux loués des assurances du bailleur sur justificatif du paiement fourni par celui-ci.

Article 6 : DÉPÔT DE GARANTIE

Pour garantir l'exécution de ses obligations, le preneur versera la somme de.............................euros représentant deux mois de loyer en principal. Ce dépôt, non productif d'intérêts, est indépendant des loyers et charges, lesquels devront être régulièrement payés aux dates fixées, jusqu'au départ effectif du preneur.
Il sera restitué au preneur en fin de jouissance de la durée du présent bail, dans le mois suivant l'envoi par le syndic du relevé des comptes de charges de la période intéressée, déduction faite, le cas échéant, des sommes dûment justifiées  restant dues au bailleur ou dont celui-ci pourrait être tenu pour responsable aux lieu et place du locataire.

Toute résiliation intervenue au cours de la durée du présent bail a pour conséquence que le dépôt de garantie restera entre les mains du bailleur.

En cas de redressement judiciaire du preneur, le dépôt de garantie restera entre les mains du bailleur mais ne pourra pas être imputé au paiement des loyers arrivés à échéance.

En aucun cas, le preneur ne pourra imputer le loyer et les charges, dont il est redevable, sur le dépôt de garantie.

Article 7 : OCCUPATION - JOUISSANCE

1/ Le bailleur s'engage principalement à :

- Mettre les locaux à la disposition du preneur.

- Assurer au preneur une jouissance paisible des locaux et le garantir contre les risques d'éviction et les vices cachés

- Prendre en charge les réparations visées à l'article 606 du Code civil.

- S'interdire, de louer ou d'exercer directement ou indirectement une activité concurrente à celle du preneur dans des locaux dont il est propriétaire, situés dans le même  immeuble que les locaux loués.

- Fournir, le cas échéant, un original du présent contrat à la personne, physique ou morale, qui se porte caution solidaire du preneur pour le paiement du loyer et de ses accessoires.

2/ Le preneur s'engage principalement :

- À prendre les lieux loués dans l'état où ils se trouvent le jour de l'entrée en jouissance sans pouvoir exiger du bailleur aucun travail de finition, de remise en état ou de réparations pendant la durée du bail.

- À entretenir les lieux loués en parfait état de réparation et les rendre en fin de bail en bon état, de toutes réparations locatives, d'entretien et de gros entretien. User des locaux suivant la destination prévue au bail et exercer dans les lieux loués son activité de façon continue.

- À entretenir la devanture, les enseignes et pré-enseignes dans le cadre et en respect des articles R 581-68 et suivants du code de l'environnement.

- À respecter le règlement de copropriété.

- À informer immédiatement le bailleur de tout sinistre et des dégradations se produisant dans les lieux loués, même s'il n'en résulte aucun dommage apparent.

- À ne faire dans les lieux aucune modification du gros œuvre sans l'autorisation expresse et écrite du bailleur. Dans le cas où l'autorisation serait accordée, les travaux seraient exécutés aux frais du preneur et sous la surveillance de l'architecte du bailleur rétribué par le preneur.

3/ Le preneur s'engage à s'assurer contre les risques locatifs dont il doit répondre en sa qualité de preneur : responsabilité civile, incendie, vol, explosion, dégâts des eaux. Le preneur devra justifier, à la première demande du bailleur, de la souscription desdites polices et du paiement des primes y afférentes. Toutes indemnités dues à ce titre au preneur par toute compagnie d'assurances seront affectées au privilège du bailleur. Ces diverses polices devront comporter une clause de renonciation expresse de recours contre le bailleur.

4/ Le preneur s'engage à remettre six mois avant le jour de son départ, à la demande du bailleur, l'abonnement de fourniture d'électricité auprès d'EDF.

Article 8 : SOUS-LOCATION

Toute sous-location, même temporaire ou partielle, ou simple occupation des lieux par un tiers à quelque titre que ce soit (location gratuite, domiciliation, etc.) est interdite sans l'autorisation du bailleur, sous peine de résiliation immédiate du présent contrat de location, à la simple constatation de l'infraction et sans qu'il soit besoin de mise en demeure du locataire.

Article 9 : INTERDICTION DE CESSION

Le preneur ne peut pas céder son droit au présent bail qui dépend d'un bail principal.

Article 10 : CLAUSE PÉNALE - CLAUSE RÉSOLUTOIRE

En cas de retard dans le paiement du loyer ou de toute autre somme, et à titre de clause pénale, les sommes impayées emporteront de plein droit intérêt au taux fixé de 3 % par trimestre.

À défaut de paiement d'un seul terme ou fraction de terme de loyer ou accessoires à son échéance ou en cas d'inexécution d'une seule des clauses et conditions du bail, et un mois après une mise en demeure par exploit d'huissier restée infructueuse, le bail sera résilié de plein droit, même dans le cas de paiement ou d'exécution postérieur à l'expiration des délais ci-dessus. Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire seront constatées judiciairement et l'expulsion du preneur devenu occupant sans droit ni titre, ordonnée par le juge.

Les frais d'acte engagés par le bailleur pour le recouvrement des sommes qui lui sont dues incombent au preneur.

Tous les autres frais de commandement, procédure et contentieux pourront être mis à la charge du preneur par décision de justice, conformément à l'article 700 du nouveau Code de procédure civile.

Article 11 : ÉLECTION DE DOMICILE

Pour l'exécution des présentes et de leurs suites, le preneur élit domicile dans les lieux objet du présent bail et le bailleur à son domicile visé en tête du présent. Les parties attribuent compétence exclusive aux tribunaux du lieu de situation de l'immeuble.

Fait et signé à...........................le.....................sur...............feuilles et................pages, en deux originaux dont un est remis à chacune des parties qui le reconnaît.
 

LE BAILLEUR                                                  LE PRENEUR

SIGNATURE

Le principe général en matière commerciale est que toute sous-location totale ou partielle est interdite, sauf clause contraire du bail ou accord du propriétaire. Pour être valide, la sous-location doit avoir l’autorisation du propriétaire ou prévoir l’intervention du propriétaire à l’acte de sous-location.

L’autorisation de sous-louer peut résulter d’une clause du bail. Si ce n’est pas le cas, le locataire doit obtenir l’accord expresse du propriétaire. L’autorisation doit être formulée par écrit et elle est discrétionnaire, ce qui veut dire que le propriétaire n’a pas à motiver sa décision en cas de refus. Si le propriétaire garde le silence, cela ne signifie ni une autorisation tacite de sous-location, ni une renonciation à se prévaloir de l’infraction commise par le locataire si celui-ci sous-loue.

L’autorisation de sous-louer, qu’elle soit expresse ou tacite, n’exonère pas le locataire d’inviter le propriétaire à concourir à l’acte de sous-location. Il doit donc faire connaître son intention de sous-louer, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.

Dans les quinze jours de cette notification, le propriétaire doit indiquer s’il entend concourir à l’acte. Si, malgré l’autorisation prévue au bail ou par acte séparé, il refuse ou omet de répondre, le locataire peut passer outre.

Les activités exercées par le sous-locataire doivent être identiques à celles exercées par le locataire principal ou être mentionnées dans le contrat de bail principal. Il n'y a aucun problème en cas de bail tous commerces.

Les droits et obligations du locataire principal et du sous-locataire sont régis par le Code de commerce, mais dépendent également du bail qu’ils ont signé (bail commercial ou bail de courte durée). De manière générale, les rapports qui se forment entre eux sont ceux d’un bailleur vis-à-vis d’un locataire.

Comme le locataire principal est directement responsable vis à vis du bailleur principal du fait du sous locataire, il doit indemniser le bailleur du fait du sous locataire mais il peut ensuite agir à l'encontre de celui-ci.

Cour de Cassation troisième chambre civile arrêt du 23 mai 2012 pourvoi n° 11-17183 Rejet

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Riom, 24 février 2011), que la société Amélie Jonathan a donné à bail à usage commercial à la société L'Aquarium un immeuble dont elle est propriétaire ; que la société L'Aquarium a sous-loué à M. X... une partie des locaux à usage d'habitation ; qu'à la suite d'un incendie survenu dans l'appartement occupé par M. X..., la Compagnie d'assurances mutuelle assurances des commerçants et industriels de France (la MACIF), assureur de la société L'Aquarium, subrogée dans les droits de celle-ci, a demandé remboursement à la société Aviva assurances, assureur de M. X..., des sommes déboursées pour indemniser la société L'Aquarium et la société Amélie Jonathan ; Attendu que la société Aviva assurances fait grief à l'arrêt d'accueillir cette demande

Mais attendu, d'une part, qu'ayant constaté que l'incendie avait pris naissance dans l'appartement loué à M. X... et qu'aucune cause d'exonération de sa responsabilité n'était établie, et exactement retenu que la sous-locataire dans ses rapports avec le locataire principal était soumise à la présomption de responsabilité édictée par l'article 1733 du code civil, la cour d'appel a retenu à bon droit que l'assureur du locataire, subrogé dans ses droits après avoir indemnisé son assurée et le bailleur, pouvait agir à l'encontre du sous-locataire et de son assureur ;

Et attendu, d'autre part, que le sous-locataire responsable étant tenu de réparer l'entier préjudice subi par la locataire principale, la cour d'appel a exactement retenu que la société Aviva assurances devait rembourser les sommes allouées au titre du préjudice matériel subi par la société l'Aquarium dans les locaux qu'elle occupait pour l'exploitation de son fonds de commerce

Si la sous-location est consentie à un prix supérieur à la location principale, le propriétaire est en droit d’exiger une augmentation proportionnelle du loyer principal. En plus, et sauf indivisibilité des locaux, le locataire principal a droit au renouvellement du bail uniquement pour la partie dans laquelle il exploite son fonds de commerce ce qui signifie que si le locataire principal a consenti une sous-location totale, il n’a pas droit au renouvellement.

Il n’existe aucun lien de droit entre le propriétaire et le sous-locataire. Le bailleur qui par sa faute fait résilier le bail de sous location n'a pas à indemniser le locataire principal de la perte des loyers si la sous location n'entrepas dans l'exploitation normale de son fonds de commerce.

Cour de Cassation, chambre civile 3 arrêt du 8 juillet 2009, Pourvoi n° 08-10869, Cassation partielle

"Attendu qu'ayant constaté que les locaux loués avaient été pour partie régulièrement donnés par la société Alma en sous-location à la société Montauroux primeurs, l'arrêt retient que a résiliation du bail aux torts du bail leur prive la locataire principale des revenus de la sous location et qu'il convient de réparer cette perte par l'octroi à la société Alma d'une somme représentant la valeur du droit au >bail de la sous locataire ;

Qu'en statuant ainsi, alors que la société Alma ne percevait les loyers de la sous locataire qu'à raison du bail principal, la résiliation de celui-ci entraînant l'extinction du droit de les percevoir, et que la valeur du droit au bail de la sous locataire n'était pas incluse dans celle du fonds de commerce de la locataire, la cour d'appel a violé le principe et les textes susvisés"

Mais le propriétaire peut exercer une action directe contre le sous-locataire pour le paiement des loyers dus au titre du bail principal en cas de défaillance du locataire. D’autre part, le sous-locataire peut bénéficier d’un droit direct au renouvellement auprès du propriétaire uniquement si les droits du locataire principal sont contestés.

En cas d’inobservation des deux conditions de validité de la sous-location, le propriétaire peut à l’égard du locataire principal
- résilier le bail sur le fondement d’une clause résolutoire 
- demander la résiliation judiciaire du bail ;
- refuser le renouvellement du bail pour motif légitime et sérieux, sans versement d’indemnité.

Cour de Cassation, chambre civile 3 arrêt du 5 janvier 2010, Pourvoi n° 08-21062, Rejet

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Douai, 16 septembre 2008), que la SA Brasserie et développement, aux droits de laquelle se trouve la Sarl Brasserie et développement patrimoine (la société Brasserie) qui a donné à bail aux époux X..., aux droits desquels vient la société Les Deux Clés, des locaux commerciaux comprenant un logement d'habitation, a refusé le renouvellement du bail sans offrir d'indemnité d'éviction pour motif grave et légitime tiré de la sous-location irrégulière du logement d'habitation et du défaut de paiement régulier des loyers ;

Attendu que la société Les deux Clés fait grief à l'arrêt de déclarer légitime et valable le refus de renouvellement sans indemnité d'éviction, alors, selon le moyen, que le congé donné sans offre de renouvellement ni indemnité d'éviction doit être justifié par un motif grave et légitime ; que peut constituer un tel motif le fait d'avoir omis d'inviter le bail leur à concourir à un contrat de sous-location dans la mesure où il s'agit d'un manquement à une obligation légale, voire contractuelle du locataire ; que toutefois, s'agissant d'une opération nécessairement autorisée par le bail leur, une telle omission ne constitue pas un manquement lorsqu'une société locataire ne fait qu'accorder à l'un de ses représentants personnes physiques ou de ses préposés, la jouissance de la partie du local commercial réservé à l'usage d'habitation qu'en sa qualité de personne morale, elle ne peut habiter bourgeoisement ; qu'en estimant toutefois, pour estimer établie l'existence d'une cause grave et légitime justifiant le refus d'une offre d'indemnité, qu'à un incident de paiement minime s'ajoutait l'absence de convocation du bail leur à la conclusion d'un contrat de sous-location et ce, tout en constatant que le preneur était une personne morale, que les locaux litigieux étaient réservés à l'habitation, et que ce " logement de fonction " avait été mis à disposition du frère du gérant en sa qualité de salarié, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations et violé les articles L. 145-17, L. 145-31 du code de commerce et 1134 du code civil ;

Mais attendu qu'ayant relevé qu'une clause du bail renvoyait à l'article L. 145-31 du code de Commerce prévoyant le concours du bail leur à l'acte de sous-location, que, selon un procès-verbal de constat, la partie des locaux réservés à l'habitation était occupée depuis le 3 janvier 2001 par M. Y..., frère du gérant de la société les deux Clés, moyennant un loyer mensuel de 2 500 francs payé à cette dernière et que le bail leur n'avait été appelé à intervenir à aucun acte d'établissement d'une sous-location, la cour d'appel qui en a, à bon droit, déduit qu'il y avait une sous-location irrégulière, a pu retenir que la société preneuse, qui avait aussi manqué à deux reprises à son obligation de paiement régulier des loyers à leur échéance, avait accumulé des manquements suffisamment graves et répétés pour constituer un motif légitime, pour le bail< leur, de s'opposer au renouvellement du bail sans indemnité d'éviction

Cour de Cassation, chambre civile 3 arrêt du 4 mai 2011, Pourvoi n° 09-72550, Rejet

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 9 septembre 2009) que par acte du 1er avril 1996, la société Centrale Jemmapes a renouvelé pour neuf ans à compter du 1er mars 1996, le bail consenti par acte du 4 mai 1987 à la société Centre de prestations de services (CPS) portant sur des locaux à usage d'établissement d'enseignement et de formation ; que la société CPS a consenti à l'Association des comptables enseignement (ACE) le 1er juin 1987 un bail commercial portant sur la totalité des locaux et que ce sous-bail a été renouvelé par acte du 20 juin 1996 à effet du 1er mars 1996 ; que par acte extrajudiciaire du 29 octobre 2004, la société Centrale Jemmapes a délivré congé pour le 1er juin 2005 à la locataire principale, sans offre de renouvellement ni indemnité d'éviction, en déniant à la locataire le droit au statut en l'absence d'exercice dans les lieux d'une activité et, à titre subsidiaire, pour motifs graves et légitimes pour défaut d'appel de la bailleresse à concourir à la conclusion des sous-baux

Mais attendu qu'ayant constaté que le bail principal avait pris fin le 1er juin 2005 par l'effet du congé délivré le 29 octobre 2004, et relevé que la société Centrale Jemmapes savait dès la conclusion du bail initial que les locaux avaient vocation à être sous-loués en totalité à ACE, que les clauses du bail prenaient en compte cette situation et que, des relations directes entre la société Centrale Jemmapes et ACE s'étant poursuivies, au cours des baux successifs, pour l'exécution de travaux ou de contrôles de la commission de sécurité, la bailleresse avait accepté de renouveler le bail principal en connaissance de la réalité de l'exploitation des lieux par un sous-locataire, la cour d'appel a pu en déduire que la société Centrale Jemmapes avait tacitement autorisé la sous-location au bénéfice de l'association ACE

Attendu qu'ayant relevé que la bailleresse savait que les locaux donnés à bail à la société CPS avaient vocation à être sous-loués dans leur totalité et que le bail stipulait que les locaux devaient être maintenus constamment utilisés soit par le preneur lui-même, soit par ses sous-locataires, la cour d'appel a pu en déduire que les parties avaient entendu soumettre le bail au statut des baux commerciaux sans faire de l'exploitation des lieux par le bailleur principal une condition nécessaire à son application

Attendu qu'ayant relevé que le comportement de la bailleresse, contemporain et postérieur à la sous-location et à son renouvellement manifestait son agrément tacite à la sous-location et que les parties avaient entendu soumettre le bail au statut des baux commerciaux sans faire de l'exploitation des lieux par le bailleur principal une condition nécessaire à son application, la cour d'appel, sans modifier les termes du litige, a légalement justifié sa décision en retenant que le congé n'était pas fondé

LE SOUS LOCATAIRE DOIT EXIGER QUE LE LOCATAIRE PRINCIPAL EXPLOITE LES LIEUX SI SON ACTIVITE EN DEPEND

Aldi sous loue à un boucher. Aldi retire son activité et continue de réclamer les loyers au boucher.

Cour de Cassation, chambre civile 3 arrêt du 3 juillet 2013, Pourvoi n° 12-18099, Rejet

Mais attendu qu'ayant exactement retenu qu'il n'existait pas d'obligation légale pour le bailleur d'un local situé dans un centre commercial ou une galerie commerciale d'assurer le maintien de l'environnement commercial et relevé qu'aux termes du contrat de sous-location, en l'absence de stipulation particulière, le bailleur s'était uniquement engagé à mettre à disposition les locaux visés au bail ce qu'il avait toujours fait, que les lieux n'avaient subi aucun changement de forme, et que la complémentarité non contestée des activités et les clauses relatives aux modalités d'exploitation n'établissaient pas une commune intention des parties d'obliger la société Aldi à maintenir son activité dans l'immeuble aussi longtemps que la sous-location perdurerait, la cour d'appel, qui a procédé à la recherche prétendument omise sur l'obligation de jouissance paisible et n'était pas tenue de procéder à une recherche non demandée sur le manquement à son devoir de loyauté par le bailleur, en a justement déduit que la société Aldi n'avait pas commis de faute en quittant les lieux.

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